Tema 1: Aspectele generale ale bunului imobil (2 ore)

1.1 Aspectele juridice ale bunului imobil

La categoria de bunuri imobile se raport terenurile, poriunile de subsol, obiectele
acvatice separate, plantaiile prinse de rdcini, cldirile, construciile i orice alte lucrri legate
solid de pmnt, precum i tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este incorporat durabil n
acestea, adic bunurile a cror deplasare nu este posibila fr a se cauza prejudicii considerabile
destinaiei lor.
Rmn bunuri imobile materialele separate n mod provizoriu de un teren, pentru a fi
rentrebuinate, att timp ct snt pstrate n aceeai form, precum i prile integrante ale unui
bun imobil care snt detaate provizoriu de acesta dac snt destinate reamplasrii. Materialele
aduse pentru a fi ntrebuinate n locul celor vechi devin bunuri imobile.
Categorii de imobil clasificarea obiectelor de imobil stabilit n mod special n scopuri
fiscale. n RM imobilele se divizeaz n terenuri (pmnt) i imobil. (Clasificare nereuit: BI
cuprinde terenul care este baza i elementul esenial; cldirile i edificiile i alte elemente sunt
mbuntiri, variante de utilizare a imobilului).
Terenurile se clasific n:
-

terenuri cu destinaie agricol;

terenuri n intravilan;

terenuri distribuite ntovririlor pomicole;

terenuri din extravilan destinate indusriei transporturilor,

telecomunicaiilor i cu alt destinaie special.

n scopuri fiscale, pn n prezent, bunurile imobile se divizau n doua categorii:

terenuri (pmnt);

imobile.

Dar aceast clasificare s-a dovedit a fi nereuit.

Bunurile imobiliare situate n localitile urbane se mpart ntr-o gam larg de cldiri. Cota
cea mai mare o ocup cldirile de locuit, apoi revine bunurilor imobiliare nelocative.
Bunul imobiliar locativ sau rezidenial include n sine casele particulare, casele cu multe
apartamente care sunt destinate pentru traiul permanent al familiilor sau al indivizilor aparte. Acest
tip de imobil este legat cu arend, construcia i exploatarea fondului locativ. Bunurile imobiliare
nelocative la rndul lor se mpart n:

bunuri imobiliare comerciale;

bunuri imobiliare industriale;

bunuri imobiliare instituionale;

1

bunuri imobiliare recreaionale.

Imobilul comercial - include n sine construciile destinate pentru comer, oficiile

pentru afaceri, parcrile pentru automobile, obiectele ramurilor de deservire destinate pentru
obinerea veniturilor.
Imobilul industrial - reprezint construciile industriale i infrastructura, uzinele,
spaiile destinate pentru impozitare, oficiile specializate ale personalului de conducere. Pentru acest
tip de imobil este foarte important amplasarea lui, distant pn la arterele principale de transport.
Imobilul

instituional - includ in sine cldirile organelor de conducere, cldirile

destinate pentru nvmnt, speciale precum i alte imobile cu destinaie special.

Imobilul recreaional - acest tip de imobil este destinat pentru odihn, adic complexele
sportive i complexele destinate pentru distracie.
Daca e s ne referim concret la fondul locativ al Republicii Moldova, atunci putem
meniona, c exist patru categorii de proprietari ai acestor imobile. n primul rnd exist fondul
locativ de stat - acestea sunt casele i ncperile locative care aparin statului. Alturi de acesta exist
casele, ncperile locative i construciile care aparin unor cooperative i organizaii obteti. Acesta
i este fondul locativ obtesc. In al treilea rnd exista fondul cooperativelor constructiv-locative,
adic casele de locuit ale proprietarilor care constituie cooperativele constructiv-locative. i
ultima - fondul locativ individual, denumit la momentul actual fondul locativ particular, ce
cuprind casele individuale.
Conform datelor Ministerului Privatizrii i conducerii proprietii de stat n total pe
Republica Moldova, din 237,6 mii apartamente de stat i departamentale sunt privatizate
205131 sau 86% (la l ianuarie 1997). Proprietari ai caselor individuale au devenit mai mult
de 750 mii ceteni ai Republicii Moldova .
Clasificarea imobilului locativ
La baza clasificrii raionale trebuie s punem n eviden principalele
caracteristici:

destinaia funcional (imobil locativ, oficiu, imobil industrial, obiecte

comerciale, restaurante, hoteluri, terenuri, obiecte de nsemntate cultural sau istoric i

altele);

locul amplasrii (sectoare prestigioase, piaa imobiliar de capital, sectoare

puin prestigioase, zone balneare);

tipul obiectelor imobiliare, pentru satisfacerea diferitor necesiti (case

individuale, apartamente, vile, palate, case mobile). Schema principala a clasificrii
obiectelor imobiliare este artat n figura 1:

IMOBIL
2

Locativ
- case

Nelocativ
- oficii

- apartamente n
Case
etaje, case
mobile
- vile

- palate

hoteluri
magazine
supermarketuri
cluburi
parcri auto

Teren
- loturi de teren
sub construcii
loturi de teren cu
diferite destinaii

industrial
ntreprinderi
industriale
staii de
alimentere
cu petrol
ateliere

Legislaia Republicii Moldova prevede dou definiii referitoare la bunurile imobile:

1. Bun Imobil - teren , construcie capital, apartament i alt ncpere izolat;
2. Teren - parte de teritoriu avnd hotare nchise a crei suprafa, al crei amplasament i
ela crei caracteristici sunt reflectate n cadastru.
n legislaia rilor dezvoltate din punct de vedere juridic bunul imobil reprezint terenul
i construciile aferente acestui teren.
Din punct de vedere economic bunurile imobile sunt bunuri economice care au ca scop
ndestularea neceitilor umane. Indiferent dac aceste necesiti sunt orientate spre consumul
nemijlocit sau spre utilizarea bunurilor imobile ca factori de producie.
La nivel profesional o importanta mai mare o are terminologia utilizata in cadrul
legislativ. n legile diferitor ri (sau intr-o tara anumita in perioade diferite) pot fi evidentiate
cateva notiuni despre imobil. Deaceea: O determinare mai exacta a termenului de imobil este
ceea ce se afla imobil prin lege
n sens profesional i social obiect imobiliar este deseori cosiderat obiectul fizic, legat
rigid de pamnt, strmutarea cruia este practic imposibil fr ai crea distrugeri functionale.
Aceasta stabilete diferenele elementare dintre operaiile pe piat cu obiectele imobiliare si
mobiliare.
Obiectele mobiliare la schimbarea proprietarului, de obicei sunt transferate n spatiu, de
exemplu, din magazin n apartamentul cumprtorului. Ceea ce nu poate fi definit pentru imobil.
La petrecerea unei tranzacii cu un obiect imobiliar, obiectul rmne pe loc, dar cumprtorului i
se transfer numai drepturile stabilite asupra imobilului i obligaiunile legate de el.
n teoria si practica evaluarii in S.U.A. se difereniaza noiunea de imobil ca obiect fizic
(Real Estate) i relaii de drept, legat de imobil (Real Property).

1.2 Factorii de influen asupra valorii bunului imobil

3

Valoarea bunului imobiliar este influenat de interaciunea unor factori care pot fi externi
i interni.
Factorii externi sunt factorii generali, care influeneaz n aceeai msur valoarea
tuturor tipurilor de bunuri imobiliare. Ei sunt divizai n urmtoarele grupuri:
1) factorii economici;
2) factorii juridici, administrativi i politici;
3) factorii sociali;
4)factorii naturali i de mediu.
1. Factorii Economici
Factorii economici reflect situaia general a economiei rii, regiunii sau a localitii.
Din grupul factorilor economici fac parte factorii ce influeneaz cererea i oferta proprietilor
imobiliare. Cererea pentru proprietile imobiliare este afectat de situaia economic general:
gradul de ocupare a populaiei;
mrimea salariului i veniturilor populaiei;
solvabilitatea populaiei;
variaia numrului populaiei (tendinele istorice, curente i prognozate);
modificrile n preferinele populaiei;
nivelul inflaiei;
disponibilitatea mijloacelor creditare;
mrimea ratei dobnzii;
mrimea costurilor asociate cu efectuarea tranzaciilor;
i altele.
Creterea cererii determin sporirea activitii pieei imobiliare. O condiie obligatorie
pentru asigurarea creterii cererii este extinderea posibilitilor economice ale potenialilor
cumprtori, majorarea veniturilor populaiei. Ca urmare a creterii cererii, vor crete plile de
arend i preurile de vnzare a proprietilor imobiliare.
Majorarea arenzii i preurilor pe toate segmentele pieei imobiliare este determinat i de
procesele inflaioniste. Este important s fie studiat cererea pe termen scurt, deoarece cererea pe
piaa imobiliar este foarte elastic, reacioneaz repede la variaia preurilor pentru proprietile
imobiliare i influeneaz, astfel, situaia pe piaa imobiliar.
Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobiliare este inelastic. Fluctuaiile de
proporii pe piaa imobiliar pot fi explicate anume de aceast caracteristic a cererii. Oferta de
bunuri imobiliare este influenat de:
stocurile de bunuri imobiliare libere (neocupate) care sunt expuse la vnzare pe un
anumit segment al pieei imobiliare;
4

 volumul construciilor noi i cheltuielile aferente, inclusiv:

- cheltuieli suportate la pregtirea terenului pentru construirea obiectivului i
executarea lucrrilor de construcii-montaj;
- impozitul pe bunurile imobiliare;
- cheltuieli pentru reparaia i reconstrucia bunurilor imobiliare;
- cheltuieli pentru meninerea bunurilor imobiliare i plata serviciilor comunale;
- modificri curente i poteniale ale tehnologiilor de construcii i influena lor
eventual asupra costurilor de construcie;
- corelaia costurilor de construcie i a preurilor de vnzare a bunurilor
imobiliare.
2.Factorii juridici, administrativi i politici
Factorii juridici, administrativi i politici pot avea o influen att pozitiv ct i negativ
asupra cererii. La categoria de factori juridici, administrativi i politici se raport:
politica statului ndreptat spre a stimula folosirea pmntului i valorificarea
terenurilor (acordarea nlesnirilor fiscale, controlul asupra plilor de arend, etc.);
condiiile asigurate de organele administraiei publice locale; existena drumurilor cu
nveli durabil, colilor, grdinielor de copii, transportului public, etc.
3. Factorii sociali sau preferinele cumprtorului
n condiiile perioadei de tranziie, factorii sociali devin tot mai importani n
determinarea valorii proprietilor imobiliare. La categoria factorilor sociali se atribuie:
prestigiu n anumite perioade de timp, anumite sectoare ale oraului sau careva regiuni
ale rii, anumite tipuri de cldiri devin populare i prestigioase. Valoarea proprietilor
imobiliare sporete de cteva ori, cu toate c cheltuielile de construcie i valorificare a terenului
sunt similare cheltuielilor pentru obiectele amplasate n alte regiuni.
componena populaiei pe grupe de vrst;
variaia raportului dintre diferite pturi ale societii: raportul dintre grupele populaiei
cu diferite nivele de educaie, nivelul de migraiune, numrul cstoriilor i divorurilor;
situaia criminogen;
atitudinea fa de dreptul de proprietate.
4. Factorii naturali i de mediu
Valoarea proprietii, amplasate n perimetrul unui ora sau al unei regiuni, este sensibil
la impactul factorilor naturali i de mediu. La aceast categorie de factori se refer:
clima;
seismicitatea;
nivelul apelor subterane;
5

 zonele de inundaii sau zonele alunecrilor de teren;

construcii pe rocile sedimentare;
prezena n regiune a staiilor atomice, uzinelor metalurgice, ntreprinderi de producere
a substanelor chimice, staii de purificare;
ali factori.
Factorii interni ntrunesc elementele ce caracterizeaz un anumit bun imobiliar i sunt
determinani n procesul de estimare a valorii proprietii imobiliare. Pentru diferite tipuri de
bunuri imobiliare factorii interni ce exercit o influen mai mare asupra valorii sunt diferii. Din
categoria factorilor interni care afecteaz n cea mai mare msur valoarea oricrui bun imobiliar
este amplasarea.
In sensul larg al cuvntului amplasarea reprezint situarea bunului imobiliar ntr-un
anumit ora sau regiune a rii, care este caracterizat prin anumite elemente distinctive: valoarea
urbanistic, accesibilitatea mijloacelor de transport, peisaj agreabil, etc. Amplasarea, n sensul
restrns al cuvntului, presupune identificarea particularitilor siturii locale, la care se refer:
amplasarea bunului imobiliar pe teritoriul localitii;
distana fa de centrul localitii;
amplasarea n cartier;
distana fa de cea mai apropiat staie a transportului public;
etajul amplasrii ncperii izolate, etc.
Pe lng factorul amplasrii, valoarea proprietii imobiliare este influenat de
caracteristicile ei fizice. Astfel n procesul examinrii proprietii imobiliare este important s fie
determinate particularitile att ale construciei ca obiect unic, amplasat separat, ct i ale
elementelor de structur, cum ar fi, apartamente amplasate n blocuri locative cu multe niveluri,
construcii ncorporate sau anexate, precum i caracteristicile terenului. n continuare vom
examina mai detaliat atributele care influeneaz cel mai mult valoarea bunurilor imobiliare.
Valoarea terenului este determinat de manifestarea urmtorilor factori interni: suprafaa
terenului, topografia, forma terenului, prezena reelelor inginereti (electrice, ap, canalizare,
gaze); accesul la teren (drumuri cu nveli durabil), relieful, solurile, seismicitatea, pericolul de
inundaie, nivelul apelor subterane, mediul nconjurtor.
Valoarea cldirilor i construciilor, n dependen de modul lor de utilizare, este sensibil
la impactul urmtorilor factori interni: suprafaa construciei - total (m2) i locativ (m2); vrsta
construciei, orientarea construciei (nord, sud, est, vest); numrul nivelurilor; gradul de
durabilitate; caracteristica elementelor constructive de baz (tipul, materialul de construcie,
starea): fundamentul, pereii, planeele, pardoseala, uile, ferestrele, finisajul interior, finisajul
exterior, calitateaconstruciei, arhitectura, racordarea la reelele publice (ap, canalizare, energie
6

electric, energie termic, gaze, telecomunicaii), sistem de securitate, utilizarea curent a

spaiilor.
Un factor important este i modul de utilizare curent a obiectului evalurii: locativ,
comercial, industrial sau specializat.
In dependen de tipul bunului imobiliar, evaluatorul acord prioritate unor anumii
factori. Dar n procesul de evaluare este imposibil s fie identificai i analizai toi factorii de
influen asupra valorii. Cu toate acestea, inem s menionm c nu toi factorii influeneaz
ntr-un mod semnificativ valoarea proprietii imobiliare, pe cnd colectarea lor poate antrena
cheltuieli substaniale de timp i mijloace financiare. Evaluatorii cu experien cunosc factorii ce
afecteaz n mare msur valoarea anumitor bunuri imobiliare i mobilizeaz toate resursele
disponibile pentru colectarea lor.

1.3 Caracteristicile economice ale bunului imobil

Conceptul Bunul Imobil - bun economic
Conform noiunilor utilizate n noiunile teoretice, economia" se nelege un proces de
producere a bunurilor economice, n contextul limitei de resurse. Conform economiei imobilului
ea este acea parte a procesului economic complex care presupune crearea unuia dintre
numeroasele tipuri de bunuri economice i anume a bunului imobil. Excepia pentru direcia dat
sunt bunurile naturii. Conceptul de bun economic poate fi desfurat mai detaliat. Este bine
cunoscut faptul c pentru orice individ, iar n cazul dat consumator, una dintre cele mai
importante caracteristici este satisfacerea diverselor necesiti. Unele dintre necesitile de baz
sunt cele materiale fr care existena individului este de neconceput. Satisfacerea acestui tip de
necesiti poate fi realizat prin utilizarea diferitor bunuri. Bunul imobil este unul din necesitile
de baz ale unui individ utilizarea cruia duce spre satisfacerea lor.
Caracteristicile economice de baz ale imobilului sunt: n primul rind
-

orice bun imobil este considerat ca un activ material;

bunul acesta poate fi tranzacionat i exploatat pentru a primi beneficii ulterioare.

Conceptul Bunul Imobil Marf

Deseori cnd ne referim la bunul imobil, noi -l concepem n primul rnd ca o marf.
Analiza acestei direcii specifice poate fi conceput prin examinarea caracterului dublu al
satisfacerii necesitilor legate de imobil:
a)

prin procurarea dreptului de proprietate asupra imobilului;

b)

prin procurarea serviciilor locative pe piaa imobiliara (prin chirie).

Acest caracter dublu este specific nu numai bunurilor imobile locative ci i altor tipuri de
imobil.
Prin urmare imobilul exist sub dou forme :
-

marfa-obiectul imobilului (proprietate)

marfa - serviciu (arend)

Caracterul dublu al imobilului mai are i un alt aspect specific ce poate fi explicat n baza
exemplului privatizrii fondului locativ. Elementul specific n cazul fondului locativ este
posibilitatea delimitrii obiectului de proprietate. n cazul unui bloc locativ aceast posibilitate
de delimitare lipsete deoarece toate elementele despritoare ale unei proprieti sunt n acelai
timp elemente despritoare ale altei proprieti, iar n totalitate ele alctuiesc elementele
componente ale structurii unui bloc.
Conceptul Bunul Imobil - Surs de venit
Al treilea aspect important legat de bunul imobil este specificul utilizrii imobilului ca
surs de venit. n legtur cu acest aspect este important de menionat principalele principii ale
direciei date :
Principiul 1. Nu toate bunurile imobile sunt sau pot fi o surs de venit. De exemplu: n
fondul locativ o parte a imobilului locativ care este dat n arend poate fi considerat ca o surs de
venit. Potenialul de venit al imobilului pentru o anumit persoan dac ea d n arend un singur
imobil nu este destul de mare. Denumirea ei este renta i este un venit primit regulat pentru
utilizarea capitalului proprietii.
Principiul 2. Este diferena dintre venitul de la imobil i venitul de la implicarea
imobilului n anumite proiecte. n primul caz imobilul este unica surs de venit, iar n al doilea
caz una dintre mulimea surselor de venit i posibil nu cea mai esenial.
Deoarece aspectul financiar n cazul conceptului de bun imobil ca surs de venit este
esenial, direcia dat implic utilizarea tehnicilor i metodelor moderne de analiz economico financiar ale proiectelor investiionale i aplicarea expertizelor de audit n procesul de
exploatare.
Expertiza economic a unui imobil trebuie s fie conceput ca parte component a
activitii de antreprenoriat. De asemenea urmeaz s fie determinat cota parte a beneficiului
antreprenorului de la exploatarea imobilului. Dac vorbim despre aceste concepte ale imobilului
n ansamblu putem spune c n practic exist cazuri de combinare a conceptelor date. De
exemplu, locuind n apartamentul personal putem presta diverse servicii de producere, in acest
caz se combin conceptele imobilul - proprietate i imobilul - factor de producie. Sau n alt caz
cnd o parte din spaiul locativ este dat n chirie, sunt combinate conceptele imobil - proprietate
i imobil - surs de venit. Imobilul n aspectul su economic este un activ material echivalentul
8

de cost al cruia se determin n baza eficienei utilizrii bunului imobil ca un bun economic,
marf sau surs de venit. In aspectul tuturor acestor concepte este important de menionai
influena din mediul extern i anume din partea consumatorilor, statului sau investitorilor.
Fiecare dintre ei are anumite interese, necesiti sau ateptri.
1. Bunurile imobile constituie baza bogiei naionale.
Anume n construcii, cldiri i edificii se acumuleaz treptat munca generaiilor
anterioare care asigur un nivel decent de via att n prezent ct i-n viitor. Conform unor
estimri, bunurile imobile constituie aproape jumtate din toat bogia mondial acumulat.
2. Piaa imobiliar reprezint un generator al creterii economice al ntregii ri.
Fiindc, anume n bunurile imobile cu diferit destinaie are loc investirea primar a unor
mijloace importante ce duc la schimbri calitative ale cererii i ofertei i asigur dinamica
dezvoltrii macroeconomice.
3. Bunul imobil este un obiect deosebit
Fiind baza activitii vitale ale omului i a societii n ntregime, bunurile imobile
reprezint un obiect deosebit al circuitului pe pia, al proprietii i al dirijrii. De aceast
caracteristic ine cont statul prin formarea sistemelor de control a eficienei utilizrii bunurilor
imobile la toate etapele ciclului vital al acestor bunuri.
O ramur foarte important a tiinei economice, care red coninutul termenilor referitori
la bunurile imobile, este Economia imobilului. n nelesul modern, teoria economic s-a format
n sec. XVIII, ns termenii referitori la bunurile imobile au aprut mult mai nainte, nsui odat
cu apariia imobililor. n fiecare limb se ntlnesc diferii termeni referitor la bunurile imobile i
la o anumit etap a dezvoltrii societi a aprut necesitatea de a trece de la termeni la si
noiunea de bunuri imobile pentru a asigura o nelegere unic. Trecerea aceasta este necesar n
primul rnd datorit faptului c bunurile imobile particip activ n procese care constituie baza
vieii societii i anume n producerea i utilizarea diferitor bunuri economice.
Din punct de vedere economic, bunurile imobile sunt bunuri economice care au ca scop
ndestularea necesitilor umane. Indiferent dac aceste bunuri sunt orientate spre consumul
nemijlocit sau spre utilizarea bunurile imobile ca factori de producie. Bunurile imobile ca bunuri
economice au anumite trsturi caracteristice.
Prima din aceste trsturi este legtura indisolubil cu pmntul. Cu alte cuvinte obiectul
imobiliar nu poate fi schimbat dintr-un loc n altul fr deteriorarea acestui obiect, fr
distrugerea lui.
A doua trstur caracteristic este cea de amplasamentul fixat.
Trstura urmtoare const n aceea c obiectul imobiliar este unic. Cu alte cuvinte, orice
obiect are trsturile sale specifice. Chiar dac se iau dou obiecte analogice la prima vedere (de
9

exemplu dou apartamente de aceeai serie, construite dup aceleai tehnologii) par a fi identice,
atunci, dup o analiz mai profund pot fi gsite un ir de deosebiri, care i duce la faptul c
aceste obiecte sunt unice.
O alt trstur caracteristic pentru obiectele imobiliare sunt
condiiile de producere (de construcie), care de asemenea difer de la obiect la obiect.
Expluatare de lung durata Bunul imobil dac este intreinut in condiii normale poate
servi zeci i chiar sute de ani.
Bunul imobil este o marf scump La procurarea unui bun imobil sunt necesare resurse
financiare semnificative.Deacea pentru procurarea unui bun imobil cumparatorii dese ori sunt
nevoii sa utilizeze diferite mecanisme financiare.
Bunurile imobile ca bun economic au trei tipuri (moduri) de utilizri:
1.

Primul mod de utilizare al unui bun imobil este cel de consum (utilizarea

bunului imobil ca marf).

2.

Alt mod de utilizare a bunului imobil este n scopul produciei (bunurile

imobiliare constituie element al procesului de producie).

3.

Al treilea mod de utilizare a unui bun imobil este utilizarea n scopul obinerii

veniturilor.
1.4 Ciclul de via a bunului imobil i a pieii imobiliare
1 Ciclul de via a bunului imobil
Tinnd cont din faptul c bunul imobil arc aspecte similare cu celelalte bunuri economice
(conceptul 3 aspecte de baz). Curba ciclului de via este similar cu l altor bunuri economice,
dar are i specificul su:
Din momentul fundamentrii tehnico - economice pn n momentul uzurii morale sau
fizice, bunul imobil parcurge trei etape de baz:
1.

Etapa de construcie (fazele pre - investiional i investiional);

2.

Exploatarea bunului pna la momentul recuperrii investiiilor;

3.

Exploatarea ulterioar a bunului, investiii ulterioare.

Durata ciclului de via a bunului imobil poate fi prelungit efectund regulat reparaii
capitale i curente.
Bunul imobil reprezint un fenomen absolut, deosebit in activitatea economic a
societii .El unete n sine obiecte ce se refer la bunurile economice i bunuri materiale ce
sunt produse ale naturii.
Unii savani economiti consider c bunul imobil ca marf poate fi tratat ca un
organism viu care se dezvolt n urmtoarea ordine:
10

conceperea

naterea (apariia)

maturitatea

mbtrnirea

moartea

Prin analogie ,putem distinge urmtoarele etape sau perioade ale ciclului de via a
bunului imobil:
I etapa primar-cuprinde perioada de concepere ,planificare,proiectare .a.
II etapa realizrii cuprinde perioada in care se desfoar procesul de construcie
i montare a utilajului;
III etapa exploatrii- cuprinde perioada de expluatare a bunului imobil i anume
faza expunerii pe pia,dezvoltrii, maturitii, satutraiei;
IV etapa declinului-La aceast etap are loc lichidarea bunului imobil in sens fizic
i economic.
Cu ajutorul teoriei ciclului de via a bunului imobil putem parial prognoza situaia ,
ins in cazul elaborrii unui model de prognozare intreprinderile risc s fie lipsit de sprijinul
din partea marchetingului.
Etapele ciclului de via a pieii imobilului.
La fel ca i pentru alte direcii economice sau economie naional pentru piaa de imobil
ciclul de via are aceleai caracteristici de baz. iar conceptul cumpr astzi mai ieftin i vinde
mine mai scump", poate fi atribuit imobilului ca i oricrui alt bun investiional. Specialitii n
domeniul managementului imobiliare trebuie s reacioneze adecvat la schimbrile pieii. iar
deciziile primite trebuie s fie realizabile i s in cont de etapa ciclului de via a pieii i a
bunului i tendinele posibile pe viitor.
Ciclului de via al pieii imobiliare -i sunt specifice aceleai creteri i descreteri
prezentate n urmtoarea schem:
Etapa de descretere (declin) poate fi observat atunci cnd piaa este suprasaturat, iar
numrul imobilului ncepe s creasc. Pentru proiectele investiionale aceast situaie este critic,
piaa dat este piaa cumprtorilor. Proprietarul de imobil la etapa dat trebuie s intensifice
procesul dc marketing i susinerea financiar. Pe pia apare un numr nensemnat de obiecte
noi. Creditorii practic i stopeaz operaiile pe pia pn Ia o nou cretere. Preurile la imobil
la etapa dat ncep s scad.
Etapa de consum apare din cauza lipsei construciilor noi ca urmare a primei faze a
ciclului i cnd ncepe s se intensifice cererea i oferta pe piaa de imobil. Piaa trece ntr-o nou
faz. Dup ce surplusurile obiectelor investiionale sunt epuizate ratele de dobnd ncep s
11

creasc. n situaia cnd cererea crete, iar oferta este mic investitorii efectueaz analize i studii
de marketing n scopul construciei obiectelor noi.
Etapa construciilor noi - este specific o cerere sporit pe pia de rnd cu micorarea
ofertei la loturile de teren libere. n aceast perioad poate crete nivelul mllaiei ceea ce
influeneaz asupra preului construciei, iar n final asupra valorii de pia.
Etapa de saturare - creterea vnzrilor de Imobil are loc cu ritmuri ncete, iar n final
practic se stopeaz. Pe pia apare un surplus de producie nou. Activitatea de construcii treptat
se stopeaz ceea ce duce la reducerea numrului de locuri de munc. Etapa dat este optimal
pentru mrirea numrului obiectelor de proprietate. Pentru evaluarea eficienei funcionrii pieii
imobilului este necesar de analizat n detalii att etapele ciclului de via a pieii ct i etapele
ciclului de via al bunului imobil i de determinat punctele critice n timp ce pol influena la
durata ciclului de via; dinamica cheltuielilor i rezultatelor finale.

12