Subiecte Evaluare Imobiliara

Cap.8 Evaluarea prin metoda comparatiei directe

Generalitati-Relatia cu principiile evaluarii, aplicabilitatea si limitele
metodei, surse de informatii (8.1.-8.2.-8.3.)
Metoda comparaiei directe utilizeaz procesul de lucru n care estimarea valorii de pia se face
prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti similare i comparnd apoi aceste proprieti cu cea
n evaluare. Estimarea chiriei pe pia, a costurilor, uzura i ali parametrii ai valorii, pot fi obinui
prin alte metode de evaluare, folosind tehnici comparative. De multe ori, aceste elemente sunt
analizate n metoda comparaiei directe pentru a determina coreciile ce trebuie fcute la preurile
de vnzare a proprietilor comparabile. Premiza major a metodei comparaiei directe este aceea
c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este n relaie direct cu preurile unor proprieti
competitive i comparabile.Analiza comparativ se axeaz pe asemnrile i diferenele ntre
proprieti i tranzacii, care influeneaz valoarea.
Relaia cu principiile evalurii: Oferta i cererea pieei sunt constituite de vnztori i
cumprtori, iar dac cererea pentru o proprietate este mare, preurile tind s creasc. Deplasrile
n oferta unor proprieti mbuntite, sunt deseori n urma deplasrilor n cerere. Analiza pieelor
imobiliare, la un anumit moment dat, poate fi concentrat pe cerere, dar trebuie avut n vedere i
oferta.
Principiul substituiei aplicat la metoda comparaiei directe, arat c valoarea unei proprieti
tinde s fie dat de preul ce ar fi pltit pentru a achiziiona o proprietate cu utilitate i atractivitate
similare, ntr-un interval de timp rezonabil. Acest principiu spune c metoda comparaiei directe
este mai puin adecvat dac nu exist pe pia proprieti de substituie.
Forele cererii i a forei de pe pia tind spre echilibru, dar echilibrul absolut nu se atinge
niciodat, ci acesta se schimb continuu.
Se analizeaz mprejurimile proprietii de evaluat pentru a identifica toate influenele externe
semnificative i care se reflect n coreciile pe care le face proprietilor competitive pentru
comparabilitate. Dou proprieti imobiliare cu caracteristici fizice identice pot avea valori de pia
mult diferite dac una din proprieti are mprejurimi mai puin atractive. Aplicabilitatea i
limitele metodei
Metoda comparaiei directe este aplicabil la toate tipurile de proprieti imobiliare cnd exist
suficiente tranzacii recente, cu date sigure care s indice caracteristicile valorii sau tendinele de
pe pia. Dac n schimb numrul de tranzacii este insuficient, aplicabilitatea metodei este
limitat. De exemplu, metoda comparaiei directe se aplic rareori la proprieti cu destinaie
special, pentru c pe pia (chiar dac e ntins geografic) se vnd puine asemenea proprieti.
Schimbarea rapid a condiiilor economice i a legislaiei, pot limita aplicabilitatea metodei
comparaiei directe. De exemplu, schimbarea legii impozitului pe profit, a reglementrilor de
urbanism, existena i costul finanrii, restriciile de construire i de dezvoltare a infrastructurii pot
avea ca rezultat, un numr mic de vnzri comparabile recente, fapt ce reflect impactul unor
asemenea schimbri pe un anumit interval de timp. Este absolut necesar a se identificica i a se
analiza punctele tari i punctele slabe ale proprietii, din datele prelucrate i din analizele
comparative efectuate.
Datele necesare i sursele de informaii
Pentru a aplica metoda comparaiei directe, se culeg date despre tranzacii, contracte, oferte,
refuzuri, opiuni i liste de proprieti imobiliare, considerate competitive i comparabile cu
proprietatea evaluat.La nceput, se cerceteaz cu atenie preurile, drepturile de proprietate
transmise, condiiile de finanare, motivaia vnztorilor i cumprtorilor i data efecturii

tranzaciilor. Apoi se analizeaz n detaliu fiecare amplasament, starea fizic i funcional i

caracteristicile economice.
Sursele primare de informaii sunt cele legate de publicitatea imobiliar, publicaiile periodice cu
subiect imobiliar i discuiile cu prile n tranzacie, angajaii lor, avocai, consilieri, ageni de
intermediere, administratori imobiliari, proprietari i promotori. Limitele geografice ale zonei
cercetate depind de natura i tipul proprietii evaluate i trebuie s cuprind suficiente proprieti
comparabile tranzacionate ntr-un trecut nu prea ndeprtat. Proprietile imobiliare au pia local,
regional, naional sau internaional.

Procedura in aplicarea metodei criterii si elemente de comparatie (8.4.1.8.4.2.)

Etapele procedurii de baz n aplicarea metodei comparaiei directe sunt:
-Cercetarea pieei pentru a obine informaii despre tranzacii de proprieti imobiliare ce sunt
similare cu proprietatea evaluat n ceea ce privete tipul de proprietate, data vnzrii,
dimensiunile, localizarea i zonarea;
-Verificarea informaiilor prin confirmarea c datele obinute sunt reale i corecte i c tranzaciile
au fost obiective;
-Alegerea unor criterii de comparaie relevante i elaborarea unei analize comparative pe fiecare
criteriu;
-Compararea proprietilor comparabile cu proprietatea evaluat
utiliznd elementele de
omparaie i ajustarea adecvat a preului de vnzare a fiecrei proprieti comparabile sau dac
nu e posibil compararea se trece la scoaterea din categoria comparabile.
-Analiza rezultatelor evalurii i stabilirea la o valoare sau la o marj de valori.
Criterii de comparaie
Fiecare pre de vnzare ar trebui exprimat funcie de nite criterii de comparaie adecvate, adic
nite componente ale proprietii imobiliare definite n scopul comparaiei. Alegerea lor depinde de
scopul evalurii i de natura proprietii. Astfel, apartamentele sunt deseori analizate pe baza
preului pe camer, dar i pe baza preului pe mp construit.
Proprietile industriale i depozitele se analizeaz pe baza preului pe mp sau m cub. Hotelurile de
regul sunt analizate n pre pe camer; restaurantele, teatrele, bisericile, slile polivalente n
pre/loc; terenurile de golf n pre/hectar i gaur;etc.
Aplicarea mai multor criterii de comparaie pot duce la rezultate diferite i evaluatorul trebuie s
analizeze i s explice diferenele. Acest lucru l va ajuta s aleag cele mai adecvate criterii de
comparaie pentru situaia dat.
Elemente de comparaie
Elementele de comparaie sunt caracteristici ale proprietilor i tranzaciilor imobiliare
care au consecin variaii ale preurilor pltite pe piaa imobiliar. Evaluatorul ia n
considerare i compar toate diferenele rezonabile ntre proprietile comparabile, diferene care le
influeneaz valoarea.
-n metoda comparaiei directe sunt nou elemente de comparaie de baz: drepturile de
proprietate transmise, condiiile de finanare- condiiile de vnzare, condiiile pieei , caracteristicile
fizice, localizarea, caracteristicile economice, utilizarea, componente non-imobiliare ale valorii.
a. Drepturi de proprietate transmise: O tranzacie este ntotdeauna axat pe dreptul de
proprietate transmis. Cnd este vorba de vnzarea unei proprieti nchiriate, se fac coreciile care
s reflecte diferena ntre proprietile nchiriate cu chiria pieei i cele nchiriate cu o chirie sub sau
peste chiria pieei, iar durata rmas a nchirierii afecteaz aceste corecii.
b. Condiiile de finanare: Preul tranzaciei pentru o proprietate imobiliar poate fi diferit de cel
al unei proprieti identice din cauza aranjamentelor financiare diferite.n cazurile cnd

cumprtorul obine din partea vnztorului o finanare sub preurile pieei el va plti probabil un
pre mai mare pentru proprietatea achiziionat.
Cumprtorii de proprieti imobiliare se oblig n mod contient la:- suma investit n active;- plata
periodic a creditului plus dobnzile.
c. Condiiile de vnzare: Ajustrile pentru condiiile de vnzare de regul reflect motivaia
cumprtorului i a vnztorului i n multe cazuri condiiile de vnzare influeneaz semnificativ
preul de vnzare. De exemplu, o vnzare poate fi sub preul pieei dac vnztorul are nevoie
imediat de bani sau un cumprtor va oferi un pre mai mare pentru o proprietate ce a aparinut
cndva familiei sale.
d. Condiiile pieei: Tranzaciile comparabile ce au avut loc n alte condiii ale pieei dect cea
evaluat la data evalurii, necesit ajustri pentru toate diferenele ce influeneaz valoarea. O
ajustare normal pentru condiiile pieei se refer la diferena ntre momentele tranzaciilor. Cauzele
pot fi: inflaia i percepia investitorilor privind schimbarea condiiilor pieei. Schimbrile n condiiile
pieei pot fi i modificarea legilor privind taxele i impozitele, procesul de obinere a autorizaiilor de
construcie i fluctuaiile cererii i ofertei.
e. Localizarea: Ajustrile pe motivul localizrii se fac atunci cnd caracteristicile de amplasare ale
proprietilor comparabile difer fa de cele ale proprietii evaluate. Diferenele prea mari impun
eliminarea din rndul proprietilor comparabile.
Ajustrile se exprim de regul procentual i reflect creterea sau descreterea n valoare a unei
proprieti, datorate amplasrii ntr-o zon.
f. Caracteristicile fizice: Fiecare diferen ntre caracteristicile fizice ale proprietilor comparabile
i proprietatea evaluat, necesit analiz comparativ i ajustare. Diferenele fizice nseamn
diferene n: dimensiunile cldirii, calitatea construciei, echiparea cu utiliti, stilul arhitectural,
materiale de construcie, vrsta, condiia, utilitatea funcional, dimensiunile terenului,etc.
g. Caracteristicile economice: includ toate atributele unei proprieti imobiliare care afecteaz
profitul net. Acest element de comparaie este de regul aplicat proprietilor productoare de
profit. Caracteristicile sunt: cheltuielile de exploatare, calitatea managementului, structura
chiriailor, nivelul chiriilor, condiiile de nchiriere, data expirrii contractului de nchiriere,etc.
h. Utilizarea: Se evideniaz orice diferen ntre utilizarea existent sau cea mai bun utilizare a
unei proprieti imobiliare comparabile i utilizarea proprietii evaluate. n evaluarea unui teren
liber, zonarea este unul din factorii cei mai importani n determinarea celei mai bune utilizri.
i. Componente non-imobiliare ale valorii:Componentele non-imobiliare ale valorii cuprind
elemente de definire a personalitii cldirii, afacerea ce are loc n cldire i alte elemente care nu
constituie pri ale proprietii imobiliare, dar fac parte din pre. Aceste componente trebuie
analizate separat de imobil.

Tipuri de identificare si cuantificare a corectiilor (8.4.3.)

Tehnicile de identificare i cuantificare a coreciilor se clasific n dou categorii:
A) cantitative:
analiza pe perechi de date;
analiza statistic;
analiza grafic;
analiza evoluiei;
analiza costurilor;
analiz a datelor secundare.
B) calitative:
analiza comparaiilor relative;
analiza clasamentului;

 interviuri personale.
. Fiecare din elementele de comparaie importante trebuie s fie ncercat prin una sau mai multe
din tehnicile menionate mai sus, pentru a stabili dac este sau nu necesar o corecie.
A.- Tehnicile cantitative
Analiza pe perechi de date este un proces n care dou sau mai multe tranzacii sunt comparate
pentru a obine o indicaie privind mrimea coreciei ce se refer la o singur caracteristic.
Analiza statistic a datelor de pe pia include analiza prin regresie i inferen. Analiza grafic
este o variant a analizei statistice n care evaluatorul ajunge la o concluzie prin interpretarea unui
grafic. Analiza evoluiilor este aplicabil cnd exist un volum mare de informaii de pe pia i
este n special util cnd sunt puine date de tranzacii comparabile, dar sunt multe date referitoare
la proprietile cu mai puine caracteristici similare. Analiza costurilor utilizeaz costurile
estimate de autoriti pentru taxe de construcie sau impozit pe proprieti ca baz pentru corecii.
Analiza datelor secundare este o metod de determinare a coreciilor bazat pe date ce nu se
refer direct la proprietile comparabile, ci descriu piaa imobiliar n general.
B. - Tehnicile calitative Analiza comparaiilor relative este studiul relaiilor indicate de datele
pieei fr a recurge la cuantificare. Muli evaluatori utilizeaz aceast tehnic pentru c ea reflect
natura imperfect a pieelor imobiliare. Analiza clasamentului este o variant a analizei
comparaiilor relative prin care tranzaciile comparabile sunt incluse ntr-un clasament n ordine
ascendent sau descendent a atractivitii. Interviuri personale evideniaz opiniile unor indivizi
cunosctori n materie i participani pe piaa imobiliar.

Tipuri de corectii si ordinea de aplicare a acestora (8.5.-8.6.)

Tipuri de corectii:
Coreciile obinute prin tehnici cantitative se aplic tranzaciilor comparabile, fie ca procentaj, fie ca
valoare absolut.Evaluatorul folosete calcule logice pentru a face o corecie, dar matematica nu
trebuie s nlocuiasc judecata evaluatorului. Utilizarea calculatorului i a programelor
mbuntesc viteza i precizia calculelor, dar estimarea valorii de pia nu e determinat numai de
nite calcule precise. Evaluarea are i un aspect creativ n care evaluatorii i folosesc puterea de
judecat n analiza i interpretarea datelor cantitative.
Corecia procentual este utilizat pentru a reflecta modificrile n condiiile pieei i diferenele
de localizare.
Corecia absolut se calculeaz n uniti monetare ce se adun sau se scade la preul
tranzaciilor comparabile.
Ordinea coreciilor i alegerea valorii:
Ordinea n care se aplic coreciile la tranzaciile comparabile este determinat de datele de pe
pia i analiza pe care o face evaluatorul evaluatorul. Coreciile procentuale care se aplic
preurilor unor tranzacii comparabile, reflect superioritatea sau inferioritatea proprietii
comparabile, avnd n vedere elementele de comparaie. Instrumentul de lucru pentru efectuarea
coreciilor este grila de pia care reprezint un tablou ce are pe linii elementele de comparaie,
pe prima coloan proprietatea evaluat iar pe celelalte coloane, proprietile comparabile.