Sunteți pe pagina 1din 30

Tema I: Esenta si continutul evaluarii #.

=O1= Specificul # ca obiect al evaluarii


Ca orice bun sau marfa # poate fi supusa evaluarii conceptul care contribuie la determinarea
valorii de schimb a #, tinind cont de caracteristicile interne si externe a acesteia.
Procesul de evaluare poate fi privit ca un proces de deteminare a valorii unui bun (#) la o data
concreta luind in vedere factorii economici, fizici, financiari, sociali etc care influenteaza
valoarea finala.
Evaluarea in esenta constituie o problema eco-fin foarte complexa, solutionarea careia paote
duce la eficientizarea procesului de selectare a investitiilor, a procesului selectarii surselor de
finantare si a altor decizii financiare. Prin urmare evaluarea presupune procesele de
determinare a valorii # sau a unei componentte ale acesteia, deseori efectuinduse in scopul
determinarii capacitatii # de a genera Cash- Flow-uri pt proprietari.
Elementele principale care contribuie la determinarea valorii # sunt: Activul #; Profitul #
(Cash-Flow); Riscul afacerii; Cursul de piata a #.
Valoarea este o caracteristica a unui bun, atribuita acestuia in urna realizarii anumitor calcule
efectuate de catre un evaluator. Valoarea unei # deseori este fondata pe notiunea de schimb,
pretul fiind marimea de echilibru in care vinzatorul si cumparatorul accepta tranzactia. In
practica insa foarte des valoarea unui bun este apreciata diferit de vinzator si cumparator.
Pretul de vinzare al unei afaceri poate sa depaseasca esential valoarea reala a acesteia.
In procesul de evaluare trebuie de mentionat obiectul si subiectul evaluarii.
In conformitate cu legislatia RM si prevederile internationale obiectul evaluarii constituie:
activele corporale, necorporale, financiare aflate la dispozitia #.
Subiectul activitatii de evaluare, de regula, este acel care efectueaza propriu-zis evaluarea sau
acel care solicita sau comanda efectuarea unei evaluari. Subiectul este persoana fizica cu
reputatie buna, cu studii corespunzatoare si titular al certificatului de calificare al evaluatorului
in activitatea lor acestia trebuie sa se conduca de anumite norme care le putem imparti in 3
grupe:
1. Normele legislative sau de drept- sunt fundamentate in actele legislative atit nationale cit si
internationale. (Legea privind activitatea de evaluare in RM; Regulamentul provizoriu privind
evaluarea bunurilor imobiliare; Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate
intelectuala, Indicatii metodologice privind determinarea valorii estimative a complexului
patrimonial al #).
2. Normele profesionale- sunt prezentate prin standartele profesionale de evaluare elaborate de
organizatiile internationale.
3. Normele etice- fiind elaborate de organizatiile internationale din domeniu care urmaresc linia
de conduita a evaluatorilor fiind bazate pe incredere, responsabilitate etc.
=O2= Necesitatea si scopul evaluarii
De regula, scopul evaluarii consta in determinarea unei valori necesara beneficiarului pt a lua o
anumita decizie. Acest proces intersecteaza diverse persoane, organizatii, institutii etc.
Necesitatea evaluarii unei # apare atunci cind in viata # au loc unele shcimbari de ex:
modificari in marimea in marimea si structura capitalului social; modificari in numarul si
componenta actionarilor; actiuni juridice cu scop patrimonial (restructurarea, fuziunea etc); in
cazul tranzactiilor comerciale de vinzare- cumparare a #; cu ocazia privatizarii. Pt fiecare din
aceste situatii beneficiarul informatiei poate fi diferit:
a) Investitorii potentiali- care intentioneaza sau au capacitatea de a investi noi resurse in #
evaluata;
b) Actionarii- pt a sti perspectivele de evolutie a afacerilor formindu-si astfel un comportament
optim privind detinerea sau vinderea actiunilor sale;

c) Institutiile financiar-bancare- au nevoia de a cunaoste valaorea in scopul evidentierii


nivelului de indatorare, calitatea garantiilor, potentialul financiar, pt a lua o atitudine corecta
privind clientul respectiv.
d) Managementul #- este permanent interesat in cunoasterea acestui indicator in scopul
gestionarii eficiente a afacerii date.
e) Statul- este interesat in evaluarea # in special din considerente fiscale sau in scopul
privatizarii.
f) Salariatii- in scopul solicitarii unei remunerari adecvate sau corecte pt munca depusa.
g) Furnizorii si alti creditori comerciali- in scopul fundamentarii si negocierii termenilor de
plata sau pt argumentarea privind conversia datoriilor.
Beneficiarii informatiei de evaluare:
Externi: statul; investitorii; creditorii; bancile.
Interni: actionarii; salariatii; managementul.
=O3= Tipurile de valori si evaluari
1) In functie de obiectul evaluarii: evaluarrea bunurilor; evaluarea bunurilor nemateriale;
evaluarea bunurilor finaciare; evaluari complexe .
2) In functie de beneficiarii evaluarii: evaluarea p-u proprietari # (de regula in cazul vinzarii);
pt institutiile financiar-bancare (in scopul creditarii); pt organele de stat (in scopul impozitarii);
p-u institutiile judecatoresti (in vederea miscarii, lichidarii #); pt persoanelor fizice
(mostenitori,salariati)
3) In functie de metode utilizate: evaluari efectuate in baza metodei cheltuelilor (met.
patrimoniala); metode bazate pe venit; metoda comparativa(de piata); metodei mixte (pot fi
folosi combinarea celor de sus).
4) In functie de scopul urmarit: scopuri economice-stabilirea valorii de piata;administrative
(urmaresc stabilirea masei impozabile a unui bun evaluat).
5) In functie de caracterul evaluarii: evaluari benevole-din initiativa beneficiarului; evaluari
fortate (obligatorii)- efectuate in cazul lichidarii sau privatizarii.
Scopul evaluarii este fundamentat de alegerea bazei de evaluare ceea ce presupune alegerea
tipului de evaluare care trebuie estimat sau determinat.Cea mai des intilnita valuare este
valuarea de piata.
Valuarea de piata este valoarea estimata pentru un activ sau bun care poate fi tranzactionata la
data evaluarii intr-o tranzactie libera cu-n marketing adecvat in care fiecare parte actioneaza
fara constringeri si in cunostinta de cauza.
Valoare inestitionala este valoare proprietatii p-u un anumit investitor prin urmare aceasta
valoare de regula difera de valoare de piata prin performantile asteptate de acesti investitori si
prin aprecierea diferitor riscuri de afaceri.
Valoarea de inlocuire suma costurilor totale p-u producerea sau proicurarea din nou a unui
bun,calcularea cheltuelilor in baza preturilor din momentul evaluarii.
Valoare de lichidare se determina in momentul inchierii activitatilor respective despuse de un
interval restrins de timp p-u a indeplini conditiile unei tranzactii normale prin urmare aceasta
fiind considerabil mai mica decit valoarea de piata.
Valoarea pentru garantiile bancare; val.de asigurare; val. ramasa; val. de impozitare.
La estimarea valorii de piata a # luam in consideratie o secrie de factori determinati ai acestei
valori impartiti in externi si interni.
Factori interni: tin de capacitatea # de a genera profit; capaciatatea de indatorare, potential de
dezvoltare cit si a parametrilor ca calitatea managementului #, calificarea personalului etc.
Factori externi: sunt de natura generala care-i putem diviza in factori economici, politici,
sociali, si de mediu.

=O4= Principiile care stau la baza evaluarii


In activitatea de valoarea exista un set de principii care stau la baza formarii valorii bunurilor
sau # principali dintre care ii putem imparti in 3 grupe:
(1) Principiile bazate pe considerentele proprii, aici se include:
- principiu anticiparii ne sugereaza ca la baza valorii # stau benefiiciile viitoare asteptate. Prin
urmare valoarea unui activ da prioritatea capacitatii de generare a profitului si nu pe totalitatea
cheltuelilor efectuate p-u formarea activului.
- principiu substitutiei mentioneaza ca atunci cind pe piata sunt mai multe bunuri similare bunul
cu pret cel mai mic va fi vindut primul.acest principiu subliniaza faptul ca un activ nu
valoareaza mai mult decit costul de inlocuire ,a tuturor elemente ale sale.
- principiu utilitatii ne sugereaza p-u cit # sau bunul este capabil intr-o masura mai mare sa
satisfaca necesitatilor proprietarului cu atit valoarea va fi mai mare.
(2) Principiile bazate sau legate pe exploatarea bunurilor:
- principiu contributiei ne arat ca valoarea unui element al afacerii depinde direct de masura in
care care acesta contribuie la valoarea intregii afaceri ca nu toate costurile inseamna valoarea si
include unui activ in structura # este rationala doar daca sporul de valoare nu depaseste
costurile de procurare a lui.
- principiu productivitatii marginale odata cu sporirea factorilor de productie teoretic sporesc si
veniturile, insa acest spor din ce in ce devine mai mic odata cu cresterea cantitatii, respectiv
cresterea factorilor de productie se accepta pina in momentul cind cresterea veniturilor devine
mai mica ca cresterea cheltuielilor.
- principiu proportionalitatii ne indica faptul ca venitul maxim poate fi asigurat doar in cazul
unei anumite marimi si structuri optime a factorilor de productie.
(3) Principiile ce tin de situatia sau conjunctura pietii
- principiul cererii si ofertei adica pretul unui bun sau # variaza direct dar nu neaparat
proportional cu cererea in acelasi timp variaza direct dar nu neaparat proportional cu cererea si
oferta.
- principiul concurentei de regula daca se urmareste o inviorare a luptei concurentiale pe piata
aceasta duce la diminuarea valorii #, in rezultatul diminuarii veniturilor asteptate.
- principiul divizarii economice adica dreptului patrimonial al unei afaceri trebuie divizate sau
integrate in asa mod ca valaorea afacerii sa fie maxima.
- principiul utilizarii eficiente valoarea maxima a unei afaceri va fi optinuta doar in cazul
cererii mai eficiente utilizarii, acest principiu este definit ca utilizarea cea mai probabila a
bunului care este posibila din punct de vedere fizic, admisibila din punct de vedere legal,
eficienta din punct de vedere economic din care va rezulta cea mai mare valoare a bunului
supus evaluarii.
In literatura de specialitate putem intilni si alte clasificari a principiilor:
a) Valoarea # este echivalenta cu valoarea prezenta a fluxurilor viitoare anticipate care
deriva din drepturile de proprietate a acesteia.
b) Valoarea este estimata la un anumit moment, momentul fiind in functie de informatiile
cunoscute numai la acel moment concret de timp.
c) Piata determina costul capitalului asteptat de investitori.
d) Cu cit este mai mare valoarea activelor materiale a # cu atit este mai mare valoarea in
ansamblu a acesteia.
e) In majoritatea cazurilor participatia de control are o valoare unitara mai mare decit
participatia minoritara in cazul acesteia sunt evaluate separat.

Pret
Valoare
1. suma de bani determinata din timpul negocierii 1. Suma de bani preponizata a fi obtinuta in urma
dintre cumparator si vinzator;
analizei bunului economic;
2. numit sau stipulat de negociatorii tranzactiei;
2. Este estimata de evaluator;
3. pretul se paote schimba sau varia in dependenta 3. Valorea este relativ constanta si se estimeaza in
de cererea sau alti factori ai pietii.
dependenta de utilitatea si calitatile proprii a bunului.
Evaluarea complexului patrimonial al # se efectueaza in cazul:
1. vinzarii patriale a complexului patrimonial;
2. pt gajarea unei parti patrimoniale a #;
3. pt darea in arenda a unei parti;
4. in cazul depunerii a unei parti a complexului patrimonial in calitate de cota parte in capital statutar al altei #;
5. pt elaborarea bussiness planului investitional al #;
Evaluarea masinilor si utilajelor:
1. vinzarii separate sau integale a utilajelor masinilor;
2. in cazul asigurarilor;
3. in scopul gajarii;
4. pt darea in leasing;
5. pt darea in arenda
6. pt evaluarea unui proiect investitional, masina obiectul investitiei;
7. pt depunerea cota parte in capital statutar al altei #;
Evaluarea proprietatii intelectuale:
1. pt procurarea unor astfel de active;
2. pt determinarea prejudiciului cauzat imaginii intreprinderii de alte #;
3. la organizarea franciziei;
4. transmiterea in cota parte in capital statutar al altei #
5. determinarea valorii activelor nematerialea # pt masurarea goodwill-ului pt intreaga #.
Ajustarea informatiei fin-con pt evalaure:
Deseori diagnosticul eco-fin a # este precedat de ajustari, a informatiei utilizate in acest diagnostic in vederea
aplicarii cit mai corecte a metodei de evaluare. Aceste ajustari se efectueaza in rumatoarele directii:
A. Ajustari de normalizare a informatiei fin-con si de eliminare a elementelor extraordinare care
presupune:
1. Colectarea veniturilor si cheltuielilor extraordinare;
2. Colectarea cu privire la metodele de evidenta contabila;
3. Colectarea rezultatelor contabile a #;
4. Transformarea evidentei fin-con in conformitate cu standartele internationale de contabilitate;
B. Ajustarea inflationista presupune raportarea informatiei la data evaluarii pt a duce activele # in stare
comparabila. Acesta ajustare poate fi efectuata:
1. Prin utilizarea unei valute forte;
2. Prin utilizarea unui indice de pret.
Una din metodele utilizate in diagnosticarea # pt evaluarea este metoda scorurilor. Metoda data este utilizata la
determinarea starii de sanatate sau de dificultate a #. Respectiv aceasta este o metoda integrala de evaluare a
riscului de insolvabilitate a # bazat pe niste indicatori cheie de diagnosticare a situatiei eco-fin a #. Cel mai
popular model bazat pe aceasta metoda utilizata in rpactica internationala este modelul lui
ALTMAN avind urmatoarea forma:
In conditiile RM este binevenita metoda M cu forma:
Z= 0,717X1+0,847X2+3,107X3+0,42X4+0,995X5
Z= 2,94- 1,077X1-1,813X2-0,318X3-0,733X4
X1= (AC-DTS) :TA
X2= Pretinut : TA
X1= VV :TA rotatia activelor
X3= PPDI :TA X4= CPr : DT X5= VV : TA
X2= PNet : CPro rentabilitatea financiara
Daca Z<1,23 se considera ca # este in dificultate cu un X3 TA :TD solvabilitate generala
risc mare de insolvabilitate
X4= AC : TD
Daca 1,23<Z<2,90 risc de insolvabilitate mediu, zona Daca -< Z < -1 # sanatoasa , risc minim
de incertitudine
Daca -1<Z<1 zona de incertitudine, risc mediu
Daca Z> 2,90 # etse sanatoasa cu risc minim de Daca 1<Z<+ # in dificultate, risc inalt
insolvabilitate.
1 an 100% 2 ani 90% 3ani- 75%

Cu un an pina la faliment precizia 95% Cu 2 ani


72% Cu 3 ani- 48 %
Tema: 2. Organizarea activitatii de evaluare la #
Capitolul II Organizarea activitii de evaluare
2.1 Organizarea activitii de evaluare la nivel naional i internaional, standardele activitii de evaluar
Activitatea de evaluare a patrimoniului unei ntreprinderi, a unui activ, a unor active imobilizate (utilaje,
terenuri, cldiri) sau a unor active curente trebuie s fie organizat i desfurat conform unor principii i
reguli unanim acceptate n practica economic. Prin aceast organizare a activitii se asigur un grad ridicat de
veridicitate i fundamentate a lucrrilor de evaluare.
nc din stadiul de ofertare, firma de evaluare numete un responsabil de lucrare i formeaz echipa de
specialiti, avnd n vedere:
specificul ntreprinderii i particularitile evalurii;
- disponibilitatea colaboratorilor n perioada de timp n care de solicit executarea lucrrii.
Odat cu contractarea lucrrilor de evaluare, coordonatorul echipei va realiza urmtoarele lucrri:
1. planificarea activitii, care va conine urmtoarele informaii:
2. fazele intermediare ale lucrrii:
3. durata i plasarea n timp a fazelor;
4. condiionrile ntre faze;
5. componena colectivelor de lucru pe fiecare faz;
6. momentele cnd vor avea loc ntlnirile cu conducerea ntreprinderii.
7. pregtirea materialului documentar, referitor la lucrri similare executate n trecutul apropiat.
8. culegerea informaiilor de ordin general, privind domeniul n care activeaz ntreprinderea.
9. pregtirea chestionarelor i machetelor de culegere i ordonare a informaiilor de la ntreprindere.
10. desemnarea persoanelor din ntreprindere, care vor fi aproba i verifica raportul de evaluare.
nainte de a ncepe activitatea de evaluare este necesar de a stabili cadrul acestui proces. Astfel necesitatea
utilizrii numeroaselor informaii din diferite domenii de activitate ale ntreprinderilor (juridic, tehnic, fiscal,
analiza economico-financiar) impune existena n primul rnd:
- a unui cadrul profesional, acceptat i recunoscut n cadrul comunitii economico-financiare respective,
care nu contravine reglementrilor legale.
- a unui cadru legal cu privire la inventarierea patrimoniului unitilor economice; cu privire la regimul
preurilor i tarifelor; cursului de schimb a monedei naionale, privind reevaluarea activelor i pasivelor;
modificarea capitalului social, imobilizrilor corporale. Cadrul legal este necesar pentru asigurarea caracterului
unitar al operaiunilor de evaluare.
- cadrului metodologic acest cadru trebuie s fie asigurat de o bun pregtire a profesiei de evaluator, prin
intermediul Asociaiilor Naionale de Evaluatori, cursurilor de pregtire, editrilor de publicaii i materialele de
specialitate, intrrii n sistemul european i internaional de organizare a profesiei.
n afar de existena cadrului activitii de evaluare este necesar ca n acest proces s fie utilizate
principalele noiuni de categorii valorice cum ar fi: preuri libere (formate prin negociere), preuri interne
(utilizate n contabilitate n interiorul agenilor economici), preuri de achiziie care reprezint costul de
cumprare al bunurilor, tipuri de valori, instrumentele tehnico-economice, coeficieni, indici, norme prevzute
n acte normative (de exemplu, coeficieni de actualizare a imobilizrilor corporale).
n Republica Moldova activitatea de evaluare este reglementat prin anumite acte legislative adoptate de
Parlamentul Republicii Moldova, printre care: ,,Lege cu privire la activitatea de evaluare, care cuprinde
aspectele juridice, organizaionale i metodologice, precum i drepturile, obligaiunile i rspunderea
evaluatorilor.
Conform art. 1 al acestei Legi: ,,activitatea de evaluare, care se desfoar de ntreprinderile de evaluare,
const n estimarea valorii de pia sau a altei valori a obiectului evalurii.
Din acelai articol putem desprinde i definiia ntreprinderii de evaluare, care reprezint: ,,persoana
juridic sau fizic, nregistrat n Republica Moldova n modul stabilit, n calitate de ntreprindere, indiferent de
tipul de proprietate i forma juridic de organizare .
n legea respectiv este promovat ideia de a asigura caracterul complex al operaiunii de evaluare n
condiiile Republicii Moldova.
n afar de Legea indicat anterior activitatea de evaluare din Republica Moldova este reglementat i
de alte acte normative, precum ar fi: Codul funciar, Cadastru bunurilor imobiliare, Legea cu privire la preul
normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului, etc.

Activitatea de evaluare trebuie s corespund anumitor standarde sau reguli unanim acceptate care s fie
n corelare:
- cu legislaia intern i internaional,
- cu practica evalurii,
- s instituie proceduri care s permit certificarea valorii n condiii comparabile,
- s ajute evaluatorii prin definirea elementelor fundamentale ale evalurii,
- s asigure parametrii de calitate pentru beneficiarii evalurilor.
Standardele de evaluare sunt impuse de cadrul profesional, constituit din asociaii naionale i internaionale ale
evaluatorilor, bazate pe asociere voluntar, care reprezint interesele evaluatorilor i organizeaz activitatea lor.
Printre astfel de asociaii putem distinge:
Comitetul Internaional pentru Standarde Internaionale, care reunete asociaiile de evaluatori din Europa
Occidentar, Australia, China, Asia, America, Noua Zeiland, etc., n total peste 50 de ri. Acest Comitet a
elaborat Standarde Internaionale de Evaluare, sistematiznd toate aspectele relevante, care reprezint suportul
tiinific i metodologic fundamental pentru pregtirea profesional a evaluatorilor profesioniti, pentru
aproprierea i unificarea conceptelor, principiilor i metodelor de evaluare utilizate n practica internaional.
Standardele sunt reunite n trei grupe, printre care:
I.
Standardele Internaionale de Evaluare (IVS),
II.
Standardele Internaionale de Aplicaie n Evaluare (IVA),
III.
Standardele Internaionale de Practic n Evaluare (GN).
n total n cele trei grupe de Standarde sunt incluse 16 standarde, inclusiv i cele ce se refer la
ntreprinderi, i instruciuni de aplicare a fiecrui standard, fcndu-se tot odat i legtura lor cu Standardele
Internaionale Contabile.
n octombrie 2003 a fost lansat ce-a de-a asea ediie a Standardelor Internaionale de Evaluare traduse
n limba romn de ctre colaboratorii Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din Romnia.
Grupul European al Evaluatorilor (TEGoVA) - a fost nfiinat la 4 mai 1977, reprezentnd organizaiile
profesionale ale evaluatorilor din rile europene, precum: Polonia, Ungaria, Cehia, Bulgaria, Romnia, rile
Baltice, Rusia, Ucraina, Belarus, etc., iar din 1988 i Republica Moldova.
Printre obiectivele principale ale TEGoVA este cel ce ine de a stabili i a publica standarde comune de
evaluare, care s exprime opinia organizaiilor profesionale din toate rile Uniunii Europene.
TEGoVA lucreaz n strns colaborare cu Comitetul Internaional pentru Standardele de Evaluare (IVSC)
i asociaiile evaluatorilor din SUA, Australia, Noua Zeiland. Aceste Standarde reflect cea mai bun practic
de evaluare din Europa.
n prezent, TEGoVA are n componena sa n calitate de membri plini i membrii asociai 38 organizaii
profesionale din 27 de ri, precum i observatori din 11 ri. Standardele Europene de Evaluare, n ultima lor
redacie, au fost adoptate n anul 2000. Ele conin 9 standarde, 13 regulamente i 9 anexe.
Societatea American a Evaluatorilor (ASA) organizaie profesional ce reunete n rndurile sale peste 6 mii
de membri, a elaborat Standardele unice ale practicii de evaluare profesionist (US PAP). Aceste Standarde,
elaborate n 1986-1987, sunt obligatorii pentru aplicare n rile Americii de Nord (SUA, Canada, Mexic).
Standardele US PAP snt destinate evaluatorilor i utilizatorilor serviciilor de evaluare, care sunt obligai
s le respecte i s cear efectuarea evalurii n conformitate cu standardele date.
n US PAP sunt expuse condiiile ce trebuie urmate la efectuarea evalurii, ntocmirea raportului i
acordarea serviciilor de consultan, precum i metodele de efectuare a evalurii. US PAP include 10 standarde
i un ir de regulamente cu caracter metodologic [ 11, p.138 -139].
n Republica Moldova, necesitatea crerii asociaiilor obteti de evaluatori a aprut odat cu derularea
procesului de privatizare i de formare a pieei imobiliare. Astfel, n perioada a.a. 1994-1996 au fost create trei
asociaii de evaluatori;
1.Asociaia Participanilor Profesioniti la Piaa Imobiliar (AEPI).
2.Asociaia Republican a Experilor Profesioniti n Evaluare (APERE), care n a. 1998 a aderat la
TEGoVA.
3.Asociaia Naional a Evaluatorilor din Moldova (ANEVAM).
n anul 1999 s-a format Camera Naional de Imobil din Republica Moldova, n cadrul creia s-au
reunit Asociaia Participanilor Profesioniti la Piaa Imobiliar i Asociaia Republican a Experilor
Profesionali n Evaluare, aceasta din urm figurnd ca persoan juridic independent, fiind organizat pe
principii de autofinanare i autogestiune. Dreptul ei de membru asociat al Grupului European al Asociaiilor
de Evaluatori (TEGoVA) i-a fost transmis Camerei Naionale de Imobil.

Conform art. 1.2 al Statutului Asociaiei Evaluatorilor Profesionali din Moldova, obiectivul principal al ei
este promovarea evalurilor profesionale n Republica Moldova.[5.p.1]
Principalele activiti n urmrirea acestui obiectiv sunt:
- ameliorarea educaiei i studiilor n domeniul evalurilor,
- supravegherea eticii profesionale i a practicilor respective ale evaluatorilor,
- dezvoltarea metodologiei, terminologiei, standardizrii, legislaiei i elaborarea propunerilor n
vederea ameliorrii acestora n R. Moldova,
- reprezentarea membrilor Asociaiei i protejarea intereselor i drepturilor lor fa de organele
administrative, legislative i judiciare.
Referindu-ne la standardele de evaluare, v-om meniona, c n Republica Moldova nc nu sunt elaborate
astfel de Standarde, activitatea de evaluare rezultnd din Legea cu privire la activitatea de evaluare, statutul
APERE i a Camerei Naionale de Imobil.
2.2 Etapele activitii de evaluare.
Activitatea de evaluare trebuie s cuprind trei etape principale:
I- etapa preliminar, include:
1. definirea misiunii
2. cunoaterea ntreprinderii
II- etapa de desfurare a activitii propriu-zise de evaluare include:
1. diagnosticul patrimonial
2. previziunea pe baza diagnosticului
3. alegerea metodelor de evaluare
III - etapa de ncheiere a evalurii, include ntocmirea raportului de evaluare.
Schema concret a activitii de evaluare, scopurile i lucrrile le putem desprinde din tabelul 2.1.
Tabelul 2.I
Coninutul activitii de evaluare
FAZE
1. Definirea misiunii

SCOP
Obiectul evalurii

2. Cunoaterea ntreprinderii

nelegere i documentare

3.Diagnosticul general:
3.1. Economic i comercial
3.2. Tehnic de conducere
3.3. Social
3.4. Juridic i patrimonial
4. Diagnostic contabil i financiar:
4.1. Coreciile patrimoniale
4.2. Coreciile rezultatelor activitii
4.3. Analiza financiar
4.4.
Rezultatele de referin din anii
precedeni
5. Previziuni:
5.1 Perspectivele ntreprinderii
5.2
Rezultatele
de
referin
previzionale
6. Alegerea metodelor de evaluare
11. Determinarea activ net corectat:
7.1 Calculul valorii globale
7.2 Sinteza coreciilor
12. Evaluarea global:
8.1 Calculul valorii globale
8.2 Evaluarea goodwil
9. Testul de coeren
10. Finalizarea evalurii

LUCRRI
Codul evalurii
Planificarea activitii
Pregtirea documentaiei
Culegerea datelor interne i externe
Ordonarea informaiilor
Identificarea punctelor tari i slabe

Diagnostic

Analiza financiar

Confirmarea valorii i a plus valorii (punct


tare)
Evaluarea riscurilor i elementelor de
diminuare a valorii (puncte slabe)
Transformarea contabil i financiar
Controlul veridicitii i transformarea n
elemente financiare

Scenarii i metode

Modele de evaluare
Valoarea patrimonial

Valoarea
flux)

financiar

Justificarea metodologic
Sinteza variabilelor i parametrilor evalurii
Aplicarea formulelor i modelelor
(de

Argumente i alegere
variantei
Raport de evaluare

Analiza diferenelor
Coerent
Opinia evaluatorului, rezerve i incertitudini

I Etapa preliminar cuprinde demararea operaiunii de evaluare, care la rndul su se deruleaz n mai
multe faze:
1. Declanarea tranzaciei, respectiv a operaiunii de vnzare-cumprare, fuziune, afiliere, cesiune sau
nchiriere, printr-un act juridic sau administrativ din partea ntreprinderii interesate, cu acordul conducerii
organului su tutelar (departament, jude) i ntocmirea comenzii sau contractului de evaluare (cerere de
evaluare) a prii interesate.
2. Prezentarea ofertei de efectuare a evalurii de ctre agenii specializate n evaluare sau evaluatori
persoane fizice.
3. Primirea dreptului de efectuare a evalurii de ctre agenia specializat ofertant sau ali evaluatori
persoane fizice, fie ca urmare a unei licitaii sau pe baza unui acord direct i ncheierea contractului ntre
evaluator i conducerea ntreprinderii interesate, cu stabilirea obiectivelor, termenilor i a celorlalte clauze
obligatorii.
Conform standardelor profesionale, un evaluator este o persoan cu o bun reputaie, care:
- a obinut o calificare corespunztoare de la o instituie de nvmnt / instruire recunoscut sau o calificare
universitar echivalent;
- are o experien corespunztoare i este competent s evalueze ntreprinderi n domeniul sau de activitate i
n zona sa geografic de lucru.
n afara acestor condiii care asigur intrarea liber n cadrul profesiei, evaluator poate fi:
- o persoan care este membru deplin al unei asociaii profesionale recunoscute, ce
se ocup cu evaluarea
ntreprinderilor;
- o persoan nominalizat de instana judectoreasc sau de o autoritate cu statut echivalent.
4. Stabilirea obiectivelor evalurii (bun, activ, ntreprinderea) i a scopului acesteia pe baza datelor contabile i
a altor precizri.
5. Cunoaterea obiectului supus evalurii, pentru a se cunoate cadrul organizatoric i specificul ntreprinderii,
pentru a se defini mediul i obiectul de studiu i a se putea pregti lucrrile de diagnostic propriu-zis.
Cunoaterea conducerii ntreprinderii i a modului de organizare a acesteia, a relaiilor sale cu furnizorii i
clienii, organele bancare, financiare, fiscale i ierarhic superioare. n cadrul acestei faze evaluatorul va
putea cunoate att aspecte tehnice, ct i umane, economice i financiare a ntreprinderii.
Cunoaterea ntreprinderii este etapa cea mai important n etapa de evaluare, deoarece asupra ntreprinderii
acioneaz diveri factori externi, uneori foarte greu de identificat, care la rndul lor influeneaz structurile
umane, comerciale, administrative, tehnice i financiare.
Evaluarea ntreprinderii are ca obiectiv inventarierea acestor factori de influen i orientarea lor n direcia
sporirii capacitii ntreprinderii.
Cunoaterea ntreprinderii are drept obiectiv definirea modalitilor de abordare a aciunii de evaluare i
pregtirea lucrrilor de diagnostic. Durata i extinderea acestei faze depinde de experiena evaluatorului, de
domeniul i competitivitatea problemelor tratate.
6. Culegerea datelor din sistemul informaional al ntreprinderii. Documentaia necesar trebuie s aib n
vedere obiectivele stabilite n contractul ncheiat cu ntreprinderea, pentru a nu se depi necesarul de
informaii, a nu se culege un volum redus de date care s nu dea posibilitatea unei evaluri corecte i
complete.
Astfel, pe baza unei liste de informaii de la ntreprindere se vor solicita urmtoarele:
- informaii juridice, pentru identificarea unitii;
- .informaii tehnice, economice i comerciale; echipamente i instalaii, sectoare de activitate, tipologia
clientelei, reele de desfacere, politica de marc i de preuri;
- informaii privind activitatea: evoluia produciei, a volumului de vnzri, a investiiilor, a cercetrii
dezvoltrii, capacitii de producie i de personal;
- informaii cu privire la piaa intern i extern de desfacere a produselor
proprii ale ntreprinderii
(situaia pieei pe sector, zon, produs);
- informaia privind managementul ntreprinderii, organizarea, compoziia conducerii, sistemele de gestiune
practice;
- informaia cu privire la perspectivele tehnice, economice i comerciale pe termen mediu ale activitii
desfurate de ntreprindere;
- informaii contabile i financiare, inclusiv de gestiune financiar, angajamente.
Informaiile culese se verific i se clasific. n ncheierea acestei etape evaluatorul stabilete un
prediagnostic, pe baza cruia se ntocmete n continuare un plan detaliat de evaluare.

II Etapa de desfurare a activitii propriu-zise de evaluare. Aceast etap cuprinde fazele eseniale ale
evalurii:
1. Analiza diagnostic a strii actuale i viitoare pe baza:
- diagnosticului juridic
- diagnosticului tehnic
- diagnostic comercial
- diagnosticului de gestiune
- diagnosticului socio-uman
- diagnostic contabil i financiar
2. Analiza - diagnostic a situaiilor viitoare sau previziunea.
Analiza - diagnostic de strategie a dezvoltrii are rolul de a stabili punctele forte i cele slabe existente n
cadrul ntreprinderii i msurile de reglare a activitii prin strategia i tactica de dezvoltare economic i
financiar n urmtorii 3 5 ani. Aceast analiz se realizeaz pe baza documentrii la sediul ntreprinderii i a
folosirii complecte a sistemului informaional economico-financiar.
Argumentarea valorii ntreprinderii, a rezultatelor de evaluare se face prin anumite metode sau modele de
evaluare, pe care se vor stabili valorile ntreprinderii.
n alegerea unei metode sau model de evaluare nu exist o anumit regul. Evaluatorul decide singur
asupra uneia sau altei metode. Deseori se utilizeaz un numr mai mare de metode pentru a se realiza un grad
ct mai nalt de obiectivitate i a se apropia mai aproape de valoarea ntreprinderii, a putea compara rezultatele
obinute. Aplicarea metodelor de evaluare cuprinde folosirea variabilelor sau cantitilor i marjelor de referin
care corespund, n general, elementelor caracteristice ale ntreprinderii (producia, activele, marja brut i net,
rezultatele brute i nete, dividendele) i a parametrilor modelelor. Pe aceast baz se vor stabili valorile
ntreprinderilor n funcie de fiecare metod.
III Etapa de ncheiere a lucrrilor de evaluare cuprinde 2 faze principale, referitoare la stabilirea valorii
ntreprinderii cu ajutorul metodelor de evaluare utilizate i ntocmirea raportului de evaluare.
Aceast etap include n sine:
1. Concluziile evaluatorului, care vor include n sine: sinteza diagnosticului general, stabilit pe baza celor
pe domenii i a diferitelor valori ale ntreprinderii, activului ori bunurilor evaluate , aspecte critice
legate de diferite riscuri curente sau latente , ultimele corecii care se consider necesare, precum i
prerea acestuia asupra valorii finale, care s reprezinte preul de ncepere a negocierii tranzaciei
respective, cu motivrile corespunztoare.
2. ntocmirea raportului de evaluare se va realiza innd seama de prevederile legale privind coninutul
acestuia i anexele cu documentele necesare susinerii concluziilor la care a ajuns evaluatorul n cazul
studiului su.
Raportul de evaluare este produsul final al activitii desfurate n procedura de evaluare.
Teoria i practica evalurii propune mai multe variante ale rapoartelor de evaluare , dar o form mai
general poate fi urmtoarea:
1. Titlul raportului;
2. Prezentarea succint a ntreprinderii evaluate (respectiv adresa, actul de nfiinare, numrul de nregistrare,
codul fiscal, obiectul de activitate)
3. Scopul evalurii, beneficiarul i destinatarul lucrrii. Precizeaz scopul pentru care s-a elaborat raportul de
evaluare( privatizare, vnzare, nchiriere la burs).
4. Prezentarea evaluatorului: se menioneaz datele de identificare a ntreprinderii desemnate pentru realizarea
evalurii, echipa de evaluatori.
5. Diagnosticul pentru evaluare presupune: precizarea concluziilor rezultate n urma analizei diagnostic.
6. Evaluarea ntreprinderii:
- procedura de evaluare i motivaia alegerii metodelor utilizate.
- sinteza rezultatelor, n care evaluatorul i exprim opinia asupra valorii ntreprinderii sau limita n cadrul
creia se ncadreaz zona negocierilor
7. Recomandri, precizri finale.
3. Autentificri. Se precizeaz locul i data ntocmirii raportului de evaluare, se semneaz, se prezint o
sintez succint a raportului cu concluziile cheie i rezultatele evalurii.

=O4= Procesul de evaluare la ntreprindere


Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate de ctre evaluator pentru a
estima valoarea bunului imobiliar. De regul, lucrrile de evaluare sunt precedate de desfurarea unui plan
conform cruia se va face evaluarea i care va reflecta previziunile, tehnicile i metodele folosite pentru
estimarea valorii.
Dat fiind faptul c coninutul lucrrilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau n faa evaluatorului, de
tipul valorii ce urmeaz a fi estimat, prevederile legislaiei si standardelor profesionale, planurile lucrrilor de
evaluare vor varia pentru diferite obiecte ale evalurii. n majoritatea cazurilor procesul evalurii constituie
urmtoarele etape:
1) definirea misiunii de evaluare- se efectueaza in comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare si are drept
scop stabilirea conditiilor si criteriilor de desfasurare a activitatii de evaluare aceasta etapa include: identificarea
bunului supus evaluarii (casa,#); identificarea drepturilor patrimoniale a bunului evaluat; specificul scopului
evaluarii; specificarea tipului de evaluare care va fi determinat; continutul misiunii de evaluare.
2) colectarea si analiza datelor- activitatile evaluatorului in cadrul acestei etape in primul rind tin de studierea
si descrierea obiectului evaluat in scopul efectuarii analizei ulterioare detailate a factorilor de influenta asupra
valorii bunului. La aceasta etapa cel mai important este exactitatea si volumul datelor selectate. Aceste date
trebuie sa satisfaca urmatoarele: sa fie adecvate obiectelor evaluate; sa fie exacte si reale; sigure, complete
adica suficiente pt justificarea opiniei evaluatorului.
3) efectuarea diagnosticului in scopul evaluarii- trebuie sa includa urmatoarele: stabilirea problemei supuse
diagnosticului; asigurarea informationala necesara efectuarii diagnosticului; efectuarea propriu-zisa a
diagnosticului (comercial, juridic, operational, a resurselor umane si financiar).
4) aplicarea metodelor de evaluare- dupa prelucrarea si ajustarea informatiei in urma diagnosticului se trece
propriu-zis la procesul de determinare a valorii. Procesul care se realizeaa prin utilizarea metodelor de evaluare.
In baza standartelor activitatii de evaluare avem 3 metode de baza: metoda costurilor bazata pe active; metoda
venitului si metoda comparativa.
Fiecare din aceste metode avind atit avantaje cit si dezavantaje respectiv utilizarea uneia sau alteia in primul
rind depinde de: tipul bunului evaluat; valoarea care trebuie determinata; conditiile in care se petrece evaluarea
cit si disponibilitatea informatiilor necesare utilizarii unei sau altei metode. In cazul in care una din metodele
mentionate nu este posibil de aplicat evaluatorul trebuie sa argumenteze si sa justifice in raportul de evaluare
imposibilitatea uneia sau alteia metode.
5) reconcilierea valorilor rezultate si estimarea valorii finale in urma aplicarii metodelor de evaluare se pot
obtine mai multe valori la etapa reconcilierii din aceste valori se determina valoarea finala a bunului evaluat. La
etapa reconcilierii evaluatorul trebuie sa argumenteze proprietatea uneia sau alteia metode la determinarea
valorii finale. Procedura de reconciliere include 2 etape: 1) revizuirea pozitiilor tehnice si conceptuale a
evaluarii care include: explicarea diferentelor dintre valorile estimate si determinarea celei mai relevante valori.
2) estimarea valorii finale la baza careia stau urmatoarele principii: adecvarea metoda de evaluare trebuie sa
corespunda scopului evaluarii; exacticitatea marimea valorii finale trebuie sa fie apropiata de valoarea generata
de metoda cea mai adecvata pt evaluarea respectiva; cantitatea evidentilor acumularea datelor veridice si a
calculelor obtinute printro metoda sau alta pt compararea bunurilor evaluate. Si in final la calcularea valorii
finale se utilizeaza media aritmetica sau media ponderata.
6) ntocmirea raportului de evaluare- este efectuata de evaluator in urma estimarii valorii finale a #, raport
care este prezentat beneficiarului serviciilor de evaluare. Raport care este documentul care justifica valoarea
estimata a bunului evaluat. Acesta se intocmeste in baza concluziilor evaluatorului care include in sine sinteza
diagnosticului economico- financiar efectuat al valorilor estimate dupa metodele estimate. Aspecteel critice
legate de diferite riscuri sau obstacole au intervenit in procesul de evaluare precum si opinia evaluatorului
asupra valorii finale care va reprezenta pretul de incepere a negocierii tranzactii respective. Intocmirea acestui
raport trebuie sa tina seama de prevederile legale privind continutul acestuia cit si documentele necesare pt
sustinerea concluziilor evaluatorului. In baza legii cu privire la activitatea de evalaure acest raport trebuie sa
contina: scopul evaluarii; data intocmirii raportului si perioada de realizare a evaluarii; obiectul supus
evaluarii; copiile documentelor ce dau dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (certificat de evaluare);
denumirea beneficiarului; datele complete privind acesta; tipul valorii estimate; informatiile utilizate in
procesul de utilizare si ipotezele evaluatorului privind valorile estimate; etapele evaluarii; factorii si limitele
utilizarii valorii estimate; copiile documentelor utilizate de evaluator care determina caracteristicile
cantitative si calitative a obiectului supus evaluarii.
7) perfectionarea raportului de evaluare.

TEMA 3 : Diagnosticul economico financiar. Parte economica a procesului de evaloare


1. Necesitatea, continutul si rolul diagnosticului # in procesul de evaloare
Diagnosticul reprezinta o parte componenta a managementului financiar al
intreprinderii, care contribute la fixarea si realizarea obiectivelor activitatii acesteia
Conceptual de diagnostic pe plan economic presupune evidentierea punctelor slabe si
punctelor forte a activitatii ei, cercetarea si analiza obiectivelor, identificarea cauzelor si a
masurilor care sa conduca la freglarea situatiei.
Diagnosticul poate fi declansat atit pt intreprinderile sanatoase cit si pt intreprinderile in
situatie complicata. Ca evaluatorul sa cunoasca starea intrepr si apoi sa ia deciziile pertinente,
tipurile de valoare si metodele necesare.
Necesitatea diagnosticului intreprinderii ca etapa premergatoare evaluarii este
determinata de analiza complexa a starii economico-financiare a intreprinderii care permite
evaluatorului sa cunoasca starea reala a intreprinderii si a mediului in care aceasta activeaza
intr-o anumita perioada de timp sau la o anumita data a evaluarii si sa interpreteze corect
rezultatele diagnosticului in procesul evaluarii.
Rolul diagnosticului in evaluare intreprinderii este:
1. De a orienta evaluatorul in stabilirea ipotezelor de evaluare.
2. De a alege metodele de evaluare si asigurare a coerentei acestora cu rezultatele
analizei diagnostic.
3. De anticipare a viitorului intrperinderii.
4. De depistare a factorilor de risc si a falimentului.
Totodata diagnosticul permite formularea unor concluzii privind dinamica si perspectivele
intreprinderii din punct de vedere a valorii ei.
Diagnosticul ca stiinta economica- o parte componenta a managementului financiar. MF =
analiza, diagnosticul, gestiunea, evaluare financiara. Orin evaluarea financiara a intrepr vedem
care e situatia privitor la realizarea obiectivului de baza a MF si anume cresterea valorii de piata
a intrepr. Valoarea este influentata de profit, lichiditate, indatorare, riscul de faliment.
Obiectivul MF =>cresterea valorii de piata a # care la rindul sau este influentata de :
Factori interni:rentabilit, riscul de faliment, capacit de plata, structura pasivului(starea
patrimoniului, starea surselor de finantare a patrimoniului).
Factori externi rata inflatiei, rata dobinzii pe piata, cerere-oferta, puterea de cumparare a
populatie, indicele preturilor.
Factori endogeni politica bugetar fiscala (cotele impozitelor, subventii), politica investitionala
(legea cu privire la investitii), monetar-creditara(rata dobinzii si rata inflatiei, cursul de schimb).
Diagnosticul are drept scop intelegerea factorilor economici care influenteaza sectorul
de activitate a intreprinderii, cunoasterea regulilor concurentiale ale sectorului, determinarea
activitatii viitoare a intreprinderii in baza rezultatelor diagnosticului. Atragem atentia asupra
profitabilitatii si capacitatii de a genera profit pe viitor. (Intreprinderea covoare ungheni are
datorii istorice. )
Prin diagnosticul firmei in vederea evaluarii se urmareste cunoasterea tuturor laturilor activitatii
acesteia, de aceea principalele domenii ale diagnosticului le constituie chiar functiile
intreprinderii printre care: functia juridica, functia comerciala, functia patrimoniala (sau
tehnica), functia operationala, functia manageriala, functia financiara, functia contabila. In
dependenta de acestea functii se stabilesc tipurile de diagnostic care vor fi desfasurate la
intrerprindere.
Realizarea diagnosticului # n scopul evalurii presupune parcurgerea urmtoarelor

1.
2.
3.
4.
5.

6.

1.
2.
3.
4.
5.

etape:
Stabilirea problemelor supuse analizei;
Asigurarea informaiilor contabile i financiare necesare diagnosticrii i analiza doc care stau
la baza lor;
Punerea n eviden a diferitor fenomene economico-financiare: legate de disfuncionaliti;
punctele tari (forte) i slabe de activitate;
Analiza explicativ a: cauzelor dificultilor; "handicapului" activitilor;
Previziuni i recomandri:
- informarea partenerilor sociali cu privire la starea ntreprinderii performanele,
eficiena utilizrii resurselor;
- stabilirea variabilelor-cheie ale dezvoltrii, a corelaiilor dintre acestea;
- stabilirea msurilor de redresare sau ameliorare a performanelor;
- identificarea noilor surse de avantaj concurenial;
- fundamentarea noilor strategii de dezvoltare ntr-un mediu concurenial;
Prezentarea rezultatelor analizei-diagnostic ntr-un raport.
Prin parcurgerea acestor etape ale diagnosticului trebuie sa rezulte raspunsul la asa
probleme precum:
1. Statutul juridic al intreprinderii.
2. Rezultatele economico-financiare ale intreprinderii si nivelul acestora.
3. Metodele si caile de obtinere a rezultatelor.
4. Performantele si obiectivele intreprinderii.
5. Nivelul dorit al performantelor ce trebuie realizat pentru atingerea obiectivelor stabilite.
6. Corectitudinea adoptarii deciziilor.
Sarcinile diagnosticului:
Identificarea problemelor existente in activitatea intrerpinderii si a cauzelor acestora.
Identificarea posibilitatilor de crestere a eficientei, profitabilitatii si reducere a costurilor.
Evaluarea strategiillor si politicilor de dezvoltare a # si a impactului acestora asupra valorii #
Identificarea avantajelor competitive ale # si a posibilitatii maximizarii lor in mediul
concurential.
Diagnosticul trebuie sa furnizeze informatii necesare pentru aprecierea situatiei trecute si
prezente ce trebuie avuta in vedere in determinarea si aplicarea metodelor de evaluare.
2. Tipuri si surse de informatii. Rolul lor in diagnostic
Pentru a solutiona problemele din cadrul diagnosticului economico-financiar este necesar de a
dispune de informatii care ar permite evaluatorului de a formula concluzii corecte privind starea
economico-financiara a intrerpinderii. In practica economica exista mai multe posibilitati de
culegere si prelucrare a informatiei, cea mai frecvent intilnita fiind gruparea ei dupa anumite
criterii:
1. Dupa modul de exprimare: Orale; Scrise; Audiovizuale;
2. Dupa modul de provenienta: Interne; Externe;
3. Dupa gradul de prelucrare: Primare; Intremediare; Finale;
4. Dupa utilitate: de previzune; de planif operativa; de control; de evaluare; de executie;
5. Dupa stabilitate in timp: Variabile (rata inflatiei); Constante;
6. Dupa modul de reflectare a activitatii: activit fizica (producitivit muncii); activita valorica
(marime profit, marime VV);
7. Din punct de vedere functional: informatie planificata; efectiva; normativa;
8. Dupa natura informatiilor: stiintifice; informatii tehnice; juridice; Sociale; Econfinanciare;

9. Dupa legalitate: oficiale/legale; neoficiale/ilegale;


10.Dupa provenienta surselor de informatie avem surse interne si externe.
Sursele interne sunt rapoartele( privind mijloacele banesti, financiare, contabile), interviurile
cu persoanele cheie din firma, chestionarele din interiorul intrerpinderii care se fac la initiativa
evaluatorului, rapoartele consiliului de administrare, rapoartele adunarii generale a
actionarilor(in cazul SA), rapoartele auditorilor si a comisiei de cenzori sau rapoartele diferitor
organe de control, bugetele de venituri si cheltuieli, planurile de afaceri.
Sursele externe de informatie: presa obisnuita sau de specialitate, banca nationala, institutul
national de statistica, BNM, piata de capital, ministerele de resort(de ramura), institutele de
cercetare economica, camera nationala de imobil, agentia de stat relatii funciare si cadastru,
sursele electronice.
Informatiile si documentele externe necesare evaluatorului sunt:
1. Evolutia si tendintele pietelor pe care concureaza intrerpinderea evaluata.
2. Indicatorii macroeconomici si evolutia generala a economiei.
3. Informatii si indicatori ai sectorului respectiv.
4. Evolutiile si tendintele pietei financiare.
3. Metodele si instrumentele analizei diagnostic la intreprindere.
Pentru realizarea obiectivelor diagnosticului se aplica o serie de metode si instrumente
specifice. Ca instrumente pricipale ale diagnosticului servesc indicatorii economico-financiari.
Ca expresie fizica, monetara a activitatii intrerpinderii, fenomenelor si proceselor acesteia, care
permit evaluatorului de a cunoaste starea si dinamica evolutiei trecute si prezente a activitatii
intreprinderii.
Indicatorii pot fi grupati in:
1. Indicatori ai resurselor res umane, financiare, informationale
2. Indicatori ai consumului de resurse cheltuielile de res.
3. Indicatori de rezultate/ Efecte ale activitatii VV, rezultatele activitatilor intrerpinderii.
Metodele diagnistuclui:
1. Metode calitative permit delimitarea cimpului de investigare in evaluarea realitatii
economice si fundamentarea deciziilor. De ex. diviziunea si, analiza prin indici, gruparea,
comparatia etc.
2. Metode de analiza a tendintelor, fenomenelor si rezultatelor vizeaza/arata evolutia
fenomenelor si rezultatelor intreprinderii in baza estimarii abaterilor, ritmurilor,
coeficientilor.
3. Modelarea fenomenelor economice presupune definirea obiectivului analizei, precizarea
conceptelor, indicatorilor, stabilirea insusirilor esentiale ale fenomenului analizat si
construirea modelului.
4. Metode de analiza structurala se utilizeaza pt evidentierea contributiei diferitor
componente la formarea sau modificarea rezultatului global.
5. Metode de analiza factoriala analiza fenom si rezultatelor.
6. Metodela grilelor de evaluare se stabilesc limite ale indicatorilor si vedem care este
fluctuatia indicatorilor de la un nivel al altul.
7. Metoda indicatorilor .
8. Metoda analizei regresionale.
9. Metode fluxurilor cand se stabileste tabloul de finantare in vederea analizei capacitatii de
finantare
10.Metode sociologice. Si altele.

Tema:4. Tipurile de diagnostic:


=O1= Diagnosticul global si functional al #

In functie de obiectivele urmarite in desfasurarea diagnosticului se pot efectua anumite grupari ale
acestuia cu proceduri de lucru si compartimente corespunzatoare. Diagnosticul in primul rind trebuie sa
aprecieze # ca sistem de ansamblu- aceasta apreciere se face in cadrul diagnosticului global (de sistem),
dupa care se va efectua diagnosticul functional (de subsistem a #).
Diagnosticul functional urmareste sa stabileasca:
1 modul in care sunt indeplinite functiunile #;
2 are sa stabileasca nivelul de organizare a departamentelor care realizeaza aceste functii;
3 are sa stabileasca modul in care sunt aplicate metodele si tehnicile de organizare si gestiune a
functiunilor #;
Diagnosticul global si functional poate fi efectuat pe TL si pe TS.
=O2= Diagnosticul juridic al #
Are drept scop verificarea aspectelor juridice legale privind activitatea # evaluate, realizarea acestuia
presupune analiza elementelor specifice, printre care :
1 Dreptul juridic-se verifica statutul de organizare a activitatii #, modificarile ulterioare ce au intervenit
in statut, registrul Adunarii Genarale a Actionarilor si Registrul Actiunilor.
2 Dreptul civil- in acest sens se verifica actele, contractele privind dreptul de proprietate asupra
constructiilor, situatia juridica a terenurilor, situatia juridica activelor nemateriale (brevete,marci) ,
situatia activelor financiare, situatia imprumuturilor primite si a garantiilor constituite.
3 Dreptul comercial- se verifica contractele de vinzare-cumparare, de inchiriere si de locatie.
4 Dreptul fiscal -se verifica inregistrarea # la organele fiscale, daca # a achitat obligatiunile legale
(impozite, taxe, contributii), se verifica situatia platilor restante, datele ultimului control financiar care
a avut loc la # (audit intern/extern).
5
Dreptul muncii-se verifica si se analizeaza contractele individuale de munca si relevanta
informatiilor asupra acestor contracte.
6 Dreptul mediului-se verifica daca activitatea # se desfasoara in concordanta cu legislatia mediului
inconjurator.
7 Litigiile-se verifica daca # nu este antrenata in procese de judecata.
=O3= Diagnosticul tehnic
Diagnosticul tehnic presupune o analiza detaliata a factorilor tehnici de productie,a tehnologiilor de
fabricatie a produselor, a organizarii productiei si a muncii realizata de catre evaluatori care au calitate de
experti tehnici.
Privind MF care fac parte din patrimonial # evaluatorii trebuie sa se pronunte privind urmatoarele aspect:
1 Starea de functionare a masinilor si utilajelor si gradul de uzura fizica a acestora;
2 Performantele lor in raport cu cele care se produc in momentul dat pe plan mondial;
3 Posibilitatile de utilizare in viitor;
4 Oportunitatea trecerii in conservare a unor mijloace fixe;
5 Conformitatea MF existente cu nomenclatorul din codul fiscal
6 Valorificarea investitiilor in MF in curs de executie.
Privind cladirile, expertii tehnici trebuie sa se pronunte asupra urmatoarelor aspect :
1 Concordant situatiei din teren cu planurile pe constructie;
2 Modificarile care au fost facute in constructie acestea avind o baza legala;
3 Asupra structurii de rezistenta in raport cu seismele;
4 Schimbarile intervenite in destinatia unor cladiri si posibilitatile de folosire in viitor.
Privind mijloacele de transport:
1 Gadului de folosire a parcului de transport auto;
2 Modului de utilizare a capacitatii mijloacelor proprii de transport;
3 Starii tehnice si gradului de uzura;
4 Valorii cu care sunt inregistrate in bilant;
5 Posibilitatile de folosire in viitor a parcului propriu;
6 Incadrarea parametrilor mijloacelor auto in standartele impuse pe plan national si international
Privind terenurile evaluatorii trebuie sa se pronunte asupra:

1. concordana dintre categoriile de suprafee existente i cele din certificatul de ofertare a dreptului de
proprietate asupra terenului;
2. mbuntirile aduse unor categorii de terenuri;
3. schimbarea destinaiei unor suprafee de teren; baza legal i implicaiile asupra activitii ntreprinderii.
Privind productia si tehnologiile de fabricatie:
1.se prezint succint principalele produse fabricate, servicii;
2.se face o scurt descriere a procesului tehnologic, eventual prezentarea sub form de schem, schi;
3.aprecieri asupra tehnologiilor, n raport cu ceea ce exist n domeniul respectiv;
4.organizarea general a produciei;
5.organizarea transportului intern;
6.calitatea produciei;
7.impactul asupra mediului;
8.alte aspecte referitoare la producie sau serviciile pe care le presteaz, n funcie de obiectul de
activitate.
Pentru caracterizarea sintetic a potenialului tehnic se recomand urmtorii indicatori:
Gr

Pr oductia obtinuta
100
Capacitatea de productie

1.Gradul de folosire a capacitii de producie(Gr):


P

Ma sin i si utilaje
100
Total mijloace de productie

2.Ponderea mainilor i a utilajelor n total active fixe (P):


Grmf

Amortizarea cumulata
100
Valoarea de inventar

3.Gradul de uzur a mijloacelor fixe (Grmf):


Gr

2
3

Valoarea mijloacelo r fixe noi


100
Valoarea de inventar

4.Gradul de rennoire a mijloacelor fixe (Grr)


=O4= Diagnosticul resurselor umane
Diagnosticul resurselor umane presupune urmtoarele etape :
Diagnosticul dimensiunii si structurii poten ialului uman reprezint latura cantitativa si calitativa a
ncadrrii in # a personalului necesar, dinamica si structura acestuia. Pt reflectarea cantitativa a dimensiunii
potenialului uman se iau in considerare :
- nr scriptic de salariai: cuprinde totalitatea personalului existent in evidenta unit i in baza contractului.
- efectivul scriptic de salariai: numrul de personal prezent la lucru;
- nr mediu scriptic: lunar, trimestrial, anual care caracterizeaz prezenta in unitate a personalului;
- nr maxim de salariai: limita superioara in cadrul creia se poate nscrie #.
Analiza calitativa a potenialului uman se face pe categorii de personal ca: personalul operativ,
personalul de administraie si gestiune a #
In acest sens creterea relative a personalului operativ se apreciaz ca favorabila. Structura poten ialului
uman exprima gradul de calificare a salariailor, in acest sens cu cit diversificarea angaja ilor pe categorii
este mai mare cu att este mai bine, deoarece pe msura cre terii productivit ii trebuie sa fie specialist in
toate domeniile. Angajaii se mai clasifica si dup vechimea in munca, vrst,
Diagnosticul comportamentului potenialului uman cuprinde urmtoarele aspecte: utilizarea timpului de
munca disponibil; mobilitate personalului; conflictualitatea in rela iile de munca (indicatorii
comportamentului individual).
Diagnosticul eficientei utilizrii potenialului uman se realizeaz cu ajutorul sistemului indicatorilor de
reflectare a productivitii muncii medii si marginale. Caracterizarea eficientei muncii se poate face si prin
utilizarea altor indicatori constituii prin implicarea in calitate de efect a rezultatului opera ional, profitului
net, vnzrilor.
=O5= Diagnosticul comercial
Diagnosticul comercial include urmatoarele etape :
Analiza evolutiei in timp a vinzarilor vizeaza operatiunile ce tin de de marfa, piata de defacere a
produselor si piata de aprovizionare cu marfuri. Obiectivul de baza consta in: estimarea pietei actuale si
potentiale a # si a locului ei pe piata. La aceasta etape se calculeaza: veniturile din vinzatri totale, veniturile

2
3
4

medii din vinzari, medii, marginale si critice. VVT=vinzari medii+ venituri din zinzarea activelor curente +
veniturile din iesirea activelor materiale pe TL. VV=venitul din vinzarea produselor finite+venitul din
vinzarea marfurilor+venitul din prestarea serviciilorTVA.
Analiza structurala a vinzarilor pe produse si piete de desfacere urmareste evolutia vinzarilor totale si pe
elemente componente fata de perioada precedenta, precum si modificarile intervenite in structura lor.
Analiza clientelei # - urmareste evolutia structurala a vinzarilor pe grupe de clienti.
Analiza furnizorilor # - aceasta presupune gruparea furnizorilor in funcie de utilitate, structurarea
furnizorilor in funcie de cantitatea si valoarea aprovizionrilor, stabilirea criteriilor de alegere a acestora,
analiza nr de furnizori pentru un anumit tip de resurse de aprovizionare, aprecierea dependentei fata de un
anumit furnizor.
Analiza marjei comerciale reprezint mrimea min si max a volumului de vnzri.
Formula de calcul Mc=VV-Cc=VV-(C+c.a+S), unde:
Cc-costul de cumprarea a mrfurilor vndute;
C-costul de achiziie a mrfurilor;
c.a-cheltuieli de achiziie aferente;
S-variaia stocurilor.
Marja comerciala se calculeaz prin intermediului VV si a costurilor VV, ea trebuie sa tinda spre
mrimea maxima.
=O6= Diagnosticul financiar
Etapele diagnosticului financiar:
1 Diagnosticul si estimarea patrimoniului (activelor #) si eficientei utilizari acestora;
2 Diagnosticul si estimarea surselor de constituire a patrimoniului #;
3 Diagnosticul capacitaii de plata a #;
4 Diagnosticul rezultatelor financiare ale #;
5 Diagnosticul # in funcie de rentabilitate;
6 Aprecierea poziionrii # pe piaa in funcie de rentabilitate.
Patrimoniul # conform art. 284 al Codului Civil al RM reprezint o totalitate de bunuri economice
exprimate in uniti monetare de care dispune unitatea de produc ie in baza datelor din bilan ul contabil la
un moment dat. In practica economica in dependenta de sursele de provenien a poate fi determinata:
valoarea reala a patrimoniului # (include bunurile create att din surse proprii cit si mprumutate si valoarea
neta a patrimoniului care reprezint bunurile economice create din surse proprii). Aprecierea patrimoniului
# poate fi efectuata prin metoda diagnosticului prin rate.
Prima grupa de indicatori (dup etapele de mai sus) estimarea patrimoniului si eficientei utilizrii
acestora:
1 Ponderea patrimoniului cu destinaie de producie in suma totala a activelor sau rata patrimoniului
de producie: Rpp= (AMTL+SMM) / TA. Trebuie sa fie > 0,5.
2 Rata imobilizrilor= AMTL / TA; aceasta rata atesta faptul ca investiiile # in active pe TL nu
trebuie sa ntreac limita de 2/3 din valoarea patrimoniului total al #.
3 Rata mijloacelor fixe= MF /TA;
4 Rata SMM= SMM /TA;
5 Rata activelor curente mobile= (IS+MB) / TA; majorarea in dinamica se apreciaz pozitiv;
Indicatorii care atesta eficienta utilizrii activelor:
1 Eficienta mijloacelor fixe: EMF= (PMFA*RMf )/ 100%; RMF= Q/ nr de utilaje;
2 Rata recuperrii activelor= VV/ TA aceasta rata trebuie sa fie > 1;
3 Nr de rotaie a AC = VV/ AC;
4 Durata de rotaie=360/ Nr rot ;
5 Nr de rotaie a CTS= VV/ CTS;
6 Efectul accelerrii sau ncetinirii vitezei de rotaie= (Dr1- Dr0)* (VV1/ 360);
A doua grupa estimarea surselor de constituire a patrimoniului: arata proveniena patrimoniului si acea
parte din patrimoniu care aparine proprietarilor, totodat analiza surselor de finan are ne arata provenien a
capitalului financiar al # si totodat permite sa apreciem costul surselor de finan are; capacitatea de
ndatorare a #; eficienta utilizrii acestor surse. Indicatorii sunt:
1 Rata de finanare a AC= FR / AC > 0,5 reflecta in ce proporie AC sunt finanate din surse proprii;
2 Rata de finanare a SMM= FR/ SMM >= 2/3;

3 Rata autonomiei financiare= CPr/ Cper (0,7 : 1) reflecta gradul in care Cpr a # asigura
autofinanarea activitii de producie;
4 Rata de autofinanare a AT = Cpr/ TA > 0,5;
5 Rata datoriilor globale= DT / TP <= 2/3;
6 Rata de ndatorare la termen= DTL/ Cpr (0,3 : 0,5);
A treia grupa diagnosticul capacitaii de plata a #: ne permit de a aprecia si echilibrul financiar al #,
printre astfel de indicatori:
1 Fondul de rulment= AC-DTS;
2 Rata lichiditii absolute= MB/ DTS; 0,2-0,3;
3 Rata lichiditii intermediare= (MB+CTS) /DTS; 0,2-0,8;
4 Lichiditatea curenta= AC/ DTS; 1,2-1,8;
5 Solvabilitatea= AT/ DT; > 1,5;
A patra grupadiagnosticul rezultatelor financiare ale #:
1 VV=
2 PB=VV-CV
3 RAI=VI-CI
4 RAF=VF-CF
5 Rfinanciar al activitatii=RAO+RAI+RAF
6 Rexceptional= Vexceptionale- Ch exceptionale;
7 PPGI= R ecofin+ R exceptional;
8 Pnet= PPGI- Impozit pe venit;
Pnet este rata cresterii economica a #
A cincea grupa: - diagnosticul financiar in funcie de rentabilitate
Rentabilitatea este masura in care resursele financiare si materiale au permis # sa realizeze profit sau este
gradul de profitabilitate a #.
1 Rentabilitatea vnzrilor= Pbrut/ VV *100
2 Rentabilitatea costurilor= Pbrut/ CV*100
3 Rentabilitatea economica= PPGI/AT (20%-25%)
4 Rentabilitatea financiara=PNet/CPropriu
5 Rentabilitatea capital permanent=PPGI/CPermanent
PR=CF totale/pretul unitar
Pe grupe de produse=CF/100-CV totale.
In urma efecturii calculelor indicatorilor pragului de rentabilitate situa ia se considera instabila daca
volumul vnzrilor este < 10 % peste pragul de rentabilitate, i relativ stabila daca volumul vnzrilor este
20 % peste pragul de rentabilitate.
A asea grupa: aprecierea poziii concureniale a # pe piaa in funcie de rentabilitate .
PER=cursul bursier al aciunii/preul pe aciune.
Dividendul pe aciune =volumul total al dividendelor pltite/numrul ac iunilor emise.
Randamentul pe aciune=dividendul pe aciune/valoarea bursiera a aciunii.
PER ne arata gradul de profitabilitate a #.
Diagnosticul pozitiei concurentiale a #
Faze ale ciclului Nevoile de finanare
Situaia rentabila
Situaia financiara
de viat
Lansare
Investeste in ATL si in nevoia Slaba
Excedent de trezorerie
FR
(ET)<0
Crestere
Investeste in nevoia FR
Satisfctoare
Echilibru=0
Maturitate
Investitia de mentinere al FR
Buna
ET>0
Declin
Investirea pt reconstructurare
Se apropie de pragul ET>0
de rentabilitate
Conform teoriei financiare poziia concurenial pe pia se apreciaz n finane de urmtoarea rat
vnzrile ntreprinderii /vnzrile ntreprinderii concurente cea mai bine plasat pe pia.
ntreprinderea este considerat lider dac aceast rata 1 sau slab dac rata 1.

Exist i un alt criteriu: ntreprinderea este considerat forte i atractiv dac are o rat a creterii
economice 10% i slab 10%.

Tema 5 : Abordri metodologice in procesul de evaluare


In teorie si practica evalurii s-au conturat mai multe metode si procedee de estimarea a valorii in func ie de
modul de abordare a valorii, acestea include anumite metode si procedee.
=O1=Abordarea pe baza de active
Reprezint evaluarea individuala a elementelor activului # finanate de capitalurile care urmeaz a fi
tranzacionate in momentul evalurii, ceea ce presupune ncetarea activitii # care urmeaz sa fie lichidata,
reorganizata sau transmisa altui proprietar. Aceasta abordare se axeaz pe principiul substituiei conform
cruia un activ nu valoreaz mai mult dect costul de nlocuire a tuturor parilor sale componente.
Avantajele abordrii bazate pe active:
1 Aceasta abordarea este credibila si se utilizeaz de cele mai multe ori de ctre instan ele judectore ti in
cazuri de fuziune, lichidare sau partajare a #;
2 Este relevanta in evaluarea valorilor mobiliare;
3 Se utilizeaz si in operaiuni de vnzare, cumprare a activelor si a altor bunuri.
Dezavantajele abordrii bazate pe active:
1 Necesita un volum mare de lucru pentru inventarierea si reevaluarea activelor #;
2 Are o arie de aplicare restrnsa pentru activele nemateriale.
In multe cazuri aceasta abordarea trebuie completata cu alte abordri pentru a estima cit mai corect valoare.
=O2=Abordarea pe baza de venit
Presupune abordarea dinamica a capitalurilor #, respective a fluxurilor pe care acestea le genereaz pentru
investitori. O astfel de abordarea permite estimarea valorii unei # in baza sumei fluxurilor bne ti da care poate
dispune proprietarul capitalului ntr-o durata de timp previzionata innd cont de riscurile asociate. Aceasta se
bazeaz pe principiul anticiprii, potrivit cruia valoarea rezulta din veniturilor viitoare care urmeaz a fi
generate de # peste anumite perioade de timp.
Aplicarea metodelor din cadrul acestor abordri presupune:
Estimarea veniturilor viitoare din contul profitului ce urmeaz a fi realizat, dividend si fluxuri de
mijloace bneti de obinut;
Stabilirea ratei de actualizare a fluxurilor de mijloace bneti si a dividendelor;
Stabilirea ratei de capitalizare a profiturilor.
Avantajele:
1 Este aplicabila pe pieele financiare pentru a estima preul aciunilor in vederea adoptrii deciziilor de
investire / dezinvestire;
2 Din punct de vedere a teorii si practicii evalurii se considera ca fiind cea mai corecta pentru stabilirea
valorii # care genereaz venituri viitoare.
Dezavantaje:
1 Aceasta abordarea nu poate fi aplicata pentru #-le in dificultate economica;
2 Nu poate fi aplicata daca se folosesc rate de actualizare necorespunztoare care ar conduce spre mrimi
eronate a veniturilor viitoare .
=O3=Abordarea prin comparative
Se bazeaz pe informaii asupra vnzrilor de bunuri sau # similare din ultimul timp pe pia a sau nafara
acesteia prin utilizarea informaiilor statistice, in funcie de particularitile # evaluate utiliznd multiplicatorii
valorici. Aceasta se axeaz pe principiul substituiei conform cruia, un cumprtor informat nu ar plti pentru
un bun mai mult dect suma cu care ar achiziiona un bun comparabil cu aceeai utilitate. In practica o larga
aplicabilitate in aceste abordri revine tranzacionrii activelor materiale, terenurilor, valorilor mobiliare.
Utilizarea metodelor din cadrul acestei abordri necesita baze de date pentru mai multe obiecte
tranzacionate, pentru a determina criteriile de comparative a acestora dar si a stabili multiplicatorii valorici.
Avantajele-este uor de aplicat si permite o buna estimare a valorii de piaa, are o arie larga de aplicabilitate.
Dezavantaje:
1 Necesita un volum mare de informaii
2 Este limitata in aplicarea in cazul cnd pieele de tranzacionare a #-lor nu sunt dezvoltate.
Fiecare abordare implica anumite metode de evaluare
VALOAREA
Abordri bazate pe active
Abordri bazate pe venituri
Abordri bazate pe comparaii
Metoda activului necorectat
Metoda actualizrii venitului
Metoda vnzrilor comparabile

Metoda costurilor sau cheltuielilor


Metoda valorii de lichidare

Metoda capitalizrii profitului


Metoda bursiera

Metoda pieei de capital


Metoda coeficienilor ramurali

Tema 6: Metode de evaluare bazate pe active


=O1= Metoda activului net corectat (ANC)
Metoda activului net corectat este prevzut de standardul internaional GN-6 privind valoarea
ntreprinderii. Acesta metoda se utilizeaz cnd este necesar de fcut investi ii sau cnd ntreprinderea
este evaluata pe alta baza dect cea a continuit ii utilit ii (cnd nu se prevede o activitate de lunga
durata a ntreprinderii).
Evaluarea ntreprinderii prin aceasta metoda este cel mai u or de aplicat. Aceasta metoda permite
estimarea valorii de piaa. In acest scop pt a reflecta cit mai corect situa ia patrimoniala a ntreprinderii
se fac corecii ale bilanului contabil att in activ cit si in pasiv ca urmare a reevalurii si inventarierii a
elementelor patrimoniale cit si a surselor de finanare a acestora. ANC presupune mai intii stabilirea
valorii de piaa a elementelor patrimoniale productive, valoarea celorlalte elemente fiind dedusa
separat in dependenta de posibilitile de valorificare. In procesul corectrii activului bilan ului
contabil in scopul evalurii se elimina activele necorporale care nu au valoare economica (dreptul de
autor neautorizat) si care sunt considerate non-valori, diminund activul bilanului contabil.
Etapele estimrii activului net corectat:
1 Obinerea bilanului contabil la data evalurii;
2 Verificarea existentei elementelor patrimoniale si a datoriilor nregistrate in bilan;
3 Corectarea activelor si datoriilor;
4 evaluarea activelor si datoriilor nenregistrate in bilan depistate la data evalurii;
5 Elaborarea bilanului corectat si determinarea activului net corectat.
ANC= (AT+corecActive) (DT +corecDatorii)=ATC-DTC
ANC poate fi exprimat prin patrimoniul net sau averea neta a proprietarilor.
ANC= VCA(valoarea capitalului acionar)= VPAT-VPDT (VPT- valoarea de piaa)
Daca ntreprinderea a achiziionat MF sau alte bunuri in leasing atunci acestea se pot nsuma la
activul total in locul activelor nemateriale.
ANC=(ATC-DTC)- A nonvalori; ANC=(ATC-DTC) +A din leasing.
Atunci cnd se fac corecii asupra pasivelor din TP se scad rezervele prevzute pentru riscuri si
cheltuieli daca se prevede ca acestea sa fie utilizate in mod cert. Dup ce profitul este supus
impozitului pe venit. mprumuturile pe TL si TM se estimeaz la valoarea lor contabila actualizata
calculata la o rata de actualizare egala cu diferena dintre dobnda contractata si dobnda zilei.
Avantajele metodei ANC:
1 Metoda poate fi utilizata in diferite instane;
2 Este acceptabila pt evaluarea pachetelor de control in afacerile cu capital;
3 Permite estimarea valorii activelor si pasivelor la valoarea lor curenta de pia a;
4 Este uor de utilizat.
Dezavantajele sunt nsoite de costuri sporite deoarece necesita intervenia mai multor speciali ti pt
fiecare categorie de grupa.
=O2= Metoda costurilor sau cheltuielilor
Costul- suma cheltuielilor necesare pt crearea unui bun economic similar celui evaluat. Costurile
totale sunt determinate ca produs al numrului total de active a ntreprinderii si pre ul lor pt o anumita
perioada de timp. Evaluarea prin aceasta metoda se caracterizeaz ca fiind o estimare analitica
deoarece se efectueaz pt fiecare element al patrimoniului ntreprinderii cu ajutorul valorilor curente
determinate in baza preturilor de piaa in momentul de negociere dintre vnztor si cumprtor.
Conform legii metoda costurilor se aplica in urmtoarele cazuri:
1 In cazul evalurii construciilor nefinisate;
2 Reevaluarea MF a #;
3 Argumentarea construciei unei noi cldiri;
4 Determinarea celei mai bune si eficiente utilizri a activelor #;
5 Evaluarea cldirilor si construciilor cu destinaie speciala;
6 Evaluarea pt asigurare.

Etapele aplicrii metodei costurilor:


1 Determinarea valorii terenurilor pe care este amplasata #;
2 Determinarea valorii construciei;
3 Estimarea deprecierii (fizica, funcionala, economice);
4 Estimarea valorii construciei innd cont de mrimea deprecierii acumulate;
5 Estimarea valorii de piaa a #.
Metoda costului se bazeaz pe estimarea fie a valorii de nlocuire sau valoarea de reconstruc ie.
Conform formulei valoarea de piaa:
Vp=Vt+(Vc-D); Vc= valoarea construciei; D-depreciere; Vt= valoarea terenului.
D acumulata reprezint reducerea calitilor de consum ale bunului evaluat din punct de vedere a
potenialului cumprtor si se manifesta prin diminuarea valorii bunului ca rezultat a ac iunii diferitor
factori.
D= Uf(uzura fizica)+Df(depreciere funcionala)+Deco(deprecierea economica).
Vc=Cc (costul construciei)+Ci (costurile indirecte)+Vi (venitul investitorului).
Uzura fizica in evaluare se estimeaz prin urmtoarele metode:
1 Metoda normativa- estimarea uzurii in baza analizei strii tehnice a elementelor constructive de baza a
activelor. Uconstr=(Ufiecarui element * 100) / greutatea specifica a elementului.
In baza datelor din tabel sa se determine mrimea uzurii unui edificiu a # cu un nivel construit in
1986.
Denumirea
Starea
Greutatea
Uzura
% uzurii din
elementelor
elementelor
specifica
elementului (%)
cldiri
constructive
(%)
A
1
2
3
4=2*3/100
Fundamentul
Buna
12
5
0,60
Perei
Buna
34
5
1,70
Perei despritori
Buna
5
5
0,25
Planeu
Buna
7
5
0,35
Pardoseala
Buna
9
10
0,90
Ferestre duble
Buna
7
10
0,70
Ui
Destul de
7
15
1,05
satisfctoare
Acoperi
Satisfctoare
15
30
4,50
Instalaii electrice
Buna
1
5
0,05
TOTAL
97
10,1
Uzura fizica a cldirii este egala cu =10,1*100/ 97=10,4%.
2 Metoda valorica presupune determinarea costului reparaiei capitale a construc iei cldirii #. In aceste
caz este determinat coeficientul uzurii care reprezint raportul intre costul repara iei capitale si
valoarea de reconstituire a cldirii innd cont de mrimea uzurii fizice. Acesta metoda se utilizeaz in
cazurile:
Beneficiarul evaluarii intentioneaza sa exploateze cladirea
Cheltuielile pentru reparatia capitala se compenseaza la vinzarea obiectului
Edificiul este dat in arenda sau ipotecar
Metoda valorica este aplicata pentru a estima uzura fizica atit a elementelor contuctive a cladirii cit si a
intregii constructii.
3 Metoda virstei efective de calcul a uzurii: Uzura=(Virsta efectiva/Durata de viata fizica)
*100
=O3= Metoda valorii de lichidare
Abordarea patrimoniala presupune metoda valorii de lichidare/activului net de lichidare pentru
intreprinderile care sunt inca in functiune sau care numai functioneaza daca a fost luata decizia de
lichidare a patrimoniului si declarat falimentul. Lichidarea patrimoniului intreprinderii conform

1.
2.
3.

1.

1.
2.

legislatiei R.M., adica Legii Insovabilitatii Nr.149 din 29.06.2012 reprezinta procedura care se aplica
debitorului in cadrul procesului de insolvabilitate care consta in valorificarea masei debitoare in
vederea obtinerii de mijloace banesti pentru satisfacerea creantelor creditorilor.
Masa debitoare conform legii reprezinta bunuri economice ,mijloace banesti in numerar si fara
numerar in valuta nationala sau straina aflate in proprietatea debitorului la data intentarii procesului
de insolvabilitate cu exceptia bunurilor care nu pot fi executate silit. Conform acestei legi dupa
initierea procedurii de insolvabilitatea sau a falimentului administratorul/lichidatorul insolvabilitatii
trebuie sa prezinte raportul de evaluare a bunurilot din masa debitoare si obligatiile debitorului.
Bunurile intreprinderii pot fi evaluate atit in bloc cit si individual .Pretul de vinzare a bunurilor din
masa debitoare si modul de vinzare a lor se stabilesc la Adunarea Consiliului Creditorilor .
Metoda activului net de lichidare se utilizeaza in situatiile:
Cind intreprinderea se afla in dificultate economica temporara si poate fe redresata fiind
lichidata ca persoana juridica in scopul fuzionarii cu alta intreprindere sau tranzactionarii ei.
In cazul investirei de capital pentru redresare cin se cere evaluare pachetului de
actiuni/control.In acest caz valoarea de lichidare se va determina Vl=Valoarea la termen / (1+i)n Ci,
unde Ci-capitatul investit pentru redresare
Cind intreprinderea este neredresabila si este declarata falimentara din punct de vedere legal
,are loc lichidarea fortata a intreprinderii iar valoarea de lichidare se va determina prin formulele:
ANl=ANc-Cl-I unde : ANc-Activul Net Corectat; CICosturi de Lichidare; IObligatiile
fiscale (Impozita,taxe)
ANl =ANc+DE1+DE2-I, unde: DE1-Diferentele de Evaluare pozitive; DE2- Diferentele de
Evaluare negative; IImpozite si taxe.
Metodele de evaluare bazate pe active nu tin cont de veniturile viitoare ale intreprinderii si de
contributia activelor nemateriale.
Specificul evaluarii elementelor de activ prinvid activele nemateriale, acestea pot sau nu sa fie
inregistrate in patrimoniul intreprinderii. Se iau in consideratie la estimarea intreprinderii numai daca
aduc avantaje economice la intreprindere.
Specificul evaluarii privind activele materiale/corporale, ele se evalueaza in costuri curente de
substitutie(costuri de evaluare).
Evaluarea privind terenurilor se face prin 2 metode :
Metoda analizei vinzarii comparabile care include: metoda comparatiei directe, metoda
alocatiei, si metoda extragerii;
2. Metoda veniturilor care include: metoda capitalizarii directe, metoda reziduala si metoda
parcelarii.
In cazul evaluarii utilajelor si echipametelor, aici exista 2 procedee:
Estimarea directa, pornind de la costurile de substitutie aplicate instalatiilor care au aceeasi
capacitate de productie.
Estimarea indirecta, pornind de la costul de cumparare tinind cont de virsta intalatiilor si de
evolutia indicelui pretului.
V= (Vc *D) / Durata de utilizare totala, unde :Vc=valoarea de cumparare; D=durata ramasa de
utilizare;
Privind imprumuturile mai mare de 1 an se estimeaza la valoarea ramasa de rambursare
Privind evaluarea activelor curente.
SMM se evalueaza la cursul zilei sau media cursurilor zilnice din ultima perioada si la pretul de
aprovizionare unitar sau mediu ponderat.
Privind stocurile de produse finite se evalueaza la costul de productie.
Costul de productie =Costuri indirecte de productie+Costuri privind retribuirea
muncii+Costuri directe de productiei.
Iar produsele vindute si neincasate se evalueaza la pretul de vinzare diminuat cu eventualele
costuri ce urmeaza a fi facute pina la recuperarea creantelor.

Evaluarea creantelor presupune analiza clientilor intreprinderii din punct de vedere al vechimei
creantelor, creantele cu vechime mai mare de 1 an si cu probabilitatea de neincasare se considera
nerecuperabile, deci valoarea lor va fi egala cu zero( se inscrie la pierderi).

Tema 7: Metode de evaluare bazate pe venit


=O1= Continutul metodelor si tehnicilor incluse in abordare pe baza de venit
Metodele si tehnicile bazate pe venit se axeaza pe teoria investitiilor si pe principiul
de anticipare potrivit caruia valoarea intreprinderii este creata in speranta obtinerii unor
cistiguri viitoare. Aceasta valoare poate fi definita ca valoarea prezenta a veniturilor
viitoare. Utilizarea acestor metode si tehnici permite evaluatorului sa analizeze
capacitatea bunurilor de a genera venituri in forma baneasca si convertirea acestor
venituri in valoarea lor prezenta. Drept baze de evaluare pt metodele bazate pe venit
servesc: valoarea de piata si valoarea de investitie. Aceste metode se bazeaza pe
continuitatea activitatii, ceea ce permite ca # sa fie evaluata la o valoare mai mare decit
valoarea de lichidare. De cele mai multe ori prin aceste metode sunt evaluate pachetele
de control detinute de #, drept venituri viitoare fiind considerate dividendele.
Metodele bazate pe venituri au in originea sa 3 elemente principale:
1. Profitul; 2. Rata de actualizare; 3. Perioada de actualizare. 4. Rentabilitatea sperata
a investitorului (in cazul investirii de capital a #).
Selectarea ratelor de actualizare si de capitalizare are loc in dependenta de: influentele
pietei asupra riscului; puterea de cumparare a populatiei si indicatorii macroeconomici.
=O2= Metoda actualizarii fluxului de numerar
Este orientata spre # in functiune mai ales pt evaluarea # tinere care nu dispun de
profituri mari pt a le capitaliza dar care ar putea face fata in viitor concurentei. Aceasta
metoda permite estimarea fluxurilor financiare pt fiecare an a perioadei de previziune (de
la 5-10 ani). Drept baza pt calculare fluxului net de mijloace banesti serveste Anexa 4 din
Raportul Financiar, care conform practicii financiare se poate intocmi prin metoda directa
si indirecta. In RM metoda directa.
In cazul metodei actualizarii fluxului de numerar, fluxul de numerar net se va calcula
in felul urmator:
Profit net
+Amortizarea ATL
-Modificarea stocurilor, creantelor, investitiilor
+modificarea DTS
=Fluxul net al mijlaocelor banesti din activitatea operationala
+
+ incasari din vinzarea activelor materiale
-Cheltuieli de capital
=Fluxul net din activitatea investitionala
+
+intrari de credite si imprumuturi
-plati de credite si imprumuturi
-dividende platite
+cresteri de capital
=Fluxul net de mijloace banesti din activitatea financiara
=Fluxul net de mijlaoce banesti la dispozitia proprietarilor

Daca # are in proprietate activele procurate in leasing atunci veniturile generate de


acestea ele se vor insuma la fluxul net al mijloacelor banesti.

1.

2.

3.
4.

Fluxul net de mijlaoce banesti prin tehnica actualizarii se va calcula:


valoarea fluxului net de MB= FN/(1+i)+FNr/(1+i)i....+FNn/(1+i)n+Vrn/(1+i)n
Principalele etape ale metodei actualizai fluxului de numerar:
Selectarea tipului fluxului de numerar care va fi utilizat- in acest caz poate fi luat in
calcul fluxul de numerar pt capitalul propriu sau fluxul de numerar al actionarilor:
V=FNA/(1+i)n+Vrn/(1+i)n
i se va exprima prin costul capitalului propriu.
Fluxul de numerar pt investitori sau pt capitalul investit- se va calcula: V=FNI/
(1+i)n+Vrn/(1+i)n
Stabilirea duratei de previziune- se constituie din durata explicita de previziune in care
FN de numerar este calculat separat pt fiecare an de previziune si durata non-explicita:
fluxul de numerar se va calcula de la finele ultimului an de previziune pina la o perioada
nedefinita.
Previziunea propriu zisa a Fluxului de numerar- estimarea fluxurilor pe o anumita
perioada de timp pe tipuri de activitati.
Selectarea ratei de actualizare- in acest sens evaluatorul poate lua drept rata de
actualizare rata de rentabilitatea a investitiei, costul capitalului propriu exprimat prin
dividende si costul mediu ponderat a capitalului. Din punct de vedere a continuitatii rata
de actualizare este formata din rata reala de baza fara risc, rata anuala previzionala a
inflatiei si prima de risc.
Nivelul ratei de actualizare poate fi stabilit in functie de urmatoarele criterii:
1. structura financiara a intreprinderii;
2. pozitia # pe piata financiara;
3. metoda de calcul a marimii riscului.
Vr= FNn+1 / i-g; g- rata de crestere anuala a fluxurilor, i- rata de actualizare.
=O3= Metoda capitalizarii profitului sau venitului
Metoda capitalizarii profitului se utilizeaza atunci cind sunt suficiente date pt a
efectua evaluarea utilizind indicatorii valorici.
Avantajul acestei metodei este simplitatea calculelor.
Aceasta metoda se utilizeaza pt intreprinderile profitabile.
Etapele:
1. efectuarea diagnosticului financiar;
2. determinarea marimea profitului ce va fi capitalizat;
3. calcularea ratei de capitalizare;
4. detrminarea marimii preventive a valorii;
5. efectuarea corectiilor asupra procesului de evaluare;
6. determinarea perioadei de capitalizare. (3-5 ani de obicei).
Profitul ce se capitalizeaza se i adupa plata impozitului pe venit.
Valoarea de piata se va determina: V= Pnet/ rata de capitalizare.
Rata de capitalizare se calculeaza prin tehnica anuitatilor.

TEMA 8: Metode de evaluare prin comparatia directa pe piata


=O1= Continutul metodelor de evaluare prin comparatie
Metodele bazate pe comparatie se axeaza pe principiul substitutiei conform caruia un cumparator
important nu ar plati pt un bun mai mult decit suma cu care ar achizitiona un bun comparabil cu
acceasi utilitate in functie de rentabilitate si risc. Aceste metode sunt bazate pe premisa ca valoarea de
piata a unui bun este legata direct de preturile tranzactiilor comparabile de bunuri cu aceeasi utilitate si
atractivitate. Pt desfasura evaluarii prin aceste metode este necesar de a utiliza informatii privind
eobiectul evaluarii de pe pietele financiare unde sunt tranzactionate intreprinderile similare; din
tranzactiile anterioare ale intreprinderii care a fost subiect al evaluarii.
Etapele evaluarii:
1. definirea misiunii de evaluare;
2. cerecetarea pietei si obtinerea de informatie despre tranzactiile similare;
3. verificarea informatiilor si confirmarea datelor;
4. selectarea elementelor de comparatie;
5. compararea propriu-zisa a intreprindrii si ajustarea pretului;
6. reconcilierea rezultatelor evaluarii si estimarea valorii finale.
In procesul de aplicare a acestor metode este important ca intreprinderile selectate in calitate de
obiecte comparabile si intreprinerea evaluata sa fie similare.
=O2= Criterii de selectare a elementului de comapratie
De regula criteriul de comparatie a intreprinderilor este pretul, ca unitate de comparatie poate servi
intreaga intreprindere cit si o parte componenta a acestia.
In practica de evaluare sunt stabilite urmatoarele criterii de selectare a intreprinderilor similare
printre care:
drepturile de proprietate transmise- in cazul intreprinderilor cu drept de proprietare absolut se va ajusta
un pret mai mare decit asupra intreprinderii cu drept de proprietate limitat (cind sunt mai multi
proprietari), marimea ajustarii pretului va fi egala cu valoarea de piata a dreptului de proprietate;
conditiile de finansare- in acest caz estimarea corectiilor pt conditiile de finantare depinde de acordul
intre cumparator si vinzator privind conditiile efectuarii tranzactiilor. Aceste corectari sunt aplicate in
urmatoarele cazuri:
1. cumparatorul plateste creditorului dobinda pt creditul acordat in scopul procurarii bunului sau
intreprinderii, in acest caz pretul de vinzare va fi diminuat suma dobinzii;
2. vinzatorul participa la finantarea trsanzactiilor acordind cumparatorului un credit ipotecar;
conditiile tranzactiilor atunci cind vinzarea intreprinderii este efectuata in termeni restrinsi si cind
intre partile implicate in tranzactie exista relatii speciale (de rudenie, de afaceri);
conditiile pietei- ajustarile preturile pt conditiile pietei presupun estimarea evolutiei preturilor pe piata
tranzactionarii intreprinderilor in ultimile perioade de timp luindu-se in considerare: schimbarea cererii
si a ofertei, rata dobinzii, rata inflatiei etc.
Amplasarea- ajustarea pretului se face in dependenta de locul amplasarii intreprinderilor comparabile;
Caracteristicile fizice- ajustarea pretului se face in dependenta de caracteristicile fizoced ale obiectului
evaluat, de ex: virsta obiectului evaluat, suprafata, elementele constructive, uzura etc;
Caracteristicile economice- in acest sens pretul se ajusteaza in dependenta de performantele
economico-financiare ale intreprinderii: profitul, capacitatea de palta, capacitatea de productie,
volumul productiee, gradul de indatorare;
Modul de folosinta- intreprinderea eval;uata sa fie folosita in conformitate cu statutul si cu destinatia
tehnica;
Componente valoric ce nu sunt legate nemijlocit de intreprinderea evlauata- ex: active materiale,
mobilier, vesela etc. Aceste se exclud din calcul nu se includ in pret.

=O3= Tipuri de metode bazate pe comparatie


In practica evaluarii se utilizeaza mai multe metode bazate pe comapratie dintre care:
1. Metoda comparativa cu tranzactii de pachete minoritare (intrepridneri cu actiuni cotate pe
piata);
2. Metoda comparatiei cu vinzari de intreprinderi necotate;
3. Metoda comparatiei cu tranzactii anterioare cu subiectul evaluarii;
(1) Permite de a estima valoarea e piata a actiunilor intreprinderii sau valoarea de lichidare, luinduse in
considerare asa factori ca: rentabilitatea, riscul, rata de crestere a ramurii din care face parte
intreprinderea comparabila. Ca criterii de comapratie servesc: domeniul de activitate, segmenetele de
piata si zona geografica, sortimentul produselor, performantele financiare, dimensiunea intreprinderii.
Etapele de desfasurare a acestei metode:
1. Determinarea criteriilor de comparatie;
2. Selectarea intreprinderii de evaluare;
3. Selectarea intreprinderilor similare;
4. Stabilirea multiplicatorilor valorici;
5. Stabilirea perioadei de multiplicatorilor valorici;
Drept multiplicatori valorici servesc coeficienti financiari ca de ex:
1. pretul actiunii / profitul net pe actiune;
2. pret de actiunii/ PPGI;
3. valoarea de piata a intreprinderii/ fluxul net de MB;
4. pretu la actiunii /VV
(2) aceasta metoda permite estimarea valorii intreprinderii care detin pachete majoritare de actiuni necotate
pe piata financiara dar pt care se cere evaluarea in scopul lichidarii, fuzionarii sau achizitionarii,
deaceea pretul stabilit pe piata de achizitii si fuziuni poate include valoarea de piata, valoarea de
lichidare si valoarea de investitie.
(3) Ofera posibilitarea de a compara tranzactiile anterioare de valori mobiliare ale subiectului evaluarii,
facindu-se corectii asupra valorilor estimate in perioadele anterioare, luindu-se in considerare asa
factori ca: scurgerea timpului, circumstantele economice din domeniul de activitate a intrepridnerii
evaluate, scopul evaluarii, modificrea ratelor dobinzii si inflatiei.
Avantajele acestor metode sunt:
- Metodele sunt accesibile, rapide;
- Reflecta valoarea de paita in dependenta de situatia pietei;
- Permit de a realiza comparatii cu firme similare;
- Reflecta rezultatele si posibilitatile reale ale intreprinderii;
- Permit de a cunaoste situatia din ramura;
- Multiplicatorii valorici pot fi calculati la orice data a evalaurii;
Limitele:
- Nu iau in considerare activitatea viitoare a intreprinderii
- Creaza dificultati privind selectarea intreprinderilor similare;
- Sunt dificil de utilizat pt intreprinderile dinmicul bussiness;
=O4= Ajustarile pt comparatie
Ajustarile reprezinta corectiile efectuate asupra preturilro de tranzactinare a # in marimi absolute
sau relative. Ajustarile sunt efectuate in dependenta de elementele de comparatie adica se fac corectii
asurpa pretului in dependenta de elementele de comparatie.
Sunt mai multe metode de determinare a marimii ajustarilor:

1. Metoda analizei pare- consta in analiza a 2 vinzari comparabile pt a determina marimea ajustarii pt un
element de comparatie;
2. Metoda analizei datelor secundare- se utilizeaza pt determinarea ajustarilor in baza informatiei care nu
este legata nemijlocit de obiectul evaluarii sau bunul comparabil;
3. Metoda analizei statistice- presupune aplicarea metodelor statistice in special a metodei analizei de
corelatie si regresie, prin care se identifica factorii care au cea mai mare influenta asupra bunului
evaluat.
Tema 9: Reconcilierea valorilor estimate prin metodele de evaluare si intocmirea
=O1= Continutul procedurii de reconciliere
Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului imobiliar evaluat. Pentru a
obine o opinie veridic privind valoarea proprietii imobiliare, evaluatorul aplic diverse metode de
evaluare. Dar, este important de menionat, c nici una din metodele de evaluare nu este universal i nu
genereaz rezultate absolut corecte.
Fiecare din metodele de evaluare conine elemente ale previziunii. Metoda vnzrilor comparabile este
limitat de disponibilitatea datelor veridice despre vnzrile comparabile. Metoda costului este limitat de
dificultile asociate cu estimarea deprecierii (uzurii), n special pentru proprietile imobiliare vechi.
Modelele venitului sunt bazate pe previziuni i estimri subiective ale veniturilor anticipate i ratei
rentabilitii. n rezultatul aplicrii diferitor metode pentru evaluarea unei proprieti imobiliare,
evaluatorul obine mai multe rezultate. Astfel, ultimul pas care urmeaz a ti ntreprins de evaluator este de a
ajunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul analizei concluziilor alternative
obinute n procesul de evaluare. Aceast parte a procesului de evaluare este denumit reconciliere. n
procesul de reconciliere, evaluatorul are posibilitatea de a revedea datele folosite n evaluare i de a
argumenta estimarea valorii finale a proprietii.
Procedura de reconciliere este constituit din dou etape:
1) revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale analizei, care include explicarea diferenelor ntre
valorile estimate i determinarea celei mai credibile valori;
2) estimarea valorii finale.
Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale trebuie s fie bazat pe urmtoarele aspecte:
corectitudinea bazei de evaluare selectate n raport cu scopul evalurii;
corectitudinea metodelor aplicate;
profunzimea analizei elementelor pieei imobiliare;
veridicitatea datelor utilizate n analiz;
corectitudinea interpretrii i utilizrii datelor;
logica efecturii ajustrilor individuale n cadrul diferitor metode;
consistena datelor utilizate n evaluare (ex. rata de cretere a valorii pe parcursul perioadei de
posesie, rata de ajustare a preurilor vnzrilor comparabile pentru inflaie i rata inflaiei anticipat trebuie
s posede un grad nalt de consisten; mrimea uzurii calculate trebuie s fie consistent cu vrsta efectiv
a construciei).
Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai complicate sarcini ale
evaluatorului. Valoarea final este o funcie a scopului evalurii, constrngerilor de ordin legal i celor
legate de disponibilitatea datelor. Deseori scopul evalurii sau necesitile clientului dicteaz care din
valorile obinute n urma aplicrii metodelor de evaluare va avea cea mai mare influen asupra valorii
finale. Spre exemplu, dac n procesul evalurii urmeaz a fi estimat valoare de asigurare, cea mai mare
prioritate va fi acordat metodei costului, n cazul estimrii valorii de investiie prioritatea va fi de partea
metodei venitului. Dac scopul evalurii este determinarea valorii de pia, drept baz pentru calcularea
valorii finale va fi considerat valoarea obinut prin metoda vnzrilor comparabile. Dar, n cazurile cnd
datele utilizate n metoda comparaiei sunt departe de a fi perfecte, evaluatorul va fi forat s acorde
prioritate fie metodei costului, fie metodei veniturilor. Prin urmare, superioritatea unei sau altei metode
sunt
dictate
att
de
scopul
evalurii
ct
i
de disponibilitatea i veridicitatea datelor utilizate n analiz.
Standardele Europene de Evaluare 2000 (Guidance Note 8) stipuleaz urmtoarele cerine fa de
valoarea final a proprietii:
Valoarea final va depinde de:

tipul valorii estimate; informaia disponibil la data evalurii, relevant scopului misiunii de
evaluare;
... metodele de evaluare aplicate. Selectarea metodei apropriate depinde de opinia evaluatorului.
Evaluatorul trebuie s prezinte temeiul i justificarea pentru selectarea metodelor de evaluare utilizate i
pentru acordarea ponderilor rezultatelor obinute de diferite metode, n procesul reconcilierii."
In procesul de reconciliere a valorilor, evaluatorul, mai mult dect pe parcursul celorlalte etape ale
evalurii se bazeaz pe experiena sa profesional i perceperea proprie a fenomenelor de pe piaa
imobiliar.
Urmtoarele criterii stau la baza reconcilierii:
adecvarea;
exactitatea;
cantitatea evidenelor.
Aplicnd criteriul de adecvare, evaluatorul apreciaz ct de potrivit este fiecare metod scopului
evalurii i utilizrii ulterioare a raportului de evaluare. Adecvarea metodei este, de regul, legat de tipul
bunului imobiliar i viabilitatea pieei. De exemplu, n procesul de estimare a valorii de pia a unui centru
comercial va fi aplicat n primul rnd metoda venitului, deoarece acest tip de bunuri imobiliare este
procurat pentru a obine ulterior venit. Chiar dac n procesul de evaluare sunt utilizate toate trei metode,
mrimea valorii finale trebuie s fie apropiat de valoarea generat de metoda cea mai adecvat pentru
evaluarea dat.
Rezultatul unei evaluri depinde de confidena evaluatorului n veridicitatea datelor analizate i
corectitudinea ajustrilor aplicate n procesul comparaiei bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare
comparabile. Evaluatorul poate s acorde un grad mai mare de confiden exactitii datelor i calculelor
unei metode dect altei.
Cantitatea evidenelor este privit prin prisma celor dou criterii prezentate mai sus. Chiar i datele care
corespund criteriilor de adecvare i exactitate, pot avea o latur slab care ine de numrul lor limitat.
Valoarea final a proprietii imobiliare poate fi calculat prin aplicarea a dou metode: metoda mediei
aritmetice i metoda mediei ponderate. Evaluatorii din ntreaga lume au fost mereu impui s fac cea mai
bun alegere ntre aceste dou metode. n SUA, n anii 1930 asociaiile ipotecare cereau aplicarea
obligatorie
a
trei
metode de evaluare i determinarea valorii finale n baza mediei aritmetice ale celor trei rezultate.
Utilizarea mediei aritmetice a adus de cele mai dese ori la subestimarea sau supraestimarea rezultatelor
finale ale evalurii. Metodele de evaluare au la baz ipotezele, de regul, subiective ale evaluatorului.
n prezent, aplicarea mediei ponderate pentru determinarea valorii finale este considerat mult mai
acceptabil, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bun dect altele. Procedura de ponderare
poate s se bazeze att pe aplicarea coeficienilor de ponderare ct i pe ponderarea relativ a rezultatelor.
Exemplu: n rezultatul aplicrii celor trei metode de evaluare au fost obinute urmtoarele mrimi ale
valorii:

metoda costului
-1.000.000 lei

metoda comparaiei -1.200.000 lei

metoda venitulu
-1.700.000 lei
In opinia evaluatorului metoda comparaiei este cea mai acceptabil n cazul dat, atribuind rezultatului
obinut prin metoda comparaiei ponderea de 0,75. Metodei costului i s-a atribuit ponderea de 0,20, iar
metodei venitului 0,05. Valoarea finalva fi egal cu:
0.75 x 1.200.000+ 0.20x1.000.000+ 0.05x1.700.000 = 1.185.00Olei
=O2= Intocmirea raportului de evaluare
n raportul de evaluare, valoarea final poate fi prezentat ca o cifr concret, un interval de valori sau o
combinaiei a celor dou variante expuse mai sus. Totodat, menionm c n cazul indicrii intervalului
valoric, valoarea minim sau maxim a intervalului nu poate fi mai mic sau respectiv mai mare dect
valorile obinute din aplicarea metodelor de evaluare.
Studiile ntreprinse au demonstrat c procesul de reconciliere este practic ignorant n rapoartele de
evaluare, limitndu-se de cele mai dese ori doar la prezentarea unor mrimi calculate, fr a fi nsoite de
explicaii i argumentri. Este mult regretat acest fapt, deoarece anume n procesul reconcilierii apare
rezultatul final al ntregului proces de evaluare. De aceea, analiza ntreprins n vederea obinerii valorii
finale trebuie s fie explicit i accesibil clientului.

Dei valoarea final reprezint o concluzie imparial, expert i justificat privind valoarea obiectului
evaluat, prezentat de un specialist n domeniu, ea totui rmne doar o opinie, care reprezint perceperea
evaluatorului a preului cel mai probabil care ar putea fi obinut ntr-o tranzacie.

Tema 10: Raportul de evaluare


Rezultatul lucrrilor de evaluare este prezentat n raportul de evaluare. Un nomenclator cuprinztor,
dar nu exhaustiv, al clauzelor raportului de evaluare este prezentat n Standardele Europene de
Evaluare 2000 (EVS 9) i Standardele Internaionale de Evaluare 2001 (GN9).
Raportul de evaluare este un document care explic procesul analitic ntreprins de evaluator pe
parcursul evalurii i care prezint explicit informaia utilizat n analiz, de asemenea descrie
rezultatele analizei, ipotezele i calculele care au condus la formarea opiniei privind valoarea estimate.
Raportul de evaluare trebuie s fie ntocmit n conformitate cu prevederile legislaiei naionale i
prevederile standardelor profesionale. La nivel practic, un raport incomplet afecteaz credibilitatea
evalurii propriu zise i rezultatelor ei.
Conform Standardelor Europene de Evaluare 2000 (EVS 9): "Raportul de evaluare, prin modul de
prezentare i prin terminologia sa, trebuie s exprime o opinie clar, neechivoc i suficient de detaliat
pentru a garanta c informeaz despre toate aspectele cheie i c nu poate da natere la o nenelegere
asupra
situaiei
reale
a
obiectului evaluat".
Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare stipuleaz c raportul de evaluare
este ntocmit de evaluator n form scris i pe suport electronic, n scopul asigurrii calitii raportului
de evaluare legea prevede un set de cerine minim fa de raportul de evaluare. Astfel, raportul de
evaluare trebuie s conin:
a) data ntocmirii raportului;
b) scopul evalurii;
c) denumirea ntreprinderii de evaluare i rechizitele ei;
d) copiile actelor care dau dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (licena, certificatul de
calificare);
e) denumirea beneficiarului i rechizitele lui;
f) data la care a fost estimat valoarea;
g) tipul i definiia valorii estimate, care explic sensul notiunii utilizate;
h) descrierea obiectului evalurii i datele privind proprietarul acestuia, iar n cazul cnd obiectul
evalurii aparine persoanei juridice - rechizitele acesteia;
i) standardele, metodele, sursele de informaie utilizate pentru evaluare i ipotezele evaluatorului
pe care se bazeaz evaluarea;
j) etapele evalurii i temeiul valorii recomandate, precum i factorii restrictive i limitele utilizrii
valorii estimate.
La fel, raportul de evaluare trebuie s includ copiile documentelor utilizate de evaluator, care
determin caracteristicile calitative i cantitative ale obiectului evalurii, precum i copiile actelor care
acorda dreptul de prestare a serviciilor de evaluare: licena ntreprinderii de evaluare i certificatul de
calificare
al
evaluatorului
care a efectuat evaluarea.
Dat fiind faptul c raportul de evaluare poate fi transmis i n form electronic, evaluatorul trebuie
s ntreprind toate msurile pentru a proteja integritatea datelor i textului raportului i s se asigure c
nu au survenit erori n momentul transmiterii.
Conform prevederilor Standardelor Internaionale de Evaluare, raportul prezentat n
form electronic trebuie s fie un fiier destinat doar pentru citire, limitarea data pstrndu-se pentru
toi, doar cu excepia autorului. Evaluatorul, la fel, trebuie s se asigure c semntura electronic este

protejat i se afl ntru totul sub controlul evaluatorului prin intermediului parolei (codului personal de
identificare) sau altor mijloace. Aceasta este necesar din motivul c semntura electronic implic
acelai grad de responsabilitate ca i semntura din raportul scris pe hrtie.
De regul, rapoartele de evaluare sunt pstrate de evaluator o anumit perioad de
timp. Conform legislaiei Republicii Moldova aceast perioad este de 5 ani.