Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
33
Galai: Str. Brilei, nr. 7-9, et. 3, cam 317, Tel/Fax: 0236 494.969
darian@darian.ro; www.darian.ro
RAPORT DE EVALUARE
al proprietii imobiliare: Teren si constructii
INREGISTRARE LA
EVALUATOR
EVALUATOR
Legitimaie ANEVAR
Parafa
Firma
Adresa evaluatorului
Dan Vrinceanu
Nr. 17206 / 2013
Nr. 17206 valabil 2013
SC DARIAN DRS SA
Oraul: Galati
Str. Brailei, nr. 7-9
Telefon: 0236/494969
E-mail: dan.vrinceanu@darian.ro
CLIENT
Persoan Juridic :
BANCA BRD GSG Sucursala GALATI
Localitatea: Galati , Jud. Galati
Adresa
DESTINATARUL
RAPORTULUI
Adresa proprietii
Mentiuni
PROPRIETATEA
EVALUAT
Proprietari
4. DECLARAREA VALORII
VALOAREA DE PIATA ESTIMAT
PRIN ABORDAREA PRIN COST
VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZ ACIILE NTRE PERSOANE FIZ ICE, MAJORIT ARE PE PIAA IMOBILIAR SPECIFIC
6.
BAZA DE EVALUARE
SCOPUL EVALURII
DATA DE REFERIN A
EVALURII
CURS DE SCHIMB BNR LA
DATA DE REFERIN
DATA INSPECIEI
PROPRIETII
DATA INTOCMIRII
RAPORTULUI DE
EVALUARE
DATE PRIVIND DREPTUL
DE PROPRIETATE,
SUPRAFAA I COTE
INDIVIZE
MENIUNI 1: Situaia
privind Cartea Funciar
7.
DATE PRIVIND
DOCUMENTATIA
CADASTRALA
Valoarea de piata
Garantare credit
10.05.2013
1 EURO = 4.3241 RON
Inspecia a fost efectuat de ctre Sorin Cristea in data de 09.05.2013 n prezena
reprezentantului solicitantului .
10.05.2013
8.
SITUAIA ACTUAL A
PROPRIETATII
9.
ARTERE IMPORTANTE
DE CIRCULAIE N
APROPIERE
CARACTERUL EDILITAR
AL ZONEI
UTILITI EDILITARE
CONECTATE PE
PARCELA
AMBIENT - POLUARE
CONCLUZIE PRIVIND
ZONA DE AMPLASARE
10.
DESCRIEREA TERENULUI
IDENTIFICARE
Teren intravilan curti constructii
Suprafata teren
Tip drum de acces
Regim juridic drum
Forma
Vecinatati
11.
Teren drept
Ocupat cu constructii
Certificatul de urbanism si autorizatia de construire au fost puse la
dispozitia evaluatorului.Conform acestora nu exista restrictii de
construire
DESCRIEREA CONSTRUCTIILOR
DESCRIEREA
Birouri/Magazie
CONSTRUCIEI C1
Sc = 132.66 mp, Scd = 265.32 mp, regim inaltime S+P:
Descrierea sistemului constructiv:
Anul construirii - 2008
Fundaii din beton ;
Structura de rezisten din zidarie ;
Subsolul executat din zidarie iar parterul pe schelet metalic cu inchideri
panouri sandwich;
Invelitoare din tabla pe sarpanta metalica
Pardoseli beton
Tamplarie metalica
Starea actual: bun
Inclinare
Stare teren
Restrictii de
construire
DESCRIEREA
CONSTRUCIEI C2
Baraca Metalica
SC= 140.08 mp;
Descrierea sistemului constructiv:
Fundaii din beton armat;
Structura de rezisten metalica ;
Inaltimea : h=3m
Fundaii din beton ;
Invelitoare din tabla
Starea actual: bun
-4-
12.
Zona
CEREREA DE
PROPRIETATI SIMILARE
Stare : Srac
Evoluie : In scdere
ECHILIBRUL PIEEI
(RAPORTUL CERERE/
OFERT)
COSTURI DE
CONSTRUCTIE
Minim:
Maxim:
100 EURO / mp Ad
300 EURO / mp Ad
CONCLUZII I TENDINE PRIVIND pia a cumprtorului - ncepnd cu ultima parte a anului 2008.
PIAA PROPRIETII
Trend descendent al valorilor pe piaa specific, numr redus de tranzacii.
Anexa nr. 1 cuprinde extrase privind preurile pe segmentul de pia al
proprietii
13. CEA MAI BUN UTILIZARE
Conceptul de cea mai buna utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii selectata din diferite variante posibile
care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare in capitolele
urmtoare ale lucrrii.
Cea mai buna utilizare - este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care este
fizic posibila, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare.
Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii:
o cea mai bun utilizare a terenului liber
o cea mai bun utilizare a terenului construit.
Tinand cont de amplasarea proprietatii in zona industriala a orasului, de pozitionarea acestuia la aproximativ 100 m
de la Drmul de Centura, cea mai buna utilizare a terenului liber este de a se construi pe acesta hale de productie
sau depozitare. Practic, innd cont de tipul cldirii i de amplasarea acesteia, cea mai bun alternativ
posibil pentru proprietatea analizat este cea de teren pentru constructia de spatiu de productie sau
depozitare.
Prin prisma criteriilor care definesc noiunea de C.M.B.U. aceasta abordare este permisibil legal,
ndeplinete condiia de fizic posibil, este fezabil financiar i este maxim productiv.
-5-
14. EVALUARE
REGLEMENTRI I CADRU LEGAL
STANDARDE
IVS Cadrul general
INTERNAIONALE DE
IVS 101 Sfera misiunii de evaluare
EVALUARE 2011
IVS 102 Implementare
IVS 103 Rapoartarea evaluarii
IVS 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare
IVS 310 Evaluari ale drepturilor asupra proprietatilor imobiliare pentru garantarea
imprumuturilor
CADRU LEGAL
Legislatia in vigoare
14.1. ABORDAREA PRIN COST
Scopul abordarii prin cost este stabilirea valorii de piata a proprietatii prin estimarea costurilor de achizitionare a terenului
(valoarea de piata a terenului) si de construire a unei noi proprietati, cu aceeasi utilitate, sau de adaptare a unei proprietati
vechi la aceeasi utilizare, fara costuri legate de timpul de constructie / adaptare. Costul terenului se adauga la costul total
al constructiei. Daca este cazul, in mod uzual la costurile de constructie se adauga si stimulentul/profitul promotorului
imobiliar.
In cazul unei proprietati vechi pentru estimarea unei valori care sa reflecte aproximativ valoarea de piata, se scad apoi
sume reprezentand cuantificarea diferitelor forme de depreciere: deteriorare fizica, depreciere functionala(tehnologica) si
depreciere economica (externa).
14.2.1. Estimarea valorii terenului
In evaluarea terenului se pot utiliza ase tehnici: comparaia vanzarilor, alocarea, extracia, parcelarea si dezvoltarea,
tehnica rezidual i capitalizarea rentei funciare. Alocarea i extracia combin metoda costului cu metoda comparaiei
directe; tehnica rezidual combin metoda capitalizrii cu metoda costului, iar parcelarea combin cele trei metode.
Metoda comparaiilor directe este o metod global care aplic informaiile culese urmrind raportul cerere - ofert pe
piaa imobiliar, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se utilizeaz la evaluarea terenului liber sau care
se consider liber pentru scopul evalurii. Metoda este cea mai utilizat i preferat atunci cnd exist date comparabile.
Prin aceast metod, preurile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate i corectate n funcie de asemnri
sau diferenieri. Se bazeaza pe valoarea pe metru patrat a terenurilor libere expuse pe piata imobiliara locala.
Pentru aplicarea metodei s-a utilizat o varianta a tehnicii cantitative, analiza comparatiilor pe perechi de date, care reflect
cel mai bine natura imperfect a pieei imobiliare i tipul datelor de pia.
Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniile imobiliare
colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii.
Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:
-6-
Proprietatea
subiect
Comparabila A
Comparabila B
Comparabila C
Zona Drumul de
Centura langa
Ecotec service
Zona Drumul de
Centura zona
inferioara
Zona Drumul de
centura Fata in fata
cu fosta Coca Cola
Zona superioara
prezent
prezent
prezent
prezent
3184,79
7110
1000
7700
213.300
30.000
269.500
30,00
30,00
35,00
Tip comparabila
oferta
oferta
oferta
-10%
-10%
-10%
-3,00
-3,00
-3,50
27,00
27,00
31,50
fara restrictii
fara restrictii
fara restrictii
0,00
0,00
0,00
27,00
27,00
31,50
similare
similare
similare
0,00
0,00
0,00
27,00
27,00
31,50
similare
similare
similare
Identificare
data
Suprafaa [mp]
DREPTUL DE PROPRIETATE
Drepturi de proprietate transmise
fara restrictii
normale
-7-
0,00
0,00
0,00
27,00
27,00
31,50
normale
normale
normale
Condiii de vnzare
normale
0,00
0,00
0,00
27,00
27,00
31,50
prezent
prezent
prezent
0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
27,00
27,00
31,50
Zona Drumul de
Centura langa
Ecotec service
Zona Drumul de
Centura zona
inferioara
Zona Drumul de
centura Fata in fata
cu fosta Coca Cola
Zona superioara
prezent
Localizare
intravilan Galati,
T151, P 5, la cca
100 ml de Drumul
de Centura
0,0%
5%
-5%
0,00
1,35
- 1,58
27,00
28,35
29,93
3185 mp ; regulata
7110 mp ; regulata
1000 mp ; regulata
7700 mp ; regulata
0,0%
5%
0%
0,00
1,42
0,00
60
70
0,0%
0%
0%
0,00
0,00
0,00
usoara panta
plan
plan
0%
-5%
-5%
0,00
- 1,42
- 1,50
27,00
28,35
28,43
in zona
in zona
10%
10%
10%
2,70
2,84
2,84
29,70
31,19
31,27
Topografie
57,06 ml la drum
usoara panta
apa,electricitate
in zona
industrial/comerciala
industrial/comerciala
industrial/comerciala
0,0%
0,0%
0,0%
0,00
0,00
0,00
29,70
31,19
31,27
industrial/comerciala
industrial/comerciala
industrial/comerciala
0,0%
0,0%
0,0%
0,00
0,00
0,00
Pre corectat
29,70
31,19
31,27
29,7
31,2
31,3
(absolut)
2,70
4,19
- 0,23
(procentual)
10%
16%
-1%
(absolut)
2,70
7,02
5,91
(procentual)
10%
26%
19%
industrial/comerciala
industriala
3184,79
Opinie / mp
30,0
95.500
Valoare_RON
413.000
Curs valutar
4,3241
Data evaluarii
10.mai.13
Valoarea asimilat pentru terenul supus evaluarii a fost estimat ca fiind asimiliabil valorii corectate a terenului
comparabilei A deoarece terenului A i-au fost aduse cele mai putine corecii (corecia brut procentual cea mai mic)
avnd n vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultat pentru teren prin abordarea prin comparaii
de pia, analiza pe perechi de date este de 95.500 EURO (413.000 RON ).
Teren in exces
Nu exista teren in exces.
Deprecierea este o pierdere de valoare fa de costul de nlocuire (de nou) a construciilor ce poate apare din cauze
fizice, funcionale sau externe. Exist mai multe metode de estimare a deprecierii cumulate. Metodele de estimare a
deprecierii sunt: metoda duratei de via economic, metoda modificat a duratei de via economic, metoda segregrii,
tehnicile de comparare a veniturilor. Ca o metod suplimentar, metoda duratei de via fizic poate fi utilizat numai
pentru a estima uzura fizic.
In mod practic, in estimarea deprecierilor am aplicat o segregare a deprecierilor. Metoda solicit evaluatorului s
analizeze separat fiecare cauz a deprecierii, s o cuantifice i apoi s totalizeze o sum global. Dac evaluatorul
utilizeaz costul de nlocuire, anumite forme ale deprecierii funcionale sunt eliminate automat.
Cele 5 tipuri de depreciere, care pot afecta o cldire, sunt:
- uzura fizic recuperabil;
- uzura fizic nerecuperabil;
- neadecvarea funcional recuperabil;
- neadecvarea funcional nerecuperabil;
- deprecierea extern (ce poate fi i temporar)
n general se cuantific mai nti deprecierea recuperabil i apoi cea nerecuperabil i extern
- 10 -
Valoare teren + constructii ( metoda costului ) = 171.600 EURO echivalent 742.000 RON
Datorita specificului (constructie speciala) ,dimensiuni, locatie folosirea celorlalte doua metode
( comparatie si randament) pot conduce la obtinerea unor volri nerealiste.
Pe langa cele mentionate mai sus, conform "Ghidului privind evaluarea pentru garantarea
imprumuturilor Octombrie 2010" emis de ANEVAR, in cazul in care nu sunt suficiente informatii
"abordarea prin cost devine preponderent relevanta cand lipsa activitatii de pe piata limiteaza aplicarea
abordarii prin comparatie directa, precum si in situatia in care proprietatile evaluate nu pot fi evaluate
prin abordarea prin venit"1.
15.RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE
Avnd in vedere pe de o parte rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevana acestora i informaiile
de pia care au stat la baza aplicrii lor, i pe de alta parte scopul evalurii i caracteristicile proprietii imobiliare supuse
evalurii, n opinia evaluatorului valoarea de pia estimat a proprietii imobiliare descrise este:
171.600EURO echivalent
742.000 RON
ABORDAREA PE BAZ DE COST
VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NT RE PERSOANE FIZ ICE, MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR
Dan Vrinceanu
Evaluator proprieti imobiliare, membru titular ANEVAR
Sorin Cristea
Evaluator proprieti imobiliare, membru titular ANEVAR
16. DEFINIII
VALOAREA DE PIATA conform IVS 1
Valoarea justa reprezint suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor
decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare,
n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
"Ghidul privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor Octombrie 2010" emis de ANEVAR, pct. 26, pag. 14
Ipoteze:
Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile si documentele furnizate de ctre client si au fost
prezentate fr a se ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat
valabil si marketabil;
Evaluatorul a avut la dispoziie documentele ce s-au anexat prezentului raport i considerate parte integrant, din
care s-au extras datele mai sus prezentate. Proprietatea a fost evaluat i considerat ca fiind liber de sarcini.
Orice diferen ntre situaia luat n calcul de evaluator i cea prezentat finanatorului impune invalidarea
prezentului raport.
Se presupune ca proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare si utilizare, in afara
cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descris i luata in considerare in prezentul raport;
Presupunem c nu exist nici un fel de contaminani i costul activitilor de decontaminare nu afecteaz
valoarea; nu am fost informai de nici o inspecie sau raport care sa indice prezenta contaminanilor sau a
materialelor periculoase;
Situaia actual a proprietii imobiliare si scopul prezentei evaluri au stat la baza selectrii metodelor de
evaluare utilizate si a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduc la estimarea
cea mai probabila a valorii proprietii n condiiile tipului valorii selectate;
In cadrul inspeciei nu s-au fcut sondaje pentru identificarea defectelor ascunse ale cldirii i acest raport nu
valideaz starea tehnic a cldirii;
Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina
faptelor ce sunt disponibile la data evalurii;
Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie existnd posibilitatea
existenei i a altor informaii de care evaluatorul nu avea cunotin.
Condiii limitative:
Suprafeele considerate se bazeaz pe valorile nscrise n documentele puse la dispoziia evaluatorului;
Valorile estimate in EUR sunt valabile att timp ct condiiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieei, nivelul
cererii si ofertei, inflaie, evoluia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pieele imobiliare
valorile pot evalua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variaia lor in raport cu cursul valutar
nu este liniara);
Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizrii prezentate in raport. Valori separate
alocate nu trebuie folosite in legtur cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate;
Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depun mrturie in
instan relativ la proprietatea in chestiune;
Nici prezentul raport, nici pri ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie
publicate sau mediatizate fr acordul prealabil al evaluatorului;
Orice valori estimate in raport se aplica ntregii proprieti si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese
fracionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevzut in raport.
Valoarea a fost exprimata innd seama exclusiv de ipotezele, condiiile limitative si aprecierile exprimate n
raport si este valabil n condiiile generale si specifice aferente perioadei mai 2013;
Valoarea prezentata include cea a cotelor prii indivize din spatiile auxiliare;
Valoarea nu tine seama de responsabilitile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerinele
legale;
Valoarea este o predicie; valoarea este subiectiva; evaluarea este o opinie asupra unei valori;
Valoarea exprimat n prezentul raport nu reprezint valoarea pentru asigurare.
numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar si continuarea trendului de evolutie in scadere a preturilor proprietatilor
imobiliare de tip rezidential.
Referitor la abordarea valorii adoptata si gradul de fundamentare al evaluarii cu informatii de piata precizam
ca opinia evaluatorului a fost exprimata in baza abordarii prin comparatii de piata, informatiile utilizate privind
proprietatile imobiliare comparabile fiind preluate din tranzactii si oferte cu proprietati similare la data evaluarii.
26. CERTIFICARE
Prin prezenta, n limita cunotinelor i informaiilor deinute, certificm c:
o afirmaiile prezentate i susinute n acest raport sunt adevrate i corecte.
o analizele, opiniile i concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate i condiiile limitative
specifice i sunt analizele, opiniile i concluziile noastre personale, fiind neprtinitoare din punct de vedere
profesional.
o nu avem nici un interes prezent sau de perspectiv n proprietatea care face obiectul prezentului raport de
evaluare i nici un interes sau influen legat de prile implicate.
o suma ce ne revine drept plat pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legtur cu declararea n raport a
unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care s favorizeze clientul i nu este influenat de
apariia unui eveniment ulterior.
o analizele i opiniile noastre au fost bazate i dezvoltate conform cerinelor din standardele, recomandrile i
metodologia de lucru recomandate de ctre ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia) i
standardele Comitetului Internaional de Standarde n Evaluare (IVSC).
o evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.
o proprietatea a fost inspectat personal de ctre evaluator n prezena reprezentantului proprieratului .
o n elaborarea prezentului raport nu s-a primit asisten semnificativ din partea nici unei alte persoane n afara
evaluatorului care semneaz mai jos.
Prezentul raport se supune normelor ANEVAR i poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris i prealabil al
evaluatorului) i verificat, n conformitate cu Standardul Internaional de Practic n Evaluare GN11- Verificarea evalurii.
La data elaborrii acestui raport, evaluatorul care se semneaz mai jos este membru ANEVAR, a ndeplinit cerinele
programului de pregtire profesional continu al ANEVAR i are competena necesar ntocmirii acestui raport.
Evaluatorul care semneaz prezentul raport de evaluare are ncheiat asigurarea de rspundere profesional la ALLIANZ
IRIAC ASIGURRI S.A. Firma DARIAN DRS S.A. are ncheiat asigurarea de rspundere profesional la ALLIANZTIRIAC ASIGURRI S.A.
- 15 -
- Str. Nicolae Cristea, nr. 25; tel / fax: 40 / 264 / 438033(34), 0372 / 706550, 0722/875797
- Union Intl Center, str. I. Cmpineanu 11, et. 6, Tel / Fax: 40 / 21 / 3122786, 0723 / 574000
- Str. Mihai Viteazu nr. 30 B, Tel/fax 40 / 256 / 432822, 0726 / 755620
- B-dul. Mamaia nr. 135-137, Tel/fax 40 / 241 / 508400, 0726-755625
-Str. tefan cel Mare nr. 8, etaj 1, Tel/fax 40 / 0232 / 216073, 0726-755627
- Str. Eroilor nr. 17, Centrul MODAROM, etaj 4, Tel/fax 40 / 268 / 474770, 0726 / 755624
- Str. coala de not, nr. 3 / 47, Tel/fax 40 / 269 / 244243, 0722 / 524.236
- Str. Brilei, nr. 7-9 (incinta Vox Center), et. 3, cam. 317, Tel/fax 40 / 236 / 494969, 0720 / 067085
- Str. Clugreni nr. 3, Tel / fax 40 / 257 / 272488, 0729 / 885407
- Str. Calea Bucureti, bl. A3, sc. 2, ap.2, Tel/fax 40 / 251 / 315478, 0372 / 706567
- Str. Maramuresului, nr. 21, Tel/fax 40 / 244 / 522128, 0730 / 277050
- Str. Teilor nr. 49, Tel / fax 0372/706557, 0722-600875
- Str. tefan cel Mare, nr. 26, ap. 1, Tel/fax 40 / 230 / 522168, 0722-765274
- Str. George Enescu, nr. 21, Tel/fax 40 / 259 / 414242, 0720-440009
- Str. Matei Corvin nr. 5, Tel/fax 40 / 265 / 264068, 0729 / 885409
- Str. I.C. Brtianu nr. 20, tel. 40 / 358 / 101759, 0258 / 812250, 0730 / 011092
- Str. 1 Decembrie nr. 14, etaj 2, Tel/fax 0254 / 232822, 0730 011093
- Str. Transilvaniei, nr. 6A, ap. 56, et. 1, tel. 40 / 262 / 221199, 072 / 4576572,
- Str. Lucian Blaga nr. 1, Tel/fax 40 / 255 / 212155, 0730 / 277054
- Str. Energiei, nr. 32, 40 / 234 / 517000, 0731 / 730347
Membru al:
- 16 -
http://mercador.ro/oferta/7700-mp-centura-galatiului-fata-in-fata-cu-fosta-coca-cola-utilitatiIDDhQH.html#37b1af0f6f
http://www.cauta-imobiliare.ro/detaliu/vt81220.htm
- 17 -
http://mercador.ro/oferta/vind-teren-IDDoqp.html#37b1af0f6f
- 18 -
- 19 -
C1
- 20 -
- 21 -
C2
- 22 -
- 23 -