Regimul juridic al terenului aferent

casei de locuit
Definim teren aferent acel teren pe care se gsete constructia propriu-zis, anexele
gospodreti, precum i curtea folosit pentru normala exploatare a construciei de restul
parcelei.
nainte de abrogarea legii nr.58/!"#, terenurile aferente casei de locuit, i anexelor
gospodreti, precum i a curii i grdinii din $urul casei erau supuse regimului $uridic
reglementat de %onstituia &.'.&. din anul !(5, legile nr.58 i 5!/!"# si 'tatutul %.).*.
aprobat prin Decretul nr. 5!/!!+. )stfel potri,it acestor reglemantri, membri cooperatori nu
puteau deine -n proprietate dec.t o suprafa de /50 mp, restul suprafeei constituind
proprietatea cooperati,ei. 1niial statutul cooperati,ei agricole de producie din anul !((
pre,edea c constituie proprietate personal a membrilor cooperatori2 casa de locuit i
construciile gospodreti anexe precum i terenuri pe care se aflau acestea care nu puteau depi
800 mp.
3rmtorul statul al %.).*. adoptat -n !"/ nu a adus modificri dreptului de proprietate
personal a membrilor cooperatori.
)doptarea unui nou statut al %.).*. -n anul !"" a pus de acord pre,ederile statutului
%.).*. cu reglementrile din legile nr.58 i 5!/!"#.)rticulul 5 din statut pre,edea c
proprietatea personal a membrilor cooperatori era constituit din casa de locuit i construciile
gospodreti anexe, precum i terenul pe care se aflau acestea i curtea, a cror suprafa total
nu putea depi /50 mp.
n anul !!0 s-a adoptat Decretul lege nr. #/ care prin articolul 8 pre,edea c 4terenul
aferent casei de locuit i anexelor gospodreti, precum i curtea i grdina din $urul acestora, -n
zonele cooperati,izate constituie proprietatea particular a deintorilor5 acestea pot fi -nstrinate
i lsate motenire6. 7ege fondului funciar nr. 8/!! a abrogat Decretul lege menionat cu
excepia articolului 8.
8oul statut aprobat -n anul !!+ nu a mai adus modifcri -n pri,ina -ntinderii suprafeei
de teren ce putea fi deinut -n proprietate, aceasta rm.n.nd pentru membrii cooperatori, la /50
mp.*entru a completa cele artate redau i modul de reglementare al proprietii asupra
terenurilor consacrete -n constituiile rom.ne de la !5/ i !(5. %onstituia de la !5/ pre,edea
-n articolul ! alin. /2 49ranii membrii ai gospodriilor colecti,e au -n folosin personal
gospodria de pe acest lot, casa de locuit, animalele producti,e, pasri, in,entarul agricol mrunt
-n conformitate cu statutul gospodriei agricole colecti,e6. n ariticolul 0 se garanta dreptul de
proprietate particular asupra pm.ntului a ranilor cu gospodrii mici i mi$locii, pe baza
legilor -n ,igoare. %onstituia din !(5 -n articolul ! alin. + consacra dreptul de proprietate al
ranului cooperator asupra terenului pe care se afl casa i gospodriile anexe, iar -n articolul 0
dreptul de proprietate al tranilor indi,iduali, care nu se pot asocia -n %.).*. asupra pm.ntului
pe care-l lucreaz ei -nii i familiile lor.
),.nd -n ,edere pre,ederile mai sus menionate, regimul $uridic al terenului deinut de
ctre cel care -nstrina construcia putea s se prezinte -n una din urmtoarele ,ariante2
. 9eren aflat -n proprietatea unui ran din zonele necooperati,izate5
2. 9eren aflat -n proprietatea unui membru cooperator -n limita /50 mp5
+. 9eren aflat -n folosina proprietarului construciei5
n primele dou situaii erau aplicabile la data ,.nzrii construciei pre,ederile
articolului +0 din legea nr. 58/!"#. n al treilea caz nu se mai pune problema aplicrii
articolului menionat deoarece terenul era deinut de proprietarul construciei cu titlul de drept
de folosin.

*rin noiunea de teren aferent nu se -nelege -ntreaga parcel pe care se afl amplasat
construcia -ntruc.t ea poate fi mult mai mare dec.t este necesar pentru folosina unei locuine i
anexelor gospodreti, iar uneori are destinaie de grdin, li,ad sau alte destinii agricole astfel
trebuie s se determine suprafaa de teren ce ,a trece -n proprietatea statului aceast operaiune
re,enindu-i organului administrati, c:emat s autorizeze -nstrinarea.
n doctrina s-s susinut ideea c prin teren aferent trebuie -neleas numai suprafaa de
teren afectata pentru folosirea normala a construciei i nu -ntreaga parcel pe care este situat
construcia. )cest teren cuprinde de regul suprafaa de teren pe care se afl construcia,
construciile gospodreti anexe i curtea.
%ompetena de a stabili -n consret -ntinderea terenului necesar re,ine comitetului
executi, al consiliului popular care ,a decide -n funcie de situaia de fapt.
Constituirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor intravilane
proprietatea statului sau unitilor administrativ-teritoriale atribuite, potrivit legii, n
folosin venic sau n folosin pe durata existenei construciei, n vederea construirii de
locuine proprietate personal.
*ersoanele indreptite a beneficia de constituirea dreptului de proprietate sunt acele
persoane care au primit -n folosin ,enic sau -n folosin pe durata existenei construciilor
astfel de terenuri5 proprietarii actuali ai locuinelor, categorie care include persoanele crora li s-a
atribuit terenul -n folosin i cele care au dob.ndit ulterior prin acte -ntre ,ii sau pentru cauz de
moarte proprietatea locuinei edificat pe acel teren. *otri,it art. # din 7egea nr. #/!"+
6terenurile proprietate de stat pot fi atribuite de ctre comisiile populare -n ,ederea construirii de
locuine, -n ,ederea construirii de locuine, -n folosina organizaiilor socialiste sau a persoanelor
fizice, potri,it pre,ederilor planurilor de sistematizare, cu plata taxei stabilite prin dispoziii
legale. Dreptul de folosin a terenului atribuit este acordat numai pe durata ezistenei
construciei respecti,e.6 %onform art.8 alin / din legea nr.58/!"# 4suprafaa de teren ce se
atribuie pentru construcii de locuine -n localitile urbane ,a fic cea stabilit potri,it legii
nr.#/!"+ pri,ind dez,oltarea construciei de locuine, ,.nzarea locuinelor din fondul de stat
ctre populaie i construirea de case de odi:n proprietate personal6, iar potri,it art " din
legea nr.58/!"# 4se ,or lua msuri ca membrilor cooperati,elor agricole de producie s li se
atribuie lot -n folosin, conform statului, -n afara perimetrului construibil al localitilor.
1
Ioan P. Romoan, Drept civil Drepturile reale, Editura Imprimeriei De Vest, Oradea, 1996
7oturile necesare pentru construirea de locuine i anexe gospodreti ,or fi -n suprafa de /00-
/50 mp, a,.nd de regul un front la strad de maximum / m. n ,ederea construirii de locuine
i anexe pentru gospodriile rneti, comitetele executi,e ale consiilor populare comunale ,or
putea atribui -n folosin cetenilor loturi din terenurile proprietate de stat aflate -n administrarea
comunelor. 'uprafaa de teren de /00-/50 mp poate fi atribuit i cetenilor ce ii construiesc
locuine -n cldiri cu mai multe ni,eluri. *entru a ,eni -n spri$inul cadrelor de specialiti i a
celorlalte persoane incadrate -n uniti socialiste comitetele executi,e ale consiliilor populare
comunale ,or putea s atribuie acestora, -n scopul construirii de locuine i organizrii de
gospodrii, teren -n suprafaa de /00-/50 mp. 'uprafaa din terenul atribuit rmas dup
construirea locuinei este la dispoziia cetenilor i ,a fi folosit pentru ne,oile gospodreti i
pentru amena$area de grdini. 'uprafaa terenurilor aflate -n proprietatea personal a membrilor
cooperati,elor agricole de producie, care depesc /50 mp stabilii -n condiiile prezentului
articol, se include -n calcului lotului atribuit -n folosin, potri,it statului cooperati,elor agricole
de producie. Dreptul de folosin a terenurilor atribuite se acord pe durata existenei
construciei, cu plata taxei de folosin stabilit pentru terenurile destinate construciei de
locuine potri,it 7egii nr.#/!"+6.
*ersoana -ndreptit nu poate primi -n proprietate dec.t suprafaa de teren ce i-a fost
acordat prin decizia administrati, prin care s-a constituit dreptul de folosin.
*entru ca o persoan s poat beneficia de constituirea dreptului de proprietate sunt
necesare -ndeplinirea urmtoarelor condiii2
;xistena unui act de atribuire a terenului prin care s-a constituit un drept de folosin, act
care s pro,in de la autoritile publice competente.
/
*ersoana beneficiar a actului de atribuire s fie edificat construcia -n ,ederea cruia a
fost emis actul de atribuire5
%onstrucia s existe la data intrrii -n ,igoare a 7egii nr. 8/!!5
;xistena unei cereri pentru constituirea dreptului de proprietate.
Constituirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor intravilane
proprietatea statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, atribuite potrivit legii, n
folosin venic sau n folosin pe durata existenei construciei, cu ocazia cumprrii de
la stat a unor asemenea locuine
*ersoanele -ndreptite sunt acele persoane care au primit in folosin ,enic sau -n
folosin pe durata existenei construciilor astfel de terenuri, cu ocazia cumprrii de la stat a
unor asemenea locuine, proprietarii actuali ai locuinelor, categorie care include persoanele
crora li s-a atribuit terenul -n folosin i cele care au dob.ndit ulterior prin acte -ntre ,ii sau
pentru cauz de moarte proprietatea locuinei edificat pe acel teren i persoanele care au
dob.ndit o locuin -n condiiile Decretului lege nr.(/!!0 i a 7egii nr.85/!!/. )runc.nd o
pri,ire asupra situaiei $uridice a terenurilor aferente apartamentelor ,.ndute fostilor c:iriai, s-a
2
C. !rsan, Re"imul #uridic al $unurilor imo$ile, Ed. %tiin&i'ic(, ucureti, 19)*, p.12*
dispus c -n atare caz, odat cu cumprarea apartamentelor se dob.ndete i dreptul de
proprietate asupra terenului de sub construcii.
+
n ceea ce pri,ete -ntinderea suprafeei de teren ce poate forma obiectul constituirii
dreptului de proprietate trebuie s facem distincie dup cum ce formau obiectul dreptului de
folosina erau situate -n zonele cooperati,izate sau -n zonele necooperati,izate. n cazul
terenurilor care erau situate -n zonele necooperati,izate, constituirea dreptului de proprietate
poate pri,i doar suprafaa -nscris -n decizia de atribuire a dreptului de folosin. Dac terenurile
erau situate -ns -n zonele cooperati,izate atunci s-a apreciat c, pe l.ng suprafaa pre,zut -n
actul de atribuire, titularii dreptului de folosin mai pot beneficia -n continuare de constituirea
dreptului de proprietate p.n la suprafaa de 000 mp.
<i -n acest caz sunt necesare -ndeplinirea unor condiii2
;xistena unui contract de ,.nzare-cumprare a unei locuine din fondul locati, de stat5
;xistena unui act de atribuire a terenului prin care s-a constituit in drept de folosin, act
care trebuia s pro,in de la autoritile publice competente.
%onstrucia s existe la data intrrii -n ,igoare a 7egii nr.8/!!
Constituirea dreptului de proprietate n situaia n care cel ce formeaz cererea de
constituire a dobandit imobilul constructie de la o persoan care nu a fost membru
cooperator
),em de-a face cu doua ipoteze.
*rima ipotez este cazul -n care cumparatorul dob.ndete suprafaa de teren aferent
construciei cumprate aa cum este -nregistrat -n registrul de publicitate imobiliar, apreciindu-
se c intentia legiuitorului a fost aceea de a se atribui -n proprietatea celor -ndreptaii, terenul
aferent construciei i nu terenul necesar i dat -n folosina cumprtorului.
n a doua ipotez se consider c dob.nditorul construciei poate dob.ni doar proprietatea
asupra suprafeei care a format obiectul actului de atribuire a dreptului de folosin. 9erenurile
atribuite -n folosin pe durata existenei constuciei dob.nditorilor acestuia ca efect al prelurii
construciilor trec -n proprietatea actualilor proprietari ai dreptului de folosin a terenului,
proprietari ai locuinelor. 'e putea acorda -n proprietatea cumprtorilor numai acea suprafa de
00 mp dat -n folosina lor, diferena de teren de //(,!+ mp re,enind legal proprietarilor
terenului.
n temeiul legii 0//00 menionez c pentru terenul care face obiectul constituirii
dreptului de proprietate fostul proprietar nu poate dob.ndi msuri reparatorii. Dar, pentru terenul
care a trecut -n mod abuzi, ctre stat cu prile$ul -nstrinrii i care nu este obiectul dreptului de
constituire fostul proprietar poate obine fie restituirea acestui teren fie despgubiri.
%.nd se do,edete c intenia comun a prilor din actul de -nstrinare a fost s
transmit dob.nditorului -ntreaga suprafa deinut ca teren aferent casei de locuit i anexelor
gospodreti, precum i curtea i grdina din $urul acestora atunci c.nd exist, atunci
*
+.O'.nr 16 din 2* ianuarie 1996
dob.nditorul terenului este -ndreptit la constituirea dreptului de proprietate asupra -ntregii
suprafee de teren.
Constituirea dreptului de proprietate n situaia n care cel ce formeaz cererea de
constituire a dobndit imobilul construcie de la o persoan care a fost membru cooperator
9erenurile preluate de stat -n baza art. +0 din legea nr. 58/!"# trec -n proprietatea
persoanelor care au cumprat construciile, dar numai -n limita suprafeei ce le-a fost atribuit -n
folosin. =ostul mebru al cooperati,ei de producie agricol are dreptul de proprietate asupra
terenului ce i-a fost atribuit pentru a-i edifica o locuin i asupra suprafeei de teren aferent
casei i anexelor gospodresti precum i asupra curii i grdinii din $urul acesteia, determinate
potri,it Decretului lege nr. #//!#0.)stfel -n cazul -n care un membru cooperator -nstrina o
construcie cu terenul aferent, statul, dob.ndea doar proprietatea asupra suprafeei de /50 mp,
restul suprafeei de,enind proprietatea cooperati,ei.
#
'-a artat -n practica $udiciar c 4 din nicio
prob a dosarului nu rezult c reclamanilor proprietari ai construciilor li s-a atribuit folosina
unei suprafee mai mari dec.t ceam menionat -n contract, pe de o parte, iar, pe de alt parte de
normele cu caracter reparatoriu pe care ei le in,oc beneficiaz fostul proprietar nicidecum
cumpartorii locuinei care au dreptul de a dob.ndi numai terenul aferent construciilor, nu
terenul iniial cooperati,izat, i ulterior redob.ndit de membrul %.).*.
,
E. C-elaru, Curs de drept civil.Drepturile reale principale, p. 9*