12-14 septembrie 2011, Bucureti

Noul Cod Civil

Drepturi reale Proprietatea i dezmembrminte

Lidia Savi-Nims, Senior Associate

cu sprijinul

Tema 1 Tema 1 Tema 2 Tema 3 Tema 4 Tema 5 Tema 6 Tema 7

Drepturi reale. Proprietatea prevederi generale Drepturi reale. Proprietatea prevederi generale Modaliti de dobndire a dreptului de proprietate Limitele dreptului de proprietate Proprietatea comun Dezmembrmintele dreptului de proprietate Aprarea dreptului de proprietate Posesia

Definiia dreptului de proprietate

Noul Cod Civil enumer n premier drepturile reale Definiia dreptului de proprietate (privat) a fost mbuntit

Vechiul Cod Civil Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura i a dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege.

Noul Cod Civil Proprietatea privat este dreptul titularului de a poseda, folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite de lege.

Dreptul de proprietate noiuni generale

Reglementarea

unor

modalitile

de

dobndire

dreptului

de

proprietate: a. Convenii; b. Motenire; c. Accesiune; d. Uzucapiune; e. Efect al posesiei de bun credin n cazul bunurilor mobile i al fructelor; f. Ocupaiune; g. Tradiiune; h. Hotrre judectoreasc; g. Act administrativ; i. Alte modaliti prevzute de lege Stingerea dreptului de proprietate asupra bunului imobil nscris n cartea funciar - renunarea prin declaraie autentic

Tema 1 Tema 2 Tema 2 Tema 3 Tema 4 Tema 5 Tema 6 Tema 7

Drepturi reale. Proprietatea prevederi generale Modaliti de dobndire a dreptului de proprietate Modaliti de dobndire a dreptului de proprietate Limitele dreptului de proprietate Proprietatea comun Dezmembrmintele dreptului de proprietate Aprarea dreptului de proprietate Posesia

Modaliti de dobndire a dreptului de proprietate

Accesiunea imobiliar artificial noiuni nou introduse Accesiunea imobiliar artificial noiuni nou introduse
Lucrri autonome/lucrri adugate (necesare, utile sau voluptuare) Lucrri cu caracter durabil/lucrri cu caracter provizoriu Buna credin: dac se ntemeiaz fie pe cuprinsul crii funciare n care este nscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobndire nesupus nscrierii n cartea funciar, dac n ambele cazuri, nu rezult altfel din cartea funciar i nu a cunoscut pe nicio alt cale viciul su

Modaliti de dobndire a dreptului de proprietate

Accesiunea imobiliar artificial lucrri autonome Accesiunea imobiliar artificial lucrri autonome
n cazul constructorului de bun credin, proprietarul terenului poate:
o

S cear nscrierea n cartea funciar ca proprietar al construciei cu plata la alegere a valorii materialelor i manoperei SAU a sporului de valoare SAU S cear constructorului s cumpere imobilul la valoarea de circulaie pe care ar fi avut-o n cazul n care nu s-ar fi efectuat lucrarea

Modaliti de dobndire a dreptului de proprietate

Accesiunea imobiliar artificial lucrri autonome Accesiunea imobiliar artificial lucrri autonome
n cazul constructorului de rea credin, proprietarul terenului poate:
o

S cear nscriere n cartea funciar ca proprietar al construciei cu plata la alegere a din valoarea materialelor i manoperei SAU a din sporului de valoare SAU S cear constructorului s cumpere imobilul la valoarea de circulaie pe care ar fi avut-o n cazul n care nu s-ar fi efectuat lucrarea SAU S cear constructorului desfiinarea lucrrii

Modaliti de dobndire a dreptului de proprietate

Accesiunea imobiliar artificial dispoziii speciale Accesiunea imobiliar artificial dispoziii speciale
Lucrrile realizate parial asupra proprietarului terenului vecin:
o

imobilului

autorului

opiunile

Constructor de bun credin: propretarul terenului poate cere nscrierea n cartea funciar a unui drept de coproprietate asupra imobilului rezultat, inclusiv terenul aferent Constructor de rea credin: propretarul terenului poate cere ridicarea lucrrii de pe teren SAU nscrierea n cartea funciar a dreptului de coproprietate al vecinilor

Modaliti de dobndire a dreptului de proprietate

Uzucapiunea Uzucapiunea
Uzucapiunea extratabular: dreptul de proprietate asupra unui imobil i dezmembrmintele sale pot fi nscrise n cartea funciar, n temeiul uzucapiunii, n folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani dac:
o

Proprietarul nscris n cartea funciar a decedat ori, dup caz, i-a ncetat existena; A fost nscris n cartea funciar declaraia de renunare la proprietate; Imobilul nu era nscris n nicio carte funciar.

Modaliti de dobndire a dreptului de proprietate

Uzucapiunea Uzucapiunea
Uzucapiunea tabular: drepturile celui nscris n cartea funciar, fr cauz legitim, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate cnd cel nscris cu bun credin, a posedat imobilul timp de 5 ani dup momentul nregistrrii cererii de nscriere, dac posesia a fost neviciat n momentul nregistrrii cererii de nscriere i n momentul intrrii n posesie.

Tema 1 Tema 2 Tema 3 Tema 4 Tema 5 Tema 6 Tema 7

Drepturi reale. Proprietatea prevederi generale Modaliti de dobndire a dreptului de proprietate Limitele dreptului de proprietate Proprietatea comun Dezmembrmintele dreptului de proprietate Aprarea dreptului de proprietate Posesia

Limitele dreptului de propriete

Limite legale limitele legale n interes privat pot fi modificate sau desfiinate temporar prin acordul prilor Limitele convenionale consacrarea posibilitii limitrii dreptului de proprietate prin consimmntul prilor Limitele judiciare plata prejudiciului n cazul nclcrii relaiilor de vecintate

Limitele dreptului de propriete

Limite convenionale clauza de inalienabilitate Limite convenionale clauza de inalienabilitate

Durata determinat maxim 49 de ani de la data dobndirii bunului Existena unui interes serios i legitim Autorizarea de ctre instan de a dispune de bun dac interesul care a justificat-o a disprut sau dac un interes superior o impune Nulitatea clauzei de inalienabilitate atrage nulitatea ntregului contract dac a fost determinant la ncheiere. n actele cu titlu oneros se prezum caracterul determinant

Limitele dreptului de propriete

Limite convenionale clauza de inalienabilitate Limite convenionale clauza de inalienabilitate

Condiii de opozabilitate ndeplinirea formalitilor de publicitate Sanciuni n cazul nerespectrii:
o

nstrintorul poate solicita rezoluiunea contractului nstrintorul (sau terul n favoarea cruia s-a stipulat) poate cere anularea actului subsecvent urmririi bunurile pentru care s-a stipulat

Nu pot fi supuse inalienabilitatea

Tema 1 Tema 2 Tema 3 Tema 4 Tema 5 Tema 6 Tema 7

Drepturi reale. Proprietatea prevederi generale Modaliti de dobndire a dreptului de proprietate Limitele dreptului de proprietate Proprietatea comun Dezmembrmintele dreptului de proprietate Aprarea dreptului de proprietate Posesia

Proprietatea comun

Coproprietatea

obinuit

sau

forat

prezumia

coproprietii pn la proba contrar Devlmia

Coproprietatea obinuit
Prezumia coproprietii n cote egale pn la proba contrar Modul de folosire al bunului comun: (a) prin acordul proprietarilor sau (b) prin hotrre judectoreasc Actele de conservare pot fi efectuate de oricare dintre coproprietari fr acordul celorlali Actele de administrare pot fi fcute numai cu acordul majoritii proprietarilor. Exemple de acte de administrare: contracte de locaiune, cesiuni de venituri imobiliare Sanciunea nerespectrii acordului prevzut de lege la efectuarea anumitor acte inopozabilitatea actelor fcute fa de coproprietarul care nu i-a dat acordul

Coproprietatea obinuit

Se

poate

solicita

instanei

suplinirea

acordului

unui

coproprietar la efectuarea unui act de administrare dac (i) coproprietarul se afl n imposibilitate de a-i exprima voina sau se opune n mod abuziv i (ii) actul este indispensabil meninerii utilitii i valorii bunului Este necesar acordul tuturor proprietarilor pentru: acte de dispoziie, acte de folosin cu tilu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare i locaiunile ncheiate pe termen mai mare de 3 ani, actele care urmresc exclusiv nfrumusearea bunului; actul cu titlu gratuit este asimilat actului de dispoziie

Coproprietatea obinuit

Aciuni n justiie Aciuni n justiie

Fiecare coproprietar poate sta singur n justiie, inclusiv n aciunea n revendicare Hotrrile favorabile coproprietii profit tuturor coproprietarilor Hotrrile potrivnice coproprietari coproprietarului nu sunt opozabile celorlali

Prtul poate cere introducerea n cauz i a celorlali coproprietari

Coproprietatea obinuit

Contractul de administrare Contractul de administrare

Se ncheie cu acordul tuturor coproprietarilor Reglementeaz: mprirea beneficiilor i sarcinilor ntre coproprietari, folosirea bunului, efectuarea actelor de administrare i dispoziie, sanciunea n cazul efecturii unui act fr acordul prevzut de lege Poate fi denunat oricnd de oricare proprietar Contractul i denunarea se pot nota n cartea funciar la cererea oricrui proprietar

Coproprietatea forat

Prile

comune

din

cldirile

cu

mai

multe

etaje

sau

apartamente Coproprietatea asupra despriturilor comune Proprietatea periodic Amintirile de familie

Proprietatea periodic

Aplicabilitate: n absena unor reglementri speciale, ori de cte ori mai multe persoane exercit exclusiv i repetitiv atributul folosinei specific dreptului de proprietate n intervale de timp determinate Temei juridic: act juridic Oricare proprietar poate ncheia acte de nchiriere, vnzare, ipotecare i altele n privina intervalului de timp ce i revine Actele prin care se consum bunul sunt fcute numai cu acordul celorlali coproprietari

Proprietatea periodic

Obligaiile proprietarilor: s fac toate actele de conservare, n aa fel nct s nu mpiedice ori s nu ngreuneze exercitarea drepturilor celorlali coproprietari; la ncetarea intervalului, coproprietarul coproprietar Se poate ncheia un act de administrare Posibilitatea de a solicita instanei de a exclude un proprietar care tulbur n mod grav exercitarea proprietii periodice la cererea unui alt coproprietar i numai dac un ter sau un alt coproprietar cumpr cota parte a celui exclus trebuie s predea bunul urmtorului

Tema 1 Tema 2 Tema 3 Tema 4 Tema 5 Tema 6 Tema 7

Drepturi reale. Proprietatea prevederi generale Modaliti de dobndire a dreptului de proprietate Limitele dreptului de proprietate Proprietatea comun Dezmembrmintele dreptului de proprietate Aprarea dreptului de proprietate Posesia

Dezmembrmintele dreptului de proprietate

Superficia Uzufructul Uzul i abitaia Servitutea

Superficia
Definiie: dreptul de a avea sau de a edifica o construcie pe terenul altuia, desupra ori n subsolul acelui teren, asupra cruia superficiarul dobndete un drept de folosin Moduri de dobndire: Act juridic Uzucapiune Poate fi inscris n cartea funciar i n temeiul unui act juridic prin care proprietarul ntregului fond a transmis doar construcia sau a transmis terenul i construcia ctre doi proprietari diferii n cazul n care s-a construit pe terenul altuia, se poate nscrie pe baza renunrii proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea

Superficia

Termenul de constituire: maxim 99 de ani cu posibilitatea renoirii la mplinirea termenului Coninutul, limitele dreptului de superficie sunt cele prevzute n actul juridic Limita dreptului de superficie n cazul lipsei unei convenii contrare suprafaa de teren pe care urmeaz s se construiasc i cea necesar exploatrii construciei, sau, dup caz, suprafaa de teren aferent i cea necesar exploatrii construciei edificate Dac superficia s-a nscut ca urmare a transmiterii construciei, n absena unei stipulaii contrare, superficiarul nu poate modifica structura construciei; construcia poate fi demolat cu obligaia de a o reconstrui n forma iniial

Superficia

Sancunea nclcrii limitei dreptul de superficie: n cazul n care superficiarul modific structura construciei, proprietarul terenului poate solicita n termen de 3 ani ncetarea superficiei sau repunerea n situaia anterioar; n al doilea caz, curgerea termenului de 3 ani este suspendat pn la expirarea termenului superficiei Evaluarea dreptului de superficie n lips de stipulaie contrar, se datoreaz o prestaie lunar egal cu chiria practicat pe pia

Superficia

ncetare cazuri i efecte ncetare cazuri i efecte

Cazuri: (i) la ncetarea termenului; (ii) prin consolidare; (iii) n cazul pieirii construciei, dac exist stipulaie expres n acest sens. La ncetarea termenului: Proprietarul terenului dobndete dreptul de proprietate asupra construciei (accesiune) cu obligaia de a plti valoarea de circulaie a acesteia de la data expirrii termenului n anumite cazuri, proprietarul poate cere obligarea constructorului s cumpere terenul; constructorul poate refuza dac ridic construcia i repune terenul n situaia anterioar Dezmembrmintele convenite de superficiar se sting

Superficia

ncetare efecte ncetare efecte

Efectele ncetrii prin consolidare dezmembrmintele consimite de superficiar se menin pe durata pentru care au fost constituite, dar nu mai trziu de mplinirea termenului iniial Efectele ncetrii prin pieirea construciei drepturile reale ce greveaz dreptul de superficie se sting

Superficia

ncetare efecte asupra ipotecilor ncetare efecte asupra ipotecilor

Ipoteci constituite asupra dreptului de superficie n cazul prelurii construciei de proprietarul terenului se strmut asupra sumei primite de la proprietarul terenului Ipoteci constituite asupra dreptului de superficie n cazul cumprrii terenului de ctre constructor se extind asupra terenului Ipoteci constituite asupra dreptului de superficie n cazul refuzului cumprrii terenului de ctre constructor se strmut asupra materialelor

Superficia

ncetare efecte asupra ipotecilor ncetare efecte asupra ipotecilor

Ipoteci constituite asupra terenului n cazul prelurii construciei de ctre proprietarul terenului nu se extind asupra construciei Ipoteci constituite asupra terenului n cazul cumprrii imobilului de ctre constructor se strmut asupra sumei de bani primite de proprietarul terenului Ipoteci constituite asupra terenului n cazul refuzului cumprrii terenului de ctre constructor se extind asupra ntregului teren Ipoteci constituite cu privire la nuda proprietate n cazul pieirii construciei se menin asupra dreptului de proprietate ntregit

Uzufructul

Termen legal maxim: viager persoane fizice; 30 de ani persoane juridice Uzufructul constituit pn la data la care o alt persoan mplinete o anumit vrst, dureaz pn la acea dat chiar dac persoana ar muri nainte de mplinirea vrstei stabilite Cvasiuzufructul: uzufruct asupra bunurilor consumptibile

uzufructuarul are dreptul s dispun de bunuri dar trebuie s returneze bunuri de aceeai cantitate i valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea acestora Uzufructul poate fi cedat fr acordul prorprietarului

Uzufructul

Locaiunile

de

imobile

nscrise

cartea

funciar

ncheiate

de

uzufructuar sunt opozabile nudului proprietar i motenitorilor acestuia n cazul stingerii uzufructului prin deces sau ncetarea existenei persoanei juridice pentru maxim 3 ani de la ncetarea uzufructului Pstrarea destinaiei bunului; depunerea de garanie pentru

respectarea obligaiilor uzufructuarului Reparaii de ntreinere, sarcini i cheltuieli n legtur cu litigiile privind folosina bunului, prima de asigurare uzufructuar; reparaii mari proprietarul Modaliti de stingere: pe lng cele cunoscute neuzul timp de 10 ani sau, dup caz, 2 ani n cazul uzufructului unei creane; la cererea proprietarului n anumite condiii

Uzul i abitaia

Uzul dreptul de a folosi i a culege fructele pentru nevoile sale i familiei sale Abitaia dreptul de a locui cu soul, copiii, prinii, alte persoane aflate n ntreinere, chiar dac la data constituirii titularul dreptului nu era cstorit sau nu avea copii Uzul i abitaia nu pot fi cedate, bunul ce face obiectul acestor drepturi nu poate fi nchiriat sau dat n arend Se completeaz cu prevederile prevzute la uzufruct

Servitutea

Este sarcina care greveaz un imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar Constituire: act juridic sau uzucapiune Servitui aparente i neaparente, continue i necontinue, pozitive i negative Stingere: consolidarea, renunarea, ajungerea la termen,

rscumprarea, imposibilitatea definitiv de exerciare, neuzul timp de 10 ani, dispariia utilitii, exproprierea fondului aservit Rscumprarea servituii de trecere dac exist disporporie vdit ntre utilitatea care o procur fondului dominant i inconvenientele sau deprecierea provocat fondului aservit

Tema 1 Tema 2 Tema 3 Tema 4 Tema 5 Tema 6 Tema 7

Drepturi reale. Proprietatea prevederi generale Modaliti de dobndire a dreptului de proprietate Limitele dreptului de proprietate Proprietatea comun Dezmembrmintele dreptului de proprietate Aprarea dreptului de proprietate Posesia

Aprarea dreptului de proprietate

Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o alt persoan care l deine fr drept Hotrrea judectoreasc prin care s-a admis aciunea este opozabil i mpotriva terului dobnditor Prtul va fi obligat la restituirea bunului sau la despgubiri dac bunul a pierit din culpa sa sau a fost nstrinat

Tema 1 Tema 2 Tema 3 Tema 4 Tema 5 Tema 6 Tema 7

Drepturi reale. Proprietatea prevederi generale Modaliti de dobndire a dreptului de proprietate Limitele dreptului de proprietate Proprietatea comun Dezmembrmintele dreptului de proprietate Aprarea dreptului de proprietate Posesia

Posesia

Definiie. Situaii care nu constituie posesie Definiie. Situaii care nu constituie posesie
Definiie: exercitarea n fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de ctre o persoan care l stpnete i care se comport ca un proprietar Nu constituie posesie, detenia exercitat de: (a) locatarul, comodatarul, depozitarul gajist; (b) titularii unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate; (c) fiecare coproprietar n proporie cu cotele celorlali coproprietari; (d) persoana care deine bunul temporar cu obligaia de restituire, sau care stpnete bunul cu ngduina posesorului

Posesia

Cazuri de transformare a detenei precare n posesie Cazuri de transformare a detenei precare n posesie
ncheierea cu bun credin a unui act translativ de proprietate cu titlu particular cu alt persoan dect proprietarul Detentorul precar svrete fa de proprietar acte de rezisten neechivoce de a se comporta ca proprietar Detentorul precar nstrineaz bunul i dobnditorul este de bun credin

Posesia

Vicii Vicii
Cu excepia cazurilor prevzute de lege, nu poate produce efecte juridice dect posesia util Discontinuitatea, tulburarea, clandestinitatea Discontinuitatea poate fi invocat de orice persoan interesat Tulburarea sau clandestinitatea poate fi invocat numai de persoana fa de care posesia este tulburat sau clandestin

Prezentare susinut de:

Lidia Savi-Nims Senior Associate lidia.savinims@vf.ro

www.vf.ro