EVALUAREA MASIV A

BUNURILOR IMOBILE N
SCOPUL IMPOZITRII. STUDIU
DE CAZ: PRIMRIA CINARII
VECHI,
RAIONUL
SOROCA
Doctorant UTCB: Cucorean Serghei
Doctorant UTCB: Cucorean Tatiana
Coordonator tiintific: Doctor confereniar
universitar Turcule Mihail

INTRODUCERE
Evaluarea bunurilor imobiliare joac un rol foarte
important n infrastructura pieii prin faptul c exclude
atitudinea suspicioas a prilor privind valoarea proprietii.
Piaa bunurilor imobiliare se dezvolt remarcabil fapt ce
impune noi cerine fa de activitatea de evaluare, care n
iulie 2002 a fost declarat drept gen independent de
activitate desfurat dup un cadru metodologic bine
determinat.
Prezentul studiu reflect rezultatele studiilor ntreprinse de
autori n scopul evalurii masive pentru impozitare, am
ncercat s determinm locul i importana determinrii
valorii imobilelor prin evaluarea masiv i ncadrarea acestor
investigaii n cadrul activitii de evaluare. Argumentarea
temei s-a fcut n baza studiilor i necesitii de
implementare a evalurii masive pentru a fi mai cu adevr
determinat contribuia proprietarilor la bugetele locale.

SCOP
De a studia i a face unele implementri de evaluare
masiv, de a examina procesul de automatizare a
colectrii i prelucrrii datelor, de a studia tendinele i
posibilele clasificri, de a facilita procesul de
determinare a taxei impozitului, de a face cunotin i
de a aplica modulul Value Cad, de a veni cu propuneri i
modificri privind procedura de desfurare a
procesului de evaluare masiv, de a implementa
tehnologiile performante la prelucrarea datelor cptate
n urma participrii n activitatea de evaluare masiv a
bunurilor imobile.

Descrierea obiectului de studiu

Cinarii Vechi este un sat i comun din raionul Soroca. Satul
este situat la 48.003851 - latitudine nordic i 28.127697 longitudine estic, avnd o suprafa de aproximativ 4.34
kilometri ptrai, cu un perimetru de 12.01 km. Comuna
Cinarii Vechi are o suprafa total de 65.64 kilometri ptrai,
fiind cuprins ntr-un perimetru de 45.01 km. Din componena
comunei fac parte 2 localiti: Floriceni i Cinarii Vechi.
Suprafaa total a localitilor din cadrul comunei este de
aproximativ 4.89 kilometri ptrai. n satul Cinarii Vechi sunt n
jur de 1800 de bunuri imobile (case individuale de locuit), care
se afl n proporie de 98% n proprietate privat. n satul
Floriceni, depistm peste 100 de case amenajate dup un
proiect nou de amenajare urbanistic.
n comuna Cinarii Vechi au fost nregistrate 1309 gospodrii
casnice n anul 2004. Membrii acestor gospodrii alctuiau
3262 persoane, iar mrimea medie a unei gospodrii era de 2.5
persoane. La nivelul comunei, gospodriile casnice erau

Material i metod
40.00%
33.61%

35.00%
30.00%

26.66%

25.00%
20.00%
15.00%
10.00%
5.00%

16.27%

14.74%

6.04%
2.67%

0.00%

Figura 1. Distribuirea gospodriilor casnice n dependen de

numrul de persoane n familie

Material i metod
Starea imobilelor din comuna Cinarii Vechi, nu este cea mai bun,
rezultatele investigaiilor efectuate n ceea ce privete acest factor
poate fi urmrit n urmtoarea diagram:

Foarte bun 3%
Bun 9%
Satisfctoare 73%
Nesatisfctoare 15%

Figura 2. Analiza strii tehnice a bunurilor imobile din

comuna Cinarii Vechi, raionul Soroca

Material i metod
Evaluarea masiv a bunurilor imobile este destul de costisitoare,
iar mijloacele financiare pentru implementarea noului sistem de
evaluare sunt utilizate n scopul executrii urmtoarelor lucrri:
1) colectarea i analiza datelor despre bunurile imobile, date
necesare pentru evaluare;
2) elaborarea hrilor zonelor valorice;
3) elaborarea modelelor de evaluare pentru toate tipurile de
bunuri imobile amplasate pe teritoriul Republicii Moldova;
4) evaluarea bunurilor imobile;
5) expedierea ctre proprietari a avizelor privind valoarea
estimat a bunurilor imobile;
6) soluionarea litigiilor ce in de valoarea estimat;
7) transmiterea de date organelor fiscale.

Rezultate i discuii
n urma lucrrilor de evaluare masiv a bunurilor imobile n
localitatea Cinarii Vechi, raionul Soroca, au fost completate 1401
formulare, care conin o informaie vast despre casele individule de
locuit, datele juridice despre proprietarii acestora, numrul total de
construcii adiacente, anii de construcie a fiecrui imobil n parte,
date despre materialele de construcie, acoperiul casei, numrul
total de fntni, a fost stabilit starea fiecrei construcii n parte, a
fost stabilit nveliul drumului de acces pentru fiecare gospodrie. Un
rol important pentru evaluarea masiv a bunurilor imobile o
constituie suprafaa de teren de pe lng cas.
Lucrrile de evaluare masiv n comuna Cinarii Vechi au demarat
concomitent cu proiectul de cadastru. Lucrrile au decurs n cteva
etape:
- Acumularea informaiei juridice i completarea formularelor tip pe
ntreg teritoriu comunei;
- Efectuarea msurrilor masive a terenurilor de pe lng case;
- Analiza i corectarea erorilor de suprafa, nume prenume ale
proprietarilor, verificarea datelor de natere ale proprietarilor;

Rezultate i discuii
- Corelarea i corectarea erorilor din formularele tip;
- Atribuirea codurilor cadastrale a bunurilor imobile;
- Introducerea informaiei despre bunuri imobile i proprietarii
acestora n baza de date Legal Cad;
- Stabilirea i atribuirea a 2 zone valorice pentru ntreaga
suprafa a comunei;
- Introducerea informaiei tehnice despre bunurile imobile (din
formularele tip) n baza de date Value Cad;
- Stabilirea coeficienilor de ajustare pentru calcularea valorii
bunurilor imobile;
- Calcularea valorii bunurilor imobile;
- Analiza rezultatelor obinute i suprapunerea cu datele despre
valorile de pia a bunurilor imobile din regiunea dat;
- Aprobarea rezultatelor evalurii;
- Stabilirea valorilor medii pentru diferite uniti de msur n
localitatea dat.

Rezultate i discuii
Majoritatea bunurilor imobile de pe teritoriul localitii se afl n
proprietate privat. Deoarece lucrrile de evaluare din comuna dat sunt
n curs de desfurare, iar informaia despre bunurile imobile abia se
introduce n softul Legal Cad, n tabelul de mai jos vom reda rezultatele
primite n urma evalurii caselor individuale de locuit care erau
nregistrate anterior n baza de date Legal Cad, folosind coeficienii de
ajustare elaborai pentru raionul Soroca i aprobai de Agenia Relaii
Funciare i Cadastru, fcnd modificri la coeficientul zonei valorice,
deoarece pentru oraul Soroca au fost elaborate 5 zone valorice, fiecrei
zone i corespunde un coeficient de ajustare de la 1,08 pentru zona
central a oraului i 0.86 pentru periferia oraului. Calculele au fost
efectuate folosind coeficientul zonei valorice de 0,5 i sunt redate n
form de tabel:

Rezultate i discuii
Tipul bunului imobil
1
Cas individual
Cas individual
Cas individual
Cas individual
Cas individual
Cas individual
Cas individual
Cas individual
Cas individual
Cas individual
Cas individual
Cas individual
Cas individual
Cas individual
Cas individual
Cas individual
Cas individual
Cas individual
Cas individual
Cas individual
Cas individual
Cas individual
Cas individual
Cas individual
Cas individual
Cas individual

Suprafaa general a bunului

2
83
80
66
64
75
76
65
114
103
100
68
88
88
85
55
128
53
100
83
76
85
61
81
100
58
66

Valoarea total obinut, lei

3
46600
31773
32287
33458
83000
29072
29058
159000
30000
52333
82000
29160
82000
16756
23470
80113
32276,14
56296
46600
35778,56
34000
23175
15682
41368
18528
23942

Tabelul 1. Rezultatele valorilor evalurii masive

bunurilor imobile din localitatea Cinarii Vechi,

CONCLUZII
1. Lucrrile de evaluare masiv a bunurilor imobile necesit o pregtire
din punct de vedere teoretic foarte nalt, att la capitolul evaluare
masiv, ct i la capitolul legislaie, deoarece pe parcursul completrii
formularelor tip, ne-am ciocnit cu o serie de ntrebri din partea
proprietarilor: ,,cum a putea lsa ca motenire imobilul, ,,ce trebuie
s fac dac vecinul mi ncalc dreptul de proprietate prin schimbarea
hotarelor, ,,cum a putea procura legal un lot de teren la care
trebuia s rspundem cu exactitate maxim, fr a ne eschiva de la
rspuns.
2. Colectarea informaiilor pentru formularele tip necesit o pierdere de
timp de aproximativ 23-25 de minute pentru fiecare bun imobil n
parte, dup care urmeaz etapa de verificare i corectare a datelor din
formularele tip, care la fel necesit n medie pn la 10 minute pentru
fiecare bun imobil.
3. Rezultatele obinute n urma calculrii valorii bunurilor imobile n
localitatea dat este mai mic dect rezultatul obinut n urma
evalurii individuale, ceea ce scade suma impozabil din aceast

CONCLUZII
4. Modulul automatizat Value Cad ar fi necesar de modificat i acomodat
la condiiile i cerinele informaiei colectate n urma evalurii masive,
deoarece formularele tip ce au fost completate n comuna Cinari, au fost
simplificate, n care lipsesc cteva poziii din formularele anterioare i
anume: tipul ferestrelor, materialul gardului, motivndu-se scoaterea
acestora din cauza c nu influeneaz cu mult valoarea imobilului.

REFERINE
1. ALBU, S., ALBU I., Evaluarea patrimoniului. Chiinu: UTM, 271p.
2. BUZU, O., Organizarea activitii de evaluare, ediia a 2-a. Chiinu:
Tipografia Central, 426p.
3. BUZU, O., MATCOV, A., Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie i
practic. Chiinu, 2003, 258p.
4. BUZU, O., URCANU, N,. Metodologia de evaluare a bunurilor imobile.
Informaie-expres. 1997;
5. GNJU, V., GUU, V., Cadastru bunurilor imobile, volumul I, Chiinu:
1998-1999.
6. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare nr. 989XV din 18.04.2002.
7. Legea cadastrul bunurilor imobiliare, nr.1543-XIII din 25 februarie
1998.
8. Legea Republicii Moldova pentru punerea n aplicare a Titlului VI a
Codului Fiscal, nr.1056-XIV din 16 iunie 2000.
9. Legea Republicii Moldove cu privire la Codul Funciar nr. 828, din 25
decembrie 1991.
10. Programul de msuri privind implementarea noului sistem de
evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii, aprobat prin Hotrrea

V MULUMESC PENTRU ATENIE!