DREPT CIVIL

DREPTURI REALE
CAPITOLUL I
PATRIMONIUL I DREPTURILE REALE PATRIMONIALE.
SISTEMUL DREPTURILOR REALE
I. 1. Noiunea de patrimoniu.
I.1.1. Preliminarii. nainte de a defini noiunea de patrimoniu este necesar s precizm c din punct de
vedere structural raportul juridic civil este alctuit, de regul, din trei elemente: subiecte, coninut i obiect1.
Subiectele raportului juridic sunt persoanele fizice sau juridice. Prin coninutul raportului juridic nelegem
drepturile i obligaiile corelative care se nasc n favoarea i respectiv n sarcina subiectelor sau prilor sale.
Obiectul raportului juridic const n aciunea sau inaciunea (conduita sau prestaia) la care este ndrituit
subiectul activ i la care este ndatorat subiectul pasiv. Drepturile i obligaiile subiectelor raportului de drept
civil sunt susceptibile de diverse clasificri n funcie de anumite criterii. Una dintre cele mai importante
clasificri este n drepturi i obligaii patrimoniale i drepturi i obligaii nepatrimoniale. Drepturile i
obligaiile patrimoniale sunt acelea care pot fi evaluate n bani, n timp ce drepturile i obligaiile
nepatrimoniale sunt lipsite de valoare economic i prin urmare nu pot fi evaluate pecuniar. Termenul de
patrimoniu este circumscris exclusiv sferei drepturilor i obligaiilor patrimoniale. Drepturile i obligaiile
patrimoniale pot fi privite globalist, ca o totalitate sau universalitate juridic aparinnd unei persoane,
fcnd abstracie de individualitatea fiecrui drept i a fiecrei obligaii n parte. Acest mod de abordare a
drepturilor i obligaiilor ne conduce la noiunea de patrimoniu.2
I.1.2. Definiia patrimoniului. Se ajunge de multe ori ca n materie juridic s se fac apel la conceptul de
patrimoniu3, amploarea sferei de acoperit fiind pe de alt parte foarte variabil, nu numai n dreptul privat.
n Codul Civil nu exist o definiie clar i precis a patrimoniului, un rudiment putnd fi gsit n art. 1718 C.
civ., care, fr a utiliza explicit termenul, precizeaz: Oricine este obligat personal este inut de a ndeplini
ndatoririle sale cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Sintetiznd diversele definiii
formulate n doctrin, putem spune c patrimoniul este o entitate juridic distinct ce reprezint totalitatea
sau universalitatea drepturilor patrimoniale i obligaiilor patrimoniale care aparin unei persoane. Astfel,
activul patrimonial este format din valoarea tuturor drepturilor patrimoniale iar pasivul patrimonial const n
valoarea tuturor obligaiilor patrimoniale ale unei persoane. Drepturile ( latura activ) a patrimoniului i
obligaiile ( latura pasiv ) se gsesc ntr-o strns legtur, putnd fi asemnate cu un cont curent al unei
persoane a crui valoare este supus unor fluctuaii succesive, prin naterea de noi drepturi i obligaii
precum i prin modificarea celor existente, aceste schimbri valorice neafectnd existena i identitatea
universalitii.
I.1.3. Caracteristicile patrimoniului. Trecnd peste diversele teorii referitoare la patrimoniu, dintre care
amintim succint teoria personalist a patrimoniului, teoria patrimoniului afectaiune sau teoria mixta
(eclectic) a patrimoniului4
A) Patrimoniul este o universalitate juridic. El se prezint ca o entitate juridic independent i distinct de
elementele sale componente ( activ i pasiv) . Drepturile i obligaiile patrimoniale, privite n individualitatea
lor, pot suferi modificri (natere, transformare, transmisiune, cretere, stingere, micorare). Aceste
modificri au ca efect creterea sau micorarea activului i pasivului patrimonial, dar nu afecteaz existena
patrimoniului, ce entitate juridic de sine stttoare. Ca o consecin direct, pe de o parte patrimoniul unei
persoane, neles ca un ansamblu, rspunde de obligaiile ce l afecteaz; creditorii pot s urmreasc bunurile
1

A se vedea L.Pop Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, ediie revzut i adugit, ed.Lumina Lex,
Bucureti, 2001, p.8-10.
2
A se vedea C.Sttescu, C.Brsan, Drept Civil. Teoria General a drepturilor reale, Universtatea din Bucureti,
1988, p.4.
3
Pentru o viziune global a noiunii de patrimoniu i n domeniile tehnic, economic sau sociologic a se vedea
Fr.Terr, Ph.Simler, Droit Civil. Les biens 4e d., Prcis Dalloz, 1992, Paris, p.3-5.
4
Pentru dezvoltarea i analiza acestor teorii a se vedea L.Pop, op.cit. p.10-15; Fr.Terr, Ph.Simler, op.cit. p.5-10.
1 / 42

dobndite de debitor posterior naterii creanelor lor. Pe de alt parte, o alt consecin direct a
universalitii patrimoniului rezid n subrogaia real despre care vom discuta mai jos. Patrimoniul, neles
ca o universalitate de drept sau juridic, nu se confund cu universalitatea de fapt. Spre deosebire de
universalitatea de drept, universalitatea de fapt este un ansamblu sau o grupare de bunuri a cror unitate se
ntemeiaz pe o simpl legtur de fapt, neprevzut de lege5 ( de exemplu un buchet de flori, crile dintr-o
bibliotec, o turm de animale, etc.) creat exclusiv prin voina persoanei cruia i aparin aceste bunuri.
Bunurile care compun universalitatea de fapt nu sunt distincte de aceast universalitate, astfel explicndu-se
faptul c prin pieirea sau nstrinarea lor universalitatea de fapt dispare.
B) Orice persoan are necesarmente un patrimoniu. Att persoanele fizice, ct i cele juridice, fiind subiecte
de drept, au n mod necesar aptitudinea permanent de a dobndi drepturi i de a-i asuma obligaii, existena
lor neputnd fi conceput fr un patrimoniu. Patrimoniul este indisolubil legat de personalitatea juridic,
fiind o emanaie a acesteia. La fel, existena patrimoniului nu poate fi conceput fr un titular.
C) Patrimoniul este inalienabil. Patrimoniul este strns legat de persoana creia i aparine, atta timp ct
aceasta exist ca subiect de drept. Persoanele fizice pot nstrina drepturi sau chiar obligaii ( n anumite
cazuri) ut singuli, dar nu pot transmite prin acte inter vivos, ntreg patrimoniul lor. Acesta va putea fi transmis
numai prin succesiune, n momentul ncetrii din via a titularului lui6.
D) Patrimoniul este unic i divizibil. Spre deosebire de indivizibilitatea patrimoniului clamat de adepii
teoriei personaliste conform creia universalitatea de drept, atribut al personalitii, la fel ca i aceasta nu
poate fi divizat7, n teoriile moderne patrimoniul, dei unic, are aptitudinea de a fi mprit n mai multe
grupe de drepturi sau obligaii, fiecare cu o destinaie sau afectaiune distinct i determinat. Izvort din
concepia german a patrimoniului afectaiune (Zweckvermrgen), aceast orientare i-a gsit i exprimarea
legislativ n art. 30 C. Fam privind comunitatea matrimonial. Astfel, patrimoniul unei persoane cstorite
este divizat n masa bunurilor comune i n cea a bunurilor proprii. Prin urmare, dac un imobil nstrinat
face parte de masa bunurilor proprii ale unui so, suma primit drept pre va intra prin efectul subrogaiei
reale cu titlu universal n aceeai mas comun, dei principiul comuniti matrimoniale este c orice bun
dobndit n timpul cstoriei este bun comun al soilor. La fel, creditorii personali ai unuia dintre soi pot
urmri doar bunurile proprii ale acestuia. 8 n materia succesiunilor exist situaii n care aceeai persoan se
regsete titular a dou mase patrimoniale. n principiu, la decesul unei persoane, patrimoniul defunctului se
topete automat n patrimoniul succesorului care este inut astfel de datoriile lui de cujus chiar dac
depesc activul succesiunii. Aceast situaie poate fi dezastruoas pentru erede, legea acordndu-i dreptul de
a accepta succesiunea sub beneficiu de inventar . n urma acceptrii succesiunii sub beneficiu de inventar, cu
toate c succesorul este proprietarul bunurilor devoluate, rezult n acelai timp o separaie ntre bunurile sale
i cele ale lui de cujus. Prin urmare, motenitorul va fi inut de plata datoriile defunctului n limita activului
succesoral. Fuziunea bunurilor defunctului cu cele ale succesorului poate fi de asemenea dezastruoas pentru
creditorii succesiunii, deoarece ei risc s fie concurai n satisfacerea creanelor lor de creditorii unui
succesor insolvabil. Pentru a evita aceast situaie, legea acord creditorilor defunctului dreptul de a cere
separaia de patrimonii ntre cel al defunctului i cel al motenitorului ceea ce le confer un drept de
preferin; n spe, ei vor fi pltii cu prioritate din bunurile defunctului naintea creditorilor personali ai
eredelui. Un alt exemplu de afectare a unor grupe de patrimoniu apare i n cazul n care un comerciant i
divide patrimoniul n masa drepturilor i obligaiilor care alctuiesc un fond de comer afectat desfurrii
unei activiti comerciale i celelalte drepturi i obligaii.
I.1.4 Funciile patrimoniului . Patrimoniul ndeplinete trei funcii, eseniale n importana lor: patrimoniul
constituie gajul general al creditorilor, realizeaz subrogaia real cu titlu universal i face posibil
transmisiunea universal i cu titlu universal a drepturilor i obligaiilor.
I.1.4.1.Gajul general al creditorilor Patrimoniul constituie singura garanie general a tuturor creditorilor
titularului su, astfel nct acesta din urm rspunde, potrivit art.1718 C. civ., mai sus citat, cu toate bunurile
sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Astfel creditorii chirografari vor urmri n comun i proporional
oricare din bunurile aflate n patrimoniul debitorului lor pentru a-i satisface creanele, fr ns a l putea
5

A se vedea L.Pop, op.cit. p.16.

L.Pop, op.cit. idem., Fr.Terr, Ph.Simler, op.cit. p. 6-7.
7
Pentru detalii, Fr.Terr, Ph.Simler, op.cit. p.7.
8
A se vedea L.Pop, op.cit. p. 17-18.
6

2 / 42

opri s le nstrineze. Deoarece obiectul gajului general nu l reprezint bunurile individual determinate,
debitorul poate s ncheie acte de dispoziie juridic asupra acestora, opozabile creditorilor. Pe cale de
consecin, n momentul execuiei silite,
creditorul va putea urmri doar bunurile existente n patrimoniul debitorului precum i bunurile ce vor intra,
ntre timp, n acelai patrimoniu. Spre deosebire de dreptul de gaj, care este un drept real accesoriu dreptului
de crean, cu rol de garanie special a creditorilor asupra unor bunuri mobile determinate, gajul general al
creditorilor ca funcie a patrimoniului nu beneficiaz de atributul de urmrire ( posibilitatea de a urmri
bunul gajat n mna oricrei tere persoane) i de atributul de preferin ( recuperarea creanei cu prioritate
naintea creditorilor gajiti ulteriori sau a creditorilor chirografari), fiind ns aplicabil ntregului patrimoniu.
I.1.4.2.Subrogaia real cu titlu universal. Ea este n dreptul civil de dou categorii, real i personal9.
Subrogaia personal este nlocuirea unuia dintre subiectele raportului de drept civil cu o alt persoan, cum
ar fi n cazul delegaiei prin schimbare de debitor, a novaiei, a cesiunii de crean. Aceste instituii vor fi
tratate la materia teoriei generale a obligaiilor civile. Subrogaia real semnific nlocuirea unei valori cu o
alt valoare i poate fi subrogaie real cu titlu universal sau subrogaie real cu titlu particular.
I.1.4.2.1. Subrogaia real cu titlu universal nseamn schimbarea automat n cadrul unui patrimoniu a unei
valori, privite din punct de vedere juridic, cu o alt valoare10. n cadrul subrogaiei reale cu titlu universal se
face abstracie de individualitatea lucrului care iese i a celui care intr n patrimoniu n locul lui. Valoarea
de nlocuire nou intrat n patrimoniu va avea regimul juridice al valorii nlocuite. Subrogaia real cu titlu
universal este subordonat divizibilitii patrimoniului11. Avnd n vedere c debitorul poate nstrina
bunurile din patrimoniul su, acestea nefiind indisponibilizate de creditorii si chirografari, subrogaia real
cu titlu universal asigur coninutul gajului general, valoarea primit n schimb nlocuind din punct de vedere
juridic valoarea nstrinat. Aceasta nu nseamn c strict din punct de vedere al valorii intrinseci patrimoniul
rmne intact. De exemplu, dac se nstrineaz un bun mobil ( de 10 mil. Lei) la un pre sub valoarea sa
real, ( 7 mil lei) n termeni reali valoarea patrimoniului a sczut ( - 3 mil. lei) dar din punct de vedere juridic
a rmas neschimbat deoarece o valoare (suma primit drept pre) a nlocuit n patrimoniul debitorului o alt
valoare (bunul mobil), fapt care face ca aceast vnzare s fie opozabil creditorilor chirografari (beneficiari
ai gajului general), cu excepia dovedirii unei fraude a intereselor lor efectuat de debitor n nelegere cu
terul dobnditor al imobilului. Spre deosebire, creditorii care beneficiaz de dreptul de gaj asupra bunului
mobil l pot urmri n mna terului dobnditor n virtutea atributului de preferin conferit de acest drept.
I.1.4.2.2.Subrogaia real cu titlu particular este o excepie, aplicndu-se numai n cazurile expres
prevzute de lege. Ea const n nlocuirea unui bun individual determinat cu un alt bun individual determinat,
privite izolat.
a) Potrivit art.1721 C. civ., subrogaia real cu titlu particular se produce n cazul n care un bun ipotecat,
gajat sau grevat de un privilegiu special a fost distrus sau deteriorat de un caz asigurat sau de o fapt ilicit,
ipoteca, gajul sau privilegiul special se strmut de drept n baza normei de mai sus asupra sumei primit
drept indemnizaie asigurare sau asupra sumei primit cu titlu de despgubire datorat de autorul
prejudiciului.
b) Potrivit art.12 alin.4 din L.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor12, n cazul schimburilor de
terenuri, fiecare teren primit n schimb va avea situaia juridic a terenului pe care l nlocuiete, cu
respectarea drepturilor i sarcinilor legal constituite anterior.
c) Potrivit art. 28 alin.2 din L.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public 13, dreptul de
ipotec i privilegiul special imobiliar care greveaz un imobil expropriat se strmut de drept asupra
despgubirilor stabilite conform procedurii i n condiiile prevzute de lege.
I.1.4.3.Transmisiunea universal i cu titlu universal14.
Transmisiunea universal intervine atunci cnd se transmite ntregul patrimoniu nefracionat de la o persoan
la alt persoan. Acest tip de transmisiune apare n cazul persoanelor fizice doar n ipoteza decesului cnd
9

A se vedea L.Pop, op.cit. p. 20.

A se vedea L.Pop, op.cit. p. 21, C.Sttescu, C.Brsan, op.cit. p. 15.
11
L.Pop, op.cit. idem, C.Sttescu, C.Brsan, op.cit. idem.
12
Publicat n M.Of. nr.102/4 martie 1998.
13
Publicat n M.Of. nr.139/2 iunie 1994.
14
Pentru definirea transmisiunilor universale i cu titlu universal a se vedea L.Pop, op.cit. p.24-25.
10

3 / 42

ntregul patrimoniu este cules n totalitate de un singur motenitor care are vocaie universal legal sau
testamentar. n cazul persoanelor juridice apare n situaia reorganizrii acestora prin absorbie sau
fuziune. Transmisiunea cu titlu universal const n transmiterea fracionat al ntregului patrimoniu al unei
persoane la dou sau mai multe persoane sau n desprinderea unei pri dintr-un patrimoniu pentru a reveni
altei persoane. Prin transmisiunea universal se dobndete totalitatea valorilor active i pasive care
alctuiesc ntregul patrimoniu iar prin transmisiunea cu titlu universal se dobndete doar o fraciune, o cotparte matematic din aceste valori.
I. 2. Drepturile patrimoniale
I.2.1. Noiune i clasificare
Drepturile patrimoniale se mpart n diverse categorii: drepturi reale, drepturi personale sau drepturi de
crean i drepturi intelectuale Diviziunea drepturi reale drepturi personale, ce i are originea n dreptul
roman, este considerat de doctrina mai veche ca fiind diviziunea suprem, opinie nuanat n prezent de
autorii moderni15.
I.2.1.1. Drepturi reale i personale. Revenind la cele dou mari categorii pe care le vom studia, artm c
drepturile reale au fost definite ca drepturi subiective patrimoniale care confer titularului lor anumite
prerogative, recunoscute de lege, asupra unui bun, pe care el le poate exercita n mod direct i nemijlocit,
fr a fi necesar, n acest scop, intervenia oricrei alte persoane. Din contr, toi ceilali au obligaia de a
nu ntreprinde nimic de natur a mpiedica exerciiul netulburat al acestor drepturi de ctre titularii lor 16.
Drepturile de crean ( personale) sunt acele drepturi subiective patrimoniale n virtutea crora titularul lor
sau subiectul activ, numit creditor, are posibilitatea juridic de a pretinde subiectului pasiv, numit debitor,
persoan determinat, s dea ( dare), s fac (facere) sau s nu fac (non facere) ceva, sub sanciunea
constrngerii de stat17. Drepturile reale sunt drepturi absolute opozabile erga omnes, deoarece toi au
obligaia general de a nu face nimic pentru a aduce atingere exercitrii libere i depline a acestor drepturi.
Astfel, din punct de vedere al subiectelor, dreptul real presupune existena unui subiect activ determinat i a
unui subiect pasiv nedeterminat, format din toi ceilali. Spre deosebire, drepturile de crean presupun
subiecte (att creditor, ct i debitor) determinate, debitorul avnd obligaia, corelativ dreptului creditorului
de a cere acest lucru, de a da, a face sau a nu face ceea ce ar fi putut face n lipsa acelei obligaii. Drepturile
reale prezint comport dou specificiti fa de drepturile personale: ele comport dreptul de urmrire i
dreptul de preferin.
Dreptul de urmrire prezentat de un drept real d posibilitatea titularului su s urmreasc n orice mini sar afla bunul care i aparine sau care este grevat de un drept real n favoarea sa. Astfel, proprietarul unu
imobil i-l poate revendica de la orice detentor; uzufructuarul poate s i reclame bunul pentru a-l folosi, i
asta n faa oricrui proprietar al bunului. Din contr, dreptul de crean comport prin sine dreptul la
urmrire. Rezult de aici c creditorul beneficiaz de un drept general de gaj asupra patrimoniului
debitorului, neavnd un drept special de urmrire asupra unor bunuri determinate din patrimoniul acestuia.
Un creditor chirografar nu poate urmri bunurile dect n minile debitorului su, pierznd aceast
posibilitate n cazul nstrinrii ctre un ter. Mi mult, dreptul de urmrire afecteaz de asemenea i
executarea obligaiilor privind utilizarea unui bun. Dac, de exemplu, A i promite lui B c i va mprumuta
autoturismul pentru o cltorie, dac acest autoturism este nstrinat B nu poate s i cear cumprtorului C
s execute obligaia, A fiind singurul obligat.
Dreptul de preferin const n posibilitatea titularului de a-i realiza dreptul su cu prioritate la acelai bun,
n raport cu titularii altor drepturi. De exemplu, dac un drept de crean este nsoit i garantat de un drept de
gaj, titularul dreptului de gaj (creditorul gajist) are posibilitatea de a obine realizarea dreptului de crean cu
prioritate, din preul bunului gajat, fa de ceilali creditori ai aceluiai debitor. Conform opiniilor clasice,
15

n categoria drepturilor intelectuale intr drepturile asupra operei literare sau artistice, asupra modelelor i desenelor, brevetelor
de invenii, mrcilor de fabric, denumirilor de provenien etc. Aceste drepturi sunt, vorbind n mod strict, incomod situate fa de
clasificarea tradiional n drepturi reale i de crean. Nu sunt drepturi de crean, deoarece nu au un debitor individualizat. Ele
coexist mai mult n exploatarea unei idei, a unui nume, a unei clientele sau a unei invenii. Din acest punct de vedere, se apropie
de drepturile reale, analiznd ca i acestea un drept exclusiv de exploatare. Pe de alt parte, adevrata lor natur difer de aceea a
unui drept de proprietate, deoarece au ca obiect un element imaterial, fiind de multe ori ataate intim de personalitatea titularului
lor. A se vedea pentru mai multe detalii Fr.Terr, Ph.Simler, op.cit., p.28-30.
16
L.Pop, op.cit., p.26.
17
Ibidem.
4 / 42

drepturile reale sunt limitate, fiind expres reglementate de lege, n timp ce drepturile de crean sunt practic,
nelimitate, deoarece se nasc din orice acte juridice valabile, din fapte juridice, licite sau ilicite ( adic din
aciuni omeneti svrite fr intenia de a produce efecte juridice, efecte care se produc totui, n temeiul
legii: plata nedatorat, mbogirea fr just cauz, distrugerea de bunuri care atrage rspunderea civil
delictual, etc.) Potrivit teoriilor moderne, i alte drepturi reale se pot nate, deoarece nu exist un text expres
de lege care s interzic acest lucru prin voina prilor, dac nu se ncalc ns dispoziii de ordine
public118.
I.2.1.2. Obligaiile reale . Obligaiile reale reprezint o categorie intermediar ntre drepturile reale i
drepturile de crean. Ele se mpart n obligaii propter rem i scriptae in rem i se caracterizeaz printr-o
opozabilitate mai restrns dect cea a drepturilor reale i de una mai extins dect cea a raporturilor de
crean.
Obligaiile propter rem19 sunt ndatoriri pozitive (de a face) sau negative (de a nu face) care decurg din
stpnirea unui bun i oblig numai n legtur cu acele bunuri pe titularii drepturilor reale asupra lor. Aceste
obligaii se transmit oricror deintori ai bunului, odat cu acesta. Obligaiile propter rem sunt de dou
categorii: legale (cele prevzute de art. 74, art.80-83 din L.18/1994 20, art. 16 din L.103/199621, obligaia de
grniuire reglementat de art. 584 C. Civ, obligaia de a contribui la cheltuielile de ntreinere i construire a
zidului comun prevzut de art. 592 C. civ., precum i obligaiile reglementate de Codul Civil ca fiind
servitui naturale sau legale: servitutea distanei plantaiilor, servitutea negativ de vedere, servitutea
izvorului, servitutea de scurgere a apelor naturale) i convenionale ( care se nasc prin acordul prilor , cum
ar fi obligaia reglementat de art.620 C. civ. prin care proprietarul unui fond aservit se oblig s efectueze
lucrrile necesare constituirii unei servitui de trecere). Obligaiile scriptae in rem corespund unor drepturi de
crean, dar sunt intrinsec legate de stpnirea unor bunuri de ctre alt persoan dect proprietarul sau
titularul unui drept real asupra acelor lucruri. Potrivit art.1441 C. civ., cel care dobndete proprietatea unui
imobil nchiriat sau arendat este obligat s respecte contractul de locaiune sau de arendare ncheiat de
proprietarul anterior pn la expirarea termenului pentru care a fost nchiriat/ arendat, dac nu exist o clauz
contrar de ncetare a contractului n momentul nstrinrii. Dup cum se vedea, proprietarul actual, ter fa
de contractul ncheiat anterior, este obligat s respecte drepturile i obligaiile izvorte din acest contract n
baza unei obligaii scriptae in rem.
I. 3. Sistemul drepturilor reale n Romnia.
I.3.1. Clasificare
A. Din punct de vedere al naturii bunurilor asupra crora poart, drepturile reale se mpart n dou categorii:
drepturi reale mobiliare (purtnd asupra bunurilor mobile corporale sau incorporale ) i drepturi reale
imobiliare (purtnd asupra bunurilor imobile).
B. Principala clasificare a drepturilor reale este aceea n drepturi reale principale i drepturi reale accesorii.
Obligaiile propter rem regsite n acest act normativ se refer la obligaia deintorilor de terenuri pe care
sunt arondate fonduri de vntoare s permit exercitarea vntorii i aplicarea msurilor de protecie a
vnatului, s permit amplasarea instalaiilor i amenajrilor vntoreti provizorii, s ia msuri pentru
protecia vnatului etc.
B.1 Drepturile reale principale sunt acele drepturi reale care au o existen independent, de sine stttoare,
n raport cu alte drepturi reale sau de crean. La rndul lor, ele se mpart n dreptul de proprietate (public
sau privat) i drepturi reale derivate din dreptul de proprietate. Din raiuni didactice, dreptul de proprietate
se divide n drept de proprietate particular, care aparine persoanelor fizice i persoanelor juridice de tip
particular, i drept de proprietate privat al statului, unitilor administrativ - teritoriale (jude, municipiu,
18

A se vedea Fr.Terr, Ph.Simler, op.cit., p. 35

A se vedea L.Pop., op.cit., p. 28-32, I.Lul Privire general asupra obligaiilor propter rem n Dreptul
nr.8/2000, p. 8 i urm.
20
Legea fondului funciar, republicat i modificat n M.Of. , partea I, nr. 1 din 5 ianuarie 1998. Aceast lege
stabilete n sarcina deintorilor de terenuri obligaiile de a cultiva terenurile, de a conserva calitile productive ale solului, de a
executa lucrri de mbuntiri funciare, de a permite efectuarea lucrrilor de regularizare a scurgerii apelor pe versani i de
colectare a torenilor etc.
21
Legea fondului cinegetic i a proteciei vnatului, publicat n M.Of. partea I, nr.235 din 27 septembrie 1996.
19

5 / 42

ora, comun), precum i altor persoane juridice nfiinate de ctre stat i autoritile locale, cum sunt regiile
autonome sau societile naionale. Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate pot s fie la rndul lor
desprinse din dreptul de proprietate privat sau constituite pe dreptul de proprietate public.
B.1.1.Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate public sunt, potrivit reglementrilor actualmente n
vigoare:
a) dreptul real de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor din domeniul
public.
b) Dreptul de concesiune asupra bunurilor din domeniul public.
c) Dreptul real de folosin asupra unor bunuri imobile constituit n favoarea unor persoane juridice fr scop
lucrativ.
Aceste drepturi reale se constituie prin acte administrative, n cadrul unor raporturi juridice de putere. De
aceea. Ele nu dezmembreaz proprietatea public, fiind inopozabile proprietarului pe cale administrativ,
fiind ns opozabile pe cale civil erga omnes.
B.1.2. Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate privat (denumite i desmembrmintele dreptului
de proprietate) sunt opozabile erga omnes, inclusiv proprietarului. Desmembrmintelor le lipsesc unele din
atributele proprietii, titularul lor avnd posesia, folosina, dispoziia material sau (parial ) juridic, n timp
ce proprietarul va avea ntotdeauna dispoziia juridic asupra bunului. Desmembrmintele dreptului de
proprietate sunt:
a) dreptul de uzufruct.
b) Dreptul de uz.
c) Dreptul de abitaie.
d) Dreptul de servitute.
e) Dreptul de superficie
f) Dreptul real de folosin funciar recunoscut de L.18/1991
B.2 Drepturile reale accesorii sunt acele drepturi reale care se constituie pentru a nsoi i garanta alte
drepturi de crean fr a avea independen sau existen de sine stttoare. Ele sunt: dreptul de gaj,
dreptul de ipotec, privilegiile speciale i dreptul de retenie. Ca o regul, drepturile reale accesorii
beneficiaz de atributele de urmrire i preferin, aceasta nsemnnd c un creditor garantat prin gaj, ipotec
sau privilegiu special are dreptul de a urmri bunul obiect al garaniei n mna oricui s-ar afla i de a fi pltit
cu prioritate din preul acelui bun, naintea creditorilor chirografari sau ai altor creditori garantai ulteriori.
a) Dreptul de gaj este dreptul real constituit n favoarea unui creditor asupra unui bun mobil sau bunuri
mobile determinate ale debitorului sau ale unui ter pentru a garanta executarea obligaiei asumate de debitor.
Poate fi cu deposedare sau fr deposedarea debitorului de bunul gajat. Dreptul de gaj beneficiaz de
atributele de urmrire i preferin.
b) Dreptul de ipotec este dreptul real constituit asupra unui imobil sau imobile determinate, fr
deposedare, care i confer titularului su, denumit creditor ipotecar, posibilitatea de a urmri bunul n mna
oricui s-ar afla i de a fi pltit cu prioritate din preul acelui bun.
c) Privilegiile speciale sunt drept reale aparinnd unor creditori care datorit calitii creanelor lor, au
posibilitatea de a fi pltii cu prioritate din valoarea unor bunuri mobile sau imobile determinate ale
debitorului, chiar n faa unor creditori gajiti sau ipotecari posteriori.
d) Dreptul de retenie22 este acel drept real care confer posibilitatea creditorului, n acelai timp i debitor
al obligaiei de restituire sau predare a bunului altuia, de a reine acel lucru i a refuza restituirea lui pn n
momentul cnd debitorul su, creditor al lucrului, va executa obligaia nscut n legtur cu cheltuielile
ocazionate de pstrarea, ntreinerea sau mbuntirea lui.
CAPITOLUL II.
TEORIA GENERAL A PROPRIETII
II. 1. Definiia i coninutul dreptului de proprietate:Plecnd de la prevederile art. 48023 din Codul Civil
Romn de la 186524, copie a Codului Napoleonian din 180425, doctrina modern a definit proprietatea ca fiind
acel drept real care confer titularului atributele de posesie, folosin i dispoziie asupra unui bun,
22

A se vedea L.Pop, op.cit., p. 36-37.

Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura i dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele
determinate de lege.
23

6 / 42

atribute pe care numai el le poate exercita n plenitudinea lor, n putere proprie i n interes propriu, cu
respectarea legislaiei n vigoare26. Plecnd de la aceast definiie, artm c proprietatea este dreptul cel
mai deplin, fiind singurul drept subiectiv care confer titularul su trei atribute: posesia, folosina i
dispoziia. Posesia const n posibilitatea proprietarului de a stpni bunul ce i aparine n materialitatea sa,
comportnd-se fa de ceilali ca fiind titularul dreptului de proprietate 27. Folosina confer proprietarului
facultatea de a ntrebuina bunul su,culegnd sau percepnd n proprietate toate fructele naturale, industriale
sau civile pe care acesta le produce28. Dispoziia, ca atribut al proprietii, comport dou elemente: dreptul
de dispoziie material i dreptul de dispoziie juridic. Dreptul de dispoziie material este posibilitatea
proprietarului de a dispune de substana bunului, adic de a-l transforma, de a-l consuma sau distruge, cu
respectarea reglementrilor n vigoare. Dreptul de dispoziie juridic se concretizeaz n facultatea
proprietarului de a nstrina dreptul de proprietate, cu titlu oneros sau gratuit, prin act ntre vii sau pentru
cauz de moarte, i de a-l greva cu drepturi reale derivate, principale sau accesorii n favoarea altor persoane,
cu respectarea regimului juridic instituit de lege.
2 .2 Caracterele dreptului de proprietate
Putem distinge caracterele dreptului de proprietate din diverse perspective. Fiind considerat n prevederile
art. 1 alin.1 din Primul Protocol Adiional al Conveniei Europene pentru Drepturile Omului ca un drept
fundamental, dreptul de proprietate, prezentat prin prisma regulilor de drept privat, este dotat cu trei grupe
de caracteristici principale: dreptul de proprietate este absolut i inviolabil, deplin i exclusiv, perpetuu i
transmisibil.
II.2.2.1. Caracterul absolut i inviolabil.
Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului su n raporturile cu toi ceilali, care
sunt obligai sa se abin de a face ceva de natur a mpiedica exercitarea sa. Proprietarul are la ndemn
aciunea n revendicare pentru a-i recupera bunul din mna oricui, dreptul de proprietate fiind opozabil erga
omnes, adic tuturor.
Dezvoltnd noiunea juridic de absolut, artm c avnd acest apanaj al dreptului, proprietarul poate s
fac tot ceea ce vrea cu bunul su iar stpnirea sa asupra bunului este nelimitat, n timp ce orice titular al
unui alt tip de drept real asupra acelui bun este limitat prin lipsa dispoziiei juridice depline. Cu toate acestea,
prin diversele reglementri i limitri aduse de lege, n practic exercitarea proprietii nu poate excede
regulilor Cetii, libertatea absolut putnd duce la haos. n chiar definiia proprietii, aa cum o enun
Codul Civil, se face referire la o serie de limitri pe care legea le poate aduce exercitrii dreptului de
proprietate. Prin urmare, se poate conchide c dreptul de proprietate este un drept absolut fa de orice drept
real sau drept personal, dar n acelai timp nu este absolut fa de el nsui, tocmai prin restrngerile la care
este supus de lege.
Inviolabilitatea dreptului susine caracterul su absolut. Potrivit art. 136 pct.5 din Constituie 29, Proprietatea
privat este inviolabil, n condiiile legii organice, singurele excepii fiind:
1) Exproprierea pentru cauz de utilitate public ( art. 44 pct.(3) Constituie
Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i
prealabil despgubire i art. 481 C. Civ.) reglementat de Legea nr.33/1994 30 ce se aplic bunurilor
imobile aflate n proprietatea privat a persoanelor fizice sau juridice, precum i a celor aflate n proprietatea
privat a comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor.
2) Rechiziiile de bunuri, reglementate prin Legea 132/1997 31 privind rechiziiile de bunuri i prestrile de
servicii n interes public.
24

Pentru istoricul noiunii de proprietate precum i pentru diferitele teorii referitoare la acest drept, a se vedea L.Pop., op.cit., p.3843, Fr.Terr, Ph.Simler, op.cit., p.53-79, G.Marty, P.Raynaud, Droitcivil.Les biens, ed.2, Paris, Sirey, 1980, p.29 -71
25
Art. 544 C.Civ. Francez prevede : La proprit est le droit de jouir et de disposer des choses de la manire la plus absolue,
pourvu quon ne se faisse pas un usage prohib par la loi et par rglements
26
L.Pop, op.cit., p.43.
27
L.Pop, Idem, Fr.Terr, Ph.Simler, op.cit., p.80
28
Ibidem. Fr.Terr, Ph.Simler, op.cit., p. 81
29
Modificat i completat prin Legea de revizuire a Constituiei Romniei nr. 429/2003, publicat n Monitorul Oficial al
Romniei, Partea I, nr. 758 din 29 octombrie 2003.
30
Publicat n M.Of., partea I, nr. 139 din 2 iunie 1994.
31
Publicat n M.Of., partea I, nr. 161 din 18 iulie 1997.
7 / 42

3) Subsolul oricrei proprieti mobiliare poate fi folosit i exploatat pentru lucrri de interes general, potrivit
art. 44 pct. 5 Constituie Pentru lucrri de interes general, autoritatea public poate folosi subsolul oricrei
proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor
sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile autoritii.
II.2.2.2. Caracterul deplin i exclusiv.
Dreptul de proprietate este deplin deoarece confer titularului su plena in re potestas, adic toate cele trei
atribute: posesia, folosina i dispoziia. Acest caracter dispare n momentul n care asupra bunului obiect al
dreptului de proprietate se constituie desmembrminte ale proprietii. Dreptul de proprietate este n acelai
timp un drept exclusiv, n nelesul c atributele sau puterile inerente acestui drept sunt nu numai depline, ci i
independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, n afar de cazurile n care
proprietatea este dezmembrat.
II.2.2.3.Caracterul perpetuu i transmisibil
Dreptul de proprietate este nelimitat n timp, fiind perpetuu i dureaz atta vreme ct exist bunul care face
obiectul su. De asemenea, el nu se pierde prin neexercitare, adic prin neuz, aciunea n revendicare fiind
imprescriptibil. Dreptul de proprietate se stinge n patrimoniul titularului su doar n cazul n care sunt
ndeplinite condiiile prescripiei achizitive (uzucapiunea) de ctre posesorul bunului. Dreptul de proprietate
poate fi transmis prin acte ntre vii, n condiiile legii. Ba mai mult, transmisiunea lui este inevitabil i
obligatorie pentru cauz de moarte32.
Transmisiunea dreptului de proprietate nu contravine caracterului su perpetuu, fiind corolarul logic al
perpetuitii sale. La baza transmisiunilor dreptului de proprietate prin acte ntre vii st principiul
consensualismului consacrat n art. 971 C. Civ33 i, cu aplicare n materia vnzrii, n art. 1295 alin.1 C.
civ.34, conform cruia transferul dreptului de proprietate are loc n momentul realizrii acordului de voin.
II.2.3. Excepii: De la acest principiu exist excepii, cnd transferul dreptului de proprietate are loc ntr-un
alt moment dect cel al ntlnirii voinelor prilor.
Astfel:
a) transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor viitoare are loc cnd acestea sunt realizate.
b) asupra bunurilor de gen proprietatea se transmite doar n momentul individualizrii lor prin numrare,
cntrire sau msurare.
c) dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite numai n momentul ncheierii contractului n forma
nscrisului autentic.
d) potrivit dispoziiilor D.L.115/1938 privind crile funciare, proprietatea se transmitea de la vnztor la
cumprtor doar n momentul nscrierii (ntbulrii) dreptului n cartea funciar. Precizm c Legea 7/1996,
legea cadastrului i a publicitii imobiliare (n prezent n vigoare) reia principiul consensualismului. n unele
situaii, bunurile din proprietatea privat pot fi scoase temporar din circuitul civil prin acordul de voin
intervenit ntre proprietarul bunului i o ter persoan. Astfel, ntr-un contract, prile au posibilitatea de a
stipula clauze de inalienabilitate, prin care proprietarului bunului i este interzis nstrinarea sau grevarea
bunului n favoarea unei tere persoane. Clauzele de inalienabilitate se regsesc destul de rar n actele juridice
cu titlu oneros, fiind ns ntlnite mai frecvent n contractele de ipotec i n cele de gaj fr deposedare n
care se stipuleaz interdicia de nstrinare i grevare cu alte sarcini a bunului ipotecat sau gajat. La fel,
asemenea clauze se regsesc i n actele cu titlu gratuit, n cazul donaiilor i a testamentelor, donatorul sau
testatorul stipulnd c persoana gratificat nu poate s l nstrineze. Opinia majoritar a doctrinei moderne
este aceea a admisibilitii clauzelor de inalienabilitate dar numai n cazul n care clauza este justificat de un
interes legitim i serios iar inalienabilitatea este temporar. Interesul serios i legitim care justific o astfel de
clauz poate fi patrimonial sau moral. De asemenea, interesul poate fi al dispuntorului, al dobnditorului au
unui ter sau chiar un interes public 35. Dup cum am artat mai sus, numai clauzele de inalienabilitate
32

A se vedea L.Pop, op.cit., p. 46.

In contractele ce au de obiect translatia proprietatii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul
consimtamantului partilor, si lucrul ramane in rizico-pericolul dobanditorului, chiar cand nu i s-a facut traditiunea lucrului.
34
Vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, in privinta vanzatorului, indata ce partile
s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat.
33

35

A se vedea L.Pop, op.cit., p.47-48

8 / 42

temporal sunt valabile. Clauzele de inalienabilitate perpetu sunt lovite de nulitate absolut, avnd o cauz
ilicit i imoral.
II. Exproprierea pentru cauz de utilitate public
Prin expropriere se nelege trecerea forat n proprietatea public, prin hotrre judectoreasc, a unor
imobile aflate n proprietate privat, cu o dreapt i prealabil despgubire, pentru cauz de utilitate public36.
Exproprierea este, dup cum am artat, o excepie de la caracterul absolut i inviolabil al dreptului de
proprietate. Pe lng dispoziiile constituionale cuprinse n art.136 pct. 5 i art. 44 pct.3, n materia
exproprierii sunt incidente prevederile Legii 33/1994 n care se arat: bunurile imobile care pot face obiectul
exproprierii, soluionarea cererilor de expropriere de ctre instanele de judecat, modul i criteriile de calcul
ale despgubirilor cuvenite proprietarului imobilului, plata acestor despgubiri, efectele juridice ale
exproprierii37. Sunt expropriabile numai bunurile aflate n proprietatea privat a persoanelor fizice i juridice,
ct i n aceea a unitilor administrativ-teritoriale. n ceea ce privete bunurile imobile proprietate public,
ele sunt i pot fi oricnd afectate unei utiliti publice prin acte administrative de putere ale autoritii
competente. Potrivit art. 3 din L.33/1994, exproprierea poate fi hotrt de instanele de judecat numai dup
ce utilitatea public a fost declarat potrivit normelor legale n materie. Utilitatea public se declar pentru
lucrri de interes naional sau pentru lucrri de interes local. Dac lucrrile sunt de interes naional, utilitatea
public se declar prin Hotrre de Guvern iar dac sunt de interes local de ctre consiliile judeene sau de
ctre Consiliul Local al Municipiului Bucureti. n cazul n care urmeaz s fie expropriate lcauri de cult,
monumente, ansambluri i situri istorice, cimitire, alte aezri ori localiti urbane sau rurale n ntregime,
utilitatea public se declar prin lege.
Exproprierea are urmtoarele efecte:
1. Imobilul expropriat trece n proprietate public i intr n patrimoniul expropriatorului liber de orice
sarcini, n temeiul hotrri judectoreti rmas definitiv i irevocabil.
2. se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate uzufruct, uz, abitaie i superficie
precum i servituile stabilite prin fapta omului n msura n care devin incompatibile cu situaia natural i
juridic a obiectivului urmrit prin expropriere.
3. dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar special care greveaz bunul imobil expropriat se mut de drept
asupra despgubirii stabilite de ctre instan sau prin acordul prilor.
4. se sting orice drepturi personale dobndite de alte persoane asupra imobilului expropriat, cu ar fi cele
nscute din contractul de locaiune sau din contractul de comodat.
5. ca urmare a pronunrii hotrrii judectoreti de expropriere se nate un drept de crean n favoarea
persoanelor expropriate asupra despgubirilor acordate drept urmare a exproprierii imobilului. Dreptul de
crean se nate de la data rmnerii definitive a hotrri judectoreti i devine exigibil la data stabilit de
pri sau la termenul stabilit de instan, n acest din urm caz neputnd depi 30 de zile de la data rmnerii
definitive a hotrrii de expropriere. Legea exproprierii reglementeaz n favoarea proprietarului expropriat
dreptul de a cere i obine retrocedarea imobilului expropriat n cazul n care acesta nu a fost utilizat n
termen de un an pentru realizarea scopului propus i nu s-a efectuat o nou declarare de utilitate public (art.
35-36 L.33 /1994) i dreptul de preemiune la cumprarea imobilului n ipoteza n care expropriatorul s-ar
hotr s l nstrineze.

CAPITOLUL III
DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC
III. 1 . Definiie. Reglementare
36
37

A se vedea L.Pop., op.cit, p. 49.

Idem
9 / 42

Dreptul de proprietate public este acel drept de proprietate care poart asupra bunurilor din domeniul
public de interes naional i din domeniul public de interes local aparinnd statului i unitilor
administrativ-teritoriale, fiind inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. Potrivit prevederilor art. 136 din
Constituie
(1)Proprietatea este publica sau privata.
(2) Proprietatea publica este garantata si ocrotita prin lege si aparine statului sau unitilor administrativteritoriale.
(3) Bogiile de interes public ale subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil, de
interes naional, plajele, marea teritoriala, resursele naturale ale zonei economice si ale platoului
coninental, precum si alte bunuri stabilite de legea organica, fac obiectul exclusiv al proprietii publice.
(4) Bunurile proprietate publica sunt inalienabile. In condiiile legii organice, ele pot fi date in administrare
regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate; de asemenea, ele pot fi date
in folosin gratuita instituiilor de utilitate publica.
Reglementrile constituionale care sunt cadrul general sunt detaliate prin Legea nr.213/1998 privind
proprietatea public i regimul juridic al acesteia38 i se completeaz cu prevederile art.475 alin.2, art.476478, art.499, art.1310 i art. 1844 C. civ.; art. 4-5, art.29, ar5t.83, art.95-97 i art.119 din Legea 18/1991 legea
fondului funciar, cu modificrile ulterioare, precum i de Legea nr.215/2001 legea administraiei publice
locale39, cu modificrile ulterioare.
III.2. Delimitarea bunurilor obiect al proprietii publice.
Legea nr.213/1998 dispune n art. 3 c din domeniul public fac parte bunurile prevzute n art. 135 alin. 4
Constituie (actual 136 alin.3), din cele stabilite prin anexa care face parte integrant din prezenta lege i din
orice bunuri care, potrivit legii sau prin natural or sunt de uz sau de interes public i sunt dobndite de stat
sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile prevzute de lege. Din categoria bunurilor de uz
public fac parte acele bunuri care prin natural or sunt de folosin general adic: pieele, podurile, parcurile
publice etc, iar din categoria bunurilor de interes public, fac parte acele bunuri care prin natural or sunt
destinate pentru a fi folosite sau exploatate n cadrul unui serviciu public cum sunt: cile ferate, reelele de
distribuie a energiei electrice, cldirile instituiilor publice etc. n legtur cu criteriile de determinare a
bunurilor care formeaz obiectul proprietii publice Curtea Constituional, prin Decizia nr.31 din 26 mai
199340 a hotrt
c fac obiectul exclusiv al dreptului de proprietate public bunurile enumerate expres n art. 135 alin.4
Constituie (actual 136 alin.3 ) sau cele stabilite de legi. Aceste alte legi utilizeaz dou metode de
determinare a bunurilor care fac parte din domeniul public i anume: enumerarea unor asemenea bunuri sau
criteriul destinaiei acestor bunuri. n criteriul destinaiei acestor bunuri intr i uzul public coroborat cu
criteriul interesului public. Trebuie reinut c bunurile regiilor autonome i ale societilor comerciale nu
constituie proprietate public ci proprietate privat, chiar dac statul deine majoritatea capitalului social.
III.3. Subiecii dreptului de proprietate public
Potrivit reglementrilor n vigoare, titularii dreptului de proprietate public sunt:
1. Statul Romn asupra bunurilor din domeniul public de interes naional.
2. Unitile administrative-teritoriale (comuna, oraul, municipiul, judeul) asupra bunurilor din domeniul
public de interes local.. n acelai timp, statul i unitile administrative-teritoriale sunt de asemenea i titulari
ai dreptului de proprietate privat care are ca obiect bunurile din domeniul privat al statului i al unitilor
administrative-teritoriale. Acest drept de proprietate are un regim de drept privat..
III.4. Caracterele dreptului de proprietate public.
Deoarece exercitarea dreptului de proprietate public are loc numai n regim de drept public, caracterele
acestui drept sunt urmtoarele: Dreptul de proprietate public este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil.
III.4.1. Dreptul de proprietate public este inalienabil. Acest caracter presupune c bunurile care fac
obiectul su sunt scoase din circuitul civil general, neputnd fi nstrinate pe cale voluntar, prin acte juridice
civile i nici pe cale forat, prin expropriere. Este interzis de asemenea dezmembrarea dreptului de
proprietate prin constituirea de drepturi reale derivate cum sunt: uzufructul, uzul, servitutea, abitaia sau
38

Publicat n M.Of., partea I, nr. 448 din 21 noiembrie 1998.

39

Publicat n M.Of. , partea I, nr.204 din 23 aprilie 2001.

40

Curtea Constituional, Culegere de decizii i hotrri, 1992-1993, p.211

10 / 42

superficial, precum i ipotecarea sau gajarea lui. Conform art. 13 din Legea nr.213/1998 servituile asupra
domeniului public sunt valabile numai n msura n care sunt compatibile cu uzul sau interesul public cruia
i sunt afectate. Servituile constituite anterior intrrii bunului n domeniul public se menin dac sunt
compatibile cu uzul sau interesul public al bunului. Asupra dreptului de proprietate public pot fi constituite
numai drepturi reale derivate care nu sunt desmembrminte ale dreptului de proprietate, cum ar fi
concesiunea, administrarea sau nchirierea n condiiile legii.
III.4.2. Dreptul de proprietate public este imprescriptibil att extinctiv, ct i achizitiv.
Imprescriptibilitatea sub aspect extinctiv se exprim prin aceea c aciunea n revendicarea dreptului de
proprietate public poate fi introdus oricnd iar dreptul la aciune n sens material nu se stinge indiferent de
intervalul de timp ct nu a fost exercitat de ctre autoritatea care are calitate procesual activ.
Imprescriptibilitatea achizitiv se manifest prin imposibilitatea dobndirii de ctre o alt persoan a
bunurilor publice prin uzucapiune (n cazul imobilelor) sau prin posesie de bun credin ( n cazul bunurilor
mobile).
III.4.3. Dreptul de proprietate este insesizabil: aceasta nseamn c bunurile obiect ale proprieti publice,
fiind i inalienabile, nu pot fi urmrite silit de creditorii titularului dreptului de proprietate.
III.5 Modurile de dobndire i de stingere a dreptului de proprietate public
III.5.1 Modurile de dobndire a dreptului de proprietate public. Conform art. 7 din Legea nr. 213/1998,
dreptul de proprietate public se dobndete prin urmtoarele mijloace:
a) pe cale natural se refer la bogiile solului i subsolului ce se vor forma natural pe teritoriul sau n
subsolul rii.
b) Achiziii publice efectuate n condiiile legii
c) Exproprierea pentru cauz de utilitate public
d) Donaii sau legate acceptate, n condiiile legii de Guvern, sau dup caz, de consiliul judeean sau consiliul
local, dac bunul va intra n domeniul public. Acceptarea donaiilor de ctre organismele artate mai sus se
poate face doar n form autentic.
e) Trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale n domeniul
public al acestora, pentru cauz de utilitate public.
f) Alte moduri prevzute de lege, cu sunt: vnzarea sau schimbul fcute pentru cauz de utilitate public,
accesiunea, tezaurul, confiscarea special etc.
III.5.2. Moduri de ncetare a dreptului de proprietate public. Potrivit Legii nr.213/1998 dreptul de
proprietate public nceteaz:
a) prin trecerea bunului n domeniul privat, prin hotrre de Guvern, de Consiliu Judeean sau Consiliu Local,
dup caz.
b) Prin trecerea prin efectul nsi al legii a unor bunuri din domeniul public n cel privat n vederea
reconstituirii dreptului de proprietate particular, pentru retrocedarea lor ctre fostul proprietar sau pentru
vnzare.
III.6. Modalitile de exercitare a dreptului de proprietate public: Acestea sunt de competena organelor
centrale ale puterii executive pentru bunurile din domeniul public de interes naional i autoritile publice
locale pentru bunurile din domeniul public de interes local. Modalitile despre care vom face referire
sunt: dreptul de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor proprietate
public, concesionarea, nchirierea precum i dreptul real de folosin asupra unor bunuri imobile.
III.6.1 Administrarea general a domeniului public:se face doar de autoritile publice titulare ( statul sau
unitile administrativ-teritoriale) sau de ctre alte subiecte de drept public. n activitatea de administrare
general a bunurilor proprietate public, aceste organe acioneaz exclusiv n calitatea lor de autoriti
publice, adic subiecte de drept administrativ. Regula este c , n majoritatea cazurilor, exercitarea dreptului
de proprietate public se face prin altul; aceasta nseamn c bunurile proprietate public sunt ncredinate
unor persoane juridice nfiinate special n acest scop sau unor persoane juridice de drept privat sau chiar
persoane fizice.
III.6.2 Dreptul de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor proprietate
public. Acest drept se refer la patrimoniul autoritilor centrale i locale, dar poate fi atribuit i altor
subiecte de drept public precum regiile autonome i instituiile centrale, constituind astfel principala
11 / 42

modalitate de exercitare a dreptului de proprietate public i fiind un drept real principal constituit pe temeiul
proprietii publice.
Astfel, titularii dreptului real de administrare sunt, potrivit Legii nr.213/1998:
a) regiile autonome
b) prefecturile i autoritile publice centrale i locale cu personalitate juridic civil (ministere, agenii
naionale, consilii judeene i consilii locale etc.)
c) instituiile publice de interes naional, judeean sau local.
Dreptul de administrare ia natere n temeiul unor acte de drept administrativ. Instituiile publice i regiile
autonome vor avea un patrimoniu propriu i vor putea intra n raporturi de drept civil ca persoane juridice.
Prin urmare, putem trage concluzia c dreptul real de administrare are o natur mixt; astfel, n raport cu
titularii dreptului de proprietate public are o natur administrativ, iar n raport cu ceilali participani la
circuitul civil acest drept are o natur civil. Avnd o natur civil i fiind drept real, dreptul de administrare
nu este totui un dezmembrmnt al dreptului de proprietate public, avnd ns caracteristicile acestuia din
urm, i anume: este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. Datorit legturii simbiotice dintre cele dou
drepturi, caracterele dreptului de proprietate public sunt, n acelai timp, i caracterele juridice ale dreptului
de administrare.41
Dreptul real de administrare nu este opozabil fa de proprietar (stat sau uniti administrativ-teritoriale),
proprietarul putnd retrage sau revoca acest drept pe cale unui act administrativ fr ca titularul su s se
poat apra prin mijloace de drept civil (aciune n revendicare, aciune posesorie). Totui actul administrativ
de revocare poate fi atacat n contencios administrativ. Pe de alt parte, deoarece acest drept este un drept
real, va putea fi aprat fa de ceilali subieci de drept civil ( cu excepia titularului dreptului de proprietate
public) prin orice mijloc de drept comun.
III.6.3.Concesionarea este reglementat prin Legea nr. 219/1998 privind regimul concesiunilor 42 i de
Normele Metodologice cadru aprobate prin Hotrrea Guvernului nr. 216/199943. n concepia acestor acte
normative, contractul de concesiunea este contractul prin care o persoan denumit concedent transmite
pentru o perioad determinat, de cel mult 49 de ani, unei alte persoane denumite concesionar , care
acioneaz pe riscul i rspunderea sa, dreptul i obligaia de exploatare a unui bun, a unei activiti sau a
unui serviciu public, n schimbul unei redevene.
Concesiunea poate mbrca trei modaliti, i anume:
a) concesiunea de bunuri
b) concesiunea de servicii publice
c) concesiunea de servicii economice
Contractul de concesiune are o natur juridic mixt, avnd dou pri, partea reglementar, guvernat de
prevederile dreptului administrativ, i partea contractual, guvernat de prevederile dreptului civil.
III. 6.4. Dreptul real de folosin asupra unor bunuri din domeniul public. Potrivit art. 17 din Legea nr .
213/1998 dreptul real de folosin se va aplica persoanelor juridice cu scop nelucrativ care vor putea
beneficia, n virtutea acestui drept, n mod gratuit, de imobile aflate n proprietatea public.
MODALITILE DREPTULUI DE PROPRIETATE
Dreptul de proprietate poate fi pur si simplu sau afectat de modaliti. El este pur si simplu atunci cnd
are ca titular o singura persoana, iar existenta sa nu depinde de un eveniment sau de o mprejurare
viitoare; acest drept poate sa poarte asupra unui bun mobil sau imobil sau asupra mai multor bunuri.
Dreptul de proprietate poate fi afectat de modaliti fie atunci cnd el poarta asupra unui bun sau asupra unei
universaliti de bunuri care aparin simultan la doua sau mai multe persoane, fie ca existenta sa viitoare in
patrimoniul titularului depinde de un eveniment sau de o mprejurare prevzut de lege sau stabilita prin
voina prilor44. Sub acest din urma aspect, modalitile dreptului de proprietate sunt: drept de proprietate
rezolubil ( sau revocabila ), drept de proprietate anulabila si drept de proprietate comuna45.
41

L.Pop, op.cit, p. 83.

Publicat n M.Of., partea I, nr. 459 din 30 noiembrie 1998.
43
Publicat n M.Of.,partea I, nr. 140 din 6 aprilie 1999.
44
L. Pop, DREPTUL DE PROPRIETATE SI DEZMEMBRAMINTELE SALE, Edit. Lumina-Lex, Bucuresti, 2001,p. 127
45
Tr. Ionascu, S. Bradeanu, DREPTURILE REALE PRINCIPALE IN REPUBLICA SOCIALISTA ROMANIA, edit. Academiei,
bucuresti, 1978, p.155; C. Statescu, C. Birsan, DREPT CIVIL. TEORIA GENERALA A DREPTURILOR REALE, Universitatea
42

12 / 42

Proprietatea rezolubil ( revocabila sau condiional ). Aceasta presupune situaia in care dreptul de
proprietate este afectat de o condiie rezolutorie, fie rezultata din convenia prilor, fie dintr-o dispoziie a
legii. Aceasta condiie rezolutorie face ca existenta dreptului in patrimoniul dobnditorului sa fie nesigura, el
putnd fi desfiinat pentru a se rentoarce, de regula, in patrimoniul nstrintorului. Fiind vorba de o condiie
rezolutorie, devin incidente dispoziiile art. 1019 C. civ. care instituie : condiia rezolutorie este aceea care
supune desfiinarea obligaiei la un eveniment viitor si incert. Aadar, daca condiia se mplinete, dreptul
dobnditorului se desfiineaz n mod retroactiv , iar nstrintorul redevine proprietar ca si cum nu ar fi
ncheiat actul de transmitere a proprietii. In cazul in care dobnditorul pana la momentul ndeplinirii
condiiei a svrit acte de dispoziie cu privire la acel bun, acestea vor fi nule conform principiului
resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis; el va putea pstra insa fructele percepute, dar va trebui sa
restituie bunul respective; dimpotriv, in cazul in care condiia rezolutorie nu se ndeplinete, dobnditorul isi
consolideaz in mod retroactiv dreptul sau iar actele juridice pe care le-a ncheiat cu privire la bunul
respectiv(pendente conditione ) rmn valabile. Din cele expuse rezulta ca ntotdeauna cnd un bun se
transmite sub condiie vor exista doi proprietari dintre care unul sub condiie suspensiva, iar celalalt sub
condiie rezolutorie.
Constituie cazuri legale de proprietate rezolubil:
a) donaiile dintre soi sunt revocabile ( art. 937 C. civ. ). Aceasta nseamn ca soul donator poate revoca
oricnd unilateral donaia fcut celuilalt so;
b) situaia donatarului a crui donaie este revocata pentru naterea unui copil ( art. 836 C. civ. ). Aceasta
nseamn ca, daca donatorului i se va nate un copil, dreptul de proprietate se va revoca si, dimpotriv, daca
nu va avea loc aceasta natere, dreptul de proprietate se va consolida;
c) situaia vnzrii cu pact de rscumprare ( art. 1371 C. civ. ); in cazul in care vnztorul nu rscumpr
bunul, cumprtorul -si consolideaz dreptul de proprietate si viceversa, cnd dreptul de proprietate este
retroactiv desfiinat;
d) ipoteza rezultata din art. 494 C. civ. , cnd o persoana construiete pe terenul alteia si cnd proprietarul
bunului terenului, invocnd accesiunea, poate deveni si proprietar al construciei. Rezulta ca pana in
momentul manifestrii de voina a proprietarului terenului de a deveni proprietar al construciei,
constructorul exercita un drept de proprietate care poate fi desfiinat cu efect retroactiv46.
Dreptul fiscal nu tine seama de condiia rezolutorie. Astfel, daca contractul ncheiat sub condiie rezolutorie
este desfiinat, organele fiscale nu restituie taxele pe care le-a perceput pentru transferul dreptului de
proprietate. Dimpotriv, in caz de vnzare sub condiie suspensiva, taxele aferente nu se percep cta vreme
condiia nu s-a realizat47.
Proprietatea anulabila. Proprietatea anulabila reprezint acea modalitate juridica a dreptului de proprietate
care apare in situaia in care transferul proprietii se face in temeiul unui act juridic lovit de nulitate relativa (
anulabil). Aa cum s-a artat, in aceasta situaie intereseaz rezultatul aciunii in anularea actului translativ de
proprietate. Daca aciunea este admisa, dreptul de proprietate al dobnditorului va fi desfiinat retroactiv. In
cazul in care actul translativ anulabil a fost confirmat, dreptul de proprietate al dobnditorului va fi
consolidat. Tot astfel, consolidarea dreptului de proprietate va avea loc si in ipoteza in care a expirat termenul
de prescripie al aciunii in nulitate relativa ( fr ca titularul acestei aciuni sa o fi introdus ) 48. Trebuie
subliniat ca efectul retroactiv al anularii actului translativ se refera nu numai la prile actului, ci si la
raporturile cu terii.
Dreptul de proprietate comuna. Dreptul de proprietate comuna se caracterizeaz prin aceea ca un bun sau
mai multe bunuri aparin in proprietatea a doua sau mai multe persoane care -i pot exercita mpreun,
simultan si concurent, toate prerogativele recunoscute de lege oricrui proprietar49. ; proprietatea comuna are
din Bucuresti, 1988, p. 174; E. Safta Romano, DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATA SI PUBLICA IN ROMANIA, Edit.
Graphics, Iasi, 1993, p. 102-103
46

A se vedea C. Statescu, In legatura cu practica judiciara privind partajul unor constructii cladite fara autorizatie legala, in R.R.D.
nr. 12/1982, p. 25
47
O. Ungureanu, DREPTURI REALE. CURS PRACTIC, Edit. Rosetti, Bucuresti, 2001, p. 90
48
L. Pop, op. cit. , p. 129; O. Ungureanu, op. cit., p. 90
49
A se vedea C. Statescu, C. Barsan, op. cit., p. 175
13 / 42

doua forme: dreptul de proprietate pe cote - pri si dreptul de proprietate in devlmie.

Dreptul de proprietate pe cote - pri
Caracterizare generala. Dreptul de proprietate pe cote pri se mai numete si coproprietate, caracteriznduse prin faptul ca un bun aparine simultan si concurent la doi sau mai muli proprietari , fr ca bunul
respectiv sa fie fracionat in materialitatea sa. Ceea ce este fracionat este numai dreptul de proprietate cu
privire la acel bun ;fiecare coproprietar are determinata o cota-parte ideala, abstracta, matematica din dreptul
de proprietate care se exprima sub forma de fracie nominala, fracie zecimala sau in procente. Atta timp cat
dureaz aceasta stare se spune ca dreptul tuturor coproprietarilor poarta asupra fiecrei pri din bun. numai
la ncetarea coproprietii se va stabili sau individualiza exact partea materiala din bun ce corespunde cotei
pri din dreptul de proprietate aparinnd fiecruia. Astfel, coproprietatea se transforma in proprietate
exclusiva50. Cu toate ca natura juridica a coproprietii a fost mult discutata si controversata, din teoriile
formulate, s-a distins teoria clasica a proprietii pe cote pri ideale 51. Coproprietatea se distinge de
indiviziune. Astfel, in timp ce coproprietatea are ca obiect un bun sau mai multe bunuri singulare,
indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri. Cu alte cuvinte, proprietatea pe cote pri sau
coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate, iar indiviziunea constituie o modalitate a
patrimoniului52.
Felurile dreptului de proprietate pe cote pri. Dreptul de proprietate pe cote pri este de doua feluri:
dreptul de proprietate pe cote pri obinuit sau temporara si dreptul de proprietate pe cote-pri forat sau
perpetua. Principala deosebire dintre ele consta in faptul ca primul fel de coproprietate poate nceta prin
partaj sau mpreal. In cel de-al doilea caz, coproprietatea , fiind perpetua, nu poate fi sistata prin
mpreal53.
Coproprietatea obinuit sau temporara
Aspecte introductive. Specificul coproprietii obinuite sau temporare consta in faptul ca are caracter
vremelnic, deoarece dureaz in timp pana la sistarea ei prin mpreal. Codul civil nu cuprinde reguli privind
exercitarea coproprietii obinuite, in schimb, cu privire la indiviziune exista cteva reglementari in partea
consacrata mprelii succesorale ( art. 728 si urm. C. civ.). Regimul juridic al coproprietii obinuite a fost
elaborat si conturat de literatura de specialitate si practica judiciara. Izvoarele coproprietii obinuite sau
temporare pot fi : o motenire, atunci cnd la succesiune vin doi sau mai muli motenitori; un contract de
dobndire a unui bun de ctre doua sau mai multe persoane; uzucapiunea rezultata dintr-o coposesie;
transformarea proprietii devlmae a fotilor soi in proprietate pe cote - pri ca urmare a ncetrii sau
desfacerii cstoriei; construirea sau realizarea in comun a unui bun mobil sau imobil.
Regimul juridic al exercitrii coproprietii obinuite sau temporare nu este organizat prin lege, fiind o
creaie a literaturii juridice si practicii judiciare. In acest scop s-au avut in vedere unele reglementari din
materia succesiunilor, aceasta constituind principala si cea mai frecventa sursa a coproprietii.
La baza regimului juridic al coproprietii sunt doua idei sau principii, si anume:
a) nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei pri materiale determinate din bunul
aflat in coproprietate;
b) fiecare coprta are un drept exclusiv numai asupra unei cote pri ideale, abstracte, matematice din
dreptul de proprietate asupra acelui bun
Drepturile coprtailor asupra bunului in materialitatea sa. Dup cum am artat, coproprietarii nu au
drepturi sau prerogative asupra unei pri determinate din bun, privit in materialitatea sa 54. De aici, ar trebui
sa ajungem la concluzia ca nici un fel de act nu poate fi fcut cu privire la un bun privit in materialitatea lui,
fr acordul unanim al coprtailor. Aadar, in lipsa unui acord al coproprietarilor, s-ar impune aplicarea si
respectarea principiului unanimitii. Totui, literatura de specialitate si practica judiciara au admis ca
exercitare atributelor de posesia si folosin poate fi fcut de fiecare coproprietar. Ba mai mult, pot fi
50

A se vedea L. Pop, op. cit., p. 130; D. Lupulescu, DREPTUL DE PROPRIETATE COMUNA PE COTE-PARTI SI
APLICATIILE SALE PRACTICE, Edit. Stiintifica, Bucuresti, 1973, p. 9-20; C. Statescu, C. Barsan, op. cit., p.177
51
Pentru analiza teoriilor si argumentelor care le insotesc, a se vedea A. Ionascu, LA COPROPRIETE DUN BIEN, Les Presses
Universitaires de France, Paris, 1930, p. 227 287.
52
L. Pop, op. cit., p. 130
53
A se vedea C. Statescu, C. Barsan, op. cit.( 1988 ) p. 178; L. Pop, op. cit., p. 132;.
54
Ibidem, p. 134, C. Statescu, C. Barsan, op. cit.( 1988), p. 178
14 / 42

ncheiate chiar si acte de dispoziie juridica, a cror eficacitate depinde de rezultatul mprelii. Actele
materiale constau in acte de posesie, folosin si dispoziie materiala asupra bunului comun. Posesia sau, mai
corect, coposesia permite fiecrui coprta sa exercite stpnirea materiala a bunului simultan si concurent cu
ceilali coprtai. Coprtaul care este tulburat sau exclus de la posesie de ctre ceilali coprtai are dreptul
sa introduc mpotriva lor o aciune posesorie 55. Posesia exercitata de ctre un singur coprta asupra bunului
comun nu este o posesie utila si deci el nu poate invoca uzucapiunea. Ea insa poate deveni utila atunci cnd
coprtaul intervertete coposesia in posesie exclusiva. In acest caz, coprtaul posesor exclusiv al bunului
are posibilitatea sa invoce uzucapiunea in condiiile prevzute de lege, pentru a deveni proprietarul exclusiv
al bunului. Folosin materiala poate fi exercitata de fiecare coprta cu respectarea urmtoarelor reguli: sa
nu schimbe destinaia si modul de utilizare a bunului 56, sa nu mpiedice exerciiul simultan si concurent al
folosinei celorlali coprtai57. Cnd coprtaii nu se neleg cu privire la folosirea materiala a bunului
comun, instanele de judecata nu sunt competente, in principiu, sa hotrasc asupra unui partaj de folosin la
cererea unui coprta, fr consimmntul celorlali58. Din raiuni practice, ar fi totui necesara
admisibilitatea partajului de folosin imobiliar pe cale judiciara, pe care viitorul Cod civil ar trebui sa il
reglementeze expres. In schimb, oricare coprta are dreptul de a cere ncetarea coproprietii prin partaj, in
lipsa unei convenii de rmnere temporara in coproprietate. Fructele bunului comun pot fi percepute sau
culese in proprietatea exclusiva de ctre coproprietari, proporional cu cota-parte ideala din dreptul de
proprietate ce revine in exclusivitate fiecruia59. Dispoziia materiala asupra bunului comun poate fi
exercitata numai daca exista consimmntului tuturor coproprietarilor. Aadar, un coproprietar nu poate, fr
acordul celorlali, sa execute lucrri de transformare, renovare sau orice alta lucrare de natura a schimba
destinaia bunului. Productele bunului revin fiecrui coproprietar proporional cu cota-aparte pe care o are din
dreptul de proprietate.
Actele juridice . Avnd in vedere specificul coproprietii, actele juridice care se ncheie asupra bunului
comun in materialitatea sa ori asupra unei pri materiale determinate din bun sunt guvernate de regula
unanimitii. Totui, viata a demonstrat ca acest principiu este deseori duntor sub aspect economic, astfel ca
este necesar sa distingem intre acte de conservare, administrare si dispoziie juridica. In ce privete actele de
conservare si de administrare, regula unanimitii a fost atenuata de practica judiciara. Astfel, actele de
conservare ncheiate de ctre un singur coproprietar pot fi validate , de la caz la caz, considerndu-se ca intre
coprtai exista un mandat tacit sau ca acel coprta a acionat in calitate de gerant de afaceri ori aplicnduse, cnd este posibil, regulile de la contractul de societate 60. Tot practica judiciara a statuat ca oricare
proprietar poate cere remedierea degradrilor cauzate bunului comun sau despgubiri de la autorul lor,
potrivit normelor rspunderii civile delictuale, fr a fi necesar consimmntul celorlali coproprietari. Cu
totul alta este rezolvarea in cazul actelor de dispoziie. Astfel, un coprta nu poate ncheia acte de dispoziie
fr acordul unanim al celorlali coprtai, prin care sa nstrineze sau sa greveze ntregul bun sau o parte
materiala determinata din acel bun. Aceste acte ar trebui sa nu fie valabile, insa, in pofida acestui fapt,
practica judiciara a decis ca soarta unui astfel de act juridic este diferita dup cum dobnditorul cunotea sau
nu ca nstrintorul nu are calitatea de proprietar exclusiv al bunului respectiv. In cazul in care dobnditorul a
cunoscut in momentul contractrii ca nstrintorul nu este proprietarul exclui al bunului, actul juridic este
valabil, fiind insa afectat de o condiie rezolutorie. Consolidarea sau desfiinarea lui depinde de rezultatul
mprelii. Daca prin partaj bunul va reveni in proprietatea exclusiva a fostului coprta - nstrintor, dreptul
dobnditorului se va consolida, devenind pur si simplu. Atunci cnd bunul va reveni in lotul altui
coproprietar, nstrinarea se desfiineaz, fiind rezolvata, in temeiul efectului declarativ al mprelii. In
ipoteza in care dobnditorul bunului comun nu cunotea la data ncheierii actului faptul ca nstrintorul are
numai calitatea de coproprietar , s-a apreciat ca actul respective este lovit de nulitate relativa61.
55

A se vedea Trib. Reg. Brasov, dec. civ. Nr. 44/1958, in L. P. nr. 9/1959, p. 92-94; Trib.Supr., col. Civ., dec. nr. 524/1954, in C.D. ,
1952-1954, p. 316; dec. nr. 1951/1957, in C. D. , 1957, p. 314
56
A se vedea Trib. Supr., sect. Civ., dec. nr. 549/1978, in C.D. , 1978, p. 10
57
Ibidem
58
A se vedea Trib. Supr., col.civ., dec. civ. Nr. 819/1968, in R.R.D. nr. 11/1968, p. 168
59
A se vedea L. Pop, op. cit., p. 135; C. Statescu, C. Birsan, op. cit. ( 1988 ), p. 183
60
A se vedea Trib. Supr., col. Civ., dec. nr. 361/1968, in C.D. 1968, p. 65
61
A se vedea Trib. Supr. , col. Civ., dec. nr. 2257/1955, in C.D. 1955, vol. I, p. 59
15 / 42

Drepturile coprtailor cu privire la cota-parte ideala din dreptul de

proprietate. Fiecare coproprietar are un drept de coproprietate propriu, exclusiv, in cota parte ideala,
matematica. De aceea, oricare coproprietar poate nstrina si greva cota parte din dreptul de proprietate
asupra bunului in favoarea unui alt coprta sau a unei tere persoane. In caz de nstrinare a cotei - pri din
dreptul de proprietate, situaia nu se schimba, dobnditorul lund locul fostului coproprietar.
Obligaiile coprtailor. Toi coprtaii sunt obligai sa contribuie proporional cu cota-parte a fiecruia,
la acoperirea cheltuielilor si datoriilor ocazionate de ntreinerea, conservarea si administrarea bunului
comun. Ele pot fi datorate unuia dintre coproprietari sau unei alte persoane. Daca obiectul coproprietii
este un teren agricol, coproprietarii mai au si o suma de obligaii propter rem prevzute expres de legea
funciara.
ncetarea coproprietii obinuite sau temporare. Coproprietatea obinuit, fiind vremelnica, poate nceta
prin mai multe moduri. Astfel, ea este sistata in cazul in care toate cotele pri din dreptul de proprietate sunt
dobndite prin acte juridice sau uzucapiune de unul sau mai muli coprtai sau de ctre o ter persoana. De
asemenea, mai poate nceta si prin pieirea totala a bunului sau prin expropriere 62. Modalitatea cea mai
frecventa de sistare a coproprietii obinuite este partajul sau mpreal. Partajul este adic operaia juridica
prin care nceteaz starea de coproprietate ori de indiviziune, in sensul ca bunul sau bunurile stpnite pe
cote-pri sunt mprite materiamente intre coprtai, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei pri
determinate sau asupra unui anume bun dintre cele care formau obiectul coproprietii. Dreptul de proprietate
comun se transforma astfel in drept exclusiv. Sediul materiei privind mpreal juridical este art. 728 729
C. civ. si art. .. din C. pr. civ. . Potrivit art. 728 C. civ. dreptul de a cere ieirea din indiviziune este
imprescriptibil. Partajul poate fi fcut cu acordul coproprietarilor ( mpreal convenional sau voluntara
prevzut de art. 730 C. civ. ) dar si pe cale judectoreasca ( partajul judiciar ). Aceasta din urma modalitate
este obligatorie in urmtoarele situaii:
- in cazul in care unul dintre coprtai nu este prezent la mpreal nici personal, nici prin reprezentant;
- in cazul in care unul dintre coprtai nu consimte la mpreal prin buna nvoiala;
- in cazul in care un coprta, fiind minor sau interzis, autoritatea tutelara nu a ncuviinat mpreal prin
buna - nvoiala;
In concret, partajul judiciar se realizeaz prin urmtoarele modaliti:
- prin partajarea in natura a bunului sau a bunurilor. Ori de cate ori partajul in natura este posibil, instana
de judecata este obligata a recurge la aceasta modalitate; ea este cea mai echitabila deoarece
asigura egalitatea in drepturi a coprtailor;
- prin atribuirea bunului comun in proprietatea exclusiva a unuia dintre coprtai. Aceasta modalitate
derivata se face ntotdeauna cnd bunul comun nu poate fi comod partajabil in natura (cnd, de pilda, este
indivizibil ). In aceasta situaia bunul va fi atribuit unuia dintre coprtai cu obligarea acestuia de a plti
celorlali contravaloarea cotelor lor ( echivalent bnesc, sulta ). Atribuirea bunului unuia dintre coproprietari
nu se poate face dect cu acordul acestuia. Atribuirea bunului se va face avnd in vedere unele mprejurri
cum ar fi: cotele coprtailor, natura bunului, ocupaia coprtailor, durata folosirii bunului de ctre coprtai,
posibilitatea lor de a dobndi un alt bun, etc 63. Evaluarea bunului in vederea atribuirii unuia dintre coprtai
se poate face prin acordul proprietarilor, iar daca acetia nu se neleg, evaluarea va fi fcut de instana de
judecta, de obicei prin efectuarea unei expertize;
- prin vnzarea bunului si mprirea echivalentului bnesc. Aceasta modalitate de partajare se realizeaz
atunci cnd bunul comun, nepartajabil in natura nu este dorit de nici unul dintre coprtai. Intr-o atare situaie
instana de judecata va dispune vnzarea lui prin licitaie publica, iar preul obinut se va distribui
coprtailor.
Efectele partajului64. Potrivit art. 786 C. civ. mpreal sau partajul este un act juridic declarativ de
drepturi, astfel nct fiecare dintre fotii coproprietari este considerat proprietar exclusiv al bunului ce I-a
revenit in urma acestei operaiuni, in mod retroactive, nc din momentul cnd s-a nscut coproprietatea. Cu
62

L. Pop, op. cit., p. 138;

ibidem, p. 142, O. Ungureanu, op. cit., p. 97; Curtea Suprema de Justitie, sect. Civ., dec. nr. 1288/1992, in Dreptul nr. 7/1993, p.
94-95.
64
L. Pop, op. cit., p. 143; L. Pop, REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR DESTINATE LOCALITATILOR, Edit. Dacia, ClujNapoca, 1980, p. 213-214
63

16 / 42

alte cuvinte, prin mpreal nu e realizeaz un transfer de drepturi intre coprtai, ci se constata si se
recunosc, cu efect retroactiv drepturi preexistente. Efectul declarativ al mprelii are urmtoarele consecine
importante:
- actele de nstrinare sau de grevare ncheiate de unul dintre coprtai cu privire la bunul comun vor fi sau
nu eficace dup cum prin mpreal, bunul a revenit sau nu coprtaului nstrintor;
- mpreal nu este un act sinalagmatic, ceea ce nseamn ca neexecutarea obligaiilor rezultate din partaj de
ctre un coprta nu da dreptul celorlali sa ceara rezoluiunea ( exemplu : nu pltete sulta );
- mpreal nu este supusa publicitii imobiliare;
- mpreal nu poate constitui just titlu pentru invocarea uzucapiunii de 10 pana la 20 de ani;
- coprtaul cruia i-a revenit bunul rmne in situaia unui ter fata de actele ncheiate de oricare dintre
ceilali coprtai asupra acelui bun.
Coproprietatea forat sau perpetua
Noiune si definiie. Daca proprietatea comuna pe cote-pri temporara constituie regula in materie de
proprietate comuna, excepia o constituie coproprietatea forat si perpetua. Ea este o coproprietate forat
deoarece exista si se menine indiferent de voina coproprietarilor si este perpetua deoarece scopul bunurilor
care l alctuiesc obiectul este permanent.
Obiectul coproprietii forate si perpetue poarta asupra unor bunuri care prin natura lor nu pot fi imprite1 65,
sunt accesorii si pot fi folosite in mod permanent de doi sau mai muli proprietari; purtnd asupra unor bunuri
accesorii, coproprietatea forat si perpetua este destinata utilizrii bunului principal. De aceea, aceasta
coproprietate urmeaz soarta juridica a bunului principal: accesorium sequitur principale. De aici rezulta ca
coproprietatea forat nu poate fi nstrinata dect odat cu bunul principal.
Drepturile si obligaiile coproprietarilor. Acest gen de coproprietate confer titularilor drepturi mai largi
dect coproprietatea obinuit temporara. Fiecare coproprietar poate utiliza bunul aflat in coproprietate
forat fr consimmntul celorlali, dar cu respectarea urmtoarelor limite:
- prin folosin sa nu aduc atingere dreptului egal si reciproc al celorlali coproprietari;
- folosin trebuie exercitata numai pentru utilizarea bunului principal pentru care a fost afectat bunul
accesoriu;
Evident, un coproprietar nu poate face acte de dispoziie prin care sa nstrineze un bun aflat in coproprietate
forat, dar poate nstrina oricnd bunul sa principal, fr consimmntul celorlali, ceea ce automat atrage
nstrinarea dreptului de proprietate pe cote-pri asupra bunului accesoriu; de exemplu, nstrinarea unui
apartament care presupune implicit si nstrinarea prilor comune.
Cazuri de proprietate forat. Doctrina a reinut urmtoarele cazuri de coproprietate forat:
- coproprietatea bunurilor necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile nvecinate;
- coproprietatea asupra despriturilor dintre doua imobile ( zidul, anul, gardul);
- coproprietatea asupra prilor comune din cldirile cu doua sau mai multe apartamente avnd proprietar
diferii ;
- coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie ( hrtii de familie, tablouri de familie, cavouri si
alte lucrri funciare);
Coproprietatea lucrurilor comune. Acest caz se refera la coproprietatea lucrurilor comune necesare sau
utile pentru folosirea a doua imobile vecine, cum sunt : potecile, drumurile, fntnile si izvoarele. Pentru ca
acestea sa constituie obiect de proprietate pe cote-pri aparinnd proprietarilor imobilelor respective, ele
trebuie sa fie situate chiar pe linia despritoare a proprietilor. Daca ele nu se afla situate astfel, ci pe unul
dintre cele doua fonduri si sunt folosite si pentru utilizarea celuilalt fond, vom fi in prezenta unui drept de
servitute. De precizat ca aceasta coproprietate este creaia doctrinei si a jurisprudenei, ea nefiind
reglementata de lege.
65

Multa vreme, instantele de judecata au considerat ca aceasta nu poate fi inceta nici prin partaj judiciar, nici prin partaj
conventional. In ultimii ani insa, practica fostei instante supreme s-a orientat spre solutia admiterii partajului coproprietatii prin
acordul copartasilor. A se vedea Trib. Supr., sect. Civ., dec. nr. 994/1988 si situatiile aratatae in nota redactiei, in R.R.D. nr. 4/1989,
p. 73-74

17 / 42

Coproprietatea despriturilor dintre doua fonduri. Prin despritura comuna se nelege zidul comun
( art. 590 601 C. civ. ), anul comun ( art. 602-605 C. civ . ) si gardul comun ( art. 606 609 C. civ. ). In
ceea ce privete aceste desprituri comune, principiul este ca proprietatea lor aparine proprietarilor celor
doua fonduri pe cote pri egale.
Dup cum s-a subliniat in literatura juridica, dovada coproprietii privind despriturile comune se poate
face in trei modaliti:
- prin nscris sau titlu in care se constata dobndirea coproprietii forate prin act juridic;
- prin invocarea uzucapiunii asupra despriturii comune;
- prin prezumii legale care sunt:
a) Zidul comun Potrivit art. 590 C. civ. Orice zid care servete la desprire intre doua cldiri sau intre
curte si grdini sau ntre ograde la tata se socotete comun daca nu exista titlu sau semn care ar proba
contrariul, iar art. 591 C. civ. stabilete ca Este semn de necomunitate cnd culmea zidului este dreapta si
perpendiculara despre peretele de o parte iar despre cealalt parte nfieaz un plan inclinat; in acest caz se
presupune ca zidul aparine exclusiv proprietarului despre care exista planul inclinat Caracterul forat al
coproprietii zidului comun rezulta si din prevederile art. 598 C. civ. Care stabilete ca orice vecin poate s
fac zidul comun in tot sau in parte pltind celuilalt jumtate din valoarea sa sau a prii pe care vrea sa o
fac comuna. Ambii coproprietari sunt obligai a contribui sa repararea si ntreinerea zidului comun ( art.
592 C. civ. )
b) anul comun conform art. 602 C. civ. Toate anurile intre doua proprieti se socotesc comune de nu
va fi titlu sau semn contrariu . Aceasta prezumie de comunitate prevzut de textul reprodus poate fi
rsturnat prin proba contrara ( titlu, uzucapiune sau semen de necomunitate ). Prin semn de necomunitate se
nelege situaia cnd pmntul este nlat sau aruncat numai de o parte a anului ( art. 603 C. civ ). In astfel
de situaii se presupune ca anul aparine exclusiv proprietarului imobilului unde a fost aruncat sau nlat
pmntul . Prin pmnt aruncat se nelege numai pmntul rezultat din sparea, adncirea sau curarea
anului. Coproprietarii sunt obligai sa suporte cheltuielile necesare ntreinerii anului.
c) Gardul comun Acesta constituie un alt caz de coproprietate forat si perpetua asupra unei desprituri
comune. Art. 606 C. civ. stabilete ca Orice gard ce desparte doua proprieti se socotete comun, afar
numai daca din doua proprieti va fi ngrdit sau de nu va fi titlu sau posesiune ndestultoare care sa
constate din contra . Aceasta regula se aplica deopotriv gardurilor uscate cat si gardurilor vii. Arborii care
se gsesc in gardul comun sunt prezumi a fi comuni pana la proba contrara; fructele revin coproprietarilor in
pri egale, la fel lemnul rezultat din tierea arborilor.
Coproprietatea forat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe apartamente ori spatii cu
alta destinaie. Evident, aceasta coproprietate forat se refera numai la acele cldiri in care exista mai multe
apartamente ( respective alte spatii ) care aparin unor proprietari diferii . Potrivit art. 36 din legea nr.
50/1991, daca intr-o cldire se realizeaz mai multe apartamente sau suprafee cu alta destinaie, proprietarii
acestora dobndesc si o cota - parte de proprietate asupra tuturor prilor din construcie si instalaii, precum
si asupra tuturor dotrilor care prin natura lor nu se pot folosi dect in comun indiferent de tronsonul, scara
sau etajul la care este situata proprietatea lor. Cotele pri se determina proporional cu suprafaa construita a
locuinelor, a caselor de vacanta ori a suprafeelor cu alta destinaie din cldire. Gospodrirea prilor comune
din cldire se face de ctre asociaia locatarilor, asociaia proprietarilor sau asociaia proprietarilor si
chiriailor. Sunt considerate in coproprietate forat cile de acces la prile comune ale unei cldiri, scrile
care duc la apartamente, zidurile comune, instalaiile, acoperiurile, etc. Coproprietarii au obligaia de a
suporta, proporional cu valoarea proprietii lor exclusiv, cheltuielile de ntreinere si conservare a bunului
comun66. ncetarea coproprietii forate. Spre deosebire de proprietatea comuna pe cote-pri care poate
nceta oricnd, coproprietatea forat este, de principiu, permanenta, nefiindu-i aplicabile prevederile art.
728 C. civ. Totui excepional, ea poate nceta in urmtoarele cazuri:
- ncetarea prin acordul coproprietarilor. Practica judiciara a statuat in acest sens numai in situaia in care
toi proprietarii si-ar da consimmntul si cnd partajul ar fi posibil in raport cu natura bunului comun ( de
pilda, curtea unei case cu mai multe apartamente, podul, etc)67
66

D. Lupulescu, DREPT CIVIL. DREPTURILE REALE PRINCIPALE,Edit. Lumina Lex, Bucuresti, 1997, p. 84

67

Trib. Supr., sect. Civ., dec. nr. 1095/1982, in REPERTORIU DE PRACTICA JUDICIARA IN MATERIE
CIVILA PE ANII 1980 1985, p. 68
18 / 42

- ncetarea coproprietii forate cnd meninerea acesteia nu se mai impune. De exemplu, dei
coproprietarii nu au ajuns la o nelegere pentru un partaj, podul unei case poate fi partajat de instana de
judecat fr a fi lezate interesele vreunuia dintre ei68
- ncetarea coproprietii forate atunci cnd un coproprietar dobndete proprietatea exclusiva a ntregului
imobil de la ceilali coproprietari;
- pieirea integrala a bunului aflat in coproprietate; in acest caz dispernd obiectul coproprietii, dispare si
coproprietatea. Dar daca bunul a pierit din cupla, coproprietarii au dreptul la despgubire mpotriva
persoanei aflate in culpa.
Proprietatea comuna in devlmie
Dreptul de proprietate in devlmie reprezint acea proprietate comuna potrivit creia titularii sa-i nu au
determinata o cota-parte ideala, matematica din dreptul lor de proprietate; cu alte cuvinte, obiectul acestei
coproprieti aparine nefracionat titularilor.
Legislaia in vigoare nu conine o reglementare cu caracter general privind dreptul de proprietate in
devlmie; regimul juridic a fost elaborat pe baza reglementarilor privind comunitatea de bunuri a soilor
( art. 30 36 C. fam.), devlmia poate rezulta fie din lege, fie din convenia prilor.
In legislaia noastra este reglementat un singur caz de devlmie (devlmie legala) 69. Acest unic caz
se refera la dreptul de proprietate in devlmie al soilor asupra bunurilor dobndite in timpul
cstoriei. Dar in lipsa unei prevederi prohibitive, nimic nu mpiedica ca devlmia sa ia fiina printro convenie. ntr-adevr, oricnd doua sau mai multe persoane prin acordul lor pot stabili ca anumite
bunuri pe care le dobndesc mpreun sau separat intr-un interval de timp, sa fie proprietatea lor
devalma70. Proprietatea devalma a soilor Acest tip de proprietate comuna este, Aa cum am artat,
singurul reglementat de Legislaia noastra. Trebuie insa sa nu confundam devlmia comunitii de
bunuri cu comunitatea matrimoniala de bunuri71. Aceasta din urma, este o noiune mai larga deoarece
cuprinde nu numai dreptul de proprietate, ci si celelalte drepturi ( reale si de creana ), precum si
obligaiile patrimoniale.
Proprietatea devlmae a soilor are ca obiect numai acele bunuri care au fost dobndite de ei sau de oricare
dintre ei in timpul cstoriei. In conformitate cu art. 30 alin. 1 C. fam. Bunurile dobndite in timpul
cstoriei de ctre oricare dintre soi sunt, de la data dobndirii lor, bunuri comune ale soilor. Orice
convenie contrara este nula . Codul familiei in art. 31 enumera categoriile de bunuri proprii ale fiecrui so,
bunuri care nu pot fi incluse in sfera bunurilor comune ale soilor. Rezulta ca izvorul dreptului de proprietate
in devlmie a soilor consta in faptul dobndirii de bunuri in timpul cstoriei de oricare dintre ei. Potrivit
art. 35 din Codul familiei , administrarea, folosin si dispoziia asupra bunurilor comune se realizeaz de
comun acord de ctre ambii soi. Legea instituie o prezumie de mandat tacit reciproc intre soi. Astfel ,
atunci cnd unul dintre ei exercita prerogativele proprietii asupra bunurilor comune, se presupune ca el
acioneaz att in nume propriu cat si ca reprezentant al celuilalt so. Aceasta prezumie este relativa, ceea ce
nseamn ca ea poate fi nlturat pentru fiecare act in parte atunci cnd celalalt face dovada ca s-a opus
ncheierii actului.. Totui, potrivit art. 35 alin. 2 C. fam. , nici unul din soi nu poate nstrina sau greva un
teren sau o construcie ce face parte din bunurile comune daca nu are consimmntul expres al celuilalt so.
De alta parte, mandatul tacit reciproc poate fi restrns si prin voina soilor. Restrngerea poate fi
convenionala sau unilaterala, putndu-se referi la anumite acte ori la anumite bunuri 72. Este de menionat ca
concubinii nu pot beneficia de comunitatea de bunuri prevzut la art. 30 din Codul familiei ( specifica
numai soilor ), dar nimic nu se opune ca pe baza conveniei lor sa se constate ca bunurile dobndite de ei
sunt proprietate pe cote-pri, in raport de contribuia fiecruia.
ncetarea dreptului de proprietate in devlmie. Proprietatea comuna devlmae a soilor nceteaz pin
desfacerea sau ncetarea cstoriei, moment in care aceasta se transforma n proprietate comuna pe cote68

Trib. Supr., sec. Civ., dec. civ. nr. 31/1977, in REPERTORIU DE PRACTICA JUDICIARA IN MATERIE
CIVILA PE ANII 1975 - 1980, p. 65
69

D. Lupulescu, DREPTUL DE PROPRIETATE COMUNA AL SOTILOR, Edit. Sansa S.R.L., Bucuresti, 1993, p. 63-67
L. Pop, op. cit., p. 153
71
I. Albu, DREPTUL FAMILIEI, Edit. Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1975, p. 122-123
72
M. Georgescu, Al. Oproiu, REFLEXII CU PRIVIRE LA LIMITELE MANDATULUI TACIT IN CADRUL RAPORTURILOR
PATRIMONIALE DINTRE SOTI, in R.R.D. nr. 4/1982, p. 29 32.
70

19 / 42

pri. Pana la proba contrara, cele doua cote pri se prezuma a fi egale. La mprirea de bunuri, cotele
ideale aparinnd soilor se stabilesc in raport de contribuia fotilor soi la dobndirea bunurilor
comune73In continuare, numai avnd in vedere aceste doua cote-pri, se va proceda la mpreal
materiala a bunurilor comune, pentru a ajunge la dreptul de proprietate exclusiva.
Dar, excepional, pentru motive temeinice ( art. 36 alin. 2 C. fam. ), proprietatea in devlmie poate nceta
si in timpul cstoriei.
Privire comparativa intre cele doua forme ale dreptului de proprietate 74.
Dreptul de proprietate in devlmie se aseamn cu dreptul de proprietate pe cote pri prin aceea ca
aparine la doua sau mai multe persoane simultan si concurent, asupra unui bun sau mai multor bunuri
nefracionate in materialitatea lor. De asemenea, sistarea ambelor feluri de proprietate comuna are loc, de
regula, prin operaia mprelii. Cu toate ca se aseamn, intre cele doua feluri de proprietate comuna exista
deosebiri, dintre care subliniem urmtoarele:
a) in cazul dreptului de proprietate in devlmie nici unul dintre codevlmai nu are determinate nici mcar
o cota parte ideala, abstracta, matematica din dreptul de proprietate. In situaia coproprietii sau
proprietii pe cote-pri, fiecare coproprietar este titular exclusiv al unei cote pri ideale, matematice, chiar
daca bunul este si rmne nefracionat in materialitatea sa;
b) indiferent de izvorul sau, legea sau convenia prilor, dreptul de proprietate in devlmie are caracter
intuitu-personae. Proprietatea pe cote pri se nate si exista independent de calitatea si calitile
coproprietarilor;
c) in cazul proprietii in devlmie, nici unul dintre codevlmai nu are posibilitatea sa nstrineze dreptul
sau, deoarece nu se cunoate cota-parte ce revine fiecruia. Dinpotriv, in situaia dreptului de proprietate pe
cote-pri, fiecare coproprietar poate dispune liber de cota-parte din dreptul care ii aparine
in exclusivitate;
d) in cazul coproprietii devlmae a soilor, intre codevlmai opereaz prezumia legala a mandatului
reciproc de reprezentare , care permite fiecruia sa ncheie acte de administrare, folosin si dispoziie asupra
bunurilor comune, acionnd in nume propriu si in calitate de reprezentant al celuilalt. In cazul coproprietii
se aplica principiul unanimitii, cu corectivele stabilite de practica judiciara.
CAPITOLUL VI
DESMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
VI. 1. Consideraii generale
VI.1.1. Preliminarii. Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin, deoarece confer titularului su
trei atribute: a) posesia; b) folosina; c) dispoziia. Exist ins i situaii cnd unele dintre atributele
recunoscute de lege proprietarului sunt desprinse din coninutul juridic al dreptului su, alctuind un alt drept
real principal, constituit ori recunoscut in favoarea altei persoane, drept independent, opozabil tuturor,
inclusiv proprietarului. In acest mod se realizeaz ceea ce numim dezmembrarea dreptului de proprietate,
deoarece unele atribute ale proprietii se exercit cu titlu de drept real principal i distinct asupra unui bun
de ctre o alt persoan dect proprietarul. Din aceast cauz, aceste drepturi reale sunt denumite, intr-o
terminologie consacrat, desmembrminte ale dreptului de proprietate75.
VI.1.2. Definiie. Desmembrmintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale derivate
asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau dobndesc prin
desprinderea ori limitarea unor atribute din coninutul juridic al dreptului de proprietate 76.
Ele nu desfiineaz dreptul de proprietate, ci doar l golesc sau l restrng, in sensul c proprietarul este
ngrdit sau lipsit de plenitudinea atributelor proprietii.
VI.1.3. Enumerare. Desmembrmintele dreptului de proprietate sunt:
A. Dreptul de uzufruct
B. Dreptul de uz
73

I. Albu, CASATORIA IN DREPTUL ROMAN, Edit. Dacia, Cluj-Napoca, 1988, p. 152 si urm.; I.P. Filipescu, TRATAT DE
DREPTUL FAMILIEI, Edit. All, Bucuresti, 1993, p. 139; Al. Bacaci, V. Dumitrache, C. Hageanu, DREPTUL FAMILIEI, Edit.
All-Beck, Bucuresti, 2001, p. 205-214
74
L. Pop, DREPTUL DE PROPRIETATE SI DEZMEMBRAMINTELE SALE, Edit. Lumina Lex, Bucuretsi, 2001, p. 156
75
A se vedea L.Pop, op.cit. p.157.
76
A se vedea L.Pop, op.cit. p.158; C.Sttescu, C.Brsan, op.cit., p. 244
20 / 42

C. Dreptul abitaie
D. Dreptul de servitute
E. Dreptul de superficie
E important s precizm c toate aceste drepturi reale principale derivate pot fi constituite sau dobndite
numai asupra bunurilor care se afl in proprietate privat. Dreptul de proprietate public nu poate fi
dezmembrat prin constituirea unor asemenea drepturi77.
VI. 2. Dreptul de uzufruct
VI.2.1. Definiie. Caracter. Coninut. Dreptul de uzufruct este acel drept real principal derivat,
esenialmente temporar, asupra bunului sau bunurilor ce aparin in proprietatea altei persoane, care
confer titularului su, numit uzufructuar, atributele de posesie i folosin, cu obligaia de a le conserva
substana i de a le restitui proprietarului la ncetarea uzufructului 78.
Reglementarea legal a acestui dezmembrmnt se regsete in art. 517-564 C. civ. Dreptul de uzufruct
prezint urmtoarele trsturi sau caractere juridice:
a) este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate in proprietatea altuia;
b) este un drept real, fiind opozabil tuturor;
c) este un drept esenialmente temporar: dac titularul este o persoan fizic, poate fi cel mult viager; cnd
uzufructuarul este o persoan juridic durata acestuia nu poate depi 30 de ani;
d) este un drept incesibil prin acte i fapte juridice, att intre vii ct i pentru cauz de moarte; exist, totui,
posibilitatea ca uzufructuarul s cedeze altei persoane beneficiul uzufructului.
Coninutul juridic al dreptului de uzufruct este alctuit din atributele de posesie i folosin, uzufructuarul
avnd i dreptul de a culege fructele bunului respectiv. Proprietarul rmne astfel doar cu atributul de
dispoziie juridic pe care l poate exercita liber, fr a aduce ins atingere dreptului de uzufruct. Proprietatea
este, dup cum se vede, golit de o bun parte a coninutului su juridic. De aceea, ea mai poart numele de
nuda proprietate, iar proprietarul mai este denumit i nud proprietar79.
Aadar: UZUFRUCT + NUDA PROPRIETATE = DEPLINA PROPRIETATE
VI.2.2. Obiectul dreptului de uzufruct. Potrivit art. 520 C. civ.: Uzufructul se poate stabili pe tot felul de
bunuri, mobile i imobile. Aadar, uzufructul poate avea ca obiect orice fel de bunuri mobile sau imobile,
corporale ori incorporale, fungibile sau nefungibile. Avnd in vedere c uzufructuarul are obligaia de a
conserva substana bunului respectiv, uzufructul are ca obiect, de regul, numai bunuri neconsumptibile.
Totui, art. 526 C. civ. instituie o excepie de la aceast regul, preciznd c uzufructul poate fi constituit i
asupra bunurilor consumptibile, in acest caz uzufructuarul dobndind i proprietatea bunului. La stingerea
unui astfel de uzufruct, exist ins obligaia restituirii unor bunuri de acelai gen, in aceeai cantitate i
valoare egal sau preul acestora. Un asemenea uzufruct poart numele de cvasiuzufruct. Uzufructul poate
avea ca obiect unul sau mai multe bunuri determinate, o fraciune dintr-o universalitate sau chiar o ntreag
universalitate (ex: uzufructul unui fond de comer, al unei turme de animale, al unei succesiuni)80.
VI.2.3. Modul de dobndire al uzufructului. Potrivit art. 518 C. civ.: Uzufructul se stabilete prin lege i
prin voina omului.
Avnd in vedere c textele din Codul civil care reglementau 3 cazuri de uzufruct legal au fost abrogate, in
prezent, dreptul de uzufruct se poate constitui doar prin voina omului. La aceasta se mai adaug i
uzucapiunea. Constituirea dreptului de uzufruct prin voina omului se poate realiza prin acte juridice
(convenie sau testament). Convenia poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Constituirea dreptului de
uzufruct prin convenie poate fi direct i indirect. Uzufructul se constituie direct atunci cnd proprietarul
nstrineaz unei persoane atributele de posesie i folosin, pstrnd pentru sine doar atributul de dispoziie
(se mai numete i constituirea per translationem). Uzufructul se constituie indirect, pe cale de reteniune,
prin nstrinarea dreptului de proprietate din coninutul cruia sunt desprinse i reinute, pentru nstrintor
sau motenitorii si, atributele de posesie i folosin a bunului (poart numele de constituire per

77

A se vedea Constituia Romniei, art. 135, aln. 4.

L.Pop, op.cit. p.159; G.Marty, P.Raynaud, op.cit., p. 95-96
79
L.Pop, op.cit. p.160
80
Idem, p. 161.
78

21 / 42

deductionem)81. Dreptul de uzufruct poate fi dobndit i prin uzucapiune i posesie de bun-credin, cu

respectarea condiiilor i regulilor in materie.
VI.2.4. Drepturile i obligaiile uzufructuarului. Uzufructuarul (cel ce deine atributele de posesie i
folosin a bunului) are urmtoarele drepturi:
a) dreptul de a obine posesia bunului i de a o exercita panic i nestingherit; in acest scop, acesta are ca
mijloace de aprare aciunea confesorie (ca aciune real i petitorie) i o aciune personal, prin care poate
cere proprietarului predarea posesiei i folosinei bunului. Dreptul de uzufruct mai poate fi aprat i indirect,
prin aciunile posesorii.
b) dreptul de a folosi bunul i de a-i culege fructele, in limitele i cu respectarea destinaiei bunului, aa cum
a fost stabilit de proprietar; dreptul de folosin i d uzufructuarului dreptul de a svri acte de conservare
i de administrare asupra bunului. Fructele civile se dobndesc de uzufructuar zi cu zi, proporional cu durata
uzufructului. Fructele naturale i industriale se dobndesc prin culegere. In acest scop, fructele trebuie s
ajung la maturitate i s fie desprite de bunul care le produce. Din aceast cauza, art. 524 C. civ. prevede
c fructele naturale i industriale neculese in momentul constituirii uzufructului sunt ale uzufructuarului, iar
cele neculese la data stingerii uzufructului se cuvin nudului proprietar.
c) uzufructuarul poate exercita drepturile sau atributele recunoscute lui fie in mod direct (personal i
nemijlocit), fie prin altul (pe temeiul unui contract de chirie, arend sau prin cedarea exerciiului uzufructului
art. 534 C. civ.)82.
Uzufructuarul are ins i anumite obligaii:
a) nainte de a intra in exerciiul dreptului su: are obligaia de a proceda la inventarierea bunurilor mobile i
la constatarea strii materiale in care se afl imobilele. In cazul uzufructului constituit direct, uzufructuarul
mai are obligaia prealabil de a aduce o cauiune, adic un garant, care se oblig s rspund cu ntregul
patrimoniu in cazul insolvabilitii uzufructuarului.
b) in timpul exercitrii dreptului de uzufruct: de a se folosi de lucru ca un bun proprietar; de a face acte de
conservare i ntreinere a lucrului; de a aduce la cunotina proprietarului orice tulburare i uzurpare a
dreptului de proprietate; de a suporta o parte din sarcinile lucrului care face obiectul uzufructului, cum sunt
impozitele, cheltuielile de judecat ocazionate de litigiile nscute in legtur cu folosina bunului aflat in
uzufruct83.
VI.2.5. Drepturile i obligaiile nudului proprietar.
a) Drepturile nudului proprietar sunt: dreptul de a nstrina bunul, dobnditorul fiind obligat s respecte
dreptul de uzufruct pn la stingerea lui; dreptul de a greva bunul cu o ipotec sau alte sarcini reale; dreptul
de a percepe in proprietate productele bunului, fr a mpiedica sau limita exerciiul dreptului de uzufruct de
ctre uzufructuar; dreptul de a exercita toate aciunile prin care se apr dreptul de proprietate. E important
de subliniat c toate aceste drepturi pot fi exercitate numai in limitele i cazurile in care nu se aduce atingere
atributelor uzufructuarului.
b) Nudul proprietar are urmtoarele obligaii: de a se abine de la orice act juridic i fapt material prin care ar
mpiedica sau tulbura pe uzufructuar in exerciiul liber i deplin al dreptului su; de a-l despgubi pe
uzufructuar in cazul in care, prin fapta sa, a micorat valoarea uzufructului; de a efectua reparaiile mari ale
bunului; de a-l garanta pe uzufructuar contra eviciunii, in ipoteza uzufructului cu titlu oneros i atunci cnd
i-a asumat aceast obligaie prin actul de constituire a uzufructului84.
VI.2.6. Stingerea uzufructului. In conformitate cu art. 557-558 C. civ. dreptul de uzufruct se stinge85:
a) prin moartea uzufructuarului, deoarece uzufructul este un drept temporar sau cel mult viager;
b) prin expirarea termenului pe durata cruia a fost constituit;
c) prin consolidare sau ntrunirea in aceeai persoan a calitilor de proprietar i de uzufructuar;
d) prin neexercitarea uzufructului timp de 30 de ani sau prescripia extinctiv;
e) prin pieirea total a bunului (distrugerea material sau pieirea juridic exproprierea pentru utilitate
public);
81

Idem, p. 163
Idem, p. 164-165.
83
Idem, p. 166.
84
Idem, p. 167.
85
Idem, p. 168-169.
82

22 / 42

f) prin renunarea uzufructuarului la dreptul su (renunare expres sau tacit);

g) prin decderea din dreptul de uzufruct pronunat de instana de judecat la cererea nudului proprietar,
atunci cnd uzufructuarul abuzeaz de folosina bunului, producndu-i stricciuni sau lsndu-l s se
degradeze din lips de ntreinere;
h) prin rezoluiunea sau nulitatea titlului prin care cel ce a constituit uzufructul a dobndit dreptul de
proprietate;
i) prin prescripie achizitiv (uzucapiune), atunci cnd un ter dobndete pe aceast cale dreptul de
proprietate asupra bunului. Fiind considerat primul proprietar al bunului uzucapat, uzucapantul nu este
obligat s respecte drepturile preconstituite asupra bunului in cauz.
VI.2.7. Lichidarea uzufructului86. In momentul stingerii dreptului su, uzufructuarul trebuie s nceteze
actele de folosin i s restituie proprietarului posesia bunului respectiv. Aceste obligaii nu exist dac
uzufructul s-a stins prin consolidare sau prin pieirea total a bunului din cauze neimputabile uzufructuarului.
Bunul trebuie restituit de bun voie in starea in care uzufructuarul l-a primit. Atunci cnd uzufructuarul
refuz restituirea bunului, el poate fi constrns la aceasta, prin introducerea de ctre proprietar a aciunii in
revendicare. Cnd bunul a pierit sau a fost deteriorat din culpa uzufructuarului, legea prevede obligaia
acestuia de a plti despgubiri proprietarului, pentru a-i repara prejudiciul. Proprietarul este obligat s
restituie uzufructuarului sumele de bani pe care acesta din urm le-a pltit pentru el, cum ar fi plata fcut
unui creditor al proprietarului care avea un drept de ipotec asupra imobilului aflat in uzufruct.
VI. 3. Dreptul de uz i dreptul de abitaie87
VI.3.1. Caracteristici comune. Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt varieti ale dreptului de uzufruct,
fiind reglementate de art. 565-576 C. civ. Acestea se particularizeaz prin aceea c titularului i sunt
recunoscute atributele de posesie i folosin asupra bunului altuia, dar numai in limitele satisfacerii nevoilor
lui i ale membrilor familiei sale. Deci nu este posibil cedarea exerciiului acestor drepturi. Dreptul de uz
poate avea ca obiect orice bun, mobil sau imobil, aflat in circuitul civil. Dreptul de uz care are ca obiect o
cas sau o locuin se numete drept de abitaie.
VI.3.2. Dreptul de uz. Dreptul de uz este acel drept real principal, esenialmente temporar,
dezmembrmnt al dreptului de proprietate, care confer titularului su atributele de posesie i folosin
asupra unui bun aflat in proprietatea altuia, dar numai in limitele satisfacerii trebuinelor lui sau ale
familiei sale.
Culegerea fructelor bunului poate fi fcut numai in natur i sunt destinate exclusiv pentru consumul
uzuarului i al membrilor familiei sale. Ele nu pot fi urmrite de creditorii uzuarului. Dreptul de uz are
acelai regim juridic ca i uzufructul. Totui, acesta prezint i unele particulariti88:
- titularul su poate fi numai o persoan fizic;
- are caracter strict personal, beneficiul uzului neputnd fi nstrinat de
uzuar.
VI.3.3. Dreptul de abitaie. Dreptul de abitaie este un drept de uz care are ca obiect o locuin. Prin acest
drept se confer titularului dreptul de a poseda i folosi acea locuin, care este proprietatea altei persoane,
pentru satisfacerea trebuinelor de locuit ale sale i ale familiei lui.
Dreptului de abitaie i se aplic regulile de la uzufruct. De altfel, dac dreptul de uzufruct are ca obiect o cas
de locuit, el include i dreptul de abitaie. Totui, privit in individualitatea sa, dreptul de abitaie, in raport cu
dreptul de uzufruct se caracterizeaz prin dou particulariti:
- titularul su poate fi numai o persoan fizic;
- are caracter personal, putnd fi exercitat numai pentru satisfacerea nevoilor de locuit ale titularului i ale
membrilor familiei sale. Excepia de la aceast regul este prevzut de art. 572 al. 2 C. civ. care precizeaz
c titularul unui astfel de drept are posibilitatea de a nchiria o parte din locuin dac, fiind prea mare,
depete nevoilor de locuit ale lui i ale familiei sale. Dreptul de abitaie poate fi constituit prin contract sau
testament. De asemenea, Legea nr. 319/1944 reglementeaz un drept de abitaie legal care se nate ex lege,
fr alte formaliti. Astfel, soul supravieuitor are un drept de abitaie asupra casei de locuit care a aparinut
soului predecedat, dac sunt ntrunite urmtoarele condiii:
86

Pentru dezvoltri a se vedea: L.Pop, op.cit. p.169-170.

Idem, p. 170-173
88
A se vedea C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, vol. II, ed. Socec, p. 213
87

23 / 42

a) casa s fac parte din succesiunea soului decedat;

b) soul supravieuitor s nu aib o alt locuin proprie.
Acest drept de abitaie are un caracter temporar, durnd pn la ieirea din indiviziune a motenitorilor, ins
ine cel puin un an de la decesul celuilalt so. Dac soul supravieuitor se recstorete, dreptul de abitaie
nceteaz automat, chiar dac nu s-a procedat la ieirea din indiviziune.
Dreptul de abitaie poate fi aprat prin aciunea confesorie (aciune real i petitorie) i printr-o aciune
personal, fa de proprietarul locuinei (dac abitaia s-a constituit prin act juridic).
VI. 4. Dreptul de servitute89
VI.4.1. Definiie i caractere. Dreptul de servitute este un drept real principal derivat, perpetuu i
indivizibil, constituit asupra unui imobil, numit fond aservit sau dominat, pentru uzul i utilitatea altui
imobil, numit fond dominant, imobile care aparin unor proprietari diferii90.
Dreptul de servitute este reglementat de art. 576-643 C. civ. Acesta are urmtoarele caractere:
a) este un drept imobiliar, deoarece se constituie numai in folosul i sarcina unor bunuri imobile prin natura
lor;
b) este un drept perpetuu, fiindc se menine atta timp ct exist cele dou imobile i situaia care a
determinat constituirea ei;
c) servitutea este indivizibil, profitnd ntregului fond dominant i grevnd, in ntregime, fondul aservit;
VI.4.2. Clasificarea servituilor. Codul civil clasific servituile in funcie de mai multe criterii, i anume:
a) Dup modul de exercitare:
- continue acele servitui pentru a cror exercitare i existen nu este nevoie de fapta actual a omului (ex:
servitutea de scurgere a apelor de ploaie sau servitutea de vedere);
- necontinue acelea pentru a cror existen i exercitare este absolut necesar fapta actual a omului
(servitutea de trecere, de a lua ap din fntn etc.);
b) Dup felul in care se manifest:
- aparente acelea care se cunosc datorit unor semne exterioare (ex: o u, o fereastr un canal, o plantaie,
o crare etc.);
- neaparente acele servitui a cror existen nu poate fi cunoscut printr-un semn exterior sau lucrare
exterioar vizibil (ex: servitutea de a nu zidi dect pn la o anumit nlime);
c) Dup obiectul lor:
- pozitive acelea care ndreptesc pe proprietarul fondului dominant s fac, in mod direct, acte de folosin
asupra fondului aservit (ex: servitutea de trecere, servitutea de a lua ap);
- negative acelea care impun proprietarului fondului aservit anumite restricii sau limitri in exercitarea
dreptului su de proprietate (ex: servitutea de a nu cldi sau de a nu face plantaii la o anumit distan fa de
fondul dominant);
- urbane cele stabilite in folosul unei cldiri;
- rurale cele stabilite in folosul unui teren;
d) Dup originea sau modul lor de constituire:
- naturale acelea care i au originea sau izvorul in situaia natural a fondurilor (ex: servitutea de scurgere
a apei, de grniuire, de ngrdire a proprietii);
- legale acelea care se stabilesc ex lege, pe baza unor dispoziii normative exprese, in considerarea utilitii
publice ori in interesul comun al proprietarilor unor imobile nvecinate (ex: servitutea de trecere, in cazul
locului nfundat, servitutea picturilor din streain__________, cea negativ de vedere etc.);
- stabilite prin fapta omului acelea care se constituie prin titlu (convenie sau testament), uzucapiune sau
prin destinaia proprietarului. Ele se mai numesc i servitui veritabile (propriu-zise).
VI.4.3. Servituile naturale i servituile legale. Servituile naturale sunt, in realitate, tot servitui legale 91,
fiind de asemenea prevzute de lege. Astfel cele dou tipuri de servitui, fiind deopotriv legale, pot fi
mprite in dou categorii: servitui reciproce (bilaterale) i servitui nereciproce (unilaterale).

89

Pentru dezvoltri asupra acestui drept, a se vedea: L.Pop, op.cit. p.173-184

A se vedea Gh. Fekete, I. Zinveliu, Drept civil. Drepturi reale, ed. Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1969, p. 235-236.
91
Pentru o dezvoltare doctrinar asupra acestui subiect, a se vedea: L.Pop, op.cit. p.176-177
90

24 / 42

a) Servituile reciproce sunt acele ngrdiri sau limitri legale ale dreptului de proprietate prevzute de lege in
folosul i, respectiv, sarcina a dou imobile, fiecare fiind, in raport de cellalt, in acelai timp, att fond
dominant, ct i fond aservit (dominat).
b) Servituile nereciproce sunt acelea care se stabilesc exclusiv in folosul unuia dintre imobile i in sarcina
celuilalt imobil, in aa fel nct unul este numai fond dominant iar altul numai fond aservit.
A. Servituile reciproce (bilaterale):
a) servitutea sau dreptul de grniuire orice proprietar poate obliga pe vecinul su s procedeze la
grniuirea proprietii lipit de a sa, cheltuielile fiind suportate in proporie egal (art. 584 C. civ.);
b) servitutea distanei plantaiilor potrivit creia nu se pot planta arbori nali la o distan mai mic de doi
metri i garduri vii la o distan mai mic de jumtate de metru fa de linia despritoare a dou fonduri,
dac nu exist alte reguli stabilite prin dispoziii normative speciale sau prin obiceiuri locale (art. 607 C.
civ.);
c) servitutea picturilor din streain orice proprietar este obligat s-i fac streain casei sale in aa fel
nct apa de ploaie s se scurg pe terenul su sau in strad, nicidecum pe fondul vecinului (art. 615 C. civ.);
d) servitutea privind distana i lucrrile intermediare pentru anumite construcii const in obligaia
proprietarilor a dou fonduri vecine de a face astfel de lucrri numai respectnd distana stabilit prin
reglementri speciale ori prin obiceiuri locale, fa de fondul nvecinat (art. 610 C. civ.);
e) servitutea negativ de vedere const in obligaia proprietarilor a dou imobile vecine de a nu deschide
ferestre de vedere, balcoane etc. la o distan mai mic dect cea prevzut de lege (art. 611 i urm. C. civ.).
Distana legal minim este de 1,90 m i de 0,60 m, dup cum vederea este direct, perpendicular sau
piezi (oblic) asupra fondului nvecinat. Deschiderile de aerisire i lumin pot fi fcute la orice nlime i
distan.
B. Servituile nereciproce (unilaterale):
a) servitutea de scurgere a apelor naturale const in aceea c terenurile inferioare sunt supuse s primeasc
apele ce curg natural, fr intervenia omului, de pe terenurile superioare (art. 578 C. civ.). Proprietarul
fondului inferior este obligat s nu ridice stvilare pentru a opri aceast scurgere.
b) servitutea izvoarelor const in obligaia celui care are un izvor pe terenul su s-l ntrebuineze in aa fel
nct s nu aduc atingere dreptului dobndit de ctre proprietarul fondului vecin de a folosi acel izvor (art.
575-583 C. civ.). De asemenea, se interzice proprietarului fondului pe care se afl acel izvor ce d ap
necesar unei comune sau altei aezri s fac orice lucrare de natur a-i schimba cursul.
c) Servitutea de trecere (a locului nfundat) Potrivit art. 616 C. civ., proprietarul al crui loc este nfundat,
adic nu are ieire la calea public, poate reclama o trecere pe terenul vecinului su pentru a-i putea folosi
propriul fond, avnd ndatorirea de a-l despgubi pentru pagubele ce i le-ar cauza. Trecerea trebuie s se fac
pe calea cea mai scurt de ieire i prin locul ce ar pricinui cea mai mic pagub proprietarului fondului
aservit. Mai trebuie reinut c, pentru a da natere la un drept de trecere, lipsa ieirii la calea public trebuie
s fie strin de conduita proprietarului locului nfundat92.
VI.4.4. Servituile stabilite prin fapta omului. Servituile stabilite prin fapta omului sunt singurele servitui
veritabile. Ele sunt reglementate de art. 620-643 C. civ. Potrivit art. 620 C. civ., proprietarii au libertatea s
stabileasc pe proprietile lor sau in folosul acestora orice servitui, cu condiia de a nu impune
proprietarului fondului aservit obligaia unui fapt personal i s nu contravin ordinii publice i bunelor
moravuri.
Servituile propriu-zise pot fi stabilite in trei moduri:
a) prin titlu;
b) prin uzucapiune;
c) prin destinaia proprietarului.
A. Stabilirea servituilor prin titlu
Prin titlu se nelege orice act juridic. In principiu, orice servitute se poate stabili prin titlu. Mai mult, potrivit
art. 624 C. civ., servituile continue i neaparente, precum i cele necontinue i neaparente se pot stabili
numai prin act juridic. Acesta poate fi cu titlu gratuit sau oneros, convenie ori testament. Pentru o spe
lmuritoare, a se vedea: CSJ, secia civ., dec. nr. 572/1990, in Dreptul nr. 1/1991, p. 68-69.
B. Stabilirea servituilor prin uzucapiune (prescripie achizitiv)
92

Pentru dezvoltri, a se vedea: L.Pop, op.cit. p.183

25 / 42

In conformitate cu art. 623 C. civ. pot fi dobndite prin uzucapiune numai servituile propriu-zise continue i
aparente (ex: servitutea de vedere). Posesia trebuie s se exercite timp de 30 de ani.
C. Stabilirea servituilor prin destinaia proprietarului
Constituirea in acest mod a servituilor propriu-zise are loc atunci cnd unul i acelai proprietar a dou
imobile vecine stabilete intre ele o stare de fapt care ar fi o servitute dac ar aparine la proprietari diferii.
Atta timp ct cele dou imobile aparin unui proprietar, nu poate fi vorba de o servitute. Cnd ins acestea
vor avea proprietari diferii (ca urmare a nstrinrii unuia sau altuia dintre ele), situaia de fapt stabilit de
fostul proprietar se va transforma intr-o servitute veritabil, dac nu exist o cauz contractual sau
testamentar diferit. Astfel, potrivit art. 625 C. civ. destinaiunea proprietarului ine loc de titlu.
VI.4.5. Exercitarea i aprarea servituilor. In cele ce urmeaz ar trebui evideniate drepturile i obligaiile
care revin proprietarilor celor dou fonduri sau imobile. Acestea difer in funcie de modul de constituire a
fiecrei servitui93. Este posibil totui de sesizat existena unor drepturi i obligaii comune i generale in
cazul oricrei servitui.
A. Drepturile i obligaiile generale ale proprietarului fondului dominant
Acestea ar fi urmtoarele:
- de a face toate lucrrile necesare pentru conservarea i exercitarea servituii;
- de a se folosi de servitute numai in conformitate cu legea, titlul sau modul de stabilire a acesteia;
- de a nu face lucrri care ar antrena schimbri mpovrtoare pentru fondul aservit.
B. Drepturile i obligaiile generale ale proprietarului fondului dominant
Dintre acestea amintim:
- de a abandona fondul aservit la dispoziia proprietarului fondului dominant, atunci cnd prin titlu s-a obligat
s o fac;
- de a se abine de la orice fapt prin care ar tulbura exerciiul normal al servituii, chiar dac aceasta ar fi
devenit mpovrtoare;
Pentru aprarea dreptului de servitute, titularul su are la dispoziie o aciune petitorie, numit confesorie de
servitute. Servituile stabilite prin titlu, precum i toate servituile continue i aparente pot fi aprate, indirect,
i pe calea aciunilor posesorii.
VI.4.6. Stingerea servituilor. Dreptul de servitute se poate stinge in urmtoarele situaii:
- in caz de imposibilitate material de a mai exercita servitutea;
- prin confuziune;
- prin prescripie extinctiv, in cazul neexercitrii acesteia timp de 30 de ani;
- in cazul pieirii imobilului aservit;
- prin renunare la servitute;
- la mplinirea termenului pentru care a fost constituit prin titlu;
- in cazul revocrii, rezolvirii sau anulrii dreptului celui care a consimit la stabilirea servituii.
VI. 5. Dreptul de superficie
VI.5.1. Definiie i caractere juridice. Dreptul de superficie nu este reglementat direct i expres in Codul
civil. A fost consacrat de ctre legiuitorul romn prin Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor
privitoare la crile funciare (art. 11). De asemenea, este menionat i in art. 22 din Decretul nr. 167/1958.
Dreptul de superficie este acel drept real principal, dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra
unui teren, care const in dreptul de proprietate al unei persoane, numit superficiar, privitor la
construciile, plantaiile sau alte lucrri ce se afl pe un teren proprietatea altuia, teren asupra cruia
superficiarul are un drept de folosin1.
In cazul dreptului de superficie se suprapun dou drepturi de proprietate:
a) dreptul de proprietate al superficiarului asupra construciilor, plantaiilor sau altor lucrri;
b) dreptul de proprietate asupra terenului al crui titular este o alt persoan. Prin urmare, dreptul de
superficie este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra unui teren.
Dreptul de superficie prezint urmtoarele caractere juridice:
a) este un drept real imobiliar, avnd ntotdeauna ca obiect un bun imobil (teren);
b) este un drept perpetuu, adic exist atta timp ct dureaz construcia, plantaia sau lucrarea ce se afl in
proprietatea altei persoane, dect proprietarul terenului, acesta neputndu-se stinge prin neexecutare;
93

A se vedea: C.Sttescu, C.Brsan, op.cit., p. 262

26 / 42

c) este un drept imprescriptibil extinctiv, aciunea in revendicare putndu-se stinge oricnd pn la stingerea
nsui a dreptului de superficie.
VI.5.2. Constituirea sau dobndirea dreptului de superficie. Dreptul de superficie poate fi constituit:
a) prin titlu;
b) direct din lege;
c) prin uzucapiune.
Dobndirea prin uzucapiune are loc in condiiile prevzute de reglementrile existente in aceast materie. De
aceea vom pune in discuie doar primele dou moduri de constituire.
A. Constituirea dreptului de superficie prin titlu
Prin titlu nelegem un act juridic care poate fi: convenie, testament sau act de concesiune.
Convenia i testamentul constituie titluri pe baza crora se dobndete dreptul de superficie asupra
terenurilor proprietate particular. Dreptul de superficie se constituie prin act de concesiune in cazul
terenurilor aflate in domeniul privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale94.
B. Constituirea sau dobndirea ex lege a dreptului de superficie
Legislaia noast consacr un singur de drept de superficie care se nate ex lege (direct din lege). Astfel, in
interpretarea i aplicarea prevederilor art. 30 C.fam., practica judiciar a statuat c toate construciile ridicate
in timpul cstoriei pe terenul bun propriu al unuia dintre soi sunt bunuri comune. Soul neproprietar al
terenului devine astfel titularul unui drept de superficie 95. Aadar, in acest caz, dreptul de superficie se
dobndete direct, in baza prevederilor art. 30 C.fam, iar nu pe cale convenional.
VI.5.3. Exercitarea dreptului de superficie. Dreptul de superficie confer titularului su atributele de
posesie, folosin i dispoziie. Dreptul de dispoziie asupra terenului se refer la o dispoziie material, care
se circumscrie doar la posibilitatea de a dispune de substana terenului numai in vederea realizrii
construciei, plantaiei sau lucrrii ce urmeaz a fi amplasat sau fcut pe acel teren (spturi, excavri etc.).
Ct privete atributul de dispoziie juridic este fr discuie c superficiarul are dreptul s nstrineze
construcia, plantaia sau lucrarea respectiv, aflat pe terenul altei persoane, fr a fi necesar consimmntul
proprietarului terenului. Dreptul de superficie poate fi grevat de sarcini reale, cum ar fi: dreptul de uzufruct,
de abitaie, de servitute i de ipotec.
VI.5.4. Stingerea dreptului de superficie. Avnd in vedere c acest drept are caracter perpetuu, el nu se
stinge prin neexercitare. In schimb, se stinge in urmtoarele dou modaliti:
a) prin pieirea sau desfiinarea construciei, plantaiei sau a lucrrii;
b) dac proprietarul terenului devine (indiferent pe ce cale legal) i proprietarul construciei, plantaiei sau al
lucrrii.
CAPITOLUL VII .
POSESIA SI EFECTELE SALE
VII . 1 . NOIUNEA I ELEMENTELE POSESIEI
VII . 1 . 1 . Noiune. Articolul 1846 , alin.2 Cod civil definete posesia astfel: posesia este deinerea unui
lucru sau folosirea de un drept, exercitat, una sau alta, de noi nine sau de altul ,in numele nostru.
Aceast definiie este incomplet i inexact96 din urmtoarele motive:
a) posesia n poate fi considerat deinerea unui lucru ,deoarece nu este echivalent deteniei precare.
b) definind posesia ca fiind sau folosirea de un drept, legiuitorul a svrit o greeal ,deoarece intre
posesie i existena unui drept nu exist o concordan necesar.
c) are in vedere doar elementul material, corpus.
In prezent, literatura de specialitate din ara noastr susine c posesia este o stare de fapt generatoare de
drepturi sau de efecte juridice Posesia este definit ca o stare de fapt generatoare de efecte juridice,care
const in stpnirea material sau exercitarea unei puteri de fapt de ctre o persoan asupra unui bun , cu
intenia i voina de a se comporta fa de toi ceilali ca proprietar sau titular al unui alt drept real97.
94

Pentru o dezvoltare a subiectului, a se vedea: L.Pop, op.cit. p.187

A se vedea: L.Pop, op.cit. p.189 i practica judiciar citat acolo la nota de subsol 1
96
C. Sttescu , C. Brsan . DREPT CIVIL.TEORIA GENERAL A DREPTURILOR REALE, Universitatea
Bucureti ,1980, pag.235
97
Tr. Ionacu , S. Brdeanu .DRETURILE REALE PRINCPALE IN R. S.R, Ed. Academiei , Bucureti, 1978, pag.167.; L.Pop ,
op.cit., pag.192
95

27 / 42

VII . 1 . 2 . Elementele constitutive ale posesiei. Posesia presupune existena a dou elemente :elementul
material ( totalitatea faptelor materiale de stpnire,transformare i folosin exercitate direct asupra
lucrului ) i elementul psihologic ( voina celui care posed de a exercita stpnirea lucrului pentru sine,
adic sub nume de proprietar , ori in calitate de titular al unui al drept real ).
VII . 1 . 3 . Posesia i detenia precar .Deteniei precare i lipsete elementul animus domini( elementul
psihologic ) ,ceea ce o difereniaz de posesie , fiecare dintre ele avnd ins elementul material corpus. Prin
opoziie fa de posesie , care este o stare de fapt, detenia este o stare de drept , ce rezult ntotdeauna dintrun titlu convenional (legal sau judiciar ).
Detenia precar poate fi intervertit in posesie util in patru cazuri ( art.1858 Cod civil ).
a ) cnd deintorul unui bun dobndete cu bun credin de la o ter persoan , alta dect adevratul
proprietar ,un titlu translativ de proprietate cu privire la acel bun
b ) cnd deintorul bunului neag prin acte de rezisten existena raportului obligaional , in temeiul creia
era obligat a stpni bunul pentru altul si nu pentru sine
c ) cnd deintorul strmut posesia bunului printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate , la altul
care este de bun credin
d ) cnd deintorul transmite posesia la altul printr-un act cu titlu universal , dac succesorul universal este
de bun credin. Este situaia motenitorului care a dobndit o succesiune i crede c un bun deinut de
ctre decuius , cu titlu precar , se afl in proprietatea sa .Aceast soluie este criticat pentru c , a permite
transformarea deteniei in posesie , urmare a dobndirii unei succesiuni , nseamn a recunoate succesorului
universal sau cu titlu universal o calitate nou de posesor pe care defunctul nu a avut-o i , prin urmare , nu
putea s i-o transmit98.
VII . 2 . 1 .DOBNDIREA I PIERDEREA POSESIEI
VII . 2 . 1 . 1 .Dobndirea posesiei .Posesia se dobndete prin ntrunirea cumulativ a celor dou elemente
elementul material i elementul intenional. Elementul material poate fi dobndit i exercitat fie personal , de
ctre posesor , fie printr-un reprezentant (locatar , depozitar , etc.) , iar elementul animus trebuie sa fie
prezent direct i nemijlocit in persoana posesorului , cu o singur excepie :persoanele lipsite de capacitatea d
exerciiu dobndesc i exercit elementul intenional al posesiei prin reprezentanii lor legali 99. Elementul
material este uor de dovedit prin orice mijloc de prob ,dimpotriv, elementul psihologic este pezumat de
lege ( art. 1854 C. civ. ).
VII . 2 . 1 . 2 . Pierderea posesiei .Posesia se pierde prin dispariia celor dou elemente ale sale , ceea ce are
loc in caz de nstrinare a posesiei sau in caz de abandon. Posesiunea se pierde i prin pierderea unuia dintre
cele dou elemente : elementul material se poate pierde cnd bunul a intrat in stpnirea altei persoane
(furt ) , iar elementul psihologic sau intenional se pierde atunci cnd posesorul nstrineaz lucrul respectiv
iar dobnditorul nchiriaz nstrintorului (constitut posesor ) .
VII . 3 . 1 .CALITILE I VICIILE POSESIEI
VII . 3 . 1 . 1 .Calitile posesiei .Pentru a produce efectele sale juridice ,posesia trebuie s fie util , adic sa
prezinte urmtoarele caliti :continu , netulburat , public i neechivoc.
VII . 3 . 1 . 2 .Viciile posesiei .
a ) discontinuitatea posesiei . Conform articolului 1848 Cod civil, posesiunea este discontinu cnd posesorul
o exercit in mod neregulat , adic cu intermitene anormale .Este suficient ca actele de stpnire s se
exercite cu o regularitate normal, dup natura bunului100.Art. 1850 C. civ. , instituie prezumie legal relativ
de continuitate , in sensul c posesorul actual care probeaz c a posedat la un moment dat anterior , este
presupus c a posedat in tot acest timp. Discontinuitatea este temporar i este un viciu absolut , putnd fi
invocat de orice persoan interesat.
b ) violena posesiei . Posesia trebuie sa fie nceput i meninut sau conservat in mod panic . Violena
pasiv din partea posesorului , cnd este tulburat in posesia sa de ctre un ter , nu constituie viciu al posesiei.
Violena este un viciu temporar i relativ , putnd fi invocat numai de ctre persoana mpotriva creia a fost
exercitat.
98

C. Sttescu. C. Brsan. ,op.cit. ,pag.243.

D. Gherasim .op.cit., pag.39.
100
C. Sttescu. C. Brsan. ,op.cit. ,pag.239
99

28 / 42

c ) clandestinitatea posesiei .Art. 1847 C. civ., prevede c posesia trebuie s fie printre altele public , in
vzul tuturor. Reversul acestei caliti este clandestinitatea.
Este un viciu temporar i relativ.
d ) echivocul posesiei .Posesia este echivoc in cazul in care nu se cunoate dac posesorul are sau nu
elementul intenional .Echivocul exist atunci cnd dou sau mai multe persoane svresc acte de stpnire
asupra unui bun,deoarece niciuna nu pretinde o posesie proprie, distinct. Este un viciu temporar i relativ.
VII . 4 . EFECTELE POSESIEI .
VII . 4 . 1 . Posesia creeaz o prezumie de proprietate in favoarea posesorului .Art. 1854 C. civ., prevede c
posesorul este presupus c posed pentru sine, sub numele de proprietar , dac nu este prob c a nceput a
poseda pentru altul. Aceast
prezumie poate fi absolut sau relativ .Art. 1909 C. civ. instituie prezumia absolut c posesia de bun
credin asupra unui bun mobil valoreaz titlu de proprietate. In cazul bunurilor imobile, prezumia este
relativ .
VII . 4 . 2 .Posesorul de bun credin dobndete in proprietate fructele bunului pe care-l posed
conform art. 486 C. civ., este posesor de bun credin cel care posed ca proprietar in puterea unui titlu
translativ de proprietate ale crui vicii nu i sunt cunoscute. Componentele bunei - credine sunt existena
titlului , i necunoaterea de ctre dobnditorul bunului frugifer a viciilor acestuia. Titlul este un element
intrinsec bunei credine, el netrebuind sa fie neaprat translativ de proprietate, ci i declarativ de drepturi.
In ambele cazuri , posesorul trebuie sa aib convingerea ferm , dar eronat ,c are un titlu care i d dreptul
la perceperea fructelor. Titlul exist i atunci cnd este putativ, nul absolut sau relativ, excepie fcnd situaia
cnd nulitatea este determinat de nclcarea ordinii publice. Buna-credin nu trebuie dovedit,ea este
prezumat iar conform art. 487 C. civ, posesorul nceteaz s mai fie de bun-credin in momentul n care
viciile titlului i devin cunoscute. Posesorul de rea-credin este obligat s restituie proprietarului , odat cu
bunul, toate fructele percepute sau nepercepute, consumate sau neconsumate. Proprietarul este obligat s
restituie in virtutea principiului mbogirii fr just cauz toate cheltuielile utile i necesare posesorului de
rea-credin. Pn la plata acestor cheltuieli, posesorul de rea-credin are recunoscut un drept de retenie
asupra fructelor in limita valorii creanei sale. Prevederea art. 485 C. civ. devin inaplicabile in cazul in care
cineva posed cu bun-credin un bun frugifer proprietate public.
VII . 4 . 3. .Aprarea posesiei prin aciuni posesorii .Aciunile posesorii sunt acele aciuni in justiie prin care
se apr posesia mpotriva oricror tulburri sau se redobndete posesia atunci cnd aceasta a fost pierdut.
Prin aciunile posesorii se apr o stare de fapt; aceast stare de fapt poate fi dovedit prin orice mijloc de
prob. Ele se justific prin aceea c ,de cele mai multe ori, posesia corespunde unei stri de drept 101 (dreptul
de proprietate). Aciunile posesorii sunt aciuni reale deoarece pot fi introduse mpotriva oricrei persoane
care tulbur exercitarea panic a posesiei sau l-a deposedat pe posesor de bunul su 102. Sunt,de
asemenea,aciuni imobiliare putnd fi exercitate numai in privina bunurilor imobile. Aciunile posesorii sunt
de dou feluri(art. 674-676 C. pr. civ.):
A. Aciunea posesorie general(in complngere).Poate fi folosit pentru a face s nceteze orice tulburare a
posesie, cu excepia cazului in care posesorul este deposedat prin violen. Tulburrile pot fi de fapt(acte
materiale prin care se ncalc posesia bunului) sau de drept ( act judiciar sau extrajudiciar prin care o
persoan are o pretenie contrar posesiei unei alte persoane). E necesar ndeplinirea cumulativ a trei
condiii:
a ) s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare
b ) posesia reclamantului s fie util
c ) reclamantul s probeze c a posedat bunul cel puin un an de la data tulburrii
B. Aciunea posesorie special ( in reintegrare).Poate fi utilizat numai atunci cnd tulburarea sau
deposedarea are loc prin violen. Prin violen se nelege orice fapt contrar ordinii de drept ce implic
rezisten din partea adversarului , i care, tinde la deposedarea posesorului( acte de ocupare ,de obstrucie
,de distrugere ).
101

C. Sttescu, C Brsan, op. cit., p. 250-251;

Ibidem.

102

29 / 42

Datorit caracterului su de urgen, pentru exercitarea sa se prevede o singur condiie :s nu fi trecut un an

de la tulburare sau deposedare. Aciunile posesorii pot fi exercitate de ctre proprietarul unui bun,posesorul i
detentorii precari. Nu pot fi exercitate de ctre coposesor, mpotriva altui coposesor, dar sunt admisibile in
schimb cele introduse intre coproprietari.
CAPITOLUL VIII . MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE
PROPRIETAE I A CELORLALTE DREPTURI REALE
VII . 3 .ACCESIUNEA SAU INCORPORAIUNEA
VII . 3 . 1 . Noiune i feluri. Art. 488 C. civ. prevede c tot ce se unete i se incorporeaz cu lucrul se
cuvine proprietarului acelui lucru.
Accesiunea este incorporarea unui lucru in alt lucru ,fiecare avnd proprietari diferii, astfel nct desprirea
lor nu este posibil dect cu deteriorarea sau distrugerea total sau parial a unuia dintre ele. Nu se pot
dobndi prin accesiune bunurile proprietate public. Accesiunea este de dou feluri:imobiliar i mobiliar.
Accesiunea imobiliar poate fi natural sau artificial.
VII . 3 . 2 . Accesiunea imobiliar natural.(unirea celor dou lucruri sau bunuri are loc
fr intervenia omului).
a ) aluviunea se refer la creterile de teren care se fac pe nesimite ca urmare a depunerilor succesive de
pmnt la malul apelor curgtoare;aparin proprietarului terenului riveran la care s-au fcut acele depuneri de
pmnt.
b ) avulsiunea se refer la ruperea brusc a unei buci de pmnt datorit aciunii apelor curgtoare , i
alipirea sa la un alt teren;aceast bucat de pmnt va aparine proprietarului fondului la care s-a produs
alipirea. Ea va putea fi revendicat in termen de un an de ctre vechiul proprietar.
c ) insulele i prundiurile care se formeaz in rurile nenavigabile i neplutitoare sunt ale proprietarului
rmului pe care ele s-au format.
d ) accesiunea albiei unui ru,care i-a schimbat in mod natural cursul;vechea albie se mparte intre
proprietarii mrginai , fr a fi obligai s despgubeasc pe proprietarul terenului pe care i-a fcut rul
noua albie103.
e ) accesiunea animalelor slbatice se refer la dobndirea lor prin trecerea pe pmntul unui proprietar;are
loc in virtutea dreptului de accesiune, animalele devenind accesoriile fondului pe care se afl; imediat ce
animalele slbatice prsesc terenul respectiv ,ele nu mai aparin proprietarului acelui teren.
VII . 3 . 3 .Accesiunea imobiliar artificial se realizeaz prin intervenia omului.(art.492 C. civ.).Se
produce in dou cazuri.
A.ACCESIUNEA CONSTRUCIILOR ,PLANTAIILOR, SAU ALTOR LUCRRI FCUTE DE UN
PROPRIETAR PE TERENUL SU CU MATERIALELE AFLATE IN PROPRIETATEA ALTEI PERSOANE.
(art. 493 C. civ.).Proprietarul terenului devine i proprietar al construciei, fiind ins ndatorat , in virtutea
principiului mbogirii fr just cauz, s plteasc valoarea materialelor celui cruia i-au aparinut. El
poate fi obligat i la plata de daune interese ,in condiiile rspunderii civile delictuale.
B.ACCESIUNEA CONSTRUCIILOR FCUTE DE O PERSOAN CU MATERIALELE SALE PE UN
TEREN AFLAT PE PROPRIETATEA ALTUIA( art. 494 C. civ.).Proprietarul terenului devine , de regul ,i
proprietar al construciilor, cu obligaia de a-l despgubi pe constructor pe temeiul mbogirii fr just
cauz.
a ) tratamentul juridic al constructorului de rea credin. Este constructor de rea credin cel care ridic o
construcie cunoscnd c terenul in cauz nu-i aparine. Proprietarul terenului are dou posibiliti:
- invoc accesiunea ,devenind proprietar al construciei, cu obligaia de a plti constructorului valoarea
materialelor i preul muncii
- oblig pe constructor s desfiineze edificiile pe propria lui cheltuial , i i pretinde daune interese dac a
suferit un prejudiciu. Aciunea proprietarului nu trebuie s fie abuziv, iar drmarea construciei nu poate fi
realizat fr autorizaia unui organ de stat competent.
b ) tratamentul juridic al constructorului de bun credin. Constructorul de bun credin este persoana
care construiete pe un teren ,avnd convingerea ferm , dar eronat , c acel teren i aparine. Buna
credin rezult din existena unui titlu asupra terenului, ale crui vicii nu-i sunt cunoscute ,precum i din alte
mprejurri (promisiunea de donaie).Ea trebuie s existe in momentul cnd s-au fcut lucrrile. Proprietarul
103

C. Hamangiu. N. Georgean .op.cit. pag. 100- 101

30 / 42

terenului devine, prin accesiune, proprietar al construciei, fr a putea cere demolarea ei. El are posibilitatea
s opteze intre dou modaliti de despgubire a constructorului:
- s-l indemnizeze cu o sum de bani egal cu valoarea materialelor i preul muncii
- sa-i plteasc o sum de bani reprezentnd sporul de valoare a terenului
Dreptul de proprietate al celui care invoc accesiunea ia natere o dat cu incorporarea construciei in teren.
Constructorul are in tot acest timp un drept de crean. Intre data realizrii construciei i a invocrii
accesiunii de ctre proprietarul terenului, constructorul exercit asupra construciei o posesie ca simpl stare
de fapt, ce poate duce la dobndirea dreptului de proprietate imobiliar prin uzucapiune. Dreptul
constructorului este un drept sub condiie suspensiv (manifestarea de voin depinde de opiunea
proprietarului ), iar ntinderea sa trebuie stabilit in funcie de valoarea materialelor i preul muncii din
momentul pronunrii hotrrilor judectoreti. Constructorul este ndreptit s primeasc despgubirile ce i
se cuvin, chiar i de la terul care a dobndit construcia de la proprietarul terenului.( obligaie propter rem).
Dreptul de crean este prescriptibil in termenul general de trei ani din momentul realizrii condiiei
suspensive(manifestarea de voin a proprietarului terenului). Pn la plata integral a despgubirilor,
constructorul are un drept de retenie asupra edificiilor, drept opozabil i dobnditorului subsecvent. Art. 494
C. civ. nu se aplic in cazul in care intre proprietarul terenului i constructor exist o convenie in sensul
realizrii edificiilor.
VII . 3 . 4 .Accesiunea mobiliar: Se refer la unirea a dou bunuri mobile aparinnd la proprietari diferii
sau obinerea unui bun de ctre o persoan , prin munca sa, folosind materialele altuia.
a) Adjonciunea const in unirea a dou bunuri mobile , avnd proprietari diferii, astfel nct , dei formeaz
un singur tot ,ele pot fi desprite i conservate separat. Acest tot revine prin accesiune proprietarului bunului
care reprezint partea principal .(bunul pentru uzul, randamentul sau completarea cruia a servit unirea
celuilalt bun, bunul cel mai valoros sau cu volumul cel mai mare). Noul proprietar va plti celuilalt preul
bunului unit cu bunul su.
b) Specificaiunea const in confecionarea unui bun nou de ctre o persoan, prin munca sa , folosind sau
prelucrnd un material aflat in proprietatea altuia. Dac valoarea materialului este mai mare dect preul
muncii, bunul realizat revine proprietarului acestuia , cu obligaia de a-l despgubi pe cel care a depus
munca. In situaia invers, bunul va reveni specificatorului.
c) Amestecul sau confuziunea reprezint unirea a dou sau mai multe bunuri mobile avnd proprietari
diferii, astfel nct -si pierd individualitatea , neputnd fi separate. Bunul care va putea fi considerat
principal va reveni proprietarului su,cu obligaia de despgubire, iar dac nici unul dintre bunurile
amestecate nu poate fi considerat principal, bunul astfel obinut va aparine in coproprietate, pe cote-pri
egale .
VII . 4 . UZUCAPIUNEA SAU PRESCRIPIA ACHIZITIV
VII . 4 . 1. Noiune, reglementare i justificare. Uzucapiunea este naterea dreptului de proprietate ori a altui
drept real asupra unui bun imobil prin posedarea lui de ctre o persoan in condiiile i termenele prevzute
de lege. Uzucapiunea este cel mai important efect al posesiei utile.
Justificare:
a)dei este o stare de fapt, de cele mai multe ori, posesia corespunde dreptului de proprietate. Dovada
dreptului de proprietate fiind o sarcin dificil, uzucapiunea are rolul de nltura dificultatea probei dreptului
de proprietate fiind un mod originar de dobndire a proprietii;
b)uzucapiunea transform o aparen ndelungat intr-un raport juridic de proprietate cert i indiscutabil;
c)uzucapiunea constituie i o sanciune indirect mpotriva neglijenei fostului proprietar;
VII . 4 . 2 . Domeniul de aplicare. uzucapiunea se refer doar la categoria bunurilor imobile(bunurile mobile
se dobndesc in proprietate prin nsi faptul posesiei lor cu bun-credin fr a fi necesar trecerea unui
interval de timp-art. 1909 C. civ.).Pot fi dobndite prin uzucapiune doar bunurile imobile aflate in proprietate
privat, cunoscut fiind c bunurile proprietate public sunt inalienabile.
VII . 4 . 3 . Uzucapiunea in sistemul Codului civil este de dou feluri:
A Uzucapiunea de 30 de ani(art.1890 C. civ.). Pentru a fi in prezena acestui tip de uzucapiune trebuiesc
ndeplinite 2 condiii:
a)posesie util(propriu-zis i neviciat)
b)posesie exercitat nentrerupt timp de 30 de ani,indiferent c posesorul este de bun sau de rea credin
31 / 42

B Uzucapiunea de la 10 pn la 20 de ani (art. 1895 1899 C. civ.) cel ce ctig cu bun credin i
printr-o just cauz un nemictor determinat va prescrie proprietatea aceluia prin 10 ani,dac adevratul
proprietar locuiete in raza teritorial a tribunalului unde se afl nemictorul ,i prin 20 de ani dac
locuiete afar din aceea raz teritorial.
Acest fel de uzucapiune se aplic numai bunurilor imobile individual determinate i pentru a putea fi
invocat trebuiesc ndeplinite cumulativ dou condiii:
a)posesia s se ntemeieze pe un just-titlu. Conform art.1897 C. civ., prin just-titlu se nelege orice titlu
translativ de proprietate. Se consider c e esenial ca el s provin de la o alt persoan dect adevratul
proprietar,adic de la un neproprietar104.Justul titlu trebuie s existe in realitate(titlul putativ nu este suficient
cci exist numai in imaginaia posesorului).Titlul nul absolut nu poate servi de baz uzucapiunii scurte,in
schimb,titlul anulabil poate fi invocat drept just-titlu mpotriva oricror persoane cu excepia celui care are
dreptul s cear nulitatea relativ. Justul titlu trebuie s aib dat cert, dat de la care va ncepe s curg
termenul de 10-20 de ani. Fr dat cert, titlul este inopozabil terilor. b)posesia uzucapantului trebuie s fie
de bun-credin, unde buna credin este convingerea posesorului c stpnete imobilul in calitate de
proprietar. Convingerea lui este ins greit. Buna-credin trebuie s existe in momentul dobndirii posesiei,
ea este prezumat de lege; prezumia fiind relativ, ea poate fi nlturat de cel interesat prin proba
contrar(orice mijloc de prob)
VII . 4 . 4 .Uzucapiunea in sistemul crilor funciare.
A Uzucapiunea tabular se refer la faptul c drepturile reale nscrise pe baza unui titlu nevalabil vor rmne
valabil dobndite dac titularul dreptului le-a posedat cu bun-credin potrivit legii timp de 10 ani.
Uzucapiunea produce efecte retroactive.
B. Uzucapiunea extratabular prevede c posesorul unui bun imobil care l-a posedat in condiiile legii timp
de 20 de ani de la moartea titularului dreptului de proprietate nscris in cartea funciar, poate cere intabularea
dreptului in favoarea sa, in temeiul uzucapiunii.
Condiiile cerute de lege pentru a putea invoca aceast uzucapiune sunt:
a)titularul dreptului intabulat in cartea funciar s fie decedat
b)uzucapantul s posede imobilul timp de cel puin 20 de ani de la moartea proprietarului tabular
c)posesia s fie util indiferent de buna sau reaua credin a posesorului
VII . 4 . 5 . Jonciunea posesiilor este unirea posesiei uzucapantului(posesor actual) cu intervalul de timp ct
posesia a fost exercitat de ctre autorul su, pentru a dobndi dreptul de proprietate prin uzucapiune.
Jonciunea posesiilor nu este o obligaie ci o facultate. Conform art.1860 C. civ., posesorul actual are
posibilitatea s aleag intre a invoca au nu unirea celor dou posesii. Prin autor se nelege persoana care, la
fel ca cel care invoc uzucapiunea, nu este titular al dreptului de proprietate sau a altui drept real.
Condiii:
a) posesie propriu-zis;
b) posesorul actual s fi dobndit posesia bunului de la autorul su pe baza unui raport juridic;
Pot aprea 3 situaii diferite:
1- dac posesia actual este de aceeai natur cu posesia autorului, posesorul actual va invoca ntotdeauna
jonciunea,posesia sa continund calitatea i termenul autorului
2- dac posesorul actual este de rea-credin iar autorul su a fost de bun-credin el va putea uzucapa numai
in 30 de ani.
3- dac posesorul actual este de bun-credin iar autorul su a fost de rea-credin el va putea fie s nceap
o uzucapiune scurt fie ,beneficiind de jonciunea posesiilor s invoce uzucapiunea de 30 de ani.
VII . 4 . 6. ntreruperea i suspendarea cursului uzucapiunii se fac in aceleai condiii ca i la prescripia
extinctiv105. Facem doar precizarea c ntreruperea poate fi civil sau natural, unde ntreruperea natural se
face in dou cazuri:
a) cnd posesorul este i rmne lipsit mai mult de un an de posesia bunului,indiferent de cine este autorul
deposedrii;
b) cnd bunul cu privire la care se exercit posesia este declarat imprescriptibil de ctre lege;
104

T. Ionacu, S Brdeanu, op. cit. ,pag 180; C Sttescu, C Brsan, op. cit. ,pag. 280;
Gh. Beleiu DREPT CIVIL ROMN.INTRODUCERE N DREPTUL CIVIL.SUBIECTELE DREPTULUI CIVIL.Casa de
editur i pres ANSA Bucureti 1992, pag. 229-237;
105

32 / 42

VII . 4 . 7 . Efectele uzucapiunii .Prin efectul uzucapiunii se nate dreptul de proprietate al uzucapantului i
se stinge concomitent,dreptul de proprietate al fostului titular. Efectul este retroactiv. Ea trebuie invocat pe
cale de aciune sau de excepie(nu se poate invoca din oficiu).Abia dup mplinirea ei posesorul are
posibilitatea de a renuna la beneficiul uzucapiunii(expres sau tacit).Creditorii uzucapantului pot invoca
uzucapiunea prin aciunea oblic sau paulian, dup caz, dac beneficiarul a renunat la ea pur i simplu sau
in frauda acestora.
CAP. IX . APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE I A CELORLALTE
DREPTURI REALE. ACIUNEA IN REVENDICARE
IX . 1 Privire general asupra mijloacelor juridice prin intermediul crora se apr
dreptul de proprietate i a celorlalte drepturi reale principale
IX . 1 . 1 . Natura i clasificare. Mijloacele de drept civil prin care se apr dreptul de proprietate i celelalte
drepturi reale principale reprezint totalitatea aciunilor in justiie prin care titularul dreptului solicit
instanelor de judecat s pronune hotrri in scopul de a nltura orice atingere sau nclcare a dreptului
su106. Ele au fost clasificate in 2 mari categorii:
A. Mijloacele juridice indirecte(nespecifice) sunt acele aciuni in justiie care se ntemeiaz direct i
nemijlocit pe drepturi de crean, in scopul realizrii lor. De cele mai multe or, prin promovarea acestor
aciuni , se nltur indirect i atingerile aduse nsui dreptului de proprietate al reclamantului.(aciunea in
anulare)
B. Mijloacele juridice directe(specifice) sunt acele aciuni (aciunile rele)care se ntemeiaz direct i
nemijlocit pe un drept real sau pe faptul posesiei unui imobil.
Acestea sunt de dou feluri:
a)aciunile petitorii sunt acele aciuni prin care se solicit instanei de judecat c reclamantul este titularul
dreptului de proprietate sau al altui drept real(aciunea in revendicare-cea mai important;aciunea in
grniuire,aciunea confesorie)
b)aciunile posesorii sunt acele aciuni prin care se apr posesia , ca simpl stare de fapt, mpotriva oricrei
tulburri107.
IX . 1 . 2 . Aciunea in grniuire. Potrivit art. 584 C. civ., orice proprietar poate obliga pe vecinul su la
grniuirea proprietii,cheltuielile grniuirii vor fi suportate pe jumtate. Aciunea in grniuire este acea
aciune prin care reclamantul cere instanei de judecat ca in cadrul procesului s determine, prin semne
exterioare, linia despritoare dintre 2 fonduri alturate108.Hotrre judectoreasc ce se va pronuna va avea
efecte declarative de drepturi , deoarece judectorul reconstituie hotarul dintre cele dou fonduri. In cazul
aciunii in grniuire fiecare parte are rolul de reclamant i prt pentru a se putea face delimitarea celor 2
fonduri. Poate fi introdus de ctre:proprietar , uzufructuar i de ctre posesor. De asemenea, ea poate fi
ndreptat mpotriva:proprietarului fondului limitrof, titularul unui alt drept real(uzufruct, uz, abitaie,
superficie),detentorului precar dar cu introducerea proprietarului in cauz. Nu este admisibil intre
coproprietarii aceluiai fond. Aciunea in grniuire este o aciune real-imobiliar, petitorie i
imprescriptibil. Ea nu se confund cu aciunea in strmutare de hotare care este o aciune posesorie.
IX . 1 . 3 .Aciunea negatorie este acea aciune real prin care reclamantul cere instanei de judecat s
stabileasc, pe baza hotrrii ce o va pronuna, c prtul nu este titularul unui drept real - uzufruct, uz,
abitaie, servitute sau superficie - asupra bunului aflat in proprietatea sa i s-l oblige s nceteze
exercitarea lui nelegitim.
Este o aciune real petitorie i imprescriptibil.
IX . 1 . 4 . Aciunea confesorie este acea aciune in justiie prin care reclamantul cere instanei de judecat
s stabileasc prin hotrrea ce o va pronuna in cauz, c el este titularul unui drept real dezmembrmnt
al dreptului de proprietate asupra bunului altuia i s-l oblige pe prt(poate fi proprietarul sau alt
persoan) s-i permit exercitarea lui deplin i netulburat.
Este o aciune petitorie i prescriptibil in termen de 30 de ani.
IX . 2 . Aciunea in revendicare. Aspecte generale.
106

L. Pop, op. cit. ,pag. 282

Vz. CAP.VII
108
C. Brsan n op. cit., pag. 34
107

33 / 42

IX . 2 . 1 . Noiune. Aciunea in revendicare este aceea aciune real prin care reclamantul cere instanei de
judecat s i se recunoasc dreptul de proprietate asupra unui bun determinat i, pe cale de consecin, s-l
oblige pe prt la restituirea posesiei bunului
IX . 2 .2 . Caractere.
a)aciune real deoarece poate fi introdus mpotriva oricrei persoane care ncalc dreptul de proprietate.
b)aciune petitorie deoarece prin intermediul ei se pune in discuie nsi existena dreptului de proprietate.
Reclamantul va fi obligat s fac dovada dreptului de proprietate pretins.
c)aciune imprescriptibil, orict de mult n ar fi exercitat nu se stinge dect odat cu stingerea nsui a
dreptului de proprietate pe care l nsoete i-l apr.
IX . 2 . 3 . Calitate procesual activ. Poate fi introdus de titularul dreptului de proprietate iar in cazul in
care bunul litigios se afl deinut in proprietate pe cote-pri, aciunea in revendicare nu poate fi promovat
dect cu acordul tuturor coprtailor109, deoarece aciunea in revendicare este un act de dispoziie juridic
care implic respectarea in materie de coproprietate a regulii unanimitii. Recent, aciune in revendicare este
asimilat unui act de conservare ce nu trebuie ncheiat respectnd regula unanimitii,fiind admisibil
promovarea acesteia mpotriva unui ter de ctre un singur coindivizar110.
IX . 2 . 4 . Efectele admiterii aciunii in revendicare111
Instana de judecat recunoate existena dreptului de proprietate al reclamantului i l oblig pe prt s
restituie bunul acestuia. Bunul se restituie in natur i liber de orice sarcini constituite in favoarea terelor
persoane. Dac bunul nu poate fi restituit in natur, prtul este obligat s-i plteasc reclamantului un
echivalent bnesc. Dac bunul revendicat a produs fructe,prtul, dac a fost posesor de rea credin va fi
obligat s le restituie reclamantului, in natur sau prin echivalent. Atunci cnd a fost posesor de bun-credin
are dreptul s pstreze fructele. Buna-credin nceteaz pe data introducerii aciunii de ctre proprietar.
Prtul(de bun sau de rea credin) are dreptul la restituirea cheltuielilor necesare i utile pe care le-a fcut
cu privire la bunul respectiv. Cheltuielile necesare se restituie in ntregime, iar cele utile numai in limita
sporului de valoare a bunului, stabilit in momentul obligrii la restituire. Obligaia de restituire acestor
cheltuieli se ntemeiaz pe principiul mbogirii fr just-cauz. Cheltuielile de plcere nu s restituie dar
prtul poate s ridice acele lucrri fr a deteriora bunul respectiv.
IX . 3 . Revendicarea bunurilor imobile.
In acest context, potrivit reglementrilor Codului civil, trebuie s inem seama de dou reguli.
IX . 3 . 1 . Aciunea in revendicare , este, in principiu, imprescriptibil. Ea se stinge numai o dat cu
dispariia dreptului de proprietate, putnd fi paralizat atunci cnd posesorul actual a dobndit proprietatea
prin uzucapiune. Prin excepie, art. 561 Cod procedur civil prevede c in cazul vnzrii unui imobil la
licitaie public, in cazul procedurii de urmrire silit, orice aciune introdus de cel ce se pretinde
proprietarul acelui bun, se prescrie in termen de 5 ani, de la data punerii in executare a ordonanei
de executare.
IX . 3 . 2 . Proba dreptului de proprietate incumb reclamantului .(art. 1169 C. civ.). Aceasta pentru c in
favoarea prtului posesor opereaz o prezumie simpl de proprietate din faptul posesiei. Att timp ct
reclamantul nu face dovada dreptului su de proprietate, aciunea in revendicare trebuie respins. In cazul
actelor juridice translative sau constitutive de drepturi ,revendicantul ar fi inut s dovedeasc faptul c toi
transmitorii anteriori, din autor in autor, au avut calitatea de proprietar; ceea ce este adesea imposibil.
(probatio diabolica sau proba drceasc112).
In sistemul Cod. civ., singura dovad deplin i absolut a dreptului de proprietate o constituie dobndirea
prin uzucapiune.
Pentru diminuarea acestor dificulti, practica judiciar a formulat nite reguli:
a ) dac , i reclamantul, i prtul au titluri scrise privind dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu,
titluri ce provin de la autori diferii, hotrrea se va pronuna in favoarea acelei pri care a dobndit bunul de
la autorul al crui drept este mai preferabil.
109

Tr. Ionacu, S Brdeanu, op. cit., pag. 192; E. Safta-Romano, op. cit., pag. 343
D. Chiric, Posibilitatea exercitrii aciuii n revendicare de ctre un singur coindivizar, n Dreptul nr. 11/ 1998;pag 28
111
C. Sttescu, C. Brsan, op. cit., pag. 209-210
112
M. G. Rarincescu; op. cit. ;pag. 165
110

34 / 42

b ) dac cele dou pri au cte un titlu ce provine de la acelai autor, se va acorda preferin celui care a
ndeplinit primul cerinele de publicitate imobiliar. Dac nici una dintre pri nu a transcris titlul, se va da
ctig de cauz persoanei care are titlul cu dat cert anterioar sau cu data cea mai veche.
c ) atunci cnd numai reclamantul are titlu, aciunea va fi admis dac titlul eman de la un ter i are dat
cert anterioar posesiei prtului.
d ) dac niciuna dintre pri nu are titlu i nu poate face dovada uzucapiunii, se va da ctig de cauz celui
care va dovedi o posesie mai caracterizat ( mai ndelungat, neviciat, de bun credin, etc. ).
Prin titluri nelegem toate actele juridice translative de proprietate i cele declarative de drepturi, ncheiate in
form scris.

CRILE FUNCIARE
A. CONSIDERAII GENERALE
Prin noiunea de publicitate imobiliar se nelege totalitatea mijloacelor juridice prevzute de lege prin
care se reglementeaz, se evideniaz in mod public situaia material i juridic a imobilelor 113, in vederea
ocrotirii intereselor titularilor de drepturi reale imobiliare.
Deoarece operaiunile juridice avnd ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor sau
constituirea unor drepturi reale imobiliare (uzufruct, uz, servitute, abitaie, superficie, etc.) au nevoie de o
certitudine juridic, s-a simit nevoia crerii a diferite sisteme de publicitate imobiliar, cu scopul principal
de a face cunoscut terilor interesai modificrile survenite in regimul juridic al acestor bunuri. In dreptul civil
romn, in materia actelor juridice (prin urmare i in materia actelor juridice translative de proprietate
imobiliar, constitutive sau translative de alte drepturi reale imobiliare) opereaz principiul relativitii
efectelor actelor juridice, potrivit cruia un act juridic are efecte depline numai intre pri i succesorii
acestora in drepturi114. Toate celelalte persoane care nu au participat la ncheierea acestor acte juridice au
calitatea de teri iar nelegerea prilor li se impune ca realitate juridic. Dar, din diverse motive, este posibil
ca anumite categorii de persoane s aib interes s desfiineze un anumit act juridic sau, pur i simplu, s i
ignore efectele. Tocmai din dorina prevenirii unor astfel de situaii, au fost organizate sistemele de
publicitate imobiliar, care fac ca actul juridic ce transmite dreptul de proprietate sau alte drepturi reale
asupra imobilelor sau constituie drepturi reale sa fie opozabil erga omnes adic s fie respectat de ctre orice
persoan115.
I. Obiectivele publicitii imobiliare.
Prin organizarea publicitii imobiliare se tinde la realizarea urmtoarelor scopuri:
a) de a da o ct mai mare siguran drepturilor reale existente, precum i transmisiunilor imobiliare prin
aducerea situaiei juridice a acestor bunuri la cunotina terilor interesai;
b) de a constitui o eviden clar i cuprinztoare a tuturor bunurilor imobile in scopul utilizrii i exploatrii
lor ct mai eficiente;
c) de a permite organelor statale s exercite un control riguros i permanent referitor la schimbrile care se
produc in situaia material (mpreli, schimbri de destinaie, adugiri, dezmembrri, etc.) i in situaia
juridic a imobilelor (transmisiuni, grevri cu sarcini, etc.)116
II. Sisteme de publicitate imobiliar
Pe teritoriul actual al Romniei au existat mai multe sisteme de publicitate imobiliar, datorate condiiilor
istorice care au supus diverse regiuni unor legislaii diferite. Astfel, in mod tradiional, pe teritoriul rii au
existat dou sisteme de publicitate imobiliar principale i dou intermediare.
1. Sistemul de publicitate al registrelor de transcripiuni i inscripiuni, reglementat de Codul Civil si de
Codul de Procedur Civil, aplicabil in Vechiul Regat ( Muntenia, Moldova, Oltenia i Dobrogea)117.
113

A se vedea, pentru definiii mai cuprinztoare i pentru descrierea mai detaliat a sistemelor de publicitate imobiliar, precum i
a istoricului acestora, L.Pop, Dreptul de proprietate si dezmembrmintele sale Ed.Lumina Lex, Bucuresti, 2001, p. 269 si urm.,
C.Brsan, Drept Civil.Drepturile reale principale, Ed.ALLBeck, Bucureti, 2002, p.339 i urm., I.Albu, Curs de Drept
Funciar Litografia i Tipografia nvmntului, Bucureti, 1957, p.342.
114
A se vedea C.Brsan, op.cit., idem.
115
L.Pop, op.cit., p.270, C.Brsan, op.cit. idem
116
A se vedea Tr.Ionacu, S.Brdeanu, Drepturile reale principale n Republica Socialist Romnia Edit.
Academiei, Bucureti, 1978, p.206 i urm., L.Pop., op.cit., p. 269-270, I.Albu, op.cit., p. 370.
35 / 42

2. Sistemul crii funciare, reglementat de D.L.115/1938118 pentru Transilvania i Banat, D.L.511/1938119

pentru Bucovina, L.241/1947120, aplicabil in Transilvania, Criana, Banat, nordul Bucovinei (sistemul
publicitii reale).
3. Sistemul intermediar al crilor de publicitate funciar, reglementat prin L.242/1947121 aplicabil in cteva
comune din judeul Ilfov.
4. Sistemul intermediar al crilor de eviden funciar, reglementat prin L.163/1946122.
Prin apariia L.7/1996123 se prevedea in art. 72 alin.2 al acestei legi c noul sistem de cri funciare
reglementat de acest act normativ, destinat a fi utilizat in ntreaga ar, s fie aplicabil odat cu finalizarea
lucrrilor cadastrale i a noilor registre de publicitate imobiliar pe teritoriul administrativ unui jude, urmnd
ca in acel moment, s i nceteze aplicabilitatea vechile reglementri amintite mai sus, privitoare la
publicitatea imobiliar. In momentul in care in toate judeele aceste lucrri ar fi fost finalizate, legea urma s
se aplice integral in toat ara. Avnd in vedere c aceste operaiuni tehnice nu au fost nc finalizate, printr-o
discutabil decizie, Ministerul Justiiei a generalizat aplicarea acestui sistem la nivelul ntregii ri 124. Astfel,
in acest moment, se aplic, in ceea ce privete sistemul de carte funciar, L.7/1996 mpreun cu
Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar 125 cu toate c nc o mare parte a
doctrinei i multe instane din Transilvania aplic i D.L..115/1938 , legea crilor funciare126.
B. CRILE FUNCIARE
Pentru comparaie i o mai bun nelegere, vom trata in paralel sistemele de carte funciar reglementate de
D.L.115/1938 (legea crilor funciare) i de L.7/1996, legea cadastrului.
I. Registrul cadastral
La nivelul fiecrei comune, ora i municipiu exist cte un Registru funciar (cadastru general-cf.L.7/1996),
format din totalitatea crilor funciare privitoare la imobilele din respectiva unitate administrativ-teritorial
Dac o comun este alctuit din dou sau mai multe sate, crile funciare se numeroteaz pe sate, fiecare
avnd cte un registru funciar propriu. Crile funciare se in intr-un singur exemplar la judectoria
competent teritorial. Registrul/cadastrul general127 al unei localiti este compus din:
1- cri funciare - se numeroteaz de la 1 la n pentru fiecare localitate in parte.

117

Inspirat dintr-o lege belgian i din noiunile de publicitate funciar ale Codului Civl Francez, acest sistem este bazat pe
principiul publiciii personale; n fiecare localitate era deschis cte un rol pentru ficare proprietar, unde se treceau toate
pmnturile i cldirile sale. Identificarea topometric era relativ, fiind bazat pe stabilirea locaiei unui teren prin artarea
vecintilor sale (nord, sud, est, vest) fapt care l facea greu de urmrit n ceea ce privete transmiterea proprietilor de la o
persoan la alta si inexact. De exemplu, pentru a transmite un drept de proprietate asupra unui teren, trebuiau cunoscui toi
proprietarii succesivi ai imobilului i cercetate, la rolurile acestora, transmisiunile fcute i sarcinileconstituite de ctre ei. Omiterea
unui singur proprietar anterior avea ca efect o posibil cunoatere eronat a situaiei juridice a terenului de ctre cumprtor, mai
ales cnd proprietarul omis a facut transmisiuni sau a constituit sarcini importante (a se vedea L.Pop., op.cit., p.273) Mai mult, nu
erau supuse transcrierii transmisiunile succesorale (legal i testamentar), partajurile ntre coproprietari, dac imobilul revenea
unuia dintre ei, uzucapiunea, accesiunea imobiliar.
118
Decretul-Lege nr.115/1938 pentru unificarea dispoziiunilor privitoare la Crile funciare, publicat n
M.Of. nr. 95 din 27 aprilie 1938
119
Decretul Lege nr.511/1938 pentru punerea n aplicare a D.L.115/1938 n Bucovin, publicat n M.Of. nr. 240/15 octombrie
1938.
120
Legea 241/1947 pentru punerea n aplicare a dispoziiilor D.L.115/1938 la nivelul ntregii ri, publicat n M.Of. nr. 157 din 12
iulie 1947.
121
Legea nr.242 din 12 iulie 1947 pentru transformarea crilor funciare provizorii n cri de publicitate imobiliar, publicat n
M.Of. nr.157 din 12 iulie 1947.
122
Legea 163 din 14 martie 1946 pentru nlocuirea i refacerea crilor funciare distruse, sustrase sau pierdute din cauza rzboiului,
publicat n M.Of. nr.152 din 14 martie 1946.
123
Legea cadastrului i a publicitii imobiliare, publicat n M.Of. nr. 61 din 26 martie 1996
124
Ordinul ministrului de stat, ministrul justiiei nr.1330/C/25.05.1999, nepublicat.
125
Ordinul ministrului de stat, ministrul justiiei nr.2371/C/22.12.1997, publicat n M.Of. nr.84/23.02.1998.
126
Pentru discuii referitoare la momentul aplicrii L.7/1996, a se vedea L.Pop, op.cit.,p.308-312, C.Brsan, op.cit.,p. 356357,I.Albu, Noile Cri funciare, ed.Lumina Lex, Bucureti, 1997, p.46-47, M.Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri
funciare.Ed.Mihaela Press, Bucureti, 2000,p. 208-218.
127
A se vedea, pentru dezvoltri, L.Pop, op.cit.,p. 278-279,292-293, C.Brsan, op.cit.,p.348-350.
36 / 42

2- planul cadastral - cuprinde toate parcelele dintr-o localitate cu artarea numrului topografic al fiecruia.
Orice schimbare in ntinderea unei parcele se va evidenia pe planul cadastral in temeiul schiei prezentate de
pri.
3- registrul de intrare utilizat pentru nregistrarea cererilor de nscriere (intabulare, intabulare provizorie,
notare). Ordinea nregistrrilor cererilor constituie criteriul dup care se stabilete rangul nscrierilor in cartea
funciar.
4- repertoriul alfabetic al proprietarilor - cuprinde numele i prenumele proprietarilor, cu indicarea, in
dreptul fiecruia, a numrului de carte funciar in care sunt nscrii.
5- repertoriul parcelar( al corpurilor de proprietate)- cuprinde numrul topografic al parcelelor, numrul
planei din plan pe care se afl fiecare parcel, precum i numrul crii funciare in care sunt nscrise.
6- fia centralizatoare, partida cadastral pe proprietari i pe categorii de folosin.
Cunoscnd una din datele cuprinse in cartea funciar (al crei cuprins va fi dezvoltat infra.) se poate gsi cu
uurin orice alt informaie legat de un imobil.
De ex: cunoscnd numrul topografic, prin consultarea registrului parcelar se afl numrul de carte
funciar. Sau, tiind adresa imobilului, se va cuta numrul de carte funciar corespunztor poziiei din fia
centralizatoare pe adrese.
II. Cuprinsul crii funciare
Cartea funciar este un nscris in care sunt evideniate situaia material i situaia juridic a imobilelor, in
mod public, prin nscrierea tuturor actelor i faptelor juridice referitoare la aceste bunuri128. Cartea funciar
este axat, ca i sistem de publicitate, pe situaia imobilelor, fiind un sistem real de publicitate imobiliar129
Cartea funciar propriu-zis este alctuit dintr-un titlu (II.1) i trei pri(II.2-4):
II.1 Titlul crii funciare
Cuprinde numrul crii funciare ( Numrul de C.F.) ; judectoria de care aparine i denumirea localitii in
care este situat imobilul.
De exemplu: Un imobil este identificat, conform titlului, in C.F. nr.197.915 Cluj- Napoca.
Exemplul nr.2, Teren identificat in C.F. nr.957 comuna Dumitra, sat Cepari.
II.2 Partea I (Foaia A foaia de avere)
Servete la descrierea imobilului i este format din urmtoarele rubrici: a) nr. de ordine, b) numr topografic
al imobilului, c) descrierea imobilului, d) suprafaa imobilului, e) valoarea impozabil. a) Numrul de ordine.
Un numr de ordine semnific, din punct de vedere al crii funciare, un corp de proprietate (corp funciar),
notat in C.F. sub forma + . Corpul de proprietate (corpul funciar conform legii crilor funciare 115/1938)
este entitatea de referin a nscrierilor in cartea funciar. El este definit in art. 20 alin.2 L.7/1996 ( sau
art.169 alin.1 din D.L.115/1938) ca fiind unul sau mai multe imobile alipite, de pe teritoriul unei localiti,
aparinnd aceluiai proprietar.
Corpul funciar alctuit din mai multe parcele se noteaz cu un numr roman, dup care urmeaz artarea
fiecrei parcele. Corpul funciar alctuit dintr-o singur parcel se noteaz cu semnul crucii. ( a se vedea
supra.)
De ex. In schema de mai jos avem un corp de proprietate format din teren i cldire.
+
Nr.ordine Nr.top. Descrierea imobilului Suprafaa
I. 969
975/2
Teren intravilan
Cas i gradin
720 mp
415 mp
b) numrul topografic al imobilului. Spre deosebire de numrul de carte funciar, acordat administrativ, ce se
poate modifica prin nstrinarea terenului unui alt proprietar, numrul topografic rmne in esen

128

M.Nicolae, op.cit.,p.258, L.Pop, op.cit.,p. 293

A se vedea I.Albu, op.cit.,p.48.

129

37 / 42

neschimbat, fiind calculat prin ridicare in plan i prin procedee topografice in momentul in care un intreg
sistem de carte funciar este creat intr-o zon.
Corpul funciar poate fi modificat prin alipiri sau dezlipiri:
Alipirea se realizeaz de regul prin unirea mai multor parcele intr-un corp de proprietate, prin adugarea
unei noi parcele la un corp de proprietate sau prin mrirea suprafeei unei parcele130.
Pot fi unite in acelai corp de proprietate:
- parcelele situate una lng alta, indiferent de cultur, dac aparin aceluiai proprietar
- parcelele situate in locuri diferite, dac au aceeai destinaie economic (ramur de cultur)
-toate parcelele unui proprietar, indiferent de aezarea lor i de felul de cultur131.
De ex. In schia de mai sus, cele dou imobile au devenit un corp de proprietate.
Nr.ordine Nr.top. Descrierea imobilului Suprafaa
1.
2.
969
975/2
Teren intravilan
Cas i gradin
720 mp
415 mp
In acest exemplu, avem dou parcele diferite.
Dezlipirea are loc atunci cnd se desparte sau se desprinde o parcel de la un corp de proprietate ori se
micoreaz ntinderea unei parcele. In cazul alipirilor i dezlipirilor se vor efectua, dac este cazul, operaiuni
de transcriere si renscriere.
Transcrierea se face cnd o parcel este trecut dintr-o carte funciar in alt carte funciar. Dac se transcrie
o parte dintr-o parcel intr-o alt carte funciar, restul se nscrie in vechea arte funciar, cu artarea noului
numr i a ntinderii terenului. Atunci cnd toate parcelele nscrise intr-o carte funciar au fost transcrise,
aceast carte funciar se va nchide si nu va mai putea fi redeschis pentru noi nscrieri.
Renscrierea se realizeaz cnd o parcel se dezlipete i se trece in aceeai carte funciar ca un corp de
proprietate de sine stttor sau ca o parcel a altui corp de proprietate132.
Dac, de exemplu, terenul intravilan de sub A,1 identificat cu nr.top.969 va fi partajat, noile parcele vor fi:
969/1- teren intravilan in suprafaa de 300 mp.
969/2-teren intravilan in suprafa de 420 mp.
In ipoteza in care vor fi doi proprietari distinci, parcela de sub nr. top. 969/2 va fi transcris intr-o nou
carte funciar.
Dac dezlipim din nou al doilea teren rezultat, vom avea:
969/2/1 teren intravilan, in suprafa de 220 mp
969/2/2-teren intravilan, in suprafa de 200 mp.
Dac proprietarul celui de-al doilea teren(969/2/2) este diferit de vechiul proprietar, acest teren va pleca
ntr-o nou carte funciar, cu un nou nr. C.F. Numrul topografic va rmne cel rezultat in urma dezlipirii
(969/2/2).
In cazul unei cldiri cu mai multe apartamente, fiecare proprietatea unei alte persoane, vor exista in general
dou tipuri de carte funciar:
- carte funciar colectiv care va avea de ex.nr.top.957/S (S- nsemnnd superficie)
- cri funciare individuale pe fiecare apartament - care vor avea de ex. Nr. top. 957/S/n (unde n - numrul
apartamentului, exprimat in cifre romane).
De ex. 957/S/XXXVIII reprezint nr. top. al apartamentului nr.38.
c) descrierea imobilului
Imobilul se descrie inndu-se cont de urmtoarele aspecte: adres, strad, categoria de folosin, vecinti
(dac este cazul)
130

Pentru dezvoltri, a se vedea L.Pop, op.cit.,p. 280, 295-296.

A se vedea L.Pop. op.cit.p. 280
132
A se vedea L.Pop, op.cit.p.296, M.Nicolae, op.cit.p. 298-330
131

38 / 42

Nr. ordine
Nr. top. Descrierea imobilului Supra fata
1.
969/2/2
983/1
Cas situat pe str. Reia, nr.15, cu fundaie de beton, perei de crmid, acoperi de igl,
compus din trei camere, debara, hol, antreu, buctrie, dou bi, una pivni.
Grdina
120 mp
1.300 mp
Sau
Nr. ordine
Nr. top. Descrierea imobilului Suprafaa
81
1.
1045/S/
XCII
Apartament situat pe str. Republicii nr.17, ap.92, compus din una camera, baie , buctrie, hol, un balcon, in
suprafaa utila de 37,50 mp, cu pri indivize comune de 1,23- 456 parte, cu teren in folosin in cota de
15/1.500- a parte din c.f. colectiv nr.23456 Zalu 37,50 mp
d) suprafaa
Este exprimat in hectare i metri ptrai, dar in crile funciare vechi vom ntlni uniti de msur ca
stnjenul ptrat (stjp) sau jugrul (jugh).
1 jug= 5755 mp (57 de ari i 55 mp)
1stjp=3,59 mp aprox.3,60 mp
1 jugh=1.600 stjp
II.3 Partea a II-a ( Foaia de proprietate)
Cuprinde numrul curent; numele proprietarului; actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de
proprietate, precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept; strmutrile proprietii i
modalitile acesteia (de ex. Proprietate comun); servituile constituite in favoarea imobilului; fapte juridici,
drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la proprietate; orice modificri,
ndreptri sau nsemnri ce s-ar face in titlu, in partea I sau n partea a II-a a crii funciare, cu privire la
nscrierile fcute.
De exemplu:
B) Foaia de Proprietate
Intrat in baza sentinei civile nr.785/2001 a Judectoriei Cluj, cu titlu de motenire i partaj, bun propriu,
inch. 3456/2001-c.f., in favoarea lui
82
2.
3.
4.
IONESCU GEORGE - minor
In baza antecontractului de vnzare-cumprare nr.21/13.08.2003, se noteaz promisiunea de vnzare a
imobilului in favoarea lui PETRUAN PETRU i PETRUAN MAGDALENA II.4 Partea a III-a (Foaia de
sarcini)
Aceast parte a crii funciare cuprinde: numrul curent, dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin,
abitaie, servituile in sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i
cesiunea de venituri pe o perioad mai mare de 3 ani.
Tot in aceast parte se noteaz aciunile privitoare la drepturile reale nscrise in aceast parte, sechestrul,
urmrirea silit a imobilului sau a veniturilor sale, orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu
privire la nscrierile fcute in aceast parte.
III. Principiile crilor funciare
39 / 42

A. Principii de carte funciar proprii D.L.115/1938

1. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii in cartea funciar. Conform art. 17-18
din D.L.115/1938, drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin
nscriere in cartea funciar. Astfel, din punct de vedere al crii funciare, numai nscrierea in aceasta creeaz
un drept real i l face opozabil fa de teri.
Ca excepie, conform art.26 din lege, drepturile reale imobiliare care se dobndesc fr nscriere in cartea
funciar in urmtoarele cazuri sunt: dobndirea prin succesiune legal sau testamentar, accesiunea, vnzarea
silit i exproprierea. Totui, pentru ca titularul unui drept real dobndit in aceste cazuri s poat dispune de
el trebuie s l nscrie in cartea funciar, de abia dup aceast operaiune putnd s ncheie acte de
transmisiune sau grevare a bunului.
B. Principii de carte funciar proprii L.7/1996
1. Principiul publicitii integrale a drepturilor reale. Potrivit art.27-28 din Legea 7/1996, drepturile reale
imobiliare trebuie s fie nscrise in cartea funciar, pentru a deveni opozabile terilor sau pentru ca titularii lor
s poate dispune de ele. Astfel, drepturile reale se transmit intre pri, conform regulii consensualismului,
din chiar momentul ncheierii contractului nscrierea drepturilor dobndite in maniera de mai sus in cartea
funciar este prevzut numai pentru ca ele s devin opozabile terilor 133. Ca excepie, drepturile reale
imobiliare care sunt opozabile terilor fr nscriere in cartea funciar in urmtoarele cazuri sunt: dobndirea
prin succesiune, accesiunea, vnzarea silit i uzucapiune. Totui, pentru ca titularul unui drept real dobndit
in aceste cazuri s poat dispune de el trebuie s l nscrie in cartea funciar, de abia dup aceast operaiune
putnd s ncheie acte de transmisiune sau grevare a bunului.
C. Principii de carte funciar comune D.L.115/1938 i L.7/1996
1.Principiul prioritii134. Potrivit dispoziiilor art.31 din D.L.115/1938 i al art. 27 din L.7/1996, nscrierile
in cartea funciar produc efecte fa de teri de la data nregistrrii cererilor de nscriere. Ordinea nregistrrii
cererilor determin sau stabilete rangul nscrierii ( qui prior tempore potior jure).
Astfel, primul care solicit nscrierea este i primul titular al dreptului nscris, chiar dac titlul su are o dat
posterioar.
Excepii de la acest principiu:
- in cazul drepturilor reale opozabile terilor fr nscrierea in cartea funciar (dobndite prin succesiune,
accesiune, vnzare silit i uzucapiune).
- dobnditorul anterior poate cere instanei de judecat s i acorde rang preferenial fa de nscrierea
efectuat la cererea unui ter, care a dobndit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea credin la
data ncheierii actului (art.30 din L.7/1996)
2. Principiul forei probante a nscrierilor de drepturi reale. Principiul este consacrat in art.33 i 34 din
L.7/1996, asemntoare cu art. 32-33 din D.L.115/1938.
Astfel:
- dac in cartea funciar s-a nscris un drept real, in folosul unei persoane, se prezum c dreptul exist, dac
a fost dobndit sau constituit cu bun credin.
- dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist.
3. Principiul relativitii nscrierilor in cartea funciar. Conform acestui principiu, nscrierile in cartea
funciar se pot face, in principiu, numai cu consimmntul titularului.
Prin urmare, nscrierea unui drept in cartea funciar se poate face numai:
- mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii, era titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz a fi
fcut.
- mpotriva aceluia care, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul, dac amndou nscrierile se fac deodat.
In cazul in care mai multe persoane i-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar
nscrierile nu s-a efectuat, ultimul proprietar va putea cere nscrierea dobndirilor succesive odat cu aceea a
dreptului su, avnd ins obligaia s dovedeasc cu nscrisuri originale ntreg irul actelor juridice pe care se
ntemeiaz nscrierile.
IV. nscrierile in Cartea Funciar
133
134

A se vedea M.Nicolae, ibidem.

A se vedea L.Pop, op.cit,p.298-299, C.Brsan, op.cit,p.351
40 / 42

Conform dispoziiilor coninute de D.L.115/1938, nscrierile in cartea funciar sunt de trei feluri:
intabularea, nscrierea provizorie i notarea. Din nefericire, L.7/1996 nu a preluat aceast distincie, dar ea
apare in Regulamentul de organizare i funcionare al birourilor de carte funciar.
Intabularea. Potrivit D.L. 115/1938, intabularea este nscrierea prin care se transmite, se constituie sau se
stinge un drept real, cu titlu definitiv, de la data nregistrrii cererii de nscriere. Sub imperiul acestei legi,
intabularea are un efect constitutiv de drepturi.
Conform normelor cuprinse de L.7/1996, legea cadastrului, intabularea este nscrierea prin transmiterea,
constituirea sau stingerea unui drept real, cu titlu definitiv, devine opozabil fa de teri de la data
nregistrrii cererii de nscriere135.
Intabularea stingerii unui drept se numete radiere.
Cererea de ntbulare se depune la biroul de carte funciar, adugndu-i-se, obligatoriu, nscrisul constatator
al actului sau faptului juridic a crui ntbulare se cere, in original sau in copie legalizat .
Judectorul de carte funciar este obligat s verifice dac nscrisul a crui intabulare se cere ndeplinete
condiiile impuse de lege pentru efectuarea acestor operaiuni, fiind astfel o adevrat activitate
jurisdicional care se concretizeaz in ncheierea motivat de admitere sau de respingere a cererii de
intabulare, supus apelului i recursului136.
nscrierea provizorie. Reprezint operaiunea prin care transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea
unui drept real imobiliar devine opozabil fa de teri sub condiia i in msura justificrii ei137.
Se realizeaz n cazul in care dobndirea unor drepturi reale este afectat de o condiie suspensiv sau
hotrrea judectoreasc nu este definitiv i irevocabil.
Nejustificarea unei nscrieri provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei i a tuturor nscrierilor
care s-au fcut condiionat de justificarea acesteia.
Notarea. Este acea nscriere in cartea funciar care are ca obiect menionarea existenei unor drepturi
personale, fapte sau raporturi juridice strns legate de drepturile intabulate i de titularii lor, pentru a le face
opozabile terilor sau a le aduce la cunotina acestora in scop de informare.
Exemplu: minoritatea, punerea sub interdicie, promisiunea de nstrinare a imobilului, sechestrul asupra
bunului imobil,etc.
V. ACIUNILE DE CARTE FUNCIAR
A. Aciunea in prestaie tabular.
1.Aciunea in prestaie tabular conform, D.L. 115/1938
Potrivit Legii crilor funciare, nscrierile in cartea funciar au efect constitutiv de drepturi. Astfel, dei s-a
ncheiat un act translativ sau constitutive de drepturi, efectul su se produce numai in urma nscrierii in cartea
funciar138.
Prin urmare, cel care s-a obligat la constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar este
obligat s predea nscrisurile necesare pentru intabularea in cartea funciar. In cazul in care refuz acest
lucru, la cererea persoanei ndreptite,instana va pronuna o hotrre judectoreasc care, rmas definitiv,
va nlocui nscrisurile necesare pentru intabularea dreptului sau radierea sa.
Aciunea in prestaie tabular poate fi introdus i mpotriva unei tere persoane, nscrise in cartea funciar,
dac sunt ndeplinite urmtoarele condiii:
- cel ce cere prestaia tabular s fie in posesia imobilului la data la care terul a contractat cu vnztorul.
- actul juridic in baza cruia se cere prestaia tabular s fie ncheiat anterior actului terului.
- terul s fi dobndit bunul cu rea-credin sau cu titlu gratuit139.
Aciunea in prestaie tabular poate fi introdus oricnd, fiind o aciune imprescriptibil.
2.Aciunea in prestaie tabular conform Legii nr. 7/1996
Potrivit art.29 din Legea nr.7/1996, cel care a transmis sau a constituit, in folosul altuia, un drept real asupra
unui imobil este obligat s predea nscrisul translativ sau constitutive al dreptului pentru nscrierea in Cartea
135

A se vedea, pentru amnunte, L.Pop, op.cit.p. 283, 301, I.Albu, op.cit.p. 428, C.Brsan, op.cit.p. 352- 353, precum i art. 89 din
Regulamentul de organizare i funcionare al birourior de carte funciar
136
A se vedea C.Brsan, op.cit.p. 353.
137
C.Brsan, ibidem
138
Pentru detalii asupra aciunii n prestaie tabular, a se vedea L.Pop, op.cit.p. 284-285
139
A se vedea C.Brsan, op.cit, p.354-355
41 / 42

funciara, dac acel nscris este in posesia sa i este singurul exemplar doveditor, afar de cazul in care s-a
procedat din oficiu, la nscriere140.
In cazul in care cel obligat refuz predarea nscrisului, se va putea cere instanei judectoreti s dispun
nscrierea141.
Aciunea in prestaie tabular poate fi ndreptat i mpotriva unui ter, in situaia in care dobnditorul
anterior cere instanei s acorde nscrierii sale un rang preferenial fa de nscrierea efectuat la cererea unui
ter, care a dobndit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea credin la ncheierea actului142.
B. Aciunea in rectificarea nscrierilor in cartea funciar
Aciunea in rectificarea nscrierilor in cartea funciar are ca obiect nlturarea neconcordanelor care pot
exista intre nscrierile in cartea funciar i situaia juridic pretins real a imobilului143.
Ea poate fi introdus de orice persoan interesat de urmtoarele cazuri(art.36- 39 i 53 din Legea nr.7/1996:
a) nscrierea sau actul in temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a fost valabil.
b) dreptul nscris a fost greit calificat
c) nu mai sunt ntrunite condiiile de existen ale dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic in
temeiul cruia s-a fcut nscrierea.
d) nscrierea in cartea funciar nu mai este in concordan cu situaia real actual a imobilului.
In ceea ce privete termenul in care o asemenea aciune poate fi introdus, art.37 i 38 din Legea nr.7/1996
prevd:
- aciunile in rectificarea intabulrii i a nscrierii provizorii sunt imprescriptibile, sub rezerva prescripiei
aciunii de fond, atunci cnd este introdus fa de dobnditorul nemijlocit, precum i fa de terii
dobnditori de rea-credin.
- aciunile in rectificarea intabulrii i a nscrierii provizorii se prescriu intr-un termen de 10 ani atunci cnd
este introdus mpotriva terelor persoane care au dobndit cu bun-credin un drept real cu titlu gratuit, sub
rezerva prescrierii aciunii de fond.
- aciunile in rectificarea intabulrii i a nscrierii provizorii se prescriu intr-un termen de 3 ani fa de terele
persoane care i-au nscris un drept real cu bun-credin i cu titlu oneros.
- aciunea in rectificarea notrii este imprescriptibil.

140

141

Ibidem, L.Pop, op.cit,.p.304

Ibidem, L.Pop, op.cit,.p. 305.

142

A se vedea M.Nicolae, op.cit,.p. 402 i urm

143
A se vedea L.Pop, op.cit,.p.306-308, C.Brsan, op.cit,.p.355
42 / 42