Piaa funciar autohton: lipsa transparenei lipsa stabilitii Piaa funciar, ca fragment specific al mecanismului general de gestionare a pieei,

, a fost restabilit n Republica Moldova spre sfritul secolului trecut (a. 1999). Statistica oficial privind piaa funciar, fiind nc nereprezentativ i incomplet, a cunoscut o nviorare abia la nceputul anului 2000. n baza investigaiilor efectuate s-a constatat, c n toat perioada de activitate a pieei funciare (ne referim anume la tranzaciile cu terenuri agricole), au fost conturate tendine clare i univoce de cretere n dinamic a indicatorilor principali, care reflect aspectele cantitative de dezvoltare a relaiilor funciare, bazate pe proprietatea privat, inclusiv corelaia dintre cerere i ofert, preurile de pia ale pmntului agricol i a suprafeelor vndute cumprate, etc. Din toat gama acestor indicatori, cel mai important a fost i rmne a fi preul de pia al pmntului agricol. Dat fiind faptul, c acest indicator, n condiiile pieei funciare libere, se formeaz nu n baza indicaiilor administrative (fie c este vorba despre preul normativ al pmntului, fie c se are n vedere alte metode de influen asupra preului de pia), ci n baza negocierilor libere, neprtinitoare dintre cumprtor i vnztor, putem constata apariia preurilor de pia obiective i argumentate, capabile de a satisface, cel puin parial, interesele att a investitorilor, ct i a persoanelor care vnd aceast avere natural unic. Creterea, dei instabil, a preului de pia a pmntului agricol, a fost catalizat de extensiunea suprafeelor, incluse n circuitul de pia, creterea numrului absolut i relativ al tranzaciilor cu terenuri agricole, dar i a sumelor absolute de bani, care susin micarea acestor bunuri pe piaa funciar autohton. n urma analizei efectuate, s-a constatat c n structura tranzaciilor pe pia funciar predomin afacerile de tip vnzare-cumprare, cota-parte a crora atinge proporii de circa 35,3 la sut, fiind n permanent cretere. n acelai context, dup mrime, sunt tranzaciile de motenire, ponderea crora constituie 34,0%, i tranzaciile de donaie cu o pondere de 12,7%. Tranzaciile funciare, care implic darea terenurilor agricole n arend de lung durat, ocup 11,2% n totalul tranzaciilor nregistrate, iar tranzaciile de schimb, de ncorporare a pmntului agricol n capitalul social al firmelor i altele 6,8% [1]. Despre nivelul i ritmurile de cretere a numrului de tranzacii pe piaa funciar putem judeca, fcnd o comparaie cu situaiile de la nceputul activitii acestei piee (a.1999) cu cea din anul
1

2012. Dac n anul 1999, numrul total al tranzaciilor l constituia 3285 de uniti, atunci n 2012 acest indicator a depit cifra de 200,0 mii de tranzacii sau de 60,9 ori mai mult. Ca urmare, se observ c piaa funciar n toat perioada de activitate (anii 1999-2012) a nregistrat cele mai dinamice ritmuri de dezvoltare n comparaie cu alte segmente ale pieei imobiliare. n ceea ce privete preul de pia i suprafaa terenurilor vndute-cumprate, situaia nu este att de dinamic, precum a fost reflectat n cazul cu numrul de tranzacii. Dac la nceputul perioadei analizate (a. 2000- 2004) preul de pia a fost relativ stabil, atunci n anii urmtori, preul declarat pe piaa pmnturilor agricole implic perioade scurte de cretere i descretere, fapt care i dezorienteaz att pe vnztori, ct i pe potenialii investitori, consecinele fiind reflectate prin micorarea suprafeelor de vnzare-cumprare, avnd un impact i asupra volumelor totale de afaceri privind vnzarea-cumprarea terenurilor agricole. Diferena dintre preul maximal de pia al pmntului agricol (a.2010 16,5 mii lei /ha) i preul minimal (a. 2001 3,0 mii lei/ha) constituie 13,5 mii lei/ha. Mrimea medie a rndului dinamic respectiv (preul mediu de pia al pmntului agricol n toat perioada analizat) constituie 7,62 mii lei/ha, iar creterea (descreterea) preului de pia al pmntului agricol n comparaie cu anul precedent atinge proporii de la -20,0% (n a.2001) pn la +70,0% (n a.2010) i mai mult. n plan teritorial, diferenierea preurilor de pia a pmntului agricol este i mai mare. De exemplu, n anul 2012, preul de pia al pmntului agricol n mun. Chiinu a constituit 57,6 mii lei pentru 1 hectar, ceea ce este de 8,7 ori mai mult n comparaie cu preul mediu al acestui pmnt n r-l Leova, care a fost egal abia cu 6,6 mii lei n calcul la 1 hectar. Este evident faptul, c oscilaii att de considerabile i la fel de imprevizibile ale preului de pia pentru pmntul agricol i dezorienteaz att pe cumprtori ct i vnztori, drept consecin suprafaa terenurilor agricole vndute-cumprate i volumul total al tranzaciilor de vnzare cumprare sunt instabile, iar, n ultimii ani (a.2008-2012), se manifest tendine de micorare permanent. i mai important este faptul, c circuitul de pia prin tranzacii de vnzare-cumprare a

pmntului agricol se micoreaz concomitent cu creterea suprafeelor neprelucrate, care, evident, constituie un potenial enorm de lrgire a numrului tranzaciilor (suprafeelor) de vnzare-cumprare.
2

Conform datelor ultimului Recensmnt General Agricol, efectuat n perioada 15 martie 15 aprilie 2011, suprafaa terenurilor agricole, rmase neutilizate de ctre proprietarii lor, a constituit n Republica Moldova (fr teritoriul din partea stng a Nistrului i mun. Bender) 247 mii hectare, ceea ce reprezint 11,0 la sut din toat suprafaa terenurilor agricole. Cu toate c exist aceast rezerv enorm de dezvoltare dinamic a pieei funciare, n anul 2011, de exemplu, au fost vndute-cumprate doar 19,9 mii ha, iar n anul 2012 i mai puin n total 10,2 mii ha de terenuri agricole. Cu toate c o parte din aceste terenuri i-au schimbat proprietarii prin tranzacii de motenire, donaie sau arend de lung durat, etc., concluzia general este una singur - piaa funciar autohton nu contribuie adecvat la necesitile vieii. O mare parte din pmnturile agricole nu sunt utilizate conform destinaiei de ctre proprietarii lor, dar cel mai important este c aceleai suprafee, ani la rnd, nu sunt date n arend i nici vndute. Scopul principal al funcionrii pieei funciare l constituie asigurarea unui proces permanent al circuitului de pia al pmntului agricol n aa mod, nct acest pmnt, n majoritatea covritoare, s fie n minile celor mai buni gospodari, capabili de a-l utiliza eficient i durabil conform destinaiei i bunelor practici. Deoarece piaa funciar autohton nu ndeplinete suficient de bine sarcinile sale principale, acest fapt se datoreaz n mare parte lipsei de transparen pe aceast pia. De constatat faptul, c un simplu participant (n primul rnd un vnztor) actualmente practic nu are acces liber la informaia privind preul de pia, suprafaa, locul aflrii loturilor de pmnt agricol vndute-cumprate. Corespunztor, acest sau alt participant nu are posibilitate de a lua o decizie corect privind vnzarea (darea n arend) a loturilor de pmnt agricol care i aparin. Totodat, zvonurile, precum c n localitatea din vecintate un hectar de pmnt agricol a fost vndut la un pre exagerat, se rspndesc foarte repede, iar sumele respective de bani, odat fiind declarate, sunt ateptate de ctre potenialii vnztori ai terenurilor ani la rnd, pmntul agricol rmnnd ns prloag. Astfel, funcionarea inadecvat a pieei funciare i anume - modificarea haotic (imprevizibil) a preurilor (price volatility), cauzat n mare parte de lipsa transparenei, constituie un factor important de instabilitate i incertitudine pe aceast funciar.

Dup efectuarea unei analize profunde, au fost delimitai i ali factori eseniali care iflueneaz preurile de pia ale pmnturilor agricole. n afar de corelaia dintre cerere i ofert, de calamitile naturale periodice (n primul rnd seceta), de criza financiar, lipsa investiiilor strine, imigraia specialitilor tineri din spaiul rural etc., pot fi enumerai nc zeci de factori, care influeneaz, n mod negativ dinamica preurilor. ns pentru un proprietar de rnd al unui lot de pmnt agricol, aflat la etapa iniial de a-l transforma ntr-o marf, toat gama acestor factori de formare a preurilor nu joac nici un rol. El are nevoie de informaie veridic i actualizat ce vizeaz preurile, care, n mod normal ar trebui s fie legate de locul (localitatea) de trai al potenialului vnztor. Avnd n dotare tehnica necesar i specialiti nalt calificai, Oficiile Cadastrale Teritoriale ale Ageniei de Relaii Funciare i Cadastru pot fi i sunt capabili de a demonstra n regim on-line i gratis toat informaia privind afacerile de vnzare-cumprare a terenurilor agricole. De ce nu se face acest lucru n prezent - este o enigm pentru toi actorii de pe piaa funciar. Doar este bine cunoscut faptul, c pierderile statului din cauza pmnturilor neutilizate sunt de zeci i sute ori mai mari, dect ctigurile parvenite din plata serviciilor de informare a beneficiarilor acestor servicii. S reamintim, totodat, c lipsa accesului liber la informaie nu constituie nici o ameninare pentru interesele speculanilor i a altor genuri de intermediari neloiali de pe piaa funciar. Acetia permanent gsesc att sursele de informaie (fie i cu plat), ct i posibilitatea de a interpreta evenimentele de pe piaa funciar n aa mod, cum le place lor, iar ranul, fiind lipsit de acces la informaie, deseori este manipulat i dezorientat de ctre potenialii si cumprtori. Ridicarea nivelului de transparen a pieei funciare, reflectarea tuturor genurilor de tranzacii n regim on-line pe site-urile Oficiilor Cadastrale Teritoriale, n opinia noastr, va contribui considerabil att la accelerarea circuitului de pia al pmntului agricol, ct i la micorarea suprafeelor neprelucrate, consolidarea acestor suprafee i utilizarea lor raional.

Tudor Bajura, dr. hab., prof. Bibliografie: 1.Catan Petru, Popescu Silvia Eficientizarea funcionrii pieei funciare n Republica Moldova, Chiinu, Complexul Editorial al IEFS, a.2011, pag. 84. 2.http://www.cadastre.md/
4