Facultatea de Drept

Master

Materia
DREPTURI REALE PRINCIPALE

Tema: LIMITELE JUDICIARE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Cadru Didactic:
Masterand:

2016

Definiia dreptului de proprietate

Proprietatea este o realitate economic i social, existnd dou forme ale acesteia,
proprietatea public si proprietatea privat. Potrivit Codului civil, obiectul proprietii publice
l constituie bunurile statului sau ale unitilor administrativ-teritoriale, care prin natura lor

sau prin declararea legii sunt de uz sau interes public 1. n ceea ce privete proprietatea privat,
obiectul acesteia l constituie bunurile, indiferent de titularul lor, sunt i rmn n circuitul
civil dac prin lege nu se prevede altfel.
Dreptul de proprietate privat poate fi definit ca fiind acel drept subiectiv ce aparine
persoanelor fizice, persoanelor juridice, satului sau unitilor administrativ-teritoriale asupra
oricrui bun, cu excepia celor aflate exclusiv n proprietate public, bunuri adupra crora
titularul exercit posesia, folosina i dispoziia, n putere proprie i n interes propriu, ns n
limitele determinate de lege.2
Dreptul de proprietate fiind un drept total i complet titularul acestuia are toate puterile
asupra bunului su, ansamblu de puteri care se descompune n trei atribute: usus, fructus i
abusus3. Adic, dup cum este statuat i n Codul civil la art. 555, titularul dreptului de
proprietate are dreptul de a poseda, a folosi i a dispune de bunul su.

Atributele dreptului de proprietate

Coninutul dreptului de proprietate este dat de atributele pe care acest drept i le confer
titularului. Acestea sunt prevzute n Codul civil la art.555, respectiv dreptul de poseda bunul,
dreptul de a-i culege fructele i dreptul de a dispune de bun.
Jus possidendi, ca atribut al dreptului de proprietate, reprezint aproprierea nsuirea i
stpnirea bunului ce formeaz obiectul dreptului de proprietate de ctre titularul su, acesta
avnd reprezentarea prishologic a mprejurrii c el este proprietarul bunului4. Cu toate
acestea, posesia ca stare de fapt nu se confund cu proprietatea,deoarece posesia este
exercitarea n fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de ctre o
persoan care l stpnete i care se comport ca un proprietar al acelui bun5
Jus utendi este atributul care i permite proprietarului s stpneasc bunul n mod
efectiv i nemijlocit6. Usus poate fi exercitat att de proprietar, n nume propriu ct i de o alt
persoan care l exercit cu acordul proprietarului, n acest caz existnd un uz derivat din
puterile titularului dreptului de proprietate.

Codul civil, art. 554

Corneliu Brsan, Drept civil.Drepturi reale principale, ed. Hamangiu, Bucureti, 2008, pg.51
3
Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Tratat de drept civil.Bunurile. Drepturi reale principale, ed. Hamangiu,
Bucureti 2008, pg.155
4
C. Brsan, op. cit. pg. 43
5
C. Brsan, op. cit. pg.335
6
Eugen Chelaru, Drepturi reale principale,ed. C.H.Beck, Bucuresti 2013, pg.39
2

Jus fruendi este atributul dreptului de proprietate care i confer, titularului acestuia,
dreptul de culege fructele bunului su, fie prin acte materiale de folosin, fie prin acte
juridice.
Jus abutendi este un atribut al dreptului de proprietate ce confer proprietarului dreptul
de a dispune liber de bunul su. Este un atrubut esenial al dreptului de proprietate, deorece n
lipsa acestuia nici proprietatea nu poate exista. Titularul dreptului de proprietate nu poate
transmite acest atribut, fiind c aceasta ar nsemna nsi transmiterea dreptului de
proprietatea.

Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

1. Dreptul de proprietate este un drept absolut
Caracterul absolut al dreptului de proprietate scoate n eviden faptul c existena sa
nu depinde de niciun alt drept care s-i serveasc drept temei al constituirii. Cu alte cuvine,
dreptul de proprietate se definete prin el nsui, fr s se raporteze la alte drepturi. 7 Dreptul
de proprietate este singurul care i confer titularului su s exercite toate prerogativele pe
care le confer n interes propriu
Cu toate aceste, superlativul absolut nu trebuie neles n sensul c dreptul de
proprietate este nelimitat, deoarece acesta are i anumit ngrdiri.
2. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate confer titularului posibilitatea
exercitrii concomitente a tuturor atributelor prevzute de lege. Totui exist i o excepie i
anume, situaia n care legea sau voina proprietarului dispune altfel n cazul constituirii
dezmembrmintelor de proprietate. Aceasta este,ns, o situaie temporar, dreptul de
proprietate se reconstituie prin recuperarea elementelor dezmembrate, el fiind singurul drept
care nu nceteaz8
3. Dreptul de proprietate este un drept perpetuu

F.I.A.Baias, E.Chelaru, R. Constantinovici, I.Macovei, Noul Cod Civil.Comentariu pe articole, ed. C.h.Beck,
Bucureti 2012, pg. 609
8
E. Chelaru, op. cit. pg. 42

Dreptul de proprietate are un caracter perpetuu dat fiind fapul c are o durat
nelimitat n timp, durata sa fiind egal cu durata existenei bunului asupra cruia se exercit
acesta i nu se stinge prin neuz9,de unde reiese c acesta este imprescriptibil.
Nu poate conduce la stingerea dreptului de proprietate ncetarea temporar a actelor de
stpnire a bunului de ctre proprietar, fiind vorba despre dreptul acestuia de dispoziie.

Limitele exercitrii dreptului de proprietate

Potrivit Codului civil, dreptul de proprietate poate fi exercitat n limitele materiale ale
obiectului su, aceste limite fiind limite corporale ale bunului, cu ngrdirile stabilite de lege.
De asemenea, mai este prevzut c exercitarea dreptului de proprietate poate fi limitat prin
lege i prin voina proprietarului.10
Limitele dreptului de proprietate au fost instituite pentru asigurarea unui echilibru ntre
interesele titularilor altor drepturi similare i interesul general, al societii. Datorit evoluiei
societii i implicit al interesului acesteia, restriciile dreptului de proprietate s-au multiplicat,
limitarea exercitrii deptului de proprietate fcndu-se n favoarea domeniului public, a
proteciei naturii i a mediului, siguranei i sntii publice etc. Totui, o anumit
multiplicare a restriciilor dreptului de proprietate este normal ntr-o societate modern, cu
condiia ca aceste limitri s nu aduc atingere plenitudinii dreptului n principiul su11.
Aceste limitri ale exercitrii dreptului de proprietate pot s conste n restrngeri
normale ale unor atribute ale acestui drept, impuse de interesele generale ale societii sau de
aprare a dreptului de proprietate a alor titulari de drepturi de proprietate. Totodat, limitrile
pot s fie restrngeri excepionale, care pot conduce la pierderea dreptului de proprietate de
ctre titularul acestuia n situaia exproprierii pentru cauz de utilitate public, efectuat n
condiiile legii.12
Din dispoziiile prevzute n Codul civil cu privire la limitrile exercitrii dreptului de
proprietate rezult c acestea se mpart n dou categorii: limite materiale i limite juridice,
acestea din urm putnd fi limite legale, limite judiciare i limite convenionale ale exercitrii
dreptului de proprietate.
9

F.I.A.Baias, E.Chelaru, R. Constantinovici, I.Macovei, op. cit., pg. 609

Cod civil art.556
11
O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit. pg. 187
12
E. Chelaru, op. cit. pg.45
10

Limitele materiale ale exercitrii dreptului de proprietate sunt determinate de

ntinderea, de corporalitatea bunului care face obiectul acestui drept.
Limitele materiale sunt uor de determinat n cazul bunurilor mobile. Nu sunt
probleme n cazul construciilor. Cnd e vorba de terenuri,ns, chestiunea limitelor materiale
e mai complicat .n privina terenurilor, trebuie s existe o delimitare a suprafeei, o stabilire
a limitei de adncime pn la care poate ajunge dreptul de proprietate, i o stabilire a limitei
de naltime. Cnd e vorba de suprafa, mai ales n situaia n care nu exist carte funciara,
exist numeroase dificulti practice pentru a delimita proprietatea. Exist numeroase
suprapuneri de proprietate ce determin numeroase litigii pentru stabilirea suprafeei.
Instrumentul juridic pentru clarificarea acestei limite materiale este aciune n grniuire 13.Prin
aceasta, proprietarul unui teren poate cere justiiei s delimiteze suprafaa terenului care
formeaz obiectul proprietii.
Limitele legale ale exercitrii dreptului de proprietate au ca obiect diminuarea
atributelor pe care legea i le recunoate titularului acestui drept. Restriciile impuse prin lege
dreptului de proprietate nu trebuie s ating fondul dreptului i trebuie s respecte principiul
proporionalitii, iar legile restrictive trebuie s aib un caracter organic 14. Raiunea
reglementrii unor limite legale ale exercitrii dreptului de proprietate poate consta fie n
interesul public (prin protejarea intereselor generale ale societii), fie n intereseul privat(ce
aparine persoanelor particulare).
Limitele convenionale sunt instituite asupra dreptului de proprietate prin voina
prilor, att prin convenie ct i prin acte juridice unilaterale. Cu toate acestea, prin lege pot
fi instituite condiiile care trebuie respectate de actele juridice prin care titularul dreptului de
proprietate poate consimi la limitarea acestuia.15
Limitele judiciare ale exercitrii dreptului de proprietate
Art. 630 Cod civil i confer judectorului posibilitatea s intervin n situaiile n care
proprietarul cauzeaz incoveniente mai mari dect cele normale n raporturile de vecintate
prin exercitarea dreptului su. Reglementarea acestei prevederi are drept scop asigurarea unor
bune raporturi de vecintate care urmrete depirea incovenientelor de vecintate prin
voina judectorului care se raporteaz la principiul echitii. Astfel, instana de judecat va
putea s judece n echitate, obligndu-l pe proprietarul aflat n culp la plata de despgubiri n
13

F.I.A.Baias, E.Chelaru, R. Constantinovici, I.Macovei, op. cit., pg. 612

F.I.A.Baias, E.Chelaru, R. Constantinovici, I.Macovei, op. cit., pg 612
15
F.I.A.Baias, E.Chelaru, R. Constantinovici, I.Macovei, op. cit., pg 613
14

folosul celui vtmat i la restabilirea situaiei anterioare atunci cnd este posibil. Dat fiind
faptul c instana judec n echitate, persoana vtmat nu trebuie s dovedeasc culpa celui
ce i-a provocat incovenientul i nici prejudiciul material suferit.16
Intenia legiuitorului prin consacrarea art. 630 Cod civil este de a stabili o limit a
dreptului de proprietate i nu de a stabili o sanciune. Lsnd la aprecierea instanei
inconvenientele anormale de vecintate, legiuitorul acord prioritate reparrii prejudiciului, l
limiteaz pe proprietar n exercitarea dreptului su de proprietate i totodat l protejeaz pe
proprietarul vecin17.
Incovenientele de vecintate pot aprea ca urmare a exercitrii atributului de folosin
a dreptului de proprietate de ctre proprietarul vecin, efectele acestora resimindu-se asupra
fondului nvecinat. Prevederile Codului civil n materie nu stipuleaz vinovia persoanei ce
creeaz incovenientele, ns principiul echitii impune obligarea sa la repararea prejudiciului
cauzat, dac este posibil, cu restabilirea situaiei anterioare producerii acelor incoveniente18.
Cu toate acestea, dac instana de judecat apreciaz c incovenientul este unul minor
raportat la necesitatea sau utilitatea desfurrii activitii prejudiciabile de ctre proprietar, va
putea ncuviina continuarea desfurrii acelei activiti, cel prejudiciat va putea totui s
solicite despgubiri.19
Aadar singurul criteriu de clasificare a incovenientelor de vecintate este cel care
stabilete caracterul normal sau anormal al acestora. Astfel, acestea sunt apreciate de ctre
instana de judecat n funcie de gravitatea lor, dup cum depesc sau nu limita de toleran ,
avnd n vedere criterii subiective, dar i innd seama de locul i timpul n care se desfoar
raporturile de vecintate20.
Trebuie, totui, fcut distincia dintre abuzul de drept i inconvenientele anormale de
vecintate deoarece rspunderea este diferit. n cazul abuzului de drept scopul exercitrii
dreptului este acela de a crea un prejudiciu altei persoane, lipsind utilitatea actului pentru
autorul su, pe cnd n cazul raporturilor de vecintate, acestea rezult din exercitarea
dreptului de proprietate asupra bunului n vederea satisfacerii unui interes personal, lipsind
intenia de a vtma.
Pe de-o parte, rspunderea proprietarului pentru abuzul de drept trebuie s
ndeplineasc o serie de condiii i anume: s existe un prejudiciu cauzat vecinului, printr-un
16

E. Chelaru, op. cit. pg.67

Irina Sferdian, Revista "Dreptul", Nr. 2/2015, pag. 9
18
C. Brsan, op. cit. pg.98
19
C. Brsan, op. cit. pg.98
20
I. Sferdian, op. cit. pg.9
17

act de folosin fcut de proprietar asupra imobilului su, cu intenia de a vtma,

proprietarului neavnd un interes serios i legitim n aciunea pe care o ntreprinde 21. Persoana
vtmat printr-un abuz de drept are dreptul la despgubiri i la repunerea lucrurilor n stare
normal.
Pe de alt parte, proprietarul rspunde pentru inconvenientele anormale de vecintate
datorit faptului c prin ntrebuinarea pe care o d imobilului su creeaz o surs de
inconveniente pentru vecinul su. Cu toate c activitatea lui este util, licit, de bun-credin,
dac din aceasta rezult un prejudiciu pentru vecinul su, se angajeaz rspunderea acestuia la
repararea prejudiciului.
Pentru a fi n prezena unui inconvenient anormal de vecintate trebuie avut n vedere
importana, caracterul repetitiv, sau neobinuit al tulburrii, sau care depete un anumit grad
de tolerani care este analizat n funcie de circumsane, de momentul i de locul n care se
produce22. n toate cazurile, pentru o apreciere corect a caracterului normal sau anormal
instana poate s dispun efectuarea de expertize i msurtori de specialitate. Spre exemplu,
n cazul zgomotelor este necesar msurarea numrului de decibeli.
Existena unui prejudiciu este unul dintre condiiile reinerii inceonvenientului anormal
de vecintate. Acesta poate fi unul material (zgomot,mirosuri neplcute), corporal (cnd
zgomotul cauzeaz insomnie, surditate) sau moral(cnd este deteriorat un bun de valoare
sentimental). Mai exist i cazuri rare cnd prejudiciul este cauzat indirect. Spre exemplu,
vecinul unui imobil n care de desfoar o activitate ce prezint riscuri grave de incediu poate
fi obligat la plata une asigurri mpotriva incendiilor majorat. n asemenea situaie, plata unei
astfel de asigurri poate fi solicitat proprietarului imobilului periculos.23
O alt condiie pentru existena inconvenientelor anormale de vecintate este aceea a
lipsei inteniei proprietarului de a-i vtma vecinii, acesta avnd un interes serios i legitim
de exercitare a dreptului de proprietate. Vina acestuia constnd ntr-o neglijen sau
impruden n exercitarea dreptului su.
Sanciunea care se impune n cazul inconvenientelor anormale de vecintate este
reparaia n natur, care se va realiza, de la caz la caz, fie prin desfiinarea lucrrii (ca spre
exemplu n cazul unui zid care mpiedic vederea), fie prin ncetarea actului care a provocat
tulburarea (de pild, ncetarea polurii toxice sau fonice), iar n situaia n care reparaia n

21

O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit. pg. 207

Laura Maria Crciuneanu, Limitele dreptului de proprietate privat, ed. Wolters Kluwer,Bucueti 2009, pg.
287
23
O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit. pg. 210
22

natur nu mai este posibil, se aplic principiul reparaiei prin echivalent i se vor acorda
despgubiri.24
Cu toate acestea, instana de judecat, n aprecierea caracterului normal sau anormal al
inconvenientelor de vecintate, trebuie s aib n vedere i consideraiile personale ale
persoanei vtmate. Aadar, o persoan care exercit o meserie ntr-un mediu n care nivelul
de zgomot este ridicat, nu va fi deranjat de anumite zgomote, n schimb acestea pot
mpiedice munca unui intelectual sau somnul unui astenic25.
Avnd n vedere faptul c nu exist un criteriu precis care s permit determinarea
limitelor ce nu trebuie depite de proprietar, rmne la aprecierea instanei de judecat gradul
de responsabilitate. Oricum dreptul la reparaie este recunoscut abia dup producerea unui
prejudiciu de o anumit gravitate deoarece din raporturile de vecintate rezult anumite
inconveniente care trebuie suportate altfel fiind imposibil viaa la comun.26

Bibliografie
Lucrri de specialitate
1. Corneliu Brsan, Drept civil.Drepturi reale principale, ed. Hamangiu, Bucureti, 2008
2. Eugen Chelaru, Drepturi reale principale,ed. C.H.Beck, Bucuresti 2013
3. F.I.A.Baias, E.Chelaru, R. Constantinovici, I.Macovei, Noul Cod Civil.Comentariu pe
articole, ed. C.h.Beck, Bucureti 2012
4.

Laura Maria Crciuneanu, Limitele dreptului de proprietate privat, ed. Wolters

Kluwer,Bucueti 2009

24

L.M.Crciuneanu, op. cit. pg. 295

O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit. pg. 213
26
O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit. pg. 215
25

5. Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Tratat de drept civil.Bunurile. Drepturi reale

principale, ed. Hamangiu, Bucureti 2008

Articol
Irina Sferdian, Revista "Dreptul", Nr. 2/2015

Legislaie
Codul civil