CURS 4 DREPT CIVIL

LIMITELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Limitele juridice:
-

In functie de izvorul formal al instituirii lor, limtele juridice se impart

in:
a) Limite legale ale exercitiului dreptului de proprietate
Au ca obiect diminuarea atributelor dr de proprietate, mai cu
seama atributul folosintei si cel al dispozitiei materiale sau
juridice.
In
temeiul
Constituiei
si
al
jurisprudentei
constitutionale, limtele legale trebuie stabilite prin lege
organica si in aplicarea lor trebuie respectat principiul
proportionalitatii protejarea interesului public sau privat si
interventia asupra dreptului. Limitele legale sunt dispuse prin
Codul Civil sau prin diferite legi speciale.
Clasificare in functie de natura interesului protejat prin instituirea
acestor limite:
A. Stabilite in inters public:

Stabilite in considerarea importantei unor bunuri imobile

terenuri si constructii

Reguli generale comune terenurilor si constructiilor:

In legatura cu forma actelor juridice, exista principiul

consensualismului, in sa in materia circulatiei juridice a imobilelor,
Codul
Civil
reglementeaza
o
exceptie
de
la
princ
consensualismului, in sensul incheierii actelor juridice de dispozitie
cu privire la terenuri in forma autentica; art 1244 coroborat cu art
888 C.Civ; limitarile privind forma autentica a actelor juridice
vizeaza atributul dispozitiei juridice cu privire la imobile, deoarece
titularul dr de proprietate un poate sa instraineze bunul imobil asa
cum si-ar dori el, ci trebuie sa respecte forma autentica ad
solemnitatem, ad validitatem. Transmiterea dr de proprietate
asupra imobilelor, precum si contituirea unui dezmembramant in
legatura cu aceste imobile presupune ndeplinirea a doua conditii
imperative si cumulative: incheierea actelor de dispozitie in
forma autentica notariala si inscrierea operatiunii juridice
respective in Cartea Funciara a imobilelor; in aceasta materia
trebuie avute in vedere urmtoarele aspecto importante de drept
tranzitoriu: efectul translativ de proprietate, respectiv efectul
constitutiv al unui dezmembramant asupra imobilelor urmeaza sa
se produca numai din momentul incheierii lucrarilor de cadastru
pentru majoritatea unitatilor administrativ-teritoriale. Pana la acel
moment, inscrierea in cartea funciara are efecto de opozabilitate

fata de terti in conformitate cu Legea Cartilor Funciare nr. 7 din

1996 sin cu respectarea formei autentice a actelor juridice de
dispozitie respective.

Regimul juridic special al terenurilor:

Art. 44 alin. 2 teza a 2 din Constitutie: legea 213 din 2005 privind
dobandirea de catre cetatenii straini si apatrizii a dreptului de
proprietate privata asupra; prevederea constitutionala mentionata
stabilrste ca numai prin mostenire legala, cetatenii straini si apatrizii
pot dobandi terenuri inpropr privata; se exclude ipoteza unui
testament, iar explicatia acestei restrangeri se afla in ideea de a
consolida relatiile dintre dispora romaneasca si tara, precum si in
ideea necesitatii mentinerii terenurilor agricole.
Regimul special al constructiilor:
Dispozitiile cu carcter special in legatura cu constructiile sunt
prevazute in doua acte normative: Legea nr 50 din 1991 privind
autorizarea executarii constructiilor si Legea 350 din 2001 privind
amenajarea teritoriului si urbanismul. Din coroborarea dispozitiilor
acestor acte normative resulta ca pt desfiintarea, demolarea, sau
executarea constructiilor este necesara obtinerea a doua acte
administrative emise de autoritatile locale competente: certificatul de
urbanism si autorizatia de construir sau de desfiintare a
constructiilor. Prin instituirea acestor limite in privinta constructiilor
este limitat atributul dispozitiei materiale in legatura cu dreptul de
proprietate asupra constructiilor
-

Stabilite in considerarea caracterului special al unor bunuri

O serie de acte normatie prevad un regim special privind circulatia
jurdica a unor bunuri, cum ar fi:
Legea nr 31 din 1996 privind monopolul de stat
Legea 103 din 1992 privind cultele religioase
Legea 295 din 2004 privind regimul armelor si munitiilor
Stabilite pentru protejarea unor bunuri cu valoare istorica, culturala
sau arhitecturala
Legea nr. 50 din 1991 prevede ca pentru a construi in zonele de
inters arhitectural sau istoric este nevoie, pe langa cele 2 acte
mentionate, o autotizatie suplimentara de a construi;
Legea nr 182 din 2000 privind protejarea patrimoniului cultural,
national, mobil
Art 946 din C.Civ Drepturile asupra tezaurului gasit
Cazurile de inalienabilitate legala:
Anumite imobile sa fie scoase din circuitul civil pentru o perioada
determinate de timp, de regula 10 ani, pentru a evita deturnarea

in scop speculativ a beneficiilor recunoscute de lege unor categorii

de persoane in legatura cu dreptul de proprietate asupra
imobilelor;
Ex: cazul instituit de legea fondului funciar nr 19 din 1991 asupra
terenurilor agricole, asupra carora s-a constituit cu titlu gratuit cu
drept de proprietate in favoarea unor persoane fizice; aceste
persoane fizice, potrivit legii, nu au voie sa instraineze ternerul
astfel dobandit timp de 10 ani
Cazul instituit de Art 9 din legea nr. 112 din 1995 chiriasii
apartamentelor sau imobilelor nationalizate, care au beneficiat de
dreptul de a cumpara respectivele imobile, nu au voie sa le
instraineze timp de 10 ani
B. LIMITE LEGALE STABILITE IN INTERES PRIVAT
-

Limite referitoare la folosirea apelor:

Vom avea in vedere dispo art 604 C.Civ privind curgerea fireasca a
apelor si art 608 privind intrebuintarea apelor
Cf. Art 604, proprietarul fondului inferior trebuie sa suporte curgerea
naturala a apelor care provin de pe fondul superior(acela situate pe un
teren mai inalt); art are in vedere apele rezultate din precipitatii, precum
si cele care izvorac. Totusi, daca aceasta curgere fireasca a apelor de
vine prejudiciabila pentru proprietarul fondului inferior, acesta poate cere
autorizarea de a efectua lucrarile necesare pentru schimbarea directiei
apelor.
Art 608 proprietarul poate aborda orice intrebuintare a izvorului ce a
existat pe fondul sau; exista o limitare in sensul ca acest proprietar
trebuie sa respecte eventualele drepturi pe care proprietarul fondului
inferior le-ar fi dobandit asupra izvorului (poate fi vorba de o servitute
asupra folosirii izvorului, dobandita de proprietarul fondului inferior
printr-o folosinta timp de 30 ani
Alin 2 art 608-interzice proprietarului fondului pe care se afla izvorul sa ii
schimbe cursul, daca prin aceasta schimbare sau interventie i-ar lipsi pe
locuitorii unei localitati de apa necesara pentru satisfacerea nevoilor
curente.
-

Limite stabilite in interesul asigurarii bunei vecinatati in

privinta imobilelor

Acste limite sunt reglementate de Codul Civil in art 602 si urmatoarele,

aspecto care in temeiul vechiului Cod Civil aveau natura jurdica a unor
servituti naturale si legale. Aceste limite se refera la distanta prevazuta
pentru anumite constructii, lucrari si plantatii fata de linia de hotar dintre
2 proprietati (regula este de o distanta de 60cm). O alta regula se refera
la vederea asupra proprietatii vecinului (art 615 NCC)

Limite aplicabile in situatii speciale (dreptul de trecere)

Dreptul de trecere pe proprietatea vecinului art 617 622

Dreptul de trecere este dreptul care apartine proprietarului unei

constructii sau proprietarului unui teren care un are acces la drumul
public (loc cufundat). Se considera ca este un loc cufundat imobilul care
se afla intr.-o situatie de imposibiltate obiectiva absoluta de acces la
drumul public. Ex: Este inconjurat de alte proprietati. Acestor
imposibilitati obiective li se asimileaza ipoteza in care accesul la drumul
publicv ar presenta inconveniente grave sau ar fi periculor pentru
proprietarul locului cufundat. Aceasta situatie obiectiva face ca dreptul de
trecere sa se nasca ex lege prin manifestarea unilaterala de vointa a
proprietarului locului cufundat, insensul de a solicita proprietarului vecin
permisiunea de a trece pe proprietatea acestuia. Dreptul de trecere este
un drept potestativ, este imprescriptibil, un se stinge prin neuz si nu are
carcter gratuit in sensul ca proprietarul fondului pe care se realizeaza
trecerea are dreptul la despagubiri, insemnand contravaloarea lipsei de
folosinta a terenului pe care se asegura trecerea. Dreptul de trecere are
asadar, natura jurdica a unei limite legale a dr de proprietate si un
trebuie confundat cu servitutea de trecere, care este constituita in
temeiul art 755 si urmatoarele. Diferenta este de natura jurdica si de
situatie obiectiva a locului. Servitutea este un dezmembramant al dr de
propr iar dreptul de trecere este o limita legala a dreptului de proprietate.
O alta deosebire este ca servitutea de trecere se constituie prin acordul
proprietarilor vecini in lipsa acelei situatii obiective de loc cufundat. In
temeiul principiului liberatatii contractuale, partile pot opta ca inclusiv in
situatia obiectiva carea ar da nastere unui drept legal de trecere, sa
constituie o servitute.
Dreptul de trecere, rezulta din lege insa modul concret de
exercitare a dreptului se stabileste cf art 619 NCC prin conventie intre
proprietarii vecini, in caz de neintelegere prin hotarare judecatoreasca
sau printr-o folosinta continua timp de 10 ani a exercitarii modului de
trecere respectiv.
Dreptul de trecere in 2 situatii speciale:
-

Art 622- dr de trecere pentru efectuarea unor lucrari

Art 623 dr de trecere pentru intrarea in posesie
b) Limite judiciare
Au ca situatie permisa obiectiva starea de vecinatate. Astfel este
posibil ca unul dintre proprietarii vecini, in exercitiul dr sau de
proprietate sa il prejudicieze intr.-un anumit fel pe titularul fondului
vecin. Acesta din urma, cel prejudiciat, poate sa solicite in instante
repararea prejudiciului. In temeiul vechii legislatii un exista o
reglementare cu titlu de sediu general al limitelor judiciare al
dreptului de proprietate. In lipsa unei reglementari exprese, opinia

majoritara in doctrina si jurisprudenta a fost aceea ca instantele sa

intervina in asemenea situatii si sa limiteze exercitiul dreptului de
proprietate in temeiul teoriei abuzului de drept. In actualul Cod Civil,
limtele judiciare au o reglementare expresa art 630 NCC. In baza
acestui articol, instantele vor interveni la cererea reclamantului,
proprietarul prejudiciat, pentru a limita dreptul paratului, in temeiul
echitatii si independent de atitudinea culpabila a paratului. Aceasta
este principala deosebire dintre actala reglementare si vechea
practica judecatoreasca intemeiata pe teora abuzului de drept, care
are la baza reaua-credinta. O alta deosebire de teora abuzului de
drept este aceea ca actala reglementare permite judecatorului sa
intervina pentru a repara prejudicii de o anumita gravtate sau
inconveniente anormale cauzate de proprietarul vecin parat.
Modalitatile de reparare a prejudiciului prevazute de art 630 NCC sunt
urmatoarele:
-

Acordarea de despagubiri pentru repararea prejudiciului

Dispunerea incetarii activitatii prejudiciabile (cu o exceptie: daca
respectiva activitate desfasurata de parat face obiectul unei autoriza
administrative, dispunerea incetarii este imposibila atata timp cat
exista o autorizatie valabila emisa).
Conform alin 3 al art 630, instante poate dispune si masuri
provizorii de prevenire a pagubei in situatia unui prejudiciu iminent
sau foarte probabil.

c) Limite conventionale
Limitele conventionale pot resulta in 2 moduri dintr.un contract dupa
cum limitarea dreptului de proprietate constituie obiectul principal al
contractului (partile agreaza sa construiasca sau sa planteze la o
distanta mai mare de 60cm, distanta legala prevazuta sau mai mica)
sau ca obiect secundar al contractului, obiectul principal in acest caz
constand in transferul cu titlu oneros sau gratuit al dreptului de
proprietate asupra unui bun.
Clauza de inalienabilitate regim juridic
Clauza prin care printr-un contract, dar si testament, se prevedere ca
bunul ce formeaza obiectul sa un fie instrainat. Ea este reglementata
cu titlu de noutate legislativa in actualul C.Civ in art 627-629.
Clauza de inalienabilitate are o aplicare larga in practica in privinta
actelor juridice de dispozitie cu titlu gratuit (donatii dar si
testamente), mai putin ste intalnita in CVC dintr-un intereseconomic,
intrucat presenta unei asemenea clauze ar face ca pretul vanzarii sa
fie myult mai mic. In plus, clauza de inalienabilitate este subinteleasa
in contrctele din care resulta obligatia de a transmite la o data
ulterioara dreptul de proprietate asupra bunului imobil. De asemenea,

este subinteleasa si in antecontractele sau promisiunile de instrainare

a unui bun mobil sau imobil (este reglementata prin art 60 indice 1
din legea 71 din 2011, introdus prin legea 60 din 2012 de modificare
a LANCC.
Conditiile de valabilitate ale clauzei:
- clauza sa fie temporara cf art 627 alin 1, clauza de
inalienabilitate trebuie sa aiba o durata maxina de 49 ani; este
considerata temporara si indeplineste conditiile devalabilitate o
clauza care ar prevede indeplinirea a 18 ani a contractantului;este
considerata o clauza care ar fi valabila pana la sfarsitul vietii
dobanditorului sau instrainatorului bunului. In doctrina se considera
ca este perpetua acea clauza care un are o durata determinata, cu
consecinta nulitatii absolute a clauzei, Astfel un se agreaza reducerea
sau fixarea perioadei pana la limita maxina de 49 ani pe considerentul
ca art 627 nu a abilitat judecatorul sa procedeze in acest sens.
- clauza sa fie intemeiata pe un inters serios si legitim
interesul poate sa apartina sau sa fie al instrainatorului
bunului(stipulantul clauze), al dobanditorului bunului (destinatarul
clauze) sau al unui tert de contract. Se admite ca un este obligatorie
prevederea expresa in cauza a interesului respectiv (spre deosebire
de prevederea expresa a termenului de inalienabilitate) Intr-o
asemenea situatie, proba interesului respectiv de a fi serios sau
legitim poate fi facuta in instante de parat. Asadar, ceea ce ar atrage
nevalabilitatea ar fi caracterul neseior sau nelegitim si un lipsa
prevederii.
Cele 2 conditii de valabilitate sunt cumulative pentru
valabilitatea clauzei, in sensul ca nerespectarea oricarei dintre
conditii atrage nulitatea absoluta a clauzei.
Nulitatea clauzei poate fi atrasa independent de respectarea acestor
conditii prin nulitatea contractului in care este stipulata. Invers, nulitatea
clauzei pentru nerespectarea conditiilor respctate va atrage nulitatea
intregului contract daca aceasta clauza a fost determinanta pentru
incheierea respectivului contract. Potrivit alin 3 al art 627, caracterul
determinant al clauzei se prezuma relativ in contrctele cu titlu oneros.
In legatura cu conditiile de opozabilitate fata de terti, in materia
imobiliara se impune notarea clauzei de inalienabilitate in Cartea Funciara a
imobilului, pentru a asegura opozabilitatea clauzei fata de terti. Terii in
aceasta materia sunt:
-subdobanditorii ulteriori sau succesivi ai bunului
-Creditorii dobanditorului sau a persoanei care este tinuta sa respecte
clauza (destinatarul clauzei); fata de aceasta categorie de terti trebuie avute
in vedere dispo alin 2 art 628.

Sanctiunile in caz de nerespectare a clauzei de inalienabilitate

B

se produc efecte juridice referitoare la 2 acte juridice:

-soarta contractului initial in care este stipulata clauza(el poate fi
desfiintat prin rezolutiune la cererea instrainatorului sau stipulantului
in cauza)
- cu privire la cel de-al doilea contract incheiat de dobanditorul clauzei
cu un tert subdobanditor acest contract cf art 629 este anulabilnulitatea relativa

Conform alin 3 al art 629, inalienabilitatea bunului preste si urmarirea

bunului de catre creditorii dobanditorului (alin 2 art 628).
-judecatorul, respectiv partile vor pune in aplicare aceasta posibiltate de
limitare a dreptului de proprietate prin hotarare judecatoreasca, respectiv
prin conventie