Autorizaia de construire

1. Regimul general al amplasrii construciilor

Intravilanul localitilor este cel existent la data de 1 ianuarie 1990, evideniat n cadastrul
funciar i poate fi modificat n condiiile legii. Totodat, terenurile situate n intravilan pot fi
nstrinate i dobndite prin acte !uridice ntre vii, nc"eiate n form autentic #art, $#1% din
&egea nr. '1(199) privind circulaia !uridic a terenurilor%.
*rima regul a regimului de constructibilitate nscris n art. 91#1% din &egea nr. 1)(1991
este aceea c amplasarea noilor construcii de orice fel se face n intravilanul localitilor. +ac
excepie de la aceast cerin,
- unele construcii care, prin natura lor, pot genera efecte poluante factorilor de mediu #i
care se pot amplasa n extravilan numai pe ba. de studii ecologice de impact, prealabile, avi.ate
de organele de specialitate privind protecia mediului%/ i
- construciile care, prin natura lor, nu se pot amplasa n intravilan, precum i adposturile
pentru animale.
&a rndul lor, i aceste excepii, n care construciile pot fi amplasate n extravilan, sunt
supuse anumitor reguli restrictive. 0ea mai important este aceea potrivit creia amplasarea
construciilor de orice fel pe terenuri agricole de clasa I i a II-a de calitate, pe cele amena!ate cu
lucrri de mbuntiri funciare, precum i pe cele plantate cu vii i live.i, parcuri naionale,
re.ervaii, monumente, ansambluri ar"eologice i istorice este inter.is #art. 9$%. 1i aici ns se
cunosc unele excepii pentru, construcii care servesc activitile agricole cu destinaie militar,
cile ferate, oselele de importan deosebit, liniile electrice de nalt tensiune, forarea i
ec"iparea sondelor, lucrrile aferente exploatrii ieiului i ga.ului, conductelor magistrale de
transport ga.e sau petrol, lucrrile de gospodrire a apelor i reali.area de surse de ap.
2probarea ocuprii terenurilor prin linii de telecomunicaii se d de oficiul !udeean de
cadastru i organi.are a teritoriului, indiferent de mrimea suprafeei necesare, dar numai pe ba.a
acordului deintorului de terenuri i cu plata despgubirilor convenite.
3n sfrit, potrivit art. 1 din &egea nr. '0(1991 construciile civile, industriale, agricole
sau de orice natur se pot reali.a numai cu respectarea autori.aiei de construire, eliberat n
condiii legale.
$. Noiune
2utori.aia #permisul% de construire a cunoscut mai multe definiii n literatura de
specialitate. 2stfel, aceasta ar putea fi definit ca fiind autori.aia dat de ctre o autoritate
administrativ de a edifica una sau mai multe construcii noi ori de a modifica una sau mai mute
construcii existente, prealabil executrii lucrrilor #4. 5a6uot, op. cit., p. ''7%. 3n alt opinie,
permisul, autori.aia de construire repre.int autori.aia dat de ctre administraie de a edifica o
construcie dup verificarea conformitii proiectului cu reglementarea de urbanism #5. 8orand-
9avilleu, op. cit., p. 119%.
3n sfrit, potrivit unui alt autor france., permisul de construire repre.int obligaia
pentru constructor de a solocita o autori.aie administrativ prealabil la edificarea unei
construcii ori la reali.area de lucrri asupra unei construcii existente #*. :oler-0onteaux, op.
cit., p. ;)1%.
3n concepia &egii nr. '0(1991, <2utori.aia de construire constituie actul de autoritate
al administraiei locale pe ba.a cruia se asigur aplicarea msurilor prev.ute de lege,
referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea i funcionarea construciilor= #art. $%. >a se
eliberea. <n temeiul i cu respectarea documentaiilor de urbanism i amena!are a teritoriului=
#art. $ alin. $%.
2vnd n vedere prerile exprimate n literatura de specialitate, precum i
reglementrile legale n vigoare autori.aia de construire poate fi definit ca fiind actul
administraiei publice locale competente prin care se asigur aplicarea regulilor de urbanism n
privina amplasrii construciilor, precum i a msurilor legale referitoare la proiectarea,
executarea i funcionarea acestora.
9up cum se poate observa, este vorba de un control preventiv al utili.rii terenurilor,
de exercitarea unei puteri speciale de poliie, prin eliberarea unei autori.aii prealabile. 0a atare,
autori.aia trebuie s asigure respectarea regulilor de urbanism i servituiile de utilitate public
ce afectea. utili.area solului, la care se adaug apoi o serie de exigene innd de calitatea
construciilor.
9up cum se poate observa, autori.aia de construire sancionea. att regulile de
urbanism, ct i regulile de construcie. >ste situaia tipic pentru un studiu iniial de de.voltare a
dreptului urbanismului, cnd regulile de amena!are urban sunt nc suficiente i coexist cu
msurile de asigurare a calitii construciilor. ? atare stare a existat i n +rana pn la
adoptarea legii de orientare funciar din ;0 decembrie 19@A.
;. Obiectul autorizaiei de construire
2utori.aia de construire urmrete s permit colectivitilor publice asigurarea
respectrii unui anumit numr de reguli de ctre constructori, nainte ca acetia s treac la
reali.area proiectelor lor. >ste vorba, n special, de regulile privind ocuparea i utili.area
terenurilor i, n mod excepional, de reguli te"nice de construcie cu excepia regulilor i
servituilor de drept privat.
;.1. Bespectarea regulilor relative la ocuparea terenurilor
2ceste reguli urmresc o afectare a spaiului conform obiectivelor de amena!are a
teritoriului i a urbanismului.
:unt, n cele mai multe ca.uri, reguli de urbanism stricto sensu. >le pot fi cuprinse
astfel n diversele documentaii de urbanism.
2poi, o alt categorie important o formea. servituiile de utilitate public, care
afectea. utili.area solului i care pot avea incidene asupra implantrii construciilor, destinaiei
lor, naturii, ar"itecturii, dimensiunilor ori amena!rii generale ale acestora.
;.$. Bespectarea, cu titlu excepional, a unor reguli te"nice de construcie
3n principiu, n rile de.voltate, regulile te"nice de construcie nu sunt sancionate prin
eliberarea autori.aiei de construire.
3n concepia &egii nr. '0(1991 ns, prin autori.aia de construire se asigur att
msurile de urbanism #respectiv, privind amplasarea construciilor%, ct i cele ererifoare la
proiectarea, executarea i funcionarea acestora.
9e asemenea, conform art. ;9 din &egea nr. 10(199' privind calitatea n construcii,
autori.aia de construire se va elibera, ca regul <numai pentru proiecte verificate de specialiti,
verificatori de proiecte atestai=.
9e asemenea, potrivit art. A din acelai act normativ, n autori.aiile ce se emit trebuie
s se nscrie clau.e referitoare la nivelul de calitate al construciilor, precum i garaniile
materiale i alte prevederi, care s conduc la reali.area acestor clau.e. 2ceste elemente se refer
la,
- re.isten i stabilitate/
- siguran n exploatare/
- siguran la foc/
- igiena, sntatea oamenilor, refacerea i protecia mediului/
- i.olaia termic, "idrofug i economic de energie/
- protecia mpotriva .gomotului #art. ' din &egea nr. 10(199'%.
8ai mult dect att, n ca.uri excepionale se pot emite autori.aii de construire i n
lipsa documentaiilor de urbanism i amena!are a teritoriului, aprobate pentru,
- lucrri de modificare, de reparare, de prote!are, de restaurare i de conservare a
cldirilor de orice fel, cu condiia meninerii aceleiai funciuni i a suprafeei construite/
- lucrri de modificare sau de reparare privind ci de comunicaie, dotri te"nico-
edilitare subterane i aeriene i alte asemenea, fr modificarea traseului acestora/
- lucrri de modificare sau de reparare privind mpre!muiri, mobilier urban, amena!rii
de spaii, parcuri i grdini publice, piee pietonale i celelalte lucrri de amena!are a spaiilor
publice/
- lucrri de cercetare i prospectare a terenurilor C ca fora!e i excavri C necesare
studiilor geote"nice, ridicrilor topografice exploatrilor de cariere, balastierelor, sondelor de
ga.e i de petrol, precum i altor exploatri/
- organi.area de tabere de corturi #art. $ alin. ; din &egea nr. '0(1991%.
;.;. ?bligaii i servitui de drept privat
3n aceast privin, autori.aia de construire este eliberat <sub re.erva drepturilor
terilor=. >a nu poate asigura, n nici un ca., respectarea obligaiilor ori servituilor decurgnd
din dreptul privat. 1i aceasta, c"iar dac unele servitui civile, precum cea de coproprietate, de
vedere, de trecere etc., ar putea avea incidene asupra drepturilor de construire ale petiionarului.
9ar autoritatea administrativ care examinea. i decide n privina cererii sale nu are
competena i obligaia s le cunoasc. 0a atare, o autori.aie de construire ar putea fi eliberat n
condiiile necunoaterii unei obligaii sau servitui de drept privat fr a putea fi considerat
ilegal. 9esigur, aceasta nu va nsemna c titularul su va putea s se dispense.e de asemenea
obligaii, care vor putea fi impuse n faa !udectorului !udiciar.
7. Caracteristicile autorizaiei de construire
2utori.aia de construire pre.int o serie de caracteristici, care o individuali.ea. n
raport cu celelalte acte administrative i o delimitea. de certificatul de urbanism.
7.1. 0aracterul real
2utori.aia de construire nu este eliberat n considerarea persoanei care urmea. s-i
devin titular, ci n funcie de regulile aplicabile terenului i proiectului preconi.at. >a are, deci,
un caracter real, in rem, i, n consecin, poate fi transferabil, n perioada de valabilitate, de la
un titular la altul, fr a mai fi nevoie ca autoritatea competent s efectue.e cercetare
administrativ prealabil i, n consecin, s elibere.e o autori.aie nou.
2utori.aia de transfer ia forma unei "otrri de modificare a actului iniial, trebuie s
fie expres i s aib la ba. un acord ntre fostul i actualul titular al autori.aiei de construcie.
7.$. 0aracterul de universalitate i de generalitate
2utori.aia de construire are un caracter general n sensul c este cerut n toate
localitile, n ca.ul edificrii construciilor prev.ute de lege i unul universal, ntruct se aplic
n privina tuturor persoanelor fi.ice.
7.;. 0aracterul exclusiv
*rincipiul exclusivitii autori.aiei de construire se exprim n aceea c prin procedura
sa de eliberare se permite coordonarea ansamblului de proceduri de control prealabil reali.rii
unui proiect determinat. 2utori.aia nu se substituie tuturor autori.aiilor i avi.elor speciale care
sunt cerute constructorului ori investitorului, dar permite coordonarea cerinelor generale pe care
acestea le presupune.
'. Autorizaia de construire i dreptul de proprietate
'.1. 9reptul de construire C atribut al dreptului de proprietate
9reptul de a construi este un atribut al dreptului de proprietate, aferent <dreptului de a
se bucura i de a dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut= #art. 7)0 din 0. civ.%,
proprietarul solului putnd face <toate plantaiile i cldirile ce gsete de cuviin= #art. 90 0.
civ.%, orice persoan fi.ic sau !uridic avnd dreptul la respectul bunurilor sale #art. 1 din
*rotocolul adiional al 0onveniei europene a dreptului omului%. 3n consens cu asemenea
dispo.iii, dreptul comun al libertilor publice i drepturilor fundamentale stabilete principiul,
potrivit cruia, libertatea de construire este regula, iar limitele aduse acestuia, excepia. 9reptul
de a construi este astfel legat de proprietatea solului, o manifestare direct a dreptului de
folosin, unul dintre cele trei atribute tradiionale ale dreptului de proprietate.
'.$. +uncia social a dreptului de proprietate
>ste unanim admis i autori.aia de construire poate fi anali.at ca o exercitare a unei
prerogative a autoritii publice reali.ate n interesul comun al amena!rii armonioase a
aglomeraiilor umane i ca participant la exercitarea unei veritabile misiuni de serviciu public.
>xercitat iniial mai ales n numele statului, aceast misiune de gestiune a teritoriului
este ncredinat acum activitilor publice locale/ este vorba de servitui publice care servesc, n
special, utili.area solului, nlimea construciilor, proporia dintre suprafeele construite i
neconstruite n fiecare proprietate, interdicia de construire n anumite .one, care nu dau natere
#cu rare excepii% la o compensaie ori reparaie. 2cest principiu al neindemni.rii servituilor de
urbanism creea. o mare inegalitate ntre proprietarii de terenuri construibile i cei de suprafee
supuse limitrilor i interdiciilor, aspect al <sociali.rii= dreptului de a construi.
@. Cmpul de aplicare a autorizaiei de construire
0mpul de aplicare al autori.aiei de construire poate fi apreciat dintr-un triplu punct de
vedere, cel al teritoriului vi.at, al persoanelor implicate i, n sfrit, cel al lucrrilor care sunt
supuse autori.rii.
3n privina primelor dou, n virtutea caracterului su general i universal, 2utori.aia
de construire se aplic pe ntreg teritoriul naional i fa de orice persoan fi.ic sau !uridic
care ar dori s ridice ori s modifice o construcie. 2stfel, titularul autori.aiei de construire
poate fi orice persoan fi.ic sau !uridic deintoare a unui titlu care-i confer dreptul de
construire i care solicit eliberarea actului administrativ. 0ererea poate fi fcut personal sau
prin repre.entant, care poate fi proiectantul, antreprenorul sau orice alt persoan, n condiiile
legii. Beferitor la cel de-al treilea, autori.aia de construire se eliberea. pentru acele categorii de
lucrri stabilite de lege, respectiv prin art. ; din &egea nr. '0(1991 privind autori.area executrii
construciilor i unele msuri pentru reali.area construciilor.
@.1. 0ategorii de construcii i lucrri supuse autori.rii
0onform textului de lege invocat mai sus, autori.aia de construire se eliberea. pentru,
-lucrri de construire, reconstruire, modificare, extindere sau reparare a cldirilor de
orice fel/
- lucrri de construire, reparare, prote!are, restaurare, conservare, precum i orice alte
lucrri, indiferent de valoarea lor, ce urmea. a fi efectuate la construcii repre.entnd
monumente i ansambluri istorice, ar"eologice, de ar"itectur, art sau cultur, inclusiv cele din
.onele lor de protecie/
- lucrri de construire, reconstruire, modificare, extindere sau reparare privind ci de
comunicaie, dotri te"nico-edilitare, subterane i aeriene, mpre!muiri i mobilier urban,
amena!ri de spaii ver.i, parcuri, piee i celelalte lucrri de amena!are a spaiilor publice/
-fora!e i excavri necesare studiilor geote"nice i ridicrilor topografice, exploatri de
cariere, balastiere, sonde de ga.e i petrol, precum i alte exploatri/
-construcii provi.orii de antiere necesare execuiei lucrrilor de ba., dac nu au fost
autori.ate odat cu acestea/
-organi.area de tabere, de corturi, csue sau rulote/
-lucrri cu caracter provi.oriu, c"iocuri, tonete, cabine, spaii de expunere situate pe
cile i n spaiile publice, corpuri i panouri de afiare i reclame.
@.$. 0ategorii de lucrri exceptate de la autori.are
*otrivit art. ) din &egea nr. '0(1991, se pot executa fr autori.aie de construcie
urmtoarele lucrri,
- reparaii la mpre!muiri, acoperiuri, nvelitori sau terase, cnd nu se sc"imb forma
acestora i materialele sau care nu sunt executate/
- reparaii i nlocuiri la tmplrie interioar i exterioar, dac se pstrea. forma,
dimensiunile golurilor i tmplriei/
- reparaii i nlocuiri la sobe de ncl.it/
- .ugrveli i vopsituri interioare/
- .ugrveli i vopsituri exterioare, dac nu se modific elementele de faad i culorile
situate pe arterele principale de circulaie/
-reparaii la instalaii i ec"iparea te"nico-sanitar a cldirilor, fr implicaii asupra
structurii de re.isten sau a aspectului ar"itectural al acestora.
:e exceptea. de la autori.are, conform art. 7 lit. d paragraf ultim anexele cu caracter
temporar ale exploatrilor agricole situate n extravilan.
A. Eliberarea autorizaiei de construire
2utori.aia de construire se eliberea. n temeiul i cu respectarea documentaiei de
urbanism i amena!area teritoriului. 9in acest punct de vedere, ca orice act normativ, ea trebuie
anali.at sub trei aspecte principale i anume, cererea, deci.ia i drepturile dobndite.
A.1. Cererea
0ererea de eliberare a autori.aiei de construire poate fi fcut de orice persoan fi.ic
sau !uridic deintoare a unui titlu care-i confer dreptul de construire, personal sau prin
repre.entant. 2stfel, dac cererea este fcut de ctre proprietarul terenului e suficient ca acesta
s fac dovada acestei caliti. 3n practica !udiciar france. s-a statuat c autori.aia de
construire poate fi eliberat persoanei care pre.int toate aparenele de proprietar, fiind vorba de
teoria proprietarului aparent care nu mpiedic ns ca terul le.at s poat contesta titlul su n
faa !udectorului civil.
0ererea poate fi pre.entat, de asemenea, de orice persoan care !ustific un titlu care o
abilitea. s construiasc asupra terenului. 2ceste titluri pot fi diverse. &ocatarul va trebui s
pre.inte autori.area scris a locatarului proprietar, ocupantul domeniului public, o autori.aie de
ocupare eliberat de serviciul public care l gestionea..
3n sfrit, cererea de autori.are va putea fi fcut de o persoan avnd calitatea de a
beneficia de exproprierea terenului pentru cau. de utilitate public, de concesionri, de servicii
publice i de unele persoane !uridice de drept privat nsrcinate cu o misiune de serviciu public.
2cestea pot s depun, n condiiile legii, o cerere de eliberare a autori.aiei de construire.
Documentatia necesara obtinerii autorizatiei de constructie
Autorizatia de constructie este actul prin care autoritatea publica locala avi.ea.a solutia
pre.entata de solicitant #are la ba.a certificatul de urbanism% si certifica dreptul de inceperie a
lucrarii.
9osarul se intocmeste conform legilor '0(1991 - &egea privind autori.area lucrarilor in
constructii si 7';(1).0A.$001# lege care completea.a si aduce modificari legii '0(1991% si va
cuprinde,
planul de amplasare a terenului in .ona #planurile cadastrale%/
certificatul de urbanism/
toate avi.ele solicitate prin certificatul de urbanism/
acte notariale #la nevoie%/
memoriu te"nic #cuprinde memoriul de ar"itectura, re.istenta, instalatii%/
referatele verificatorilor de specialitate/
referatele expertilor te"nici #la nevoie%/
actele de proprietate asupra terenului
proiectul pentru autori.are - acesta este compus din,
planul de situatie #cum se amplasea.a casa in teren%/
planul fundatiei elaborat de inginerul de re.istenta/
planuri de ar"itectura pentru toate nivelele constructiei
planul de invelitoare
sectiune caracteristica
toate fatadele
scara de redactare pentru toate desenele este 1,10
cererea de eliberare a autori.atiei de constructie/
c"itanta de ac"itare a taxei de autori.are.
2utori.atia de constructie este eliberata de *rimarie - :erviciul de Drbanism din localitatea (
sectorul in care se afla terenul.
Taxa de eliberare a autori.atiei de constructie repre.inta 0,' E din valoarea constructiei
stabilita pe ba.a declaratiei dvs. si in functie de suprafata desfasurata a constructiei.
Faloarea declarata nu va putea fi mai mica decat valoarea determinata potrivit prevederilor
legale in vigoare privind impo.itele si taxele locale
9epunerea cererii
:olicitantul trebuie s depun la autoritile publice competente care au emis
certificatul de urbanism cererea de eliberare a autori.aiei de construire nsoit n mod obligatoriu
de documentaia te"nic urmat de planul de amplasare a construciei, plan din care s re.ulte
destinaia, alctuirea constructiv, funcional i nfiarea construciei, ntocmite la o scar
convenabil de ctre un proiectant autori.at pentru lucrri de construcie, persoan fi.ic sau
!uridic, precum i dovada titlului solicitantului asupra terenului.
9ocumentaia te"nic trebuie s fie verificat conform legii i s conin i avi.ele
legale necesare, pe funciuni, pre.entate prin gri!a solicitantului.
3n situaia depunerii unei documentaii te"nice incomplete, aceasta se restituie
solicitantului n termen de 10 .ile de la data solicitrii cu menionarea n scris a elementelor
necesare completrii acesteia.
9ocumentaia te"nic va fi semnat,
-de ar"itect cu diplom recunoscut de statul romn, pentru partea de ar"itectur, la
lucrrile de construcie supraterane i la celelalte subterane cu acces public/
-de inginer cu diplom recunoscut de statul romn, pentru partea de inginerie la
lucrrile de construcii.
2ceste cerine sunt valabile i pentru documentaia de execuie.
9ocumentaiile te"nice privind cldirile de locuine parter i parter eta!, care nu
depesc suprafaa desfurat de 1A' mG, anexele gospodreti ale acestora cu o suprafa de
pn la $00 mG, precum i construciile provi.orii, pot fi semnate i de conductori ar"iteci i
subingineri, dup ca. #art. @ din &egea nr. '0(1991%.
9e menionat c semnarea documentaiilor de ctre ar"itect sau inginer implic
rspunderea acestora n condiiile legii. *entru autori.area construciilor n .onele asupra crora
s-a instituit, potrivit legii, un anumit regim de protecie prev.ut n documentaiile de urbanism
aprobate se procedea. dup cum urmea.,
-n re.ervaiile istorice i de ar"itectur, stabilite potrivit legii, sau n ca.ul lucrrilor de
orice natur care modific monumentele istorice i .onele de protecie a acestora, solicitantul va
obine avi.ul 8inisterului 0ulturii i al 8inisterului &ucrrilor *ublice i 2mena!rii
Teritoriului/
-n parcurile naionale i re.ervaiile naturale, solicitantul va obine avi.ul 8inisterului
2pelor, *durilor i *roteciei 8ediului/
-n .onele unde s-a instituit un alt tip de restricie, solicitantul va obine avi.ul
organismelor competente #art. A din &egea nr. '0(1991%.
A.$. Decizia privind autorizarea de construire
Trebuie privit, la rndul su, sub trei laturi, autoritile competente, instrumentarea
cererii i forma deci.iei.
A.$.1. 2utoritile competente
0onform art. 7 din &egea nr. '0(1991, autori.aia de construire se eliberea. de
prefecturi sau primrii dup cum urmea.,
-delegaiile permanente ale consiliilor !udeene, cu avi.ul primarilor, pentru investiiile
care se aprob de ctre Huvern, pentru lucrrile publice, n lcaurile de cult, construciile pentru
industrie, comer, prestri de servicii, social-culturale i speciale, care se execut la alte sate,
pentru construciile i lucrrile de orice fel, care se execut n extravilanul localitilor, cu
excepia celor menionate la lit. d/
-primarii municipiilor sau oraelor, pentru construciile i lucrrile de orice fel din
localiti, cu excepia investiiilor care se aprob de Huvern/
- primarul general al 8unicipiului Iucureti, pentru construciile i lucrrile prev.ute
la lit. a i b i primarii sectoarelor 8unicipiului Iucureti, pentru construciile de locuine i
anexe gospodreti ale acestora/
-primarii comunelor, pentru construciile de locuine i anexele gospodreti ale
acestora, din satele componente, precum i pentru anexele exploatrilor situate n extravilan. :e
exceptea. de la autori.are anexele cu caracter temporar ale exploatrilor agricole, situate n
extravilan.
A.$.$. Instrumentarea cau.ei
?rice deci.ie administrativ intervine n urma unei proceduri de instrumentare a cererii
de autori.are. 2ceast operaie comport, n genere, o anali., din punct de vedere te"nic, a
dosarului. 2stfel, cererea de eliberare a autori.aiei de construire se investig"ea. de ctre
compartimentul sau te"nicianul responsabil n domeniul urbanismului i al amena!rii teritoriului
din cadrul prefecturii sau primriei.
:trict te"nic, se verific dac cererea este adresat autoritii administraiei publice
locale ndrituite s elibere.e autori.aia, dac formularul cererii i anexa acestuia sunt completate
integral i corect, certificatul de urbanism este valabil i scopul eliberrii sale coincide cu
obiectul cererii pentru autori.are/ dovada titlului solicitantului asupra terenurilor i a
construciilor este conform prevederilor legale/ documentaia necesar eliberrii autori.aiei de
construcie este complet, cuprin.nd i avi.ele i studiile aprobate cerute prin certificatul de
urbanism, dovada ac"itrii taxei legale.
9ac n urma anali.ei cererii i documentaiei pre.entate se constat c se ndeplinesc
toate condiiile amintite mai sus, documentaia se restituie solicitantului n termen de 10 .ile de
la data nregistrrii cererii.
:ub raportul coninutului verificarea cererii pentru autori.aia de construire const n
examinarea modului n care prevederile documentaiei i datele nscrise n anexa cererii respect,
- datele i condiiile nscrise n certificatul de urbanism/
- condiiile n scrise n avi.ele i experti.ele de specialitate/
- prevederile avi.elor eliberate de autoritile administraiei publice locale #n ca.ul n
care prin certificatul de urbanism s-a impus obinerea avi.ului 0omisiei locale pentru urbanism
i amena!are a teritoriului, este necesar confruntarea documentaiei necesare eliberrii
autori.aiei de construire(desfiinare cu cea avi.at/
- prevederile legale referitoare la proprietate/
- reglementrile te"nice cu privire la ntocmirea i coninutul proiectului, destinaia,
alctuirea construciei sub raport constructiv i al ec"iprii, funcional i al nfirii/
- prevederile legale cu privire la abilitarea proiectanilor i verificatorilor proiectului
care rspund de urmtoarele exigene de calitate ale construciei, re.istena i stabilitatea la
solicitri statice, dinamice, inclusiv seismice/ re.istena la foc, sntatea oamenilor i protecia
mediului, i.olaia termic, "idrofug i economia de energie/ protecia mpotriva .gomotului/
- reglementrile te"nice privitoare la executarea lucrrilor.
Besponsabilitatea emiterii unei autori.aii ba.ate pe o verificare superficial sau
prtinitoare revine, n egal msur, semnatarilor autori.aiei i verificatorilor ntregii
documentaii.
0ondiiile pe care le poate pune emitentul autori.aiei constau din aplicarea regulilor
generale i locale de urbanism cu privire la documentaie pre.entat pe perioada lucrrilor
autori.ate,
-amplasarea, destinaia, alctuirea constructiv i funcional, precum i nfiarea
construciei/
-utili.area domeniului public #accese n .ona antierului, staionri de utila!e, nc"ideri
de drumuri publice, ocupri temporare de spaii publice, treceri temporare sau spturi n spaii
publice, devieri ale circulaiei, executarea unor drumuri provi.orii, folosirea unor elemente de
reclam .a.%/
-prote!area proprietilor particulare nvecinate/
-protecia sanitar i social n situaia ca.rii unor muncitori se.onieri #executarea de
baracamente, grupuri sociale, grupuri sanitare, dotri de toate tipurile n ca.ul unui numr mai
mare de muncitori, plata serviciilor suplimentare prestate de unitile existente .a.%/
- protecia mediului pe durata executrii lucrrilor autori.ate/
- prevenirea i stingerea incendiilor.
A..$.;. Termen de instrumentali.are
2utori.aia de construire se eliberea. solicitantului n termen de ;0 de .ile
calendaristice de la data nregistrrii cererii.
2utori.area lucrrilor de intervenie urgent, n ca.uri de avarii, calamiti i alte
evenimente extraordinare se face imediat de ctre prefecturi sau primrii, potrivit competenelor
stabilite prin lege, urmrind ca documentaia legal s fie definitiv pe parcursul sau la
nc"eierea lucrrilor.
A.$.7. +orma deci.iei
2utori.aia de construire este, din punctul d vedere al formei, multipl, dup tipul
deci.iei.
2stfel, dac deci.ia este negativ, aceasta trebuie s ia forma unui act expres.
9impotriv, dac este po.itiv, teoretic poate mbrca dou forme distincte dar cu efecte !uridice
asemntoare. +ie cea a unei autori.aii formale, re.ultate dintr-o deci.ie administrativ, fie cea a
unei autori.aii tacite, re.ultnd din absena unei deci.ii formale. 2utori.aia tacit este o
excepie la principiul general de drept administrativ, conform cruia tcerea ec"ivalea. cu un
refu.. 3n sistemele de drept n care este admis #precum cel france.%, autori.area tacit ridic o
serie de probleme n privina materiali.rii sale, ntruct re.ult dintr-o <tcere administrativ=.
*rincipiul este ns relativ simplu, exprimarea termenului de instrumentare a cererii de
autori.are, n condiiile n care nici o deci.ie nu a intervenit n acest timp generea. autori.area
tacit. >ste de drept un fapt !uridic care creea. dreptul la construire.
Dn asemenea tip de autori.are creea. o serie de dificulti n ceea ce privete aplicarea
i proba sa. 3n practic autori.area tacit e rar ntlnit n raport cu autori.aia scris i expres,
dar, indiferent de forma de autori.are de construire trebuie s confere aceleai drepturi
beneficiarului.
3n dreptul romnesc o asemenea situaie nu se ntlnete, neeliberarea autori.aiei n
termen de ;0 de .ile de la nregistrarea cererii constituie <refu. ne!ustificat= care, dac vatm
drepturile unei persoane #fi.ice sau !uridice%, recunoscute de lege, d dreptul la aciune n !ustiie
n condiiile &egii nr. $9(1990 privind 0ontenciosul administrativ.
). Valabilitatea autorizaiei
*erioada de valabilitate a autori.aiei de construire este intervalul de timp n interiorul
cruia este obligatorie nceperea lucrrilor de autori.aie #ordinul nr. 91(1991%. 2cest interval de
timp se stabilete de ctre emitentul autori.aiei n funcie de interesul public i de gradul de
complexitate a lucrrii. Totui perioada de valabilitate nu poate depi 1$ luni de la eliberarea
autori.aiei. 3n acelai timp, nenceperea lucrrilor n intervalul de valabilitate conduce la
pierderea valabilitii autori.aiei. 2ceasta i pierde valabilitatea i n situaia n care se modific
condiiile, datele sau coninutul documentaiei ce au stat la ba.a eliberrii acesteia, fiind necesar
eliberarea unei noi autori.aii.
).1. 9urata executrii lucrrilor
>ste stabilit de ctre emitentul autori.aiei pe ba.a datelor nscrise n cerere. >mitentul
autori.aiei are o putere de apreciere n aceast privin i, ca atare, innd seama de interesul
public i gradul de complexitate al lucrrilor, poate reduce durata executrii fa de cea solicitat.
*ersoanele fi.ice i !uridice titulare ale autori.aiei de construire au obligaia legal de a executa
integral construciile la termenul prev.ut n actul administrativ. 0onstruciile se consider
terminate, dac s-au reali.at toate elementele prev.ute n autori.aia e construire.
).$. *relungirea perioadei de valabilitate a autori.aiei
:e poate aproba, n mod excepional, n ca.ul n care construcia nu a fost executat
integral la termenul stabilit, o singur dat, cu cel mult un an de ctre organul care a emis-o
#art.;$ din &egea nr. '9(1991%. *osibilitatea de prelungire a autori.aiei se aprecia. de emitentul
acestuia, n raport cu,
- interesul public/
- complexitatea lucrrilor autori.ate,
- stadiul executrii lucrrilor/
- cau.ele care au dus la nerespecatrea duratei prev.ute n autori.aie.
2ceste criterii au un caracter cumulativ i se aprecia. n ordinea de prioritate a
enumerrii.
:olicitarea prelungirii autori.aiei se face de titularul acesteia cu cel puin 1' .ile
nainte de termenul stabilit pentru executarea integral a lucrrilor. >mitentul autori.aiei
examinea. solicitarea i comunic deci.ia sa n maximum 1' .ile de la depunerea solicitrii.
*relungirea valabilitii autori.aiei repre.int ultimul termen pentru executarea integral a
lucrrilor.
Jecesitatea prelungirii autori.aiei n condiiile de mai sus i nenc"eierea executrii
lucrrilor la termenul stabilit prin autori.aie sau prin prelungirea acesteia, conduc la pierderea
valabilitii autori.aiei.
3n aceast situaie, continuarea lucrrilor se poate face, n mod legal, numai dup
eliberarea, n condiiile legii, a unei noi autori.aii de construire.
9. ublicitatea autorizaiei de construire
2utori.aiile de construire de nscriu n Begistrul autori.aiilor de construire(desfiinare
n ordinea emiterii lor.
&ista autori.aiilor se afiea. la sediul primriei pe al crei teritoriu administrativ s-a
eliberat autori.aia respectiv i la sediul prefecturii pentru autori.aiile emise de aceasta.
2utori.aiile de construire este public, putnd fi consultat att la sediul primriei ct
i cel al prefecturii, de asemenea, poate fi consultat i documentaia ce a stat la ba.a eliberrii
sale.
*rin ?rdinul 8&*2T nr. @;(199) s-a stabilit obligaia pentru toate antierele de
construcii de a afia la loc vi.ibil, pe toat perioada lucrrilor, un panou de identificare, al crui
model este nmnat obligatoriu beneficiarului odat cu eliberarea autori.aiei de construire de
ctre organul emitent. 9ocumentul cuprinde date i informaii minime privind obiectivul
respectiv, denumirea i adresa acestuia, beneficiarul investiiei, proiectantul general,
constructorul, numrul autori.aiei de construire, organul emitent, termenul de execuie a
lucrrilor, prev.ut n autori.aie, data nceperii i data finali.rii construciei. Jeafiarea
panoului de identificare se sancionea. cu sistarea imediat a lucrrilor #art. ;%.
10. Alte !ormaliti legale
3nainte de nceperea lucrrilor autori.ate, titularului i revin alte dou obligaii,
-s anune n scris pe emitentul autori.aiei, cu cel puin ' .ile naintea nceperii
lucrrilor autori.ate i
-s anune n scris Inspecia de stat n domeniul construciilor teritoriului.
11. Autorizaia de des!iinare a construciilor i amena"rilor
0onform art. 9 din &egea nr. '0(1991, desfiinarea construciilor i amena!rilor
prev.ute la art. ; din lege #aceleai care sunt supuse autori.rii n privina construirii% se face pe
ba.a autori.aiei de desfiinare obinut, n prealabil, eliberat de primari/ de primarul general al
8unicipiului Iucureti sau de ctre delegaiile permanente ale consiliilor !udeene, dup ca..
*rin ?rdinul nr. 91(1991 al ministerului de resort s-a stabilit o procedur identic de solicitare,
eliberare i valabilitate a autori.aiei de construire cu cea a autori.aiei de desfiinare.
1$. Drepturile dobndite
2utori.aiile de construire d natere urmtoarelor drepturi,
9reptul de a reali.a proiectul aprobat. 2utori.aia permite deci exercitarea dreptului de
construire. 9in acest punct de vedere este necesar s fie anali.ate semnificaiile acestui drept i
problemele ce se pot ivi.
:emnificaiile autori.aiei de construire sunt generale i speciale. 9ac este clar c acest
drept se refer numai la meniunile cuprinse n autori.aia de construire, aceast constatare
trebuie completat prin regula potrivit creia documentul formea. un tot indivi.ibil.
Ieneficiarul dreptului poate deci s aleag s execute numai o parte din proiectul aprobat i s
renune la cealalt care-i creea. dificulti.
*entru a-i consolida consecinele i a beneficia de autoritatea unei deci.ii
administrative, autori.aia de construire trebuie s fac obiectul unei anumite publiciti, n
special n vederea ducerii sale la cunotina terilor. *entru aceasta, legislaiile prevd, de regul,
dou modaliti,
-afiarea autori.aiei la sediul primriilor pe o anumit perioad/
-afiarea autori.aiei la terenul n cau. #pe toat durata valabilitii sale%.
*e parcursul exercitrii drepturilor prev.ute de autori.aia de construire pot intervenii
o serie de situaii care s-i impun o serie de modificri sau c"iar refacerea catului.
*e durata valabilitii sale autori.aia de construire poate cunoate dou tipuri de
modificri, unele care privesc numai persoana titularului iar altele care vi.ea. operaia
imobiliar autori.at.
2utori.aia de construire are un caracter real, astfel nct, dac beneficiarul nu dorete
sau nu poarte asigura el nsui execuia construciei sau a lucrrilor n cau., el poate transfera
autori.aia unui ter. 2cest transfer presupune ntrunirea a dou condiii,
-beneficiarul transferului s accepte n mod global toate meniunile autori.aiei de
construire/
-ndeplinirea unei cerine formale, modificatoare, care s oficiali.e.e sc"imbarea
beneficiarului.
3n ca.ul unor modificri de fond este necesar o nou cerere de autori.are, dificultatea
principal n acest ca. fiind aceea de a trasa linia de delimitare ntre obiectul cererii iniiale i
cererea nou de autori.are. 3n situaia n care noua solicitare repre.int mai ales o completare i o
modificare parial a celei iniiale, procedura de eliberare este simplificat.
Dnele probleme se ridic i dup eliberarea autori.aiei de construire datorit autoritii
administrative sau beneficiarului. 2utori.aia de construire este un act administrativ individual
creator de drepturi. 0onform regulilor care guvernea. acest tip de acte administrative,
autori.aia de construire poate fi retras de unitatea administrativ care a emis-o n condiiile
dreptului comun.
0a o derogare de la dreptul comun, drepturile conferite de autori.area de construire nu
sunt dobndite dect cu condiia de a fi exercitate rapid, n timpul impus de lege. 2cest regim
special se explic prin dorina legiuitorului de a nu <ng"ea= definitiv o situaie prin intermediul
drepturilor dobndite.
3n acest sens, ma!oritatea legislaiilor prevd termene limit n care activitile trebuie
s nceap sau s se termine. Jerespectarea lor duce la perimarea autori.aiei de construire.
1;. Concluzii
0"iar dac este ataat categoriei actelor normative individuale, autori.aia de
construire pre.int unele particulariti n privina regimului su !uridic. :pecificitatea obinerii i
aplicrii sale pun n discuie c"iar natura sa !uridic.
2utori.aia de construire re.ult dintr-o deci.ie administrativ, totui regulile relative la
formarea documentaiei specifice i mai ales a condiiilor n care se desfoar instrumentarea
cererii ridic problema dac nu cumva suntem ntr-o situaie de grani ntre contract i act
administrativ unilateral.
*otrivit unor autori, autori.aia de construire ar fi mai degrab o negociere ntre pri
dect o voin impus. Iat cum n spatele deci.iei formale unilaterale apare un veritabil <acord
de urbanism=. 2ceast trstur explic, cel puin n parte specificul su !uridic. 2ceast
<originalitate= se manifest n principal sub dou aspecte, puterea de apreciere a administraiei i,
respectiv, controlul de conformitate aposteriori la care este supus autori.aia de construire.
*uterea de apreciere decurge i se exprim prin interpretarea regulilor de urbanism.
2sigurarea respectrii regulilor de urbanism face obiectul autori.aiei de construire. 2ceasta
nseamn c, n principiu, autori.aia de construire nu este eliberat dect pentru lucrri
conforme ansamblului regulilor de urbanism n vigoare la momentul deci.iei. 2ceast obligaie
de conformitate sufer unele atenuri, prin adaptarea regulilor de urbanism generale la anumite
situaii concrete, fie prin acordarea, n sc"imbul unor nfrngeri minime a regulilor de urbanism,
a unor compensaii speciale.
Coninutul deciziei
:e pot distinge patru tipuri de deci.ie, i anume,
-deci.ia po.itiv/
-deci.ia condiional/
-deci.ia negativ/
-deci.ia conservatoare.
Decizia condiional este acea deci.ie prin care autori.aia de construire este obinut,
dar este nsoit de condiii care grevea. aplicarea sa. 2ceste condiii sunt frecvent discutate cu
petiionarul, sunt variabile, n general de natur te"nic sau financiar. >le pot fie s ntreasc,
fie s complete.e proiectul iniial, constituind mpreun cu acesta un tot indivi.ibil.
Decizia negativ este cea mai radical i const n refu.ul acordrii autori.aiei de
construire. 3n ceea ce privete puterea de a refu.a, datorit faptului c dreptul de a construi este
un drept prote!at !uridic, aceasta se limitea. la coninutul reglementrilor n vigoare.
Befu.ul autori.aiei de construire are ca efect inter.icerea folosirii terenului respectiv.
*entru petiionar, acest refu. repre.int o lips de ctig i este perceput ca un factor productor
de pre!udicii materiale. *entru a evita conflictele ce s-ar nate n privina consecinelor pecuniare
ce re.ult din simpla aplicare a legii, n rile de.voltate se prevede c aplicarea regulilor de
urbanism nu d natere, n principiu unui drept de indemni.aie pentru daune.
:pre deosebire de alte autori.aii administrative, autori.aia de construire este supus,
n ceea ce privete executarea, unui control de conformitate aposteori. >ste vorba de un control
administrativ executat de autoritatea competent i care se materiali.ea. printr-un certificat de
conformitate al crui obiect este de a atesta o executare corect a autori.aiei de construire.
?binerea certificatului de conformitate nu este necesar pentru ca un imobil s poat fi
folosit sau c"iar comerciali.at. 0ertificatul de conformitate se limitea. la a constata faptul c
lucrrile au fost executate n condiiile stabilite de autori.aia de construire. 0ertificatul nu este
dect o prelungire a autori.aiei de construire i nu acoper eventualele nereguli ale autori.aiei
de construire.