DREPT URBANISTIC SI GESTIUNEA LOCALITATILOR

22.02.2002 CURS 1
Norme de drept obligatorii (acte normative)
neobligatorii (se refera la probleme morale; nu sunt scrise)
indivizi cu moralitate impecabila / discutabila
DREPT concept foarte general . Are doua explicatii :
drept obiectiv totalitatea normelor (regulilor) obligatorii care reglementeaza,
guverneaza raporturile dintre oameni
- principii ale dreptului obiectiv :
1. dreptul reglementeaza faptele si activitatea oamenilor
2. dreptul reglementeaza numai manifestarile externe ale oamenilor
3. regulile de drept se aplica numai in caz de conflict (ciocnire de interese)
4. legea actioneaza numai in viitor (sau prezent) si nu in trecut o lege nu poate fi
retroactiva. O lege este o ordine prestabilita. Incepe in momentul in care apare legea
5. legea functioneaza din ziua in care a fost publicata in Monitorul Oficial din
acel moment nimeni nu mai poate invoca necunoasterea legii

dreptul subiectiv posibilitatea sau facultatea unei persoane de a face un

anumit lucru, posibilitate care este recunoscuta de lege
- dreptul subiectiv este format din sfera de drepturi personale pe care individul le
are protejate juridic si la care poate face apel atunci cand doreste (dreptul de
proprietate, de autor, de a practica o meserie aleasa) omul este subiect de drept
- Dreptul pozitiv totalitatea normelor existente la un moment dat intr-o societate
1. Dreptul public totalitatea reglementarilor care se aplica raporturilor dintre
stat si particular
a. dreptul constitutional totalitatea reglementarilor pentru organizarea
statului si institutiilor lui si care reglementeaza drepturile si indatoririle
cetatenilor
b. dreptul administrativ totalitatea reglementarilor pentru modul de
functionare a institutiilor statului (organele administrative), al serviciilor
publice si modul de functionare a altor grupari de oameni (sindicate,
partide, biserici)
2. Dreptul privat totalitatea regulilor care se aplica raporturilor dintre
particulari
a.
dreptul civil reglementeaza raporturile dintre oameni in legatura cu viata
lor particulara
- raporturile dintre oameni si bunurile lor
- intre bunurile pe care le poseda oamenii
b.
dreptul comercial
c.
dreptul international privat
Dreptul urbanistic :
-este in formare
-se formeaza din parti ale dreptului administrativ+dreptul civil+actele normative
din practica de proiectare si construire+ documentatia de urbanism (ca instrumente
juridice inpun anumite lucruri)

- pana in 1990 unele din regulile de drept erau inlocuite cu hotarari, acte de
vointa
Gestiunea localitatilor
- gestiune administrarea bunurilor unei persoane si raspunderea pentru pastrarea
bunurilor persoanelor
- obiectul gestiunii ansamblul deciziilor si hotararilor care se iau pentru
pastrarea bunurilor
- gestiunea localitatilor ansamblul de hotarari si decizii luate pentru
administrarea tuturor bunurilor aflate intr-o localitate
- gestiunea se decide (exercita) de fiecare proprietar in parte de administratia
publica care este aleasa intr-un teritoriu tocmai pentru a-i gestiona bunurile
Impartirea administrativa a tarii
- administrator (administratie) este persoana angajata de un proprietar pentru a-i
ingriji un bun
- teritoriu administrativ teritoriu in care administratorii isi exercita
atributiunile
- din Constitutie Art. 3 : teritoriul tarii este organizat sub aspect
administrativ in comune, orase, judete ; in conditiile legii unele orase se pot declara
municipii.

FORMELE DE ASEZARI UMANE SI UNITATI ADMINISTRATIV - TERITORIALE

Forme de
asezari
umane

Existenta legala
Statutul
adminstrativ
localitatilor

al

Unitati administrativ
teritoriale
Judete 41

Municipiul Bucuresti (este

tratat ca un judet)
Orase

Municipii resedinta de judet

41
Municipii banale 85

Municipii

Oras

Orase 180

Sate resedinta de comuna

Sate

Comune

Sate
- administrativ vorbind,Bucurestiul este tratat ca un judet
- limitele unitatilor administrativ-teritoriale si denumirile acestora se stabilesc
prin lege
- municipiul Focsani teritoriu administrativ al municipiului Focsani
- statutul administrativ al localitatii rangul acordat prin lege localitatii
- sate unul sau mai multe sate se pot grupa intr-o comuna ; unul dintre sate este
resedinta de comuna
- exista comune care au un singur sat Mogosoaia
- in Romania 2700 de comune 2700 de sate resedinta de comuna

- 10000 de sate
- 300 de sate in teritoriul oraselor sate apartinatoare

sate (fac parte din teritoriul administrativ al

municipiului si nu din municipiu)
apartinatoare
municipiul Focsani
teritoriu administrativ al municipiului Focsani
- orasele prin lege anumite localitati urbane pot deveni orase
- comuna Otopeni a devenit oras prin lege
- 55% din populatie traieste in urban
- 45% din populatie traieste in rural
- Localitate este o comunitate urbana cu nume si individualitate stabilite
prin lege. Isi duce viata intr-un numar de locuinte si constructii de alta natura si se
inscrie intr-un teritoriu administrativ stabilit prin lege.

CURS 2 1.03.2002
PUTEREA PUBLICA / PUTEREA IN STAT
Puterea organele puterii
Puterea publica puterea statului asupra teritoriului statal. Statul este un
concept.
Statul este o persoana juridica ; este o creatie virtuala ; necesita existenta a
3 componente :
1. Bunurile destinate uzului public in mod curent denumit patrimoniu
(patrimoniul inseamna mult mai mult decat bunurile)
2. Sistemul de drepturi (legi) ale persoanelor fizice si juridice
3. Sistemul de obligatii ale persoanelor pe teritoriul respectiv (national)
Notiuni :- drepturi
- obligatii

cuplu

Nu exista drepturi fara obligatii precum nu exista obligatii fara drepturi colective.
Statul este reprezentat in diferite momente de diferite persoane. Nimeni nu
reprezinta statul in mod absolut.
Ce fel de stat este Romania ?
Constituia din 1991 Romania stat unitar puterea este exercitata dintrun singur punct: este un stat centralizat (spre deosebire de statele federale)
puterea este concentrata intr-un singur punct
Republica - poporul conduce (spre deosebire de monarhie)
prezidentiala presedintele are puterea cea mai mare (Franta,SUA)
parlamentara parlamentul are cea mai mare putere (Romania)
1748 Montesque Despre spiritul legilor imparte puterea statului in 3 parti:
legislativa, judecatoreasca, executiva
1787 constitia americana
1791 constituia iacobina
Romania prin constituie are 3 puteri legislativa, judecatoreasca, executiva (in
ordinea din constitutie)
1. PUTEREA LEGISLATIVA
- principiul este acela ca elementele scrise la inceput sunt mai puternice decat cele
scrise la sfarsit????????????????????????????????????????????????????????
- se compune din parlament (unica autoritate legiuitoare). Parlamentul are 2 parti :
camera deputatilor si senatul cu atributiuni egale.
A. Parlamentul elaboreaza legislatia (emite legi)
B. Presedentia (in Romania face parte din legislativ). Prin constituie are si
atributiuni executive dar preponderente legislative
2. PUTEREA JUDECATOREASCA
- garantarea aplicarii corecte a legilor
- se formeaza din :
consiliul superior al magistraturii (promoveaza, stabilesc magistratii, cine nu mai
este in stare sa fie magistrat)
instantele judecatoresti (tribunale, judecatorii, curti de apel). Exercita stabilirea
dreptatii. Sunt repartizate pe toata suprafata tarii.

 curtea suprema de justitie sentinte definitive cand persoanele aflate in conflict

sunt nemultumite de diferitele rezolvari
contenciosul administrativ i se adreseaza persoana care se considera
nedreptatita de hotararile administratiei
curtea constitutionala tribunalul care stabileste constitutionalitatea legilor
ministerul public (procuratura) corpul de persoane care reprezinta acuzarea din
punctul de vedere al interesului public. Cheama in judecata acuzand pe cineva.
Controleaza actiunile politiei.
3. PUTEREA EXECUTIVA
- are rolul de a guverna tara pe baza legilor (i se spune si administratie publica
administrator presoana care ingrijeste averea cuiva)
*Membrii acestor puteri sunt desemnati dupa alt sistem:
- puterea legislativa voturi vointa populatiei
- puterea judecatoreasca numiti unii de parlament; altii de presedinte. Sunt
functie de prima putere (legislativa)
- administratia publica numiti dupa un sistem presedintele numeste primministrul (care prezinta un program+ministrii) parlamentul confirma. Este functie a
puterii legislative. Administratia publica este angajata de noi pentru ingrijirea bunurilor
noastre.
- puterea executiva este formata din 3 parti :
administratia publica centrala de specialitate APCS
administratia publica locala APL
curtea de conturi
1. APCS este formata din primul ministru + ministrii (guvern)
- aparatul ministerelor se imparte in 2 trepte :
A. aparatul central (oamenii care lucreaza la Bucuresti)
B. seviciile publice ale ministerelor descentralizate la nivelul judetelor. Au denumiri
diferite in functie de minister (agentii, inspectorate, directii, etc)
constructiile au un sistem de oameni care lucreaza la minister + judet
inspectorat de stat pentru urbanism si amenajarea teritoriului conduse de un inspector sef
- in afara ministerelor mai exista si alte moduri de formare a unor persoane
autoritati administrative autonome persoane formate prin lege care se ocupa de un
domeniu restrans (domenii de activitate)
Ex: Academia Romana autoritate administrativa autonoma
- Inspectoratul de stat pentru handicapati
- Serviciul de informatii externe
- Televiziunea Romana
- Societatea de radio
Institutia prefectilor prefectul este persoana numita de guvern; reprezinta
statul intr-un judet si apartine de APCS
- atributiuni coordonarea activitatii serviciilor publice descentralizate ale
ministerelor la nivelul judetelor
verificarea legalitatii actelor emise de APL
- APL emite acte / verificate de prefect intr-un interval de timp de 30 de zile de la
emiterea actului respectiv. Daca este ilegal suspenda actul si se adreseaza
contenciosului administrativ. Acesta se pronunta cererea de suspendare poate sa nu
mai aiba obiect; sau actul poate sa fie anulat
-

2. APL este formata din consiliile alese la nivelul unitatii administrativ teritoriale
(comune, orase, municipii, judete).
- atributiuni organizeaza treburile publice in unitatile administrative
emite acte (de autoritate) pentru teritoriul unde au fost alesi
- consiliile judetene sunt conduse de presedinte si vicepresedinti
- consiliul local este condus de primar
- Bucuresti consiliu general / primar general
4 subprimari
sectoare primar de sector / 2 viceprimari
- verificare posteriori prefectura
3. Curtea de conturi institutie subordonata guvernului. Verifica cum sunt cheltuiti
banii publici.
*dictatura iacobina dictatura parlamentului
*dictatura personala a presedintelui (socialism)
*dictatura executivului societatile fasciste
-toate aceste deviatii constituirea puterii trebuie aranjata astfel incat sa se
controleze una pe alta
AUTONOMIA ADMINISTRATIVA
- legea de organizare a APL este numita Legea autonomiei administrative
- abilitarea autoritatilor APL pentru a lua hotarari proprii asupra problemelor legate
de administrarea unitatilor unde sunt alese
- preluarea raspunderii pentru actele lor
- autonomia se exercita in limita legii; nu se exclude legea. Autonomia nu este ceva
nelimitat.
- procesul prin care se ajunge la autonomia administrativa se numeste
descentralizarea administrativa.
- autoritatile administratiei publice sunt partile din administratia publica pe care
legea le investeste cu dreptul de a hotari ceva
Ex: la o comuna autoritatile administratiei publice sunt consiliul, primarul si in
anumite cazuri unii dintre directorii din administratie
- Descentralizarea administrativa procesul de trecere treptata a unor
atributiuni administrative de la nivel central la nivel local
- Ce se poate descentraliza si ce nu ?
puterea legislativa nu se poate descentraliza
puterea judecatoreasca nu se poate descentraliza aplicarea legii trebuie sa fie
unitara
- nu se poate descentraliza decat o parte a puterii executive (administratia publica)
- Conditiile descentralizarii :
A. Existenta unui cadru legal pentru descentralizare. Ex: legislatia de autorizare a
constructiilor
B. Trebuie sa existe un patrimoniu al unei administratiei teritoriale (un numar de
bunuri) care sa intre in administrarea consiliilor locale

C. Existenta unui buget de venit propriu administratiei locale care sa-l imparta
conform legii
D. Existenta oamenilor capabili sa exercite autonomia.

CURS 3 8.03.2002
Acte normative un act normativ este un document oficial care
reglementeaza o anumita situatie din viata economica sau sociala.
Document oficial adaptat si elaborat dupa o procedura legala. Un act
normativ care nu are o procedura de oficializare nu este valabil.
1. Standard o regula prin care se stabilesc conditii minime de calitate,
performanta, producerea unui produs. Este oficializat prin semnatura unui
ministru al domeniului respectiv si este tiparit intr-o colectie standard. Exista
standarde pentru tamplarii, materiale de pardoseli.
- Institutul national de cercetare in constructii verifica si da standarde romanesti
produselor care vin din strainatate
- primele 3 acte normative nu sunt considerate acte normative de catre juristi
2. Normativul tehnic ansamblu de reguli tehnice care stabileste conditia de
desfasurare a unui proces tehnologic sau a unei parti. Este emis de organul
indrituit, este oficializat si tiparit intr-o colectie de normative in functie de fiecare
minister.
Ex: normativul de proiectare pentru protectia la incendii; pentru structura de
rezistenta
- exista normative si pentru executare, nu numai pentru proiectare
3. Regulamentul este un act normativ cu caracter administrativ care este
emis pentru aplicarea unei legi, pentru desfasurarea unei activitati, pentru aplicarea
unui plan urbanistic. Este emis de ministerul indrituit.
Ex: regulament de incinerare a deseurilor menajere emis de ministerul
mediului
- Regulamentul local de urbanism este emis de administratia publica.
Regulamentul este emis de consiliul care conduce localitatea respectiva. Devine o
lege locala. Este o legislatie secundara care actioneaza pe un teritoriu restrans.
- Planul urbanistic trebuie insotit de un regulament deoarece sunt niste
desene care pot sa nu fie intelese de omul de rand (sunt criptate). Decriptarea se
face prin acest text (regulamentul) care trebuie sa fie inteles de oricine.
4. Hotararea guvernului act normativ emis de guvern in aplicarea unei legi.
Apare in monitorul oficial al Romaniei.
- o lege poate avea nevoie de aplicare, lamuriri.
5. Legea este un act normativ complex cu forta juridica superioara, cu
valoare generala intr-un stat. Se adapteaza dupa o hotarare constitutionala fiind
emisa de puterea legislativa. Reglementeaza, dispune, permite, apara, impune plati
si taxe, defineste delicte si pedepseste.
- forta juridica superioara nu se face o lege decat pentru un domeniu de
importanta
- este mult superioara unui regulament
- valoare generala este valabila pe tot teritoriul tarii
- procedura constitutionala oameni din minister, sindicat propun o lege
se discuta in cele 2 camere; daca este cazul este modificata; este elaborata de
parlament se da presedintelui pentru promulgare (are 20 de zile sa se decida
daca este de acord) daca presedintele nu este de acord se intoarce la parlament

cu aspectele semnalate de presedinte; se rediscuta aspectele se reintoarce la

presedinte, care o da curtii constitutionale, care se pronunta si ea in termen limitat.
- legile sunt de mai multe feluri Constitutia art.2 :
a. Legile constitutionale modifica, amendeaza constitutia tarii
b. Legile organice reglementeaza domeniile fundamentale ale vietii sociale:
proprietatea, drepturile si indatoririle cetatenilor, organizarea invatamantului,
organizarea guvernului
- are un mecanism special de adaptare jumatate +1 din totalul membrilor
camerei
Ex: legea urbanismului, autorizatia de constructie
c. Legile ordinare fie reglementeaza un domeniu al vietii sociale; fie au o
valabilitate mica in timp
Ex: legea bugetului
Principii respectate de legi
exista o lege care reglementeaza modul cum se face o lege
- legea nu este retroactiva. Da efecte din momentul in care a fost publicata
- legea afirma si nu neaga. Legile spun ceea ce este voie; ceea ce nu este voie se
deduce dupa urma permisivitatilor
- legile se ocupa cu relatiile de drept si nu cu elemente tehnice
- numai legea stabileste delicte, pedepse, contraventii dispoz. legii
Structura de baza a unei legi exista o lege care este modul de a face o lege
Capitole:
1. definitii ale conceptelor folosite (introduse de legea respectiva)
2. dispozitii generale (principii). Se expun principiile legii. Uneori legea este
foarte detaliata, complicata intelegere prin prisma principiilor
3. dispozitii detaliate
4. dispozitii administrative de aplicare cine, ce face
5. dispozitii financiare si fiscale
- dispozitii financiare modul in care se plateste punerea in aplicare a legii
Ex: legea de autorizare a constructiilor consiliile locale au o structura tehnica care
se ocupa de eliberarea autorizatiilor (primaria plateste)
- dispozitii fiscale reglementeaza cum se impoziteaza drepturile stabilite prin lege
Ex: legea autorizarii constructiilor exista o taxa pentru certificatul de urbanism si
una pentru autorizatia de construire 1%
- locuinta 0.5% din investitie
- se declara o anumita valoare taxa corelativa cu aceasta. Cand se termina
constructia postcalcul
- daca este necesar se plateste suplimentul de taxa cuvenit
6. delictele, contraventiile si sanctiunile
7. dispozitii tranzitorii si finale
- dispozitii tranzitorii referitoare la perioada dintre aparitia legii si inceperea
aplicarii ei
Ex: legea arhitectului - se aplica de la 1 an de la aparitia ei
- dispozitii finale se refera la modificarile care se fac actelor normative existente
la aparitia legii si care contravin dispozitiilor legii (abroga fie in intregime,fie parti)

6. Ordonanta guvernamentala obisnuite

de urgenta
- Sunt acte normative cu valoare de lege care sunt insa tranzitorii si care sunt emise
de executiv in domeniile in care este abilitat printr-o lege speciala de abilitare
- Au valabilitate pana in momentul cand sunt discutate de parlament care pe baza
altei legi o adopta in intregime sau cu amendamente sau o abroga
- Ordonanta are urmari (care nu se modifica) se concentreaza in zona fiscalitatii
ordonanta de urgenta conform constitutiei : cand nu este timp pentru
intrunirea legislativului (dezastre, conflagratii)
7. Decretul emis de institutia prezidentiala care dispune de cazurile unde
intervine constitutia sau legea
- initierea unor procese se face prin decretul presedintelui (ex: convoaca
parlamentul)
- decrete pentru promulgarea legilor
8. Ordonanta prezidentiala atunci cand puterea judecatoreasca ia o hotarare
care trebuie sa devina executiva si se refera la posesia unor bunuri
- nu este emisa de presedinte ci de judecatoria sau tribunalul respectiv care are
delegarea sa aplice stampila ordonantei (a presedintelui)
9. Codul maxima complexitate; de competenta exclusiva a organului legiuitor.
- principalele prevederi dintr-o ramura (domeniu) a dreptului
- se face o lege de unificare a actelor normative din domeniu; se fac o serie de
precizari, leg. de sistematizare , cod civil, cod comercial, cod de procedura
administrativa.
10. Constitutia legea de baza a statului
- stabileste principalele drepturi, indatoriri ale cetatenilor, modul in care se executa
legile, modul de impartire administrativa, modul in care actioneaza principalele forte
existente in stat

CURS 4 15.03.2002
BUNURI, PROPRIETATE, DREPTUL DE PROPRIETATE
Bun un lucru care are o valoare economica si in privinta caruia pot exista
Patrimoniu bunuri care pot crea averea unei persoane (definitia economica)
ansamblul drepturilor si obligatiilor care revin unei persoane dupa
urma bunurilor pe care le detine (definitia juridica)
- din punct de vedere juridic patrimoniul are 2 aspecte:
1. Activ patrimonial este format din drepturile persoanei in urma detinerii unor
bunuri exprimate baneste (+)
2. Pasiv patrimonial exprimarea in bani a indatoririlor care decurg in urma detinerii
acestor bunuri (-)
suma algebrica 1 + 2 poate fi + sau (+) (-)
- Aceasta intelegere judiciara introduce si notiunea de timp. Suma algebrica se face
in fiecare an sau trimestru (se poate castiga sau pierde expresie contabila a
patrimoniului)
- Din punct de vedere juridic, patrimoniul este variabil + sau - patrimoniul in sens juridic este diferit de bunuri (reale). Ptrimoniul este o notiune
abstracta care nu se confunda cu bunurile
- bunurile sunt de mai multe feluri
Criteriul stabilitatii si asezarii bunurilor (dupa lege)
- categorii bunuri:
1. Bunuri imobile acele bunuri cu asezare fixa si stabila. Nu pot fi mutate fara a-si
pierde identitatea sau destinatia initiala.
2. Bunuri mobile pot fi mutate fara sa-si piarda identitatea sau destinatia initiala
1. Bunuri imobile (dupa lege):
A. Prin natura lor sunt acelea care corespund intru totul definitiei 1.
- Din Codul civil :
1. Fondul de pamant (terenul). Toata probema bunurilor porneste de la pamant
2. Cladirile
3. Morile
4. Recoltele si fructele neculese
5. Arborii netaiati
6. Statuile fixe
B. Prin destinatie sunt bunuri mobile pe care legea le fixeaza pe un bun imobil (ca
facand parte dintr-un bun imobil)
- sunt indispensabile folosirii bunului imobil
1. Obiectele puse de propietar pe un lot de pamant pentru utilizarea lui : garduri,
instalatii de irigatii, lucrari de imbunatatire a terenului, alei, platforme (parcari), drumuri
2. Procesul tehnologic implantat in pamantul respectiv
3. Instrumentele de munca sau de cultura: pluguri, semanatori, tractoare,
camioane, automobile, vapoare, avioane, vagoane, locomotive (autoturismul este legat de
domiciliul proprietarului)

 4. Semintele (care urmeaza sa fie plantate in pamantul respectiv)

5. Animalele folosite pentru munca campului
6. Mobilele (efectele mobiliare) legate de un inventar de un bun imobil
7. Tevile si conductele care servesc pentru aducerea apei sunt imobile si fac
parte din propietatea pe care o servesc
2. Bunuri mobile nu se distrug prin mutare
A. Prin natura corespund intru totul definitiei
- atat cele ce se misca de la sine cat si cele ce sunt miscate de altii
1. Animale (oile, porcii, caprele, gainile)
2. Mobile, haine, bijuterii, carti
B. Prin determinarea (puterea legii) acele bunuri care fara a avea o valoare
intrinseca primesc prin puterea legii o anumita valoare
1. Banii
2. Actiunile (valoarea unei parti din societatea respectiva)
3. Politele
PROPRIETATEA este capacitatea unei persoane de a exercita direct si
nemijlocit drepturile sale asupra unui bun. Este un drept subiectiv (al unui subiect
persoana). Genereaza relatia patrimoniala (venituri/cheltuieli)
Drepturi reale acele drepturi subiective si patrimoniale in temeiul carora
o persoana (titular al dreptului) isi exercita atributiunile
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Dreptul de propietate
Dreptul uz
Dreptul de uzufruct
Dreptul de servitute
Dreptul de habitatie
Dreptul de superficie

1. Dreptul de propietate principalul drept real

- Constituia art 41 Dreptul de propietate este garantat; lilitele si continutul
acestui drept sunt stabilite prin lege
Propietatea este publica sau privata
- propietatea publica apartine statului sau unitatilor administrativ teritoriale
- propietatea privata apartine persoanelor fizice si juridice
- propietatea privata este ocrotita de lege indiferent de propietar, titular
- cetatenii straini sau apatrizii nu pot fi propietari ai terenurilor
Expropierea nu se poate face decat pentru cauze de utilitate publica conform legii
sau ca pedeapsa pentru pagubele pricinuite cuiva (conform legii)
- Nimeni nu poate fi expropriat decat pentru o cauz de utilitate public, stabilit
potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire
- art 41 Dreptul de propietate obliga la respectarea sarcinilor (protectia
mediului, asigurarea bunei vecinatati, sarcinile ce revin propietarului potrivit legii sau
obiceiurilor)
- Dreptul de propietate este un drept subiectiv, este o entitate, o totalitate

- pentru utilizarea lui se poate imparti in 3 atribute ale dreptului de propietate:

A. Dreptul de posesie consta in prerogativa propietarului de a stapani bunul
respectiv in interes propiu
- Prerogativa drept pe care legea il ofera in primul rand cuiva
B. Dreptul de folosinta propietarul are puterea de a utiliza un bun in propriul lui
interes (dobandind in propietate fructele si veniturile pe care le obtine de pe urma
bunului)
- fructe rezultate (latina)
C. Dreptul de dispozitie prerogativa propietarului sa instraineze bunul sau
constituie asupra bunului alte drepturi in favoarea cui doreste. La limita inseamna si
distrugerea bunului
- Dreptul de propietate primordial in drepturile reale
- Bunurile sunt de mai multe feluri Cel mai important bunurile imobiliare
dintre care cel mai important este pamantul.

CURS 5 22.03.2002
Dreptul de propietate si atributele lui
- atribute parti ale unui drept care se utilizeaza in momentul in care proprietarul
urmareste justificarea acestui drept
- sunt drept de posesie
drept de folosinta
drept de dispozitie
- dreptul de proprietate utilizare direct de catre proprietar (conform definitiei
dreptului de proprietate)
- dreptul de proprietate capacitatea proprietarului de a utiliza direct si nemijlocit
un bun si fructele provenite din acel bun
Dezmembrarile dreptului de propietate consta in conferirea catre alte persoana,
de catre propietar a dreptului de posesie si folosinta asupra unui bun fara ca propietarul sa
piarda dreptul de dispozitie asupra lui
- in anumite situatii propietarul poate sa extraga o parte din dreptul sau de
propietate si s-o transfere altuia pe un timp limitat
- apare in momentul in care propietarul vrea sa fructifice si mai mult bunul sau,
conferind altcuiva o parte din bun
- aceste dezmembrari sunt tot drepturi reale, dar de mai mica importanta decat
dreptul de propietate
- principalul drept real este dreptul de propietate
- cel mai important bun este terenul
- dezmembrarile dreptului de propietate :
1. Dreptul de uzufruct
2. Dreptul de uz
3. Dreptul de habitatie
4. Dreptul de superficie
5. Dreptul de servitute
1. Dreptul de uzufruct confera unei persoane dreptul de posesie si folosinta a
unui bun cu obligatia de a pastra substanta bunului si de a-l inapoia nemodificat la sfarsitul
contractului
Ex: arenda
- cel care primeste bunul plateste propietarului o taxa
- titularul unui drept (a unei dezmembrari din dreptul de propietate, ex: arendas)
nu este egal cu titularul dreptului de propietate (propietarul)
2. Dreptul de uz confera titularului dreptului de uz dreptul de a se folosi de un
bun si de a-i folosi roadele (de a-i culege fructele) numai pentru nevoile sale si ale familiei
sale
Ex: taranul iobag(Io scot!!! :P), inchirierea obisnuita
3. Dreptul de habitatie este dreptul de uz care confera titularului si sotului
acestuia utilizarea pe timpul vietii a unei locuinte (nu se transfera copiilor)
Ex: dreptul de uz asupra unei locuinte a fostilor presedinti; casele patriarhale ale
ortodoxilor sunt conferite preotilor

4. Dreptul de superficie confera titularului acestui drept (superficiar) toate

drepturile asupra constructiilor si plantatiilor aflate pe un teren care apartine altei persoane
- suprapunere de 2 drepturi drept de proprietate asupra terenului ramane
proprietarului
drept de proprietate a constructiilor, a plantatiilor
apartin altei persoane
concesiunea asupra terenului
- titlul acestui drept este proprietatea asupra constructiilor
- cand se stinge acest drept (ex: 50 de ani) expira contractul
- contractul trebuie sa precizeze cum se face cand se termina contractul
- Dreptul de superficie utilizat cu precadere de administratia publica
5. Dreptul de servitute este un drept imobiliar care dezmembreaza o propietate si
confera titularului niste drepturi limitate asupra unei proprietati fie perpetuum (fara
sfarsit), fie limitat in timp
- o servitute este o sarcina asupra unui imobil pentru uzul si utilitatea unui alt imobil
avand alt stapan
- sarcina de origine feudala (dreptul seniorului asupra unei alte persoane=supus)

- drept imobiliar dreptul unui imobil

(teren) asupra unui alt imobil (teren)

Ex: servitute de trecere

- iesirea se face prin terenul A
- trecerea se stabileste pe drumul cel mai scurt, se plateste acest drept

fond dominant teren infundat (codul

civil)
fond aservit este generat de
servitutea pe care B i-o impune pentru
a iesi la strada

STRADA
- servitutea de sorginte medievala
dreptul seniorului asupra supusilor (dreptul primei nopti)
- Revolutia franceza raportul de servitute intre bunuri, nu intre oameni
Dreptul de servitute orice propietar poate institui in folosul proprietatii sale
orice servitute asupra altei proprietati care ii este permisa de lege
- trecerea se stabileste pe drumul cel mai scurt
- acest drept se plateste
- proprietarul fondului aservit A nu poate modifica traiectoria trecerii si
pozitia ; el nu are voie voie sa impiedice aceasta trecere

Dreptul de dispozitie dreptul prerogativ al proprietarului de a dispune

asupra terenului (de a-l instraina), de a constitui drepturi reale in favoarea cuiva, de
a-l consuma sau a-l distruge fara a da socoteala nimanui.
IMPARTIREA PROPRIETATII DUPA NATURA PROPRIETARULUI
- Dupa natura proprietarului

proprietate publica
proprietate privata
proprietate mixta
proprietate cooperativa

1. Proprietatea privata proprietatea care apartine in totalitate unor persoane

private
- persoane private fizice si juridice
2. Proprietate publica este proprietatea care apartine unui grup de
persoane constituite intr-o persoana publica
Ex: statul, judetele, colectivele cetatenesti din unitatea administrativa de baza
(comuna, orasul, municipiul)
- Statul colectivitatea cetatenilor unui stat
- Judetul colectivitatea cetatenilor unui judet
Ex: administratiile unor institutii care lucreaza cu patrimoniul public (bunuri
ale unei colectivitati) regii autonome, institutiile publice create de administratia
publica
3. Proprietatea mixta detinuta in combinatie de persoane publice si
persoane private
- nu conteaza proportia persoana publica/persoana privata
Ex: combinate, fabrici privatizate (stat+persoana privata)
4. Proprietatea cooperativa compusa prin combinarea intr-o singura
proprietate a mai multor proprietati ale unor persoane private
- scopul productia de un anumit fel (agricola sau legata in general de pamant)
PROPRIETATEA DUPA MODUL DE DETINERE modul in care proprietarii isi
exercita dreptul de proprietate
- 2 tipuri proprietate individuala
proprietate colectiva
1. Proprietate individuala apartine in exclusivitate unui singur proprietar
2. Proprietatea colectiva apartine mai multor persoane
2a. Proprietatea in indiviziune proprietatile mai multor persoane care detin
un bun in comun
- iesirea din indiviziune se face prin actiune judecatoreasca care
demonstreaza ca bunul nu se distruge prin sectionare si ca de pe urma
impartirii proprietatii nu apar alte persoane proprietare altele decat cele
aflate la inceput in indiviziune (justitia e garantul proprietatii)
- crearea unei proprietati in indiviziune se face tot prin justitie

2b. Coproprietatea fortata este acel tip de proprietate colectiva in

care caracteristicile bunului nu permit sectionarea sa intre proprietari pentru ca se
distruge ( Ex: proprietati in imobile colective, proprietati pe actiuni la o societate)
- cota parte indiviza ceea ce detine fiecare proprietar
2c. Conposesorat proprietatea obtinuta in comun de o colectivitate
de locuitori (dintr-un sat)
Ex: paduri, islazuri, pasuni
- numarul de proprietari este variabil
- se numea devalmasie

CURS 6 29.03.2002
Proprietatea publica proprietatea unui grup de persoane stabilit prin lege, care
are voie sa aiba proprietate
- compusa din bunuri stapanite in comun de membrii grupului
Ansamblul proprietatilor unui grup domeniu
- domeniul este compus din mai multe proprietati (min 2) domeniul public
DOMENIU PUBLIC
- Grupuri de persoane care au proprietate publica :
colectivitatea locala formata din locuitorii dintr-o unitate administrativ-teritoriala
locuitorii judetului suma colectivitatilor locale din judet
locuitorii tarii cetatenii romani
Domeniul public dupa interesul sau (numarul de persoane care detin domeniul
public)
- de interes national
- de interes judetean
- de interes local
- Desi este in proprietatea acestui grup de persoane nu poate fi utilizat decat daca
este numit un administrator
Clasificarea domeniului public dupa numarul de persoane care-l detin
Domeniul public de interes national este administrat de organele prevazute de
lege
Domeniul public de interes judetean administratorul este prefectura judetului.
Este proprietatea in comun a locuitorilor unui judet
Domeniul public de interes local administratorul este primaria
(consiliul+primarul+institutia primariei)
Caracteristici ale domeniului public :
este indestructibil (nu poate fi distrus)
este imprescriptibil (nu poate fi dat de la unul la altul)
este inalienabil (nu poate fi instrainat)
- In conditiile aceste se opereaza cu sistemul de inchiriere sau concesiune
Domeniul public este compus din :
Imobile (terenuri construite) care sunt destinate unei utilitati publice (terenurile si
constructiile care sunt folosite in interesul public primaria, scoala,
administratia financiara, institutii, ministere)
Caile de comunicatii, strazi, piete (schimbarea categoriei unui drum se poate
face prin hotarare de guvern)
- drumurile private nu apartin domeniului public; limitele de garare si
aprovizionare ale unitatilor comerciale sunt in proprietatea unitatilor respective
Parcurile publice si cimitirele comunale
- cimitirele comunale functionarea este asigurata de primarie (Bellu)
confesionale - proprietatea bisericii (parohii sau episcopii) cimitirul
mozaic, catolic, armenesc private
- la sate cimitire ale parohiei - private

Porturi si aeroporturi (civile si militare) domeniu public de interes national

Terenuri cu destinatie forestiera care apartin statului
Albiile raurilor, paraurilor si fluviilor + cuvetele lacurilor de interes public
(ansamblu de elemente constitutive care tin apa)
- exista lacuri private Dragomirna
Platoul continental (cursul apelor maritime interioare si al marii teritoriale)
Tarmurile Marii Negre, inclusiv plajele
Terenurile pentru rezervatiile naturale si parcurile nationale (rezervatia
biosferei Delta Dunarii)
Monumentele, ansamblurile, siturile arheologice si istorice (nu toate, doar
cele care apartin statului)
Ex: Voronetul apartine manastirii Voronet persoana juridica
- cetatile dacice din muntii Orastiei domeniu pubic de interes national
- exista zone arheologice care apartin statului (cetatea Histria) dar si in cazul
unor proprietati private, rezultatul sapaturilor arheologice intra in domeniul public de
interes national
Monumentele naturii (dud istoric ce apartine bisericii Batiste)
- pesterile, zone producatoare de vegetatie deosebita
Terenurile pentru apararea nationala
Alte folosinte fixate prin lege

Alte elemente care nu sunt neaparat terenuri sau cladiri domeniul public al statului
Bogatiile de orice natura ale subsolului (zacaminte) chiar daca la suprafata exista
proprietatea cuiva
- proprietatea cuiva merge pana la primul strat de apa freatica
Spatiul aerian
Sistemul de energie electrica, gaze naturale
Sistemul de telefonie, radio, tv
Tunelurile de metrou si infrastructura ale statului
Fasia de protectie a frontierei de stat
Locuintele de protocol
Terenurile si cladirile din alte tari care apartin statului roman

Domeniul public al judetului

drumurile judetene
institutii de utilitate publica (consiliu, prefectura, spital, tribunal, muzeu)
parcurile, pietele, cimitirele
reteaua de canalizare, apa, incalzire
locuinte sociale, terenurile agricole in localitati
muzee

Domeniul privat format din mai multe proprietati apartinand unei persoane
private
- si persoanele publice (statul, judetul, comuna, orasul) pot sa aiba domeniu privat,
pot sa aiba bunuri imobile
Ex: primaria cladiri+terenuri care nu apartin domeniului public
- terenurile agricole pot sa fie in domeniul privat al locuitorilor, administrat de
primarie

CURS 7 5.04.2002
Parcela (lot) este o suprafata de teren cu limite vizibile sau nu pe teren;
suprafata de teren care are un proprietar, un numar cadastral, este situata intr-o unitate
administrativ-teritoriala.
- parcela este elementul constitutiv al proprietati pe intreg teritoriul tarii.
- nu intotdeauna limitele parcelei sunt materializate (terenuri agricole)
- exista si parcele de apa (Delta Dunarii sau pe anumite lacuri alte tari cu mult
litoral unde si economia este astfel structurata)
Proprietarul parcelei persoana fizica, juridca, grup, etc.
Numar cadastral cadastru instrument fiscal de evidenta a proprietatilor in
scopul impunerii de impozite proprietarilor.
La noi in tara cadastrul are o lege 7/1996 care spune ca cadastrul general este un
instrument obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica a terenurilor si bunurilor
imobile de pe teritoriul tarii indiferent de proprietarul bunurilor si destinatia bunurilor.
Entitatile de baza ale cadastrului general sunt parcela, constructia si proprietarul.
Prin aceasta lege fiecare proprietar este obligat sa-si inregistreze terenul cu o
masuratoare prealabila. Terenurile primesc un numar cadastral.
Se inregistreaza miscarile, schimbarile (de suprafata, impartire, proprietari). La un
moment dat cadastrul este istoricul proprietatii.
- Primul cadastru in Europa Franta Napoleon stat centralizat
- Carti funciare austro-ungari (Ardeal)
1984 lupta contra proprietatii private calcare in picioare a acestor evidente
(cadastrul se ia de la inceput)
ONGC oficiul national de geodezie si cadastru (fac tehnic cadastrul tin evidenta
tehnica)
Depozitarea actelor se face la judecatorie (justitia este garantul societatii). In fiecare
judet exista o sectie registrul bunurilor cadastrale este o parte speciala a tribunalului
care tine registrele cadastrale (numai justitia lucreaza cu bunurile).
Fiecare parcela are numarul ei cadastral iar ca identificare poate avea si un numar
(adresa postala numai in intravilanul localitatii).
O parcela se inscrie pe un teritoriu administrativ.

comuna

limita administrativa
comuna

- acelasi proprietar are A si A (parcele) in 2 teritorii administrative diferite

Ce forte determina limita parcelei?

1 Proprietatea (discriminantul principal este proprietarul)

2 Limita teritoriului administrativ
3 Intravilanul localitatii (mai putin important)
EXPUNERE PARCELA
- elementele definitorii pentru parcele determinate in 6 familii:
1. elemente de identitate
2. elemente geometrice
3. elemente urbanistice
4. elemente economice
5. elemente juridice
6. elemente tehnice
1. ELEMENTE DE IDENTITATE ALE PARCELEI
a. proprietarul/proprietarii
b. vecinii

domeniu privat

STRADA

domeniu public

b. numar cadastral (numar de 8 cifre)

c. daca este cazul adresa postala
d. teritoriul administrativ in care se inscrie parcela
Dosar cadastral in care exista fisa bunului imobil (plan de situatie al parcelei cu
toate dimensiunile, unghiurile, proprietar, vecini)

2. ELEMENTE GEOMETRICE ALE PARCELEI

a. Limitele

limita din
(fund)

spate

l
Ll2

Ll1
limite laterale

La

STRADA

aliniament parcela
domeniul public

limita

catre

- exista parcele cu mai multe aliniamente (parcela de colt)

- exista parcele care nu au aliniament
b. Dimensiunile limitelor exista un sistem de notatii speciale
La = lungimea aliniamentului
l = adancimea parcelei (pe o perpendiculara la mijlocul aliniamentului)
Ll1 si Ll2 = lungimea limitelor laterale
In regulamentele urbanistice se dau dimensiuni minime (ex: dimensiunea minima a
aliniamentului va fi de 9 sau 15 m) pentru a fi parcela construibila
c. Unghiul limitelor laterale cu aliniamentul
mai ales parcele provenite din
terenuri agricole

cu cat unghiul este mai apropiat de 90 cu atat

parcela este mai usor construibila (15 fata de 90)

d. Raportul intre laturi (din punct de vedere al constructibilitatii)

Parcela nefolosibila
l
l / La = 0.51.0 raport optim

La

e. Suprafata parcelei (construibilitate)

- regulamentele de urbanism introduc dimensiuni minime (150-200m )
- exista o legislatie locuinta (suprafata minima)
- familia medie (2.8) locuire convenabila (fiecare persoana are o camera)
locuinta 3 camere (70m) 7 x 10 m (cladire parter)

scara
10

13
parcela cu dimensiuni
corespunzatoare

7
P

P+1

Suprafata minima este un standard al nivelului si evolutiei sociale.

3. ELEMENTE URBANISTICE
- caracteristicile parcelei care sunt legate de amplasarea parcelei intr-un teritoriu.
Enumerare dupa puterea de condit. arhitecturala:
A. Amplasare in localitate/cartier
- regulamentele urbanistice subliniaza modul diferit de constructie in centrul orasului
(regim inchis de inaltime mai mare); marginea orasului (constructii pavilionare pe laturi sau
alipite pe o parte)
- in cartier strada importanta sau fundatura (parcela de colt, parcela de camp)

B. Accesele dinspre strada ale parcelei (acces pietonal)

- in unele parti este limitat

DESEN 45
* fixarea accesului influenteaza foarte mult solutia de arhitectura

DESEN 45
Legea prevede ca odata stabilit un coridor de trecere nu se mai schimba
C. Zona seismica; vanturi; temperaturi
- Romania seismicitate puternica (o foarte mica parte de terenuri nu este
afectata de seism) in functie de acceleratia seismica norme de alcatuire a cladirii
Modul de construire, impartiri interioare, materiale folosite influentate de
seismicitate
Vantul important pentru modul de alcatuire al cladirii. Anumite parti ale
constructiei expuse la vanturi puternice determina nepracticarea golurilor, dublarea
peretilor.
Vanturi puternice de-a lungul apelor, pe inaltimi, campuri deschise.
Cladirile izolate au mult spatiu dinspre zona de vant puternic sunt foarte afectate
- traiectoria se modifica dupa strazi

N-E se descompune in 2 componente

mai accentuat

Temperaturile Romania regim de temperatura cu diferente de 70 intre

temperaturi extreme;lungi perioade de inzapezire; exista zone unde inghetul este

prezent mai mult de un an (Suceava, Bucovina) pamantul este inghetat
- exista foarte multe momente de trecere prin 0 (contractare/dilatare). Toate
materialele au miscare (caderea placilor, placajelor de piatra). Gelivitatea
materialelor le face foarte vulnerabile la tot ce se intampla in tara noastra.
- caldura este alt factor distructiv cand nu este controlata
- dispunerea cladirilor dupa axa termica cladiri taranesti (evita nordul)

V2
constructie

parcela are orientarea catre toate punctele

cardinale

V2

prinde mai mult soare in

aceasta varianta decat in
V2

CURS 8 12.04.2002
DREPT URBANISTIC
- elementele urbanistice pozitia parcelei in teritoriu care conduce la anumit mod
de organizare functionala (influenteaza programul cat si modul de organizare)
D. Relieful terenului influenteaza covarsitor constructia
- la o panta mai mare de 10% constructia devine o problema complicata

Constructiile taranesti (deal, munte) nivelul inferior (bucatarie) nivelul superior (de
locuit)
- In sistemul tehnic bazat pe constructii tip, se sapa si se rezolva cladirea ca si cum
ar fi fost pe teren plat investitii suplimentare (ziduri de sprijin ale terenului)
- aceasta tehnica brutalizeaza peisajul
- in Elvetia sunt foarte frecvente constructiile in panta :

+3

O construire pe teren in panta presupune o restrangere;o inaltare pe verticala

E. Calitatile terenului de fundare influenteaza covarsitor modul de construire. Un
teren prost de fundare impune o restrangere a constructiei
- 1/3 din terenul Romaniei terenuri proaste de fundare macroporice (se umfla,
se desumfla)
- 1/3 teren bun

-1/3 teren foarte prost masuri foarte complicate se impun rezolvari; constructii
diferite
- tari cu teren foarte stancos Scandinavia, o parte a Angliei, Frantei (sub stratul
de pamant este stanca constructiile stau pe stanca; la Stockholm tunel de metrou
sapat doar in stanca)
4. ELEMENTELE ECONOMICE ALE PARCELEI trasaturi caracteristice fiecarei
parcele, mentionate in actul eliberat de primarie certificatul de urbanism :
elemente economice
elemente tehnice
elemente juridice
A. Elemente economice :
I. Folosinta parcelei (terenului) modul in care este folosit, utilizat imobilul la
momentul constatarii. Pornind de la constatare orice schimbare trebuie aprobata de
primarie.
- Folosinta determina impozitare (diferita in functie de utilizare). Dupa schimbarea
folosintei administratia financiara schimba impozitarea.
II. Destinatia parcelei, imobilului modul de utilizare a parcelei stabilite de planurile
urbanistice si de amenajarea teritoriului. Ca urmare, tot ce se construieste trebuie sa tina
seama de destinatia viitoare.
- Folosinta si destinatia sunt trecute in certificatul de urbanism.
III. Impozitul asupra terenului stabilit in functie de folosinta, contribuie covarsitor
la pretul terenului. Nu este trecut in certificatul de urbanism, se poate calcula profitul
terenului. Exista sisteme diferite de impozitare a terenului intravilan si a teritoriului
extravilan (impozit agricol si impozit pe teren mai mare)

T.A
C
B

T.I

A
D

A,B,C,D

A,B,C,D zone cu impozite diferite

A zona cu impozitul cel mai mare

B zona cu impozitul cel mai mic

- Impartirea este valabila pentru municipii si orase. Pentru sate este o impartire in 2
categorii: A si B. Administratia publica locala stabileste in limita legii (acorda un minim,
maxim).
IV. Pretul terenului nu e trecut in certificatul de urbanism. Este principalul
element economic al terenului. Se formeaza pe baza a ce poate face terenul si pe impozit.
Mai exista si alti factori:
centralitatea terenului
vecinatatea unui drum important
localitatea de care apartine
- Pretul terenului este foarte diferit. Teren agricol max 1 euro/m ; teren intravilan
10 euro/m - localitati mici; Bucuresti cateva sute de $/m (functie de calitatea
zonei). Acest pret conduce la determinarea modului de construire: pret mare,
constructie densa rentabilitate ; pret mic, constructie de volum si densitate mai
mica.
5. ELEMENTELE JURIDICE ALE PARCELEI
I. Proprietarul (proprietarii) parcelei inscris la biroul de carte funciara. Cand se
schimba proprietarul se face schimbarea si in cartea funciara.
- Statul administrator numit pentru teren
II. Limitele terenului cine sunt vecinii terenului. Este foarte important mentionat
in toate actele.
III. Locatia unor drepturi de proprietate s-au facut dezmembrari ale dreptului de
proprietate. Apar noi actori locatorul (proprietar al unui imobil care cedeaza in contract
anumite drepturi de proprietate) locatar (preia un drept de proprietate).
* locatari ai unui bloc inchiriau de la stat apartamente. Acum in mare majoritate
sunt proprietari asociatie de proprietari si nu de locatari.
IV. Creantele asupra unui imobil datorii pe care proprietarul le are si se rasfrang
asupra imobilului:
- ipoteca imprumut la o banca in care gajul il reprezinta un imobil. Un imobil care
a fost ipotecat este apasat de sarcina platii unui imprumut. Scade pretul terenului (fata de
faptul liber de sarcini).
- cumpararea in rate ca urmare, valoarea unui imobil cumparat in rate tine seama
de ratele ramase de platit+dobanda.
- datorii neachitate impozit neplatit (de mai multi ani)
V. Drepturile de premptiune dreptul cuiva de a cumpara primul in cazul vanzarii
imobilului. Acest drept este stabilit prin lege care stabileste si ordinea preemptilor. Este un
drept feudal. In cazul terenurilor agricole legea restituirii terenurilor: daca un teren astfel
dobandit se vinde primii anuntati 1. membrii familiilor; 2. vecinii; 3. statul; dupa aceea
orice cumparator, daca ceilalti si-au exprimat dezinteresul.
- In alte tari intravilan drept de premptiune are primaria.
- idea de a se mari proprietatea nu de a se faramita
VI. Servituti sarcina asupra unui imobil pentru uzul si utilitatea unui alt imobil care
are un alt stapan.

- 2 feluri de servituti:
1. naturale
2. antropice (create de om)
1. Determinate de factori naturali exteriori imobilului
Ex:
terenuri inundate nu trebuie sa fie construit. Terenurile inundabile nu sunt
construibile
terenuri alunecatoare (dealurile, coastele care pornesc din loc) proprietatea
poate fi diminuata sau distrusa complet
cursul unei ape scurgerea apei este un proces fizic activ

roade malul concav

RIU (apa)

creste malul convex

Construirea unui dig conduce efectul la urmatorul caz.???

- S-au practicat diguri de aparare a terenurilor agricole (de-a lungul Dunarii)
inundarea terenurilor din albia majora amenintarea localitatilor

Variatia apei avea un efect foarte bun (pestii isi depuneau icrele)

Zacamintele din subsol bogatiile din subsol apartin statului. Ce se face pe

suprafata terenului nu trebuie sa impieteze exploatarea subsolului interdictie de
construire; plantarea anumitor specii; folosinta.
- Servitutea se plateste (in Romania a inceput sa se plateasca pentru petrol)
Scurgerea apelor de pe alte terenuri

Cel care are un teren in aval trebuie sa

permita scurgerea apei din amonte, fara a
o impiedica (B, C nu au voie sa impiedice
scurgerea
apei,
au
voie
sa
o
redirectioneze, dar nu sa o intoarca spre
terenul vecin).

NU!

blocuri

rau
Cazul de la Piatra Neamt blocurile se inunda

CURS 9 19.04.2002
VI. Servituti sarcina asupra terenurilor,
proprietarului. El trebuie sa tina seama de ele.

imobilelor,

nu

asupra

DREPTUL DE SERVITUTE orice proprietar are drept sa instituie in

folosul proprietatii sale orice servitute permisa de lege.
2. Servituti create de om pot fi :
- create prin puterea legii
- create prin conventie (in ecartul pe care-l da o lege)

Servitutea de trecere pe un teren

fond dominant teren infundat (codul

civil)
fond aservit este generat de
servitutea pe care B i-o impune pentru
a iesi la strada

STRADA

Terenul care nu are iesire la strada poate cere trecere la strada printr-un
teren invecinat, astfel incat trecerea sa fie pe traseul cel mai scurt, platind
proprietarului trecerea.
Legea spune ca odata ce B a obtinut aceasta trecere, A nu are voie sa
impiedice cu nimic aceasta trecere (sa nu planteze nimic, etc).
A este aservit lui B
- Legea spune ca traiectoria nu poate fi schimbata decat cu dorinta
amandoura (A, B).
- Acest drept de trecere se refera si la conducte, racorduri nu numai la
autovehicule si oameni.

Accesul la apa curgatoare, lac sau chiar mare; fie la o fantana

- apa curgatoare

Proprietarul trebuie sa mentina

neutilizat si vizitabil o portiune de
mal.
Nu trebuie construit, iar malul
trebuie intretinut (erodare de
catre ape)

- proprietate aflata la malul marii

Marea este un ecosistem (apa+zona de tangenta a apei cu pamantul)
Zona plaja

Apa marii

Legea de protectie a litoralului legea defineste linia tarmului (problema de

ecologie evaluare si stabilire a ei)
Unde exista flux si reflux zona
- legea mai stabileste si zona de plaja care apartine domeniului public al
statului
D = distanta fata de linia plajei

Zona de protectie
O proprietate poate incepe dupa D

Marea

- tarmul marii = demarcatie intre zona umeda/zona uscata

- Taluzul are nevoie de circulatie, pentru a fi intretinut.
- O proprietate nu trebuie sa ajunga la apa; exceptie fac proprietatile militare
Acces la o fantana in special unde apa este greu de gasit
O fantana se face unde filonul este mai usor de gasit. Este posibil ca 10
proprietati sa colaboreze pentru realizarea unei fantani.
Aceste lucruri rezulta din traditie, apoi au fost legiferate.

Exploatarile subterane exploatarea se face prin diferite metode

servituti pentru proprietatea terenurilor de la suprafata.
- Se poate interzice construirea (cand sunt cariere inchise sau deschise, etc)
- Exploatarea petrolului sonde puncte de lucru repartizate in teritoriu; se
ajunge la ele pe drumuri (alimentare cu energie electrica) petrolul se intoarce
(extras) tot pe acest drum prin conducte.
- Exista un foarte mare risc: explozii, poluare.

Instalatii de transport ale energiei sau fluide sistem de linii de inalta

tensiune. Au zona de servitute de-a lungul liniei. Se stabileste la o inaltime
egala cu stalpii (1.5 m) la dreapta si la stanga. Nu se pot planta arbori.
- fluidele (apa, petrol, gaze, etc) au zona de protectie de-a lungul conductei,
sa nu se provoace accidente. Sunt zone amenajate.

Servitutea zidului sau santului comun

C

Limita de proprietate
B

Domeniu public

Banda de teren de coproprietate de-a lungul limitei parcelei.

Latimea este este determinata de latimea elementelor ce
despart aceste proprietati.
Este adresata modului de delimitare a oricarei parcele.
- Lege zidul sau santul comun ce desparte cele 2 proprietati este
proprietate comuna a celor 2 vecini. Ei nu pot sa iasa din aceasta coproprietate
fortata.
* zid gard sant latimea variaza dupa elementul constitutiv ce
materializeaza separarea.
- Proprietatea terenului A are in proprietate 2 tipuri de terenuri (proprietate
exclusiva, marginita de o banda in coproprietate cu vecinii).
- Exceptia este catre strada. Cu domeniul public nu exista coproprietate.

Linia mediatoare (limita de

proprietate)

Zid de caramida

a a

2a

2a = latimea benzii de coproprietate

- Daca vecinii nu se inteleg, pot face element despartitor numai pe
proprietatea lui
A

Nu mai este coproprietate,este

numai proprietatea A

Vecinii sunt condamnati la coproprietate sunt obligati sa se inteleaga.

- Lege: dreptul de proprietate conduce la respectarea bunei vecinatati.
- In cazul in care elementul despartitor este un gard :
Limita de proprietate (gard)

Bulumacii sau stalpii se pun alternativ

Limita de proprietate (gard)

Bulumacii sau stalpii numai pe partea celui care

l-a construit

SANT :

Coproprietate pamantul se aseaza pe ambele parti

Cand vecinii nu se
inteleg

2a
Tot ce se face catre domeniul public se face pe terenul proprietarului.

URMARILE SERVITUTII ZIDULUI SAU SANTULUI COMUN

- zidul sau santul comun nu pot fi gaurite, reparate, daramate fara acordul
coproprietarilor.
- nu se poate sprijini o constructie pe zidul comun fara acordul celor 2
coproprietari (declaratie autentificata la notar)
- inaltimea ingradirii intre 2 vecini se stabileste prin regulamente, dar nu
poate fi mai mica de 2 m
libertatea primariei de a impune inaltimea si modul de alcaturie al
despartirii de domeniul public. (in alte parti delimitare gard viu 70 cm)
- cat de inalta este o proprietate ? Legea nu defineste asta.

arbust

arbore

50 cm

min 2m

Limita arbori coproprietate a

celor 2 vecini

- partea ce depaseste limita de proprietate (a unui arbore) apartine vecinului

care poate face ce doreste cu el

- langa zidul sau santul comun nu se pot face constructii care pot periclita
acel element comun sau proprietatea vecinului
Ex: depozit elemente combustibile, grajduri, closete cu hasna
Imperiul Bizantin Justinian Bazilicalele (regulile vin dintr-o istorie de
milenii)
* In tara noastra au fost aplicate legi diferite:
Transilvania, Banat urmari ale codului civil austriac
Basarabia functioneaza codul rusesc
Dobrogea cand romanii au reocupat aceasta parte exista sistemul
otoman (turcesc)

sisteme anterioare unirii Romaniei

Sistemul austriac
Exista un zid comun intre 2
cladiri

min 5 cm

planseu

Trebuie sa
ramana 10 cm
intre gauri

CURS 10 26.04.2002
SERVITUTEA DE VEDERE ASUPRA PROPRIETATII VECINE
Dupa codul civil vederea directa
vederea oblica (piezisa)
1.90 m

0.60 m

STRADA
VEDERE DIRECTA

VEDERE OBLICA

- Codul civil golurile care permit vederea asupra proprietatii vecine trebuie sa fie
la 1.90m. Nu se interzice construirea mai aproape ci golurile
- daca sunt balcoane distanta se masoara de la linia exterioara a balconului
- aceasta servitute a generat in timp construirea in asezare cu calcan (peretele orb
la limita propietatii)
*practica actuala ilegala calcan cu goluri de sticla opaca (glassbeton)
- se poate practica o fereastra mai aproape de aceasta limita doar cu acordul
vecinului (dar se creaza servituti aupra sa)
Vedere oblica legea determina lungimea spaletului. Aceste dispozitii au fost
foarte multa vreme ignorate

exista blocuri (tronsoane) prost

asamblate

balcon sau terasa

inaltimea gardului este stabilita de
lege (minimum 2 m daca nu exista
alta dispozitie)

se pot concretiza concluzii de

natura constructiva

- In momentul in care constructiile devin mai inalte, regula de min 1.90m devine
defecta
- Acum regulamentele de urbanism prevad dimensiuni adecvate taliei constructiei si
zonei respective
- Reglementarea ministerului sanatatii ordin care spune ca intre 2 constructii
paralele distanta trebuie sa fie cel putin egala cu inaltimea celei mai inalte cladiri
H

limita de propietate

H
H/2

H/2

- De aici provine o practica intre fatada din spate si linia proprietatii sa fie o
distanta de minimum 5 m (este valabila pentru o cladire P+2 => H=10 m)

- NON ALTIUS TOLLENDI nu se tolereaza mai inalt clase de inaltime care

desemneaza inaltimea maxima

extradosul
aticului

H max
H max

inaltimea se ia de la baza primei

grinzi nu de la streasina

Clase de inaltime

30 m

15 m
10 m
5m
0

5 m cladire parter cu demisol

2.80m min inaltime libera la plafon

10m 3 niveluri (P+2)
*inaltimile pentru urbanism se dau in metri si nu in numar de niveluri (Casa
poporului este de P+8)
15 m 5 niveluri
25 m 8 niveluri
30 m prag foarte important
-

situatia seismica a Romaniei dispozitie constructiile care depasesc 30 m

sunt constructii speciale
exista o comisie speciala de avizare a structurii de rezistenta pentru a nu-I
periclita pe cei din jur si pei cei din interior

SERVITUTEA SCURGERII APEI DE PLOAIE DE PE O PROPRIETATE

*apa de ploaie care se aduna de pe elementele construite trebuie sa se scurga fie

in interiorul propietatii, fie in strada
- tot sistemul de acoperire trebuie facut in asa fel incat sa nu curga apa la vecini

balcon scurgere in
interior

STRADA

- in perioada interbelica se interzicea scurgerea directa a apei in strada (jgheaburi,

burlane care se scurgeau in canalizare)
- daca acoperisul are o panta mai mare de 10 grade trebuie sa aiba un element
(grilaj) de oprire a caderii zapezii si gheturilor
* Asezarea cladirilor la picatura (zone rurale)
limita de propietate
caderea apei pe propietate

1m

limita de propietate

poate fi asa si spre strada, numai ca

zidul este pe interiorul proprietatii

limita picaturii
perete orb catre vecini
terenul apartine vecinului
gard

SERVITUTEA LEGATA DE NOTIUNEA DE TERITORIU INTRAVILAN

- asezarea unei parcele in teritoriul intravilan sau extravilan genereaza consecinte
importante
- notiunea este juridica, fiscala si administrativa
Teritoriul intravilan teritoriul pe care sunt construite toate constructiile necesare
existentei unei localitati. Are o legislatie specifica de construire, sistem propriu de
impunere a taxelor si reprezinta teritoriul pe care administratia trebuie sa asigure conditii
de viata (sa repare strazi, sa asigure curatenia, echipamente edilitare)
- PUG asigura construirea in special in teritoriul intravilan
- se percep impozite pentru folosirea cladirilor private si a terenurilor private
- impozitele pot fi diferentiate pe diverse categorii

D
A D (descresc impozitele pana la
D) municipii si orase

- pentru zona rurala A B

- se platesc taxe pentru utilizarea retelelor edilitare (intravilan)
un teritoriu intravilan folosinta terenurilor si cladirilor este stabilita de primarie
pe baza documentatiilor de urbanism aprobate
teritoriul extravilan inst care se ocupa de productia agricola
partea din parcela care poate fi construita edificabilul parcelei = suprafata
care poate fi construita in conformitate cu regulamentele de urbanism
Edificabilul parcelei
- alinierea constructiei la parcela

H/2

STRADA

Amenajabilul
POT 35% amenajabilul 65%

- inaltimea clasa de inaltime H/2

- constructii izolate departate de vecini dupa regulamente
- Edificabilul poate fi foarte mare sau mic POT - %. In interiorul edificabilului se
poate construi conform procentului (POT)
Amenajabilul parcelei suprafata care nu este ocupata de cladire si se pot realiza
alei, platforme, anexe gospodaresti, racorduri la cirulatiile stradale si lucrarile edilitare,
plantatii, terase, bazine
SERVITUTEA GENERATA DE ZONE PROTEJATE
- Zone protejate :
1. Zone naturale protejate (elemente naturale de valoare)
2. Zone construite protejate (elemente construite de valoare)
1. Zone naturale protejate monumente ale naturii, peisaje, zone de litoral, zone
acvatice, zone impadurite, zone muntoase
2. Zone construite protejate zone centrale ale localitatiilor, zone arheologice,
zonele istorice constituite in jurul uneia sau mai multor monumente istorice.
- Apartenenta unui teren la o astfel de zona este o puternica servitute care poate
duce pana la interzicerea construirii. Este o mare diminuare a dreptului de proprietate (nu
poti planta orice, etc)

SERVITUTEA APARTENENTEI TERENULUI LA O ZONA DE EXPROPIERE

UTILITATE PUBLICA

- expropierea dupa o justa si prealabila despagubire. Odata stabilita cauza de

utilitate publica nu mai exista intoarcere.
Cauze de utilitate publica
aparare de calamitati
folosirea terenurilor pentru scopuri generale (aparare)
retele de comunicatii
- Problemele de servitute sunt foarte importante in momentul construirii unui teren
SERVITUTILE URBANISTICE
- 1938 legea administrativa + 1939 regulament de aplicare. Au fost denumite
servitutile urbanistice (servituti care constrang propietatea construita/cladita sau
neconstruita/necladita unor constrangeri referitoare la modul de construire si neconstruire
precum si la modul de folosire asa cum sunt prevazute in regulamentele comunale)
- urbanismul a fost transformat in sistematizare
- acum, procesul s-a reluat
SERVITUTI :
1. Legate de modul de folosinta al terenului de zonificarea urbanistica
2. Referitoare la tipurile de constructii dimensiuni, densitati, inaltimi, etc
3. Referitoare la modul de administrare - intravilan/extravilan
4. Legate de zonele protejate
5. Legate de relatia de vecinatate
6. Legate de relatia cu spatiul public (relatia domeniu privat/domeniu public)
SERVITUTI LEGATE DE RELATIA DE VECINATATE
Care sunt vecinii unui imobil?
- relatia de vecinatate este generata de servitutea zidului sau santului comun

C
A

- Vecinii parcelei A sunt aceia care au relatii de coproprietate

1. Servitute functionala pe 2 parcele vecine trebuie sa existe functiuni
compatibile
2. Pe parcele vecine se alatura acelasi gen de functiuni (cladire catre cladire)

se alatura spatiului de
agrement

accesele se grupeaza
- Sursele de zgomot si nocivitati se grupeaza pe parcele (

3. In 2 cladiri invecinate se alatura aceleasi functiuni

zone importante
acces

acces

fatada la strada;
calcane la calcan

4. Distantele intre cladiri trebuie sa fie in mod egal impartite intre vecini
5. Vederile de pe o parcela pe alta elemente care definesc spatiul intern se
cantoneaza spre margini
6. Problema vecinatatii cu functiunile publice si semipublice (destinate unei
colectivitati scoala, biserica, spital)
- vecinatatea impune ca cladirile sa aiba fatada spre functiunile publice si
semipublice
- nu este o relatie indiferenta. Prevalent este spatiul public impune reguli
spatiului privat
SERVITUTEA SPATIULUI PUBLIC ASUPRA SPATIULUI PRIVAT
1. Dreptul si datoria primariei de a organiza circulatia de aici deriva multe
consecinte
2. Fata vazuta a spatiului public trebuie sa fie organizata de primarie

- obligativitatea constructiilor sa aiba fatade spre spatiul public, care sunt uneori
reglementate
- asezarea constructiilor fata de spatiul public
- inaltimile constructiilor
- poate merge pana la prevederea materialelor, culorilor, modul de construire al
imprejurimilor (inaltime, parti traforate, materiale)
- aranjarea constructiilor (compozitie urbana) este prevazuta in planurile de
urbanism tinand seama de aceasta prevalenta a spatiului public
3. Primaria isi poate permite exproprierea (largirea strazilor, crearea de culoare,
crearea de piete)
4. Primaria stabileste unde sunt accesele din spatiul public in spatiul privat
5. Imposibilitatea destramarii spatiului stradal (nu se incarca cu volume, constructii)
- nu se traverseaza strada (peste/sub ea)
6. Deschiderile de usi, ferestre, parti nu se permite pe spatiul public ci pe interiorul
terenului
7. Folosirea spatiului public pentru elemente de informare este reglementata de
primarie si se impoziteaza (chiar daca piciorul pancardei este pe spatiul privat)
8. Spatiul public este folosit pentru anumite activitati cu incuviintarea primariei
(platind eventual taxe)
9. Scurgerea apelor tin de dreptul si de datoria primariei pentru a oferi maximum de
confort utilizatorilor
10. Folosinte publice pe terenuri private portice la parterul cladirilor unde situatia o
impune

CURS 11 17.05.2002
ELEMENTELE TEHNICE ALE PARCELEI
- Sunt acele informatii care determina modul de realizare a constructiei cladirilor pe
parcela respectiva
Constructii artefacte, tot ceea ce e facut de om
Cladiri adapostesc activitatile umane principale
De unde se iau aceste elemente?
- se iau din planurile de urbanism si amenajare a teritoriului aprobate conform legii;
se iau din regulamentele locale de urbanism care se elaboreaza pe unitatea administrativa
respectiva
- apare problema ca urbanismul limiteaza dreptul de proprietate. Urbanismul
stabileste locurile unde nu se poate construi
*Dreptul de proprietate nu este egal cu dreptul de a construi pe terenul pe care-l
detii
*Izvoraste din sec. VI regulile lui Iustinian (dreptul bizantin)
1.Ce se poate construi? Ce functiuni din zonificare sunt posibile pe teren si in
constructii?
- Aceasta problema a functiunilor este complicata. Regulamentul vorbeste de
functiunea dominanta si de functiunea asociata. Asocierea intre functiuni dominante si
complementare se face dupa compatibilitate. Un regulament serios indica ce nu e permis.
Ex: intr-un cartier de locuinte de lux nu sunt permise scoli (produc nocivitati:
zgomot, flux mare de parinti si copii), biserici (aduc oameni, produc zgomote legate de
anumite momente)
2. Problema a cat se poate construi densitatea de construire este fixata pe
baza ideii de capacitate de deservire a strazilor, retelei tehnico-edilitare, idii de confort, de
compozitie spatiala si pe baza ideii respectarii tesutului urban traditional si a modului de
construire traditional
Densitatea construirii se controleaza prin 3 indici:
a. POT procentul de ocupare al terenului
b. CUT coeficientul de utilizare al terenului
c. Inaltimea maxima a constructiei
a. POT se exprima %. Reprezinta cat se poate intinde constructia pe suprafata
terenului
POT = suprafata construita/suprafata terenului x 100 [%]
Suprafata construita se masoara perimetrul la inaltimea de 1 m deasupra solului
si se calculeaza suprafata. Nu se introduc trepte, socluri, elemente de ingrosare, elemente
de racordare cu terenul. Se introduc suprafetele porticelor, golurilor deschise la nivelul
parterului legate de constructie, curti engleze (curti adancite necesare iluminarii sau
accesului in subsoluri), partile intrate din constructii care au o anumita suprafata. Daca are
peste 2 m nu se introduce in suprafata construita; daca are sub 2 m atunci se introduce
in suprafata construita.

POT arata cat se ocupa din parcela prin construire

2 m
curte engleza

b. CUT este raportul dintre suprafata desfasurata (suprafata utila a intregii cladiri)
si suprafata terenului
CUT = suprafata desfasurata/suprafata terenului [1.0] se exprima in unitati
Pentru foarte multe tari 1.0 este pragul care face diferenta intre construirea normala
si foarte intensa.
c. Inaltimea maxima a cladirilor exprimata in metri, este echivalenta in linii mari
cu un anumit numar de niveluri (la o constructie obisnuita H nivel = 3 m)
Inaltimea maxim admisa 15 m 4,5 niveluri
SD = N x SC
SD = suprafata desfasurata
N = numarul de niveluri
SC = suprafata construita

3
2

SD = 3 x SC
N= 3
N = SD/SC

- Daca toate nivelurile au acelasi contur N = numar intreg

- Numarul de niveluri al unei cladiri reprezinta o corelatie intre SD si SC. Un
regulament serios indica inaltimea maxima si nu numarul de niveluri
3. Cum se poate construi?
- Ce materiale trebuie utilizate, ce sistem de constructie conform destinatiei
terenului si dorinta municipalitatii de a crea in zona anumite conditii.
- aspectul constructiilor, durabilitatea constructiilor

Ex: intr-un anumit cartier este interzisa construirea unor constructii provizorii
- in anumite zone nu este permisa construirea din beton sau din lemn
- constructia in terasa/impunere de construire a acoperisurilor in panta cu anumite
materiale (Germania unghiurile acoperisurilor; nu tabla; unde se pot face acoperisuri
frante sau nu)
- in cartierele istorice incep o serie de restrictii mult mai mari decat in alte cartiere
(nu se pot folosi materiale lucioase, pereti cortina). Se impun anumite tipuri de invelitori de
anumite materiale, raport plin/gol. Se merge pana la indicarea cum se fac firmele,
reclamele, vitrinele.

4. Pana unde se poate construi?Care sunt limitele in raport cu spatiul

public,vecini.

se determina edificabilul parcelei

STRADA

se si exprima care este lungimea in

care constructia trebuie sa se
incadreze pe limita respectiva

5. Ordinea construirii modul in care se esaloneaza constructia

- Primaria isi spune parerea despre modul in care se construieste pe parcela
2

- primaria poate cere (conform regulamentului)

ordine de construire (1;2) pentru o imagine
convenabila

* construiri de drumuri, strazi primaria spune cu ce parte se incepe

- afectarea cat mai mica a spatiului public

Ex: construirea unui viaduct se pot impune conditii grele

Pasajul Titulescuu peste calea ferata spre Orhideelor ? (Basarab)

- primaria
poate
impune intai
construirea peste calea ferata si apoi
racordarea

6. Racordarile la retelele publice

- modul in care constructia va functiona si se va racorda la aceste retele
* daca nu exista apa,canalizarea nu se poate construi
* daca este intr-o zona rurala se poate accepta numai dupa aprovizionarea din
surse proprii (fantana) si evacuarea in fose septice sau rezervor etans care se goleste cu
vidanjorul
- trebuie asigurata legatura cu alimentarea de energie electrica,etc.Tot aici intra si
incalzirea constructiei
- intervine si zona unde se fac racordurile (sa se grupeze la distante convenabile in
asa fel incat spatiul public sa fie afectat cat mai putin)
7. Accesele carosabile,pietonale
- se indica zona de acces carosabil pe parcela
Toate aceste indicatii sunt lelemnte tehnice si influenteaza foarte mult modul de
construire pe parcela.
Reglementarile urbanistice duc la un anumit mod de utilizare a terenului
cartiere cu o anumita unitate
1.90

STRADA

1 nu exista reglementari probabil va fi construita in intregime + spatiu public

2 tine seama de Codul Civil (1.90 m)
3 reglementari urbanistice retrageri caracterul unui cartier cu locuinte
cuplate
4 case izolate
5 construire cu alte specificari
Ex: centrul orasului Cluj,Sibiu
6
5

+POT

STRADA

6 + POT +obligativitateaaccesului carosabil ; POT 50%

7 zona rurala sa se alipeasca cladirea la o limita. Sa aiba fatada spre vecini
7

curte

gradina
Aceste regului sunt in documentatii (planuri urbanistice, regulamente) facute de
tehnicieni.
Nu devin lege locala pana la aprobarea consiliului.

CURS 12 24.05.2002
Legea privind autorizarea construirii 950/1991)
Legea privind completarea si modificarea legii 50/1991 (2001)
PRINCIPII:
1. Executarea constructiilor pe teritoriul tarii indiferent de proprietar se face numai
in urma autorizarii construirii. Executarea fara autorizatie se pedepseste.
2. Se enumera categoriile de constructii care se autorizeaza:
A.
B.
C.

D.
E.
F.
G.
H.
I.
J.
K.

cladiri de orice fel constructii civile, industriale, agricole

sau de orice alta natura
caile de comunicatii drumuri, strazi, autostrazi, canale
navigabile, porturi, aeroporturi, cai ferate
retele tehno-edilitare subterane sau supraterane
alimentari cu apa, retele de canalizare, incalzire urbana,
gaze naturale, retele electrice, de telefonie, cablu,
imprejmuiri si mobilier urban
amenajari de spatii verzi/parcuri
amenajari de piete si spatii publice
monumente, ansambluri istorice, arhitecturale, arheologice,
de arta si cultura
foraje si excavatii pentru studii geotehnice
exploatari de cariere, balastiere, sonde de gaz, sonde de
petrol
constructii provizorii pentru santier pentru executia lucrarilor
de baza schela (cea mai simpla)
tabere de corturi, casute sau rulote
lucrari cu caracter provizoriu chioscuri, tonete, firme,
reclame, spatii de expunere, panouri de afisaj

3. Stabilirea categoriilor de lucrari care se pot face la aceste constructii

- de la A F inclusiv apar urmatoarele categorii de lucrari:
a. construire
b. reconstruire
c. modificare
d. extindere
e. reparare pot fi reparatii capitale (ating si structura) sau reparatii
curente
- la G :
a. reparare
b. protejare
c. restaurare
d. conservare
e. alte lucrari

- ma exista o lucrare definita de legea 422/2001 legea protectiei

monumentelor istorice sapaturi arheologice
- la H I lucrarile se numesc:
a. foraj
b. excavatie
- J L se cheama toate lucrarile:
a. constructii provizorii
- La fiecare tip de constructie pot aparea diverse tipuri de lucrari.
- Orice lege are si exceptii
- La categoriile de lucrari se autorizeaza dupa inceperea lucrarii acelea
care sunt urgente lucrari (reparatii) de urgenta
- se pot executa fara autorizatie de constructie:
a. Lucrari de mica anvergura (reparatii de invelitori, terase, imprejmuiri fara
schimbarea formei sau a materialului)
b. Reparatii si inlocuirea de tamplarii exterioare daca se pastreaza forma si
dimensiunile golului
c. Repararea si inlocuirea sobelor de incalzit
d. Zugraveli, vopsitorii interioare
e. Zugraveli, vopsitorii exterioare daca nu se modifica elementele de fatada
sau culorile initiale
f. Reparatii la instalatii si bransamente, dar fara implicatii asupra structurii
*Toate cele de sus se refera la cladiri obisnuite si nu la monumente istorice
g. Reparatii la drumuri si strazi atunci cand nu se modifica traseul

categorie de lucrare care este si in acelasi timp categorie de constructie

desfiintarea constructiei (demolare)
- trebuie o autorizatie pentru desfiintarea constructiei sau a unei parti
- atunci cand se face separat de lucrarile de constructie mai ales atunci
trebuie autorizat

extindere

presupune desfiintarea unei

pentru
extindere
(problema
implicita, nu cer toti autorizatie)

parti
este

Nu se pot desfiinta monumente. Demolarea monumentelor istorice se

pedepseste cu inchisoarea.
4. Persoana care elibereaza autorizatii de construire respectiv desfiintare:
- administratia publica functie unde este amplasata lucrarea
- daca este comuna, consiliul elibereaza autorizatia daca este vorba de
locuinte
- daca este vorba de alta functiune autorizatia se elibereaza de consiliul
judetului
La nivelul comunelor este necesar sa fie angajat un tehnician, iar daca nu
este posibil este desemnat unul din membrii consiliului
investitiile care sunt aprobate de guvern (vin din banii publici)
- daca sunt mai mari de 50 de miliarde se aproba de guvern
- daca exista o investitie care intra in competenta guvernului, autorizatia de
constructie este data de la judet (ridica multe probleme tehnice si nu ar avea sansa
sa fie realizata in conditii tehnicebune in comuna)
lucrarile pentru monumentele istorice se autorizeaza de consiliul judetului
situatia particulara a municipilui Bucuresti

2
1

4
5

Autorizarea de construire se face de consiliile sectoarelor cu 2 exceptii:

1. lucrarile pentru monumentele istorice autorizatia se da de consiliul
general
2. lucrarile care se executa pe terenuri care cuprind 2 sectoare
Ex: un drum, o strada
5. Ce este o autorizare de construire?
- este un act de autoritate emis de administratia publica prin care se permite
construirea unui element oarecare
- act de autoritate trebuie sa fie eliberat de o autoritate publica si
caracteristica sa este ca are urmari civile
Autorizatia de construire este aproape ca un contract intre primarie si cel
care executa (proprietar).

Proiect pentru autorizarea construirii documentatie tehnica ce cuprinde

toate elementele necesare pentru lamurirea asupra constructiei odata aprobat nu
se schimba. Daca solutia se schimba devine contraventie (amenda, demolarea
partii neconforme cu autorizatia sau poate sa aiba si urmari penale in cazul
provocarii unor prejudicii unor persoane)
- Proiectul de autorizare se face in 2 exemplare (stampilate spre
neschimbare)
- Autorizatia de construire se taxeaza 1% din valoarea estimata a
constructiei, urmand ca la terminarea constructiei sa se faca un postcalcul.
- Valoare minima constructia de locuinte : 200 $ m
- In cazul locuintelor, taxa se reduce cu 50%
- Exista constructii scutite de taxe:
lacase de cult
investitiile statului (la cele mai mari)
constructie de monumente istorice
- Autorizatia de construire are si un termen de valabilitate. Se poate da o
prelungire (numai o singura data). Daca se termina si acest termen este nevoie sa
se faca o alta autorizatie (alta taxa).
- Acelasi sistem functioneaza si in cazul autorizarii desfiintarii unei constructii.
- Daca constructia este mare probleme necesitatea unui proiect. Parte
din proiect este o intelegere cu firme care sa duca deseurile.
- Desfiintarea se plateste (este taxabila) si are si ea termen
- In alte tari se dau si termene pentru terminarea constructiei (se penalizeaza
nerespectarea termenului).

DREPT URBAN , curs 12

1. documente conform legii de am a terit
2. docum de urbanism
3. documente de interventie
1.DOCUMENTE DE AMENAJARE A TERIT CONFORM LEGII:
a. PLANURI DE AMENAJARE A TERIT. NATIONAL : PATN- eliberat pt intreaga tara pentru o anumita
tema/capitol/problema si se aproba prin lege
TEME:
PATN pt zone nationale construite protejate
PATN pt reteaua de localitati
PATN pt zone de risc natural
b. PLANURILE DE AMENAJARE A TERIT JUDETEAN :
- se ocupa de fiecare jud in parte si se aproba de consiliul judetean respectiv
- cadrul natural
- resurse
- mediul si protectia mediului si resursele natural valoroase
- monum ist in zone valoroase
- pop. si resursele umane
- localitati si cultura administrative
- toate tipurile de transport
- ocuparea locuitorilor din toate sectoarele activitatile
- elem de supastructura , invatamant, sanatate, cultura, apararea patriei
- veniturile, cheltuielile
- programul de masuri pt prezentarea situatiei , pt a nu se degrada
- criteriul administrativ
c. PLANUL DE AMENAJARE A TERIT INTERCOMUNALE
PATC sunt grupate dupa un criteriu necesar la data respectiva, functional : explorari minime din valea jiului.
Se aproba de consiliu jud respective
obs: exista posibilitatea ca aceste zone sa depaseasca teritoriul unui judet
2. DOCUMENTE DE URBANISM :
1. PUG
2. PUZ
3.PUD
1. PUG : - docum. urbanism complex care guverneaza dezvolatrea unui teritoriu administrativ, pe o anumita
perioada de timp.
- se face pe intreg terit administrative al UATB criteriul administrativ
- are ca parte componenta regulamentul de urbanism aprobat o data cu PUG si sistemul descris
la PUG
- stab. obiective dezv, si se armonizeaza cu dispozitiile pl de am a terit.
componente:
a. terit caract fizic si geografic
b. delim terit intravilan al tuturor localitatilor cuprinse in UATB ului respective
c. studiul pop. Si a masurilor sociale care trebuie luate in terit
d. impartirea terit in zone functionale pe criteriul activ dominante ale terit/ a modului de locuire dominante
e. potentialul economic in dezv sa

f.
g.
h.
i.
j.
k.
l.

lucrari edilitare dezv sistemului

retele transport si dezv lor
natura constr si val monum zone protejate conservarea locului
masuri de prot si imbunatatirea mediului (nat, construit, etc)
interdictiile de construire din multiple probleme
delimitarea zonelor prin care urmeaza sa se realizeze operatiuni stabilite prin PUZ
delimitarea zonei unde nu se pot face derogari prin PUZ

2. PUZ : - cat planul PUG nu are suficiente detalii, din diverse motive, pt a putea reiesi conditiile de
construire scrise in CU
ex:-o zona cu o structura eterogena, cu forme si dim diferite
-o zona in care face extindere a unei localitati, care nu au la inceput o stab a tesutului urban
-un tesut urban e facut din strazi parcelar si modul de traversare a amplasarii
-delimitarea si stab modului de construire
-stabilirea modului de operatiune a unei operatiuni urbane mai complexa
-amplasarea man. Neamtului
Se mai poate face pt schimbarea prevederilor PUG-RLU intr-o anumita zona: sensul:
- modificarea functiunilor
- modificarea amplasarii cladirilor (alinierea cladirilor fata de strada)
- modificarea volumelor , construirea urm terit luat in discutie de PUZ
- parcele afectate de modificare
- vecinele acestor parcele
- parcele in str domeniului public
Criterii variabil in functie de natura problemei care trebuie rezolvat PUZ devine dupa aprobarea regulament
aferent care dupa aprobare devine parte integral RLU
se aproba de consiliul ales pe terit unde se afla zona pt PUZ, tb aprobat de prefect pt valodarea legalitatii lui.
3. PUD : reglem modul de construire pe o singura parcela. se elab at cand :
a. pe o sg parcela treb amplasate mai multe cladiri
b. -at cand se urmareste modificarea prevederilor din regulament local de urb (RLU)
-dist fata de limitele laterale sau de fund ale parcelei
-treb sa modifici dist. puse in regulament fata de limitele terit
-criteriul juridic
Aprobarea se face de consiliul unit. admin. terit. de baza unde se afla parcela. Aprobarea se face prin cerinta si
vot. Orice hotarare a consiliului trebuie sa fie legalizata de institutia prefectului. Ele sunt o doc tehnica pana la aprobate
dupa ce sunt aprobate au urmari juridice

URMARI:
autoriz se elib pe baza unui doc de urbanism aprobat , se poate cu autorizatie de construire. doc PUD nu are
regulament pt ca e vb de o singura parcela. (doar in CU)
OBIECTIVE DE UTILITATE PUBLICA : pe baza studiului proprietatii
Se poate face ajustari, dar nu radicale.
De aici se pot extrage elem pt CU si fiecare parcela in parte
Teritoriul e proiectia in plan a societatii
Toate aceste documente se fac de oameni specializati care au atestate ca au realizat asa ceva
2 tipuri de dispozitie(doc de urbanism si amenajarea a terit)
a. dispozitia cu character director preluate in mod obligatoriu de doc ce se ocupa de terit mari restranse
aflate in doc terit care a generat PUG-PUZ
b. reglementator dispo referitoare la constr su care se preiau in mod obligatoriu atat pt doc, cu suprafata
restransa, cat si in actele de construire

DOCUMENTE DE INVESTITII:
Dispozitia din pl de urbanism se trece in CU si autorizatia de construire
O suma de bani pusa de o persoana intr-un circuit tehnologic de construire cu scopul prcis de a realiza un castig ,
fie el material / moral
REALIZAREA INVESTITIILOR:
- studiu de prefezabilitate SPF
- studiu de fezabilitate SF
- proiect tehnic si caiet de sarcini PTH+CS
- detaliere de executie DE
1. SPF studiaza diverse amplasamente pt investitie, diverse constituiri unctionale, diverse volume tehnice,
pt rezolvarea problemelor x,y,z ; este necesar investitorului pt a fi lamurit si cum
Partea de urb au f mare important apt ca amplasarea intr un teritoriu tre sa fie in concordanta cu dezv
preconizata.
Doc de urb.PUD / PUZ
2. SF.- in mom incare sunt sigure
a. Amplasamentul
b. Obiectivul
c. Sol tehnice
DEVIZUL GENERAL piesa cheie rezolvarea tuturor valorilor in preturi care formeaza costul
investitiei.
Doc f important cuprinde toate cheltuielile si nu mai poate fi modificat dupa ce au tras linie
(cheltuielile pot fi mai mici dar nu mai mari)
3. PTH+CS
- PTH: cuprinde descrierea tehnica a tuturor elem care se construiesc si e pe toate domeniile(garduri). Din
aceasta faza se extrage doc tehnica pt autorizaea construirii PTAC(baza eliberarii aceestui doc e PT)
- CS : doc care stabilesc cantitate pe tipul de lucrari : sapaturi, zidarii fundatii, vopsitorii, instalatii =>
investitorului trebuie sa i se dea ghidul pt licitatie
4. DE : se rezolva de cele mai multe ori pe santier , diverse problem de detaliere , care nu au puttu fi stabilite
la mom anterior
Autorizatia de onctruire intervine la un moment data in derularea procesului

DREPT URBAN, curs 13

Documentatia Tehnica de Autorizarea Construirii DTAC
1.
Certificatul de urbanism elementele tehnice juridice, economice existente in RLU si PUG pt parcela
respective
2.
Daca a. beneficiaru vrea sa faca ce spune regulamentul aduce DTAC si se da o lista de avize necesare
pt autorizare
b. beneficiarul vrea ceva care reprezinta o schimbare fata de PUG de RLU: dimensiuni , amplasare si
zona istorica sau zona naturala protejata
- trebuie sa se faca PUD sau PUZ
- dupa aprobarea lui se cere un alt certificate de urbanism pe baza a ce s-a aprobat
Pentru a obtine autoritatea de construire solicitantul trebuie sa prezinte primariei Autoritatea tehnica de ast a
construirii-se face in 2 exemple unul pt primariei , unul pt solicitant orice schimbare trebuie facuta prin intelegerea
beneficiarului cu proprietarul , dar cu acordul primariei este act official ; orice schimbare neautorizata e fals in act.
Dosarul pt docum tehnica trebuie sa contina :
1. Documentatia actului administrative al aut. Competente pt protectia mediului ACPT
- Agentia judeteana

In cazul in care pe parcursul acestei documentatii intervin schimbari , circuitul cu obtinerea aut de mediu trebuie
reluat
2. Certificatul de urbanism care trebuie sa fie in perioada de valabilitate
3. Dovada dreptului investitorului de a construe pe acest teren
- Fie actul de proprietate(daca sunt mai multi proprietari e necesar acordul acestora)
- Daca investitorul nu e proprietarul terenului , trebuie sa aibe aordul acestuia
4. Memoriu de specialitati
5. Aviz geotehnic studiul de specialitate realizat de un geotehnist care stabileste :
- Presiunea admisibila pe teren pt fundatie
- Conditiile apei freatice
6. Toate avizele necesare construirii
- Pt utilitati
- Militari , circulatia pompieri
7. Verificarea proiectului
- Siguranta la foc, igiena sanatate , mediu
- Izolatie termica
- Energie
- Rezidenta
8. Expertizele pt cladirile care nu se demoleaza, fie pe aceea si parcela, fie la vecini ; cladirea ce urmeaza sa fie
construita nu trebuie sa aduca prejudicii celor existente
9. Acord si avize pt ocuparea domeniului public si privat
10. Valoarea costrurilor taxa de autorizatie e dreptul public cu valoarea investitiei
11. Proiectu toate planurile nivelurilor diferite (cote, etc)
- planul de situatie al imobilului , inclusive cotele terenului (poate fi prelucrat)
- planurile de fundatie a tuturor cladirilor noi si planurile de fundatie a cladirilor de care se lipsesc
- sectiuni importante
- toate fatadele
- planul de invelitoare
- proiectul de imprejmuire cele catre domeniul public
- docum. Tehnica de organizare a executiei (daca e cazul)
* orice schimbare trebuie sa readuca la aut. Competenta pt prot mediului si la primarie (pt autorizatie)
PROTECTIA MONUMENTELOR ISTORICE
- Legea monumentelor istorice 192/2009 se ocupa de regimul juridic al monum ist si de protectia acestora
Mon. ist. Def, conform bunurilor imobile care sunt semnificative pt istoria , cultura si civilizatia nationala si
universal.
Regimul juridic plasarea imobilului pe lista mon. ist.- interzice desfiintarea, distrugerea partiala , degradarea si
profanarea.
Monumental = imobil, construit sau neconstruit pt conservarea si protectia caruia arata un imens public datorat
valorilor culturale sau artistice a imobilului
- Drepturile proprietarului sunt ingradite dreptul de process (imobilul poate fi utilizat pt un anumit scop )
- Dreptul de folosire daca proprietarul vrea sa aduca imbunatatiri trebuie constatat
- Dreptul de dispozitie proprietarul nu e liber nici sa distruga bunul nici sa-l vanda cui vrea : apare dreptul
de pentiune al statului sau dreptul de pentiune al administratiei publice locale in cauzul in care nu
vor sa cumpere, acesta il poate vinde altcuiva
Reprezentantul statului in dreptul de pentiune e Ministrul Culturii
Clasificare : valoare
natura

1. dupa valoare : grupa valorica A

grupa valorica B
gr.val. A - monumente de valoare nationala si international
gr.val. B monumente de valoare locala
10% din tabloul monumentelor din tara sunt de interes national dintre care 35 sunt de interes international : bis de
lemn din Maramures, ansambluri cetate ale sasilor, manastirea
2. dupa natura : monument
ansamblu
sit
MONUMENTUL = constructie sau parte din aceasta care impreuna cu instalatiile int , mobilier si elem. ext si
terenul constituie marturii
ANSAMBLUL
= grup coherent din mai multe constructii care impreuna cu terenul formeaza o unitate semnificativa,
d.p.d.v. architectural, urbanistic, tehnic, etc.
ex: man HORZU
mitropolia de la Buzau,
bulevardul Balcesuc, Lascar Catargiu
ansamblul structurilor lui Brancusi
- conventia de la Venetia : situl e o creatie comuna a omului si naturii: mon Sant Michel Franta constr dacice - costinesti
Impruna cu clasarea mon., se inscribe automat si o zona de prot a acestuia care ii asigura mediul
corespunzator intelegerii si existentei monumentului
Zona de protectie se determina in prima faza pe o anumita raza in jurul monum(imobilului)
-teritoriul : intravilan : al oraselor 103 m
al satelor 200 m
extravilan : 500 m
Aceste distante se discuta pornind de la limita imobilului
zonele de protectie trebuies delimitate prin studii
-zona de prot are si un aspect juridic
- prin documenatul de urbanism se pot instituii servitutii celorlate cladiri
-Legislatia aplicata in zona de prot e cea de monument mai putin cea de vanzare
- zona protejata construita = poate fi o zona care sa nu cuprinda nici un monument
= are restrictiile pe care le are si ansamblul protejat
- cand avem de a face cu un monument, certficatul de construire al documentului tehnic se emite de
consiliile judetene (in Bucuresti se emite de consiliul general al miun Buc.)
STUDIU DI PROIECTE
Protejarea monum presupune studii si proiecte pt avize lucrare de intetnie , renovare,etc
acestea sunt facute de specialist avizati de Ministerul Culturii , clasarea monum se face prin ordin al
Ministerului Culturii
Avizarea proiectelor- de catre min culturii
-avizul se emite dupa caz, de minister cu semnatura ministrului dau de Directia Judeteeana de Cultura cu
semnatura directorului
-pt emiterea avizului e necesara consularea unei comisii de specialist :
comisia nationala a mon istorice
comisiile zonale a monum istorice C2mi
- la monum de grupa valorica A necesar avizul ministrului
B necerar avizul comisiei zonale