PROIECT

"MANAGEMENTUL PROIECTELOR"
mprumut bancar pentru achiziionarea unui apartament

Brsan Mihaela-Amalia
Marconi Ana Maria Felicia
FAIMA 1514E
IEDEEE

An universitar 2015-2016

CUPRINS

1. ABORDAREA N CADRUL LOGIC .......................................................................................3

1.1. FAZA DE ANALIZ...............................................................................................................3
1.1.1. DEFINIREA SITUAIEI PROBLEM.................................................................................3
1.1.2. ANALIZA FACTORILOR INTERESAI............................................................................ 4
1.1.3. ANALIZA PROBLEMELOR.................................................................................................9
1.1.4. ANALIZA OBIECTIVELOR..............................................................................................10
1.1.5. ANALIZA STRATEGIILOR................................................................................................11
1.2. FAZA PLANIFICRII..........................................................................................................12
1.2.1. CONSTRUIREA MATRICEI LOGICE...............................................................................12
1.2.2. ANALIZA RISCURILOR.....................................................................................................14
1.2.3. PREGTIREA PLANULUI DE ACTIVITI....................................................15
1.2.4. PREGTIREA PLANULUI DE RESURSE.........................................................16
1.2.5. METODA DRUMULUI CRITIC..........................................................................16
1.3. REZUMAT ABORDAREA N CADRUL LOGIC.............................................................17
BIBLIOGRAFIE.............................................................................................................................18

1. ABORDAREA N CADRUL LOGIC

2

Decizia de achiziionare a unei locuine n Bucureti a condus la realizarea

prezentului proiect.
Pentru construirea matricii cadrului logic se va parcurge faza de analiz a situaiei
existente, problematice, care determin nevoia achiziionrii locuinei, dar i faza de
planificare, n care se va meniona i descrie detaliat activitile care au condus la satisfacerea
nevoii menionat anterior i resursele utilizate n acest sens.

1.1. FAZA DE ANALIZ

1.1.1. Definirea situaiei problem
Situaia problematic: Nevoia obinerii unui imprumut
Contractarea unui mprumut este un pas foarte important pe care viitorul proprietar
are de gnd s l fac. n primul rnd, ofertele bncilor, dei extrem de variate, pot ascunde
taxe sau comisioane care nu pot fi acoperite de venitul clientului sau, mai mult dect att, sunt
abuzive sau nejustificate. S-a ales varianta creditului de la Banca Pentru Locuine prin BCR.
BPL-BCR ar fi dispus s ofere mprumut pn la suma maxim de 30.000 EUR.
Achiziionarea unei case implic, pe lng timpul necesar vizitrii diferitelor
complexuri rezideniale sau a apartamentelor din blocurile deja existente, de la proprietar, i
sigurana banilor. Acest fapt constituie o problem, din cauz c exist persoane care nu au o
situaie financiar stabil i nici rude dispuse sa ofere un mprumut sau s gireze pentru ei,
astfel nct s poat achiziiona un apartament de dou sau de trei camere (preferinele difer
n funcie de suprafa, zon, faciliti). De aceea, e nevoie s se apeleze la un mprumut,
gradul de ndatorare fiind mult mai mare, cu implicaii serioase, trebuind s se returneze nu
doar suma ce reprezint mprumutul, ci o sum aproape dubl, care cumuleaz dobnzile i
alte taxe.
Dei cel interesat s i achiziioneze o locuin viziteaz foarte multe trguri
imobiliare, oferta este totui restrns, raportat la nevoile sal i posibilitile materiale. La o
persoan care are un venit minim de economie, nu poate contracta un mprumut suficient de
generos, nct s poat achiziiona o locuin cu 3 camere, ntr-o zon central, cu toate
facilitile. De exemplu, preul apartamentelor din zonele Berceni sau Pipera vor fi mai ieftine
dect cele din zona tefan cel Mare, din pricina distanei i duratei de deplasare pn n
centrul Capitalei sau a mprejurimilor. Apoi, proprietarii complexurilor rezideniale din
Berceni se "lupt" n a afirma c ansamblul lor este mai aproape de mijloacele de transport n
comun dect ansamblul vecinilor. De menionat c un apartament regsit ntr-un bloc construit
mai aproape de metrou este mai scump, considerabil (cu 1.000 - 1.500 EUR) fa de un
apartament aflat ntr-o zon mai ndeprtat de o staie de metrou. Acelai lucru se poate
spune i despre accesul la bulevarde mari, principale, care fac legtura cu alte zone ale
Bucuretiului.
3

O alt problem este legat de veridicitatea informaiilor oferite de ctre dezvoltator

sau agentul care se deplaseaz n incinta complexului. Unii dezvoltatori promit construcia
complet la o anumit dat, iar viitorii proprietari sunt convini s i achiziioneze locuina
mai devreme pentru a avea sigurana c i-au cumprat casa naintea altor familii. Din pcate,
exist riscul ca termenul de finalizare al construciei s fie cu mult decalat, iar mutarea ntr-o
cas nou s devin o povar.

1.1.2. Analiza factorilor interesai

Factorii interesai de acest proiect i de ducerea sa la bun sfrit sunt de diferite

tipuri, au caracteristici diverse i influeneaz ntr-un fel sau altul proiectul sau ceilali factori.
n proiectul de fa, factorii interesai ce urmeaz a fi analizai sunt:
a) Viitorul proprietar;
b) Prinii viitorului proprietar;
c) Banca ce ofer mprumutul;
d) Celelalte bnci de la care s-a cerut oferta;
e) Dezvoltatorul imobiliar;
f) Ceilali dezvoltatori imobiliari;
g) Vecinii din noul imobil

Factori interesai

Caracteristici

Interese,
ateptri,
obiective

Modul de influen

c
Influena
proiectului asupra

Influena factorilor
interesai asupra
4

Viitorul
proprietar

Prinii viitorului
proprietar

Banca ce ofer
mprumutul

intereselor
factorilor interesai
(grad de influen,
tip de influen)

proiectului (grad de
influen, tip de
influen

- Indecis, influenat de
salariul mic;
- Dependent de
mprumut bancar
- Dorina de a se muta
mai repede;
- Tnr de 24 ani,
necstorit;
- Inginer

-Mutarea ct mai
rapid ntr-un imobil
nou, care corespunde
cerinelor, la un pre
pn la 30.000 EUR,
1 sau 2 camere,
balcon, etaje
superioare, distan
mic fa de metrou;
-Acomodarea ntr-un
timp ct mai scurt.

Influen critic
pozitiv

Influen critic
pozitiv

-Res
preg
nce
via
-Sal
pent
-Sal
redu
cont
mpr
mare
-Con
inex
afara
mpr

-Situaie economic
modest;
-Mama susine fiul n a
se muta, pe cnd tatl
este mpotriv;
-Decizia este doar un
punct de reper pentru
fiu;
-Tatl ar putea-o ajuta
cu avansul
-Mama: administrator
atestat de imobile;
tatl: director IT

- Asigurarea unui
climat ct mai bun
pentru dezvoltarea
personal a fiului
prin oferirea
libertii i a
stabilitii sale

Influen ridicat
pozitiv i/sau
negativ

Influen ridicat
pozitiv i/sau
negativ

-Spr
deci
-Tat
acor
cu m
acor
prea
-Con
mora

-Instituie important,
care ofer mprumuturi
de tipul Prima Cas
pentru tineri;
-Una dintre cele mai
mari bnci romneti;
-Agenii Banca pentru
Locuine - Prima Cas
sunt buni consultani;
-Acord foarte multe
faciliti clienilor deja
existeni la momentul

-Ctigarea unui nou

client i a ncrederii
acestuia;
-Acumularea
dobnzilor i
comisioanelor n
favoarea sa;
-Rulajul banilor din
contul de economii
are loc permanent,
iar cu ct este
asigurat o sum ct

Influen ridicat
pozitiv

Influen critic
pozitiv i/sau
negativ

-Poa
mpr
la 30
-Per
nap
nap
com
afere
imen
sum
la 60

contractrii unui
mprumut;
-Putere decizional
foarte mare n ceea ce
privete acordarea
mprumutului (fr
acordul bncii,
mprumutul nu poate fi
contractat).

Celelalte bnci
de la care s-a
cerut oferta

Dezvoltatorul
imobiliar

mai mare, cu att

rulajul este frecvent,
benefic bncii.

-Con

- Putere decizional
redus (viitorul
proprietar a ales banca
potrivit pentru
mprumut);
-Instituii importante,
cu palet larg de
oferte pentru alte tipuri
de mprumuturi dect
Prima Cas;
-Agenii pentru Prima
Cas mai puin
implicai, ofer
mprumuturi mai mici
dect banca iniial
contractat.

-Acordarea de oferte
n cazul contractrii
unui potenial
mprumut;
-Acordarea de oferte
pentru ceilali
membri ai familiei;

Fr influen

Fr influen

-Nu
rsp
cerin
-Con

-Extins n zona de sud

a Bucuretiului;
-Recunoscut pentru
multitudinea de oferte;
-Decizie major n
cazul negocierii pentru
acordarea de reduceri
la mprumutul Prima
Cas.

-Ctig prin
comisionul
dezvoltatorului;
-Vnzarea a ct mai
multor imobile ntrun timp ct mai scurt
(acest dezvoltator
din zona de sud a
Capitalei vinde, n
medie, 7
apartamente pe
sptmn. De aceea
i permite s i
extind din ce n ce
mai mult suprafeele
construibile;

Influen ridicat
pozitiv

Influen critic
pozitiv

-A a
cons
prof
-Are
varia
-Sig
achi
-Nu
redu
mare
anum
mod
apar

-Con
finan
acor
redu
nch
prec
retur
EUR
achi

-Obiectivul:
ncheierea ct mai
multor contracte cu
proprietarii pentru
obinerea profitului.

case

Ceilali
dezvoltatori
imobiliari

Vecinii din noul

imobil

-Concentrai pe alte
zone ale Bucuretiului;
-Oferte mai puin
avantajoase;
-Putere redus de
decizie, avnd n
vedere dezvoltatorul
deja ales.

-Acordarea unor
vouchere i faciliti
potenialilor clieni
(voucher pentru
mobil de lux de
2000 EUR).

Fr influen

Fr influen

-Nu
rsp
cerin
-Con

-Familii cu copii, tineri

cstorii;
-99% dintre acetia au
contractat un credit
Prima Cas.

-Dorina de a avea
vecini linitii i
ordonai

Influen sczut
pozitiv

Influen sczut
pozitiv

-Lin
platn
resp
-Fam
sunt
gl
-Con

1.1.3. Analiza problemelor

Contractarea unui mprumut de tipul Prima Cas constituie o provocare pentru toi
cei care vor s-i achiziioneze un apartament. Enumerm aici gradul mare de ndatorare, ntrun timp de pn la 30 de ani pentru mprumuturile mari, obligaia de a semna nenumrate acte
pentru a se alctui un dosar extrem de stufos. De asemenea, obinerea mprumutului se face
destul de trziu, la cel puin dou luni de la depunerea cererii pentru obinerea acestuia.
Probleme apar i n situaia n care potenialul proprietar gsete o locuin care i
place n mod deosebit, dar care depete limita maxim admisibil a mprumutului ce poate fi
obinut. Este situaia tinerilor, n special, care au salarii mai mult sau mai puin bune i doresc
s porneasc singuri la drum. n mod normal, salariul minim pe economie este de aproape
1000 lei lunar, iar mprumutul pe care l poate contracta o astfel de persoana poate fi destul de
mic, ns, prin BPL, perioada de indatorare poate fi redus la 15 ani, dar numai cu condiia s
nu fie un mprumut de tipul Prima Cas, ci unul ipotecar.
Problema se adncete cnd ofertele imobiliare sunt reduse - posibiliti puine de
alegere - sau chiar prea variate - posibilul proprietar este indecis.
n continuare vom realiza analiza problemelor majore ale situaiei existente, att din
punctul de vedere al obinerii mprumutului (facilitile pe care banca le ofer), ct i n ceea
ce privete oferta dezvoltatorilor.
1. Cadrul i subiectul analizei: gsirea unei locuine potrivite de ctre viitorul
proprietar (ndatorarea la banc pentru mprumut);
2. Probleme majore:
a) Obinerea trzie a documentaiei pentru mprumut;
b) Salariul mic pentru obinerea unui mprumut mai mare;
c) Sprijinul financiar redus sau nul din parte familiei (codebitor);
d) Ofert restrns de apartamente din cauza limitei de mprumut;
e) Rspuns trziu al departamentului HR pentru predare documente.
3. Construirea arborelui problemelor

1.1.4. Analiza obiectivelor

1.1.5. Analiza strategiilor

9

1.2. FAZA PLANIFICRII (Construirea matricei logice)

10

Intervenie logic

Obiective generale:
*Depunerea la timp a
dosarului pentru
Prima Cas
*Prioritate n
achiziionarea
apartamentelor
rezervate
Obiectiv specific:
Achiziionarea unui
apartament prin
obinerea unui
mprumut Prima
Cas

Rezultate
preconizate
(asteptate)
1. Scrierea dosarului
i completarea
acestuia
2. Rspunsuri
prompte ale
departamentului HR
pentru oferirea de
documente;
3. Creditarea salarial
cu minimum 2 luni
nainte de
contractarea
mprumutului;
4. Ofert crescut de
apartamente
ncadrate n buget
Activiti

Indicatori de
performan
verificabili n mod
obiectiv
- Dosarul este depus
n luna iunie a anului
2016 dup dou luni
de completare a
acestuia;
- Prioritate 80% fa
de ali poteniali
clieni care nu au
rezervat apartamentul
- Mutarea ntr-un nou
imobil aduce profit
de 5%
dezvoltatorului din
valoarea de 30.000
EUR a
apartamentului;
- Contractarea unui
mprumut aduce un
beneficiu la profit de
2% bncii
- Creditul contractat
este de 30.000 EUR
- Dobnda fix de
7,11% pe an

Surse i mijloace de
verificare

Ipoteze

Statistic din propria

experien

Statistici bancare,
statistici efectuate de
ctre dezvoltator
dup vnzare, calcule
efectuate de ctre
noul proprietar

Factori: salariu,
condiiile bncii
pentru mprumut,
condiiile
dezvoltatorilor,
condiiile din
apartamente,
departamentul HR de
la locul de munc
Riscuri:
imposibilitatea de a
accesa mprumutul
dorit pentru
achiziionarea
apartamentului vizat
Condiiile de
aprobare a
mprumutului,
promptitudinea
departamentului HR

- Sigurana obinerii
unui mprumut
considerabil pentru
achiziionarea unui
apartament s fie de
100%;
- Obinerea
mprumutului n 2
luni;
- Consultarea ofertei
n proporie de 90%
cu privire la
localizarea i
facilitile
complexurilor
rezideniale

Ofertele primite de la
dezvoltatori,
condiiile bancare

Mijloace:

Experien proprie,

Condiii:
11

1. Deschiderea unui
depozit BPL
2. Alimentarea
depozitului BPL
3. Vizitarea trgurilor
imobiliare
4. Programare
vizionare
apartamente
5. Vizionare
apartamente
6. Alegerea a dou
apartamente
7. Consultarea
ofertelor altor bnci
8. Consultarea
graficelor de
mprumutare
9. Depunerea cererii
de mprumut
10. Alegerea
mprumutului
11. Depunerea
actelor (I)
12. Solicitarea
documentelor de la
serviciu
13. Depunerea
actelor (II)
14. Revizionare
apartamente alese
15. Alegerea
apartamentului final
16. Solicitare
evaluare apartament
17. Completare
definitiv dosar
18. Depunerea
dosarului la
dezvoltator
19. Solicitare i
primire mprumut
20. Semnare contract
vnzare -cumprare
21. Alegere finisaje
22. Mutarea n noul
apartament

* personal pregtit
din domeniul bancar,
dezvoltatori, angajai
din departamentul
HR, evaluatori
coreci
* comunicarea rapid
prin intermediul
emailului, telefon;
* disponibilitatea
bncii de a oferi
mprumutul rapid

experiena rudelor
Cost total proiect:
9,078 RON (sunt
incluse costurile cu
deschidere a contului
BPL, transportul,
cererea de acte)

- disponibilitatea
bncii
- disponibilitatea
dezvoltatorului
- disponibilitatea
departamentului HR
Precondiii:
- loc de munc stabil
Ipoteze:
1. Fonduri
insuficiente pentru
acoperirea taxelor;
2. Creterea salarial
ntr-un timp scurt
nainte de
contractarea
mprumutului;
3. Acces imediat la
informaii din toate
ariile de interes
pentru achiziionarea
unui apartament;
4. Prelucrarea
prompt a
documentelor de
ctre departamentul
de resurse umane.

12

1.2.2. Analiza riscurilor

Banca ce
ofer
creditul

Oferire
credit

Distorsiune
informare

Departamentul
HR

Oferire
docum. i
informaii

Prelucrare i
predare
ntrziat a
documentelo
r

Familia

Sprijin

Producerea
unui evenim.
care s
necesite
mult atenie
i bani

Informaii
disponibile abia
la momentul
obinerii
creditului

Organizare slab
a
compartimentelo
r

Data
ultimei
revizuiri
i stadiul
aciunii

10

11

12

Directorul
sucursalei

Directorul
HR

RPierdere
ncredere
i/ sau
clieni
Msituaie
conflictual

R-M

Prinii

R-M

15

RM

Riscuri
secundare

Obs.

16

17

Fonduri
insuficiente
pentru
acoperirea
taxelor

Aplicarea pt
alte joburi

Acceptare

Atenuare

14

Pierderea locului
de munc al
unuia dintre
codebitori din
cauza vrstei

13

Monitorizarea

MM

Expunere

Termenul
de punere
n operare

Impact

Instrumente
de control
intern

Risc rezidual la
data ultimei
revizuiri

Probabilitate

Descrierea
riscului

Strategia
adoptat
pentru risc
Expunere

Obiective

Responsabil
cu
gestionarea
riscului

Impact

Zone de
risc

Circumstanele
care favorizeaz
apariia riscului

Probabilitate

Risc inerent

SM

MR

Executarea
silit de
ctre banc

13

1.2.3. Elaborarea planului de activiti

NR.CRT.
ACTIVITATE
FEBRUARI
E

21

Deschiderea unui
depozit BPL
Alimentarea
depozitului BPL
Vizitarea trgurilor
imobiliare
Programare
vizionare
apartamente
Vizionare
apartamente
Alegerea a dou
apartamente
Consultarea
ofertelor altor bnci
Consultarea
graficelor de
mprumutare
Depunerea cererii
de mprumut
Alegerea
mprumutului
Depunerea actelor
(I)
Solicitarea
documentelor de la
serviciu
Depunerea actelor
(II)
Revizionare
apartamente alese
Alegerea
apartamentului final
Solicitare evaluare
apartament
Completare
definitiv dosar
Depunerea
dosarului la
dezvoltator
Solicitare i primire
mprumut
Semnare contract
vnzare -cumprare
Alegere finisaje

22

Mutarea n noul

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20

LUNA

MARTIE

APRILIE

MAI

14

apartament

1.2.4. Pregtirea planului de resurse

ACTIVITATE

1. Deschiderea unui depozit

BPL

2. Alimentarea depozitului BPL

3. Vizitarea trgurilor imobiliare

4. Programare vizionare
apartamente

5. Vizionare apartamente

6. Alegere a dou apartamente

7. Consultarea ofertelor altor
bnci
8. Consultarea graficelor de
mprumutare
9. Depunerea cererii de mprumut

10. Alegerea mprumutului

11. Depunerea actelor (I)

12. Solicitarea documentelor de la

serviciu
13. Depunerea actelor (II)

RESURSE
Copii xerox acte
Mape
Combustibil deplasare
Depunere la deschidere
TOTAL A.1.
Cost deplasare

COSTURI (RON)

Mape pentru organizare pliante

TOTAL A.4.
Cost deplasare
Telefoane
Ap
TOTAL A.5.
Cost deplasare

6
4
200
500
710
800
5500
6300
200
20
220
40
5
45
300
30
15
345
150

TOTAL A.6.

150

Cost deplasare
Mape
TOTAL A.7.
TOTAL A.8.

100
3
103
0

Xerox
Cost deplasare
Mape
Telefoane
TOTAL A.9.
TOTAL A.10.

2
50
3
10
65
0

Mape
Cost deplasare
Xerox
TOTAL A.11.

2
100
1
103
0

Alimentarea pe parcurs a contului

TOTAL A.2.
Cost deplasare
Taxe intrare trguri
TOTAL A.3.
Telefoane

TOTAL A.12.
Cost deplasare
Xerox + mape

50
5
15

14. Revizionare apartamente

alese
15. Alegerea apartamentului final
16. Solicitare evaluare apartament
17. Completare definitiv dosar

TOTAL A.13.
Cost deplasare
Telefoane
TOTAL A.14.
TOTAL A.15.
Cost deplasare
TOTAL A.16.
Xerox + mape
Cost deplasare
TOTAL A.17.
Telefoane

18. Depunerea dosarului la

dezvoltator

Cost deplasare
TOTAL A.18.

19. Solicitare i primire mprumut

TOTAL A.19

20. Semnare contract vnzarecumprare

21. Alegere finisaje

22. Mutarea n noul apartament

TOTAL PROIECT

Xerox + mape
Telefoane
Cost deplasare
TOTAL A.20.
Telefoane
Cost deplasare
TOTAL A.21.
Telefoane
Firm de mutri
Cost deplasri
TOTAL A.22.

55
150
20
170
0
50
50
5
100
105
20
80
100
0
10
15
100
125
10
80
90
50
200
300
550
9,078 RON

16