Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
DREPTURILE REALE
- suport de curs Definitia si caracterele juridice ale dreptului de proprietate
Codul civil, in art.480 defineste astfel proprietatea: "Proprietatea este dreptul ce are
cineva de a se bucura si de a dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele
determinate de lege".
Aceasta definitie a fost criticata din doua puncte de vedere. Astfel, in primul rand, in loc
sa clarifice natura dreptului de proprietate, textul de lege se limiteaza doar la o enumerare a
atributelor acestui drept, enumerare care nu este completa. In al doilea rand, in loc sa se
evidentieze caracterele exclusiv si perpetuu ale dreptului de proprietate, se insista asupra
caracterului absolut care, luat ad litteram, este antijuridic si antisocial. Alte considerente de ordin
juridic ne determina sa nu putem defini proprietatea ca un drept absolut. Astfel, atat timp cat
prevederile art.480 Cod civil dispun ca dreptul de proprietate se exercita numai "in limitele
determinate de lege", inseamna ca el nu este absolut.
Existenta unor legi speciale care cuprind restrictii ale exercitiului dreptului de proprietate
restrang si mai mult sfera caracterului absolut al proprietatii, raportat la fiecare atribut al sau.
In definirea dreptului de proprietate nu vom avea in vedere acceptiunea sa economica, ci
numai sensul sau juridic. Vom defini dreptul de proprietate ca fiind dreptul subiectiv care
permite titularului sau, persoana fizica sau juridica, sa posede, sa foloseasca si sa dispuna liber de
un lucru, care se afla supus in mod exclusiv si perpetuu in puterea proprie a titularului sau.
Desigur, atributele dreptului de proprietate vor fi exercitate, fie direct si nemijlocit, in interes
propriu si prin putere proprie, fie indirect si mijlocit, atunci cand se constituie dezmembramintele
dreptului de proprietate.
Principalele caractere juridice ale dreptului de proprietate sunt:
1.Caracterul exclusiv rezulta chiar din continutul art.480 Cod civil, care prevede ca
"Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si a dispune de un lucru in mod exclusiv".
Acest caracter permite titularului sa faca, singur, ce vrea cu bunul sau in limitele prevazute de
lege; de asemenea, nici unei alte persoane nu-i este permis sa aduca vreo atingere dreptului de
proprietate. Daca sunt mai multi coproprietari ei vor exercita impreuna atributele dreptului de
proprietate. Nici un coproprietar nu poate exercita singur, asupra bunului comun, acte exclusive
de proprietate. Dar nimic nu impiedica pe fiecare coproprietar sa dispuna liber de partea sa
indiviza.
Exceptand dispozitia cuprinsa in art.480 Cod civil, caracterul exclusiv mai rezulta si din
continutul art.475 Cod civil, potrivit caruia: "Oricare poate dispune liber de bunurile ce ii sunt
ale lui, cu modificarile stabilite de lege".
Principiul potrivit caruia titularul dreptului de proprietate poate singur sa exercite asupra
bunului atributele proprietatii, comporta, asa dupa cum vom vedea, si unele restrictii. De
exemplu, legea sau vointa proprietarului permite altei persoane sa exercite o parte din atributele
dreptului de proprietate (ex.: uzufruct, servitute, abitatie etc.). De asemenea, servitutile
urbanismului impiedica pe proprietar sa construiasca pe un anumit teren sau limiteaza dreptul de
proprietate. Uneori, obiceiul locului obliga pe proprietar sa tolereze pe vecinii sai, sa foloseasca
o parte din fondul sau fara a-l prejudicia.
Proprietatea anulabila
Vom defini proprietatea anulabila ca fiind acea modalitate juridica a dreptului de
proprietate, care exprima starea de incertitudine vremelnica in care se gaseste acest drept, cand el
a fost transferat de la o persoana la alta printr-un act juridic anulabil. Ceea ce este esential, actul
prin care s-a transmis dreptul de proprietate este lovit de nulitate relativa. Un act este anulabil
cand a fost incheiat prin vicierea consimtamantului; cu nerespectarea conditiilor referitoare la
capacitate, cand absenta cosimtamantului este urmarea lipsei discernamantului etc.
Nulitatea relativa poate fi invocata numai in cadrul termenului de prescriptie extinctiva si
poate fi acoperita prin confirmare expresa ori tacita, de catre cel ce o poate invoca. Deoarece
actiunea in anularea actului de dobandire este prescriptibila, pana la implinirea termenului
general de 3 ani de prescriptie extinctiva, cel ce a dobandit dreptul de proprietate se afla intr-o
situatie incerta. Desigur, incertitudinea este vremelnica si ea dureaza pana la expirarea
Proprietatea rezolubila
Proprietatea rezolubila constituie o modalitate juridica a dreptului de proprietate care
exprima situatia de incertitudine vremelnica a acestui drept, atunci cand transmiterea dreptului de
la o persoana la alta a avut loc sub conditie rezolutorie.
Atunci cand conditia se realizeaza, dreptul de proprietate este desfiintat retroactiv. In
cazul in care conditia nu se realizeaza, dreptul de proprietate se consolideaza definitiv. In raport
cu transmitatorul, conditia are valoarea unei conditii suspensive. Practic, pana in momentul
implinirii sau neimplinirii conditiei dreptul de proprietate apartine in acelasi timp la doi
proprietari: dobanditorul, care este proprietar actual, dar sub conditie rezolutorie, si
transmitatorul, care continua sa fie proprietar eventual, dar sub conditie suspensiva.
Proprietatea rezolubila poate rezulta din lege sau din conventia partilor. Prin lege,
proprietatea este rezolubila in urmatoarele cazuri:
- situatia donatorului a carui donatie este revocata pentru nasterea unui copil (art.836 Cod
civil); daca donatorului i se va naste un copil, dreptul de proprietate se va revoca, daca nu i se va
naste, atunci dreptul de proprietate al donatorului se va consolida.
- situatia aceluia care a vandut cu facultatea de rascumparare (art.1371 si urm. Cod civil).
In doctrina juridica s-a sustinut ca ne-am mai aflat in prezenta proprietatii rezolubile, in
cazul accesiunii imobiliare artificiale. S-a sustinut ca, pana la comunicarea vointei proprietarului
terenului de a-si insusi in proprietate acea constructie, constructorul exercita un drept de
proprietate care este supus desfiintarii. In realitate nu se poate vorbi de un drept de proprietate
rezolubila al constructorului deoarece, in functie de prevederile art.492 Cod civil, proprietarul
fondului este prezumat a fi si proprietarul constructiilor chiar din momentul in care s-a inceput
edificarea lor. Constructorul beneficiaza doar de un drept de creanta si nu de un drept de
proprietate rezolubila.
Jurisprudenta a mai recunoscut existenta proprietatii rezolubile si in cazul in care un
coproprietar a instrainat integral un bun indiviz, fara acordul celorlalti coproprietari. Astfel, in
cazul in care unul dintre coproprietari, in timpul starii de indiviziune, vinde un bun indiviz,
vanzarea nu este nula, ci supusa conditiei rezolutorii ca bunul vandut sa cada la partaj in lotul
altui coproprietar. In cazul in care bunul vandut cade in lotul coindivizarului vanzator, ca urmare
a efectului declarativ al partajului, acesta este considerat ca a fost proprietar exclusiv in mod
retroactiv si deci vanzarea ramane valabila. Prin urmare, pana la efectuarea partajului, vanzarea
nu poate fi considerata nula.
Cele mai importante efecte pendente conditione si eveniente conditione sunt urmatoarele:
1. Pendente conditione. In intervalul de timp dintre momentul incheierii actului si cel al
realizarii conditiei, drepturile celor doi proprietari nu sunt egale.
Proprietarul sub conditie rezolutorie se va comporta ca un proprietar actual pur si simplu
in sensul ca va administra bunul si-i va culege fructele. Eventualele acte de dispozitie ale
proprietarului sub conditie rezolutorie sunt ele insele rezolubile, deoarece nimeni nu poate
constitui altuia mai multe drepturi decat are el insusi (nemo plus juris ad alium transferre potest
quam ipse habet). De asemenea, riscul pieirii bunului apartine tot proprietarului sub conditie
rezolutorie.
2. Eveniente conditione. Implinirea conditiei duce la disparitia dreptului de proprietate,
cu efect retroactiv, astfel ca transmitatorul redobandeste dreptul de proprietate asupra bunului.
Cu toate acestea, principiul retroactivitatii nu a fost aplicat in toata rigoarea lui de catre instantele
judecatoresti. Astfel, s-a facut distinctia intre actele de dispozitie si actele de administrare. In ce
priveste actele de dispozitie, principiul retroactivitatii isi produce efectele in toata plenitudinea sa
(resoluto jure dantis, resolvitur jus accipiens). Deoarece si tertii sunt obligati sa suporte
consecintele retroactivitatii, consideram ca, de lege frenda, s-ar impune protectia lor din acest
punct de vedere.
Principiul retroactivitatii nu actioneaza insa in cazul actelor de administrare care raman
valabile. Fructele culese de proprietarul sub conditie rezolutorie raman acestuia.
fractioneaza pe cote-parti aritmetice ideale, egale sau inegale. Dimpotriva, in cazul proprietatii
comune in devalmasie dreptul de proprietate comuna apartine nefractionat tuturor titularilor
devalmasi si au ca obiect bunuri comune nefractionate in materialitatea lor.
Proprietatea comuna in devalmasie poate rezulta din lege (situatia bunurilor comune
dobandite de soti in timpul casatoriei) sau dintr-o conventie a partilor (caz in care ea va dura atat
timp cat au convenit partile). Lichidarea starii de devalmasie poate avea odata cu desfacerea
casatoriei, prin moartea unuia din soti sau, in cazuri deosebite prin partaj in timpul casatoriei;
cand devalmasia rezulta din conventie, atunci ea inceteaza prin vointa partilor. Prin efectul
impartelii, starea de devalmasie se transforma intr-o coproprietate obisnuita, ocazie cu care se
stabileste cota parte ideala a devalmasilor din bunului comun.
Proprietatea comuna pe cote-parti poate fi temporara sau fortata; forma temporara a
proprietatii comune pe cote-parti poate inceta oricand, potrivit dispozitiilor art. 728 Cod civil.
art.728 Cod civil nimeni nu poate fi obligat sa ramana in indiviziune. Referindu-se la succesiuni,
textul legii prevede ca "Un coerede poate oricand cere imparteala succesiunii, chiar cand ar
exista conditii sau prohibitii contrarii". Este posibila incheierea unei conventii prin care sa se
mentina coproprietatea o perioada de timp, dar sa nu depaseasca 5 ani; dupa trecerea acestei
perioade, conventia va putea fi reinnoita (art.728 alin.2 Cod civil). Daca o asemenea conventie
este obligatorie intre coproprietari (in virtutea principiului puterii obligatorii a conventiilor legal
intocmite), pe perioada convenita gasindu-ne practic in prezenta unei coproprietati fortate, in alte
cazuri art. 728 alin. 2 Cod civil nu mai opereaza; de exemplu, avem in vedere situatia cand un
testator impune printr-un testament de a nu se face partajul intre mostenitori decat dupa cinci ani.
O asemenea dispozitie testamentara este contrara legii. Intr-adevar nimeni nu poate fi obligat sa
ramana in indiviziune. Este adevarat ca art.728 Cod civil se refera doar la indiviziunile rezultate
din succesiune, iar in cazul coproprietatii rezultata din conventie, diviziunea va dura atat timp cat
au convenit coproprietarii. Totusi, daca in acest caz coproprietarii nu au stabilit durata starii de
indiviziune, credem ca oricare din coproprietari va putea cere oricand iesirea din indiviziune.
Jurisprudenta a recunoscut coproprietarilor, atunci cand convin asupra mentinerii starii de
indiviziune, sa procedeze si la un partaj de folosinta, in sensul ca fiecare coproprietar sa culeaga
partea care i se cuvine din fructele produse de bunul indiviz, dobandind un drept de proprietate
exclusiva asupra fructelor culese. Iesirea din indiviziune este imprescriptibila, iar impotriva unei
cereri de partaj se poate invoca uzucapiunea sau existenta unui eventual partaj voluntar incheiat
anterior.
Modurile de dobandire a dreptului de proprietate comuna pe cote-parti
Pe langa modurile generale de dobandire a dreptului de proprietate prevazute de art. 485
si 486 Cod civil, exista unele moduri specifice de dobandire a dreptului de proprietate comuna pe
cote-parti. Cele mai frecvente moduri de dobandire sunt: succesiunea si conventiile. Desigur,
coproprietatea exista de regula, in cazul bunurilor indivizibile, dar nimic nu impiedica sa aiba ca
obiect si bunuri divizibile.
Coproprietatea poate rezulta din faptul producerii unui bun de catre mai multe persoane
(de exemplu, edificarea unei constructii de mai multe persoane, pe terenul uneia din ele).
Proprietatea comuna pe cote-parti poate fi dobandita prin accesiune, uzucapiune si
ocupatiune, cea mai frecventa fiind accesiunea imobiliara artificiala.
In doctrina juridica s-a considerat ca un mod de dobandire a proprietatii comune pe coteparti o constituie transformarea proprietatii comune in devalmasie in proprietate comuna pe coteparti. In principiu, nu opereaza o asemenea transformare, caracterul devalmas al proprietatii
pastrandu-se si dupa desfacerea casatoriei, pana in momentul partajului. Credem ca singura
posibilitate in care proprietatea comuna in devalmasie se transforma in proprietate comuna pe
cote-parti este cea in care, fara sa aiba loc impartirea bunurilor comune, se stabileste doar cotaparte determinata a fiecarui sot si componenta masei bunurilor de impartit. Individualizandu-se
cotele fiecarui fost sot asupra bunurilor comune, pana in momentul partajului ne vom afla in
prezenta unei proprietati comune pe cote-parti.
Modurile de exercitare a proprietatii comune pe cote-parti
Problema care se pune este aceea de a stabili modul in care coproprietarii exercita
atributele dreptului de proprietate (posesie, folosinta si dispozitie). In cazul coproprietatii,
Atunci cand are loc pieirea totala a bunului comunt facand ca dreptul de proprietate
comuna pe cote-parti sa ramana fara obiect.
Cea mai obisnuita modalitate de incetare a coproprietatii o constituie insa partajul.
Partajul poate fi de folosinta sau de proprietate.
1. Partajul de folosinta sau imparteala provizorie cum a fost numit de unii autori are ca
obiect doar posesia si folosinta bunului comun. Prin partajarea folosintei materiale a bunului,
dreptul de proprietate comun nu este afectat. Obiectul partajului de folosinta il constituie doar
posesia si folosinta, astfel ca fiecare coproprietar va putea culege fructele naturale si civile ale
bunurilor care i-au fost atribuite in mod provizoriu.
Partajul de folosinta nu este posibil niciodata prin hotarare judecatoreasca in absenta
vointei coproprietarilor deoarece, spre deosebire de Codul civil francez, Codul civil roman
reglementeaza doar partajul de proprietate.
2. Partajul de proprietate. Potrivit prevederior art.728 Cod civil: "Nimeni nu poate fi
obligat a ramane in indiviziune. Un coerede poate cere oricand imparteala succesiunii".
Prin partaj se pune capat starii de indiviziune, in sensul ca bunurile stapanite pe cote-parti
sunt trecute, conform cu intinderea cotelor respective cuvenite, in proprietatea exclusiva a
fiecaruia dintre coproprietari. Prin partaj, dreptul exclusiv asupra cotei ideale din masa bunurilor
comune devine un drept exclusiv asupra unui anumit bun sau asupra sau asupra unor bunuri
determinate in materialitatea lor, fiecare coproprietar devenind proprietarul exclusiv al bunurior
ce i-au fost atribuite.
Imparteala nu are efect translativ si nu reprezinta o instrainare, ci numai o individualizare
si o materializare a unor drepturi indivize.
Cand unul din coproprietari este minor si nu are capacitate de exercitiu, atunci partajul va
putea fi solicitat de reprezentantul legal; minorul care a implinit varsta de 14 ani va putea cere
singur partajul, dar numai cu incuviintarea prealabila. Cand un coerede este minor, imparteala
trebuie sa fie judiciara; daca partajul se va face totusi voluntar, el va fi anulabil.
Partajul poate fi efectuat prin buna invoiala sau pe cale judiciara.
In ce priveste modalitatea concreta de iesire din indiviziune, instanta va trebui sa aiba in
vedere cateva reguli: astfel, se va urmari asigurarea deplinei egalitati intre coproprietari, in
sensul ca fiecare dintre ei sa primeasca intocmai partea de bunuri la care este indreptatit. Daca
nici unul din coproprietari nu este de acord ca partajul sa se faca prin atribuire, atunci se va
proceda la scoaterea bunului in vanzare la licitatie publica. In ce priveste efectuarea partajului
prin tragere la sorti, este un procedeu mai rar intalnit.
Nefiind translativ de proprietate, partajul nu va fi supus sistemului publicitatii mobiliare.
Coproprietarii pot conveni sa suspende iesirea din indiviziune pe un termen de cinci ani,
cu posibilitatea reinnoirii termenului (art.728 alin.2 Cod civil).
comune ale unei cladiri. Acoperisul unui imobil nu poate fi impartit, el urmand sa fie folosit in
comun de coproprietari si intretinut de catre acestia, si nu pe parti distincte, chiar daca s-ar putea
practica o intrare separata .
Un coproprietar poate aduce modificari, schimbari sau transformari partilor comune ale
unei cladiri, cu conditia insa de a nu schimba destinatia imobilului, de a nu-i afecta soliditatea si
a nu leza exercitiul liber al celorlalti coproprietari asupra partilor comune.
2. Despartiturile comune dintre fondurile vecine. In categoria despartiturilor comune
vor intra: zidul comun (art.590-601 Cod civil); santul comun (art.602-605 Cod civil); gardul
comun (art.606-609 Cod civil).
a) Zidul comun. Zidul trebuie sa se gaseasca pe linia care desparte cele doua proprietati
vecine. Legea instituie o prezumtie de comunitate; art.590 Cod civil prevede ca in mediul urban
sau rural, "orice zid care serveste de despartire intre cladiri sau intre curte si gradina, si intre
ograzi la tara, se socoteste bun comun, daca nu exista titlu sau semn ce ar proba contrariul". Pana
la proba contrarie, legea prezuma ca zidul despartitor este proprietate comuna a ambilor vecini.
Nefiind absoluta, ci juris tantum, prezumtia de comunitate poate fi inlaturata proba
contrarie. Inlaturarea prezumtiei de comunitate mai este posibila prin acte autentice sau acte sub
semnatura privata. Cand unul din vecini a efectuat exclusiv acte de posesie asupra zidului
comun, prezumtia de comunitate va inceta. Atunci cand, potrivit art.591 Cod civil, exista un
semn de necomunitate, prezumtia de comunitate devine inoperanta.
Un coproprietar se poate sustrage de la obligatia impusa de art.592 Cod civil, daca va
renunta la dreptul sau de comunitate.
Orice coproprietar se poate folosi de zidul comun, insa cu obligatia de a nu schimba
destinatia bunului si nici de a-l impiedica pe celalalt coproprietar sa-si exercite dreptul sau.
In primul rand, legea permite coproprietarului sa zideasca in contra unui zid comun
(art.594 Cod civil), insa este necesar acordul celuilalt coproprietar. In absenta acordului
coproprietarului, nu pot fi facute deschideri de orice natura in zidul comun (art.611 Cod civil).
Legea permite coproprietarului, fara acordul celuilalt coproprietar, sa introduca grinzi sau
legaturi in toata grosimea zidului comun (art.594 Cod civil).
b) Santul comun. Potrivit dispozitiilor art.602 Cod civil, "Toate santurile intre doua
proprietati se socotesc comune", daca nu exista titlu sau semn contrar. Este vorba deci, ca si in
cazul zidului comun, de santul care desparte doua proprietati. Art.602 Cod civil instituie o
prezumtie de comunitate, fara sa distinga dupa cum cele doua fonduri sunt ingradite sau
neingradite. Prezumtia poate fi combatuta prin proba contrara (titluri, uzucapiune, semne de
necomunitate). Un semn de necomunitate ar fi atunci cand pamantul care provine din saparea
santului a fost aruncat numai pe o parte a santului, caz in care se prezuma ca santul e proprietatea
celui pe terenul caruia s-a aruncat pamantul (art.604 Cod civil). Cand pamantul a fost aruncat pe
ambele parti ale santului, acesta se considera comun.
Ca si in cazul zidului comun, coproprietarii sunt obligati sa suporte cheltuielile necesare
intretinerii santului.
c) Gardul comun. Art.606 Cod civil reglementeaza o alta prezumtie de comunitate,
potrivit careia, orice gard viu sau uscat, care desparte doua proprietati, este considerat a fi
comun. In ce priveste arborii care se gasesc in gardul comun, ei sunt prezumati a fi tot comuni
(desigur, pana la proba contrarie). Fructele unor asemenea arbori revin coproprietarilor in parti
egale, inclusiv lemnul care ar rezulta din taierea lor. Fiecare coproprietar are dreptul sa ceara, pe
cale judiciara, taierea arborilor si impartirea lemnului, atunci cand incetarea indiviziunii n-ar
putea avea loc pe cale amiabila.
3. Coproprietatea asupra lucrurilor comune apreciate ca fiind accesorii unor fonduri
vecine. Sunt anumite astfel bunurile care se gasesc chiar pe linia care desparte cele doua
proprietati si sunt destinate folosului comun al fondurilor (fantani, poteci de acces etc.). Desigur,
practic dificultatea consta in a stabili daca bunul respectiv este sau nu proprietatea exclusiva a
unuia dintre vecini.
Bunurile accesorii, obiect al coproprietatii fortate, nu pot fi impartite. Proprietarii sunt
obligati sa foloseasca astfel bunul, incat sa nu-i schimbe destinatia. De asemenea, amandoi sunt
obligati sa suporte in mod egal cheltuielile de intretinere a bunului.
4. O modalitate practica sub care se poate materializa coproprietatea fortata, este aeea a
conventiilor de indiviziune, incheiate in conditiile art.728 alin. 2 Cod civil. Potrivit acestui text
de lege, coproprietarii pot conveni sa ramana in indiviziune o perioada de pana la cinci ani, dupa
care pot reinnoi conventia. In perioada convenita, nici unul din coproprietari nu poate cere iesirea
din indiviziune, ceea ce echivaleaza cu o proprietate fortata. Conventia trebuie sa fie opera
tuturor coproprietarilor si nu numai a unei parti din ei.
Acest caz de coproprietate fortata nu este perpetuu, deoarece este limitat in timp (cel mult
cinci ani).
Incetarea coproprietatii fortate
In timp ce proprietatea comuna pe cote-parti obisnuita sau temporara poate inceta
oricand, la cererea oricarui coproprietar, in cazul coproprietatii fortate, coproprietatea va
continua sa subziste, fie pe intreaga perioada a constructiei, fie pana la incetarea imprejurarii de
fapt care a nascut coproprietatea fortata, fie la implinirea termenului mentionat in conventia de
indiviziune. In functie de modalitatea practica sub care se manifesta indiviziunea fortata, vor
exista mai multe moduri de incetare a acesteia. Cu toate acestea, jurisprudenta a adoptat solutia,
potrivit careia, chiar si in timpul coproprietatii fortate, prin acordul partilor, este posibila
incetarea acestei forme de coproprietate.
1) Incetarea coproprietatii fortate prin acordul coproprietarilor. Astfel, instanta suprema a
decis ca: starea de indiviziune fortata asupra partilor comune poate sa inceteze daca exista
acordul tuturor coproprietarilor, deci nu impotriva vointei lor, refuzul unui coproprietar de a
consimti neputand fi considerat ca o exercitare abuziva a dreptului sau". Ceea ce este esential,
pentru a opera aceasta forma de coproprietate este absolut necesar sa existe consimtamantul
tuturor coproprietarilor, este suficient ca un singur coproprietar sa refuze incetarea coproprietatii
fortate, si aceasta nu va mai opera.
Incetarea coproprietatii fortate nu poate fi impusa coproprietarilor. Aceasta forma de
incetare a coproprietatii fortate prin acordul copartasilor, nu va fi posibila decat acolo cand bunul
comun, prin natura sa, poate fi impartit (ex.: un pod, o curte).
2) Incetarea coproprietatii fortate cand mentinerea ei nu se mai impune cu necesitate.
Acest mod de incetare a coproprietatii fortate este tot o creatie a jurisprudentei. Pot exista situatii
cand, desi starea de indiviziune fortata nu se mai impune cu necesitate, coproprietarii nu ajung sa
se inteleaga cu privire la incetarea coproprietatii.
Semnificativ este faptul ca o asemenea modalitate de incetare a coproprietatii fortate
poate fi ceruta de unul din coproprietari si dispusa de instanta judecatoresca. Judecatorul este
liber sa aprecieze insa daca o asemenea impartire se impune, avand in vedere natura bunului
indiviz si destinatia lui. In conditiile in care instantele au decis ca indiviziunea fortata poate
inceta pentru motivele aratate, credem ca partajul nu se limiteaza doar la folosinta bunului
comun, ci insasi la dreptul de proprietate.
3) Un alt mod de incetare a coproprietatii fortate exista atunci cand un coproprietar
dobandeste proprietatea intregii cladiri, fond etc. de la ceilalti coproprietari; astfel, coproprietarul
respectiv dobandeste un drept exclusiv de proprietate asupra tuturor partilor comune ale
constructiei, instalatiilor, terenul aferent. Dobandirea dreptului de proprietate poate avea loc prin
modurile originare si derivate de dobandire a dreptului de proprietate.
4) Pieirea integrala a bunului indiviz principal, imprejurare in care, disparand obiectul
coproprietatii, dispare si indiviziunea fortata. Pieirea poate loc din cauza de forta majora sau din
culpa unui coproprietar ori a unui tert situatie in care se naste un drept la despagubiri, fiecare
coproprietar fiind despagubit proportional cu cota sa parte din bunul comun.
5) Implinirea termenului stipulat in conventia de mentinerea a indiviziunii, conventie
incheiata potrivit prevederilor art.728 alin. 2 Cod civil. Conventia va inceta la implinirea
termenului de cinci ani, iar daca conventia a fost reinnoita, inca pe cinci ani, sau pe un termen
mai scurt, la implinirea noului termen.
pe cale amiabila, fie pe cale judiciara, in aceleasi conditii in care inceteaza proprietatea comuna
pe cote-parti.
Daca una din parti va cere constatarea partii ei din bunurile aflate in devalmasie, fara insa
a solicita si partajarea bunurilor, atunci proprietatea in devalmasie se transforma in proprietate
comuna pe cote-parti. In timpul devalmasiei, nefiind stabilite cotele partilor, inseamna ca una din
parti nu va putea instraina bunul, iar creditorii personali ai oricareia dintre ele nu vor putea
urmari bunurile comune.
exemplu, intr-un fel se exercita posesia asupra unei cladiri si altfel asupra unui teren), precum si
in raport de dreptul real invocat de cel care invoca corpus.
Elementul corpus cumuleaza un ansamblu de acte materiale. In ce priveste actele juridice,
s-a considerat, intr-o opinie pe care nu o impartasim, ca elementul corpus s-ar putea materializa
si in anumite acte juridice pe care le-ar incheia posesorul: locatiune, depozit, comodat etc.
Posesia sub aspectul elementului corpus, va putea fi exercitata personal de posesor sau
prin intermediul altei persoane. Aceasta regula a fost mostenita din dreptul roman, potrivit
caruia, pater familias putea poseda prin intermediul fiilor sai sau sclavilor sai.
Un posesor mai poate dobandi elementul corpus si prin intermediul unui mandatar
special.
2. Elementul intentional (animus). Pentru a fi posesor nu este suficient sa existe doar
elementul corpus, fiind absolut necesar inca un element esential: animus. Acest element
psihologic (animus) consta in vointa posesorului de a stapani bunul pentru el, sub nume de
proprietar sau titular al altui drept real.
Elementul animus il gasim reglementat in cateva articole din Codul civil. De exemplu, in
materia uzucapiunii, printre alte conditii, art.1847 cere ca, pentru a se putea uzucapa, posesiunea
sa fie sub nume de proprietar. Pentru a uzucapa, dobanditorul primeste bunul de la un detentor
precar (locatar, depozitar, creditor gajist, comodatar etc.), elementul intentional trebuie sa existe
neaparat in persoana posesorului. Doar minorii si alienatii mintali dobandesc posesia prin
intermediul reprezentantilor lor.
Art.1854 Cod civil prevede ca, "Posesorul este presupus ca poseda pentru sine, sub nume
de proprietar, daca nu este probat ca a inceput a poseda pentru altul". Aceasta inseamna ca
legiuitorul a inteles sa instituie o prezumtie in favoarea posesorului, in sensul ca poseda sub
nume de proprietar, ramanand sarcina adevaratului proprietar de a dovedi ca posesorul este un
simplu detentor precar.
Art.1855 Cod civil prevede ca, atunci "Cand posesorul a inceput a poseda pentru altul, se
presupune ca a conservat aceeasi calitate, daca nu este proba contrarie". Deci, atat timp cat nu se
face dovada ca a avut loc o intervertire a posesiei, se prezuma ca detentorul a continuat sa-si
pastreze calitatea de detentor precar.
Formele posesiei
Din punct de vedere juridic, posesia imbraca mai multe forme, care se diferentiaza unele
de altele si genereaza consecintie juridice distincte. In primul rand, o persoana poate detine un
bun in temeiul unei conventii cu proprietarul, cu obligatia de a-l restitui acestuia. Este situatia
detentorului precar care nu poseda pentru sine, ci pentru altul ceea ce si face sa nu fie propriu-zis
un posesor in intelesul legii.
In al doilea rand, este vorba de o persoana care se comporta fata de bun ca un titular al
dreptului. In acest caz, asupra bunului posesorul exercita o putere de fapt.
In al treilea rand, posesia ca atribut al dreptului de proprietate, este exercitata de insusi
titularul dreptului.
Vom examina sintetic cele trei trepte privind exercitarea puterii persoanei asupra
bunurilor mobile si imobile.
1. Detentia precara
Nu trebuie sa se confunde posesia cu detentia. Chiar daca in ambele cazuri bunul se afla
in puterea fizica a persoanei, detentorul detine bunul pentru altul, fara sa se comporte ca titularul
unui drept real. Detentorul este obligat sa restituie bunul asa incat posesia sa nu contine decat
unul din elementele constitutive esentiale si anume: corpus. Chiar si atunci cand se foloseste de
bun (cum ar fi cazul locatarului), detentorul nu este un posesor, deoarece el trebuie sa remita
bunul. Ceea ce-i lipseste detentiei precare este elementul animus domini sau animus sibi habendi.
Detentori precari sunt, de exemplu, depozitarii, locatarii, comodatarii, creditorii gajistii,
carausii etc. In acest sens, potrivit art.1853 Cod civil, nu constituie o posesie, ci o detentie
precara. "Actele ce exercitam sau asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adica in calitate
de locatari, depozitari, uzufructuari etc., sau asupra unui lucru comun, in puterea destinatiei
legale a aceluia"; tot o detentie precara va fi si "posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al
altuia, prin simpla ingaduinta a proprietarului" (art.1853 Cod civil).
Detentorul precar poseda intotdeauna pentru altul, motiv pentru care precaritatea este
echivalenta cu absenta posesiei. Posesorul nu beneficiaza nici de un drept real si nici de un drept
de creanta; dimpotriva, detentia este o stare de drept. Precaritatea constituie nu numai un viciu al
posesiei, dar chiar o cauza de excludere a posesiei.
Un detentor precar este si depozitarul. Cat timp bunul se afla in depozitul sau, el nu are
nici un drept de proprietate asupra lui, asa incat va trebui sa-l restituie in starea in care l-a primit.
In materia accesiunii imobiliare artificiale, constructorul de rea-credinta nu este
considerat un detentor precar asupra constructiei, pana in momentul in care proprietarul terenului
isi exercita dreptul de proprietate ci este considerat un adevarat posesor pana in momentul in care
proprietarul terenului isi va manifesta dreptul sau de proprietate.
Detentor precar poate fi si vanzatorul care, dupa incheierea contractului de vanzarecumparare, continua sa detina bunul vandut, pana la o data ulterioara, cand va fi predat
cumparatorului. Este cazul cand obligatia de a face (de predare a bunului) nu se suprapune cu
obligatia de a da (cea de transmitere a dreptului de proprietate). Deoarece vanzatorul este obligat
sa predea bunul cumparatorului el este considerat un simplu detentor precar.
O detentie precara va exista si in cazul contractului de antrepriza cand, intre finalizarea
lucrarii de catre antreprenor si predarea ei beneficiarului, trece o perioada de timp. Deoarece
antreprenorul are obligatia de predare a lucrarii, el nu va detine lucrarea sub nume de proprietar,
ci ca un detentor precar.
Art.1853 alin.1 Cod civil include printre detentorii precari si pe uzufructuari. Aceasta
prevedere legala este numai partial corecta. In doctrina juridica s-a considerat ca titularii
dezmembramintelor dreptului de proprietate n-ar fi decat niste posesori precari. Titularul
dezmembramantului de proprietate, fata de titularul dreptului de proprietate cu care a incheiat
conventia, este un detentor precar; in raport cu celelalte persoane, el fiind titularul unui drept real
este un posesor. De asemenea, cand dezmembramantul dreptului de proprietate este dobandit
prin alte modalitati decat conventie (de exemplu, prin lege), titularul nu este decat un detentor
precar. Asemenea posesori precari ar fi: uzufructuarul, uzuarul, titularul dreptului de abitatie,
superficiarul, titularul unei servituti.
Uzuarul sau titularul dreptului de abitatie este un simplu detentor precar in ce priveste
dreptul de proprietate grevat, dar un posesor propriu-zis referitor la dreptul sau real.
continuitatea este opera posesorului insusi, intreruperea este faptul unui tert, care duce la
desfiintarea posesiei. Posesia nu inceteaza chiar daca apar momente de discontinuitate, pe cand
in cazul intreruperii, ea se va pierde.
Desi art.1847 Cod civil enumera printre calitatile posesiei si pe aceea de a fi neintrerupta,
aceasta calitate vizeaza in special efectele posesiei. Intreruperea posesiei are in vedere in primul
rand uzucapiunea, deoarece duce la paralizarea ei. Art.1849 Cod civil prevede ca posesia se va
intrerupe prin modurile si conform regulilor prescrise in art.1863-1973 Cod civil (aceste articole
de lege au in vedere cauzele care intrerup prescriptia). Cand intervine un caz de intrerupere a
uzucapiunii, timpul scurs pana atunci nu mai produce nici un efect juridic. Pentru a se putea
dobandi dreptul de proprietate prin uzucapiune va trebui sa curga un nou termen, fara a se tine
seama de perioada anterioara.
Potrivit art.1863 Cod civil, prescriptia poate fi intrerupta in mod natural sau in mod civil.
Intreruperea naturala a prescriptiei achizitive
Codul civil, in art. 1864, prevede doua cazuri de intrerupere naturala:
a) "Cand posesorul este si ramane lipsit, in curs mai mult de un an, de folosinta lucrului
sau de catre vechiul proprietar sau de catre o a treia persoana". Formula "vechiul proprietar" nu
este corecta, deoarece, in realitate este vorba tot de actualul proprietar.
Intreruperea naturala consta in deposedarea posesorului actual de catre adevaratul
proprietar sau de catre un tert. Esential este ca deposedarea sa fi avut loc impotriva vointei
posesorului. Este totusi cert ca pierderea posesiunii prin faptul posesorului produce de asemenea
intreruperea prescriptiei, de exemplu, cand posesorul abandoneaza sau cedeaza cu vointa lucrul.
In acest caz, nu este necesar ca intreruperea sa fi tinut un an.
Intreruperea va fi naturala doar cand este consecinta faptei omului si nu atunci cand
provine dintr-un caz de forta majora. Niciodata forta majora nu va intrerupe prescriptia
achizitiva.
b) "Cand lucrul este declarat neprescriptibil in urmarea unei transformari legale a naturii
sau destinatiei sale" (art.1864 Cod civil). Legea se refera, in realitate, la situatiile in care bunul
este scos din circuitul civil, adica este declarat inalienabil.
Prin scoaterea terenurilor din circuitul civil a avut loc o intrerupere naturala a
uzucapiunii, in temeiul art. 1864 Cod civil, deoarece aceste bunuri au fost declarate inalienabile
si implicit imprescriptibile.
Intreruperea civila a prescriptiei achizitive
Intreruperea civila va avea loc in urmatoarele cazuri:
- prin sesizarea instantei judecatoresti printr-o cerere de revendicare din partea
proprietarului
- prin savarsirea unui act incepator de executare
- prin recunoasterea dreptului a carui actiune se prescrie, de catre cel in favoarea caruia
curge prescriptia achizitiva.
Prin actele de intrerupere, proprietarul urmareste sa-si exercite dreptul sau de proprietate.
Sunt asimilate cererii de chemare in judecata: cererea reconventionala, cererea de interventie,
cererea de chemare in garantie. Prescriptia achizitiva nu se va intrerupe cand cererea de chemare
in judecata a fost respinsa, anulata, litigiul a fost suspendat sau s-a dispus perimarea.
posesia debuteaza clandestin, dar ulterior devine publica, sau invers, principiul aplicabil este ca
publicitatea trebuie sa se manifeste pe intreaga durata a posesiei.
4. Viciul precaritatii
O calitate esentiala a posesiei o constituie exercitarea ei sub nume de proprietar, adica
posesorul sa posede pentru sine si nu pentru altul. In situatia in care exercita posesia pentru altul,
posesorul ramane doar un detentor precar.
Precaritatea posesiei este sinonima cu absenta posesiei, dar nu credem ca art. 1847 Cod
civil a inclus inutil printre calitatile posesiei si exercitarea ei sub nume de proprietar. Tocmai
aceasta calitate distinge posesia propriu-zisa de detentie precara.
Viciul precaritatii are un caracter absolut si perpetuu.
5. Viciul echivocitatii posesiei
Art.1847 Cod civil nu include printre conditiile posesiei si viciul echivocitatii. O posesie
este echivoca atunci cand sunt indoieli cu privire la existenta celor doua elemente constitutive ale
posesiei: animus si corpus. Sau cum s-a aratat in literatura de specialitate, "Posesia este echivoca
atunci cand nu se cunoaste daca ea este manifestarea unui drept, in ipoteza in care actele invocate
au un caracter indoielnic.
O alta situatie cand ne putem afla in prezenta unei posesii echivoce este atunci cand fara
sa se poata face dovada precisa, prin proba scrisa, a precaritatii, adversarul posesorului poate sa
invedereze anumite circumstante de fapt, sa administreze dovezi de natura sa faca indoielnica
existenta unui just titlu, translativ in temeiul caruia posesorul a intrat in posesia bunului.
Efectele posesiei
Consideratiuni generale privind efectele posesiei
Efectele pe care le produce posesia pot fi grupate in patru mari categorii:
a) dobandirea proprietatii asupra bunului posedat.
b) prezumtia de proprietate.
c) dobandirea fructelor de catre posesorul de buna-credinta.
d) protejarea posesiei prin intermediul actiunilor posesorii.
In ce priveste primul grup de efecte juridice ale posesiei, vom distinge dupa cum posesia
se exercita in materie imobiliara. Prin intermediul prescriptiei achizitive se vor dobandi
proprietatea sau alte drepturi reale, ca efect al unei posesii prelungite, in conditiile determinate de
lege. Referitor la bunurile mobile, legiuitorul nu a considerat necesar sa conditioneze dobandirea
proprietatii prin trecerea unei perioade de timp; s-a considerat ca posesia valoreaza titlu de
proprietate (conform art.1909 alin 1 Cod civil, "Lucrurile miscatoare se prescriu prin faptul
posesiunii lor, fara sa fie trebuinta de scurgere de timp).
Atat timp cat posesia nu este viciata, ea produce anumite efecte juridice. Spre deosebire
de posesia de rea-credinta, posesia de buna-credinta produce mai multe efecte.
Buna-credinta consta in credinta pe care o are posesorul ca el este proprietarul bunului pe
care il poseda, fara ca sa aiba vreun titlu.
Prezumtia de proprietate
Fara sa distinga, art 1854 Cod civil dispune ca "Posesorul este presupus ca poseda pentru
sine sub nume de proprietar". Prezumtia de proprietate actioneaza atat in privinta bunurilor
mobile, cat si a celor imobile. Posesorul este prezumat a fi titularul insusi dreptului de
proprietate.
Aparenta dreptului este creata de posesie si ofera posesorului, in caz de litigiu, o situatie
privilegiata, deoarece sarcina probei revine celui care ii contesta dreptul. Intr-o eventuala actiune
in revendicare, posesorul va avea calitatea de parat si va beneficia de doua prezumtii esentiale,
care-l scutesc de sarcina probei: prezumtia de buna-credinta si prezumtia de proprietate. Desigur,
aceste prezumtii raman valabile pana la proba contrarie. Pe de alta parte, pentru a avea calitatea
de parat intr-o actiune in revendicare nu este absolut necesar ca posesorul sa fie de buna-credinta.
Prezumtia de proprietate este mult mai putemica in materie mobiliara, decat in imobiliara.
Astfel, in cazul bunurilor mobile, opereaza in favoarea posesorului o prezumtie absoluta de
proprietate (juris et de jure). In acest caz, posesiunea valoreaza insusi titlu de proprietate.
In cazul bunurilor imobile exista doar o prezumtie simpla de proprietate, care va putea fi
inlaturata prin proba contrarie.
Actiunile posesorii
Posesiunea produce o serie de efecte jurdice, indiferent daca este o simpla aparenta a
dreptului sau este conforma cu dreptul. Legiuitorul a inteles sa protejeze posesia fara sa puna in
discutie realitatea dreptului. Indiferent daca posesia este exercitiul unui drept sau o aparenta a
acestuia, legiuitorul a dorit sa o ocroteasca. Motivele care ar justifica o asemenea protectie sunt
urmatoarele:
In mod obisnuit, posesorul este si proprietarul bunului. Ocrotindu-se posesia se va proteja
practic inclusiv propretatea. Intr-adevar, posesiunea fiind o prezumtie a existentei dreptului,
legea ocroteste posesiunea, usurand astfel situatia adevaratului titular, dandu-i mijlocul sa se
apere fara a mai avea nevoie sa dovedeasca direct existenta dreptului sau.
Pe de alta parte, interesele ordinei sociale au impus asigurarea protectiei posesiei.
Nimanui nu-i este permis sa-si faca singur dreptate, iar cel care pretinde un drept asupra bunului
posedat de altul, in caz de conflict, singura solutie va fi cea de sesizare a justitiei.
Exceptand unele dezmembraminte ale dreptului de proprietate, cum ar fi, uzufructul sau
servitutea, care vor putea fi protejate pe calea actiunii posesorii, asemenea actiuni nu vor putea fi
indreptate impotriva contractantilor.
Daca autorul tulburarii sau deposedarii decedeaza, actiunea posesorie va fi indreptata
impotriva mostenitorului care are posesia bunului.
Obiectul actiunii posesorii
In timp ce dreptul roman permitea protectia posesiei inclusiv la bunurile mobile, dreptul
modern recunoaste posibilitatea de a apara posesia numai in cazul bunurilor imobile. Solutia
este, intr-adevar, logica, deoarece, potrivit prevederilor 1909 alin.1 Cod civil, posesorul de bunacredinta al unui bun mobil este prezumat a fi proprietarul acelui bun. Aceasta inseamna ca,
titularul va putea recurge oricand la actiunea in revendicare.
Actele de tulburare sau deposedare trebuie sa fie intentionate si sa nu se limiteze la
simple afirmatii sau reclamatii la adresa posesorului.
Daca actele de tulburare sau deposedare sunt insotite si de daune produse posesorului,
odata cu solutionarea actiunii posesorii judecatorul va hotari si cu privire la recuperarea
prejudiciului. Pentru a se promova o actiune posesorie nu este absolut necesar ca actele de
tulburare sau deposedare sa produca prejudicii.
In prezent, atat cladirile cat si terenurile cu sau fara constructii, aflandu-se in cicuitul
civil, pot forma obiectul actiunilor posesorii. De asemenea, fiind posibila constituirea de drepturi
reale asupra terenurilor (cum ar fi, de exemplu, superficia), acestea vor putea fi protejate pe calea
actiunilor posesorii. Imobilul care formeaza obiectul actiunii posesorii trebuie sa fie determinat;
o universalitate de bunuri, nefiind susceptibila de posesie, nu poate face obiectul actiunii
posesorii. Posesia se exercita intotdeauna asupra bunurilor determinate.
O posesie utila este cea care intruneste cumulativ conditiile prevazute de art. 1847 Cod
civil.
Jonctiunea posesiilor
Ar fi greu de imaginat uzucapiunea daca posesia ar trebui exercitata de aceeasi persoana.
De exemplu, persoanele in varsta ar fi obiectiv in imposibilitatea de a mai uzucapa. Pe drept
cuvant, legiuitorul a admis unirea posesiei posesorului actual cu cea a autorului sau. In acest
sens, art. 1859 Cod civil prevede ca: "In toate cazurile cand posesiunea aceluiasi lucru trece pe
rand in mai multe maini, fiecare posesor incepe in persoana sa o noua posesiune, fara a distinge
daca stramutarea acestei posesiuni s-a facut in mod singular sau universal, lucrativ sau oneros";
iar art. 1860 Cod civil, dispune ca, "Orice posesor posterior are facultatea, spre a putea opune
prescriptia, sa uneasca posesiunea sa cu posesiunea autorului sau".
Sunt trei situatii in care este posibila aparitia jonctiunii posesiilor:
1. Situatia cand posesia actualului posesor este de aceasi natura cu cea a autorului sau. In
acest caz nu exista nici o dificultate, deoarece se va putea uzucapa atat 10-20 de ani sau in 30 de
ani, prin reunirea posesiilor.
2. Situatia cand autorul era de buna-credinta si avea just titlu, iar posesorul actual este de
rea-credinta. In acest caz, chiar daca autorul ar fi putut uzucapa in 10-20 ani, actualul posesor nu
va putea dobandi dreptul de proprietate asupra imobilului decat prin prescriptia achizitiva de 30
de ani.
3. situatia in care autorul era de rea-credinta, iar posesorul actual este de buna-credinta si
are just titlu. Posesorul subsecvent va avea un drept de optiune. Astfel daca va dori sa reuneasca
posesia sa cu cea a autorului sau, jonctiunea este posibila, dar uzucapiunea va trebui sa aiba loc
numai in termen de 30 de ani. Daca va opta pentru uzucapiunea scurta de 10-20 de ani (deoarece
poseda just titlu si este de buna-credinta), atunci trebui sa inceapa o noua posesie in numele sau.
Exceptand situatia cand, in temeiul art.1860 Cod civil, posesorul actual poate opta pentru
jonctiunea posesiilor, art.1859 Cod civil dispune ca orice mostenitor universal, cu titlu universal,
particular sau singular (de exemplu: cumparator, donatar, legatar), nu va mai continua
posesiunea autorului.
In ce priveste calitatea transmitatorului posesiunii este incontestabil ca si acesta va trebui,
la randul sau, sa fie un simplu posesor si nu un titular al dreptului de proprietate.
Jonctiunea posesiilor nu este obligatorie pentru actualul posesor; el o poate refuza,
situatie in care va incepe o noua posesie. De asemenea, dobandirea posesiei bunului de la autor
trebuie sa fi avut loc in temeiul unui raport juridic cu efect translativ. Mai este necesar ca
actualul posesor sa fie succesor al autorului sau. Este exclusa jonctiunea posesiilor atunci cand
bunul a fost uzurpat de actualul posesor sau autorul a fost un simplu detentor precar al bunului.
b) Bunuri furate. Art.1909 alin.2 Cod civil prevede ca, "Cel ce a pierdut sau cel caruia i sa furat un lucru, poate sa-l revendice in curs de trei ani, din ziua cand l-a pierdut sau cand i s-a
furat, de la cel la care-l gaseste, ramanand acestuia recurs in contra celui de la care-l are".
Actiunea in revendicare se va limita in consecinta, doar la bunurile furate. Nu intereseaza,
pentru promovarea actiunii in revendicare, raporturile de rudenie intre proprietar si autorul
furtului. De asemenea, actiunea in revendicare va putea fi indreptata impotriva oricarui posesor,
fiind lipsit de relevanta daca bunul a fost achizitionat prin vanzare, donatie etc.
Termenul de trei ani va fi calculat din momentul in care bunul a fost furat si nu din cel in
care tertul a inceput posesiunea.
Proprietarul va trebui sa faca dovada furtului si nu a autorului infractiunii. Posesorul de
buna-credinta va beneficia de prezumtia de proprietate reglementata de art.1909 alin.1 Cod civil,
chiar si atunci cand bunul apartine domeniului privat al statului sau unitatilor administrativteritoriale.
Potrivit art. 1910 Cod civil: "Daca posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a
cumparat la balci sau la targ, sau la o vindere publica, sau de la un negutator care vinde
asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate sa ia lucrul inapoi decat intorcand posesorului
pretul ce l-a costat".
Posesorul unui bun pierdut sau furat nu va putea invoca regula cuprinsa in art. nr. 1910
Cod civil atunci cand, de exemplu, a dobandit bunul de la un necunoscut, in imprejurari obscure.
Art. 1910 Cod civil, se refera in mod expres la restituirea pretului platit. In prezent, datorita ratei
inflatiei, restituirea numai a pretului achitat s-ar putea sa nu fie suficienta. Buna-credinta a
dobanditorului va trebui protejata, altfel incat, la data restituirii pretului, bunul sa poata fi
procurat la o valoare mult mai mare. Nu proprietarul va trebui sa suporte diferenta de valoare, ci
autorul furtului sau cel care a gasit bunul.
sunt create in beneficiul proprietarului unui lucru, ele existand in interesul fondului insusi (de
exemplu, servitutile reale).
Prin separarea atributelor dreptului de proprietate, nu se desfiinteaza dreptul de
proprietate. Dezmembramintele sunt compatibile numai cu dreptul de proprietate privata si nu cu
dreptul de proprietate publica. Inclusiv domeniul privat al statului si al celorlalte unitati
administrativ-teritoriale este susceptibil de dezmembrare. Atat timp cat titularii dreptului de
proprietate privata sunt egali din punct de vedere juridic, dezmembramintele dreptului de
proprietate vor putea fi constituite si dobandite indiferent de titular. In prezent, terenurile fiind in
circuitul civil, vor putea face obiectul celorlalte drepturi reale principale.
a) Este un drept real (jus in re) si consta in posesia si folosinta efectiva a bunului.
Uzufructul nu poate fi confundat cu locatiunea, care confera chiriasului sau arendasului doar un
drept personal.
b) Este un drept real temporar, vremelnic. Chiar daca legea a omis sa indice acest
caracter, vremelnicia este de esenta uzufructului. Daca nu a fost stipulat un termen, uzufructul se
stinge prin moartea uzufructuarului, inclusiv in situatia cand uzufructul a fost cedat altei
persoane. Cand titularul uzufructului este o persoana juridica, atunci uzufructul nu poate depasi
un timp mai mare de 30 de ani.
c) Este un drept mobiliar sau imobiliar, dupa cum uzufructul a fost stabilit asupra unor
bunuri mobile sau imobile. Cand obiectul dreptului de uzufruct este instituit asupra unui imobil,
el poate fi ipotecat. Potrivit prevederilor art.520 Cod civil, uzufructul se poate stabili atat asupra
bunurilor mobile cat si asupra celor imobile, corporale sau incorporale. Un lucru incorporabil,
cum este dreptul, poate face obiectul uzufructului (de exemplu: dreptul de proprietate literara,
artistica, industriala etc.).
d) Este un drept incesibil, pentru cauza de moarte. Desi unii autori au considerat ca
uzufructul este incesibil prin acte intre vii, dimpotriva, in doctrina franceza s-a relevat ca
uzufructul este cesibil intre vii. Dar in acest din urma caz, uzufructul se va stinge la moartea
cedentului si nu a cesionarului.
e) Uzufructul comporta doar doua atribute: posesia si folosinta. In timp ce proprietarul
ramane cu nuda proprietate, uzufructuarul este doar titularul posesiei si folosintei. Obligatia
uzufructuarului este aceea de a conserva substanta bunului si de a-l folosi numai potrivit
destinatiei sale.
Daca proprietarul poate dispune juridic de bunul care formeaza obiectul ufructului, el nu
poate dispune din punct de vedere material de lucru.
In practica, uzufructul este intalnit destul de rar cu titlu oneros; de regula, este gratuit si
imbraca forma donatiei. De exemplu, in cazul vanzarii, este greu de stabilit un pret, deoarece
uzufructul dureaza cat timp traieste uzufructuarul.
Potrivit prevederilor art.519 Cod civil, "Uzufructul se poate stabili sau pur, sau cu
termen, sau cu conditiune". Si in cazul uzufructului, sunt aplicabile toate regulile privind
modalitatile juridice ale proprietatii. Astfel, uzufructul poate fi afectat de termen suspensiv sau
extinctiv) sau conditie (suspensiva sau rezolutorie).
De asemenea, uzufructul va putea fi constituit cu sarcina sau fara sarcina.
Codul civil prevede ca uzufructul va putea fi stabilit pe orice fel de bunuri mobile sau
imobile (art. 520). Cand uzufructul are ca obiect un bun determinat, el va fi particular, iar daca
are ca obiect o universalitate sau o fractiune dintr-un patrimoniu, el va fi universal sau cu titlu
universal. Ceea ce este important, bunul mobil sau imobil, corporal sau necorporal, sa se afle in
circuitul civil.
S-ar parea ca uzufructul nu este posibil la bunurile consumptibile. Cand obiectul
uzufructului il constituie asemenea bunuri, s-a considerat ca ne-am afla in prezenta unui
cvasiuzufruct. Ramane obligatia uzufructuarului de a inapoia bunuri de aceeasi cantitate, calitate
si valoare sau pret, la sfarsitul uzufructului. Chiar daca art. 526 Cod civil enumera unele bunuri
consumptibile (grane, bauturi), aceasta enumerare nu este limitativa.
b) Dobandirea uzufructului prin testament. Uzufructul testamentar este frecvent intalnit in
viata de toate zilele si el poate imbraca doua forme:
- constituirea directa, prin acte de instrainare, cand testatorul instituie un legatar al
uzufructului;
- constituirea indirecta, pe cale de retentie, cand testatorul instituie un legatar al nudei
proprietati.
c) Dobandirea uzufructului prin uzucapiune. Absenta unor dispozitii legale privind
dobandirea uzufructului prin uzucapiune, determina sa fie aplicabile regulile referitoare la
dobandirea proprietatii prin uzucapiune. In consecinta, in prezenta justului titlu si a bunei
credinte, uzufructul va putea fi dobandit prin uzucapiunea de 10-20 ani, iar lipsa celor doua
conditii, prin uzucapiunea de 30 ani. Desigur, in cazul uzucapiunii de scurta durata, bunul trebuie
sa fi fost dobandit de la un neproprietar. Singurul lucru care se cere posesorului este sa fie de
buna-credinta.
prevede ca, "Uzufructuarul are dreptul de a se bucura de tot felul de fructe ce poate produce
obiectul asupra caruia are uzufruct".
Uzufructuarul nu numai ca se poate bucura de fructe, dar va dobandi insasi proprietatea
asupra lor. Sunt ale uzufructuarului fructele naturale si industriale neculese in momentul
constituirii uzufructului (art.524 Cod civil). In ce priveste fructele civile, ele se socotesc
dobanzile zi cu zi si apartin uzufructuarului proportional cu durata uzufructului sau.
Daca uzufructul este testamentar, fructele nu se vor cuveni uzufructuarului din momentul
deschiderii succesiunii, ci din cel al predarii voluntare a bunului sau de la data chemarii in
judecata.
In ce priveste arborii fructiferi si nefructiferi pe terenul ce formeaza obiectul uzufructului,
in principiu, nu sunt proprietatea uzufructuarului. Sunt insa unele situatii cand arborii sunt
considerati fructe, asa incat uzufructuarul dobandeste proprietatea lor. De exemplu, cand ei sunt
destinati, de catre proprietarul lor, unor taieri periodice; sub acest aspect, s-a aratat ca ceea ce da
arborilor caracterul de fructe nu este niciodata esenta sau natura arborilor, ci numai pe de o parte
destinatia data de proprietar, pe de alta parte periodicitatea taierilor.
Sunt fructe civile si intra in proprietatea uzufructuarului veniturile pe care le produc
creantele, rentele, actiunile, etc; in acelasi timp insa, uzufructuarul nu poate dispune de titlurile
care incorporeaza creantele.
Dreptul de administratie al uzufructuarului
In conditiile in care uzufructuarul beneficiaza de dreptul de folosinta, el va putea face si
acte de administrare a bunului.
Uzufructuarul poate arenda sau inchiria imobilele. La incetarea uzufructului, nudul
proprietar va trebui sa respecte asemenea contracte incheiate de uzufructuar, daca ele nu
depasesc cadrul unui act de adminstrare, iar tertul cu care s-a incheiat contractul a fost de bunacredinta. Faptul ca un contract de arendare sau inchiriere supravietuieste incetarii uzufructului,
pare ilogic juridic. In dreptul roman, asemenea contracte incetau la sfarsitul uzufructului, potrivit
principiului: resoluto jure dantis, solvitur jus accipientis. Se considera ca nimeni nu poate
dispune de un bun pentru perioada cat uzufructul isi incetase existenta (Nemo plus juris ad alium
transferre potest quam ipse habet). Asemenea reguli n-au mai fost adoptate de dreptul modern.
Proprietarul va putea solicita anularea contractului de locatiune atunci cand a fost incheiat in
frauda intereselor sale.
Cand contractul a fost incheiat de nudul proprietar, trebui respectat de uzufructuar (art.
540 Cod civil).
Cand contractul a fost incheiat de uzufructuar si el nu inceteaza in timpul uzufructului,
nudul proprietar este obligat sa-l respecte. In conditiile mentionate mai sus, nudul proprietar va
trebui sa respecte si contractul care depaseste momentul incetarii uzufructului.
Dreptul uzufructuarului de a inchiria bunurile mobile. Deoarece art. 1413 Cod civil nu
distinge, uzufructuarul va putea inchiria si bunurile mobile. Contractul de locatiune care are ca
obiect bunuri mobile va inceta insa la data stingerii uzufructului. In cazul bunurilor mobile se va
aplica regula: resoluto jure dantis, solvitur jus accipientis.
Lichidarea uzufructului
In momentul stingerii uzufructului, uzufructuarul are obligatia de a restitui proprietarului
bunul in starea in care l-a primit. Restituirea lucrului nu se face prin justitie, deoarece
uzufructuarul a fost doar un simplu detentor precar si a posedat numai pentru nudul proprietar.
Totusi, in cazul in care obiectul uzufructului il formeaza un imobil, atunci uzufructuarului i se va
putea acorda un termen pentru a-si gasi o locuinta, solutie intemeiata pe ideea de echitate. Pentru
toata perioada in care foloseste imobilul, pana la gasirea locuintei, uzufructuarul va plati
despagubiri nudului proprietar.
Uzufructuarul va restitui nu numai lucrul, dar si accesoriile lui.
Restituirea este exclusa atunci cand uzufructul s-a stins prin consolidare, dobandirea
dreptului de proprietate asupra lucrului de catre tert prin uzucapiune, prin pieirea bunului etc.
In cazul bunurilor consumptibile, art.526 Cod civil prevede, printre altele, ca vor fi
restituite bunuri de aceeasi valoare. Dispozitia legala sub acest aspect, este eronata, deoarece
valoarea bunului nu ramane niciodata aceeasi, intre momentul constituirii uzufructului si
stingerea lui. In realitate, se vor restitui bunuri de aceeasi natura, cantitate ete.
c) Caracterul strict personal al celor doua drepturi. Titularul dreptului de uz nu poate ceda
sau inchiria dreptul sau. Aceeasi regula se aplica si la dreptul de abitatie, numai ca, in mod
exceptional, titularul va putea inchiria partial imobilul in care locuieste.
d) Caracterul inalienabil al celor doua drepturi. Nu numai ca drepturile respective nu vor
putea fi cedate sau inchiriate, dar nici macar grevate.
e) Caracterul insesizabil, ceea ce face ca dreptul de uz si dreptul de abitatie sa nu poata fi
urmarite silit de creditori, pentru satisfacerea creantelor lor.
f) In timp ce dreptul de uz se stabileste intotdeauna numai prin vointa omului, dreptul de
abitatie poate fi constituit si prin efectul legii.
Dreptul de uz poate fi definit ca fiind acel drept real care permite titularului sau sa posede
si sa foloseasca bunul si de sa-i culege fructele doar pentru nevoile sale si ale familiei sale. Vom
retine ca titularul dreptului de uz va culege fructele necesare lui si familiei sale. Daca bunul
produce fructe peste nevoile titularului si familiei sale, ceea ce prisoseste nu se va cuveni
titularului.
Ceea ce particularizeaza dreptul de uz este faptul ca titularul nu poate fi decat o persoana
fizica si, fiind un drept strict personal, aceasta nu va putea instraina beneficiul dreptului sau.
Cand prin conventie partile au omis sa precizeze limitele in care se foloseste bunul de uzuar,
atunci limitele sunt cele prevazute de lege.
Potrivit prevederilor art. 565 Cod civil, dreptul de uz se stabileste in acelasi mod ca si
uzufructul. Astfel, dreptul de uz se stabileste prin vointa omului: conventie, testament si
prescriptie achizitiva.
Drepturile uzuarului
a) Dreptul uzuarului de a culege fructele necesare lui si familiei sale. Dobandind
proprietatea asupra acestor fructe, uzuarul are libertatea de a le instraina.
b) Dreptul uzuarului de a inchiria obiectele care fac obiectul uzului. In acest caz nu are
loc o transmitere a dreptului de uz. Uneori, este posibil ca uzuarul, datorita starii sanatatii, naturii
profesiei sale sau altor imprejurari, sa fie in imposibilitatea de a cultiva fondul care face obiectul
uzului. Potrivit art. 568 Cod civil, intinderea dreptului de uz depinde exclusiv de vointa partilor.
Obligatiile uzuarului
a) Obligatia uzuarului ca sa dea o cautiune.
b) Obligatia uzuarului sa constate starea bunului imobil si sa faca inventarul bunurilor
mobile.
c) Obligatia uzuarului de a face cheltuielile de cultura, reparatiunile de intretinere si sa
plateasca contributiile (art.574 Cod civil).
Stingerea uzului
Desi art.565 Cod civil prevede ca dreptul de uz se stinge ca si uzufructul, in realitate intre
cele doua dezmembraminte ale dreptului de proprietate exista deosebiri.
Astfel, potrivit art.559 Cod civil, uzufructul constituit in favoarea unei persoane juridice,
nu poate depasi 30 de ani. Dreptul de uz nu este supus acestui termen, caci uzuarul neabsorbind
toate foloasele nudei proprietati nu se poate zice ca proprietatea fara uz ar deveni de prisos, asa
ca lipseste motivul care a facut pe legiuitor sa determine un terermen fix ca pentru uzufruct. De
dreptul de uz vor putea beneficia potrivit conventiei partilor, si mostenitorii uzuarului.
Cu aceste aspecte care diferentiaza dreptul de uz de uzufruct, toate cazurile de stingere
ale uzufructuarului se vor aplica si uzului.
Dreptul de abitatie. Notiuni. Definitie.
Dreptul de abitatie este acel drept real imobiliar care are ca obiect o casa de locuit si
permite titularului sa posede si sa foloseasca locuinta respectiva, proprietatea altei persoane, in
scopul satisfacerii nevoilor sale de locuit si ale familiei sale.
Acest dezmembramant al dreptului de proprietate este intalnit mai frecvent la oamenii in
varsta si s-a considerat ca are un caracter umanitar. Art.565 Cod civil dispune ca si dreptul de
abitatie se stabileste in acelasi mod ca si uzufructul. Cu toate acestea, dreptul de abitatie se
deosebeste de uzufruct prin faptul ca este strict personal, nu poate fi transmis sau grevat.
Dreptul de abitatie va putea fi constituit prin vointa omului: conventie (vanzare, donatie
etc.), prin testament, precum si prin prescriptie achizitiva. Dreptul de abitatie mai poate fi stabilit
si prin efectul legii (art.4 din Legea nr.319/1944).
Obiectul acestui dezmembramant al dreptului de proprietate este limitat numai la
locuinte; de aceea se si spune ca abitatia este un drept de uz restrans doar la locuinte. Fapta
proprietarului de a tolera unei persoane de a locui intr-un imobil, nu poate duce la o intervertire a
simplei detentii intr-un drept de abitatie. Dreptul de abitatie trebuie sa rezulte expres din vointa
partilor. Atunci cand defunctul a lasat prin testament dreptul de abitatie, a carui valoare depaseste
cotitatea disponibila din averea succesorala, erezii rezervatari au facultatea fie de a executa
aceste dispozitii, fie de a abandona proprietatea cotitatii disponibile.
Drepturile titularului dreptului de abitatie
Intinderea acestor drepturi va depinde de conventia partilor.
a) Dreptul titularului de a ocupa locuinta impreuna cu familia sa. In acest sens, art.572
alin.1 Cod civil prevede ca, "Cel ce are un drept de abitatie pe o casa poate sedea intr-insa cu
familia sa, chiar de n-ar fi fost insurat la epoca cand s-a dat acest drept".
b) Dreptul titularului de a inchiria partea din cladire care ii prisoseste. Acest drept rezulta
din interpretarea art.572 alin.2 Cod civil, potrivit caruia, "Cel ce are dreptul de abitatie poate
inchiria partea casei ce nu locuieste". Ii este interzis insa titularului sa inchirieze intreaga
locuinta.
Obligatiile titularului dreptului de abitatie
a) Titularul dreptului de abitatie trebuie sa foloseasca imobilul ca un bun proprietar
(art.567 Cod civil).
b) Daca nu a fost scutit de nudul proprietar, titularul dreptului de abitatie este obligat sa
dea o cautiune.
c) La intrarea in posesia imobilului, titularul dreptului de abitatie va trebui sa constate
starea imobilului supus abitatiei.
Dreptul de servitute este acel drept real, principial, indivizibil si perpetuu, care ia nastere
asupra unui imobil (denumit fond aservit), in scopul folosirii unui alt imobil (denumit fond
dominant), care are un alt proprietar.
Caractere juridice
a) Dreptul de servitute este un drept real imobiliar, deoarece se constituie asupra unui
imobil. El este un dezmembramant al dreptului de proprietate. Nu se poate constitui insa o
servitute asupra oricarui imobil, ci numai asupra imobilelor prin natura lor. La randul ei, insasi
servitutea este un imobil prin obiectul la care se aplica.
b) Dreptul de servitute impune existenta a doua fonduri vecine, ambele avand proprietari
diferiti. Imobilul in favoarea caruia se constituie servitutea se numeste fond dominant, iar
imobilul pe care este grevata servitutea se numeste fond aservit. Instantele judecatoresti au
subliniat faptul ca pentru constituirea unui drept de servitute este necesar ca cele doua fonduri,
dominant si aservit, sa apartina unor proprietari diferiti. Daca ambele fonduri apartin aceluiasi
proprietar, servitutea nu se mai poate constitui. De aceea, daca fondurile sunt in indiviziune, nu
va putea lua nastere acest dezmembramant al dreptului de proprietate. Astfel, chiar daca
coindivizarii s-ar intelege asupra modalitatii de a ajunge la locuintele lor, nu se va justifica
nasterea unui drept de servitute.
Chiar daca servitutea reprezinta un raport intre doua imobile, in cele din urma ea
foloseste tot proprietarului fondului dominant. Aceasta nu va conferi insa servitutii un caracter de
folosinta personala, ea continuand sa ramana o servitute reala.
In vreme ce un uzufruct poate fi constituit asupra unui alt uzufruct, o servitute nu poate fi
constituita asupra altei servituti.
c) Dreptul de servitute greveaza un imobil si nu se datoreste de persoana. Aceasta
determina ca servitutea sa nu inceteze la moartea proprietarului, iar titularul fondului aservit este
tinut numai la o obligatie de a nu face si nu una de a da sau a face.
d) Dreptul de servitute este indivizibil. Cand unul dintre fonduri sau ambele apartin mai
multor proprietari, constituirea servitutii trebuie sa se faca contradictoriu cu toti coproprietarii
fondului aservit. Cu toate acestea, regula unanimitatii se aplica diferit, dupa cum proprietatea
indiviza se refera la fondul dominant sau aservit. Cand se urmareste constituirea unei servituti,
regula unanimitatii actioneaza doar in ce priveste pe coproprietarii fondului aservit.
e) Dreptul de servitute este perpetuu, ceea ce inseamna ca servitutea va exista timp cat
exista cele doua imobile si o impune situatia care a generat nasterea servitutii. Proprietarii celor
doua fonduri, de comun acord, vor putea limita in timp servitutea.
f) Dreptul de servitute este un accesoriu al fondului, ceea ce inseamna ca servitutea nu are
o existenta de sine statatoare, ea depinzand de fondul dominant. In consecinta, dreptul de a
exercita o servitute se transmite impreuna cu fondul aservit.
De asemenea, nu este posibila instrainarea numai a servitutii; fiind un accesoriu fondului
dominant ea nu va fi instrainata decat odata cu proprietatea fondului dominant. Tot astfel,
servitutea nu poate fi ipotecata sau urmarita de creditori, independent de fondul dominant. Cel
care va cumpara fondul dominant, iar in actul juridic nu s-ar mentiona nimic in legatura cu
servitutea, el o va putea totusi folosi, deoarece servitutea este o calitate a proprietatii.
Clasificarea servitutilor
In continuare vom clasifica servitutile, avand in vedere criteriile care rezulta explicit sau
implicit din Codul civil.
1. Servituti urbane si servituti rurale. Potrivit prevederilor art.621 Cod civil, cand
servitutea este stabilita in folosul cladirilor, ea este urbana iar cand este stabilita in folosul
pamantului, este rurala. O servitute este urbana indiferent daca cladirea se afla in oras sau intr-o
localitate rurala. Aceasta clasificare a servitutilor destul de ambigua, este lipsita de importanta in
prezent.
2. Servituti continue si necontinue. Potrivit prevederilor art.622 Cod civil, o servitute
este continua atunci cand pentru exercitiul ei nu este necesar faptul actual al omului. Pentru
evitarea unor confuzii, nu trebuie sa intelegem prin cuvantul continua ca o servitutea se exercita
neintrerupt. Nu continuitatea da caracterul de continuu servitutii. Art.622 Cod civil da chiar
exemple de servituti continue: servitutea de apeduct (este vorba de dreptul unei persoane de a
aduce apa prin conducte, peste terenul proprietatea altei persoane); servitutea de scurgere a
apelor de ploaie (permite scurgerea apelor de ploaie de pe fondul aservit); servitutea de vedere;
servitutea privind picatura stresinii etc.
Servitutile necontinue sunt acelea, pentru a caror exercitare este necesar faptul actual al
omului. O servitute nu este necontinua deoarece s-ar exercita cu intermitente, ci pentru ca ea nu
poate fi exercitata decat prin acte din partea omului. Sunt servituti necontinue: servitutea de
trecere; dreptul de a lua apa de la fantana etc.
3. Servituti aparente si servituti neaparente. Art.622 alin.2 Cod civil, prevede ca
servitutile aparente sunt acelea care se cunosc prin lucrari exterioare, fiind posibila observarea
lor de catre titularul fondului aservit. Servitutile neaparente sunt acelea ce n-au semn exterior de
existenta a lor.
Sunt servituti aparente: servitutea de vedere; plantatiile sau constructiile efectuate la o
distanta mai mica decat cea legala; cand conducta de apa, gaz metan, se afla la suprafata
pamantului etc.
Sunt servituti neaparente: servitutea de a nu zidi decat pana la o anumita inaltime sau de a
nu inalta zidirea. In general, sunt servituti neaparente servitutile negative.
Interferenta dintre servitutile continue si necontinue, aparente si neaparente, permite alte
clasificari, datorita combinatiilor care pot avea loc intre ele:
- servituti continue si aparente (de exemplu, servitutea de vedere);
- servituti continue si neaparente (de exemplu, servitutea de a nu construi);
- servituti necontinue si aparente (de exemplu, servitutea de a pasuna).
4. Servituti pozitive si servituti negative. Servitutile pozitive permit proprietarului
fondului dominant sa faca anumite acte pe fondul aservit (de exemplu, servitutea de trecere, de a
lua apa de la fantana etc.). Dimpotriva, servitutile negative sunt cele ce se prezinta sub forma
impunerii unor obligatii de a nu face si care pot fi reciproc necesare unor bune relatii de
vecinatate - ca de pilda, distanta plantatiilor (art.607-608 Cod civil), distanta si lucrarile
intermediare pentru anumite constructii (art. 610 Cod civil) etc., sau unilaterale cum sunt, spre
exemplu, servitutile aeriene si altele asemenea.
5. Servituti naturale, legale si prin vointa omului. Art.577 Cod civil prevede ca
servitutile pot izvori din situatia naturala a lucrurilor, dintr-o obligatie impusa de lege sau din
conventia dintre proprietari. In functie de aceste criterii, vom avea servituti naturale, servituti
legale si servituti constituite prin fapta omului.
Aceasta clasificare este criticabila, din punctul nostru de vedere. Astfel, este inexact sa se
sustina ca exista servituti naturale, deoarece natura nu creaza servituti. Practic, orice servitute isi
are originea in lege, iar o servitute exista pentru ca legea o recunoaste. Din acest punct de vedere,
servitutile naturale sunt tot legale. Adevaratele servituti sunt considerate doar cele care iau
nastere din fapta omului. S-a apreciat chiar ca numai printr-un abuz de limbaj s-au denumit
servituti, servitutile naturale si legale.
Conform dispozitiilor art.577 Cod civil, "servitutile naturale sunt cele care izvorasc din
situatiunea naturala a locurilor. In realitate, ele constituie restrictii ale dreptului de proprietate.
La randul lor, servitutile naturale se impart in trei categorii:
- servitutile referitoare la ape (art.579-583)
- servitutile referitoare la granituirea proprietatilor (art.584)
- servituti referitoare la ingradirea proprietatii (art.585, 600).
Servitutile naturale sunt nu numai ingradiri normale ale atributelor dreptului de proprietate,
dar unele din ele privesc chiar exercitarea dreptului de proprietate. Servitutile de granituire si
ingradire nu sunt propriu-zis servituti, deoarece ele privesc de fapt obligatii care decurg din
raporturile de vecinatate.
Servitutea de vedere
Art. 611 Cod civil prevede ca: "Unul din vecini nu poate face, fara consimtamantul
celuilalt nici intr-un chip fereastra sau deschiderea intr-un zid comun". Aceasta prevedere este
cunoscuta sub denumirea de servitute de vedere.
Dreptul de a deschide ferestre sub limita legala poate fi dobandit prin titlu, prescriptie
achizitiva sau prin destinatia proprietarului. Servitutea de vedere nu trebuie sa fie exercitata in
mod abuziv, deoarece nimanui nu-i este permis sa abuzeze de dreptul sau pentru a prejudicia pe
altul.
Servitutea de trecere
Potrivit dispozitiilor art.616 Cod civil, proprietarul al carui loc este infundat, care nu are
nici o iesire la calea publica, poate cere sa i se permita trecerea pe proprietatea vecinului, in
scopul exploatarii fondului sau cu obligatia de a-l dezdauna pe acesta proportional cu pagubele
care s-ar produce. Un proprietar poate permite vecinului sau sa treaca pe fondul sau.
Servitutea de trecere va putea fi constituita atat pe terenurile proprietate privata indiferent
de titular), cat si pe terenurile care fonmeaza domeniul public (al statului sau al unitatilor
administrativ-teritoriale).
Nu poate fi constituita servitutea de trecere, atunci cand locul a fost inchis sau infundat
prin fapta proprietarului.
Este posibila constituirea dreptului de servitute de trecere cand fondul dominant, fondul
aservit sau ambele fonduri sunt in indiviziune. Deoarece servitutea este indivizibila, adica se
constituie asupra intregului imobil aservit si profita intregului fond dominant, din acest punct de
vedere, daca unul din fonduri sau ambele sunt in coproprietate, constituirea servitutii se va face
in contradictoriu cu toti coproprietarii fondului aservit.
La alegerea caii de acces trebuie sa se aiba in vedere ca aceasta sa nu fie impovaratoare
pentru fondul aservit. Trebuie sa fie stabilita trecerea care sa primeasca cea mai redusa paguba.
Cand situatia imobilelor nu mai impune mentinerea servitutii de trecere, aceasta va
inceta.
In cazul constituirii dreptului de servitute de trecere nu se va proceda la darea unui teren
in compensare, deoarece, potrivit art.616 Cod civil, proprietarul fondului dominant va putea fi
obligat la plata despagubirilor echivalente cu prejudiciul produs ca urmare a constituirii
servitutii.
Servitutea de trecere nu poate fi dobandita decat prin titlu, iar prin titlu nu vom intelege
inscrisul constatator in sensul de instrument probator, ci operatia juridica, in sensul de act juridic.
Chiar aparenta, servitutea de trecere nu poate fi dobandita prin uzucapiune, deoarece este
necontinua.
Cu toate acestea, in cazul servitutilor de trecere, nu va fi valida conventia prin care s-ar
desfiinta dreptul de trecere stabilit in favoarea fondului infundat (art.616 Cod civil), deoarece
acest drept este infiintat dintr-un interes public si obstesc.
O alta restrictie are in vedere ca, prestatiunea se va stabili doar cu titlu de obligatie
personala, asa incat ea nu poate avea decat caracter temporar.
Potrivit prevederilor art.620 Cod civil, este permis proprietarilor sa constituie "orice
servitute vor gasi de cuviinta". Sunt trei modalitati de a stabili servituti prin fapta omului: prin
titlu, prin uzucapiune, prin destinatia proprietarului.
1. Titlu. Orice servitute, indiferent de natura ei va putea fi stabilita prin titluri. Titlul, care
constituie o manifestare de vointa a proprietarului poate imbraca forma conventiei (vanzarecumparare etc.) sau a testamentului. Prin titlu nu se intelege inscrisul constatator autentic sau sub
semnatura privata (instrumentum probationis); titlul trebuie inteles in sensul de negotium adica
operatiunea juridica si nu actul prin care se constata existenta titlului (de exemplu, sunt titluri:
vanzarea-cumpararea, legatul etc.).
Potrivit dispozitiilor art.623 Cod civil, se dobandesc prin titlu servitutile continue si
aparente. Cand servitutea se constituie prin conventie, aceasta va putea fi cu titlu oneros sau cu
titlu gratuit. Servitutile stabilite prin titlu trebuie sa imbrace forma autentica ceruta de legiuitor in
cazul terenurilor. Sunt servituti care nu pot fi dobandite decat prin titluri, cum ar fi, de exemplu,
servitutea de trecere.
2. Uzucapiunea de 30 ani. Potrivit art.623 Cod civil, servitutile continue si aparente se
dobandesc si prin posesiunea de 30 de ani. Pentru a putea opera uzucapiunea, este necesar ca
posesia sa intruneasca toate conditiile prevazute de art. 1847 Cod civil. Nu este necesara
existenta titlului sau a bunei credinte. Este exclusa dobandirea servitutilor prin prescriptie
achizitiva de 10 pana la 20 ani. Dar, asa cum dispune art.623 Cod civil, nu orice servitute poate fi
dobandita prin uzucapiune, ci numai cele continue si aparente (de exemplu, servitutea de vedere
etc.).
3. Constituirea servitutilor prin destinatia proprietarului. Art.625 Cod civil, prevede ca
"Destinatiunea proprietarului tine loc de titlu, in privinta servitutilor continue si aparente", iar
art.626 Cod civil dispune ca nu exista servituti stabilite prin destinatia proprietarului decat atunci
cand cele doua fonduri despartite au fost in "averea aceluiasi proprietar, si ca printr-insul s-au
pus lucrarile in starea din care a rezultat servitutea".
Nu poate fi vorba de servitute atunci cand cele doua fonduri invecinate apartin aceluiasi
proprietar. Atunci cand unul dintre cele doua fonduri trece in proprietatea unei alte persoane
situatia de fapt care a fost stabilita de fostul proprietar se va preschimba intr-o adevarata
servitute. Destinatia data de proprietar va tine loc de titlu. Vor putea fi constituite prin destinatia
proprietarului doar servitutile continue si aparente.
30 de ani, se prescrie dreptul de servitute. Prin efectul prescriptiei extinctive, fondul aservit este
eliberat de servitute. Important este ca dupa indeplinirea acestui termen, servitutea nu va mai
putea renaste. Este necesar ca neuzul sa fie total, deoarece exercitarea partiala a servitutii va avea
drept efect stingerea tot partiala a servitutii.
Se vor stinge prin neuz doar servitutile constituite prin fapta omului, nu si servitutile
naturale si legale.
Dreptul de superficie
Legislativ, dreptul de superficie si-a gasit consacrarea doar in art.11 din Legea nr. 115 din
27 aprilie 1938 pentru unificarea dispozitiilor privitoare la cartile funciare. Printre drepturile
reale imobiliare care trebuie intabulate, textul legii mentioneaza si dreptul superficie. De
asemenea, art.21 din Decretul nr.167/1958 privind prescriptia extinctiva, enumera printre
drepturile exceptate de la aplicarea prevederilor acestui decret dreptul de superficie.
Vom defini dreptul de superficie ca fiind acel drept real imobiliar principal care a consta
in dreptul de proprietate al persoanei, numita superficiar, asupra constructiilor sau plantatiilor
realizate pe terenul altei persoane, teren pe care superficiarul are un drept de folosinta.
Ceea ce este esential, pentru a ne afla in prezenta unui drept de superficie, este ca
edificarea constructiei se se faca numai cu acordul proprietarului terenului.
Se va putea constitui dreptul de superficie pe orice teren proprietate privata, indiferent de
titular (chiar daca acesta este statul sau o unitate administrativ-teritoriala). Sunt excluse insa
terenurile proprietate publica, indiferent de titular, deoarece bunurile din domeniul public sunt
inalienabile, imprescriptibile si insesizabile. Constituirea dreptului de superficie asupra
domeniului privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale este posibila fara restrictii,
deoarece, conform Constitutiei, proprietatea privata este ocrotita in mod legal de lege, indiferent
de titular, iar domeniul privat al statului este supus dispozitiilor de drept comun, daca prin lege
nu se prevede altfel. Nu are importanta asupra valabilitatii dreptului de superficie daca
superficiarul este o persoana fizica sau juridica, iar aceasta din urma daca este privata sau
publica. Pentru constituirea acestui drept nu este necesara autorizatia administrativa prealabila ci
doar forma autentica notariala a actului de constituire.
In cazul dreptului de superficie se suprapun doua drepturi de proprietate: pe de o parte
dreptul de proprietate al superficiarului asupra constructiilor sau plantatiilor, iar pe de alta parte,
dreptul de proprietate al altei persoane asupra terenului. Nu exista o indiviziune intre proprietarul
terenului si proprietarul constructiilor sau plantatiilor. Cele doua drepturi de proprietate sunt
distincte. In consecinta, dreptul de superficie nu este decat un dezmembramant al dreptului de
proprietate asupra terenului.
a) Dreptul de superficie este un drept real imobiliar, deoarece obiectul sau il constituie
numai o suprafata de teren.
b) Dreptul de superficie este imprescriptibil din punct de vedere extinctiv, ceea ce
inseamna ca actiunea in revendicare va putea fi promovata oricand pana la stingerea superficiei.
c) Dreptul de superficie are un caracter perpetuu, adica nu se stinge prin neuz. El va
exista atat timp cat va dura constructia sau plantatia pe terenul proprietatea altuia. In consecinta,
caracterul perpetuu al dreptului de superficie se raporteaza la durata in timp a constructiei. De
aceea, consideram ca nu trebuie sa se confunde caracterul perpetuu al dreptului de superficie cu
caracterul perpetuu al dreptului de proprietate.
a) Modurile de dobandire universale sunt acele prin care dobanditorul primeste intreaga
universalitate juridical (patrimoniul) de la autorul sau, cum ar fi, de exemplu, mostenirea legala.
b) Modurile de dobandire cu titlu universal sunt acele moduri prin care se transmite
dobanditorului doar o fractiune dintr-un patrimoniu.
c) Modurile de dobandire cu titlu particular sunt acele moduri prin care se transmite
dobanditorului un bun determinat sau o masa de bunuri determinate. Aceste moduri de dobandire
sunt cele mai frecvente (contractul, uzucapiunea, posesia de buna-credinta asupra unui bun mobil
etc.).
II. In functie de situatia juridica a bunurilor in momentul dobandirii, vom distinge
moduri originare si moduri derivate.
a) Modurile originare de dobandire se particularizeaza prin aceea ca, dobanditorul este
primul proprietar al unui bun, in sensul ca bunul nu a mai apartinut anterior altor persoane (de
exemplu, dobandirea fructelor de catre posesorul de buna credinta etc.). Tot in categoria
mijloacelor originare au fost incluse si acele moduri care se refera la un bun in privinta caruia
dreptul real al titularului anterior se stinge in temeiul legii odata cu dobandirea lui de catre noul
titular (cum se intampla in cazul uzucapiunii sau dobandirii mobilelor prin posesia de bunacredinta).
b) Modurile de dobandire derivate au ca efect transmiterea dreptului de proprietate sau al
altor drepturi reale din patrimoniul unei persoane in patrimoniul altei persoane (de exemplu
succesiunea legala si testamentara, contractele etc.).
III. In functie de momentul in care are loc transmiterea drepturilor reale, vom avea:
moduri de dobandire intre vii si moduri de dobandire pentru cauza de moarte.
a) Moduri de dobandire intre vii se refera la acele mijloace juridice care isi produc
efectele in timpul vietii partilor (de exemplu: contractele de donatie, vanzare-cumparare etc.).
b) Moduri de dobandire pentru cauza de moarte sunt acele moduri, in care transmiterea
drepturilor reale are loc numai in momentul decesului transmitatorului (de exemplu: succesiunea
legala si testamentara).
IV. In functie de caracterul transmiterii vom avea: moduri de dobandire cu titlu oneros
si moduri de dobandire cu titlu gratuit.
a) Modurile de dobandire cu titlu oneros sunt acele moduri in care, in schimbul dreptului
real, dobanditorul se obliga la plata unui echivalent (de exemplu: contractele de vanzarecumparare, schimbul etc.).
b) Modurile de dobandire cu titlu gratuit sunt acele moduri in care dobanditorul dreptului
real nu se obliga la nici o prestatie fata de transmitator (de exemplu: donatia fara sarcini, legatele,
uzucapiunea etc.).
Traditiunea si ocupatiunea
Traditiunea
Traditiunea este un mod de dobandire a proprietatii si consta in simpla predare materiala
a obiectului, moment in care are loc si transferul proprietatii. In dreptul nostru civil, regula este
ca transferul dreptului de proprietate are loc in momentul realizarii acordului de vointa al partilor
contractante, fiind indiferent daca in acel moment s-a predat sau nu bunul. De aceea, obligatia de
predare a bunului (care este o obligatie de a face) poate fi concomitenta cu obligatia de
transferare a proprietatii (care este o obligatie a da) sau poate fi ulterioara sau chiar anterioara (de
exemplu, in cazul antecontractelor, cand incheierea lor este insotita si de predarea bunului).
Principiul consensualismului in dreptul nostru determina si aria extrem de restransa a
ocupatiunii ca mod de dobandire a drepturilor reale. Cu toate acestea, vom intalni ocupatiunea in
cazul darurilor manuale, precum si in cazul instrainarii titlurilor la purtator. Asemenea cazuri
retinute in practica judiciara, din punctul nostru de vedere au la baza conventia ca mod de
dobandire a drepturilor reale, incheierea ei fiind insotita desigur, de predarea materiala a bunului.
De exemplu, in cazul contractului de depozit, conform art. 593 Cod civil, el nu este perfect
atunci cand nu s-a facut traditiunea lucrului; iar art. 1593 alin. 3 Cod civil prevede ca
"Traditiunea se inlocuieste prin singurul consimtamant, daca lucrul ce este a se lasa in depozit se
afla in mana depozitarului sub orice titlu".
In cazul contractului de gaj, in principiu, potrivit art. 1685 Cod civil, el se considera
incheiat in momentul in care "Datornicul remite creditorului sau un lucru mobil spre siguranta
datoriei", dar, in prezent, prin unele dispozitii normative speciale s-a reglementat contractul de
gaj si fara a-l mai obliga pe debitor sa remita creditorului bunul dat in gaj.
Vom distinge deci intre traditiunea care are ca efect transmiterea proprietatii si traditiunea
care care ca efect transmiterea doar a posesiei bunului.
La darul manual, pentru transferul dreptului de proprietate, este necesara traditiunea
lucrului. Prin traditiunea lucrului nu trebuie sa se inteleaga neaparat o deplasare fizica a bunului,
cum ar fi preluarea obiectului din mana donatorului, efectele sale juridice putand fi realizate si
printr-o remitere implicita, cum ar fi in cazul in care donatorul preda donatarului cheile unei
casete sau prin identificarea unui tablou pe care donatorul si-a manifestat in mod neechivoc
vointa de a-l transmite fara a fi coborat de pe perete.
Ocupatiunea
Un alt mod de dobandire a drepturilor reale il constituie ocupatiunea (art.645 Cod civil).
El consta in luarea in posesie a unui bun care nu apartine nimanui, deci a unui bun fara stapan.
Sfera de aplicare a ocupatiunii este extrem de restransa. In primul rand, potrivit art.646 Cod civil,
"Bunurile fara stapan sunt ale statulul". In spiritul acestui text de lege, la randul sau, art. 477 Cod
civil, dispune ca toate mostenirile vacante si fara stapani, precum si ale persoanelor care mor fara
mostenitori, sau ale caror mosteniri sunt abandonate, sunt ale domeniului public". Tot astfel,
art.680, prevede ca "in lipsa de mostenitori legali sau testamentari, bunurile lasate de defunct trec
in proprietatea statului".
Jurisprudenta a stabilit ca, in caz de vacanta succesorala statul nu dobandeste bunurile cu
titlu particular, ca bunuri individual determinate, ci cu titlu universal, ca elemente ale
patrimoniului. Din caracterul universal al acestei transmisiuni decurge atat dreptul, cat si
obligatia statului de plati pasivul succesiunii, in limita activului. De asemenea, in calitatea sa de
dobanditor al succesiunii vacante, statul va primi activul succesoral dupa ce va fi dedus pasivul,
fara a putea fi obligat la plata datoriilor ce ar depasi activul.
Potrivit art.647 Cod civil, sunt bunuri care nu apartin nimanui si cele al caror uz e comun
tuturor. In doctrina juridica s-a considerat ca, in prezent, proprietatea s-ar putea dobandi prin
ocupatiune, in cadrul bunurilor comune cum este apa de baut sau cea utilizata pentru trebuintele
casnice in cazul in care este luata de la un izvor natural, precum si in cazul pestelui si vanatul
Actiunea confesorie este acea actiune reala prin care se urmareste ocrotirea sau
valorificarea celorlate drepturi reale principale (uzufruct, uz, abitatie, superficie, servitute), in
cazul in care o alta persoana impiedica exercitarea acestor dezmembraminte ale dreptului de
proprietate. Caracterul petitoriu al acestor actiuni rezida din faptul ca ele pun in discutie insusi
dreptul real, care constituie in speta un dezmembramant al proprietatii.
Actiunea negatorie este acea actiune reala prin care reclamantul contesta ca paratul ar
avea, dupa caz, drept de uzufruct, uz, abitatie, servitute sau superficie asupra bunului pe care
reclamantul este proprietar.
Actiunea in prestatie tabulara este acea actiune reala prin care persoana indreptatita sa-si
intabuleze un drept real imobiliar in cartea funciara, poate solicita instantei judecatoresti sa
hotarasca inscrierea acelui drept in cartea funciara, daca cel obligat refuza sa predea inscrisul
necesar pentru stramutarea sau constituirea dreptului respectiv in favoarea sa. Hotararea
judecatoreasca obtinuta nu constituie un titlu de proprietate ci serveste doar la inscrierea in cartea
funciara a unui drept real.
momentul introducerii actiunii in revendicare. Daca punerea in intarziere a avut loc anterior,
printr-o alta modalitate, atunci fructele culese pana in acest moment se cuvin posesorului. In
cazul in care paratul a fost de rea-credinta, el are obligatia de a restitui fructele culese din
momentul in care a intrat in posesia bunului.
c) Daca in perioada in care bunul s-a aflat la parat a suferit unele deteriorari atunci paratul
va fi obligat si la plata despagubirilor catre proprietar.
d) In sfarsit, chiar in cadrul actiunii in revendicare, paratul va putea cere obligarea
reclamantului la plata cheltuielilor necesare si utile efectuate asupra bunului revendicat. Aceste
cheltuieli vor fi achitate de reclamant, indiferent daca paratul a fost de buna sau de rea-credinta.
Cheltuielile necesare sunt acele sume de bani sau munca depusa, pentru conservarea unui
bun. Cand sunt efectuate de posesorul neproprietar, ele vor trebui restituite deoarece ele ar fi
trebuit facute chiar de proprietar.
Cheltuielile utile reprezinta tot sume de bani sau munca depusa, insa ele au ca scop
sporirea valorii bunului. Aceste cheltuieli vor fi restituite catre posesor numai in masura sporului
de valoare a lucrului.
Cheltuielile voluptorii nu vor fi restituite, deoarece ale au fost efectuate de posesor pentru
a-si satisface placerea lui si care nu maresc valoarea lucrului. Proprietarul nu va putea fi obligat
sa le restituie, indiferent daca posesorul a fost de buna sau rea-credinta.
Paratul va putea beneficia de un drept de retentie, in ce priveste bunul, pana la restituirea
cheltuielilor necesare si utile.
Bibliografie selectiva:
1.
2.
3.
4.
5.
Corneliu Barsan, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. All-Beck, Bucuresti,
2001
Liviu Pop, Dreptul de proprietate si dezmembramintele sale, Ed. Lumina Lex,
Bucuresti, 2001.
Eugeniu Safta-Romano, Dreptul de proprietate privata si publica in Romania,
Ed. Vrantop, Focsani, 1997.
Ion P. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate si alte drepturi reale, Ed.
Actami, Bucuresti, 1998.
Eugen Chelaru, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. All-Beck, Bucuresti,
2006