1

UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA DIN SIBIU

FACULTATEA DE DREPT SIMION BRNUIU



ANTECONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE

TEZ DE DOCTORAT
- rezumat -



Conductor tiinific:
Prof. univ. dr. ALEXANDRU BACACI



Doctorand:
MDLINA IOANA IONESCU

SIBIU
-2011-
2

Antecontractul de vnzare-cumprare Rezumat

n doctrin au fost ntlnite trei concepii diferite despre antecontract, determinate de apropierea
mai mare sau mai mic de contractul de vnzare-cumprare definitiv pe care l pregatete.
Concepia cea mai restrns are n vedere, atunci cnd vorbete de antecontract, contractul
prealabil prin care ambele pri sunt angajate, negocierile fiind deci duse pn la capt iar elementele
eseniale ale contractului viitor sunt definite in cuprinsul su. n aceast opinie, acordurile de principiu,
pactele de tratative i scrisorile de intenie, contractele preliminare, cele pariale ce stabilesc aspect ale
negocierii ori pactele de preferin nu ar fi antecontracte pentru c elementele eseniale ale vnzrii ce ar
urma s se realizeze nu sunt determinate n totalitate. Doar promisiunile sinalagmatice de vnzare ar fi
antecontracte, susinndu-se c doar caracterul sinalagmatic ar caracteriza antecontractul.
Concepia medie despre antecontract vede n acesta o convenie mai apropiat de vnzare, lipsind
ns unul dintre elementele eseniale ale acesteia. Sunt excluse astfel din aceast categorie conveniile
legate de negocieri, ns sunt incluse promisiunile sinalagmatice de vnzare, promisiunile unilaterale de
vnzare i de cumprare, pactele de opiune si pactele de preferin.
A treia concepie, mai larg, include n categoria antecontractelor orice contract care pregtete
i prefigureaz un contract viitor, convenie obligatorie dar provizorie. Se consider c vnzarea s-ar
ncheia n etape succesive, aa numita punctaie din dreptul german, iar fiecare dintre respectivele etape
(puncte), n care s-ar realiza vreun acord cu privire la contractul final, formeaz un antecontract.
n teza de fa, am mbriat concepia medie, apreciind c n categoria antecontractelor sunt
incluse pactele de preferin, promisiunile unilaterale de vnzare i de cumprare, precum i
promisiunile bilaterale de vnzare. De altfel, aceast concepie pare a fi nsuit i de Noul Cod civil
care, reglementnd promisiunea de a contracta la art. 1279 alin. 4, prevede urmtoarele: Convenia prin
care prile se oblig s negocieze n vederea ncheierii sau modificrii unui contract nu constituie
promisiune de a contracta.
Ficreia dintre aceste instituii i-am dedicat cte un titlu distinct.
Primul Titlu, intitulat Pactul de preferin este structurat n cinci capitole dup cum
urmeaz:
Capitolul I, Introducere i problemele de form ale pactului de preferin, cuprinde dou
seciuni, prima coninnd referiri cu privire la originea, evoluia, natura juridic, precum i la
3

reglementarea actual a dreptului convenional de preempiune, iar cea de a doua, tratnd situaiile n
care pactul de preferin este redactat de pri ca o convenie de sine-stttoare, ori ia natere n virtutea
unui contract mai vast sau chiar dintr-un act unilateral.
Pornind de la ideea c dreptul care ia natere dintr-un pact de preferin nu este altceva dect un
drept convenional de preempiune, am artat evoluia acestuia ncepnd cu formele sale rudimentare
ntlnite n dreptul roman i n cel grecesc, marcate de principiul pstrrii n cadrul familiei a bunurilor
de importan deosebit datorit legturii spirituale dintre acestea i familie, precum i a cultului
religios, cunoscnd transformri substaniale n dreptul bizantin i ajungnd la configuraia dreptului de
protimisis instituit pentru protejarea unitii economice a obtei steti.
n dreptul romn, cunoscnd o evoluie deosebit i avnd o aplicabilitate preponderent n
materia nstrinrii terenurilor, dar i n alte diverse domenii, pn la intrarea n vigoare a Noului Cod
civil, denumirea de drept de preempiune a fost folosit pentru a defini dreptul prioritar la dobndirea
anumitor bunuri conferit anumitor persoane, de ctre lege. Pentru situaia n care dreptul prioritar se
ntea din convenia prilor, era folosit terminologia de drept de preferin.
n studiul nostru ne-am referit la acest din urm drept, de sorginte contractual i privitor la
ncheierea unui contract de vnzare-cumprare, denumit n actuala reglementare drept convenional de
preempiune.
In aceasta acceptiune, pactul de preferinta a fost definit ca reprezentand convenia prin care
proprietarul unui bun se angajeaz ca n cazul n care l-ar nstrina, s acorde preferina beneficiarului,
dac acesta accept s contracteze n condiii identice i la un pre egal cu cel propus de ctre un ter.
Analiznd natura juridic a pactului de preferin, am artat c o parte a doctrinei l-a caracterizat
ca fiind o promisiune de vnzare afectat de o dubl condiie suspensiv, aceea ca vnztorul s decid
s vnd i aceea ca benefeciarul s-i manifeste intenia de a cumpra la preul i n condiiile fixate cu
un ter, n timp ce ali autori au apreciat c reprezint un antecontract la o promisiune unilateral de
vnzare, cci, ulterior lurii de ctre promitent a deciziei de vnzare i formulrii ofertei de vnzare,
pactul se transform ntr-o promisiune unilateral de vnzare, avnd acelai regim juridic cu aceasta.
n Capitolul al II-lea, am analizat condiiile de fond ale acestei convenii, care n principiu sunt
comune oricrui contract, subliniind ceea ce este specific acestei instituii. Astfel, am artat incidena
calificrii juridice atribuite pactului de preferin, respectiv de act de administrare sau de act de
dispoziie prin prisma restricionrii dreptului de a dispune prin alegerea dobnditorului, asupra
consimmntului promitentului, cu referire expres la situaia existenei unui drept de coproprietate sau
4

in codevlmie asupra bunului obiect derivat al pactului. Am apreciat c, datorit mprejurrii c
promitentul fie prin oferta de vnzare pe care o adreseaz beneficiarului, fie prin negocierea condiiilor
vnzrii cu un ter, are de fapt posibilitatea de a fixa liber preul dorit pentru vnzarea bunului su, iar
prin aceasta poate s evite dobndirea bunului de ctre titularul dreptului de preferin, nu resimte n
final, n mod concret, nicio restricie la dreptul de a dispune de bunul su. n aceast viziune, pactul de
preferin are caracterul unui act de administrare, putnd fi valabil ncheiat i doar de ctre unul dintre
coproprietari sau doar de ctre unul dintre soi. Am nvederat referitor la acest din urm aspect
mprejurarea c, dac prin ncheierea unui asemenea contract n calitate de promitent, doar de ctre unul
dintre soi, n lumina Noului Cod civil, acest contract este valabil, sub rezerva c n cazul n care
interesele soului nesemnatar legate de comunitatea de bunuri au fost prejudiciate prin ncheierea
pactului de preferin de ctre cellalt so, acesta poate obine daune-interese de la soul semnatar (art.
345 alin. 4 din Noul Cod civil). Cu privire la capacitate, am artat c nici promitentului, nici
beneficiarului nu le este cerut capacitatea de a ncheia acte de dispoziie, aceasta urmnd a fi analizat
numai n momentul ncheierii contractului definitiv de vnzare.
Capitolul al III-lea intitulat Dreptul de preferin naintea faptului generator al preferinei
a fost structurat n ase seciuni. n cadrul primei seciuni am tratat natura juridic a dreptului de
preferin, subliniind caracterul su incesibil n viziunea redactorilor Noului Cod civil, contrar
doctrinei si jurisprudenei anterioare, romne i strine, referitoare la acest aspect.
A doua seciune a fost dedicat duratei dreptului de preferin. Dac nainte de intrarea n
vigoare a Noului Cod civil, acest aspect era crmuit de libertatea de voin a prilor n virtutea
caracterului nenumit al pactului de preferin, n prezent durata maximal a dreptului convenional de
preempiune este expres prevazut de lege, prin norme imperative de la care prile nu pot deroga n
virtutea dispoziiilor art. 1730 alin. 2 din Noul Cod civil.
Astfel, principiul este c, durata maximal a dreptului de preempiune este aceea a duratei vieii
preemptorului.
ns n principiu, moartea preemptorului are drept consecin stingerea dreptului de preempiune
numai atunci cnd acesta a fost constituit fr menionarea vreunui termen.
Situaia este mai dificil atunci cnd prile au menionat n cadrul pactului un termen de
valabilitate al dreptului convenional de preempiune.
n aceast ipotez este necesar a se distinge n funcie de momentul intervenirii decesului
preemptorului, ntruct art. 1740 teza final are n vedere data constituirii dreptului de preempiune
5

atunci cnd vorbete de termenul de 5 ani. Dac decesul are loc n intervalul de timp de pn n 5 ani
scurs de la data constituirii preempiunii, drepul de preempiune se transmite succesorilor care
beneficiaz de el pentru perioada rmas pn la mplinirea celor 5 ani. Dac decesul preemptorului are
loc dup trecerea a 5 ani de la data naterii dreptului de preempiune, acesta se va stinge, fr a mai fi
transmisibil succesorilor.
n cea de-a treia seciune am tratat cazurile de caducitate ale pactului de preferin, respectiv,
schimbarea destinaiei bunului, punerea sub interdicie a promitentului n cursul duratei pactului de
preferin, distrugerea sau dispariia bunului obiect al dreptului de preferin i dispariia cauzei avut n
vedere de ctre pri la ncheierea pactului de preferin.
Transmisibilitatea dreptului de preferin a fost analizat n seciunea a patra a acestui
capitol, subliniind diferena n aceast materie, ntre situaia anterioar intrrii n vigoare a Noului Cod
civil i aceea crmuit de reglementrile actuale ale acestui act normativ. Astfel, n prima situaie,
dreptul de preferin putea face obiectul unei cesiuni prin acte ntre vii, cu excepia cazului n care fusese
constituit intuitu personae, iar n mod simetric, motenitorii promitentului erau inui la respectarea
obligaiei asumate de ctre antecesorul lor. Potrivit noilor reglementri ale Codului civil ns, dreptul
convenional de preempiune nu poate fi cesionat prin acte ntre vii, acesta putnd fi ns transmis
succesorilor numai n situaia de excepie a convenirii unui termen de valabilitate a dreptului i a
intervenirii decesului preemptorului naintea mplinirii termenului de 5 ani de la data constituirii
dreptului de preempiune. Chiar i n acest din urm caz, motenitorii preemptorului nu se pot prevala de
acest drept dect n intervalul de timp rmas ntre data decesului preemptorului i data mplinirii celor 5
ani de la momentul constituirii dreptului de preempiune. n ceea ce privete obligativitatea respectrii
dreptului de preempiune de ctre motenitorii promitentului, situaia a rmas neschimbat.
Seciunea a V-a a acestui Capitol, intitulat Obligaiile promitentului nainte de faptul
generator al preferinei privete libertatea de vnzare a promitentului i interdicia acestuia de a
ncheia un alt pact de preferin, o promisiune de vnzare cu privire la bunul obiect al pactului de
preferin precum si aceea de a ncheia un contract de nchiriere al acestui bun.
Primul aspect priveste mprejurarea c, posterior ncheierii pactului de preferin, promitentul
este liber s vnd sau s nu vnd bunul. Aceast libertate este absolut, promitentul avnd un drept
discreionar de dispoziie asupra bunului pe care l poate exercita cum dorete. Noul Cod civil permite
nstrinarea valabil a bunului obiect derivat al unei convenii de preempiune de ctre promitent unui
ter, cu rezerva stipulrii n cuprinsul acesteia a unei condiii suspensive constnd n neexercitarea
6

dreptului de preempiune. Astfel, n cuprinsul art. 1731 din Noul Cod civil se prevede c, Vnzarea
bunului cu privire la care exist un drept de preempiune legal sau convenional se poate face ctre un
ter numai sub condiia suspensiv a neexercitrii dreptului de preempiune de ctre preemptor.
Interdiciile amintite sunt expresii ale obligaiei de a nu face nimic de natur a afecta exercitarea
dreptului de preferin de ctre titularul su, iar efectele nclcrii acestora constau n atragerea
rspunderii contractuale a promitentului pentru nclcarea obligaiilor asumate prin pact.
Capitolul al IV-lea numit Faptul generator al preferinei este format din dou seciuni.
Prima seciune, trateaz generaliti ale faptului generator al preferinei. Am apreciat c nu este
posibil ca un fapt juridic s fie generator al preferinei, pentru c aceasta presupune n mod obligatoriu, o
manifestare de voin din partea promitentului, artnd c, n mod obinuit, faptul generator de
preferin este un act juridic, ntruct promitentul care a ncheiat pactul de preferin trebuie s decid
s-i pun n vnzare bunul.
n legatur cu faptul generator al preferinei, am ncercat s rspundem la urmatoarele ntrebri:
dac dreptul de preferin presupune prezena n paralel a unui ter care s intenioneze s contracteze cu
promitentul sau acesta poate fi exercitat i n absena unui ter? i dac dreptul de preferin nu se nate
dect din momentul n care promitentul a gsit un candidat dobnditor cu care titularul dreptului de
preferin se afl n competiie?
Doctrina clasic vorbete despre necesitatea unei oferte ferme de cumprare adresat
promitentului de ctre un ter, cci n absena unei astfel de oferte, nu va putea exista o veritabil
preferin. Prezena unui ter competitor este necesar pentru ca operaia s se situeze n cadrul pactului
de preferin. Aceast opinie pare prea restrictiv ntruct, n mod normal, preferina este conceput la
un pre egal i condiii egale, dar aceasta nu este esenial. Ceea ce este fundamental pentru titularul
dreptului de preferin este faptul de a dobndi prioritate la cumprare asupra bunului n chestiune.
Potrivit dispoziiilor Noului Cod civil, oferta de vnzare adresat de ctre promitent
beneficiarului poate avea loc att naintea, ct i dup contractarea vnzrii cu terul sub condiia
suspensiv a neexercitarii dreptului de prioritate de ctre beneficiar.
Problema preului cu care se va achiziiona bunul, prezint importan destul de mare, dar nu este
esenial privitor la dreptul de preferin. Pentru a fi nglobate toate ipotezele posibile, este preferabil s
se spun c preferina se exercit la pre i n condiii comparabile (i nu egale), deoarece exist pacte de
preferin n care, n virtutea libertii contractuale, se ofer titularului dreptului de preferin
7

posibilitatea unei reduceri a preului. Preferina exist oricum, cci ceea ce este esenial pentru
beneficiar, este s fie preferat fa de ter
n seciunea a II-a ne-am ocupat de problema dreptului, obiect al faptului generator al
preferinei, artnd c, pentru existena faptului generator al dreptului de preferin, operaiunea
juridic proiectat de ctre promitent trebuie s aib drept obiect acelai drept ca i acela al titularului pe
care acesta poate s l exercite n virtutea pactului de preferin. Contractul care, prin excelen,
determin eficacitatea dreptului de preferin, nu este altul dect contractul de vnzare, neavnd
importan dac este afectat de modaliti (condiii sau termene, suspensive sau rezolutorii) sau nsoit
de anumite clauze (amnarea plii preului).
Pentru situaia n care exist neconcordane ntre ntinderea obiectului pactului de preferin i
ntinderea obiectului vnzarii, cu execepia unei clauze particulare i exprese a pactului care ar viza i ar
interzice eficacitatea dreptului convenional de preemiune pentru cazul nstrinrii doar a unei fraciuni
din dreptul de proprietate asupra cruia exist o prioritate la cumprare, dreptul de preferin este
bineneles aplicabil, ntruct pactul de preferin este eficace n cazul vnzrii oricrei fraciuni care
rezult din divizarea bunului obiect al pactului de preferin iniial. Existena unui drept de preferin
privind o fraciune din bunul pus n vnzare nu trebuie s constituie o piedic la aceast vnzare, astfel
c promitentul este liber deci s realizeze o vnzare global cu un obiect mai larg dect cel al preferinei.
S-a considerat

c, n contrapartid fa de aceast libertate recunoscut promitentului, trebuie s opereze
i o extindere a dreptului de preferin al beneficiarului la ansamblul pus n vnzare. Dac i se pare
avantajos, titularul dreptului de preferin trebuie s poat s-i exercite dreptul n mod prioritar, chiar
dac acest drept nu privete dect o parte din obiectul vnzrii. Exist o extensie a dreptului de
preferin, apreciat ns ca un echivalent al libertii oferite promitentului de a vinde un bun mai vast
dect acela al obiectului preferinei.
Aceast concepie a fost mbriat i de ctre legiuitorul romn, care, n cuprinsul art. 1735
alin. 2 din Noul Cod civil, consacr expres posibilitatea titularului dreptului legal sau convenional de
preempiune de a-i exercita dreptul cu privire la ntregul ansamblu vndut, cu condiia consemnrii
preului stabilit pentru toate bunurile vndute.
Am aratat c, sub rezerva fraudei, o dare n plat nu confer titularului preferinei posibilitatea de
a-i exercita dreptul.
Dac titularul dreptului de preferin poate face dovada fraudei, el va putea s declare darea n
plat inopozabil i deci s pretind s-i exercite dreptul privitor la transmiterea bunului.
8

Darea n plat este mai degrab o modalitate de stingere a obligaiei, dect un mod de a transfera
dreptul de proprietate.
Se poate ntmpla ca valoarea bunului dat n plat s nu corespund exact cu valoarea creanei
creditorului, caz n care acesta din urm, va trebui s-i plteasc proprietarului bunului o sum de bani,
echivalent cu diferena dintre valoarea bunului i valoarea creanei. n aceast situaie, n funcie de
cuantumul sumei pltit de ctre creditor, se va putea califica natura juridic a operaiunii n cauz,
aflndu-ne fie n prezena unei dri n plat, fie a unei vnzri.
Dac valoarea bunului este mai important dect sum de bani pltit de ctre creditor, exist o
dare n plat discutabil sub aspectul aplicabilitii dreptului de preferin. Contrar, dac valoarea
bunului este inferioar sumei de bani, se poate considera c exist, n esen, o adevrat vnzare, care
face aplicabil indiscutabil dreptul de preferin.
Capitolul al V-lea intitulat Dreptul de preferin dup faptul generator al preferinei este
mparit n trei seciuni. Seciunea I, Exercitarea dreptului de preferin ilustreaz modul de
exercitare al dreptului de preferin i formarea vnzrii proiectate n pact. Dup producerea faptului
generator al preferinei, respectiv dup ce promitentul i pune bunul n vnzare, se va produce o
succesiune de operaiuni, o ntreag procedur n care promitentul mai nti i titularul dreptului de
preferin mai apoi, vor trebui s ntreprind anumite aciuni al cror rezultat va fi dup caz, fie
nlturarea dreptului de preferin, fie achiziionarea de ctre beneficiar a bunului-obiect derivat al
pactului de preferin.
Prima etap presupune notificarea adresat de ctre promitent, titularului dreptului de preferin.
Aceast notificare este n sine nceputul procedurii de aplicabilitate a dreptului de preferin. Potrivit
Noului Cod civil, informarea preemptorului despre intenia de vnzare se poate face n dou modaliti:
printr-o ofert de vnzare adresat de ctre promitent, n condiiile art. 1730 alin. 3 din Cod sau prin
notificarea cuprinsului contractului ncheiat de ctre promitent cu un ter, n condiiile art. 1732 alin. 1 i
2 din Cod.
Legea nu prevede forma n care oferta de vnzare (notificarea) trebuie fcut de promitent, ns,
din dispoziiile art. 1732 alin. 1 i 2 din Noul Cod civil, care vorbete despre notificarea preemptorului
n cazul contractului ncheiat de ctre promitent cu un ter i care menioneaz c aceasta trebuie s
conin cuprinsul contractului ncheiat cu terul, precum i numele i prenumele vnztorului, descrierea
bunului, sarcinile care l greveaz, termenii i condiiile vnzrii i locul siturii bunului, s-ar putea
deduce c i oferta de vnzare ar trebui s mbrace forma scris. Aceai concluzie cu privire la
9

necesitatea formei scrise, reiese i din impunerea acestei forme acordului exprimat de ctre preemptor,
avnd n vedere i prevederile art. 1737 alin. 3, ce vorbesc despre notificarea fcut de ctre preemptor
biroului de carte funciar care nlocuiete comunicarea acordului prevzut la art. 1732 alin. 3 i care
produce acelai efect.
Dac pactul de preferin nu conine nicio dispoziie care s permit deducerea voinei prilor
relativ la coninutul notificrii, aceasta trebuie s conin toate elementele eseniale care pot s-i ofere
beneficiarului posibilitatea de a lua o hotrre n sensul exercitrii sau neexercitarii dreptului su de
preferin.
Elementele eseniale ale unei notificri trebuie s se refere la determinarea suficient i precis a
obiectului vnzrii, la preul vnzrii i la modalitile de plat a preului, precum i la cele de intrare n
posesia bunului. Preul propus este n mod normal acela oferit de ctre un ter candidat dobnditor, dar
se poate ntmpla ca, n cuprinsul pactului de preferin, s se fi prevzut de ctre pri prioritatea de
cumprare la un pre pe care acestea l-au determinat n avans cu ocazia redactrii. Validitatea unei astfel
de clauze nu ar putea fi pus la ndoial, deoarece nu reprezint o atingere la noiunea de prioritate, ci
dimpotriv, este o ntrire a acesteia, deoarece clauza permite titularului dreptului de preferin s se
considere dobnditor la un pre mai mic dect cel eventual oferit de un ter la momentul scoaterii la
vnzare a bunului. Noul Cod civil romn, mbrind concepia jurisprudenei i a doctrinei franceze
relativ la coninutul notificrii care trebuie adresat titularului dreptului convenional de preempiune,
stabilete n mod expres coninutul obligatoriu al acesteia.
Astfel, n ipoteza n care, promitentul hotrndu-se s vnd, se adreseaz direct preemptorului,
potrivit art. 1730 alin. 3 din Codul civil, el trebuie s-i comunice acestuia oferta sa de vnzare. Potrivit
art. 1188 din Codul civil, O propunere constituie ofert de a contracta dac aceast conine suficiente
elemente pentru formarea contractului i exprim intenia ofertantului de a se obliga n cazul acceptrii
ei de ctre destinatar.
n situaia n care promitentul a contractat deja cu terul sub condiia suspensiv a neexercitarii
dreptului convenional de preempiune, art. 1732 alin. 1 din Codul civil prevede n sarcina acestuia
obligaia notificrii de ndat, ctre preemptor, a cuprinsului contractului ncheiat cu terul. Avnd n
vedere c i terul are interes n clarificarea situaiei juridice create prin ncheierea vnzrii n ateptarea
manifestrii de voin a preemptorului, notificarea coninutului contractului ncheiat poate fi fcut i de
ctre acesta din urm.
10

Potrivit alin. 2 al aceluiai articol, notificarea adresat de ctre promitent sau de ctre ter
preemptorului, trebuie s aib un coninut minimal obligatoriu. Astfel, este necesar ca n cuprinsul
acesteia s se fac referire la numele i prenumele vnztorului, s se fac descrierea bunului, s se
precizeze sarcinile care l greveaz, termenii i condiiile vnzrii i s se indice locul n care se afl
situat bunul.
Potrivit dispoziiilor cuprinse n art. 1730 alin. 3 i n art. 1732 alin. 4 din Codul civil, termenul
de acceptare a ofertei de vnzare sau de exercitare a dreptului convenional de preempiune
subsecvent notificrii contractului de vnzare ncheiat cu terul, este de cel mult 10 zile atunci cnd
privete nstrinarea unui bun mobil i de cel mult 30 de zile atunci cnd privete un imobil.
Aceste dispoziii legale nu au ns caracter imperativ, nsemnnd c prin acordul lor, prile pot
stabili termene de acceptare a ofertei de vnzare sau de exercitare a dreptului convenional de
preempiune mai lungi sau mai scurte dect cele fixate de legiuitor. Prevederile legale sus-indicate i
gsesc aplicabilitatea ori de cte ori, prile nu au prevzut nimic cu privire la termenul de acceptare al
preemptorului.
Expirarea termenelor prevzute n cazul ofertei de vnzare adresate de ctre promitent
preemptorului, n condiiile art. 1730 alin. 3 din Codul civil, fr c acesta s-i fi manifestat n vreun fel
opiunea, va avea semnificaia unei neacceptri tacite a acesteia, astfel c ulterior mplinirii acestora
promitentul este liber s vnd cui va dori bunul.
Termenele prevzute de legiuitor n cuprinsul art. 1732 alin. 4 din Codul civil, au semnificaia
unor termene de decdere, la expirarea crora dreptul convenional de preempiune se stinge. Astfel, n
ipoteza n care, dup stingerea dreptului de preempiune, totui promitentul ncheie cu preemptorul
contractul de vnzare, aceasta nu se va face n baza dreptului de preempiune, ci n condiiile dreptului
comun.
n situaia n care dreptul convenional de preempiune a fost constituit n favoarea mai multor
preemptori, acesta avnd un caracter indivizibil, asemeni dreptului de opiune nscut dintr-o promisiune
unilateral de vnzare, exercitarea sa presupune acordul unanim al tuturor preemptorilor.
Aceast soluie este n prezent consacrat expres de Noul Cod civil n cuprinsul art. 1739, care
prevede, fr a diferenia ntre dreptul legal de preempiune i cel de natur convenional, c Dreptul
de preemptine este indivizibil i nu se poate ceda.
Astfel, avnd n vedere c pentru exercitarea dreptului este necesar acordul unanim al tuturor
preemptorilor, nseamn c notificarea trebuie adresat fiecruia dintre ei.
11

n ceea ce privete rspunsul titularului dreptului de preferin, opiunea n sensul acceptrii
oferetei de vnzare nu poate fi dect expres i fcut n scris, n timp ce respingerea acesteia poate fi i
tacit.
n acest din urm caz, opiunea va fi tacit atunci cnd titularul dreptului de preferin nu i-a
manifestat n niciun fel intenia. Din tcerea acestuia trebuie dedus faptul c nu a acceptat oferta de
vnzare care i-a fost adresat, presupunndu-se c a renunat la proiectul de achiziionare, deoarece dac
ar fi intenionat s devin dobnditor, atunci ar fi fost absolut necesar s se manifeste ntr-o manier
sigur i expres. Un alt argument n sensul c acceptarea ofertei de vnzare de ctre preemptor trebuie
fcut n form scris reiese i din interpretarea art. 1737 alin. 3 din Noul Cod civil, potrivit cruia
notificarea biroului de carte funciar a dovezii consemnrii preului la dispoziia vnztorului are
aceleai efecte i poate nlocui comunicarea ctre vnztor a acordului preemptorului de a ncheia
contractul de vnzare, fcut n condiiile art. 1732 alin. 3 din Cod.
O alt condiie de eficacitate a opiunii preemptorului n sensul de a dobndi bunul, este c
acceptarea sa s fie nsoit de consemnarea preului la dispoziia vnztorului. Aceast dispoziie este
obligatorie, iar n lipsa ndeplinirii acestei cerine, exercitarea dreptului convenional de preempiune
este lipsit de efecte.
Mai mult dect att, chiar n cazul n care terul din contractul de vnzare ncheiat de ctre
promitent ar fi beneficiat de facilitatea acordrii unor termene de plat a preului, aceast facilitate nu-i
este recunoscut i preemptorului. Art. 1736 din Codul civil interzice n mod expres aceast posibilitate
stipulnd c Atunci cnd n contractul ncheiat cu terul s-au acordat termene de plat a preului,
preemptorul nu se poate prevala de aceste termene.
Cu privire la modalitatea concret de realizare a vnzrii subsecvent acceptrii condiiilor de
vnzare de catre preemptor, am artat c, oferta de vnzare fiind acceptat de ctre beneficiar, exist i
acord asupra obiectului i asupra preului vnzrii. Pentru finalizarea operaiunii, mai este necesar
realizarea efectiv i concret a vnzrii, care poate presupune un anumit termen n timp.
Astfel, n prima variant expus de ctre legiuitor n cuprinsul art. 1730 alin. 3 din Codul civil,
atunci cnd promitentul comunic oferta sa de vnzare ctre preemptor iar acesta o accept n termenul
i n condiiile prevzute, contractul de vnzare se va considera n principiu, ncheiat de la momentul
comunicrii acceptrii ofertei pure i simple a ofertei de ctre preemptor.
12

n ceea ce privete cea de-a doua variant de ncheiere a vnzrii, legiuitorul prevede n art.
1732 alin. 1 din Noul Cod civil c, Vnztorul este obligat s notifice de ndat preemptorului
cuprinsul contractului ncheiat cu un ter. Notificarea poate fi fcut i de acesta din urm.
Din interpretarea acestor norme legale s-ar putea deduce c exercitarea dreptului convenional de
preempiune este ntotdeauna precedat de ncheierea ntre promitent i un ter a unui contract de
vnzare, care n acord cu prevederile art. 1731 din Cod, pentru a fi socotit valabil, trebuie consimit sub
condiia suspensiv a neexercitarii preempiunii.
Evident, n dreptul nostru, lucrurile nu stau aa, avnd n vedere dispoziiile art. 1730 alin. 3 din
Cod, care se refer la oferta de vnzare fcut titularului dreptului de preempiune, precum i cele din
alin. 2 al aceluiai articol, care prevd posibilitatea ca prile s deroge prin convenia lor de la normele
dispozitive care reglementeaz dreptul de preempiune.
ntruct art. 1733 alin. 1 din Noul Cod civil prevede c, prin exercitarea preempiunii, contractul
de vnzare se consider ncheiat ntre promitent i preemptor, este evident c, n cazul bunurilor mobile,
o dat ntlnite oferta de vnzare (notificarea) promitentului cu acordul preemptorului, vnzarea se
definitiveaz.
Dac prin ipotez este vorba despre un bun imobil, deci de o vnzare imobiliar, aceasta
presupune ncheierea unui act notarial (n cazul terenurilor i a construciilor prevzute de art. 10
1
din
Legea nr. 114/1996 cu modificrile i completrile ulterioare) i ndeplinirea formalitilor de publicitate
imobiliar.
Astfel, n cazul n care pentru vnzarea final, legea impune form solemn, se pune ntrebarea
modului n care se perfecteaz contractul final ntre promitent i preemptor, respectiv, dac mai este
necesar ca acetia, pe lng comunicarea ofertei de vnzare (a notificrii) i a acordului, trebuie s-i
reitereze consimmintele n forma cerut de lege.
Trebuie observat c art. 1733 alin. 1 arat c vnzarea final se consider ncheiat ntre
preemptor i vnztor n condiiile cuprinse n contractul ncheiat cu terul (fiind de presupus c acest
din urm contract a mbrcat forma solemn prevzut de lege pentru validitatea sa), precum si ca, se
desfiineaz cu efect retroactiv contractul dintre promitent i ter, ceea ce ridic un semn de ntrebare n
plus, n raport cu necesitatea ncheierii sau nu a unui act solemn de vnzare ntre promitent i preemptor
dup formularea ofertei de vnzare (a notificrii) i a acordului n sensul cumprrii.
Am aratat c formularea ofertei de vnzare (a notificrii) i exprimarea acordului n sensul
cumprrii, adic tocmai exercitarea preempiunii, dau natere n sarcina prilor unor obligaii de a
13

ncheia n viitor contractul n forma cerut de lege. Aceasta ar presupune c vnzarea final nu se
realizeaz dect n momentul ncheierii contractului n form solemn. n caz de refuz, se pot aplica prin
analogie, prevederile art. 1669 alin. 1 din Noul Cod civil, relative la posibilitatea pronunrii de ctre
instan a unei hotrri care sa tina loc de contract.
n cea de-a doua seciune ne-am ocupat de sanciunile care pot interveni n cazul
nerespectrii dreptului de preferin, artnd c acestea pot consta n, acordarea de daune-interese,
nulitatea contractului de vnzare sau declararea inopozabilitii acestuia fa de beneficiarul dreptului de
preferin ori substituirea dobnditorului cu titularul dreptului de preferin.
n absena fraudei sau dac benefeciarul nu mai are interes s obin anularea vnzrii ncheiate
ntre promitent i ter cu nclcarea dreptului su de preferin, responsabilitatea contractual a
promitentului va fi totui angajat. El va trebui s repare prin echivalent paguba previzibil cauzat
creditorului prin neexecutarea pactului de preferin. Terul contracatant i angajeaz responsabilitatea
delictual din momentul n care a comis o greeal oarecare n sensul art. 1349 din Noul Cod civil (art.
998- 999 din Codul civil din 1864).
Existena unui pact de preferin nu face ca bunul care i este obiect s devin inalienabil, astfel
c vnzarea acestui bun ctre un ter este n principiu valabil. Atunci cnd bunul a fost vndut unui ter
fr s respecte dreptul de preferin al beneficiarului, acesta poate s aib interes n a obine anularea
acestei vnzri, pentru a-i putea exercita dreptul. Numai n ipoteza n care beneficiarul dreptului de
preferin poate face dovada fraudei intereselor sale, prin ncheierea de ctre promitent a contractului de
vnzare cu terul, se recunoate posibilitatea solicitrii anulrii acestui contract. Aceast soluie se
bazeaz pe ilicitatea cauzei contractului i pe principiul de drept fraus omnia corrumpit si pentru a
putea fi eficace, presupune ca titularul dreptului de preferinta incalcat s faca o dubl dovad, aceea a
cunoaterii de ctre dobnditor a existenei pactului de preferin precum i a inteniei titularului
dreptului de preferin a de a-i exercita dreptul.
A treia sanciune care poate fi imaginat pentru cazul nclcrii obligaiilor nscute din pactul de
preferin, este substituirea titularului dreptului de preferin n locul terului dobanditor. Considerat
inadmisibil de majoritatea doctrinei romne i strine mai vechi, aceast posibil sanciune, este
preluat din regimul juridic al drepturilor de preemiune legal care sancioneaz nclcarea acestora cu
posibilitatea substituirii titularului dreptului de preemiune n persoana dobnditorului. Cu toate acestea,
aceast sanciune a dreptului de preferin a fost adoptat de ctre legiuitorul romn n materia dreptului
convenional de preempiune. Soluia nsuit de Noul nostru Cod civil cu privire la substituirea
14

preemptorului n locul terului cumprtor n cazul nerespectrii dreptului de preempiune este ntlnit
n soluiile mai noi ale jurisprudenei franceze. n aceste soluii ns, substituirea preemptorului n locul
terului cumprtor are loc doar cu condiia ca acesta din urm s fi avut cunotin despre existena
pactului de preferin i despre intenia beneficiarului de a se prevala de el.
De remarcat c legiuitorul romn a cumulat, n cazul nclcrii dreptului convenional de
preempiune, dou sanciuni specifice i anume, att aceea a substituirii preemptorului n persoana
terului care a contractat cu promitentul, ct i aceea a anulrii acestui contract, prevznd n art. 1733
alin. 1 c, Prin exercitarea preempiunii, contractul de vnzare se consider ncheiat ntre preemptor
i vnztor n condiiile cuprinse n contractul ncheiat cu terul, iar acest din urm contract se
desfiineaz retroactiv.
De asemenea, trebuie observat c, n dreptul nostru, sanciunea desfiinrii contractului de
vnzare ncheiat ntre promitent i un ter, ca urmare a exercitrii dreptului de preempiune, intervine
potrivit Noului Cod civil, indiferent c terul este de bun sau de rea-credin.
Numai terul de bun-credin va fi despgubit de ctre vnztor, potrivit art. 1733 alin. 1 teza
final, n condiiile specifice eviciunii, n timp ce terului de rea-credin i vor reveni n mod firesc
numai sumele repezentand preul pltit la vnzare i cheltuielile vnzrii.
Se observ c dei pactul de preferin, spre deosebire de promisiunile de vnzare, cuprinde mai
puine elemente ce trebuie regsite n contractul final de vnzare, presupunnd doar alegerea
partenerului contractual i indicarea bunului, avnd deci un coninut obligaional mult mai diluat,
inclusiv cu privire la consimmnt, n mod practic, n viziunea Noului Cod civil, el consacr o situaie
mult mai favorabil i mai energic beneficiarului pactului, dect beneficiarului unei promisiuni
unilaterale sau bilaterale de vnzare.
n ultima seciune a Titlului referitor la pactul de preferin am analizat situaia concursului
dintre preemptori atunci cnd drepturile lor poart asupra aceluiai bun. Dreptul de preferin este
analizat n viziunea Noului Cod civil ca un drept de preemiune convenional, dar fr a avea fora
drepturilor de preemiune legale.
Acest lucru se observ i n ceea ce privete rezolvarea situaiei n care exist mai multe
drepturi de preempiune de sorginte legal sau convenional, constituite asupra aceluiai bun.
Art. 1734 din Noul Cod civil consacr regulile aplicabile concursului ntre preemptori, reguli de
la care nu se poate deroga n acord cu dispoziiile prevzute n art. 1730 alin. 2 din acelai Cod, orice
clauza contrara fiind considerata nescrisa.
15

Astfel, potrivit dispoziiilor legale, titularul unui drept legal de preempiune va avea ntotdeauna
ntietate fa de orice ali titulari de drepturi convenionale de preempiune, indiferent de ndeplinirea
formalitilor de publicitate ale dreptului. Dac dreptul tuturor preemptorilor aflai n concurs are
sorginte legal, atunci va avea prioritate acel preemptor preferat de ctre vnztor.
n cazul vnzrilor imobiliare, dac toi preemptori au drepturi de preferin izvorte din
contract, va avea prioritate acela care i-a nscris mai nti dreptul n evidenele de carte funciar, iar n
cazul vnzrilor mobiliare, acela dintre preemptori care deine nscrisul sub semntur privat
constatator al conveniei, cu data cert cea mai veche.
Al doilea Titlu al lucrarii intitulat Promisiunea unilateral de a vinde a tratat n special
aceasta instituie juridic ns cu sublinierea caracterelor i specificitii pactului de opiune n vederea
vnzrii, innd cont de noile reglementri ale Codului civil romn. Acest titlu a fost structurat n cinci
capitole, astfel:
n Capitolul I am tratat locul i rolul promisiunii unilaterale n cadrul procesului de formare a
contractului final, noiunea acesteia si reglementarea sa. Rolul promisiunii unilaterale de contract se
ntrevede att n formarea gradual a consimmntului, ct i n conturarea progresiv a obiectului
contractului final.
Astfel, n cadrul acestui precontract, doar promitentul i exprim consimmntul i se oblig la
ncheierea contractului final, fixnd oferta i conferindu-i caracter irevocabil n termenul de eficacitate al
promisiunii, n timp ce beneficiarul rmne liber s decid dac va accepta sau nu oferta, avnd
controlul asupra procesului formator al contractului final prin exercitarea dreptului sau potestativ de
opiune.
Promisiunea unilateral de vnzare, cunoscut n doctrina i n jurisprudena i sub denumirea de
fgduin sau opiune de vnzare, a fost definit ca fiind un contract ncheiat ntre o persoan numit
promitent, care se oblig fa de o alt persoan, numit beneficiar, s-i vnd un anumit bun pe un pre
anume (determinat sau determinabil), nuntrul unui termen (determinat sau nedeterminat), beneficiarul
promisiunii avnd libertatea de a opta n sensul de a-l cumpra sau nu.
Cu privire la reglementarea legal a promisiunii unilaterale de vnzare, am artat c n Cartea a
V-a Despre obligaii, Titlul IX Diferite contracte speciale, Capitolul I Contractul de vnzare,
Seciunea I Dispoziii generale, punctul 4 este intitulat Pactul de opiune privind contractul de
vnzare i promisiunea de vnzare.
16

n articolul 1668 al viitoarei reglementri se vorbete despre pactul de opiune privind contractul
de vnzare, iar n articolul urmtor se arat c dispoziiile privitoare la dreptul la aciune izvort dintr-o
promisiune bilateral de vnzare se aplic corespunztor i promisiunii unilaterale de vnzare sau de
cumprare.
Din redactarea diferit a normelor juridice cuprinse n articolele 1668 i 1669 din materia
vnzrii, raportate la normele generale de la art. 1278 i 1279 din materia obligaiilor, ale Noului Cod
civil, se observ c pactul de opiune privind contractul de vnzare i promisiunea unilateral de vnzare
sunt tratate de noul Cod civil ca dou instituii juridice ce produc efecte juridice n mod diferit, ns,
considerm noi, doar prin raportarea la apropierea fiecruia de contractul final de vnzare previzionat de
pri.
Redactorii Noului Cod civil au mprtit opinia tradiional c promisiunea unilateral de
vnzare nate n sarcina promitentului o obligaie de a face, adic de a ncheia n viitor vnzarea
proiectat, pentru ncheierea vnzrii definitive fiind necesar o nou manifestare de voin a sa n acest
sens. Pentru a se nelege modalitatea n care sunt reglementate promisiunea unilateral de vnzare i
pactul de opiune privind contractul de vnzare n noul Cod civil trebuie avute n vedere att
reglementrile speciale din cadrul contractului de vnzare, ct i cele generale din cadrul Titlului II
Izvoarele obligaiilor, Capitolul I intitulat Contractul.
Noul Cod civil romn definete, n cadrul Seciunii intitulate Efectele contractului, 1,
Efectele ntre pri, la art. 1.278 pactul de opiune ca fiind, acea convenie prin care una dintre pri
rmne legat de propria declaraie de voin, iar cealalt o poate accepta sau refuza, declaraia
considerndu-se o ofert irevocabil i producnd efectele prevzute la art. 1.191.
Alineatele urmtoare prevd:
(2) Dac prile nu au convenit un termen pentru acceptare, acesta poate fi stabilit de instan
prin ordonan preedinial, cu citarea prilor.
(3) Pactul de opiune trebuie s conin toate elementele contractului pe care prile urmresc
s l ncheie, astfel nct acesta s se poat ncheia prin simpla acceptare a beneficiarului opiunii.
(4) Contractul se ncheie prin exercitarea opiunii n sensul acceptrii de ctre beneficiar a
declaraiei de voin a celeilalte pri, n condiiile convenite prin pact.
(5) Att pactul de opiune, ct i declaraia de acceptare trebuie ncheiate n forma prevzut de
lege pentru contractul pe care prile urmresc s l ncheie.
17

La art. 1279 alin. 1, fr a defini promisiunea de a contracta, noul Cod civil arat c
Promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele clauze ale contractului promis, n lipsa
crora prile nu ar putea executa promisiunea.
Urmtoarele alineate ale aceluiai articol prevd:
(2) n caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese.
(3) De asemenea, dac promitentul refuz s ncheie contractul promis, instanta, la cererea
prii care i-a ndeplinit propriile obligaii, poate s pronune o hotrre care s in loc de contract,
atunci cnd natura contractului o permite, iar cerinele legii pentru validitatea acestuia sunt ndeplinite.
Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile n cazul promisiunii de a ncheia un contract real,
dac prin lege nu se prevede altfel.
(4) Convenia prin care prile se oblig s negocieze n vederea ncheierii sau modificrii unui
contract nu constituie promisiune de a contracta.
Este evident c aceast promisiune de a contracta poate fi att unilateral, ct i bilateral.
Reglementnd un caz particular al pactului de opiune, respectiv n materie de vnzare, la art.
1.668 alin. 1, intitulat Pactul de opiune privind contractul de vnzare, noul Cod civil arat c n
cazul pactului de opiune privind un contract de vnzare asupra unui bun individual determinat, ntre
data ncheierii pactului i data exercitrii opiunii sau, dup caz, aceea a expirrii termenului de
opiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului.
Este vorba deci de o clauz temporar de indisponibilizare a bunului, motiv pentru care, prile
pot prevedea n convenia ncheiat o indemnizaie de imobilizare, caz n care contractul devine oneros
i sinalagmatic.
La alin. (2) al aceluiai articol se prevede c: Atunci cnd pactul are ca obiect drepturi
tabulare, dreptul de opiune se noteaz n cartea funciar, iar alin. 3 dispune c Dreptul de opiune se
radiaz din oficiu dac pn la expirarea termenului de opiune nu s-a nscris o declaraie de exercitare
a opiunii, nsoit de dovada comunicrii sale ctre cealalt parte.
Reglementnd promisiunea de vnzare i promisiunea de cumprare, care nu reprezint
altceva dect cazuri particulare ale promisiunii de a contracta prevzut la art. 1279, noul Cod Civil
prevede la art. 1.669. alin. (1) c atunci Cnd una dintre prile care au ncheiat o promisiune
bilateral de vnzare refuz, nejustificat, s ncheie contractul promis, cealalt parte poate cere
pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, dac toate celelalte condiii de validitate sunt
ndeplinite.
18

Alin. (3) menioneaz c Dispoziiile alin. (1) i (2) se aplic n mod corespunztor n cazul
promisiunii unilaterale de vnzare sau de cumprare, dup caz.
Se observ c, n viziunea noului Cod civil, n cazul pactului de opiune, promitentul, n mod
actual si anticipat, i manifesta consimmntul la ncheierea contractului subsecvent, aceast declaraie
considerndu-se o ofert irevocabil, a crei declaraie de revocare este, conform art. 1191 alin. 2 din
Cod, lipsit de efecte. Consimmntul promitentului dintr-un pact de opiune este att expresia unei
oferte irevocabile, ct i expresia voinei de a menine acea ofert la dispoziia beneficiarului pactului
pentru un anumit termen. Cu alte cuvinte, consimmntul la pact al promitentului este nsui
consimmntul la vnzare, pactul de opiune genernd un drept potestativ n favoarea beneficiarului: i
vnd bunul meu dac vrei s cumperi. Beneficiarul pactului de opiune este titularul unui drept
potestativ, ntruct, prin manifestarea sa unilateral de voin, cnd va dori, dac va dori s cumpere, l
va transforma pe promitent, din proprietar al bunului su, n vnztor al acelui bun.
Lsnd la o parte faptul c oferta (n concepia clasic) reprezint o propunere de a contracta,
prin care ofertantul fixeaz elementele ce pot fi luate n considerare pentru ncheierea contractului, n
timp ce, n cazul pactului de opiune, aceste elemente sunt stabilite de ctre prile ce ncheie pactul si
nu doar de ctre ofertantul-promitent, trebuie observat faptul c i n cazul promisiunii unilaterale de
vnzare, promitentul i interzice s vnd altcuiva, atta vreme ct opiunea nu s-a manifestat de ctre
beneficiar, bunul fiind indisponibilizat fr a fi nevoie de o clauz expres, aceasta fiind superflu n
raport de scopul urmrit prin ncheierea promisiunii. De altfel, inclusiv Noul Cod civil prevede n art.
627 alin. 4 aceasta, stipulnd: Clauza de inalienabilitate este subneleas n conveniile din care se
nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau determinabil.
n plus, n ceea ce privete opozabilitatea promisiunii bilaterale i a pactului de opiune, art. 906 din
Noul Cod civil prevede notarea acestor dou tipuri de contracte n Cartea Funciar pentru opozabilitate
fata de teri. Din aceast notare rezult i imposibilitatea de a dispune de bunul care face obiectul
contractului pentru care s-a realizat notarea pn la radierea meniunii referitoare la ncheierea pactului
de opiune privind contractul de vnzare, respectiv la ncheierea promisiunii unilaterale de vnzare.
Spre deosebire de beneficiar, promitentul nu poate s-i retracteze promisiunea pe durata pentru
care a fost dat, fiind vorba de o ofert de a vinde iretractabil i nemodificabil unilateral. Dup cum s-
a artat, promitentul renun voluntar la posibilitatea de a se rzgndi n privina vinderii.
Aadar irevocabilitatea ofertei i indisponibilizarea bunului despre care Noul Cod civil face
vorbire n cadrul pactului de opiune privind contractul de vnzare nu este de natur a conduce la
19

concluzia c acesta nu ar fi tot o promisiune unilateral de vnzare, respectiv o form gradual mai
apropiat de contractul definitiv de vnzare.
De asemenea, nimic nu interzice ca i n cuprinsul promisiunii unilaterale de vnzare s se
stipuleze o indemnizaie de indisponibilizare a bunului ce trebuie pltit de beneficiar.
Promisiunea unilateral de vnzare i pactul de opiune privind contractul de vnzare presupun,
n mod esenial, existena unui termen. n ambele situaii, n cazul n care termenul nu figureaz n
nelegerea prilor, promitentul ori beneficiarul se pot adresa instanei judectoreti pentru ca aceasta s
determine respectivul termen n funcie de mprejurrile relevante ale cauzei.
Att promisiunea unilateral, ct i pactul de opiune trebuie s cuprind toate elementele
eseniale ale contractului de vnzare n legtur cu care se exprim.
Jurisprudena noastr a stabilit n legtur cu promisiunea unilateral de vnzare, c ea nu este
valabil dect dac conine elemente suficiente pentru determinarea preului contractului de vnzare-
cumprare promis.
Acest aspect se aplic i pactului de opiune, care este i un consimmnt la vnzare, deci nu ar
putea s fie valabil dect dac toate elementele vnzrii sunt deja prevzute n acel consimmnt.
Totui, consimmntul la promisiunea unilateral de vnzare este, din perspectiva promitentului,
diferit de consimmntul la contractul promis.
Astfel, dac n cazul pactului de opiune, legiuitorul a reglementat forma pe care acesta trebuie s
o mbrace ca fiind cea cerut de lege pentru contractul pe care prile urmresc s l ncheie (art. 1278
alin. 5), o astfel de reglementare lipsete n cazul promisiunii de a contracta, de unde rezult c, n acest
ultim caz se aplic regula general, respectiv a consensualismului (art. 1178, Libertatea formei), fiind
indiferent c actul proiectat ar fi sau nu unul pentru care legea cere ncheierea n forma solemna.
Aceast form identic cu a contractului de vnzare previzionat cerut pactului de opiune este
necesar inndu-se seama de modalitatea n care noul Cod civil a prevzut c se va ncheia contractul
de vnzare subsecvent (proiectat). Conform art. 1278 alin. 4, acesta se ncheie prin simpla exercitare a
opiunii n sensul acceptrii de ctre beneficiar a declaraiei de voin a celeilalte pri, n condiiile
convenite prin pact, nemaifiind necesar o nou manifestare de voin din partea promitentului. Este
motivul pentru care, n plus i declaraia de acceptare trebuie ncheiat n forma prevzut de lege pentru
contractul pe care prile urmresc s l ncheie.
20

n cazul promisiunii unilaterale de vnzare, potrivit prevederilor Noului Cod civil, se deduce c
este nevoie de o nou manifestare de voin din partea promitentului vnztor, alturi de cea a
beneficiarului care i manifest opiunea concret de a cumpra.
Aceast nou manifestare de voin cerut promitentului rezult din dispoziiile art. 1699 alin. 1
i 3 din Noul Cod civil. Dup cum s-a menionat, alin. 1 prevede c, atunci cnd una dintre prile care
au ncheiat o promisiune bilateral de vnzare refuz, nejustificat, s ncheie contractul promis, cealalt
parte poate cere pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, dac toate celelalte condiii de
validitate sunt ndeplinite, iar alin. 3 dispune c dispoziiile alin. (1) se aplic n mod corespunztor n
cazul promisiunii unilaterale de vnzare.
O atare dispoziie legal nu a fost necesar n cazul pactului de opiune deoarece, n ipoteza
ncheierii acestuia, perfectarea contractului de vnzare definitiv nu mai necesit o nou manifestare de
voin a promitentului, astfel nct nu mai poate fi vorba de un eventual refuz al acestuia de a-i da
consimmntul la perfectarea contractului final, refuz care s trebuiasc a fi sancionat de ctre instana
de judecat, prin pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, finalizarea vnzrii necesitnd
doar acceptul exprimat de beneficiar n forma cerut de lege. Refuzul promitentului de a executa
contractul de vnzare astfel finalizat constituie o chestiune care ine de faza executrii acestuia i nu de
cea a ncheierii sale.
Nu considerm c aceste prevederi impuse de legiuitor cu privire la forma pactului de opiune i
cu privire la mecanismul de formare al contractului previzionat sunt de natur a concluziona c pactul de
opiune este esenial diferit de promisiunea unilateral de vnzare. Dimpotriv, motivele care anim
promitentul i beneficiarul n amndou cazurile s ncheie astfel de acte sunt aceleai, de esena
ambelor fiind obinerea de ctre beneficiar, din partea promitentului, a unei oferte de vnzare care s nu
poat fi retras n termenul de opiune fixat n favoarea beneficiarului i care s conduc la
indisponibilizarea bunului, respectiv inalienabilitatea acestuia, existena opiunii beneficiarului fiind, de
asemenea, comun.
n raport de mecanismul menionat de lege cu privire la formarea contractului final de vnzare-
cumprare previzionat de pri, pactul de opiune privind contractul de vnzare apare ca fiind o form a
promisiunii unilaterale de vnzare mai energica si mai apropiat de contractul de vnzare proiectat.
Capitolul al II-lea intitulat Caractere i natur juridic. Autonomia promisiunii unilaterale
de vnzare. este structurat n trei seciuni, prima ocupndu-se de Evoluia discuiilor privind natura
21

juridic a promisiunii unilaterale, cea de-a II-a, de Caracterele generale ale promisiunii
unilaterale iar ultima de Autonomia si natura sa juridica.
Am artat c, dei potrivit doctrinei i practicii judiciare mai vechi, pactul de opiune privind
contractul de vnzare a fost considerat a fi un contract unilateral, dnd natere obligaiilor numai n
sarcina promitentului, n prezent, din perspectiva obligaiilor care constituie obiectul promisiunii
unilaterale de vnzare, sunt trei raiuni pentru care susinem c aceasta are un caracter sinalagmatic.
Contextul social se reflect n coninutul su i i ofer raiune. Practica indemnizaiei de
imobilizare se generalizeaz iar Noul Cod civil permite posibilitatea stipulrii acesteia.
n al doilea rnd, avnd n vedere litigiile survenite n urma nclcrii obligaiilor dintr-o astfel de
promisiune, demonstreaz c prile acesteia au intenionat s convin i s obin prestaii echilibrate i
interdependente.
Nu n ultimul rnd, reglementarea juridic a pactului de opiune impune conferirea unui caracter
sinalagmatic, contractul fiind recunoscut drept un contract cu titlu oneros, autonom i voina celor dou
pri fiind incontestabil aceea de a face din prestaiile lor reciproce nite prestaii interdependente,
contractul de opiune fiind n virtutea regulilor coninute n Noul Cod civil, un contract sinalagmatic.
S-a afirmat c numai o promisiune sinalagmatic de vnzare ofer un paralelism complet ntre
obligaiile prilor, n timp ce, n virtutea unei promisiuni unilaterale angajamentul promitentului este
mai greu dect acela al beneficiarului, reieind c, obligaia beneficiarului este secundar n raport cu
aceea a promitentului care este esenial, dei aceasta poate fi totui alternativ.
Mai recent, s-a observat c, plata indemnizaiei de imobilizare constituie o obligaie reciproc a
obligaiei promitentului, ns aceasta reciprocitate nu semnific echivalena perfect ntre situaiile
juridice ale celor dou pri. Situaia juridic a celor dou pri nu este aceeai n pactul de opiune, dar
aceasta nu nseamn ca nu exist n cadrul acesteia o real simetrie.
Simetria exist n pactul de opiune i ea se sprijin pe autonomia sa. Trebuie s se analizeze
separat dubla obligaie a promitentului, de a face oferta de vnzare i de a consimi un termen pentru
exercitarea opiunii de ctre beneficiar. Se poate astfel imagina c, prile din cadrul unei promisiuni
unilaterale consimite fr termen, dei beneficiarului nu-i este impus un interval determinat de timp
nuntrul cruia s-i exercite dreptul de opiune, stabilesc c acesta poate s-i exprime opiunea n
orice moment, promitentul putnd de asemenea, n orice moment, s-l oblige pe acesta s-i exprime
alegerea, s-i exercite dreptul de opiune. n acest caz, prile pactului de opiune privind contractul de
vnzare i-au creat situaii juridice echivalente, crend o simetrie perfect n cadrul contractului.
22

n cea de-a II-a seciune au fost tratate pe larg distinciile dintre promisiunea unilateral de
vnzare i alte instituii asemntoare, respectiv, oferta de a contracta, pactul de preferin (contractul
n virtutea creia se nate dreptul convenional de preempiune), promisiunea sinalagmatic de vnzare-
cumprare, contractul de vnzare-cumprare si vnzarea pe gustate.
Pornind de la diferenele constatate, n cea de-a III-a seciune, am nvederat aspectele care
confer promisiunii unilaterale de vnzare, caracter de contract autonom. Promisiunea unilateral este
destinat s creeze o situaie juridic voluntar a cror caractere specifice sunt de a fi provizorie i
incert i de a da beneficiarului o putere de a decide ncheierea vnzrii finale, pe care el o dorete
absolut i care i permite s exercite o alegere adevrat i deplin.
Obiectul promisiunii unilaterale de vnzare o calific drept un contract special. n virtutea sa se
nasc obligaii conexe i simetrice. Promitentul se oblig s consimt la o opiune n timpul unui anumit
termen. Aceasta nseamn c nu va putea dispune de bunul promis pe ntreaga perioad de opiune
stipulat n favoarea beneficiarului i c nu va putea consimi la niciun drept care l-ar devaloriza.
Opiunea este o prestaie pe care promitentul nu o furnizeaz cel mai adesea dect n considerarea unei
prestaii a beneficiarului. Obligaia beneficiarului de plat a dreptului de opiune este cauza determinant
a aceleia a promitentului.
Dac nu se poate spune fr rezerv c pactul de opiune privind contractul de vnzare este un
contract esenialmente sinalagmatic, se poate considera c este un contract sinalagmatic prin natura sa.
Indemnizaia de imobilizare este contraprestaia opiunii, i a devenit n prezent fr putin de tgad,
generalizat n totalitatea contractelor preparatorii ncheiate de simple persoane sau profesioniti.
Dac promisiunea unilateral de vnzare sau pactul de opiune sunt contracte de natura
sinalagmatic, totui nu sunt asimilabile cu promisiunea de a contracta sinalagmatic i nici cu
promisiunea bilateral de vnzare vizate de art. 1279 din Noul Cod civil i respectiv de art. 1669 din
acelai Cod civil.
Capitolul al III-lea intitulat Condiiile de validitate i elementele constitutive ale promisiunii
unilaterale de vnzare este structurat n trei seciuni.
Prima seciune trateaz condiiile de fond i cele de form ale promisiunii unilaterale de
vnzare. Cu privire la acest aspect, am nvederat c, fiind o convenie civil creia i lipsete prin
definiie consimmntul beneficiarului de a cumpra, trebuie ns s ntruneasc toate condiiile de
validitate care guverneaz n general ncheierea contractelor civile. Aa fiind, va trebui s ndeplineasc,
toate acele condiii eseniale pentru validitatea contractului prevzute de art. 1179 Cod civil, i anume
23

capacitatea de a contracta, consimmntul valabil, un obiect determinat, posibil i licit i o cauza
valabil. Am ilustrat specificul promisiunii unilaterale in ceea ce priveste aceste aspecte.
Spre deosebire de situaia promitentului, beneficiarul promisiunii trebuie s ntruneasc la
momentul ncheierii promisiunii unilaterale, doar condiiile generale de capacitate. El va trebui s aib
capacitatea deplin de a cumpra la momentul n care i va manifesta voina de a cumpra, dat la care
se va perfecta contractul de vnzare-cumprare propriu-zis.
Evident c, att promitentul, ct i beneficiarul, trebuie s i dea consimmntul la ncheierea
promisiunii unilaterale de vnzare, dificultatea constnd n a distinge consimmntul necesar la
formarea promisiunii de acela privitor la vnzarea propriu-zis. Distincia trebuie fcut n consideraia
obiectului celor dou acorduri.
Astfel, n contractul de opiune, promitentul i d consimmntul de a consimi la vnzare i de
a menine acest consimmnt la dispoziia beneficiarului pentru toat durata promisiunii (oferta de
vnzare trebuind s fie precis i ferm i s conin toate condiiile contractului final). Pentru ca
ncheierea promisiunii unilaterale s fie valabil i s produc efectele juridice care-i sunt caracteristice,
este necesar ca acordul beneficiarului s fie n deplin concordan cu elementele i condiiile nscrise n
oferta promitentului. Nu va exista promisiune unilateral de vnzare dac, de exemplu, beneficiarul
subsecvent primirii ofertei de vnzare, i-a subordonat acceptarea acesteia unei condiii suspensive sau a
unei alte modaliti de plat a preului dect aceea prevzut n oferta de vnzare.
Am artat c, n ceea ce privete forma promisiunii unilaterale de vnzare i a pactului de
opiune n vederea vnzrii, exist anumite elemente distinctive care trebuiesc evideniate.
Astfel, promisiunea unilateral de vnzare este un contract consensual care se formeaz n mod
valabil prin simplul consimmnt al promitentului i al beneficiarului, aplicndu-i-se art. 1178 din Noul
Cod civil. Nicio formalitate special nu este deci n principiu, cerut pentru validitatea sa. Aceast
concluzie reiese inclusiv din interpretarea dispoziiilor art. 1278 alin. 3 din Noul Cod civil, potrivit
cruia, pactul de opiune trebuie s conin toate elementele contractului proiectat, astfel nct, acesta s
se poat ncheia prin simpla acceptare a beneficiarului opiunii.
Totui, n privina pactului de opiune, trebuie subliniat c, potrivit art. 1278 alin. 5 din Codul
civil, atunci cnd acesta este ncheiat n vederea pregtirii unui contract solemn, va mprumuta caracterul
contractului pe care-l prefigureaz, trebuind ncheiat n forma prevzut de lege pentru valabilitatea
contractului final.
24

Raportnd aceste dispoziii la cazul particular al pactului de opiune, nseamn c, atunci cnd
aceasta poart asupra unui teren

sau asupra unor construcii locuine sau uniti individuale, este
obligatorie ncheierea acestuia n forma autentic.
Sanciunea nerespectrii formei este menionat la art. 1242 alin. 1 din Noul Cod civil, care
prevede: Este lovit de nulitate absolut contractul ncheiat n lipsa formei pe care, n chip nendoielnic,
legea o cere pentru ncheierea sa valabila.
Seciunea a II-a, Elementele proprii i caracteristice promisiunii unilaterale de vnzarea
tratat amanunit obligaia promitentului, dreptul de opiune, termenul de opiune si indemnizaia de
imobilizare.
Obligaia promitentului este obligaia principal care se nate n virtutea unei promisiuni
unilateral de vnzare, cci n jurul ei se ordoneaz ntreaga economie a contractului i este obligaia
specific care-i confer calificarea juridic permind delimitarea s clar de alte convenii
asemntoare.
Cu privire la natura sa juridic au existat numeroase controverse i s-au formulat mai multe teorii
care au ncercat s o nscrie ntr-una dintre categoriile obligaiilor de a face sau a da. teoriile care au
susinut ca obligaia promitentului este o obligaie de a da, neag existena unui contract de opiune
autonom, susinnd ca obligaia promitentului este aceea a unui vnztor.
Potrivit acestora, contractul de vnzare precedat de o promisiune este o operaie unic global,
constituit din dou episoade care se completeaz unul pe celalalt, consimmntul cumprtorului fiind
prezent n cea de-a doua parte. Obligaia promitentului ar fi n acest caz, o obligaie condiional sau
eventual de a transmite dreptul de proprietate, condiia sau eventualitatea consistnd n angajamentul de
a cumpra manifestat de ctre beneficiar i realizndu-se atunci cnd acesta accept vnzarea. Mai
recent s-a artat tot n doctrina francez c angajamentul promitentului nu are drept obiect o obligaie de
a face, deoarece vnzarea se va forma fr ca vreo prestaie s fie ateptat de la el, fiind inutil a se
vedea aici o obligaie de a da, deoarece formarea vnzrii nu va depinde de executarea acestei obligaii,
n realitate, vnzarea formndu-se n doi timpi, fiind perfect n momentul promisiunii n raport cu
promitentul, iar n momentul ridicrii opiunii angajnd i beneficiarul.
Apreciem c obligaia nscut din promisiunea unilateral de vnzare aa cum este ea
reglementat n prezent n Noul Cod civil este o obligaie de a face, respectiv de a menine oferta de
vnzare n interiorul termenului de opiune, aceasta presupunnd i obligaia promitentului de a se abine
de la orice act sau fapt care ar fi de natur a-l mpiedica pe beneficiar s-i exercite dreptul de opiune.
25

Cu toate c ntreaga noastr doctrin este unanim n a afirma c obligaia promitentului este o
obligaie de a face, suntem de acord cu opinia exprimat n literatura noastr juridic mai recent potrivit
creia aceast obligaie nu este o obligaie de a face n sensul tradiional al expresiei, ci are un caracter
specific promisiunii unilaterale i i are fundamentul n fora obligatorie a contractului, aa cum este
consacrat aceasta de art. 1270 din Codul civil. Promisiunea unilateral genereaz norme juridice cu
caracter particular, fiind un act juridic normativ, iar promitentul trebuie s-i menin oferta de
vnzare n termenul de opiune, nu n virtutea unei obligaii de a face, consimmntul la ncheierea unui
contract neputnd fi calificat ca obiectul unei prestaii, ci n baza forei obligatorii a conveniei ncheiate
cu beneficiarul.
Obligaia promitentului poate fi deci analizat dintr-o dubl perspectiv: o ofert de vnzare
ferm cu un pre i un obiect determinat i meninerea acestei oferte n cadrul unei perioade determinate
de timp.
Vnzarea este doar eventual, aceasta fiind de esena promisiunii unilaterale de vnzare i deci,
se las alegerea deciziei finale beneficiarului, iar n aceasta const toat originalitatea i avantajul acestei
tehnici juridice. n cazul pactului de opiune, reglementat de Noul Cod civil, consimmntul
promitentului nu va mai trebui rennoit n cazul ridicrii opiunii pentru perfectarea contractului de
vnzare.
Cu privire la dreptul de opiune, corelativ obligaiei promitentului, n patrimoniul beneficiarului
se nate dreptul de opiune, n virtutea cruia, aa cum reiese i din denumirea sa marginal, acesta i
poate manifesta opiunea de a accepta sau nu s cumpere bunul promis de ctre debitorul su.
Acest drept este diferit de o simpl facultate. El are o existen limitat, este prescriptibil i i
are sursa n convenie. Avnd n vedere c promisiunea unilateral nu are ca efect transmiterea dreptului
de proprietate ctre beneficiar i nu d natere unei obligaii de a da, nseamn c dreptul pe care l
genereaz n patrimoniul beneficiarului, este un drept personal, de crean.
Doctrina a calificat dreptul de opiune ca fiind un drept potestativ. Obiectul dreptului de opiune
consist n puterea asupra unei situaii juridice specifice, total independent de cea care va exista din
momentul formrii contractului de vnzare. n termenul acordat, eventualul dobnditor are dreptul de a
atepta pn n ultimul moment pentru a-i face cunoscut decizia. Aceast situaie ia sfrit la data
stipulat n contract sau la ridicarea opiunii, dac aceasta a intervenit anterior acestei date. n aceast
perioad, dei promitentul rmne proprietar, el nu poate pretinde dect indemnitatea de imobilizare.
Beneficiarul are n stpnire total situaia creat. Aceast noiune de putere implic dreptul de
26

opiune, care este mai mult dect un drept de crean, fr a deveni totui un veritabil drept real.
Dreptul de opiune este un drept autonom presupunand alegerea beneficiarului ntre dou
posibiliti: s transforme o situaie juridic provizorie ntr-o situaie juridic definitiv n timpul unui
termen stipulat n contract (stipularea termenului nu este esenial) sau s refuze cumprarea, fcnd ca
raporturile contractuale stabilite prin promisiune s se sting. Dreptul de opiune este total distinct de
dreptul care se va nate n clipa n care contractul de vnzare se va ncheia. Este diferit fa de dreptul ce
se va nate dintr-un contract definitiv, pentru c este un drept care vizeaz i este menit s poat conduce
la ncheierea contractului definitiv. Caracterul n acelai timp i real i definitiv al contractului de
vnzare nu are niciun ecou n situaia juridic actual, personal i mobiliar creat de pactul de opiune.
Nu n ultimul rnd, autonomia dreptului de opiune este de necontestat dac avem n vedere ca
acesta poate fi cesionat, reprezentnd un bun, o valoare mobiliar care prin natura sa este destinat
circulaiei.
Promisiunea asumat de ctre promitent d natere n profitul beneficiarului la un drept care
devine actual, pur i simplu: dreptul la meninerea ofertei. Obiectul acestui drept actual este achiziia
unor drepturi viitoare prin ncheierea contractului definitiv. Exercitarea acestui drept actual va duce la
ncheierea contractului definitiv i se poate afirma c obiectul pactului de opiune este chiar posibilitatea
de a forma contractul de vnzare.
Am aratat ca, prin dispozitiile art. 1668 din Noul Cod civil, n cazul pactului de opiune n
vederea vnzrii, se instituie o limitare legal expres a dreptului de proprietate prin restricionarea
exercitrii dreptului de dispoziie al promitentului asupra bunului promis pe o durat determinat de
timp.
ntruct obligaia asumat de promitent implic din partea acestuia meninerea bunului la
dispoziia beneficiarului un anumit interval de timp, prile pot conveni plata unei sume de bani de ctre
beneficiar n favoarea promitentului. Aceast sum de bani poart denumirea de indemnizaie de
imobilizare i este stipulat n favoarea promitentului, constituind preul exclusivitii consimite n
favoarea beneficiarului. Cauza indemnizaiei de imobilizare const n avantajul procurat beneficiarului
prin imobilizarea bunului n profitul su, stipularea acesteia n cuprinsul promisiunii avnd rolul de a
garanta exercitarea dreptului de opiune.
Cu privire la publicitatea imobiliar, resimindu-se acut nevoia asigurrii unei protecii eficace
att a pactului de opiune, ct si a promisiunii unilaterale de vnzare, rspunznd propunerilor de lege
ferenda fcute constant de doctrin, legiuitorul a consacrat prin dispoziiile Noului Cod civil caracterul
27

obligatoriu al publicrii acestor convenii n evidenele cadastrale, avnd n vedere i efectul de
indisponibilizare temporar a bunului imobil cruia ele i dau natere, menionnd la art. 902 alin. 2 pct.
12 ca sunt supuse notrii n cartea funciar antecontractul si pactul de opiune.
Capitolul al IV-lea intitulat Efectele promisiunii unilaterale de vnzare este structurat n
patru seciuni. Prima seciune se ocup cu efectele promisiunii nainte de ridicarea opiunii de ctre
beneficiarul acesteia, artnd n esen c, obligaia principal care se nate n sarcina promitentului
este o obligaie de a face, adic, de a menine oferta sa de vnzare pe tot parcursul termenului de
opiune, n timp ce beneficiarul devine creditorul dreptului de opiune asupra ncheierii contractului
promis. n cazul n care, n cursul termenului de opiune, promitentul l anun pe beneficiar c nelege
s-i retrag oferta de vnzare i deci i consimmntul la vnzarea definitiv, aceast manifestare de
voina va fi ineficace, fr vreo consecin juridic.
Din trimiterea fcut de alin. 3 al art. 1669 la alin. 1, rezult c atunci cnd promitentul care a
ncheiat o promisiune unilateral de vnzare refuz, nejustificat, s ncheie contractul promis, cealalt
parte, respectiv beneficiarul, poate cere pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, dac toate
celelalte condiii de validitate sunt ndeplinite.
Potrivit art. 1278 din noul Cod civil care se refer la pactele de opiune n general, declaraia de
voin a promitentului se consider o ofert irevocabil i produce efectele prevzute de art. 1191, iar
n conformitate cu dispoziiile art. 1191 alin. 2 din Codul civil, Declaraia de revocare a unei oferte
irevocabile nu produce niciun efect.
In cazul nstrainarii bunului de catre promitent, de principiu, terul dobnditor pstreaz
proprietatea bunului, fiind la adpost de orice aciune din partea beneficiarului, cu excepia cazului n
care a fost de rea-credin la ncheierea contractului cu promitentul, avnd cunotin de promisiunea
unilateral de vnzare cu privire la bun, nclcnd interdicia de nstrinare, precum i dac a dobndit
bunul cu titlu gratuit. Am artat c, atunci cnd se pune problema anulrii vnzrii ncheiate de
promitent cu terul de rea-credin, adesea se confund regimul aciunii n anulare cu cel al aciunii n
inopozabilitatea vnzrii fa de beneficiar, difereniind regimul juridic al celor dou aciuni si
nvedernd consecinele, avantajele i dezavantajele pe care le prezint.
Seciunea a II-a, trateaz efectele promisiunii unilaterale de vnzare subsecvent ridicrii
opiunii de ctre beneficiar. Dup ridicarea opiunii, respectiv dup ce beneficiarul declar c dorete s
cumpere bunul pe care promitentul s-a angajat s i-l vnd, promisiunea unilateral de vnzare i
produce efectele sale depline. Ridicarea opiunii antreneaz n mod automat transferul dreptului de
28

proprietate n cazul pactului de opiune privind contractul de vnzare reglementat de Noul Cod civil, iar
voina beneficiarului de a cumpra se ntlnete cu voina iretractabil a promitentului de a vinde,
formnd contractul de vnzare perfect, n situaia promisiunii unilaterale de vnzare, ns producerea
acestei consecine presupune coexistena anumitor condiii de fond i de form.
Se poate ntmpla ca, dup ridicarea valabil a opiunii de ctre beneficiar, promitentul fie s
declare c nu mai este de acord cu vnzarea, fie s vnd bunul promis unei alte persoane.
n situaia promisiunii unilaterale de vnzare, beneficiarul are, potrivit art. 1669 alin. 1 i 3 din
Noul Cod civil, posibilitatea solicitrii n instan a pronunrii unei hotrri care s in loc de contract,
dac toate celelalte condiii de validitate sunt ndeplinite. El poate cere i rezoluiunea promisiunii, cu
daune-interese.
n cazul pactului de opiune privind contractul de vnzare prevzut de Noul Cod civil, n prima
situaie indicat la alineatul 1 de mai sus, este evident c, vnzarea fiind format prin ridicarea opiunii,
orice revocare din partea promitentului este lipsit de eficacitate. Avnd n vedere ca promitentul s-a
obligat la meninerea consimmntului su la vnzare pe toat durata termenului convenit, fr
posibilitatea retractrii unilaterale a acestuia i ca urmare, prin ridicarea opiunii vnzarea se perfecteaz
nemaifiind necesar o nou manifestare de voin din partea promitentului, apreciem ca n acest caz
vorbim despre executarea silit a vnzrii i nu despre formarea acesteia.
n cazul pactului de opiune privind contractul de vnzare reglementat de Noul Cod civil, dac
promitentul nstrineaz bunul dup ridicarea opiunii de ctre beneficiar, acesta din urm are n
principiu urmtoarele variante: n calitatea sa de deplin proprietar are la ndemn aciunea n
revendicare mpotriva terului, posibilitatea de a solicita rezoluiunea vnzrii i obinerea de daune-
interese sau s solicite instanei anularea nstrinrii fcute n dauna sa i executarea silit n natura a
contractului de vnzare. De asemenea, el poate intenta aciune n inopozabilitatea fa de beneficiar a
vnzrii cu terul, unde trebuie s dovedeasc, similar aciunii revocatorii, complicitatea terului la
frauda promitentului.
Caducitatea i cesiunea promisiunii unilaterale de vnzare au reprezentat cuprinsul ultimelor
doua seciuni ale Capitolului al IV-lea.
n cuprinsul Capitolului V, am fcut scurte referiri la promisiunea unilateral de a cumpra,
artnd c aceasta presupune asumarea de ctre promitent a obligaiei de a cumpra un anumit bun de la
o alt persoan, beneficiarul, dac acesta se va decide s-l vnd. n aceast situaie, cel care se oblig,
29

cel care este angajat, este cumprtorul. Dac se va rzgndi, el va putea fi constrns s-i ndeplineasc
promisiunea de a cumpra sau, va putea fi obligat la plata de daune interese.
Al III-lea Titlu al tezei, Promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare este format din
trei ample Capitole.
Primul Capitol, a tratat apariia instituiei, evoluia legislativ i utilitatea sa actual,
terminologia i natura sa juridic. Pornind de la configuraia contractului de vnzare n dreptul roman
avand n vedere c, la origine, proprietatea se putea dobndi numai prin tradiiunea bunului sau prin
luarea acestuia n posesie i atenuarea treptat a caracterului su real n detrimentul principiului
consensualismului, am evideniat i evoluia legislativ a promisiunii bilaterale de vnzare n dreptul
nostru.
Am aratat c, n prezent, odat cu intrarea n vigoare a Noului Cod civil, promisiunile bilaterale
de vnzare i-au gsit n sfrit consacrarea legislativ, fiindu-le trasat i regimul juridic n cuprinsul art.
1669 alin. 1 i 2 potrivit crora, (1) Cnd una dintre prile care au ncheiat o promisiune bilateral de
vnzare refuz nejustificat s ncheie contractul promis, cealalt parte poate cere pronunarea unei
hotrri care s in loc de contract, dac toate celelalte condiii de validitate sunt ndeplinite. (2)
Dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia ncheiat.
n a treia seciune a acestui Capitol, Noiunea, natura i caracterele juridice ale
antecontractului de vnzare-cumprare, am artat c, att promisiunea unilateral de vnzare, ct i
cea bilateral, sunt denumite antecontracte n concepia medie pe care am indicat-o la nceputul
prezentei lucrri.
n limbajul juridic curent ns, termenul de antecontract de vnzare-cumprare este utilizat n
mod obinuit pentru a desemna promisiunea bilateral de vnzare cumprare. Antecontractul de
vnzare-cumprare este contractul prin care prile contractante se oblig s ncheie n viitor un contract
de vnzare ale crui elemente eseniale (preul i bunul vndut) sunt deja convenite. Temporal i
structural, fiind situat cel mai aproape de convenia final, reprezentnd prin aceasta i un caz de
formare progresiv a obiectului acesteia, s-a apreciat c antecontractul este actul preparatoriu cel mai
dens, comportnd toate elementele eseniale ale vnzrii finale i obligaia prilor de a nu le mai
repune n discuie n viitor.
n acord cu dispoziiile art. 1295 din Codul civil de la 1864 care consacra principiul
consensualismului n materia contractului de vnzare, Vinderea este perfect ntre pri i proprietatea
30

este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra
lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nu se va fi numrat.
Noul Cod civil definete contractul de vnzare n art. 1650 ca fiind contractul prin care
vnztorul transmite sau, dup caz, se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun n
schimbul unui pre pe care cumprtorul se oblig s l plteasc.
Din interpretarea celor dou texte legale, reiese ca atunci cnd prile i-au luat angajamentul de
a vinde, respectiv de a cumpra, convenind preul i determinnd bunul ce urmeaz a fi vndut, ne aflm
n prezena formrii contractului definitiv de vnzare i nu a unei promisiuni bilaterale de vnzare,
excepie fcnd situaiile n care contractul final de vnzare este un contract solemn, pentru a crui
ncheiere valabil nu este suficient consimmntul prilor asupra elementelor eseniale ale vnzrii, ci
i respectarea formei autentice a actului.
Aceasta nseamn c uneori, n practic, poate fi greu de difereniat o promisiune bilateral de
vnzare de contractul definitiv, atunci cnd acesta din urm este un contract consensual. Astfel,
consimmntul reciproc la ncheierea contractului final i convenirea tuturor elementelor eseniale ale
vnzrii sunt suficiente pentru geneza valabil a acesteia, iar dac prile doresc s-i rezerve libertatea
de a ncheia n viitor contractul preconizat, trebuie s-i exprime expres i explicit intenia de a evita la
acel moment ncheierea contractului final i de a identifica cu claritate care este elementul de producerea
cruia neleg s condiioneze naterea contractului final, ori eventual s indice motivul pentru care au
neles s amne ncheierea contractului definitiv de vnzare-cumprare.
Am artat c, instituia analizat este un contract consensual, sinalagmatic, autonom
(delimitndu-l de alte convenii asemanatoare), n actuala reglementare, numit, comutativ, cu titlu oneros
i cu executare uno ictu.
Al doilea Capitol, trateaz Codiiile de validitate i continutul promisiunii bilaterale de
vnzare. Condiiile de fond sunt comune cu cele ale oricrei convenii consensuale, ns am subliniat
anumite aspecte care in de capacitatea prilor, de consimmntul acestora i de obiectul derivat al
promisiunii, respectiv, bunul. n analiza coninutului promisiunii bilaterale, am artat care sunt
elementele obligatorii ale acesteia i coninutul su neobligatoriu, clauzele accesorii i cele anticipatorii.
Orice promisiune bilateral de vnzare pentru a fi valabil trebuie s conin acordul prilor cu
privire la toate elementele eseniale ale vnzrii definitive, respectiv cu privire la bunul ce urmeaz a fi
vndut i preul care va fi pltit. De altfel, art. 1279 din Noul Cod civil referindu-se la promisiunile de a
31

contracta n general, arat n mod expres c, Promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele
clauze ale contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea.
Promisiunea bilateral de vnzare, fiind o specie a promisiunilor de a contracta, trebuie s
respecte condiiile de validitate generale ale acestora i pe cele specifice siei.
Prefigurnd vnzarea, promisiunea bilateral trebuie s conin acordul de voin al prilor
asupra lucrului promis a fi vndut i asupra preului, precum i asupra obligaiei de a face toate
demersurile necesare ncheierii vnzrii i de a se a reitera consimmntul n forma cerut de lege sau
convenit de pri prin voina lor.
Cu privire la bunul obiect derivat al promisiunii, am artat c pe lng cazurile legale de
inalienabilitate sau de limitare a liberei circulaii a bunurilor, n lumina Noului Cod civil, este posibil i
situaia unei inalienabiliti convenionale a bunului.
n cadrul clauzelor accesorii ale promisiunii bilaterale de vnzare, am tratat pe larg problemele
legate de clauza de inalienabilitate, clauza de dezicere, clauza rezolutorie, clauza penal i arvuna.
n continuare, am vorbit despre clauzele anticipatorii privind plata preului, transmiterea
anticipat a stpnirii de fapt i a folosinei bunului promis precum i clauza de a permite promitentului
cumprtor s construiasc pe terenul care face obiectul promisiunii bilaterale de vnzare.
Cu privire la forma promisiunii bilaterale de vnzare, am artat c, chiar dac aceasta are ca
obiect terenuri sau construcii (locuinele i unitile individuale) pentru nstrinarea crora, legiuitorul a
stabilit n mod expres c forma autentic este necesar ad validitatem, controversa doctrinar privind
forma pe care trebuie s o mbrace acest antecontract, a fost tranat de Noul Cod civil, n sensul c,
pentru ncheierea valabil a acestei convenii nu este necesar forma solemn cerut pentru validitatea
contractului final.
Avnd la baz argumentul infailibil c forma solemn este o veritabil excepie de la principiul
consensualismului actelor juridice, este evident c nu se poate impune obligativitatea ncheierii n form
autentic a promisiunii bilaterale de vnzare n lipsa unei prevederi legale exprese n acest sens.
Trebuie avute n vedere i prevederile art. 1242 alin. 1 din Noul Cod civil care, reglementnd
forma contractului, dispun c Este lovit de nulitate absolut contractul ncheiat n lipsa formei pe care,
n chip nendoielnic, legea o cere pentru ncheierea sa valabil. n cazul promisiunii bilaterale de
vnzare, nici art. 1669 din Noul Cod civil, care reglementeaz aceast instituie juridic, nici art. 1279,
care reglementeaz cu titlu general promisiunea de a contracta, nu prevd n mod nendoielnic c forma
cerut pentru ncheierea acestor convenii s fie cea autentic, astfel nct sanciunea nulitii menionat
32

mai sus este inoperant, promisiunea bilateral de vnzare fiind, per a contrario, valabil prin simplul
acord de voin al prilor.
Ne-am ocupat i de situaia n care, prile unei promisiuni bilaterale de vnzare, convin c
ncheierea n forma autentic a contractului definitiv de vnzare s fie o condiie de validitate a acestuia,
dei bunul impus nu face parte din categoria acelora care se pot nstrina valabil numai printr-un act
autentic.
n acest caz, voina de esenializare a formei autentice trebuie s fie exprimat n mod expres
de pri, n caz contrar, prezumndu-se c forma autentic este prevzut doar ad probationem, atta
timp ct legea nu o impune ad validitatem, iar n virtutea principiului consensualismului, se va considera
c prile au ncheiat chiar vnzarea final, o dat ce au czut de acord asupra lucrului i asupra preului.
Al treilea Capitol al acestui titlu se ocupa cu Efectele promisiunii bilaterale de vnzare, fiind
alcatuit din ase seciuni. Seciunea I trateaz Obligaiile prilor promisiunii bilaterale de vnzare,
artnd c promitentului-vnztor i revin n mod principal, obligaia de a consimi la autentificarea
vnzrii, obligaia de a nu nstrina sau greva bunul promis n folosul unei alte persoane i obligaia de a
nu ncheia cu terii acte juridice susceptibile de a restrnge sau nltur drepturile promitentului-
cumprtor, in timp ce, promitentul cumprtor are obligaia principal de a se prezenta la notarul public
n vederea autentificrii vnzrii prefigurate n cuprinsul antecontractului.
n Seciunea a II-a am analizat Transmisiunea, cesiunea i ncetarea drepturilor i
obligaiilor nscute din promisiunea bilateral de vnzare-cumprare, artnd c, anterior intrrii n
vigoare a Noului Cod civil, n dreptul nostru nu era recunoscut dect cesiunea de crean, posibilitatea
cesiunii de datorie nefiind agreat de practica judiciar, lipsindu-i temeiul juridic, i mprejurarea c, n
prezent, este consacrat legislativ cesiunea de contract, n art. 1315 prevazandu-se c, O parte poate
s-i substituie un ter n raporturile nscute dintr-un contract, numai dac prestaiile nu au fost nc
integral executate, iar cealalt parte consimte la aceasta.
Seciunea a III-a se refer la Executarea promisiunii bilaterale de vnzare-cumprare i la
efectele neexecutrii obligaiilor de ctre pri. Am tratat fundamentarea n decursul timpului a
admisibilitii pronunrii unei hotrri judectoreti care s in loc de contract autentic de vnzare-
cumprare, aratand ca in prezent, Codul civil dispune expres n art. 1669 alin. 1 urmtoarele: Cnd una
dintre prile care au ncheiat o promisiune bilateral de vnzare refuz, nejustificat, s ncheie
contractul promis, cealalt parte poate cere pronunarea unei hotrri care s in loc de contract,
dac toate celelalte condiii de validitate sunt ndeplinite.
33

Pentru admisibilitatea aciunii n executarea silit a antecontractului trebuie ndeplinite
urmtoarele condiii: ncheierea valabil a unei promisiuni bilaterale de vnzare, dovedirea refuzului
nejustificat al unuia dintre promiteni de a ncheia contractul de vnzare, dovada dreptului de proprietate
asupra bunului promis, executarea obligaiilor proprii ale prii care promoveaz aciunea i ndeplinirea
cerinelor eseniale ale vnzrii.
Aciunea n executarea silit a promisiunii bilaterale de vnzare este o aciune personal,
derivnd din obligaiile de a face cu caracter patrimonial izvorte din convenie, putnd fi intentat i
mpotriva succesorilor promitentului decedat n caz de refuz al acestora de a mai consimi la vnzarea
promis de antecesorul lor. Este n mod evident o aciune prescriptibil extinctiv, iar pentru a sanciona
dezinteresul prii n favoarea creia a fost instituit, avnd n vedere i caracterul su special, legiuitorul
a prevzut c aceasta trebuie introdus ntr-un termen special de prescripie de 6 luni, care curge de la
data fixat de pri pentru ncheierea de bun-voie a contractului proiectat prin promisiune.
Am tratat comparativ, actiunea n executarea silit a promisiunii bilaterale de vnzare i aciunea
n prestaie tabular, artnd c, n sistemul de cri funciare, cei care urmreau obinerea unei hotrri
judectoreti prin promovarea aciunii n executarea silit a unui antecontract de vnzare-cumprare,
pentru a deveni proprietari ai imobilului n litigiu, mai aveau nevoie de aceasta declaraie a
promitentului-nstrintor, prin care consimea la ntabulare, lucru greu de crezut att timp ct nu-i
executase de bun voie obligaia asumat prin antecontract, aceea de a ncheia vnzarea-cumprarea n
form autentic.
n practica judiciar s-au fcut confuzii ntre aciunea n prestaie tabular i aciunea prin care se
solicita pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de act autentic de vnzare-cumprare.
Aciunea n prestaie tabular se introducea de dobnditorul unui drept real, care nu deinea actul
juridic cuprinznd consimmntul la ntabulare al transmitorului. n acest caz, fundamentul aciunii
rezid n neexecutarea obligaiilor subsecvente vnzrii, de a preda toate actele necesare intabulrii
(acordul la ntabulare) care i revin potrivit legii, fostului proprietar al bunului. Hotrrea instanei
suplinete consimmntul la ntabulare al celui care i-a transmis n mod valabil dreptul real ctre
dobnditor.
Dreptul la aciunea n prestaie tabular nu se poate nate dintr-o promisiune sinalagmatic de
vnzare deoarece dintr-un astfel de act nu se poate nate dect dreptul de a cere instanei s pronune o
hotrre judectoreasc care s in locul actului de nstrinare, deci a actului translativ de proprietate,
34

pe cnd, n situaia aciunii n prestaie tabular, actul translativ de proprietate trebuie s existe la data
introducerii ei.
Aciunea n executarea silit a antecontractului se fundamenteaz pe refuzul promitentului de a
ncheia nsui contractul de vnzare-cumprare promis n forma cerut de lege. n cazul aciunii n
prestaie tabular, acest contract exist i a fost valabil ncheiat, tot ceea ce mai mpiedic ntabularea
dreptului de proprietate al dobnditorului este lipsa acordului la ntabulare a vnztorului.
Aciunea n executarea silit a antecontractului de vnzare-cumprare a fost utilizat att n
sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni, ct i n sistemul crilor funciare reglementat de
Decretul-Lege nr. 115/1938, deosebirea constnd n aceea c beneficiarul hotrrii judectoreti
irevocabile prin care i s-a admis aciunea n executarea silit a antecontractului i putea transcrie
hotrrea n registrul de transcripiuni i inscripiuni, pe cnd beneficiarul unei hotrri identice, dar care
se refer la un imobil aflat sub incidenta Decretului-Lege nr. 115/1938, nu se poate ntabula n cartea
funciar dac hotrrea nu conine dispoziia de ntabulare.
Prin urmare, n acest din urma caz, pe lng petitul principal referitor la executarea silit a
antecontractului, mai trebuia formulat i un petit accesoriu prin care s se solicite instanei s dispun
ntabularea dreptului de proprietate n cartea funciar.
Acest petit accesoriu forma obiectul aciunii n prestaie tabular. Bineneles, nimic nu
mpiedic reclamantul, ca, n cazul n care deinea un contract autentic de vnzare-cumprare sau un
nscris sub semntur privat valabil pentru nstrinarea fcut care nu conineau clauza ntabulrii, sau
o hotrre irevocabila prin care s-a admis aciunea n executarea silit a antecontractului, dar prin care
nu s-a dispus ntabularea, s promoveze aciunea n prestaie tabular pe cale separat, principal.
Am artat c n lumina Noului Cod civil, revenindu-se la principiile i regulile de carte funciar
consacrate prin Decretul - Lege nr. 115/1938, confuziile

dintre aciunea n prestaie tabular i aciunea
n executarea silit n natura a promisiunii bilaterale de vnzare ar putea persista. Considerm ns c,
datorit reglementrii actuale exprese i a aciunii avnd ca obiect pronunarea unei hotrri care s in
loc de act autentic de vnzare-cumprare, aceste confuzii vor fi extrem de rare, quasi-inexistente. De
menionat c aciunea n prestaie tabular n lumina Codului civil este prescriptibil n termenul general
de 3 ani, ceea ce nseamn c dac titularul acesteia nu o va exercita n acest termen, el nu se va mai
putea ntabula niciodat.
n situaia n care, promitentul-vnztor a nstrinat bunul pentru a se putea totui obine
executarea n natura a obligaiilor asumate de ctre acesta, va fi necesar fie desfiinarea, fie declararea
35

inopozabilitii nstrinrii fcute de ctre cocontractantul sau cu terul, n caz contrar, putndu-se obine
numai daune-interese.
Primele dou posibiliti vor avea anse de reuit, dup cum terul a fost de bun sau de rea-
credin la data ncheierii contractului cu promitentul-vnztor.
n aceast materie, s-a decis i acceptat n unanimitate de ctre doctrin i jurispruden c
distincia ntre buna i reaua-credin a terului se face n funcie de faptul dac acesta a cunoscut sau nu
a cunoscut despre existena promisiunii bilaterale de vnzare la momentul contractrii.
Seciunea a IV-a este alocat rezoluiunii promisiunii bilaterale de vnzare, iar cea de-a V-a,
incidenei impreviziunii n materia antecontractului. Cum domeniul de aplicare a teoriei
impreviziunii privete numai contractele avnd ca obiect obligaii exprimate ntr-o unitate monetar,
fiind strns legat de faza executrii conveniei, este evident posibilitatea incidenei sale n materia
promisiunilor bilaterale de vnzare.
Rolul impreviziunii contractuale const n reinstaurarea interesului fa de executarea
contractului n noile circumstane, prin adaptarea sa, iar n situaia n care scopul pentru care s-a
contractat nu mai poate fi atins, s se desfiineze contractul, cu distribuirea echitabil a riscurilor ntre
cocontractani. n materia promisiunii sinalagmatice de vnzare este posibil ca, pn la perfectarea
vnzrii finale, preul convenit a fi pltit de promitentul-cumprtor s nu mai corespund, datorit
inflaiei, valorii imobilului ce formeaz obiectul antecontractului, iar aceast diferen s fac excesiv de
oneroas executarea promisiunii de ctre promitentul-vnztor.
Se poate imagina i cazul invers, de actualitate in prezent, n care, datorit unei instabiliti
neprevizibile a pieei imobiliare i reducerii drastice a valorii imobilelor, s-ar putea ajunge ca
promitentul-cumprtor s fie pus n situaia unei executri excesiv de oneroase pentru el, dezechilibrul
contractual fiind afectat n aa msur nct s fie necesar restabilirea acestuia prin renegociere ori prin
mecanismul impreviziunii.
Noua form a articolului 1271, modificat prin Legea de punere n aplicare, s-a dorit a fi o
mbuntire a articolului 1271 din forma iniial a Noului Cod Civil.
Se observ condiiile n care textul de lege permite intervenia judectorului, premisele
interveniei acestuia fiind n numr de trei.
Prima condiie este aceea ca executarea s fi devenit excesiv de oneroas, ceea ce ar face-o vdit
injust pentru una dintre prile contractante. Aceast condiie este deosebit de important deoarece, n
situaia n care executarea ar fi devenit doar mai oneroas, sunt aplicabile prevederile alin. 1 ale
36

articolului de mai sus, care constituie regula. Este o chestiune de evaluare, de expertiz, ns dac se
constat doar onerozitatea sporit a executrii nu i excesivitatea onerozitii, aciunea trebuie respins
de instan.
A doua condiie este ca onerozitatea excesiv s se fi datorat unei schimbri excepionale a
mprejurrilor avute n vedere de pri la momentul contractrii, ns respectiva schimbare s fi
intervenit dup ncheierea contractului, aa cum impune, n mod expres lit. a) a alin. 3.
A treia condiie este aceea de a nu se constata c debitorul i-a asumat cumva riscul respectivelor
schimbri excepionale a mprejurrilor avute n vedere la contractare i a consecinelor acestora. Litera
c) a alin. 3 vizeaz lipsa asumrii exprese a acestui risc de ctre debitor, deoarece, ntr-o atare situaie,
nseamn c el a fost prevzut la momentul contractrii, dar i imposibilitatea de a se considera n mod
rezonabil c debitorul i-ar fi asumat acest risc.
Chiar dac impreviziunea a fost consacrat legislativ, soluia interveniei judectorului n
contractul prilor trebuie s rmn o excepie, pentru a nu se ajunge la uzitarea abuziv a acestei figuri
juridice.
n cea de-a VI-a seciune, ne-am ocupat de anumite situaii specifice n materia promisiunii
bilaterale i anume de situaia ncheierii acesteia doar de unul dintre soi atunci cand priveste un bun
comun, de efectele juridice ale antecontractelor de vnzare-cumprare a imobilelor ncheiate nainte i
sub imperiul Legii nr. 58/1974 i al Legii nr. 59/1974, de aplicabilitatea instituiei antecontractului n
lumina legislaiei specifice programului guvernamental Prima cas si de posibilitatea nvestirii cu
formul executorie a unei promisiuni bilaterale de vnzare ncheiat n forma autentic i executarea
silit indirect a clauzei penale sau a clauzei de arvun inserata n cuprinsul acesteia
Concluzionnd, am artat c promisiunile de vnzare nu mai reprezint astzi doar nite
procedee ocazionale, comode i folosite doar de anumite categorii de proprietari care doresc s faciliteze
vnzarea bunurilor lor, ci sunt adevrate tehnici, nite instrumente de care dispun toate categoriile de
persoane, de la profesioniti la simplii particulari, prin care acetia urmresc s-i satisfac dorinele i
nevoile, favoriznd circulaia bunurilor i activitatea economic.
n prezent, prile care urmresc ncheierea unui contract de vnzare-cumprare privind un bun
de o importan deosebit, apeleaz la numeroase acorduri sau contracte provizorii (negocieri, acorduri-
cadru, scrisori de informare, protocoale de acord), care se multiplic i se diversific n dreptul nostru
contemporan.

37

BIBLIOGRAFIE


Adam, Ioan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, Bucureti, 2005
Adam, Ioan, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Editura All Beck, Bucureti, ediia 1, 2004
Albu, Ioan si Man, Adrian, Regula nemo plus juris ad alium trasferre potest quam ipse habet i
abaterile de la aceast regul, n "Revista de drept comercial ", nr. 7 8/1996
Albu, Ioan i Man, Adrian, Utilitatea terminologiei juridice latine cu referire la adagiile pacta sunt
servanda i rebus sic stantibus, n Dreptul nr. 2/1996
Albu, Ioan, Noile Cri funciare, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997.
Albu, Ioan, Drept civil. Contractul i rspunderea contractual, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1994, p.
11;
Albu, Ioan, Drept civil. Introducere n studiul obligaiilor, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1984
Albu, Ioan, Probleme actuale privind reevaluarea judiciar a creanelor, indexarea convenional a
obligaiilor pecuniare i indexarea dobnzilor, n Dreptul nr. 44-53;
Albu, Ioan, Rspunderea civil precontractual, n Dreptul nr. 7/1993
Alexandresco, Dimitrie, Explicaiune teoretic i practic a dreptului civil romn, t. IV, Iai, 1900
Alexandru, Ctlin, Discuii privind actualizarea creanelor pecuniare, n Pandectele Romne nr.
6/2002
Anca, P., Natura i efectele juridice ale promisiunii de vnzare n dreptul socialist, n Justiia Nou
nr. 7/1963
Ancel, P., Force obligatoire et contenu obligationnel du contrat, RTD civ. nr. 4/1999
Andrei, D., Avram, M. Ronea, Obligaiile promitentului-vnztor i executarea lor silita, n Dreptul,
nr. 3/1995
Andrei, P., Dolul prin reticent n literatura juridic i n practica judiciar, n Revista Romn de
Drept, nr. 9/1982
Angheni, S., Clauza penal n dreptul civil i comercial, Editura Oscar Print, Bucureti, 1996
Angheni, S., Consideraii teoretice i practice privind reductibilitatea clauzei penale n dreptul romn i
n dreptul comparat, n Revista de drept comercial nr. 6/2001
Anton, Gabriela, Teoria impreviziunii n dreptul romn i n dreptul comparat, n Dreptul nr. 7/2000
38

Antonmattei, P.-H. , Raynard, J., Droit Civil. Contrats spciaux, 4
e
dition, Litec, Editions du Juris-
Claseur, 2003
Ayns, L.,Gautier, P.-Y., Cours de droit civil. Les contrats spciaux. Civils et commerciaux, Editura
Cujas, Paris, 2001
Azencot, M., Transmiterea promisiunilor unilaterale de vnzare:JCP N 1992
Bacher, S. Al., Aciuni tabulare, n Buletinul juridic de circumscripie: Curtea de Apel Oradea, nr.
47/1938
Baias, Fl., Noul regim juridic al bunurilor imobile proprietate particular, n Studii de drept romnesc
nr. 1/1990
Baias, Fl., Efectele juridice ale contractului de vnzare-cumprare a unei construcii n condiiile
abrogrii decretului nr. 144/1958, (II), n Dreptul nr. 7/1994
Bldea, Georgiana, Clauza penal, expresie a rspunderii contractuale, n Dreptul nr. 2/2000
Brsan, Corneliu i Stoica, Valeriu, Evoluia legislaiei privind circulaia imobilelor, n Dreptul, nr.
6/1990
Brsan, Corneliu, Regimul juridic al bunurilor imobile, Ed. tiinifica i Enciclopedic, Bucureti, 1983
Beleiu, Gh., tefnescu, S., Antecontract de vnzare-cumprare. Vicii ascunse ale construciei. Inteles.
Aciune n rezoluiune. Termen de prescripie, n Dreptul nr. 4-5/1991
Beleiu, Gheorghe, Drept civil romn. Introducere n dreptul civil. Subiectele dreptului civil, Casa de
Editura i Presa Sansa, Bucureti, 1999
Bnabent, A., Les contrats spciaux, civils et commerciaux, Monchrestien, 6
e
edition, 2001
Bnabent, A., Droit civil. Les contrats spciaux civils et commerciaux, 3
e
edition, Montchrestien, Paris,
1997
Benac Schmidt, Franoise, Promisiunea unilateral de vnzare: D1990, chron
Benac-Schmidt, Franoise, Le contrat de promesse unilaterale de vente, Paris, Librairie Generale de
Droit et de Jurisprudence, 1983
Bocan, M. D., Bogdan, S., Consideraii civile i penale asupra vnzrii lucrului altuia, n Dreptul nr.
6/1999;
Bocsan, M. D., Natura juridic a aciunii n prestaie tabulara, n Dreptul nr. 10/1998
Boyer, L., Des promesses unilatrales de vente, 1932, thse Toulouse
Boyer, L., La clause de ddit, n Mlanges offerts Pierre Raynaud, Dalloz-Sirey, Paris, 1985
Boyer, L., Promesse de vente, Rpertoire de droit civil Dalloz
39

Brun, Ph., Nature juridique de la clause de substitution dans le benefice dune promsse unilaterale de
vente: une autonomie de circonstance?, RTD civ, 1996
Bruschi, Michel, Les promesses unilatrales de contrat, Editions Lamy, Droit des contrats, Paris, 1999
Burzo, M.-E., Efecte ale devalorizrii monetare n raporturile juridice civile patrimoniale, tez de
doctorat, Facultatea de Drept, Universitatea Babe-Bolyai, Cluj-Napoca, 1998
Cantacuzino, M. B., Elementele dreptului civil romn, Bucureti, 1921
Cantacuzino, M. B., Elementele dreptului civil, Editura All, Restitutio, Bucureti, 1998
Cpn, Octavian, Babiuc, Victor, Actualizarea datoriei n contractele comerciale, n "Revista de
drept comercial" nr. 7-8/2000
Cpn, Octavian, Modificrile aduse regimului transcrierii i inscripiei imobiliare ca urmare a
reorganizrii notariatului de stat, n Justiia Nou nr. 5/1992
Capitant, F. Terre, Y. Lequette, Les grands arrts de la juriprudence civile, t. 2, 11
e
, d Dalloz, 2000
Crpenaru, St. D., Unele precizri n legtur cu clauza penal ca mijloc juridic de ntrire a disciplinei
contractuale, n Revista Romn de Drept, nr. 5/1967
Cazacu, A., Dreptul de protimis originea i evoluia lui n dreptul romnesc, Chiinu, 1932,
Tipografia Eparhial Cartea Romneasc
Chelaru, Eugen, Fora obligatorie a contractului, teoria impreviziunii i competena n materie a
instanelor judectoreti, n Dreptul nr. 9/2003
Chelaru, Eugen, Circulaia juridic a terenurilor, Ed. All Beck, Bucureti, 1999
Chiric, Dan, Aciunea ntemeiat pe art. 12 din Decretul nr. 144/1958 i aciunea judectoreasc de
admitere a acesteia, n Studia Universitatis Babe-Bolyai, Serie Jurisprudenia nr. 2/1990
Chiric, Dan, Antecontractul n teoria i practica dreptului civil, Centrul de tiine sociale, Cluj-Napoca
Chiric, Dan, Condiiile de validitate i efectele promisiunii sinalagmatice de vnzare-cumprare, n
Studia Universitatis Babes-Bolyai, nr. 2/2001
Chiric, Dan, Consecinele modificrilor legislative postrevoluionare asupra circulaiei imobilelor
proprietate particular, n Dreptul nr. 6/1991
Chiric, Dan, Contracte speciale civile si comerciale V. I, Ed. Roseti 2005
Chiric, Dan, Denunarea unilaterala a promisiunii sinalagmatice de vnzare-cumprare n temeiul
unei clauze de dezicere sau a unei clauze rezolutorii, n Dreptul, nr. 3/2001
Chiric, Dan, Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Cluj - Napoca, 1997
40

Chiric, Dan, Efectele juridice al antecontractului de vnzare-cumprare imobiliara, ncheiat in,
calitate de promitent-vnztor sau de promitent-cumprtor de un singur so, fr consimmntul
expres al celuilalt so, n Dreptul, nr. 5-6/1993
Chiric, Dan, Pactul de preferinta, in Revista de Drept Comercial nr. 11/1999
Chiric, Dan, Promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare ca forma autonoma de contract, n
Studia Universitatis Babes-Bolyai, nr. 2/2000
Chiric, Dan, Promisiunea unilateral de a vinde i de a cumpara, Revista de drept comercial nr. 9/1999
Chiric, Dan, Publicitatea transferurilor drepturilor de proprietate imobiliar, n Dreptul, nr. 4/1992
Chiric, Dan, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Volumul I. Vnzarea i schimbul., Ed. C.H.
Beck, Bucureti , 2008
Ciobanu, L., Promisiunea de vnzare n dreptul civil romn, n Pandectele Romne 1931.IV.200;
Ciutacu, Florin, Sarchizian, Artin, Pactul de opiune i promisiunea de a contracta n Noul Cod civil,
n RNSJ
Codrea, Ruxandra, Consecinele vnzrii lucrului altuia n situaia n care cel puin cumprtorul
ignor c vnztorul nu este proprietarul lucrului vndut, n Dreptul nr. 9/1999
Cojocaru, Aspazia, Contracte civile, Partea I, Bucureti, Universitatea Dimitrie Cantemir, 2001
Collart-Dutilleul, Delebecque, Ph., Contrats civils et commerciaux, 5
e
edition, Dalloz Publishing House,
Paris, 2001
Collart-Dutilleul, Fr., Delebecque, Ph., Contrats civils et commerciaux, 4
e
dition Dalloz, Paris, 1998
Collart-Dutilleul, Fr. i Delebecque, Ph., Boyer, L., Clauza de substituire i promisiunea unilateral de
vnzare: JCP1987
Collart-Dutilleul, Fr., Delbecque, Ph., Contrats civils et commerciaux, Dalloz, 2002
Collart-Dutilleul, Fr., Les contrats prparatoires la vente dimmeubles, tez, Syrey, Paris, 1988
Conachi, Nicolae, Cu privire la admisibilitatea pronunrii de ctre instana judectoreasca a unei
hotrri care sa tina loc de act autentic de nstrinare a unui teren, dac exista, n acest sens, o
promisiune stabilita prin convenia prilor, n Dreptul nr. 1/2004
Cosma, Doru, Teoria general a actului juridic civil, Editura tiinific, Bucureti, 1969
Costin, M., Les, I., Minea, M., Radu, D., Dicionar de drept procesual-civil, Editura tiinific i
Enciclopedic, Bucureti, 1983
Costin, M., Murean, M., Ursa, M., Dicionar de drept civil, Editura tiinific i Enciclopedic,
Bucureti, 1989
41

Crciunescu, M., Aplicaii ale teoriei aparenei n drept, n "Juridica ", nr. 6/2000
DHoudaine, R., De la promesse unilatrale d evente imobilire, Paris, 1898
Dagot, M., Le pacte de preference, ed. Litec, 1988
Drjan, T., Antecontractul de vnzare - cumprare, n Dreptul nr. 3/2000
Drjan, T., Distincia dintre aciunea n executarea silit a antecontractului i aciunea n prestaie
tabular n dinamica sistemelor de publicitate imobiliar, n Dreptul, nr. 7/2002
Deak, Fr., Crpenaru, St., Drept civil. Contracte speciale. Dreptul de autor. Dreptul la motenire,
Universitatea din Bucureti, Facultatea de Drept, 1983
Deak, Fr., Contractul de vnzare-cumprare, n Drept civil. Contracte speciale. Dreptul de autor.
Dreptul de motenire, Universitatea Bucureti, Facultatea de Drept, 1983
Deak, Fr., Curs de drept civil. Teoria generala a obligaiilor, Ministerul nvmntului, Bucureti,
1960
Deak, Fr., Drepturile statului asupra motenirii, n Revista romn de drept nr. 3/1986
Deak, Fr., Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Actami, Bucureti, 1998
Defaye, R., Les promesses unilaterale de vente, Paris 1907
Dgre, Alexandru, Vnzarea de lucruri strine, n Dreptul 1875
Deleanu, Ion Partile si tertii. Relativitatea si opozabilitatea efectelor juridice, Editura Rosetti, 2002
Deleanu, Ion i Deleanu, Sergiu, Consideraii cu privire la clauza penal, n Supliment la revista
Pandectele Romne nr. 1/2003
Delebecque, Ph., Rgim de la rparation. Clause pnal, ditions du Jurris-Classeurs, 1998, fasc. 212,
civ. art. 1146-1155, nr. 142;
Delommez, P., Les promesses unilatrales de vente, 1947, thse Lille
Demogue, R., De la nature et des ffets du droit ventuel, Revue trimestrielle du droit civil, 1906
Demogue, R.,,Trait des obligations en general Des droits ventuels et des hypoteses au ils prennent
naissance, Rev. Trim., 1905
Demolombe, Jean-Charles Florent, Cours de Code Napolon, Trait des contrats ou des obligations
conventionelles en generale vol. XXIV, Tome Deuxime, Imprimerie Gnrale de Ch. Lahure, Paris,
1869
Dene, S., Drept funduar maghiar, Budapesta, 1912.
Dobrev, Dumitru, Impreviziunea, o cutie a Pandorei n Noul Cod Civil?, n Noul Cod Civil al
Romniei, Comentarii, Ediia a II-a revzut i adugit, Universul Juridic, Bucureti, 2011
42

Dobrican, Ghe., Incidena Legii nr. 58/1974 n materia executrii silite imobiliar, n Revista romn de
drept nr. 8/1977
Domat, Jean, Les Loix civiles dans leur ordre naturel, part. I, cartea I, tit. II, seciunea 2, nr. 8, edit. de
Paris, 1777
Dumitrache, Bogdan, Obligaiile promitentului-vnztor i executarea lor silita, (II), n Dreptul nr.
3/1995
Dumitrache, Bogdan, Antecontractul de vnzare-cumprare i promisiunea sinalagmatic de vnzare-
cumprare, (II) n Dreptul, nr. 2/2002
Dumitrescu, D.D., Clauzele de inalienabilitate n donaiuni i testamente. Tez de doctorat, Bucureti,
Tipografia Coop. Presa, 1941
Durry, G., Les restrictions conventionnelles au libre choix de la personne du cocontractant, thse Paris,
1957
Engelbach, Friedrich Ernst, Ueber die Usucapion zur Zeit der zwoelf Tafeln, Marburg, 1828
Fabre-Magnan, Murielle, De lobligation dinformation dans les contrats. Essai dune theorie, Librairie
Generale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 1992
Fenet, P. Antoine, Recueil Complet Des Travaux Preparatoires Du Code Civil: Suivi D'Une Edition De
Ce Code, A Laquelle Sont Ajoutes Les Lois, Decrets Et Ordonnances, Paris, 1827
Flour, J., Aubert, J.-L., Savaux, E., Droit civil. Les obligations. 1. L'acte juridique, d. Armand Colin,
2000
Fontaine, M., Les clauses pnales dans les contrats internationaux,Droit et pratique du commerce
international, 1982
Frison-Roche, V. A.-M., Remarques sur la distinction de la volont et du consentement en droit des
contrats, RTD civ. 1995
Fruth-Oprian, M., Executarea n natur a obligaiei de a face, n Revista Romn de Drept nr.
8/1986
Gabba, C.F., Contributo della dottrina della promessa bilaterale di contratto, Nuove questioni di
dir.civ., 1912
Gabet, M., Sabatier, La connexit dans le droit des obligations, thse, Paris, 1977
Garron, F., La caducit du contrat. tude de droit priv, Presse Universitaie dAix Marseille, 2000
Gaudemet, E., Theori gnrale des obligations, Ed. Sirey, Paris, 1937
43

Georgescu,I.L., Drept comercial romn, Teoria general a obligaiilor comerciale, Probele. Contractul
de vnzare-cumprare comercial, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1994
Grard, Azma, Promesses et compromis de vente, 6
e
d., Editions Delmas, Paris, 1996
Gerota, D. D., Teoria general a obligaiilor comerciale n raport cu tehnica obligaiunilor civile,
Monitorul Oficial i Imprimeria Statului, Bucureti, 1932
Ghestin, V. J., Trait de droit civil. Les obligations. Le contrat: formation, LGDJ, 2
e
edition, Paris, 1988
Ghestin V. J., Desche, B., Tratat de contracte - Vnzarea, LGDJ, 1990
Ghestin, V. J., Jamin, Ch., Biliay, M., Trait de droit civil. Les effets du contrat, Librairie Gnral de
Droit et de Jurisprudence, 2001
Ghestin, V. J., La promesse unilatrale de vente dont loption ne peut tre lev quaprs le dcs est -
elle un pacte sur succesion future?, Recueil Dalloz nr. 19/1970
Ghestin, J., Notion de contrat. Droits, Rev. fr. de thorie jur. n. 215
Gdei, O.,(I), Sanilevici, R. (II), Promisiunea de vnzare-cumprare i dreptul unuia din soi de a cere
anularea antecontractului de vnzare-cumprare a construciei bun comun - ntocmit de celalalt so,
la ncheierea cruia nu a participat, n Revista Romn de Drept nr. 9/1983
Giurc, Grigore (I), Beleiu, Ghe. (II), Teoria impreviziunii - rebus sic stantibus - n dreptul civil romn,
n Dreptul nr. 10-11/1993
Goicovici, Juanita, Acordul de principiu, n Dreptul nr. 4/2002
Goicovici, Juanita, Cesiunea convenionala a contractului, n Dreptul, nr. 1/2007
Goicovici, Juanita, Formarea progresiv a contractelor - noiune i sfera de aplicare, n Dreptul, nr.
7/2008
Goicovici, Juanita, Formarea progresiv a contractelor-noiune i sfera de aplicare, n Dreptul nr.
7/2008
Goicovici, Juanita, Formarea progresiva a contractului, Editura Wolters Kluwer Romania, Bucuresti,
2009
Goicovici, Juanita, Sancionarea nclcrii pactului de preferin, n Pandectele Romne, nr. 4/2008
Golub, S., Aspecte privind vnzarea lucrului altuia, n Revista de drept comercial nr. 5/2002
Gross, Bernard, Bihr, Philippe Contrats, 1 /Ventes civiles et commerciales, baux dhabitation, baux
commerciaux, ed. Presses Universitaires de France, 2000;
Guillouard,L., Trait de la vente et de lchange, vol. I, Ed. Durand, Paris 1890
44

Hamangiu, C., I. Rosetti - Blnescu, Bicoianu, Al., Tratat de drept civil romn, vol. II, Editura
Naional S. Ciornei, Bucureti, 1929
Hamangiu, C., I. Rosetti-Blnescu, Bicoianu, Al, Tratat de drept civil romn, volumul II, Editura All
Beck, Restitutio, Bucureti, 2oo2
Hanga, Vladimir i Bob, Mircea Dan, Instituiile lui Iustinian, traducere i note, Editura Universul
Juridic, Bucureti 2009
Houin S.-A., Le droit de premption, Bibliothque Droit Priv, 1977, tome 164
Houin, R., La distinction des contrats synallagmatiques et unilatraux, 1937, thse Paris
Huet, J., Les principaux contrats spciaux, 2
e
d., LGDJ, 2001
Huet, J., Principaux contrats spciaux, Paris, LGDJ, 2me d. 2001, Trait de droit civil (dir. J.
Ghestin)
Ionacu Aurelian, Murean, M. i colaboratorii, Contribuia practicii judectoreti la dezvoltarea
principiilor de drept civil roman, Edit. Academic, Bucureti, 1973
Jakab, Edgar, Bogdan Halcu, Consecinele civile i penale ale vnzrii lucrului altuia, n Pandectele
Romne nr. 1/2005
Josserand,L., Cours de droit civil positif franais, vol. I, Sirey, Paris, 1932
Kocsis, Jszsef, Unele consideraii privitoare la executarea silit a obligaiilor de a face, n Revista de
Drept Comercial, nr. 3/1999
Kocsis, Jszsef, Unele consideraii referitoare la arvun i la convenia accesorie de arvun, n Dreptul
nr. 12/1998
Laday, t., Caracteristica general a Codului civil austriac, n Ardealul Juridic, supliment la nr.
2/1923
Laday, t., Codul civil austriac n lumina jurisprudenei, n Ardealul Juridic nr. 1/1924, supliment
Laday, t., Codul civil austriac n vigoare n Ardeal. Completat cu legi i regulamente modificatoare.
Cuprinznd i jurisprudena, vol. I. Editura Ministerului Justiiei, Directoratul general Cluj, 1924.
Laday, t.,, n jurul Ordonanei nr. 4420/1918, n Ardealul Juridic nr. 3/1925
Lalou, H., Les pactes de prfrence, D. H. Paris, 1929
Laurent, F., Principes de droit civil franais, Tome XVII, Librairie A. Maresque, Aine, Paris
Le Tourneau, Ph., Droit de la responsabilit et des contrats, 6
e
d., Dalloz, 2006
Lul, I., Discuii cu privire la buna-credin i aparena n drept, n "Dreptul ", nr. 4/1997
Lul, I., Discuii n legtura cu problematica daunelor cominatorii, n Dreptul nr. 9/1994
45

Lul, I., Hantea, D., Discuii cu privire la promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare a
terenurilor, n Dreptul, nr. 9/2003
Lul, Ion, Natura juridic a promisiunii unilaterale de vnzare, n Dreptul nr.6/1998
Lul, Ion, Discuii referitoare la controversata problem a consecinelor juridice ale vnzrii bunului
altuia, n Dreptul nr. 3/1999
Lusseau, J. F., Les problmes actuels poss par la promesse unilatrale de vente immobilire, Revue
Trimestrielle de Droit Civil, 1977
Mainguy, Daniel, Contrats spciaux, 4
e
dition, Dalloz, 2004;
Malaurie, Ph., Ayns, L., Gautier,P.-Y., Cours de droit civil. Les contrats spciaux. Civils et
commerciaux, Ed. Cujas, Paris, 2001
Man, Adrian si Varo, Narcisa, not la hotrrea arbitral nr. 83 din 31 octombrie 2000 a Comisiei de
Arbitraj Comercial de pe lng Camera de Comer, Industrie i Agricultur Cluj, n Dreptul nr. 4/2003
Mazeaud, Denis La notion de clause pnale, Librairie Gnrale de Droit et de Jurisprudence, E.J.A.,
1992
Mazeaud, Denis, Olivier, Jean-Michel, Lactualit de la promesse de vente, Editions du Cridon, Paris,
1998
Mazeaud, Henri, Leon et Jean, Leons de droit civil, Les obligations, t. II, 6
e
dition, Paris, Editions
Montchrestien, 1978
Mestre, J., De la notion de clause pnale et des ses limites, Revue trimestrielle de droit civil, 1985
Micescu, Istrate N., Drept civil. Curs de teoria general a drepturilor de crean, Editura Themis Cart,
Slatina, 2004
Mihai, Gh. C., Motica, R., Fundamentele dreptului. Optima justitia, Editura All Beck, Bucureti, 1999
Mihai, L., Abuzul de drept n domeniul aplicrii dispoziiilor art. 12 din Decretul nr. 144/1958, n
Revista Romn de Drept nr. 8/1982
Motica, R.I., Trilescu, A., Curs de drept funciar, Editura All Beck, Bucureti, 2001
Murean, M., Clauzele eseniale i indispensabile ale antecontractului i clauzele sale accesorii, n
"Dinamica relaiilor sociale reglementate de lege oglindit n teoria i practica dreptului", Centrul de
tiine sociale ale Academiei de tiine Sociale i Politice, Cluj-Napoca, 1988
Murean, M., Condiiile validitii antecontractului, n Studia Universitatis Babe-Bolyai,
Jurisprudetia nr. 1/1988
46

Murean, M., Contractele civile. Contractul de vnzare-cumprare, vol. I, Editura Cordial Lex, Cluj-
Napoca, 1996
Murean, M., Dinamica relaiilor sociale reglementate de lege oglindit n teoria i practica dreptului,
Cluj-Napoca, 1988, Vol. II
Murean, M., Efectele antecontractului de vnzare-cumprare a unei construcii bun comun - ncheiat
de unul singur dintre soi, n Studia Universitatis Babes-Bolyai, nr. 2/1987
Murean, M., Particularitile condiiilor de fond ale validitii antecontractului, n Studia Universitatis
Babes-Bolyai, seria Jurisprudentia, 1/1988
Murean, M., Regimul juridic al fructelor bunurilor deinute de cei care s-au obligat n temeiul unui
antecontract de vnzare-cumprare, n "Revista Romn de Drept" nr. 9/1972
Murean, M., Consecine ale abrogrii Legii nr. 58/1974 asupra antecontractelor de nstrinare
imobiliar, n Dreptul nr. 7-8/1991
Murean, M., Costin, M., Ursa, V., Clauza penal, n "Dicionar de drept civil", Edit. tiinific i
Enciclopedic, Bucureti, 1980
Najjar, I., Le droit doption, contribution ltude de droit potestatif et de lacte unilateral, Librairie
Gnrale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 1967
Neagu, V., Sistemele de publicitate a drepturilor reale imobiliare, Institutul de arte grafice i editur
Glasul Bucovinei, Cernui, 1927
Negrea, C., Dreptul civil al inuturilor ardelene i ungurene n comparaiune cu dreptul civil romn, vol.
III, Raporturi de obligaiuni, Partea I, Izvoarele obligaiunilor, Cluj, 1937
Nicolae, M., Consideraii asupra Legii nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al
acesteia, n Dreptul nr. 6/1999
Nicolae, M., Prescripia exctinctiv, Editura Rosetti, Bucureti, 2004
Nicolae, M., Tratat de publicitate imobiliar, vol. II, Noile cri funciare, Editura Universul Juridic,
Bucureti, 2006
Olteanu, E.G., Promisiunea unilateral de vnzare, Revista Studii Juridice nr. 12/1998
Oprian, C., Este admisibil practica daunelor cominatorii n dreptul nostru?, n Legalitatea popular
nr. 7/1958, p. 31-39;
Otetelianu, Alexandru, Studiu asupra cazului fortuit sau forei majore i a impreviziunii, tez de
doctorat, Bucureti, Institutul de arte grafice ndreptarea, 1928;
47

Papp, I., Balaiu, P., Cartea funciar. Colecie de legi, regulamente i formulare referitoare la crile
fundamentale din Ardeal, vol. I, 1922, Tipografia "Carmen" din Cluj
Patulea,V., Aplicarea n timp a legii civile n legtur cu nstrinrile de imobile, n Dreptul nr.
11/1992
Patulea,V., Atenuarea legal, contractual i judiciar a principiului pacta sunt servanda consacrat de
art. 969 C. civ., n "Revista de drept comercial" nr. 4/1998
Ptulea,V., Clauze de adaptare a contractelor comerciale, n Dreptul nr. 6/1991
Patulea,V., Obligaia de plat a preului n condiiile variaiilor de curs valutar, n Dreptul nr. 2/1994
Pedamon, M., Le contrat en droit allemand, LGDJ, Paris, 1993
Peretz, Ion, Curs de istoria dreptului romn, vol. I, Ideea de drept la: scii, daci, romani, bizantini, slavi,
romni. Organizarea Daciei i nvlirile barbare. Influenele: rus, polon, ungar, iugoslav, turc i
francez asupra dreptului romnesc, Bucureti, 1926
Perju, Pavel, Sintez din practica seciei civile a Tribunalului Suceava, n "Dreptul" nr. 1/1998
Perju, Pavel, Sintez din practica seciei civile a Tribunalului Judeean Suceava, n Dreptul nr. 10/1992
Pinto-Monteiro, A., La clause pnale en Europe, Ettudes offerts J. Ghestin, Librairie Gnrale de
Droit et de Jurisprudence, 2001
Planiol M., Rippert,G., Trait practique de droit civil, vol. VI, nr. 144
Planiol, M., Ripert, G., Hamel, J., Traite pratique de droit civil francais, 2 - eme Edition, Tome X, Paris,
1956
Planiol, M., Ripert, G., Trait pratique de droit civil franais, Librarie Gnrale de Droit et
Jurisprudence, tome X, Paris, 1932
Planiol, M., Ripert, G., Trait pratique de droit civil, Tome VI, Obligations, Paris, Librairie General de
Droits, Jurisprudence, 1930
Plastara, Gh., Curs de drept civil romn, vol. VI, partea I, Editura Ancora, Bucureti, f. a.
Plopu, I., Achiziiunea dreptului de proprietate asupra lucrurilor mobile i imobile n dreptul ardelean,
not la Curtea de Casaie, s I, dec. nr 441/1922, n Pandectele Romane 1930.I.109
Poenaru, E., Introducere n dreptul civil. Teoria generala. Persoanele., Editura Europa Nova, Bucureti,
1996
Pop, L., Antecontracte de vnzare-cumprare succesive. Aciune formulate de beneficiarul ultimului
antecontract mpotriva primului dintre promiteni. Problema admisibilitii., nota (I), n Revista
Romn de Drept, nr. 1/1982
48

Pop, L., Cteva consideraii generale referitoare la categoria datoriilor de valoare, n "Dreptul" nr.
9/2002
Pop, L., Drept civil. Teoria generala a obligaiilor, Edit. Fundaiei "Chemarea", Iai, 1996
Pop, L., Dreptul de proprietate si dezmembramitele sale, Editura Lumina Lex, Bucuresti, 2001
Pop, L., Teoria general a obligaiilor, Ed. Lumina Lex, Cluj - Napoca, 1998
Pop,Teofil, Dimensiunea juridic a daunelor cominatorii, n Dreptul nr. 12/1995
Popa, I., (I), Antecontractul de vnzare-cumprare i promisiunea sinalagmatic de vnzare-
cumprare, n Dreptul, nr. 2/2002
Popa, I., Contractul de vnzare-cumprare. Studiu comparativ de doctrin i jurispruden, ediia a II-a
revzut i adugit, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2008
Popa, I.-F., Cesiunea contractatului, n Dreptul, nr. 10/2006
Popa, I.-F., Dolul i obligaia de informare n contractele sinalagmatice, n Dreptul, nr. 7/2002
Popa, I.-F., Inalienabilitatea voluntar, n P.R. In honorem Corneliu Brsan, Liviu Pop, Editura Wolters
Kluwer, Bucureti, 2006,
Popa, Ioan (I), Baias, Flavius (II), Efectele juridice ale antecontractului de vnzare-cumprare a unei
construcii n condiiile abrogrii Decretului nr. 144/1958, n Dreptul nr. 7/1994
Popa, Ioan, Contractul de vnzare-cumprare. Studiu comparativ de doctrin i jurispruden,
Universul Juridic, Bucureti, 2008
Popescu, Corneliu-Mihai, Essai sur la thorie d'imprvision, thse, Paris, 1937;
Popescu, T.R., Anca, P., Teoria general a obligaiilor, Editura tiinific, Bucureti, 1968
Popescu, T.R., Contractul, n Teoria general a obligaiilor, de T. R. Popescu, P. Anca, Editura
tiinific, Bucureti , 1968
Popescu, T.R., Drept comercial internaional, Ed. Didactic i Pedagogic Bucureti, 1983
Popescu, T.R., Dreptul familiei, vol. I, Editura Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1965
Pothier, Robert -Josef, Traite du droit de domaine de propriete, nr. 245, edit. de Paris, 1776
Pothier, Robert-Josef, Trait des obligations, Orlans, 1761, Imprimeur du Roi, de la Ville & de
lUniversit
Prescure, T., Schiau, I., Actualizarea preteniilor i evaluarea daunelor n materie comercial, n
Revista de drept comercial nr. 12/1999
Rducanu, Dan-Rare, Reactualizarea creanelor ca urmare a fluctuaiilor monetare, n Dreptul nr.
8/2003
49

Rdulescu, Octavian, Interdicia de nstrinare a apartamentelor cumprate de chiriai n baza Legii nr.
112/1995, n Dreptul nr. 10/1997
Raffray V.G., Les pactes de prfrence, Publications du Cridon de Bordeaux-Toulouse, 1979
Rath, J., Vorvertrage nach den BGB, 1906;
Redouin, J., Les arrhes en droit franais, thse, Ed. Rodez, Paris, 1935
Rieg, F., La punctation. Contribution ltude de la formation successive du contrat, Etudes offertes
A. Jauffret, Facult de Droit et de Science Politique dAix Marseille, 1974
Rizeanu, Dumitru, Condiii pentru acordarea daunelor cominatorii, n Revista romn de drept nr.
7/1971
Robert, A.-G., Action pauliene et conflits de propriet, propos de Cass. 3
e
civ., 6 octombrie 2004,
JCP nr. 49/2005
Roland H., Boyer, L., Adages du droit franais, editura Litec, editia a 4-a, Paris, 1999
Roland H., Boyer, L., Locutions latines du droit franais, editura Litec, editia a 4-a, Paris, 1998
Rosseti-Blnescu, I., Bicoianu, Al., Drept civil romn. Studiu de doctrin i jurispuden, Vol. II, Ed.
Socec, 1943
Rusu, Samuil, Pactul de preferinta, n Dreptul nr. 1/2008
Safta-Romano, E., Sintez teoretic i practic referitoare la antecontractul prevzut de art. 12 din
Decretul nr. 144/1958, n Dreptul nr. 1/1990
Safta-Romano, E., Contractele civile, Editura Polirom, Iasi, 1999
Safta-Romano, E., Regimul juridic al antecontractelor privind nstrinrile imobiliare subsecvent
abrogrii Decretului nr. 144/1958, n Dreptul, nr. 9/1993
Safta-Romano, E., Sinteza teoretica i practica referitoare la antecontractul prevzut de art. 12 din
Decretul nr. 144/1958, n Dreptul nr. 1/1991
Safta-Romano, E., Un alt punct de vedere privind executarea silit a antecontractelor n urma abrogrii
art. 12 din Decretul nr. 144/1958, n Dreptul nr. 9/1992;
Saint-Alary Houin, Corrine, Le Droit De Preemption, Librairie gnrale de droit et de jurisprudence,
Paris, 1979
Saleilles, Raymond, De la declaration de volont, Paris, 1901
Sanilevici, R., Andrei, P., Analiz asupra practicii daunelor cominatorii i unele propuneri de lege
ferenda, n Revista Romn de Drept, nr. 9/1973
Sanilevici, R., Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Universitatea Iasi, 1976
50

Sanilevici, R.,Macovei, I., Consecinele vnzrii lucrului altuia n lumina soluiilor practicii judiciare,
n Revista Romn de Drept nr. 2/1975
Savu, C., Promisiunea unilateral i promisiunea sinalagmatic de vnzare, Revista Studii Juridice nr.
16/2000
Schlossman, Uber den Vorvertrag, Jherings Jahrbcher, vol. 45, p. I
Schmidt, J., Negociation et conclusion de contrats, Editura Dalloz, Paris, 1982
Schmidt, J., Sanction de la faute precontractuelle, RTD, civ. 1974
Schmidt-Szalewski, J., Art. 1589. Juris-Classeur Civil, ditions de Juris-Classeur, 1996
Schmidt-Szalewski, J., Vente. Nature et forme. Pacte de prfrence, JurisClasseur Civil Code, cote :02,
1997;
Schmitd-Szalevski, J., Le role de lacte authentique dans la vente immobilire, RD Imm.1989
Schmitz, W., ber den Vorvertrag bei Consensualcontrakte, Erlangen, 1895
Schutz, R.N., Lexcution des promesses de vente, Defrnois, 1999
Sebeni, Aladar, Scurte observaii asupra clauzei penale, n Analele Universitii din Bucureti, 2003-
I
erban, S., Efectele antecontractelor de vnzare-cumprare a imobilelor dup abrogarea Legii nr.
58/1974, art. 44-45 din Legea nr. 59/1974 i a Decretului nr. 144/1958, n Dreptul nr. 12/1991
erbnescu, I., Efectele rzboiului asupra executrii contractelor, n Dreptul 1916, No. 54;
Serlooten V.P., Vente, Juris-Classeur Notarial, Fascicol H
Shultze, R., Le droit priv commun europen, RID comp., 1995
Spondheim, M.B., Promisiunea de vnzare n dreptul privat romn, n Pandectele Romne
1931.IV.200
Stapylton-Smith, D., La promesse unilatrale de vente a-t-elle encore un avenir?, AJPI, 1996
Sttescu, C.,Brsan, C., Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Editura All Beck, ediia a III-a,
Bucureti, 2000
Sttescu, Constantin, Antecontracte de vnzare-cumprare succesive. Aciune formulate de beneficiarul
ultimului antecontract mpotriva primului dintre promiteni. Problema admisibilitii., nota (II), n
Revista romana de drept, nr. 1/1982
Sttescu, Constantin, Brsan, Corneliu, Drept civil. Drepturile reale, Universitatea din Bucureti,
Facultatea de drept, 1988
51

Steopan, A., Consideraii privind cesiunea convenional de contract, n Studia Universitatis Babes-
Bolyai, nr. 2/2003
Stoenescu, I., Zilberstein, S., Drept procesual civil. Teoria general. Judecata n prim instana.
Hotrrea., Editura Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1983
Stoffel-Munck, Ph., Regards sur la thorie de l'imprvision, Presses Universitaires d'Aix-Marseille,
1994
Stoica, V., Baias, Fl., Executarea silit a antecontractelor de nstrinare a imobilelor n condiiile
abrogrii art. 12 din Decretul nr. 144/1958, n Dreptul nr. 3/1992
Stoica, V., Pactele comisorii exprese, n Dreptul nr. 2/1997,
Stoica, V., Rezoluiunea i rezilierea contractelor civile, Editura All Educational S.A., Bucureti, 1997
Stroe, Ioan A., Teoria impreviziunii, tez de doctorat, Institutul de arte grafice, Craiova, 1924;
Tallon, D., Vers un droit europen des contrats, Mlanges Colomer, Litec, 1993
Terrasson de Fougres, A., Sanction de la rtractation de promettant avant la leve de loption, JCP
1995, d.N.1
Terr, Fr., Simler, Ph., Lequette, Droit civil. Les obligations, Dalloz, Paris, 1999
Terr, Fr., Simler, Ph., Lequette, Y., Droit civil. Les obligations, 7
e
edition, Dalloz, 1999
Terr, Fr., Simler, Ph., Lequette, Y., Les obligations, 8 dition, Paris, 2002
Tera, I. D., Considerente privind impreviziunea. Regula rebus sic stantibus, n Revista de drept
comercial nr. 6/1998
Titulescu, N., Essai sur une thorie gnrale des droits ventuels, Editura Gbels, Bucureti, 1908
Titulescu, N., Teoria general a drepturilor eventuale, Editura C. H. Beck, 2008
Toader, Camelia, Contracte speciale-Curs Universitar, ediia 3, ed. C.H. Beck, Bucureti, 2008
Tudorache, C., Executarea daunelor cominatorii, n Dreptul nr. 3/1995
ulu, A., Aciunile de carte funciar n lumina noilor reglementri, n Dreptul nr. 1/1999
Turcu, Ion, Noul Cod civil. Legea nr. 287/2009. Cartea a V-a. Despre obligaii (art. 1164-1649).
Comentarii i explicaii, Editura C.H. Beck, Bucureti, 2011
Turianu, C., Contracte civile speciale. Practica judiciar adnotat, Editura All Beck, Bucureti, 2000
Turianu, C., Contracte speciale, Editura Fundaiei Romnia de Maine, Bucureti, 2001
Ungureanu, O., Bacaci, Al., Turianu, C., Jugastru, C., Principii i instituii de drept civil. Curs selectiv
pentru licen, Ed. Rosetti, Bucureti, 2002
52

Valory, S., La potestativit dans les relations contractuelles, Ed. Presses Universitaires dAix -
Marseille, 1999
Viatte, J., Des promesses unilatrales de vente, Gaz Pal., Paris, 1973
Vidican, Ghe., Despre temeiul juridic al aciunilor avnd ca obiect executarea silit a antecontractului
de vnzare-cumprare privind imobilele terenuri, n Curierul Judiciar nr. 6/2007
Vivante, Cesare, Trait de droit commercial, Ed. Giard Paris, 1911
Vlachide, P., Vnzarea lucrului altuia, Bucureti, 1943
Voiculescu, R., Promisiunea unilateral de vnzare imobiliar n dreptul comparat, Bucureti,
Tipografia Curierul Judiciar, 1942
Voicule, Pompiliu, Teoria impreviziunii, tez de doctorat, Bucureti, 1934;
Voirin, P., Le pacte de prfrence, Juris-Classeur Priodique, 1954, I, nr. 1192
Vurdea, Ioan-C.(I) i Brsan,Corneliu, Stoica,Valeriu (II), Evoluia legislativ privind circulaia
imobilelor, n Dreptul nr. 6/1990
Weill, A., F. Terr, Droit civil. Les obligations, Dalloz, Paris, 1980
Werter-Ouisse, V., La caducit en matire contractuelle: une notion rinventer, JCP nr. 4/2001
Witz, Claude, Droit priv allemande, I. Actes juridiques, droit subjectifs, Litec, 1992
Zama, Cristina Elisabeta, Teoria impreviziunii. Studiu de doctrin i jurispruden, Editura Hamangiu,
Bucureti, 2006
Zilberstein, S., Ciobanu, V.M, Bcanu, I., Drept procesual civil. Executarea silit, vol. II, Ed. Lumina
Lex, Bucureti, 1996
Zinveliu, I., Contractele civile. Instrumente de satisfacere a intereselor cetenilor, Editura Dacia, Cluj-
Napoca,1973


JURISPRUDEN. NOTE. OBSERVAII.


Decizia camerei a treia civil a Curii de Casaie din 1 februarie 1984, publicat in Bulletin Civil, 1984

Decizia naltei Curi de Casaie i Justiie nr. LXXIX (79) din 5 noiembrie 2007, publicat n Monitorul
Oficial al Romniei, partea I, nr. 570 din data de 29 iulie 2008
53


Decizia comercial a Curii de Casaie din 4 februarie 1970, publicat in Bulletin Civil, 1970

Decizia Tribunalului Seine din Paris din 16 decembrie 1953, publicat in Gazette du Palais, 1954

Decizia din 22 decembrie 1959 a primei camere civile a Curii de Casaie, publicat in J.C.P. 60, II,
11494

Decizia Curii de Apel din Nimes din 21 aprilie 1982 publicat in Juris-data 0301

Decizia din 10 martie 1981 a Curii de Apel din Paris, secia comercial, publicat in Bull. Inf. Socits
1981

Decizia din 2 iulie 1974 a Curii de Casaie, publicat in I.R. 1974

Decizia din 30 noiembrie 1982 a Curii de Casaie, publicat in Rp. not. Defrnois, 1983

Decizia primei camere civile a Curii de Casaie din 21 februarie 1951, publicat in Bulletin Civil I,
1951

Decizia camerei a treia civila din 10 mai 1984, publicata in Rev. dr. immob., 1985

Decizia camerei a 3-a civil a Curii de Casaie din 5 martie 1970, publicat in Bulletin Civil III, nr. 178

Requete din 12 ianuarie 1926, publicat in Dalloz Habitation, 1926

Decizia din 12 mai 1964 a Tribunalului de mare instan din Lyon, publicat in Recueil Gnral Lois
1964

Decizia comerciala a Curii de Casaie din 7 martie 1989, publicat in Bulletin Civil IV, 1989

54

Decizia din 1 iulie 1964 a Tribunalului de mare instan din Valence, n cauza Sieur Boye i alii.

Decizia primei camere civile a Curii de Casaie din 15 decembrie 1965, publicat in Dalloz Social,
1966, p. 246, n Information Rapport Coproprit, 1966

Decizia camerei a treia civil a Curii de Casaie din 22 aprilie 1976, publicat in Bulletin Civil nr. 165
din 1976, n Rpertoire Notarial Defrnois 1976

Decizia camerei a treia civil a Curii de Casaie din 26 octombrie 1982, publicat n Gazette du Palais
1983

Decizia Tribunalului din Douai din 29 octombrie 1968, publicat n Revue des Loyers 1969

Decizia camerei a treia civil a Curii de Casaie din 10 februarie 1999, publicat n Bulletin Civil III,
1999, Juris-Classeur Periodique 1999. II. 10191

Cass. ch. mixte 26 mai 2006, Pre, Bull. ch. mix., no 4 D. 2006, Jur. 1861

Cass. civ., 25 februarie 1997

nalta Curte de Casaie i Justiie, secia civil i de proprietate intelectual, decizia nr. 1597 din 14
februarie 2006, n Jurisprudena Seciei civile i de proprietate intelectual pe anul 2006, Ed.
Hamangiu, 2007

Decizia civil nr. 773/23.03.1973 a Tribunalului Suprem

Decizia nr. 215 din 18 februarie 1992 a Tribunalului Judeean Timi, secia civil

Hotrrea arbitral nr. 83 din 31 octombrie 2000 a Comisiei de Arbitraj Comercial de pe lng Camera
de Comer, Industrie i Agricultur Cluj, n Dreptul nr. 4/2003

55

Tribunalul Suprem, decizia civil nr. 819/1971, n Repertoriu de practic judiciar pe anii 1969-1975

Tribunalul Suprem, decizia civil nr. 1663/1960, n C.D., 1960

Judectoria Ocolului I Iai, ncheierea din 28 aprilie 1914, n Curierul judiciar nr. 47/1915

nalta Curte de Casaie i Justiie, secia civil i de proprietate intelectual, decizia nr. 2688 din 27
martie 2007, n Buletinul Casaiei nr. 1/2008

Curtea Suprema de Justiie, decizia civil nr. 217/1993, n Dreptul nr. 7/1994

Curtea de Apel Timioara, decizia civil nr. 812/08.10.2009, www.jurisprudenta.com.

Decizia civil nr. 323/1987 a Tribunalului Judeean Timi, n Revista romn de drept nr. 2/1988

Tribunalul Suprem, decizia civil nr. 44/1979, n Revista romn de drept nr. 4/1980

Curtea de Casaie, secia I, decizia civil nr 441/1922, n Pandectele Romane 1930.I.109

Curtea de Apel Braov, decizia civil nr. 237/R/1994, n Curierul juridic nr. 1/1997

Decizia civil nr. 356/1979 a Tribunalului Judeean Maramure, n Revista romn de drept nr. 2/1979

Decizia civil nr. 1731 din 13 octombrie 1999 a Curii de Apel Cluj, n Dreptul nr. 12/2000

Decizia nr. XXI din 12 decembrie 2005, publicat n Monitorul Oficial, Partea I nr. 225 din 13/03/2006

Tribunalul Suprem, secia civil, decizia nr. 1604 din 19 iulie 1989

Tribunalul Suprem, secia civil, decizia nr. 1315/1972, n Culegere de decizii pe anul 1972
56

Hotrrea nr. 68/1974 a Comisiei de Arbitraj, Bucureti, n T.R. Popescu, Drept comercial internaional,
Ed. Didactic i Pedagogic Bucureti, 1983

Cass. civ.III, 4 martie 1971, nota de E. Franck

Cass. Civ., camera a III-a civil, 20 martie 1979

Tribunalul Suprem, Secia civil, decizia nr. 412/12.02.1980, n Repertoriu de practic judiciar n
materie civil a Triunalului Suprem i a altor instane judectoreti pe anii 1975-1980, Editura
tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1981

Cass. com. 2 iulie 1974, D. 1975

Cass. Civ. 3e, 27 aprilie 1988, soc. Safranado, Bull. civ. III, no 83