Spataru Alina-Ana-Maria Grupa 662 Contabilitate, Control si Expertiza

- Bucuresti, 2013 -

CUPRINS: 1. Definitie 1.1. Definitie si delimitare fata de contractul de vanzare-cumparare 1.2. arietatile contractului de locatiune 2. Caracterele !uridice ale contractului de locatiune ". Conditiile de validare ale contractului de locatiune ".1. Capacitatea partilor ".2. #$iectul contractului %. #$li&atiile locatorului %.1. #$li&atia de predare %.2. #$li&atia efectuarii reparatiilor %.". #$li&atia de &arantie '. #$li&atiile locatarului '.1. #$li&atia de a intre$uinta lucrul ca un $un proprietar si potrivit destinatiei '.2. Plata c(iriei '.". Restituirea lucrului '.%. Raspunderea pentru incendiu '.'. )pararea contra uzurpartilor *. Incetarea locatiunii *.1. Cauze de incetare *.2. Denuntarea unilaterala *.". +,pirarea termenului *.%. Rezilierea pentru nee,ecutare *.'. Pieirea lucrului *.*. Desfiintarea titlui locatorului *.-. +fectele instrainarii lucrului -. Natura !uridica a drepturilor locatarului .. /i$lio&rafie 0. )ne,e

1. Definitie Notiunea contractului de locatiune 1.1. Definitie si delimitare fata de vanzare-cumparare. Locatiunea este un contract prin care o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita locatar c!irias", folosinta temporara, totala sau partiala, a unui bun in sc!imbul unei sume de bani sau alte prestatii, numita c!irie art. 1#11 $.civ.". Locatiunea desi se poate spune ca reprezinta o %vanzare% a folosintei" se deosebeste de contractul de vanzare-cumparare prin faptul ca transmite numai dreptul de folosinta - ca drept de creanta - asupra lucrului, iar nu un drept real. 1.2. &arietatile contractului de locatiune. 'n $odul civil si alte acte normative reguli speciale sunt prevazute pentru locatiunea fondurilor rurale bunurilor agricole" - numita contract de arendare - si pentru locatiunea unor suprafete locative - numita contract de inc!iriere. (ubliniem insa, ca aceste contracte reprezinta numai varietati ale locatiunii de drept comun, iar nu contracte speciale distincte, astfel incat le sunt aplicabile dispozitiile referitoare la locatiune, analizate in cadrul acestui capitol, in masura in care legile speciale privind inc!irierea suprafetelor locative si arendarea bunurilor agricole nu prevad norme speciale. )ai precizam ca, asemanator contractului de vanzare-cumparare, partile pot inc!eia, anterior locatiunii, un antecontract de locatinne promisiune unilaterala sau bilaterala", guvernat de regulile generale aplicabile contractelor inclusiv promisiunii de vanzare", tinand insa seama ca locatiunea, deci si antecontractul de locatiune, este - in principiu - un act de administrare . 2. Caracterele !uridice ale contractului de locatiune Locatiunea este un contract sinalagmatic bilateral" intrucat da nastere la obligatii reciproce intre parti. Locatorul se obliga sa asigure folosinta vremelnica a lucrului inc!iriat, iar locatarul se obliga sa plateasca locatorului pretul locatiunii. 1. Locatiunea este un contract cu titlu oneros, in care ambele parti contractante urmaresc un interes propriu patrimonial. 'n opozitie cu imprumutul de folosinta comodat", care este un contract esentialmente gratuit, locatiunea este dimpotriva, prin definitie esentialmente" cu titlu oneros. Daca folosinta unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locatiune, dar poate fi valabil ca un imprumut de folosinta, daca lucrul s-a predat comodatul fiind un contract real" si daca sunt indeplinite si celelalte conditii de validitate. 2. Locatiunea este un contract comutativ, in care e*istenta si intinderea obligatiilor nu depinde de !azard si deci nu e*ista sanse de castig si pierdere pentru parti. 3. Locatiunea este un contract consensual, care se inc!eie prin acordul - fie si tacit al partilor solo consensu", fara vreo formalitate. #. Locatiunea este un contract cu e*ecutare succesiva, in timp. +lemen-tul %timp%, este de esenta locatiunii. Locatorul asigura folosinta lucrului pana la incetarea locatiunii, iar pretul este calculat dupa durata folosintei si timpul se are in vedere c!iar daca pretul s-a fi*at in mod global. 'n ceea ce priveste durata contractului, ea poate fi si nedeterminata, dar nu poate fi perpetua, vesnica. Locatiunile ereditare concesiunile perpetue de folosinta imobiliara" cunoscute in vec!iul drept sub denumirea de emfiteuze ori embatic besman" sunt pro!ibite de lege art. 1#1- $.civ.". 'n principiu, durata contractului se stabileste liber, prin consimtamantul partilor. 'n anume domenii insa, legiuitorul intervine prin prorogari legale.

(pre deosebire de contractul de vanzare-cumparare, locatiunea nu transmite dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosinta temporara a lucrului inc!iriat. .stfel fiind, riscul pieirii fortuite, este suportat de locator. ". Conditiile de validitate ale contractului de locatiune 3.1. $apacitatea partilor $apacitatea de e*ercitiu. /itlul locatorului. .tat locatarul cat si locatorul trebuie sa aiba capacitatea, respectiv, sa indeplineasca conditiile cerute pentru a face acte de administrare, caci locatiunea este, in principiu, un act de administrare. 'n cazul imobilelor insa, daca durata locatiunii depaseste termenul de - ani, este considerata de lege ca act de dispozitie si, in consecinta, partile trebuie sa aiba capacitatea, respectiv sa indeplineasca conditiile cerute de lege pentru a face acte de dispozitie art. 1#10 comb. cu art. 1212 $.civ." in caz contrar, durata locatiuni reducandu-se la - ani, dar numai la cererea partii incapabile. Dat fiind faptul ca locatiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate sa nu fie proprietarul lucrului dat in locatiune. .stfel, un uzufructuar art. -3# $.civ." sau un locatar art.1212 $.civ." poate inc!iria valabil bunul detinut cu titlu de uzufruct sau de locatiune. Bineinteles, in cazul inc!irierii lucrului altuia de catre o persoana care nu are asupra lucrului un drept opozabil fata de proprietar, drept care sa-i confere posibilitatea inc!irierii de e*emplu, este numai posesor de buna sau rea-credinta", proprietarul nu va fi obligat sa respecte locatiunea, acest contract fiind pentru el res inter alios acta. Numai daca locatorul a fost un proprietar aparent de e*emplu, un mostenitor aparent", contractul poate produce efecte fata de adevaratul proprietar . 3e de alta parte, proprietarul nu poate fi locatarul propriului sau lucru ne4ue pignus, ne4ue depositum, ne4ue locatio rei suae consistere potest", cu e*ceptia cazului cand nu are prerogativa folosintei de e*emplu, este nud proprietar sau a adus ca aport social in societate folosinta unui lucru". 'n sfarsit, daca un coindivizar care nu este aparent proprietar e*clusiv" inc!iriaza bunul aflat in indiviziune, se aplica regulile care guverneaza vanzarea de catre unul dintre coproprietari ori teoria mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri. 3.2. Obiectul contractului 1. Lucrul inc!iriat - tolal sau partial - poate fi un lucru mobil sau imobil, corporal sau incorporal de e*emplu, dreptul de proprietate industriala", dar in toate cazurile cu conditia sa nu se distruga sau sa nu se consume prin folosinta conform destinatiei dupa natura obiectului sau conform destinatiei stabilita prin acordul partilor. 'nseamna ca obiectul locatiunii il formeaza lucruri nefungibile individual determinate" dupa natura lor sau dupa vointa partilor. 5n lucru viitor poate forma obiectul contractului, cu e*ceptia bunurilor dintr-o mostenire nedesc!isa art. 01- $.civ.". 'n caz de nerealizare a lucrului viitor se va anga6a raspunderea locatorului potrivit regulilor generale. +vident, locatiunea nu poate avea ca obiect o persoana. Daca se inc!iriaza un lucru cu personalul de deservire de e*emplu, un autove!icul cu sofer", contractul este mi*t7 locatiune in privinta lucrului si prestare de servicii in privinta personalului de deservire. 'n sfarsit, lucrurile cu regim special pot fi inc!eiate numai in conditiile legii speciale de e*emplu, armele numai %catre persoane... in drept sa le detina,,".

%. #$li&atiile locatorului #.1. 8bligatia de predare. 3redarea art. 1#20 pct.1" lucrului dat in locatiune se poate cere la termenul convenit de parti imediat daca nu s-a prevazut un termen" si - in lipsa de stipulatie contrara - la locul unde se gasea lucrul in momentul contractarii si cu c!eltuiala locatorului. 'n caz de nerespectare a acestei obligatii, locatarul se poate adresa 6ustitiei, cerand predarea silita daca nu prefera sa ceara rezilierea contractului pentru nee*ecutare sau nu se multumeste cu invocarea e*ceptiei de nee*ecutare", iar instanta il poate obliga pe locator si la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale. Lucrul, impreuna cu accesoriile sale, trebuie sa fie predat nu in starea e*istenta la inc!eierea contractului ca in materie de vanzare", ci intr-o stare corespunzatoare destinatiei in vederea careia a fost inc!iriat art. 1#21 alin.l $.civ.", locatorul fiind obligat - in lipsa de stipulatie contrara - sa efectueze toate reparatiile inclusiv cele locative" necesare in acest scop inainte de preluarea lucrului de catre locatar si c!iar daca, printr-o clauza contractuala, toate reparatiile ar fi fost puse in sarcina locatarului intrucat aceasta clauza - daca nu s-a prevazut altfel - vizeaza reparatiile necesare in cursul locatiunii si nu ani!ileaza obligatia locatorului de a preda lucrul in stare corespunzatoare folosintei". #.2. 8bligatia efectuarii reparatiilor. Locatorul trebuie sa mentina lucrul in stare de a servi la intrebuintarea pentru care a fost inc!iriat art. 1#20 pct.2 si 1#21 alin.2 $.civ.". 8bligatia efectuarii reparatiilor nu inseamna ca locatorul trebuie sa reconstruiasca imobilul care %a pierit in total sau s-a facut netrebnic spre obisnuita intrebuintare% art. 1#30", in acest caz incetand contractul. Daca locatorul nu efectueaza reparatiile necesare in cursul locatiunii, locatarul poate cere 6ustitiei7 fie obligarea lui sub sanctiunea platii de daune cominatorii, fie autorizarea de a le efectua in contul locatorului art. 1099 $.civ.", retinand c!eltuielile efectuate din c!irie: fie rezilierea contractului art. 1020-1021 si art. 1#30 alin.2 $.civ.". (e admite ca, in caz de urgenta, reparatiile pot fi efectuate si fara autorizarea 6ustitiei. #.3. 8bligatia de garantie art. 1#20 pct.3. $.civ." de care este tinut locatorul se aseamana cu obligatia de garantie a vanzatorului, cu deosebirea ca in caz de vanzare dreptul transmis si garantat este proprietatea, iar in caz de locatiune dreptul transmis si garantat este folosinta linistita si utila. 'n virtutea obligatiei de garantie, locatorul raspunde de tulburarile provenite7 1" din propria sa fapta, 2" de la terti si 3" din viciile lucrului, daca prin aceste tulburari se aduce o atingere serioasa folosintei. a" Locatorul este obligat sa se abtina de la orice fapt personal, care ar avea drept consecinta tulburarea locatarului in folosinta lucrului, tulburare de fapt sau de drept. .stfel, art. 1#2# $.civ. dispune ca locatorul %nu poate in cursul locatiunii sa sc!imbe forma lucrului inc!iriat%, fie direct prin transformarea materiala a lucrului, fie indirect prin sc!imbarea destinatiei. Daca locatorul nu respecta aceasta obligatie, locatarul poate cere prin 6ustitie oprirea sau distrugerea sc!imbarilor. Dat fiind faptul ca locatorul trebuie sa intretina lucrul in buna stare in tot cursul locatiunii, el nu va raspunde pentru stan6enirea folosintei locatarului, adusa prin efectuarea reparatiilor, c!iar daca va fi lipsit in parte de folosinta lucrului. Legea obliga pe locatar sa suporte tulburarea ce-i provoaca reparatiile facute de locator. 'nsa reparatiile trebuie sa aiba caracter urgent, neputand fi

amanate pana la incetarea contractului. 3e de alta parte, legea dispune ca reparatiile sa fie facute in cel mult #0 de zile. Daca reparatiile nu se efectueaza in acest interval de timp, atunci locatarul are dreptul sa ceara o scadere de c!irie proportionala cu lipsa partiala a folosintei. 'ar daca reparatiile sunt de asa natura incat locatarul pierde folosinta totala a lucrului, atunci el nu si locatorul" poate cere rezilierea contractului, c!iar daca pierderea folosintei n-ar intrece #0 de zile art. 1#2- $.civ.". b" Daca tulburarea folosintei provine de la un tert, legea distinge intre tulburarea de fapt si cea de drept. .rt. 1#21 $.civ. prevede ca locatorul nu raspunde de tulburarea cauzata prin faptul unui tert care nu invoca vreun drept asupra lucrului. Locatarul singur, in numele sau personal, se poate apara contra tulburarilor de fapt, si anurne, prin actiunile posesorii. 'n acest sens, $.proc.civ. permite folosirea actiunilor posesorii nu numai de catre posesori - care e*ercita detinerea lucrului sub nume de proprietar animus sibi !abendi, animus domini" - dar si de catre detentorul precar, cum este si locatarul, %care detine lucrul in interesul sau propriu, in temeiul unui contract inc!eiat cu posesorul, afara numai daca tulburatorul este cel pentru care el detine% art. 191". 3rin urmare, locatarul poate folosi actiunile posesorii desi nu este posesor, ci detentor precar" pentru apararea dreptului sau de folosinta impotriva tertilor, cu conditia ca agentul tulburator7 -sa nu fie locatorul, adica %cel pentru care el detine% si fata de care el poate actiona sau se poate apara in temeiul contractului de locatiune: - sa nu invoce vreun drept asupra lucrului inc!iriat art.1#21 $.civ.", cum ar fi dreptul de proprietate in cazul in care locatorul a inc!eiat contractul in baza unui alt drept sau pretins drept" asupra lucrului. 'n toate cazurile in care locatarul este tulburat in folosinta prin faptul e*ercitarii de catre un tert inclusiv un alt locatar" a unui drept de proprietate, de uzufruct, de folosinta etc.", asupra lucrului, locatorul va raspunde de pierderea sau reducerea folosintei, c!iar daca dreptul invocat nu este confirmat in 6ustitie, dar a impiedicat folosinta locatarului. 'n acest caz, locatarul are dreptul de a cere fie rezilierea contractului cand acesta nu se mai poate e*ecuta sau cand folosinta lucrului a fost prea mult micsorata" cu daune - interese , fie o micsorare a c!iriei proportionala cu pierderea partiala a folosintei si daune - interese art. 1#29-1#22 $.civ.". 'n ambele cazuri locatorul va raspunde numai daca a fost instiintat in timp util de amenintarea evictiunii c!emat in garantie in procesul dintre locatar si tertul evingator". 'n caz contrar, poate dovedi ca ar fi avut mi6loace potrivite pentru a respinge pretentiile tertului e*ceptio mali processus". (e poate intampla ca tulburarea din partea tertului sa se conbine cu faptul personal al locatorului insusi. De e*emplu, locatorul a inc!iriat o camera pentru a fi locuita, iar restul imobilului a inc!iriat unui meserias care il tulbura pe locatar. 'n acest caz locatorul raspunde in virtutea obligatiei sale de a se abtine de la orice fapt personal care ar duce la tulburarea locatarului in folosinta lucrului. $and folosinta locatarului este tulburata printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui tert oarecare, nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport 6uridic cu locatorul, ci printr-un fapt ilicit cauzator de pre6udicii delict civil", locatarul va avea actiune in despagubire impotriva autorului faptei raspundere delictuala", dar nu va avea actiune in garantie contra locatorului. De e*emplu, locatarul de la eta6 lasa robinetul de apa desc!is si astfel, prin plafon apa patrunde in apartamentul de la parter, sau robinetul de gaze lasat desc!is provoaca o e*plozie. c" &iciile. Locatorul este garant pentru viciile defectele, stricaciunile" ascunse ale lucrului care ii impiedica intrebuintarea art.1#22 $.civ.", de e*emplu, e*istenta de insecte, starea necorespunzatoare a cosurilor, infiltratii de apa sau alte defecte de constlructie. 3ractica 6udecatoreasca stabileste raspunderea locatorului c!iar daca lucrul nu este cu desavarsirc impropriu

folosintei, dar viciile ascunse micsoreaza atat de mult posibilitatea de folosinta incat se poate prezuma ca, in cunostinta de cauza, locatarul n-ar fi inc!iriat sau ar fi platit un pret mai redus locatorul nu raspunde insa pentru vicii care fac mai putin comoda folosinta". ;ravitatea viciilor se apreciaza de instanta. 'n cazul descoperirii viciilor ascunse, potrivit regulilor generale aplicabile contractelor sinalagmatice, locatarul poate cere o reducere prportionala din pret sau rezilierea contractului cu daune interese pentru pagubele suferite din cauza viciilor art. 1#22 alin.2 $.civ". Daunele interese se acorda c!iar daca locatorul n-a cunoscut viciile lucrului. /otusi, e*ista deosebire intre locatorul de buna-credinta, care raspunde numai de daunele ce au putut fi prevazute la inc!eierea contractului art.102- $.civ" si locatorul de rea-credinta care raspunde si de daunele imprevizibile. d" )odificarea obligatiei de garantie. Deoarece nu este reglementata prin norme imperative, obligfatia de garantie pentru evictiune si vicii ascunse poate fi modificata prin conventia dintre parti: agravata de e*emplu, si pentru vicii care fac mai putin comoda folosinta" sau, dimpotriva, limitata ori inlaturata. Limitarea sau inlaturarea garantiei produce efecte nuami daca locatarul este de bunacredinta fraus omnia corrumpit", de e*emplu, nu a cunoscut viciile sau tulburarea locatarului nu se datoreaza faptelor sau actelor savarsite de el art.1330 $.civ". 3e de alta parte, consideram ca inlaturarea obligatiei de garantie e*onereaza pe locator de plata daunelor-interese, dar nu-l pune la adapost de rezilierea, totala sau partiala, a contractului: in masura in care folosinta nu poate fi asigurata, incasarea pentru viitor a c!iriei ar fi lipsita de cauza. '. #$li&atiile locatarului -.1. Obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar si potrivit destinatiei. $onform art. 1#20 alin.1 $.civ, locatarul trebuie sa intrebuinteze lucrul inc!iriat ca un bun proprietar culpa fiind apreciata dupa tipul abstract al omului diligent si prudent - culpa levis in abstracto" si numai la destinatia determinata prin contract, iar in lipsa de stipulatie speciala, la destinatia prezumata dupa circumstante natura lucrului, destinatia sa anterioara etc.". Daca degradarea lucrului se datoreaza culpei locatarului, el va fi obligat sa faca reparatiile pe c!eltuiala sa, c!ia daca nu sunt locative. /ot astfel, daca intarzierea in efectuarea reparatiilorlocative provoaca stricaciuni mai importante, locatarul este obligat sa faca reparatiile necesare. Locatarul raspunde de asemenea, de stricaciunile si pierderile provocate de persoanele familiei sale sau de sublocatar art. 1#3# $.civ.", prin %persoanele familiei% intelegandu-se nu numai membri prpriu-zisi ai familiei, dar si toate persoanele introduse de el in imobil prepusi, persoane tolerate, vizitatori etc". /oate reparatiile privind partile comune folosite de mai multi locatari sunt in sarcina proprietarului, daca nu se dovedeste ca stricaciunile sunt cauzate de unul dintre ei, de persoanele familiei sau de sublocatari. Daca locatarul nu efectueaza reparatiile locative, locatorul poate cere daune-interese, dar numai la incetarea locatiunii, caci incovenientele lipsei de intretinere sunt suportate de locatar. Daca insa neefectuarea reparatiilor locative poate provoca deteriorarea sau c!iar pieirea lucrului dat in locatiune, locatorul poate actiona in cursul locatiunii, cerand efectuarea reparatiilor in contul locatarului sau rezilierea contractului, potrivit regulilor generale. -.2. Plata chiriei. $onform art. 1#20 $.civ. locatarul trebuie sa plteasca pretul locatiunii la termenele stipulate. 'n lipsa de stipulatie contrara, plata se face la domiciliul debitorului fiind c!erabile, iar nu portabila" si in caz de pluralitate de locatari obligatia este con6uncta divizibila"

daca solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezulta din contract. 'n caz de nee*ecutare, locatorul poate cere e*ecutare silita sau rezilierea contractului in privinta locatarului neplatnic, beneficiind si de privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului art. 1930 pct. 1 $.civ.". 'ar daca c!iria urma sa fie platita cu anticipatie si lucrul nu s-a predat, locatorul poate invoca e*ceptia de nee*ecutare e*ceptio non adimpleti contractus". Daca lucrul dat in locatiune a fost vandut si noul proprietar nu-l incunostiinteaza pe locatar, plata facuta vec!iului proprietar este valabila. -.3. Restituirea lucrului. <estituirea lucrului poate fi ceruta de locator printr-o actiune personala e*. contructu", sau printr-o actiune in revendicare daca are calitatea de proprietar". .ctiunile posesorii nu pot fi e*ercitate impotriva unui detentor precar decat daca detentiunea locatarului a lost intervertita intr-o posesiune utila". Locatarul nu raspunde de pieirea sau detcriorarea lucrului din cauza vec!imii, fortei ma6ore sau cazului fortuit. Dovada incumba, potrivit regulilor generale, locatarului art.1#31, 1#3# $.civ.". +vident, locatarul nu raspunde nici de uzura normala a lucrului. Daca locatarul a facut lucrari de constructii sau plantatii, ele devin prin accesiune proprietatea locatorului - dar fara dreptul de a cere modificarea c!iriei daca nu a rambursat c!eltuielile - iar la restituire raporturile dintre parti - in lipsa de conventie - vor fi solutionate potrivit art. #0# $.civ., locatarul fiind considerat de rea-credinta, intrucat este un detentor precar. -.#. <aspunderea pentru incendiu. 8bligatia de a intretine si a restitui lucrul in starea primita mai face raspunzator pe locatarul unei cladiri de toate pagubele pricinuite cladirii de incendiu, daca nu va dovedi ca incendiul a provenit din caz fortuit , forta ma6ora sau dintr-un defect de constructie ori prin comunicarea focului fara greseala sa", de la o casa vecina art. 1#3$.civ.". (-a considerat ca reglementarea cuprinsa in art. 1#3- $.civ., reprezinta o aplicare a dreptului comun in materie de dovada, in sensul ca locatarul nu poate fi e*onerat de raspundere decat daca dovedeste ca distrugerea, totala sau partiala a lucrului, provine din caz fortuit sau forta ma6ora deci fara culpa din partea sa". 'n orice caz, spre deosebire de conditiile din epoca adoptarii $odului civil, in conditiile de azi agravarea raspunderii locatarului pentru incendiu nu mai poate fi e*tinsa in baza art.1#3- decat pentru cauza anonima, orice cauza straina neimputabila dovedita fiind e*oneratoare de raspundere art. 1022-1023 $.civ.". Daca locatorul-proprietar foloseste si el o parte din imobilul inc!iriat, problema suportarii pagubelor cauzate de incendiu este foarte controversata. $onsideram ca faptul locuirii proprietarului in imobil nu poate duce, in sine, la inlaturarea raspunderii locatarilor in conditiile art. 1#3-. .stfel fiind, pentru a fi e*onerati de raspundere, ei trebuie sa dovedeasca fie impre6urarile prevazute de art. 1#3-, fie ca incendiul a izbucnit in partea ocupata de proprietar sau nu a putut izbucni in partea folosita de ei. 'n lipsa unei asemenea dovezi, fiecare inclusiv proprietarul" suporta paguba in raport cu valoarea locativa a partii din imobil ce ocupa. -.-. Apararea contra uzurparilor. $onform art. 1#33 $.civ., locatarul mai este obligat de a apara lucrul inc!iriat contra uzurparilor. 3rin uzurpare se intelege orice atingere provenita de la un tert asupra proprie-tatii sau posesiei lucrului dat in locatiune. Daca locatorul nu are cunostinta de incercarea de uzurpare, locatarul trebuie sa-l instiinteze in termen util pentru a fi in masura sa se apere contra incercarii de uzurpare astfel incat locatorul sa nu piarda nici actiunea posesorie". Daca locatarul negli6eaza sa-l informeze pe localor, el va raspunde de pre6udiciul suferit de locator in urma neinstiintarii.

*. Incetarea locatiunii 1.1. $auze de =ncetare. 3e langa acordul de vointa al partilor rezilierea conventionala", contractul de locatiune =nceteaza prin7 a" denuntarea unilaterala: b" e*pirarea termenului: c" rezilierea contractului pentru nee*ecutare: d" pieirea lucrului: e" desfiintarea desfacerea" titlului locatorului: f" =n anumite conditii si prin efectul =nstrainarii, prin acte =ntre vii cu titlu particular, a lucrului dat =n locatiune. 'n ceea ce priveste transmisiunea mortis causa a lucrului dat =n locatiune, nici moartea locatorului si nici aceea a locatarului nu atrage dupa sine =ncetarea contractului art. 1##0 $.civ.". <ezulta ca drepturile si obligatiile trec asupra mostenitorilor legali sau legatari universali, cu titlu universal ori cu titlu particular", potrivit regulilor generale =n materie de obligatii patrimoniale care nu sunt contractate intuitu personae, ori cu caracter viager, cu e*ceptia cazului cand partile s-au =nteles altfel de e*emplu, prin stabilirea termenului locatiunii =n functie de moartea locatorului" sau daca mostenitorul uneia dintre parti decedate" este cealalta parte, caz =n care obligatiile reciproce se sting prin confuziune, total art.11-# $.civ." sau partial de e*emplu, =n caz de pluralitate de parti obligate solidar - art.10#2 $.civ.". 1.2. Denuntarea unilaterala. Daca partile sau legea n-au determinat durata locatiunii, contractul ia sfarsit prin denuntarea unilaterala de catre oricare dintre parti, cu conditia respectarii termenului de preaviz art. 1#31alin.2$.civ.". 3rin termenul de preaviz se =ntelege intervalul de timp dintre manifestarea vointei de a desface contractul si data la care contractul urmeaza sa =nceteze =n urma denuntarii. .cest termen de preaviz poate fi stabilit prin conventia dintre parti, iar =n lipsa se stabileste =n functie de natura lucrului si dupa obiceiul locului art. 1##3 $.civ." si are drept scop ca cealalta parte sa gaseasca un locatar daca preavizul a fost dat de locatar" sau un lucru similar pe care sa-l ia =n locatiune daca preavizul a fost dat de locator". )anifestarea de vointa de a desface contractul numita de lege %concediu%" este un act unilateral de vointa si produce efecte c!iar daca n-a fost acceptata de partea concediata, care trebuie sa suporte desfacerea contractului. Legea nu prevede vreo forma speciala pentru denuntare. 3ractic, trebuie sa fie facuta =n scris, iar daca partea concediata refuza sa dea o dovada de primire, se face prin intermediul e*ecutorilor 6udecatoresti. =n toate cazurile, %actiunea de c!emare =n 6udecata pentru evacuare constituie manifestarea neec!ivoca a vointei de denuntare a contractului%, termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar solutionarii litigiului, asa cum s-a decis, =n mod constant, =n practica 6udecatoreasca . Dupa e*pirarea termenului de preaviz locatiunea =nceteaza, iar un nou contract poate fi =nc!eiat numai prin consimtamantul ambelor parti nu prin simpla renuntare la efectele denuntarii unilaterale". 1.3. +*pirarea termenului. Daca termenul locatiunii a fost determinat prin conventia partilor sau, =n lipsa clauzei, de lege art. 1#-0-1#-1 $.civ" locatiunea =nceteaza de drept dies pro !omine interpellat" prin simpla trecere a termenului, fara sa mai fie nevoie de o =nstiintare prealabila art. 1#31 alin.1 $.civ.". /acita relocatiune reconductiune". Daca locatarul ramane =n folosinta lucrului dupa e*pirarea termenului contractual si fara ca locatorul sa-l =mpiedice deci cu permisiunea lui", locatiunea se considera re=nnoita prin tacita relocatiune art.1#39 si 1#-2 $.civ.". 'ntrucat tacita relocatiune opereaza un nou contract de locatiune, trebuie sa fie =ndeplinite conditiile cerute de lege pentru =nc!eierea contractului, de e*emplu, capacitatea partilor

contractante, =nsa dovada relocatiunii se poate face - cu martori si prezumtii - prin proba ramanerii si lasarii locatarului =n folosinta lucrului, iar nu prin =nscrisul original, fie si autentic, constatator si doveditor numai al contractului initial ". 'n caz de pluralitate de parti, re=nnoirea tacita poate opera numai cu consimtamantul tacit al tuturor partilor. De e*emplu, daca unul dintre locatori a anuntat concediul sau unul dintre locatarii care au =nc!eiat contractul ori unul dintre mostenitorii unicului locatar nu a continuat folosinta lucrului, tacita relocatiune nu poate opera. 1.#. <ezilierea pentru nee*ecutare. $onform art. 1#30 alin.2 $.civ., nee*ecutarea obligatiilor de catre una dintre parti da dreptul celeilalte parti de a cere - dupa punerea =n =ntarziere a debitorului - rezilierea contractului cu daune-interese art. 1#-3 $.civ.". Deci, contractul de locatiune urmeaza regulile generale =n materie de contracte sinalagmatice cu e*ecutare succesiva tinandu-se seama, daca este cazul, si de pactul comisoriu e*pres stipulat =n contract". 1.-. 3ieirea lucrului art. 1#23 si 1#30 $.civ.". Daca pieirea este totala lucrul nu mai poate fi folosit potrivit destinatiei", contractul este desfacut de drept, caci locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinta lucrului si nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau =nlocuirea lui. 3recizam ca prin pieire se =ntelege nu numai distrugerea materiala a lucrului, ci si orice imposibilitate de a se folosi lucrul de e*emplu, rec!izitionarea, e*proprierea sau confiscarea lui". 1.1. Desfiintarea desfacerea" titlului locatorului. Daca se desfiinteaza sau se desface titlul locatorului =n baza caruia consimtise la locatiune, se desface si contractul de locatiune, caci locatorul nu mai este =n masura sa asigure locatarului folosinta lucrului. .stfel, de e*emplu, daca titlul proprietarului locator" este anulat ori rezolvit sau daca este evins printr-o actiune =n revendicare etc. ori daca titlul locatarului principal s-a desfacut prine*pirarea termenului prevazut =n contract si nu mai poate asigura sublocatarului fata de care el este locator" folosinta lucrului etc. 1.9. +fectele =nstrainarii lucrului imobilului" prin acte intre vii. $onform art. 1##1 $.civ., daca locatorul vinde lucrul =nc!iriat sau arendat, cumparatorul - c!iar daca nu s-a obligat =n acest sens - este dator sa respecte locatiunea facuta =nainte de vanzare, cu conditia sa fi fost =nc!eiata prin =nscris autentic sau prin =nscris sub semnatura privata, dar cu data certa art.1122 $.civ." , afara de cazul cand desfacerea ei din cauza vanzarii s-ar fi prevazut =n =nsusi contractul de locatiune. <ezulta ca, =n lipsa de stipulatie contara, contractul de locatiune cu data certa anterioara vanzarii-cumpararii cu data certa produce efecte si este opozabil tertului dobanditor =n conditiile =n care a fost =nc!eiat si fara modificarile care nu sunt constatate prin =nscris cu data certa de e*emplu, modificarea termenului locatiunii, renuntarea proprietarului la clauza de reziliere =n caz de sub=nc!iriere sau la pactul comisoriu etc.". <ezulta ca vanzarea este o cauza de =ncetare a locatiunii numai daca contractul s-a =nc!eiat verbal ori prin =nscris sub semnatura privata fara data certa: daca contractul are data certa dar nu a fost supus publicitatii =nainte de =nscrierea contractului de vanzare-cumparare =n cartea funciara, =nstrainarea va atrage =ncetarea locatiunii dupa e*pirarea termenului de 3 ani. 'n aceste cazuri de ne=ndeplinire a conditiilor prevazute de lege contractul nu produce efecte opozabile cumparatorului de buna-credinta. 'n toate cazurile de desfacere prin efectul =nstrainarii - inclusiv clauza e*presa =n contractul de locatiune de reziliere din cauza vanzarii - locatarul este =n drept sa ceara despagubiri de la locator, daca nu s-a prevazut =n contract o stipulatie e*presa contrara art. 1##2 $.civ.". 3ana la plata daunelor locatarul are drept de retentie, cat timp nu va fi despagubit de locator sau eventual de cumparator art. 1### $.civ", care =nsa va avea actiune =n regres =mpotriva locatorului.

10

-. Natura !uridica a drepturilor locatarului Drept de creanta. Dupa cum am vazut, locatiunea nu este un contract translativ sau constitutiv de drepturi reale, ci un contract creator de raporturi obligationale. De aici rezulta ca dreptul de folosinta al locatarului este un drept de creanta. 'n literatura de specialitate s-a sustinut =nsa ca dreptul de folosinta al locatarului ar fi un drept real, =n principal pentru urmatoarele motive7 a" =mpotriva tulburarilor de fapt locatarul se poate apara prin actiunea posesorie: b" =n anumite conditii data certa a contractului si, respectiv, =ndeplinirea formelor de publicitate" locatarul se bucura de un drept de urmarire, ceea ce rezulta din opozabilitatea contractului fata de tertul dobanditor art.1##1 $.civ." si fata de creditorii urmaritori care au =nscris comandamentul dupa =nc!eierea contractului de locatiune art. -13 $.proc.civ." si de un drept de preferinta, ceea ce rezulta din opozabilitatea contractului fata de locatarii ulteriori ai aceluiasi bun c!iar daca acestia ar fi obtinut anterior detentia bunului", c" daca termenul locatiunii depaseste 3 ani, contractul este supus publicitatii. lar aceste trei efecte sunt specifice, caracteristice, drepturilor reale. 'n realitate, dreptul de folosinta al locatarului este un drept de creanta, iar argumentele invocate =n favoarea caracterului real al dreptului nu sunt !otaratoare pentru urmatoarele considerente7 a" .ctiunile posesorii pot fi intentate nu numai atunci cand detinerea lucrului se e*ercita animus sibi !abendi, dar si de catre detentorul precar: b" 8pozabilitatea contractului fata de dobanditor si fata de creditorii urmaritori este o simpla e*ceptie de la principiul relativitatii efectelor contractului consacrat de art. 093 $.civ. De altfel, daca dreptul de folosinta locativa ar fi un drept real, nu ar fi fost necesare te*te speciale care sa consacre e*ceptia. 3e de alta parte, art. 1##1 $.civ. consacra nu o simpla opozabilitate a dreptului de folosinta a locatarului: in lumina te*tului, de la data cumpararii, contractul de locatiune produce efecte fata de cumparator ca si cum ar fi fost parte contractanta, inclusiv cu privire la obligatiile locatarului fata de el. c" Deoarece dreptul este opozabil fata de terti, locatiunea este supusa publicitatii imobiliare daca depaseste 3 ani. )entionam ca, daca dreptul ar fi real, publicitatea s-ar impune indiferent de durata. d" 'n sfarsit, drepturile reale, ca drepturi absolute, sunt limitativ enumerate de lege, iar dreptul de folosinta locativa nu a fost retinut de legiuitor printre aceste drepturi. <ezulta ca dreptul de folosinta al locatarului nu este un drept real ius in re", ci un drept de creanta care se realizeaza prin intermediul locatorului %=ndatorat a asigura folosinta...%art. 1#11 $.civ.", desi se e*ercita asupra unui lucru, presupunand un contract material cu un lucru ius ad rem". Dar, spre deosebire de alte asemenea drepturi de creanta de e*emplu, drepturile comodatarului", dreptul de folosinta al locatarului prezinta unele aspecte particulare, mai ales sub raportul opozabilitatii, fapt pentru care se =ncadreaza =n categoria obligatiilor opozabile tertilor obligatii in rem scriptae".

.. /i$lio&rafie 1. $onf. 5niv. Dr. <aluca Dumitru - Drept civil 2. $odul civil

11