1.

Participanii la realizarea unei lucrri de construcie

In realizarea unei lucrri de construcie sunt interesai, n

mod indispensabil, trei factori:
proprietar (investitor);
executant (antreprenor);
autoritatea public.
este o persoan fizic sau juridic, care
Proprieta
comand
rul
lucrarea, impune caracterul ei economic, fixeaz limitele
realizrii practice ca dimensiuni, valoare, timp, procur
fondurile necesare realizrii ei.
Nu ntotdeauna proprietarul lucrrii este i cel care
exploateaz
respectiva construcie. n acest caz proprietarul are rolul de
investitor iar cel care va utiliza construcia este cunoscut sub
numele de beneficiar.

Exemplu:
a. Persoana X n calitate de proprietar comand i stabilete condiiile
de realizare a unei locuine individuale tip vil, construcie de care va
beneficia aceeai persoan mpreuna cu familia sa.
b. Persoana X comand si finaneaz construcia unei cldiri, construcie
care va fi exploatat de ctre fundaia Y n scopul amenajrii unui
muzeu de pictur.
n mod obinuit, n vederea realizrii lucrrii, proprietarul este
reprezentat de o persoan (sau o firma de specialitate), manager de
proiect, creia i acord mputerniciri depline din punct de vedere
tehnic, juridic i uneori economic, cu dreptul de a angaja i conduce.
Verificarea calitii lucrrilor, a ncadrrii acestora n costurile
contractate de execuie, respectarea condiiilor legale de realizare a
lucrrilor de construcie, este efectuat de ctre proprietar sau manager
de proiect prin intermediul unor dirigini de antier.
Din punct de vedere tehnic, dorinele proprietarului (beneficiarului)
sunt concretizate de ctre proiectant (arhitect, ingineri de specialitate)
care elaboreaz proiectul i planurile de execuie necesare, prescrie
condiiile de execuie necesare, pregtete devizele i piesele scrise
necesare contractrii execuiei, acord asisten tehnic proprietarului
pe parcursul realizrii lucrrilor.
Proprietarul asigur fondurile necesare realizrii lucrrilor fie din
resurse proprii fie din resurse atrase de la instituii de finanare: bnci
comerciale sau bnci de investiii, fonduri de investiii etc.

este o persoan
Executant (antreprenor
fizic sau juridic, care se oblig a realiza lucrarea comandat de
general)
ctre proprietar (beneficiar), n condiiile prevzute de proiectele
tehnice i caietele de sarcini ntocmite de ctre proiectant, n
baza ofertei sale de pre i n termenul fixat. n realizarea obligaiilor
sale antreprenorul general poate sub-contracta ctre antreprize de
specialitate, furnizori (de echipamente, maini, material, tehnologii
etc.), persoane fizice autorizate, pri din
lucrarea de construcie contractat.
Execuia unei lucrri de construcie poate fi fcut n regie sau
n antrepriz.
Prin execuie n regie se nelege cazul cnd proprietarul procur toate materialele necesare
lucrrilor, angajeaz fora de munc de diferite categorii, execut singur diferitele lucrri
pregtitoare i ajuttoare, ntr-un cuvnt se ocupa singur i pe propria sa rspundere de execuia
lucrrii de construcie de la nceput i pn la terminarea ei. Evident proprietarul poate angaja
specialiti ingineri, care s conduc lucrrile din punct de vedere tehnic, acetia ns vor rmne
salariaii si, proprietarul asumndu-i singur toate rspunderile ce deriv din angajarea lucrtorilor
n regie, fa de furnizori, muncitori, precum i fa de teri. Proprietarul va trebui de asemenea s
procure sculele i mainile necesare lucrrilor, baracamentele i materialele necesare organizrii
antierului precum i s suporte toate taxele i cheltuielile legate de utiliti (ap, canalizare,
energie electric etc.).
La execuia n regie dispare posibilitatea de a urmrii executarea unor lucrri n baza unui deviz
contractat, valoarea lucrrilor rezultnd din adiionarea sumelor cheltuite; de asemenea nu se poate
obine o garanie asupra calitii lucrrilor i nici asupra termenului de execuie, acestea fiind n
funcie de organizarea creat de nsui proprietarul.

Execuia n regie are o serie ntreag de inconveniente:

Nerespectarea condiiilor tehnice de execuie;

Durat de execuie prelungit;
Pierderi i furt de material;
Uneori cheltuieli exagerate.

n cazul execuiei n antrepriz, antrepriza de specialitate se angajeaz i se oblig la a executa

complet lucrarea ncredinat n conformitate cu proiectele tehnice, ntr-un termen precis delimitat i n
limita unui deviz contractat; antrepriza va prelua toate obligaiile de furnizare a materialelor n antier, va
furniza echipamentele i mainile necesare execuiei etc. Antrepriza va asigura capitalul necesar pentru a
executa nti lucrrile i apoi a primii plata lor. n cazul execuiei n antrepriz rolul proprietarului este de
asigura numai plata lucrrilor executate la intervale de timp bine stabilite, n baza verificrilor de cantiti
fcute de ctre diriginii de antier.

cuprinde ansamblul de instituii ale statului sau ale

Autoritatea
comunitilor
locale, care autorizeaz i verific execuia lucrrilor de construcie
public
numai cu respectarea prevederilor legislative naionale, regionale si locale n
vigoare.
Instituiile autoritii publice emit condiiile tehnice, urbanistice, sanitare, de
aprare civil pasiv, de protecie i stingere a incendiilor etc. prin intermediul
unor regulamente. Autoritatea public acord dreptul de a construi (autorizeaz
construirea) numai pentru acele lucrri de construcie care ndeplinesc toate
cerinele solicitate de ctre instituiile autoritii publice.
Exemplu:
Primria i Consiliile Locale emit Certificate de Urbanism care conin ansamblu de condiii de
urbanism care trebuie ndeplinite pentru execuia unor lucrri de construcie. Dac lucrrile de
construcie satisfac aceste cerine se emite acceptul de construire prin intermediul Autorizaiei de
Construire;
Furnizorii de utiliti emit Avize care descriu condiiile ce trebuie ndeplinite de viitoarele
construcii i modul cum pot beneficia acestea de respectivele utiliti;
Inspectoratele pentru Situaii de Urgen verific i autorizeaz construirea i funcionarea unor
construcii numai dac acestea respect prevederile legislative i normele tehnice cu privire la
Aprarea Civil Pasiv i conformarea construciilor privind protecia la incendiu;
Inspectoratul de Stat n Construcii verific respectarea legislaiei privind autorizarea execuiei
lucrrilor de construcie precum i calitatea execuiei proiectelor i lucrrilor de construcie.

2.Etapele de realizare a unei

lucrri de construcie

O construcie este un produs foarte complex care nglobeaz un

volum foarte de mare de resurse. Exist anse foarte mari de eec
n realizarea unei lucrri de construcie dac proprietarul sau
beneficiarul nu expun de la nceput clar i fr echivoc condiiile
cerute pentru viitoarea construcie i dac nu urmresc pe parcurs
ndeplinirea acestora. Este unul din motivele principale pentru care
realizarea unei lucrri de construcie este mprit n etape.
Existena acestor etape permite ca procesul de realizare a unei
lucrri de construcie s fie monitorizat i controlat,oferind
proprietarului/beneficiarului oportunitatea de a evalua rezultatele
intermediare n realizarea lucrrilor de construcie i de a face
ajustrile necesare.

AUTORITATEA
AUTORITATEA PUBLIC
PUBLIC

Primrie;
Primrie;

Consiliul
Consiliul Local;
Local;

Furnizori
Furnizori de
de utiliti;
utiliti;

Inspectoratul
Inspectoratul de
de Stat
Stat n
n Construcii;
Construcii;

Inspectoratul
pentru
Situaii
Inspectoratul pentru Situaii de
de Urgen;
Urgen;

Direcia
de
sntate
public;
Direcia de sntate public;

Inspectoratul
Inspectoratul pentru
pentru Protecia
Protecia Mediului;
Mediului;

Inspectoratul
pentru
Protecia
Inspectoratul pentru Protecia Drepturilor
Drepturilor Persoanelor
Persoanelor cu
cu
Handicap;
Handicap;

Inspectoratul
Inspectoratul pentru
pentru Protecia
Protecia Monumentelor
Monumentelor Istorice.
Istorice.

PROPRIETAR (INVESTITOR)
Beneficiar

MANAGER
DE PROIECT

EXECUTANT
Antreprenor general

ANTREPRIZ
ANTREPRIZ DE
DE
SPECIALITATE
SPECIALITATE

DIRIGINTE DE
ANTIER
FURNIZORI
FURNIZORI

PROIECTANT
PROIECTANT
INSTITUIE
INSTITUIE DE
DE
FINANARE
FINANARE

Figura 1. Participanii la realizarea unei lucrri de

construcie

PERSOANE
PERSOANE FIZICE
FIZICE
AUTORIZATE
AUTORIZATE

n
n general
general etapele
etapele de
de realizare
realizare a
a unei
unei lucrri
lucrri de
de construcie
construcie urmresc
urmresc procesul
procesul de
de
edificare
a
respective
construcii
i
cuprind
urmtoarele
(vezi
figura
2):
edificare a respective construcii i cuprind urmtoarele (vezi figura 2):

Etapa
Etapa de
de pregtire
pregtire a
a lucrrilor
lucrrilor de
de construcie;
construcie;

Etapa
Etapa de
de proiectare
proiectare a
a lucrrilor
lucrrilor de
de construcie;
construcie;

de
execuie
a
lucrrilor
de
construcie;
Etapa
Etapa de execuie a lucrrilor de construcie;

Etapa
Etapa de
de recepie
recepie i
i punere
punere n
n funciune
funciune a
a construciei.
construciei.

2.1. Pregtirea lucrrilor de construcie

Etapa de pregtire a lucrrilor de construcie are drept scop evidenierea tuturor condiiilor
de natur tehnic, economic, comercial, financiar, de marketing etc. care trebuie
ndeplinite pentru ca viitoarea construcie s asigure o eficien ct mai mare n exploatare n
conformitate cu destinaia acesteia.

a.. Studiul
Studiul de
de pia
pia

Studiul
Studiul de
de pia
pia evideniaz
evideniaz cerinele
cerinele pe
pe care
care trebuie
trebuie s
s le
le ndeplineasc
ndeplineasc viitoarea
viitoarea
construcie,
funcie
de
nevoile
de
construcie, funcie de nevoile de
exploatare
exploatare ale
ale proprietarului/beneficiarului
proprietarului/beneficiarului sau
sau funcie
funcie de
de condiiile
condiiile de
de pia
pia aa
aa cum
cum rezult
rezult
ele
dintr-un
studiu
de
marketing.
ele dintr-un studiu de marketing.

PREGATIREA
LUCRRILOR DE
CONSTRUCIE
studiu de pia;
studiu de prefezabilitate;
studiu de fezabilitate;
plan de
afaceri.
PROIECTAREA
LUCRRILOR DE
CONSTRUCIE
anteproiect proiectare conceptual;
proiect tehnic;
proiect pentru autorizarea lucrrilor de
construcie;
detalii de execuie;
documentaii economice.
EXECUIA LUCRRILOR DE CONSTRUCIE
pregtirea ofertelor, negociere, contractare lucrri
de construcie;
pregtirea execuiei;
execuia propriu-zis.
RECEPIA LUCRRILOR DE CONSTRUCIE I
PUNEREA N FUNCIUNE
Figura 2 Etapele de realizare a unei lucrri de construcie

b.
b. Studiul
Studiul de
de prefezabilitate
prefezabilitate
Studiu
de
Studiu de prefezabilitate
prefezabilitate este
este definit
definit ca
ca fiind
fiind documentaia
documentaia tehnico-economic
tehnico-economic prin
prin care
care se
se
fundamenteaz
necesitatea
i
oportunitatea
realizrii
unei
lucrri
de
construcie-investiie,
pe
baz
fundamenteaz necesitatea i oportunitatea realizrii unei lucrri de construcie-investiie, pe baz
de
de date
date tehnice
tehnice i
i economice.
economice.
Pentru
Pentru investiiile
investiiile bugetare
bugetare coninutul
coninutul cadru
cadru al
al unui
unui studiu
studiu de
de prefezabilitate,
prefezabilitate, in
in conformitate
conformitate cu
cu
Ordinul
Ordinul 597/01.09.2008
597/01.09.2008 emis
emis de
de ctre
ctre Ministerul
Ministerul Internelor
Internelor i
i Reformei
Reformei Administrative,
Administrative, cuprinde
cuprinde
urmtoarele:
urmtoarele:
A.
A. PIESE
PIESE SCRISE
SCRISE
I.
I. Date
Date generale:
generale:
1.
denumirea
1. denumirea obiectivului
obiectivului de
de investiii;
investiii;
2.
2. amplasamentul
amplasamentul (judeul,
(judeul, localitatea,
localitatea, strada,
strada, numrul);
numrul);
3.
3. titularul
titularul investiiei;
investiiei;
4.
beneficiarul
4. beneficiarul investiiei;
investiiei;
5.
elaboratorul
5. elaboratorul studiului.
studiului.
II.
II. Necesitatea
Necesitatea i
i oportunitatea
oportunitatea investiiei
investiiei
1.
Necesitatea
investiiei:
1. Necesitatea investiiei:
a)
a) scurt
scurt prezentare
prezentare privind
privind situaia
situaia existent,
existent, din
din care
care s
s rezulte
rezulte necesitatea
necesitatea investiiei;
investiiei;
b)
tabele,
hri,
grafice,
plane
desenate,
fotografii
etc.,
care
s
expliciteze
situaia
b) tabele, hri, grafice, plane desenate, fotografii etc., care s expliciteze situaia existent
existent
i
necesitatea
investiiei;
i necesitatea investiiei;
c)
c) deficienele
deficienele majore
majore ale
ale situaiei
situaiei actuale
actuale privind
privind necesarul
necesarul de
de dezvoltare
dezvoltare a
a zonei;
zonei;
d)
d) prognoze
prognoze pe
pe termen
termen mediu
mediu i
i lung.
lung.
2.
Oportunitatea
investiiei:
2. Oportunitatea investiiei:
a)
a) ncadrarea
ncadrarea obiectivului
obiectivului n
n politicile
politicile de
de investiii
investiii generale,
generale, sectoriale
sectoriale sau
sau regionale;
regionale;
b)
actele
legislative
care
reglementeaz
domeniul
investiiei,
dup
caz;
b) actele legislative care reglementeaz domeniul investiiei, dup caz;
c)
c) acorduri
acorduri internaionale
internaionale ale
ale statului
statului care
care oblig
oblig partea
partea romn
romn la
la realizarea
realizarea investiiei,
investiiei, dup
dup
caz.
caz.
III.
III. Scenariile
Scenariile tehnico-economice
tehnico-economice prin
prin care
care obiectivele
obiectivele proiectului
proiectului de
de investiii
investiii pot
pot fi
fi atinse:
atinse:
1.
1. scenarii
scenarii propuse
propuse -- minimum
minimum dou;
dou;
2.
2. scenariul
scenariul recomandat
recomandat de
de ctre
ctre elaborator;
elaborator;
3.
3. avantajele
avantajele scenariului
scenariului recomandat.
recomandat.

IV. Date privind amplasamentul i terenul pe care urmeaz s se amplaseze obiectivul de

investiie
investiie
Informaii
Informaii despre
despre terenul
terenul din
din amplasament:
amplasament:
1.
1. situaia
situaia juridic
juridic privind
privind proprietatea
proprietatea asupra
asupra terenului
terenului care
care urmeaz
urmeaz a
a fi
fi ocupat
ocupat -- definitiv
definitiv
i/sau
temporar
de
obiectivul
de
investiii;
i/sau temporar - de obiectivul de investiii;
2.
2. suprafaa
suprafaa estimat
estimat a
a terenului;
terenului;
3.
caracteristicile
geofizice
3. caracteristicile geofizice ale
ale terenului
terenului din
din amplasament
amplasament determinate
determinate n
n baza
baza studiului
studiului
geotehnic
realizat
special
pentru
obiectivul
de
investiie
privind:
geotehnic realizat special pentru obiectivul de investiie privind:
a)
a) zona
zona seismic
seismic de
de calcul
calcul i
i perioada
perioada de
de col;
col;
b)
datele
preliminare
asupra
naturii
terenului
b) datele preliminare asupra naturii terenului de
de fundare
fundare i
i presiunea
presiunea convenional;
convenional;
c)
nivelul
maxim
al
apelor
freatice;
c) nivelul maxim al apelor freatice;
4.
studiile
4. studiile topografice
topografice preliminare;
preliminare;
5.
5. datele
datele climatice
climatice ale
ale zonei
zonei n
n care
care este
este situat
situat amplasamentul.
amplasamentul.
V.
V. Costul
Costul estimativ
estimativ al
al investiiei
investiiei
1.
Cheltuieli
pentru
elaborarea
1. Cheltuieli pentru elaborarea documentaiei
documentaiei tehnicoeconomice:
tehnicoeconomice:
a)
cheltuieli
pentru
elaborarea
documentaiilor
a) cheltuieli pentru elaborarea documentaiilor de
de proiectare:
proiectare: studiu
studiu de
de prefezabilitate,
prefezabilitate,
studiu
de
studiu de
fezabilitate,
fezabilitate, expertiz
expertiz tehnic,
tehnic, proiect
proiect tehnic
tehnic i
i detalii
detalii de
de execuie,
execuie, dup
dup caz;
caz;
b)
cheltuieli
pentru
activitatea
de
consultan
i
asisten
tehnic;
b) cheltuieli pentru activitatea de consultan i asisten tehnic;
c)
c) cheltuieli
cheltuieli pentru
pentru obinerea
obinerea avizelor
avizelor i
i acordurilor
acordurilor de
de principiu
principiu necesare
necesare elaborrii
elaborrii
studiului
de
studiului de
prefezabilitate;
prefezabilitate;
d)
d) cheltuieli
cheltuieli pentru
pentru pregtirea
pregtirea documentelor
documentelor privind
privind aplicarea
aplicarea procedurii
procedurii pentru
pentru atribuirea
atribuirea
contractului
de
lucrri
i
contractului de lucrri i
a
a contractului
contractului de
de servicii
servicii de
de proiectare,
proiectare, urbanism,
urbanism, inginerie,
inginerie, alte
alte servicii
servicii tehnice,
tehnice,
conform
prevederilor
conform prevederilor
legale,
legale, cum
cum ar
ar fi
fi instruciuni
instruciuni pentru
pentru ofertani,
ofertani, publicitate,
publicitate, onorarii
onorarii i
i cheltuieli
cheltuieli de
de
deplasare
etc.
deplasare etc.
2.
2. Valoarea
Valoarea total
total estimat
estimat a
a investiiei.
investiiei.
VI.
VI. Avize
Avize i
i acorduri
acorduri de
de principiu,
principiu, dup
dup caz
caz
B.
B. PIESE
PIESE DESENATE:
DESENATE:
1)
plan
de
1) plan de amplasare
amplasare n
n zon
zon (1:25.000
(1:25.000 -- 1:5.000);
1:5.000);

c.
c. Studiul
Studiul de
de fezabilitate
fezabilitate
Studiul
de
Studiul de fezabilitate
fezabilitate este
este definit
definit ca
ca fiind
fiind documentaia
documentaia tehnico-economic
tehnico-economic prin
prin care
care se
se
stabilesc
principalii
indicatori
tehnico-economici
afereni
obiectivului
de
investiii,
pe
baza
stabilesc principalii indicatori tehnico-economici afereni obiectivului de investiii, pe baza
necesitii
necesitii i
i oportunitii
oportunitii realizrii
realizrii acestuia,
acestuia, i
i care
care cuprinde
cuprinde soluiile
soluiile funcionale,
funcionale, tehnologice,
tehnologice,
constructive
i
economice
ce
urmeaz
a
fi
supuse
aprobrii.
constructive i economice ce urmeaz a fi supuse aprobrii.
Pentru
Pentru investiiile
investiiile bugetare
bugetare coninutul
coninutul cadru
cadru al
al unui
unui studiu
studiu de
de fezabilitate,
fezabilitate, in
in conformitate
conformitate cu
cu
Ordinul
597/01.09.2008
emis
de
ctre
Ministerul
Internelor
i
Reformei
Administrative,
cuprinde
Ordinul 597/01.09.2008 emis de ctre Ministerul Internelor i Reformei Administrative, cuprinde
urmtoarele:
urmtoarele:
A.
A. PIESE
PIESE SCRISE
SCRISE
I.
I. Date
Date generale:
generale:
1.
denumirea
1. denumirea obiectivului
obiectivului de
de investiii;
investiii;
2.
2. amplasamentul
amplasamentul (judeul,
(judeul, localitatea,
localitatea, strada,
strada, numrul);
numrul);
3.
3. titularul
titularul investiiei;
investiiei;
4.
beneficiarul
4. beneficiarul investiiei;
investiiei;
5.
elaboratorul
5. elaboratorul studiului.
studiului.
II.
II. Informaii
Informaii generale
generale privind
privind proiectul:
proiectul:
1.
situaia
actual
i
informaii
1. situaia actual i informaii despre
despre entitatea
entitatea responsabil
responsabil cu
cu implementarea
implementarea proiectului;
proiectului;
2.
descrierea
investiiei:
2. descrierea investiiei:
a)
a) concluziile
concluziile studiului
studiului de
de prefezabilitate
prefezabilitate sau
sau ale
ale planului
planului detaliat
detaliat de
de investiii
investiii pe
pe termen
termen lung,
lung, n
n
cazul
n
care
au
cazul n care au
fost
fost elaborate
elaborate n
n prealabil,
prealabil, privind
privind situaia
situaia actual,
actual, necesitatea
necesitatea i
i oportunitatea
oportunitatea promovrii
promovrii investiiei,
investiiei,
precum
precum
i
i scenariul
scenariul tehnico-economic
tehnico-economic selectat;
selectat;
b)
scenariile
tehnico-economice
b) scenariile tehnico-economice prin
prin care
care obiectivele
obiectivele proiectului
proiectului de
de investiii
investiii pot
pot fi
fi atinse,
atinse, n
n cazul
cazul n
n
care,
care,
anterior
anterior studiului
studiului de
de fezabilitate,
fezabilitate, nu
nu a
a fost
fost elaborat
elaborat un
un studiu
studiu de
de prefezabilitate
prefezabilitate sau
sau un
un plan
plan detaliat
detaliat
de
investiii
de investiii
pe
pe termen
termen lung,
lung, respectiv:
respectiv:
c)
scenarii
propuse
c) scenarii propuse -- minimum
minimum dou;
dou;
d)
d) scenariul
scenariul recomandat
recomandat de
de ctre
ctre elaborator;
elaborator;
e)
e) avantajele
avantajele scenariului
scenariului recomandat;
recomandat;
f)
f) descrierea
descrierea constructiv,
constructiv, funcional
funcional i
i tehnologic,
tehnologic, dup
dup caz;
caz;

3.
3. date
date tehnice
tehnice ale
ale investiiei:
investiiei:
a)
a) zona
zona i
i amplasamentul;
amplasamentul;
b)
statutul
b) statutul juridic
juridic al
al terenului
terenului care
care urmeaz
urmeaz s
s fie
fie ocupat,
ocupat, care
care include
include att
att categoriile
categoriile de
de folosin
folosin
ale
terenului,
ct
i
amplasarea
n
intravilan
i/sau
extravilan;
ale terenului, ct i amplasarea n intravilan i/sau extravilan;
c)
c) situaia
situaia ocuprilor
ocuprilor definitive
definitive de
de teren:
teren: suprafaa
suprafaa total,
total, reprezentnd
reprezentnd terenuri
terenuri din
din
intravilan/extravilan;
situaia
ocuprii
definitive
de
teren
privete,
n
principal,
identificarea
intravilan/extravilan; situaia ocuprii definitive de teren privete, n principal, identificarea
proprietarilor,
proprietarilor, precum
precum i
i a
a suprafeelor
suprafeelor de
de terenuri
terenuri aparinnd
aparinnd acestora,
acestora, afectate
afectate de
de investiie;
investiie;
d)
studii
de
teren:
d) studii de teren:
i.
i. studii
studii topografice
topografice cuprinznd
cuprinznd planuri
planuri topografice
topografice cu
cu amplasamentele
amplasamentele reperelor,
reperelor, liste
liste cu
cu repere
repere
n
n sistem
sistem de
de referin
referin naional;
naional;
ii.
ii. studiu
studiu geotehnic
geotehnic cuprinznd
cuprinznd planuri
planuri cu
cu amplasamentul
amplasamentul forajelor,
forajelor, fie
fie complexe
complexe cu
cu rezultatele
rezultatele
determinrilor
determinrilor de
de laborator,
laborator, analiza
analiza apei
apei subterane,
subterane, raportul
raportul geotehnic
geotehnic cu
cu recomandrile
recomandrile pentru
pentru
fundare
i
consolidri;
fundare i consolidri;
iii.
iii. alte
alte studii
studii de
de specialitate
specialitate necesare,
necesare, dup
dup caz;
caz;
e)
caracteristicile
principale
ale
construciilor
e) caracteristicile principale ale construciilor din
din cadrul
cadrul obiectivului
obiectivului de
de investiii,
investiii, specifice
specifice
domeniului
de
activitate,
i
variantele
constructive
de
realizare
a
investiiei,
cu
recomandarea
domeniului de activitate, i variantele constructive de realizare a investiiei, cu recomandarea
variantei
variantei optime
optime pentru
pentru aprobare;
aprobare;
f)
situaia
existent
a
utilitilor
f) situaia existent a utilitilor i
i analiza
analiza de
de consum:
consum:
g)
necesarul
de
utiliti
pentru
varianta
propus
g) necesarul de utiliti pentru varianta propus pentru
pentru promovare;
promovare;
h)
h) soluii
soluii tehnice
tehnice de
de asigurare
asigurare cu
cu utiliti;
utiliti;
i)
i) concluziile
concluziile evalurii
evalurii impactului
impactului asupra
asupra mediului;
mediului;
4.
durata
de
realizare
i
etapele
principale;
4. durata de realizare i etapele principale; graficul
graficul de
de realizare
realizare a
a investiiei.
investiiei.
III.
III. Costurile
Costurile estimative
estimative ale
ale investiiei:
investiiei:
1.
valoarea
total,
cu
detalierea
1. valoarea total, cu detalierea pe
pe structura
structura devizului
devizului general;
general;
2.
ealonarea
costurilor
coroborate
cu
graficul
de
realizare
2. ealonarea costurilor coroborate cu graficul de realizare a
a investiiei.
investiiei.

IV.
IV. Analiza
Analiza cost-beneficiu:
cost-beneficiu:
1.
1. Identificarea
Identificarea investiiei
investiiei i
i definirea
definirea obiectivelor,
obiectivelor, inclusiv
inclusiv specificarea
specificarea perioadei
perioadei de
de referin.
referin.
Odat
ce
a
fost
identificat
nevoia
unei
investiii
sau
o
problem
care
necesit
rezolvare
Odat ce a fost identificat nevoia unei investiii sau o problem care necesit rezolvare prin
prin realizarea
realizarea
unei
investiii,
obiectivele
generale
i
specifice
ale
acesteia
se
definesc
astfel
nct
s
existe
unei investiii, obiectivele generale i specifice ale acesteia se definesc astfel nct s existe coeren
coeren
cu
obiectivele
politicilor
de
investiii
naionale,
sectoriale,
regionale
i/sau
locale
relevante,
cu obiectivele politicilor de investiii naionale, sectoriale, regionale i/sau locale relevante, inclusiv
inclusiv
msura
n
care
obiectivele
specifice
ale
investiiei
propuse
contribuie
la
atingerea
rezultatelor
msura n care obiectivele specifice ale investiiei propuse contribuie la atingerea rezultatelor acestor
acestor
politici.
politici.
Perioada
Perioada de
de referin
referin se
se refer
refer la
la numrul
numrul maxim
maxim de
de ani
ani pentru
pentru care
care se
se realizeaz
realizeaz previziuni
previziuni n
n cadrul
cadrul
analizei
analizei cost-beneficiu.
cost-beneficiu.
Previziunile
Previziunile se
se realizeaz
realizeaz pentru
pentru o
o perioad
perioad apropiat
apropiat de
de viaa
viaa economic
economic a
a investiiei,
investiiei, dar
dar suficient
suficient de
de
ndelungat
pentru
a
permite
manifestarea
impactului
pe
termen
mediu
i
lung
al
acesteia.
ndelungat pentru a permite manifestarea impactului pe termen mediu i lung al acesteia.
2.
2. Analiza
Analiza opiunilor.
opiunilor.
Analiza
opiunilor
Analiza opiunilor se
se realizeaz
realizeaz parcurgnd
parcurgnd urmtoarele
urmtoarele etape:
etape:
i.
stabilirea
unei
liste
lungi
de
alternative
care
fac
posibil
i. stabilirea unei liste lungi de alternative care fac posibil atingerea
atingerea obiectivelor
obiectivelor specifice;
specifice;
ii.
analizarea
listei
lungi
n
funcie
de
o
serie
de
criterii
calitative,
care
se
stabilesc
ii. analizarea listei lungi n funcie de o serie de criterii calitative, care se stabilesc pe
pe baza
baza orientrilor
orientrilor
politicilor
politicilor de
de investiii
investiii i/sau
i/sau a
a consideraiilor
consideraiilor tehnice,
tehnice, i
i stabilirea
stabilirea unei
unei liste
liste scurte
scurte de
de alternative
alternative
potrivite
potrivite i
i fezabile;
fezabile;
iii.
ierarhizarea
iii. ierarhizarea alternativelor
alternativelor din
din lista
lista scurt,
scurt, utiliznd
utiliznd analiza
analiza economic
economic sau
sau metodologia
metodologia celui
celui mai
mai
sczut
cost.
sczut cost.
iv.
iv. analizarea
analizarea faptului
faptului dac
dac alternativele
alternativele difer
difer ntre
ntre ele
ele n
n ceea
ceea ce
ce privete
privete impactul
impactul extern
extern posibil
posibil
asupra
societii
(de
exemplu,
perturbarea
traficului
la
reabilitarea
drumurilor);
asupra societii (de exemplu, perturbarea traficului la reabilitarea drumurilor);
v.
v. dac
dac sunt
sunt identificate
identificate diferene
diferene ale
ale impactului
impactului extern
extern al
al alternativelor,
alternativelor, se
se ajusteaz
ajusteaz metodologia
metodologia
celui
mai
sczut
cost
pentru
a
ncorpora
externalitile
identificate.
Pentru
a
stabili
o
ierarhie
celui mai sczut cost pentru a ncorpora externalitile identificate. Pentru a stabili o ierarhie final
final a
a
alternativelor,
impactul
extern
identificat
trebuie
monetizat.
alternativelor, impactul extern identificat trebuie monetizat.
Analiza
Analiza opiunilor
opiunilor astfel
astfel realizat
realizat asigur
asigur atingerea
atingerea obiectivelor
obiectivelor stabilite
stabilite la
la un
un cost
cost total
total minim
minim pentru
pentru
societate.
societate.

3.
Analiza financiar
3. Analiza
financiar
Obiectivul
Obiectivul analizei
analizei financiare
financiare este
este de
de a
a calcula
calcula performana
performana i
i sustenabilitatea
sustenabilitatea financiar
financiar a
a
investiiei
propuse
pe
parcursul
perioadei
de
referin,
cu
scopul
de
a
stabili
cea
mai
potrivit
investiiei propuse pe parcursul perioadei de referin, cu scopul de a stabili cea mai potrivit
structur
structur de
de finanare
finanare a
a acesteia.
acesteia.
Analiza
financiar
trebuie
Analiza financiar trebuie s
s parcurg
parcurg urmtoarele
urmtoarele etape:
etape:
1.
estimarea
veniturilor
i
costurilor
investiiei,
1. estimarea veniturilor i costurilor investiiei, precum
precum i
i a
a implicaiilor
implicaiilor acestora
acestora din
din punctul
punctul de
de
vedere
al
fluxului
vedere al fluxului
de
de numerar;
numerar;
2.
definirea
2. definirea structurii
structurii de
de finanare
finanare a
a investiiei
investiiei i
i profitabilitatea
profitabilitatea sa
sa financiar;
financiar;
3.
verificarea
capacitii
fluxului
de
numerar
proiectat
pentru
3. verificarea capacitii fluxului de numerar proiectat pentru a
a se
se asigura
asigura funcionarea
funcionarea
adecvat
adecvat a
a investiiei
investiiei i
i
ndeplinirea
ndeplinirea obligaiilor.
obligaiilor.
Determinarea
performanei
Determinarea performanei i
i sustenabilitii
sustenabilitii financiare
financiare se
se realizeaz
realizeaz prin
prin calcularea
calcularea indicatorilor
indicatorilor
de
performan
financiar,
dup
cum
urmeaz:
de performan financiar, dup cum urmeaz:
1.
1. valoarea
valoarea financiar
financiar actual
actual net;
net;
2.
rata
intern
de
rentabilitate
2. rata intern de rentabilitate financiar;
financiar;
3.
raportul
cost/beneficiu;
3. raportul cost/beneficiu;
4.
4. fluxul
fluxul de
de numerar
numerar cumulat.
cumulat.
4.
Analiza
economic
4. Analiza economic
Obiectivul
Obiectivul analizei
analizei economice
economice este
este de
de a
a demonstra
demonstra c
c investiia
investiia are
are o
o contribuie
contribuie pozitiv
pozitiv net
net
pentru
pentru societate
societate i,
i, n
n consecin,
consecin, aceasta
aceasta merit
merit s
s fie
fie finanat
finanat din
din fonduri
fonduri publice.
publice. Pentru
Pentru
alternativa
alternativa selectat,
selectat, beneficiile
beneficiile investiiei
investiiei trebuie
trebuie s
s depeasc
depeasc costurile
costurile acesteia
acesteia i,
i, mai
mai specific,
specific,
valoarea
actualizat
a
beneficiilor
sale
economice
trebuie
s
depeasc
valoarea
actualizat
valoarea actualizat a beneficiilor sale economice trebuie s depeasc valoarea actualizat a
a
costurilor
economice.
Punctul
de
start
n
analiza
economic
este
fluxul
de
numerar
calculat
pentru
costurilor economice. Punctul de start n analiza economic este fluxul de numerar calculat pentru
analiza
analiza financiar,
financiar, la
la care
care sunt
sunt introduse
introduse dou
dou tipuri
tipuri de
de corecii:
corecii:
a)
corecia
fiscal
i
corecia
economic
a
preurilor;
a) corecia fiscal i corecia economic a preurilor; i
i
b)
monetizarea
externalitilor.
b) monetizarea externalitilor.
Aceste
Aceste corecii
corecii se
se reflect
reflect n
n fluxurile
fluxurile economice
economice de
de numerar.
numerar.
Fluxul
costurilor
i
beneficiilor
economice
va
Fluxul costurilor i beneficiilor economice va fi
fi actualizat
actualizat i
i se
se vor
vor determina
determina indicatorii
indicatorii de
de
performan
performan economic
economic pentru
pentru investiie:
investiie:
a.
a. valoarea
valoarea economic
economic actual
actual net;
net;
b.
b. rata
rata intern
intern de
de rentabilitate
rentabilitate economic;
economic;
c.
raportul
cost/beneficiu.
c. raportul cost/beneficiu.

5.
5. Analiza
Analiza de
de senzitivitate
senzitivitate
Analiza
de
Analiza de senzitivitate
senzitivitate are
are ca
ca obiectiv
obiectiv identificarea
identificarea variabilelor
variabilelor critice
critice i
i impactul
impactul potenial
potenial asupra
asupra
modificrii
indicatorilor
de
performan
financiar
i
economic.
modificrii indicatorilor de performan financiar i economic.
Indicatorii
Indicatorii de
de performan
performan financiar
financiar i
i economic
economic relevani
relevani sunt
sunt rata
rata intern
intern de
de rentabilitate
rentabilitate
financiar
a
investiiei
i
valoarea
financiar
actual
net.
n
cazul
investiiilor
publice
financiar a investiiei i valoarea financiar actual net. n cazul investiiilor publice majore,
majore,
analizele
trebuie
s
aib
n
vedere
i
rata
intern
a
rentabilitii
economice
i
valoarea
economic
analizele trebuie s aib n vedere i rata intern a rentabilitii economice i valoarea economic
actual
actual net.
net.
Pentru
Pentru realizarea
realizarea analizei
analizei de
de senzitivitate
senzitivitate se
se parcurg
parcurg paii
paii urmtori:
urmtori:
a)
a) identificarea
identificarea variabilelor
variabilelor care
care sunt
sunt considerate
considerate critice
critice pentru
pentru durabilitatea
durabilitatea beneficiilor
beneficiilor
proiectului.
Acest
lucru
se
realizeaz
prin
modificarea
procentual
a
unui
set
de
variabile
proiectului. Acest lucru se realizeaz prin modificarea procentual a unui set de variabile ale
ale
investiiei
i
apoi
prin
calcularea
valorii
indicatorilor
de
performan
financiar
i
economic;
investiiei i apoi prin calcularea valorii indicatorilor de performan financiar i economic;
b)
b) calculul
calculul "valorilor
"valorilor de
de comutare"
comutare" pentru
pentru variabilele
variabilele critice
critice identificate.
identificate.
6.
6. Analiza
Analiza de
de risc
risc
Analiza
de
risc
Analiza de risc vizeaz
vizeaz estimarea
estimarea distribuiei
distribuiei de
de probabilitate
probabilitate
performan
financiar
i
economic.
Rezultatele
analizei
performan financiar i economic. Rezultatele analizei de
de risc
risc se
se
deviaie
deviaie standard
standard a
a acestor
acestor indicatori.
indicatori.

a
a modificrilor
modificrilor indicatorilor
indicatorilor de
de
pot
exprima
ca
medie
estimat
pot exprima ca medie estimat i
i

V.
V. Sursele
Sursele de
de finanare
finanare a
a investiiei
investiiei
Sursele
de
finanare
a
investiiilor
Sursele de finanare a investiiilor se
se constituie
constituie n
n conformitate
conformitate cu
cu legislaia
legislaia n
n vigoare
vigoare i
i constau
constau din
din
fonduri
proprii,
credite
bancare,
fonduri
de
la
bugetul
de
stat/bugetul
local,
credite
externe
garantate
fonduri proprii, credite bancare, fonduri de la bugetul de stat/bugetul local, credite externe garantate
sau
sau contractate
contractate de
de stat,
stat, fonduri
fonduri externe
externe nerambursabile
nerambursabile i
i alte
alte surse
surse legal
legal constituite.
constituite.
VI.
VI. Estimri
Estimri privind
privind fora
fora de
de munc
munc ocupat
ocupat prin
prin realizarea
realizarea investiiei:
investiiei:
1.
numr
de
locuri
de
munc
create
n
faza
de
execuie;
1. numr de locuri de munc create n faza de execuie;
2.
2. numr
numr de
de locuri
locuri de
de munc
munc create
create n
n faza
faza de
de operare.
operare.

VII.
VII. Principalii
Principalii indicatori
indicatori tehnico-economici
tehnico-economici ai
ai investiiei:
investiiei:
valoarea
total
(INV),
inclusiv
TVA
(mii
lei)
(n
valoarea total (INV), inclusiv TVA (mii lei) (n preuri
preuri luna,
luna, anul,
anul, 1=
1= .......
....... lei),
lei),
1.
din
care:
construcii-montaj
(C+M);
1. din care: construcii-montaj (C+M);
2.
2. ealonarea
ealonarea investiiei
investiiei (INV/C+M):
(INV/C+M):
1.
anul
I;
1. anul I;
2.
2. anul
anul II;
II;
3.
3. ...............;
...............;
3.
3. durata
durata de
de realizare
realizare (luni);
(luni);
4.
4. capaciti
capaciti (n
(n uniti
uniti fizice
fizice i
i valorice);
valorice);
5.
ali
indicatori
specifici
domeniului
5. ali indicatori specifici domeniului de
de activitate
activitate n
n care
care este
este realizat
realizat investiia,
investiia, dup
dup caz.
caz.
VIII.
VIII. Avize
Avize i
i acorduri
acorduri de
de principiu:
principiu:
Avizul
beneficiarului
de
investiie
Avizul beneficiarului de investiie privind
privind necesitatea
necesitatea i
i oportunitatea
oportunitatea investiiei;
investiiei;
1.
certificatul
de
urbanism;
1. certificatul de urbanism;
2.
2. avize
avize de
de principiu
principiu privind
privind asigurarea
asigurarea utilitilor
utilitilor (energie
(energie termic
termic i
i electric,
electric, gaz
gaz metan,
metan, ap-canal,
ap-canal,
telecomunicaii
etc.);
telecomunicaii etc.);
3.
3. declaraia
declaraia autoritii
autoritii pentru
pentru protecia
protecia mediului;
mediului;
4.
4. alte
alte avize
avize i
i acorduri
acorduri de
de principiu
principiu specifice.
specifice.
B.
B. PIESE
PIESE DESENATE:
DESENATE:
1.
plan
de
1. plan de amplasare
amplasare n
n zon
zon (1:25.000
(1:25.000 -- 1:5.000);
1:5.000);
2.
plan
general
(1:
2.000
1:500
sau,
dup
2. plan general (1: 2.000 - 1:500 sau, dup caz,
caz, la
la alte
alte scri
scri grafice,
grafice, n
n funcie
funcie de
de necesitile
necesitile de
de
redactare);
redactare);
3.
3. planuri
planuri i
i seciuni
seciuni generale
generale de
de arhitectur,
arhitectur, rezisten,
rezisten, instalaii,
instalaii, inclusiv
inclusiv planuri
planuri de
de coordonare
coordonare a
a
tuturor
specialitilor
ce
concur
la
realizarea
proiectului;
tuturor
specialitilor
ce concur la realizarea proiectului;
d.
Planul
de
afaceri
d.
Planul
de
afaceri profile longitudinale, profile transversale, dup caz.
4.
planuri
speciale,
4. planuri
speciale,
longitudinale,
transversale,
dup caz.i perspectivele de dezvoltare a
Planul
de afaceri
este profile
un document
care faceprofile
cunoscute
resursele existente

Planul de afaceri este un document care face cunoscute resursele existente i perspectivele de dezvoltare a
unei
unei afaceri.
afaceri. Un
Un plan
plan de
de afaceri
afaceri precizeaz
precizeaz inteniile
inteniile iniiatorilor
iniiatorilor afacerii,
afacerii, cile
cile i
i metodele
metodele prin
prin care
care se
se dorete
dorete
ca
acestea
s
fie
realizate
i
calculeaz
rezultatele
anticipate
pentru
o
perioad
de
timp.
Un
plan
de
afaceri
ca acestea s fie realizate i calculeaz rezultatele anticipate pentru o perioad de timp. Un plan de afaceri
bun
bun este
este o
o hart
hart care
care indic
indic o
o cale
cale printr-o
printr-o pia
pia competitiv,
competitiv, plin
plin de
de evoluii
evoluii i
i schimbri,
schimbri, unele
unele previzibile
previzibile
altele
nu.
altele nu.
Toate
Toate activitile
activitile i
i documentaiile
documentaiile ntocmite
ntocmite n
n etapa
etapa de
de pregtire
pregtire a
a investiiei
investiiei au
au ca
ca scop
scop formularea
formularea unei
unei
teme
de
proiectare
clare,
concise
i
explicite
care
s
transleze
cerinele
proprietarului/beneficiarului,
teme de proiectare clare, concise i explicite care s transleze cerinele proprietarului/beneficiarului,
ateptrile,
ateptrile, posibilitile
posibilitile i
i limitele
limitele acestuia
acestuia ntr-un
ntr-un caiet
caiet de
de sarcini
sarcini care
care s
s descrie
descrie cerinele,
cerinele, funciile,
funciile,
performanele,
performanele, condiionrile
condiionrile tehnice
tehnice i
i economice
economice pe
pe care
care trebuie
trebuie s
s le
le ndeplineasc
ndeplineasc viitoarele
viitoarele lucrri
lucrri de
de
construcie (investiie n construcie) i participani la realizarea acesteia .