Teste Epi Editia 2012

UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA
TESTE
PENTRU EVALUAREA
PROPRIETII IMOBILIARE
IROVAL BUCURETI
2012
Autori:
ing. BDESCU Gheorghe
ec. CERNEA Corina Mirela
ing. DRGHICI Liviu
ing. PETRESCU Constantin

ing. ROU Anghelina
ing. ROU Gheorghi
ing. CHIOPU Corneliu
ing. GRECU Vasile ing.
ALBU Aurel
Ediia 2012, revizuit de:

dr. ec. Sorin STAN
ing. ec. Doru-Puiu TIBERIU
dr. ing. Irina BENE
ing. Panait Carmen
Copyright 2012 IROVAL
ASPECTE GENERALE
1)
Care dintre abordrile n evaluare utilizeaz informaii de pia:

a)
b)
c)
d)
2)
Care dintre abordrile n evaluare are la baz principiul anticiprii:

a)
b)
c)
d)
3)
s fie utilizat rar ntr-un raport de evaluare

s reflecte nivelul de siguran al evaluatorului fa de opinia sa
s fie aplicat numai la estimarea opiniei finale asupra valorii
niciun rspuns corect
Valoarea de pia este, prin definiie:

a)
b)
c)
d)
9)
problema concret de evaluare

discreia evaluatorului
discreia clientului
niciuna din cele de mai sus
Rotunjirea valorii rezultate ar trebui:

a)
b)
c)
d)
8)
o dat curent
o dat prospectiv (viitoare)
o dat retrospectiv (trecut)
toate cele de mai sus
Folosirea unei metode de evaluare depinde de:

a)
b)
c)
d)
7)
tipul proprietii evaluate

potenialii cumprtori
cantitatea de informaii disponibile referitoare la tranzacii comparabile
a i b sunt rspunsuri corecte
Data efectiv a opiniei finale asupra valorii poate fi:

a)
b)
c)
d)
6)
un proces de ponderare a unor valori diferite

un proces de mediere a unor valori diferite
un proces de selectare a unei valori
niciunul din cele de mai sus
Gradul de adecvare a unor metode de evaluare este, de cele mai multe ori, influenat de:
a)
b)
c)
d)
5)
abordarea prin cost

abordarea prin pia
abordarea prin venit
Reconcilierea rezultatelor reprezint:

a)
b)
c)
d)
4)
abordarea prin cost

abordarea prin pia
preul cel mai mare

preul cel mai mic
preul cel mai probabil
costul plus profitul
Valoarea pentru un anumit investitor este:

a)
b)
c)
d)
valoarea de pia
valoarea just
valoarea de investiie
valoarea intrinsec
10) Care tip al valorii se va folosi n cazul unei vnzri forate:

a)
b)
c)
d)
nu exist un tip al valorii pentru ipoteza unei vnzri forate

valoarea de utilizare
valoarea afacerii
11) Valoarea de pia este egal cu costul de nlocuire net?

a)
da, ntotdeauna
b)
nu, niciodat
c)
nu, sigur valoarea de pia nu poate fi egal cu costul de nlocuire net
d)
poate fi egal cu costul de nlocuire net
12) Care din expresiile de mai jos NU este o condiie fundamental a definiiei valorii de pia?
a)
b)
c)
d)
vnztorul i cumprtorul sunt hotri

tranzacia este pltit n numerar
existena unei activiti de marketing corespunztoare
una dintre pri este bine informat
13) Pentru ca un activ s aib valoare, trebuie s existe patru factori economici interdependeni:
a)
b)
c)
d)
teren, for de munc, materiale i organizare

raritate, utilitate, cerere i putere efectiv de cumprare
raritate, utilitate, cerere efectiv i transferabilitate
raritate, utilitate, putere efectiv de cumprare i dorin
14) Substituia este un principiu pentru:

a)
b)
c)
d)
abordarea prin cost

abordarea prin pia
toate cele trei abordri
15) Care din urmtoarele ar putea fi un exemplu de for social?

a)
b)
c)
d)
o rat de utilitate mai mare pentru o anumit zon

rata dobnzii mai mic
o rat a divorurilor n cretere
existena unor inundaii repetate
16) Care tip al valorii este cel mai utilizat n evaluarea unei proprieti rezideniale?
a)
b)
c)
d)
valoarea de pia
valoarea just
valoarea de impozitare
17) Termenul de valoare ar trebui utilizat n raportul de evaluare fr alt atribut:

a)
b)
c)
d)
ntotdeauna
uneori
niciodat
este la aprecierea evaluatorului
18) Forele sociale care sunt analizate de evaluatorii de proprieti imobiliare sunt:
a)
b)
c)
d)
inventarul de terenuri virane i amenajate

magazine i coli existente
numrul locuitorilor, structura pe grupe de vrst i sexe, rata de cstorii i de divoruri
ratele de ocupare
19) Tendinele economice sunt analizate prin:

a)
b)
c)
d)
timpul, direcia, cauza i efectul tendinei

evoluia inflaiei
reglementrile guvernamentale
orientrile furnizate de organismele internaionale
20) Datele generale se refer la:

a)
b)
c)
d)
piaa local imobiliar (regiune, ora i vecintate)

tranzaciile de pe pia
costurile i finanarea proprietilor
cea mai bun utilizare a terenurilor
21) Standardele de evaluare cuprind:

a)
b)
c)
d)
definiii ale unor termeni specifici evalurii

indici de actualizare
formule de calcul a valorii prin diferite metode de evaluare
tabelele de ncadrare
22) Analiza ofertei concureniale i cererii se refer la:

a)
b)
c)
d)
puterea de cumprare
stocul proprietilor concurente existente, al celor care pot fi adaptate i al celor
aflate n construcie
utilitatea proprietilor
23) La evaluarea unor construcii ce fac parte din patrimoniul unei ntreprinderi care nu va
intra n lichidare, se folosete:
a)
b)
c)
d)
valoarea de pia pe premisa n utilizare
valoarea de impozitare
valoarea de asigurare
24) Datele/informaiile specifice se refer la:

a)
b)
c)
d)
costul i deprecierea construciilor

venituri i cheltuieli
rata de capitalizare
25) Standardele de evaluare sunt necesare pentru:

a)
b)
c)
d)
o nelegere uniform a termenilor i procedurilor de evaluare

pentru a putea fi verificate lucrrile de evaluare
pentru a putea fi atestai evaluatorii
pentru a ne alinia la cerinele integrrii n Uniunea European
26) Pentru evaluare etapa de identificare a proprietii imobiliare este:

a)
b)
c)
d)
absolut esenial
bine de avut n vedere
uneori folositoare
o etap neadecvat
27) n cazul abordrii prin pia, evaluatorul organizeaz datele specifice:

a)
b)
c)
d)
pe fie individuale
ntr-o gril necesar pentru comparaie, cu dou sau mai multe dimensiuni
n ordinea culegerii lor
n ordinea datei tranzaciilor
28) Criteriile pe baza crora se ajunge la opinia final asupra valorii sunt:
a)
b)
c)
d)
raionamentul profesional, adecvarea, calitatea informaiilor

piaa, raionamentul profesional, adecvarea
natura problemei de evaluare, adecvarea i precizia datelor utilizate
calitatea informaiilor, raionamentul, adecvarea
29) Valoarea final se poate exprima i ca:

a)
b)
c)
d)
media aritmetic a tuturor valorilor

medie ponderat a valorilor
interval de valori
n comparaie cu alte proprieti imobiliare
30) n estimarea opiniei finale asupra valorii este mai important:

a)
b)
c)
d)
rezultatul obinut aplicnd formulele financiare

rezultatul obinut prin abordarea prin pia
rezultatul obinut din formulele de cost
rezultatul obinut din compararea cu alte rapoarte de evaluare
31) Pieele locale urmresc tendinele pieelor regionale:

a)
b)
c)
d)
niciodat
ntotdeauna
nu ntotdeauna
depinde
32) Pe termen lung costul construciilor urmrete:

a)
b)
c)
d)
dinamica nivelului general al preurilor

cursul de schimb valutar
rata rentabilitii
cerinele reglementrilor urbanistice
33) Investigarea tranzaciilor de pe pia se face prin:

a)
b)
c)
d)
informaii colectate de la cumprtori i vnztori

analiza preurilor orientative din grila notarilor publici
informaii de la autoritile fiscale
toate rspunsurile sunt corecte
34) Un raport de evaluare bun:

a)
b)
c)
d)
este redactat conform reglementrilor

este conform cerinelor clientului nscrise n contract
d posibilitatea beneficiarului s neleag problema, faptele, logica i concluziile
cuprinde numai datele culese din teren i verificate din punct de vedere al autenticitii
35) Procesul de evaluare nseamn:

a)
b)
c)
d)
aciunea n justiie referitoare la o evaluare

totalitatea etapelor necesare pentru realizarea unei evaluri
succesiunea capitolelor din raportul de evaluare
analiza datelor culese de pe pia
36) Previziunile se elaboreaz pe baza:

a)
b)
c)
d)
analizei datelor specifice

percepiei i comportamentului participanilor pe pia
cunotinele i experiena evaluatorului
cunoaterea studiilor de prognoz la nivelul macroeconomic
37) Economia local se analizeaz prin:

a)
b)
c)
d)
evoluia i veniturile populaiei, utilizarea forei de munc

evoluia preurilor, rata dobnzilor
numrul de locuine n construcie, volumul lor n lei
nivelul salariilor i volumul comerului cu amnuntul
38) Cele mai importante situaii n care este necesar evaluarea proprietilor imobiliare sunt:
a)
b)
c)
d)
finanarea proprietii imobiliare

administrarea proprietii imobiliare
vnzarea proprietii imobiliare sau cedarea folosinei acesteia
utilizarea proprietii imobiliare
39) Raritatea relativ a unei proprieti imobiliare nseamn:

a)
b)
c)
d)
s nu existe ofert
oferta s fie limitat fa de cerere
s nu existe cerere
piaa s fie n scdere
40) Care este legtura dintre noiunile de proces de evaluare i raport de evaluare?
a)
b)
c)
d)
noiunile sunt sinonime

raportul de evaluare prezint faptele, raionamentele i concluziile procesului de
evaluare
raportul de evaluare prezint doar concluzia procesului de evaluare
41) Principiul contribuiei nseamn:

a)
b)
c)
d)
investiia fcut de chiria

valoarea adugat de o component a proprietii imobiliare
valoarea modernizrilor ulterioare
investiia adus de antreprenor
42) n evaluarea proprietilor imobiliare:

a)
b)
c)
d)
trebuie s se aplice cele trei abordri

pot fi utilizate una sau mai multe abordri
nu se admite o singur abordare
cele trei abordri trebuie s dea rezultate mult diferite
43) Expresia cumprtor hotrt din definiia valorii de pia, nseamn c cumprtorul:
a)
b)
c)
d)
este motivat, dar nu obligat s cumpere

nu renun la tranzacie
ar plti un pre mai mare dect pe pia
are interes deosebit s cumpere proprietatea
44) n definiia valorii de pia, expresia ntr-o tranzacie neprtinitoare nseamn:

a)
b)
c)
d)
ntre pri nu exist o relaie particular sau special

ctig i vnztorul i cumprtorul
preul corespunde cu costurile vnztorului
adjudecare prin licitaie
45) Valoarea special se va estima:

a)
b)
c)
d)
n cazul n care o proprietate este mai atractiv pentru un anumit cumprtor

n cazul garantrii mprumutului
n cazul nchiderii
n cazul lichidrii
46) Valoarea:
a)
b)
c)
d)
este intrinsec bunului

este reflectat de optica participanilor pe pia
este rezultat din tranzacie
este dat de metodele de evaluare
47) Existena unor standarde de evaluare este util:

a)
b)
c)
d)
publicului larg
investitorilor i vnztorilor
speculatorilor
pieei de capital
48) Standardele de evaluare ANEVAR sunt:

a)
b)
c)
d)
Standardele Internaionale de Evaluare

Standardele Europene de Evaluare
Standardele Naionale de Evaluare compatibile cu cele internaionale
Standardele Internaionale de Evaluare, Ghidurile de Evaluare i Ghidurile
Metodologice de Evaluare
49) Suma pe care un anumit cumprtor este de acord s o plteasc i un anumit vnztor o
accept, n circumstanele unei tranzacii, se numete:
a)
b)
c)
d)
cost
pre
valoare
cheltuial
50) Din punctul de vedere al investitorului, elementul cel mai important care afecteaz valoarea
unei investiii imobiliare este:
a)
b)
c)
d)
costul de reconstruire
localizarea
capacitatea de a genera venituri
costul depreciat
51) Un cumprtor potenial al unei proprieti imobiliare solicit ca aceasta s fie evaluat cu
o rat de capitalizare de 22%, dei piaa arat o rat de capitalizare de 12%. Ce tip al
valorii va fi estimat n acest caz?
a)
b)
c)
d)
valoarea de pia
valoarea special
52) Care dintre urmtoarele principii descrie cel mai bine efectul pe care l are un aeroport
internaional asupra unui cartier rezidenial vecin?
a)
b)
c)
d)
substituie
cea mai bun utilizare
condiii externe
conformitate
53) Ce principiu economic ar putea explica c atunci cnd sunt disponibile mai multe case cu
utilitate echivalent, cea mai ieftin are cea mai mare cerere?
a)
b)
c)
d)
anticiparea
cea mai bun utilizare
substituia
productivitatea suplimentar
54) Datele primare se refer la:

a)
b)
c)
d)
principalele date folosite de evaluator

datele culese de evaluator
datele care influeneaz direct valoarea
datele publicate de surse sigure
55) Care din urmtoarele exemple reflect cel mai bine valoarea de investiie?
a)
b)
c)
d)
valoarea din optica participanilor pe pia

valoarea pentru proprietar sau pentru un proprietar potenial
valoarea pentru societatea de asigurare
valoarea pentru taxele pe proprietate
56) Care este deosebirea dintre valoarea de pia i preul de pia?

a)
b)
c)
d)
preul de pia este sinonim cu costul de nlocuire, n timp ce valoarea de pia este aceeai cu
valoarea estimat
preul de pia este suma cerut de vnztor, n timp ce valoarea de pia este suma pe care o
pltete de fapt cumprtorul
preul de pia este suma la care se vinde proprietatea, n timp ce valoarea de pia
este suma estimat la care ar putea s se vnd proprietatea
preul de pia este suma de bani reprezentat de proprietate, n timp ce valoarea de pia este
suma ce s-a pltit pentru ea
57) Care dintre urmtoarele condiii sunt presupuse n definiia valorii de pia:
a)
b)
c)
d)
valoarea estimat se refer la o dat viitoare

proprietatea se va vinde dup evaluare
plata se va face n numerar/cash sau echivalente de numerar
numai vnztorul tie perfect care este utilizarea potenial a proprietii
58) Evaluatorul trebuie s stabileasc clar i n scris sfera misiunii de evaluare deoarece:
a)
b)
c)
d)
aceasta l absolv pe evaluator de orice responsabilitate dac este dat n judecat

astfel se identific scopul evalurii, activul sau datoria supuse evalurii i tipul valorii
legislaia cere acest lucru
permite evaluatorului s utilizeze o singur metod de evaluare
59) Care din urmtoarele sintagme descrie cel mai bine preul de pia?
a)
b)
c)
d)
suma de bani pltit ntr-o tranzacie neprtinitoare

suma primit ca i credit pentru cumprare
suma de bani necesar pentru a nlocui proprietatea
definiia valorii de pia
60) Inflaia, rata dobnzilor i costul creditului influeneaz valoarea proprietilor imobiliare.
Cum se reflect aceast relaie n evaluare?
a)
b)
c)
d)
rata de capitalizare ar putea fi ajustat n plus sau n minus

cnd dobnzile sunt mari se va aplica exclusiv abordarea prin cost
cnd dobnzile sunt mici se va aplica exclusiv abordarea prin pia
cnd se prevede o schimbare a ratei dobnzilor nu se va utiliza niciodat abordarea prin venit
61) Valoarea de investiie are semnificaie cel mai mult pentru:

a)
b)
c)
d)
un investitor tipic
un anumit proprietar
un utilizator
un proprietar care nchiriaz
62) Printre obiectivele standardelor de evaluare se nscriu:

a)
b)
c)
d)
sprijinirea evaluatorilor, prin recomandri clare, la elaborarea unor rapoarte coerente pentru
clieni
promovarea nelegerii uniforme prin utilizarea unor definiii standard ale valorii de pia
a) i b)
niciunul
63) Care este ordinea prezentrii celor trei abordri n evaluarea proprietii imobiliare din IVS
230 Drepturi asupra proprietii imobiliare, ediia 2011:
a)
b)
c)
d)
prin cost, prin pia, prin venit

prin venit, prin cost, prin pia
prin pia, prin cost, prin venit
prin pia, prin venit, prin cost
64) Care dintre urmtoarele reprezint definiia ratei rentabilitii dat n Glosarul IVS 2011:
a)
b)
c)
d)
profitul (pierderea) i/sau modificarea valorii realizate sau anticipate a unei

investiii, exprimat() n procente din valoarea acelei investiii
raportul procentual dintre profitul net curent i valoarea investiiei
raportul procentual dintre profitul net din exploatare i valoarea investiiei
raportul procentual dintre profitul brut total i valoarea investiiei
65) n Standardele Internaionale de Evaluare 2011, definiiile preului, costului i valorii i ale
tipurilor valorii sunt date n:
a)
b)
c)
d)
IVS 220
Codul Deontologic
IVS 300
IVS Cadrul general
66) Care din activele de mai jos sunt active necorporale aferente proprietii imobiliare:
a)
b)
c)
d)
autorizaie de construire
licen de exploatare a unei resurse minerale
contract de nchiriere avantajos
67) Drepturile asupra proprietii imobiliare fac obiectul Standardului Internaional de

Evaluare 2011 codificat prin:
a) IVS 101
b) IVS 210
c) IVS 250
d) IVS 230
68) Ultima etap a procesului de evaluare este:
a) estimarea valorii terenului
b) analiza celei mai bune utilizri
c) raportarea valorii definite
d) reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii finale
69) Valoarea de pia fa de valoarea de investiie a unei proprieti imobiliare este:

a)
b)
c)
d)
ntotdeauna egal
niciodat nu este egal
este ntotdeauna mai mic
de obicei este mai mare
70) Conceptul de valoare a unui bun:

a)
b)
c)
d)
implic existena unei piee pentru acel bun

implic o sum de bani, asociat cu o tranzacie
implic existena unor tranzacii anterioare cu bunuri similare
reflect optica participanilor pe pia asupra beneficiilor generabile de acel bun
71) n evaluarea unei proprieti imobiliare, evaluatorul trebuie s-i foloseasc raionamentul
profesional pentru:
a)
b)
c)
d)
alegerea celor mai adecvate metode de evaluare

utilizarea unor ipoteze credibile
asigurarea coerenei ntre indicatorii utilizai ca date de intrare pentru evaluare
72) Care dintre elementele de mai jos NU este cuprins n definiia valorii de pia:
a)
b)
c)
d)
vnztor hotrt i cumprtor hotrt

tranzacie echilibrat
la data evalurii
una din cele dou pri a acionat prudent i fr constrngeri
73) Indicai definiia corect a valorii de investiie, conform IVS 2011:

a) valoarea unui activ pentru proprietarul su, pentru o anumit investiie sau n scopuri de
exploatare
b) valoarea unui activ pentru un proprietar sau pentru un proprietar potenial, pentru o
anumit investiie sau n scopuri de exploatare
c) valoarea unui activ pentru un potenial proprietar, pentru scopuri de exploatare
d) niciun rspuns corect
74) Care dintre definiiile tipurilor valorii include sintagma pentru un proprietar?
a)
b)
c)
d)
valoarea de pia
valoarea special
valoarea just
75) Valoarea special reprezint:

a) sum care reflect caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare pentru
b)
c)
d)
orice participant pe pia

valoarea de pia a unui activ cu caracteristici speciale, precum localizare, arhitectur,
mrime etc.
o sum care reflect caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai
pentru un cumprtor special
excedentul de valoare a unui activ peste valoarea sa de investiie
76) Valoarea sinergiei reprezint:

a)
b)
c)
d)
10
un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a dou sau mai multe active
sau drepturi, n urma creia valoarea combinat este egal cu suma valorilor separate
un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a dou sau mai multe active
sau drepturi, n urma creia valoarea combinat este mai mare dect suma valorilor
separate
valoarea de pia rezultat n urma combinrii a dou sau mai multe active
este identic cu valoarea just
77) Preul reprezint:

a)
b)
c)
d)
suma de bani cerut pentru un activ

suma de bani oferit pentru un activ
suma de bani cerut, oferit sau pltit pentru un activ
suma de bani estimat pentru un activ
78) Valoarea reprezint:

a)
b)
c)
d)
un fapt concret
o opinie
media preurilor oferite pentru un activ
preul la care se vinde un activ
79) Un tip al valorii este definit ca fiind:

a)
b)
c)
d)
o precizare a ipotezelor fundamentale ce stau la baza estimrii valorii

tipul activului care este evaluat
abordarea sau metoda utilizat n evaluare
valoarea contabil
80) Termenul cumprtor hotrt din definiia valorii de pia se refer la:
a)
b)
c)
d)
un cumprtor hotrt s cumpere numai acea proprietate

un cumprtor care nu este nici nerbdtor, nici decis s
cumpere la orice pre
un cumprtor constrns s cumpere din motive financiare
nici un rspuns corect
81) Termenul cumprtor hotrt din definiia valorii de pia se refer la:
a)
b)
c)
d)
un cumprtor care este motivat, dar nu i obligat s cumpere

un cumprtor motivat s cumpere, aflat ntr-o relaie special cu vnztorul
un cumprtor constrns s cumpere din motive economice
nici un rspuns corect
82) Termenul vnztor hotrt din definiia valorii de pia se refer la:
a)
b)
c)
d)
un vnztor nerbdtor, gata s vnd la orice pre

un vnztor motivat s vnd, n condiiile pieei, la cel mai bun pre
un vnztor decis s vnd din motive personale
un vnztor care ateapt s vnd cnd preul va crete
83) Diferena dintre valoarea de investiie a unui activ i valoarea lui de pia reprezint:
a)
b)
c)
d)
cuantificarea motivaiei pentru cumprtori sau pentru vnztori de a intra pe pia

valoarea sinergiei
valoarea rezidual
valoarea special
84) Pentru utilizarea n situaiile financiare, valoarea just este sinonim cu valoarea de pia:
a)
b)
c)
d)
niciodat
ntotdeauna
doar n anumite cazuri
deseori
85) Indicai care din urmtoarele reprezint date de intrare asumate:

a) preurile obinute din tranzacii cu active similare
b) fluxurile de numerar previzionate
c) costul activelor similare
d) rata efectiv a inflaiei
11
86) Costurile de tranzacionare asociate definiiei valorii de pia:

a) nu se includ n estimarea valorii de pia, cu excepia taxelor pltibile de oricare parte, ca efect
direct al tranzaciei
b) nu se includ n estimarea valorii de pia, cu excepia celor generate de cumprare achitate
de cumprtor, respectiv a celor generate de vnzare achitate de vnztor
c) nu se includ n estimarea valorii de pia, indiferent c sunt generate de vnzare,
cumprare sau reprezint taxe pltibile de orice parte, ca efect direct al tranzaciei
d) se includ n definiia valorii de pia
87) Vnzrile de pe o pia inactiv sau n declin:

a) sunt vnzri forate, deoarece vnztorul nu are la dispoziie o perioad de marketing
adecvat
b) nu sunt n mod automat vnzri forate
c) sunt vnzri forate, deoarece cumprtorul i vnztorul nu sunt bine informai cu privire la
situaia pieei
d) sunt vnzri forate, deoarece vnztorul este constrns s vnd la orice pre
88) Indicai care din urmtoarele reprezint date de intrare reale (efectiv realizate):
e) atitudinea perceput fa de risc a participanilor pe pia
f) fluxul de numerar previzionat al activului
g) fluxul de numerar efectiv generat de un activ
h) rata anual previzionat a inflaiei
12
PIAA IMOBILIAR
1) Pe piaa locuinelor sunt importante informaiile referitoare la:

a)
b)
c)
populaia din aria de pia

starea tehnic dup cutremur
procentul din venitul familiei cheltuit pentru consum
2) Pe piaa cldirilor de birouri sunt importante informaiile privind:

a)
b)
c)
veniturile pe cap de locuitor

rata dobnzilor
chiriile practicate
3) Oferta competitiv se studiaz pe baza:

a) veniturilor pe cap de locuitor
b) proprietilor oferite curent la vnzare (vechi i noi)
c) ratei omajului
d) structurii veniturilor populaiei
4) Echilibrul pieei imobiliare se analizeaz prin:
a) economiile populaiei
b) preurile pentru proprieti comparabile
c) decalajul n timp ntre cererea i oferta competitiv
d) dobnzile pentru construciile de locuine
5) Piaa imobiliar:
a) este eficient ntotdeauna
b) nu este eficient
c) uneori este eficient
d) este greu de apreciat dac este eficient sau nu
6) Pieele imobiliare pot fi:
a) pentru spaii comerciale
b) municipale
c) publice
d) de construcii
7) Piaa imobiliar este ineficient pentru c:
a) riscurile sunt mari
b) nu exist reglementri guvernamentale
c) exist decalaj ntre cerere i ofert
d) tranzaciile trebuie autentificate la notariat
8) Participanii pe piaa imobiliar pot fi:
a) consultanii
b) analitii pieei imobiliare
c) intermediarii
d) vecinii proprietilor tranzacionate
9) O pia n declin este caracterizat prin:
a) preurile sunt cunoscute de participani
b) nmulirea reglementrilor
c) creterea costurilor construciilor
d) scderea cererii
13
10) n analiza cererii pe piaa spaiilor comerciale sunt importante:

a) reglementrile sanitare
b) structura taxelor locale
c) disponibilitatea asigurrii
d) accesibilitatea i costul transportului
11) n analiza pieei imobiliare se prefer datele recente i extinderea ariei de pia, fa de
datele mai vechi, dar specifice localizrii:
a) ntotdeauna
b) numai cnd piaa are o dinamic ridicat
c) pentru c datele vechi nu pot fi confirmate
d) niciodat
12) Analiza pieei imobiliare include i determinarea celei mai bune utilizri:
a) ntotdeauna
b) numai n abordarea primei coli (care pornete de la analiza economic)
c) numai n abordarea celei de-a doua coli (cea care pornete de la analiza productivitii
proprietii)
d) numai pentru terenuri

13) n analiza pieei imobiliare se analizeaz:
a) oferta probabil i cererea competitiv
b) oferta competitiv i cererea probabil
c) oferta dezvoltatorilor i cererea chiriailor
d) oferta proprietilor libere i cererea competitiv
14) n estimarea ofertei competitive se iau n considerare:
a) toate proprietile aflate n vecintate
b) proprietile imobiliare existente i cele aflate n curs de construire pe piaa specific
c) construciile din localitate aflate n proiect, dar nencepute
d) proprietile din vecintate, demolate sau transformate
15) Piaa imobiliar se caracterizeaz prin:
a) proprieti omogene
b) cerere i ofert n echilibru
c) cerere relativ constant
d) grad redus de lichiditate
16) n analiza cererii i ofertei se iau n considerare:
a) numai informaii certe i autentice din trecut
b) numai informaii privind situaia prezent
c) uneori i previziuni pentru viitorul apropiat
d) ntotdeauna i previziuni
17) n analiza echilibrului cerere-ofert se analizeaz:
a) cererea existent i cea potenial
b) cererea existent
c) cererea potenial
d) stadiul reglementrilor
18) Delimitarea pieei imobiliare este dat de:
a) aria de pia, participanii pe pia, preurile de tranzacie
b) proprieti echivalente i complementare, tipul construciei, costurile de construcie
c) tipul proprietii imobiliare, caracteristicile proprietii, aria de pia, proprietile
imobiliare echivalente i complementare
d) tipul proprietii imobiliare, aria de pia, preurile de tranzacie

19) Care din urmtoarele este o caracteristic a pieei imobiliare:
a) este auto reglementat
b) preurile sunt relativ uniforme i stabile
c) cumprtorii sunt n cunotin de cauz i cunosc piaa imobiliar
d) nu exist un numr prea mare de vnztori i cumprtori informai care s creeze o
pia liber, concurenial
14
20) Care din urmtorii factori ar putea fi considerat un factor al cererii:

a) concurena
b) factorii geografici
c) volumul de construcii noi
d) disponibilitatea creditelor
21) Noiunea de rat de absorbie a pieei se refer la:
a) o estimare a vnzrilor anuale sau a unui anumit tip de utilizare a terenului
b) o estimare a ratei la care un tip de spaiu imobiliar va fi vndut sau ocupat
c) rata la care fluxurile financiare ale unei proprieti vor acoperi investiia iniial
d) rata de actualizare care transform plile viitoare n valori actualizate
22) Cererea efectiv pe piaa locuinelor depinde direct de:
a) puterea de cumprare
b) rata dobnzii
c) normativele de construcii
d) ciclul industriei de materiale de construcii
23) n procesul de evaluare al unei proprieti imobiliare, evaluatorul estimeaz:
a) costul
b) preul
c) un tip al valorii
d) toate
24) Proprietatea cu pia limitat se caracterizeaz prin:
a) imposibilitatea de a fi vndut pe piaa liber
b) existena unui numr restrns de poteniali cumprtori
c) vnzarea necesit o perioad de comercializare pe pia mai mare dect n mod obinuit
d) niciun rspuns corect.
15
DESCRIEREA CONSTRUCIILOR
1) Subsolul este un nivel al construciilor situat:

a) sub nivelul solului
b) sub nivelul pardoselii parterului
c) sub 0,5 m deasupra cotei terenului natural
2) Prescripiile tehnice obligatorii n construcii sunt cunoscute ca:

a) normative
b) norme interne
c) proiecte tip
3) Confortul termic este dat i de:

a) izolarea termic
b) temperatura exterioar
c) umiditatea interioar
4) Lemnul se folosete, ca material de construcii, la sistemul structural pe zidrie portant,

pentru:
a) grinzi pline
b) elemente de fundare
c) izolaii
5) Zidria este rezistent preponderent la:

a) compresiune
b) ntindere
c) forfecare
6) Structurile metalice la hale industriale se concep:

a) cu ferme i stlpi
b) n cadre
c) n fagure
7) Armtura n beton armat se utilizeaz pentru:

a) a obine o rigiditate mai mare
b) a obine o rezisten la ntindere
c) a asigura legtura ntre elementele constructive din beton
d) toate cele de mai sus
8) Indicai un element constructiv din infrastructura unei cldiri:

a) lucarn
b) radier
c) cpriori
9) Planeul peste subsol se execut din:

a) beton armat
b) grinzi de lemn
c) cadre metalice
10) Pereii portani se construiesc din:

a) beton armat sau zidrie cu grosime > 25 cm
b) panouri metalice
c) fibr de sticl, panouri din gips carton
11) Indicai care NU este un tip de structur de rezisten:

a) structur de rezisten pe cadre
b) structur de rezisten pe radier general
c) structur de rezisten cu perei portani
d) structur de rezisten mixt
16
12) Indicai care NU este un element de rezisten al cldirilor:

a) planee
b) arpanta
c) chesonul
13) Planeele din beton armat:

a) sunt rezistente la foc
b) sunt rezistente la inundaii
c) izoleaz termic
14) Acoperiul:
a) apr cldirea de ploaie
b) nchide cldirea la partea superioar
c) este spaiu de depozitare
15) arpanta se execut din:

a) tabl
b) polistiren
c) lemn
16) Panta acoperiului cu nvelitoare din igl este de regul:

a) mai mare dect la cea din tabl
b) mai mic dect la cea din indril
c) mai mic dect la cea din tabl
17) Indicai un element ce NU face parte din nvelitoarea unei cldiri:

a) arpanta
b) astereala
c) soclu
18) Structura cu cadre i diafragme din beton armat:

a) se comport bine la seism
b) are consum redus de materiale
c) ofer o flexibilitate mai mare
19) La aciuni seismice, deteriorarea cldirii este cauzat de:

a) unda de oc direct
b) rigiditatea structurii de rezisten a cldirii
c) nlimea cldirii
20) Pardoselile:
a) contribuie la rezistena cldirii
b) sunt elemente de finisaj interior
c) izoleaz la inundare
21) Placajele cu faian se aplic:

a) la camere cu umiditate peste 67%
b) la camere cu funciuni de birouri
c) la camere cu umiditate sub 67%
22) Faada principal a cldirii se refer la poziia fa de:

a) strad
b) ru
c) parc
23) Pereii subsolurilor de execut din:

a) beton armat
b) lemn
c) metal
24) Blocurile de locuine sunt:

a) construcii speciale inginereti
b) cldiri rezideniale
c) construcii de art
17
25) Structurile de rezisten ale cldirilor pot fi:

a) cu perei portani
b) cu schelet din grinzi i stlpi (cadre)
c) mixte
26) Anvelopa (sistemul de nchidere al cldirii) este:

a) o component a structurii de rezisten
b) un sistem independent, cu funcii bine precizate
c) o component a finisajului
27) Care dintre urmtoarele elemente NU constituie o component constructiv a scrilor:

a) podest
b) vang
c) lucarn
28) Urmtoarele sunt elemente specifice acoperiurilor cu pante:

a) pictur, streain
b) streain, intrados
c) coam, parapet
d) pictur, consol
29) Elementul de rezisten plasat la partea superioar a golurilor ferestrelor i uilor se numete:
a) glaf
b) tabacher
c) buiandrug
d) toc
30) Grinzile din lemn se ncadreaz n categoria:

a) lemn ecarisat
b) produs derivat din lemn
c) produs compozit
31) Elementele de construcie din lemn rezist bine la:

a) ntindere
b) ncovoiere
c) forfecare
d) strivire
32) Zidria este:

a) un element de construcie compozit
b) un element de construcie monolit omogen
c) o combinaie de materiale
33) Mortarul este:

a) un amestec bine omogenizat de nisip, liant i ap
b) o compoziie chimic natural
c) un material natural, exploatat n carier
34) Industrializarea construciilor (n sensul utilizrii prefabricatelor) reprezint:

a) un avantaj
b) un dezavantaj
c) nu influeneaz caracteristicile i costurile
35) mbinrile structurilor metalice se execut prin:

a) lipire cu substane adezive
b) sudur, nituire i buloane
c) presare la cald
36) Structurile metalice se protejeaz la foc prin:

a) nichelare
b) nvelire cu lemn
c) lcuire i peliculizare cu vopsele speciale
18
37) Cimentul reprezint:

a) un material natural ce se exploateaz prin cariere
b) un material obinut prin calcinarea amestecurilor de calcar i argil
c) un material compozit sintetic
38) Lianii pentru betoane au rol de:

a) a asigura rezistena betonului
b) a-i da permeabilitate
c) a-l face mai greu lucrabil
39) Agregatele pentru beton sunt fabricate n mod curent din:

a) piatr spart (concasat)
b) nisip, pietri i uneori bolovani
c) deeuri metalice presate
d) deeuri din minerit
40) Betonul proaspt se compacteaz prin:

a) batere cu mtura i lopata
b) vibrare
c) scuturare
d) apsare
41) Cofrajul este:

a) o component a betonului
b) form sau tipar n care se toarn betonul
c) construcii independente definitive
42) Trasarea construciei reprezint:

a) fotografierea acesteia pe teren
b) materializarea pe teren a axelor principate ale acesteia
c) desenarea pe hrtie de proiectare special
43) Excavaiile i umpluturile sunt:

a) lucrri de finisare a amplasamentului
b) lucrri directe pentru realizarea construciei
c) lucrri de organizare de antier
44) Prin epuismente se asigur:

a) evacuarea apelor din spturile de fundaii
b) blocarea pnzelor de ap
c) coborrea nivelului apelor freatice
45) Fundaiile din beton simplu sau armat sunt:

a) elemente structurale elastice
b) elemente structurale rigide
c) elemente structurale de legtur
46) Izolaiile hidrofuge se execut pentru:

a) protejarea elementelor construciei mpotriva apelor
b) realizarea unui aspect favorabil
c) legtura ntre elementele componente ale cldirii
47) Pereii structurali (portani) au rolul principal de:

a) transmitere a sarcinilor i ncrcrilor construciei ctre fundaii
b) compartimentare a construciei
c) legtur ntre elementele componente ale structurii
48) Grosimea pereilor exteriori ai construciei rezult din:

a) proiectul de arhitectur
b) calculul de izolare fonic i termic
c) msurile constructive artate n proiect
d) necesitile funcionale ale cldirii
49) Peretele cortin este:

a) un finisaj prin tencuire a faadei
b) un perete exterior uor, neportant, suspendat
c) un finisaj prin vopsire a faadei
19
50) Soclul construciei se gsete la:

a) partea inferioar a pereilor exteriori
b) n jurul ferestrelor
c) la acoperi
51) Tencuielile se aplic pe:

a) nvelitoarea acoperiului
b) pereii subsolului, la exterior
c) toate elementele de construcie ce solicit acest finisaj
52) Scrile reprezint:

a) detalii de arhitectur
b) elemente componente ale structurii de rezisten
c) elemente de estetic interioar
53) Cnd identific limitele vecintilor, evaluatorul ar trebui s:

a)
b)
c)
d)
s determine caracteristicile fizice ale zonei

s deseneze pe hart limitele
s verifice limitele fa de caracteristicile socio-economice ale populaiei din zon
s fac toate cele de mai sus
54) Termenul de topografie a locului se refer la:

a)
b)
c)
d)
procesul de cartare a zonei prin puncte i laturi

procesul de elaborare a descrierii legale a amplasamentului
configuraia suprafeei terenului
situaia solului din amplasament
55) Traveea constituie:

a)
b)
c)
d)
spaiul dintre stlpii sau pilonii interiori ai unei cldiri

un perete interior realizat din gips
un perete construit din placaj de lemn sau plci fibrolemnoase
cadrul care susine greutatea unei cldiri
56) Bitumul este un material utilizat n construcii ca:

a) material component n reeta betonului
b) material utilizat la hidrofobizarea elementelor de construcii
c) material folosit pentru protejarea de foc a elementelor din lemn
57) nvelitoarea reprezint:

a) pereii exteriori ai unei construcii
b) structura care se monteaz peste arpant
c) un element constructiv care delimiteaz infrastructura de suprastructur
58) Avantajele utilizrii pereilor din gips-carton sunt:

a)
b)
c)
d)
asigur o izolare termic i fonic bun

se execut uor i repede
nu necesit tencuieli
toate rspunsurile de mai sus
59) Betonul celular autoclavizat este folosit pentru:

a) elemente grele de structur
b) hidroizolaia cldirilor
c) perei de nchidere, compartimentare i termoizolaie
60) Proiectarea cldirilor se face pe baza:

a) normelor interne
b) studiilor de teren
c) standardelor i normativelor
61) Panourile sandwich sunt utilizate pentru:

a) a realiza nchiderile la structurile n cadre
b) a asigura protecia termic
c) a) i b)
20
62) Fundaiile pot fi protejate utiliznd:

a)
b)
c)
d)
polistiren extrudat
carton asfaltat
membran bituminoas
toate rspunsurile de mai sus
63) Termosistemul se monteaz n mod frecvent:

a) la interiorul cldirilor
b) la exteriorul cldirilor
c) la acoperiul cldirilor
21
INSTALAIILE FUNCIONALE
1) Instalaiile funcionale ale unei cldiri deservesc:
a) omul n activitatea de producie
b) omul n activitatea de recreare
c) ambele variante
2) Instalaiile electrice funcionale se folosesc doar la cldirile:

a) cu funciuni rezideniale
b) cu funciuni comerciale
c) cu funciuni industriale
d) toate variantele
3) Instalaiile electrice funcionale asigur:
a) iluminatul i prizele monofazate

b) iluminatul, prizele monofazate i protecia instalaiei
c) iluminatul, prizele monofazate, protecia i instalaia pentru cureni slabi
4) La etapa de inspecie a instalaiei electrice funcionale se apreciaz ansamblul format din:

a) trasee electrice
b) trasee electrice i corpuri iluminat
c) trasee electrice, corpuri iluminat, prize i mpmntare
5) Traseele electrice sunt realizate din:

a) conductori montai n tuburi
b) cabluri electrice montate aparent
c) ambele variante
6) Corpurile de iluminat sunt de categoria:

a) cu incandescen
b) fluorescente
c) cu incandescen i fluorescente
7) n categoria instalaiilor sanitare funcionale sunt cuprinse:

a) traseele de alimentare cu ap, gaze i de canalizare
b) traseele de scurgeri pluviale
c) obiectele sanitare, contorul de gaze
8) La traseul exterior al instalaiei de alimentare cu ap se evalueaz:

a) branamentul din strad, cminul cu apometru i golirea la canalizare
b) doar branamentul de la gard la cmin
c) doar cminul i traseul interior al reelei
9) La cldirile individuale traseul exterior de scurgere a apelor menajere cuprinde:

a) traseul dintre cldire i cminul de lng cldire
b) traseul de la cldire la cminul din curte i cminul stradal
c) traseul cmin stradal - cminul din curte
10) Obiectele sanitare se vor evalua:

a) independent de accesorii
b) cu accesoriile montate la obiectul sanitar
c) obiectul cu accesoriile i racordurile la coloana de scurgere
11) Sistemele de alimentare cu ap existente n mediul rural presupun:

a) executarea unor fntni
b) executarea unor foraje de medie adncime
c) captarea apelor de la izvoare i dirijarea lor spre consumatori
d) toate variantele
22
12) Instalaiile sistemului de nclzire cuprind:

a) traseele de alimentare a corpurilor statice
b) traseele de alimentare i corpurile statice
c) doar corpurile statice
13) Instalaiile sistemului de ventilaie cuprind:

a) tubulatura de ventilaie cu accesoriile montate
b) tubulatura de ventilaie i agregatele de captare/evacuare
c) doar agregatele i ventilatoarele
14) Corpurile statice ale instalaiilor de nclzire sunt:

a) radiatoare din font
b) radiatoare font, convectoradiatoare i registre
c) toate tipurile de elemente individuale care eman cldur
15) Pentru instalaiile electrice de iluminat i prizele monofazate se folosesc conductori electrici
din:
a) cupru
b) oel
c) aluminiu
d) a) i c)
16) Formele de baz pentru transmiterea cldurii sunt:

a) convecie
b) conducie
c) radiaie
d) toate cele trei
23
INSPECIA PROPRIETILOR IMOBILIARE

1) Inspecia proprietilor este necesar n evaluarea prin abordarea prin:
a) cost
b) venit
c) pia
d) toate cele trei abordri
2) Inspecia unei proprieti presupune:

a) prezena clientului
b) prezena agentului imobiliar
c) prezena autoritilor
3) Nu poate fi considerat ca fiind proprietate imobiliar:

a) terenul liber
b) terenul i cldirea
c) cldirea fr teren
4) Zonele exterioare ale unei proprieti rezideniale sunt:

a) zona public, vecintile
b) zona public, zona de servicii, zona intim
c) cartierul, vecintile, zona public
5) Zonele interioare ale unei proprieti rezideniale sunt:

a) zona de circulaie, zona de recreere, zona de odihn, zona activ
b) zona de recreare i de odihn
c) zona de recreare, circulaie i activ
6) O proprietate rezidenial este avantajat dac:

a) ferestrele camerei de zi sunt orientate spre sud
b) ferestrele camerei de zi sunt orientate spre nord
c) este amplasat la intersecia a dou strzi
7) Inspecia unei proprieti presupune:
a) existena planurilor cldirii

b) existena unor instrumente pentru verificare
c) echipament adecvat inspeciei
8) Inspecia unei proprieti impune:
a) verificarea structurii de rezisten

b) verificri ale finisajului interior i exterior
c) verificarea instalaiilor funcionale
9) Blocurile de apartamente ofer satisfacii dac:

a) asigur protecie la zgomot
b) sunt amplasate pe un bulevard larg
d) ambele variante
10) Cldirile cu spaii comerciale cer amplasament:

a) n zona comercial a localitii
b) n centrul localitii
c) n zone rezideniale
11) Amplasamentul ideal pentru cldirile de birouri este:

a) amplasamentul ntr-o zon linitit
b) amplasamentul care asigur iluminatul natural pe toate laturile cldirii
c) amplasamentul care permite construirea de parcaje pentru salariai
d) amplasamentul ntr-o zona de afaceri
24
12) Ce NU asigur hotelurile amplasate n localitile cu dezvoltare economic ?

a) spaii exterioare de recreare
b) spaii de parcare
c) spaii de cazare
13) Ce se cere unui hotel din localitile declarate turistice ?

a) s asigure acces i parcare uoar
b) s fie amplasat ntr-o zon linitit
c) s asigure zone de recreere
14) Care este amplasamentul ideal al proprietilor comerciale mici ?

a) n lungul strzii
b) la intersecia a dou strzi
c) n zon cu parcaj auto
15) Cldirile cu spaii de depozitare sunt dezavantajate dac:

a) sunt amplasate departe de cile de transport
b) nu au sistemele de protecie asigurate
c) nu asigur fluen n manipularea mrfurilor
16) Inspectorul de proprieti imobiliare poate oferi informaii cu privire la:

a) cauzele defectelor
b) soluii de remediere a defectelor
c) costul modificrilor i remedierilor necesare cldirii
17) Inspecia trebuie efectuat pentru:

a) toate camerele cldirii
b) toate elementele interioare i exterioare ale cldirii
c) toate elementele structurale, finisaj, instalaii i amplasament
18) Deprecierile unei cldiri sunt analizate n cadrul inspeciei n funcie de:
a) aspectul general i condiiile de normativ
b) analiza comparativ cu standardele i normativele din acest domeniu
c) cerinele Legii calitii
19) Care dintre deprecierile structurale cer sesizarea autoritilor?

a) avariile problematice
b) avariile superficiale
c) avariile serioase
20) Inspecia instalaiilor funcionale presupune verificri referitoare la:

a) aspectul general
b) aspectul general i starea fizic i funcional
c) doar starea funcional
21) Dac evaluatorul nu este instruit n aprecierea strii fizice a cldirii:

a) apeleaz la un prieten
b) apeleaz la o persoan instruit i autorizat
c) preia informaiile de la proprietar
25
ABORDAREA PRIN COST
1) Cea mai recomandat metod de evaluare a terenurilor este:

a) extracia
b) proporia
c) comparaia vnzrilor
d) tehnica valorii reziduale
2) Diferena ntre costul de reconstruire a unei cldiri i contribuia acesteia la valoarea de
pia a proprietii, la data evalurii, este dat de:
a) deteriorarea fizic
b) deprecierea total
c) durata de via economic
d) deprecierea funcional
3) Deprecierea funcional poate rezulta din:
a) fluctuaiile cererii i ofertei pe piaa local
b) schimbrile n standardele i preferinele de pe pia
c) uzura normal curent
d) toate de mai sus
4) O deficien cauzat de un defect de proiectare, la o cldire pentru care costul de
nlturare e mai mic dect creterea n valoare (dup nlturarea defectului), este
cunoscut ca:
a) deteriorare fizic recuperabil
b) depreciere din cauze externe
c) depreciere funcional recuperabil
d) depreciere funcional nerecuperabil
5) Pentru ca abordarea prin cost s fie relevant pentru determinarea valorii de
pia, cldirea trebuie:
a) s fie nou sau aproape nou
b) s poat fi ncadrat n tipurile de catalog
c) s fie bine ntreinut
d) niciuna de mai sus
6) Abordarea prin cost este cel mai puin recomandat pentru a se evalua:
a) o cldire specializat
b) o construcie industrial
c) o cas de locuit cu vechime mai mare de 40 ani
d) o cas memorial
7) Perioada de timp estimat pentru care cldirea se ateapt s genereze
beneficii economice, ncepnd cu data evalurii, se numete:
a) durata de via economic total
b) durata de via fizic total
c) durata de via economic rmas
d) durata de via fizic rmas
26
8) Inspecia la faa locului a artat c este necesar nlocuirea tmplriei din lemn cu
cea din pvc cu geam termopan. Ce fel de depreciere este?
a) nerecuperabil, deteriorare fizic a unui element cu via scurt
b) nerecuperabil, deteriorare fizic a unui element cu via lung
c) deteriorare fizic recuperabil
d) depreciere funcional recuperabil
9) Durata de via economic total este:
a) vrsta efectiv plus durata de via fizic rmas
b) durata pe parcursul creia se ateapt ca un activ s genereze beneficii economice
c) raportul durata de via util / durat de via fizic
d) vrsta efectiv plus durata de via util rmas
10) Metoda de evaluare a terenului, care ia n considerare preul de vnzare al
proprietilor comparabile, din care se scade costul de nlocuire net al construciilor, se
numete metoda:
a) proporiei
b) comparaiei directe
c) parcelrii
d) extraciei
11) Care principiu de evaluare evideniaz faptul c participanii pe pia fac o legtur
ntre valoarea unei proprieti i costul acesteia?
a) raritatea
b) contribuia
c) influentele externe
d) substituia
12) Manopera i materialele constructorului reprezint elemente ale:
a) costului indirect
b) costului de construire
c) costului direct
d) costului de dezvoltare
13) Gradul mare de neocupare i nivelul stagnant al chiriilor proprietilor imobiliare
sunt forme ale:
a) deteriorrii fizice
b) deprecierii funcionale
c) deprecierii economice (din cauze externe)
d) nici uneia din cele de mai sus
14) Metoda de evaluare a terenului care se bazeaz pe contribuia terenului la valoarea
total a proprietii, se numete metoda:
a) alocrii
b) comparaiei directe
c) parcelrii
d) extraciei
15) Metoda comparaiilor unitare ia n calcul:
a) suprafaa desfurat construit
b) suprafaa util
c) volumul util
d) suprafaa nchiriat
27
16) n ce caz tranzaciile de cldiri noi pot sta la baza obinerii costului de reconstruire,
conform comparaiei unitare ?
a) cnd reprezint cea mai bun utilizare i sunt situate n apropiere
b) nu sunt nc ocupate
c) nu au teren excedentar
d) au suferit amenajri ulterioare
17) Deprecierea se estimeaz pentru:
a) cldiri i construcii speciale aferente proprietii
b) teren
c) proprietate
18) Un teren devine amplasament dac:
a) se fac studii de dezvoltare
b) a fost amenajat astfel nct este pregtit pentru o anumit utilizare
c) se obine aprobare de la urbanism
d) este intabulat
19) Metoda comparaiei directe se aplic n evaluarea:
a) terenurilor libere sau celor considerate a fi libere
b) terenurilor construite
c) terenurilor concesionate
d) terenurilor scoase din circuitul agricol
20) Deprecierea funcional are o pondere mai mare la:
a) cldirile noi, dar nentreinute
b) cldirile vechi cu destinaie de locuin
c) cldirile relativ noi care i-au schimbat destinaia
d) cldirile noi amplasate greit
21) n aplicarea metodei comparaiei directe la evaluarea terenurilor, elementul
de comparaie mai important este:
a) condiiile de pia fa de localizare
b) suprafaa fa de localizare
c) suprafa fa de form
d) condiiile de pia fa de cea mai bun utilizare
22) Valoarea terenurilor se poate determina prin tehnica rezidual dac sunt cunoscute:
a) preurile din tranzacii comparabile
b) venitul net al proprietii, valoarea cldirii, ratele de capitalizare ale terenului i
cldirii
c) valoarea proprietii, venitul net al proprietii, rata de capitalizare pentru teren

d) venitul net al proprietii, ratele de capitalizare i de actualizare pentru proprieti
23) Costul unitar al unei cldiri depinde cel mai mult de:
a) dimensiunile cldirii
b) starea de ntreinere
c) poziia n localitate
d) eficiena constructorului
24) Costurile segregate nseamn:
a) costuri directe i indirecte
b) costuri unitare pentru sistemele, subsistemele i elementele cldirii
c) costuri separate ale cldirilor i ale terenurilor
d) cost de reconstruire i cost de nlocuire
25) Deprecierea fizic recuperabil se refer la:
a) elementele cu vechime mai mic dect cldirea
b) elementele cu durat de serviciu mai mic dect viaa economic a cldirii
c) elementele ce trebuie reparate/nlocuite la data evalurii
d) elementele afectate de trecerea timpului
28
26) Abordarea prin cost este adecvat pentru construciile noi, pentru
c: a) valoarea de pia i costul de nlocuire net sunt de obicei
apropiate
b) reprezint de regul cea mai precis metod
c) sunt disponibile preurile de construcie
d) exist planurile de construcie
27) Abordarea prin cost are limite n cazul proprietilor cu vechime mai mare pentru c:
a) s-au schimbat tehnologiile i materialele de construcii
b) nu mai exist planuri de construcie
c) deprecierea este dificil de estimat
d) toate de mai sus
28) Deprecierea funcional nerecuperabil se refer la:
a) deficiene ce necesit nlocuiri
b) supradimensionri
c) deteriorarea cilor de acces la proprietate
d) ieirea din funciune a unor echipamente ale cldirii (ascensor, central termic etc.)
29) Pentru estimarea deprecierii din cauze externe pentru proprietile imobiliare
comerciale, evaluatorul:
a) calculeaz costul ndeprtrii cauzei
b) capitalizeaz pierderea de profit
c) calculeaz costul reamplasrii n alt zon
30) Ce tip de depreciere apare la o cldire de locuit din mediul rural cu vechimea de 20 ani
nclinat vizibil pe o parte:
a) depreciere fizic nerecuperabil
b) depreciere funcional recuperabil
c) depreciere din cauze externe
31) Ce tip de depreciere apare la o cldire nou de locuit afectat considerabil la
ultima inundaie:
a) depreciere din cauze externe
b) depreciere fizic nerecuperabil
c) depreciere fizic recuperabil
d) deprecierea funcional nerecuperabil
32) Un sistem defect de alimentare cu ap a lavoarului este un exemplu de:
a) depreciere fizic recuperabil
b) depreciere funcional recuperabil
c) depreciere fizic nerecuperabil
33) Deprecierea fizic nerecuperabil pentru elementele cu via lung, se
estimeaz utiliznd:
a) raportul ntre vrsta efectiv i durata de via economic total
b) raportul ntre vrsta cronologic i durata de via fizic total
c) raportul ntre vrsta cronologic i durata de via economic total
d) raportul ntre vrsta efectiv i durata de via fizic total
34) Care din urmtoarele NU reprezint o informaie necesar n estimarea valorii terenului
prin metoda parcelrii?
a) rata de actualizare
b) previziunea vnzrilor
c) deprecierea cumulat
d) profitul dezvoltatorului
29
35) Diferena dintre costul de reconstruire i costul de nlocuire, reprezint:

a) deprecierea din cauze externe
b) depreciere fizic nerecuperabil
c) deprecierea funcional din cauza unor deficiene
d) nici una din cele de mai sus
36) Care metod de estimare a deprecierii se bazeaz cel mai mult pe determinarea
duratei totale de via economic?
a) metoda segregrii
b) metoda prelurii informaiilor de pe pia
c) metoda duratei de via economic total
d) metoda modificat a duratei de via economic
37) Costul pentru a construi o replic exact a cldirii evaluate se numete:
a) cost direct
b) cost indirect
c) cost de nlocuire
d) cost de reconstruire
38) Diferena dintre durata de via economic total a unei cldiri i durata de
via economic rmas este:
a) vrsta efectiv
b) vrsta real
c) vrsta economic
d) vrsta calendaristic
39) Deprecierea fizic recuperabil este cauzat de:
a) ntreineri i reparaii neefectuate la timp
b) amortizarea cldirii
c) utilitatea funcional
d) neadecvarea economic
40) n ce caz lipsa grupului sanitar de serviciu, n cazul apartamentelor cu trei camere,
ar putea fi considerat o depreciere funcional:
a) costul de nlocuire este ridicat
b) locuina nu a fost niciodat ocupat
c) locuinele comparabile au grupuri sanitare de serviciu
d) locuina are o vechime mai mic de 7 ani
41) Valoarea terenului n abordarea prin cost este luat n considerare:
a) la utilizarea prezent, dac este construit
b) la cea mai bun utilizare, ca fiind teren liber
c) la cea mai bun utilizare, dac pentru demolare costurile sunt mai mici dect 50%
din valoarea terenului
d) la utilizarea prezent, ntruct nu este economic demolarea cldirii
42) n ce caz un element al deprecierii funcionale poate fi considerat ca fiind recuperabil?

a) costul de recuperare a deprecierii e mai mic dect costul de nlocuire
b) costul de recuperare a deprecierii e mai mic dect costul de reproducere
c) costul de recuperare a deprecierii e mai mic dect creterea ateptat n valoare
d) elementul poate fi nlocuit sau reparat
43) O supradimensionare este definit ca:
a) teren folosit mai eficient dect cea mai bun utilizare
b) o caracteristic a cldirii ce reprezint un cost care nu duce la o cretere
corespunztoare a valorii
c) o cldire a crei durat de via efectiv e mai mic dect vrsta real
d) o proprietate care genereaz o rat a rentabilitii anormal
30
44) Care tip de depreciere NU este, n general, recuperabil?

a) fizic
b) funcional
c) extern
d) intern
45) n care din situaii abordarea prin cost ar putea da rezultate necorespunztoare?
a) cnd exist depreciere extern
b) cnd rezult o diferen important ntre valorile rezultate din aplicarea abordrii
prin cost i din celelalte abordri
c) cnd exist depreciere funcional nerecuperabil
d) cnd proprietatea genereaz venituri
46) Deprecierea fizic recuperabil se cuantific prin:

a) costul nlocuirii elementului cu unul nou sau costul de aducere a elementului la starea de
nou
b) costul elementului de nou minus deprecierea funcional
c) costul elementului de nou plus deprecierea funcional
d) costul elementului de nou minus costul oricrei supradimensionri
47) Abordarea prin cost este mai adecvat n evaluarea urmtoarelor tipuri de proprieti:
a) spaii de birouri
b) magazine
c) proprieti specializate, care se vnd rar sau niciodat, dect ca parte a unei entiti
d) vile
48) Terenul, care nu este folosit pentru deservirea construciilor existente, reprezint:
a) teren excedentar sau teren n surplus
b) cea mai bun utilizare a terenului
c) teren ce este inut, n principal, pentru o vnzare viitoare
d) parcel de teren care este liber sau poate fi fcut liber, prin demolarea oricror amenajri.
49) Diferena dintre costul total al proprietii i valoarea ei de pia (valoarea proprietii
dup finalizare), reprezint :
a) contribuia investitorului
b) costuri directe
c) profitul dezvoltatorului imobiliar
d) costuri indirecte
50) Diferena dintre costul de nlocuire al construciilor la data evalurii i valoarea de
pia a construciilor, la aceeai dat este:
a) deprecierea fizic total
b) deprecierea cumulat
c) deprecierea funcional
d) deprecierea extern
51) Deprecierea fizic este:
a) o component a deprecierii cumulate
b) perioada estimat n care construciile continu s contribuie pozitiv, la valoarea proprietii
c) un defect cauzat de o deteriorare fizic, ce nu poate fi corectat practic sau economic
d) defect cauzat de influenele negative din afara amplasamentului
52) Metoda parcelrii este adecvat atunci cnd:
a) evaluatorul nu are elemente comparabile
b) parcelarea i dezvoltarea sunt cele mai bune utilizri ale terenului evaluat
c) se face o estimare precis a numrului i dimensiunilor parcelelor
d) costurile directe i indirecte i profitul promotorului sunt sczute
31
53) Cea mai precis metod de estimare a costurilor este:

a) metoda costurilor segregate
b) metoda indexrii costului istoric
c) metoda devizelor
d) metoda duratei de via economic modificat
54) Care dintre elementele urmtoare NU fac parte din tipurile de depreciere care pot afecta
o cldire?
a) deprecierea fizic recuperabil
b) deprecierea fizic nerecuperabil
c) deprecierea funcional recuperabil
d) deprecierea intern
32
ABORDAREA PRIN PIA
1) n metoda comparaiei directe se ajusteaz ntotdeauna:

a) preul proprietii comparabile fa de cel al proprietii evaluate
b) preul proprietii evaluate
c) preurile proprietilor comparabile ntre ele
2) Dac proprietatea comparabil este inferioar, ajustarea preurilor este:
a) n sus (pozitiv)
b) n jos (negativ)
c) nerelevant
3) O unitate de comparaie este:
a) preul pe loc de acostare
b) suprafaa nchiriabil
c) cheltuielile fcute imediat dup cumprare
4) Element de comparaie poate fi:
a) pat/camer de hotel
b) drepturile de proprietate transmise
c) preul unor tranzacii anterioare
d) rata de capitalizare
5) Dac vnztorul ofer condiii de finanare sub preurile pieei financiare, atunci:
a) preul de vnzare poate fi mai mare
b) preul depinde de interesul cumprtorului
c) reprezint o evaziune fiscal
d) cumprtorul nu este dispus s modifice preul
6) n abordarea prin pia prima corecie care se face este pentru:
a) localizare
b) condiiile pieei
c) drepturile de proprietate transmise
d) condiiile de finanare
7) Abordarea prin pia este aplicabil:
a) cnd exist un numr mare de tranzacii pe pia, dar nu recente
b) la evaluarea proprietilor industriale i comerciale exploatate de proprietar
c) la construciile speciale
d) cnd se schimb rapid legislaia i condiiile economice
8) O unitate de comparaie poate fi:
a) pre/mp construit
b) rata de capitalizare
c) condiiile pieei
d) utilizarea
9) Artai care NU sunt caracteristici economice ale proprietii imobiliare:
a) cheltuielile de exploatare
b) calitatea managementului imobiliar
c) veniturile obinute din chirii
33
10) Analiza comparaiilor relative:

a) cere corecii absolute
b) accept uneori i corecii absolute
c) presupune corecii pozitive sau negative
d) utilizeaz relaii matematice de comparare
11) NU este un element de comparaie:
a)
b)
c)
d)
condiiile de vnzare
modalitatea de negociere
condiiile de finanare
localizarea proprietii
12) Abordarea prin pia se poate aplica:

a)
b)
c)
d)
tuturor tipurilor de proprieti imobiliare

numai la proprietile rezideniale
n condiiile unei piee limitate
n condiiile unei piee n dezvoltare
13) Condiiile de finanare se refer la:

a)
b)
c)
d)
plata integral n numerar

condiii de creditare diferite fa de cele de pia
acordarea de mprumut, de ctre vnztor
plat amnat
14) Condiiile de vnzare, n abordarea prin pia, se refer la:

a)
b)
c)
d)
motivaia vnztorului i a cumprtorului

plata n rate
adjudecarea prin licitaie
schimbul n natur
15) Tehnicile cantitative n abordarea prin pia sunt:

a)
b)
c)
d)
analiza comparaiilor relative

analiza previziunilor
analiza pe perechi de date
analiza clasamentului
16) Tehnicile calitative n abordarea prin pia sunt:

a)
b)
c)
d)
analiza grafic
analiza pieei
analiza evoluiilor
17) La alegerea valorii de pia, dintre rezultatele obinute din grila de comparaie i corecii, cel
mai mult conteaz:
a)
b)
c)
d)
corecia total net

corecia total brut
diferena fa de valoarea medie
localizarea proprietii
18) Care este dezavantajul major al metodei comparaiei directe n estimarea deprecierii cumulate:
a)
b)
c)
d)
lipsa datelor de pia comparabile

nu este recunoscut pe pia
mparte deprecierea n recuperabil i nerecuperabil
19) Mrimea coreciei pentru fiecare element de comparaie depinde de:

a)
b)
c)
d)
34
scopul evalurii
tipul de proprietate evaluat
cerinele bncii ce acord credit
diferena ntre proprietatea comparabil i cea evaluat
20) Care tip de finanare necesit de obicei corecie

a)
b)
c)
d)
convenional
vnzarea integral n numerar
finanare din partea vnztorului sub condiiile pieei
plata n rate cu dobnda pieei
21) Caracteristicile specifice ale proprietilor imobiliare i tranzaciilor, care determin

diferenele ntre preurile pltite pentru proprietatea imobiliar, se numesc:
a) criterii de comparaie
b) elemente de corecie
c) diferene de valoare
d) elemente de comparaie
22) Care este primul element de comparaie pentru care se aplic corecie:
a)
b)
c)
d)
localizarea
drepturile de proprietate transmise
condiiile pieei
caracteristicile fizice
23) Ultima etap n abordarea prin pia este:

a)
b)
c)
d)
mediere pentru a obine valoarea final

selectarea unei valori finale
convertirea preurilor corectate n preuri unitare
alegerea preului cu cea mai mare corecie ca fiind valoarea final
24) Care din urmtoarele NU reprezint un element de comparaie n abordarea prin pia?
a)
b)
c)
d)
localizarea
condiiile de finanare
deprecierea
drepturile de proprietate transmise
25) Ce unitate de comparaie este de prim importan n evaluarea cldirilor de birouri cu mai
muli chiriai?
a)
b)
c)
d)
chiria anual pe camer

chiria anual pe etaj
chiria anual pe metru ptrat de suprafa util nchiriabil
chiria anual pe metru cub de spaiu util
26) Analiza pe perechi de date poate fi folosit pentru a determina:

a)
b)
c)
d)
preul de vnzare probabil

analiza regresiei
vrsta proprietii
relaia ntre proprieti
27) Care din urmtoarele propoziii este corect referitor la abordarea prin pia aplicat la
proprietile rezideniale?
a)
b)
c)
d)
cnd se aleg proprietile comparabile nu este necesar s se considere calitatea construciei

n abordarea prin pia evaluatorul compar alte proprieti similare cu cea evaluat
nu trebuie folosite niciodat date privind tranzacii comparabile mai vechi de 6 luni
dac proprietatea este generatoare de venit, nu se aplic abordarea prin pia, ci ce prin venit
28) Limitele geografice n alegerea tranzaciilor comparabile depind de:

a)
b)
c)
d)
timpul acordat de a realiza evaluarea

dimensiunea proprietii evaluate
natura i tipul proprietii evaluate
preul pltit pentru evaluare
29) n mod normal, abordarea prin pia ar trebui s fie considerat cea mai bun, atunci cnd
exist urmtoarele condiii:
a)
b)
c)
d)
proprietatea este nou i neocupat

exist o rat mare a inflaiei
poate fi msurat neadecvarea
exist date de pia autentice i accesibile
35
30) Care din urmtoarele motive duc, de obicei, la dezavantaje ale abordrii prin pia?
a)
b)
c)
d)
piaa este prea activ

exist prea multe tranzacii astfel c evaluatorul nu poate alege comparabilele
se bazeaz pe date de pia efective
poate fi o pia competitiv i cunosctoare
31) Care din urmtoarele proceduri nu sunt adecvate n analiza pe perechi de date?
a)
b)
c)
d)
a compara proprieti foarte asemntoare, amplasate n locuri foarte diferite

a compara proprieti foarte asemntoare, tranzacionate la momente de timp foarte deprtate
a compara proprieti foarte asemntoare cu caracteristici fizice foarte diferite
a compara proprieti foarte diferite amplasate n locuri foarte diferite
32) Care din urmtoarele propoziii, n contextul caracteristicilor proprietilor comparabile,

este incorect?
a)
b)
c)
d)
proprietatea comparabil ar trebui s fie aproximativ la fel cu cea evaluat, din punct de vedere
al dimensiunilor, vechimii i calitii construciilor
trebuie aplicate corecii pentru diferenele ce pot fi identificate fa de proprietatea evaluat
proprietile comparabile ar trebui s fi fost tranzacionate la data evalurii
proprietile comparabile ar trebui s se afle n vecintatea celei evaluate
33) Pe care tipuri de pia abordarea prin pia duce la rezultate mai credibile?
a)
b)
c)
d)
piaa vnztorului
piaa cumprtorului
piaa activ
piaa inactiv
34) Principiile generale i procedurile abordrii prin pia sunt aplicabile la urmtoarele tipuri
de proprieti imobiliare:
a)
b)
c)
d)
numai locuine uni familiale

numai case pentru una sau mai multe familii
numai terenuri
orice tip de proprietate imobiliar, cu excepia celor specializate
35) Valorile proprietilor, estimate pe baza preurilor din ofertele de vnzare, vor f de obicei:
a)
b)
c)
d)
sub valoarea de pia

peste valoarea de pia
aproximativ egale cu valoarea de pia
cu 4% peste valoarea de pia, din cauza comisionului de intermediere
36) Pentru a utiliza abordarea prin pia , evaluatorul trebuie:

a)
b)
c)
d)
s cunoasc cel puin 3 tranzacii comparabile

s gseasc tranzacii comparabile cu cel mult 3 luni naintea datei evalurii
s aib confirmarea autenticitii datelor pentru fiecare proprietate comparabil
s foloseasc proprieti comparabile amplasate numai n vecintate
37) n cazul n care o vil prezint decoraiuni ornamentale exterioare bogate, poate acest
element s conduc la creterea valorii proprietii?
a)
b)
c)
da, dac piaa l recunoate

da, pentru c s-a cheltuit suplimentar
da, pentru c plastica este valoroas
38) Elementele de comparaie sunt:

a)
b)
c)
caracteristici ale proprietilor i tranzaciilor imobiliare care au ca efect variaii ale

preurilor pltite pe piaa imobiliar
caracteristici specifice construciilor
diferene ntre proprietatea de evaluat i proprietile comparabile
39) Pentru care din situaiile de mai jos este necesar s se ajusteze preul pentru condiiile de
vnzare:
a)
b)
c)
d)
36
vnzare sub preul pieei

ofert de pre mai mare a unui cumprtor pentru o proprietate ce a aparinut cndva familiei
sale
condiii de vnzare neobinuite ntr-o tranzacie (ce trebuie analizate cu precauie)
40) Tehnicile calitative din comparaiile de pia cuprind:

a)
b)
c)
d)
analiza statistic
analiza evoluiilor
analiza datelor secundare
41) Evaluarea terenurilor se efectueaz innd cont de:

a)
b)
c)
d)
hotrrile guvernamentale aprute

metodologia de calcul stabilit de primrii
tranzaciile recente cu terenuri comparabile
42) Pentru estimarea valorii de pia a terenurilor prin metoda comparaiei directe, se iau n
considerare, ca informaii:
a)
b)
c)
d)
ofertele de vnzare din anunurile de mic publicitate, ajustate

ofertele de cumprare din anunurile de mic publicitate, ajustate
informaii certe, obinute pe baz de chestionar, cu privire la tranzacii de pe pia
toate informaiile de mai sus
43) Pentru cuantificarea coreciilor cantitative asupra preurilor de vnzare ale proprietilor
comparabile, tehnicile sunt:
a) analiza pe perechi de date
b) analiza statistic
c) capitalizarea diferenelor de chirie
d) toate tehnicile de mai sus
44) Tehnicile de identificare i cuantificare a coreciilor se clasific n dou categorii:
a)
b)
c)
d)
calitative i cantitative
calitative i relative
calitative i statistice
relative i cantitative
37
ABORDAREA PRIN VENIT

1) n care din urmtoarele situaii abordarea prin venit ar furniza o indicaie mai credibil
pentru valoarea de pia?
a)
b)
c)
d)
cas de locuit ntr-un cartier de vile

coal
cldire de birouri
niciuna de mai sus
2) Care dintre urmtoarele variante reprezint o metod de estimare a valorii n abordarea prin
venit?
a)
b)
c)
d)
venitul net din exploatare (VNE) mprit la rata de capitalizare total

venitul net din exploatare (VNE) multiplicat cu o rat de capitalizare total
chiria pe 10 ani
3) O garsonier este nchiriat unui student, de ctre o mtu a sa, cu 225 Euro/lun.
Garsoniere similare se nchiriaz curent n vecintate cu 325 Euro/lun, cu un multiplicator
al chiriei de 150. Care ar fi o indicaie privind valoarea de pia?
a)
b)
c)
d)
33.750 Euro
46.500 Euro
41.250 Euro
48.750 Euro
4) Principiul de baz n abordarea prin venit este:

a)
b)
c)
d)
cererea si oferta
substituia
anticiparea
cauze externe
5) Care principiu spune c un cumprtor pltete pentru veniturile ce le va obine n viitor?

a)
b)
c)
d)
ateptarea
substituia
consistena
anticiparea
6) Dintre cele trei metode ale abordrii prin venit, care este cea mai adecvat pentru evaluarea
unei case de locuit?
a)
b)
c)
d)
multiplicatorul chiriei brute

capitalizarea direct
actualizarea fluxurilor
7) Rata de capitalizare este egal cu rata de actualizare, atunci cnd:

a)
b)
c)
d)
ntotdeauna
niciodat
creterea estimat a valorii proprietii este pozitiv
fluxurile de venit viitoare vor rmne constante
8) Rata de actualizare se refer la:

a)
b)
c)
d)
costul mediu ponderat al capitalului

rata de recuperare a capitalului investit
rata rentabilitii creditului
rata rentabilitii capitalului propriu
9) Tehnica actualizrii nseamn:

a)
b)
c)
d)
38
calcularea valorii viitoare a fluxurilor prezente de venit

corectarea cu rata inflaiei
calcularea valorii actualizate a fluxurilor viitoare de venit
calcularea valorii compuse a fluxurilor de venit
10) Valoarea terminal/de reversiune reprezint:

a)
b)
c)
d)
valoarea de utilizare a activelor imobiliare

preul net de vnzare a proprietii imobiliare la finele perioadei de deinere
valoarea dup dezmembrare
valoarea dup despgubire
11) n cazul n care se estimeaz valoarea de pia prin capitalizarea chiriei, fluxul anual de
venit const n:
a)
b)
c)
d)
chiria contractual
chiria de pia
chiria n exces (surplus)
chiria contractual pentru contractele n vigoare i chiria de pia pentru spaiile neocupate
12) Raportul cheltuieli de exploatare/venituri din exploatare depinde de:

a)
b)
c)
d)
managementul proprietii
sectorul de activitate
amplasamentul proprietii
toate elementele de mai sus
13) Noiunea de valoare terminal apare la:

a)
b)
c)
d)
metoda capitalizrii directe

metoda multiplicatorului chiriei brute
metoda fluxurilor de numerar actualizate
metoda costurilor de nlocuire
14) Profitul impozabil este calculat dup deducerea (scderea) din venituri a:
a)
b)
c)
d)
dividendelor distribuite
ratelor scadente la credite
cheltuielilor de exploatare
serviciului datoriei
15) Rentabilitatea capitalului propriu, investit n proprieti imobiliare, este raportul dintre:
a)
b)
c)
d)
profitul net i capitalul propriu

(profitul net - rate scadente) i capitalul propriu
venitul net din exploatare i capitalul propriu
profitul net i valoarea proprietilor
16) Venitul brut potenial reprezint venitul total generat de o proprietate:

a) n condiii de ocupare 100%
b) n condiii de ocupare la nivelul mediu al pieei
c) n condiii de ocupare asigurat prin contractele n vigoare
17) Rata fr risc se refer la:

a)
b)
c)
d)
rata dobnzii bancare la acordarea mprumutului

rata dobnzii bancare la depuneri pe termen lung
rata dobnzii practicat de Banca Naional
rata dobnzii obligaiunilor de stat pe termen lung
18) Inflaia neateptat este luat n considerare la evaluare, prin:

a)
b)
c)
d)
ajustarea valorii finale

ajustarea inflaiei ateptate
includerea unei prime suplimentare de risc
19) Clauza de escaladare-cretere a chiriei se refer la:

a)
b)
c)
d)
ajustarea periodic a chiriei

transferarea ctre chiriai a creterilor cheltuielilor de exploatare
prevederea unei chirii procentuale
nicio variant
39
20) Chiria excedentar (suplimentar) se refer la:

a)
b)
c)
d)
diferena ntre chiria total i chiria fix

diferena ntre chiria procentual i chiria de pia
diferena ntre chiria progresiv maxim i cea contractual
diferena ntre chiria contractual i chiria de pia
21) Cheltuielile variabile sunt cele care:

a)
b)
c)
d)
variaz la nivel de proprietate n funcie de gradul de ocupare

variaz pe m.p. de suprafa ocupat
variaz n funcie de reglementri
toate variantele prezentate
22) Care informaie NU este important n estimarea ratei de capitalizare:

a)
b)
c)
d)
preul de vnzare i condiiile de finanare

deprecierea funcional nerecuperabil
condiiile de pia la momentul vnzrii
veniturile i cheltuielile pe perioada anterioar la proprietatea evaluat
23) Dac veniturile generate i valoarea proprietii nu se vor modifica pe durata deinerii
acesteia, rata de capitalizare este:
a)
b)
c)
d)
zero
egal cu rata de actualizare
mai mic dect rata de actualizare
mai mare dect rata de actualizare
24) Dac veniturile generate i valoarea proprietii vor crete pe durata deinerii acesteia, rata
de capitalizare este:
a)
b)
c)
d)
egal cu rata de cretere a veniturilor sau valorii proprietii

egal cu rata de actualizare
mai mic dect rata de actualizare
mai mare dect rata de actualizare
25) n cazul unui condominium rezidenial, venitul obinut din nchirierea garajelor este:
a)
b)
c)
d)
sczut din venitul brut efectiv

sczut din venitul brut potenial
inclus n venitul brut potenial ca element separat de venit
inclus, ca surplus de venit, n venitul brut efectiv
26) Chiriile de pia se estimeaz pe baza celor percepute pentru spaii similare. Acest fapt este o
reflectare a principiului:
a)
b)
c)
d)
echilibrului
substituiei
influenelor externe
cererii i ofertei
27) Care dintre urmtorii factori este important n considerarea comparabilitii pentru
multiplicatorii venitului brut?
a)
b)
c)
d)
riscul
raportul teren construit/teren liber
raportul venituri/cheltuieli
28) O proprietate s-a vndut recent cu 250.000 Euro. Gradul de neocupare a fost estimat la 4%,
iar chiria pe pia, la momentul vnzrii, era 45.000 Euro/an. Cheltuielile proprietarului au
fost de 13.000 Euro. Care este rata de capitalizare rezultat din acest caz?
a)
b)
c)
d)
12,8%
12,1%
13,5%
12,3%
29) n metoda fluxurilor de numerar actualizate (cash-flow), ipotezele participanilor pe pia

sunt:
a)
b)
c)
d)
40
limitate
revizuite
simulate
criticate
30) Care ar fi o unitate de comparaie rezonabil n analiza chiriilor pentru o cldire

administrativ?
a)
b)
c)
d)
chiria pe birou
chiria pe metru ptrat de teren
chiria pe metru ptrat de suprafa nchiriabil
chiria pe metru ptrat de arie desfurat construit
31) Care din urmtoarele cheltuieli NU trebuie incluse n categoria cheltuielilor variabile?
a)
b)
c)
d)
cheltuieli cu nclzirea
cheltuieli cu curenia
cheltuieli cu reparaii curente
cheltuieli cu asigurarea
32) Care dintre elementele de mai jos NU se include n venitul brut potenial?
a)
b)
c)
d)
amortizarea
venitul din chirii
venitul din servicii
venitul din nchirierea garajelor
33) Venitul total generat de o proprietate imobiliar, la o ocupare ipotetic de 100%, nainte de
deducerea cheltuielilor de exploatare, se numete:
a)
b)
c)
d)
cash-flow nainte de impozit

venitul net din exploatare
venitul brut efectiv
venitul brut potenial
34) Alocarea pentru nlocuiri, inclus n cheltuielile de exploatare, se fundamenteaz de regul

pe baza:
a)
b)
c)
d)
costului de reconstruire
costului de nlocuire
costului de reproducere minus deteriorarea fizic
costului de reproducere minus deprecierea acumulat
35) Metoda capitalizrii directe a venitului se bazeaz pe:

a)
b)
c)
d)
venitul brut efectiv din anul anterior

venitul net anual din exploatare
media veniturilor din ultimii doi ani
venitul prognozat n ultimul an, nainte de revnzare
36) Rata care stabilete o relaie ntre venitul net anual din exploatare i valoarea proprietii se
numete:
a)
b)
c)
d)
rata de capitalizare
rata venitului
rata global
rata de actualizare
37) n ce tip de contract de nchiriere se stipuleaz c chiriaul i pltete toate cheltuielile, n

plus fa de chirie?
a)
b)
c)
d)
contract cu chirie net

contract cu chirie brut
contract cu chirie surplus
contract cu chirie acoperitoare
38) Primul pas n estimarea veniturilor i cheltuielilor este:

a)
b)
c)
d)
estimarea venitului brut potenial

estimarea venitului brut efectiv
estimarea cheltuielilor fixe i variabile
estimarea pierderilor din cauza neocuprii integrale i a ntrzierilor n ncasarea chiriei
39) Rata de capitalizare total, folosit n metoda capitalizrii directe, presupune asemnri
ntre proprietatea evaluat i cele comparabile n privina:
a)
b)
c)
d)
riscului
raportului teren construit/teren liber
vrstei cldirii
41
40) Factorul cel mai important n selectarea n final a ratei de actualizare este:
a)
b)
c)
d)
practica colegilor evaluatori

riscul
raionamentul profesional
finanarea
41) n metoda fluxurilor de numerar actualizate, valoarea de revnzare este considerat:

a)
b)
c)
d)
o cheltuial necesar revnzrii

un venit periodic
un flux de numerar separat
un procent din venitul anual
42) n abordarea prin venit, valoarea se estimeaz aplicnd o rat de capitalizare la:
a)
b)
c)
d)
preul de vnzare brut

venitul net anual din exploatare
venitul brut efectiv
fluxurile financiare nainte de impozitare
43) Care din urmtoarele condiii economice vor determina scderea ratei de capitalizare?
a)
b)
c)
d)
creterea dobnzilor
scderea dobnzilor
creterea chiriilor
creterea impozitelor pe proprieti
44) O proprietate a fost cumprat cu 100.000 Euro. Venitul net anual este de 10.000 Euro i se
previzioneaz c va rmne constant n urmtorii 5 ani. Care este rata rentabilitii ateptate
de un investitor, dac proprietatea se va vinde peste 5 ani cu 100.000 Euro?
a)
b)
c)
d)
mai mare de 10%

mai mic de 10%
egal cu 10%
poate fi mai mare sau mai mic cu 10%
45) n cadrul cheltuielilor de exploatare, cheltuielile fixe sunt cele care:

a)
b)
c)
d)
nu se modific dect la momentul renegocierii contractului

sunt fixe pe ntreaga durat de deinere a proprietii
nu se modific n funcie de gradul de ocupare
sunt garantate de vnztor
46) n ipoteza c proprietatea evaluat prezint un risc neobinuit de ridicat fa de

veniturile generate, atunci rata de capitalizare folosit va fi:
a)
b)
c)
d)
mai mic, rezultnd o valoare mai mic

mai mic, rezultnd o valoare mai mare
mai mare, rezultnd o valoare mai mic
mai mare, rezultnd o valoare mai mare
47) Cele trei elemente importante ale formulei capitalizrii sunt:

a)
b)
c)
d)
costuri directe, venit, profit

venit net din exploatare, cost de reconstruire, risc
valoare, venit brut efectiv, cost
valoare, venit net din exploatare, rat de capitalizare
48) O proprietate rezidenial evaluat la 300.000 Euro obine un venit net din chirie de 3.000
Euro/lun. Care este rata de capitalizare?
a)
b)
c)
d)
1%
6%
12%
20%
49) Ctigul de capital este:

a)
b)
c)
d)
42
preul de vnzare minus deprecierea

valoarea contabil minus deprecierea
preul net de vnzare minus valoarea contabil a unui activ
ctigul din vnzarea unei proprieti, dup ce se scad cheltuielile de achiziie, taxele i costurile
de vnzare
50) Un proprietar care obine un venit net din exploatare de 30.000 Euro/an i pltete rate i
dobnzi de 20.000 Euro/an, a vndut proprietatea cu 200.000 Euro. Care este rata de
capitalizare n acest caz?
a)
b)
c)
d)
10%
15%
5%
25%
51) Care din urmtoarele situaii l va determina pe evaluator s foloseasc o rat de capitalizare
mai mic?
a)
b)
c)
d)
risc mai mare dect normal

cheltuieli de exploatare mai mici
venit net din exploatare mai mare
o cretere n viitor a valorii proprietii mai mare dect cea normal ateptat
52) n evaluarea proprietilor imobiliare, termenul capitalizare se refer la:

a)
b)
c)
d)
fondurile iniiale investite ntr-un proiect

convertirea veniturilor viitoare n valoarea actualizat
valoarea rezultat prin aplicarea oricrei abordri n evaluare
determinarea capitalului disponibil pentru investiie
53) Termenul venit brut efectiv nseamn:

a)
b)
c)
d)
venitul dup efectul finanrii

venitul brut potenial minus pierderile din neocupare i din nencasarea unor chirii
veniturile obinute n mod real dup ce se scad toate cheltuielile de exploatare
venitul brut potenial obinut pentru spaiile ce se pot nchiria
54) Care este rata de capitalizare pentru o proprietate care are raportul valoare teren/valoare
total de 10% i ratele de capitalizare pentru teren i cldire de 9%, respectiv 12%?
a)
b)
c)
d)
9,3%
10,5%
11,7%
12,0%
55) n vederea aplicrii metodei capitalizrii chiriei, pentru evaluarea unei proprieti
imobiliare, este indicat ca rata de capitalizare:
a) s se estimeze de evaluator pe baza experienei sale
b) s se determine prin metoda construirii n trepte
c) s se obin de pe piaa imobiliar, din tranzacii comparabile
56) n cazul unei proprieti imobiliare, apare o valoare negativ:

a) cnd proprietatea genereaz un flux de numerar negativ, real sau ipotetic
b) cnd proprietatea este nchiriat peste chiria de pia
c) niciodat
57) Pentru determinarea valorii terminale a unei proprieti imobiliare, a crei valoare crete n
timp, se aplic la fluxul de numerar net din ultimul an o rat de capitalizare:
a) egal cu rata de actualizare

b) egal cu rata de actualizare minus rata anual perpetu sperat de cretere a fluxului de
numerar net final
c) mai mare dect rata de actualizare
58) n aplicarea metodei capitalizrii chiriei, evaluatorul trebuie s determine cheltuielile de

exploatare. n cadrul acestora, alocrile pentru nlocuiri reprezint:
a)
b)
c)
d)
o cheltuial fix
o cheltuial variabil
o cheltuial separat
niciuna
59) n cazul evalurii unei proprieti imobiliare prin metoda capitalizrii venitului net din
exploatare, valoarea terenului excedentar, nenchiriat:
a) se scade din valoarea de pia estimat a proprietii
b) nu este luat n considerare
c) se adaug la valoarea de pia estimat a proprietii
43
60) Rata de actualizare este:

a)
b)
c)
d)
rata rentabilitii ntregului capital investit (rentabilitatea economic)

rata total realizat sau ateptat de la o anumit investiie, n timpul deinerii proprietii
costul investiional al prii finanate prin credite
rata rentabilitii folosit pentru convertirea unor fluxuri viitoare de numerar
n valori actualizate
61) Procedeul de transformare a unor venituri periodice inegale ca mrime, n valoare prezent,
se numete:
a)
b)
c)
d)
44
actualizare
capitalizare
recalculare
FINANARE
1) Sursele primare de finanare a investiiilor n proprieti imobiliare sunt:

a)
b)
c)
d)
fondurile proprii
economiile populaiei i bugetul administraiei de stat
consumurile persoanelor fizice i juridice
capitalul social
2) Forma principal de finanare a investiiilor n proprieti imobiliare prin mprumuturi este:

a)
b)
c)
d)
creditul ipotecar
creditul de consum
creditul comercial
creditul obligatar
3) Factorul de actualizare reprezint inversul:

a)
b)
c)
d)
factorului de capitalizare direct

factorului de amortizare a capitalului
factorului valorii actuale a unei anuiti
factorului de dobnd compus
4) n cazul creditului rambursat cu anuiti, anuitatea cuprinde:

a)
b)
c)
d)
numai dobnda
valoarea dobnzii plus comisioanele bancare
rata de rambursare i dobnda
numai rata de rambursare
5) n cazul creditului cu dobnd la sold, rata de rambursare este:

a)
b)
c)
d)
constant
mai mare la nceput
mai mare spre sfrit
variabil aleator
6) n cazul creditului cu rambursare flexibil, condiiile n care se pltete dobnda sunt:

a)
b)
c)
d)
fixate prin acte legislative

lsate la latitudinea creditorului
negociate de prile contractante
impuse de debitor prin autoritatea monetar
7) Garania personal reprezint angajamentul de plat ferm sau negociabil al:

a)
b)
c)
d)
creditorului
debitorului
garantului
emitentului
8) Ipoteca reprezint:
a)
b)
c)
d)
o garanie personal
o garanie real
un drept de privilegiu
un drept de gajare
9) Tipurile speciale de ipoteci s-au dezvoltat ca urmare a:

a)
b)
c)
d)
modificrii legislaiei privind drepturile de reinere

lrgirii pieei de capital n domeniul titlurilor de proprietate
diversificrii tipurilor particulare de condiii de finanare
necesitii asigurrii executrii obligaiilor creditorului
45
10) n cazul ipotecilor deschise:

a)
b)
c)
d)
se pot suplimenta bunurile imobiliare supuse garaniei

se pot face rambursri de credit suplimentare fa de program
bunurile ipotecate nu pot fi supuse executrii silite
se pot suplimenta sumele mprumutate fr constituirea de noi garanii
11) Rata dobnzii, ca instrument al influenei autoritii monetare asupra evoluiei economiei,
reprezint:
a)
b)
c)
d)
o tehnic de intervenie direct

o tehnic de intervenie indirect
o procedur de echilibrare a balanei de pli externe
o modalitate de evitare a blocajului financiar
12) Ipoteca secundar acord la executare silit:
a) aceleai drepturi ca oricare tip de ipotec

b) un drept de prioritate fa de ipoteca primar
c) un drept de prioritate fa de ipoteca teriar
d) un drept de superficie asupra bunului imobil ipotecat
13) Stabilirea responsabilitilor privind utilizarea proprietilor imobiliare, pentru nceperea

analizei de finanare, este:
a)
b)
c)
d)
obligatorie
facultativ
recomandat
irelevant
14) Riscurile implicate de mprumut i de investiia capitalurilor n proprieti imobiliare

reprezint considerente de fundamentare a deciziei de a folosi creditul ipotecar luat de:
a)
b)
c)
d)
girant
debitor
agent imobiliar
creditor
15) Condiiile de finanare genereaz politici de asigurare a creditelor, manifestate prin practici:
a)
b)
c)
d)
convergente
alternative
paralele
congruente
16) Riscul diminurii valorii garaniilor creditului se refer:

a)
b)
c)
d)
numai la valoarea proprietii realizate din credit

la valoarea tuturor proprietilor imobiliare cu acelai grad de imobilizare
la valoarea tuturor garaniilor aduse creditului contractat
la valoarea veniturilor debitorului obinute din utilizarea proprietii imobiliare realizate din
credit
17) Riscul n investiiile imobiliare fa de riscul investiiei n obligaiuni de stat:

a)
b)
c)
d)
este mai mare

este mai mic
este la fel
nu are legtur
18) Riscul n investiiile imobiliare fa de riscul investiiei n activiti comerciale:

a)
b)
c)
d)
este mai mare

este mai mic
este la fel
nu are legtur
19) Asigurrile reprezint pentru asigurat:

a) o metod de ctig
b) o formul de credit
c) o soluie de protecie financiar prin transfer de risc
20) O asigurare se ncheie pentru evenimente:

a) care se produc cu certitudine
b) neprevzute
c) imposibile
46
21) Noiunea interes asigurabil privete pe:

a) asigurat
b) asigurator
c) niciunul dintre acetia
22) Subasigurarea este penalizat la momentul:

a) ncheierii poliei de asigurare
b) expirrii poliei de asigurare
c) pagubei
23) Cheltuielile cu primele de asigurare sunt:

a) deductibile
b) previzionate
c) ambele
24) Inflaia are ca efect:

a) deprecierea despgubirii cuvenite
b) agravarea condiiilor de risc
c) prime de asigurare mai atractive
25) Suma asigurat reprezint:

a) valoarea maxim a despgubirii
b) valoarea minim a despgubirii
c) valoarea garantat a despgubirii
26) Polia care acord compensaii n caz de prejudiciu produs altei persoane este:
a) polia de incendiu i alte pagube la bunuri
b) polia de ntrerupere de activitate (pierdere de profit)
c) polia de rspundere
27) Achiziia de valori mobiliare pe piaa de capital reprezint decizii n administrarea finanrii
proprietilor imobiliare?
a)
b)
c)
d)
niciodat
nu
da
ntotdeauna
28) Operaiunile pe piaa monetar reprezint instrumente:

a)
b)
c)
d)
de transfer a titlurilor
de garantare a creditelor
de politic monetar
de reducere a riscului n creditare
29) Societile de asigurare sunt interesate n mod deosebit s investeasc n proprieti

imobiliare:
a) mici, ce implic un volum redus de fonduri financiare
b) cu destinaia de locuine
c) ce necesit fonduri financiare mari
30) Dac rata real a dobnzii este 6% i rata inflaiei este 2%, atunci rata nominal a dobnzii va
fi:
a)
b)
c)
d)
8,0%
7,8%
4,0%
8,1%
31) Dac rata real a dobnzii este 5% i rata nominal a dobnzii este 8%, atunci rata inflaiei va
fi:
a)
b)
c)
d)
2,86%
3,01%
2,06%
5,00%
47
32) Un nivel ridicat al ratelor dobnzii pe piaa financiar influeneaz disponibilitatea

fondurilor pentru credite ipotecare:
a)
b)
c)
d)
n sensuri diferite, necontrolabile

amplificnd-o
reducnd-o
meninnd-o constant
33) Bncile comerciale, implicate n finanarea unor investiii n proprieti imobiliare, practic
diferite rate ale dobnzilor, n funcie de:
a)
b)
c)
d)
calitatea solicitantului de credit

riscurile implicate de fiecare proiect
mrimea creditului ipotecar
cota de finanare prin credit
34) Creditele ipotecare pot fi:

a)
b)
c)
d)
garantate, nerambursabile sau cu venit fix

garantate, asigurate sau convenionale
asigurate, neremunerate sau standardizate
convenionale, neconvenionale sau viagere
35) ntr-un mediu economic stabil i echilibrat investiiile n proprieti imobiliare se

rezolv prin finanarea:
a)
b)
c)
d)
din economiile familiale

de pe piaa monetar
de pe piaa financiar
din activele circulante
36) Pe piaa secundar de capital preul valorilor mobiliare variaz cu rata nominal a dobnzii
instrumentului de credit:
a) aleator
b) invers proporional
c) direct proporional
37) Bonurile de tezaur sunt instrumente de credit:

a)
b)
c)
d)
cu riscurile cele mai mari

cu riscurile cele mai mici
cu riscuri variabile
cu riscuri de rscumprare prin tragere la sori
38) Certificatele de depozit sunt instrumente financiare emise de:

a)
b)
c)
d)
instituii bancare
instituii guvernamentale
autoritatea monetar i sunt nenegociabile
de fondurile de investiii deschise
39) Obligaiunile reprezint instrumente de credit:

a)
b)
c)
d)
nenegociabile cu rambursare ealonat

netransmisibile remunerate la scaden
emise de stat, municipaliti sau societi comerciale autorizate n acest scop
nerambursabile i cu venit fix
40) n cazul unei cereri de despgubire frauduloase

a) asiguratul i pierde toate drepturile de despgubire
b) se restituie prima de asigurare achitat
c) se ncepe urmrirea penal
41) n cazul reconstruirii (refacerii) unui imobil n urma unui incendiu major, obligaia de a
obine aprobrile necesare pe planuri este n sarcina:
a) asigurtorului
b) asiguratului
c) constructorului
48
42) Asigurtorul pltete despgubirea n urma unui incendiu la o cldire vndut recent, dac:
a) noul proprietar prezint o poli de asigurare valid, ncheiat n numele vnztorului
b) asiguratorul a fost notificat i a fost de acord cu nscrierea cumprtorului ca beneficiar
c) numai dac s-a anulat vechea poli
43) Subrogarea:
a) este un principiu care nu are nici o legtur cu principiul despgubirii/indemnizrii
b) urmrete reconstituirea fondurilor de asigurare prin recuperare de la cei vinovai
c) este un drept exclusiv al asiguratului
44) nregistrarea precis a stocurilor este necesar pentru:

a) poliele de incendiu pe baz de declaraie
b) poliele de rspundere
c) poliele de construcie
45) Termenul cldire include:

a)
b)
c)
d)
imobilele i anexele acestora ce aparin proprietarului

ziduri, pori, mprejmuiri
instalaiile i conductele pentru utiliti
46) Termenul coninut exclude:

a) amenajrile executate de chiria
b) coninutul din cldirile anexe
c) stocuri i materiale n curs de comercializare
47) Fundaiile unei cldiri:

a) sunt incluse automat n asigurarea de baz (FLEXA) dac suma asigurat le cuprinde
b) nu pot fi acoperite printr-o clauz special
c) nu este corect s se asigure ntruct este imposibil s fie distribuite
48) Atunci cnd se acord acoperire prin asigurare pentru cutremur de pmnt, incendiul
provocat de acest eveniment:
a) este tratat separat
b) este exclus
c) poate fi specificat ca un pericol distinct de pericolul de oc
49) Lichiditatea este definit de regul ca:

a)
b)
c)
d)
diferena ntre venituri i cheltuieli

puterea de cumprare a unui activ
uurina de a transforma un activ n bani
diferena n valoare i datorii
50) Riscul ce rezult din incertitudinea de nchiriere, din gradul de ocupare sau din cheltuielile
de exploatare se refer la:
a)
b)
c)
d)
riscul afacerii
riscul exploatrii
riscul economic
riscul dobnzii
51) Creditorii (de exemplu, banca) analizeaz rata de acoperire a serviciului datoriei deoarece:
a)
b)
c)
d)
e cerut de reglementrile guvernamentale

indic riscul creditului
indic valoarea proprietii
arat cat de repede se va rambursa creditul
52) Care din urmtoarele calcule definete cel mai bine rata de acoperire a creditului?
a)
b)
c)
d)
venitul net din exploatare mprit la cheltuielile cu dobnzile

venitul net din exploatare mprit la rambursarea creditului i dobnzilor
valoarea proprietii mprit la creditul rmas
rambursarea creditului i dobnzilor mprite la fluxul de numerar, nainte de impozit
49
53) Pentru a obine un efect de levier pozitiv, dobnda la credit trebuie s fie:
a)
b)
c)
d)
egal cu rata de baz

egal cu randamentul proprietii
mai mare dect randamentul proprietii
mai mic dect profitul generat de proprietate
54) Constanta creditului face parte din categoria:

a)
b)
c)
d)
ratelor dobnzii
ratelor de capitalizare
ratelor de actualizare
nici una dintre a), b), c)
55) n cazul evalurii pentru garantarea mprumutului, raportul de evaluare trebuie s cuprind
o estimare a pstrrii valorii n timp:
a) niciodat
b) uneori
c) ntotdeauna
56) Investiiile imobiliare sunt:

a)
b)
c)
d)
50
proprieti n curs de dezvoltare

proprieti deinute pentru a fi dezvoltate
generatoare de venituri din chirii
proprieti deinute pentru propria utilizare
JURIDIC
1) La identificarea unei proprieti imobiliare, evaluatorul trebuie s ia n considerare
urmtoarele:
a) dreptul de proprietate de evaluat
b) veniturile populaie n zon
c) tendinele pieei
d) zonarea
2) Un exemplu de proprietate n devlmie este:

a) comunitatea de bunuri a soilor
b) blocurile de apartamente
c) locuina motenit
d) blocurile de birouri
3) Dreptul de proprietate asupra unui imobil este:

a) absolut i exclusiv
b) netransmisibil
c) la dispoziia autoritilor
d) prescriptibil prin neutilizare
4) Atributele dreptului de proprietate sunt:

a) posesia, folosina i motenirea
b) dispoziia, posesia i folosina
c) apartenena, nstrinarea, utilizarea
d) recunoaterea, folosina i transmisibilitatea
5) Dreptul de proprietate comun poate fi:

a) n indiviziune
b) n devlmie
c) stabilit prin delimitare
6) Coproprietate forat nseamn:

a) prile comune ale blocurilor de locuine
b) bunuri rezultate din motenire
c) bunuri stabilite prin hotrre judectoreasc
7) O proprietate imobiliar din domeniul public:

a) poate fi vndut
b) poate fi schimbat cu o alt proprietate
c) poate fi restituit oricnd
d) poate fi expropriat
8) Dreptul de proprietate poate fi:

a) numai permanent
b) uneori temporar
c) expropriat pentru a dezvolta o ntreprindere
9) Dispoziia, ca atribut al dreptului de proprietate, nseamn c:

a) proprietarul poate ntrebuina proprietatea n interesul su
b) proprietarul dispune liber de proprietatea sa
c) proprietarul poate stpni n fapt proprietatea
d) nu poate fi obligat niciodat s nstrineze proprietatea
10) Caracterul absolut al dreptului de proprietate nseamn c:

a) se impune n raportul proprietarului cu oricine
b) este nengrdit
c) nu se prescrie
d) nu se poate nlocui
51
11) Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate nseamn c:

a) nu poate fi pus n comun
b) este n profitul unui singur titular
c) nu poate fi transmis
d) puterea sa exclude puterea altei persoane
12) Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate nseamn c:

a) aparine continuu aceluiai titular
b) se poate transmite conform legii
c) dureaz ct dureaz proprietatea
d) se poate transmite numai prin motenire
13) ngrdirea dreptului de proprietate este generat de:

a) interesele generale ale societii
b) interesele private ale chiriailor
c) interesele autoritilor locale
14) Domeniul statului cuprinde:

a) numai bunuri din domeniul privat al statului
b) bunuri din domeniul public i privat al statului
c) proprietile primriilor i ale ntreprinderilor de stat
15) Proprietatea inalienabil:

a) este stabilit prin acte normative
b) i lipsete dreptul de folosin
c) i lipsete dreptul de dispoziie
16) Care dintre urmtoarele definiii este cea mai apropiat de noiunea de servitute?
a) un document legal valabil pentru a asigura ndeplinirea unei obligaii
b) un acord care garanteaz dreptul de posesie i de folosin exclusiv a proprietarului
c) un instrument ce transfer dreptul de proprietate ctre tere persoane
d) un drept ce garanteaz unei alte pri dreptul de a folosi un teren al proprietarului
17) Pereii dintre dou apartamente sunt considerai ca fiind:

a) elementele unui apartament
b) elemente comune
c) elemente comune limitate
d) elemente n folosin comun
18) Care din urmtoarele propoziii referitoare la reglementrile de zonare NU este corect?
a) zonarea poate stabili restricii de nlime pentru cldiri
b) zonarea oprete scderea valorii proprietilor ntr-o anumit arie a oraului
c) zonarea este deseori folosit s separe utilizri incompatibile ale terenului
d) zonarea stabilete cerine restrictive pentru construciile de pe teren
19) Un plan urbanistic de detaliu (PUD) poate fi explicat cel mai bine, astfel:
a) un mijloc prin care un promotor poate dezvolta o suprafa mare de teren n diferite etape
b) un tip special de utilizare a terenului care permite un amestec de utilizri i densiti
diferite
c) un tip de utilizare a terenului finanat de guvern
d) orice fel de utilizare a terenului care este destinat asociaiei proprietarilor de locuine
20) Care dintre urmtoarele definiii este adecvat noiunii de proprietate imobiliar?
a) terenul i tot ce este permanent ataat acestuia
b) proprietatea care nu este nchiriat
c) cldiri i alte construcii speciale
d) construcii i instalaii
21) Dac pe un teren exist o servitute de trecere pentru un teren vecin, primul teren reprezint:
a) o proprietate n litigiu
b) o proprietate dominant
c) o proprietate aservit
d) o proprietate cu toate drepturile
52
22) Vnzarea unei locuine ntre membrii familiei ar putea fi considerat:

a) tranzacie normal pe pia
b) tranzacie prtinitoare
c) tranzacie independent
d) tranzacie ilegal
23) Terenul excedentar:

a) nu este aa de valoros pentru c nu contribuie la cea mai bun utilizare
b) este necesar pentru folosirea construciilor existente
c) este ntotdeauna folosit pentru extinderea construciilor existente
d) nu este inclus n valoarea construciilor
24) Coeficientul de utilizare a terenului (CUT) aprobat de Consiliul Local pentru o zon are
valoarea de 4. Care este regimul maxim de nlime a cldirii, care la parter ocup 1/3 din
teren?
a) un nivel
b) patru nivele
c) dousprezece nivele
d) regimul nu depinde de CUT
53
ETICA
1) Cnd ar fi adecvat o evaluare la o dat viitoare?

a)
b)
c)
d)
n evaluarea cldirilor
cnd nu exist date de pia i nici nu se prevede s apar n cteva luni
cnd se ateapt un dezastru natural
cnd se cere estimarea valorii terminale
2) Cnd se cere evaluarea unei proprieti la o dat anterioar, evaluatorul:

a)
b)
c)
d)
presupune c starea fizic a proprietii corespunde cu starea actual

presupune cunoaterea strii fizice, la data evalurii, prin interviuri sau prin alte mijloace
presupune c nu s-au fcut mbuntiri
presupune c nu erau construcii pe teren
3) Cnd se cere evaluarea unei proprieti la o dat anterioar, evaluatorul:

a) nu accept lucrarea
b) se consider ca un intermediar la acea dat n zona respectiv
c) ia n considerare evenimentele ce au avut loc dup data evalurii
d) se consider ca fiind un participant pe pia ce are cunotinele tipice despre pia
la data evalurii
4) Evaluatorul NU greete dac:

a) face o estimare preliminar cu o aproximare larg
b) l ntreab pe client care este valoarea preferat
c) se consult cu judectorul n cazuri de litigii
d) respect contractul i cerinele clientului
5) Evaluatorul poate evalua aceeai proprietate pentru mai muli clieni, dac:
a) cerina a venit n acelai timp
b) exist consensul clienilor
c) are aprobarea judectorului
d) are aprobarea asociaiei profesionale
6) Raportul de evaluare este semnat:

a) numai de cei care au lucrat efectiv la evaluarea respectiv
b) de consultanii externi
c) i de cei care au opinii separate incluse n raport
d) i de cei care au furnizat informaii privind piaa
7) n promovarea activitii sale, evaluatorul:

a) nu are voie s-i fac reclam
b) poate s-i fac reclam, cu condiia s nu prezinte n mod eronat experiena i
pregtirea sa profesional
c) poate s-i fac reclam, dac este atestat n acest sens
d) nu e bine s-i fac reclam, pentru a nu strni reacia negativ a celorlali evaluatori
8) n cadrul raportului de evaluare, evaluatorul:

a)
b)
c)
d)
va prezenta concluziile reale

va evita s evidenieze incertitudinile, pentru a nu deruta clientul
va prezenta numai elementele bazate pe documente oficiale
va prezenta rezultatele care sunt n concordan cu dorina clientului
9) Evaluarea este confidenial i, n acest context, evaluatorul:

a) nu va dezvlui rezultatele dect clientului su i utilizatorului desemnat de acesta
b) poate dezvlui rezultatele dup ce au trecut 3 ani de la evaluare
c) poate dezvlui faptul c a fost angajat de un anume client, dar nu va dezvlui concluziile evalurii
54
10) Evaluatorul este o persoan care:

a) are calificare de evaluator i prezint experien i competen
b) s-a nscris la un curs de evaluare
c) a lucrat ntr-o echip de evaluatori cel puin 1 an
d) este expert tehnic sau contabil
11) Dac un membru al echipei de evaluare are alte opinii dect restul echipei:
a)
b)
c)
d)
se ntocmete o anex separat la raport

se elimin din raport elementul ce a generat opinia separat
se ntocmete un raport separat
se analizeaz diferenele de opinii pn se ajunge la o opinie comun
12) La stabilirea onorariului pentru o lucrare de evaluare, evaluatorul are n vedere:

a) valoarea rezultat a proprietii
b) costul proprietii
c) volumul de munc efectiv necesar
d) veniturile generate de proprietate
13) Dac superiorul unui evaluator semneaz un raport de evaluare, el i

asum responsabilitatea:
a) numai pentru concluzia asupra valorii
b) pentru ntregul raport de evaluare
c) pentru adresa de nsoire a raportului
d) numai pentru analiza celei mai bune utilizri
14) Care dintre urmtoarele criterii NU trebuie s influeneze preul solicitat de evaluator
pentru o lucrare de evaluare?
a) complexitatea lucrrii
b) mrimea valorii estimate
c) cheltuielile necesare lucrrii
d) timpul necesar pentru realizarea lucrrii
15) Care dintre urmtorii termeni descrie cel mai bine ce face evaluatorul n exprimarea opiniei
privind valoarea unui teren?
a) determin valoarea
b) calculeaz valoarea
c) estimeaz valoarea
d) a) i c)
16) Care din urmtoarele propoziii descrie cel mai bine ce trebuie s fac evaluatorul la etapa
de selectare a concluziei asupra valorii?
a) consider media rezultatelor obinute prin aplicarea celor trei abordri

b) alege cel mai mare dintre rezultatele aplicrii celor trei abordri
c) acord cea mai mare importan rezultatului obinut prin abordarea considerat de
evaluator ca fiind cea mai credibil
d) alege valoarea cea mai apropiat de ceea ce evaluatorul presupunea nainte de finalizarea
lucrrii de evaluare
17) Scopul standardelor de evaluare este acela de a:

a) garanta profesionalismul evaluatorilor n faa clienilor
b) suplini reglementrile guvernamentale
c) identifica i promulga principii comune pentru realizarea evalurilor i elaborarea
rapoartelor
d) prezenta metodologii de evaluare
18) Obiectivul unei misiuni de evaluare este:

a)
b)
c)
d)
s determine preul de ofert

s estimeze tipul valorii cerut de client
s stabileasc valoarea creditului
s identifice drepturile i interesele ce ar putea exista
55
19) Un evaluator care semneaz un raport de evaluare elaborat de alt evaluator, chiar i ca
verificator:
a)
b)
c)
d)
nu este responsabil pentru coninutul raportului

trebuie s fi contribuit la cel puin 50% din raport
trebuie s fi inspectat proprietatea
accept responsabilitatea total fa de coninutul raportului
20) n evaluare, analiza vecintii i a pieei locale trebuie s fie:

a)
b)
c)
d)
56
obiectiv
subiectiv
analizat de un locuitor al zonei
analizat de cineva din afara zonei pentru a nu fi influenat
CEA MAI BUN UTILIZARE
1) Analiza celei mai bune utilizri caut s identifice:

a) piee pentru tranzacii de terenuri
b) piee pentru tranzacii de construcii
c) nchirieri comparabile
2) Cnd se evalueaz o proprietate, cea mai bun utilizare se refer la:

a) terenul considerat a fi construit
b) amplasament, dac este liber
c) construcie
d) a i b
3) Ce criteriu se aplic la analiza celei mai bune utilizri?

a) fezabil financiar
b) cererea i oferta
c) contribuia
d) competiia
4) Care sunt cele patru criterii n analiza celei mai bune utilizri?
a) posibil fizic, permis legal, fezabil financiar i maximizarea valorii
b) posibil fizic, permis legal, util i maxim productiv
c) raritate, utilitate, putere de cumprare, existena capitalului
d) teren, for de munc, capital i organizare
5) Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber ine cont de:
a) utilizarea actual
b) utilizrile poteniale
c) costurile de demolare
d) costurile de transformare a proprietii
6) Fezabilitatea financiar, din analiza celei mai bune utilizri, nseamn c:

a)
b)
c)
d)
exist surse de finanare

rata rentabilitii capitalului investit nu este inferioar celei ateptate de investitori pe pia
veniturile sunt mai mari dect cheltuielile
rmne un profit dezvoltatorului
7) Utilizarea interimar/temporar se refer la:

a) proprietatea are o utilizare singular
b) dezvoltarea/conversia proprietii nu este fezabil financiar n prezent
c) proprieti cu durat de via limitat (provizorii)
d) proprieti demodate
8) Utilizarea neconform legal nseamn:

a)
b)
c)
d)
construcie fr autorizare legal

construcie legal, dar nu corespunde noilor reglementri
construcie ce trebuie demolat
construcie utilizat pentru alte scopuri dect a fost autorizat
9) Analiza celei mai bune utilizri const n:

a)
b)
c)
d)
analiza pieei
identificarea celei mai profitabile utilizri competitive ce poate fi atribuit proprietii
fezabilitatea dezvoltrii proprietii
analiza proprietilor comparabile din oferta competitiv
57
10) Utilizarea speculativ nseamn:

a) teren pstrat pentru vnzare ulterioar la un pre mai mare
b) teren cumprat la pre neobinuit de mic
c) teren cumprat la lichidarea unor proprieti
d) teren deinut de dezvoltatorii imobiliari
11) Proprietatea subiect este o cas familial amplasat ntr-o zon n schimbare. Analiza de
pia arat c timp de nc 3-4 ani casa va aduga valoare terenului. Ce fel de utilizare vom
lua n considerare?
a) utilizare interimar/temporar
b) utilizare n schimbare
c) cea mai bun utilizare
d) utilizarea maxim productiv
12) Proprietatea subiect poate fi dezvoltat ca spaii de birouri sau cldire industrial. Diferena
ntre cele dou CMBU rezid, probabil, n valoarea terenului. Care este, n acest caz,
criteriul principal n analiza celei mai bune utilizri?
a) permis legal
b) posibil fizic
c) valoare maxim
d) fezabil financiar
13) Principiul care st la baza analizei celei mai bune utilizri este:
a) conformitatea
b) concurena
c) contribuia
d) substituia
14) Analiza celei mai bune utilizri este folosit pentru a determina:
a) tipul de cldire de construit pe teren
b) capitalul investit pentru construciile de pe teren
c) dac o construcie existent trebuie demolat
15) Cea mai bun utilizare a unei parcele de teren poate rezulta din:
a) cel mai mare coeficient de utilizare a terenului
b) cea mai mare valoare a construciei
c) cea mai mare dimensiune a cldirii
d) cea mai mare valoare a terenului
16) Un teren este construit. Care propoziie descrie cel mai bine cea mai bun utilizare a
amplasamentului?
a) nu poate fi determinat CMBU a amplasamentului
b) CMBU a amplasamentului este utilizarea curent, pentru c terenul este construit
c) CMBU a amplasamentului ar putea fi diferit de utilizarea curent
d) cnd construcia are destinaie rezidenial, atunci amplasamentul nu are CMBU
17)Care dintre urmtoarele propoziii este corect, referitor la cea mai bun utilizare a
unei parcele de teren?
a) terenul neamenajat nu are cea mai bun utilizare
b) dac pe teren este o cas de locuit, atunci ntotdeauna cea mai bun utilizare se schimb n timp
c) cea mai bun utilizare se modific n timp
d) cea mai bun utilizare este strict un concept economic i nu este influenat de considerente fizice
sau legale
18) Ca s reprezinte cea mai bun utilizare a unui teren construit, utilizarea curent trebuie:
a) s se conformeze utilizrii interimare
b) s fie aceeai cu utilizrile viitoare
c) s fie conform cu normativele de construcie curente
d) s nu prezinte neadecvri funcionale
58
EVALURI SPECIALE
1) Ce tip al valorii se va estima n evaluarea pentru garantarea mprumutului?
a) valoarea de investiie
b) valoarea de pia
c) valoarea de investiie
d) valoarea de utilizare n continuitate
2) Dac proprietatea imobiliar nu are pia sau are o pia extrem de limitat, evaluatorul care
o evalueaz n scopul garantrii mprumutului:
a) va discuta cu creditorul
b) va refuza lucrarea
c) va discuta cu avocatul
d) va discuta cu intermediarii de pe pia
3) Evaluarea pentru garantarea mprumutului trebuie s fie:

a) bazat pe abordarea prin cost
b) precaut, din cauza naturii litigioase
c) responsabil i riguroas
4) n cazul n care evaluatorul este solicitat s-i spun prerea despre adecvarea proprietii
imobiliare ca garanie pentru acordarea unui credit:
a) va refuza solicitarea
b) va exprima o opinie numai dac este asigurat pentru rspundere profesional
c) va exprima o opinie innd cont de natura proprietii evaluate
d) va exprima o opinie n funcie de condiiile de acordare a creditului
5) n unele cazuri evaluatorul este solicitat s-i exprime opinia asupra nivelului maxim al
mprumutului imobiliar/ipotecar ce poate fi acordat:
a) el va ine cont de situaia financiar a debitorului
b) el va ine cont de condiiile de acordare a mprumutului
c) el va contracta un colaborator, specialist n probleme de risc financiar
6) Raportul de evaluare a unei proprieti imobiliare n scopul garantrii mprumutului:

a) va arta numai aspectele legate de proprietate
b) va arta toate aspectele care ar putea sprijini creditorul
c) va ine cont de interesele creditorului
d) va ine cont de interesele debitorului
7) n evaluarea pentru stabilirea despgubirilor n caz de expropriere se va estima:

a) valoarea de pia
b) valoarea de investiie
c) valoarea de lichidare
d) valoarea de utilizare
8) Dac n timpul unei evaluri se identific o problem de poluare, evaluatorul:

a) i declin responsabilitatea
b) ntrerupe lucrarea de evaluare
c) menioneaz explicit natura, profunzimea i rezultatul investigaiei
d) continu lucrarea pe rspunderea clientului
9) Deprecierea valorii din cauza polurii se estimeaz:

a) prin formule i tabele de indici
b) la fel ca i deprecierea extern sau funcional
c) prin sondaje efectuate pe pia
d) pe baza unor metode i tehnici speciale
59
10) Obligaiile de mediu reprezint:

a) provizioane pentru riscuri
b) obligaii/datorii n afara bilanului
c) devize estimative pentru justificarea costurilor
d) datorii ale societii ctre Agenia de Mediu

Teste Epi Editia 2012

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Teste Epi Editia 2012

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

ing. PETRESCU Constantin

Ediia 2012, revizuit de:

ing. Panait Carmen

Copyright 2012 IROVAL

Care dintre abordrile n evaluare utilizeaz informaii de pia:

Care dintre abordrile n evaluare are la baz principiul anticiprii:

s fie utilizat rar ntr-un raport de evaluare

Valoarea de pia este, prin definiie:

problema concret de evaluare

Rotunjirea valorii rezultate ar trebui:

Folosirea unei metode de evaluare depinde de:

tipul proprietii evaluate

Data efectiv a opiniei finale asupra valorii poate fi:

un proces de ponderare a unor valori diferite

abordarea prin cost

Reconcilierea rezultatelor reprezint:

abordarea prin cost

preul cel mai mare

Valoarea pentru un anumit investitor este:

10) Care tip al valorii se va folosi n cazul unei vnzri forate:

nu exist un tip al valorii pentru ipoteza unei vnzri forate

11) Valoarea de pia este egal cu costul de nlocuire net?

nu, sigur valoarea de pia nu poate fi egal cu costul de nlocuire net

poate fi egal cu costul de nlocuire net

vnztorul i cumprtorul sunt hotri

teren, for de munc, materiale i organizare

14) Substituia este un principiu pentru:

abordarea prin cost

15) Care din urmtoarele ar putea fi un exemplu de for social?

o rat de utilitate mai mare pentru o anumit zon

17) Termenul de valoare ar trebui utilizat n raportul de evaluare fr alt atribut:

inventarul de terenuri virane i amenajate

19) Tendinele economice sunt analizate prin:

timpul, direcia, cauza i efectul tendinei

20) Datele generale se refer la:

piaa local imobiliar (regiune, ora i vecintate)

21) Standardele de evaluare cuprind:

definiii ale unor termeni specifici evalurii

22) Analiza ofertei concureniale i cererii se refer la:

24) Datele/informaiile specifice se refer la:

costul i deprecierea construciilor

25) Standardele de evaluare sunt necesare pentru:

o nelegere uniform a termenilor i procedurilor de evaluare

26) Pentru evaluare etapa de identificare a proprietii imobiliare este:

27) n cazul abordrii prin pia, evaluatorul organizeaz datele specifice:

raionamentul profesional, adecvarea, calitatea informaiilor

29) Valoarea final se poate exprima i ca:

media aritmetic a tuturor valorilor

30) n estimarea opiniei finale asupra valorii este mai important:

rezultatul obinut aplicnd formulele financiare

31) Pieele locale urmresc tendinele pieelor regionale:

32) Pe termen lung costul construciilor urmrete:

dinamica nivelului general al preurilor

33) Investigarea tranzaciilor de pe pia se face prin:

informaii colectate de la cumprtori i vnztori

34) Un raport de evaluare bun:

este redactat conform reglementrilor

35) Procesul de evaluare nseamn:

aciunea n justiie referitoare la o evaluare

36) Previziunile se elaboreaz pe baza:

analizei datelor specifice

37) Economia local se analizeaz prin:

evoluia i veniturile populaiei, utilizarea forei de munc