DREPTUL DE PROPRIETATE

PRIVATA
1
CUPRINS
1. Definiia si caracterele dreptului de prprietate
1.1.Definitia dreptului de prprietate
1.2. Caracterele !enerale ale dreptului de prprietate
1.".O#iectul si intinderea dreptului de prprietate
$. %r&ele dreptului de prprietate
$.1.Dreptul de prprietate pu#lica
$.$.Dreptul de prprietate pri'ata
$.".Re!i&ul (uridic al terenurilr
". )dalitati (uridice ale dreptului de prprietate
*. Restrictii pri'ind e+ercitarea dreptului de prprietate
,. )durile !enerale de d#-ndire a dreptului de prprietate
,.1.Cn'entia
,.$.Accesiunea
,.".Prescriptia ac.i/iti'a 0u/ucapiunea1
,.*.Prescriptia instantanee asupra #unurilr &#ile
,.,.Traditiunea
,.2.Ocupatiunea
,.3.4tararea (udecatreasca
2. De/&e&#ra&intele dreptului de prprietate
2.1.Ntiunea de de/&e&#ra&inte ale dreptului de
prprietate
2.$.Dreptul de u/ufruct
2.".Dreptul de u/ si dreptul de a#itatie
2.*.Dreptul de ser'itute
2.,.Dreptul de superficie
5I5LIO6RA%IE
2
DREPTUL DE PROPRIETATE
1. Definiia si caracterele dreptului de
prprietate.
Dintre toate drepturile pe care o persoana le poate avea asupra unui
lucru, cel mai complet este dreptul de proprietate pentru ca el ofer
titularului sau exerciiul tuturor facultatilor, tuturor prerogativelor pe care
legea le cunoate.
1. Psesia
Prin posesie, in vorbirea uzuala, se intelege ,,deinerea unui lucru , ,,a
avea stpnire un lucru etc.
Codul civil roman art. !"#$% definete posesia ca fiind ,,deinerea unui
lucru sau ,,folosirea unui drept, de noi insine sau de altul in numele nostru.
Posesia nu trebuie confundata cu detenia. &senial, pentru posesie,
este existenta elementului intenional ' ,,animus'( adic stpnesc un anumit
lucru pentru mine sunt proprietarul acestuia%, spre deosebire de detenie,
numita si detenie precara, unde lipsete elementul intenional, animus, fiind
prezent numai elementul corpus, adic deinerea materiala a lucrului( de
exemplu, dein un lucru proprietatea altuia, in numele acestuia, pentru ca aa
a dorit proprietarul cand mi'a lsat lucrul in pstrare ori mi l'a )nc*iriat etc.
+sadar, putem concluziona ca posesia este un mi,loc indispensabil
fiecarui proprietar pentru a'si realiza scopul sau, adica utilizarea economica
a proprietatii sale. -rice proprietar trebuie sa aiba posibilitatea materiala
de a se folosi de bunul avut in proprietate, in caz contrar proprietatea ar
ramane doar o simpla utopie.
2. %lsina 7 ,,,us utendi si ,,,us fruendi
.olosinta reprezinta acea prerogativa in virtutea careia proprietarul
poate sa intrebuinteze bunul in interesul sau ,,,us utendi% si poate sa
culeaga fructele acestuia ,,,us fruendi%, fie ca sunt naturale, industriale ori
civile. /n acest sens, art. #"0 Cod civil prevede ca1 ,,Proprietatea unui lucru
mobil sau imobil de drept asupra tot ce produce lucrul si asupra a tot ce
unete ca accesoriu cu lucrul, intr'un mod natural sau artificial.
". Disp/itia ' ,,2us abutendi.
3eprezinta prerogativa proprietarului de a dispune liber de bunul avut
in proprietatea sa.
3
/n acest sens, proprietarul are libertatea de a *otari soarta acelui
bun, putand sa'l )nstrineze contra unui beneficiu mulumitor sau gratuit, sa'l
)nc*irieze, sa'l lase motenire, sa'l abandoneze ori sa'l distrug. &xercitarea
acestui drept trebuie sa se desfasoare in limitele determinate de lege,
urmrind realizarea intereselor sale fara ca aceste aciuni sa pre,udicieze
alta persoana. &xercitarea abuziva a dreptului de proprietate atrage dup
sine rspunderea ,uridica a titularului dreptului, vinovat de savarsirea
abuzului respectiv.
1.1. Definitia dreptului de prprietate
Dup aceste noiuni privind dreptul de proprietate si avnd in vedere
si definiia data de Codul civil roman1 ,,Proprietatea este dreptul ce are
cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in
limitele determinate de lege. art.#"4 Cod civil%, dar exista o definiie mult
mai completa care sa corespunda normelor ,uridice este urmtoarea1
Dreptul de proprietate este acel drept real in virtutea cruia titularul
dreptului, persoana fizica sau ,uridica, este indreptatit sa posede, sa
foloseasc si sa dispun de un lucru in mod exclusiv si absolut, prin putere
proprie si in interes propriu, insa in limitele determinate de lege.
1.$. Caracterele !enerale ale dreptului de prprietate
1. Dreptul de prprietate este un drept a#slut
Caracterul absolut al dreptului de proprietate rezulta c*iar de
dispoziia Codului civil, care precizeaz acest lucru1 ,,proprietarulunui lucru
se bucura si dispune de acesta in mod exclusiv si absolut. .cnd parte din
categoria drepturilor absolute, dreptul de proprietate confer titularului
puteri nelimitate in privina folosirii economice a lucrului, precum in ceea ce
privete soarta ,uridica a acestuia.
Puterea proprietarului asupra lucrului avut in proprietate se poate
manifesta prin doua modalitati1
a) prin acte &ateriale de flsina si de cnsu&aie8 de exemplu,
citesc cartea, locuiesc apartamentul, m deplasez cu automobilul.
b) prin acte (uridice, cum ar fi1 )nstrinez imobilul prin vnzare ori
donaie, )nc*iriez apartamentul, las prin testament bunurile din
patrimoniul meu unor persoane etc.
Caracterul absolut al dreptului de proprietate trebuie interpretat
astfel1 titularul dreptului de proprietate asupra unui lucru are posibilitatea
de a trage toate foloasele, de a profita de utilitatile pe care acesta le
confer si de a savarsi actele ,uridice care rspund intereselor
proprietarului.
4
$. Dreptul de prprietate este un drept e+clusi'
Caracterul ,,exclusiv al dreptului de proprietate poate fi privit intrun
dublu sens1
a% in sens general si comun tuturor drepturilor reale, dreptul de
proprietate este un ,,drept exclusiv, pentru ca este opozabil oricrei
persoane. De exemplu, o persoana este unui teren, ea poate )mpiedica pe
oricine ar dori sa treac pe acel teren, fara incuviintarea sa, c*iar daca
trecerea nu i'ar cauza nici un pre,udiciu material. De aici apare si dreptul de
a cere si a obine despgubiri in vederea acoperirii pagubelor suferite prin
)nclcarea acestui drept.
b% dreptul de proprietate este un drept exclusiv, specific dreptului de
proprietate, pentru ca numai proprietarul este singurul indreptatit sa
exercite cele trei prerogative conferite acestui drept1 posesia, folosina si
dispoziia. .tul ca este un drept exclusiv, da dreptul proprietarului de a
revendica bunul in mana oricrui s'ar gsi.
$. Dreptul de prprietate este un drept perpetuu
Proprietatea este un drept perpetuu intr'un dublu sens1
a% prprietatea nu este li&itata in ti&p, pentru ca ea trece de la
titularul actual la urmaii si direci sau la acei crora le'a transmis dreptul
prin acte cu titlu oneros ori cu titlu gratuit, iar de la acetia la urmaii lor si
aa mai departe. Pentru acest motiv se spune ca dreptul de proprietate este
un drept ,,cesibil si ,,transmisibil, att timp cat exista bunul asupra crui sa
dobndit dreptul(
b% dreptul de prprietate este un drept perpetuu, )ntruct are o
existenta independenta de exercitarea dreptului si, ca atare, nu se poate
pierde prin nefolosinta dect prin situaii expres prevzute de lege, cum ar
fi prescripia ac*izitiva in cazul imobilelor si prescritia extinctiva in cazul
tuturor mobilelor.
1.". O#iectul si intinderea dreptului de prprietate
-biect al dreptului de proprietate )l poate constitui orice bun mobil
sau imobil, corporal sau incorporal.
Dreptul de proprietate asupra unui lucru se )ntinde nu numai asupra
lucrului propriu'zis, ci si asupra a tot ce depinde de el, ca accesoriu, precum
si la tot ceea ce produce el. De exemplu, in cazul proprietatii unui teren,
obiectul proprietatii se )ntinde asupra suprafeei solului, asupra plantaiilor
ce ar putea cuprinde, precum si a produselor ce se vor realiza pe suprafaa
respectiva.
5
Deli&itare in suprafaa 5 in linie orizontala 5 consta in msurarea
suprafeei solului sau a suprafeei construite si fixarea liniei despartitoare,
adica a *otarului. Delimitarea in suprafaa a proprietatii funciare prezint o
importanta deosebita in cadrul operaiunilor de punere in aplicare a
prevederilor 6egii fondului funciar 6egea nr. !78!77!%.
-peraiunea de stabilire a *otarului 5 de granituire 5 va fi mult
uurata de efectuarea lucrrilor cadastrale, impuse de 6egea cadastrului.
Deli&itarea in inalti&e 5 pe linie verticala 5 se refera la dreptul
proprietarului unui teren de a folosi numai suprafaa acestuia, dar si spaiul
ce se afla deasupra acelui teren. Dreptul asupra spaiului aerian permit unui
proprietar sa ridice construcii si sa fac plantaii care se )nalta pe verticala,
intre limitele *otarului. /n virtutea acestui drept, proprietarul unui teren
poate cere vecinului sa taie crengile arborilor ce se extind deasupra
terenului sau. +cest spaiu aerian se suprapune terenului, adica intinderea lui
nu trece de limitele acestuia.
Deli&itarea in ad-nci&e 9 in profunzime 5 privete subsolul terenului
asupra cruia se exercita dreptul de proprietate.
De la dispoziia art. #7! Cod civil, conform creia 9 proprietarul poate
face in subsolul terenului sau tot ceea ce gaseste de cuviina, exista
numeroase derogri. +stfel, Constituia din !70:, art. !7, prevede ca
9zcmintele miniere, precum si bogatiile de orice natura ale subsolului sunt
proprietatea statului. Dreptul de prprietate
si dreptul de accesiune
Dreptul de accesiune este un drept real ce se nate in legtura cu
dreptul de proprietate, avnd temeiul legal in dispoziiile codului civil,
art.#"0, care prevede ca1 9Proprietatea unui lucru mobil sau imobil, da
dreptul asupra a tot ceea ce produce lucrul si asupra a tot ce se unete ca
accesoriu cu lucrul in mod natural sau artificial0.
;unt situaii numeroase in privina dreptului de proprietate, cum ar fi1
7 cand sprirea suprafeei terenului a a'ut lc pe cale naturala8
prin alu'inare8 suprafaa respectiva devine proprietatea celui care este si
proprietatea la care s'a alipit suprafaa rezultata din depunerea aluviuni(
7 plantaiile si cnstruciile f:cute pe terenurile altuia revin
proprietarului, care va avea obligaia sa restituie contra valoarea lor, celui
care le'a fcut fiind de buna credina sau sa ceara )nlturarea lor si sa i se
plteasc despagubirilr de la cel ce le'a fcut cu rea credina(
7 atri#uirea lucrului &#il re/ultat din c&#inarea a dua
su#stane, proprietarului lucrului cu valoarea mai mare un alia, din argint% si,
6
bineinteles, cu despgubirea corespunztoare a proprietarului lucrului cu
valoare mai mica in exemplu dat, proprietarul argintului% 5 este aa numita
;cnfu/iune<
7 atri#uirea lucrului &#il re/ultat din prelucrarea unui &aterial
apartinand altei persane8 aceluia care are contribuia mai )nsemnata la
bunul respectiv, de exemplu, statuia obinuta dint'un bloc de marmura, va
reveni sculptorului, spre deosebire de situaia in care se confectioneaza o
*aina, aceasta va reveni proprietarului stofei si nu confecionerului 5 este
;specificatiune<.
$. %r&ele dreptului de prprietate
Conform Constituiei 3omniei, dreptul de proprietate poate fi1 drept
de proprietate publica si drept de proprietate privata.
Dinstinctia intre proprietatea publica si cea privata este determinata de1
persoana care este subiectul dreptului de proprietate(
obiectul asupra cruia se exercita dreptul de proprietate(
regimul ,uridic aplicabil(
2.1. Dreptul de prprietate pu#lica
Dreptul de proprietate publica este acel drept patrimonial real
apartinand statului si a unitatilor administrativ'teritoriale, care exercita
posesia, folosina si dispoziia in regim de drept public in limitele prevzute
de lege.
Caracteristicile dreptului de prprietate pu#lica
Caracterele de proprietate publica sunt precizate in Constituia
3omanei pct. # din art. !:<%1 9=unurile proprietate publica sunt aliena#ile,
iar 6egea nr. 0!<8044! privind administraia publica, art.!00, alin.0, prevede
ca ,, bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inaliena#ile8
i&prescipti#ile si insesi/a#ile. De asemenea, 6egea nr.public sunt
inalienabile, impresciptibile si insesizabile, iar 6egea nr. 0!:8!77" privind
proprietatea publica si regimul ,uridic al acesteia statueaz in art.!!1
9=unurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile si imprescriptibile,
adica1
a% nu pot fi )nstrinate( ele pot fi date numai in administrare,
concesionate sau )nc*iriate, in condiiile legii(
b) nu pot fi supuse executrii silite si asupra lor nu se pot constitui
garanii reale(
c% nu pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune sau prin
efectul posesiei de buna 5 credina asupra bunurilor mobile.
7
+ctele ,uridice )nc*eiate cu )nclcarea prevederilor alin !% privind
regimul ,uridic al bunurilor din domeniul public sunt lovite de nulitate
absoluta.
Prin caracterul inaliena#il intelegem ca bunurile proprietate publica sunt
scoase din circuitul civil, adica nu pot fi )nstrinate prin acte ,uridice civile.
Caracterul i&prescripti#il al dreptului de proprietate publica trebuie
privit din punct de vedere 9extinctiv si din punct de vedere 9ac*izitiv.
/n acest sens, aciunea in revendicare a unui drept de proprietate
publica, poate fi introdusa oricnd, indiferent de timpul in care el nu a fost
exercitat.
;ub aspect ac*izitiv, bunurile din proprietate publica nu pot dobndite
pe calea u/ucapiunii8 orict de lunga ar fi uzucapiunea, in cazul bunurilor
imobile, iar bunurile mobile nu pot fi dobndite prin posesia de buna credina,
conform dispoziia art. !"## Cod civil1 9>u se poate prescrie domeniul
lucrurilor care, din natura lor proprie sau printr'o declaratie a legii, nu pot fi
obiecte de proprietate privata, ci sunt scoase afara din comer.
Caracterul insesi/a#il deriva din caracterul inalienabil al dreptului de
proprietate publica, pentru ca are in vedere prezumia ca statul este
solvabil )ntotdeauna, iar creanele creditorilor statului si unitatilor
administrativ'teritoriale se realizeaz pe calea unor mi,loace specifice, pe
baza unor norme de drept financiar, speciale si nu pe calea urmririi silite a
bunurilor debitorului, cum se )ntmpla cu bunurile din domeniul privat.
O#iectul dreptului de prprietate pu#lica
-biect al dreptului de proprietate, in principiu, poate fi orice bun mobil
sau imobil. =unurile apartinand statului, respectiv unitatilor
administrativteritoriale,
poarta denumirea de ;#unuri d&eniale<.
=unurile domeniale se )mpart in doua categorii si anume1
a) bunuri apartinand domeniului public(
b) bunuri care aparin domeniului privat(
D&eniul pu#lic cuprinde bunurile care, prin natura lor ori prin
destinaia lor, sunt declarate prin lege ca aparin domeniului publicart.!:<,
pct. # si < din Constituie%. Domeniul public poate fi de interes naional ori
local.
Domeniul public de interes naional aparine statului. Dup Constituie
art.!:<, pct. #%, aparin domeniului public de interes naional1 bogatiile de
orice natura ale subsolului, caile de comunicaii, spaiul aerian, apele cu
potenial energetic valorificabil, pla,ele, marea teritoriala, resursele
economice ale zonei si platoului continental al ?arii >egre, albiile rurilor,
8
fluviilor si cuvetele lacurilor de interes public, rezervaiile si parcurile
naionale, monumentele istorice si ale naturii, terenurile pentru nevoile
aprrii tarii, terenurile folosite pentru cercetri stiintifice, fasia de
protecie a frontierei, aeroporturile, cldirile avnd destinaia sa serveasc
drept sedii ale instituiilor centrale ale statului si ale organelor
,udecatoresti.
Domeniul public local al comunelor si oraelor cuprinde1 terenurile si
cldirile de interes public, pieele, caile de comunicaii, strzile, zonele de
agrement, parcurile publice, pdurile, pasunile, lacurile, alte bunuri mobile sau
imobile care sunt, potrivit legii sau naturii lor, de interes local.
D&eniul pri'at al statului cuprinde bunurile ce alctuiesc patrimoniul
privat al statului si unitatilor administrativ'teritoriale comuna, oraul,
municipiul, ,udeul%.
6egea nr. 0!:8!77" in art.# statueaz 9Domeniul privat al statului sau
unitatilor administrativ'teritoriale este alctuit din bunuri aflate in
proprietatea lor si care nu fac parte din domeniul public. +supra acestor
bunuri statul sau unitatile administrativ'teritoriale au dreptul de proprietate
privata.
)duri specifice de d#-ndire a dreptului de prprietate pu#lica
/n afara de modurile de dobndire a dreptului de proprietate publica,
pe caile artate mai )nainte, mai exista o serie de modalitati specifice, dup
cum urmeaz1
!. E+prpierea pentru cau/a de utilitate pu#lica
&xpropierea reprezinta trecerea in proprietatea statului a unor bunuri
apartinand unor persoane fizice sau ,uridice pentru o cauza de utilitate
publica, stabilita potrivit legii, insa cu o dreapta si prealabila despgubire.
$. Cnfiscarea reprezinta o sanciune de natura administrativa sau
penala complementara, ce insoteste sanciunea principala, constnd in
trecerea in proprietatea statului, in mod forat si fara plata a unor bunuri
determinate.
Ca sanciune administrativa, sunt supuse msurii confiscrii, de regula,
bunurile produse prin contravenie si lucrurile care au servit la savarsirea
contravenie.
Ca sanciune penala, confiscarea averii condamnatului poate fi totala
sau pariala si este o pedeapsa complementara care insoteste pedeapsa
principala cu )nc*isoare.
". A&enda este o sanctiune civila sau pedeapsa penala, care consta in
obligarea persoanei vinovate la plata unei sume de bani legal determinate.
9
+menda contravenionala este principala sanciune ce se aplica in cazul
savarsirii unor contravenii.
+menda penala reprezinta o pedeapsa penala alternativa cu pedeapsa
)nc*isorii si se aplica in cazul savarsirii unor infraciunii cu un grad redus de
pericol social.
#. Rec.e/itia poate fi un mi,loc de dobndire a dreptului de
proprietate publica, atunci cand este 9totala, ea fcndu'se in interesul
aprrii tarii.
)durile de d#-ndire a dreptului de prprietate pu#lica specifice
dreptului ci'il
/n aceasta categorie intra1 bunurile fara stpn( bunurile unor
proprietari necunoscui( bunurile gsite si predate politiei, neridicate de
titulari lor in termen legal( bunurile abandonate in vmi sau neridicate in
termenul prevzut de lege( navele parasite in porturi sau in apele teritoriale(
succesiunile vacante, adica cele fara motenitori legali sau cele la care
motenitorii renuna ori nu le accepta in termenul legal.
2.2. Dreptul de prprietate pri'ata
Proprietatea privata aparine particularilor si beneficiaz de un regim
,uridic de vocaie egal cu proprietatea publica.
Dreptul de proprietate privata este acel drept patrimonial real care
confer titularului dreptului exercitarea asupra lucrurilor a posesiei,
folosinei si a dispoziiei, in mod exclusiv, absolut si perpetuu, prin putere
proprie si in interes propriu, in limitele impuse de lege!.
Caracterele dreptului de prprietate pri'ata
1. Caracterul a#slut da proprietarului lucrului dreptul de a trage
9intrega utilitate economica pe care acesta i'o poate oferi. /n realizarea
acestui scop, proprietarul are dreptul de a face acte materiale de folosina
si de consumaie, precum si de a face acte de dispoziie cu privire la soarta
,uridica a lucrului1 sa'l vanda, sa'l inc*iereze, sa'l distrug, etc.
$. Caracterul e+clusi' al dreptului de proprietate privata confer
titularului dreptul de a opune dreptul sau oricrei persoane ce intra in
contact cu lucrul sau.
". Caracterul patri&nial real rezulta din faptul ca acest drept are
coninut economic, se poate evalua in bani si se nate in legtura cu anumite
lucruri asupra crora titularul isi poate exercita aciunile sale fara a fi
nevoie de intervenia altei persoane.
10
*. Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate privata reiese din
faptul ca acest drept nu se stinge, nu )nceteaz nicioadata, atta timp cat
exista lucrul.
,. Caracterul indi'idual si scial al dreptului de proprietate privata
rezulta din faptul ca legea recunoate tuturor persoanelor, fizice sau
,uridice, dreptul de a dobndi in proprietate bunurile necesare in vederea
satisfacerii oricror nevoi.
2. Caracterul aliena#il al dreptului de proprietate privata confer
titularului dreptul de a )nstrina bunul potrivit cu interesele sale.
3. Dreptul prescripti#il este dreptul de proprietate sub aspect
ac*izitiv, in sensul ca proprietatea privata se poate dobndi prin uzucapiune.
=. Caracterul sesi/a#il )nseamn ca bunurile mobile si imobile care
formeaz obiectul dreptului de proprietate privata pot fi urmrite de
creditori in vederea realizrii creanelor pe care le au )mpotriva
proprietarilor debitori, lucru ce rezulta de dispoziia art. !@!" Cod civil1
oricine este obligat personal, este inut a )ndeplini )ndatoririle sale cu toate
bunurile sale, mobile sau imobile, prezente si viitoare, iar, in continuare, art.
!@!7 precizeaz ca1 9=unurile unui debitor servesc spre asigurarea comuna a
creditorilor si
$.". Re!i&ul (uridic al terenurilr
3egimul ,uridic al terenurilor depinde de categoria din care fac parte .
/n funcie de destinaie, terenurile se )mpart in1
o terenuri cu destinaie agricola(
o terenuri cu destinaie forestiera(
o terenuri aflate permanent in ape(
o terenuri din intravilan(
o terenuri cu destinaie speciala(
". )dalitatile (uridice ale dreptului de
prprietate
Prin modalitati ale dreptului de proprietate intelegem situaiile in care
prerogativele dreptului de proprietate sunt exercitate, toate sau numai o
parte dintre ele, de doua sau mai multe persoane.
Codul civil roman prevede urmtoarele modalitati ale dreptului de
proprietate1
1. Prprietatea anua#ila este modalitatea ,uridica a dreptului de
proprietate caracterizata printr'o incertitudine vremelnica in care se
11
gaseste acest drept, cand a fost transmis de la o persoana la alta printr'un
act ,uridic anuabil.
$. Prprietatea re/lu#ila reprezinta incertitudinea vremelnica in
care se gaseste dreptul de proprietate, atunci cand transmiterea acestui
drept de la persoana la alta s'a fcut sub 9condiie rezolutorie realizarea
unui eveniment viitor nesigur%.
". Prprietate aparenta8 aa cum ne sugereaz numele, reprezinta
acea modalitate a dreptului de proprietate generata de disputa dintre doua
persoane, dintre care una este adevratul proprietar, iar cealalt exercita
aributele proprietatii, fara vreun drept asupra lucrului in disputa.
*. Prprietatea c&una sau cprprietatea este acea modalitate a
dreptului de proprietate in care acest drept aparine concomitent la doua
sau mai multe persoane, ce exercita )mpreuna posesia, folosina si dispoziia,
asupra aceluiai lucru.
*. Restrictii pri'ind e+ercitarea dreptului de
prprietate
/n principiu, exercitarea dreptului de proprietate este nelimitata.
Proprietarul unui bun, pe lng dreptul de a'l poseda, de a'l folosi, de a'i
culege foloasele si de a dispune de el in mod exclusiv si absolut, dar cu
precizarea1 9in limitele legii.
Constituia 3omniei prevede ca1 9dreptul de proprietate obliga la
respectarea sarcinilor privind protecia mediului si la respectarea celorlalte
sarcini care, potrivit legii si obiceiului, revin proprietarului.
>n!r:dirile le!ale privesc acele prescripii care rezulta din dispoziii
legale, oricare ar fi ele. >n!r:dirile de interes pu#lic privesc fie
proprietatea cldita, fie proprietatea necladita si pot fi grupate astfel1
1. Restrictii de interes edilitar8 sunt acelea prin care cei ce
construiec in perimetrul localitatilor sunt obligai sa respecte anumite reguli
de aliniere, inaltime, etc.
$. Restrictii de interes istric si cultural8 prin care legiuitorul a
avut in vedere ocrotirea, salvarea si conservarea urmelor trecutului nostru
istoric'cultural, precum si a valorilor specifice spiritului romanesc.
". Restriciile in interesul salu#ritatii si a sanatatii pu#lice sunt
acelea prin care se urmareste )nlturarea surselor poluante ce pun in pericol
sntatea publica.
*. Restriciile de interes ecn&ic !eneral sau interes fiscal
privesc1
12
' regimul de exploatare al pdurilor, legiferat prin 6egea nr. 0$8!77$
Codul silvic, de 6egea nr. !"8!77! privitoare la fondul funciar si forestier,
6egea nr. !8044! precum si alte acte normative
' regimul de exploatare a bogatiilor naturale ale subsolului care,
potrivit art.!:< din Constituia 3omniei, sunt proprietate publica.
' regimul de folosire a apelor curgtoare, a lacurilor, precum si a
apelor marii teritoriale este, de asemenea reglementat de legi speciale.
' regimul de producere si transportul energiei electrice impuse
proprietarilor de terenuri o serie de restricii, cum ar fi tierea arborilor si
pomilor crescui sub aceste reele.
,. Restrictii in interesul ap:r:rii sunt acelea care privesc
necesitatile de aprare a tarii si de sigurana in zona frontierei de stat.
2. Alte ?n!r:diri de utilitatea pu#lica1
' distanta minima a construciilor fata de calea ferata(
' regimul ,uridic al construciilor drumurilor(
' regimul ,uridic al folosiri apelor(
7 regimul ,uridic privind vnzarea sau folosirea anumitor bunuri, cum
ar fi medicamentele, substanele toxice, stupefiantele, aromele si muniiile,
etc.
>n!r:dirile de interes pri'at sunt generate de raporturile de
vecintate si Codul civil distinge doua asemenea )ngrdiri si anume1 servitutii
naturale si legale.
O#li!aia de !ranituire sau .t:rnicie izvoraste din prevederile art.
<"# Cod civil conform cruia proprietarul are dreptul de a cere vecinului sau
sa fixeze linia de *otar dintre cele doua proprietatii.
O#li!aia de a ?n!r:di prprietatea impusa de dispoziiile art. <"< si
$44 din Codul civil. /n acest sens, se prevede ca1 9tot proprietarul isi poate
)ngrdi proprietatea, afara de cazurile exceptate de lege, iar art.$44
prevede ca1 9fiecare proprietar poate, in orae si suburbii, a )ndatora pe
vecinul sau sa contribuie la cldirea si repararea )ngrdirii ce desparte
curile si grdinile lor.
Angrdirile ce impun prestaii pasive'abstentatiuni sunt grupate astfel1
restricii privitoare la scurgerea apelor(
restricii privitoare la plantarea pomilor(
restricii privitoare la lucrri sau construcii(
restricii privitoare la vederea in proprietatea vecinului(
restricii de trecere(
13
interdicia instrainarii terenului atribuit prin constituirea dreptului
de proprietate(
restricia privind pictura streinilor(
>n!r:dirile cn'eninale 5 restriciilor privitoare la exercitarea
dreptului de proprietare se pot face si pe calea convenionale, adica prin
intelegerea parilor.
+stfel, un proprietarul care isi instraineaza un teren sau un imobil, cu
titlu oneros sau gratuit, poate conveni cu dobnditorul ca drept de
proprietate dobndit prin aceea convenie sa sufere anumite )ngrdiri.
>n!r:diri pe cale (udecatreasca 5 dreptul de proprietate poate suferi
anumite )ngrdiri si pe cale ,udecatoreaca. +ceste )ngrdiri nu sunt
enumerate de lege, insa rezulta din raporturile de vecintate, in care
instana este c*emata sa constate si sa le *otrasc.
>n!r:diri aduse prin cn'enii care l'esc de indispni#ilitatea #unul
?nstr:inat 5 legislaia romana recunoate aceste )ngrdiri, daca sunt )ntrunite
doua condiii1
' inalienabilitate prevzuta de convenie sa aiba caracter temporar, de
exemplu, donatorul doneaz o parte din averea sa altei persoane, cu condiia
ca donatorul sa nu o )nstrineze )nainte de a a,unge la ma,orat(
' inalienabilitatea sa fie )ntemeiata pe un interes legitim si serios, de
exemplu, donatorul pune condiia ca donatorul sa nu instraineze bunul donat,
atta timp cat donatorul este in viata.
,. )durile !enerale de d#-ndire a dreptului de
prprietate
Enu&erare. Clasificare
/n raport cu diferitele criterii folosite de teoreticieni, se deosebesc
mai multe moduri de dobndire a dreptului de proprietate.
Dup: intinderea d#-ndirii, se disting1
a% moduri de dobndire universala(
b% moduri de dobndire cu titlu particular(
Dup: &&entul cand perea/: trans&isiunea8 exista1
a% moduri de dobndire intre vii(
b% moduri de dobndire pentru cauza de moarte(
Dup: situaia (uridica a #unului in &&entul d#-ndirii@
a% moduri de dobndire originare(
b% moduri de dobndire
Dup: caracterul trans&isiuni8 se disting1
14
a% moduri de dobndire cu titlu oneros(
b% moduri de dobndire cu titlu gratuit(
,.1. Cn'enia 0cntractul1
Convenia sau contractul reprezinta cel mai important mod de
dobndire a dreptului de proprietate, precum si a altor drepturilor reale.
/n ceea ce privete transferul unui drept real, acest lucru nu se
realizeaz concomitent cu inc*ierea conveniei translative de drepturi reale
in urmtoarele cazuri1
a% partile au convenit, printr'o declaraie de voina expresa, sa amne
transferul dreptului real, la )mplinirea unui termen sau dup realizarea unei
condiii(
b% instrainarea are ca obiect un lucru viitor(
c% proprietatea bunurilor de gen se trasfera numai in momentul
predrii efective(
d% drepturile reale privitoare la imobile trecute in cartea funciara se
transfera in momentul in care se face )nregistrarea dreptului in cartea
funciare(
e% instrainatorul nu este proprietarul lucrului(
,.$. Accesiunea
Denumita si incorporatiune, este un mod de dobndire a dreptului de
proprietate care a fost tratat anterior, la )nceputul acestui capitol.
,.". Prescripia ac.i/iti'a 0u/ucapiune1
Prescripia ac*izitiva este un mi,loc de dobndire a dreptului de
proprietate prin posesiunea exercitata inlauntrul unui anumit termen
prevzute de lege.
Btilitate uzucapiune consta in urmtoarele1
a% in marea ma,oritate a cazurilor, posesia corespunde dreptului de
proprietate, insa dovada acestuia este greu de fcut, astfel ca
uzucapiunea suplinete aceasta dificultate de proba(
b% nevoia de stabilite si securitate ,uridica a raporturilor ,uridice
determina recunoaterea de efecte ,uridice unei aparente
)ndelungate de proprietate(
c% uzucapiunea apare ca o sanciune )mpotriva vec*iului proprietar
care da de dezinteres si de lipsa de diligenta.
U/ucapiunea de "A de ani8 pre':/uta de art. 1B=A Cd ci'il8
presupune@
a% sa existe o posesie de :4 de ani(
15
b% posesia sa fie utila si neviciata(
c% posesorul poate fi de buna credina, de rea credina si fara nici un
titlu.
U/ucapiunea de la 1A la $A de ani, prevzuta de art. !7"< Cod civil,
stipuleaz ca1 cel ce castiga cu buna credina si printr'o ,usta cauza un
nemiscator determinant, va prescrie proprietatea aceluia prin !4 ani, daca
adevratul proprietar locuiete in circumscripia tribunalului ,udeean 5 unde
se afla nemiscatorul, si prin 04 de ani daca afara din aceea circumscripie.
Cauzele de suspendare a prescripiei ac*izitive1
a% cat timp cel )mpotriva cruia curge prescripia este )mpiedicat de
un caz de forta ma,ora sa fac acte de )ntrerupere(
b% cat timp ce se pretinde proprietar se afla in rndul forelor
armate romane, ce se gsesc pe picior de rzboi(
c% intre parinti sau tutore si cel ce se afla sub ocrotirea lor, pentru
bunurile pe care acetia le administreaz in numele celor pui sub ocrotire(
d% prescripia nu curge )mpotriva celui lipsit de capacitatea de
exerciiu, cat timp nu are reprezentant legal(
e% prescripia nu curge intre soi in timpul casatoriei.
,.*. Prescripia instantanee asupra #unurilr &#ile
Potrivit art. !747 Cod civil1 9bunurile miscatoare se prescriu prin
faptul posesiuni lor, fara sa fie trebuina de vreo curgere de timp, dar cu
condiia sa fie )ntrunite urmtoarele condiii1
a% sa fie un bun mobil corporal(
b% posesia sa fie utila, adica neviciat(
c% posesorul sa fie de buna credina(
,.,. Tradiia
Cradiia consta in remiterea materiala a lucrului in mana
dobnditorului. /n dreptul roman, acest mod de dobndire a dreptului de
proprietate se bucura de o larga aplicatiune, deoarece convenia simpla
dintre pari nu producea dect obligaia de a transfera proprietatea.
5.6. Ocupaiunea
-cupaiune reprezinta operaiunea care consta in luarea in posesie a
unui bun ce nu aparine nimnui, cu intenia de a deveni proprietarului.
/n acest sens, art, #@@ si $#$ Cod civil dispun ca toate bunurile
vacante si fara stpn, precum si cele ale persoanelor care mor fara
motenitori sau ai cror motenitori nu le'au acceptat, revin statului.
,.3.4t:r-rea (udecatreasca
16
Dotrrile ,udecatoresti sunt declarative de drepturi, adica recunosc
parilor un drept anterior, ele neacordand celui ce pretinde, un drept nou.
Dotrrile ,udecatoresti, in anumite situatii, devin constitutive de drepturi,
adica pot fi considerate ca un mod de transmitere, respectiv de dobandirea
proprietatii, prin aa numita ordonana de ad,udecare, prin care se
definitiveaz executarea silita, constnd in vnzarea la licitaie publica a
bunurilor unei persoane.
2. De/&e&#ra&intele dreptului de prprietate
2.1. Niunea de de/&e&#ra&inte ale dreptului de
prprietate
Prin dezmembraminte ale dreptului de proprietate intelegem acele
drepturi reale care rezulta din separarea prerogativelor de care se bucura
proprietarul
2.$. Dreptul de u/ufruct
Prin dreptul de uzufruct se intelege acel drept real de folosina pe
care o persoana numita 9uzufructuar )l exercita cel mult pana la )ncetarea
sa din viata, asupra lucrurilor altuia, cu obligaia de a'i conserva substana
art. <!@ Cod civil%.
Caracterele dreptului de u/ufruct sunt urmtoarele1
a% dreptul de uzufruct este un drept real(
b% dreptul de uzufruct este un drept absolut(
c% dreptul de uzufruct se bucura de un drept de urmrire si de
preferina(
d% uzufructul este un drept de folosina(
e% uzufructul este un drept temporat(
)durile de cnstituire a u/ufructului
Dreptul de uzufruct se poate constitui prin voina omului, prin lege si
prin uzucapiune.
1. U/ufructul cnstituit prin 'ina &ului are loc atunci cand
proprietarul, din proprie iniiativa, incredinteaza folosina lucrului sau unei
alte persoane.
$. U/ufructul d#-ndit prin u/urcapiune8desi neprevzut in mod
expres de lege, se poate constitui prin aplicarea regulilor referitoare la
dobndirea proprietatii prin prescripie ac*izitiva
17
". U/ufructul le!al se constituie in )mpre,urri excepionale si are
caracter temporar.
Drepturile u/ufructuarului
Bzufructuarul are urmtoarele drepturi1
a% sa ceara proprietarului sa'i dea bunul(
b% sa culeaga fructele bunului, fara insa, a atinge substana
lucrului(
c% sa se foloseasc de lucrul respectiv, conform intereselor sale(
d% sa cedeze dreptul sau de folosina altei persoane.
O#li!aiile u/ufructuarului
/n timpul exercitrii dreptului de uzufruct, uzufructuarul are
urmtoarele obligaii1
sa foloseasc lucrul ca un bun proprietar(
sa conserve substana lucrului(
sa nu sc*imbe modul de folosina a lucrului(
sa suporte c*eltuielile de folosina lucrului(
sa predea lucrul, la )ncetarea uzufructului, aa cum l'a primit(
O#li!aiile prprietarului sunt1
sa nu stn,eneasca, in vreun fel, pe uzufructuar in exercitarea
dreptului acestuia(
sa fac c*eltuielile de mare importanta impuse de starea lucrului(
)durile de stin!ere a u/ufructului
Cauzele care duc la stingerea uzufructului sunt1
moartea uzufructuarului(
la expirarea termenului pentru care a fost instituit(
prin consolidare, adica prin dobndirea dreptului de proprietate
asupra lucrului de ctre uzufructuar(
prin prescripie extinctiva(
prin pieirea totala a lucrului(
prin renunarea uzufructuarului la dreptul sau(
prin decderea din dreptul de uzufruct, care se pronuna de
instana de ,udecata, in urma aciunii formulate de proprietar, pe
motiv de abuz in folosina si intretinerea lui.
2.". Dreptul de u/ si de a#itatie
18
Dreptul de uz si de abitatie sunt drepturi reale ce deriva din dreptul
de uzufruct.
Dreptul de uz reprezinta dreptul unei persoane de a servi de un lucru
si de a'i culege fructele in vederea satisfacerii nevoilor sale, precum si ale
familiei sale.
Dreptul de abitatie este dreptul unei persoane de a folosi casa de
locuit in scopul satisfacerii nevoilor lui de locuit si ale familiei sale.
2.*. Dreptul de ser'itute
;ervitutile reprezinta sarcini impuse unui imobil pentru uzul si
utilitatea altui imobil, care aparine altui proprietar.
Caracterul ser'itutiilr
;ervitutea presupune existenta a doua fonduri1
a) un fond imobil ce aparine unui proprietar si in folosul cruia se
constituie servitutea, fond numit dominant(
b) un fond aservit, constituit dintr'un fond imobil ce este
proprietatea altei persoane si asupra cruia s'a stabilit sarcina
servitutii.
Clasificarea ser'itutiilr
Ser'itutii naturale care se nasc din situaia lucrurilor, cum sunt1
servitutea de scurgere a apelor naturale, de granituire, de )ngrdire si a
izvorului.
Ser'ituti le!ale8 stabilite prin lege, de exemplu, servitutea
referitoare la zidul ori santul comun, servitutea referitoare la interdicia de
a construi sau de a planta pe un anumit teren.
Se'ituti cn'eninale sunt acelea stabilite prin fapta omului. 6egea
prevede ca proprietarul este in drept sa greveze proprietatea sa cu orice fel
de sarcini, cu condiia sa nu deran,eze ordinea publica.
)duri de d#-ndire a ser'itutii@
- prin titlu, in care includem1 orice convenie si testamentul(
- prin u/ucapiuneC
- prin destinaia sta#ilita de prprietar.
Stin!erea ser'itutilr
&xista mai multe modalitati de stingere a servitutilor1
- imposibilitatea materiala(
- confuziune, situaie in care cele doua fonduri, dominant si aservit,
s'a unit(
- neuzul(
- pieirea lucrului aservit(
19
- renunarea la servitute din partea titularului dreptului(
- a expira termenul, atunci cand s'a stabilit un astfel de termen(
- cel ce a constituit servitutea a revocat'o.
2.,. Dreptul de superficie
Dreptul de superficie reprezinta dreptul de proprietate pe care )l are
o persoana denumita superficiar, asupra construciilor, plantaiilor, sau
lucrrilor ce se afla pe suprafaa unui teren ce aparine altui proprietar.
;pre deosebire de dreptul de proprietate, dreptul de superficie
prezint urmtoarele particularitati1
a% dreptul de proprietate poate avea ca obiect bunuri de orice natura,
pe cand dreptul de superficie poate avea ca obiect numai construcii si
plantaii(
b% dreptul de proprietate confer titularului posesiunea, folosina si
dispoziia asupra bunului ce formeaz obiectul dreptului, pe cand
dreptul de superficie, pe lng aceste prerogative, mai confer
titularului sau si dreptul de folosina privitor la terenul pe care se afla
construciilor si plantaiile.
)durile de #inere a dreptului de superficie sunt1
a% pe cale convenionala sunt1
prin cn'enia dintre proprietarul unui teren, care permite
superficiarului sa ridice o construcie, sau sa fac o plantaie
pe terenul sau(
prin inter&ediul unui cntract cand transmisiunea dreptului
de superficie de la vec*iul titular la noul titular are loc pe
cale acordului de voina a ambelor parti(
prin atri#uirea flsinei terenului de care stat persoanelor
fizice sau ,uridice in scopul ridicrii unor construcii
b% pe cale succesorala, dreptul de superficie se dobandeste prin
testament sau prin lege.
c% dreptul de superficie se mai poate dobndi si ca efect al unei
posesiuni )ndelungate 5 ucucapiune
Cele mai frecvente modalitati de natere a dreptului de superficie
sunt contractul de )nc*iriere a unui imobil, in care s'a stipulat ca locatarul
poate sa fac anumite adugiri imobilului )nc*iriat si contractul de arenda al
unor terenuri pe care arendaul face anumite construcii sau plantaii, asupra
crora el dobandeste un drept de superficie.
20
SPETA 4
La 25 mai 1987 A i-a vandut lui B un teren de 700 m2 cu pretul de 20.000 de
lei c!ntractul a "!#t inc$ieat #u% "!rma unui in#cri# #u% #emnatura private
pretul a "!#t platit #i cumparatt!rul a intrat in p!#e#ia terenulu in &iua
inc$eirii c!ntractului. Prin actiunea intentata la 7 !ct!m%rie 2005 B la
c$emat in 'udecata pe A #!licitand in#tantei #a c!n#tate ca e#te pr!prietar al
terenului #i# a il !%li(e pe parat #a #e pre&inte la un %ir!u n!tarial in vederea
autenti"icarii c!ntractului de van&area ) cumparare.
*e va $!tari in#tanta+
P!trivit le(il!r 58 #i 59 din 1974 in vi(!are la data inc$ierii c!ntractului,
terenurile nu puteau "i in#trainate prin acte 'uridice. *ele d!ua le(i au "!#t
a%r!(ate e-pre# prin decretele 1 #i 9 din 1989 revenindu-#e la di#p!&itille
c!dului civil ce permit in#trainarea unui teren.
Prin le(ea 18 pe 1991 privind "!ndul "unciar, e#te permi#a in#trainarea
terenuril!r, dar actul de in#trainarea tre%uie inc$eiat in "!rma autentica.
Le(ile 54 pe 1998 #i 247 pe 2005 au preluat acea#ta di#p!&itie.
.n#tanta va re#pin(e actiunea reclamantului ca ne"!ndata. *!ntractul
inc$eiat intre A #i B repre&inta ! #ituatie 'uridica trecuta in rap!rt cu
decem%rie 1989, m!ment in care #-au a%r!(ate le(ile 58 #i 59 din 74. E#te !
#ituatie 'uridica trecuta de!arece partile au e-ecutat pre#tatiile preva&ute in
c!ntractual inc$eiat, mai putin !%li(atia tran#miterii dreptului de pr!prietate,
care era imp!#i%il de e-ecutat "iind inter&i#a de le(e. /in ace#t m!tiv,
c!ntractului i #e v!r aplica di#p!&itiile le(il!r in vi(!are la data inc$eierii lui,
p!trivit car!ra ace#t c!ntract e#te nul. /aca am c!n#idera ca dupa
decem%rie 1989 c!ntractul devine vala%il, ar in#emnma ca m!tivul #au cau&a
care atra(e nulitatea c!ntractului #a "ie re(lementata de le(a n!ua, ceea ce
ar duce la incalcarea prinipiului le(ii neretr!activitatii le(ii civile n!i.
*!nventia inc$eiata intre A #i B nu p!ater "i interpretata nici ca ! pr!mi#iune
%ilaterala de van&are cumparare caci in 1987 le(ea nu permitea nici e-i#tent
unei pr!mi#iuni de van&are a unui teren de vreme ce van&area era inter&i#a
e-pre#.
SPETA 0
A.
.n urma licitatiei pu%lice de#"a#urate la 20 !ct!m%rie 1990 A a devenit
ad'udecat!rul unui apartament #ituat in Bucure#ti. Acea licitatie pu%lica #-a
de#"a#urat la cererea lu iB ca urmare a "aptului ca pr!prietarul apartamentului, * nu
i#i e-ecuta#e de %una v!ie !%li(atia de plata a #umei de 400 de mili!ane de lei.
Ad'udecat!rul #i-a in#cri# dreptul in cartea "unciara in iunie 1998. Prin actiunea
intentata la 15 #eptem%rie 2001, / l-a c$emat in 'udecata pe A, #!licitand in#tantei
#a il !%li(e #a ii predea acel apartament. .n m!tivarea cerereii reclamantul a aratat
ca el e#te adevarul pr!prietar al acelui apartament. Paratul a #!licitat re#pin(erea
actiunii ca pre#cri#a.
*e va $!tari in#tanta in privinta pre#criptiei actiunii+
P!trivit artic!lului 501 din *!dul de pr!cedura civila termenul de pre#criptie al
actiunii in revendicarea unui %un im!%il ad'udecat e#te de 5 ani #i incepe #a cur(a
de la data punerii in p!#e#ie a ad'udecat!rului.
Prin !rd!nanta de ur(ent a (uvernului 118 pe 2000, ce a intrat in vi(!are la 2 mai
2001, #-a #ta%ilit un n!u termen de pre#criptie, de 1 ani ce incepe #a cur(a de la
data in#crierii dreptului ad'udecat!rului in carte "unciara.
A a intrat in p!#e#ia aparatamentului la 10 n!iem%rie 1990.
Ad'udecat!rul e#te cel care a ca#ti(at licitatia %unului.
2e&!lvare3
.n#tanta va re#pin(e actiunea ca pre#cri#a.
Avand in vedere ca termenul de pre#criptive #ta%ilit de le(ea vec$e nu #-a indeplinit
pana in m!mentul intrarii in vi(!are a le(ii n!i, ceea ce in#emna ca nu #-au pr!du#
e"ectele pre#criptiei e-tinctive, #untem in pre&enta unei #ituatii 'uridice in cur# de
de#"a#urare la m!mentul intrarii in vi(!are a le(ii n!i. /e aceea, in privinta
termenului de pre#criptive e-tinctive, #e va aplica le(ea n!ua in temeiul principiului
aplicarii le(ii imediate a le(ii n!i. .n c!n#ecinta, termenul aplicat in #peta e#te de 1
ani, termenul preva&ut de le(ea n!ua. .n#a, in privinta m!mentului in care incepe #a
cur(a ace#t termen nu #e va aplica le(ea n!ua, ci le(ea vec$e, "iindca ace#t
m!ment #-a pr!du# #u% imperiul le(ii vec$i, m!tiv pentru care #e va c!n#idera ca
termenul de 1 ani incepe #a cur(a in #p4eta din m!mentul punerii in p!#e#ie a
ad'udecat!rului. T!tu#i, termenul nu #e va implini in n!iem%rie 1999 "iindca ar
in#emna ca le(ea n!ua #a retr!active&e pe peri!ada cuprin#a intre n!iem%rie 199
mai 2001. /in ace#t m!tiv, #e va c!n#idera ca termenul de 1 ani #e impline#te in
m!mentul intrarii in vi(!are a le(ii n!i, #au in m!mentul imediat intrarii in vi(!are a
le(ii n!i. 5u putem c!n#idera ca e#te aplica%il termenul de 5 ani calulat de la
m!mentul punerii in p!#e#ie a ad'udecat!rului din d!ua m!tive3 1. 5u #untem in
pre&enta unei #ituatii 'uridice trecute #i a unei #ituatii in cur# de de#"a#urare la
m!mentul intrarii in vi(!are a le(ii n!i 2. /aca am c!n#idera in #peta ca termenul
#e indepline#te in n!iem%rie 2001, ar in#emna ca le(ea vec$e #a ultraactive&e, in
lip#a unei n!rme #pecial care #a permita acea#ta , incalcandu-#e a#t"el princpiul
aplicarii immediate a le(ii civile n!i.
B.
/ar daca A nu #i-ar "i in#cri# dreptul in cartea "unciara+ *e ar $!tari in#tanta+
2e&!lvare3
Si in ace#t ca& #untem in pre&enta unei #ituatii 'uridice in cur# de de#"a#urare la
m!mentul intrarii in vi(!are a le(ii n!i, ceea ce in#eamna ca acea#ta #e va aplica in
privinta termenului, care va "i de 1 ani. .n#a, avand in vedere "aptul ca A nu #i-a
in#cri#a dreptul de pr!prietate in carte "unciara cat timp le(ea vec$e a "!#t in
vi(!are, in privinta m!mentului de la care incepe #a cur(a termenul #e va aplic
le(ea n!ua. Tremenul nu a inceput #a cur(a inca de vreme ce A nu #i-a in#cri#
dreptul in cartea "unciara.
SPETA 10
Prin actiunea pe care reclamantul a intentat-! la 'udecat!ria Pl!ie#ti, ace#ta a
#!licitat evacuarea paratului B dintr-un apartament. .n m!tivarea cererii #ale,
reclamantul a aratat ca el e#te pr!prietarului %unului #i ca paratul l!cuie#te "ara
drept in ace#ta.
/in pr!%ele admini#trate #e retine ca la 14 aprilie 2005, * i-a inc$iriat lui B acel
apartament pe ! durata de trei ani cu ! c$irie lunara de 4 mili!ane de lei. *!ntractul
de inc$iere #-a inc$eiat #u% "!rma unui in#cri# #u% #emnatura private.
* d!%andi#e apartamentul in %a&a unui c!ntract de van&are ) cumparare autentic in
cur#ul anului 2001. 6lteri!r, la 15 au(u#t 2000, * a inc$eiat cu A un c!ntract de
#c$im% prin care i-a tran#mi# ace#tuia dreptul de pr!prietate a#upra
apartamentului in #c$im%ul unui alt apartament #ituate in Bucure#ti, platind #i !
di"erenta de 150 de mili!ane de lei. * #i-a in#cri# dreptul de pr!prietate a#upra
apartamentului in carte "unciara, iar dupa inc$ierea c!ntractului de #c$im% A a "acut
acela#i lucru.
Actiunea "!#t intentata la 25 !ct!m%rie 2000.
*e va $!tari in#tanta+
2e&!lvare3
.n#tanta va admite cererea reclamantului #ui va di#pune evacuarea paratului din
apartament. P!trivit art 1441 din *!dul civil, daca pe parcur#ul l!catiunii %unul ce
"!rmea&a !%iectul l!catiunii e#te vandut, c!ntractual de l!catiune va "i !p!&a%il
n!ului pr!prietar adica cumparat!rului daca #unt indeplinite cumulativ d!ua
c!nditii3
1. .ncetarea c!ntractului de l!catiune in ca&ul van&arii %unului #a nu "ie
preva&uta printr-! clau&a in c!ntractual de l!catiune.
2. *!ntractul de l!catiune #a "ie inc$eiat "ie in "!rma autentica "ie #u% "!rma
unui in#cri# cu data certa.
***Potrivit art. 1182 din Codul civil, un inscris sub semnaturea private
dobandeste data certa in unul din urmatoarele 4 cazuri:
1. de la data prezentarii lui la o institutie publica
2. de la data trecerii lui intr-un registru public
3. de la data mortii uneia din persoanele care l-au semnat
4. de la data mentionarii inscrisului ciar si in prescurtare in registrul
intocmit de !unctionari publici.
"ata certa se cere pt opozabilitatea inscrisului !ata de terti. ***
/in interpretarea tele!l!(ical a art. 1441 re&ulta ca el #e aplica nu numai in ca&ul
van&arii %unuui dat in l!catiune #ci #i in ca&ul alt!r acte de in#trainare a %unului
7 deci #i in ca&ul #c$im%ului8.
Prima c!nditie e#te indeplinita "iindca in c!ntractul inc$eiat intre B #i * nu e-i#ta
nici ! clau&a care #a prevada incetarea c!ntractului de l!catiune in ca&ul in#trainarii
%unului inc$iriat 7apartament8.
*ea de-a d!ua c!nditie nu e#te indeplinita "iindca in#cri#ul #u% #emnatura privata
int!cmit de B #i * nu are data certa.
SPETA 12
La 7 au(u#t 2000, A l-a c$emat in 'udecata pe B #!licitand in#tantei #a c!n#tate ca
e#te c!pr!prietar alaturi de parat a#upra a d!ua apartamente, unul #ituat in
Bucure#ti #i celalalt la *air!. .n m!tivarea cererii reclamanta a aratat ca cele d!ua
apartamente au apartinut lui *, iar partile l-au m!#tenit pe ace#ta.
Se retine ca3 apartamentul din Bucure#ti a "!#t d!%andit de * in 1997 iar cel din
*air! in 2002.
.n 2004 * #-a ca#at!rit cu A iar in martie 2005 * a murit la#and ca m!#tenit!ri le(ali
pe A, in calitate de #!tie #upravietuit!are #i pe B in calitate de "iu.
B e#te "iu vitre(
P!trivit le(ii r!mane#ti #!tul #upravietuit!r vine la m!#tenire alaturi de ceilalti
m!#tenit!ri le(ali. P!trivit le(ii e(iptene, m!#tenit!rii le(ali de #e- "eminin vin a
m!#tenire dupa cei de #e- ma#culin.
a. *e va $!tari in#tanta+
A #i B au acceptat m!#tenirea lui *. * a "!#t cetatean r!man.
%. /ar daca * ar "i "!#t apatrid cu d!miciliul la *air! ce ar "i $!tarat in#tanta+
a. .n#tanta va admite in parte actiunea c!n#tatand ca reclamantul a d!%andit !
c!ta 194 din dreptul de pr!prietate a#upra im!%ilului din Bucure#ti prin m!#tenire #i
va re#pin(e cererea in privinta apartamentului din *air!.
P!trivit le(ii 105 pe 1992, %unurile im!%ile #unt re(lementate de le(ea l!cului
#ituarii l!r, in timp ce %unurile m!%ile #unt re(lementate de le(ea nati!nala a
pr!prietarului.
Acea#ta re(ula #e aplica #i in privinta tran#miterii %unuril!r prin m!#tenire.
/e aceea, in privinta apartamanetului din *air! #e va aplica le(ea e(ipteana,
reclamanta "iind inlaturata de la m!#tenire de "iul de"unctului iar i privinta
apartamentului din 2!mania #e va aplica le(ea r!mana p!trivit careia reclamanta
d!%ande#te ! c!ta de un #"ert din dreptul de pr!prietate a#upra ace#tui
apartament.
%. .n#tanta va mentine $!tararea data la punctul 7a8 de!arece in c!ntinuare in
privinta %unuril!r imp%ile #e va aplica le(ea l!cului #ituarii l!r, aceea#i de la punctul
7a8.
/ar in privinta %unuril!r m!%ile #e va #c$im%a le(ea aplica%ila caci le(eanati!nala a
lui * nu mai e#te le(ea r!mana ci le(ea e(ipteana de!arece * ete apatrid iar le(ea
nati!nala #e #ta%ile#te in "unctie de d!miciliul lui.
SPETA 15
La 10 decem%rie 2007 A #i B au inc$eiat un c!ntract de van&are-cumparare #u%
#emnatura privata,avand ca !%iect un apartament, c!ntract prin care A i-a vandut
celeilalte parti apartamentul cu pretul de 80.000 eur!.
6lteri!r, la 11 martie 2007 A l-a c$emat in 'udecata pe B #!licitand in#tantei #a-l
!%li(e la plata di"erentei de pret de 20.000 eur!.
2eclamantul a #!licitat in#tantei #a-l !%li(e pe parat #a depuna e-emplarul
c!ntractului a"lat in p!#e#ia #a. Paratul a aratat ca nu detine un a#emenea
e-emplar.
La d!#ar #-a depu# d!ar e-emplarul pe care reclamantul il avea in p!#e#ie. .n
cuprin#ul ace#tuia nu #e menti!nea&a daca #-au int!cmit mai multe e-emplare ale
c!ntractului.
2eclamantul a aratat in#tantei ca nu mai are alte pr!%e de admini#trat.
Paratul nu c!nte#ta "aptul ca i-a predat reclamantului #uma de 00.000 eur! in#a
c!nte#ta ca pretul a "!#t de 80.000 eur!, aratand ca el a platit intre(ul pret la
inc$eierea c!ntractului.
2e&!lvare3
.n#tanta va admite actiunea #i il va !%li(a pe parat la plata #umei de 20.000 eur!.
P!trivit articl!lului 1179, nu numai ca tre%uie re#pectata "!rmalitatea multiplului
e-emplar , dar ca ! (arantie a re#pectarii ei pe "iecare e-emplar tre%uie #a #e
menti!ne&e numarul t!tal al e-emplarel!r int!cmite. Lip#a ace#tei mentiuni atra(e
imp!#i%ilitatea d!vedirii re#pectarii "!rmalitatii multiplului e-emplar, ce duce la
nulitatea in#cri#ului #u% #emnatura privata.
P!trivit ace#tui artic!l, daca cel caruia i #e !pune in#cri#ul in pr!ce# a e-ercitat cel
putin initial !%li(atia na#cuta din c!ntractul inc$eiat, el nu va mai putea inv!ca lip#a
mentiunii numarului t!tal al e-emplarel!r. 2e&ulta ca e#te deca&ut din ace#t drept.
La acea#i c!nclu&ie #e a'un(e prin aplicarea re(ulii de interpretare l!(ica 3 : unde
le(ea nu di#tin(e, nici n!i nu tre%uie #a di#tin(em:, la artic!lul 1179 din c!dul civil
SPETA 17
La 9 decem%rie 2007 A a cerut in#tantei #a-l !%li(e pe B la plata #umei de 40.000
eur!. .n m!tivare, reclamanatul a aratat ca paratul nu a platit acea di"erenta de
pret. Seretine ca la 14 "e%ruarie 2005 A i-a vandut lui B un apartament cu pret de
100.000 eur! din care 00.000 eur! #-a platit la inc$ierierea c!ntractului in "!rma
ver%ala, a"irma reclamantul. 2eclamantul a #!licitat in#tantei pr!%a cu mart!ri
pentru a d!vedi e-i#tenta c!ntractului.
Paratul e#te #!crul reclamantului.
*e va $!tari in#tanta+
2e&!lvare3
;uri#prudenta #i literatura 'uridica c!n#idera admi#i%ila pr!%a cu mart!ri in #peta, ca
urmare a aplicarii prin anal!(ie a artic!lului 1198 din c!dul civil. .n#a acea#ta
e-tindee e#te critica%ila "iindca3
1. artic!lul 1198 din c!dul civil e#te ! n!rma #peciala
2. n!rmele #peciala #unt de #tricta aplicare #i interpretare p!trivit re(ulii de
interpretare l!(ica a#t"el incat e#ta e-clu#a aplicarea unei n!rme #peciale prin
anal!(ie, alte ca&uri decat cele avute in vedere in c!ntinutul #au.
5I5LIO6RA%IE
1.5eleiu 6.er!.e ;Drept ci'il r&an<8Editura Dansa8
1B="C
$. Cdul ci'il r&anC
".In P. %ilipescu8 ;Drept ci'il7 Dreptul de prprietate
si alte drepturi reale<C
*.Safta7R&an ;Dreptul de prprietate pri'ata si
pu#lica in R&-nia<8 Editura 6rafi+8 IaEi8 1BB"C
,.Statescu C. ;Drept ci'il<8Uni'ersitatea 5ucureEti8
1BB=C
2. Urs I. ;Drept ci'il<8Editura Independenta
Ecn&ica8 1BB2C
21