Contractul de locaiune

Noiune Locaiunea este contractul prin care o parte, numit locator, se

oblig s asigure celeilalte pri, numite locatar, folosina unui bun pentru
o anumit perioad, n schimbul unui pre, denumit chirie.
Chiria poate consta ntr-o sum de bani sau n orice alte bunuri sau prestaii.
Cnd locaiunea are ca
obiect bunuri imobile i/sau bunuri mobile, ea se numete nchiriere. Dac
bunurile sunt agricole, atunci locaiunea se numete arendare.
Durata locaiunii Durata maxim a locaiunii este de 49 de ani. Dac prile
stipuleaz un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.
Dac n contract prile nu au artat durata locaiunii, fr a-i fi dorit s
contracteze pe o durat
nedeterminat, n lipsa uzanelor, locaiunea se consider ncheiat:
a) pentru un an, n cazul locuinelor nemobilate sau spaiilor
pentru exercitarea activitii unui profesionist;
b) pe durata corespunztoare unitii de timp pentru care s-a calculat chiria, n
cazul bunurilor mobile ori n acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;
c) pe durata locaiunii imobilului, n cazul bunurilor mobile puse la dispoziia
locatarului pentru folosina
unui imobil.
Obligaiile locatorului
- s predea locatarului bunul dat n locaiune. Locatorul este obligat s
predea bunul mpreun cu toate
accesoriile sale n stare corespunztoare utilizrii acestuia.
- s menin bunul n stare corespunztoare de folosin pe toat durata
locaiunii. Locatorul este obligat s efectueze toate reparaiile care sunt
necesare pentru a menine bunul n stare corespunztoare de
ntrebuinare pe toat durata locaiunii,
- s asigure locatarului linitita i utila folosin a bunului pe tot timpul
locaiunii. Locatorul este dator s se abin de la orice fapt care ar mpiedica,
diminua sau stnjeni o asemenea folosin. Dac un ter pretinde vreun
drept asupra bunului dat n locaiune, locatorul este dator s l apere pe
locatar chiar i n lipsa unei tulburri de fapt
- garania contra tuturor viciilor lucrului care mpiedic sau micoreaz
folosirea lui, chiar dac nu le-a
cunoscut la ncheierea contractului i fr a ine seama dac ele existau
dinainte ori au survenit n cursul
locaiunii.
Obligaiile locatarului
- s ia n primire bunul dat n locaiune;
- s plteasc chiria n cuantumul i la termenul stabilite prin contract. n
lips de stipulaie contrar,
locatarul este obligat s plteasc chiria la termenele stabilite potrivit
uzanelor. Dac nu exist uzane i n lipsa unei stipulaii contrare, chiria se

pltete n avans pentru toat durata contractului, dac aceasta nu

depete o lun; n prima zi lucrtoare a fiecrei luni, dac durata
locaiunii este mai mare de o lun, dar mai mic de un an; n prima zi
lucrtoare a fiecrui trimestru, dac durata locaiunii este de cel puin un
an.
- s foloseasc bunul cu pruden i diligen. Dac locatarul modific
bunul ori i schimb destinaia sau dac l ntrebuineaz astfel nct l
prejudiciaz pe locator, acesta din urm poate cere daune-interese i, dup
caz, rezilierea contractului.
- s permit examinarea bunului de ctre locator la intervale de timp
rezonabile n raport cu natura i
destinaia bunului, precum i de ctre cei care doresc s l cumpere sau care,
la ncetarea contractului, doresc s l ia n locaiune, fr ns ca prin aceasta
s i se cauzeze o stnjenire nejustificat a folosinei bunului.
- s restituie bunul la ncetarea, din orice cauz, a contractului de locaiune.
Elemente de noutate
Codul civil conine prevederi noi n aceast materie, unele dintre ele
prelund soluii din practica judiciar, altele detaliind vechile texte.
Foarte importante sub aspectul efectelor sunt urmtoarele prevederi:
- Art. 1.798 - Contractele de locaiune ncheiate prin nscris sub semntur
privat care au fost nregistrate la organele fiscale, precum i cele ncheiate
n form autentic constituie titluri executorii pentru plata chiriei la
termenele i n modalitile stabilite n contract sau, n lipsa acestora, prin lege.
- Art. 1.809 alin. (2) i (3) - n privina obligaiei de restituire a bunului
dat n locaiune, contractul
ncheiat pe durat determinat i constatat prin nscris autentic i contractul
ncheiat pe perioad determinat prin nscris sub semntur privat i
nregistrat la organul fiscal competent constituie, n condiiile legii, titlu
executoriu la expirarea termenului.
- Art. 1.811 - Opozabilitatea contractului de locaiune fa de dobnditor.
Dac bunul dat n locaiune
este nstrinat, dreptul locatarului trebuie respectat de dobnditor, dup cum
urmeaz:
a) n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac locaiunea a fost notat
n cartea funciar;
b) n cazul imobilelor nenscrise n cartea funciar, dac data cert a
locaiunii este anterioar datei certe a nstrinrii;
c) n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, dac locatarul a
ndeplinit aceste formaliti;
d) n cazul celorlalte bunuri mobile, dac la data nstrinrii bunul se afla n
folosina locatarului.