PUBLICITATE IMOBILIAR

PRINCIPIILE SISTEMULUI DE PUBLICITATE IMOBILIAR AL NOILOR CRI

FUNCIARE

Funcionarea i organizarea crilor funciare se bazeaz pe anumite reguli fundamentale

numite principii.
Principiile de carte funciar sunt regulile de baz referitoare la organizarea, conducerea i
inerea crilor funciare, precum i la activitatea propriu-zis de publicitate imobiliar
(operaiunile de nscriere a actelor i faptelor juridice privitoare la imobilele cuprinse n cartea
funciar).
Identificarea i cunoaterea acestor principii este de o real importan practic, ea fiind
premisa aplicrii unitare i corecte a publicitii imobiliare la nivel naional.
1. Principiul opozabilitii
Dac, n conformitate cu prevederile art. 17 i 18 din Decretul-Lege nr. 115/1938
drepturile reale imobiliare pot fi constituite, modificate ori stinse , numai dac sunt nscrise n cartea
funciar, ceea ce echivala cu principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea
funciar, sub imperiul Legii nr. 7/1996 nscrierea n cartea funciar a actului juridic de constituire,
dobndire, recunoatere, stingere, modificare i de transmisiune a unor drepturi reale imobiliare are
ca efect opozabilitatea fat de eventualii titulari de drepturi reale imobiliare cu acelai obiect, fa
de acelai autor, care nu au efectuat aceast operaiune sau au efectuat -o ulterior - art. 27 din
legea 7/1996 si art. 93 din Regulament.
lat , deci, c prin noua lege se nlocuiete efectul constitutiv de drepturi al nscrireii n
cartea funciar cu cel al opozabilitii.
Ca urmare, ntre pri, operaiunile juridice privind drepturi reale imobiliare i produc efectele
de la data ncheierii lor, n forma cerut de lege, dar ele le pot fi opuse terilor numai de la data
nscrierii lor.
Legea consacr i anumite excepii de la principiul opozabilitii, care sunt de strict
aplicare i interpretare. Ele sunt cazurile n care drepturile reale se dobndesc prin : succesiune,
accesiune, vnzare silit, uzucapiune, prin efectul legii, expropriere sau hotrre judectoreasc. n
aceste cazuri, drepturile reale sunt opozabile terilor de la data dobndirii, fr s fie necesar
nscrierea. Dobnditori subsecveni ai acestor drepturi nu beneficiaz de aceast excepie avnd n
vedere c titularii originari sunt obligai s-i nscrie drepturile pentru a putea dispune de ele.
2. Principiul publicitii integrale.
n esen, principiul publicitii integrale este regula conform creia n cartea funciar trebuie
nscrise toate drepturile reale imobiliare, operaiunile materiale i, n cazurile anume prevzute de
lege, drepturile de crean, faptele sau alte raporturi juridice n legtur cu imobilele cuprinse n
cartea funciar.
Potrivit acestui principiu sunt supuse nscrierii n cartea funciar, cu excepiile prevzute de
art. 26 din Legea nr. 7/1996, toate operaiunile juridice prin care se transmite, se constituie, se
modific sau se stinge un drept real imobiliar. De asemenea este necesar s se evidenieze toate
modificrile privind situaia material a imobilului, alipiri, dezlipiri n foaia de avere a crii funciare.
Publicitatea integral a crilor funciare este asigurat chiar i n cazul dobndirii
drepturilor reale care nu se nscriu n cartea funciar, (succesiune, accesiune, vnzare silit,
uzucapiune, prin efectul legii, expropriere sau hotrre judectoreasc), deoarece titularul lor nu va
putea dispune de ele dect dac s-a fcut nscrierea.
Ca urmare a acestui fapt, cartea funciar constituie un adevrat registru de stare civil a
imobilelor, cuprinznd situaia juridic complet i real a acestora .
1

Integralitatea publicitii imobiliare este strns legat de efectul opozabilitii fa de teri al

nscrierilor, consacrat de art. 27 din legea 7/1996, deoarece toate operaiunile juridice privind
transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare , precum i
aciunile n justiie privind imobilul respectiv devin opozabile terilor numai prin nscrierea lor n cartea
funciar.
3. Principiul legalitii.
Principiul legalitii, confundat de unii autori cu principiul oficialitii, este un mijloc de
asigurare a corectitudinii i exactitii nscrierilor din cartea funciar.
Legalitatea formal exprim faptul ca registratorul va dispune numai nscrierea actelor i
faptelor juridice prevzute sau permise de lege, sprijinindu-se pe cerere i actele ce o nsoesc.
Ca urmare, cererea trebuie s cuprind toate meniunile prevzute de lege i trebuie s fie
nsoit de nscrisurile doveditoare ale faptelor sau actelor juridice a cror nscriere se solicit.
Odat introdus, cererea nu mai poate fi modificat, nici mcar prin exercitarea plngerii
mpotriva ncheierii dat de Biroul de publicitate imobiliar cu privire la cererea respectiv. Este
necesar introducerea unei cereri noi. n cazul admiterii acesteia, nscrierea care se va efectua va
avea rangul conferit de data cererii admise i nu cel al primei cereri.
Legalitatea material rezid n aceea ca registratorul are obligaia de a cerceta dac
nscrisul n baza cruia se solicita nscrierea ntrunete condiiile de fond i form prevzute de
lege pentru nscrierea respectiv i dac n cuprinsul crii funciare nu exist piedici la nscriere
(art. 48 - 49 Legea nr. 7/1996).
4. Principiul oficialitii.
Potrivit acestui principiu, registratorul are dreptul i obligaia legal de a verifica din oficiu
cererea de nscriere, valabilitatea titlului n baza cruia se cere nscrierea n cartea funciar i
cuprinsul crii funciare.
O dat introdus cererea i nregistrat, nu mai poate fi completat cu nscrisuri noi, ori cu alte
date.
Registratorul va putea respinge cererea prin ncheiere motivat, atunci cnd aceasta nu este
complet sau nscrisurile pe baza crora se ntemeiaz cererea nu sunt valabile.
De asemenea, registratorul va proceda la respingerea cererii, dac fa de datele de
nscriere n cartea funciar, cererea nu poate fi admis, deoarece exist neconcordan ntre cele
cerute i cele existente n cartea funciar.
5. Principiul neutralitii.
Principiul neutralitii const n faptul c nscrierile n cartea funciar nu se fac din oficiu , ci
numai la cererea celor interesai i numai cu privire la coninutul cererii.
Ca urmare, registratorul de carte funciar poate dispune efectuarea de nscrieri numai n
baza cererii formulat de persoana interesat i numai n limitele acesteia.
Ca excepie de la acest principiu pot fi reinute: respingerea cererii de nscriere, nscrierea cii
de atac a plngerii mpotriva ncheierilor birourilor de publicitate imobiliar , ndreptarea erorilor
materiale svrite cu prilejul operrii nscrierilor sau radierilor n cartea funciar, nscrierea
notrilor i radierea acestora, acestea nscriindu-se n cartea funciar din oficiu i chiar n ciuda
opoziiei prii interesate.
6. Principiul specialitii.
Acest principiu, consacrat i sub numele de principiul individualizrii, asigur exactitatea i
precizia documentelor cadastrale i a crilor funciare. Regula este aceea ca cererea de
nscriere a actelor i faptelor juridice n cartea funciar s fie admis, numai dac n cuprinsul su
2

imobilele sunt precis determinate (prin numr cadastral, amplasament, vecinti, suprafa,
categorie de folosin i schia de plan).
n virtutea acestui principiu nscrierile din cartea funciar trebuie s precizeze exact
imobilul sau partea din imobil la care se refer, persoanele mpotriva sau n favoarea crora s-a
efectuat nscrierea, dreptul nscris trebuie calificat exact, cu indicarea obiectului su i, dup caz, a
modalitilor care l afecteaz sau a sarcinilor care l greveaz.
Pentru respectarea acestui principiu, din interpretarea art. 49 din Legea 7/1996, rezult c
cererea de nscriere se respinge atunci cnd nu ndeplinete cerinele legale, adic nscrisul pe care
ea se ntemeiaz nu ndeplinete cerinele de valabilitate ale actului juridic, nu are deplin putere
doveditoare, nu indic numele prilor, nu individualizeaz imobilul cu numrul de parcel, nu este
nsoit de o traducere legalizat (n cazul n care nu este scris n limba romn).
7. Principiul prioritii.
Principiul prioritii este regula potrivit creia efectele nscrierilor se produc retroactiv, de la
data nregistrrii cererii de nscriere.
Ordinea nregistrrii cererii va determina i rangul nscrierii. Principiul prioritii reprezint o
aplicare n materia publicitii imobiliare a principiului de drept romn "qui prior tempore potiorjure".
El este consacrat de art. 25 din Legea 7/1996, dar prevederi cu privire la acesta sunt cuprinse i n
art. 28, 30 i 47 din lege, precum i n art. 93, 94 i 117 din Regulament.
Cererea de nscriere se depune la biroul de publicitate imobiliar, unde va fi nregistrat n
registrul special de intrri ce cuprinde data nregistrrii cererii, ora acesteia i numrul curent sub
care este nregistrat.
Data nscrierii confer rangul nscrierii, adic efectul acesteia fa de celelalte nscrieri.
Ca o chestiune de noutate, potrivit art. 48-49 din Legea 7/1996 rangul nscrierii este
susceptibil de confirmare sau infirmare, dup cum cererea de nscriere a fost admis sau respins
de registratorul de carte funciar.
Dac se depun concomitent mai multe cereri de nscriere la acelai birou de publicitate
imobiliar cu privire la acelai imobil, drepturile de ipotec i privilegiile imobiliare a cror nscriere
se solicit vor avea rang egal, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmnd ca
prin judecata sa se hotrasc asupra rangului i asupra radierii ncheierii nevalabile.(art. 47 din
legea 7/1996).
8 Principiul relativitii.
Principiul relativitii, denumit i al consensului sau al acordului de voine, este regula
conform creia orice nscriere n cartea funciar se poate face numai mpotriva celui care la data
cererii era nscris n cartea funciar sau care urmeaz s fie nscris ca titular al dreptului asupra
cruia se va face nscrierea. Unii autori definesc acest principiu ca fiind cerina legii ca nscrierea n
cartea funciar s se fac numai cu consimmntul titularului nscris .
Cel mpotriva cruia se face nscrierea se numete antecesor tabular, iar cel n favoarea
cruia se nscrie se numete succesor tabular.
Relativitatea nscrierilor este consacrat de art. 22 din Legea 7/1996 potrivit cruia
nscrierea unui drept se poate face numai mpotriva celui care la nregistrarea cererii era nscris ca
titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut sau mpotriva acelui care nainte de
a fi nscris i-a grevat dreptul, dac amndou nscrierile se cer deodat. Legea reglementeaz
cteva situaii speciale:
1. Relund ntr-o foarte mare msur prevederile art. 20 din Legea nr.
115/1938, potrivit crora dac mai multe persoane i-au cedat succesiv una celeilalte dreptul
de a dobndi prin nscriere un bun imobil, iar nscrierile respective nu s-au efectuat, ultimul
dobnditor al acelui bun imobil, va putea cere nscrierea tuturor dobndirilor succesive,
concomitent cu cea a dreptului su, dac dovedete prin nscrisuri originale, actele juridice ce pot
sta la baza acelor nscrieri, prin art. 23 din Legea 7/1996 se statueaz c dac mai multe persoane
i-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil iar nscrierile nu s-au fcut, cel
din urm ndreptit va putea cere nscrierea dobndirilor succesive odat cu cea a dreptului
3

su, dovedind prin nscrisuri originale ntreg irul actelor juridice pe care se ntemeiaz nscrierile.
2. Principiul relativitii este un mijloc eficient de asigurare a integralitii
nscrierilor n cartea funciar n ceea ce privete drepturile care potrivit art. 26 din Lega nr.
7/1996 sunt opozabile fa de teri i fr nscrierea lor n cartea funciar. Potrivit art. 22
nscrierea se poate face numai mpotriva celui care la data cererii este nscris n cartea
funciar. Or, dac titularul nstrintor al dreptului care era opozabil i fr nscriere nu
procedeaz la nscrierea acestuia, dobnditorul la rndul su nu s-ar putea nscrie deoarece s-ar
nclca principiul relativitii, posesorul tabular nefiind identic cu persoana mpotriva creia se
solicit prin cerere efectuarea nscrierii.
n consecin, se va realiza nscrierea n cartea funciar i a drepturilor care
sunt opozabile i extratabular, respectndu-se astfel integralitatea nscrierilor. Astfel, nscrierile
din Cartea funciar vor reflecta n mod complet ntregul ir al titularilor unui anumit drept real,
inclusiv pe cei care au dobndit acest drept opozabil extratabular.

9. Princiviul forei probante.

Potrivit acestui principiu dreptul real nscris n cartea funciar se consider a fi exact, pe de o
parte, iar pe de alt parte nici un drept real nu poate exista i deci nu poate fi opus nimnui, dac nu
este nscris n cartea funciar. Dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept
nu exist. n ambele situaii se poate face dovada contrar.
Este uor de observat ca acest principiu are la baz dou prezumii fundamentale
consacrate de textul de lege (art. 31 ) i anume:
a) Dac n cartea funciar s-a nscris un drept n folosul unei persoane se prezum c
dreptul exist n folosul ei, dac a fost dobndit sau constituit cu buna credin.
b) Dac un drept s-a radiat din cartea funciar se prezum c acel drept nu exist.
Principiul forei probante a crii funciare este reglementat de art. 31 din Legea 7/1996, care
arat cci cuprinsul crilor funciare se consider exact n folosul acelei persoane care a dobndit
prin act juridic cu titlu oneros un drept real, dac n momentul dobndirii dreptului nu a fost nscris
n cartea funciar vre-o aciune prin care se contest cuprinsul ei sau dac nu a cunoscut pe alt
cale aceast inexactitate.
Acest principiu are drept scop ocrotirea terului dobnditor cu titlu oneros, de bun
credin, care s-a ntemeiat pe cuprinsul crii funciare, dobndirea lui fiind ocrotit de cauzele de
eviciune ce ar putea deriva din nevalabilitatea titlurilor anterioare dobndirii lui.
Aceasta regula este o "traducere" fidela a prevederilor art. 32-33 din Decretul-lege nr.
115/1938 potrivit crora terul care, ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare, dobndete cu bun
credin i cu titlu oneros un drept real nscris n cartea funciar, nu poate fi omis din cauza viciilor
pe care le avea titlul autorului su, bineneles, cu excepiile prevzute de lege (nscrierea unei
aciuni n cartea funciar i cunoaterea pe alt cale a inexistenei nscrierii).
Principiul forei probante a nscrierilor nu se aplic n situaia n care n cartea funciar era
notat o aciune prin care se contesta cuprinsul acesteia sau terul a cunoscut pe alt cale
inexactitatea nscrierii.
n prima situaie, dovada relei credine a terului se face fr complicaii, cercetndu-se
cuprinsul crii funciare cu privire la existena nscrierii unei asemenea aciuni. n a doua ipotez, cel
care invoc reaua credin a terului va trebui s dovedeasc faptul c acesta a cunoscut pe o alt
cale inexactitatea nscrierii, acesta fiind prezumat de bun credin pn la proba contrar.
De asemenea, acest principiu nu poate fi invocat cnd nscrierea terului a fost supus
rectificrii, precum i n situaia cnd nscrierea privete drepturi personale, situaii i stri
personale, deoarece n acest caz nscrierea are doar efectul de informare a terilor (art. 3 6 din
Legea 7/1996) Acest principiu nu este aplicabil nici n cazul descrierilor care cuprind stri de fapt (de
exemplu : descrierea imobilului din partea I).
Principiul forei probante contribuie la securitatea static i dinamic a circuitului civil prin aceea
c titularul nscris n cartea funciar nu i poate pierde dreptul, dect dac el consimte la aceasta ,
iar terul dobnditor de bun credin este aprat de cauzele de eviciune ce deriv din titlurile
4

anterioare dobndirii sale.