1

Univer si t at ea Spir u Haret

Facult at ea de Management Br asov
Speciali zar ea : Cont abi li t at e si Informat i ca de gest i une
An uni versit ar : 2011-2012
Anul III, semest r ul 2 (12 sapt amani)
Nr . Or e cursur i de zi : 2/ sapamana ; seminar ii : 1/ sapt amana


Discipli na : EVALUAREA INTREPRIDERII
Tit ular curs : pr of .dr . Elena Doval
-Si nt eza-

Obiect ivele gener al e ale cur sului sunt :
- nsuir ea pri nci pi il or i t ermi nol ogi ei specif i ce evalur il or conf orm st andardel or int ernaional e de
eval uare;
- di f er eni er ea t ermi nol ogi ei ut i l izat e n st andar dele de cont abi l it at e de cea ut i li zat n
st andardel e de evaluar e;
- nsuirea procedurilor generale de evaluare;
- nel eger ea abor dri l or n eval uare, a met odel or i t ehnici lor ut i li zat e;
- iniiere n evaluarea unei ntreprinderi.

Obiectivele specifice ale cursului sunt:
- nelegerea dif erenei dint re cost , prei valoare
- nel egerea noi uni i de val oar e de piai val oare dif er i t de valoar ea de pi a
- nsuir ea abi l it i lor sumar e de anali z di agnost i c a nt repr i nder i i
- nsuir ea abi l it i lor sumar e de cercet are a pi eei pent r u eval uarea pr i n compar aia vnzri l or
- nsuir ea abilit ilor sumare de aplicare a previziunii f luxului de numer ar i a venit ului pent r u
det ermi narea val ori i nt r epr i nder ii
- nelegerea sumar a tehnicii de evaluare a ntreprinderii prin comparaii de pia, prin venit i
pe baz de active.

Compet ent e :
- nel egerea cont ext ului pent ru evaluar ea nt repr inderi i pri n pr isma St andar del or Int ernai onal e
de Evaluar e;
- acumularea abil i t i l or de eval uare sumar a unei nt r epr inderi .

St r uct ur a cursul ui :
1.EVALUAREA. PREMIZE, CONTEXT 5I ABORDRI
1.1. Def ini (ia ;i scopul evalur ii
1.2. St andar de de evaluar e
1.3. Tipur i de propr iet at e
1.4. Clasif icar ea evalur ilor
1.5. Abordr i n evaluar ea nt r epr inder ii
2.VALOARE, COST 5I PRE|
2.1. Pr e(ul, co st ul ;i valoar ea
2.2. Tipur i de valoar e
3.ACTIVITATEA DE EVALUARE
3.1. Pr ocesul de evaluar e
2

3.2. Et apele act ivit (ii de evaluar e a nt r epr inder ii
3.3. Inst r ument e ut ilizat e n evaluar e
4.CONCEPTE, DEFINI|II 5I PRINCIPII N EVALUARE
4.1. Pr opr iet at ea imobiliar . Concept e ;i def ini(ii
4.1.1. Dr ept ul de pr opr iet at e imobiliar
4.1.2. Fact orii car e inf luen(eaz valoar ea pr opriet (ii i mobiliar e
4.1.3. Pia(a imobiliar
4.2. Bunur ile mobile. Concept e ;i def ini (ii
4.2.1. Def ini(ia bunur ilor mobile
4.2.2. Ident if icar ea bunur ilor mobile
4.2.3. Pia(a bunur ilor mobile
4.3. Act ive necorpor ale. Ter meni ;i def ini (ii
4.4. Evaluar ea nt r epr inder ii. Pr incipii ;i def ini (ii
5.ABORDAREA PRIN PIA| N EVALUAREA NTREPRINDERII
5.1. Met ode de evaluar e pr in compara(ia vnzr ilor
5.2. Colect area ;i analiza dat elor de pia(
5.3. Analiza compar at iv a sit ua(iilor f inanciar e ;i aplicar ea cor ec(iilor
5.4. Select ar ea, ponder ar ea ;i cor ect ar ea mult iplicat or ilor
5.4.1. Mult iplicat or ii
5.4.2. Select area ;i cor ect ar ea mult iplicat or ilor
6.ABORDAREA PRIN VENIT N EVALUAREA NTREPRINDERII
6.1. Generalit (i
6.2. Det er minar ea valor ii pr in met oda capit alizr ii venit ului (a pr of it ului)
6.3. Det er minar ea valor ii pr in met oda act ualizr ii f luxur ilor de lichidit (i (DCF Discount ed Cash
Flow)
6.4. Det er minar ea valor ii pr in met oda dividendelor
7.ABORDAREA BAZAT PE ACTIVE N EVALUAREA NTREPRINDERII
7.1. Met ode de evaluar e pe baz de act ive
7.2. Ac(iuni pr el iminar e
7.3. Det er minar ea valor ii
8.EVALUAREA ACTIVELOR NECORPORALE
8.1. Abordarea pr in cost
8.2. Abor darea pr in venit
8.3. Abordarea pr in compara(ia vnzarilor (pr in pia()
9.EVALUAREA PROPRIET|ILOR IMOBILIARE
9.1. Pr ocesul de evaluar e
9.2. Abor dr i, met ode ;i t ehnici de evaluar e a pr opr iet (ilor imobiliar e
9.2.1. Abor darea pr in cost a propr iet (ii imobi liare
9.2.2. Evaluar ea prin abordarea pr in compara(ia vnzrilor
9.2.3. Abor darea pr in capi t ali zar ea veni t ur il or
10.EVALUAREA BUNURILOR MOBILE
10.1. Pr ocesul de evaluar e
10.2. Abordr i, met ode ;i t ehnici de evaluar e a bunur ilor mobile
10.2.1. Abordar ea pr in cost a bunur ilor mobile
10.2.2. Evaluarea pr in abordarea pr in compara(ia vnzr ilor
10.2.3. Abordar ea prin capit alizar ea venit ur ilor
11.EVALUAREA STOCURILOR 5I CREAN|ELOR. EVALUAREA ALTOR ACTIVE 5I PASIVE
11.1. Evaluar ea st ocur ilor
3

11.2. Evaluar ea cr ean(elor
11.3. Imobilizar i f inaciar e
11.4. Evaluar ea dat or iilor
12.EVALUAREA PENTRU RAPORTAREA FINANCIAR
12.1. Def init ii specif ice
12.2. Evaluarea pr in cor elat ia dint re st andarde
13.RAPORTAREA EVALURII. EVALUATORUL
13.1. Pr ocesul de r econcilier e
13.2. Con(inut ul r apor t ului de evaluar e
13.3. Evaluat or ul
13.4. Codul deont ologic

PROBLEME I STUDII DE CAZ l a SEMINARII
1. Diagnost icul f inanciar
2. St udiu de vandabilit at e
3. Evaluar ea pr in compar a(ia vnzr ilor
4. Evaluarea pr in venit
5. Evaluarea pr in cost
6. Evaluarea nt r eprinder ii pr in compara(ia vnzrilor

Bi bl i ograf i e obli gat or i e :
Doval, E. (coordonator), Negulescu O. (2011) Bazele evalurii ntreprinderii, Editura Fundaiei
Romnia de Mine, Bucureti, ISBN 978-973-163-611-5.

Bi bl i ograf i e supl i ment ar :
1. Standarde Internaionale de Evaluare, Ed. a 8-a, IVSC, n limba romn prin grija
ANEVAR, ediie electronic INVEL Multimedia Bucureti, 2007.
2. Nica, D. i colectiv (2007) Evaluarea ntreprinderii, Editura Fundaiei Romnia de Mine,
Bucureti










4

Lecia 1. EVALUAREA. PREMIZE, CONTEXT I ABORDRI





1.1. Definiia i scopul evalurii
Evaluar ea est e act ul sau procesul det ermi nr i i val ori i . Est e o act i vi t at e i nt el ect ual care n ecesi t
abil i t (i ;i compet en(e deosebi t e, cunoa;t erea ;i ut i l i zar ea unui compl ex de t ehnici mul t idi scipl inar e
;i speci f ice. Evaluar ea nu poat e fi considerat o ;t ii n( pur nt r uct are caract er ist icile unei art e.
Dupa opinia noast r eval uarea est e o mbi nare nt re t i i n, experi eni art .
Evaluar ea const di nt r -un compl ex de abor dri , de t ehni ci , pr ocedee i met ode, pri n care un
bun mobi l, un i nst r ument fi nanciar, o pr opri et at e imobi liar, o nt r epri ndere sau o afacere sunt
apreciat e la valoar ea de pia(, f i i nd asi gurat compar abi l i t at ea acest ora, ndeosebi n t r anzac(ii
comer ciale.
n Romnia evaluar ea s-a fcut necesar o dat cu declan;ar ea pr ocesului de pr ivat izar e.
Evaluarea nt reprinderi i est e o component cri t ic n pr ocesul pr ivat izr i i, f ii nd mediat izat ;i
poli t izat n maj or i t at ea (r i lor. n procesul pri vat izri i eval uarea est e necesar deoarece:
element el e pat r imoniale nu r ef lect valor i de pia( ;i valori det er minat e n baza unor act e
administ rat i ve emi se la un moment dat ; t recut ul est e t ot al nepr oduct ibil sub aspect ul afaceri i , al
pr of i t abi li t (i i , al capaci t (i i nt repr inderi i de a produce pr of it ; apt i t udinea societ (i i comerciale de
a degaj a pr of it n vii t or nu se poat e st abi li pri n ext r apolar ea pr of it ului ; valoar ea nt repri nder ii
t rebui e s (in cont de gradul de ut i l i t at e a t ut uror el ement elor pat r imonial e; cumprt orul nu
poat e fi penal izat pent r u modul n care au fost gest i onat e resur sele ;i au f ost ef ect uat e chel t ui el i n
peri oada t recut . Evaluar ea nu est e ns l egat exclusiv de pr ivat izar e, de;i i nt er vine n t ranzac(ii l e
impuse de acest proces.
Scopul eval ur i i est e diver sif icat de mul t ipl ele ut il izri ale rezul t at ului acest ei act ivit (i .
Pri ncipal el e ut i l izr i al e evaluri i : Vnzarea-cumpr area de nt r epri nderi sau f i rme; Vnzarea de
act i ve; Fuzi unea; Di vizarea; nf ii n(ar ea unei societ (i comercial e; Majorarea capi t al ului social;
Asocierea n part icipa(iune; Leasingul i mobil iar; Emi siune de act i uni ; Lichidare, f ali ment ; Gajare
pent ru credi t e ;i mprumut uri , ipot eci; Asi gur r i ;i r easi gurr i; Baz de i mpozi t are; Si t ua(ii
f inanci are. Cel mai import ant concept car e st la baza eval uri i pent r u si t ua(ii l e f inanci are conform
st andardelor int erna(ional e de cont abil i t at e est e concept ul de i magi ne f i del , care ar e
semnif ica(ie de adevrat , loial, sincer , r eal, cor ect n sens de nen;el t or , n acor d cu f apt ele.
Obi ect ul evalur i i l const i t uie n general organiza(ia (nt repri nderea, fi rma, i nst i t u(ia et c.) n
t ot al it at ea pat ri moniului su - iar n part i cular, o par t e, o component a ei , car e poat e fi un act iv de
nat ur comercial, sau un act i v de nat ur cont abil sau o pr opr i et at e (t er en, const ruc(ii , ori ce alt
mi jl oc f i x, i nvest i (i e net er minat , act i v de nat ur a i mobil izari l or necorporale), ori un pachet de
ac(iuni. Legi sla(ia din Romnia a cupri ns r eglement r i de r eevaluare a pat ri moniului n condi (i i de
pia( HG 945/ 1990 ;i HG 403/ 2000, dar ;i msuri obl igat ori i de reevaluar e a imobi l izr i lor corporal e
fr a se (ine cont de principi i le pi e(ei (HG 26/ 1992 ;i HG 500/ 1994).
Obiective:
nelegerea evalurii i scopului acestei activiti;
cunoaterea coninutului standardelor internaionale de evaluare;
revizuirea noiunilor privind proprietatea;
nelegerea abordrilor n evaluare.
Noiuni cheie: evaluare, standarde internaionale de evaluare, abordarea prin comparaia
vnzrilor, abordarea prin venit, abordarea prin cost.
5

1.2. Standarde de evaluare
Consil iul Di rect or ;i Conf eri n(a Na(ional a ANEVAR (Asocia(ia Na(ional a Evaluat ori lor din
Romnia) au adopt at , ncepnd cu 1 ianuari e 2004, St andar del e Int er nai onal e de Eval uare, edii a a
asea, 2003, publ icat e de Comi t et ul pent r u St andar de Int er na(ionale de Evaluar e, ca st andar de de
eval uare obl igat ori i pent r u membrii ANEVAR. Acest e st andarde au fost act ualizat e ;i complet at e
pri n edi (ia a 7-a, 2005 ;i edi (ia a 8-a, 2007. Rolul St andardelor Int erna(ionale de Evaluare vizeaz
ur mat oarele aspect e esen(ial e:
- de a f aci li t a t r anzac(i i l e int erna(ional e ;i a cont r i bui la viabi l it at ea pie(el or i nt er na(ionale de
pr opri et (i pr in pr omovarea t r ansparen(ei n r aport r i le f inanciare, pr ecum ;i pent ru
asi gur area credi bi li t (ii eval ur ilor ef ect uat e n scopul gar ant ri i credi t elor, pent r u t ranzac(ii
care presupun t ransferur i de pr opr i et (i ;i pent r u r ezol var ea unor li t igi i;
- de a ser vi ca et alon pent r u evaluat orii din t oat a lumea n ef ect uar ea de evalur i cr edibile,
care s corespund nevoi lor cl i en(i lor, i nclusi v ceri n(elor de el abor are a si t ua(i ilor
f inanciare;
- de a ajut a la f ur nizarea st andar delor de evaluar e ;i raport are fi nanciar care s corespund
nevoi lor (ri lor n dezvolt are ;i celor recent indust r iali zat e.
Acest e St andar de pr ezint urmat oarele caract er ist i ci : ref l ect cea mai bun pract ic
i nt erna(ional; unif i c t ermeni i economi ci ut i l iza(i de eval uat ori ; asi gur coeren(a cu St andardele
Int erna(ionale de Raport are Financiar ;i cu cel e din sect orul publ ic.
St andar del e i nt er nai onal e de eval uare adopt at e de ANEVAR sunt :
A. St andar dele Int er nai onal e de Eval uar e:
IVS 1 Val oarea de pia( t i p de valoare
IVS 2 Tipuri de valoare di f er it e de valoarea de pia(
IVS 3 Raport area evaluri i
B. St andar del e Int er nai onale de Apl icai i n Eval uar e:
IVA 1 Evaluar ea pent r u raport area fi nanciar cu Anexa A: Inst ruc(iuni supliment ar e privind
cont abi l izar ea opera(iuni l or de leasing
IVA 2 Evaluarea pent ru garant area mprumut ului
IVA 3 Evaluarea act ivelor din sect orul publ i c pent ru r aport area f i nanciar
C. St andar del e Int ernai onal e de Pract i c n Eval uare (GN-ur i ):
GN 1 Evaluarea propri et (i i imobi liare
GN 2 Evaluarea drept uri lor de nchi ri ere/ l easing
GN 3 Evaluarea mij loacelor f ixe mobi l e
GN 4 Evaluarea act ivelor necorporale
GN 5 Evaluarea bunuril or mobi l e
GN 6 Eval uarea nt r epri nderi i
GN 7 Considera(ii privind subst an(ele per iculoase ;i t oxice n evaluare
GN 8 Abor dar ea pr i n cost pent ru raport ar ea fi nanciar (CIN) cu Anexa A: Test ul de
r ent abil i t at e n cadr ul rapor t ri i CIN
GN 9 Analiza fl uxului de numerar act ual izat pent r u evalur i le bazat e pe pia( ;i pent r u analiza
i nvest i (i ei
GN 10 Evaluar ea pr opri et (i lor agri cole
GN 11 Ver if i carea evalur il or
GN 12 Evaluar ea pr opriet (ii gener at oare de af aceri
GN 13 Evaluar ea gl obal pent ru i mpozi t area pr opr i et (i i
GN 14 Evaluarea propri et (i lor din indust ri a ext ract iv
6

GN 15 Evaluar ea pr opri et (i i i st or ice
1.3. Tipuri de proprietate
n scopul evaluri i, propriet (i le se clasi f i c n pat ru cat egorii :
1. Propri et at ea i mobil i ar, car e cupri nde:
a. orice t eren;
b. orice cl dire sau al t const ruc(i e ridi cat ori ncorporat nt r-un t eren;
c. orice r ecolt , mat er ial l emnos, depozit mineral sau alt r esurs nat urala at a;at t er enul ui;
d. orice pr opriet at e accesor ie prop riet (ii prevzut e mai sus, inclusiv or i ce ;ept el ;i or ice
echipament ut i l izat n agr i cul t ur sau si lvi cul t ur;
e. or ice drept de prop riet at e descr i s mai sus, inclusiv d rept ul de f olosin ( sau dr ept ul de a
ob(ine venit dint r -o ast f el de pr opr iet at e.
2. Bunuri le mobi le, adic bunuri l e corporal e ;i necorporal e caract eri zat e pri n mobi li t at ea l or.
Exemple: ma;ini , ut i laje, echipament e, mi j loace de t ransport ; st ocuri; obiect e de invent ar;
mobili er , colec(ii; licen(e, br evet e de inven(ii ;i alt e act ive necor porale dist inct e ;i t r anzac(ionabile
n mod i ndi vidual .
3. nt repr inder i i pr opr iet i gener at oare de af aceri (asi mil at e cu o nt repr i ndere)
Exempl e: societ (i comerciale; hot eluri; st a(ii de benzin; rest aur ant e; t eat r e ;i cinemat ograf e.
4. Act i ve f inanci are, respect iv act ivele care rezul t din divizarea legal a propriet (ii asupra
nt repri nder ii sau pr opri et (ii imobi liar e, di nt r-un drept op(ional de a vinde sau a cumpr a o
pr opri et at e (i mobi l iar, ac(iuni sau al t e inst rument e fi nanci are) la un p re( dat ;i nt r-o peri oad
st abil i t .
1.4. Clasificarea evalurilor
Evaluar ea poat e conduce la o valoar e de pia( sau o valoar e dif er it de cea de pie(.
Evaluarea poat e f i pri vi t di n mai mul t e punct e de vedere conf orm clasi f icrii de mai j os.
1. Di n punct de veder e al obi ect ul ui : de propriet (i imobi liar e (t er enur i ;i const ruc(i i); de bunuri
mobile (echipament e, mij loace de t r anspor t , st ocuri); de act ive int angibile; de act i ve f inanciar e; d e
soci et (i / nt repr inderi .
2. Di n punct de veder e al scopul ui: cont abi l e : i nt rar e ;i ie;i r e de bunur i, i nvent ari er e, bilan(;
administ rat i ve: n scop f iscal pent r u det er minar ea masei impozabile dispuse pr in act e nor mat i ve;
economice : pent ru pia(.
3. Din punct de vedere al met odei: pat ri monial; r andament / r ent abil i t at e; combinat
(pat ri monial + r andament ); f luxul financiar act ual izat (Di scount ed Cash Fl ow); pri n capaci t at ea
benef iciar sau Goodwi l l; bursi er ; n afara pi e(ei.
4. Di n punct ul de vedere al abordr i i, evaluarea poat e f i : abordar ea pri n compara(ia vnzr i lor,
bazat pe ajust area pre(ur i lor plt i t e pent ru act ive comparabi le; abordar ea pri n veni t , pr i n
det erminarea val ori i act ual e a benef i cii lor economi ce vi i t oar e rezul t at e din de(inerea pr opr iet (ii
respect i v a bunuri lor; abordarea prin cost , bazat pe pri ncipiul subst i t u(iei.
St andar dele int er na(ionale de evaluare u t il izeaz clasif icar ea evalurii din punct ul de veder e
al abordr ii .
1.5. Abordri n evaluarea ntreprinderii
Val oarea nt r epr i nderi i r eprezi nt de f apt val oarea capit alului invest it n nt repr inder e. Capit alul
i nvest i t cupri nde capi t alul propri u (capi t alul invest i t ori l or) ;i credi t el e pe t ermen l ung sau n
7

anumi t e sit ua(i i , ca de exemplu l ini i de cr edit e, credi t ele t ot al e. Pri n urmare, act i vel e t ot al e =
pasivele t ot ale ;i cupr ind capit alul prop riu + cr edit e pe t er men lung (;i scu rt ) + dat orii nef inanciar e.
n evaluarea nt repri nder ii se ut i lizeaz cele t r ei abordr i ;i anume:
- Abordar ea pr i n pi a n evaluarea n t r epr i nderi i . Abordar ea pr i n pi a compar nt r epr i nderea
de evaluat cu alt e nt r epri nderi si mi lare, cu part i cipa(i i la nt r epr i nderi ;i cu ac(iuni car e au f ost
vndut e pe pia(.
- Abordar ea pr i n veni t n evaluarea nt reprinder i i. Pr in abor darea pr in veni t se est imeaz valoarea
unei nt r epr inderi , unei part i cipa(i i sau unei ac(iuni pr in cal cularea valor i i act ual izat e a benef i ci il or
ant ici pat e. Cel e dou met ode uzuale ale abordri i pri n veni t , sunt capi t alizarea veni t ului ;i analiza
f luxul ui de numer ar act ual izat sau met oda divi dendel or.
- Abordar ea bazat pe act ive n eval uarea nt r epri nderi i . n evaluar ea nt repr inder i i, abor darea
bazat pe act i ve poat e f i si mi l ar cu abordar ea pri n cost , ut i lizat de eval uat ori i di f er it el or t i pur i de
act i ve. Abor dar ea bazat pe act i ve est e f undament at pe pr incipiul subst i t u(i ei , r espect i v un act i v
nu valoreaz mai mul t dect cost ul de nlocui re al t ut uror pr(i lor sale component e.
Lecia 2. VALOARE, COST I PRE




2.1. Preul, costul i valoarea
Pent ru nespeciali ;t i , nt re valoar e, cost ;i pr e( nu sunt prea mar i deosebi ri . Pent ru evi t area
confuziei dint r e t eorie ;i fapt e est e necesar di f er en(ier ea de ordin semant ic dint r e valoare ;i pre(
plt i t sau curs l a Burs ;i cost .
Preul est e cant it at ea de moned cerut sau of eri t pent ru achizi(ionarea unei uni t (i de
sat i sfact ori sau pr odf act ori . Indif er ent de ut i li t at ea unui bun, pre(ul su exist numai n msur a n
care se real i zeaz un schi mb, adi c product orul ;i cumprt orul sunt dif er i (i . Pre(ul , adic pr e(ul
plt i t ef ect i v nt r-o t ranzac(ie sau cursul la Bur s, est e un fapt t angibi l, real . S-ar put ea aj unge chiar
l a a se consi dera c un pr e( plt i t est e o exagerare n rapor t cu o valoare declarat rezonabi l, de;i
pr e(ul est e un f apt , iar valoar ea o opini e.
Cost ul , n l imbaj curent , est e chel t uiala n bani, ce t rebui e suport at pent r u a put ea benef i cia de
un bun sau ser vi ci u, iar n sens ;t ii n(i fi c est e expresi a n bani a ef ort ur il or pent r u producerea ;i
desf acerea unor bunuri ;i servi cii.
n opt ica St andar delor Int eran(ional e de Evaluar e, abordarea valor i i pri n cost est e una di nt re cele
t rei abordri recunoscut e pent ru evaluar ea act ivelor .
n evaluar ea p ropriet (ilor specializat e, n mod uzual se nt l nesc ur mt oarele concept e de cost :
Cost ul de nl ocui re (nou) rezul t n mod normal din cost ul de achizi (i e curent al unui act iv si milar
modern sau echi val ent , sau al unei capaci t (i product i ve echivalent e sau de ser vi ci i pot en(iale. n
cazul evaluari i unei const r uc(i i , cost ul de nlocui r e (br ut ) presupune ut i l izar ea mat er ialel or,
t ehnicil or ;i proiect elor moderne. n cazul act i velor necorporale (br evet e de inven(i e, know-how,
pr ograme informat ice, for( de munc inst r ui t et c.), cost ul de r eproduc(i e se mai nume;t e cost ul
de recreare.
Obiective:
diferenierea ntre valoare, cost i pre n evaluare;
nelegerea noiunii de valoare de pia;
diferenierea ntre tipurile de valoare.
Noiuni cheie: valoare, cost, pre, valoare de pia, valoare diferit de cea de pia

8

Cost ul de nl ocui r e net (CIN) est e cost ul de nl ocuir e sau de recr ear e minus or i ce f or m de
depr eci er e (fizic, f unc(ional ;i ext er n).
Valoarea r epr ezint mr imea cal it (ii , a nsu;ir ii unui bun sau serviciu de a sat isf ace o nevoie, de
a fi ut il ;i de a fi schimbat pe al t e bunuri economice. Pr in valoar e, n(elegem deci cal it at ea
conven(i onal a bunului care i se at ri buie n ur ma unor calcul e sau a unei exper t ize. Valoar ea nu
est e un f apt , ci mai degrab o opini e.
O t ranzac(i e pe pia( est e un schi mb car e ar e l a baz comunicarea dint re pr(i , avnd ca l i mbaj
t ermeni ai met odelor de evaluare.
Conf or m st andar delor de evaluar e IVSC, valoar ea est e un concept economi c ref eri t or l a pr eul cel
mai probabi l , conveni t de cumpt or ii i vnzt or i i unui bun sau ser vi ci u di sponi bi l pent r u
cumpr ar e. Val oarea unui bun sau ser vi ciu nu reprezint un f apt , ci o est imare a celui mai probabil
pr e( car e va fi plt it pent r u bunuri ;i servi ci i , la o anumi t dat , n conformi t at e cu o anumi t
def ini (ie a valori i.
2.2. Tipuri de valoare
n evaluare, conform st andar delor int er na(ionale se ut il izeaz dou t ipuri d e valori: valoar ea de
pia( (IVS 1 edi(ia a 8-a din 2007) ;i t ipur i de valoare dif er i t e de valoarea de pia( (IVS 2 edi(ia a 8-a
din 2007).
n li t erat ura de speci al i t at e se nt l nesc mai mul t e t i puri de val oare : val oar ea de ut i l i zar e,
val oar ea de exploat are cont inu, val oar ea de asi gurare, valoar ea de i mpozi t ar e, de i mpuner e sau
val oar ea i mpozabi l, valoar ea de r ecuper ar e, valoarea de l i chi dar e sau val oar ea de vnzar e forat
i val oar ea de garant ar e a credi t ului i pot ecar , car e au f ost el i mi nat e de IVS 1 edi t ia a 8-a (2007).
n st andardel e int erna(ional e de cont abi li t at e se ut i l izeaz t ermenul de val oare j ust .
Val oarea de pi a
Conform standardelor internaionale de evaluare (2007) valoarea de pia este definit astfel:
Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii,
ntre un cumptor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu preul determinat obiectiv,
dup o activitate de marketing corespunztoare, n care pile implicate au acionat n cunotin
de cauz, prudent i f constrngere.
Val oarea de pia( est e n(eleas ca f iind valoar ea unei pr opriet (i est imat fr l uarea n
considerare a cost uril or de vnzar e sau de cumprare ;i f r includerea nici unui impozit sau t axe
asociat (e). Valoarea de pia( est e t ipul de valoare cel mai des sol icit at unui evaluat or. n ori ce raport
de evaluar e, p rin care se concr et izeaz procesul de evaluare, t r ebui e dat def i ni i a val or i i de pi a,
dac scopul eval uri i est e est i mar ea acest ui t ip de valoar e. n si t ua(i i excep(i onal e, val oar ea d e
pia( poat e s aib o mr i me negat i v.
n st andardul IVS 1- Valoarea de pia tip de valoare se prevede c n sit ua(ii excep(ional e,
valoar ea de pia( poat e avea o mri me negat i v. Acest e si t ua(i i includ unele propri et (i nchi ri at e,
unele pr opr i et (i specializat e, pr opriet (i nvechit e al cr or cost de demolar e est e mai mar e dect
valoarea t erenului , unel e propri et (i cont ami nat e ;i al t el e .
St andardul Int er na(ional de Evaluare IVS 2 Ti pur i de val oare di f er it e de val oar ea de pi a,
pr ecizeaz c t i pur il e de val oar e di feri t e de val oarea de pia( t rebui e di st i nse n mod cl ar de
valoar ea de pia( deoar ece r ef lect apl icar ea expl ici t a unor si t uai i / i pot eze care sunt di fer i t e de
i pot ezel e coni nut e n def ini i a val ori i de pi a. IVS 2 (2007) mpar t e n t r ei grupe t ipuri l e de
valoar e dif er it e de valoar ea de p ia(. Acest ea includ valoar ea specif ic pent r u ent it at e, valoarea
specif ic pent r u pr(ile implicat e nt r-o t r anzac(ie ;i valoar ea conf or m unei def ini(ii specif icat e n
legisla(ie sau n cont r act e. Acest ea sunt : Val oarea de i nvest i i e sau subi ect i v; Val oar ea j ust ;
9

Valoar ea special ; Val oarea si nergi ei (sau val oare di n comasar e). Anumi (i t er meni, care nu sunt
ut i liza(i deseori n procesul de evaluar e, nu reprezi nt t i pur i de val oare dist i nct e, ci pur ;i si mpl u
descri u si t ua(ia act i vului sau cir cumst an(el e n care acest a se schimb. Ast fel , val oarea act i vului
poat e fi det er minat f ie pe baza valorii de pia(, fie la t ipuri de val oar e dif er it e de valoarea de pia(,
pr ezent at e ;i def init e mai sus. n act ivit at ea de evaluare sunt f olosi (i t r ei t er meni: Valoarea
nt r epr i nder i i pe pr emi sa cont i nui t i i expl oat ri i (Goi ng Concern Val ue); Valoar ea de l ichi dar e;
Valoar ea de r ecuperare. Cei t r ei t er meni de mai sus nu t rebui e ut il iza(i niciodat f r o precizar e
supl iment ar , ci pri n adugar ea t ipului de valoare l a car e se r ef er , de exemplu p ri n folosi rea
expr esii l or : val oar ea de p ia( pe p remi sa cont i nuit (ii exploat r ii , val oar ea j ust a pe pr emi sa
cont inui t (i i exploat ri i , valoarea de pia( pent r u l i chidar ea act i velor . Un al t t i p de valoar e
ut i lizat , dar care nu est e con(inut n St andardele de Evaluare est e valoar ea int rinsec.
Ti puri de valoare din St andardel e Int erna(ionale de Raport are Fi nanciar IVA 1: Valoar ea j ust ;
Val oarea cont abi l ; Val oar ea depreciabi l (amort izabil ); Val oarea real i zabi l net ;
Val oarea recuper abi l (a unui act iv sau unit (i generat oare de numerar ); Valoarea j ust minus
cost uri l e de vnzar e; Val oarea de ut i l i zare; Val oarea rezi dual. Fiecare t ip de valoar e est imat
t rebui e s f i e def i ni t pri n preluarea def i ni (i ei din St andar del e de Eval uar e (IVS 1 sau IVS 2).

Lecia 3. ACTIVITATEA DE EVALUARE




3.1. Procesul de evaluare
Pr ocesul de eval uare repr ezint t oat e cercet ri l e, i nf orma(i i le, r a(ionament el e, anal izel e ;i
concluzi ile necesare pent ru a ajunge la o valoare est i mat credibi l .
Pr ocesul de evaluare est e dif er it ca sf er de rapor t ul de evaluare nt r uct rapor t ul de evaluar e
descrie et apele evalur ii ;i comunic concluziil e.
Procesul de evaluare est e o pr ocedur compl ex ;i si st emat ic urmat de evaluat or pent ru a da
un r spuns cl ient ul ui asupra valorii . Scopul pr ocesul ui de evaluar e est e pr ezent ar ea unei opini i
i mpar i ale asupra val ori i , pr i n car e evaluat or ul demonst r eaz c a luat n consider ar e t o(i fact or ii
care af ect eaz n mod subst an(ial valoarea. Pr ocesul ui de evaluare cuprinde 4 et ape principale ;i 15
pa;i de lucru (f ig.1 din manual).
Et apa 1. Def i ni rea pr oblemei de eval uare
Pasul 1. Ident i f icarea pr opr iet i i de evaluat
Pasul 2. Ident i f icar ea dr ept ur i l or de pr opri et at e care sunt eval uat e
Pasul 3. St abil i rea dest i nai ei eval uri i
Pasul 4. Def i ni rea t i pul ui de val oare (numi t i baz de eval uar e sau st andar d al
val ori i )
Et apa 2. Colect ar ea i anal iza dat el or / i nf or mai i l or rel evant e
Pasul 5. Colect area i nf ormai i l or economice generale
Pasul 6. Col ect area i nf or mai i l or speci f i ce
Pasul 7. Inspeci a propri et i i
Obiective:
nelegerea procesului de evaluare;
cunoaterea instrumentelor utilizate n evaluare.
Noiuni cheie: proces de evaluare, rata real a dobnzii, rata nominal a dobnzii,
capitalizare, actualizare
10

Pasul 8. Colect area document el or
Et apa 3: Apl i carea abor dr i l or , met odel or i t ehni ci l or / pr ocedur il or de eval uare adecvat e
Pasul 9. Anal iza document el or col ect at e
Pasul 10. Preci zarea i pot ezel or l i mi t at i ve
Pasul 11. S t a b i l i r e a m o d u l u i d e a b o r d a r e a e v a l u r i i
Pasul 12. Eval uar ea pr opr i u-zi s
Et apa 4. Formul area concl uzi i l or asupra val or ii
Pasul 13. Reconci l i erea rezul t at el or
Pasul 14. El abor ar ea r apor t ului de eval uare
Pasul 15. Ver i f i carea r apport ul ui de evaluare
3.2. Etapele activitii de evaluare a ntreprinderii
Act ivit at ea de evaluar e a nt r epr inderii est e compl ex ;i presupune par cur gerea a t r ei et ape
esen(i ale: et apa ini (ial, r ealizarea evalurii ;i elaborarea concluzi i lor evalurii .
1. Et apa i ni i al , care cupr inde, l a rndul ei , t r ei f aze: cunoa;t erea prel i minar , pregt i rea
evalurii ;i cer cet ar ea pie(ei.
2. Et apa de r eal izare a pr oi ect ul ui , care cupr inde t r ei f aze: anal iza diagnost i c, elaborarea
pr eviziuni lor ;i eval uarea propr i u-zi s.
Anal iza di agnost i c. Analiza di agnost i c ar e ca obi ect ident i fi carea punct elor t ar i, a punct elor
slabe, a oport unit (ilor ;i a const r nger ilor (analiza SWOT) ce decur g din anal iza sit ua(iei exist ent e ;i
a ac(iunilor vi it oare. Analiza nu are ca scop st abi li rea msur i lor admi ni st r at ive de ameli orare a
sit ua(iei exist ent e. Analiza diagnost ic se r ealizeaz prin urmt oar ele t ehnici ;i pr ocedee, care se
combin nt re el e f unc(i e de specif i cul sarcinilor ;i de st r at egi a evaluat orului: vizi t e n nt reprinder e
;i examinar e vizual : vizi t a gener al ;i vi zit e pe domeni i de act ivi t at e; st udier ea document elor puse
l a di spozi (ia evaluat or ului de ct r e conducer ea admi ni st rat i v a nt r epr inderi i ; M surat ori pe t eren;
Int er vi u cu f act or i i de decizi e ;i al t i fact or i de execu(ie; Ut il izarea chest i onarelor scri se; Ut il i zarea
f i;elor de const at ar e a evaluat orului; Ut il izar ea inst r ument el or de diagnost ic.
El abor area previzi uni l or. Aceast a faz const n def i ni rea st rat egi ei vi i t oare a nt repr inderi i.
Aceast a se real izeaz mpr eun cu conducerea admini st rat i v a nt repr inder i i ;i cu sponsorul de
pr oi ect (ac(ionari i / asocia(ii / propr iet arul ). Se st abi l e;t e un p roi ect de buget de veni t ur i ;i chel t ui eli
pent ru peri oada vi it oare de 5-8 ani . Previzi uni le au la baz i pot eze, scenar ii ;i pr oi ec(i i n
vi i t or.Peri oada pent ru care se f ac proiec(ii l e n vi i t or poat e f i : expl ici t sau discret ; non-expl ici t .
Eval uarea propri u-zis. Cupr inde oper a(iil e ce se efect ueaz n veder ea det er minrii unei
scr i de valor i ale nt repr inder ii pr in abordril e cerut e de st andardele de evaluare: pr in pia(, pr i n
veni t ;i pr i n act i ve.
3. Et apa concl uzi il or const n elaborarea ;i prezent area Rapor t ului de eval uar e n
conf ormit at e cu st andar dele de evaluar e. Raport ul va con(ine ;i concluzi il e anal izei diagnost i c ;i
f undament area pr eviziuni lor.
3.3. Instrumente utilizate n evaluare
Principal el e i nst rument e ut il izat e n procesul eval uri i sunt : Compunerea (t ehnica dobnzii
compuse), capi t al izarea ;i act ualizarea; Indici i ;i i ndicat orii st at ist i ci.
1. Compunerea (t ehni ca dobnzi i compuse), capi t al i zar ea i act ual izarea
Acest e t ehnici se ut i l izeaz pent ru a r ef l ect a valoar ea bani l or n t imp ;i se bazeaz pe concep(ia
c o sum de bani de(i nut n pr ezent ar e o valoar e di feri t dect acea;i sum care va fi ncasat n
vi i t or.
11

Compuner ea est e t ehnica dobnzi i compuse pri n care se calculeaz o valoare vii t oare.
Act ual i zarea est e calcularea valor ii pr ezent e sau act ualizat e a unei sume viit oare.
Capi t al izar ea est e convert ir ea, la o anumit dat , a veni t ului net sau unei serii de ncasri net e,
curent e sau est imat e pe o anumi t per ioad, n valoarea echivalent a capi t alului. n evaluarea
nt repri nder ii capi t alizarea se ref er l a st ruct ura capi t alului unei ent it (i de af aceri ;i mai degrab la
recunoa;t erea unei chelt ui el i ca o valoare a unui act i v i mobi l izat , dect ca o chelt uial curent .
Fact or de capi t al i zar e est e orice mul t iplu ut i li zat pent ru a t r ansf orma veni t ul n val oarea
capi t al ului .
Rat de capi t al izar e est e or ice divizor (de obicei, exprimat n p rocent e) care est e f ol osit pent r u a
t ransf orma venit ul n valoar ea capi t al ului .
2. Indi ci i i i ndi cat ori i st at i st i ci . Met oda indexrii pe baza indici lor st at ist i ci se ut i l izeaz n evaluare
n urmt oarel e sit ua(i i:
- n evaluar ea nt r epr inderi i pent ru convert ir ea unor i ndicat ori f inanciar i ai peri oadelor
ant eri oare (ci fr a de afaceri , chel t uil el i , pr of i t ) n pr e(ur i curent e la dat a eval uri i pe baza
unui ind ice de pre( adecvat ;
- n evaluar ea unor act i ve indi viduale special izat e, de nat ur a mij l oacelor f i xe n general , n
scopul conver t i r ii cost ul ui i st or i c al act i vel or n noua st ar e de l a dat a puneri i n f unc(i une sau
a achizi (iei n pre(uri curent e la dat a evaluri i , pe baza unui indi ce adecvat .
Indi cel e se calculeaz dup formula: Ic = Ir/ Ib
Unde: Ic = indice an calculat ; Ir = indi ce an ce t rebuie recal culat ; Ib = indi ce an baz

Lecia 4. CONCEPTE, DEFINIII I PRINCIPII N EVALUARE




4.1. Proprietatea imobiliar. Concepte i definiii

Pr opr iet at ea i mobi l i ar repr ezi nt t er enuri l e ;i t oat e lucrr il e care sunt part e nat ur al a t erenului
(copaci i ;i mineralel e), ca ;i obi ect el e adugat e de oameni (cladi ri l e ;i amenajri l e). n capit olul
const r uc(ii se includ inst ala(ii le per manent e ale cldir ilor (conduct e, sist eme de nclzi r e ;i de aer
condi (ionat , cabluri el ect r ice, li f t ur i ;i ascensoare).
4.1.1. Dreptul de proprietate imobiliar
At r i but el e dr ept ului de pr opr i et at e sunt : Posesi a - de a st pni bunul ; Folosi n(a - de a folosi
bunul ;i de a-i cul ege fr uct el e (foloasel e mat er iale: recol t e, chi rii , arenzi, dobnzi ); Dispozi (ia - de a
di spune de bun. Drept ul de propri et at e est e drept ul de a poseda, a folosi ;i de a culege f ruct ele, ct
;i de a di spune asupra obiect ului dr ept ului de propr iet at e imobi l iar, incluznd drept ul de
const r ui re sau r econst r ui re pe un t eren, de a-l nchi ri a, exploat a la supr afa( ;i n subt er an, de a-i
modi f i ca t opografia, de a-l par cel a ;i de a-l ext inde n confor mit at e cu regl ement ri l e l egal e.
Drept ul de propri et at e se nscri e n car t ea funciar. Folosin(a unui bun se at r ibuie pri n cont ract ul de
l ocai une, pri n care locat orul asi gur unui locat ar (chir i a;) f olosi n(a t emporar a unui bun, t ot al
Obiective:
- nelegerea conceptelor specifice evalurii i a coninutului definiiilor utilizate n evaluare
- nelegerea modului de abordare a pieei specifice
- Diferenierea principiilor n evaluarea proprietiilor imobiliare, a bunurilor mobile, a
activelor necorporale i a ntreprinderii
Noiuni cheie: proprietate imobiliar, bunuri mobile, active necorporale, ntreprinderi, piaa
specific
12

sau par(ial, n schimbul unei sume de bani sau al unei prest a(ii numit e chi r i e. Bunuri l e din domeniul
publ ic sunt al i enabi l e (nu pot fi donat e, vndut e, schimbat e, dezmembrat e). Est e posibil ser vit ut ea
(t r ecer ea pe un t eren publ ic). Bunuri l e din domeniul publ i c sunt concesionat e n baza unui cont ract
de concesiune ncheiat nt r e concedent ;i concesi onar, care ar e drept ul de a st apni bunul , de a-l
f ol osi n scopul st abilit ;i de a benef icia de f ol oasel e mat er iale, dar nu poat e nscr i e o ipot ec.
4.1.2. Factorii care influeneaz valoarea proprietii imobiliare
Val oarea de evaluar e est e influen(at de pat r u f act ori economici: ut il it at ea, r ar it at ea, dorin(a ;i
put erea de cumprar e.
4.1.3. Piaa imobiliar
Car act eri st i ci l e pieei i mobi l iare. O pia( imobi liar ar e acelea;i caract eri st i ci ca ;i pi a(a
bunur i lor ;i ser vi ci i l or. Pe o pia( efi cient : bunuri le ;i servi ci i l e sunt esen(ial omogene ;i pot f i
nlocui t e imediat unul cu al t ul; exi st un numr mar e de cumprt ori ;i vnzt ori care creaz pi a(a
l iber ; pre(ur i le sunt r elat i v uni forme, st abile ;i sczut e; se aut o regl ement eaz; cumprt or i i ;i
vnzt or ii sunt compl et inf or ma(i; bunuri l e sunt gat a de consum, l i vrat e imediat ;i usor de
t ransport at . Eficien(a unei pi e(e est e bazat pe i pot ezele pri vind comport ament ul cumprt ori lor ;i
vnzt oril or ;i p e caract erist i cile produselor t ranzac(ionat e.
Ti pur i de piee i mobi l i are. Pi e(el e i mobi l iare sunt dif er i t e dat or i t necesi t (i lor , dor in(el or,
mot i va(i ilor , l ocal izri i , vrst ei part i cipan(i lor pe pia(, desi gn-ului , r est r i c(ii l or urbani st i ce et c.
Se ident if ic cinci t i pur i de pie(e: r eziden(ial e : case, blocur i, ;ir de case l egat e; comerciale: cldir i
administ rat i ve, cent r e comercial e, hot eluri , magazine; i ndust r iale: fabr ici , depozi t e, inst i t ut e de
cercet ar e; agr icol e: f er me, li vezi , p;uni , pdur i ; speciale: propr i et (i cu desi gn unic, ;coli , cldi ri
publ ice, aer oport uri , parcuri de dist r ac(i i , t er enu ri de gol f , cimit i re, bi serici et c. Pie(ele se pot diviza
n pie(e mai mici, special izat e numi t e subpie(e: ur bane, subur bane, rur al e sau i ef t i ne, medii , de l ux.
Pr ocesul de ident if icar e ;i de anal iz a subpi e(elor n cadrul unei pie(e mai lar gi se nume;t e
segment ar ea pi eei .
Anal i za pieei i mobi l i are. Analiza pie(ei est e ident if i carea ;i st udier ea pie(ei pent r u un anumit
bun sau ser viciu. Analiza pi e(ei const i t uie baza pent r u a det er mina cea mai bun ut i lizare a unei
pr opri et (i. Concept ul de cea mai bun ut il izare nseamn pe de o part e, c un amplasament est e
eval uat ca f ii nd l iber ;i di sponibi l pent ru cea mai bun ut i lizare a sa, i ar pe de alt a part e, se
est i meaz cea mai bun ut ilizar e a nt r egii propr i et (i , n ansamblul ei . Un amplasament poat e avea
cea mai buna ut il izare ca f i i nd l iber, i ar combina(ia exi st ent nt re amplasament ;i const r uc(i i poat e
avea o al t cea mai bun ut i l izar e. Const r uc(i i le exist ent e pot avea o valoar e egal cu mri mea cu
care ele cont ribuie la amplasament sau pot d iminua valoarea cu o mrime egal cu cost ul de
ndepr t ar e a acest ora de pe amplasament . Const r uc(iil e exist ent e car e nu conduc la cea mai bun
ut i lizare a amplasament ului valoreaz mai pu(in dect cost ul de reconst ruc(ie sau de nlocuir e.
Const ruc(ia car e const it ui e cea mai bun ut i l izar e est e cea car e adaug cea mai mar e valoare
amp lasament ului su. Cea mai bun ut il izare (CM BU) est e cea mai probabi l ut il izare a propriet (i i,
care est e f izic posi bi l, just i fi cat n mod adecvat , permis legal, f ezabil f inanciar ;i din car e r ezult
valoar ea cea mai mar e a pr opri et (ii evaluat e.
4.2. Bunurile mobile. Concepte i definiii
4.2.1. Definiia bunurilor mobile
Propr iet at ea mobi l iar, conf orm GN 5 (St andardul Eval uarea bunuri l or mobi le), r eprezi nt din
punct de veder e l egal t oat e dr ept uril e, i nt er esel e ;i benef iciil e ce der iv di n dr ept ul de pr opr i et at e
13

asupra obiect elor , alt ele dect propr iet at ea imobiliar . Obiect ele propriet (ii mobiliar e se numesc
bunur i mobil e pent ru a fi deosebit e de propri et at ea imobi l iar. n cadrul bunur il or mobi le sunt
cuprinse: mi j loace f i xe mobil e ;i accesori i le.
Ter menul de mi jl oace f ixe mobi le se r ef er la inst ala(ii f izice disponi bile pent r u produc(ie,
i ncluznd inst alar ea, racordar ea la ut il i t (i mpr eun cu t ot echipament ul f cut sau necesar n
pr ocesul de produc(ie, indif er ent de met oda de inst alar e. De asemenea, n cat egor i a mij loace f ixe
mobile se includ alt e obiect e mobi le ;i accesor ii le necesar e pent r u admini st r ar ea ;i f unc(ionar ea n
bune condi(ii a nt reprinderii .
Accesori i l e sunt bunuri mobi le de nat ura obi ect elor , pi eselor , di spozit i velor , care const i t ui e
el ement e secundare, anexe, at a;at e propri et (ii princi pale, def ini t iv sau t emporar.
Accesori i comerci ale r eprezint accesor ii folosit e cu scopul de a face comer ( sau af acer i. Uneori
se consider mobile sau accesor ii speciale cele cr eat e special pent r u prezent area produselor.
M ij l oacel e fi xe mobi l e sunt : Act i ve cor por al e imobi l izat e, alt el e dect propr iet at ea imobi l iar ,
care: (1) sunt de(i nut e pent ru a f i ut il izat e n produc(i a de bunuri sau prest ar ea de servicii , pent ru a
f i nchir iat e t er(ilor sau pent r u a f i f olosit e n scopur i administ r at i ve ;i (2) se pr econizeaz s f ie
ut i lizat e pe parcur sul mai mul t or peri oade (GN 3).
Cl asi f icar ea mi j loacel or f ixe mobi l e. Cat egorii le de mij loace f ixe mobil e sunt :
Inst alai i , adi c act ive care sunt combinat e insolubil cu al t el e ;i care pot i nclude const ruc(ii
specializat e neper manent e, masini ;i echipament e t ehnol ogice.
Mai ni , r espect i v ma;i ni le individual e sau un gr up de ma;i ni . O ma;i n est e un apar at ut i l izat
pent ru un proces speci f ic, n act ivit at ea de exploat ar e a nt repri nder ii .
Echi pament e, adic al t e act ive care sunt ut i lizat e pent r u a faci lit a f unc(i onar ea nt repr inder ii sau
ent i t (ii .
Accesori i : bunur i mobi le de nat ur a obi ect elor, pi eselor, di spozi t ivel or car e const it ui e el ement e
secundare, anexe at a;at e propriet (i i pri ncipal e, def i ni t i v sau t emporar.
n cadrul grupei de mij l oace f ixe mobi le se cupri nd clase t i pi ce al e mi j loacelor f ixe mobi l e: Ut i laj e ;i
i nst ala(i i de l ucru: ma;i ni separat e, lini i de pr oduc(ie, sist eme (i nclude ;i cablaj e, conduct e,
r acordur i, funda(i i ); Echipament auxi l iar (de sus(i ner e t ehnologic): ex. di spozit i v de ;lef uir e; Cent r e
de cont rol , comand ;i dist r i bu(i e; Re(eaua elect ri c; Re(ele t ehnologice; Funda(i i ;i suport uri de
st r uct ur ; Echipament general (obi ect e de invent ar ): mobi lier, bnci , r af t uri , dulapur i, schel e,
ext inct oar e et c.; Ut ilaj e pent r u manipularea mat er i alelor ;i depozit ar e: mot ost i vuit oar e,
ncrct oare, t r ansport oare, macaral e, t rol ii , st ivui t oar e, si st eme pr ogramabi l e de st ocar e; M i jloace
de t ranspor t : vagonet e, macarale, t r act oare, aut ovehicul e nmat ri culat e; Echi pament de t est ar e ;i
l aborat or: mese, mi croscoape, het e, si st eme de vent ila(i e, spect r ografe, cupt oar e, apar at e de
di st i l are, r eci pient e et c.; M obi l ier, accesorii ;i echipament e: mobil de bir ou, bi rot ic, comput ere;
Tehnic de calcul : moni t oar e, i mpr i mant e, pl ot ere, scanner e, ret ele de calculat oar e; SDV-uri (Scul e,
di spozit i ve, ver i fi cat oar e): mat ri (e, sabloane, cal ibre et c.; Unel t e ;i scul e: per manent e: unelet e
el ect r i ce port abi l e ;i cu aer comprimat , nicoval e, menghine, cont oar e, mandr i ne et c. ;i per isabil e:
burghi e, dl(i , r obinet e, sonde et c.; Ma;i ni ;i echipament e n curs de execu(i e; St ocuri : mat er ii
pr i me, produc(ia n cur s, produse fi ni t e ;i st ocur i inact i ve; Cl asele special e: aparat e de zbor
(avioane), st icle ;i cut ii (i ndist ri a but uri l or ), ecrane (i mpr i mar e), mi ezuri ;i mulaj e (t ur nt or i e), t vi
;i t igi (pani f ica(ie) et c.
Cl asi f icar ea cont abi l. n St andardul Int erna(ional de Cont abi l it at e IAS 16 sunt r edat e
ur mt oarele clase de imobil izri corporal e de nat ura act i velor corporale mobi l e: Ma;i ni ;i
echipament e, nave, aer onave, aut omobi le, mobi li er , inst ala(ii , pi ese de schimb ;i asamblare,
echipament e de bi rot ic. Pr in HG 2139/ 2004 cl asif i cai a i durat el e normal e de f unci onar e a
14

mi jl oacel or f i xe s-a modi f i cat ncepnd cu 1 i anuar ie 2005, ast fel c mi j l oacel e fi xe se grupeaz n 3
gr upe: Gr upa 1: const r uci i (incl i si v pl ant ai i ); Gr upa 2: i nst al ai i t ehnice, mi jl oace de t r anspor t ,
ani mal e. cu subgrupel e : 2.1. Echi pament e t ehnologi ce (mai ni , ut i l aj e i i nst al ai i de l ucr u); 2.2.
Apar at e i i nst al ai i de msur ar e, cont r ol i r egl are; 2.3. M i jl oace de t r ansport ; 2.4. Ani mal e; 2.5 Al t e
i nst al ai i t ehnice, mi j l oace de t r ansport , ani male negsi t e n cadr ul gr upei 2; Gr upa 3: mobi l ier ,
apar at ur bi rot i c, echi pament e de pr ot eci e i al t e act i ve corpor al e, cu subgr upel e : 3.1. M obi l i er ;
3.2. Aparat ur bi rot ic; 3.3. Si st eme de prot eci e a valori l or umane i mat er i al e; 3.4. Al t e act i ve
copr or al e negsit e n cel e speci f i cat e n gr upa 3.
4.2.2. Identificarea bunurilor mobile
Pent r u a f i eval uat e, bunuri le mobi l e sunt i nvent ar i at e pr in: macroi dent i f icar e ;i
microi dent if icar e.
Macr oi dent i f icarea. Macr oident if i car ea st udiaz nt r egul pr oces de produc(ie pr in ident i ficarea
component el or i mport ant e care cont ri buie la capaci t at ea pr oiect at a ent i t (i i product ive. Se
pr ei au inf orma(ii despr e: ce bun/ ser viciu produce nt r epr i nderea, cum se produce bunul, care est e
capaci t at ea nt r epr inder ii. Inf or ma(iil e car e se culeg sunt : numele nt r epr inder ii ;i adresa;
amplasarea nt repr inderi i ;i fl uxur il e t ehnologice; dat a inspec(i ei ; sursel e de i nf orma(ii; i st ori cul
nt repri nderii , ma;ini l or ;i echipament el or; pr odusel e/ ser vi ci i l e l i vrat e; modi fi cri ;i t endin(e pe
pia(a pr odusului pri ncipal ;i secundar ; dat e de exploat ar e pe ul t i mi i 3-5 ani ; programul de
nt re(i nere/ repara(i i ; ef i cien(a nt reprinderii .
Micr oident i f icarea. Micr oident if icar ea reprezint procesul de eviden(ier e a caract er ist icilor
individuale ale echipament ul ui ;i se r ealizeaz pr in inspect are. Se f ocalizeaz pe descrierea unei
singur e ma;ini ;i ident i fic car act er ist i ci le ei specifice. Inf or ma(iil e car e se culeg sunt : mar ca de
f abri c; seri a-t i pul de ac(i onar e/ energi e; di mensiuni l e ;i codul modelului; capaci t at ea; vrst a ;i
st ar ea. n t impul inspect r ii se not eaz suf ici ent e det al i i, f r a se exgera, nt r uct prea mul t e
amnunt e pot deveni cont rapr oduct ive. Dac sunt pr ea mul t e bunuri ident ice de evaluat ,
mi croi dent i f icar ea se poat e real iza: prin e;ant ionare sau pri n anal iz de bi rou, f r a i nspect a
f iecare obi ect n part e.
4.2.3. Piaa bunurilor mobile
n evaluarea bunur il or mobi le analiza de pia( ur mare;t e: condi (i i le de pia(, cost ur i le curent e,
pie(e de vnzar e f ol osit e, vnzri prin li ci t a(ie, of er t e sau cont r act e pot en(ial e. Pia(a est e def init ca
f ii nd medi ul n care bunur i le, mr f uri l e ;i servi cii l e se schi mb nt re cumprt ori ;i vnzat or i pr i n
mecanismul pre(ur i lor. Pi a(a bunur i lor mobi l e (mi j l oacel or f i xe mobile) se st r uct ur eaz dup: (1)
ari a pie(ei: local; na(ional; int er na(ional; global. (2) dup st area mijloacelor f i xe mobi l e
t ranzac(ionat e ;i modal it (i le de t ranzac(ionare: noi; second hand; bunuri recondi (ionat e; mat eri ale
r ef ol osi bi l e. (3) dup posibil i t at ea de ut i lizare nt r-un domeniu indust r ial: universal e; special izat e;
ul t raspecial izat e.
n anal iza pi eei evaluat or ul parcurge urmt ori i pa;i : ncadrar ea nt r-o subgrup aferent
mi jl oacelor f i xe mobi l e; del i mi t ar ea pi e(ei speci fi ce subgrupei; eviden(i erea caract eri st i ci l or n
domeniul subgrupei: car act eri st ici le pr i ncipal e de sel ect are a of ert el or (capaci t at e, consumuri
specif i ce, posi bi li t (i de adapt are et c.); anal iza of ert ei : gradul de rarit at e al bunului; analiza cereri i:
mr imea at ract ivi t (i i bunului ; echi li brul p ie(ei: pre(ur ile de t ranzac(ionare, numr de uni t (i
vndut e, put erea de absorb (i e a pi e(ei, rat a de capit al izare.
n analiza pie(ei evaluat orul t rebui e s urmreasc ident if i carea bunuri lor i dent i ce cu cele de
eval uat , dar n si t ua(ia n care acest ea nu se gsesc pe pia( se ident i fi c bunuri si mil are.
15

Analiza pie(ei va conduce la concluzi i pri vind t i pul de pi a: act i v, cu t ranzac(ii n cr e;t er e sau n
decli n. Sursel e de i nformai i pot f i: t r anzac(ii , of er t e, baze de dat e pe int ernet , cat aloage de
mi jl oace f ixe, i nst i t u(ii bur si er e, i nst i t ut e de proiect ar e, anun(ur i publ icat e, inst i t u(i i de credi t ,
st at ist i ci ;i p rognoze, asocia(ii prof esi onale et c.
4.3. Active necorporale. Termeni i definiii
Evalur il e de act i ve necorpor al e pot f i sol icit at e pent r u di feri t e ut i l izr i cum sunt achizi(i i ;i
vnzr i de nt repr inderi sau pr(i de nt repr inder i , f uziuni , vnzarea unui act iv necor poral,
r aport ar ea fi nanciar ;i al t el e. Evaluarea act i velor necorpor al e se real izeaz n con formi t at e cu
St andar dul Int erna(ional de Pract ic n Evaluar e 4 GN 4. Evaluri l e de act i ve necorporale sunt
cerut e ;i r eal i zat e, n mod uzual , l a valoar ea de pia(, ca t i p de val oare, pri n apl icar ea prevederil or
St andar dului Int erna(i onal de Evaluar e 1 (IVS 1). n cazuri l e n care un angajament sol i cit un t ip de
valoar e di feri t de valoar ea de pia(, eval uat orul va ident if i ca f oart e cl ar t i pul de val oare i mpl icat , va
defi ni o ast f el de valoar e ;i va parcurge t o(i pa;i i necesar i pent ru a face di st i nc(ia dint re est imarea
t ipul ui r espect i v de valoare ;i est imarea valor i i de pia(. n cazuri le n care sunt ut il izat e al t e t i puri
de valoar e se apl ic pr evederi l e IVS 2, cu inf orma(i il e ;i expli ca(ii le adecvat e. Act i vel e int angibi l e
cupr ind t oat e element el e de act iv care nu au o forma mat er i al, dar car e cont r ibui e, dir ect sau
i ndi rect , la ob(inerea pr of it ului unei nt repri nder i. Numrul ;i denumi rea act i velor necorporale car e
pot fi evaluat e di st i nct , nscr ise n bi lan(ul cont abi l ;i supuse amor t izr ii sunt di f eri t e n f unc(ie de
mr imea ;i nat ura act i vi t (i i . Pent r u ca un element necorpor al s f i e nscri s n act ivul bilan(ier
t rebui e s ndepl ineasc urmt oarele condi(i i: (1)s f i e ident if i cat pr int r -o denumi r e exact ca:
mar ca comercial, copyright , sof t ware, chelt uiel e de cercet ar e-dezvolt ar e, re(ea de di st r ibut ie et c.
Dac nu poat e fi i dent if i cat exact se va eviden(ia mpreun cu al t e element e necorporal e nt r-o
pozi (i e di st i ct ca: f ond comercial sau goodwi l l. (2) s f i e ident i fi cat modul de achizi (i onar e n mod
i ndi vidual ; dac nu poat e f i ident if i cat indi vidual s se poat ident if i ca valoar ea global ncadrat n
f ond comer cial sau goodwi l l. (3) s poat f i st abi li t o dur at de via( (de ex. pent ru brevet e 17 ani
n SUA ;i 20 ani n Romnia, good wil l 40 de ani n SUA). (4) s poat fi t r ansferat dr ept ul de
pr opriet at e prin vnzare. Se nr egist r eaz di st inct el ement ele necorpor al e ce nu pot fi vndut e
(brevet e de inven(i e, copyright , dr ept ul de f ran;iz et c.), sau dac nu pot f i nregi st rat e di st inct pe
element e se nr egist r eaz global n f ond comer ci al sau goodwill . Separ a(ia dint r e act ivel e
necorporale (int angibile) ;i dr ept uril e de pr opr iet at e int el ect ual est e pur t eoret ic pent r u a se
evi den(ia sursel e de const i t ui re a drept uri l or . Act i vel e necorporal e pot fi cl asif i cat e ca deri vnd din
dr ept ur i , r el a(ii , act i ve necorporale gr upat e sau propri et at e i nt el ect ual.
n general , accepi unea cont abi l l imit eaz r ecunoa;t er ea act ivelor necorporale individual e la
cel e care, n mod normal , pot f i r ecunoscut e, au o durat de via( rmas legal sau cont ract ual ;i/
sau t rebuie s f i e t r ansf er abi l e n mod indi vidual ;i separ abi l e de nt repr inder e
Rel ai a cu St andar del e de Cont abi li t at e. n pr act ica cont abil se ut i lizeaz grupel e: (1)
chelt uiel i de const it uir e, chelt uiel i d e cer cet are -dezvolt ar e, d rept ur i de pr opr i et at e int elect ual ,
f ond comer cial (goodwill). (2) Chelt uiel ile de const i t ui r e pot f i evaluat e dac au f ost nr egi st r at e
di st i nct . (3) Chel t ui el i le de cercet are-dezvol t are pot f i eval uat e numai dac ndepl inesc
concomi t ent t rei condi (ii : f i nan(area s-a fcut din surse propri i ; nominal izar ea chel t ui eli lor se f ace
pe proi ect e dist inct e; exist ;anse reale de succes comer cial pent r u obiect ivele supuse cer cet r ii-
dezvolt rii . Pr opr iet at ea int elect ual = est e o cr ea(ie or iginal, der ivat din idei le cr eat oare ;i car e
are sau poat e avea o valoare comer cial dat orit cont ri bu(iei ei l a ob(iner ea unor c;t i guri pent ru
pr opri et ar ul su l egal . Propr iet at ea i nt elect ual est e pr ot ejat pri n l egi di st i nct e pr i vi nd br evet el e
de inven(ie, dr ept ul de aut or, mrcil e et c. ;i cupri nde dou mar i cat egorii de drept uri : a)
16

pr opri et at ea int elect ual: i nven(i i , i nova(ii , descoperi r i ;t ii n(i fi ce; mr ci de produse ;i servi ci i;
desene ;i modele indust riale; indi ca(i i geografi ce; programe de calculat or. b) drept ur i de aut or ;i
dr ept ur i conexe: lucr r i ;t i i n(if i ce, t ehnice, l i t erare t i pr it e; opere dramat ice, muzical e, cor egraf i ce;
oper e cinemat ografice ;i audiovizual e; opere f ot ogr af ice; oper e de ar hi t ect ur ;i ar t plast ic;
nregi st r r i sonore; repr ezent a(ii sau int er pr et r i ef ect uat e de muzici eni , act ori, cnt re(i ; emisi uni
r adiot el evizat e. Rezul t c pr opr i et at ea int el ect ual are o val oare nu numai pent r u fapt ul c a f ost
cr eat prin ef or t uri (chelt uieli), dar ;i p ent r u c poat e genera n viit or un profit pent r u propriet ar ul
ei. (4) Fondul comercial se evalueaz dac chel t ui el il e pot f i di st inct nregi st rat e.
4.4. Evaluarea nt r epr i nderi i . Pr i ncipi i i def ini i i
Evaluar ea nt repr inder ii est e procesul prin care se aj unge la o opini e sau la o est imare a valor ii
unei afaceri sau ent it (i economice sau a unei par t icipa(ii l a aceast a. O nt r epr i ndere sau o ent i t at e
economic est e or ice ent i t at e care desf ;oar o act ivit at e comer cial (f ace act e de comer(),
i ndust ri al, de servi ci i sau de invest i (i i. Evaluar ea nt repr inder i i se sol ici t ;i se r eal izeaz pent r u
st abil i rea val ori i de pi a (conf orm IVS 1). Pri ncipiul gener al n evaluarea nt repri nder il or est e fapt ul
c propr iet at ea acest or a est e gener at oare de afaceri . Concept el e ;i met odele aplicat e la celelel t e
t ipur i de propri et (i (imobi l iare, bunur i mobi le) ramn valabi l e, cu anumi t e part i culari t (i, n sensul
c anumi (i t er meni pot avea sensur i dif er it e. Pr emi za gener al a evalurii est e pr i nci pi ul
cont i nui t i i act i vi t i i de exploat ar e a nt r epri nderi i nt r -un orizont de t i mp neli mi t at . Aceast a est e
o alt er nat iv la pr emiza li chidrii ;i per mit e ca nt r epr inder ea s f ie evaluat la o valoar e mai mar e
dect valoar ea ei de li chidare. Valoar ea nt repr inderi i depi nde de gradul de cont r ol al propri et ar il or
(ac(ionaril or sau asocia(ilor) asupra propriet (i i , decizi i lor ;i a management ului .
Evaluar ea nt repri nderii ar e dif er i t e ut i lizr i: pent r u est i marea valori i de pia( a nt repri nderii
i ndi vidual e n veder ea achizi (iei sau vnzri i ; pent ru est imarea par t i cipa(ii lor de(inut e de ac(ionari
sau asocia(i (ac(iunilor sau pr(ilor social e) n vederea t r anzac(ionr ii dir ect e (vnzar e - cumprare)
sau cesi unii respect iv prel ur ii unor part i cipa(i i; pent r u est i mar ea valor ii de pia( a nt repr inderi i n
cazul f uziunilor, divizri lor sau a nf iin(rii de soci et (i mi xt e; ca baz pent ru ret rat area sit ua(i ilor
f inanciar e n concor dan( cu st andar dele de cont abilit at e referit or l a conven(ia car e reflect ef ect ul
modi f i cr i i pre(ur i lor; ca baz pent r u est i marea depr ecieri i anumi t or act i ve imobi l izat e ;i ref l ect area
corect n cont abi li t at e.
Abordr il e ut i l i zat e n eval uar ea nt r eprinder i lor sunt : abordar ea bazat pe act i ve, abordar ea pr i n
capi t al izar ea venit ului ;i abordar ea pr in pia(. Met odele de eval uar e a nt r epri nder i i sunt
i nt er dependent e ;i au drept caract er i st ic or ient ar ea l or spr e i nforma(i i le de pia(: n abordar ea p e
baz de veni t , fundament ul l r epr ezint cost ul capit alului, car e der i v din informa(i i de pia(;
abor dar ea prin compar a(ie se bazeaz pe r at e de valoar e (mult ipl icat or i ) care r ezult , de asemenea,
de pe pia(a t r anzac(ii lor de nt r eprinder i; n cazul abor drii pe baz de act ive, est imar ea valor ii
i ndi vidual e a act ivelor porne;t e t ot de l a informa(ii de pia(. Pent ru st abi li rea unei ct mai bune
valori medi i a nt r epr i nderi i de evaluat , expert ul eval uat or de nt r epri nderi t rebui e s (in seama de
r ecomandar ea ca n or ice evaluar e s se ut il izeze mini mum 3-5 met ode, pot rivit caract er ist icilor
nt repri nderii de evaluat .



17

Lecia 5. ABORDAREA PRIN PIA N EVALUAREA NTREPRINDERII




5.1. Metode de evaluare prin comparaia vnzrilor
A;a cum pr ezint st andar dele int erna(ional e de evaluar e abordarea pr i n pi a compar
nt repri nderea (compania) de eval uat cu al t e nt reprinderi si mi lar e, cu part ici pa(i i la nt r epri nderi ;i
cu ac(iuni care au f ost vndut e pe pia(. Acest e nt r epr inder i simi lar e t r ebuie s func(ioneze n
acela;i domeniu de act ivit at e ca ;i subiect ul evaluat sau nt r -un domeniu car e r spunde acelora;i
variabi le economice. Compara(ia t rebui e fcut nt r-o manier clar ;i fr ambigui t (i.
Fact orii car e t r ebuie s f ie lua(i n considerar e pent r u st abil ir ea exist en (ei unei baze r ezonabile
de compara(i e cupri nd:
- Asemnar ea cu nt r epr i nderea n cauz, n t er meni de car act er ist ici cant i t at ive ;i calit at ive ale
nt reprinder ii
- Cant i t at ea ;i gr adul de ver if i cabi li t at e a informa(i i lor r eferi t oar e la nt r epri nderi si mi l are
- Dac pre(ul nt repr inder i i si milar e r eprezint pre(ul r ezul t at dint r -o t r anzac(i e liber ;i
neprt init oare.
Cele t rei surse uzual e de informa(i i , f olosi t e n abor darea pr in pi a, sunt :
- pi e(el e f inanci ar e de valori mobi l iare, pe car e se t r anzac(i oneaz part ici pa(ii la nt r epr i nderi
simi l ar e,
- pia(a achizi (ii l or de nt reprinder i n ansamblul l or ;i
- t ranzac(ii l e ant eri oare ale propri et (i i subi ect al eval uri i .
Prin int ermediul anal izei t r anzac(ii lor de pe pia(a bursier sau a achizi (i i lor de nt r epri nderi
(compani i), eval uat orul calculeaz adesea rat e de evaluare, car e sunt r apoar t e dint r e pr e( ;i f or me
de venit sau act i vel e net e.
Cnd n eval uare sunt ut il izat e i nf orma(i i despr e t r anzac(i i le ant erioar e ale nt r epr inderi i , pot fi
necesar e coreci i pent ru a lua n considerare t recerea t impului ;i sit ua(i i le modi f icat e din economi e,
din domeniul de act ivi t at e ;i din nt repr inder ea r espect i v.
Met odel e nscri se n ab ordarea pri n compara(ie sunt :
- Met oda compar aiei cu soci et i si mi l are cot at e sau cu t r anzaci i de pachet e mi nori t are
(aci uni l a f ir me cot at e). Rat el e de valoare sau mul t ipli cat ori i (de ex. Pr i ce Earning Rat i o PER)
r ezult din t r anzac(ii real izat e pe pia(a fi nanciar (n marea majori t at e a cazuril or est e vorba de
pachet e minori t ar e de ac(iuni ).
- M et oda compar ai ei cu vnzari de f i r me si mil ar e necot at e (piaa de achizi i i de compani i i
f uzi uni ), n care baza de compara(ie o r eprezi nt t ranzac(i i le cu nt r epri nderi n ansamblul lo r sau
t ranzac(ii cu pachet e majori t are, de regul avnd n veder e pia(a nt repr inder i lor necot at e.
- Met oda compar aiei cu t r anzaci i ant er i oare sau cu of er t e de t r anzaci i cu par t i ci pai i l a capi t al ul
nt r epr inder i i evaluat e. Modul de est imar e a valorii se bazeaz pe t ranzac(ii ant er ioar e, ofert e sau
acor dur i car e vizeaz pr opr iet at ea asupra nt repr inder ii evaluat e, uzan(e.
Evaluar ea pr in pia( est e r elevant deoar ece ut il izeaz eviden(e obser vabile, fapt ice pr ivind
vnzar il e curent e de propri et (i din care deri v indi ca(i i de valoare. Evaluarea pri n compara(ia
Obiective:
Deprinderea modului de colectare i analiz a datelor de pia
nelegerea modului de determinare a valorii de pia a ntreprinderii
Evaluarea sumar a unei ntreprinderi prin abordarea prin pia
Noiuni cheie: rate de evaluare, multiplicatori/ multiplii de evaluare, capital propriu, capital
investit

18

vnzr il or (sau abordar ea pri n pia() const n par curgerea minu(ioas a 4 pa;i de lucru (fi g. 5.1 din
manual ). n func(i e de met oda apl icat se evaluat orul adapt eaz t ehnicil e de evaluar e (t abel 5.1 din
manual ).
5.2. Colectarea i analiza datelor de pia
Conform met odelor expuse mai sus dat ele sunt de 3 cat egori i: 1. t ranzac(ii de pi a( zi lnice cu
companii cot at e: dat e cul ese de la Bur sa de valor i sau pia(a RASDAQ - surse elect r onice, pr esa
specif i c. 2. vnzri de compani i n t ot ali t at e: nt reprinder i (companii ) necot at e mari, mici ;i mi jloci i:
surse elect r onice - sit e-ul M inist er ului de Finan(e; Regi st r ul Comer (ului . 3. dat e informa(ii de pia(
care pot f i r el evant e: t r anzac(ii (baze de dat e; Not ariat e), ofert e (anun(uri n presa de specialit at e;
sit e), acordur i (sur se pri mar e), uzan(e (ANEVAR, l i t erat ura de special i t at e). Sunt select at e
nt r eprinder i similar e car e au f ost t r anzac(ionat e pe pia( ;i se urmr e;t e col ect area informa(iilor
mini m n ecesare (t abel 5.2 din manual).
5.3. Analiza comparativ a situaiilor financiare i aplicarea coreciilor
Analiza dat elor ;i event ual ele corec(ii ale sit ua(iilor f inanciar e est e un pas impor t ant n
eval uarea prin pia(. Anal iza comparat i v poat e i mpl ica unul sau t oat e aspect el e, respect iv:
- compararea n t imp a si t ua(iilor f i nanciare al e compani ei subiect ;
- compar ar ea sit ua(ii lor f inanciar e ale companiei subiect cu medii le pe ramur ; caut ar ea se
f ace dupa codul de clasi f icare al domeniului obiect ului principal de act ivit at e
- compar ar ea sit ua(ii lor f inanciar e ale companiei subiect cu cele ale companiilor select at e, cu
aj ut or ul mul t ipl i lor de pia(.
Dup ce a f ost select at li st a companii lor comparabi le ;i acest ea au f ost analizat e, dat ele de
pia( ut il e pent r u evaluar e sunt cent r al izat e n t abele pe baza: mul t ipl i lor valori i de pia( a
capi t al ului invest i t sau mul t ipli lor de evaluar e ai capit alului propri u f ormat din ac(iuni ordinar e.
Pent ru evaluarea pri n compar a(ia vnzr i lo r se col ect eaz sit uai i l e f inanci are, de r egul pe
ul t imi i 5 ani fa( de dat a evaluri i , at t pent ru compania de evaluat ct ;i pent ru comparabile (t abel
5.3 ;i 5.4 di n manual ). Analiza fi nanciar ;i corec(i ile au t r ei scopur i: n(elegerea rela(i i lor exist ent e
nt r e element el e din cont ul de p rofit ;i pier der e ;i cele din bilan(, inclusiv a t endin(elor care s-au
manif est at de-a lungul t i mpului, pent r u aprecierea r i scuri l or i nerent e n act ivi t at ea nt repr inderi i,
pr ecum ;i a per spect ivelor per forman(ei f inanciar e viit oare; Compar area cu nt repr inder i simi lar e
pent ru a st abi li paramet ri i de ri sc ;i cei de valoar e; Cor ect ar ea si t ua(i i lor f inanciar e ist ori ce pent ru a
est i ma abi l i t (i l e economi ce precum ;i p erspect ivel e nt repri nderii . Pent ru a f aci l it a n(el egerea
sit ua(i ei economi ce ;i a r iscului invest i (i ei n nt reprindere, si t ua(ii l e f i nanciare t rebui e anal izat e n
t er meni monet ar i , n t ermeni procent ual i (ca pr ocent aj e din vnzr i pent ru element ele cont ului de
pr of i t ;i pi erdere ;i ca pr ocent aj e din t ot alul act i vel or pent ru post ur il e din bi lan(ul cont abi l) ;i de
r at e f i nanci ar e. Anal i za n t er meni monet ar i, a;a cum se pr ezint n si t ua(i i l e f i nanciar e, est e
ut i lizat pent r u a st abi l i t endin(ele ;i rela(i i le dint r e cont uri l e de veni t uri ;i de chelt ui eli al e unei
nt repri nderi, de-a l ungul t i mpului . Acest e t endi n(e ;i rela(i i sunt ut i l izat e pent ru a st abi li f l uxul de
venit a;t ept at s f ie gener at n vi it or, precum ;i necesarul de capit al car e s per mit nt r epr inder ii s
gener eze acel f lux de venit . Anal iza n t er meni pr ocent ual i compar element el e de venit ur i ;i
chelt uiel i din cont uri l e de prof it ;i pi erdere, cu t ot al ul veni t uri l or ob(inut e, precum ;i post uri l e di n
bi lan( cu act i vele t ot al e. Analiza procent ual est e ut i lizat pent ru a compara t endin(el e rel a(i ilor
exist ent e de-a lungul t impului, nt r e el ement ele de venit ur i ;i cele de chelt uieli, sau nt r e post uril e
din bi lan( al e nt r epri nderi i n cauz sau comparat iv cu cele ale nt reprinderi lor si mi l are. Anal iza n
19

t er meni de r at e fi nanci ar e est e ut i l izat pent ru a compara r iscul relat i v al nt r epr i nderi i n cauz de-
a lungul t impului cu cel al nt r epr i nderi l or simi l ar e.
Anal iza f i nanci ar comparat i v
Anal iza f inanciar cuprinde: anal iza t endin(ei: a unei anumit e variabil e, ni velul cel mai nalt ;i cel
mai sczut , consecven(a n t imp et c.; compara(i i cu nivel uril e medii ale domeniului de act ivit at e ;i
cu ale compani i lor comparabi le; calculul ;i anal iza rat elor f inanciare: de act i vi t at e (rot a(ia
crean(elor , st ocuril or , dat ori i l or, rot a(ia f ondului de rul ment ), de lichidi t at e (cur ent , imediat ), de
sol vabi l i t at e (r aport ul dat orii t ot al e/ act i ve t ot al e, raport ul credi t e t ermen l ung/ capit al pr opr iu, rat a
de acoper i re a dobnzi i ), de pr of i t abi li t at e (marj a brut , rat a prof i t ului net , rat a prof i t ului br ut , rat a
pr of i t ului din exploat ar e, rent abi l it at ea act i velor t ot ale, r ent abil i t at ea capi t al ului pr opr iu).
Peri oada poat e fi mai mic sau mai mar e, import ant est e relevan(a dat elor. De asemenea, ca
r egul general, dar nu obl i gat ori e, se ut il izeaz si t uat i i le f inanciar e nchei at e la sf r ;i t ul anului
f inanciar/ f i scal. Dac dat a evalurii nu coinci de cu f i nel e anului f inanciar/ f i scal se vor analiza
sit ua(i i le f i nanciar e ncheiat e, iar pent ru ult ima peri oad se va (ine cont de: per ioada de la ult ima
sit ua(ie f inanciar ncheiat ; sit ua(iil e int er mediar e disponibile ;i msura n car e dat el e sunt
r elevant e; eveniment e semni ficat ive de la dat a ult imei sit ua(ii f inanciar e ncheiat e; per ioadele de
decalaj f a( de ul t ima si t ua(ie f inanciar ncheiat de mai pu(in de o lun est e nesemni f icat i v.
Sit ua(iil e financiare ale nt r epr i nderil or cu care se compar nt reprinder ea de evaluat se
analizeaz ;i se aduc cor ec(ii le necesar e. n gener al corec(iile vizeaz: element ele din afar a
exploat rii ;i el ement e nt mplt oare, comparabil i t at ea cont abi l ;i anomal ii int erne.
Coreci i pent r u element el e di n afar a exploat ri i i element e nt mplt oare. De regul,
ndeosebi pent r u part icipa(ii mi nor i t ar e, element el e din af ara exploat r ii se elimin ;i se cor ect eaz
sit ua(i i le f i nanci are (sit ua(ia pat r i monial ;i veni t ur i le ;i chel t ui lel i l e) cu acest e element e, dar ;i cu
impozit ul aferent cor ec(iei . Se exclud, de asemenea, din sit ua(ii le f inanciar e element ele
nt mplat oare ;i nu cele ext raordinar e. De exempl u: cost ul grevelor, despgubi ri ;i pierderi din
pr ocese j uri dice, pl(i pent ru acorduri de neconcuren(, pi erderi din abandonri de act i ve, pl(i de
l a asigurat or pent ru acoperi rea daunel or et c.
Coreci i pent r u compar abi l i t at e cont abil . Pr incipal ele cor ec(ii vizeaz urmt oarele aspect e:
Dac cont abi l it at ea se (i ne dup pri ncipiul numer ar ul ui (venit ur ile sunt r ecunoscut e cnd sunt
ncasat e ;i chel t uiel i le cnd sunt plt i t e) se corect eaz si t ua(ii l e f i nanciar e dup pr incipiul
angajament elor (veni t uri l e ;i chelt ui eli le cnd sunt nr egi st r at e). Dac st ocur il e sunt evaluat e dup
al t e met ode sit ua(ia st ocur il or se corect eaz dup met oda FIFO (pr i mul int rat , pr imul i e;i t ). Dac
amort i zar ea se calculeaz dup o durat de via( di f er it de cea a comparabilelor aceast a se
corect eaz conf or m normat i velor sau uzan(ei comparabi lelor. Dac f i rma ar e act ive necorpor al e
acest ea se el i min pent ru comparabi li t at e cu al t e compani i, nt ruct act ivele necorporal e sunt
r ecunoscut e n bi lan( la cost ;i amor t izat e n t i mp, dar dac compania gener eaz int ern act ive
necorporale acest ea se includ ca ;i chelt uieli.
Coreci i pent ru anomal i i i nt er ne. Se exclud chel t ui eli le neuzual e pent ru asi gurarea
compar abil i t (i i . De ex. chir ia apar t ament ului di r ect or ului , chel t ui eli pent ru di ver t isment ul
sal aria(i l or sau cli en(i lor, dona(i i ;i cont ribu (i i carit abil e, c;t iguri supl iment are al e salaria(i lor et c.
5.4. Selectarea, ponderarea i corectarea multiplicatorilor
5.4.1. Multiplicatorii
Un mul t i plu al valor i i de pi a est e r ezul t at ul raport ul ui dint re valoarea sau pre(ul (expri mar e
monet ar) la vari abila f i nanciar a unei nt repri nderi (expri mar e monet ar).
20

Cel mai ut i lizat mul t i pl icat or/ mul t iplu est e pr eul / pr of i t ul net pe aci une (P/ E, PER). Se pot
ut i liza la numi t or ;i variabile expr imat e f i zic, ca de ex. pent r u o berri e: numrul de but oaie de ber e
vndut e lunar ; pent ru o f i rm de cablu TV: numrul de abona(i; pent r u o gradini(: numrul de copii
n ngr ij i re; pent ru o st a(i e de benzi n: numrul de lit ri de benzin vndu(i pe lun et c.
Mul t i pl i i de eval uare ai capi t al ul ui pr opr i u f or mat di n aci uni or di nare
Ace;t i mul t ipli i se ut i lizeaz de regul pent ru evaluarea part i cipa(i i lor minorit are. Cei mai ut il iza(i
sunt mu lt i pl ii:
M cp
1
= P/ CA
Unde: P = pre(; CA = ci f ra de afaceri
M cp
2
= P/ CF
Unde: CF = cash f low br ut (cash f low brut = pr of i t net + element e non cash)
M cp
3
= P/ PB
Unde: PB = prof it brut
M cp
4
= P/ STD
Unde: STD = surse t ot al e di sponibi l e (sur se t ot ale di sponi bi le = pr of it net + impozit e + dobnzi +
element e non cash + compensa(ii manager )
M cp
5
= P/ CP
Unde: CP = val oar ea cont abi l a capit alului propr i u
M cp
6
= P/ VCc
Unde: VCc = valoarea cont abi l corect at

Mul t i pl i i val ori i de pi a a capi t al ul ui i nvest i t
Capi t al invest it est e suma dint re capit alul propr i u ;i dat or ii l e pe t er men l ung.
Capit alul invest it i nclude valoar ea t ut ur or component elor st ruct urii capit alul ui ;i est e def i ni t ca
sum a valori l or de pia( al e ac(iuni lor ordi nare ;i ac(iuni lor pr ef er en(i al e pl us val oar ea de pia( a
dat ori ei purt t oare de dobnzi . Se ut i lizeaz de regul pent ru evaluarea part i cipa(i i lor de cont rol .
Se ut i lizeaz mul t ipli i :
M ci
1
=VPCI/ CA
Unde: Mci = Mul t iplu al capit alul ui invest i t ; VPCI = Valoarea de pia( a capi t alului invest i t ;
CA= cifr a de afaceri
M ci
2
= VPCI/ EBITDA
Unde: EBITDA = prof it nai nt e de plat a dobnzi i , impozi t ului ;i amort izari i;
M ul t iplul M
2
est e cel mai des ut il izat nt r uct el imi n dist orsi uni l e.
M ci
3
= VPCI/ EBIT
Unde: EBIT = prof it naint e de plat a dobnzi i ;i i mpozi t ului
M ci
4
= VPCI/ (PN + DPN)
Unde: PN = prof i t net ; DPN = dobnzi pl t it e net e
M ci
5
= VPCI/ (CFB+ DPN)
Unde: CFB= cash f l ow brut
M ci
6
= VPCI/ VCCI
Unde: VCCI/ valoar e cont abi l a capi t alului invest i t (t ot al sau numai corporal)
M ci
7
= VPCI/ VccCI
Unde: VccCI = valoar ea cont abil corect at a capi t alului i nvest i t (cu act ivele cor ect at e l a valori de
pia().
n cazul n car e exist ac(iuni pr ef eren(iale la numi t orul f rac(iei se adaug ;i dividendele af er ent e.
21

5.4.2. Selectarea i corectarea multiplicatorilor
Procesul de sel ect are a mult ipl icat orilor est e l abor ios ;i const n urmt oar el e:
- col ect ar ea mult ipl ilor de pia( n f unc(ie de nat ura ;i mr imea nt r epri nderi i (i nnd cont de
di sponibil i t at ea dat el or pri vi nd cel e dou cat egori i de mult i pl ii: ai valor ii capi t al ului pr opr i u
;i ai valori i capi t al ului invest i t ;
- calcular ea val or i lor st at i st ice: di spersi a ;i media ar mon ic ca msur a t endin(ei cent r al e;
- aplicarea corec(ii lor mult ipl icat ori lor valorii de pia(.
A. Met oda compar ai ei cu soci et i si mil are cot at e sau cu t ranzaci i de pachet e mi nori t are
Se calculeaz mul t ipl i i capi t alului propriu, media, mediana, int ervalul (min, max), devia(ia
st andard ;i coef icient ul de vari a(i e (t abel 5.5 di n manual ).
Cash f l ow brut = Prof i t net + Element e non cash
Se cal cul eaz mul t ipl i i capit alului invest i t , media, mediana, i nt ervalul (min, max), devia(ia
st andard ;i coef icient ul de vari a(i e(t abel 5.6 din manual ).
Cu ct disper sia est e mai mic sau coef icient ul de var ia(ie mai mic cu at t mai mult evaluar ea se
bazeaz pe acel mul t iplu.
Se exclud comparabi lele care deviaz mul t de la medi e ;i se r ef ac t abel e 5.5. ;i 5.6.
nt r uct exist dou t ipuri de mul t i pl i cat or i / mul t ipli i pe baza capi t alului propri u ;i pe baza
capit alului invest it evaluarea se r ealizeaz ast f el :
- n evaluar ea capi t al ului t ot al invest i t se i a n considerar e capit al ul propri u ;i dat or ii l e
purt t oare de dobnzi;
- n eval uar ea capit alul ui propr iu se i a n considerar e numai capit alul propr iu.
Est i marea val ori i de pia( a nt r epr i nderi i se real izeaz pr i n u t i l izar ea ponderri i mat emat ice a
mul t iplicat ori l or .
B. Met oda compar aiei cu vnzari de f ir me si mi lare necot at e
n evaluare se ut i lizeaz pre(uril e capi t alului propriu din baze de dat e (t abel 5.7 din manual).
Fact orul de mult ipl icar e repr ezint valoar ea cu care se mul t i pl ic nivel ul median al mult ipl ului de
eval uare. Pre(ul capi t alului pr opri u/ ci fr a de afaceri =Fact orul de mul t iplicare; Fact orul de
mul t iplicare x mediana = Valoar ea i mpl ici t
C. Met oda comparai ei cu t r anzaci i ant eri oare sau cu ofer t e de t r anzaci i cu par t i ci pai i l a
capi t al ul nt repri nder ii eval uat e
n evaluare se ut i lizeaz pr e(uril e de t ranzac(i e din baze de dat e (t abel 5.8 di n manual ).
n r aport ul de evaluare est e necesar coment ar ea dat elor din acest e t abele.

Lecia 6. ABORDAREA PRIN VENIT N EVALUAREA NTREPRINDERII




6.1. Generaliti
A;a cum se prezint n st andardele de evaluare int er na(ional GN 6 (2007), prin abordar ea pr i n
veni t se est imeaz valoarea unei nt repri nderi, unei part i cipa(i i sau unei ac(iuni pri n calcularea
valorii act ualizat e a beneficiil or ant icipat e. Met odele nscr i se n abordar ea pe baz de venit sunt :
Obiective:
nelegerea modului de determinare a valorii ntreprinderii pe baz de venit
nelegerea modului de utilizare a ratelor de capitalizare i de actualizare
Evaluarea sumar a unei ntreprinderi prin capitalizarea venitului
Noiuni cheie: capitalizarea venitului, actualizarea fluxului de lichiditi, multiplu de venit, tata de
capitalizare, rata de actualizare

22

capi t al izr ii venit ului (a profi t ului sau a divi dendelor ) ;i act ual izri i f luxur i lor de lichidi t (i / de
numer ar (DCF Di scount ed Cash Flow.
a. Met oda capit ali zr i i veni t ul ui (a pr of i t ul ui ) se bazeaz pe r aport ar ea unui f l ux const ant ;i
r epr oduct ibi l de veni t (de r egul, profi t net sau di vidende) la o r at de capi t al izar e. n acest caz est e
vorba de un singur f lux de benef i ciu economic, af erent unei si ngure per i oade (de regul, un an).
n capi t al izar ea (di rect ) a veni t ului , un nivel r eprezent at iv al venit ului se mpart e cu o rat de
capi t al izare sau se nmul (e;t e cu un mul t ipl u de venit , pent ru a t ransforma veni t ul n valoar e.
n t eor ie, venit ul poat e f i defini t print r -o diversit at e de f or me de venit ;i de f lux de numer ar . n
pr act ic, veni t ul uzual est i mat est e fi e cel brut (naint e de impozi t ar e), f ie cel net (dup impozi t are).
Rat a de capi t alizare t rebuie s f ie adecvat cu def ini(ia f ormei de veni t ut i lizat .
b. Met oda act uali zr i i f l uxur i l or de l ichi di t i (DCF Discount ed Cash Fl ow) sau a di vi dendel or ,
pr i n car e t oat e benef i ci i le economi ce proiect at e (f l uxuri de l i chi di t (i sau al t e var i abi l e asi milat e) ale
nt repri nder ii sunt act ual izat e la valoar ea prezent , ut il iznd o rat de act ual izare ce reprezint
cost ul capit alul ui pent r u acea i nvest i (i e. Act ualizarea pr esupune o perioad expl ici t de previziune
;i o valoare rezidual (per ioada nonexplici t ).
n anal iza f luxului de numerar act ual izat ;i / sau met oda di videndelor, ncasr il e de numer ar se
est imeaz pent r u f iecare din per ioadele vi it oare. Acest e ncasr i se conver t esc n valoare pr in
aplicarea rat ei de act ualizare, f olosind t ehnicil e valorii act ualizat e. Pot f i ut i li zat e mai mult e def ini (ii
al e f luxului de numerar (cash f l ow). n pract i c, se ut i l izeaz n mod f recvent fl uxul de numerar net
(numerar car e ar put ea f i di st ri buit ac(ionar ilor) sau di videndel e curent e (mai al es n cazul
ac(i onar il or minori t ar i). Rat a de act ual izare t rebuie s f ie cea coerent cu def i ni (ia fluxului de
numer ar ut i l izat .
Abordarea pr i n veni t necesi t est i marea unei r at e de capi t alizare, cnd veni t ul se capi t al i zeaz
pent ru a se t ransforma n valoare sau a unei rat e de act ualizar e, cnd se act ualizeaz fl uxul de
numer ar . Pent r u est imarea rat ei adecvat e, evaluat or ul t rebuie s ia n considerar e f act or i cum ar f i:
ni velul r at elor dobnzii , r at el e de r ent abi l i t at e a;t ept at e de invest i t or i din invest i (i i si mi lar e ;i ri scul
iner ent f luxului de benef icii a;t ept at e. n met odele de evaluare car e ut i lizeaz act ualizar ea,
cre;t erea a;t ept at a benef i ci ului (venit ului ) est e luat n consi derar e n mod expl icit cnd se face
est i marea f l uxului de benef iciu vii t or. n met odele de capi t al izare care nu ut il izeaz act ualizarea,
cre;t erea a;t ept at a benefi ciului (venit ului ) est e i nclus n rat a de capit al izar e. Expri mat pri nt r -o
f or mul, r el a(ia est e: rat a de capit alizare est e egal cu rat a de act ualizar e minus r at a a;t ept at de
cr e;t ere pe t ermen lung (R = Y- a, n care R est e rat a de capi t alizare, Y est e rat a de act ual izar e sau a
r ent abil i t (i i ;i a est e modi fi carea anual izat n valoare). Rat a de capit al izare ;i rat a de act ualizar e
t rebui e s f i e n concordan( cu t ipul de benef i ci i ant icipat e ut i lizat .
6.2. Determinarea valorii prin metoda capitalizrii venitului (a profitului)
Aceast met od se bazeaz pe r apo rt ar ea unui singur f lux de venit / benef iciu economi c, af er ent
unei si ngure perioade (de r egul un an) la o r at de capit alizar e. Est e considerat o simplif icar e a
met odei act ual izri i f l uxuri l or de l ichi di t (i .
Capi t al izar ea pr of i t ului est e o met od ut i l izat pe scar lar g de ct r e i nvest i t ori , avnd
avant ajul si mpl i t (i i ;i u;ur i n(ei n(elegerii . Apl icabili t at ea acest ei a est e ns l imi t at la f i rmele care
au sau vor avea o si t ua(ie r el at iv st abi l a f luxului de veni t re(inut n evaluare. Pr i n urmare, met oda
capi t al izr ii pr of it ului nu est e apl icabi l n cazul nt r epr inderi l or aflat e n faza de
cr e;t er e/ descr e;t er e rapid, nt r-o faz de invest i re/ dezinvest i re impor t ant . Met oda poat e fi
f olosi t at t pent r u est imarea capit alului ac(ionar i lor, ct ;i pent r u nt regul capit al invest i t .
Valoar ea capi t alului propriu se poat e est i ma ;i pornind de la val oar ea capit alului invest it din care se
23

deduc dat ori i le ct re al (i fur nizori de capit al (exclusi v ac(ionar i i). Cel mai adesea, evaluat orii
ut i lizeaz ca veni t (benef iciu economi c), n cadrul met odei capi t al izr ii , i ndicat or ul prof i t net , iar
r ela(ia de calcul est e ur mt oarea: VCP = PN / c
unde: VCP = valoarea nt r epr i nderi i pr i n capit al izarea profi t ului ; PN = profi t ul net ; c = r at a de
capi t al izar e. Aceast a r eprezint formula de baz, apl icabi l n si t ua(ii le n care se est i meaz o
men(inere const ant a prof it ului net pe durat a de pr eviziune. n condi (ii l e n car e est e previzionat
o dinamic st abil (const ant ) a prof it ului net , se ut il i zeaz modelul de cre;t er e Gordon , iar r ela(ia
de calcul a valori i devine: VCP = PN / c g Sau, at unci cnd profi t ul se bazeaz pe r ezult at ul
ul t imului an ncheiat naint e de dat a evaluri i : VCP = PN
0
x (1 + g) / (c g)
unde : g = r at a de cr e;t er e const ant ; PN
0
= prof i t ul net al anului imediat ant erior dat ei evaluri i.
Rat a de act ual izare (cost ul capit alul ui ) ;i r at a de capi t al izar e se ;i aseamn dar se ;i deosebesc.
At t rat el e de capit alizar e, ct ;i rat ele de act ualizare se bazeaz pe informa(ii de pia(, car e: sunt
expr imat e ca un mul t iplu de pr e( (deri vat di n informa(i il e despr e nt r epri nder il e cot at e sau di n
t ranzac(ii cu pachet e de ac(i uni); expri m o rat a r ent abi l i t (i i invest i (iei (deri vat din inf orma(ii l e
despre invest i (iile alt ernat ive). Tot u;i, uneori est e dif ici l de r ealizat d if er en(a dint re r at a de
act ualizar e ;i rat a de capit alizare. Pr i ncipalel e element e de di feren(iere dint r e cel e doua r at e au n
vedere: rat a de capi t alizar e est e ut i l izat pent ru a convert i un fl ux cost ant ;i r eproduct i bi l n
valoarea prezent a propriet (i i , n t i mp ce rat a de act ualizare est e ut i li zat pent ru a convert i f l uxuri
vi i t oar e di feri t e ca mari me ;i evolu(i e n valoar ea prezent a pr opr i et (ii car e gener eaz acel e
f luxuri ; rat a de capi t alizare pr eia t oat e modif icri l e vi i t oar e al e veni t ului consi derat pent r u
est i marea valor i i; modi ficri l e n venit ur ile vi i t oare sunt pr el uat e n capi t al izarea pr in deducerea din
r at a de act ual izar e a r at ei de cr e;t ere anual a venit ului pri n int er mediul rela(i ei Gor don Shapi ro :
c = a g Unde: c = rat a de capi t al izare; a = rat a de act ual izare; g = rat a de cre;t ere
Pr of it ul net t rebui e est i mat pe baza perf orman(elor ant eri oare al e nt r epri nderii , dar ;i pr i n
consider ar ea evolu(iei sper at e a acest eia, a f act oril or car e ac(ioneaz n r amura sa de act ivit at e ;i n
economia na(ional. Di n punct de vedere t ehnic, pr of i t ul net poat e f i est i mat pornind de la : -
r eal izri l e dint r -un an ant eri or ; real izr il e pr obabil e pent r u anul n cur s; r eal izri l e probabil e n
perioada imediat urmt oare. Pe baza diagnost i cului nt repri nderii ;i a judec(i i sale, evaluat orul
opt eaz pent ru una dint re cel e t rei var iant e, fi ecare presupunnd un anumi t demers met odologic.

6.3. Determinarea valorii prin metoda actualizrii fluxurilor de lichiditi
(DCF Discounted Cash Flow)
Aceast met od est e una dint r e cel e mai complexe n act ivit at ea de evaluare, dar t ot odat ;i cea
mai cor ect din punct de vedere t eor et ic. Aceast a se bazeaz pe act ualizar ea t ut uror benef iciil or
economice pr oi ect at e (f luxur i de li chidi t (i sau alt e variabi le asi mi lat e) al e nt repri nderii , ut i l iznd o
r at de act ual izar e ce reprezint cost ul capi t al ului pent ru acea i nvest i(i e. Act ual izarea pr esupune o
peri oad expl ici t de pr eviziune ;i o valoar e rezi dual (peri oada nonexpl ici t ). Calculul f l uxuri l or de
di sponibil i t (i ut i l izat e n evaluar e are n vedere prof i t ul net , la care se adaug al t e di sponibil i t (i
(amor t i zr ile, provizi oanele ;i valoarea r ezidual) ;i se scad nevoile de finan(ar e a act ivit (ii,
r espect i v i nvest i(i il e pent ru men(i nerea pot en(ial ului t ehnic ;i var i a(ia nevoi i de f ond de rulment .
Rezul t c par amet rii necesari calculul ui se ref er la pr evizionar ea veni t uri l or , chel t ui el i lor,
dobnzi lor, amort izril or, invest i (i il or, st r uct uri i capit alului ;i a valorii reziduale. Pr evizionarea
acest or element e se f ace pe baza analizei-diagnost i c, de r egul cu aj ut or ul unor pr ograme de
24

simulare a act ivi t (ii fi rmei . Est i mar ea valori i nt repr inderi i pr in met oda act ualizr ii fl uxur il or de
di sponibil i t (i (DCF) se bazeaz pe ur mat oarea rela(ie :
n
r
n
i
i
a
V
a
CF
V
) 1 ( ) 1 (
1
+
+
+
=

=

unde: V = valoarea nt r epr i nderi i pri n met oda DCF; Cf = cash-fl ow di sponibil pent r u ac(ionar i (dac
se est i meaz valoar ea capi t alului ac(ionar il or) sau pent ru f urnizori i de capi t al (dac se est imeaz
val oar ea capi t alul ui invest i t ); a = rat a de act ualizar e; Vr = valoar ea rezidual; i = anul de pr eviziune;
n = int er valul de previziune (numr de ani).
Est i mar ea val or ii r ezidual e. Valoarea r ezidual est e valoarea est imat a propri et (i i /
nt reprinder ii evaluat e la sf r;i t ul per ioadei expl icit e de previzi une. n det erminarea valorii
r eziduale, evaluat or ul t r ebuie s analizeze dac est imeaz val oarea unei nt r epr i nderi car e ar e o
durat de via( f i nit sau nel imi t at . n si t ua(i a n care se est i meaz o durat de via(
nedet erminat a invest i(i ei (nt repr inderi i), eval uat or ul va est i ma valoar ea rezi dual pr i n
capi t al izarea veni t ul ui di sponi bi l (prof i t net , cash-f l ow et c.) Aceast a reprezi nt abordarea cea mai
uzual n est i mar ea valori i r ezidual e a nt r epri nder il or car e nu au o dur at de via( l imi t at . n
f unc(i e de est imri l e pr ivind evolu(ia nt repr inder i i dup peri oada expl ici t de previziune (evolu(i e
const ant sau cr e;t er e / descre;t er e), eval uat orul va apl ica una di nt re rel a(i il e urmt oare de cal cul :
k
CFsauPN
V
r
= sau
g k
CFsauPN
V
r

=
Fi ind vor ba de o valoare n vi it or , valoarea rezidual est e i nclus n est imarea valorii
nt r eprinder ii evaluat e f olosind t ehnica act ualizr ii. Ap licarea met odei se f ace n 3 et ape succesive:
1. Calculul f luxului de l ichidi t (i net e i st orice pe minimm t rei ani , f olosind si nt eza diagnost i celor.
2. Proiect area f luxul ui de l i chidi t (i net e pe o peri oad mai lung, dar compat ibi l cu ori zont ul de
pr ognoz st abil it nt r epr inderi i, deci o bun viziune, o n(eleger e a f luxuri l or t r ecut e: vnzari,
pr e(ur i, st ruct ura chel t uiel i l or, riscuri et c.
3. Det er minar ea valori i r eziduale ce urmeaz a f i adaugat la cash-f l ow-ul din ul t imul an
pr oiect at ; ori zont ul est imat est e n general est imat (i nnd seama de const at ri l e diagnost i celor,
mar cnd moment ul cnd pr opri et arul va decide vi it orul nt r epri nder ii n anul ul t im pr ognozat ;
valoarea rezidual se calculeaz de regul prin aplicarea unui mul t i pl icat or z la cash-f l ow-ul
ul t imului an prognozat (Vr = Z x CF) sau apli cnd modelul Gordon, r espect i v 1 / (K g), unde K est e
coef icient ul de aj ust ar e pent r u risc, iar g est e cre;t er ea pe t ermen lung a f luxului de numer ar .
6.4. Determinarea valorii prin metoda dividendelor
La baza met odei act ual izrii di videndelor (Di scount ed Dividend M odel, n l i t erat ura angl o-saxona)
st f ormula:
|
|
.
|

\
|
+
+
+
=
+
+
+
+ +
+
+
+
=

=
n
i
n
n
i
i
n
n
n
n
D
a
P
a
D
N
a
NxP
a
NxD
a
NxD
a
NxD
V
1
2
2
1
1
) 1 ( ) 1 ( ) 1 ( ) 1 (
...
) 1 ( ) 1 (

unde: D
i
reprezint devidendele anual e, af erent e unui si ngur t i t lu n anul i , iar N x D
i
reprezint
di videndul t ot al anual . n acest caz, valoarea rezidual est e expr imat de N x P
n
, unde P
n
est e pr e(ul
est i mat a fi ob(inut pr in r evnzar ea t it l ului n anul n de pr eviziune ;i N est e numrul t ot al de t it l uri.
Previzionarea fl uxului di videndelor pleac de la pr evizionarea cont ul ui de pr ofi t f olosi nd f ie modelul
pe st adi i, fi e model ul scenarii lor , dar n ambele cazuri l und n consi derare pol i t ica pr obabi l de
di vidend a nt repr inder i i n peri oada expl ici t .
n aceast r ela(ie de calcul sunt l uat e n consi derar e doar dividendele ;i pr e(ul de revnzare P
n
al
t it l ului n ul t imul an de pr eviziune expl ici t , deci si ngurul venit economic accesi bi l unui ac(ionar
minor it ar, care nu poat e inf luen(a deci si v poli t ica de divi dend, pol it i ca i nvest i (i onal, st ruct ura (int
25

a capi t al ului , modal it at ea ;i condi(i il e de fi nan(are. n cel mai bun caz, acest a poat e vinde de(ineri l e
sale. Pent r u det er minarea valorii unui singur t i t lu, se f olose;t e r el at ia:

=
+
+
+
=
+
+
+
+ +
+
+
+
=
n
i
n
n
i
i
n
n
n
n
D
a
P
a
D
a
P
a
D
a
D
a
D
V
1
2
2
1
1
) 1 ( ) 1 ( ) 1 ( ) 1 (
...
) 1 ( ) 1 (

Pent r u act ual izar ea dividendel or, amint im urmt oarele model e: 1. Cnd perioada expl ici t est e
f init , iar valoar ea t ot al a t it lului con(ine ;i pre(ul de r evnzar e la sf r;it ul per ioadei explici t e, P
n
,
nt lni m urmt oarele variant e: a. cnd di videndele sunt const ant e n peri oada de previziune; b.
cnd di videndel e cresc const ant ; c. modelul Bat es. 2. n si t ua(ia ob(ineri i f luxului dividendelor la
perpet ui t at e, di st i ngem ur mt oarele var iant e: a. cnd di videndele sunt const ant e n per ioada de
pr eviziune; b. cnd di videndele cresc const ant ; c. cnd se previzioneaz un supr aprof i t ; d. modelul
Solomon; e. modelul El t on ;i Gr uber.
Ct igul din divi dende, ca mul t iplicat or, est e o msur a veni t ului c;t i gat din de(iner ea unei
ac(iuni ;i i gnor cre;t er ea de capi t al sau pi erder il e de veni t . Se ut i l izeaz pent ru a compar a
ac(iunile. Cu ct dividendul est e mai mi c, cu at t a;t ept area n cre;t erea de capi t al est e mai mare, n
condi (ii l e n car e cel elal t e element e, inclusiv r i scul sunt egale. De obi cei , invest i t or ii sunt int eresa(i
de dividende din ra(iuni f i scal e.
Di f eren(a dint re c;t i gul generat de obliga(i uni de st at (bonds yield) ;i rat a veni t ului capit al ului
(equit y r at e of ret urn) est e cunoscut ca fi ind premium-ul de risc de capit al (capit al ri sk premium).
Simi lar , dac se scade din c;t igul (dobnda) obli ga(iuni i de st at c;t igul previzionat din
di vidende se poat e deduce cre;t erea rat ei di videndelor, pent ru un premiu de ri sc de capi t al dat .
Valoar ea de pia( a invest i (iei est e valoarea prezent a c;t i guri lor vi it oare a;t ept at e de
i nvest i t ori discont at la o rat de act ual izare egal cu r at a pr of it ului a;t ept at . n acest caz modelul
de cre;t er e a l ui Gordon est e foart e ut i l.
g R E
g D
i
P

+
=
) (
) 1 (
1
0
Sau, deoar ece D
0
(1+g) = D
1

g R E
D
i
P

=
) (
1
1
unde: D
1
= di videndul n anul 1; E
(R
1
) = cost ul capit alului n anul 1; g = cre;t erea n valoarea divi dendelor. At unci:
g P
D
i
R E
+
=
1
) (
1 Exemplu i n manual .
Lecia 7. ABORDAREA BAZAT PE ACTIVE N EVALUAREA NTREPRINDERII



7.1. Metode de evaluare pe baz de active
Conform GN6 (2007) n eval uarea nt r epr i nderi i , abordar ea bazat pe act i ve poat e f i si mi lar cu
abordar ea pri n cost , ut i l izat de eval uat ori i dif er i t el or t i puri de act ive.
Abordarea bazat pe act ive est e fundament at pe pr i ncipiul subst i t u(i ei , r espect i v un act iv nu
valoreaz mai mul t dect cost ul de nlocuir e al t ut ur or pr(i l or sal e component e.
n der ular ea abor dr i i bazat pe act ive, bi lan(ul cont abil nt ocmi t pe baz de cost ur i est e nlocuit
cu bi lanul ce ref l ect t oat e act i vel e, cor poral e i necorporal e, precum i t oat e dat ori i l e, l a
Obiective:
nelegerea modului de determinare a ntreprinderii pe baz de active
Evaluarea sumar a unei ntreprinderi pe baz de active
Noiuni cheie: activ net corectat, activ net de lichidare
26

valoarea lor de pia sau l a o al t val oare cur ent adecvat . Poat e fi necesar luar ea n
consider ar e a impozit el or . Dac se apl ic valor ile de pia( sau de lichidar e, poat e f i necesar luarea
n consi derare a cost uri l or de vnzare ;i a alt or chel t ui el i .
Abordarea bazat pe act i ve t r ebui e apl icat n evaluar ea part i cipa(i i lor maj orit ar e la anumi t e
nt repri nder i, car e pot include unul sau mai mult e dint re urmt oarele cazuri : - dest i na(i e de
nt repri nder e sau o ferm agricol; o nt r epr i ndere eval uat pe al t ipot ez dect cea a cont i nui t (ii
act i vit (ii .
Abordarea bazat pe act ive nu t r ebuie s f ie uni ca abordar e ut i lizat n evalur il e nt repri nder il or
care ;i cont inu act i vi t at ea, n afar de cazur il e n care est e f ol osi t n mod uzual de vnzt or i ;i
cumprt or i. n ast f el de cazuri, evaluat or ul est e cel car e t r ebuie s sus(in select area acest ei
abordr i . Dac evaluarea unei nt r epri nder i nu est e f cut pe baza i pot ezei cont inui t (i i act ivit (i i,
act ivele t r ebuie evaluat e pe baza val or i i de pi a sau pe o i pot ez car e pr esupune o peri oad mai
scur t de expuner e pent r u vnzare, dac acest l ucru est e adecvat . n acest t i p de evaluare, t r ebuie
s fi e l uat e n consi der ar e t oat e cost uri l e care au legt ur cu vnzar ea act ivelor sau cu nchiderea
nt repri nder ii . Act ive necorporal e, cum ar f i fondul comer cial , pot s nu aib valoare n acest e
condi (ii , dup cum al t e act i ve necorporal e, cum ar f i brevet ele de inven(ie, mrci l e de f abri c sau de
pr oduse, pot s-;i pst reze valoar ea l or. n cazul n car e holdingul de(ine propriet (i imobi liar e ;i
ncaseaz veni t ur i din acest e pr opr i et (i , t rebuie det er minat val oar ea de pi a a fi ecr ei
pr opri et (i i mobi l iar e. Dac t rebuie evaluat e ac(iuni le (f i e cot at e sau necot at e) al e unui holding, pot
f i r el evant e l i chidi t at ea ac(iuni lor ;i mri mea par t i cipa(i ei ;i , ca ur mare, se pot ob(ine valori di f eri t e
de cursul ac(iunii la burs. M et odel e nscri se n abor dar ea pe baza de act ive:
- M et oda act i vului net corect at (ANc), n care act i vele ;i dat orii l e sunt evaluat e individual la valoril e
corespunzt oar e (cur ent e), r ezult nd ast f el un act iv net corect at al nt r eprinderii . Met oda est e
aplicabi l n ipot eza cont inuit (ii exploat ri i nt reprinder ii evaluat e.
- M et oda act i vul ui net de l i chi dar e (ANL), repr ezint o variant a act ivului net corect at , apl icabil n
cazul l ipsei cont i nuit (i i expl oat ri i nt reprinder ii evaluat e. n acest caz, majorit at ea act ivelor se
eval ueaz la val oarea de l ichidare.
7.2. Aciuni preliminare
Principal el e aci uni prel i mi nare care t rebuie nt reprinse n est imarea valorii de pia( a unei
nt repri nderi sunt :
1) Cunoa;t er ea t endi n(elor economice rel evant e generale ;i di n cadrul indust r i ei n car e
f unc(i oneaz nt r epri nderea, a mediului ext er n ce ar put ea af ect a nt repri nder ea: mediul
economic, poli t ic, t ehnologic ;i social (anal iza STEP), a condi (ii l or ;i a per spect ivei de
dezvol t are a indust r iei (modelul PORTER);
- Ident i f icar ea ;i est i mar ea i mpact ului t endin(elor economice asupra act i vi t (ii nt rpr inder i i;
Descri er ea mi siunii de evaluar e: ident if i carea nt r epr i nderi i , a pachet ului de ac(iuni sau a
valori l or mobi liar e care t rebui e eval uat e; st abil i rea de(int or ului drept ului de propri et at e,
cercet ar ea document elor de at est are a drept ului de propr iet at e ;i a r est r ic(ii lor cu privir e l a
t r ansf er ul de pr opriet at e; st abil ir ea dat ei evalur ii; def inir ea evalurii , a bazei de evaluar e ;i
a mr imi i r el at i ve a part i cipa(i ei care t rebui e evaluat ; def i ni r ea scopului ;i ut i lizr ii
eval uri i .
- Anal iza nat ur i i nt repri nderii si a i st or icul ui su (anal iza di agnost ic ;i modelul SWOT) care
of er reper e n est i mar ea ast ept r ilor privind benef iciile vi it oare ale nt r epr inderii ; Analiza
sit ua(i ilor fi nanci are a nt r epr i nderi i , a act i velor cor poral e ;i necor por al e, a dat ori i l or ;i
capi t al ului su, a li chidi t (i i . Act ivel e necorpor ale se pot prezent a sub f orma: act i ve
27

necorporale ident if i cabile: br evet e de inven (ie, mrci comer ciale nregi st r at e, dr ept uri de
aut or, know -how, baze de dat e ;i sof t w are et c.; Act ive necor porale neident if icabil e: f ond
comer cial sau f or (a de munc specializat . Valoarea f ondului comer cial est e similar cu
accep(iunea cont abi l a valori i rezidual e (cost i st ori c) dup deducerea valori i celorlal t e
act i ve.
2) Anal iza capaci t (i i nt reprinderi i de a ob(i ne prof i t ;i de a plt i divi dende;
3) Anal iza t ranzac(i i lor ant eri oar e n care au f ost i mpl i cat e dr ept ur i le de p ropri et at e al e
nt repri nderii ;
4) Culegerea dat el or din pia( pri vi nd rat el e de r ent abi li t at e al e invest i(i il or al t ernat i ve, cot a(ii
de pia( ale ac(iunilor t r anzac(ionat e pe o pia( r eglement at ;i pre(ur i de achizi(ie ale
part i cipa(i il or sau al e nt r epri nderil or impl icat e n acel asi domeniu de act i vi t at e (i ndust r ie).
Analiza sit ua(iilor f inanciar e ar e t r ei scopur i: n(elegerea rela(ii lor exist ent e nt r e element el e din
cont ul de pr of it ;i pi erder e ;i cel e din bi l ant , inclusi v a t endin(elor care s-au mani f est at de-a lungul
t impului , pent ru apr ecier ea r i scuri l or iner ent e n act ivit at ea nt r epri nderi i , precum ;i a
perspect ivelor de per f orman( a nt r epri nder ii ; compararea cu nt repr inder i simi lar e pent r u a st abi li
paramet ri i de ri sc ;i cei de valoar e; aj ust ar ea si t ua(i il or f inanciar e ist ori ce pent r u a est i ma abil i t (i le
economice ;i per spect ivele nt reprinder ii . Sit ua(i i le f i nanciare se anal izeaz n t ermeni monet ari,
pr ocent uali (anal iza n st r uct ur a bi lan(ului ;i analiza ponderii element elor din cont ul de profi t ;si
pier dere f a( de cif r a de afacer i ) ;i r at e financiar e.
Anal iza n t er meni monet ari se ut i l i zeaz pent r u a st abi l i t endi n(el e ;i rel a(i i le nt re cont ur i le de
veni t ;i pi er dere de-a lungul t impului ;i pent ru a st abi l i f luxul de veni t a;t ept at a fi gener at n vi i t or,
pr ecum ;i necesarul de capi t al care s permi t nt r epri nderi i s genereze f lux de veni t .
Anal iza n t er meni pr ocent ual i se ut i lizeaz pent ru a compara el ement el e de veni t ur i ;i chel t u ieli
din cont ur il e de pr of i t ;i pi erdere cu t ot alul veni t uri l or ob(inut e ;i element el e de act i v cu t ot alul
act i velor din bi lan(, precum ;i t endin(el e rela(i i lor dint re acest e rapoar t e de-a lungul t impului .
Anal iza n t er meni de r at e f i nanci are se ut il i zeaz pent r u a compar a ri scul rel at i v al nt repri nderii
de-a l ungul t impului ;i cu cel al nt repri nderil or si mil are.
7.3. Determinarea valorii
Evaluarea propri u-zi s ncepe cu realizarea corec(ii lor uzuale aplicat e si t ua(i i lor f inanciare cu
scopul de a ref lect a ct mai corect reali t at ea economic, at t n ceea ce pr ive;t e sit ua(ia
pat r imonial, ct ;i f l uxul de veni t uri . Corec(ii l e apl icat e au ca scop: det erminarea veni t ur i lor ;i
chel t uiel il or care n mod rezonabil sunt r epr ezent at i ve pent r u cont inuarea act ivit (i lor de
exploat are; pr ezent ar ea pe o baz consecven t a sit ua(ii lor f inanciar e ale nt r eprinderii de evaluat ;i
a cel or care sunt luat e ca baz de compara(ie; convert i rea val ori lor nregi st rat e n cont abi l i t at e n
valori de pia(; corect ar ea act ivel or ;i dat or iil or di n afara exploat ri i , pr ecum ;i a veni t ur i lor ;i
chel t uiel i l or aferent e acest ora; corect area veni t ur i lor ;i chel t ui el i lor neeconomi coase. Corec(ii l e
care se aplica n mod uzual au n vedere:
- eli minar ea din cont ul de prof i t ;i pier der e a unor eveniment e ext raor dinare (care nu se
r epet , de ex. grev, inunda(i i , chel t ui eli de punere n func(iune a unei i nst ala(ii et c.) ;i a
i mpact ului acest ora asupra si t ua(iei pat r imonial e, inclusiv asupr a impozit el or ;i const i t ui rea
unor event ual e provizioane;
- el i minarea din sit ua(i il e f inanciare a impact ului element elor din af ara exploat ri i. Acest e
element e se ext r ag din sit ua(ii le f i nanciar e ;i se evalueaz dist i nct f a( de cel e care sunt
di rect legat e de act i vi t (i le de exploat are la valoarea de pia(. Ast f el :
28

a) personalul auxi liar : se el i mi n chel t uiel i l e cu compensa(ii l e ;i se cor ect eaz
impozit ele af er ent e, ast f el nct personalul excedent ar s nu inf luen(eze nivelul
ment enabil al profi t ului ;
b) act i ve auxil iar e: se el imi n valoarea ori cr or act i ve ;i dat ori i din bi l an( ;i impact ul
asupra prof i t ului (ex. vi l, aut omobil de lux, elicopt er, i aht );
c) act i ve r edundant e, excedent are sau car e nu sunt necesare pent r u act i vi t at ea
nt r eprinder ii (ex. licen(e, cont r act e de f r an;iz, drept ur i de aut or neut il izat e;
i nvest i (i i n t eren ;i n cl di r i nchi r iat e; echipament e n surplus; i nvest i (ii n al t e
nt repri nder i, depozit ele la t ermen; port of ol iu de t it lur i de plasament ).
- corec(ia amort izri i f a( de amort i zarea cont abi l sau f i scal, pent r u a refl ect a amort i zarea
compar abil cu cea a nt r epri nderil or si mil ar e, i ncl usi v cor ec(i i asupra impozi t ului pe pr of i t ;
- corec(ia st ocuri lor cont abi l e pent r u asigurar ea compar abil i t (i i . Cor ec(i i le st ocuri l or pot fi
di f er it e; ast f el , met oda LIFO r epr ezint mai bine nivel ul venit ului n per ioade de infla(i e sau
def la(ie, iar met oda FIFO est e mai indicat n const ru irea bilan(ului n valori de pia(;
- r emunerarea pr opr iet ar ului necesit o cor ec(ie pent r u a r ef lect a cost ul de pia( al nlocui r ii
munci i acest uia;
- cost ul el ement elor de l easi ng, nchi riat e sau n par t eneri at necesi t corec(ii pent r u a r ef lect a
valoarea de pia( a pl(i lor, cu corec(ii l e af er ent e asupra impozi t ului .
Cor ec(ii le aplicat e t r ebuie s fie descr i se ;i fundament at e ;i s per mi t est imarea unui nivel
maxim al sumei ce ar put ea f i plat i t n condi (i i de pi a(. Pent ru convert i r ea valori lor nregist r at e n
cont abi l i t at e n val ori de pi a( f i ecar e element de act i v ;i dat ori i se eval ueaz cu met oda ;i
abordarea pot ri vi t . Val oarea nt repri nderi i pe baza act i velor est e: V = Anc unde: ANc = Act i v
net corect at ;i ANc =

Dc Ac unde: Ac = Element e de act iv cor ect at la valoarea de pia(;
Dc = Dat ori i cor ect at e la valoar ea de pia(. n l ec(i ile ur mt oare sunt abordat e pri ncipal el e met ode
de evaluare a element elor de act i v ;i pasi v: i mpobil izr i necor porale; i mobi l izr i corporal e; bunuri
mobi l e; t i t lur i fi nanciare; st ocuri ; cr ean(e; di sponibi l it (i bne;t i ; dat ori i. Pent ru n(el egerea
pr ocesului de evaluare n ult imul capi t ol sunt pr ezent at e ct eva st udi i de caz si mpl i fi cat e de
eval uare a t er enul ui , unei const ruc(ii sau pr(i di n const r uc(i e apart ament , echipament -ut i laj ).

Lecia 8. EVALUAREA ACTIVELOR NECORPORALE




8.1. Abordarea prin cost
Abor dar ea pri n cost , adesea numi t cost ul de r ecr eare, est e cunoscut ;i sub denumi rea de
abordarea pri n act ivul corect at .
Abordarea pri n cost est e f undament at pe pri nci piul subst it u(i ei , de exemplu un act i v nu
valoreaz mai mul t dect cost ul nlocui ri i t ut ur or pr(i l or sal e component e.
n apl icar ea abordri i pr in cost , t rebui e est i mat cost ul f iecr ui el ement necesar pent ru crearea
act i velor , i nclusi v pr of it ul promot or ului , pr in ut il izarea cuno;t i n(elor avut e la dat a evalur ii .
Obiective:
nelegerea noiunilor privind evaluarea proprietilor imobiliare
nsuirea teoretici practic sumar a principalelor metode de evaluare a proprietilor
imobiliare
Noiuni cheie: costul de recreare, costul de nlocuire, cost de reproducie nou, costul de
reproducere integral, costului reproducerii unui activ similar

29

Se ut i lizeaz ur mt or ii t ermeni :
Cost de nl ocui r e nou : Cost ul curent al unui element nou si mi l ar , car e are o ut i l it at e echivalent
apropriat cu cea a el ement ului evaluat .
Cost de r epr oduci e nou : Cost ul curent al unui element nou ident ic.
n evaluarea act i velor necorporale se apl ic dou met ode:
a) calcularea cost ului de r epr oducere i nt egral, adic se det ermin val oarea de nou a act i vului
necorporal pri n e;alonarea n t imp a cost ului i st oric ocazionat de t oat e chel t uiel il e ef ect uat e
n pr ocesul pr oduceri i act ivului ;i i ndexar ea acest or chel t uieli cu un i ndice care s refl ect e ct
mai real valoarea act ual a cost ului i st ori c.
b) calcular ea cost ul ui r epr oduceri i unui act i v si mi l ar di n punct ul d e vedere al ut i li t (ii real e. Se
calculeaz porni nd de la cost ul de r epr oducere ca nou corect at cu depreci er ea.
Pent ru asi gur ar ea credibi li t (ii valori i sunt necesare: pr ecizarea corect a dat ei de la car e ncepe
colect ar ea ;i nsumar ea cost ului i st or i c; det erminarea cor ect a chel t uieli lor di r ect e ;i indi rect e
ocazionat e de producer ea act ivului ; f undament area unui indice de indexare n corela(i e cu nat ur a ;i
st ruct ura cost ului ist ori c; st abil i rea corect a gr adului de depreci ere a act i vului necorporal.
8.2. Abordarea prin venit
Abordarea pr in veni t est imeaz valoarea unui act i v necorporal sau a dr ept ur i lor de pr opri et at e
asupra act i vul ui necorporal pri n calcularea valori i act ual izat e a benef ici ilor ant icipat e. Cel e dou
met ode uzual e, incluse n abordar ea prin veni t , sunt capi t al izar ea (di rect ) a veni t ului ;i anal iza
f luxului de numerar act ualizat (DCF). n cazul capi t ali zr i i (di rect e) a venit ului , un nivel repr ezent at i v
al venit ului se mpart e cu o r at de capit alizare sau se nmul (e;t e cu un mult iplu de venit (fact or de
capi t al izar e) pent r u a t ransforma venit ul n valoare. n cadr ul anal izei DCF i / sau met odei
di vi dendul ui , ncasril e de numer ar se est imeaz pent r u fiecar e din per ioadele viit oar e. Acest e
ncasri sunt t ransfor mat e n valoar e pr in aplicar ea unei rat e de act ualizar e, f olosi nd t ehnicile valor ii
act ualizat e. Pot f i f ol osit e mai mult e def ini (ii ale f luxului de numerar (cash-f low). Met odele de
act ual izar e sunt f olosit e n mod uzual pent ru act ivel e necorporal e cu durat de via( economic
f init . n mod normal, per ioada de previziune n met odele de act ualizar e est e mai scurt dect
durat a de via( economic sau dur at a de via( legal (def i ni t ca per ioada n car e act ivul sau
part i cipa(ia la acest a est e prot ejat l egal ). Dur at a de vi a economic est e per ioada n care se
a;t eapt ca act i vele necorporal e s genereze un benef iciu pent ru propriet arul lor. Un exemplu est e
pr ogramul pent ru calculat or (sof t war e), care poat e avea o durat de via( a;t ept at de 36 de luni,
naint e de a f i necesar nlocui rea sa cu o versi une act ual izat . Rat ele de capit alizar e i rat ele de
act ual i zar e sunt prel uat e din pi a( ;i sunt expr i mat e ca mul t ipl i i de pre( (det ermina(i pe baza
i nf orma(i i lor deri vat e din cot a(i ilor la burs ;i din achizi (i i l e de nt r epr inderi ) sau ca o rat a
r ent abi li t (i i (est i mat pe baza i nf orma(i i lor despre i nvest i(i il e al t ernat i ve). Veni t ul ant icipat sau
benef icii le ant icipat e sunt convert i t e n valoare f ol osind calcule car e iau n consider ar e cr e;t er ea
pr evizi onat a acest ora, ani i vi it or i de ncasare a benef i ci i lor, ri scul asociat cu fl uxul de benef i cii
precum ;i val oarea bani lor n t imp. Procedura de evaluare cupri nde 8 pa;i de lucru:
1. i dent i f icar ea benef i ci i lor vi i t oar e a;t ept at e;
2. det ermi narea mr imi i ;i peri odici t (i i benef i cii lor viit oar e;
3. det erminarea mrimi i ;i periodici t (i i chelt ui eli lor asociat e cu real izarea venit ului
previzi onat ;
4. scder ea chel t ui el ilor anuale de exploat are din venit ul anual ;
5. det erminarea rat ei de act ual izare sau a rat ei de capit al izare;
6. est imarea valor i i de r ecuperare sau a celei t erminale a propr iet at ii ;
30

7. det erminarea valori i act ual izat e a f l uxului de numerar net act ual ;
8. calcular ea val or i i adecvat e propri et (ii .
8.3. Abordarea prin comparaia vnzarilor (prin pia)
Abordarea prin pia( compar subi ect ul cu act i vel e necorporal e si mi lar e sau cu drept uri l e
par(i al e asupr a act i velor necorporale, care au fost vndut e pe pia(a l i ber . Cele dou sur se uzual e
de inf orma(ii , u t i l izat e n abordarea pri n pia(, sunt pie(ele n cadrul cror a se comer cial izeaz
dr ept ur i le asupra act ivelor necorpor al e si mi lare, pr ecum ;i t ranzac(ii l e ant er i oar e n car e au f ost
i mpl icat e act ivele necorporal e n cauz. n abordarea pr in pia( t rebui e s exi st e o baz r ezonabi l
pent r u compar a(ii cu act ive necorpor al e similare. Acest e act ive necor porale similar e t r ebuie s
f unc(i on eze n acela;i domeniu ca ;i subi ect ul evaluat sau nt r -un domeniu car e r spunde acelora;i
variabi le economice.
Lecia 9. EVALUAREA PROPRIETILOR IMOBILIARE





9.1. Procesul de evaluare
Pr ocesul de evaluare se real izeaz n mai mult e et ape, n func(i e de mi si unea de evaluar e ;i de
i nf orma(i i l e accesi bi le. n procesul evalur ii se urmre;t e real i zar ea urmt oar el or act ivi t (i :
1) Def i ni rea probl emei :ident i fi car ea pr opri et (ii imobi liare; i dent i ficar ea dr ept ur i lor de propri et at e;
def ini rea ut i lizrii evaluri i; dat a evalurii ; scopul evalurii ; sf era evalurii ; condi(i i l imit at ive.
2) Anal iza preli minar , culegerea ;i select area informa(i i lor: dat e general e pri vind amplasar ea n
local it at e, vecinL(i, aspect e economice, sociale, de mediu; dat e speci f ice despr e propr iet at ea
i mobi l iara eval uat ;i propri et (i compar abil e: t er en ;i const ruc(ii , cost ;i uzur, venit ur i ;i
chel t uiel i , r at a de capi t alizar e, i st or ic ;i ut i li t at e; dat e pr i vi nd cererea ;i of ert a, respect i v pia(a
pr opri et (ii evaluat e, i nclusi v concuren(a: l i st a propri et (i lor asemnt oar e, t ranzac(i i ;i ofert e,
capaci t at ea de absorb (i e, st udi i de cerere.
3) Analiza cel ei mai bune ut ilizri : t erenul ca f ii nd neocupat (liber); propri et at ea ca f iind ocupat .
4) Est i mar ea valori i propr iet (i i : aplicarea abordr il or ;i met odelor abordarea pr in cost ; abor darea
pr i n compara(ia vnzr i lor; abordar ea pri n capi t al izarea veni t uri l or.
5) Anal iza rezul t at elor ;i est imarea valori i f i nal e
6) Redact ar ea raport ului de evaluar e
9.2. Abordri, metode i tehnici de evaluare a proprietilor imobiliare
9.2.1. Abordarea prin cost a proprietii imobiliare
n evaluarea propr i et (ii imobi liare pri n cost se parcug ur mt oarele et ape: Analiza cel ei mai bune
ut i lizris Evaluarea t er enului; Est i mri le cost ul ui cldi ril or prin met oda aleas/ posibil;
Det ermi nar ea depr eci eri i cumulat e; Est i marea valor i i. Pr i nci pi i general e. Conf orm st andardului de
Obiective:
nelegerea noiunilor privind evaluarea proprietilor imobiliare
nsuirea teoretici practic sumar a principalelor metode de evaluare a proprietilor
imobiliare
Noiuni cheie: costul de nlocuire, costul de reconstrucie, costul de nlocuire net, metoda
comparaiilor unitare, metoda costurilor segregate, metoda devizelor, deprecierea fizic,
deprecierea functional, deprecierea economic, capitalizarea veniturilor

31

evaluare GN1-Evaluar ea pr opri et (ii imobi liare, abordar ea pr i n cost repr ezint una di nt re cel e mai
f recvent ut i l izat e met ode apl i cat e pent ru est i marea valori i de pia( sau pent ru est i marea unei valori
di f er it e de cea de pi a(. Abordarea pri n cost est i meaz valoar ea propriet (i i pr in est imarea
cost ur il or de achizi (ie a t erenului ;i de const r uc(i e a unei noi pr opri et (i, cu aceea;i ut i li t at e, sau de
adapt ar e a unei propriet (i vechi pent r u aceea;i ut il izare, f r cost uri legat e de t i mpul de
const ruc(ie sau adapt are. Cost ul t erenului se adaug la cost ul t ot al al const ruc(i ei .
Abor dar ea se bazeaz pe ur mt oar el e met ode: met oda cost ul ui de nl ocui re i met oda cost ul ui
de r econst r uci e. Cost uri l e pot f i est imat e pr i n : met oda comparai i l or unit ar e, met oda cost ur il or
segr egat e i met oda devi zel or . Cel mai adesea se ut i lizeaz cat aloage cu cost uri de const ruc(i e.
M et oda cost ur i l or uni t ar e det er min cost ul pe unit at e de supraf a( sau de volum. Met oda se
bazeaz pe cost uril e cunoscut e ale st r uct ur ilor si milar e, ajust at e n f unc(ie de condi (ii le pie(ei ;i
dif er en(ele fizice. Cost ur i le unit are descresc pe msur ce cldir ile cr esc n supraf a( sau volum.
Cost uril e unit ar e sunt expri mat e la suprafa(a desfasur at const r ui t sau vol um t ot al const r ui t .
M et oda cost ur i l or segr egat e det ermin un cost uni t ar bazat pe cant i t at ea real de mat er i al e
ut i lizat e plus manopera necesar pent ru f i ecar e met ru pt r at d e supr af a(. Est imarea se r eal izeaz
ut i liznd cost ur i normat e pent ru component e st r uct ur al e consider at e inst alat e.
M et oda devizel or est imeaz cost ul pri n cal cul ce ref l ect cant it at ea ;i cal it at ea t ut uror
mat er i alelor ;i a t ut uror cat egor i ilor de manoper asociat e l ucrril or execut at e, l a care se adaug
mar j a pent r u chelt uieli neprevazut e, chelt uieli de r egi e ;i prof i t .
Met oda cost ul ui de nl ocui re const n compar ar ea cost uril or unei cldi ri nou const r ui t e pe
t er enul ocupat de o cldire exi st ent avnd la baz principiul maximizrii valorii cel ei mai bune
ut i lizri a t erenului . Cost ul de nl ocui re est e cost ul est i mat p ent ru a const rui, la pre(uri l e cur ent e de
l a dat a evalur i i, o cldi re cu ut i l it at e echivalent cu cea a cldi ri i evaluat e, ut i liznd mat er i ale
moderne ;i normat i vel e, pr oiect ele ;i planur i le act ual e. Aceast a are la baz devizul general nt ocmit
de ant reprenorul de const r uc(i i sau pe baza cal culel or r eal izat e de evaluat or ;i comparar ea valorii
ob(i nut e cu pre(ul cldi ri l or similar e de pe pia( r ezult at e din t ranzac(i i ant eri oare.
Met oda cost ul ui de reconst rucie const n comparar ea pr e(ului unei const r uc(i i exi st ent e,
i nclusiv a cost uril or de deconst r uc(i e (demolare), avnd o anumit ut i li t at e cu cost uri le ce l e implic
o const r uc(i e nou, i ncluznd cost uri l e cu pr oiect area, real izarea ;i ut i l izar ea const r uc(i ei noi pe
amp lasament ul celei exist ent e ;i care ar avea aceea;i u t i li t at e, eviden(iind dif eren(ele valorice.
Cost ul de r econst r uci e est e cost ul est i mat pent ru a const rui , la pre(ur i le curent e de la dat a
ef ect i v a eval uri i , o copi e sau o r epl i c exact a cldi ri i eval uat e, ut i l iznd acel ea;i mat eri al e,
normat ive de const r uc(ie, pr oiect e, planur i ;i calit at e a manoper ei ;i nglobnd t oat e def icien(ele,
supr adimensi onr il e ;i depreci er ea cladi ri i eval uat e. Cost ul de reconst ruc(ie est e di f icil de est i mat
dat orit f apt ului c unele mat erial e nu mai pot f i gsit e, deci nu mai sunt ident ice, iar unel e
normat i ve de const r uc(i i au suf er i t modi f icr i .
Depr eci er ea cumulat r epr ezint o pier der e de valoar e f a( de cost ul de nlocuir e sau de
r econst r uc(ie care poat e r ezult a din cauze f izice, func(ionale ;i ext er ioar e sau economice.
Poat e fi def init ca f iind dif er en(a dint r e cost ul de nlocuir e sau de r econst r uc(ie ;i valoar ea de pia(
a const ruc(i ei .
Depreci er ea sau det er i orarea fi zi c est e eviden(i at pri n ut il izare ;i uzur, put rezi re, i nf est r i,
f isur i, mucegai, det er iorr i ;i alt e def ect e st r uct urale sau de nvechi r e.
Depreci er ea funct ional poat e fi cauzat de neadecvarea sau supr adimensionar ea cldi ri i , a
st i l ul ui sau dot ri l or.
32

Depreci er ea ext er n sau economi c est e cauzat de fact or i din afara prop riet (ii cum ar f i :
schimbri l e n cerere-of er t , ut il izri l e generale al e pr opr i et (ilor din zon, st andarde local e,
f inan(r i le ;i reglement r i le l ocal e.
Dup ce se det ermin valoarea de nou a const r uc(i ei , aceast a se ajust eaz cu depr ecierea
cumulat ;i se ob(ine cost ul de nlocuir e sau de r ecost r uc(ie net est imat .
Cost ul de nl ocui re net est e consi der at ca o met od accept abi l pent ru ajungerea la un surogat
pent ru valoar ea de pia( a pr opr i et (i lor special izat e sau cu pie(e l i mit at e, pent r u car e i nf orma(ii l e
r elevant e sunt rar e sau inexist ent e.
9.2.2. Evaluarea prin abordarea prin comparaia vnzrilor
Pr inci pii general e. Ut i l iznd aceast abordare valoarea unei propri et (i est e det erminat pr i n
analizar ea vnzr ilor r ecent e sau a pr e(ur ilor de of ert ar e ale propr iet (il or asemnt oare sau
compar abil e cu propr iet at ea de eval uat . Abordarea pr in compara(ia vnzri l or st abi l e;t e l i mi t el e
val ori i de pia( pr in examinarea pr e(uri l or de pia( pent ru propr iet (i concur ent e cu propriet at ea
de evaluat . Din informa(ii le culese se elimin pr e(ur ile car e reflect mot iva(ii dif er it e de cele t ipice.
Pr e(ur il e sunt compar at e pe baza unor el ement e sau cr it er i i relevant e, iar di feren (el e duc la
aj ust area pre(uril or de compara(i e.
Procedur a de eval uare
Procedur a de est i mare a val or i i ur meaz urmt or i i pa;i de l ucru: culeger ea i nf orma(i ilor din pia(
pr i vi nd t ranzac(i i cu propr iet (i si mi lar e; st abi l i rea cr it eri il or de compar a(ie. Cri t eri i l e de compara(i e
ut i lizeaz dou component e pent ru a genera un f act or (de ex. Pre( pe U/ M , rat a rezult at din
r aport ar ea pr e(ului de vnzare l a veni t ul rezult at , adic mul t ipli cat orul de veni t et c); compararea
at r ibut elor f iecrei propr i et (i cu cea de evaluat ; real izar ea corec(i i lor necesar e pr ivind di feren(el e
st abili t e; ob(inerea cor ec(iei ;i efect uar ea compara(iei gl obale; ext r ager ea unei singure valori din
gama rezul t at . El ement ele de compara(i e sunt : drept ur il e de pr opri et at e t ransmi se; condi (i i de
f inan(ar e; condi(i i de vnzar e; condi (ii l e pie(ei ; localizarea; caract eri st i ci le f i zi ce; car act eri st i ci l e
economice; ut i l izar ea; component e non-imobi l iare al e valori i (de ex. af acerea din cl di re car e
modi f i c valoar ea). Pot f i considera(i ;i al (i f act ori cum ar fi : accesul la propri et at e, r est ri c(ii
guvernament al e, condi (i i de mediu, dezvol t ar ea infr ast r uct uri i et c. Coreci i l e. Pot fi n valoar e
absolut sau ca procent aj l a modi f icr i le pie(ei ;i l ocalizar e. Cor ec(i il e se apl ic numai la pr e(ul
t ranzac(iei comparabi le. Ordinea corec(i il or se prezint n f ig. 10.1 din manual . Din compara(i i se
ob(i n mai mult e valori din care se ext r age valoarea car e ar conduce la pre(ul cel mai probabi l.
Trebui e eviden(iat r a(ionament ul evaluat or ului .
9.2.3. Abordarea prin capitalizarea veniturilor
Evaluar ea const n: culegerea ;i anal izar ea i nf orma(i i lor relevant e de pia(, prel ucrarea
i nf orma(i i lor ;i det ermi narea comparabi l it (i i pent r u a f undament a i mport an(a asupra r ezul t at elor
anal izei ; anal iza veni t uri l or ;i chel t ui el i lor i st or ice al e propri et (i i de evaluat ;i a pr opri et (ilor
concurent e pent r u care pot f i ob(inut e i nf orma(i i ; nt ocmi rea f luxului de numer ar bazat pe cont ul
de prof i t ;i pier der e din exploat ar e cor ect at , car e s r ef lect e a;t ept ril e pie(ei ;i care s; eli mine
experi en(el e speciale al e unui anumit propriet ar; est i mar ea veni t ului net care poat e f i ob(inut de
pr opri et at e ;i capit al izarea acest uia pent ru det erminarea val ori i de pia(. Est i mar ea poat e ref lect a
veni t ul net pe un an sau pe un int erval de ani. Abordar ea pri n capi t al izar ea veni t ului se bazeaz pe
pr i ncipi ul ant icipr ii , conf orm cruia valoar ea est e cr eat de benef i ci i le vi i t oar e ant i cipat e
expr imat e prin flux de venit ;i pr esupune est imar ea valor ii de pia( pe baza capacit (ii pr opr iet (ii
i mobi l iare de a gener a veni t . Capi t al izarea venit ului ia n consider are inf orma(i i le asupra venit uril or
33

;i chelt uieli l or comparabi le pent r u a st abil i veni t ul net di n exploat ar e (opera(i onal) al propr iet (i i de
eval uat . Capi t alizarea se f ace pri n apl icarea unei rat e de capi t al izare.
Det er mi narea r at ei de capi t al izar e. Procedee: preluar ea rat ei din t ranzac(i i compar abil e;
pr el uarea fact orului mul t ipli cat or al venit ului efect i v ut i l izat n t ranzac(ii compar abi l e; anal iza pe
component e ale invest i (iei cr edit ;i capit al pr opr iu; anal iza p e component e ale invest i (iei - t eren ;i
cldir i; f or mula de acoper ir e a dat oriei .
Pe baza mult i plicat orul ui veni t ul ui . Rat a de capi t al izar e = (1 - r at a chel t uiel il or
oper a(ional e)/ Mult i pl icat orul veni t ului brut ; Rat a chel t ui el ilor oper a(ionale (de exploat are) =
chel t uiel il e de exploat ar e/ veni t brut ef ect i v; Venit ul br ut ef ect iv (c;t igul di sponibil naint e de
i mpozi t ar e) = venit net din exploat ar e - ser viciul dat oriei (r at e ;i dobnzi ); Venit ul net din
exploat are: venit ur i t ot al e chelt uieli de exploat are. naint e de scder ea amort izr ii cont abi le ;i a
servi ci ul ui af erent credi t elor i pot ecar e (r at e + dobnzi ), naint e de impozi t ar e pent r u a se det er mina
f luxul de numerar disponibi l.
Capi t al i zarea poat e f i: capi t al izare di rect , cnd se apl ic o rat de capi t alizare general pent r u
t oat e ri scur i le pri n care se di vi de venit ul net din exploat ar e st abi l izat dint r -un si ngur an ;i rezul t o
i ndi ca(ie de val oare. Val oarea = veni t net di n expl oat are/ r at a de capi t al i zare gener al sau f l uxul
de numer ar act ual izat (DCF), car e i a n consi derar e valoar ea bani lor n t imp ;i se apl i c act ual i zarea
l a o ser ie d e veni t uri net e din exploat ar e pent ru o peri oad de mai mul (i ani . Se bazeaz pe
pr eviziuni mul t ianual e.
n vederea compara(i ei se sel ect eaz uni t (i de masur adecvat e pent ru a conduce la analize
corect e, ca de exemplu: chi ri a pe mp de supr af a( pent r u cldir i de birouri sau depozit e, venit ul din
r ecol t la ha pent ru t erenur i agricol e, numr ul de animal e pe mp de graj d et c. Element ele de
compar a(ie t r ebui e s ident i f ice acel e caract er i st ici al e propr iet (i l or sau al e t ranzac(i il or cu
pr op ri et (i care s expl i ce di feren(e de pre(. El ement ele de compara(i e sunt : dr ept uri l e de
pr opri et at e t ransmise; condi (i i le de f inan(ar e; condi (i i le de vnzar e; chel t ui el i dupa cumpr ar e
(repar a(ii , decont aminare mediu, nlocui re el ement e de st ruct ur a la const r uc(i i , cost ur i l egat e de
compat ibi l it at ea pent ru dezvol t are et c.); condi (i i l e de pia( (rest r ic(i i de const r ui re, adapt are la
necesi t (i , apr ecierea sau depr ecierea rapi d a valori i propri et (i i, schimbr i n l egi slat i e, impozi t e
et c); localizar ea; caract er ist icile f izice (mrime, calit at e, st ar e t ehnic); caract erist i ci le economice
(veni t , chel t ui el i, clauze de nchi ri ere, management ); ut i lizar ea (ut i l izar ea act ual , cea mai bun
ut i lizare, i mpact asupra di feren(ei de pre(); component ele non-i mobi l iare ale vnzri i (i ncluderea n
pr e( a el ement elor de t ip: bunuri mobi le, par t i ci pa(i i fi nanciare, et c).
Lecia 10. EVALUAREA BUNURILOR MOBILE




10.1. Procesul de evaluare
Pr ocesul de eval uare par curge ur mt oarele et ape: col ect area inf or ma(ii lor : i nspect ar ea,
invent ar ierea ;i descr i erea bunur ilor ; descr ierea macr oident if i crii ;i micr oi dent if icr ii; eviden(ier ea
;i anal iza pie(ei speci fi ce bunuri lor mobi l e: ncadrarea pe pia(, pozi(ie, t ranzac(ii , posi bi l i t (i de
Obiective:
nelegerea noiunilor privind evaluarea bunurilor mobile
nsuirea teoretic i practic sumar a principalelor metode de evaluare a bunurilor
mobile
Noiuni cheie: costul de nlocuire, costul de reproducie, metoda devizului, metoda indexrii i
metoda cost-capacitate, identificarea direct, asimilarea, procentajul din cost

34

valorif icare; elaborarea ipot ezelor ;i condi(i ilor li mi t at i ve de evaluare: pe baza sit ua(iei concret e,
scop ;i dest ina(ia evalur ii ;i r ezer ve expr imat e la ident i ficare (paramet r ii t ehnico-f unc(ionali );
aleger ea met odelor adecvat e de evaluar e: select ar ea element el or ;i crit er iilor de compar a(ie
af er ent e t r anzac(iilor comparabile; ident if icar ea bunului mobil sau asimi lar ea cu alt el e af lat e pe
pia(; st abi l ir ea modului ;i pot en(ialului de gener ar e de venit ur i ; calculel e di feri t elor t i puri de
valoar e; veri f icar ea f apt i c a i nf or ma(ii lor pr i mit e ;i cul ese de la propr iet ar, car t ea t ehnic,
ut i lizat or; est i marea valori i f inale n f unc(i e de cant it at ea ;i cal it at ea inf orma(ii lor exist ent e
coroborat e cu scopul ;i dest i na(ia evaluri i ; elaborarea raport ului de evaluare.
10.2. Abordri, metode i tehnici de evaluare a bunurilor mobile
10.2.1. Abordarea prin cost a bunurilor mobile
Evaluar ea bunur il or mobil epri n abordar ea prin cost (st andardul GN 5) ia n consi der ar e
posi bi l it at ea crer ii unui al t bun mobi l car e s nlocuiasc or igi nal ul sau a unui bun mobil care ar
put ea avea aceea;i ut i l it at e f r a (ine cont de cost uri l e nt rzieri i f abri ca(i ei . Est i marea valori i se
bazeaz pe cost ul de repr oduc(ie sau cost ul de nlocui re a propri et (ii sau act i vului evaluat .
Cost ul de nlocui re se refer la suma pe care o persoan se a;t eapt s o plt easc pent ru un
obiect mobil cu aceea;i vechime, mri me, cul oare ;i condi(i e, adic pent r u o copi e sau o
r epr oducere a cel ui or i gi nal, ct mai apropiat de or igi nal n ceea ce pri ve;t e nat ura, cali t at ea ;i
vechimea mat eri alelor, ob(inut pr in met ode moderne. Nu pot f i eval uat e prin cost ul de nlocui re
act ive la car e nlocuir ea nu se poat e realiza indif er ent de cost , ca de exemplu : ant ichit (i, t ablouri
de val oare et c.
Cost ul de r eproduc(i e se r ef er la suma pe car e o persoan se a;t eapt s o plt easc pent r u o
copi e exact a obiect ului mobi l ori gi nal , real izat cu mat eri al e care au o nat ur , cali t at e ;i vechime
simi l ar ;i pri n met ode ident ice din peri oada de r ealizare a ori ginalul ui . Unele obi ect e mobile car e
nu sunt af ect at e de depreci ere pot avea n t i mp o val oare mai mare, deoarece cost ul de repr oduc(i e
sau de nlocui r e cre;t e mai repede dect pr e(ul l or curent . Abordarea prin cost a act i vel or
necorporale (st andardul GN 4), denumi t ;i cost ul de r e-cr ear e, ar e la baz pri ncipiul subst i t u(iei,
adic un act iv nu valoreaz mai mul t decat ar cost a nlocui rea t ut uror pr(ilor sale component e.
Val oarea de evaluar e ob(inut pri n abordar ea pr i n cost r epr ezint cost ul curent (de nou) minus
depreci er ea. Depreci erea, ca ;i n cazul pr opr i et (i lor i mobi l iare, est e : f izi c, f unc(ional ;i
economic. M et odele ut i l izat e n evaluar ea bunur i lor mobil e pr i n abordarea pr in cost sunt : met oda
devizului, met oda indexrii ;i met oda cost -capaci t at e.
Met oda devizului sau a nsumri i const n descompuner ea pr opriet (ii n component e, ast f el
nct suma component elor s r ef lect e cost ul de nou al nt r egului. Sunt incluse t oat e cost uril e
di rect e (mat erial e ;i manopera, t ransport ;i manipulare, mont aj ) ;i indi rect e (onorar ii , t axe de
i nst alare, chel t uieli fi nanciare, de paz, de punere n f unc(iune et c.).
M et oda i ndexri i const n est i marea cost ului de r eproduc(i e n care un i ndice sau un fact or de
i ndexare se apl ic la cost ul ist ori c al unei pr opr iet (i pent r u a t ransforma cost ul i st or i c n cost
curent . Nu se apl i c la cost ul de nlocui re.
M et oda cost -capacit at e
M et oda const n ident i f icar ea cost ului unui bun asemnt or , dar la care cost ul vari az n func(i e
de dimensiuni . nt ruct nu t oat e component el e variaz l iniar cu dimensi unea se ut i l izeaz rela(ia:
C1/ C2 = (Q2/ Q1)
x
Unde: C1 ;i C2 sunt pre(uril e bunuri lor; Q1 ;i Q2 sunt dimensi unile (capacit (i le);
x = (exponent ) f act or pent r u cost -capaci t at e, car e cel mai adesea are valoarea 0,6-0,7; de unde: C2
= C1 x (Q2/ Q1)
x
35

Determinarea deprecierii
- Depreci er ea / uzura f izic
Se det ermin pri n:
1) r aport ul % dint re vrst a ef ect iv ;i durat a de via( ut i l normal
2) r aport ul % dint re vr st a ef ect iv ;i vst a efect iv + durat a de via( ut il ramas
Vrst a ef ect i v = durat a de via( parcurs de la i nst al are sau punere n f unct iune (numr de ani)
Durat a de via( ut i l r amas = numrul de ani est i ma(i n car e bunul mobi l cu o anumi t vst
ef ect iv se a;t eapt s mai fie ut il izat , la sfr;it ul creia va f i r et r as din exploat are
Durat a de via( ut il normal (t ermen IAS) = numrul de ani est i ma(i n care o propri et at e nou est e
a;t ept at a f i ut i lizat la sf r;i t ul creia va f i ret ras din exploat are
- Depreci er ea f unc(ional
Est e pi erderea din valoare sau ut i l i t at e cauzat de i nef ici en( sau nepot ri vi ri n ns;i bunul mobil
r espect v cnd est e compar at cu al t ul nlocui t or mai pu(in cost i si t or ;i mai ef icient ob(inut pr i nt r-o
t ehnol ogi e modern.
Se det ermin pri n:
- di f er en(a dint re cost ul de r epr oduc(ie brut ;i cost ul de nlocui re net prin car e se cuant i fi c
depreci erea f unc(i onal cauzat de cost uri l e de capit al n exces;
- cuant i ficar ea chelt uiel ilor de expl oat ar e excedent are f a( de subst it ut el e moder ne.
De exempl u: un r eact or ut i l i zat pent r u fabr icar ea r i ni l or de 18 ani vechi me consum ener gi e
el ect r ic de 2,8 or i mai mul t dect un r eact or de 4 ani vechime.
- Depreci er ea economi c
Est e cauzat de f act ori ext erni (mat erii prime ;i ut i l i t (i mai scumpe, concuren (a sporit ,
l egi sla(i e de mediu et c.). Se poat e det ermina prin calculul inut il i t (i i prin ut il izarea unei penal i t (i
pent ru i nut i li t at e, pe baza rela(i ei : Inut i l i t at ea % = [ 1- (Q
B
/ Q
A
)
n
] * 100; Unde: Q
A
, Q
B
capaci t at ea
proi ect at , r espect iv ut i lizat ; n = f act or de scal care de regul poat e f i 0,6-0,7
10.2.2. Evaluarea prin abordarea prin comparaia vnzrilor
Cele mai ut i l izat e t ehni ci de compara(i e sunt : ident i fi carea di rect , asi milarea, pr ocent ajul din
cost .
Ident i f i carea di rect . Se st abi l e;t e valoarea n baza unei ident i f icri direct e a propriet (i i n cauz
cu una ident i c sau compar abi l. Fur nizeaz cel mai adecvat i ndicat or al valor ii , concluzi i l e n
pr i vi na vnzri i f i ind pu(in subiect i ve.
Asi mi larea. Se st abi le;t e valoarea pe baza anal izei pr opri et (i lor asemnt oare, dar nu ident ice,
ut i liznd ct eva caract eri st i ci ca baz de compara(ie.
Procent aj ul di n cost . Se st abi le;t e rapor t ul dint r e pre(ul de vnzar e ;i cost ul act ual de nou al
unei pr opriet (i la dat a vnzr ii. Se culeg inf orma(ii despr e propriet (i asemnt oar e ;i se
anal izeaz st at i st i c. Se det ermi n cor el a(i il e nt re caract eri st i ci : vrst , pre(, cost .
10.2.3. Abordarea prin capitalizarea veniturilor
Venit ur il e vii t oar e pr evizionat e (a;t ept at e) sunt convert it e n valoar e fi e pri n mpr(i rea veni t ului,
de obicei anual , cu o rat de capi t alizare, f ie pri n nmul (ir ea veni t ului cu un coef i ci ent mul t ipl icat or
(car e est e i nver sul r at ei de capit alizare). Dac est e cunoscut pre(ul de vnzar e al unei pr opr i et (i,
se poat e const r ui un mul t iplicat or pr i n rapor t area unui veni t l a valoar e (pre() care apoi s f ie ut il i zat
pent ru est i mar ea valori i al t ei pr opri et (i , porni nd de la veni t ul pe care aceast a din urm l
gener eaz. Cele dou et ape ale aplicrii met odei capit alizrii sunt : est imar ea venit ului anual si
det erminarea r at ei de capi t alizar e. Capi t alizarea est e o f orm prescurt at a act ual izr i i. Se
36

est i meaza venit ul normal izat dint r-un singur an (veni t anual a;t ept at ), i ar veni t ul anual se mpart e la
un di vizor numi t r at de capi t al izar e sau se nmul (est e cu un coef i cient mul t ipli cat or, numi t ;i
mul t iplu. Rat a de capit alizar e (c) est e un der ivat al r at ei de act ualizar e. c = Venit anual/ Pr e( de
vnzare a act i vului
Rat a de capi t alizar e cupri nde t oat e element ele pe care un invest i t or le i a n mod normal n
considerar e, cum ar f i r ent abi l i t at ea invest i (i ei (pr of i t ul adus de i nvest i (ie), gradul de r i sc al
i nvest i (i ei , cal it at ea invest i(i ei sau gradul de lichi di t at e al invest i (i ei (ct de repede poat e fi
t ransf ormat invest i(i a n li chidi t (i ).

Lecia 11. EVALUAREA STOCURILOR I CREANELOR. EVALUAREA ALTOR
ACTIVE I PASIVE




11.1. Evaluarea stocurilor
St ocuri l e se compun din: mat eri i pri me ;i mat eri al e, piese de schimb, consumabi l e; produc(i e
net erminat sau n curs de execu(i e ; mrf ur i , produse fi ni t e, ambalaj e; animale.
St ocur i l e de mat er i i pr ime i mat eri ale, pi ese de schimb, consumabi l e. Evaluarea se r eal i zeaz
l a valoar ea de pia( expri mat pr in cost ul curent de nlocuir e l a dat a evaluri i (innd cont de st area
f izi c de depreci ere, vechi me ;i posibil i t at ea ut il izri i n produc(ie.
St ocur i l e de pr oduci e net er minat sau n curs de execui e. n cadrul produc(iei net erminat e se
cupr ind: produsel e care nu au t r ecut pr in t oat e fazel e procesul ui t ehnologic ; produsel e t er minat e
care nu au t recut pr in t oat e f azel e de probe t ehnologi ce ;i recep(i e t ehnic ; produsele care nu sunt
compl et at e cu t oat e accesor i ile ; l ucr ril e ;i serviciil e, st udii le n curs de execu(ie sau net er minat e.
Evaluarea se real izeaz pri n apreci erea cost uri l or de produc(i e nregist r at e pn la dat a evalur ii
sau la valoarea de pia( a produsel or f i ni t e din care se scad chelt ui el i le de f inal izar e a pr oduselor ;i
chelt uiel ile de desfacer e ;i mar ket ing.
St ocuri l e de mr furi , pr oduse f ini t e, ambal aje. Evaluar ea se f ace la valoarea curent de pia(
care se corect eaz cu aspect e pr ivind vech imea, st area fizic de depr ecier e, gr adul de sat isf acer e a
cl i en(i l or, evolu(ia pie(ei ;i t endin(el e acest ei a.
Ani malel e se evalueaz la val oarea de pia( (innd cont de st ar ea lor de snt at e, ras, sel ec(i e
genet i c et c.
n evaluarea pent r u si t uai i f inanci are n evaluarea st ocur il or se (ine cont de pri ncipiul pr uden(ei
care cere ca pi er deri l e probabil e sau cert e sa fi e n regi st rat e imediat pr i n const it ui rea de
pr ovizioane complet e sau par(ial e pent r u: ar t icol e det er i orat e, ar t i col e cu mi ;care l ent , ar t i col e
nvechit e. Acest e pr ovizioane sunt est imr i bazat e pe cele mai bune informa(ii di sponibile.
Obiective:
- nsuirea principalelor aspecte privind evaluarea stocurilor, creanelor, altor active
i a datoriilor

Noiuni cheie: stocuri, creane, imobilizri financiare, datorii

37

11.2. Evaluarea creanelor
Cr ean(ele se evalueaz la valoar ea lor cont abi l la car e se apl ic un discount n func(ie de
vechime, dar (i nnd cont ;i de: solvabi l it at ea f i nanciar a cl ien(ilor; pol it ica f ir mei f a( de cli en(i
(credi t ul comercial); rel a(i il e t radi (i onal e cu anumi (i cl i en(i ; vi t eza de r ot a(ie a cr ean(el or.
Fact orul de di scount (act ual izar e) est e select at n f unc(ie de durat est imat pn la ncasarea
cr ean(elor ;i n func(ie de r at a infla(iei . Cr ean(ele se evalueaz n f unc(ie de riscul de nencasar e ;i
de vechimea lor, de r egul ast f el : cele mai vechi de un an ;i cu probabi l it at e mar e de nencasar e,
sunt eval uat e l a val oar ea zer o; cel e pent r u care s-a acor dat credi t cli ent ;i se afl n t er menul de
cr edit ar e la valoar ea cont abi l; cel e cu o vechi me mai mar e de 120 zil e, dar ncasabi l e, pri n
dimi nuarea cu 25-50% a val or i i cont abi l e n f unc(ie de r i scul de nencasare ;i de r at a dobnzi i la
cr edit ul comercial sau la depuner i bancar e; cele expr imat e n devize la cur sul de r ef er in( al BNR.
n evaluarea pent ru sit ua(i i f inanciare, n cazul diminuri i valorii crean(elor se vor cal cula
pr ovizioane pent r u crean(e.
Se const it uie: pr ovizioane generale pent r u a acoper i r iscul ca o par t e din cr ean (ele cur ent e s
devin incer t e n vii t or. Un pr ovizion gener al se const i t uie l a nivelul a 0,5-2% din crean(ele curent e
cu un pr ocent aj mai mar e pent ru sumel e care au dep;it t ermenul; pr ovizioane speci fi ce pent r u a
nr egi st r a cel e mai bune est i mr i al e pi erderi lor pr obabi le de crean(e vechi ;i al t e r i scuri pr ivind
credit el e. Acest ea se calcul eaz ar t i col de art i col fol osind pr ocent e bazat e pe sit ua(ia debit orului
(pn la 100%).
Di sponi bi l i t i bnet i . Se pr ei au la valoar ea lor nominal , iar cele n valut sunt t r ansf ormat e n
l ei la cursul de ref erin ( al BNR la dat a evaluri i . M rcil e po;t al e ;i t imbrel e se eval ueaz la
valoarea lor nominal. Cecuri le, cambi i le, bi l et e la ordi n ;i al t e valori se evalueaz la valoarea
cot a(iei de pia( din dat a evalur i i. Pl(il e ant icipat e ;i avansuri pri mit e de la f ur nizori nu se includ
n eval uar e.
11.3. Imobilizri finaciare
Imobi l izr i le f inanciar e sunt f ormat e din t i t lur i de par t i cipare (sub for m de ac(iuni sau al t e
t it l uri de valoar e n capi t al ul alt or f i rme), t i t l uri i mobi l izat e al e act i vi t (ii de port ofol iu (t i t luri de
valoar e pe t er men lung achizi(ionat e n veder ea ob(inerii venit ur ilor financiare f r par t i cipar ea la
gest i unea societ (i lor emi t ent e), alt e t i t luri i mobili zat e ;i crean(e i mobil izat e (crean (e l egat e de
part i cipr i, r espect i v mpr umut uri n scopul ob(ineri i unor dobnzi l egal e, garan(i i ).
Evaluar ea acest ora se face plecnd de la pr e(ul de cumprar e sau valoarea nscris cu care s-au
nregi st rat n cont abil i t at e, avnd n vedere ca t oat e chel t uieli l e de achizi (i e se nregist reaz direct n
chelt uiel ile de exploat ar e ale exer ci (iului financiar. Tit lur ile de valoare negociat e public sunt
eval uat e l a valoar ea de cot a(i e de pia( din moment ul evaluri i . mpr umut ur i le pe t er men lung
acordat e sunt r e(i nut e la valoarea cont abi l rmas. Dac rat a dobnzi i pract icat l a mprumut uri l e
pe t er men lung est e f oar t e mic valoar ea credit ului se r e(ine pr in act ualizarea acest uia cu o rat a de
act ual izar e egal cu di feren(a nt r e rat a uzual a dobnzi i ;i rat a dobnzii soli cit at .
11.4. Evaluarea datoriilor
Dat orii l e se evalueaz la valoarea lor probabil de plat , ast f el:
a) credi t el e pe t ermen l ung la val oarea cont abi l rmas cor ect at cu di feren(a de dobnd;
b) dat or ii l e soci et (ii se eval ueaz func(i e de peri oada de neplat , ast f el : pl(i le cu o peri odi ci t at e
r egulat pent r u care nu s-au primit pn n moment ul evalur ii not ele de plat (ex. t el ef on,
el ect r i ci t at e, gaze) se est i meaz pe baza consumuri lor nregi st r at e ;i a t ar if el or pract icat e, sau pe
baza mediei pl(ilor ant er ioare pent r u p er ioade egale de t imp; dat or iile pe cale de a se produce
38

(probabi lit at ea de plat a unor despgubiri , penal i t (i ) se const i t uie provizion pent ru nt reaga sum
pr evizibi l; c) redeven(ele t ot al e rmase de plat pent ru bunuri l e de nat ura i mobi l izr i lor corporal e
achizi (ionat e n regim de leasing se cuprind n evaluar e ca at are; d) provizioanele nejust i ficat e se
eval ueaz cu zero; e) pasi ve exigibi l e: se const i t uie provi zion sau nu.
Lecia 12. EVALUAREA PENTRU RAPORTAREA FINANCIAR




Evaluarea pent ru raport area f inanciar se real izeaz n cont ext ul St andardelor Int erna(i onale de
Raport are Financiar (IFRS-uri ). IFRS-uri l e adopt dou modele pent ru r ecunoa;t er ea act ivelor n
bi lan(: -un model bazat pe cost ;i un model bazat pe valoar ea j ust ; de aceea acolo unde se aplic
modelul bazat pe valoarea j ust est e necesar o reevaluar e curent a act ivului . n evaluare se apl ic
st andardul IVA 1 Eval uar ea pent r u r aport ar ea fi nanciar fi nanci ar pr in car e urmeaz s f ie
r aport at e valori de pia(.
12.1. Definiii specifice
Spre deosebir e de st andar dele de evaluar e n evaluar ea pent r u r apo rt ar ea f inanciar se ut il izeaz
defi ni (ii ale St andardelor Int erna(ional e de Raport are Financiar.
Val oare cont abil . Val oar ea la care un act iv est e recunoscut dup ce se deduc amort i zarea
cumulat , precum ;i pierderea cumulat din deprecier e (IAS 36, paragraful 6).
Uni t at e gener at oar e de numer ar . Cel mai mic grup i dent i f icabi l de act i ve, car e genereaz i nt r r i de
numer ar n mar e msur independent e de int rr ile de f luxuri de t r ezor er ie/ numer ar generat e de
al t e act i ve sau grupuri de act i ve (IAS 36, paragr af ul 6).
Val oarea depreci abi l . Cost ul unui act i v sau o alt val oar e care nl ocui e;t e cost ul n sit ua(ii l e
f inanci are, mai pu(in val oar ea r ezidual a act ivul ui (IAS 16, paragraf ul 6).
Depreci erea (Amort i zar ea). Alocarea si st emat i c a valori i depr eciabi le a unui act iv de-a lungul
durat ei sal e de via( ut i l (IAS 16, par agraf ul 6; IAS 36, n par agraf ul 6).
Dur at a de vi a economi c. Est e fie:
a) per i oada de-a lungul cr eia se est imeaz c un act iv est e ut i l izabi l economic de ct re unul sau
mai mul(i ut i l izat ori ; f i e
b) numr ul uni t (i l or de produc(i e sau al unit (i lor si mi l are care se est i meaz a se ob(i ne pr in
ut i lizarea act ivul ui de ct r e unul sau mai mul (i ut il izat ori (IAS 17, paragraf ul 4).
Dur at a de vi a ut i l . Est e f ie:
a) peri oada n care un act i v est e prevzut a f i disponi bi l pent ru o ut i l izare de ct re o ent it at e; f ie
b) numrul de uni t (i de pr oduc(i e sau uni t (i si mi lare preconizat e s se ob(in din act iv, de ct r e o
ent i t at e (IAS 16, par agraf ul 6; IAS 36, par agraful 6; IAS 38, paragraful 8).
n ce pri ve;t e opera(iunile de leasing, durat a de via( ut i l est e defi ni t ca f i ind:
Peri oada est i mat car e rmne, de l a nceput ul dur at ei cont r act ului de l easi ng, f r a f i l i mi t at l a
acest a, pe par cursul creia se a;t eapt ca beneficii le economi ce ncorpor at e n act iv s f ie
consumat e de ct re ent it at e (IAS 17, paragraf ul 4).
Obiective:
- Evidenierea principalelor aspecte privind evaluarea ntreprinderii pentru
raportarea financiar
Noiuni cheie: valoarea just, valoare realizabil net, pierderea din depreciere,
durata de via util, valoarea recuperabil, valoarea rezidual, valoare reevaluat,
valoare de utilizare
39

Val oarea j ust . Suma pent ru care un act iv ar put ea f i schimbat sau o dat ori e decont at , d e
bunvoi e, nt re dou pr(i int eresat e af lat e n cuno;t i n( de cauz, n cadrul unei t ranzac(ii
desf ;ur at e n condi (i i obi ect i ve, cu pre(ul det erminat obi ect iv (IAS 16, paragraf ul 6).
Valoarea j ust mi nus cost uri le de vnzare. Valoarea care poat e f i ob(inut din vnzar ea unui act iv
sau a unei uni t (i generat oare de numerar , n cadrul unei t ranzac(ii desf ;urat e n condi(i i ob iect ive,
nt re pr(i int eresat e ;i n cuno;t i n( de cauz, minus cost uri le de cedare (IAS 36, paragraful 6).
Pier derea di n depreci ere. Dif er en(a dint r e valoarea cont abil (mai mar e) ;i valoarea r ecuperabil a
unui act iv sau a unei unit (i generat oare de numerar (IAS 36, paragr af ul 6).
Invest i i e i mobi l i ar . Propriet at ea i mobil iar (un t er en sau o cldir e sau par t e a unei cl di ri sau
ambel e) de(inut (de pr opr i et ar sau de locat ar n baza unui cont ract de leasing f inanciar ) mai
degrab n scopul nchi rieri i sau pent ru cre;t er ea valorii capi t alului sau ambel e, dect pent r u:
a) a fi ut ilizat n produc(ia de bunuri sau prest area de servi cii sau n scopuri admini st rat i ve;
sau b) a f i vndut pe parcursul d esf ;ur ri i no rmale a act ivi t (i i (IAS 40, paragraf ul 5).
Val oare r eal i zabi l net . Pr e(ul de vnzare est imat , ce ar put ea f i ob(i nut pe par cur sul desf ;ur r ii
normale a act ivit (i i, mai pu(in cost uril e est imat e pent ru f inal izarea bunului ;i cost uril e necesare
vnzr ii (IAS 2, paragraf ul 6). Valoarea r ealizabi l net se refer la suma net pe care o ent it at e se
a;t eapt s o r ealizeze din vnzarea de st ocuri p e par cur sul desf ;ur rii nor male a act ivit (ii.
Valoar ea just r ef lect suma pent r u care acela;i st oc ar put ea f i schimbat p e pia(, nt r e
cumprt or i ;i vnzt or i i nt eresa(i ;i n cuno;t i n( de cauz. Pri ma est e o valoare speci fi c ent it (i i;
a doua nu est e. Valoar ea real izabil net pent ru st ocur i poat e s nu f i e egal cu val oarea just
mi nus cost uri l e de vnzar e (IAS 2, par agraf ul 7).
Imobi l izr i corpor al e. Act ive corporal e care:
a) sunt de(inut e pent ru a fi ut il izat e n pr oduc(ia de bunuri sau prest ar ea de ser vici i , pent r u a fi
nchi riat e t er(i lor sau pent r u a f i f olosit e n scopuri admi ni st r at ive; ;i
b) est e preconizat a f i ut i l izat e pe parcursul mai mul t or perioade (IAS 16, paragr af ul 6).
Val oarea recuper abil . Valoar ea r ecuper abil a unui act iv sau uni t (i generat oar e de numerar
r epr ezint cea mai mar e valoare dint r e valoar ea sa j ust minus cost ur ile d e vnzare ;i valoar ea sa
de ut i l izar e (IAS 36, par agraful 6).
Val oarea rezi dual . Valoar ea est imat pe care ar ob(ine-o o ent i t at e din cedarea unui act i v, dup
deducer ea cost ur ilor est imat e pent r u cedare, dac act ivul avea dej a vechimea ;i condi (ia prevzut
l a sf r;i t ul dur at ei de via( ut i l (IAS 16, paragr af ul 6).
Valoare reeval uat . Valoar ea just a unui act i v la dat a r eevalur ii , mi nus orice amort izar e
acumulat ult erior ;i ori ce pi erderi acumul at e di n depreci ere (IAS 16, paragraf ul 31).
Val oare de ut i l i zare. Valoar ea act ualizat a viit oar el or f l uxuri de t rezor er i e/ numer ar preconizat e s
se ob(in de la un act i v sau de la o un it at e generat oare de numerar (IAS 36, paragraf ul 6).
12.2. Evaluarea prin corelaia dintre standarde
Evaluarea pent ru r aport area f i nanciar se r eal izeaz pri n anal iza ;i evaluarea act i velor. Act i vel e
unei nt repri nderi se cl asi f i c n: act ive din exploat are, adic act i vel e necesare pent r u act i vi t (i l e
de baz; act ive din afara exploat ri i , r espect i v pr opr iet (i de(inut e pent ru dezvol t area vi it oare, ca
invest i (ii sau act ive n sur plus fa( de necesit (ile de exploat ar e ale ent it (ii.
Clasi fi carea act i velor det er min care st andard IAS sau IFRS se apl ic. IAS 16 prevede ca act ivel e
i mobi l izat e corporale de(inut e n scopul pr oduc(i ei sau f urnizri i de bunur i ;i ser vi ci i s f ie
recunoscut e, n bilan (, ini(ial la cost ;i ul t eri or n conf ormit at e cu modelul bazat pe cost sau pe
valoarea j ust , descri se n paragraf ul 5.3.
40

Evaluar ea pri n Cost i valoar ea j ust . IAS 16 prevede modelul bazat pe cost , n par agraf ul 30, dup
cum urmeaz: Dup recunoa;t erea ca act iv, un element de imob il izri cor poral e va fi nregi st rat la
cost ul su minus orice amort izar e acumulat ;i or ice pi er der i acumulat e din depreci er e. Valoarea
j ust nu est e n mod necesar si nonim cu valoar ea de pia(, n IFRS-uri fi i nd ut il izat n di f eri t e
cont ext e. Si t ua(i i l e f i nanciar e t r ebuie nt ocmi t e pe baza pri ncipiului cont inui t (i i act i vi t (ii , cu
excep(ia cazului n care conducerea f ie int en(ioneaz s lichideze ent it at ea sau s ncet eze
act i vit at ea, fi e nu are o al t al t ernat iv (IAS 1, par agraful 23). Acest pri ncipiu st l a baza aplicr ii
valori i j ust e pent r u imobil izri l e cor porale, cu excep(ia cazur il or n care est e evident c exist f i e
int en(ia de a se ceda un anumi t act iv, f ie c aceast op(iune de cedar e t r ebuie luat n con sider ar e,
de exemplu n urma unui t est de depreci er e.
n eval uar ea conf or m IAS 16, at unci cnd o nt repr inder e adopt op(iunea de r eevaluare pe baza
val ori i j ust e, act i vele sunt incl use n bi lan(ul cont abil l a valoar ea j ust , dup cum urmeaz: a)
Valoarea just a t erenur i lor ;i cl dir i lo r est e det erminat n general dup dat ele de eviden( de pe
pia(, print r -o evaluare efect uat de evaluat ori pr of esi oni;t i cal i f ica(i n evaluar e. Valoarea just a
element elor de imobil izr i corporale est e n gener al valoar ea lor de pia( det erminat pr in
evaluare (IAS 16, par agraf ul 32). b) Dac nu exi st dat e de pia( pr i vind valoar ea j ust , din cauza
nat uri i special izat e el ement ului de imobi l izr i corpor al e, iar element ul se vi nde r ar, cu excep(ia
cazului n car e r eprezint o part e a unei act ivit (i cont inue, o ent i t at e poat e avea nevoie s
est imeze valoar ea j ust , pr in ut il izar ea unei abordri pe baz de venit sau prin cost ul de nlocui r e
net (IAS 16, paragraf ul 33). IVSC consid er c un evaluat or cal if icat t r ebuie s r aport eze valoarea
de pia( a act ivul ui , at unci cnd efect ueaz o evaluare cu acest scop (si t ua(i il e f inanci are n.t .). Ori ce
i pot eze sau opi ni i expri mat e n apl i carea valor i i de pi a( t r ebuie discut at e cu repr ezent an(i i ent i t (ii
;i pr ezent at e n raport . Concluzia evalur ii t r ebuie r aport at n conf ormit at e cu st andardele de
eval uare IVS 3, edit ia a 7-a.
n eval uarea conf orm IAS 40 Invest ii i i mobi l iare, n cazul n care ent it at ea al ege model ul bazat
pe valoar ea just pent r u cont abi lizarea invest i(i il or imobi liar e, IVSC consi der c ceri n(ele acest ui
model sunt ndepl init e de evaluat or pri n adopt ar ea valorii de pia(.
IAS 40, paragraf ul 75, prevede, nt r e alt ele, pr ezent ar ea urmt oar elor informa(ii , pe car e
eval uat orul t r ebuie s le i nclud n r aport , supl iment ar f a( de ceri n(el e IVS 3: a) met odel e ;i
i pot ezel e semnif i cat i ve apl icat e l a det ermi nar ea valor ii j ust e a invest i (i ei i mobil iar e, i nclusi v o
declar a(ie din car e s reias c det ermi nar ea val orii j ust e s-a bazat pe indica(i il e pi e(ei sau s-a bazat
mai mul t pe al (i fact ori (pe care ent it at e i va pr ezent a), dat ori t nat uri i propri et (ii imobi liar e ;i
lipsei dat elor de pia( comparabile; ;i b) msur a n car e valoar ea j ust a i nvest i (iei imobiliare (a;a
cum a f ost ea evaluat sau pr ezent at n sit ua(ii le financiar e) se bazeaz pe evaluarea ef ect uat de
un evaluat or i ndependent (conform int er pret ri i IVSC, acest a est e un evaluat or ext er n), care de(ine
o calif icar e profesional recunoscut ;i r elevant ;i car e posed experien(a r ecent n ceea ce
pr i ve;t e l ocal i zarea ;i cat egorii l e de invest i (i i imobi liar e care sunt supuse eval uri i .
Lecia 13. RAPORTAREA EVALURII. EVALUATORUL




Obiective:
- nelegerea tehnicii generale de reconciliere a valorilor
- nsuirea principalelor elemente componente ale unui raport de evaluare
- nelegerea profesiei de evaluator i a principiilor generale de etic profesional
Noiuni cheie: reconciliere, raport de evaluare, evaluator
41

13.1. Procesul de reconciliere
Reconci li er ea est e anal iza unor rezul t at e alt ernat ive pent ru a aj unge la est i marea f i nal a valorii .
Pri nci pi i : Valoar ea est e o pr edic(ie; Valoar ea est e subiect iv; Evaluar ea est e o compar ar e;
Orient ar ea spre pia(
Cri t er ii : Adecvar ea: pert in en(a met odei ut i lizat e; Preci zia: ncr ederea n corect i t udinea dat elo r,
calculelor ;i cor ec(i i lor aduse; Cant i t at ea informa(i i lor: eviden(iat e de t r anzac(ii comparabi l e
Est i marea valor i i f i nale: est i mar e punct ual: cea mai bun est imare a evaluat orului; int erval de
pr obabi l it at e cu un anumit grad de ncredere. Evaluar ea est e o opini e asupr a unei valori, axat pe
r el evan(a informa(i i lor, i mpar(i al, expert ;i rezonabi l a unui profesi oni st cali f icat , dar r mne o
opinie.
Procesul de reconci l iere cupr inde: Concluzi a asupra val or ii se va baza pe: def ini(ia valori i;
scopul ;i dest ina(ia evalurii ; t oat e inf or ma(iil e relevant e de la dat a evalurii , necesar e pent r u
ndepl inir ea mi siuni i si Concl uzi a asupra val ori i se va baza i pe est i mri l e val ori i rezul t at e di n
met odel e de evaluare apl icat e: Select ar ea ;i sus(i nerea abordri l or , met odelor ;i procedur il or
adecvat e depinde de r a(ionament ul pr of esional al evaluat orului ; Evaluat or ul t r ebuie s-;i
f ol oseasc ra(i onament ul su profesi onal n pr ocesul de evaluare, at unci cnd apreciaz
i mport an(a/ credibi l i t at ea f i ecr ei valori est i mat e; Evaluat orul t rebuie s prezi nt e ra(ionament ul ;i
j ust ificar ea pent r u met odele de evaluare f ol osit e ;i pent r u impor t an(a acor dat met odelor n ur ma
crora a rezul t at valoar ea f i nal/ r econcil iat .
13.2. Coninutul raportului de evaluare
Import an(a esen(ial a unui r apor t de evaluare, care est e et apa f inal a procesului de evaluar e,
rezi d n comunicarea concluziei asupra valorii ;i a t i pului de evaluare, a scopului evaluri i ;i a
or i cr or ipot eze ;i condi (ii l imi t at ive cr or a li se supune evaluar ea. De asemenea, n r apo rt ul de
evaluare pot f i i ncluse ;i procesele analit ice ;i dat ele empir ice ut il izat e n scopul det er minrii valor i i,
pent ru a ghi da ci t i t or ul print r e pr oceduri l e ;i f apt el e pe care evaluat or ul l e-a luat n consi derare.
Raport ul de evaluare prezint concluzia asupra valorii . Acest a con(ine: numele evaluat orului ;i
dat a evaluri i ; i dent i f ic pr opri et at ea, dr ept ur il e de propr iet at e supuse evaluri i , t ipul de evaluar e
;i dest ina(ia evalur ii ; sunt prezent at e t oat e ipot ezel e ;i condi (i i le l imit at i ve, sunt speci ficat e dat ele
eval uri i ;i r aport r ii , est e descr i s ext i nderea i nspec(iei ; se f ac ref er i ri l a apl icabil i t at ea
st andar delor ;i a ori cr or ceri n(e de prezent ar e; incl ude Decl ar ai a de conf or mit at e, o declara(i e
care at est fapt ul c evaluat orul a r espect at cerin(ele et ice ;i prof esi onale con(inut e n Codul
Deont ologic IVSC, af erent ndepl ini rii misi uni i ; include semnt ura evaluat orului .
Ti pul , con(i nut ul ;i dimensiunea unui rapor t vari az n func(i e de dest i nat ar , de cerin(ele l egal e,
de t ipul propr i et (i i ;i de nat ura ;i complexit at ea misiuni i de evaluar e.
13.3. Evaluatorul
Un eval uat or est e per soana car e ar e pr egat ir ea prof esi onal necesar, capaci t at ea ;i exper ien(a
de a ef ect ua o evaluare. n unele (ri , se impune ob(iner ea unei aut oriza(ii naint e ca evaluat orul s
i;i desf;oare act ivi t at ea n acest sens. Evaluat or ul est e o per soan cu o bun r eput a(i e care: a
ob(i nut o pregt i re pr of esi onal adecvat , n cadrul unui cent ru de pr egt i r e r ecunoscut sau o
calif i car e univer sit ar echivalent ; ar e exper ien(a adecvat ;i est e compet ent n evaluar ea p e pia(
;i cat egori a de act i ve; cunoa;t e, n(elege ;i poat e pune n aplicare n mod corect acele met ode ;i
t ehnici/ proceduri recunoscut e care sunt necesar e ef ect uri i unei evalur i credibi l e; est e membr u al
unui organism/ asocia(ii na(ional(e) prof esi onal(e) de evaluare r ecunoscut (e); ur meaz un progr am
de inst rui re prof esi onal cont inu; respect t oat e ceri n(el e Codului Deont ologi c.
42

13.4. Codul deontologic
Codul Deont ol ogi c al pr of esiei de evaluat or se r ef er la: compor t ament ul et i c; compet en(a ;i
exper ien(a necesar . Cerin(e pent r u compor t ament ul et ic: int egrit at e; conf lict e de int er ese;
conf iden(ial i t at e; impar (i al i t at e. Ceri n(e pent r u compet en(a ;i experi en(a necesar: accept area
mi si unil or de evaluare n func(i e de p regt i rea pr ofesi onal ;i de experi en(a necesar; recurger ea la
un colaborat or, cu accept ul cli ent ului ;i cu men(ionarea aport ului acest uia; ref uzarea mi siuni lor de
eval uare n cazul imposibil i t (i i de a inspect a pr opr i et at ea sau a unui t ermen prea scurt , cer ut de
cl i ent , pent ru ef ect uarea evaluri i ; ver if i cr i ;i i nvest i ga(i i labori oase asupra inf orma(i i lor;
nt ocmi rea ;i pst rarea unui dosar cu document ele fol osi t e nt r-o evaluare pent ru minim 5 ani.



Curs 1:
1. Ce est e evaluar ea ? n ce const ? De ce est e necesar ?
2. Car e sunt pr incipalele ut ilizr i ale evalur ii ?
3. Ce est e concept ul de imagine f idel ?
4. Care est e r olul St andardelor Int erna(ionale de Evaluare ?
5. Cum se clasif ic evalur ile ?
6. Car e sunt cele t r ei abordar i n evaluar ea nt r epr inder ii?
Curs 2:
1. Car e est e deosebir ea dint r e valoar e, cost ;i pr e( ?
2. Cum se def ine;t e valoarea de pia( ?
3. Ce est e valoar ea de invest i (ie sau subiect iv ?
4. Ce dif eren( est e nt re valoar ea de pia( ;i valoarea j ust ?
5. Ce est e valoar ea special ?
6. Ce est e valoar ea sinergiei (sau valoar e din comasar e) ?
Curs 3:
1. Car e sunt et apele pr ocesului de evaluar e ?
2. Car e sunt et apele act ivit (ii de evaluar e a nt r epr inder ii ?
3. Care sunt domeniile de document are n analiza diagnost ic?
4. Care sunt document ele necesare n analiza diagnost ic?
Curs 4:
1. Car e sunt fact or ii car e inf luen(eaz valoar ea pr opr iet (ii imobiliar e ?
2. Car e sunt caract er ist icile pie(ei imo biliar e?
3. Ce est e concept ul de cea mai buna ut ilizare ?
4. Ce r epr ezint pr opr iet at ea mobiliar ? Concept e, def ini (i i.
5. Cum se r ealizeaz ident if icar ea bunur ilor mobile?
6. Ce est e pia(a bunur ilor mobile ?
7. Ce sunt act ivele necor porale ?
Curs 5:
1. Ce r eprezi nt abordar ea pri n pia( n evaluar ea nt repr inder i i ?
2. Care sunt sursel e de inf orma(ii n abordarea prin pia( ?
3. Care sunt met odele nscri se n abordarea pri n compara(ie ?
4. Ce di f er en( exi st nt re mul t ipl i cat ori i / mul t ipli i capi t al ului pr opri u ;i cei ai capit alului
i nvest i t ?
nt r ebr i de aut oeval uare
43

5. Cum se det ermin valoarea d e pia( a nt repri nderii ?
Curs 6:
1. Ce est e abordarea pr in venit n evaluar ea nt r epr inderi i ?
2. Care sunt met odele nscr ise n abordar ea prin venit ?
3. Ce est e r at a de capit alizare ?
4. Ce est e r at a de act ualizare ?
5. Cum se det ermin valoar ea pr in met oda capit alizr ii veni t ului ?
6. Cum se det ermin valoar ea pr in met oda act ualizr ii f luxului de lichi dit (i ?
7. Cum se det ermina valoar ea pr in met oda di videndel or ?
Curs 7:
1. Ce r eprezint abordarea bazat pe act ive n evaluarea nt repr inder ii ?
2. Care sunt met odele nscr ise n abordar ea pe baz de act ive ?
3. Care sunt ac(iunile preliminare car e t r ebuie nt r eprinse n est imarea valorii de pia( a unei
nt repr inder i ?
4. Cum se det ermin valoar ea pr in abordarea prin act ive ?
Curs 8:
1. Ce reprezi nt abordarea pri n cost n eval uarea act i velor necorporal e ?
2. Ce reprezi nt abordarea pri n veni t n evaluarea act ivel or necorporal e ?
3. Ce reprezi nt abo rdarea pri n compara(ia vnzri l or n eval uarea act i velor necorporal e ?
Curs 9:
1. Care sunt et apele evalur ii pr opr i et (il or imobi liar e?
2. Care sunt et apele abordri i pri n cost a propr i et (ii imobi liare ?
3. Ce est e met oda cost ului de nlocuir e ?
4. Ce est e met oda cost ului de reconst ruc(ie ?
5. Ce est e depreci er ea cumulat ?
6. Care est e procedura de evaluare prin abordarea prin compara(ia vnzri lor ?
7. n ce const evaluar ea pr in capi t alizar ea veni t uri l or ?
8. Cum se det ermin rat a de capi t al izare ?
Curs 10:
1. Ce reprezi nt abordarea pri n cost a bunuri l or mobi le ?
2. Ce est e cost ul de nlocuir e ;i cost ul de r epr oduc(ie ?
3. n ce const met oda devizul ui sau a nsumri i ?
4. n ce const met oda indexrii ?
5. n ce const met oda cost -capacit at e ?
6. Cum se det ermin depr ecierea bunur il or mobi l e ?
7. Care est e procedura de evaluare prin abordarea prin compara(ia vnzri lor ?
8. n ce const evaluar ea pr i n capi t alizar ea veni t uri l or n eval uarea bunuri l or mobi l e ?
Curs 11:
1. Cum se real izeaz evaluar ea st ocur i lo r pe cat egori i ?
2. Cum se evalueaz crean(ele ?
3. Ce alt e act ive se mai evalueaz? Cum?
4. Cum se evalueaz dat or ii le?
Curs 12:
1. Care sunt def i ni (i i le speci f ice evalur i i pent ru r aport ar ea f i nanciar ?
2. Cum se real izeaz evaluarea pri n corel a(ia dint re st andarde ?
Curs 13:
44

1. Ce cupri nde procesul de reconcili ere ?
2. Care est e con(inut ul raport ului de evaluare ?
3. Ce est e evaluat orul ?
4. Ce est e Codul Deont ologic ? Car e sunt pr incipalele cer in(e ale deot ologiei profesiei de
eval uat or?




Tema 1
Rsfoi(i ziare ;i revi st e de Imobil iar e ;i ext rage(i din r ubr i ca vnzr i ;i cumprr i dat el e
pr i vi nd case, t er enuri ;i mici nt repr inderi (magazine, depozi t e, mini hot elur i et c.) oferi t e la vnzare!
Include(i dat ele culese nt r -un f i;ier ;i compara(i!
Tema 2
Cul ege(i val ori l e cont abi l e ;i cont abil e rmase ale cldi ri l or care i nt r n pat r i moniul unei
nt repri nderi cunoscut e, pr ecum ;i anul achizi (i ei acest ora! Compara(i valori l e cul ese cu pre(ur i de
of er t pe pia( la cldir i similar e accesnd sit e-ul www.i mobi l iar e.ro. Pr ezent a(i concluzi i le !
Tema 3
Culege(i document e ;i inf or ma(ii de la o nt repr inder e cunoscut pent ru a realiza analiza diagnost ic!
Or ganiza(i document ele ;i inf or ma(iile culese pe pr incipalele domenii: j ur idic, comercial-mar ket ing,
r esurse umane (inclusiv management ul), produc(ie/ ser vicii ;i f inanciar-cont abil!
Pe baza document elor ;i inf or ma(iilor culese la nt r epr inder ea aleas cr eiona(i pr incipalele concluzii
ale diagnost icului: j ur idic, comercial-market ing, al r esur selor umane (inclusiv a management ului) ;i al
pr oduc(iei/ ser viciilor . Pr egt i (i scenar iul ;i sint eza concluziilor pent ru prezent ar e ;i discu(ii.
Tema 4
n t i mp ce merge(i spr e cas ur mr i (i propr iet (i le exist ent e (cldi ri ;i t erenur i) ;i imagina(i car e ar fi
cea mai bun ut ilizare pent ru f i ecare t eren. Not a(i concluzi ile ;i ref lect a(i !
Culege(i i nfor ma(ii din pia( pent ru unul din t er enuri , i maginnd c ar fi de vnzare. Cr ei ona(i
caract erist icil e pie(ei imobi l iare speci fi c propr iet (i i (t er enuri l or) si mi l are!
Tema 5
Par curge(i st udi ul de caz di n cap.14 ! Dup modelul din st udiul de caz evalua(i sumar o
nt repri nder e mic care s-ar scoat e la vnzare (o pensi une, un depozi t , un magazin et c.), ut i l iznd
comparabile d in anun(uri pent ru vnzare (i nt ernet ). Anal iza(i rezult at el e ;i scri e(i un raport .
Tema 6
Consi der a(i aceea;i nt repr inder e mic din t ema de cas ant erioar ;i evalua(i-o pr in abor darea
pri n venit ! Considera(i o rat de capi t alizare de 2,5 ;i o rat de act ual izare de 20%.
Tema 7
Pregt i (i sit ua(ia act i velor ;i dat ori i lor unei nt r epr inderi cunoscut e, eviden(iind n t abel e
separat e: t erenuri , const r uc(i i, echipament e, al t e act i ve corpor al e, act i ve necor poral e, invest i(i i n
curs, st ocur i , crean(e ;i chelt ui eli n avans! Nu ui t a(i s nscri e(i n t abele dat a achizi (i ei , valoarea
cont abi l ;i valoar ea cont abil rmas pent r u act ivele corpor al e ;i necor por ale, vechimea
st ocur il or , a crean(elor ;i a dat or i il or ! Evalua(i t r ei el ement e de act i v la valoarea de pia( (un t er en,
o const ruc(i e, un echipament prin cea mai pot ri vit met od, consi dernd cel elalt e el ement e de
act i v ;i de pasiv l a val oarea de pia(. Det ermina(i co rec(ii l e, const rui (i un bilan( la valori de pia( ;i
calcula(i valoarea nt r epri nderi i pri n met oda ANc!
Tem de cas/ Eval uar e pe parcur s
45

NOTA: n veder ea evalur i i fi nal e st udent ul ar e obl i ga(i a st udi er i i amanun(i t e a
manual ul ui si s par cur g st udi il e de caz cupr inse n cap.14 din manual !