CUPRINS

1. Prezentarea general a rii............................................................2

1.1. Prezentarea mediului economic.................................................3
1.2. Mediul economic global.............................................................5
1.3. Efectele crizei economice asupra pieei imobiliare....................6
2. Piaa imobiliar rezidenial............................................................8
2.1. Oferta de case.........................................................................11
2.2 Politici guvernamentale de sprijinire a construciilor imobiliare 12
3. Piaa imobiliar a birourilor.........................................................13
4. Piaa imobiliar a spaiilor comerciale din Austria.........................16
4.1. Alei comerciale........................................................................16
4.2. Centre comerciale...................................................................18
4.3. Depozite comerciale................................................................20
5. Piaa imobiliar industrial din Austria.........................................21
6. Piaa hotelier-imobiliar................................................................23
Concluzii........................................................................................... 24
Bibliografie........................................................................................ 26

1. PREZENTAREA GENERAL A
RII
Austria (german: sterreich, oficial
Republica

Austria

(german:

Republik

sterreich), este o ar fr ieire la mare cu

aproximativ 8.3 milioane de oameni situat n
Europa Central. Se nvecineaz cu Germania i
Republica Ceh n nord, Slovacia i Ungaria la
est, Slovenia i Italia n sud, i Elveia i
Liechtenstein la vest.
Teritoriul Austriei are 83,872 kilometri
ptrai (32,383 sq mi), i este influenat de o
clim temperat-aplina. Terenul din Austria este
unul muntos din cauza prezenei Alpilor; numai
32% din teritoriul rii este sub 500 de metri
(1640 m), iar cel mai nalt punct este de 3797
metri (12,457 ft).
Majoritatea populaiei vorbete limba
german , care de asemenea este limba oficial a
rii. Alte limbi oficiale sunt croat, maghiar i
sloven. Austria este o democraie parlamentar
reprezentativ cuprinznd nou state federale.
Viena cu o populaie de peste 1.6 milioane este
cel mai mare oras din Austria fiind totodata
capitala acesteia.
Austria este membru al Organizaiei
Naiunilor Unite din anul 1955. A aderat la
Uniunea European n 1995. A semnat Acordul
Schengen n 1995 i a adoptat moneda
european, euro, n anul 1999.

1.1. Prezentarea mediului economic

Austria este una dintre cele mai bogate ri din lume, cu un PIB nominal pe cap de locuitor de
32.962 dolari. ara are un standard de trai foarte dezvoltat , iar n 2008 a fost clasat pe locul 14 n
lume pentru Indicele Dezvoltrii Umane.
Grafic 1. Evoluia P.I.B ntre 2000-2009+ previziuni

Sursa: Bank Austria Economics & Market Analysis Austria

Rata inflaiei din Austria este una dintre cele mai sczute din Uniunea European, Austria
constituind un exemplu de urmat pentru celelalte state ale Uniunii. Tendina de cretere a inflaiei, care
a fost generat de creterea preului petrolului, s-a stabilizat atingnd un nivel de 0.9% n comparaie
cu ianuarei aunul trecut( 1.2% ). Presiunea inflaionista rmne moderat att n cea ce privete oferta
ct i cererea.
Grafic 2. Evoluia ratei dobnzii n Austria

Sursa: Bank Austria Economics & Market Analysis Austria

De la nceputul anului 1995, Austria este membru al Uniunii Europene. Procesul de adaptare
economic, angajat n 1994, odat cu intrarea n spaiul economic european, a fost accelerat de
aderarea la UE care, n plus, a deschis perspectivele unei integrari dincolo de interesele economice. La
2

13 ani de la primirea n marea familie european, Austria afieaz performane economice printre cele
mai bune din zona euro i figureaz printre primele state UE din punctul de vedere al veniturilor pe
cap de locuitor. esatura sa industrial este foarte diversificat, de la industria chimic (celuloza,
petrochimie), industrie textil i confecii, hrtie i carton (graie resurselor forestiere foarte
abundente), pn la industria electric si electronic. Compania OMV este primul grup al petrolului i
gazelor naturale din Europa Central, n timp ce capitala Viena se numar printre primele n lume la
capitolul turism de afaceri.
Cu o economie deschis (exporturile de bunuri i servicii reprezint aproape 60% din PIB),
Austria a beneficiat puternic de pe urma cderii cortinei de fier i a celor dou valuri de extindere a
Uniunii Europene, cel din 2004 i din 2007. Ea a devenit primul investitor strin n Slovenia, Croaia,
Bosnia-Heregovina i Bulgaria i unul dintre cei mai importani din Romnia, unde este reprezentat
inclusiv prin bnci - Erste, Raiffeisen i Volksbank. n sectorul exploatrilor de materii prime i
energie, Austria dispune de resurse considerabile. Subsolul su ascunde minereuri de fier, metale
neferoase, roci i importante minerale. Cu toate acestea, industria rii, este n continu expansiune i
dezvoltare, i reclam, din ce n ce mai mult, importuri complementare. Austria dispune, n egal
msur, de zcminte de petrol i gaze naturale.
Tabel 1. Principalii indicatori economici
Produsul Intern Brut (PIB)
PIB pe cap de locuitor

265 miliarde euro

32.962 de euro

Ritm de crestere economica

2,4%;

Rata somajului

5,4%;

Principalii importatori

Germania (30,3%), Italia (8,9%), SUA (5,9%), Elvetia (4,2%), Franta (3,8%),
Marea Britanie (3,8%), Ungaria (3,4%);

Principalii furnizori:

Germania (41,5%), Italia (6,9%), China (3,6%), Franta (3,5%), SUA (3,3%),
Cehia (3,2%);

Ponderea principalelor

agricultura

(1,7%),

industrie

(29%),

servicii

(69,3%).

sectoare de activitate in PIB

Sursa: Bank Austria Economics & Market Analysis Austria

1.2. Mediul economic global

Criza ipotecara i imobiliara care a nceput n Statele Unite ale Americii sa dezvoltat ntr-o
criz financiar la nivel global n cursul anului 2008. Instituiile financiare i Bncile de investiii au
fost afectate de lipsa de lichiditate de la nivel mondial , iar o serie de instituii au fost naionalizate sau
forate s accepte asisten guvernamentalPiaa interbancar sa aflat n impas practicile de creditare
determinand o scdere continu a lichiditilor.
Efectele crizei financiare au nceput ca o spiral descendent

care a luat treptat calea

economiei globale ncepnd cu al patrulea trimestru. Zona euro a intrat n recesiune n timpul celui de
al treilea semestru , dar nregistrarea unei scderi a preului materiilor prime a contribuit la reducerea
ratei inflaiei de la 4% la n iulie 2008 la 1,6 % pentru decembrie 2008.
Austria a fost n imposibilitate de a se decupla de la evenimentele mondiale , prin urmare
creterea PIB a sczut de la 3.1 % n 2007 la 1.7% n 2008. n schimb piaa forei de munc a rmas
stabil n cursul anului trecut, cu doar o uoar scdere a ratei omajului de la an la an de la 4.4% la
4.1 % . Rata inflaiei a crescut de la 2.2% n 2007 la 2.2 % n 20081.
Grafic 3. Evoluia P.I.B( n %)

Sursa:Eurostat
Cu scopul de a combate criza i de a stopa creterea omajului numeroase guverne au pus n aplicare
sau au introducerea unor programe de susinere economic. n plus bncile centr ale au reacionat prin
reduceri masive ale ratei dobnzii.F.E.D.-ul a redus rata dobnzii cheie intr-o serie de pasi de la 4.25%
la nceputul anului la un nivel de la 0 la 0.25% la sfritul anului 2008.
1 OECD Economic Outlook, Austrian federal bureau of statistics, EU economic forecast (January
2009),
2

Banca Central European a redus de asemenea rata dobnzii aceasta ajungand la 1.5 % n
martie 2009.Rata EURIBOR a fost de asemenea redus de la 4.48 % la un nivel de sub 2% in martie
2009.
Grafic 4. Evoluia ratei EURIBOR

Sursa: ECB, sterreichische Kontrollbank, Austrian National Bank

1.3. Efectele crizei economice asupra pieei imobiliare

Piaa european de imobiliare a resimit efectele crizei financiare. Ca o consecin a lipsei de
lichiditate de pe pieele de capital , mprumuturile bancare pentru companiile imobiliare au devenit
mai restrictive. Rezultatul a fost anularea sau amnarea trazaciilor de proprieti precum i/sau
scderea valorii de pia a proprietilor imobiliare.
De asemenea condiiile dificile de finanare au determinat i reducerea volumului de investiii
imobiliare.
n Europa volumul investiiilor imobiliare se reduc cu jumatate de la an la an ajungand pn la
aproximativ 116 miliarde de euro n 2008.Cu toate acestea acest rezultat se situeaz peste nivelul din
2004.

ncetinirea creterii economice globale a avut un efect major aspupra pieei rezideniale a
birourilur i a spaiilor comerciale, rezultnd o cretere a spaiilor vacante de acest gen , precum i o
scdere a preurilor de nchiriere.
Aceast tendin a fost mai evident pe pieele din S.U.A i Asia dect pe piaa european.
Pieele europene au fost foarte diferite: creterea ratelor de neocupare la Londra i Madrid a fost mult
mai puternic dect n Paris i Germania.Veniturile din nchirieri n Europa au sczut cu 13 %.
Actuala criz economic a avut un impact mai puternic asupra pieei imobiliare de birouri, ns
pia imobiliar rezidenial s-a dovedit a fi mult mai robust - cel puin n rile care nu au
experimentat o supranclzire nainte, cum ar fi Marea Britanie sau Spania. n rile n care evoluia
preurilor a fost moderat cum ar fi Germania sau Austria preurile chiriilor, precum i preurile de
vnzare a apartamentelor au crescut n 2008, n ciuda crizei economice.
Grafic 5.Volumul investiiilor imobiliare n Europa (mil Euro/ pe trimestre)

Sursa: CB Richard Ellis, Global View Point Q4 2008, press release 14.1.2009

2. PIAA IMOBILIAR REZIDENIAL

n contrast cu dezvoltarea, n general nefavorabil, a economiei piaa proprietilor rezideniale
din Austria a rmas stabil n cursul anului 2008-2009. Tendina de migraie din mediul rural n mediul
urban, n centrele de populaie cu infrastructur bine dezvoltat a continuat s creasc. Un studiu
realizat de Immobilien.net realizat la nceputul anului 2009 arat c 68 % dintre respondeni ar dori s
se mute la ora, comparativ cu 39 % n 2008.
Aceast cretere combinat, cu o populaiei n cretere i cu nivel insificient de locuine noi, a
determinat o cretere a cererii de locuine. n plus situ aia economic incert a determinat pe
proprietarii de imobile care doreau sa le vnd, s amne vnzarea i s continue s dein activele lor
sub form de valori tangibile.
Preul unei proprieti, este n general, determinat de locaie. n Viena cartierele din interiorul
centurii capitalei sunt cele mai populare. Preul unei locuine aflate n districtele 2 i pn districtul 8
poate s ajung pn la 3500 de euro pe metru ptrat. Preul apartamentelor din zonele periferice
variaz ntre 1600 si 1800 de euro/mp.
Apartamentele din districtul 1 au un statut unic cu preuri de pn l a 14.000 de euro/mp n
2009.
Grafic 6 .Preul de vnzare al unui apartament n Viena (euro/mp)

Districte
Sursa: CB Richard Ellis 01/2010
Preul de nchiriere a artat deasemenea o dezvoltarea dinamic n 2008. Districtul 1 rmne
una dintre cele mai scumpe zone rezideniale din Viena cu cretere de 11% de la an la an cu o medie de
14 euro pe metru ptrat, urmat de districtul 19 cu 12 euro/ (+ 3%) pe locul 3 se afl districtul 8 cu 11
euro/mp(+ 11%).
Grafic 7. Preul de nchiriere al unui apartament n Viena (euro/mp)

Districte
Sursa: CB Richard Ellis 01/2010
O tendin general a fost constat n al patrulea trimestru din 2008, att n chirii ct i n
preurile de vnzare ale apartamentelor: locaiile scumpe au devenit mai scumpe, n timp ce locaiile
cu preuri mici au rmas stabile sau au sczut uor.
Piaa investiii imobiliare din Austria a nregistrat o cretere moderat n ultimii ani, nexistnd
nici un pericol de supranclzire iraional a preurilor, cu excepia unui mnumr limitat de domenii
din districul 1. Cu toate aceste dificulti corelate cu finanarea datoriilor i costul tot mai ridicat al
acestor fonduri, ar putea duce la o scdere a cererii de locuine aflate n zone mai puin atractive.
Cu o economie suprapreformant n ansamblu, piaa imobiliar din Austria a fost
stabil n 2009. Acest lucru a fost exacerbat de o lips relativ de cldiri noi n Austria. n
anul 2009, 36.000 de uniti locative au fost construite n Austria, cu mult sub cererea anual
de 46.000-55.000 de uniti locative. Incertitudinea economic a determinat pe muli
proprietari locuine care doreau s-i vnd proprietile s amne vnzarea. Acest trend de
meninere a proprietii este nsoit de creterea cererii pentru imobiliare. Acest tendin
este produsul ratelor sczute ale dobnzii i de temerile de inflaie.

Grafic 8 . Evoluia preuilui de

vnzare / nchiriere n Austria n
2009(Euro/mp)

Chirii

2.1. Oferta de case

Austria are 8.1 mil. de locuitori, sau mai degrab cca. 3.4 mil. gospodrii (2003).
Lund n considerare faptul c fiecare gospodrie are n medie 2.4 membri, rezult faptul c
3.4 milioane de persoane au acces la 3.8 milioane de locuine.

Componena fondului locativ austriac este prezentat n graficul de mai jos. 53 % dintre
persoane locuiesc n casele lor , proprietate personal: 11 % locuiesc n cldiri cu mai multe
etaje i 42 % locuiesc case individuale.
Procentul de case unifamiliale variaz de la 80% n unele provincii (Burgenland), la
numai 4% n de capital. 40% din toate gospodriile triesc n sectorul de nchiriere, care este
mprit n trei seciuni : apartamente private nchiriate folosiet de cea mai mare parte cu
aproximativ 600 000 de uniti (18%), dar n ultimii zece ani sa observat o cretere a
chiriailor din locuinele sociale. Exist aproximativ 300 000 de locuine sociale (9%) dintre
care majoritatea (aproximativ 220 000 locuine) este deinut de municipalitatea din Viena i
provine n principal din anii 1920 i deceniile 50 - 70. Asociaiile de locuine i cooperativele
gestioneaz un numr de 435 000 apartamente oferite spre nchiriere (plus de 200 000 de
condomenii). n total, aproximativ 22% din oferta de locuine pot fi considerate ca locuine
sociale de nchiriere.
Grafic 9 . Structura ofetei de case din Austria
Altele
Asociaiile de
locuine

Locuine
municipale

Locuine unifamiliale

Condomenii

nchirieri private
Asociaiile de locuine
i cooperativele

Sursa: Statistics Austria, IIBW

2.2 Politici guvernamentale de sprijinire construciilor imobiliare

n Austria, accentul principal este pus pe promovarea unui nivel ridicat de constructii noi,
acordarea de subvenii deinnd o poziie secund ar. O ofert ridicat de locuine determin scderea
preului la apartamente, precum i scdeea preului chiriilor.
Grafic 10 . Construcia de locuine noi/ subvenii acordate(buc/an)

Subvenii pentru
blocuri de locuine

Subvenii pentru case

Locuine realizate

Apartamente realizate

Sursa : Statistic Austria, FGW

3. Piaa imobiliar a birourilor

Oferta pieei imobiliare a birourilor din Austria este n scdere. nceputul construciei mai
multor proiecte ce prevedeau construcia unor cldiri destinate
Figura
spa1.Evolu
iilor pentru
ia pie
birouri
ei imobiliare
a fost amnat
a
spaiilor pentru birouri
din cauza politicilor restrictive de finanare ale bncilor.
Viena are n prezent circa 10.1 mil. mp de
spaii pentru birouri. n 2009 au s-au construit
170.000 de mp distinai spaiilor pentru birouri,
lucru care denot o scdere dramatic n
comparaie cu ultimii ani: 200.000 de mp n 2007,
respectiv 250.000 de mp n 2008. Una dintre cele
mai puternice creteri a fost nregistrat n zona
Erdberg / St. Marx.
n 2010 circa 218.000 mp de spaii pentru
birouri vor fi finalizate, cu aproximativ 30% mai
mult comparativ cu 2009. Noile proiecte de birou
includ

Biz Zwei la Prater i LX2 aflate n

apropierea grii centrale (Hauptbahnhof) fiecare cu

17500 mp, i Rivergate n partea de nord, cu cca. 46000 mp.

Grafic 11.

Oferta de spaii pentru birouri n mil/mp

Cererea pentru spaii de birouri este i ea n scdere. Chiar si cererea pentru spatii de birouri de
nalt clas n locaii de top este acum n scdere, dup civa ani de stabilitate. Aproximativ 265.000
de mp de spaii pentru birouri au rmas
neocupate n
2009 .
Sursa:www.colliers.com
Rata de neocupare a cldirilor
destinate birourilor s-a stabilizat la 5 %
la sfritul anului 2008, cele mai multe
locuri de birouri vacante se afl n
cldiri care nu mai sunt conforme cu
stadardele actuale. n 2009 rata de
neocupare a birourilor s-a meninut n jurul valorii de 5 % datorit nivelului sczut de construc ii noi.

Se estimez c n 2010 gradul de neocupare va atinge nivelul din 2004, cnd 275.000 de mp de spa ii
pentru birouri au rmas neocupate.
Circa 46 % din tranzaciile ncheiate n 2009 au fost pentru spaii mai mari de 1000 de mp ( 52
de tranzacii).
Cele mai mari tranzacii de nchiriere au fost realizate ERGO care a nchiriat Marximum i de
Siemens Enterprise Communications n Erdberg.
Analiznd structura nchirierilor se remarc faptul c cele mai multe spaii au fost nchiriate de
ctre firmele din sectorul high-tech( cca. 22%) , urmate de instituiile de servicii financiare (cca.21% ).
De asemenea este remarcat faptul c sectorul public de nchiriei a nregistrat o scdere comparativ cu
ceilali ani.
Grafic 12. mprirea pe sectoare a pieei imobiliare a birourilor
2008*

2009**

2009***

*a doua jumtate a anului 2008

** prima jumtate a anului 2009
*** a doua jumtate a anului 2009

Sursa: CB Richard Ellis 01/2010

Chiriile pentru cldirile de top, aflate n centrul oraului a fost de 24 de euro/mp i probabil se
va menine la acest nivel i n 2010, dat fiind faptul c multe firme i-au lichidat contractele de leasing
ncheiate la acest pre.
Chiria medie pentru o cldire de birouri clasa 1, bine echipat i aflat n centrul ora ului este
de aproximativ 20 de euro/mp. Cele mai mici chirii pentru spaiile de birouri se gsesc n cldirile mai
vechi, slab echipate i far infrastructur, preul variind ntre 7 10 euro/mp.
2

Figura 2 . Nivelul chiriilor pentru spaiile de birouri din Viena

Sursa: CB Richard Ellis 01/2010
Volumul investiiilor a sczut cu cca. 38%.
Aproximativ 1,3 miliarde EUR au fost investii n 2009,
aproximativ 38% mai puin dect n 2008 (2008: cca. 2.1
miliarde EUR).
Pentru 2010 s-au realizat urmtoarele estimri:

Cererea pentru spaii de birouri va crete n

comparaie cu anul 2009 ;

Rata de neocupare va ajunge la 5.8% ;
Preurile la chirii vor crete spre sfritul

anului ;
Nivelul investiiilor va crete i va atinge
nivelu din 2005 , de 1.9 mld. de Euro.
Tabel 2 . Indicatorii pieei de birouri din
Viena

Viena

2009

Oferta total de spaii pentru birouri(mp)

Spaii noi construite (mp)
Numr de spaii neocupate (mp)
Grad de neocupare (%)
Sursa: CB Richard Ellis 01/2010

10.100.000
170.000
265.000
4.8%

2008(comparaie
)
+ 1.3%
-34%
-33%
+.4 %

2010 (estimare)
10.310.000
218.000
270.000
5.8%

4. PIAA IMOBILIAR A SPAIILOR

COMERCIALE DIN AUSTRIA
4.1. Alei comerciale
n general este mai uor s nchiriezi un spaiu

Figura 3. Evoluia pieei imobiliare

a spaiilor comerciale n Viena
(2009)

comecial de pn 100 de mp, dect un spaiu comercial de

peste 300 de mp deoarece cererea pentru aceste tipuri de
spaii comerciale este foarte mare. nchirierea unui spaiu
de 1000 de mp are nevoie de un timp de pregtire mai
ndelungat, n special pentru cldirile aflate n centrul
Vienei .

Principalele strzi comerciale din Viena sunt: Krntner Strasse, Graben i Kohlmarkt, care sunt
toate situate n interiorul unui district i formeaz aa numitul Golden U i Mariahilfer Strasse. Alte
strzi i piee, aflate n apropiere de aceast zon ctig i ele de pe seama acestui fapt.
Suprafaa total nchiriabil a

Golden U este de aproximativ 260.000 de mp i de

circa185.000 mp pe Mariahilfer Strasse.

4.1.1. The Golden U
The Golden U (Krntner Strasse, Graben-Kohlmarkt), situat n centrul oraului, este strada cu
cea mai exclusivist locaie din Viena. Aceasta reprezentnd cea mai circulat zon pietonal i inima
oraului.
Krntner Strasse este o strad de shoping clasic, foarte popular printre lanurile de magazine de
mbrcminte, att pentru mrcile autohtone ct pentru brand-urile internaionale precum: Benetton,
Douglas, Geox, H & M, Humanic, Mango, Palmers, Zara i altele.
Datorit locaiei ntre Opera din Viena i Catedrala Sfntul tefan, precum i lungimii acesteia
de aproximativ 800 de metri, strada este frecventat de circa 4.800 de trectori pe or. O mare parte
dintre acetia fiind turiti. Cele 8 etaje ale magazinului Steffl sunt situate chiar n mijlocul Krntner
Strasse. Acesta spaiu comercial ofer spre nchiriere circa 12.500 de mp.
Figura 4. Nivelul chiriilor de pe principale strzi comerciale din Viena

Centre comerciale
Sursa: Immobilienmarktbericht Austria 2008
Graben este o strad lung de 400 de metri care se intersecteaz cu Krntner Strasse cu
Kohlmarkt. Acesta este frecventat de 3700 pietoni pe or. Graben este comparabil cu Krntner
Strasse, prin mrcile care regsesc pe aceast strad, cum ar fi: Escada, Hermes, Lacoste i Mont
Blanc.
Cea mai scump i exclusivist strad din Golden U este Kohlmarkt aceasta avnd o lungime
de 250 metri. Pe aceast strad se regsesc magazinele celor mai celebri creatori de mod din lume
cum ar fi: Burberry, Gucci, Luis Vuitton, Salvatore Ferragamo, Tiffany &Co i Tommy Hilfiger.
Mariahilfer Strasse este cea mai lung strad comercial din Viena avnd o lungime de 2.2 km,
pe aceast strad trec n medie 6.000 de pietoni.
Multe lanuri internaionale de retail se regsesc pe aceast strad: American Apparel,
Benetton, Deichmann, Douglas, Esprit, H&M, Humanic, Nike, s.Oliver, Peek & Cloppenburg, Puma i
Stiefelknig. Comercianii din aceast zon au ca pia int masele mari de cumprtori, acest lucru
fcnd din Mariahilfer Strasse cea mai popular destinaie de cumprturi.
2

Tabel 3 .Principalii indicatori ale strzilor comerciale

Principalii indicatori ale strzilor comerciale

2009

Nivelul chiriilor(euro/mp/ pe lun)

220

Randament (%)

4.7%

Oferta total (mil/mp)

0.44

Cost de construcie (euro/mp)

1500

Sursa: CB Richard Ellis

4.2. Centre comerciale

Piaa imobiliar a spaiilor comerciale austriece nu prea au avut de suferit de pe urma crezie
economice, piaa putnd fi descris ca una stabil. Ratele de neocupare n zonele secundare au crescut,
n timp ce n centrele comerciale prospere cererea i ratele de neocupare au crescut marginal.
Densitatea de centre comerciale existente precum i numrul relativ mic de centre comerciale
noi, au stabilizat piaa i au mpiedicat mari fluctuaii.
Avnd o densitate mare

de centre comerciale, Austria ocup locul apte n Europa.

Datorit numrului mare de centre comerciale este promovat o politic care ncurajeaz
reabilitarea, restructurarea i extinderea centrelor comerciale existente.
Cel mai mare centru comercial din Austria este Shopping City Sd (SCS), situat direct n bazinul
hidrografic al Vienei. SCS este un centru comercial cu doua etaje, cu o suprafa nchiriabil de
aproximativ 173,000 mp i o suprafa de vnzare de aproximativ 124,000 mp, fiind chiar unul din
cele mai mari spaii comerciale din Europa.
Exist 24 de centre comerciale din Viena. Donauzentrum este cel mai mare. A fost deschis n
1975 i a fost extins de mai multe ori pn n prezent. Cuprinde n prezent cca. 86000 mp inchiriabili
i 58000 mp suprafata de vanzare. O alt extensie, care se ateapt s fie terminat n 2010, este deja n
curs de construcie.
Millennium City este al doilea centru comercial ca mrime din Viena. Acesta este situat n
districtul 20 i cuprinde o suprafa nchiriabil de circa 50000 mp i o suprafa de vnzare de
aproximativ 30000 mp. Acest centru comercial a fost terminat n anul 1999 i are 90 de magazine
diferite.
Figura 5. Primele 10 centre comerciale din Austria
2

Sursa: CB Richard Ellis, 2009

Tabel 4. Principalii indicatori ai centrelor comerciale
Principalii indicatori ai centrelor comerciale
2009
Nivelul chiriilor(euro/mp/ pe lun)
95
Randament (%)
6.25
Oferta total (mil/mp)
0.65
Cost de construcie (euro/mp)
1300
Sursa: CB Richard Ellis, 2009
4.3. Depozite comerciale
Tabel 5. Principalii indicatori ale depozitelor comerciale
Principalii indicatori ale depozitelor comerciale
Nivelul chiriilor(euro/mp/ pe lun)
Randament (%)

2009
12
6.90

Oferta total (mil/mp)

0.64

Cost de construcie (euro/mp)

800

Sursa: CB Richard Ellis, 2009

Depozitele care se ocup de vnzarea cu amnuntul sunt foarte populare n Austria. Acest
lucru este rezultatul legilor i reglementrilor: se poate obine mult mai uor aprobarea oficial a
autoritilor de construire a unui depozit dect n cazul unui centru comercial. Ca o consecin n
Austria exist un numr foarte mare de depozite comerciale, cu spaii de vnzare de pn la 20.000 de
mp.

Numr de zile

Grafic 13 . Construcia unui depozit comercial n Austria

Numr de proceduri
Sursa: www.doingbusiness.org/economyrankings

5. PIAA IMOBILIAR INDUSTRIAL DIN AUSTRIA

Situaia pieei imobiliare industriale este strns legat de mediul de afaceri precum i de
situaia economic. Pia imobiliar industrial a sczut puternic n 2008, n 2009 pia a imobiliar
industrial a reuit s se stabilizeze. Pentru 2010 este prognozat o cretere uoar n a doua parte a
anului.
Creterea preurilor pe parcursul ultimilor ani de la hale industriale la parcuri de birouri pe o
parte, i cererea tot mai mare de spaii logistice pe de alt parte afost stopat din cauza crizei
economice.
2

Piaa imobiliar pentru logistica i industrie a sczut avnd ca principale motive lipsa de
finanare, precum si recesiunea performanei economice. Este de ateptat ca preurile terenurilor s
scad cu aproximativ 25 %.
Din cauza lipsei de oferte adecvate, chiriile pentru logistice moderne i spaii industriale
rmne la 5 la max. 6 / mp. Depozitele vechi, cu un numr mare de birouri, cu nlime mic i
lipsite de spaii deschise de ncrcare i infrastructur modern se nchiriaz cu 2.50-4 euro/mp.
Restriciile oficiale de construcie a unor baze logistice i industriale reduc oferta de astfel de
spaii imobiliare.
Pentru 2010 se estimeaz:
scdere a preului la terenuri ;
scderea chriilor pentru spaiile vechi i depite;
i chiar reducerea chiriilor n bazele logistice i industriale moderne.
Tabel 6.Preul de cumprare
al cldirilor industriale(Euro/mp)
Tabel 7 . Preul de nchiriere(Euro/mp)
Zona
Tipul zonei
Nord
Zon industrial
Est
Zon industrial
Sud
Zon industrial
Vest Colliers/
Zon
industrial
Sursa:Raport
Austria
2009
Zona aeroportului Zon industrial

Pre
130-200
130-220
180-250
180-250
170-250

Hale / Depozit
Birouri(+spaii

5-6
de

depozitare

7-11

+spaii de producie

Figura 5 . Zona industrial a Vienei

Autostrad

Sursa:Raport Colliers/ Austria 2009

Tabel 8. Preul de nchiriere al cldirilor industriale din Austria (Euro/mp)

Locaie

Cldiri noi

Caldiri vechi
2

Burgenland

2.50 - 4.00

1.40 - 2.50

Salzburg

3.00 - 4.50

2.50 - 3.00

Tyrol

5.50 - 7.50

4.00 - 5.50

Vorarlberg

3.50 - 5.00

2.00 - 3.50

Styria

3.50 - 4.50

2.50 - 3.50

Carinthia

3.00 - 4.00

2.00 - 3.00

Sursa:Raport Colliers/ Austria 2009

6. PIAA HOTELIER-IMOBILIAR
n ultimii ani s-a nregistrat o cerere tot mai mare pentru locaii hoteliere. n egal msur,
sectorul hotelier din Viena a nregistrat o cretere a numrului de clieni, precum i o cretere continu
de sejururi. n 2008 sa nregistrat al aselea record consecutiv: 10.2 milioane de nopi cazare i o
cretere a cifrei de afaceri de peste 10% fa de 2007.
Rata de ocupare a fost n medie de peste 70%. Pe lng numrul turitilor a crescut i numrul
cltoriilor n interes de afaceri precum i a participanilor la congrese internaionale.
Datorita mediului de afaceri actual se observ o scdere a cereri pe piaa hotelier-imobiliar.
Prediciile pentru 2010 prevd o economie n ascensiune ceea ce va determina creterea
numrului de nopi de cazare.
n contextul de recomandrilor de cltorie pentru 2009 New York Times, plaseaz Viena pe
locul opt la nivel mondial i pe locul trei ca destinaie european.
Tabel 9. Tranzacii realiazate pe piaa hotelier imobiliar din Viena
Anul

Numele Hotelului

Categorie

Preul de vnzare

Nr. de

Pre pe

(mil.Euro)

camere

camer

District

2006

Hotel Novotel Wien City

4*

20,000,000

126

158,700

2007

NH Danube City

4*

31,000,000

252

123,000

22

2007

Beta Art Hotel

3*

1,400,000

43

32,558

15

2007

Palais Hansen

5*

46,000,000

291

158.075

2008

Eurostars Embassy

4*

7,500,000

67

111,900

2008

Arcotel Kaiserwasser

4*

34,000,000

282

121,000

22

2008

Vienna Hilton

4*

120,000,000

572

209,790

Sursa:Raport Colliers/ Austria 2009

CONCLUZII
Criza imobiliar care a cuprins majoritatea rilor europene pare s fi ocolit Austria. n timp ce
preurile scad vertiginos n alte regiuni, n cele mai populare zone austriece, acestea cresc.
Mai mult chiar, proprietile sunt considerate cele mai sigure investiii, astfel c muli se
grbesc s-i pun banii la adpost, cutnd cele mai rentabile achiziii. Febra cumprturilor i-a
cuprins ns doar pe cei care dispun de finanare proprie, n condiiile n care bncile sunt i aici
reinute n acordarea creditelor.
Piaa imobiliar austriac de locuine este prea stabil pentru a fi afectat de criza
internaional, sunt de prere experii. Acetia susin c doar n cazul n care cei care au credite
ipotecare vor ajunge n incapacitate de plat ar exista motive de ngrijorare. "Pn acum nu am auzit
cazuri de vnzri disperate". Dac suntem n pericol s ajungem ntr-o astfel de situaie, vom vedea
abia n urmtoarele luni, n funcie de evoluia sistemului bancar", susine Alois Reikersdorfer,
Directorul Re/Max Austria.
ntre timp, austriecii care dispun de finanri continu achiziiile. Cu ct criza va continua, cu
att interesul pentru investiii imobiliare va fi mai mare", spune Stefan Brezovich, preedintele
companiei de asigurri rag, citat de Wirtschafts Blatt. Cum se explic aceast atracie? n primul
rnd, pe timp de criz, cele mai sigure investiii sunt cele n obiecte. Acestea sunt un bun adpost n
special mpotriva inflaiei - cine are o cas, nu mai pltete chirie, n timp ce proprietarii sunt
avantajai de preurile de nchiriere, aflate n cretere. n plus, cei care au acum bani pot profita de
nevoia urgent de a vinde a unora, pentru a obine un profit substanial mai trziu.
n medie, preurile au rmas stabile, cu uoare creteri n anumite regiuni foarte cutate, se
arat n Barometrul Imobiliar, realizat de immobilien.net. Chiriile au crescut ns n toat ara cu pn
la 9%. Cele mai mari scumpiri s-au nregistrat n zona Tirol, att din punct de vedere al preurilor de
vnzare, ct i de nchiriere.
2

Preurile au avut o evoluie diferit n trimestrul trei al acestui an, n funcie de regiuni. Dac n
Viena scumpirile au fost de circa 3%, n Tirol, acestea au atins 4%. n schimb, n nordul rii, casele sau ieftinit cu pn la 4%. O locuin poate fi achiziionat aici cu 2.331 euro/mp. Preuri mai mari se
mai gsesc doar n Viena i Salzburg. Cele mai mari preuri din Capital ajung la 3.320 euro/mp n
centru, n timp ce la periferii acestea scad pn la 1.250 euro/mp. Terenurile s-au scumpit i ele, n
estul rii, n timp ce spre vest se pot achiziiona proprieti la un pre accesibil.
n cele mai multe cazuri, preurile solicitate au rmas constante. Cererea a sczut ns pentru
locuinele din provincie, care a produs o alunecare a preurilor de circa 6%, n timp ce n marile orae,
cum este Salzburg, au crescut cu aproximativ 3%. Aproape insesizabil au sczut preurile pentru
fundaia caselor - un metru ptrat cost cu 1% mai puin dect n var, respectiv 190 euro.
Staiunile de vacan atrag nc o mulime de turiti, care-i doresc s vin n vacan pe
proprietatea personal. Preurile au crescut, de la nceputul anului, cu pn la 2%, ajungnd astfel, n
medie, la 1.605 euro/mp. n Steiermarkt, de exemplu, locuinele proaspt renovate i utilate se vnd
chiar i cu 1.855 euro/mp, n timp ce unitile mai puin artoase cost n jur de 1.142 euro/mp. Cele
mai accesibile zone sunt Judenburg - 600 euro/mp, Radkersburg - 830 euro/mp i Knittelfeld - 880
euro/mp. Luxul se gsete n apropierea prtiilor de schi Schladming, unde preurile solicitate de
proprietari ating 5.058 euro/mp.

BIBLIOGRAFIE

1. Amann, W. (1999) Kompetenzverlagerungen im Wohnungswesen, Vienna, FGW

2. Amann, W. (2006) Gewerbliche Bautrger im gefrderten Mietwohnbau in Wien. Expertise,
Vienna, IIBW
3. Ball, M. (2005) RICS European housing review 2005, London et al., Royal Institution of
Chartered Surveyors.
4. CECODHAS (2007) Housing Europe 2007: Review of Social, Co-operative and Public
Housing in the 27 EU Member States, Brussels, CECODHAS European Housing Observatory
5. GBV (2008) = sterreichischer Verband Gemeinntziger Bauvereinigungen, Die gemeinntzige
Wohnungswirtschaft in Zahlen: Verbandsstatistik Stand zum 31.12.2008, Vienna, GBV.
6. Whitehead, C. (2008) Financing Social Housing in Europe, in: Scanlon, K. & Whitehead, C.
(Ed.) Social Housing in Europe II. A review of policies and outcomes, London, LSE, pp. 83-94.
7. Raport: Conwert Immobilien Invest SE , 2008
8. Raport: Conwert Immobilienguide , 2009
9. Raport: CB RICHARD ELLIS/ Market View Vienna Offices2009eal
10. Raport: Conwert ANNUAL REPORT 2009
11. Raport: Doing Bussines/ Country profile AUSTRIA 2009
12. Raport: Erste Sector Real Estate 2009
13. Raport: CB RICHARD ELLIS/Retaile Market View Vienna 20092
14. Raport: UniCredit Bank-Commercial Real Estate in Austria 2009
15. Raport: iABA invest-Financial and Real Estate Funds 2008ancia
16. l Raport: Colliers- Real Estate Market Report Austria 2009
17. www.globalpropertyguide.com
18. www.unicreditbulbank. atan\
19. www.ehl.at
20. www.fiw.ac.at
21. www.wien.gv.at
22. www.iibw.at
23. www.bankaustria.at

Finance nna Offices