Tema nr.

FUNDAMENTELE EVALURII NTREPRINDERII. STANDARDE DE EVALUARE

Uniti de nvare:

Concepte i fundamente metodologice

Instrumente folosite n evaluarea ntreprinderii.

Obiectivele temei:

nsuirea noiunilor de baz utilizate n activitatea de evaluare;

cunoaterea aspectelor care determin necesitatea efecturii de evaluri;
prezentarea de informaii referitoare la apariia i evoluia asociaiilor n domeniul evalurii
ntreprinderilor i proprietilor;

cunoaterea fundamentelor teoretico metodologice ale disciplinei.

Timpul alocat temei: 2 ore

Bibliografie recomandat:
Bdescu Gh. i colab, Standarde internaionale de evaluare, ANEVAR, Buletin
informativ, nr. 3-4, 2003
Deaconu Adela, Diagnosticul i evaluarea ntreprinderii, Ed. Intelcredo S.A., 2000
Ifnescu, A., Serban Claudia, Stnoiu Andreea Carolina, Evaluarea ntreprinderii,
Ed. Universitar, Bucureti,, 2003
Stancu Ion, Finane, Ediia a III-a, Editura Economic, Bucureti, 2002
1.1 Concepte i fundamente metodologice

n literatura de specialitate, evaluarea este definit n mai multe moduri. n sensul

general, poate fi reinut explicaia cuprins n DEX, conform creia nseamn a stabili
preul, a calcula, a estima, a cntri etc.. n concordan cu scopul urmrit prin aceast
lucrare, reinem definirea cuprins n Standardele Internaionale de Evaluare, evaluarea este
procesul de estimare a valorii i definirea ca un ansamblu de tehnici, procedee i metode
prin care se stabilete valoarea unui bun, grup de bunuri, activ sau ntreprindere1.
Cu alte cuvinte, evaluarea reprezint o apreciere finalizat prin stabilirea unei valori
pentru proprietatea respectiv.
Referindu-ne la evaluarea ntreprinderii, trebuie precizat faptul c aceasta vizeaz
stabilirea valorii afacerii la un moment dat, msurarea avuiei reale, dar i a potenialului

Deaconu Adela, Diagnosticul i evaluarea ntreprinderii, Ed. Intelcredo S.A., 2000, pag.3

acesteia de a-i mri bogia n perioada urmtoare. Deci se urmrete i capacitatea

ntreprinderii de a genera profit, fluxuri de disponibiliti la dispoziia proprietarului.
n fapt, ntreprinderea poate fi privit ca un portofoliu de investiii mai vechi i mai
noi, iar potrivit principiului aditivitii valorii investiiilor dintr-un portofoliu, valoarea
ntreprinderii este suma valorii actuale a fiecrei investiii care a dus la constituirea
patrimoniului acesteia, respectiv valoarea prezent a cash-flow-urilor viitoare pe care aceste
investiii le promit 2.
Datorit faptului c uneori se vorbete de evaluarea firmei, considerm c este util
precizarea c, aceast exprimare, din punct de vedere juridic, nu este ntotdeauna corect
deoarece, firma, respectiv marca de fabric sau de comer, este un element care d valoare
de pia ntreprinderii3.
Activitatea de evaluare face parte din sfera serviciilor profesionale, precum
consultana, avocatura sau proiectarea, activitate desfurat de profesioniti care respect nite
principii i standarde specifice, activitate care se finalizeaz printr-o apreciere, mai precis, prin
stabilirea valorii proprietii analizate.
Reevaluarea nseamn a evalua din nou, n mod obinuit, aceasta const n
aducerea valorii la preul zilei. Deci, ntre evaluare i reevaluare nu exist deosebiri de fond,
diferena viznd momentele diferite de existen a elementelor care fac obiectul operaiunii.
Situaia este diferit, n cazul n care, din diferite motive, aceasta este executat, n mod fortuit.
Un aspect important este distincia care trebuie fcut ntre activitatea de reevaluare
contabil (o activitate administrativ, n baza HG 945/1990, HG 26/1992, HG 500/1994, HG
983/1998, HG 403/2000) i activitatea de evaluare.
Reevaluarea contabil se realiza la decizia Ministerului de Finane, respectiv la
decizia autoritii, fiind o activitate administrativ, avnd drept scop reactualizarea valorilor
contabile ale mijloacelor fixe nregistrate la costuri istorice, costuri influenate intens de
procesul inflaionist.
Operaiunea de evaluare are un caracter complex determinat de natura i mrimea
ntreprinderii, iar elementele antrenate n aceast operaiune sunt subiectul, obiectul i
beneficiarul evalurii.
Subiectul este reprezentat de specialistul evaluator, persoana care realizeaz
evaluarea propriu zis. Acesta poate avea o pregtire economic, juridic, tehnic etc., n
funcie de obiectul care este supus evalurii. n cele mai frecvente cazuri evaluarea se
realizeaz de ctre colective de evaluatori de specialiti diferite, care pot acoperi diversitatea
problemelor ntlnite. Procesul de evaluare, realizat de evaluatori profesioniti, are la baz
informaiile relevante de pe piaa n care se face transferul drepturilor de proprietate, prin
respectarea unor metode i standarde profesionale i etice specifice.
Profesiunea de evaluator este recunoscut n Romnia prin Ordinul 86 / 2000 al
Ministrului Muncii i Proteciei Sociale privind completarea Clasificrii Ocupaiilor din
Romnia i are un caracter multidisciplinar, necesitnd cunotine temeinice din domenii
diferite
Obiectul evalurii l reprezint proprietile mobiliare sau imobiliare, afacerile sau
activele intangibile.
2

Stancu Ion, Finane, Ediia a III-a, Editura Economic, Bucureti, 2002, pag. 729
Ifnescu, A., Serban Claudia, Stnoiu Andreea Carolina, Evaluarea ntreprinderii, Ed. Universitar,
Bucureti,, 2003, pag.8
3

Beneficiarul evalurii poate fi proprietarul, cumprtorul sau tere persoane.

O distincie important care trebuie precizat n activitatea de evaluare este
diferena dintre valoare, pre i cost.
Preul este termenul utilizat pentru o sum cerut, oferit sau pltit pentru un bun
sau un serviciu. Preul de vnzare este un fapt istoric, indiferent dac a fost publicat sau
confidenial. Datorit unor aspecte particulare, preul pltit pentru bunuri sau servicii poate
avea sau nu legtur cu valoarea care ar putea fi atribuit de ctre alii acelor bunuri sau
servicii. Totui, n general, preul constituie o indicaie asupra valorii relative date bunurilor
sau serviciilor de ctre un anumit cumprtor i/ vnztor, n anumite situaii.
Costul este preul pltit de ctre un cumprtor pentru bunuri sau servicii. Acesta
mai poate fi definit i ca suma necesar pentru a crea un bun sau un serviciu de ctre
productor. Dup finalizarea bunului sau serviciului, costul acestora devine un fapt istoric.
Preul pltit pentru un bun sau serviciu reprezint costul acestora pentru
cumprtor.
Valoarea este o calitate convenional care este atribuit ntreprinderii (n cazul de
fa) i care este stabilit n baza unor calcule sau al unei expertize.
n Standardele Internaionale de Evaluare, referitor la valoare se fac urmtoarele
precizri: Valoarea este un concept economic referitor la preul cel mai probabil, convenit de
cumprtorii i vnztorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumprare. Valoarea nu
reprezint un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pre care va fi pltit pentru bunuri i
servicii, la o anumit dat, n conformitate cu o anumit definiie a valorii. Conceptul
economic de valoare reflect optica pieei asupra beneficiilor celui care deine bunurile sau
primete serviciile, la data evalurii.4.
Valoarea este creat i susinut de interaciunea unor factori care sunt asociai cu
oricare produs, serviciu sau marf i anume cu utilitatea, raritatea, dorina i puterea de
cumprare. Dintre acetia, primii doi sunt factori ai ofertei, iar ceilali sunt factori ai cererii, iar
conform principiul cererii i ofertei precizeaz faptul c preul unui bun sau serviciu variaz
invers proporional cu oferta i direct proporional cu cererea.
Evaluatorul unei ntreprinderi poate identifica pentru aceasta mai multe valori,
gsite n baza mai multor metode i scenarii de evaluare i, ceea ce este mai important,
rezultate n urma aplicrii unei anumite definiii a valorii. n esen, valoarea este rezultatul
activitii de evaluare, este practic o estimare, o opinie ce se formeaz n mintea evaluatorului
conform unei definiii specifice contextului evalurii.
Dup relaia cu cele trei pri implicate (vnztor, cumprtor i evaluator), preul
este o mrime obiectiv n raport cu evaluatorul i subiectiv n raport cu prile negociatoare,
reflectnd actul de voin ntre dou pri, evaluatorul nefiind implicat. Valoarea este o mrime
independent n raport cu prile negociatoare i subiectiv n raport cu evaluatorul.
n rapoartele de evaluare este necesar ca evaluatorul s explice clar atributele
particulare ale diferitelor tipuri de valori, prezentnd inclusiv circumstanele de aplicare a
definiiilor.
Calitatea unei lucrri de evaluare poate fi apreciat pe baza reuitei evaluatorului de
a se apropia de preul tranzaciei, ca urmare al opiniei sale asupra valorii.
4

International Valuation Standards Committe, Standardele Internaionale de Evaluare Ediia a asea, 2003,
pag.36

Prin activitatea de evaluare se estimeaz valoarea unor bunuri corporale sau

necorporale, mobile sau imobilizate ale unor afaceri, participaii n afaceri etc. Se poate aprecia
deci, c este vorba de o activitate ale crei subiecte sunt deosebit de variate. In funcie de
domeniile specifice n care se deruleaz, evaluarea poate fi:

Evaluare de ntreprinderi (afaceri), aceasta reprezentnd, ndeosebi i

obiectul prezentei lucrri;

Evaluarea de proprieti imobiliare (rezideniale, comerciale, industriale,

agricole etc.);

Evaluarea de bunuri mobile (echipamente sau bunuri personale);

Evaluarea de valori mobiliare (aciuni, obligaiuni etc.).

n cadrul procesului de evaluare aceste domenii ale evalurii, n afara elementelor
comune, comport moduri de abordare specifice, care trebuie s fie n atenia evaluatorilor.
Tipuri de proprietate
Principalele categorii de proprietate care se au n vedere n procesul de evaluare i care
sunt recunoscute de ctre Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare sunt:
proprietatea imobiliar; proprietatea mobiliar (bunuri mobile), ntreprinderile i activele
financiare 5 . n situaia n care se utilizeaz termenul de proprietate, fr alte precizri,
referirea poate fi valabil la oricare din tipurile de proprieti amintite.
Proprietatea este un proces juridic distinct de bunul imobil, care este un activ fizic.
Drepturile reale imobiliare cuprind prerogativele, avantajele i beneficiile legate de
proprietatea asupra bunurilor imobile, iar proprietatea imobiliar cuprinde terenul n sine,
toate bunurile care n mod natural fac corp comun cu acesta, precum i toate bunurile care
sunt legate de acesta, cum ar fi cldirile sau amenajri ale terenului (amplasamente).
Termenul imobiliar este utilizat, uneori, pentru a face deosebire att ntre drepturile reale
imobiliare i bunurile asupra crora se exercit, pe de o parte i bunurile mobile, pe de alt
parte care, n anumite ri, sunt denumite n mod legal ca bunuri mobiliare.
Atributele dreptului de proprietate imobiliar sunt: posesia, dispoziia i folosina.
Acestea includ dreptul de a utiliza, de a ocupa, de a vinde, de a nchiria, de a lsa
motenire, de a dona sau de a alege a exercita oricare sau nici unul dintre acestea.
Asociate cu proprietatea imobiliar pot fi i alte drepturi de proprietate sau care privesc
interese financiare:

Coproprietatea (proprietatea comun) poate fi creat prin mprirea legal

a drepturilor de proprietate. Proprietatea imobiliar care nu aparine unui
singur proprietar, poate aparine unei societi comerciale cu mai muli
acionari sau asociai sau, mai multor coproprietari.
Interesul unui beneficiar n cadrul trustului este cunoscut sub form de
participaie sub form de aciuni, care este n contrast cu interesul legal al
unui administrator de active (un beneficiar deine o participaie n aciuni pe
cnd titlul legal este deinut de administratorul de active).
Un beneficiu financiar poate lua natere prin ipotecarea proprietii
imobiliare atunci cnd aceasta este utilizat ca i colateral pentru garantarea
unei finanri sau cheltuieli legate de proprietatea respectiv. O participaie
de capital este considerat ca un activ financiar distinct.

Standarde IVSC, op. cit., pag.63

n terminologia contabil, proprietatea imobiliar este inclus, n mod curent, n

categoria activelor corporale imobilizate, numite active pe termen lung.
n toate evalurile proprietilor imobiliare trebuie identificate caracteristicile
relevante ale proprietii.
Principalele caracteristici ale proprietii sunt:
localizarea, descrierea fizic i juridic i atributele economice sau de a
genera venit;
- dreptul de proprietate evaluat (proprietate deplin / liber, proprietate
nchiriat, drept de nchiriere sau de subnchiriere);
- orice proprietate mobil sau active necorporale care nu sunt proprietate
imobiliar, dar sunt incluse n evaluare;
- orice servitui, restricii, nchirieri sau condiionri asupra proprietii sau
altor elemente de natur similar cunoscute.
n evaluarea proprietii imobiliare se utilizeaz, n general, abordrile prin cost,
comparaii ale vnzrilor i capitalizarea veniturilor i implicit metodele asociate cu aceste
abordri.
-

Bunurile mobile
Proprietatea asupra bunurilor mobile se refer la proprietatea unui bun, altul dect
o proprietate imobiliar. Aceste bunuri pot fi corporale sau necorporale (de exemplu, o
crean sau o licen). Proprietatea mobiliar corporal reprezint drepturile asupra unui
activ care nu este ataat n permanen de o proprietate imobiliar i se caracterizeaz, n
general, prin mobilitatea sa.
Pentru exemplificarea bunurilor mobile, se pot aminti:
-

n activitatea de
poate fi considerat
evaluatorului.

Obiectele identificabile, portabile i corporale, considerate de ctre

publicul larg drept personale (mobilier, colecii, aparate). Proprietatea
asupra activelor curente ale unei ntreprinderi, stocurile i obiectele de
inventar sunt considerate bunuri mobile;
Instalaiile non-imobiliare ataate la proprietate de ctre chiria i
utilizate n derularea afacerii (mbuntirile fcute de chiria asupra
terenului sau cldirilor pentru a-i rspunde nevoilor sale). Prin extensie
aceast categorie poate include construcii nepermanente, maini i
echipamente specializate
Fondul de rulment net (capitalul de lucru net) i instrumentele financiare
pe termen scurt sau activele curente (circulante) nete, care reprezint
diferena dintre activele lichide i datoriile pe termen scurt. Fondul de
rulment net poate include disponibilitile bneti, titluri de plasament i
stocurile curente din care se scad datoriile pe termen scurt, respectiv
datorii la furnizori i credite pe termen scurt.
Activele necorporale sunt drepturi n entiti necorporale, iar ca exemplu
de proprietate necorporal putem aminti, dreptul de a recupera o crean
sau de a valorifica o idee.
evaluare trebuie cunoscute uzanele locale pentru a stabili dac un activ
ca bun mobil sau ca proprietate imobiliar, sarcin care i revine

ntreprinderi (afaceri)
O ntreprindere (afacere) este o entitate comercial, industrial, de servicii sau
financiar care desfoar o activitate economic. ntreprinderile sunt, n general, uniti
distincte de exploatare, generatoare de profit i care furnizeaz clienilor produse sau servicii.
Strns legat de conceptul de ntreprindere se utilizeaz i termenii de companie operaional,
care este o afacere cu activitate economic de producie, vnzare sau comercializare a unui
produs sau serviciu, i de continuitatea activitii care este o ntreprindere care i va
continua activitatea n viitorul previzibil, fr intenia sau nevoia de a fi lichidat sau de a-i
reduce n mod semnificativ activitatea6.
ntreprinderile au activiti economice din cele mai diverse (industria, comerul cu
ridicata i cu amnuntul, hotelria, asisten medical i servicii financiare, juridice,
educaionale sau sociale etc.), iar n terminologia contabil, n activele unei ntreprinderi sunt
incluse att activele corporale, ct i cele necorporale.
Activele corporale includ activele curente i activele imobilizate ca proprieti
imobiliare, echipamente sau bunuri mobile corporale.
Activele necorporale, care sunt considerate ca bunuri mobile necorporale, includ
abilitatea managerial, know-how de marketing, vocaia la credit, for de munc calificat,
fondul comercial i proprietatea asupra diferitelor drepturi legale i instrumente, cum sunt
brevetele de invenie, copyrightul, franizele i contractele.
n privina fondului comercial trebuie precizat c acesta include dou componente
distincte i anume, una inerent proprietii (fondul comercial sau goodwill al ntreprinderii) i
fondul comercial sau goodwill personal, asociat cu proprietarul sau managerul.
Scopul evalurii ntreprinderilor poate fi:
achiziia sau vnzarea unei ntreprinderi individuale, fuziunea sau
estimarea valorii pachetelor de aciuni deinute de ctre acionari;
ca o baz pentru alocarea valorii totale a ntreprinderii pe activele ei
componente, reflectnd astfel valoarea de utilizare a diferitelor active ale ntreprinderii;
uneori poate constitui baza estimrii deprecierii unor active imobilizate
corporale ale ntreprinderii.
Evalurile de ntreprinderi se pot baza pe valoarea de pia a ntreprinderii, care ns
nu este neaprat echivalent cu valoarea de utilizare a acesteia.
Evalurile n scopuri financiare sunt, n general, solicitate a se baza pe valoarea just,
care poate fi echivalent sau nu cu valoarea de pia. n asemenea situaii, evaluatorului i
revine sarcina de a indica dac valoarea satisface sau nu att definiia valorii de pia, ct i cea
a valorii juste.
Active financiare
Activele financiare rezult din divizarea legal a proprietii asupra ntreprinderii sau a
proprietii imobiliare (asocieri, societi comerciale, societi mixte, coproprietatea), dintr-un
drept opional de a cumpra sau a vinde o proprietate la un pre dat i ntr-o anumit perioad
stabilit sau prin crearea unor instrumente investiionale bazate pe un pachet de active
imobiliare.
Activele financiare sunt active necorporale i ele pot cuprinde:
6

drepturile deinerii unei ntreprinderi sau proprieti

Standarde IVSC, op. cit., pag.73

drepturile din cadrul unui contract care garanteaz o opiune de a

cumpra sau de a nchiria cu opiunea de cumprare;
drepturile de a deine un pachet de aciuni sau obligaiuni.
Conform Standardelor Internaionale de Contabilitate, IAS 32, o ntreprindere trebuie s
prezinte informaii asupra valorii juste pentru fiecare clas de active i datorii financiare,
recunoscute sau nerecunoscute. n situaia n care un instrument financiar este tranzacionat pe
o pia activ sau lichid, preul cotat pe acea pia este cea mai bun msur pentru valoarea
just. Un instrument financiar reprezint orice contract care genereaz simultan un activ
financiar pentru o ntreprindere i o datorie financiar sau un instrument de capitaluri proprii
pentru o alt ntreprindere. Un instrument de capital propriu este orice contract care certific
existena unui interes rezidual n activele unei ntreprinderi dup deducerea tuturor datoriilor
acesteia.
n misiuni financiare care implic active financiare, evaluatorul trebuie s identifice n
mod exact drepturile de proprietate care se evalueaz, dac este vorba de o poziie majoritar
sau minoritar, de un drept contractual sau un drept majoritar sau minoritar asupra unei
investiii imobiliare mobilizate.
Preul unitilor sau aciunilor asupra unei investiii imobiliare mobilizate sunt stabilite pe
pieele pe care acestea sunt tranzacionate.
Complexitatea evalurilor activelor financiare necesit cunotine aprofundate i
specializate, astfel c, evaluatorul trebuie s adapteze abordarea sau abordrile la natura
activului financiar de evaluat.
Piaa ntreprinderilor necotate i necesitatea evalurii lor
Piaa n nelesul prezentei lucrri, reprezint sistemul sau locul prin care un
bun/serviciu este tranzacionat ntre vnztori i cumprtori, printr-un mecanism al preului.
Pentru evaluarea afacerilor prezint importan, n primul rnd piaa de capital, unde se
tranzacioneaz titlurile de proprietate (aciuni, pri sociale) i de crean (obligaiuni) emise
de ntreprinderi, dar i alte piee unde pot fi vndute diverse active ale firmelor, cum ar fi piaa
proprietilor imobiliare, piaa echipamentelor i tehnologiilor, piaa autovehiculelor etc.
Piaa ntreprinderilor necotate, spre deosebire de cea a ntreprinderilor cotate, nu este
reglementat i nici organizat formal. Aceasta este compus din vnztori i cumprtori
(investitori), iar tranzaciile cu ntreprinderi sau cu participaiile de control ale ntreprinderilor
necotate se caracterizeaz prin preuri care se obin n condiii specifice i anume:
lipsa de repere sau referine de pre;
lipsa de informaii certe despre tranzaciile anterioare;
nesigurana vnztorului cu privire la apariia unor ali cumprtori, n
cazul sistrii negocierilor cu un cumprtor;
nesigurana cumprtorilor de existena altor oferte de cumprare, n
cazul sistrii negocierilor cu un vnztor.
Pentru a contracara aceste aspecte cu influene negative asupra preului este necesar o
intens activitate de marketing. Astfel, consultanii i intermediarii pot juca un rol important n
reuita tranzaciei dac dovedesc competen n vnzarea ntreprinderilor i reale cunotine
financiar-contabile i fiscale.
Participanii pe piaa ntreprinderilor necotate l constituie vnztorii, cumprtorii,
intermediarii i consultanii.

Vnztorii pot fi, individuali sau companii holding, cnd ntreprinderile se vnd
integral, precum i companii publice (sau de stat) sau fonduri de investiii, cnd se vnd
participaii. Acetia din urm se caracterizeaz prin experien, iar pe fondul unei motivaii
economice, au un comportament adecvat n decizia de a vinde i, n general, n procesul de
negociere. Motivaia acestor vnztori se refer la:
selectarea momentului propice pentru vnzare;
ntreprinderea care urmeaz s fie vndut nu asigur o fructificare a
activelor utilizate i a investiiei, iar n viitor nu se prevede nici o redresare;
necesitatea urgent de lichiditate a vnztorului i gsete o rezolvare
prin vnzarea ntreprinderii;
vnztorul este obligat s vnd pentru a face fa concurenei;
vnztorul a sesizat faptul c este n situaia de a pierde o parte din piaa
specific sau este obligat s fac investiii pentru retehnologizare.
n afara aspectelor prezentate, vnztorii individuali mai au n vedere:
vrsta i starea sntii vnztorului;
dorina de a reduce riscul pierderii averii personale, precum i cel
rezultat din investirea averii ntr-o singur afacere;
presiuni pentru vnzare, din partea familiei sau a partenerilor;
lipsa unui management corespunztor.
Cumprtorii de ntreprinderi necotate pot fi grupai n patru categorii n funcie de
motivaiile lor individuale precum i de filozofia lor proprie cu privire la investiii:
Companii cotate care au acces la o baz mai mare de capital
Companii necotate care tind s cumpere ntreprinderi mai mici i s fie investitori
pe termen lung;
Cumprtori, de regul, companii necotate, care consider aceste achiziii ca i
tranzacii financiare i practic o inginerie financiar sofisticat. Aceste companii nu sunt, n
mod necesar, investitori pe termen lung i nu se implic n management. Pentru cumprare fac
mprumuturi mari folosind drept garanii chiar aciunile ntreprinderii pe care o cumpr, iar
preul pe care l accept este determinat de mrimea, termenul i condiiile de obinere a
creditului;
Cumprtorii care includ o parte sau n totalitate managementul i salariaii
ntreprinderii.
Intermediarii sunt reprezentai, mai ales, de consultani (n evaluare, management,
finane etc.), care pot ncetini sau accelera procesul, n funcie de cunotinele i experiena
acumulat. n acest context se precizeaz faptul c, pentru a ajunge la structurarea tranzaciei i
convenirea preului este deosebit de important nelegerea i ndeplinirea de ctre fiecare
intermediar a rolului su n procesul de evaluare i de negociere.
Organizaii profesionale
Pe plan mondial, s-a constatat necesitatea reglementrii i protejrii activitii de
evaluare, astfel c, n unele ri s-au nfiinat, prin asociere voluntar, mai multe asociaii de
evaluatori. Membrii unor asemenea asociaii desfoar o activitate supus unor anumite
condiii care definesc profilul participanilor i contribuie la promovarea i dezvoltarea
activitii de evaluare.
Apariia i evoluia asociaiilor n domeniul evalurii ntreprinderilor i proprietilor
este prezentat schematic n figura 1.1.

Dup cum se poate observa, organizarea de asociaii n domeniul evalurii a cunoscut

o dezvoltare rapid n ultimii 25 de ani. Este de reinut faptul c aceast activitate s-a
dezvoltat i n ara noastr, ncepnd cu anul 1992, cnd, din iniiativa unui grup de membrii
fondatori i cu acordul Ageniei Naionale de Privatizare, s-a constituit Asociaia Naional a
Evaluatorilor din Romnia, ANEVAR, persoan juridic de drept privat fr scop
patrimonial, cu caracter profesional-tiinific care acioneaz n interes public.
Obiectivele principale ale acestei asociaii sunt:

Crearea unui cadru organizat n care s aib loc schimburi de idei,

informaii i promovarea standardelor profesionale, precum i a principiilor deontologice i
etice pe baza crora se desfoar activitatea evaluatorilor;

Formarea i perfecionarea de evaluatori bine pregtii, capabili de a

face fa cerinelor economiei de pia n formare n Romnia;

Stabilirea de contacte i conlucrarea cu organizaii i organisme

guvernamentale i neguvernamentale, naionale i internaionale, cu scopul de a mbunti
continuu metodele i tehnicile de diagnostic i evaluare.
Un rol deosebit de important n realizarea obiectivelor Asociaiei, revine Institutului
Romn de Cercetri n Evaluare (IROVAL), nfiinat n anul 1995 i care are rezultate
remarcabile n elaborarea standardelor de evaluare i colaborri cu organizaii renumite n
domeniu, cum sunt, organizaia european TEGoVA i Comitetul Internaional pentru
Standarde de Evaluare (organism specializat ONU). ANEVAR colaboreaz cu alte asociaii
profesionale care au ca obiectiv conex evaluarea (CECCAR, CET etc.). Din multitudinea
activitilor pe care le desfoar, ANEVAR, trebuie evideniat contribuia acesteia la
elaborarea standardelor europene i a celor internaionale, fcnd parte din comitetele
editoriale ale acestora.
Evoluia n ntreaga lume, a profesiei de evaluator de proprieti are la baz principii
pe care ANEVAR le aplic cu rigurozitate:
un cod deontologic n concordan cu codul deontologic din Standardele
Internaionale de Evaluare;
pregtirea minim universitar de patru ani plus cursuri de specialitate;
obligativitatea pregtirii continue;
obligativitatea asigurrii pentru riscuri profesionale;
obligativitatea aplicrii Standardelor Internaionale de Evaluare n
activitatea de evaluare.
Prin H.G. nr. 1447/09.09.2004, ANEVAR a fost recunoscuta fiind de utilitate public.
Acest eveniment are o deosebit importan pentru asociaie i ncununeaz eforturile depuse
de toi membrii asociaiei pe parcursul a 12 ani de existen.
Clasificarea evalurilor de ntreprinderi
Utilizarea metodelor i tehnicilor de evaluare are loc n urmtoarele situaii:

n vederea tranzacionrii titlurilor de proprietate emise de ntreprinderi,

prin transfer parial sau total de capital social; aici se disting:
transferuri ntre persoane fizice sau juridice private;
transferuri ntre stat i investitori privai, n cadrul procesului de privatizare;

- unele cazuri particulare de tranzacii, cum ar fi: majorrile de capital n numerar,

cnd acionarii existeni sau investitorii externi firmei achiziioneaz titlurile nou emise; n
cazul capitalizrii dividendelor pentru acionarii existeni;

ca suport n procesul investiional pe piaa de capital; n acest caz se

ofer ntreprinderilor (cotate sau necotate) o indicaie util deciziilor investiionale de tipul
cumpr, vinde sau pstreaz;

n situaii care presupun fuziuni, divizri, asocieri, aporturi n natur

etc.;

n situaii dispuse de o autoritate public, n scop contabil, fiscal, de

succesiune, partaj etc.
O alt clasificare, fcut n funcie de scopul evalurilor este urmtoarea:

evaluri administrative care se execut, n general, pentru determinarea

masei impozabile;

evaluri contabile care urmresc s redea n contabilitate micrile i

evoluia patrimoniului ntreprinderilor;

evaluri economice sunt cele care fac obiectul acestei lucrri i se

efectueaz n scopul identificrii valorii unei ntreprinderi sau al unui activ al acesteia.
Se definete evaluarea economic a unei afaceri, n contextul investiional al pieei
de capital, ca fiind un complex de abordri, proceduri i metode de evaluare prin care se
estimeaz un anumit tip de valoare a afacerii analizate, n funcie de scopul i contextul
evalurii.
n cazul societilor comerciale constituite n conformitate cu prevederile Legii
31/1990 republicate, vom face distincie, prin convenie pe parcursul acestei lucrri, ntre
valoarea capitalurilor proprii ale firmei respective i valoarea ntregii ntreprinderi, care este o
valoare agregat, att a capitalurilor proprii ct i a datoriilor financiare ale ntreprinderii. Mai
precis, valoarea ntreprinderii o vom considera valoarea capitalului investit, format din
capitaluri proprii (fondurile acionarilor) i datorii purttoare de dobnzi (datorii financiare).
Evalurile economice de afaceri sunt necesare, n primul rnd, datorit faptului c
elementele patrimoniale reflect valori contabile, istorice i nu valori de pia i de asemenea,
nu putem considera trecutul perfect reproductibil ca i profitabilitate, viabilitate sau perspective
pentru ntreprindere. Rezultatele i valoarea afacerii depind mai ales, de eficiena cu care vor fi
utilizate activele firmei i de potenialul acesteia.
1.2 Instrumente folosite n evaluarea ntreprinderii
Obiectul acestei lucrri l constituie evaluarea ntreprinderilor, iar disciplina ca atare,
fiind o disciplin tiinific, are un fundament teoretico metodologic propriu, care este
alctuit din standarde, principii, practici i metode de evaluare.
Standardele de evaluare
Globalizarea pieelor financiare internaionale, n special a pieelor de capital n
condiiile intensivizrii tranzaciilor cu afaceri, active de ntreprinderi i proprieti imobiliare,
a impus necesitatea standardizrii abordrilor n evaluare pentru a prentmpina confuziile i
erorile asupra obiectului i contextului evalurii ct i privind definiiile valorii utilizate n
rapoarte.
Unul dintre principalele obiective ale activitii ANEVAR, nc de la nfiinare l-a
constituit elaborarea de standarde de evaluare a ntreprinderilor i proprietilor, standarde care
10

s reprezinte punctul de vedere a profesionitilor n domeniu. Prima ediie, aprut n 1997, a

realizat cerina compatibilitii cu standardele europene (EVS) i internaionale (IVS).
n anul 1995, ANEVAR a creat Institutul Romn de Cercetare n Domeniul Evalurii
(IROVAL), instituie specializat care are i sarcina coordonrii activitii de elaborare a
standardelor de evaluare prin colaborare cu organizaia european TEGOVA i cu Comitetul
Internaional pentru Standarde de Evaluare (organism specializat n cadrul ONU), precum i cu
asociaiile profesionale din rile cu experien n domeniu (Anglia, Frana, SUA). IROVAL ia asumat sarcina de coordonare a traducerii Standardelor Internaionale de Evaluare (ISC),
Standardelor de Practic n Evaluare (GN).
Datorit faptului c ncepnd cu data de 1 ianuarie 2004, Standardele Internaionale
de Evaluare (ediia a 6-a, 2003) publicate de Comitetul pentru Standarde Internaionale de
Evaluare (IVSC) au devenit standarde obligatorii pentru membrii ANEVAR, tratarea
aspectelor din acest domeniu se va face ndeosebi, cu referiri la prevederile cuprinse n acest
standard.
Standardele Internaionale de Evaluare reprezint un suport tiinific i metodologic
de o importan deosebit pentru pregtirea profesional a evaluatorilor i pentru apropierea
conceptelor i principiilor specifice practicii evalurii din Romnia, pentru membrii diferitelor
asociaii profesionale. De asemenea, prin aceste standarde se pune la dispoziia tuturor
beneficiarilor rapoartelor de evaluare, un cadru de referin pentru formularea cerinelor fa de
elaboratorii rapoartelor de evaluare, n privina tipului de valoare pe care l solicit, a
coninutului minim al raportului, a metodelor i procedurilor de evaluare i a altor aspecte
importante pentru beneficiari.
Pe scurt, se poate spune c principalele obiective ale Standardelor Internaionale de
evaluare sunt:

Promovarea transparenei n raportrile financiare, creterea ncrederii n

evalurile realizate pentru garantarea mprumuturilor, pentru tranzacii care implic transferul
de proprietate, n scopul nlesnirii tranzaciilor internaionale i a creterii viabilitii pieelor
internaionale;

Pentru a servi ca un instrument evaluatorilor din ntreaga lume dnd acestora

posibilitatea de a rspunde cerinelor pieelor internaionale pentru evaluri credibile i
satisfacerea cerinelor raportrilor financiare ale comunitii internaionale de afaceri;

Furnizarea de Standarde de Evaluare i raportare financiar care s rspund

cerinelor rilor n curs de dezvoltare sau de industrializare.
Uneori Standardele Internaionale de Evaluare pot necesita o abordare care difer de
practica naional i/de reglementrile naionale, iar n aceste cazuri, evaluatorii trebuie s
determine i s explice influena unor astfel de diferene asupra valorii.
Acolo unde standardele altor discipline, cum sunt cele de contabilitate, pot fi aplicate
n evaluri, IVSC recomand evaluatorilor s caute s neleag utilizarea contabil posibil a
rezultatelor evalurii lor. Atunci cnd evaluarea se realizeaz pentru o raportare financiar
sau pentru orice alt nregistrare contabil, evaluatorul trebuie s respecte att cerinele
standardelor de contabilitate, ct i cele care au legtur cu evalurile proprietii.
Eventualele situaii divergente ntre prevederile celor dou categorii de standarde, trebuie
menionate, n mod obligatoriu, de ctre evaluator.
n continuare sunt prezentate cteva dintre principalele noiuni utilizate n domeniu,
precum i principalele categorii de valori dezvoltate n cadrul standardelor de evaluare.

11

Definiii
Ipotezele sunt supoziii considerate ca fiind adevrate. Acestea implic fapte, condiii
sau situaii care afecteaz subiectul sau abordarea unei evaluri, dar care nu pot fi verificate sau
nu necesit o verificare. Dup ce au fost declarate, acestea trebuie acceptate n vederea
nelegerii evalurii, dar ele trebuie s fie rezonabile.
Condiiile limitative sunt restricii impuse evalurilor de ctre client, evaluator sau de
legislaia naional.
Evaluatorul este o persoan care are pregtirea profesional necesar, capacitatea i
experiena de a efectua o evaluare.
Dei activitatea de evaluare, ca orice profesiune liberal, nu este reglementat de ctre
instituii guvernamentale, se desfoar dup standarde i proceduri profesionale i etice
specifice.
Responsabilitatea profesional a evaluatorului este legat de cunotinele
profesionale, modul de utilizare a instrumentelor folosite n evaluri, de integritatea i
onestitatea n relaiile cu clienii i publicul.
Ca urmare a contractelor ncheiate cu clienii, evaluatorul i asum o responsabilitate
civil, prin calitatea serviciului ce-l presteaz i concordana acesteia cu promisiunile din
ofert. Nerespectarea clauzelor contractuale atrage dup sine plata unor despgubiri, care pot fi
decise prin instana civil sau n baza unor nelegeri ntre evaluator i client.
n funcie de cadrul n care i desfoar activitatea, evaluatorul poate fi un evaluator
intern sau extern.
Evaluatorul intern este angajat n cadrul ntreprinderii care deine activele, sau n
cadrul firmei de contabilitate responsabil cu elaborarea rapoartelor i/sau nregistrrilor
financiare ale ntreprinderii.
Un evaluator extern este un evaluator care, mpreun cu orice asociai, nu are legturi
materiale importante cu compania, client sau cu subiectul misiunii.
n activitatea unui evaluator se vor evita conflictele de interese, respectiv acesta nu
are voie s acioneze pentru una sau mai multe pri din aceeai problem, cu excepia unui
consimmnt scris al celor implicai. De asemenea, evaluatorul este obligat s trateze
problemele clienilor cu o discreie i confidenialitate corespunztoare, iar n cadrul misiunii
s dovedeasc obiectivitate i imparialitate.
Valoarea de pia baz de evaluare
Conceptul valoarea de pia este legat de percepiile colective i de comportamentul
participanilor pe pia, iar evalurile pe baza pieei trebuie s identifice i s includ definiia
valorii de pia utilizat n evaluare.
Comitetul Internaional pentru Standarde de Evaluare (ediia a asea, 2003), prin
Standardul IVS 1, definete valoarea de pia astfel:
Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la
data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre
determinat obiectiv, dup o activitate de marketing adecvat, n care prile implicate au
acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. n cazul raportrii financiare, n
definiia general poate fi utilizat i termenul activ n locul termenului proprietate
Pentru o bun nelegere a definiiei, n standard se fac unele precizri cu privire la
termenii folosii:
12

- suma estimat, semnific preul exprimat n uniti monetare (de regul, n

moneda naional) pltibil pentru proprietate ntr-o tranzacie independent (neprtinitoare) de
pia; valoarea de pia vizeaz cel mai probabil pre care poate fi obinut n mod rezonabil de
ctre vnztor i cel mai avantajos pre obtenabil pentru cumprtor. Acest nivel rezonabil
exclude n mod explicit un pre influenat de condiii atipice de finanare, fiind vorba de suma
pltit integral ntr-un interval normal de la ncheierea contractului (de ex. suma estimat de
evaluator nu ia n calcul posibilitatea vnzrii n rate a proprietii)
- o proprietate va fi schimbat subliniaz ideea c valoarea este o sum estimat i
nu un pre de vnzare predeterminat;
- la data evalurii subliniaz ideea c valoarea de pia estimat este specific unui
moment, are un termen de garanie, n sensul c schimbarea condiiilor de pe pia modific
premisele evalurii i deci rezultatele acesteia. Orice valoare estimat a unei proprieti sau
afaceri ncorporeaz circumstanele reale ale pieei la data realizrii evalurii;
- ntre un cumprtor decis, se refer la faptul c cel care cumpr este motivat i
nu constrns s cumpere; el nu va plti un pre mai mare dect cel cerut pe pia;
- un vnztor hotrt arat c nici vnztorul nu este forat s ncheie tranzacia i
nici nu este constrns s atepte pn cnd va obine preul pe care l consider rezonabil. Acest
vnztor este motivat s vnd proprietatea, n condiiile pieei, la cel mai bun pre care poate fi
obinut pe piaa deschis, dup o activitate de marketing corespunztoare, oricare ar fi acel
pre;
- ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv este situaia n care cele dou pri nu
au interes sau relaii speciale care ar putea influena nivelul preului (de ex. relaia dintre
proprietar i chiria);
- dup o activitate de marketing adecvat precizeaz faptul c proprietatea ar fi
expus la vnzare pe pia ntr-o manier adecvat i n cadrul unei perioade rezonabile care
s permit obinerea celui mai bun pre;
- n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz i prudent presupune
c att cumprtorul, ct i vnztorul sunt informai asupra naturii i caracteristicilor
proprietii sau afacerii i asupra condiiilor de pe pia la data evalurii. Prudena este
msurat prin referire la conjunctura pieei de la data evalurii i nelund n considerare
eventualele informaii ulterioare acestei date.
- i fr constrngere semnific faptul c nici una din pri nu este forat de o
anumit conjunctur sau situaie s ncheie tranzacia.
Valoarea de pia este neleas ca fiind valoarea unui activ, estimat fr luarea n
considerare a costurilor de vnzare sau de cumprare i fr includerea nici unui impozit /taxe
asociat(e).
n situaii excepionale, valoarea de pia poate avea o valoare negativ. Aceast
situaie include unele proprieti nchiriate, unele proprieti specializate, proprieti nvechite
la care costul de demolare depete valoarea terenului, unele proprieti contaminate i altele.
Baze de evaluare diferite de valoarea de pia
Dei n majoritatea cazurilor evaluarea se refer la valoarea de pia, exist situaii
care solicit i alte categorii de valori dect valoarea de pia

13

Valoarea de utilizare se refer la valoarea cu care un anumit activ contribuie la

valoarea ntreprinderii din care face parte, fr a avea n vedere cea mai bun utilizare sau
suma ce s-ar obine n urma vnzrii sale. Aceast categorie este valoarea unei anumite
imobilizri pentru o anumit utilizare de ctre un anumit utilizator i deci nu este o valoare de
pia.
Proprietatea cu pia limitat reprezint acea proprietate care, datorit condiiilor
pieei, atrage relativ puini cumprtori poteniali, ntr-un timp determinat. Vnzarea unor
astfel de proprieti necesit o durat mai mare de comercializare pe pia fa de alte
proprieti ce sunt uor vandabile.
Proprietate specializat, cu scop special sau proprietate proiectat special. Este
proprietatea care, datorit naturii sale specializate, are o utilitate restrns la o anumit utilizare
sau anumii utilizatori i este vndut rar sau deloc pe piaa liber, n afara cazului cnd face
parte dintr-o afacere. Aceast categorie vizeaz rafinriile, centralele electrice, biserici, muzee
etc.
Valoarea de investiie sau subiectiv este valoarea unei proprieti pentru un anumit
investitor sau o categorie de investitori pentru a atinge anumite obiective de investiie. Acest
concept subiectiv leag o anumit proprietate de un anumit investitor sau grup de investitori cu
obiective i/sau criterii de investiii definite. Termenul de valoare de investiie nu trebuie
confundat cu valoarea de pia a unei proprieti ce reprezint o investiie.
Valoarea de asigurare reprezint valoarea proprietii care este dat de unele definiii
coninute ntr-o poli sau contract de asigurare.
Valoarea de impozitare se bazeaz, n general, pe definiia i accepiunea coninut n
legislaia fiscal referitoare la taxele pentru proprieti.
Costul de nlocuire net (CIN) reprezint o metod de evaluare acceptabil utilizat n
raportarea financiar pentru a determina un surogat al valorii de pia a proprietilor
specializate i cu pia limitat pentru care nu sunt disponibile informaii de pia. Metoda se
bazeaz pe estimarea valorii de pia pentru utilizarea existent a terenului plus costul curent
brut de nlocuire sau reconstrucie a cldirilor minus cota alocat pentru uzura fizic i orice
forme relevante de depreciere. n IVS 2, se precizeaz c, pentru a rmne n conformitate cu
IAS 16 aceast definiie urmeaz s fie modificat.
Valoarea de recuperare reprezint valoarea unei proprieti (exclusiv terenul) dat,
mai ales, de valorile materialelor recuperabile i nu pentru utilizarea n continuare, fr a
necesita modernizri sau reparaii. Se poate da ca un cost de recuperare brut sau net i ultimul
poate fi egal cu valoarea realizabil net.
Valoarea de lichidare sau valoarea de vnzare forat reprezint suma ce poate fi
obinut n mod rezonabil din vnzarea unei proprieti sau afaceri ntr-un interval de timp prea
mic pentru a fi conform cu condiiile din definiia valorii de pia.
Valoarea special se refer la un element de valoare cu caracter extraordinar,
superior valorii de pia. Valoarea special apare adesea prin asociere fizic, funcional sau
economic cu o alt proprietate. Aceast valoare este aplicabil numai unui cumprtor cu
interese speciale. De exemplu , o firm dintr-o localitate important a pltit un pre de patru ori
mai mare dect preul pieei la acel moment pentru o suprafa mic de teren; situaia special a
aprut deoarece terenul respectiv se afla n vecintatea proprietii sale, permitea ieirea la o
arter comercial i mai ales i ddea posibilitatea s realizeze dimensiunile optime pentru
construcia ce i-o proiectase.

14

Evaluatorul trebuie s se asigure c i criteriile utilizate pentru evaluarea unor

asemenea proprieti difer de cele utilizate pentru estimarea valorii de pia, prin prezentarea
clar a oricrei ipoteze speciale utilizat.
Dac se iau n consideraie premisele valorii, adic ipotezele care se au n vedere
pentru a descrie circumstanele n care are loc tranzacia, se disting urmtoarele valori:
Valoarea de exploatare continu acest concept se refer la evaluarea unei uniti
operaionale. n acest caz, activele i stocurile sunt pe poziie de lucru, fora de munc angajat
i afacerea funcioneaz fr a exista o intenie de lichidare sau de ncetare a activitii.
Valoarea de lichidare este determinat de suma ce poate fi obinut dac afacerea
este lichidat i activele sunt vndute cu bucata. Lichidarea se poate face forat sau pe cale
normal. n acest al doilea caz, vnzarea se face pe o perioad de timp suficient pentru a
obine cel mai bun pre, dar dac aceasta dureaz mai muli ani, costurile asociate lichidrii vor
fi prelucrate prin tehnica actualizrii.
Valoarea rezidual este o expresie a valorii de pia pentru o investiie, la finele unei
perioade de exploatare, timp n care a fost recuperat n totalitate. n unele cazuri afacerea
poate funciona n continuare.
Valoarea de casare reprezint un caz extrem al valorii reziduale i anume, atunci
cnd activul este dezmembrat i se recupereaz materialele.
Valoarea realizabil net este dat de valoarea de pia din care se scad costurile i
taxele aferente tranzaciei.
Valoarea unei participaii (majoritar/minoritar, de control etc.) este n legtur cu
gradul de control asupra ntreprinderii, acesta depinznd de procentul de participaie, de
distribuia celorlalte participaii i de prevederile din contractul de asociere i din statutul
societii.
Baze de evaluare utilizate n contabilitate
Evaluarea contabil este un proces prin care sunt determinate valorile la care
structurile situaiilor financiare vor fi recunoscute n bilan i n contul de profit i pierdere.
Aceasta const n cuantificarea i exprimarea n uniti monetare a mrimii elementelor
patrimoniale (active, pasive, cheltuielile i veniturile) i a operaiilor economice i financiare
cu modificrile intervenite n masa patrimonial7
n situaiile financiare i contabile sunt utilizate diverse baze de evaluare, n
combinaii diferite.
Standardele Internaionale de Contabilitate i normele contabile romneti includ:

Costul istoric, care reprezint o valoare real din momentul intrrii activelor
i crearea datoriilor. Acesta reprezint sacrificiul care a fost consimit pentru a aduce bunul
n patrimoniul ntreprinderii la data sa de intrare8. Activele sunt nregistrate la suma pltit n
numerar sau echivalent al acestuia sau la valoarea just din momentul cumprrii lor. Datoriile
sunt nregistrate la valoarea echivalentelor obinute n schimbul obligaiei sau, n anumite
mprejurri (de exemplu, impozitul pe profit), la valoarea ce se ateapt a fi pltit n numerar
sau echivalent al numerarului pentru a stinge datoriile.

7
8

Oprea, C., Ristea, M., Bazele contabilitii, Editura Naional, Bucureti, 2002, pag. 221
Oprea, C., Ristea, M., op. cit., pag. 221

15


Costul curent (valoarea de nlocuire) este costul pe care ntreprinderea l
accept n scopul dobndirii la nivelul valorii actuale, al unui bun similar celui delimitat ca
obiect al evalurii.
Valorile utilizate n evalurile contabile i care pot deveni, n anumite condiii, baze
de evaluare sunt9:
Valoarea contabil sau valoarea de intrare, care mbrac forma costului de
achiziie, a costului de producie, a valorii de aport, a valorii de utilizare.
Valoarea contabil net. Aceasta este valoarea la care un activ este inclus n
bilan, dup deducerea oricror amortizri cumulate i a oricror pierderi cumulate din
depreciere (valoarea contabil amortizri provizioane ).
Valoarea de pia al unui activ. Aceasta reprezint preul care poate fi obinut pe o
pia activ, adic n condiiile n care activele de pe pia sunt relativ omogene i preurile sunt
disponibile pentru a fi cunoscute de public, iar cantitile de asemenea active tranzacionale
sunt suficiente, astfel nct oricnd pot fi gsii poteniali cumprtori i vnztori.
Valoarea just. Aceasta reprezint suma la care poate fi tranzacionat un activ sau
decontat o datorie, de bun voie, ntre pri aflate n cunotin de cauz, n cazul unei
tranzacii n care preul este determinat obiectiv. Valoarea just, conform IAS 16, este n
general, sinonim cu valoarea de pia, dar ntr-o pia inactiv ar putea fi considerat ca o
definiie mai larg dect cea a valorii de pia din IVS, i ar include metode care nu se bazeaz
pe pia, inclusiv costul de nlocuire net. Valoarea just ia n considerare conceptul de valoare
de pia. Cu toate acestea, termenul de valoare just este un termen generic utilizat n
contabilitate. Conceptul de valoare just este mai larg dect cel al valorii de pia, care este
specific proprietii. Valoarea just poate include un surogat pentru valoarea de pia, n
cazurile n care valoarea de pia nu poate fi identificat credibil.
Valoarea de inventar ca expresie a valorii actuale. Aceasta este stabilit n funcie
de utilitatea bunului, starea acestuia i preul pieei10.
IAS-urile i o serie de reglementri contabile romneti mai utilizeaz i alte valori,
precum: valoarea realizabil net; valoarea recuperabil; valoarea rezidual; valoarea
reevaluat; valoarea ajustat.
Principii ale evalurii
A. Principiile evalurii n contabilitate
Existena unui element patrimonial, micarea sau transformarea acestuia este reflectat n
contabilitate sub form valoric. Aprecierea valorii sau a unui anumit tip de valoare se realizeaz
prin procesul de evaluare.
n scopul realizrii unei imagini fidele a patrimoniului, a situaiei financiare i a
rezultatelor, la efectuarea evalurii n contabilitate se vor respecta urmtoarele principii contabile,
principii regsite i n standardele internaionale de contabilitate:

principiul stabilitii unitii monetare;

principiul costului istoric;

Bircea, I., evaluarea ntreprinderii, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 2005, pag.47

OMF nr.306/2002, Reglementri contabile simplificate, armonizate cu directivele europene pct. 3.1,
Monitorul Oficial 279/25.04.2002
10

16

principiul prudenei;

principiul permanenei metodelor;

principiul continuitii activitilor

Principiul stabilitii unitii monetare impune ca elementele patrimoniale i fluxurile s

fie exprimate n uniti monetare. Unitatea monetar se identific cu banii. Funcia de baz a banilor
este de msur a valorii. Expresia bneasc a msurii valorii este preul.
n virtutea stabilitii monetare:

fluctuaiile de valoare ale etalonului monetar (inflaia i deflaia) sunt ignorate;

creanele i datoriile sunt nscrise la valoarea lor nominal i nu la valoarea actual.

Marile creteri de preuri fac din acest principiu un principiu absurd i periculos. n acest
scop, contabilitatea poate s vin cu cteva atenuri:
-

reevaluarea elementelor nscrise n bilan;

constituirea de provizioane reglementate pentru creterea preurilor i pentru fluctuaii

de curs;

diminuri n impozitarea fluxurilor de valoare;

inerea contabilitii ntr-o moned strin.

Principiul costului istoric (valoarea de origine) impune nregistrarea n contabilitate a

activelor i pasivelor la costul de origine consemnat n documentele justificative. Cu acest cost
figureaz n contabilitate de la intrare pn la ieire, el putnd fi substituit prin alte preuri sau
modificat numai prin reevaluare. Acest principiu se bazeaz pe principiul stabilitii unitii
monetare. Avantajele rezultate din utilizarea costului istoric sunt:
-

fiabilitatea;

precizia i verificabilitatea;

prudena.

Aplicarea costului istoric genereaz o deformare a realitii n documentele de sintez n

condiii de inflaie i hiperinflaie. Astfel, n bilan are loc subevaluarea imobilizrilor,
subevaluarea stocurilor. n contul de profit i pierdere subevaluarea costlui materialelor,
subevaluarea amortizrilor, supraestimarea cheltuielilor financiare, creterea impozitului pe profit
ca urmare a supraevalurii rezultatelor. n vederea diminurii acestui efect s-au luat o serie de
msuri fiscale corectoare, dintre care amintim:
reevaluarea imobilizrilor;
constituirea de provizioane pentru creteri de preuri;
utilizarea metodei de amortizare degresiv;

reducerea duratei de utilizare pentru anumite imobilizri;

17

 acceptarea valorii de nlocuire pentru imobilizri i stocuri;

contabilitatea de inflaie etc.
La aceste deformaii ale realitii economice prezentate, se mai adaug o serie de
inconveniente:

nu toate activele sunt achiziionate;

nsui costul de achiziie implic o alegere a cheltuielilor considerate directe i

indirecte.

n Frana, Codul de comer i Planul contabil general consider costurile istorice, fiind
criteriul primordial de evaluare. n contabilitatea britanic, costul istoric este metoda de baz
reinut n Legea societilor comerciale (CA)85 11 . Costul istoric reflect valoarea just din
momentul achiziiei, fiind singurul cost consemnat n documente i validat n cadrul tranzaciilor de
pia. Cadrul pentru elaborarea i prezentarea situaiilor financiare elaborat de IASC face
urmtoarele precizri:

costul istoric al activelor reprezint valoarea aferent sumei de bani cu care acestea

au fost pltite sau valoarea real considerat la momentul achiziiei sau produciei;

costul istoric al pasivelor reprezint valoarea echivalenelor obinute n schimbul

obligaiei sau n anumite mprejurri, valoarea care se ateapt pentru a fi pltit, n

numerar sau echivalente ale numerarului, pentru a stinge datoriile, potrivit cursului normal
al afacerilor.
Principiul prudenei cere ca la evaluarea elementelor patrimoniale s se in seama de
deprecierile, riscurile i pierderile posibile de nregistrat ca urmare a activitii desfurate. n
consecin, nu se admite supraevaluarea elementelor de activ i a veniturilor, respectiv subevaluarea
cheltuielilor i a elementelor de pasiv. Pe aceast cale se evit riscul de transfer n viitor a
incertitudinilor prezente, susceptibile de a greva patrimoniul i rezultatele ntreprinderii. Aplicarea
acestui principiu duce la un regim discriminatoriu privind evaluarea activelor, contabilizndu-se
numai minusurile dintre valoarea de inventar i costul istoric, nu i plusvalorile. n ceea ce privete
constituirea de provizioane se constat o deformare a realitii profitului. Conform IAS 1, prudena
nseamn includerea unui grad de precauie n exercitarea raionamentelor necesare pentru a face
estimrile cerute n condiii de incertitudine, astfel nct veniturile i activele s nu fie
supraevaluate, iar datoriile i cheltuielile s nu fie subevaluate. Totui, exercitarea prudenei nu
permite, de exemplu, constituirea de rezerve ascunse sau provizioane excesive, subevaluarea
deliberat a activelor sau veniturilor, dar nici supraevaluarea deliberat a datoriilor sau cheltuielilor,
deoarece situaiile financiare nu ar mai fi neutre i, de aceea, nu ar mai avea calitatea de a fi
credibile.
11

Feleag Niculae, Sisteme contabile comparate, Ed. Economic, 1999, pag.118

18

i mpotriva acestui principiu au existat comentarii privitoare la distorsionarea datelor

contabile, aa cum arat Hendriksen E.S.: Principiul prudenei este cel mai bine o metod foarte
mediocr pentru a trata existena incertitudinii n evaluarea activelor, datoriilor i rezultatelor.
Prin urmare, cifrele contabile stabilite cu pruden nu permit o interpretare corect .
Principiul permanenei metodelor care presupune continuitate n aplicarea normelor i
regulilor utilizate n tot cursul exerciiului financiar i de la un exerciiu la altul pentru ca astfel s
se asigure comparabilitatea informaiilor contabile.
Acest principiu este recunoscut att n normele europene, ct i n cele internaionale.
Astfel IAS calific permanena metodelor ca fiind o convenie contabil/principiu de baz i enun
c: Metodele contabile sunt presupuse s rmn aceleai de la un exerciiu la altul. Directiva a
IV-a l catalogheaz ca un principiu general inclus n categoria regulilor de evaluare, regulile de
evaluare nu pot fi modificate de la un exerciiu la altul. Un exemplu concludent este cel privitor la
evaluarea stocurilor la ieire. Dac n exerciiul N evalum stocurile prin metoda costului
ponderat , iar n exerciiul N + 1, pe baza primului intrat primul ieit , comparaia situaiei
patrimoniale i a rezultatului ntre cele dou exerciii i pierde semnificaia.
Principiul continuitii activitii este prevzut i n standardele internaionale de
contabilitate: Situaiile financiare sunt elaborate, de regul, pornind de la prezumia c o
ntreprindere i va continua activitatea i n viitorul previzibil. Astfel se presupune c
ntreprinderea nu are nici nevoia i nici intenia de a lichida sau a reduce n mod semnificativ
activitatea sa. Dac o astfel de intenie sau nevoie exist, s-ar putea s fie nevoie ca situaiile
financiare s fie ntocmite pe o baz diferit de evaluare i, n acest caz, vor fi prezentate
informaiile referitoare la baza utilizat. Pornind de la acest principiu evaluarea trebuie s
porneasc de la valoarea de utilitate sau just n msur s asigure conservarea costului istoric i
meninerea capitalului.
Evaluarea n contabilitate trebuie s in seama att de documentele contabile care pot
atesta valoarea i care pot fi verificate pe parcurs (costul istoric), ct i de momentul evalurii care
trebuie s reflecte valoarea actual (evaluarea n momentul ntocmirii bilanului), utilitatea
bunului pentru societate, preul pieei, precum i de anumite norme i principii contabile care pot
distorsiona realitatea economic.

A. Principiile evalurii economice aplicate la evaluarea ntreprinderii

Principiile evalurii ntreprinderii sunt un rezultat al teoriei economice, a realitilor
pieei, a experienei i cercetrilor profesionitilor n domeniu. n baza opiniilor exprimate
n acest sens, se menioneaz urmtoarele:
Valoarea ntreprinderii este estimat la un anumit moment de timp.
19

Acest principiu este susinut de faptul c orice modificri n cadrul ntreprinderii, de

natur tehnic, juridic, comercial, economico financiar etc. poate conduce la
modificarea valorii acesteia.
Din acest considerent, valoarea companiei corespunde unui anumit moment, ea
fiind o funcie de totalitatea informaiilor cunoscute de evaluator pn la acel moment.
Aceast valoare poate fi considerat ca fiind echivalent cu valoarea prezent a veniturilor
viitoare generate de dreptul de proprietate asupra capitalului ntreprinderii.
Valoarea ntreprinderii este orientat spre viitor.
Orientarea spre viitor a procesului de evaluare este evident ca urmare a faptului c
valoarea reprezint cel mai probabil pre negociat ntre vnztor i cumprtor, iar
cumprtorul vizeaz i achiziioneaz viitorul afacerii, respectiv valoarea prezent a
tuturor ctigurilor ce pot fi anticipate ca derivnd din proprietatea asupra ntreprinderii.
Valoarea ntreprinderii are dou componente fundamentale: valoarea transferabil
(comercial) i valoarea netransferabil (necomercial).
Valoarea netransferabil aparine proprietarului actual n virtutea atributelor sale
personale care n mod normal nu pot fi vndute. n estimarea valorii de pia se consider
numai valoarea comercial (transferabil).
Participaia de control ntr-o firm are o valoare pe aciune mai mare dect
valoarea pe aciune a unui pachet minoritar, n afara cazurilor n care exist
acorduri speciale ntre asociai care confirm drepturi suplimentare acionarilor
minoritari.
Acionarii majoritari, prin activitatea lor, pot influena evoluia valorii firmei respective.
Suma valorilor tuturor participaiilor dintr-o ntreprindere necotat, poate fi mai mic dect
valoarea ntreprinderii n ntregul su.
Rata de fructificare a capitalului ateptat de un investitor (cumprtor) este
rezultatul condiiilor de pe pia la acel moment.
Se poate spune c ntreprinderile sunt individualiti, fiecare avnd un el propriu i
un rol specific n tabloul economic. Din acest considerent nu se pot stabili reguli care se pot
aplica tuturor ntreprinderilor, fr discriminare. Fiecare ntreprindere fiind unic, fiecare
evaluare este un proces unic, n care evaluatorul respect standardele, principiile de
evaluare i codul deontologic al profesiei.
Valoarea ntreprinderii este cu att mai mare cu ct este mai mare valoarea activelor
tangibile estimat ca valoare de utilizare sau de lichidare.
Acest principiu are n vedere faptul c valoarea de utilizare are n vedere continuitatea
activitii firmei, n care condiii activele tangibile precum cldirile sau o serie de
echipamente au, de regul, o valoare de utilizare mai mare dect valoarea de lichidare.
TEST DE EVALUARE
1. S se defineasc noiunea de evaluare
n concordan cu scopul urmrit prin aceast lucrare, reinem definirea cuprins n
Standardele Internaionale de Evaluare, evaluarea este procesul de estimare a valorii
i definirea ca un ansamblu de tehnici, procedee i metode prin care se stabilete
valoarea unui bun, grup de bunuri, activ sau ntreprindere.
2. Precizai principalele caracteristici ale proprietii
Principalele caracteristici ale proprietii sunt:
-

localizarea, descrierea fizic i juridic i atributele economice sau de a

genera venit;
20

dreptul de proprietate evaluat (proprietate deplin / liber, proprietate

nchiriat, drept de nchiriere sau de subnchiriere);
orice proprietate mobil sau active necorporale care nu sunt proprietate
imobiliar, dar sunt incluse n evaluare;
orice servitui, restricii, nchirieri sau condiionri asupra proprietii sau
altor elemente de natur similar cunoscute.

Exerciii:
Exemplu rezolvat:
1. Care dintre elementele de mai jos nu este cuprins n definiia valorii de pia:
a) vnztor hotrt i cumprtor hotrt;
b) tranzacie echilibrat;
c) la data evalurii;
d) o parte a acionat prudent i fr constrngeri.

Rezolvare: d
De rezolvat:
Valoarea de pia, prin definiie este:
a)ntotdeauna preul cel mai mare;
b)ntotdeauna preul cel mai mic;
c)preul cel mai probabil;
d)costul plus profitul.

REZUMATUL TEMEI
Avnd n vedere obiectivele urmrite, n cadrul acestei primei teme sunt prezentate
noiunile fundamentale utilizate n activitatea de evaluare. Este important de reinut definirea
evalurii cuprins n Standardele Internaionale de Evaluare, evaluarea este procesul de
estimare a valorii i definirea ca un ansamblu de tehnici, procedee i metode prin care se
stabilete valoarea unui bun, grup de bunuri, activ sau ntreprindere.
De asemenea, sunt evideniate aspectele care determin necesitatea efecturii
evalurii, precum i informaiile referitoare la apariia i evoluia asociaiilor n domeniul
evalurii ntreprinderilor i proprietilor.
Obiectul acestei lucrri l constituie evaluarea ntreprinderilor, iar disciplina ca
atare, fiind o disciplin tiinific, are un fundament teoretico metodologic propriu, care este
alctuit din standarde, principii, practici i metode de evaluare, componente care sunt
prezentate n cel de al doilea subcapitol.

21

Tema nr.2

ANALIZA INFORMAIILOR PENTRU EVALUAREA NTREPRINDERII

Uniti de nvare:

Diagnosticul juridic, comercial, al activitii operaionale i cel al resurselor umane i al

managementului;
Diagnosticul financiar contabil

Obiectivele temei:

nsuirea noiunilor de baz utilizate n analiza diagnostic;

cunoaterea particularitilor i a modului de elaborare a componentelor unei

analize diagnostic.

Timpul alocat temei: 3 ore

Bibliografie recomandat:
Bircea I., Evaluarea ntreprinderii, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 2005
Brsan C., Drept civil. Drepturi reale principale,Editura ALL-Beck, 2001
Dragot V., Ciobanu A., Dragot M., Managementul financiar, Editura Economic,
Bucureti, 2003
Feleag N., Ionacu I., Tratat de contabilitate financiar, Editura Economic, Bucureti,
1998
Gheorghiu A., Puterea informatic a indicatorilor financiari, Revista Finane, Bnci,
Asigurri, Nr.6/2001
Ifnescu, A., Robu, V., Anghel, I., Tuu Anca, Evaluarea ntreprinderii, Editura Tribuna
Economic, Bucureti, 1999
Manae, D., Diagnosticul i evaluarea ntreprinderilor cotate i necotate, Colecia
Biblioteca ANEVAR, bucureti, 2002
Stancu I., Finane, Ediia a treia, Editura Economic, 2002
Stan S. (coord), Evaluarea ntreprinderii, Editura IROVAL, Bucureti,2003
Zaharia, M., Palko, Gh., Competiia i managementul comapniei, Editura Curtea Veche,
Bucureti, 2000

Diagnosticul juridic, comercial, al activitii operaionale i cel al resurselor umane i al

managementului

2.1.1 Consideraii generale

Conceptul de diagnostic n plan economic, la nivelul unei firme, const n
determinarea strii generale, a defectelor, a condiiilor necesare i procedurilor de aplicat
pentru implementarea coreciilor ce se impun.
22

n cadrul diagnosticului trebuie s-i gseasc rspuns probleme cum sunt:

-

statutul juridic al firmei;

care sunt rezultatele ntreprinderii, dac sunt sau nu satisfctoare i de ce?
care sunt performanele i obiectivele dorite, nivelul performanelor i ce trebuie
fcut pentru atingerea lor?
- msurile concrete ce urmeaz a fi ntreprinse, att pe termen scurt, ct i pe
termen lung.
In cadrul activitii practice de evaluare a unei firme diagnosticul trebuie s
furnizeze informaiile necesare aprecierii situaiei trecute i prezente, care constituie o baz
pentru estimarea elementelor i variabilelor cheie ce trebuie avute n vedere n cazul
aplicrii diferitelor metode de evaluare12.
Pe baza diagnosticului ntreprinderii evaluate se pot construi scenarii previzionale,
care trebuie s stea la baza evalurii i, de asemenea, se pot realiza testele de coeren ntre
evaluarea propriu zis a afacerii i diagnostic. Astfel, se poate aprecia c rolul analizei
diagnostic nu este numai de prezentare a situaiei firmei, la un moment dat, ci mai mult,
aceasta direcioneaz i susine scenariile de evoluie al afacerii.
Diagnosticul n vederea evalurii comport trei faze distincte i anume:
Pregtirea diagnosticului, care const n stabilirea problemelor supuse analizei, n
adunarea i selectarea documentelor i informaiilor necesare evalurii;
Analiza documentelor i a informaiilor. Aceast etap reprezint partea cea mai
important a diagnosticului deoarece, permite evaluatorului s cunoasc mediul
general i cel specific al firmei, s determine locul acesteia n mediul su
concurenial, ct i s elaboreze scenariile previzionale de evaluare.
Prezentarea n scris a concluziilor analizei diagnostic. Aceste rezultate stau la baza
alegerii ipotezelor, metodelor i coeficienilor de evaluare i la ntocmirea
previziunilor.
n literatura de specialitate exist mai multe abordri ale analizei firmei n vederea
evalurii, dar ANEVAR recomandnd n cursurile sale analiza tip SWOT, n cele ce
urmeaz, sunt prezentate cteva aspecte referitoare la aceast metod.
Denumirea analizei SWOT constituie o prescurtare de la termenii englezi care au
urmtoarea semnificaie:
STRENGTHS

= Puncte tari

WEAKNESSES

= Puncte slabe

OPPORTUNITIES

= Oportuniti

THREATS

= Ameninri (Riscuri)

Pe baza datelor i informaiilor furnizate prin utilizarea matricei SWOT se pot face
aprecieri privind, att succesul cu care ali competitori vor concura pe anumite piee, ct i n

12

Ifnescu, A., Robu, V., Anghel, I., Tuu Anca, Evaluarea ntreprinderii, Editura Tribuna Economic,
Bucureti, 1999, pag. 47

23

ceea ce privete strategiile pe care organizaia le poate utiliza, pentru a se apra de competiie
sau pentru a fora pieele deja ocupate de competitori13.
n cazul evalurii ntreprinderii, relevarea punctelor tari i slabe, care redau
potenialul i situaia actual a ntreprinderii, se realizeaz prin analiza mediului intern al
ntreprinderii, iar oportunitile i riscurile sunt identificate prin analiza mediului extern al
ntreprinderii, reflectnd influena acestuia asupra afacerii14.
Competenele deosebite ale ntreprinderii, care o difereniaz de concuren, dndu-i
avantaje asupra competitorilor (resurse deosebite, procese sau activiti mai bine organizate)
reprezint punctele tari, iar insuficiena unor resurse sau slaba organizare al unor activiti
reprezint puncte slabe. Oportunitile sunt evideniate de tendinele i schimbrile mediului
extern al ntreprinderii, n sens pozitiv pentru afacerea evaluat, n timp ce riscurile sunt
evideniate de prezena aspectelor potenial negative, de natura unor situaii care ar putea
influena semnificativ n ru activitatea ntreprinderii.
Analiza diagnostic poate fi realizat pe perioade de timp diferite respectiv, termen
lung, mediu sau scurt.
Pentru evaluare se disting:

Diagnosticul general. Scopul acestuia l constituie analiza principalelor funcii ale

ntreprinderii: de cercetare dezvoltare, comerciale, operaionale (exploatare),
resurse umane, organizare i management, financiar-contabile.
Diagnosticul special. Aceasta urmrete, n detaliu, analiza situaiei juridice a
ntreprinderii.
Rolul esenial revine diagnosticului financiar, care cuantific prin instrumente
specifice rezultatele analizei din celelalte seciuni i realizeaz o interfa ntre cele dou
componente de baz ale procesului de evaluare a afacerii (diagnostic i evaluarea propriuzis).
n activitatea de analiz diagnostic folosete, ca instrumente ale acesteia: inspecia la
faa locului a ntreprinderii, observaia, ancheta cu ajutorul chestionarelor i interviurilor,
analiza de coninut i analiza comparativ
Concluziile diagnosticului nu sunt destinate consultanei manageriale a clientului ci,
au drept scop fundamentarea ct mai precis a evoluiei ntreprinderii n viitor, respectiv a
previziunii diferitelor forme de venit ale acesteia.
2.1.2 Diagnosticul juridic
Diagnosticul juridic are drept scop verificarea aspectelor juridice legale privind
activitatea firmei sau a activului evaluat i presupune analiza elementelor specifice n
urmtoarele domenii: dreptul comercial; dreptul civil; dreptul fiscal; dreptul muncii; dreptul
mediului.
Dreptul comercial
Evaluatorul va avea n vedere elemente cum sunt:
Fondul comercial;

13

Zaharia, M., Palko, Gh., Competiia i managementul comapniei, Editura Curtea Veche, Bucureti, 2000,
pag. 74
14
Manae, D., Diagnosticul i evaluarea ntreprinderilor cotate i necotate, Colecia Biblioteca ANEVAR,
bucureti, 2002, pag.74

24

 Acte i contracte comerciale care se refer la aprovizionarea i vnzarea produselor

sau serviciilor ntreprinderii, n mod deosebit la existena i motivarea unor prevederi
speciale legate de transferul de proprietate;
Drepturi asociate contractelor de nchiriere, locaie, concesiune etc., n care
ntreprinderea este beneficiar sau respectiv n care obiectul contractelor l constituie
active ale ntreprinderii.
Dreptul civil
Se vor avea n vedere:
Verificarea titlurilor de proprietate sau a altor documente privind dreptul de folosin
asupra terenurilor, cldirilor, mainilor, echipamentelor i instalaiilor;
Proprietatea intelectual deinut de societatea comercial (brevete, licene, mrci);
Titlurile de participare i imobilizrile financiare i alte active financiare deinute
(aciuni, obligaiuni etc.);
Situaia mprumuturilor. Se verific situaia creditelor acordate, a garaniilor
constituite, modul n care au fost rambursate etc.;
Situaia asigurrilor.
Dreptul fiscal
Se verific:
nregistrarea societii comerciale la administraia financiar i plata impozitelor,
taxelor etc.;
Data ultimului control i concluziile acestora.
Dreptul muncii
Se verific:
Existena regulamentului de ordine interioar i a contractelor individual i colectiv
de munc;
Plata salariilor i a contribuiilor;
Existena unor conflicte de munc i ale unor revendicri ale salariailor;
Constatri, sanciuni, penaliti determinate de controale fcute n ntreprindere.
Dreptul comerului exterior
Se verific dac este necesar existena de licene fa de activitatea desfurat i dac
mrcile i brevetele de invenie sunt folosite n baza unor contracte de licen, franiz sau
cesiune.
Ca puncte tari ale cadrului juridic pot fi amintite urmtoarele: statutul
corespunztor; relaiile contractuale conforme cu prevederile legale; absena litigiilor de
munc; absena amenzilor i penalitilor fiscale; contracte avantajoase pe termen lung;
relaii favorabile cu parteneri comerciali, bncile, fiscul etc.
Ca puncte slabe ale cadrului juridic pot fi amintite: existena unor litigii
comerciale; de munc; plata unor amenzi i penaliti fiscale; riscul pierderii unor oameni
cheie (datorit fisurilor contractului de munc); lipsa contractelor de asigurare etc.

25

n raportul de evaluare se vor face referire concret la actele normative ale cror
prevederi nu au fost respectate sau a fost dat o alt interpretare dect cea normal.
2.1.3 Diagnosticul activitii operaionale
Funciunea de producie contribuie la obinerea unei poziii competitive pe pia.
Compartimentul de producie asigur putere ntregii afaceri desfurate de unitile
industriale, acesta nefiind numai spaiul unde se realizeaz produsele sau serviciile15.
n principal, acesta presupune o analiz detaliat a factorilor tehnici de producie, a
tehnologiilor de fabricaie a produselor, precum i a organizrii produciei i a muncii, ce
trebuie realizat de ctre evaluatori, care au calitatea de experi tehnici. Astfel, se va face o
estimare a performanelor tehnice anterioare ale ntreprinderii, precum i gsirea unor soluii
menite s asigure viabilitatea i dezvoltarea acesteia, din punct de vedere al mijloacelor
tehnice.
Desfurarea analizei diagnostic al activitii operaionale nu are loc dup un cadru
unic, dar o structur posibil conine apte componente16.
Organizarea activitii de exploatare
Se refer la elementele componente ale structurii organizatorice i cuprinde descrierea
modului de asigurare a funciilor de exploatare, dup cum urmeaz:

Activitatea productiv.

Tehnologiile i nivelul tehnologic.

Produsele ntreprinderii. Se prezint principalele grupe de produse cu

precizarea principalelor caracteristici fizice i tehnice. i referiri la ponderea
ocupat de grupele respective n volumul total .a.

Capacitatea de producie
n cadrul acestei analize se va prezenta evoluia produciei fizice i valorice n ultimii 3
5 ani. De asemenea se vor face referiri la gradul de utilizare a capacitii de producie, pe
grupe de produse n legtur cu activele fixe incluse n patrimoniul societii comerciale,
precum i a celor pe care le folosete fr a fi proprietatea ei, care pot influena direct sau
indirect capacitatea de producie, evaluatorii trebuie s se pronune cu privire la:

starea de funcionare a mainilor, utilajelor, gradul de uzur fizic;

15

Moldoveanu, G., Managementul operaional al produciei Ediia a doua, Editura Economic, Bucureti,
1999, pag. 31
16
Stan, S., i colab, op. cit., pag.119

26

performanele acestora n raport cu cele care se produc la momentul respectiv pe plan

mondial;

posibilitile de utilizare n viitor;

mijloacele fixe nregistrate n patrimoniul unitii, dar care nu mai pot fi folosite
datorit schimbrilor intervenite n structura produciei;

oportunitatea trecerii n conservare a unor active fixe (dac este cazul); condiiile n
care s-a fcut aceasta i perspectivele de punere n funciune. n aceast situaie
specialitii trebuie s se pronune cum vor fi tratate aceste active fixe n procesul de
evaluare;

valoarea investiiilor n curs de execuie, stadiul lor n raport cu graficele de execuie,

posibilitile de finalizare;

posibilitile pe care le are societatea comercial de a-i asigura utilitile necesare

pentru desfurarea normal a activitii.

Activitatea tehnic de ntreineri i reparaii

Se vor verifica programele de reparaii i gradul de ndeplinire a acestuia, cderile n
perioadele de garanie, dotrile etc.
Asigurarea calitii produselor
Se vor analiza posibilitile de asigurare a calitii produselor realizate, posibilitile de
verificare a calitii, modul n care se execut controlul calitii i eventualele propuneri de
ameliorare al acestei activiti.
Activitatea de aprovizionare
n cadrul acestui capitol se vor prezenta principalii furnizori, produsele care se
achiziioneaz de la acetia, ponderea n total, modul de desfurare al aprovizionrii,
relaiile cu furnizorii i alternativele de aprovizionare.
Informatizarea societii
Se analizeaz gradul de informatizare, principalele activiti derulate cu asistena
calculatorului, programele utilizate, perspectivele etc.
Activitatea de cercetare-dezvoltare
Se vor analiza existena unor forme organizate de cercetare, rezultatele activitii n acest
domeniu, eventualele produse noi rezultate n urma cercetrii i ponderea acestora n total,
ponderea cheltuielilor de cercetare-dezvoltare n cifra de afaceri.

27

n vederea efecturii evalurii, n special prin metode patrimoniale, n sinteza

diagnosticului tehnic, specialitii trebuie s se pronune asupra modificrilor care vor fi
efectuate pornind de la ultimul bilan ncheiat i care urmeaz s fie folosit n evaluare.
2.1.4 Diagnosticul resurselor umane i al managementului firmei
Scopul analizei potenialului de personal const n stabilirea msurii n care aceasta
asigur ntreprinderii resurse umane de calitate, dar i ca numr, iar, prin climat de lucru,
motivare, etc., creeaz un cadru propice pentru performan. Se urmrete cunoaterea
resurselor umane din punct de vedere al evoluiei, structurii, comportamentului i eficienei
utilizrii lor, precum i al performanei echipei de conducere a ntreprinderii.
Diagnosticul resurselor umane
Componentele la care se refer analiza resurselor umane sunt:
Dimensiunea i structura potenialului uman;
Comportamentul personalului;
Eficiena utilizrii potenialului uman;
Nivelul de remunerare i motivare a personalului;
Condiiile de munc.
Pentru a caracteriza dimensiunea potenialului uman se pot folosi urmtorii
indicatori: numrul mediu de salariai; numrul mediu de personal; numrul maxim de
personal; numrul de personal prezent la lucru. Se consider c indicatorul numrul mediu
de personal este cel care permite evidenierea dimensiunii potenialului uman, care se
coreleaz cu rezultatele obinute de ctre ntreprindere.
Numrul maxim de personal (Nmax) poate fi calculat n funcie de volumul efectiv de
activitate exprimat prin cifra de afaceri (CA) i productivitatea muncii prevzut (W):
Nmax =

CA
W

x 100

n privina structurii resurselor umane, principalele criterii de structurare utile n

diagnosticarea resurselor umane sunt: dup principalele categorii de salariai; dup vechimea
n ntreprindere; dup vrst; dup sex; dup calificare. n acest din urm caz se pot face
aprecieri referitoare la flexibilitatea personalului:

Pregtire n dou sau mai multe profesii;

Profesii interdisciplinare;
28

Policalificarea etc.
Un alt aspect care trebuie analizat l constituie perfecionarea pregtirii profesionale,

pe forme de realizare (la locul de munc, cursuri postliceale, postuniversitare etc.).

Comportamentul personalului. n analiza acestui criteriu, cu influene majore asupra
rezultatelor activitii unei ntreprinderi, se pot folosi urmtorii indicatori: gradul de utilizare
a timpului maxim disponibil; indicatorii circulaiei forei de munc (coeficientul intrrilor,
coeficientul plecrilor, coeficientul micrilor totale); indicatorii comportamentului
individual; indicatorii de conflictualitate (numrul de greve, numrul de zile ale grevei,
gradul de importan al grevei la nivel de ntreprindere, gradul de intensitate al grevei).
Pentru calculul gradului de utilizare a timpului maxim disponibil (Gu), se utilizeaz
raportul dintre timpul efectiv lucrat (Tef) i timpul maxim disponibil (Tmaxd):
Gu =

Tef
Tmax d

ore-om

Diagnosticul eficienei utilizrii resurselor umane

Diagnosticul resurselor umane urmrete stabilirea caracteristicilor resurselor umane
disponibile i adecvarea potenialului uman la obiectivele firmei.
Analiza resurselor umane se refer la urmtoarele componente:
Analiza eficienei utilizrii forei de munc a unei firme n scopul evalurii se
realizeaz cu ajutorul sistemului indicatorilor de reflectare a productivitii muncii. Pentru a
urmri dinamica productivitii muncii, la nivelul ntreprinderii, precum i a comparaiei cu
alte firme din aceeai ramur, se folosesc indicatori valorici, construii ca raport efect / efort.
Se vor avea n vedere, pentru efect: cifra de afaceri (CA), producia exerciiului (Qe),
veniturile de exploatare (Ve), sau valoarea adugat (Qa), iar ca efort: numrul mediu de
personal (N), timpul total de munc exprimat n zile (Tz) sau timpul total de munc exprimat
n ore (Th).
Astfel, productivitatea medie anual pe salariat se va calcula cu relaia:
W=

CA
N

.a.m.d

Pentru produse a cror pondere n total producie depete 50%, se poate calcula
productivitatea muncii, exprimat prin timpul consumat pe unitatea de produs.
29

Analiza diagnostic referitoare la resursele umane mai pot presupune i constatri

referitoare la nivelul de salarizare i motivare a personalului, referitoare la condiiile de
munc .a.
n final, evaluatorul trebuie s fac o sintez a principalelor puncte forte i slabe n
legtur cu resursele umane ale firmei.
Diagnosticul managementului firmei
n legtur cu diagnosticul managementului, aprecierea acestuia se suprapune peste
aprecierea general a ntreprinderii, iar n cadrul lui, se prezint urmtoarele:

echipa de conducere i profilul acesteia;

poziia echipei de conducere fa de acionarii firmei, bnci, administraia financiar

etc.;

referiri i aprecieri asupra stilului de conducere;

sistemul de remunerare al conducerii, opiunea de a dobndi aciuni/pri sociale ale

ntreprinderii, ca un stimulent suplimentar, procentul de capital social deinut de
conducere;

obiectivele negociate i prevzute n contractul de management;

eventualele schimbri n echipa de conducere, motive;

gradul de realizarea a criteriilor de performan stabilite prin contractul de

management;
n funcie de specificul activitii societii comerciale se stabilesc valorile anuale ale

criteriilor de performan i coeficienii de ponderare a acestora (suma coeficienilor de

ponderare fiind 1).
n finalul acestui diagnostic, se formuleaz punctele forte i punctele slabe ale
managementului firmei.

2.1.5 Diagnosticul comercial

Obiectivul principal al diagnosticului comercial l constituie estimarea pieei
ntreprinderii i poziiei ntreprinderii pe pia. Pentru aceasta, diagnosticul comercial vizeaz
operaiunile cu marf, piaa de desfacere a produselor ntreprinderii i piaa ei de
aprovizionare. Se urmrete estimarea pieei actuale i poteniale a ntreprinderii i a locului
ei pe pia. Este, probabil cel mai important diagnostic pentru evaluarea n ipoteza
funcionrii continue a afacerii n perioada previzional, deoarece concluziile sale stau la
30

baza scenariilor de evaluare n metodele financiare. Dac se poate identifica poziia viitoare a
afacerii n raport cu concurena i tendinele cotei sale de pia, se pot exprima ntr-o form
credibil, vnzrile firmei n perioada previzionat la evaluare.
Principalele aspecte recomandate spre a a fi analizate n cadrul diagnosticului
comercial sunt: evoluia vnzrilor; analiza structural a vnzrilor pe produse i piee de
desfacere, a clienilor ntreprinderii, a repartiiei vnzrilor n funcie de ciclul de via a
produselor.
Analiza evoluiei vnzrilor
n evaluarea unei ntreprinderi intereseaz vnzrile de bunuri, lucrri i servicii, care
formeaz obiectul activitii, iar acestea sunt exprimate prin cifra de afaceri. Ca atare, n
categoria vnzrilor, nu se includ veniturile din producia stocat, producia de imobilizri,
veniturile financiare i cele cu caracter excepional, cum ar fi cedrile de active.
Cifra de afaceri , pe care o regsim n contul profit i pierderi este evaluat n
uniti monetare curente. Pentru a aprecia corect performanele comerciale a firmei n timp,
se impune corectarea acesteia cu indicele preurilor domeniului de activitate (raportarea cifrei
de afaceri n preuri curente, la indicele mediu al preurilor), respectiv evaluarea ei n preuri
comparabile.
Evoluia n timp a vnzrilor firmei trebuie analizat i comparativ cu dinamica
vnzrilor pe piaa sectorului de activitate al acesteia pentru a se evidenia ntrirea sau
diminuarea poziiei ntreprinderii pe pia. Pentru cuantificarea variaiei ponderii vnzrilor
unei firme, n cadrul vnzrilor totale pe pia se poate utiliza relaia:

I CAi

1 gf o
I CAs

n care:
-

ICAi i ICAs sunt indicii cifrei de afaceri al ntreprinderii analizate i respectiv a

sectorului;

gfo = ponderea vnzrilor firmei n cifra de afaceri a sectorului n perioada luat

ca baz de comparaie.

Cifra de afaceri evolueaz sub influena unor factori specifici domeniului n care
ntreprinderea i desfoar activitatea. Ca model de analiz, se recomand aprecierea

31

dinamicii vnzrilor n funcie de volumul fizic al vnzrilor pe produse sau grupe de

produse (qi) i preul mediu pe unitatea de produs (pi), cu ajutorul relaiei:
n

CA =

q p
i 1

Pentru unitile comerciale, la formularea concluziilor, n funcie de profilul

ntreprinderii, se are n vedere structura consumatorilor (clienilor), evoluia probabil a
acestora, posibilitile de modificare a cererii solvabile, precum i ali factori care pot
influena volumul vnzrilor.
Analiza structural a vnzrilor pe produse i pieele de desfacere
Dac se are n vedere c, n general, produsele care realizeaz n ntreprindere sunt
diferite, neomogene ca tip, atunci i vnzrile ntreprinderii trebuie studiate pe produse sau
grupe de produse omogene, innd seama n acelai timp i de pieele unde se desfac acestea.
Scopul acestui mod de analiz a cifrei de afaceri l constituie necesitatea furnizrii de
informaii pentru fundamentarea estimrilor n perioada de previziune.
Analiza clienilor ntreprinderii
Aceast analiz urmrete, n principal, evoluia structural a cifrei de afaceri pe
clieni. n formularea concluziilor trebuie s se in seama de poziia ntreprinderii ntr-un
lan al intercondiionrii fabricaiei i consumului unui produs.
Se consider util analiza cifrei de afaceri pe clieni interni i externi, pe clieni
repartizai n grupe de vrst sau n funcie de sex, pe clieni tradiionali, pe puterea de
cumprare a clienilor, concluziile putnd fi utilizate la estimarea vnzrilor societii
comerciale.
n cadrul concluziilor analizei clientelei ntreprinderii, trebuie s se fac o apreciere
asupra firmei i anume, dac aceasta are o pia de desfacere care s poat fi luat n
considerare n calculul previziunilor necesare aplicrii metodelor de randament.
Analiza repartiiei vnzrilor n funcie de ciclul de via a produselor
Un aspect important al diagnosticului vnzrilor l constituie studiul cifrei de afaceri
pe stadii ale ciclului de via a produselor (lansare, cretere, maturitate, declin). Acesta d
posibilitate evaluatorului s aprecieze potenialul de evoluie a firmei fa de punctul critic al
rentabilitii i al asigurrii surselor necesare finanrii activitii

32

Analiza furnizorilor ntreprinderii

Principalele aspecte urmrite de ctre evaluator, n aceast direcie sunt:

structura furnizorilor n funcie de cantitatea i valoarea aprovizionrilor;

stabilirea criteriilor de alegere a furnizorilor (dup preuri, cantiti aprovizionate

etc.);

analiza numrului de furnizori pentru un tip de resurs aprovizionat i a calitii

aprovizionrilor;

analiza respectrii obligaiilor contractuale.

Studierea concurenei
n cadrul acestei analize se vor face referiri att la concurenii direci i produsele
acestora ct i la produsele substituibile. Dac ntreprinderea realizeaz produse pentru
export se va lua n considerare i situaia pieei externe ca i puterea concurenilor care
acioneaz pe aceasta.
Analiza concurenei va avea n vedere urmtoarele aspecte:

identificarea principalilor concureni;

stabilirea cotei de pia (cpi) deinut de ntreprinderea evaluat, precum i pe cea a

principalilor competitori de pe pia (cp), care reprezint o expresie a raportului
direct de fore dintre firme17, cu ajutorul relaiilor:

cpi =

CAi
100
CAt

cpi =

CAf
100 ,
CA

n care: CAi este cifra de afaceri a firmei i;

CAt = cifra de afaceri total a sectorului de activitate a firmei i
CAf = cifra de afaceri a firmei analizate;
CA = cifra de afaceri a celui mai important concurent

ierarhizarea firmelor care acioneaz pe piaa sectorului de activitate, pe baza cotei de

pia i aprecierea poziiei concureniale a ntreprinderii pe baza cotei de pia
relative;

17

barierele din sectorul de activitate;

impactul produselor de substituie.

) Niculescu, M., Diagnosticul global strategic, Editura Economic, Bucureti, 1997, pag.68

33

Situaia concurenei ofer informaii despre gradul de atractivitate al pieei, care este
mai relevant n cazul unei activiti lipsit de concuren, un monopol, cnd ntreprinderea
beneficiaz de avantajul de a aciona liber pe pia.
Politica de distribuie
Analiza se refer, n principal, la: forma juridic a distribuitorului; existena unei
reele proprii de distribuie; durata contractelor cu distribuitorii; obligaiile i drepturile
ntreprinderii fa de distribuitori; alte aspecte privind distribuia produselor.
n finalul acestui tip de diagnostic, se vor face referiri asupra perspectivelor activitii
comerciale, cu privire la posibilitile de aprovizionare, dar i cele de desfacere a produselor.
Se recomand, prezentarea punctelor tari i ale punctelor slabe, n vederea evidenierii
posibilitilor de acionare asupra rezultatelor i performanelor firmei.

TEST DE EVALUARE
1. Ce cuprinde analiza concurenei ?

Analiza concurenei va avea n vedere urmtoarele aspecte:

identificarea principalilor concureni;

stabilirea cotei de pia (cpi) deinut de ntreprinderea evaluat, precum i pe cea a

principalilor competitori de pe pia (cp), care reprezint o expresie a raportului
direct de fore dintre firme18, cu ajutorul relaiilor:

cpi =

CAi
100
CAt

cpi =

CAf
100 ,
CA

n care: CAi este cifra de afaceri a firmei i;

CAt = cifra de afaceri total a sectorului de activitate a firmei i
CAf = cifra de afaceri a firmei analizate;
CA = cifra de afaceri a celui mai important concurent

ierarhizarea firmelor care acioneaz pe piaa sectorului de activitate, pe baza cotei de

pia i aprecierea poziiei concureniale a ntreprinderii pe baza cotei de pia
relative;

18

) Niculescu, M., Diagnosticul global strategic, Editura Economic, Bucureti, 1997, pag.68

34

barierele din sectorul de activitate;

impactul produselor de substituie.

Situaia concurenei ofer informaii despre gradul de atractivitate al pieei, care este

mai relevant n cazul unei activiti lipsit de concuren, un monopol, cnd ntreprinderea
beneficiaz de avantajul de a aciona liber pe pia.
2. n ce const diagnosticul eficienei utilizrii resurselor umane ?
Diagnosticul resurselor umane urmrete stabilirea caracteristicilor resurselor umane
disponibile i adecvarea potenialului uman la obiectivele firmei.
Analiza resurselor umane se refer la urmtoarele componente:
Analiza eficienei utilizrii forei de munc a unei firme n scopul evalurii se
realizeaz cu ajutorul sistemului indicatorilor de reflectare a productivitii muncii. Pentru a
urmri dinamica productivitii muncii, la nivelul ntreprinderii, precum i a comparaiei cu
alte firme din aceeai ramur, se folosesc indicatori valorici, construii ca raport efect / efort.
Se vor avea n vedere, pentru efect: cifra de afaceri (CA), producia exerciiului (Qe),
veniturile de exploatare (Ve), sau valoarea adugat (Qa), iar ca efort: numrul mediu de
personal (N), timpul total de munc exprimat n zile (Tz) sau timpul total de munc exprimat
n ore (Th).
Astfel, productivitatea medie anual pe salariat se va calcula cu relaia:
W=

CA
N

.a.m.d

Pentru produse a cror pondere n total producie depete 50%, se poate calcula
productivitatea muncii, exprimat prin timpul consumat pe unitatea de produs.
Analiza diagnostic referitoare la resursele umane mai pot presupune i constatri
referitoare la nivelul de salarizare i motivare a personalului, referitoare la condiiile de
munc .a.
n final, evaluatorul trebuie s fac o sintez a principalelor puncte forte i slabe n
legtur cu resursele umane ale firmei.

Exerciii:
Exemplu rezolvat:
35

1. La care dintre urmtoarele componente se refer analiza resurselor umane?

a) Dimensiunea i structura potenialului uman;

b) Comportamentul personalului;
c) Eficiena utilizrii potenialului uman;
d) a, b i c
Rezolvare: a,b i c
De rezolvat:

Care dintre urmtorii indicatorii enumerai, nu se folosesc drept indicatori valorici,

construii ca raport efect / efort ?
a)
b)
c)
d)

Cifra de afaceri;
Producia exerciiului;
Capacitatea intelectual;
Numrul mediu de personal

2.2 Diagnosticul financiar contabil

2.2.1 Etape de parcurs n analiza financiar

Etapele care trebuie parcurse de ctre analiza financiar, n vederea elaborrii
diagnosticului financiar-contabil sunt19:
Analiza creterii ntreprinderii
n aceast etap se urmrete auditarea funciei de exploatare a ntreprinderii
independent de funcia financiar, ceea ce presupune analiza aspectelor referitoare la:

Evoluia activitii, care se realizeaz prin intermediul indicatorilor de volum

ai activitii de producie i comercializare: cifra de afaceri, producia
exerciiului, valoarea adugat, marja comercial, avnd n vedere c:
- o cretere mai mare a exerciiului comparativ cu cifra de afaceri evideniaz

un transfer de dificulti asupra exerciiilor urmtoare (stocuri costisitoare i care

genereaz depreciere);
- producia imobilizat mascheaz uneori, o subactivitate.
19

Petrescu Silvia, op. cit., pag.17

36

Mijloacele puse n oper, respectiv personalul i capitalul economic din punct

de vedere al asigurrii i utilizrii depline i eficiente.

Rezultatele obinute, prin marjele de rentabilitate: excedentul brut al

exploatrii, rezultatul exploatrii, rezultatul curent, rezultatul brut i net.

Aceast prim etap mai este completat i prin analiza altor funcii, (financiar,
comercial).
Analiza rentabilitii
Datorit faptului c, numai o analiz a rezultatelor n sine nu este suficient, se
impune o confruntare a rezultatelor cu mijloacele utilizate, astfel, rezultnd rentabilitatea pe
baza creia poate fi apreciat eficiena i competitivitatea exploatrii i a altor funcii. n
acest scop se vor determina indicatorii:

Marjele brute i nete de rentabilitate;

Ratele de rentabilitate economic i financiar.

Echilibrul i structura strategic financiar

Deoarece creterea este o surs de dezechilibre, este necesar aprecierea nivelului
echilibrului financiar prin intermediul urmtoarelor aspecte:
-

analiza capitalului angajat i efectul de levier;

determinarea autonomiei (independenei) financiare;

acoperirea capitalurilor investite din surse proprii sau mprumutate;

determinarea trezoreriei disponibile i finanarea investiiilor.

Aprecierea i evaluarea riscurilor

Datorit faptului c prin dezechilibrele acumulate, determinate de natura creterii
ntreprinderii, pot fi produse un ansamblu de riscuri, dintre care unele anun falimentul, iar
altele, fragilitatea ntreprinderii este necesar efectuarea unor analize, precum:
-

analiza riscului economic:

analiza riscului financiar;

analiza riscului de faliment.

Sinteza diagnosticului financiar

37

Aceasta cuprinde concluziile analizei, cu menionarea punctelor forte i a celor

slabe.
Pe baza acesteia se vor adopta deciziile financiare pe termen lung i scurt.

2.2.2 Sursele de date i informaii ale analizei financiare

Analiza financiar efectuat n scopul realizrii unui diagnostic financiar se bazeaz,

n primul rnd pe date i informaii provenite din situaiile financiare ale ntreprinderii, dar
nu se poate limita numai la acestea. n acest sens, se va proceda la culegerea unor informaii,
precum:

Informaii generale pe plan economic, fiscal i monetar;

Informaii asupra sectorului de care depinde ntreprinderea;

Informaii de ordin juridic i economic asupra ntreprinderii.

Informaiile privind ntreprinderea sunt diverse, iar unele dintre ele sunt obligatorii i
publice, n timp ce altele sunt date numai cu ocazia analizelor interne sau externe ntreprinse
periodic sau la cerere.
Imaginea fidel a patrimoniului unei ntreprinderi este asigurat de contabilitatea
general, care ofer informaiile necesare analizei financiare prin documente de sintez
numite Conturi anuale sau Situaii de raportare financiar care se bazeaz pe un suport ce
rspunde exigenelor Reglementrilor legale i care cuprind urmtoarele documente:

Bilanul;
Contul de profit i pierdere;
Situaia modificrii capitalurilor proprii;
Politici contabile i note explicative.
Informaia contabil oferit de aceste documente este adaptat i prelucrat n cadrul
analizei financiare n funcie de obiectivele vizate.
Bilanul este documentul contabil de sintez care fotografiaz la un moment dat, situaia
patrimonial i financiar al unei ntreprinderi. El red, sub form de tabel sau list, ansamblul

38

resurselor de care dispune ntreprinderea la o anumit dat, ca i utilizrile acestora la aceeai dat,
indicnd rezultatul pe care l-a obinut ntreprinderea n cursul exerciiului financiar.
Din bilan se desprind originea i folosirea fondurilor de care dispune ntreprinderea: originea
fondurilor o constituie capitalurile proprii i datoriile (de exploatare, financiare), i acestea sunt
cuprinse n pasivul bilanului.
Utilizrile fondurilor puse la dispoziia ntreprinderii cu titlu durabil sau, activele imobilizate,
i, utilizrile cu titlul provizoriu i ciclic sau, activele circulante, sunt prezentate n activul bilanului.
Bilanul reflect poziia financiar a ntreprinderii, respectiv capacitatea acesteia de a se
adapta schimbrilor mediului, oferind informaii eseniale despre aptitudinea ei de a degaja fluxuri
viitoare de numerar i echivalente de numerar, ca i despre necesitile viitoare.
Structura unui bilan contabil este prezentat n tabelul 2.1.

Tabelul 2.1 Bilan contabil simplificat

Nr.
ELEMENT

rd.

Sold la
nceputul Sfritul
anului

ACTIVE IMOBILIZATE

IMOBILIZRI NECORPORALE

06

II

IMOBILIZRI CORPORALE

11

III

IMOBILIZRI FINANCIARE

19

ACTIVE IMOBILIZATE TOTAL (I+II+III)

20

ACTIVE CIRCULANTE

STOCURI

25

II

CREANE

31

III

INVESTIII FINANCIARE PE TERMEN

SCURT

35

IV

CASA I CONTURI LA BNCI

36

ACTIVE CIRCULANTE TOTAL (I+II+III+IV) 37

C

CHELTUIELI N AVANS

38

DATORII CE TREBUIE PLTITE PN LA

UN AN

47

ACTIVE CIRCULANTE, RESPECTIV

48

DATORII CURENTE NETE

(rd. 37+38-47-62)
F

TOTAL ACTIVE minus DATORII CURENTE

NETE (rd.20+48)

49

DATORII CE TREBUIE PLTITE NTR-O

58

PERIOAD MAI MARE DE UN AN

39

anului

PROVIZIOANE PENTRU RISCURI I

CHELTUIELI

61

VENITURI N AVANS

62

CAPITAL I REZERVE

CAPITAL

63

II

PRIME DE CAPITAL

67

III

REZERVE DIN REEVALUARE

sold C
sold D

IV

REZERVE

REZULTAT REPORTAT

69
70

sold C
sold D

VI

68

REZULTATUL EXERCIIULUI

sold C
sold D

TOTAL CAPITALURI PROPRII

75
76
77
78
80

(rd.63+67+68-69+70+75-76+77-78-79)
Patrimoniul public

81

TOTAL CAPITALURI (rd.82+83)

88

Pe baza datelor din tabel se pot face o serie de aprecieri. n cele ce urmeaz se fac
cteva exemplificri.

Scderea valorii rmase a activelor imobilizate, iar n cadrul acestora a mijloacelor

fixe, poate fi pus pe seama amortizrii lor;

Creterea valorii creanelor n uniti monetare are o influen negativ asupra valorii
economice a ntreprinderii, deoarece acestea rmn la valoarea contabil de
nregistrare;

Creterea stocurilor de produse finite poate avea o influen negativ asupra valorii
ntreprinderii ca urmare a scderii valorii actuale a produselor i a imposibilitii
mririi preurilor de vnzare a un moment dat (ar face produsele nevandabile);

Mrirea disponibilitilor poate indica o accelerare a vitezei de rotaie a activelor

circulante, situaie care poate conduce la o amplificare a capacitii de plat i la
posibilitatea onorrii la timp a obligaiilor ntreprinderii;

Stocul de producie n curs poate fi analizat n funcie de posibilitile de valorificare

n activitatea viitoare, aspect care poate fi stabilit prin diagnosticul operaional.
Contul de profit i pierdere, traduce activitatea ntreprinderii n termeni de flux spre

deosebire de bilan, care nregistreaz stocurile n sens larg, respectiv cantitile acumulate de bunuri,
creane, titluri i datorii la un moment dat.

40

Contul de profit i pierdere nregistreaz n credit total de bunuri, servicii sau moned care
intr ca venituri (fluxul de intrri), iar n debit, bunurile, serviciile, moneda care ies ca i cheltuieli
(fluxul de ieiri).
Acesta reflect performana ntreprinderii, respectiv capacitatea ei de a genera profit, care se
exprim prin aptitudinea acesteia de a genera fluxuri viitoare de numerar (venituri) prin utilizarea
resurselor existente (cheltuieli ale perioadei), permind stabilirea gradului de eficien n utilizarea de
noi resurse.
n scopul efecturii unor comparaii n timp, prezentarea sub form de tabel sau list a
contului de rezultat, ca i a bilanului trebuie s fie identic, de la un exerciiu la altul.
Situaia modificrii capitalurilor proprii prezint n detaliu variaiile pe care le-au suferit
capitalurile proprii ntre momentul de nceput i cel de sfrit al exerciiului financiar, permind
analiza capacitii de meninere a capitalului i a rezultatului final (profitul sau pierderea).
Situaia fluxurilor de numerar furnizeaz informaii despre capacitatea ntreprinderii de a
genera numerar i echivalente de numerar din activitatea de exploatare i din activitatea investiional,
i despre modul de utilizare a acestora.
Notele explicative i politicile contabile ofer informaii despre bazele de ntocmire a
situaiilor financiare i politicile contabile adoptate, completeaz i detaliaz toate informaiile
prezentate n celelalte documente de raportare financiar i prezint situaii i indicatori care nu sunt
prezentate n alt parte.

2.2.1 Analiza financiar n cadrul procesului de evaluare al ntreprinderii

Dac problematica analizei financiare se limiteaz doar la cerinele de baz ale

evalurii ntreprinderii i dac se au n vedere cerinele standardelor n vigoare, problemele
eseniale care trebuie luate n studiu sunt20:

20

Analiza structurii activului ntreprinderii;

Analiza structurii pasivului ntreprinderii;
Analiza lichiditilor (solvabilitii);
Analiza echilibrului financiar;
Analiza gestiunii (rotaii ale activelor i pasivelor);
Analiza rentabilitii;
Analiza fondului de rulment.

Sorin, S., op. cit. pag. 133

41

Analiza structurii activului ntreprinderii

Pentru rezolvarea problemelor ridicate de evaluarea ntreprinderii pot fi utilizate
diferite metode i procedee de analiz precum, indici, ponderi, metoda substituirilor n lan,
metoda ratelor etc.
Pentru punerea n eviden a specificului firmei, a gradului de dotare tehnic, a
timpului necesar prelucrrii materiilor prime, materialelor i a semifabricatelor, situaia
stocurilor etc., este necesar o analiz temeinic procentual, pe baz de bilan, a activelor
imobilizate i a activelor circulante. Aprofundarea acestei analize este posibil prin gruparea
activelor imobilizate n imobilizri: necorporale, corporale i financiare. n acest caz, cu
ajutorul ponderilor, este evideniat structura imobilizrilor pe categoriile amintite, din care
rezult politica firmei referitoare la investiiile fcute n imobilizri.
Pentru toate categoriile de imobilizri se urmresc valorile brute conform unei ecuaii
de balan: sold iniial (Si), creteri (Cr), reduceri (Re) i sold final (Sf). Astfel, cu ajutorul
metodei balaniere, se pot stabili influenele asupra soldului final.
Sf = Si + Cr Re
Sf = (Si1 Si0) + (Cr1 Cr0) (Re1 Re0)
Metoda cea mai frecvent folosit este metoda ratelor. Ratele reprezint raportul ntre
dou mrimi care se condiioneaz din punct de vedere economic i sunt deosebit de utile
pentru sesizarea diferitelor aspecte ale eficienei economice.
n analiza structurii activului se utilizeaz o serie de rate, precum:

Rata activelor imobilizate (Rai), se determin ca raport ntre activele imobilizate (Ai)
i activul total (AT):
Ai
Rai =
AT

Nivelul acestei rate variaz n funcie de specificul firmelor i a dotrii tehnice.

Aceast rat poate fi analizat i prin prisma componentelor pariale i anume: rata
imobilizrilor necorporale, rata imobilizrilor corporale i rata imobilizrilor financiare.

Rata activelor circulante (Rac), se determin ca raport ntre activele circulante (Ac) i
activul total i reprezint ponderea activelor circulante n totalul activelor:

Rac =

Ac
AT

Aceast rat poate fi analizat i prin prisma componentelor pariale i anume: rata
stocurilor, rata creanelor i rata disponibilitilor bneti.

n scopul aprecierii eficienei valorificrii activelor se poate utiliza i raportul:

Cifra de afaceri/Active

sau

Profit/Active.

Analiza structurii pasivului

n structura pasivului apar capitalurile proprii totale (CPt) care pot fi determinate n
modul urmtor:
42

CPt = Capital social + Prime de capital + (Rezerve din evaluare sold creditor)
(Rezerve din evaluare sold debitor) +Rezerve + (Rezultat reportat sold creditor)
(Rezultat reportat sold debitor) + (Rezultatul exerciiului financiar sold creditor)
(Rezultatul exerciiului financiar sold debitor) Repartizarea profitului.
Trebuie reinut faptul c, totalul activelor minus datorii curente, minus datorii ce
trebuie pltite ntr-o perioad mai mare de un an, minus provizioane pentru riscuri i
cheltuieli, coincide cu totalul capitalurilor proprii. n situaia n care ntreprinderea are i
un patrimoniu public, acesta va fi nsumat la totalul capitalurilor.
Analiza structurii pasivului poate fi efectuat cu ajutorul unor rate care evideniaz
eficiena structurii pasivului.

Rata stabilitii financiare (Rsf):

Rsf =

KP
,
KT

n care: KP este capitalul permanent (capitalul propriu + capitalul mprumutat pe termen

mediu i lung). Capitalul permanent este destinat s acopere, att activele imobilizate, ct i
fondul de rulment ;
KT - capitalul total.
Aceast rat evideniaz ponderea capitalului permanent n capitalul total sau n pasivul
total (PT), iar un nivel sczut al acesteia indic un pericol n stabilitatea financiar a
ntreprinderii. Capitalul permanent are rolul de a acoperi att activele imobilizate, ct i
fondul de rulment.

Rata autonomiei financiare globale (Rafg):

Rafg =

CP
,
KT

n care, CP reprezint capitalul propriu.

Pentru asigurarea echilibrului financiar, nivelul acestei rate trebuie s fie cuprins ntre
0,3 i 0,521.

Rata autonomiei financiare la termen (Raft), se poate calcula n funcie de:

- capitalul permanent:

Raft =

CP
,
KP

cnd aceasta trebuie s depeasc valoarea de 50%

sau
- datoriile pe termen mediu i lung (DTML)

21

Sorin, S., op. cit., pag. 135

43

Raft =

CP
,
DTML

cnd aceasta trebuie s depeasc valoarea unitar.

Rata de ndatorare global (Rig). Aceast rat este complementar ratei autonomiei
financiare globale, msurnd ponderea datoriilor totale (DT) la capitalul total (KT):
Rig =

DT
KT

Analiza lichiditii i solvabilitii

Problematica lichiditii i solvabilitii fiind destul de complex este tratat diferit n
literatura de specialitate. Pentru prevenirea unor confuzii se impun unele clarificri
noionale22:
Lichiditatea se refer la proprietatea elementelor patrimoniale de a se transforma n bani,
aceasta putnd fi i un criteriu de grupare a posturilor n bilan. Se exprim ca rapoarte ntre
elementele de activ, n sensul c se poate stabili ct din valoarea activ se afl sub form
lichid n conturile de disponibiliti bneti i, ct pot s devin lichide imediat (exemplu
creanele, stocurile de produse finite etc.).
Solvabilitatea reprezint capacitatea firmei de a face fa obligaiilor sale bneti,
respectiv de a-i onora plile la termenele scadente. Aici, intervine comparaia ntre
elemente de activ i pasiv, respectiv disponibiliti i obligaii.
Lichiditatea este o condiie obligatorie de respectat pentru solvabilitate, deoarece o
precede pe aceasta.
Datorit faptului c activele circulante conin trei elemente (stocuri, creane i
disponibiliti bneti) se pot construi trei rate de lichiditate patrimonial.

Lichiditatea general (Lg)

Active circulante (curente)

Lg

= ----------------------------------Pasive (datorii) curente

De regul, activele curente se stabilesc scznd din activele circulante stocurile

nevalorificabile i creanele incerte. Pasivele curente cuprind datoriile pe termen scurt (pn
la un an): datoriile ctre furnizori, creditele bancare pe termen scurt, ratele la creditele pe
termen mediu sau lung scadente n perioada analizat, impozitele i taxele de pltit, alte
cheltuieli pltibile cum ar fi cheltuielile cu personalul.
Nivelul acestei rate, potrivit uzanelor internaionale, trebuie s fie n jurul cifrei 2
(respectiv 200%), n sectoarele industriale cu ciclu lung. Astfel, este evideniat existena
unui fond de rulment pozitiv. n caz contrar, lipsa de lichiditi, consecina unui fond de
rulment negativ, poate conduce la ncetarea de pli.
22

Ifnescu, A., Stnescu, C., Bicui, A., Analiza economico-financiar Ediia a II-a, Editura Economic,
Bucureti, 1999, pag. 242

44

Noiunea de lichiditate comport mai multe forme, astfel:

Lc

Lichiditatea curent sau intermediar (Lc). n literatura strin mai este

denumit i lichiditatea imediat, datorit circulaiei n plin a titlurilor de credit
(cambia i biletul la ordin).
Active circulante (curente) - Stocuri
= -----------------------------------------------Pasive (datorii) curente

Valoarea acestei rate se consider normal dac este de 0,8 1,0.

Lv

Lichiditatea la vedere (imediat) (Lv) evideniaz capacitatea ntreprinderii de ai achita datoriile exigibile imediat pe baza disponibilitilor bneti i mai este
denumit capacitatea de plat.
Disponibiliti bneti*
= ----------------------------------Datorii exigibile imediat

*inclusiv investiii financiare pe termen scurt

Se consider c nivelul acestei rate trebuie s fie de minimum 0,2 0,3, deoarece
reflect o garanie de lichiditate pentru ntreprindere.
Solvabilitatea, care const n capacitatea ntreprinderii de a-i onora obligaiile de
plat la scaden cu surse proprii, poate fi determinat cu ajutorul urmtoarelor rate:

Solvabilitatea general (Sg)

Active totale

Sg

= --------------------Datorii totale

Se apreciaz c valoarea minim admis al acestui indicator poate varia ntre 1,2
1,8, iar n unele lucrri se opereaz cu 2,0 2,5.

Solvabilitatea patrimonial (Sp), prezentat i la analiza structurii pasivului,

numit i rata autonomiei financiare.
Capital propriu

Sp

= --------------------Capital total

Nivelul minim al acestei rate este considerat ca fiind ntre 0,3 0,5, iar valorile mai
mari de 0,5, reflect o situaie normal.

45

Analiza echilibrului financiar

Echilibrul financiar se urmrete att prin rate de structur, ct i prin rate care
reflect corelaii activ pasiv i evideniaz o consecin a desfurrii normale a activitii
firmei, n conformitate cu obiectul su.
Se vor avea n vedere corelaiile obiective dintre necesitile de resurse materiale (n
sens general) i posibilitile de finanare. De modul n care sunt utilizate i valorificate
aceste resurse depinde asigurarea echilibrului economico-financiar sau dereglarea acestuia.
Pentru exprimarea sintetic a diferitelor corelaii implicate n echilibrul financiar, n
literatura de specialitate sunt prezentai o serie de indicatori, uneori calculai n mod diferit
sau cu diverse denumiri. n practic, se utilizeaz mai ales indicatorii prezentai n cele ce
urmeaz.

Ratele autonomiei financiare, care au fost prezentate la structura pasivului, sunt i

rate ale echilibrului financiar, care redau posibilitatea ntreprinderii de a desfura
procesul economic pe baza capitalului propriu.
Rata de finanare a stocurilor (Rfs)
Aceast rat evideniaz partea din fondul de rulment care acoper elementul cu
ponderea cea mai mare n activele circulante i se calculeaz cu relaiile:
Fond de rulment
Rfs

= ------------------------Stocuri

sau
Capital permanent Active imobilizate
Rfs

= -----------------------------------------------------Stocuri

Analiza acestei rate presupune o corelare cu viteza de rotaie a stocurilor, avnd n

vedere nu numai evoluia situaiei la ntreprinderile analizate, ci i viteza medie pe ramur i
uzanele internaionale. Analiza n acest mod este determinat de necesitatea asigurrii unei
competitiviti al ntreprinderii pe plan intern i internaional.

Rata capitalurilor proprii fa de activele imobilizate (Raim)

Capital propriu
Raim

= -------------------------Active imobilizate

Aceast analiz prezint o importan deosebit deoarece n urma evalurilor

mijloacelor fixe poate fi prevenit decapitalizarea ntreprinderilor.

Rata datoriilor totale (de ndatorare gobal) = rata de autofinanare a activelor

46

Rata de rotaie a obligaiilor (Ro) evideniaz numrul de rotaii sau durata unei
rotaii a obligaiilor ntreprinderii (mprumuturi i dobnzile aferente, furnizori i
conturi asimilate, clieni creditori i alte datorii), n funcie de cifra de afaceri.
Cifra de afaceri
Ro

= -------------------------------Media datoriilor totale

360

Durata unei rotaii = -------- ,

Ro
Durata unei rotaii, exprimat n zile, evideniaz intervalul mediu pe care
ntreprinderea are datorii n raport cu cifra de afaceri. Este admis, ca normal, o durat de
pn la 60 zile al unei rotaii.
Analiza gestiunii (rotaiei activelor i pasivelor)
Cu ajutorul ratelor de gestiune (viteze de rotaie) poate fi caracterizat modul n care
managementul firmei gestioneaz resursele ntreprinderii i realizeaz eficiena economicofinanciar.

Rotaia activului total (RAT)

Cifra de afaceri (venituri totale)
RAT = ----------------------------------------------Active totale
Durata, n zile al unei rotaii, se stabilete anual, mprind 360 de zile la numrul de

rotaii.
Acest indicator evideniaz eficiena cu care o ntreprindere i valorific toate
activele pe care le deine, respectiv eficiena cu care utilizeaz ntregul capital i, se consider
normal un numr de 2-3 rotaii pe an. Poate fi detaliat pe componente ale activului, cum sunt,
imobilizrile corporale i activele circulante.
n legtur cu imobilizrile corporale mai pot fi construite i alte rate.

Eficiena imobilizrilor corporale (Eic)

Cifra de afaceri
Eic = ----------------------------Imobilizri corporale

Rata de uzur a imobilizrilor corporale (Ru)

47

Amortizri
Ru = ----------------------------Imobilizri corporale

Rata de modernizare a imobilizrilor corporale (Rm)

Investiii
Rm = ----------------------------Imobilizri corporale

Rotaia activelor circulante evideniaz numrul de rotaii (Nr) ntr-o anumit

perioad (de regul un an) sau durata n zile al unei rotaii, n raport cu cifra de
afaceri:
Cifra de afaceri
Nr = -----------------------Active circulante
360
Durata unei rotaii = --------- ,
Nr
Se consider normal, o durat a rotaiei de 45 de zile.
Rotaia activelor circulante se poate detalia pe stocuri i pe creane.

Rotaia stocurilor (Rs)

Cifra de afaceri

Rs = -------------------------Media stocurilor
360
Durata unei rotaii = --------Rs

Durata medie de recuperare a creanelor (Rrc)

48

Cifra de afaceri
Rrc = -------------------------------Media creanelor totale
360
Durata unei rotaii

--------Rrc

Analiza rentabilitii
Acest diagnostic este deosebit de important, ntruct ofer informaii asupra situaiei
trecute i prezente, permind formarea unor preri referitoare la viitorul afacerii care
formeaz obiectul evalurii. Diagnosticul rentabilitii poate fi structurat n forme diferite
care s valorifice ct mai bine informaia furnizat de sistemul contabil.
Principala surs de informare n realizarea diagnosticului rentabilitii o reprezint
Contul de profit i pierdere, care arat modul n care s-a atins o anumit stare, un anumit
rezultat, care au fost fluxurile de venituri i cheltuieli.
Analiza rentabilitii se face structural i factorial prin doi indicatori de baz,
respectiv profitul i rata rentabilitii sau a profitului.
Analiza structural se efectueaz prin rate construite pe baza soldurilor intermediare
de gestiune.
Principalele rate ale rentabilitii sunt prezentate n continuare.

Rata rentabilitii economice (Rre), exprim capacitatea ntreprinderii de a produce

profit pe baza capitalului permanent de care dispune. Relaia de calcul este:
Profit brut
Rre = --------------------------Capital permanent

Rata rentabilitii financiare (Rrf) evideniaz eficiena valorificrii capitalului

propriu al firmei. Relaia de calcul este:
Profit net
Rrf = -----------------------Capital propriu

49

O formul care evideniaz corelaia dintre rata rentabilitii financiare (Rf), rata
rentabilitii economice (Re), rata dobnzii la mprumuturi i credite bancare, coeficientul de
ndatorare (D/CP) i cota de impozit pe profit (Ci) este cea care exprim efectul de levier:

D
C

Rf = Re Re Rd
1 i

CP 100

n care: D este capitalul mprumutat (datorii);

CP capitalul propriu.

Rata rentabilitii comerciale (vnzrilor) (Rc) evideniaz eficiena vnzrilor,

respectiv cota de profit net ce revine la 1 leu i 100 lei cifr de afaceri (vnzri).
Profit net
Rc = -----------------------Cifra de afaceri

Rata rentabilitii capitalului investit (Rci)

Profit net
Rc = --------------------------Activ (Pasiv) total

Rata rentabilitii resurselor consumate (Rrc)

Profit net
Rc = --------------------------Cheltuieli totale
Punctul critic al rentabilitii (Pcr)
Acest indicator poate fi determinat pe produs i pe ansamblul activitii.
Pe ansamblul activitii se utilizeaz punctul critic aferent cifrei de afaceri.

Suma cheltuielilor fixe (F)

Pcr = ---------------------------------------1 - gv
50

n care, numitorul (1-gv) reprezint greutatea specific a cheltuielilor fixe n cifra de afaceri
sau cheltuieli fixe la 1 leu cifr de afaceri.
n situaia n care se urmrete stabilirea cifrei de afaceri previzionat (CApr), aferent
unui anumit profit (beneficiu), poate fi utilizat modelul urmtor:
Suma cheltuielilor fixe (F) + Beneficiu (B)
CApr = ----------------------------------------------------------1 - gv
Analiza fondului de rulment

Fondul de rulment net global (FRNg) reprezint acea parte din capitalul permanent
care este destinat acoperirii activelor circulante.
FRNg = Capitalul permanent Active imobilizate

Dac se are n vedere numai capitalul propriu, se determin fondul de rulment propriu
(FRpr):
FRpr = Capitalul propriu Active imobilizate

Fondul de rulment asigur ntreprinderii o derulare normal a circuitului economic.

Dac acest fond nu acoper necesarul activelor circulante, se produce o decapitalizare cu
perturbaii n desfurarea normal a circuitului economic i care determin ntreprinderea s
apeleze la credite bancare.

Nevoia de fond de rulment (NFR)

NFR = Stocuri + Creane Datorii pe termen scurt

n aceast analiz se va avea n vedere viteza de rotaie normal, considerat ntre 30

90 de zile, n funcie de ramura economic.

Fluxul de lichiditi (cash-flow). Acesta reprezint fluxul monetar net al exerciiului,

respectiv, diferena ntre trezoreria net de la sfritul perioadei (TN1) i cea de la
nceputul perioadei (TNo).

51

CF = TN1 TNo
Trezoreria net (TN) se obine prin diferena:
TN = Fondul de rulment Necesarul de fond de rulment
La determinarea fluxului de numerar din activitatea de exploatare exist dou
elemente eseniale: profitul i amortizarea n costuri. La acestea se adaug variaia stocurilor,
a creanelor, a furnizorilor i a clienilor creditori. Apoi intervin fluxul din activitatea de
investiii, din activitatea financiar i din alte activiti. Dac soldul disponibilitilor bneti,
la sfritul perioadei, este pozitiv, se evideniaz existena unui echilibru financiar al
ntreprinderii i un surplus monetar.
n tabelul 2.2 este prezentat o sintez a ratelor de analiz financiar pe baz de
bilan23.
Tabelul 2.2 Indicatorii de analiz financiar pe baz de bilan
INDICATORI

RELATII DE CALCUL

I. INDICATORI DE
LICHIDITATE
1.Lichiditate general
(Ra)

Active circulante
Ra = --------------------------Datorii curente

2.Lichiditate imediat
intermediar (Rt)

Active circulante - Stocuri

Rt = --------------------------------------Datorii curente

3. Lichiditate la vedere

Active circulante Stocuri - Creane

-------------------------------------------------Datorii curente
sau

Disponibiliti
--------------------Datorii curente

4. Rata solvabilitii
generale (Rc)

Active totale
Rc = --------------------Datorii curente

23

Sorin, S., Stan coord. Evaluarea ntreprinderii, Ed. IROVAL, 2003, pag. 154-157

52

II. INDICATORI DE
ECHILIBRU
FINANCIAR
1. Rata autonomiei
financiare (Rd)

Capital Propriu
Rd = ------------------------Capital Permanent

2. Rata de finanare a
stocurilor (Re)

FR

Cap.Perm. Act imobilizat

Re =--------- = ----------------------------------Stocuri

Stocuri

Capital Propriu
3. Rata capitalului
propriu fa de activele Rc = --------------------------imobilizate (Rg)
Active imobilizate

4. Rata datoriilor (Rj)

Datorii totale
Rj = --------------------Active totale

5. Rata de rotaie a
obligaiilor (Rk)

Cifra de Afaceri
Rk = -------------------------------Media Datoriilor Totale
Viteza de rotaie, n zile = 360 / Rk

III. INDICATORI DE
GESTIUNE
1. Durata medie de
recuperare a creanelor
(Rn)

Cifra de Afaceri
Rn = -------------------------------Media Creanelor Totale
Viteza de rotaie, n zile = 360 / Rk

2. Rotaia activelor
circulante (Ro)

Cifra de Afaceri
Ro = -------------------------------Active circulante
Viteza de rotaie, n zile = 360 / Rk

3. Rotaia activului
total (Rp)

Cifra de Afaceri
Rp = -------------------------------Active Totale
Viteza de rotaie, n zile = 360 / Rk

IV. INDICATORI DE
53

RENTABILITATE
1. Rata rentabilitii
economice (Rr)

Profit Brut
Rr = -------------------------------Capital Permanent

2. Rata rentabilitii
financiare (Rs)

Profit Net
Rs = -----------------------Capital Propriu

3. Punctul critic al
rentabilitii (Rv)

Cheltuieli fixe totale

Rv = --------------------------------Cheltuieli variabile totale
1 - ------------------------------------Chelt. fixe tot.+ Chelt. var. tot.

sau

F (suma cheltuielilor fixe)

Rv = -------------------------------------------1gv (gr.sp. a CV n CT afer CA)

4. Nivelul cifrei de
afaceri aferent unui
profit minim (Rw)

CF tot+ Prof min. afer unei anume val a CA

Rw = ----------------------------------------Cheltuieli variabile totale aferente CA

1 - ----------------------------------------------Ch. fixe tot.+ Ch. var tot. Afer. CA

sau

F + B (beneficiu)
Rw = -----------------------------1gv

V. INDICATORI AI
FONDULUI DE
RULMENT
1. Fondul de rulment
net global (FRNg)

FRNg= Capital permanent Active

imobilizate

2. Necesarul de fond
de rulment (NFR)

NFR = Stocuri + Creane + Active de

regularizare Datorii curente Pasive de
regularizare

54

TEST DE EVALUARE
1. Care sunt etapele ce trebuie parcurse de ctre analiza financiar?
Etapele atre trebuie parcurse de ctre analiza financiar sunt:
Analiza creterii ntreprinderii

Analiza rentabilitii

Echilibrul i structura strategic financiar

Aprecierea i evaluarea riscurilor

Sinteza diagnosticului financiar

2. Care sunt principalele rate ale rentabilitii i formulele de calcul pentru cele mai
reprezentative ?
Principalele rate ale rentabilitii sunt prezentate n continuare.

Rata rentabilitii economice (Rre), exprim capacitatea ntreprinderii de a produce

profit pe baza capitalului permanent de care dispune. Relaia de calcul este:
Profit brut
Rre = --------------------------Capital permanent

Rata rentabilitii financiare (Rrf) evideniaz eficiena valorificrii capitalului

propriu al firmei. Relaia de calcul este:
Profit net
Rrf = -----------------------Capital propriu

Rata rentabilitii comerciale (vnzrilor) (Rc) evideniaz eficiena vnzrilor,

respectiv cota de profit net ce revine la 1 leu i 100 lei cifr de afaceri (vnzri).
Profit net
Rc = -----------------------Cifra de afaceri

Rata rentabilitii capitalului investit (Rci)

Profit net
Rc = --------------------------Activ (Pasiv) total

Rata rentabilitii resurselor consumate (Rrc)

Profit net
Rc = --------------------------Cheltuieli totale

Exerciii:
Exemplu rezolvat:
55

Scopul analizei financiare n raportul de evaluare este:

a)s analizeze rezultatele financiare ale firmei;
b)s calculeze indicatorii de echilibru financiar;
c)s permit ajustarea informaiilor financiare istorice;
d)toate cele de mai sus.
Rezolvare: d

De rezolvat:
Care dintre afirmaii este adevrat?
a) Lichiditatea este o condiie obligatorie de respectat pentru solvabilitate deoarece o
precede pe aceasta,
b) Lichiditatea nu este o condiie obligatorie de respectat pentru solvabilitate;
c) Lichiditatea precede solvabilitatea;
d) b i c

REZUMATUL TEMEI

Conceptul de diagnostic n plan economic, la nivelul unei firme, const n

determinarea strii generale, a defectelor, a condiiilor necesare i procedurilor de aplicat
pentru implementarea coreciilor ce se impun.
n cadrul diagnosticului trebuie s-i gseasc rspuns probleme cum sunt:
-

statutul juridic al firmei;

care sunt rezultatele ntreprinderii, dac sunt sau nu satisfctoare i de ce?

care sunt performanele i obiectivele dorite, nivelul performanelor i ce trebuie

fcut pentru atingerea lor?

msurile concrete ce urmeaz a fi ntreprinse, att pe termen scurt, ct i pe

termen lung.

In cadrul activitii practice de evaluare a unei firme diagnosticul trebuie s furnizeze

informaiile necesare aprecierii situaiei trecute i prezente, care constituie o baz pentru

56

estimarea elementelor i variabilelor cheie ce trebuie avute n vedere n cazul aplicrii

diferitelor metode de evaluare.
n mod concret, analiza diagnostic se refer la posibilitatea investigrii aspectelor juridico
legale privind activitatea ntreprinderii precum i a patrimoniului social ce urmeaz a fi evaluat i la
stabilirea poziiei ntreprinderii sau activului n pia.
De asemenea, se urmrete estimarea performanelor tehnice anterioare ale ntreprinderii i
gsirea unor soluii pentru mbuntirea acestora.

Analiza diagnostic mai cuprinde o analiz a potenialului de personal i a performanei

echipei de conducere, precum i o evideniere a elementelor nefavorabile n situaia
financiar i a performanelor ntreprinderii.

57

Tema nr.3

COSTUL CAPITALULUI RATA DE ACTUALIZARE

Uniti de nvare:

Noiuni utilizate

Costul capitalului

Obiectivele temei:

nsuirea noiunilor curente cu care opereaz evaluatorii;

nsuirea tehnicii actualizrii;

Cunoaterea metodelor de stabilire a capitalului propriu i a capitalului mprumutat;

Cunoaterea aspectelor metodologice i a relaiei prin care se determin costul

mediu ponderat a capitalului.

Timpul alocat temei: 3 ore

Bibliografie recomandat:
Bircea I. Evaluarea ntreprinderii, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 2005
Stan, S., Coerene i corelaii n evaluarea ntreprinderii, IROVAL, Bucureti, 2001
Stan, S. (coord), Evaluarea ntreprinderii, Editura IROVAL, Bucureti, 2003

Rata de actualizare, Seminar de pregtire continu, IROVAL, Colecia

ANEVAR, 2005

3.1 Noiuni utilizate

n calculele aferente evalurii, prin metode bazate pe venit, se utilizeaz noiuni specifice
procesului de actualizare, care au legtur ntre ele n ceea ce privete coninutul pe care l reflect
un anumit mod (i nivel) de exprimare a rentabilitii. Noiunile curente cu care opereaz evaluatorii
sunt rata de actualizare, rata de capitalizare, coeficient multiplicator i costul capitalului.

58

Actualizarea reprezint calcularea valorii prezente (actuale), la data evalurii, al unui flux
bnesc viitor (venituri sau cheltuieli). Se refer n general la sume anuale viitoare de mrimi inegale
(de exemplu, cash-flow disponibil pentru proprietari sau pentru furnizori de capital).
Tehnica actualizrii presupune calcule matematice inverse fa de cele utilizate n tehnica
dobnzii compuse:

Va =

S (1 a)
i 1

n care:
Va = valoarea actual;
Si = fluxul monetar viitor n perioada viitoare;
a = rata de actualizare;
1 / (1+a)i = factor de actualizare;
n = numrul de ani inclui n perioada de prognoz.

Rata de actualizare este rata rentabilitii utilizat pentru a converti o sum de bani, pltibil
sau de primit n viitor n valoarea prezent (actual). Pentru evaluator rata de actualizare este rata
rentabilitii estimat ca acceptabil pentru un investitor care ar plti n prezent fluxuri viitoare
generate de afacere, n contextul riscurilor presupuse de realizarea acestor fluxuri.
Rata de capitalizare este un divizor (care exprim rata rentabiliti) folosit pentru
transformarea unui flux anual constant sau cu o cretere constant n valoarea actual a capitalului din
care provine. Diferena fundamental ntre rata de capitalizare i rata de actualizare const n faptul c
rata de capitalizare se refer la un flux de venit constant sau cu o cretere constant.
Coeficientul multiplicator este inversul ratei de capitalizare, respectiv un multiplu prin care
mrimea anual al unui flux de venit dat se transform n valoarea actual a capitalului. Cel mai
cunoscut multiplicator este PER (Price Earning Ratio) care exprim raportul dintre cursul (preul)
unei aciuni i profitul net ce revine pentru acea aciune.

59

Rata rentabilitii fr risc reprezint nivelul de remunerare a capitalului investit n condiii

de risc minim (obligaiuni de stat). n cazul determinrii ratei de actualizare, de regul, se pornete de
la un prag minim care este reprezentat de rata rentabilitii fr risc (rata de baz).
Rata rentabilitii capitalului investit de proprietari este raportul procentual dintre profitul
net anual din exploatare i capitalul propriu (al acionarilor). Aceasta arat nivelul de remunerare al
capitalurilor investite de acionari ntr-o afacere sau proprietate imobiliar. Rata poate fi prezentat
sub forma de rat nominal (care include inflaia) sau rat real (exprimat n preuri constante, deci
excluznd creterea general a preurilor).
Costul mediu ponderat al capitalului reprezint costul ntregului capital investit ntr-o afacere
sau proprietate imobiliar, indiferent de proveniena acestuia (proprietari, bnci).

TEST DE EVALUARE:

1. Ce reprezint actualizarea
Actualizarea reprezint calcularea valorii prezente (actuale), la data evalurii, al unui flux bnesc
viitor (venituri sau cheltuieli).
2. Ce reprezint rata de actualizare pentru un evaluator
Pentru evaluator rata de actualizare este rata rentabilitii estimat ca acceptabil pentru un investitor
care ar plti n prezent fluxuri viitoare generate de afacere, n contextul riscurilor presupuse de
realizarea acestor fluxuri.

Exerciii:
Exemplu rezolvat:
Care dintre elementele urmtoare se refer la definiia capitalizrii:
a)
b)
c)
d)

transformarea venitului n valoare;

transformarea ratei de cretere a profitului net n valoarea activelor redundante;
transformarea CF n valoarea capitalului acionarilor;
a i b.

60

De rezolvat:
.
Dac rata de capitalizare este de 24%, coeficientul multiplicator al venitului va fi:
a)1,24;
b) 0,76;
c)4,16;
d) 41,6

3.2 Costul capitalului

O ntreprindere i poate finana activitatea prin diferite forme de capital, respectiv: capitaluri
proprii i capitaluri mprumutate. Fiecare form de capital are un cost al lui.
Costul capitalului reprezint rata minim a rentabilitii pe care trebuie s o realizeze o
investiie ntr-o ntreprindere, pentru a satisface cerinele de rentabilitate a acionarilor (costul
capitalurilor proprii) i ale creditorilor ntreprinderii (costul capitalului mprumutat).
Cu alte cuvinte, costul capitalului exprim cerinele de rentabilitate ale finanatorilor
ntreprinderii.

Costul capitalului propriu (kc)

Costul capitalului propriu poart denumirea de rata de actualizare utilizat pentru
actualizarea cash-flow-ului net disponibil pentru acionari (CFNA). Acesta reflect rata rentabilitii
valorii de pia a capitalului investit i nu a valorii contabile a acestuia. Nivelul kc este diferit de la un
investitor la altul, n funcie de mrimea riscului perceput de fiecare.
Metode de stabilire a costului capitalului propriu
Printre modelele utilizate n vederea stabilirii costului capitalului propriu pot fi enumerate:
modelul de evaluare a activelor financiare CAPM, adecvat pentru ntreprinderile cotate i cel adecvat
pentru ntreprinderile necotate; modelul de evaluare a activelor financiare prin arbitraj APM, adecvat
numai pentru companiile foarte mari cotate; modelul Gordon de cretere a dividendelor, adecvat
pentru ntreprinderile cotate i modelul ratei rentabilitii capitalului de risc, adecvat pentru
ntreprinderile necotate.
61

CAPM
n acest model, kc exprim rata medie anual sperat a rentabilitii unei investiii pe piaa
bursier pentru achiziionarea aciunilor dintr-un anumit domeniu de activitate i se calculeaz cu
relaia:
kc = Rf + x (Rm Rf)
n care:
Rf = rata nominal de baz fr risc;
= riscul sistematic al investiiei (calculat prin regresia rentabilitii aciunii comparativ cu indicele
de pia al rentabilitii);
Rm = rata medie a rentabilitii pe piaa bursier;
(Rm Rf) = prima de risc pe piaa bursier.
Coeficientul este cel al domeniului de activitate din care face parte ntreprinderea supus
evalurii (este un indicator calculat de analitii bursieri pentru fiecare domeniu de activitate).
Prima de risc pe piaa bursier este calculat, pentru diferite perioade de timp trecute, ca
medie aritmetic sau geometric.
Modelul CAPM adaptat pentru ntreprinderile necotate
n acest caz modelul CAPM este completat cu dou prime de risc distincte i anume:
-

prima de risc adiional pentru ntreprinderile mici cotate (Prc), care exprim excesul de
rentabilitate peste prima de risc pe piaa bursier, solicitat de investitori n aciuni emise de
ntreprinderi mici cotate (are un nivel de pn la 5% i

prima de risc nesistematic al ntreprinderii necotate (Prn), care exprim riscul specific fiecrei
firme necotate.
Astfel, relaia de calcul devine:
kc = Rf + x (Rm Rf) + Prc + Prn
APM
Modelul APM se deosebete de modelul CAPM prin faptul c utilizeaz mai muli coeficieni

de (1 ... n ) pentru msurarea riscului sistematic. Acetia exprim sensitivitatea rentabilitii

aciunii unei ntreprinderi cotate fa de modificarea unor factori economici de influen (indicele
produciei industriale, rata inflaiei pe termen scurt, rata inflaiei pe termen lun etc.).
62

Formula de calcul conform modelului APM este:

kc = Rf + P1 1 + P2 2 + + Pn n

n care: P1 , Pn, reprezint prima de risc asociat cu factori economici de influen.

Modelul Gordon de cretere a dividendelor
Baza teoretic al acestui model l constituie conceptul de cost de oportunitate al capitalului
investit. Este, de asemenea, un model bursier, al crui esen const n faptul c nivelul kc se
calculeaz prin utilizarea a dou mrimi cunoscute i anume: preul (cursul bursier) unei aciuni i
dividendul anual obtenabil pe o aciune.
Dac, de exemplu:
- cursul aciunii

=100 USA;

- dividendul /aciune

= 12 USA;

rezult:

kc

12
0,12
100

sau 12%

Spre deosebire de aceast formul simplificat, modelul Gordon presupune o cretere anual
sperat (g) a dividendelor anuale, astfel c formula Gordon este:

kc =

Do (1 g )
g
Cexdiv.

sau

kc =

D1
g
Cexdiv.

n care:
Do = dividendul curent/aciune;
D1 = dividendul sperat/aciune dup un an de deinere a aciunii;
g = rata anual previzionat de cretere constant a dividendelor;
Cex div = cursul de pia al aciunii, dup plata dividendului.
Creterea anual sperat a dividendelor (g) este produsul a doi factori de influen:
g=rxb
n care:

63

r = Profit net / Valoarea contabil a capitalului investit;

b = (Profit net Dividende) / Profit net
Modelul ratei rentabilitii capitalului de risc
Acest model se utilizeaz n cazul unor investiii cu risc ridicat n companii aflate n stadiul
de demarare a afacerilor. n asemenea situaii investitorii de capital de risc solicit o rentabilitate
cuprins ntre 30 45%.

Costul capitalului mprumutat (kd)

Capitalul mprumutat reprezint mprumuturile fcute de o ntreprindere, pe o anumit
perioad de timp (de obicei fix) prestabilit prin contract i cu dreptul de plat (rata i dobnda)
preferenial fa de recompensa acionarilor (dividende).
Formula general de calcul este:
kd = d x (1 S)
n care :
d = costul fiecrui instrument de credit (rata dobnzi);
S = cota impozitului pe profitul ntreprinderii.
Pentru o ntreprindere, cele mai uzuale forme de mprumut sunt creditele bancare i
emisiunea de obligaiuni.
Formula de calcul a costului creditului bancar este:
kd = d x (1 S)
n care, d este rata nominal a dobnzii nscrise n contract.
Obligaiunile emise de companii pot fi de mai multe categorii:
-

obligaiuni fr durat de rscumprare, cu dobnd anual perpetu;

obligaiuni cu termen de rscumprare, i cu plata anual a dobnzii;

obligaiuni cu termen de rscumprare, i cu plata semestrial a dobnzii;

obligaiuni fr cupon i cu discount la emisiune.

La stabilirea costului creditului se vor avea n vedere urmtoarele reguli:

64

nu reprezint rata cuponului;

kd se calculeaz n funcie de rata nominal curent de pia a obligaiunii la data evalurii i

de preul curent de pia la care se tranzacioneaz aciunile, pe piaa organizat;

kd pentru ultimele trei categorii de obligaiuni, kd este reprezentat de randamentul pn la

maturitate (la scaden) i are semnificaia unei rate medii a cuponului n dou condiii:
investirea dobnzilor ncasate i deinerea obligaiunilor pn la scaden.

Costul aciunilor prefereniale

Aciunile prefereniale numite i

capitaluri proprii prefereniale, se caracterizeaz prin

remunerarea lor cu un dividend fix, naintea plii dividendelor pentru aciunile comune, dar dup
plata dobnzii aferente obligaiunilor emise de o companie.
Costul capitalului pentru aciunile prefereniale se exprim numai ca un cost nainte de plata
impozitului, deoarece dividendele prefereniale nu fac parte din cheltuielile deductibile.

Costul mediu ponderat al capitalului (CMPC)

Rata de actualizare utilizat pentru actualizarea cash-flow-ului net pentru investitori (CFNI)
reflect costul mediu ponderat al capitalului (deci al surselor de finanare).
Sursele de finanare pot fi: capitaluri proprii i capitaluri mprumutate (credite bancare i alte
instrumente de credit).
Formula de calcul al CMPC este:

CP
C Pr
CT
k p
kd 1 S

V
V
V
o
o
o

CMPC = kc
n care:

kc = costul capitalului propriu;

kp = costul capitalului preferenial;
kd = costul creditului nainte de impozit;
CP = valoarea de pia a capitalului propriu;
CPr = valoarea de pia a capitalului preferenial;

65

CT = credite totale;
S = cota impozitului pe profit ul total al ntreprinderii;
Vo = valoarea de pia a ntreprinderii (adic a capitalului investit).

La calculul CMPC trebuie avute n vedere o serie de aspecte metodologice, dintre care le
enumerm pe cele mai importante:
-

se va urmri ca structura capitalului investit s fie previzionat n funcie de ponderea medie a

celor dou componente la nivelul domeniului de activitate al ntreprinderii supuse evalurii
sau se va stabili o structur int de finanare a ntreprinderii pe principiul levierului financiar
indus de capitalul mprumutat;

se presupune c structura de finanare, pe durata de previziune, rmne nemodificat, astfel

rmne nemodificat i nivelul cmpc;

n cazul utilizrii cmpc ca rat de actualizare, aceasta este identic cu rata intern de
rentabilitate RIR, ceea ce nseamn c rata de actualizare pentru valoarea prezent a CF-ului
net la dispoziia capitalului investit este egal cu valoarea capitalului investit (sau valoarea
firmei);

costul creditului (kd) nainte de impozit este reprezentat de rata medie de pia a dobnzii
creditelor n derulare.

TEST DE EVALUARE:
1. Enumerai cteva dintre modelele utilizate n vederea stabilirii costului capitalului
propriu
Modelul de evaluare a activelor financiare CAPM, adecvat pentru ntreprinderile cotate i cel
adecvat pentru ntreprinderile necotate; modelul de evaluare a activelor financiare prin arbitraj APM,
adecvat numai pentru companiile foarte mari cotate; modelul Gordon de cretere a dividendelor,
adecvat pentru ntreprinderile cotate i modelul ratei rentabilitii capitalului de risc, adecvat pentru
ntreprinderile necotate.

2. Ce reprezint actualizarea i i ce formul se utilizeaz pentru calculul valorii actuale

66

Exerciii:
Exemplu rezolvat:
1. Ce reprezint Rf n relaia de calcul al ratei medii anuale sperate a rentabilitii unei investiii pe
piaa bursier pentru achiziionarea aciunilor dintr-un anumit domeniu de activitate:

k c = Rf

+ x (Rm Rf)

a) rata nominal de baz fr risc;

b) riscul sistematic al investiiei;
c) rata medie a rentabilitii pe piaa bursier;
d) prima de risc pe piaa bursier.
Rezolvare: a

De rezolvat:
Ale cui cerine de rentabilitate le exprim costul capitalului ?
a) ale evaluatorului
b) ale vnztorului
c) ale finanatorului
d) nici un rspuns corect

REZUMATUL TEMEI

n calculele aferente evalurii, se utilizeaz noiuni specifice procesului de actualizare, care

au legtur ntre ele n ceea ce privete coninutul pe care l reflect un anumit mod (i nivel) de
exprimare a rentabilitii. Ca urmare, n primul subcapitol sunt prezentate noiunile curente cu care
opereaz evaluatorii, precum: rata de actualizare, rata de capitalizare, coeficient multiplicator i costul
capitalului.

67

n partea a doua a capitolului este tratat o problem deosebit de important i anume cea a
costului capitalului, a formei de capital cu care o ntreprindere i poate finana activitatea.
n acest context sunt prezentate diferite modele de evaluare a activelor financiare CAPM i
APM i sunt detaliate o serie de aspecte referitoare la costul capitalului mprumutat, precum i asupra
costului mediu ponderat al capitalului (CAPM).

68

Tema nr. 4
ABORDAREA PE BAZ DE VENIT

Uniti de nvare:

Metoda fluxului de numerar actualizat

Metoda capitalizrii venitului

Obiectivele temei:

Cunoaterea esenei abordrii pe baz de venit;

nsuirea metodei fluxului de numerar actualizat utilizat n cadrul abordrii pe baz de
venit;
nsuirea metodei capitalizrii venitului utilizat n cadrul abordrii pe baz de venit.

Timpul alocat temei: 4 ore

Bibliografie recomandat:

Bircea I., Evaluarea ntreprinderii, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 2005

Ifnescu, A., Robu, V., Anghel, I., Tuu Anca, Evaluarea ntreprinderii, Editura Tribuna
Economic, Bucureti, 1999
Manae, D., Diagnosticul i evaluarea ntreprinderilor cotate i necotate, Colecia
Biblioteca ANEVAR, bucureti, 2002
Stancu I., Finane, Ediia a treia, Editura Economic, 2002
Zaharia, M., Palko, Gh., Competiia i managementul comapniei, Editura Curtea Veche,
Bucureti, 2000

4.1 Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF = Discounted Cash-Flow Method)

Prin abordarea pe baz de venit se estimeaz valoarea unei ntreprinderi, unei participaii sau
unei aciuni prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor anticipate.
Conform IVSN GN 6, aceast abordare este definit ca fiind calea general de estimare a
valorii unei ntreprinderi, participaii sau aciuni, prin folosirea uneia sau mai multor metode prin
care valoarea este estimat prin convertirea beneficiilor (ctigurilor) anticipate, n valoare a
capitalului (prin tehnica actualizrii / capitalizrii)

69

Cele dou metode uzuale ale abordrii prin venit sunt: metoda cash-flow-ului net actualizat
(CFNact ) i metoda capitalizrii venitului.
Analiza cash-flow-ului const n tehnica modelrii financiare bazate pe ipoteze explicite
referitoare la previziunea venitului unei ntreprinderi sau altui tip de proprietate (imobiliar, activ
corporal sau necorporal) generatoare de venit. Aceast analiz se bazeaz pe ipoteze asupra
condiiilor viitoare ale pieei care vor afecta oferta, cererea, cheltuielile precum i riscul potenial. Pe
baza acestor ipoteze se previzioneaz capacitatea ntreprinderii de a genera venit, pe baza evoluiei
posibile a veniturilor i cheltuielilor.
Analiza cash-flow-ului este utilizat de mai multe discipline, n mai multe scopuri ca de
exemplu, contabilitatea (pentru calculul valorii de utilizare a unei uniti generatoare de numerar),
management (pentru elaborarea planului de afaceri), eficiena economic a investiiilor (pentru
elaborarea studiilor de fezabilitate). Fiecare din aceste discipline utilizeaz anumite tipuri de cashflow, adecvate cu scopul urmrit.
n privina metodei, Standardele Internaionale de Evaluare precizeaz: Modelele cash-flowului actualizat sunt structurate n funcie de durata lor (n mod uzual ntre 5 i 10 ani) i de frecvena
(lunar, trimestrial, anual) producerii unui cash-flow rezonabil, ca i al unei valori terminale,
bazate n general pe venitul net anual obtenabil n primul an dup ncheierea perioadei de
previziune.
Rata de actualizare selectat trebuie s reflecte ratele similare de rentabilitate realizate de
ntreprinderile sau proprietile comparabile. n selectarea ratei de actualizare se vor utiliza mai
multe considerente ca rate reale de rentabilitate, rata inflaiei i riscul. Actualizarea cash-flow-ului
anual previzionat se face, de obicei, cu un singur nivel al ratei de actualizare. Valoarea terminal se
calculeaz pe baza cash-flow-ului din primul an care urmeaz celui n care se ncheie perioada de
previziune, capitalizat cu o rat de capitalizare adecvat i apoi este actualizat conform ratei de
actualizare utilizat.
Valoarea ntreprinderii (Vo), calculat prin metoda CFNact este dat de relaia:
pn

Vo =

CFNI

(1 k )
p 1

Vter min n
,
(1 k ) n

n care:
Vo = valoarea capitalului investit;
p = numrul de ani ai perioadei de previziune explicit;
CFNI = cash-flow net disponobil pentru investitori (la dispoziia firmei);
70

Vtermn = valoarea terminal la finele anului n;

k = rata de actualizare.
n cazul n care ntreprinderea are n proprietate active redundante (nu sunt necesare
exploatrii), trebuie s fie adugat i valoarea realizabil net a acestora, sub forma cash-flow-ului
net din afara exploatrii.
Etapele necesare pentru aplicarea metodei CFNact sunt prezentate n schema din figura 4.1.

Stabilirea tipului de cash-flow care va fi utilizat

Stabilirea duratei de previziune explicit
Previziunea cash-flow-ului
Stabilirea ratei de actualizare
Estimarea valorii terminale (reziduale)

Metoda
rezidual

Fig. 4.1
Metoda
extraciei
Tipuri de cash-flow net utilizate n evaluarea ntreprinderii

Metoda
Totalul disponibilitilor care rmn,
pe parcursul unei perioade de activitate, dup ce au fost
proporiei
achitate toate obligaiile legate de exploatare reprezint cash-flow-ul net. Se utilizeaz dou tipuri de
cash-flow:

Metoda
comparaiei

Cash-flow-ul net disponibil

pentru
directe
de acionari (CFNA), care se calculeaz dup
urmtoarea formul:
pia
CFNA = Profitul curent net (dup impozitare) + amortizare (i alte cheltuieli non-cash:
Metoda
provizioane) cheltuieli de capital (investiii
n active
normativ
sau imobilizate) creterea (sau + descreterea)
FRN + creterea (sau descretereaadministrativ
creditelor pe termen lung) dividende pentru aciuni
prefereniale.

Metoda rentei
de baz
Fig. 4.1
71

Cash-flow-ul net disponibil pentru investitorii n ntreprindere (CFNI), care se

calculeaz dup urmtoarea formul:

CFNI = Profitul brut din exploatare x (1 s) + amortizare (i alte cheltuieli non-cash:
provizioane) cheltuieli de capital (investiii n active imobilizate) creterea (sau + descreterea)
FRN + creterea (sau descreterea creditelor pe termen lung) dividende pentru aciuni
prefereniale.
n care s = cota impozitului pe profitul ntreprinderii.
CFNA reprezint dividendele distribuibile acionarilor deintori ai aciunilor ordinare, iar
CFNI reprezint resursele totale necesare pentru acoperirea serviciului datoriei i dividendele
distribuibile acionarilor deintori ai aciunilor ordinare.

Durata de previziune explicit

Durata de via viitoare al unei ntreprinderi, din punct de vedere conceptual, se

divide n dou perioade distincte i anume:

-

durata de previziune explicit sau discret, n care CFN se calculeaz pentru fiecare

an din aceast perioad (de obicei, 5 10 ani);

-

durata de previziune nonexplicit, care ine de la sfritul ultimului an al perioadei

amintite i n care, nu se mai calculeaz CFN anual, dar se procedeaz la calculul valorii de pia a
ntreprinderii la sfritul ultimului an de previziune explicit, sub forma valorii terminale.

Previziunea cash-flow-ului net

Caracteristic pentru aceast etap este faptul c, n cadrul ei, se anticipeaz evoluia viitoare a
activitii de exploatare, n corelaie cu factorii interni i externi de ntreprindere, care pot s
influeneze CFN viitor. Previziunea CFN reprezint anticiparea evoluiei indicatorilor coninui de
cele dou tipuri de CFN, bazat pe fundamentarea unor ipoteze credibile a evoluiei viitoare a
acestora.
Informaiile necesare elaborrii previziunilor se bazeaz, n general, pe informaiile furnizate
de managerii ntreprinderilor, pe concluziile analizei diagnostic i pe analizele realizate de organizaii
specializate n studierea pieei, a conjuncturii economice i a evoluiei domeniului de activitate a
ntreprinderii.
Pentru calculul CFN, pe durata de previziune explicit se vor previziona urmtorii indicatori:
-

cifra de afaceri;

cheltuieli aferente cifrei de afaceri;

cheltuieli de capital (investiii);

modificarea anual a fondului de rulment net (FRN);

72

modificarea anual a datoriilor purttoare de dobnzi.

Valoarea terminal a ntreprinderii

Valoarea terminal, cunoscut i sub denumirile de valoare rezidual, valoare continu i

valoare final reprezint o pondere important n valoarea ntreprinderii, uneori depind 50% din
valoarea acesteia.
n standardele internaionale de evaluare a ntreprinderii, acest concept nu este definit
explicit, dar poate fi reinut ca o definiie posibil urmtoarea: Valoarea terminal reprezint tipul
de valoare a capitalului investit n ntreprindere la finele ultimului an al perioadei de previziune
explicit.
Tipul de valoare reflectat de valoarea terminal poate fi: valoarea contabil, valoarea de pia,
valoarea de lichidare, valoarea subiectiv, n funcie de premisele utilizate n calcularea acestui
indicator. Premisele care stau la baza calculului acestui indicator sunt:
-

continuitatea activitii normale de exploatare dup ncheierea datei de previziune

explicit; sau
-

lichidarea sau ncetarea activitii de exploatare la expirarea datei de previziune

explicit, datorit unor factori previzibili.

Valoarea terminal reflect condiiile specifice etapei de maturitate n care se afl
ntreprinderea evaluat la sfritul perioadei de previziune explicit (numit i stadiul de stabilitate
economic), cnd rata rentabilitii capitalurilor investite n ntreprindere este egal cu costul acestora
(exprimat de costul mediu ponderat al capitalului).
Metodele care pot fi utilizate, n cadrul celor trei abordri, pentru estimarea valorii terminale
sunt prezentate n schema din figura 4.2
Metoda valorii de lichidare este unica aplicabil n cazul evalurii unor ntreprinderi sau
uniti operaionale distincte, de natura ntreprinderii, care i vor nceta activitatea de exploatare la
sfritul perioadei de previziune explicit.
n esen, valoarea de lichidare se estimeaz prin nsumarea ncasrilor posibile din vnzarea
activelor ntreprinderii minus datoriile totale la sfritul perioadei de previziune explicit.
Metoda costului de nlocuire const n estimarea valorii terminale prin nsumarea costului de
nlocuire previzionat al activelor ntreprinderii. Aceasta este o metod recomandat n cazul evalurii
ntreprinderilor care dein proprieti imobiliare cu valori mari i n locaii atractive ca i pentru cele
care dein active financiare importante n capitalul altor firme.
.

73

Metoda valorii de
lichidare

Abordarea
patrimonial

Metoda costului
de nlocuire
Metoda ratei
pre/profit net

Abordarea prin
comparaie (prin
multiplu)

Metoda ratei
pre/valoarea
contabil

Abordarea pe
baz de venit

Metoda cashflow-ului net

Fig. 4.2

Metoda ratei (multiplului) pre profit net estimeaz valoarea terminal ca fiind un multiplu
al profitului net anual care se va obine n perioada de previziune nonexplicit (perpetu). Dac
profitul net anual al ntreprinderii de la sfritul perioadei de previziune explicit rezult din
previziunea contului de profit i pierdere, stabilirea multiplului respectiv P.E.R. (Price Earning
Ratio) este o problem delicat deoarece un P.E.R. viitor este o funcie de mai muli factori (creterea
previzionat a profitului, rata rentabilitii investiiilor de capital suplimentar din perioada de
previziune i de costul capitalului ntreprinderii supuse evalurii), iar la data evalurii, P.E.R. selectat
ca multiplu poate s fie mult diferit de cel adecvat pentru ntreprinderea evaluat. Se poate considera
c i aceast metod are o doz de convenionalism ridicat i deci dificil de susinut ca fiind o
metod adecvat24.
Metoda ratei (multiplului) pre / activ net contabil se bazeaz pe ideea c valoarea terminal a
ntreprinderii reprezint un multiplu al activului net contabil al ntreprinderii din anul final al
perioadei de previziune explicit. Acest multiplu poate fi distorsionat din cauza conveniilor contabile
de nregistrare a activelor, astfel c exist rezerve de credibilitate asupra rezultatelor obinute.

24

Sorin V. Stan, op. cit. pag.286

74

Metoda capitalizrii cash-flow-ului net este adecvat numai n cazul n care ntreprinderea va
intra n stadiul de stabilitate economic la sfritul perioadei de previziune explicit. Adecvarea
acestei metode const n calcularea valorii terminale pe baza aceluiai indicator utilizat n perioada de
previziune explicit, adic cash-flow-ul net.
Estimarea valorii terminale prin metoda capitalizrii cash-flow-ului net se realizeaz cu
ajutorul formulei Gordon-Shapiro:

VT =

CFN p 1
ag

n care:
CFNp+1 = cash-flow-ul net din primul an care urmeaz dup perioada de previziune explicit
p;
a = rata de actualizare;
g = rata anual constant previzionat pentru creterea perpetu a cash-flow-ului net n
perioada de previziune nonexplicit.

TEST DE EVALUARE

1. n ce const analiza cash-flow-ului

Analiza cash-flow-ului const n tehnica modelrii financiare bazate pe ipoteze explicite
referitoare la previziunea venitului unei ntreprinderi sau altui tip de proprietate (imobiliar, activ
corporal sau necorporal) generatoare de venit. Aceast analiz se bazeaz pe ipoteze asupra
condiiilor viitoare ale pieei care vor afecta oferta, cererea, cheltuielile precum i riscul potenial. Pe
baza acestor ipoteze se previzioneaz capacitatea ntreprinderii de a genera venit, pe baza evoluiei
posibile a veniturilor i cheltuielilor.

75

2. Cum este definit abordarea pe baz de venit conform standardului GN 6

Exerciii:
Exemplu rezolvat:
1. Principiul fundamental de evaluare al abordrii bazate pe venit este:
a) oferta i cererea;
b) substituia;
c) anticiparea;
d) toate.
Rezolvare: c
De rezolvat:
n esen, valoarea de lichidare se estimeaz prin:
a) nsumarea ncasrilor posibile din vnzarea activelor ntreprinderii
b) nsumarea datoriile totale la sfritul perioadei de previziune explicit
c) nsumarea ncasrilor posibile din vnzarea activelor ntreprinderii minus datoriile totale la
sfritul perioadei de previziune explicit
d) nici una din metodele enunate

4.2 Metoda capitalizrii venitului

Metoda capitalizrii venitului este o form prescurtat a metodei CFNact. Aceasta nu are n
vedere previziunea venitului pe o perioad de previziune explicit, ci parcurgerea etapelor prezentate
n schema din figura 4. 3.
Pentru evaluarea ntreprinderii este recomandat capitalizarea cash-flow-ului net, prin unul
din cele dou tipuri ale acestuia, respectiv CFNI sau CFNA, deoarece acest venit este mai
reprezentativ pentru investitorii de capital fa de relevana profitului, iar nivelul ratei de capitalizare
poate fi determinat pornindu-se de la nivelul ratei de actualizare (k).
76

Condiii impuse venitului

anual :
Estimarea
venitului
anual
normalizat
i
mentenabil
pe
termen lung
Estimarea schemei
de evoluie
viitoare perpetu a
venitului

Estimarea ratei de
capitalizare

- s fie normalizat, respectiv

corectat;
- s fie mentenabil pe
termen lung;
- s fie de natura unei
anuiti
sau
Formele deconstante
venit care pot
cresctoare cu o rat
fi utilizate:
perpetu constant g.
- profitul net din
- poate exploatare;
fi: un venit mediu
anual- ponderat
(din ultimii
profitul curent
net;
3 ani)
un venit anual
- sau
CFNI;
- CFNA;
corectat
al
unui
an
- dividende
etc. sau
reprezentativ,
curent
viitor.

Calcularea valorii
capitalului investit
(VCI) sau valorii
capitalului
acionarilor (VCA)
Fig. 4.3

Schema evoluiei viitoare a venitului (CFN) trebuie s fie, cu precdere, de natura unei
anuiti cresctoare cu o rat anual perpetu constant dect de natura unei anuiti constante.
Creterea anual perpetu sperat a CFN, notat cu g, trebuie s fie egal sau uor mai mare
dect rata anual previzionat a inflaiei. n literatura de specialitate, referitoare la evaluarea
ntreprinderii, nivelul recomandat al gn (n termeni nominali) este de 3 5 %. Este vorba despre o rat
perpetu de cretere, ncepnd cu primul an dup cel de baz.
Rata de capitalizare CFN (c) este rata de actualizare (a) diminuat cu rata de cretere sperat
a CFN. Asemenea ratei de actualizare (a), rata de capitalizare poate fi calculat n termeni nominali
(cn) sau n termeni reali (cr).
Dac evoluia viitoare a CFN este prevzut n termeni nominali atunci:
77

cn = an gn
iar cnd exprimarea se face n termeni reali relaia va fi:
cr = ar gr

Pentru calculul valorii capitalului (VCI sau VCA) se utilizeaz urmtoarele relaii:

VCI =

CFNI 1
, n care a = cmpc;
ag

VCA =

CFNA1
, n care a = ccp.
ag

VCI astfel calculat trebuie apoi suplimentat sau diminuat cu o serie de elemente
(dac este cazul), precum: CFN din afara exploatrii (suplimentare); cheltuiala aferent al
unei infuzii de capital necesar pentru majorarea FRN (diminuare); adugarea unei valori
suplimentare n cazul existenei unei subutilizri a capacitii de producie, dac se consider
c n viitor va exista oportunitatea unei creteri a gradului de utilizare, care nu a fost luat n
considerare n estimarea CFN reproductibil.

TEST DE EVALUARE
1. Ce fel de capitalizare este recomandat pentru evalurii ntreprinderii ?

Pentru evaluarea ntreprinderii este recomandat capitalizarea cash-flow-ului net, prin unul
din cele dou tipuri ale acestuia, respectiv CFNI sau CFNA, deoarece acest venit este mai
reprezentativ pentru investitorii de capital fa de relevana profitului, iar nivelul ratei de capitalizare
poate fi determinat pornindu-se de la nivelul ratei de actualizare (k).
2. Ce este rata de capitalizare a CFN versus rata de actualizare ?

Exerciii:
Exemplu rezolvat:
78

Rata de capitalizarea CFN este:

a) rata de actualizarea diminuat cu rata de cretere sperat a CFN
b) rata de actualizare cumulat cu rata de cretere sperat a CFN
c) rata de actualizare cumulat cu rata de cretere sperat a NFR
d) rata de actualizare raportat la rata de cretere sperat a CFN
Rezolvare: a

De rezolvat:
Rata de capitalizare c, este mai mare dect rata de actualizare atunci cnd:
a) rata de cretere g = 0;
b)
g este negativ (scderea venitului);
c) g > c
d)
g>0

REZUMATUL TEMEI

Prin abordarea pe baz de venit se estimeaz valoarea unei ntreprinderi, unei participaii sau
unei aciuni prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor anticipate.
Cele dou metode uzuale ale abordrii prin venit sunt: metoda cash-flow-ului net actualizat
(CFNact ) i metoda capitalizrii venitului.
Analiza cash-flow-ului const n tehnica modelrii financiare bazate pe ipoteze explicite
referitoare la previziunea venitului unei ntreprinderi sau altui tip de proprietate (imobiliar, activ
corporal sau necorporal) generatoare de venit. Aceast analiz se bazeaz pe ipoteze asupra
condiiilor viitoare ale pieei care vor afecta oferta, cererea, cheltuielile precum i riscul potenial. Pe
baza acestor ipoteze se previzioneaz capacitatea ntreprinderii de a genera venit, pe baza evoluiei
posibile a veniturilor i cheltuielilor.
Metoda capitalizrii venitului este o form prescurtat a metodei CFNact. Aceasta nu are n
vedere previziunea venitului pe o perioad de previziune explicit, ci parcurgerea anumitor etape.
Pentru evaluarea ntreprinderii este recomandat capitalizarea cash-flow-ului net, prin unul
din cele dou tipuri ale acestuia, respectiv CFNI sau CFNA, deoarece acest venit este mai
reprezentativ pentru investitorii de capital fa de relevana profitului, iar nivelul ratei de capitalizare
poate fi determinat pornindu-se de la nivelul ratei de actualizare (a).

79

Tema nr. 5
ABORDAREA PRIN COMPARAIE

Uniti de nvare:
Prezentarea etapelor i a metodelor uzuale n cadrul acestei abordri
Obiectivele temei:

Cunoaterea esenei metodelor utilizate n abordarea prin comparaie;

Cunoaterea riscurilor ce pot interveni n abordarea prin comparaie;
Cunoaterea multiplicatorilor ce pot fi folosii n abordarea prin comparaie i a relaiilor de
calcul;
nsuirea metodelor utilizate n cadrul abordrii prin comparaie.

Timpul alocat temei: 4 ore

Bibliografie recomandat:
Manae, D., Diagnosticul i evaluarea ntreprinderilor cotate i necotate, IROVAL, 2002
Stan, S., Coerene i corelaii n evaluarea ntreprinderii, IROVAL, Bucureti, 2001
Stan, S. (coord), Evaluarea ntreprinderii, Editura IROVAL, Bucureti, 2003
Stancu, I., Finane, Ediia a treia, Editura Economic, 2002
Vella, I., Anghel, I., Standardele internaionale de evaluare, Evaluatorii i dinozaurii, Revista de
Evaluare, nr. 1, Bucureti , IROVAL, 2006
*** ANEVAR, Evaluarea ntreprinderilor curs, Bucureti, 2008

5.1 Prezentarea etapelor i a metodelor uzuale n cadrul acestei abordri

Esena metodelor de evaluare care se nscriu n abordarea prin comparaie const n

faptul c o proprietate este comparat cu proprieti similare. Cnd proprietatea este
reprezentat de aciuni ale firmei, baza de comparaie o constituie firme similare care au fost
tranzacionate n operaii de achiziii i fuziuni sau se poate porni de la tranzacii anterioare
cu firma evaluat.
80

n cadrul abordrii prin comparaie, valoarea de pia se obine prin analiza

tranzaciilor cu ntreprinderi similare i relevante, pe baza comparrii acestora cu firma
evaluat i n final, estimarea valorii companiei evaluate prin utilizarea unor chei de
conversie (multiplicatori).
Cheia pentru evaluarea prin comparaie o reprezint utilizarea unui multiplicator sau
rat de evaluare.

Preul aciunii (sau val. de pia a capitalului)

Multiplicator = ---------------------------------------------------Parametru economic relevant

Pe baza acestui indicator valoarea ntreprinderii analizate poate fi determinat cu

ajutorul relaiei:
Valoarea T = P.e.r.T x VPKC / P.e.r.C
n care:

= ntreprinderea care se evalueaz;

P.e.r.T = parametru economic relevant al ntreprinderii analizate (ex, CA);

VPKC = valoarea de pia a capitalului comparabilei selectate;
P.e.r.C = parametru economic relevant al companiei selectate;
La baza acestei abordri st principiul substituiei care spune c, n cazul existenei
unor alternative, investitorul va prefera cel mai mic pre a riscuri egale.
ntreprinderea luat ca baz de comparaie nu trebuie s fie identic ci similar (se
refer la natura ntreprinderii i cuprinde att elemente cantitative ct i calitative) sau
relevant (se refer la dorinele i ateptrile investitorului, la gradul de risc preluat prin
investiia n firma respectiv, lichiditatea firmei, performanele probabile ale ntreprinderii
etc.).
Pornind de la principiul substituiei, abordarea presupune c un cumprtor informat
nu ar plti mai mult pe un bun dect costul de a achiziiona un bun comparabil ca
rentabilitate i risc.

81

Preurile de tranzacionare sunt analizate prin utilizarea unitii de comparaie

adecvate i uneori sunt ajustate corespunztor deosebirilor dintre elementele de comparaie a
firmei comparabile versus firma evaluat.
Credibilitatea acestei abordri este limitat n cazul modificrilor rapide a condiiilor
pieei sau n cazul ntreprinderilor-aciunilor care se vnd rar.
Tipurile de valori care pot fi estimate, n mod uzual, prin metoda comparaiei sunt,
mai frecvent valoarea de pia i uneori, valoarea de lichidare.
Fa de simplitatea i rapiditatea pe care le confer aceast abordare, pot fi evideniate
i unele dezavantaje, precum:
-

riscul de a compara firme care nu sunt similare i relevante

introducerea unor erori datorate pieei;

numr insuficient de comparabile;

necesitatea nelegerii i aplicrii unor ajustri specifice.

Procesul de evaluare prin comparaie presupune nelegerea i parcurgerea corect a

urmtoarelor etape:
Alegerea multiplicatorilor
Detectarea firmelor similare i relevante
Realizarea comparabilitii datelor (normalizarea)
Calculul unei valori pentru fiecare multiplicator utilizat
Ajustarea multiplicatorului pentru diferena de risc da ar
Ajustarea pentru variabile intertemporale
Ajustarea pentru riscul nesistematic
Obinerea unei valori a ntreprinderii evaluate
Definirea multiplicatorilor
Indicatorii utili i relevani n evaluarea unei firme se pot obine prin suprapunerea a dou
seturi de informaii care se au n vedere concomitent i anume, a informaiilor furnizate de
piaa tranzaciilor (preurile de tranzacionare) i variabile financiare fundamentale ale
ntreprinderilor respective (profit net, cifr de afaceri etc.). Astfel, de exemplu, este clar c
exist o legtur ntre valoarea ntreprinderii i profitul net. n cadrul analizei raportului
dintre preul aciunii i profitul pe o aciune se obine un multiplicator care exprim ct
pltesc investitorii pe o aciune, comparativ cu profitul anual adus de acea proprietate.

82

Componentele relaiei de calcul al unui multiplicator sunt prezentate n schema din

figura 5.1.
Numitorul
relaiei de
calcul
Variabilele
legate de
profiturile
contabile
Variabile
legate de cifra
de afaceri sau
de venituri

Preul aciunii

Variabile
legate de
valoarea
contabil a
capitalurilor
proprii, a
activelor sau
costul de
nlocuire net a
activelor

Valoarea de
pia a
capitalului
propriu VPKpr

Valoarea de
pia a
capitalului
investit VPKii

Variabile
legate de
caracteristici
operaionale
specifice
ramurii
Fig 5.1

Multiplicatorii profitului sunt:

Preul aciunii/Profitul net pe aciune (PER) nu este aplicabil n cazul ntreprinderilor cu
pierderi;

83

 Multiplicatorul PERg reprezint raportul dintre PER i rata de cretere sperat g este
aplicabil firmelor cu creteri importante;
Preul aciunii/Profit brut pe aciune este utilizabil cnd apar niveluri anormale sau
diferite ale ratei de impozitare;
Multiplicatorul VPKi/PID. Profitul nainte de impozit i dobnzi PID, reprezint o baz a
profitului generat la nivelul ntreprinderii i este adecvat n estimarea valorii capitalului
investit;
Multiplicatorul VPKi/PIAD. Profitul nainte de impozit, amortizare i dobnzi PIAD, este o
msur a cash-flow-ului i, din punct de vedere conceptual, este recomandat mai degrab
dect PID;
VPKi/Cash-Flow. Acesta, ia n considerare la numitor, alturi de profitul net i cheltuielile
non-cash (de exemplu amortizarea).
Multiplicatorii cifrei de afaceri:
Preul aciunii/Cifra de afaceri pe aciune. Este aplicabil cnd firmele selectate au o cifr
de afaceri omogen i similar cu cea a firmei evaluate;
Multiplicatorul VPKi/CA. Este similar cu cel anterior, dar acesta determin estimarea
valorii capitalului investit.
Multiplicatorii valorilor contabile (capital propriu, active)
Preul aciunii/Activul net contabil pe aciune.
Multiplicatorul VPKpr/CINA. Se utilizeaz n managementul strategic
Multiplicatorul VPKi/TA. Are n vedere valoarea de pia a capitalului investit i valoarea
contabil a totalului activelor.
n afara multiplicatorilor enumerai, exist i multiplicatori specifici unei anumite
ramuri. De exemplu, pentru o firm care opereaz n domeniul hotelier, pentru evaluare, se
poate porni de la un multiplicator de tipul pre/camer.
n privina alegerii multiplicatorilor , se va avea n vedere consistena intern a
ratelor de valoare, ceea ce nseamn c acestea trebuie definite la acelai nivel de analiz. De
exemplu, valoarea contabil a activelor este o variabil definit la nivelul firmei i, n
consecin, trebuie s constituim multiplicatorul corespunztor mpreun cu VPKi mai
degrab dect cu VPKpr.
Elementele de comparaie i criteriile de comparabilitate

84

Elementele de comparaie reprezint acele caracteristici ale afacerii/aciunii evaluate,

care stau la baza diferenelor de pre de tranzacionare. Cele mai importante elemente de
comparaie sunt:

Dimensiunea firmei;

Data tranzaciilor;

Motivaia prilor (condiiile de vnzare);

Preul trebuie exprimat n condiii cash sau echivalent;

Cantitatea preul variaz cu cantitatea tranzacionat (dimensiunea pachetului de

aciuni);

Tipul tranzaciei.

n mod formal, elementele de comparaie se reduc la rate de evaluare care, de regul,

reprezint rapoarte ntre preurile de tranzacionare i indicatori financiari ca: profitul, cifra
de afaceri, activul net contabil, cash-flow-ul etc. Aceste rate de evaluare trebuie s fie
consistente i comparabile.
Criteriile de comparabilitate n funcie de care se rein firmele pentru a asigura cerinele
de similaritate i relevan precizate n standardele de evaluare sunt:

Domeniul de activitate: firmele comparabile trebuie s acioneze n acelai domeniu

de activitate i s se afle sub influena acelorai variabile economice (piaa de
aprovizionare, piaa de desfacere etc.);

Caracteristicile cantitative: dimensiunile firmelor comparabile trebuie s fie similare

cu cele ale firmei care se evalueaz (volumul, activelor, dimensiunea capitalurilor
proprii, cifra de afaceri, numr de salariai etc.);

Caracteristicile calitative: firmele comparabile trebuie s aib parametrii calitativi

(tehnici, economico-financiari etc.) apropiai de ai firmei care se evalueaz.

Metodele uzuale utilizate n abordarea prin comparaie

Metoda comparaiei cu tranzacii de pachete minoritare (aciuni la firme cotate)
Raionamentul acestei metode const n faptul c tranzaciile realizate pentru participaii
la ntreprinderi similare ofer o eviden empiric asupra valorii ntreprinderii evaluate.
Principalul avantaj provine din Faptul c rentabilitatea, riscul i rata de cretere a
sectorului au un impact major asupra tuturor firmelor din ramur, iar participanii pe piaa
financiar tranzacioneaz pachete de aciuni avnd cunoscute aceste caracteristici

85

fundamentale ce direcioneaz valoarea ntreprinderii. Evaluatorul poate obine o serie de

informaii privind firmele cotate.
Metodologia de evaluare se bazeaz pe cteva puncte importante;

Conceptul de multiplicatori sau rate de evaluare;

Multiplicatorii utilizai n estimarea valorii capitalului acionarilor/investit;

Perioada de analiz a multiplicatorilor;

Ajustri asupra informaiilor financiare;

Selectarea multiplicatorilor;

Selectarea nivelului multiplicatorului considerat.

Metoda comparaiei cu vnzri de firme necotate (piaa de achiziii i fuziuni)

n cadrul acestei metode, baza de comparaie o reprezint tranzaciile cu ntreprinderi n
ansamblul lor sau tranzacii cu pachete majoritare. Se vor avea n vedere cu prioritate,
condiiile de realizare a tranzaciilor cu firme comparabile deoarece, frecvent, operaiile de
achiziii i fuziuni reflect, alturi de ingredientul valoare de pia i ingredientul sinergie. De
aceea, evaluatorul trebuie s se gndeasc la faptul c, n multe asemenea cazuri, preul de
tranzacionare reflect mai degrab valoarea de investiie dect valoarea de pia.
n linii generale, se menin punctele analizate n cadrul metodologiei de evaluare prin
comparaie cu tranzacii de pachete minoritare, prezentate anterior.
Metoda comparaiei cu tranzacii anterioare cu subiectul evalurii
Aceast metod nu trebuie supralicitat, chiar dac, din punct de vedere teoretic, ea ofer
cea mai bun imagine a valorii de pia, n msura n care baza de comparaie o reprezint
tranzaciile anterioare cu aciuni ale nsi ntreprinderii evaluate. Aceasta deoarece, uneori,
condiiile i termenii tranzaciei pot s ne ndeprteze semnificativ de la definiia valorii de
pia sau al altui tip de valoare estimat.
n anumite situaii, metoda solicit evaluatorului capacitatea de a converti derogrile de la
definiia valorii de pia (constatate n termenii tranzaciilor anterioare) n corecii valorice,
demers care nu este tocmai facil.

86

TEST DE EVALUARE

1. n ce const raionamentul metodei

comparaiei cu tranzacii de pachete

minoritare (aciuni la firme cotate)

Raionamentul acestei metode const n faptul c tranzaciile realizate pentru participaii
la ntreprinderi similare ofer o eviden empiric asupra valorii ntreprinderii evaluate.
Principalul avantaj provine din Faptul c rentabilitatea, riscul i rata de cretere a sectorului
au un impact major asupra tuturor firmelor din ramur, iar participanii pe piaa financiar
tranzacioneaz pachete de aciuni avnd cunoscute aceste caracteristici fundamentale ce
direcioneaz valoarea ntreprinderii. Evaluatorul poate obine o serie de informaii privind
firmele cotate.
2. Prezentai schematic componentele relaiei de calcul al unui multiplicator
Exerciii :
Exemplu rezolvat:
1. Care dintre elementele de mai jos nu constituie elemente de comparaie ?

a) Dimensiunea firmei;
b)Data tranzaciilor;
c)Motivaia prilor (condiiile de vnzare);
d) Acionarul majoritar
Exemplu de rezolvat:

Criteriile de comparabilitate n funcie de care se rein firmele pentru a asigura cerinele

de similaritate i relevan precizate n standardele de evaluare sunt:
a) Domeniul de activitate
b) Caracteristicile cantitative
c) Caracteristicile calitative
d) a,b,c i d
REZUMATUL TEMEI

Esena metodelor de evaluare care se nscriu n abordarea prin comparaie const n

faptul c o proprietate este comparat cu proprieti similare. Cnd proprietatea este
87

reprezentat de aciuni ale firmei, baza de comparaie o constituie firme similare care au fost
tranzacionate n operaii de achiziii i fuziuni sau se poate porni de la tranzacii anterioare
cu firma evaluat.
n cadrul abordrii prin comparaie, valoarea de pia se obine prin analiza tranzaciilor cu
ntreprinderi similare i relevante, pe baza comparrii acestora cu firma evaluat i n final, estimarea
valorii companiei evaluate prin utilizarea unor chei de conversie.

88

Tema nr. 6
ABORDAREA PE BAZ DE ACTIVE

Uniti de nvare:

Evaluarea terenurilor ;

Evaluarea mijloacelor fixe

Obiectivele temei:

Cunoaterea aspectelor de baz, a esenei abordrii pe baz de active;

nsuirea metodologiei specifice evalurii terenurilor;
nsuirea metodologiei specifice evalurii construciilor;
Cunoaterea modalitilor de evaluare a mijloacelor fixe mobile.

Timpul alocat temei: 4 ore

Bibliografie recomandat:

Bircea I., Evaluarea ntreprinderii, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 2005

Dragot V., Ciobanu A., Dragot M., Managementul financiar, Editura Economic,
Bucureti, 2003
Feleag N., Ionacu I., Tratat de contabilitate financiar, Editura Economic, Bucureti,
1998
Ifnescu, A., Robu, V., Anghel, I., Tuu Anca, Evaluarea ntreprinderii, Editura Tribuna
Economic, Bucureti, 1999
Manae, D., Diagnosticul i evaluarea ntreprinderilor cotate i necotate, Colecia
Biblioteca ANEVAR, bucureti, 2002
Stan, S., Coerene i corelaii n evaluarea ntreprinderii, IROVAL, Bucureti, 2001
Stan, S. (coord), Evaluarea ntreprinderii, Editura IROVAL, Bucureti, 2003
Stancu, I., Finane, Ediia a treia, Editura Economic, 2002
Vella, I., Anghel, I., Standardele internaionale de evaluare, Evaluatorii i dinozaurii, Revista de
Evaluare, nr. 1, Bucureti , IROVAL, 2006
*** ANEVAR, Evaluarea ntreprinderilor curs, Bucureti, 2008

6.1 Evaluarea terenurilor

89

6.1.1 Esena abordrii

Abordarea pe baz de active, care mai este cunoscut i sub denumirile de abordarea
patrimonial, abordarea pe baz de costuri i abordarea prin costul de nlocuire, const n ajustarea
valorilor contabile ale activelor individuale i datoriilor ntreprinderii n sensul transformrii acestora
n valori de pia.

In conformitate cu Standardele de Practic n Evaluare GN6, abordarea bazat pe

active este fundamentat pe principiul substituiei, respectiv, un activ nu valoreaz mai mult
dect costul de nlocuire al tuturor prilor sale componente.
Metodele de evaluare cu care opereaz aceast abordare sunt:

Metoda activului net corectat (ANC);

Metoda valorii de lichidare sau al activului net de lichidare (ANL).

n cadrul standardului IVS GN 6 Evaluarea ntreprinderii, se precizeaz faptul c,

abordarea pe baz de active const n estimarea valorii unei ntreprinderi i/sau participaii la
capital utiliznd metode bazate pe valoarea de pia a activelor individuale ale ntreprinderii, minus
datoriile
Definiia enunat cuprinde esena metodei ANC, metod prin care, se determin direct
valoarea capitalului acionarilor (VCA). Deci:

ANC = valoarea de pia a activelor valoarea de pia a datoriilor

Aici, se poate face meniunea c, valoarea contabil al unei ntreprinderi este dat de activul
net contabil (ANC), patrimoniul net sau situaia net stabilit pe baza situaiilor financiare ale
acesteia.
Activul net contabil reprezint excedentul tuturor bunurilor i creanelor unei ntreprinderi
asupra tuturor datoriilor acesteia sau totalitatea capitalurilor proprii precum i rezultatul financiar, net
(dup distribuire).

Aplicarea metodei ANC presupune parcurgerea urmtoarelor etape:

90

Verificarea existenei faptice a activelor i a datoriilor nregistrate n bilan;

Evaluarea activelor i datoriilor;

Evaluarea activelor i datoriilor nenregistrate n bilan, depistate la data evalurii;

Elaborarea bilanului economic i calcularea ANC.

Pentru parcurgerea acestor etape se poate constata faptul c, la baza determinrii

valorii ntreprinderii st bilanul economic (i nu cel contabil) obinut prin corecia
elementelor bilanului contabil. De asemenea, se are n vedere, gruparea elementelor
patrimoniale n:

Active aflate n exploatare, care se evalueaz pe baza valorii de pia, iar cnd

aceast evaluare nu este posibil din cauza raritii activului sau specializrii lui, se utilizeaz
metoda costului net:

Active aflate n afara exploatrii, care sunt evaluate separat i prezentate

distinct de valorile patrimoniale n raportul de evaluare.

6.1.2 Evaluarea terenurilor
Pmntul reprezint o important parte din avuia lumii i poate fi utilizat n scopuri
diferite, cum sunt, agricultura, industria, pentru recreare .a.
Din punct de vedere al evalurii, terenurile pot fi evaluate ca:

Terenuri neamenajate, utilizate pentru agricultur, cu destinaia de dezvoltare sau nu,

Terenuri care constituie un amplasament, care sunt racordate la sistemele de

alimentare cu energie i ap sau care au fost supuse unor lucrri de acces i
amenajare, mprejmuire etc.,

Terenuri componente ale unei proprieti construite.

Se evalueaz terenuri a cror situaie presupune c ele sunt n proprietatea societii

comerciale de evaluat, iar dreptul de proprietate este transferabil integral la data

tranzaciei.
Circulaia juridic a terenurilor este reglementat prin lege, iar n acest cadru a
nceput s funcioneze piaa pmntului. De aceea se impune ca, evaluarea acestor bunuri
s fie fcut de persoane cu calificare i experien n domeniu.
In faza premergtoare evalurii propriu zise se va proceda la realizarea urmtoarelor
aciuni:
91

se analizeaz actele de proprietate asupra terenului i nregistrrile contabile

referitoare la acesta. Evaluatorul va pune n eviden drepturile de proprietate
care trebuie evaluate i restriciile sau drepturile asociate proprietii;

se studiaz planurile amplasamentelor i se fac verificri cu privire la

suprafaa nregistrat scriptic i cea existent pe teren;

din totalul suprafeei de teren se separ suprafeele utilizate pentru derularea

activitii i suprafeele libere n exces care sunt considerate n afara
exploatrii;

se culeg informaii de pia cu privire la valorile de tranzacionare din zon, a

terenurilor libere similare;

se ntocmete o fi de inspecie n care sunt evideniate distinct suprafeele

terenurilor n funcie de destinaia lor i de localizarea lor, cu specificarea
valorilor de pia a terenurilor n zonele respective.

Pentru evaluarea terenului exist trei abordri ale valorii (comparaia direct, metode
bazate pe venituri i metoda bazat pe costuri), acestea putndu-se concretiza n ase metode
de evaluare agreate de Standardele Internaionale de Evaluare 25 . Procedurile (metodele)
derivate din abordrile amintite pot conine elemente din dou sau chiar toate abordrile (de
exemplu, metoda parcelrii).
Modul de utilizare a metodelor de evaluare, n funcie de cum se prezint terenul din
punct de vedere a construciilor este prezentat n schema din figura 6.1.
Informaiile selectate pentru descrierea terenului sunt utilizate pentru determinarea
celei mai bune utilizri (CMBU), care este un concept fundamental pentru piaa imobiliar
deoarece identific cea mai profitabil ntrebuinare n care poate fi exploatat un anumit activ
patrimonial. Pentru ca terenurile s poat fi evaluate n varianta celei mai bune utilizri,
trebuie ndeplinite concomitent urmtoarele condiii:

25

s fie permis legal;

s existe posibilitatea realizrii fizice;

s fie fezabil financiar;

s produc profit maxim, adic s fie maxim profitabil.

Bdescu, Gh., Evaluarea proprietii imobiliare, ANEVAR, 2003, pag. 85

92

In sintez, ca definiie, cea mai bun utilizare reprezint utilizarea rezonabil,

probabil i legal al unui teren liber sau construit care este fizic posibil, permis legal,
fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare26.
Evaluatorul urmrete depistarea acelei utilizri care maximizeaz valoarea
proprietii i implicit a terenului.

Metoda
parcelrii
Terenuri
fr
construcii

26

Bdescu, Gh.-coord., Evaluarea activelor i ntreprinderilor, Biblioteca ANEVAR, nr.1, 1998, pag.63

93

Fig. 6.1
Prezentarea principalelor performane ale terenului care urmeaz s fie evaluat va lua
n consideraie dimensiunea i forma, influena colului, terenul n exces, topografia,
pachetul de reele de utiliti, amenajrile, localizarea, factori fizici i de mediu, faada i
raportul faad-adncime. De asemenea, trebuie puse n eviden vecintile, calitatea
acestora, posibilitile de extindere, care conduc la o unitate economic funcional27.

Evaluarea propriu-zis
Evaluarea terenului se face distinct pentru cele dou categorii, respectiv, terenuri n
exploatare i terenuri n exces.
La evaluarea terenurilor n exploatare se va ine seama de faptul c acestea contribuie
la desfurarea activitii, astfel c n aceast perioad valoarea lor difer de valoarea de
pia. Se va avea n vedere, de asemenea, c pe lng valoarea de pia a terenurilor din
zonele respective, acestea vor fi imobilizate pe ntreaga durata de via rmas a obiectivului,
astfel c valoarea obinut nu este valoarea de pia.
Terenul n exces reprezint acea parte din teren care nu este necesar pentru a susine
construciile existente sau ipotetice, n cea mai bun utilizare a acestuia.
Terenurile n exces, de obicei se evalueaz la valoarea de pia. Cnd exist suficiente
informaii de pe pia se poate aplica una din urmtoarele metode: comparaia direct,
proporia, extracia, parcelarea, tehnica rezidual i capitalizarea rentei de baz.
Principiile evalurii care influeneaz valoarea terenului sunt

anticiparea,

schimbarea, cererea, oferta i substituia.

Standardele de evaluare definesc, utilizeaz i recomand ase metode (proceduri) de
estimare a valorii terenurilor, reprezentnd n acelai timp i cea mai bun practic. Acestea
au fost prezentate sintetic n schema din figura 4.2.

Metoda comparaiei directe (vnzrilor)

Este metoda cea mai preferat, cnd exist date comparabile i se utilizeaz la
evaluarea terenului liber sau care este considerat liber pentru scopul evalurii.
27

Stan, S. i colab., op. Cit, pag.167

94

Preurile i informaiile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate i

corectate n funcie de asemnri i diferenieri. Ca elemente de comparaie pot fi amintite,
drepturile de proprietate, restriciile legale, condiiile pieei (data vnzrii), localizarea,
caracteristicile fizice (suprafaa i forma, lungimea la faad), utilitile disponibile, zonarea
i cea mai bun utilizare. Se menioneaz faptul c este de preferat ca s se coreleze
rezultatele a dou sau mai multor comparaii.
Schimbarea rapid a preurilor n ultimii ani impune o selectare a loturilor
comparabile ct mai aproape de data evalurii. De asemenea, se va avea n vedere faptul c
data i localizarea, n general, sunt mai importante, ca element de comparaie, dect
suprafaa. Este de dorit totui, s se caute proprieti comparabile, dar avnd aproximativ
aceeai suprafa.
Dac se are n vedere c amplasamentele din aceeai zon sunt cele mai comparabile,
se poate aprecia c deseori, criteriul de baz pentru selecie l constituie zonarea.
Se pot lua n considerare i preurile nenegociate (preurile de ofert) dei acestea sunt
mai puin credibile, deoarece vnztorii solicit preuri mai mari, iar ofertele de cumprare
sunt mai mici dect preurile negociate. Informaii directe se pot obine din discuiile cu
prile implicate n tranzacii: vnztori, cumprtori, avocai i ageni imobiliari.
n general, pentru fiecare criteriu de comparare sunt necesare corecii ale preurilor
din tranzaciile comparabile, corecii care sunt exprimate n mod absolut (n moned) sau
relativ (n procente).
Coreciile pentru dreptul de proprietate, finanare i condiiile pieei i condiiile de
vnzare se fac naintea celor referitoare la localizare i caracteristicile fizice. Toate coreciile
se prezint n raportul de evaluare, ntr-o form logic i accesibil.
Pentru exemplificarea modului de utilizare al acestei metode, n cele ce urmeaz este
prezentat un studiu de caz preluat dup Sorin V. Stan i colaboratori28.

Aplicaie. S se evalueze prin metoda comparaiei directe un teren aflat n

intravilanul municipiului Bucureti, zona 1.
FISA DE DATE
TEREN EVALUAT
28

Stan V. Sorin i colab., op. cit., pag. 177-182

95

Adres: Bucureti, sector 3, zona 1 Corp B;

Suprafaa
Proprietar

2537 mp;
persoan fizic;

Sarcini asupra proprietii

nu sunt;

Data ultimei tranzacii

1952;

Utilizare

comercial;

Data evalurii se consider

15 dec. 2002;

Scopul evalurii

vnzare;

Categorie de valoare adecvat scopului: valoarea de pia.

Amplasare:

rata de cretere a populaiei

lent
rata omajului
n cretere;
raportul cerere ofert
echilibrat;
funcii economice ale localitii complexe.
intravilanul localitii Bucureti
localizare: intersecia a dou (artere) strzi principale;
distana fa de centrul oraului: cca. 3 km EST;
acces la proprietate (teren): col la dou strzi principale;
acces la mijloacele de transport n comun: autobuze, tramvai, metrou;
perspectiva zonei: n dezvoltare;
poluare: sonor i gaze eapare;
gradul seismic al zonei: 8.

Utiliti:
reele publice ale localitii i acces la ele:
- energie electric;
- telefonie;
- ap;
- canalizare;
- gaze;
- termoficare;
- drumuri asfaltate;
- linii tramvai;
- metrou.
Caracteristici:

fizice:
topografie: teren plat;
suprafa: 2537mp;
form i dimensiuni: neregulat (trapezoidal) i deschidere foarte favorabil la dou
strzi principale;
- stare: liber;
- drenaj: bun;
- poluare: sonor i reziduuri gazoase;
- nu este mprejmuit;
- vecinti: civilizat;
-

96

- nu are posibiliti de extindere;

- normal la fundare;
- economice: utilizare comercial
Deinere:

proprietar: persoan fizic;

document proprietate: act de vnzare cumprare, documente de carte funciar i
cadastru;
sarcini: nu sunt, liber la vnzare.

In tabelul de mai jos sunt prezentate sintetic date i caracteristici ale terenurilor comparabile
(informaii luate de pe piaa imobiliar local).
Date i

Teren 1

Teren 2

Teren 3

Teren 4

Iunie 2002

noiembrie 2002

august 2002

februarie 2002

65 USD/mp

82 USD/mp

64 USD/mp

55 USD/mp

2400

2240

1830

1620

Caracte-ristici
Datapre
tranzacie
Suprafaa (mp)
Dreptul de propr.

Liber

Liber

Liber

Liber

transmis
Condiiile de
finanare

La pia (cash)

Mai mare dect

piaa (credit)

La pia (cash)

La pia (cash)

independent

independent

constrns
(dependent)

independent

Condiiile pieei

- 5 luni

- 1 lun

- 4 luni

- 10 luni

Restricii legale

Conform plan
urbanistic general
i zonal

Conform plan
urbanistic general
i zonal

Conform plan
urbanistic general
i zonal

Conform plan
urbanistic general
i zonal

Localizare
orientare

Amplasament col
la dou strzi
principale, poluare
sonor i gaze
eapare auto

Amplasament col
la dou strzi
principale, poluare
sonor i gaze
eapare auto

Arter principal,
deschiderea foarte
favorabil, poluare
sonor i gaze
eapare auto

Arter principal,
deschiderea foarte
favorabil, poluare
sonor i gaze
eapare auto

Echipare tehnicoedilitar a zonei

-energie electr.

energie electr.

energie electr.

energie electr.

-ap-canalizare

-termoficare

-ap-canalizare

-ap-canalizare

-gaze

-ap-canalizare

-gaze

-gaze

-telefonie

-gaze

-telefonie

-telefonie

-drum asfaltat

-telefonie

-drum asfaltat

-drum asfaltat

Condiii de
vnzare

-drum asfaltat
Vecinti

Civilizat

Civilizat

Civilizat

Deosebit de
favorabil

Utilizare (CMBU)

Comercial

Comercial

Comercial

Comercial

NOTA:
Teren 2,
97

A fost vndut cu un an nainte de data evalurii cu suma de 2.755.000 lei/mp, cu o finanare

mai favorabil dect condiiile pieei, ceea ce a condus la un pre cu 396.000 lei/mp mai mare.
Teren 3,
Cumprtor (investitor) c0nstrns (dependent) de apropierea de casa familiei i a pltit mai
mult dect preul pieei cu 342.000 lei/mp.
Instrumentul de lucru pentru efectuarea coreciilor este grila datelor de pia, care are pe
vertical linii cu elementele de comparaie, pe prima coloan proprietatea (terenul) de evaluat, iar
pe celelalte coloane proprietile (terenurile) comparabile. In partea de jos al grilei exist seciunea
de analiz a rezultatelor, care cuprind total corecii exprimate n valoare absolut i n procente din
preul de vnzare.
Tranzaciile care au necesitat cele mai mici corecii vor avea ponderea cea mai mare n
alegerea valorii finale.
Criteriul de comparaie ales: pre / mp.

METODA COMPARATIEI DIRECTE

Grila datelor de pia
(Analiza datelor pe perechi)
mii lei
Elemente de
comparaie
Pre/data
vnzrii

Teren de
evaluat
?

Curs valutar
(1) Dreptul de
proprietate
transmis

Comparabila
Teren 1

Teren 2

Teren 3

Teren 4

2176mii lei/mp

2755mii lei/mp

1767mii lei/mp

iunie 2002

noiembr. 2002

2126mii lei/mp
august2002

33475 lei/USD

33596 lei/USD

33215 lei/USD

32121 lei/USD

februarie 2002

Liber,

Liber,

Liber,

Liber,

Liber,

Integral

Integral

Integral

Integral

Integral

La pia (cash)

La pia
(cash)

Finanare mai
favorabil dect
condiiile pieei

La pia
(cash)

La pia
(cash)

2126

1767

Corecie
(2)Condiii de
finanare

- 396
Corecie

Pre corectat
(3)Condiii de
vnzare
Corecie

2176
Independent

Pre corectat
(4)Condiii de
vnzare
Corecie
diferen curs
valutar (raport)

2359

Independent

Independent

Independent

Independent

2176

2359

1784

1767

15 dec. 2002

5 luni (-)

1 luni (-)

4 luni (-)

10 luni (-)

33796 lei/USD

1,01 (+22)

1,006 (+14)

1,017 (+30)

1,052 (+92)

98

Pre corectat
(5)Restricii
legale de
utilizare

2198

2373

1814

1859

Conform plan
urbanistic
general i zonal

Conform plan
urbanistic
general i zonal

Conform plan
urbanistic
general i zonal

Conform plan
urbanistic
general i zonal

2198

2373

1814

1859

Zona 1

Zona 1

Zona 1

Zona 1

Zona 1

Corp B

Corp B

Corp B

Corp B

Corp B

(semicentral)

(semicentral)

(semicentral)

(semicentral)

(semicentral)

la intersecia a
dou strzi
principale

la intersecia a
dou strzi
principale

la intersecia a
dou strzi
principale

(pe col)

(pe col)

(pe col)

arter
principal
deschidere
foarte
favorabil

arter
principal
deschidere
foarte
favorabil

+384

+384

2198

2373

2198

2243

NU

DA

NU

NU

+175

+175

+175

2373

2373

2373

2418

Civilizat

Civilizat

Civilizat

Deosebit de
favorabil

2373

2373

2373

3373

197

410

931

696

Conform plan
urbanistic
general i zonal

Corecie
Pre corectat
(6)Localizareorientare
Dup ce s-au
aplicat coreciile
pt. condiii de
vnzare i
condiiile pieei se
compar
perechea 1 cu 3
care difer ntre
ele numai prin
aceast
caracteristic
(localizarea)
2198 1814=384
mii lei

Corecie

Pre corectat
(7)Echiparea
tehnicoedilitar zonei

DA

-reea termofica
Se compar 2 cu
1: 2373-2198 =
175 mii lei

Corecie

Pre corectat
(8)Vecinti

Civilizat

Se copar 4 cu 3
2418-2373=45
mii lei

Corecie
Pre corectat
Corecie total

Valoare

99

-45

absolut total

brut

% din pre
vnzare
Numr de
corecii

9%

15%

44%

39%

Valoarea terenului estimat prin aceast metod este de 6.020 mil. lei sau cca.178.000 USD
(2.373.000 lei/mp sau70 USD/mp), avnd ca baz comparabila 1, care a necesitat numrul minim de
corecii (ajustri) cu valoarea absolut total cea mai mic.
Alegerea valorii finale ca valoare de pia pentru terenul de evaluat se va face prin
reconcilierea rezultatelor estimate i prin utilizarea altor metode de evaluare adecvate.
Criteriile cu care evaluatorul ajunge la estimarea final a valorii sunt: adecvarea, precizia i
cantitatea suficient a informaiilor.

n anumite localiti urbane, unde amplasamentele libere sunt mai rare sau n localiti
rurale izolate, unde loturile libere sunt tranzacionate mai rar, valorile nu pot fi estimate prin
comparaie direct. n asemenea situaii se poate folosi metoda proporiei sau metoda
extraciei.

Metoda proporiei
Metoda proporiei cunoscut i ca metoda alocrii, are la baz principiul echilibrului
i conceptul contribuiei, care spune c, n mod normal exist un raport tipic ntre valoarea
terenului i valoarea proprietii imobiliare pentru anumite tipuri de proprieti n anumite
localizri. Se apreciaz c acest raport (K) este mai sigur n cazul construciilor relativ noi.
Valoarea terenului
K = ---------------------------Valoarea proprietii
Metoda presupune cunoaterea coeficientului K, stabilit pe pia pentru terenuri i
proprieti identice i cunoaterea valorii proprietii. In acest caz, se poate determina:
Valoarea terenului = K x Valoarea proprietii.
La construciile mai vechi, raportul valoare teren/valoare proprietate are o tendin de
cretere.
Prin aceast metod nu se atribuie o valoare determinat proprietii, dar poate fi
folosit cnd este insuficient numrul de tranzacii de terenuri libere comparabile. Estimarea
este grosier deoarece pot fi ridicate construcii mai scumpe sau mai ieftine pe terenuri de
valoare egal.
100

Metoda extraciei
Este o variant a metodei precedente i anume, valoarea terenului este extras din
preul de vnzare al unei proprieti prin scderea contribuiei construciilor estimat prin
costuri i prin depreciere.
Valoarea terenului = Valoarea proprietii (Costul de nlocuire a construciei
Deprecierea).
n zona rural, proprietile sunt estimate frecvent prin aceast metod, deoarece
contribuia cldirilor n valoarea total este mai redus i uor de identificat.
Valoarea terenului dat de aceast metod poate fi folosit pentru comparaie cu
preurile din tranzaciile terenurilor libere.

Metoda parcelrii
O parcelare bine planificat poate crea o proprietate mai bun acolo unde zonarea,
utilitile comunale, accesul i alte elemente sunt ntr-o combinaie favorabil, iar metoda
parcelrii este utilizat n cazul terenurilor pentru care parcelarea reprezint cea mai bun
utilizare i dac exist date de comparaie pentru aceste tipuri de parcele.
Analiza parcelrii debuteaz printr-o determinare a numrului i dimensiunilor
loturilor care pot fi create din punct de vedere fizic, legal i economic, iar apoi se continu
prin analiza comparativ cu loturile deja construite. Dup coreciile care se impun,
evaluatorul va estima preul de vnzare cel mai probabil, durata de construire probabil i
posibilitile de absorbie a parcelelor de ctre pia.
Aceast metod se utilizeaz i n studiile de fezabilitate i n evalurile unde sunt
puine tranzacii comparabile. Precizia metodei este determinat de precizia ratei de
actualizare, a ratei de absorbie a costurilor indirecte i pentru servicii.

Metoda valorii reziduale

Se utilizeaz cnd lipsesc datele referitoare la loturi similare de teren liber. Aceast
metod este bazat pe echilibrul agenilor de producie, adic teren, mna de lucru,
coordonarea i capitalul.
Pentru aplicarea metodei este necesar ca:
-

s se cunoasc sau s se poat estima cu o precizie corespunztoare valoarea

cldirilor;
101

s se cunoasc sau s poat fi estimat venitul anual net stabilit, generat de societate;

s fie posibil extragerea de pe pia a ratelor de capitalizare separat pentru cldiri i

pentru teren.
Metoda poate fi utilizat cu succes n cazul proprietilor generatoare de venit i mai

ales n cazul proprietilor noi.

n esen, metoda const, n scderea din venitul net al proprietii, a venitului alocat
remunerrii construciilor. Venitul rmas este considerat ca venitul rezidual al terenului i
este capitalizat.

Metoda capitalizrii rentei de baz

Renta de baz este suma pltit pentru dreptul de utilizare i ocupare a terenului n
conformitate cu regulile de nchiriere a terenului. Renta de baz poate fi capitalizat cu o rat
corespunztoare.
Pentru a putea utiliza aceast procedur trebuie s existe informaii de pe piaa
nchirierilor imobiliare, iar dac renta curent corespunde cu cea de pe pia, atunci valoarea
obinut prin capitalizarea cu o rat de pe pia este echivalent cu valoarea de pia. Dac
renta pltit prin condiiile contractuale nu corespunde cu renta de pe pia, se vor face
coreciile necesare lund ca reper pe acestea din urm. Eventualele clauze de escaladare i de
plat ale rentei trebuie reflectate n renta de baz.
Aceast metod este recomandat ndeosebi n cazul evalurii terenurilor agricole.
In afara metodelor prezentate i care sunt recunoscute de Standardele profesionale de
evaluare, la nivel naional s-au utilizat i se utilizeaz i tehnici statistice (tehnica normativ
sau administrativ, tehnica comparaiei prin bonitare).
Se apreciaz c, atta timp ct aceste tehnici de evaluare a terenurilor utilizeaz
elemente statistice, extrase de pe pia sau comparate i ajustate motivat, rezultatele pot fi
luate n calcul pentru selectarea i propunerea valorii finale29

TEST DE EVALUARE
1. Relatai pe scurt care este esena abordrii pe baz de active ?

29

Stan S Sorin, op. cit., pag.174

102

Abordarea pe baz de active, care mai este cunoscut i sub denumirile de abordarea patrimonial,
abordarea pe baz de costuri i abordarea prin costul de nlocuire, const n ajustarea valorilor
contabile ale activelor individuale i datoriilor ntreprinderii n sensul transformrii acestora n valori
de pia.

In conformitate cu Standardele de Practic n Evaluare GN6, abordarea bazat pe active

este fundamentat pe principiul substituiei, respectiv, un activ nu valoreaz mai mult dect
costul de nlocuire al tuturor prilor sale componente
2. Care sunt aciunile ce premerg evalurii terenului ?
Exerciii:
Exemplu rezolvat:
1. Care sunt condiiile ce trebuie ndeplinite la evaluarea terenurilor n varianta celei mai bune
utilizri ?
a) fizic posibil i maxim profitabil
b)permis, din punct de vedere legal
c) fezabil, din punct de vedere financiar
d) toate cele de mai sus
Rezolvare: d

De rezolvat:
Care este un criteriu al celei mai bune utilizri?
a) fezabil financiar;
b) cererea i oferta;
c) concurena;
a) contribuia.

103

6.2 Evaluarea mijloacelor fixe

6.2.1 Evaluarea construciilor

Cldirile pot fi definite ca nite construcii arhitecturale care delimiteaz un spaiu
amenajat n scopul desfurrii unor activiti cu caracter economic, social, de agrement etc.
Evaluarea construciilor presupune derularea unei faze preliminare care implic
desfurarea urmtoarelor activiti :
-

verificarea listei de inventariere i identificarea fiecrei construcii pe baza numrului

de inventar din evidenele contabile. Lista de inventar trebuie s conin: numrul de
inventar, data punerii n funciune, denumirea, valoarea de inventar, valoarea rmas
de amortizat la data evalurii i dac este posibil evoluia scriptic a valorii de
inventar conform HG 945/1990, HG 26/1992 i HG 500/1994 i HG 983/1998;

punerea la dispoziia evaluatorului de ctre beneficiar a documentaiilor de

construcie, respectiv a planurilor construciilor, dat fiind importana informaiilor cu
privire la dimensiunile reale a construciilor (suprafee construite, suprafee
desfurate, nlimi etc.). n lipsa documentaiilor individuale pentru fiecare
construcie, se solicit un plan de situaie n care s figureze construciile aflate pe
amplasament. La majoritatea ntreprinderilor care au elaborat documentaia pentru
intabularea terenurilor conform HG 834/1991 exist aceste planuri de situaie care
cuprind amplasamentul i conturul construciilor aflate pe acesta, respectiv
suprafeele construite. n aceste cazuri evaluatorul trebuie s verifice corespondena
suprafeelor nscrise n anexele documentaiei cu cele din teren pentru a evita erorile
legate n special de suprafeele desfurate ale cldirilor;

n lipsa documentailor trebuie ntocmit o schi a planului de situaie pe baza

msurtorilor efectuate la fiecare cldire. Nivelul complexitii msurtorilor depinde
de metoda de evaluare aplicat;

n baza listei de inventariere i a planului de situaie se trece la operaiunea de

identificare i corelare a acestora;

inspecia cldirilor i descrierea obiectivelor de evaluat. Prin aceasta se urmrete:

104

- stabilirea structurii constructive, care ofer date necesare pentru elaborarea

devizelor, ncadrarea n cataloage etc. Se identific toate elementele constructive care pot
fi observate: fundaii, suprastructur, acoperi, finisaje, instalaii, dotri, anexe, etc.;
- identificarea elementelor referitoare la starea fizic a construciei, reparaii curente
sau capitale efectuate;
- stabilirea condiiilor de exploatare prezente i viitoare;
- stabilirea vecintilor i a influenei acestora asupra construciei.

Evaluarea propriu-zis
Evaluarea construciilor poate fi efectuat prin metode nscrise n cele trei abordri,
respectiv, abordrile pe baz de costuri, de venit i prin comparaie de pia.
A. Abordarea prin costuri
La baza evalurii construciilor stau dou principii de baz i anume:
-

stabilirea valorii construciei noi (valoarea de nlocuire sau valoarea de reconstrucie);

estimarea deprecierii acumulate.

Prin scderea acestora , rezult valoarea rmas actualizat a construciei la data

evalurii. Datorit complexitii i diversitii construciilor, fiecare construcie trebuie tratat
separat.
Stabilirea valorii construciei noi
Prin aceasta se urmrete stabilirea costului de reconstrucie sau a costului de nlocuire.
Costul de reconstrucie este costul estimat pentru a construi, la preurile curente la data
evalurii, o copie, o replic exact a cldirii evaluate, folosind aceleai materiale, normative
de construcie, arhitectur, planuri, calitate, manoper i nglobnd toate deficienele,
supradimensionrile i deprecierea cldirii evaluate.
Eliminarea deficienelor funcionale i de gabarit, introducerea unor materiale moderne la
estimarea de nou, conduce la obinerea unui cost de reconstrucie pentru un substitut modern,
cu utilitate echivalent, numit costul de nlocuire.
Metode de estimare a costului

105

Metodele tradiionale de estimare a costului sunt: metoda comparaiilor unitare; metoda

costurilor segregate i metoda devizelor. La fiecare din aceste metode se impune ca
informaiile de pe piaa construciilor s fie relevante.
Metoda comparaiilor unitare
Prin aceast metod se estimeaz costul sub forma unui cost unitar care poate fi exprimat
pe unitatea de suprafa sau pe unitatea de volum. Se utilizeaz costuri cunoscute ale unor
structuri similare, costuri ajustate n funcie de condiiile pieei sau a eventualelor diferene
fizice. Costurile indirecte pot fi incluse n costul unitar sau calculate separat. Dac
proprietile comparabile sunt localizate pe alte piee, se va face o corecie pentru localizare.
Costul unitar este dependent de dimensiune i anume, scade pe msur ce suprafaa sau
volumul cldirii crete. Explicaia acestei creteri const n faptul c instalaiile, centrala
termic, lifturile, ferestrele, .a., de regul, nu cost proporional mai mult pentru o cldire
mai mare.
Cifrele de cost unitar se exprim de regul, la suprafaa desfurat construit sau
volumul total construit, iar costul total este estimat prin compararea cldirii evaluate cu
cldiri similare, construite la o dat mai recent i pentru care sunt disponibile preurile de
contract. Se va lua n consideraie evoluia preurilor ntre data contractului sau a execuiei i
data evalurii.
n aplicarea corect a metodei, evaluatorul va calcula costul unitar pentru cldiri similare
sau va corecta un cost unitar de barem, innd seama de diferenele de dimensiune, form,
finisaje, dotarea cu instalaii, precum i de diferena de timp ntre data elaborrii costului de
barem i data evalurii.
Costurile ar trebui mprite pe categoriile generale de construcie i separat pentru
finisaje deosebite sau echipamente speciale. Aceast defalcare a costurilor va ajuta pe
evaluator la efectuarea coreciilor ce apar din cauza existenei sau absenei acestor elemente
deosebite.
Compararea cldirii evaluate cu cldiri similare sau structuri standard catalogate trebuie
fcut cu mult atenie. Aceast ultim variant este aplicat pe scara cea mai larg n
prezent, fiind relativ simpl, dar ea poate conduce la erori grave datorit dificultilor
privind:

106

corelarea ntre structura constructiv foarte diversificat a construciilor i preurile

barem din cataloage;

aplicarea celor mai adecvate corecii;

utilizarea indicilor de actualizare (care conin un grad ridicat de subiectivism) avnd

n vedere c preurile barem coninute de cataloage sunt la nivelul anului 1965;

apariia unor construcii realizate pe baz de tehnologii avansate care nu sunt cuprinse
n cataloage

Cu toate aceste observaii, cnd este corect aplicat, metoda conduce la estimri suficient
de precise.
Metoda costurilor segregate
Metoda se bazeaz pe utilizarea de costuri unitare pentru diferite componente ale cldirii
exprimate fa de uniti de msur adecvate. Astfel, evaluatorul va calcula un cost unitar
bazat pe cantitatea real de materiale utilizate n construcie plus manoper, utilaje i
transporturi legat de tehnologia lucrrilor de construcii, pentru fiecare metru ptrat de
suprafa. De exemplu, costul se poate aplica pe baza unui m2 de pardoseal, metru liniar de
perete de o anumit nlime etc.
Costurile estimate se bazeaz pe costuri normate pentru diferite componente ale
construciei, cum ar fi, costul lucrrilor de excavare care se exprim n lei/m3 sau costul
fundaiei care se exprim n lei/m liniar.
Costurile indirecte, de regul, se calculeaz separat, iar regia i profitul constructorului
poate fi inclus n costul unitar sau poate fi calculat separat.
Dac este corect aplicat, metoda costurilor segregate poate nlocui o expertizare
cantitativ complet, conducnd la o estimare precis a costului de reconstrucie sau de
nlocuire cu un efort mult diminuat.
Metoda devizelor
Este metoda cea mai complet i cea mai precis. n cadrul acesteia se face un calcul care
reflect cantitatea i calitatea tuturor materialelor utilizate i toate categoriile de manoper
necesar. La acestea se adaug cheltuielile conexe, regia i profitul.

107

Estimarea deprecierii cumulate

Deprecierea este o pierdere de valoare fa de costul de reconstrucie sau de nlocuire a

construciilor. Cauzele deprecierilor pot fi fizice, funcionale sau externe.
Avnd n vedere clasificarea construciilor n una din categoriile: construcie necesare
exploatrii, construcie n afara exploatrii, construcie n curs de execuie sau construcie de
dezvoltare, deprecierile luate n calcul vor conduce la tipul de valoare care corespunde
fiecrui caz n parte (valoare de pia, valoare de utilizare, valoare de investiie etc.)
Cea mai complex situaie o prezint construciile din afara exploatrii, care se evalueaz
la valoarea de pia. Pentru estimarea deprecierii acestora se vor avea n vedere aspectele
care vor fi prezentate n continuare.
Indiferent de cauza generatoare, deprecierea reprezint diferena dintre costul de
reconstrucie sau de nlocuire i valoarea ei de pia.
Deprecierea fizic este scoas n eviden de rosturi, czturi, fisuri, defecte de
structur. Aceasta determin n viitor costuri suplimentare de ntreinere n comparaie cu un
activ modern substitut.
Neadecvarea funcional este dat de demodarea, supradimensionarea cldirii,
neadecvarea stilului sau a instalaiilor i a echipamentelor ataate, din punct de vedere al
exploatrii curente sau de perspectiv.
Deprecierea economic (din cauze externe) se datoreaz unor factori externi proprietii
imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietilor imobiliare n zon,
urbanismul, finanarea i reglementrile legale.
In analiza deprecierii se utilizeaz o serie de termeni specifici, a cror semnificaie este
prezentat n cele ce urmeaz.
Deprecierea contabil (amortizarea) reprezint alocarea sistematic a valorii
amortizabile a unui activ pe durata de via util a acestuia. Aceast accepie este identic
att pentru construcii i celelalte mijloace fixe ct i pentru activele necorporale.
Durata de via economic este perioada de timp n care construciile contribuie la
valoarea proprietii imobiliare, deci reprezint perioada n care se estimeaz c un bun este

108

utilizabil economic. Reparaiile i modernizrile aduse construciilor pot mri durata de via
economic, dar aceasta nu va putea depi durata de via fizic.
Durata de via economic rmas este perioada de timp estimat, n care construciile
vor continua s contribuie la valoarea proprietii imobiliare.
Vrsta scriptic sau vrsta istoric sau calendaristic este dat de numrul de ani trecui
de la terminarea construciei. Vrsta efectiv este dat de starea tehnic i utilitatea
construciei. Aceasta poate diferi de vrsta scriptic n funcie de calitatea lucrrilor de
ntreinere realizate n trecut.
Metode de estimare a deprecierii cumulate
Pentru a avea o estimare corect a deprecierii acumulate, folosind oricare dintre metodele
uzitate, trebuie s se ia n considerare toate elementele care ar putea diminua valoarea, dar
fiecare element s fie folosit o singur dat.
Metodele de estimare a deprecierii sunt: metoda duratei de via economic; metoda
modificat a duratei de via economic; metoda segregrii; tehnicile de comparare a
veniturilor. Pentru estimarea numai a uzurii fizice poate fi folosit ca o metod suplimentar
metoda duratei de via fizic.
Metoda duratei de via economic
Prin aceast metod, pentru determinarea deprecierii cumulate (DC), se aplic la costul
construciilor (la costul brut de reconstrucie CR, respectiv costul brut de nlocuire CI) un
raport calculat ntre vechimea efectiv (VE) i durata de via economic a construciei (DE),
adic:

DC CR

VE
DE

sau respectiv

DC CI

VE
DE

Aceast metod trateaz deprecierea global (durata de via economic are

semnificaie numai pentru uzura global), fr a face o difereniere ntre diferitele tipuri de
depreciere, fizic, funcional sau extern. Limitele metodei constau n lipsa unei considerri
distincte a elementelor recuperabile de depreciere i n ignorarea faptului c unele elemente
pot avea o durat fizic de via mai redus dect durata de via economic a cldirii.
Metoda duratei de via economic modificat
Metoda se caracterizeaz prin faptul c nainte de aplicarea raportului dintre vechimea
efectiv i durata total de via economic, se deduce din CR sau respectiv CI, costul
recuperrii eventualelor elemente recuperabile ale uzurii fizice aprute ca urmare a
ntreinerii necorespunztoare, precum i cele ale neadecvrii funcionale. Raportul VE/DE
exprim n aceast metod, costul acoperirii deprecierii fizice sau funcionale nerecuperabile.
DC = [CR (sau CI) Cost recuperare elemente recuperabile de depreciere fizic i
VE
funcional]
DE
Remedierea eventualelor elemente recuperabile de uzur fizic sau funcional poate
influena durata de via economic rmas, prelungind-o i reducnd n schimb vechimea

109

efectiv. Aceast metod nu ia n considerare diferitele durate de via rmase pentru diferite
elemente componente ale cldirii.
Cu toate acestea, metoda reprezint un mijloc convenabil de a face comparaii ntre
diferite proprieti imobiliare.
Metoda segregrii
Metoda const n analiza distinct a tipurilor de depreciere (fizic, funcional i
extern) i nsumarea lor n deprecierea cumulat. Dac se utilizeaz costul de nlocuire,
anumite forme ale deprecierii funcionale sunt eliminate automat.
In cadrul acestei metode se opereaz cu cinci tipuri de depreciere:
Deprecierea fizic recuperabil, se refer la elementele construciei care necesit
reparaii i care pot fi reparate la data evalurii i n situaia n care costul pentru
corectarea strii tehnice plus un profit rezonabil este mai mic dect creterea de
valoare rezultat.
- Deprecierea fizic nerecuperabil, se refer la elementele deteriorate fizic, care nu
pot fi remediate n prezent din motive practice sau economice.
- Neadecvarea funcional recuperabil, reprezint costul de nlocuire al unui aspect
demodat sau neacceptat care trebuie s fie mai mic dect creterea de valoare
anticipat. Aceasta poate fi ntlnit sub trei aspecte, n funcie de necesitatea pe care
o manifest, respectiv: pentru adugiri; pentru nlocuiri sau modernizri i n cazul
supradimensionrilor.
- Neadecvarea funcional nerecuperabil , este datorat unei deficiene care nu este
inclus n estimarea costului nou.
- Deprecierea din cauze externe, poate fi determinat de influenele negative al unor
factori externi proprietii imobiliare, precum: condiiile de pia, amplasarea n zon,
finanarea etc.
Ordinea de considerare a tipurilor de depreciere care pot afecta o cldire este: uzura fizic
recuperabil; uzura fizic nerecuperabil; neadecvarea funcional recuperabil;
neadecvarea funcional nerecuperabil i deprecierea extern (care poate fi i temporar).
-

Metoda comparaiei
Se consider c deprecierea cumulat este diferena ntre costul de reconstrucie sau
de nlocuire i contribuia n valoare a construciilor, toate estimate la data evalurii. n
aceast metod, se obine deprecierea global aferent construciei, fr a se face distincie
ntre diferitele tipuri de depreciere.
Limitele metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale i corecte ale unor
tranzacii de proprieti comparabile i prin urmare nu pot fi aplicate ntr-o pia limitat sau
pentru anumite proprieti imobiliare cu destinaie special.
Metoda duratei de via fizic presupune cunoaterea (pe baza experienei) a duratei de timp
caracteristic unui material de a-i pstra, n exploatare, caracteristicile fizice luate n
considerare la proiectare. In acest scop poate fi utilizat normativul P 135/199 (emis sub girul
MLPTL), care apreciaz, n procente, uzura fizic la un interval de 5 ani, n condiii de
exploatare, n mediu normal, agresiv sau foarte agresiv.
Dup estimarea deprecierii i diminuarea acesteia din valoarea de reconstrucie sau de
nlocuire rezult valoarea rmas actualizat. Cnd n patrimoniul ntreprinderii exist un
numr mare de construcii de evaluat, dup aplicarea procedurii descris anterior la fiecare
construcie n parte, rezultatele fiind cuprinse ntr-o fi individual, acestea vor fi
centralizate ntr-un centralizator final. Centralizatorul ar trebui s conin: denumirea,
110

numrul de inventar; data punerii n funciune; suprafaa desfurat; valoarea de nlocuire

sau valoarea de reconstrucie; deprecierea; valoarea rmas actualizat. Valoarea rmas
total actualizat va fi preluat n Bilanul economic, n coloana Valori corectate, la poziia
construcii.

B. Abordarea pe baz de venit

Aceast metod este utilizat ndeosebi pentru cldirile care genereaz venituri (cldiri
comerciale, industriale, depozite .a.).
Evaluarea pe baz de venit se poate face n cazul n care cldirea este deinut de
proprietar i particip la afacere, venitul fiind determinat pentru utilizarea existent.
Proprietarul va obine venitul net pentru o perioad dat, venit care poate fi convertit n
valoare a cldirii.
Pentru evaluarea cldirilor catalogate ca investiii imobiliare, abordarea pe baz de venit
este determinat de mrimea chiriei.
Chiriile trebuie analizate n legtur cu venitul brut, apoi urmnd s fie determinat chiria
net pe baza gradului de ocupare, cuantumul cheltuielilor fixe i a celor variabile. De
asemenea, evaluatorul trebuie s determine rata de capitalizare, n baza tranzaciilor de
vnzare-cumprare sau pe baza unui raionament deductiv .
Documentarea pentru evaluarea pe baz de venit permite ca estimarea valorii s fie mai
convingtoare pentru c la baza ei se afl o analiz temeinic a venitului brut, a cheltuielilor
i a ratei de capitalizare.
In literatura de specialitate este promovat tehnica rezidual pentru cldiri, pornindu-se
de la ideea c valoarea terenului poate fi apreciat independent. Pe baza analizei pieei,
evaluatorul determin rata de capitalizare a terenului i implicit, venitul net anual pentru
remunerarea valorii terenului. Din venitul anual total al proprietii sczndu-se venitul net
alocabil terenului, se obine venitul net din exploatare a cldirii. Pentru a se calcula valoarea
cldirii, acesta se capitalizeaz cu rata de capitalizare aferent cldirii.
C. Abordarea prin metoda comparaiei
.Metoda comparaiei directe sau metoda comparaiei de pia permite obinerea celei mai
credibile valori al unei construcii, n condiiile existenei unor informaii de pia suficiente
asupra tranzaciilor cu construcii similare. In practic, construciile industriale (de
construcie i administrative) deinute de ntreprinderi sunt foarte diferite, care nu sunt
tranzacionate , n mod frecvent, ca active individuale.
Numrul mare de corecii care intervin ntre dou cldiri industriale tranzacionate fac ca
metoda s devin lipsit de validitate.
O analiz corect bazat pe un volum suficient de informaii face posibil aprecierea
diferenelor dintre cldiri prin corecii asupra preurilor de tranzacionare.
Un caz mai aparte l constituie evaluarea construciilor speciale, respectiv a
construciilor care se vnd rar sau niciodat.
Standardele de evaluare recomand, pentru acestea, aprecierea costurilor necesare pentru
a construi un substitut modern, care s asigure aceleai funciuni cu cel al construciei
specializate evaluate, cu alte cuvinte, aplicarea metodei cunoscute sub denumirea de Costul
de nlocuire Net (CIN).

111

6.2.2 Evaluarea mijloacelor fixe mobile (instalaii tehnice, mijloace de transport, mobilier,
aparatur birotic, echipamente de protecie i alte mijloace fixe mobile)
n acest subcapitol se trateaz evaluarea mijloacelor fixe cuprinse n grupele 2 i 3, cu
excepia subgrupelor animale i plantaii, cuprinse n catalogul din 30.11.2005, denumite generic
mijloace fixe mobile, care reprezint o parte a activelor imobilizate corporale din bilanul contabil al
unei societi comerciale.
Din punct de vedere metodologic, Standardul Internaional de Practic n Evaluare GN 3
Evaluarea mainilor i echipamentelor, adoptat de IVSC n anul 2005 trateaz abordrile valorii,
principiile i bazele de evaluare ale acestei categorii de active att n proprietatea privat, ct i n
cea public .
Alte standarde de evaluare, care pot fi utile n evaluarea echipamentelor, sunt:
IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiar
IVA 3 Evaluarea activelor din sectorul public
GN 5 Evaluarea bunurilor mobile
GN 6 Evaluarea ntreprinderii
GN 7 Consideraii rivind substanele periculoase i teoxice n evaluare
GN 8 Abordarea prin cost pentru raportarea financiar (CIN)
De asemenea, dac scopul evalurii este includerea mijloacelor fixe mobile n situaiile
financiare,este absolut necesar respectarea cerinelor unor IFRS/IAS, respectiv:
IAS 2 Stocuri
!AS 16 Imobilizri corporale
IAS 17 Contracte de leasing
IAS 36 Deprecierea activelor
IFRS 3 Combinri de ntreprinderi;
IFRS 5 Active imobilizate deinute pentru vnzare i activiti ntrerupte.

112

Baza de pornire n evaluarea mainilor i utilajelor o constituie analiza tehnic din

cadrul Diagnosticului Operaional, prin informaiile date i fiele tehnice ntocmite pentru
principalele utilaje. La acestea se adaug informaiile privind piaa secundar de maini i
utilaje.
Pentru evaluarea economic a mainilor, utilajelor, echipamentelor etc. se vor
respecta Standardele Internaionale de Practic n Evaluare GN 3.
Pentru identificarea i prezentarea mainilor i echipamentelor exist dou proceduri
de baz i anume: macroidentificarea i microidentificarea.
Macroidentificarea studiaz ntregul proces de producie prin identificarea
componentelor importante care contribuie la capacitatea proiectat a instalaiei. Prin
aplicarea acestei metode se urmrete rspunsul la urmtoarele ntrebri:

Ce produce instalaia ?

Cum se produce produsul ?

Care este capacitatea instalaiei?

. Acest tip de informaie poate fi extras din planurile generale de producie sau poate
fi obinut de la personalul tehnic care se ocup de instalaie.
Microidentificarea reprezint procesul descoperirii caracteristicilor individuale ale
echipamentului. n cadrul acestei metode se procedeaz la descrierea unei singure maini,
urmrindu-se identificarea caracteristicilor specifice ale echipamentului.
n continuare, este prezentat modul n care evaluatorul poate nregistra informaia, n
cazul microidentificrii, pentru un ncrctor frontal:
INCARCATOR FRONTAL
1. Date generale:
- Denumirea

INCARCATOR FRONTAL

- Tipul

IFRON 204 D

- Firma / ara / constructoare

- Anul fabricaiei

ROMANIA
1989

- Data punerii n funciune (la firm)09. 07. 2000

- Numr inventar

112

2. Date tehnice: Motorul

Diesel

- Cilindree

4760 cmc

- Tip de echipament

cup
113

- Capacitatea

1,5 tone

- Tipul

204 D

3. Date pentru evaluarea mijlocului fix:

- Stare

bun

- Uzura real apreciat

25%

In cazul evalurii unui numr mare de echipamente fr a le inspecta se utilizeaz

eantionarea i analiza de tip desktop (birou).
Procesul de constituire al unui eantion poate include verificarea unui element dintr-o
duzin, a 10% din costul total al echipamentului sau a mai multor active dintr-o grup de
echipamente.
Analiza desktop identific i evalueaz activele fr s le inspecteze sau s le
clasifice, bazndu-se pe documente i pe alte informaii furnizate de client sau de alte
persoane.
Pentru evaluarea economic a mainilor, utilajelor, echipamentelor etc. se vor
respecta Standardele Internaionale de Practic n Evaluare GN 3.
Ca i n cazul evalurii altor active, metodele de evaluare a mainilor i
echipamentelor sunt nscrise n cele trei abordri, respectiv, prin comparaie, prin costuri i
pe baz de venit. Toate cele trei abordri se bazeaz pe principiul substituiei, care consider
c, dac sunt disponibile pentru vnzare mai multe bunuri sau servicii similare sau
asemntoare, cele cu preul cel mai mic atrag cea mai mare cerere.
In funcie de scopul evalurii (vnzare, raportare financiar, lichidare etc.) se vor
selecta valorile considerate adecvate i metodele de evaluare.
Valorile care pot fi aplicate n evaluarea acestor mijloace fixe sunt: valoarea de pia,
valoarea de utilizare, valoarea de lichidare sau valoarea de vnzare forat, valoarea de
recuperare, valoarea de nlocuire (costul de nlocuire brut).
Valoarea de pia a fost definit deja, pe parcursul lucrrii.
Valoarea de utilizare este valoarea cu care o anumit imobilizare contribuie la
valoarea ntreprinderii din care face parte, fr a avea n vedere cea mai bun utilizare sau
suma ce ar putea fi obinut prin vnzare. Valoarea de utilizare este valoarea unei anumite
imobilizri pentru o anumit utilizare de ctre un anume utilizator i deci nu este o valoare de

114

pia. Ea poate fi utilizat pentru evaluarea echipamentelor atunci cnd activele trebuie s fie
evaluate ca parte a valorii totale a unei ntreprinderi care i continu activitatea normal.
Valoarea de lichidare sau valoarea de vnzare forat. Ambele tipuri de valoare se
refer la suma care ar putea fi primit, n mod rezonabil, din vnzarea unui mijloc fix, ntr-o
perioad de timp prea scurt pentru a fi conform cu perioada de timp specificat n definiia
valorii de pia. Aceste valori pot implica, de asemenea, un vnztor obligat s vnd i un
cumprtor sau nite cumprtori care cumpr fiind contieni de dezavantajul vnztorului.
Aceste valori nu iau n considerare costurile de pregtire a vnzrii.
Valoarea de recuperare este valoarea unui mijloc fix, rezultat din valorificarea
materialelor, pieselor i subansamblelor pe care acesta le conine, poate fi calculat brut sau
net, respectiv prin nededucerea costurilor de vnzare. n al doilea caz aceasta poate fi egal
cu valoarea realizabil net.
Valoarea de recuperare poate s fie identificat i cu valoarea de casare.
Valoarea de nlocuire reprezint totalitatea cheltuielilor ce ar trebui efectuate, la data
evalurii, pentru nlocuirea echipamentelor considerate n stare nou, cu caracteristici tehnico
economice similare celor de evaluat.
Se recomand ca evaluarea echipamentelor s se fac pe urmtoarele baze (tipuri de
valoare):
Valoarea de pia, n cazul mijloacelor fixe individuale aflate n funciune i
necesare exploatrii;
Valoarea de pia sau, dac este adecvat, valoarea de vnzare forat sau valoarea
de recuperare, n cazul mijloacelor fixe n surplus fa de necesitile de exploatare;
Costul de nlocuire net (CIN), care este un tip de valoare non-pia, n cazul
evalurii mijloacelor fixe specializate, care se vnd sporadic sau nu se tranzacioneaz pe
pia.
A. Abordarea prin cost

Evaluarea mijloacelor fixe operaionale

Principala metod utilizat este costul de nlocuire net, care reprezint o procedur
n afara pieei, rezultatul trebuind s fie condiionat de o profitabilitate potenial
corespunztoare i de o viabilitate pe termen mediu sau lung.
115

Principiul care st la baza evalurii pe baza acestei metode const n stabilirea valorii
de nlocuire i estimarea deprecierii.
a. Stabilirea valorii de nlocuire
Valoarea de nlocuire a fost definit n prealabil, iar modalitile de estimare ale
acesteia sunt:
1.Metoda identificrii - identificarea preului de livrare a utilajului la productor i
estimarea cheltuielilor de transport, montaj i punere n funciune;
2.Metoda asimilrii compararea cu unul sau mai multe utilaje cu parametrii
eseniali foarte apropiai, la care se cunosc preurile de achiziie;
3.Metoda corelrii compararea cu unul sau mai multe utilaje relativ asemntoare
din punct de vedere constructiv i a destinaiei, la care se cunosc preurile de achiziie i
estimarea valorii de nlocuire prin interpolarea sau proporionalitatea caracteristicilor;
4.Metoda indicial (cea mai puin recomandat) actualizarea valorilor de
nregistrare contabil la data punerii n funciune pe baza indicelui de evoluie a preurilor.
Pentru a obine rezultate corespunztoare evaluatorul trebuie s aib n vedere
urmtoarele aspecte mai importante:
-

elementele principale ale metodei sunt stabilirea bazei de pornire i a indicelui de

actualizare, iar baza de pornire este de preferat s fie o valoare real a bunului la acea
dat (ex: valoarea de inventar la momentul punerii n funciune);

valorile de inventar ale mijloacelor fixe existente n listele beneficiarilor pot fi sau
valorile de inventar (la punerea n funciune PIF) sau valorile rezultate n urma
reevalurilor conform HG 945/1990, HG 26/1992 i HG 500/1994.

valorile la PIF reprezint o baz de pornire cu un nivel mai redus de subiectivism;

dac utilizarea valorilor la PIF nu este posibil, se utilizeaz una din valorile de
inventar rezultat dup reevaluri, cu condiia verificrii modului de aplicare a
respectivelor reevaluri, astfel nct, dac rezultatul a fost viciat, erorile s fie
eliminate. Aceast operaiune este destul de complex, dar obligatorie n cazul
utilizrii metodei indiciale.
b. Estimarea deprecierii
Costul de nlocuire net (CIN) se determin prin deducerea din costul de nlocuire brut

(CIB) a deprecierii care const n:

116

deprecierea fizic vechimea, starea, respectiv uzura fizic, degenerarea sau

atrofierea rezultat din trecerea timpului sau din utilizarea trecut, mrimea probabil
a costului viitor n utilizare datorat cheltuielilor de ntreinere, comparativ cu un
activ modern substitut;

deprecierea funcional uzura moral, adecvarea pentru utilizarea prezent. De

exemplu, un mijloc fix produs pentru utilizri specializate, incluznd procese
industriale particulare, poate avea o durat aparent de via util mai lung dect cea
prevzut pentru operaiile desfurate n prezent;

deprecierea strategic reducerea duratei de funcionare prin modernizarea,

retehnologizarea activitii n viitorul apropiat;

deprecierea legat de reglementrile de mediu se va ine seama de legislaia n

domeniu i reducerea duratei de via sau cheltuielile necesare ncadrrii n regulile
de protecia mediului.

Estimarea gradului de depreciere (uzura): Procedura standard const n estimarea duratei

de funcionare minime rmase i calcularea gradului de uzur prin metoda liniar, conform
relaiilor:

a
cb
100
100 , unde:
ab
c

a este vechimea utilajului evaluat sau durata de via consumat, n ani,

b durata rmas estimat de via economic util,
c durata estimat de via economic util a utilajului nou = a + b. (Se precizeaz faptul
c trebuie evitat confuzia duratei de via economice utile cu durata de utilizare normal a
mijlocului fix, stabilit de HG 964/98 pentru raiuni de amortizare contabil)
x deprecierea total exprimat procentual sau deducerea procentual din costul de
nlocuire brut CIB).
Costul de nlocuire net sau Valoarea rmas actualizat se calculeaz prin relaia:
CIN (VRA) = CIB (VINL) [1-(x/100)]
Valoarea astfel calculat este corectat cu valoarea rezidual a mijlocului fix n cazul n
care deprecierea strategic impune o durat de via foarte mic n raport cu deprecierea
economic i funcional. Valoarea rezidual este dat de valoarea de lichidare forat. n

117

situaia n care se estimeaz cheltuieli pentru ncadrarea n normele de protecie a mediului,

acestea vor fi deduse din costul de nlocuire depreciat.
O evaluare corect este dat de analiza individual a fiecrui mijloc fix i nu de o
abordare global pe grupe de mijloace fixe. Practic, n acest ultim caz poate fi aplicat doar
ultima variant din modalitile de determinare a valorii de nlocuire, iar rezultatele obinute
au un grad ridicat de subiectivism.
Evaluarea mijloacelor fixe aflate n afara exploatrii
Pentru aceast categorie de mijloace fixe se impune estimarea valorii de pia, respectiv
s se in seama de posibilitile de valorificare pe pia secundar a acestor bunuri.
Pentru tranzacionri rapide se poate lua n considerare i valoarea de lichidare forat,
valoarea estimat n acest caz fiind mult redus, pentru a spori atractivitatea.
Valoarea de utilizare alternativ este aplicabil mainilor i utilajelor cu grad mare de
universalitate n cazul n care cererea pe piaa secundar depete oferta. Metoda se bazeaz
pe estimarea valorii de nlocuire i a valorii rmase actualizat, din care se scad cheltuielile
necesare cu schimbarea locului utilajului. Metoda este utilizat n cazul gajrii utilajelor.
Aciunea de evaluare a mijloacelor fixe, n final, trebuie s se materializeze ntr-un
desfurtor care trebuie s cuprind: denumirea mijlocului fix, numrul de inventar, data
PIF, valoarea de nlocuire, gradul de uzur, valoarea rmas actualizat. n acest desfurtor
mijloacele fixe sunt prezentate pe grupe. Pentru a facilita urmrirea rezultatelor, pe prima
pagin a desfurtorului se va gsi un centralizator cu acelai cap de tabel, n care vor fi
totalizate valorile obinute pe grupe i pe total. Valoarea rmas actualizat total va fi
preluat din centralizator i se va regsi n Bilanul economic, n coloana Valori corectate.

B. Abordarea prin comparaia vnzrilor

Aceast abordare are o aplicabilitate corespunztoare numai n cazul existenei unei

cantiti suficiente de informaii. Ea stabilete limitele valorii de pia a echipamentului prin
analiza preurilor pltite n mod normal pentru bunuri concurente cu cel evaluat. Sunt
investigate vnzrile pentru a se vedea motivaia celor dou pri.
n practic, analiza de pia probabil va scoate la iveal vnzri de active care sunt
asemntoare ns nu identice, iar aceasta reprezint analiza de similaritate pe care i

118

bazeaz evaluatorul opinia supra valorii. Unele dintre elementele comparabilitii sunt
urmtoarele:
-

originea i vrsta efectiv;

starea activului;

capacitatea de producie;

caracteristici (accesorii);

locaia locaia geografic poate influena preul de vnzare, dar i locaia n

interiorul unei instalaii (ex: un cazan aflat la etajul I i un cazan identic, dar amplasat
la etajul al III.lea, acesta din urm necesitnd costuri mai mari de dezmembrare i
mutare);

productor;

calitatea comparabilei;

cantitatea (preurile pot varia n funcie de cantitatea vndut;

tipurile de vnzare.
Preurile de vnzare sunt analizate prin utilizarea elementelor de comparaie adecvate

i sunt ajustate corespunztor deosebirilor elementelor de comparaie fa de bunul evaluat.

Informaiile obinute prin aplicarea acestei abordri pot fi utilizate n abordrile pe
baz de cost i prin capitalizarea venitului.
C. Abordarea pe baz de venit

Aceast abordare se bazeaz pe principiul anticiprii i are ca fundament capacitatea

de a genera profit a echipamentului supus evalurii.
Metodele de evaluare utilizate sunt:
-

metoda capitalizrii unui venit anual din exploatare,

actualizarea fluxului de venit obtenabil ntr-o perioad de timp viitoare (metoda CFului net actualizat).

Aceast abordare, de obicei, nu se aplic mainilor i echipamentelor individuale, cu

excepia situaiei n care acestea se afl angrenate ntr-un contract de leasing. Totui, pot fi
utilizate frecvent pentru a evalua un grup de active sau uniti de maini individuale, utilizate
mpreun pentru a rezulta un produs vandabil, iar acest lucru genereaz un flux de venit (este
cazul ntreprinderii).
6.2.3 Evaluarea altor elemente din bilan
Evaluarea stocurilor, creanelor i disponibilitilor bneti
119

In numeroase cazuri ponderea activelor circulante n activul bilanier este

semnificativ astfel c, se impune evaluarea cu corectitudine a acestora. n multe situaii,
specialitii nu dau acestora, ntotdeauna, importana cuvenit ca urmare a faptului c ele sunt
nregistrate n contabilitate, de cele mai multe ori, la valori apropiate de valorile de pia ale
acestora, datorit lichiditii caracteristice.
Evaluarea stocurilor
Stocurile de materii prime i materiale, combustibil, piese de schimb, consumabile
Dintre cauzele care duc la existena unor diferene ntre valorile din contabilitate i
valorile economice ale unor stocuri pot fi amintite:
-

avarierea (deteriorarea) fizic a stocului;

uzura moral, total sau parial a stocurilor datorit micrii lente ;

scderea preului de pia, pentru anumite produse, sub nivelul costului de achiziie,
producie.

Pe baza documentelor contabile i al inventarului, evaluatorul i formeaz o opinie i

face o distincie clar ntre stocurile cu micare lent (evaluate la un pre mai sczut) i
stocurile cu micare normal (evaluate la costul lor).
Se aplic valoarea de pia, exprimat prin costul curent de nlocuire la data evalurii,
innd cont de starea fizic de depreciere, vechimea lor i posibilitatea de a mai fi utilizate n
procesul de producie. Se va avea n vedere c, n anumite cazuri, vechimea poate ridica
valoarea unor stocuri mult peste valoarea contabil (ex. stocuri de lemn pentru fabricarea
unor instrumente muzicale de tipul viorilor).
Stocurile de producie neterminat sau n curs de execuie
Evaluarea acestor stocuri se poate realiza prin aprecierea costurilor de producie
nregistrate pn la data evalurii, dar este de preferat s se estimeze prin valoarea de pia a
produselor finite n care sunt nglobate, din care se vor deduce cheltuielile totale de finalizare
a produciei i de marketing, n vederea desfacerii.
Stocurile de mrfuri i produse finite
Acestea se evalueaz pe baza valorii curente de pia. Se vor mai lua n considerare
factorii legai, n principal, de evoluia i tendinele nregistrate pe piaa produselor
respective, vechimea acestora, starea fizic de depreciere i gradul n care mai asigur
satisfacerea necesitilor consumatorilor. n cazul reducerii de valoare fa de valoarea
120

contabil se vor avea n vedere i alte elemente (de exemplu, la produsele alimentare,
perioada de garanie, condiiile de pstrare a produselor etc.).
Evaluarea creanelor
Elementele fundamentale n evaluarea creanelor sunt, ntr-o ordine mai mult sau mai
puin riguroas, solvabilitatea financiar a clienilor, puterea lor de negociere fa de firm,
politica fa de clieni a firmei (mrimea creditului comercial acordat diverselor categorii de
clieni), vechimea creanelor, relaiile tradiionale cu anumii clieni vechi i loiali.
Creanele certe, pentru care nu exist nici o ndoial privind ncasare, se vor prelua la
valoarea contabil;
Creanele exprimate ntr-o alt moned dect cea naional vor fi actualizate n funcie
de cursul de schimb valabil la data evalurii;
Creanele pentru care se apreciaz c ncasarea va fi ntrziat cu mai mult de o
lun, vor fi corectate n sensul diminurii valorii contabile n funcie de costul imobilizrii
capitalului pe perioada amnrii ncasrii (dobnda bancar pe termen scurt).
De exemplu:
1. procentul de dobnd:

30 %

2. valoarea creanelor:

50 mii. lei

3. creane corectate = 50 x (1 0,30/12) = 48,75 mii. lei

Creanele mai vechi sunt discontate fa de valoarea contabil cu indicele de inflaie.
De exemplu, n cazul unui procent mediu lunar al inflaiei de 5 %, pe baza datelor din
bilan referitoare la contul clieni, innd cont de vechimea soldurilor, se procedeaz ca n
tabelul 4.1

Tabelul 6.1
Vechime

Pn la 3 3-6 luni

6-12 luni

luni

Peste 12 Total
luni

Sold, lei

131.000

17.000

6.500

% corecie*

7,5

22,5

45

67,5

121

154.500

Pierdere

9.825

3.825

2.925

16.575

Sold corectat

121.175

13.175

3.575

137.925

*) Procentul de corecie s-a stabilit prin nmulirea mediei intervalului cu procentul de

inflaie. Ex:

3 6
5 22,5 .
2

Ca atare, contul clieni va fi luat n calcul cu valoarea de 137.925 mii lei.

Conform altei uzane30 se poate considera c:

-

valoarea creanei se diminueaz cu 10% pentru ntrzieri de ncasare ntre 31 60

zile;

se diminueaz cu 20% pentru ntrzieri de 61 90 zile;

se diminueaz cu 30% pentru ntrzieri de 91 120 zile;

Creanele pentru care exist o probabilitate redus de ncasare (debitorii nu mai

exist, au dat faliment etc.), se scad din patrimoniu cu valoarea contabil, adic vor fi
evaluate la valoarea zero. Imposibilitatea ncasrii va fi argumentat n raportul de evaluare.
Evaluarea disponibilitilor bneti
Disponibilitile n moneda naional nu comport evaluare.
Disponibilitile exprimate n alte monede, se evalueaz n funcie de evoluia
raportului de schimb dintre moneda naional i moneda respectiv.
Evaluarea imobilizrilor financiare
Imobilizrile financiare sunt constituite din titluri de participare, titluri imobilizate ale
activitii de portofoliu, creane imobilizate, alte titluri imobilizate etc. Aceste elemente
reprezint surse poteniale de venituri.
La intrare n patrimoniu, titlurile de participare i alte titluri imobilizate se evalueaz
la costul de achiziie, prin acesta nelegndu-se preul de cumprare sau valoarea
determinat prin contractul de achiziie al acestora.
Principiul evalurii titlurilor de participare este relativ simplu. Dac reprezint un
pachet de drepturi de control sau majoritare se evalueaz ntreaga societate emitent dup cea
30

Ifnescu, A., op. cit.,pag.

122

mai adecvat metodologie, valoarea participaiei rezultnd ca un procent din valoarea total a
capitalului propriu.
Dac reprezint un pachet minoritar, se evalueaz pe o baz minoritar. De exemplu,
n cazul ntreprinderilor cotate, se multiplic cotaia cu numrul de aciuni deinute. n cazul
abordrii pe baz de venituri, n metoda capitalizrii veniturilor, se poate capitaliza
dividendul estimat a fi obinut la perpetuitate sau se poate lucra cu profitul net rezultat din
previziuni pe contul de profit necorectat. n cazul utilizrii metodei Cash Flow, fluxul supus
actualizrii poate fi fluxul de dividende sau fluxul la dispoziia acionarilor, previzionate pe
baza situaiilor financiare necorectate.
n toate cazurile care se impun, se poate considera o eventual corecie pentru
nelichiditate. Aceast corecie se aplic n special la ntreprinderile necotate, unde se poate
realiza vnzarea participaiei (exitul) mai greu datorit lipsei unei piee reglementate, unde
titlurile s se tranzacioneze liber i fr restricii.
Aciunile prefereniale, deinute de ntreprindere n scop investiional, pentru
ncasarea dividendelor prefereniale, pot fi evaluate considerndu-le un titlu cu venit anual
fix, ncasat la perpetuitate. Valoarea unui astfel de instrument se obine prin capitalizarea
venitului obinut la perpetuitate, cu o rat de capitalizare adecvat, care s reflecte riscul
asociat emitentului sau rata de rentabilitate ateptat de investitor.
Vap =

Dap
c

100 ,

unde: Vap este valoarea aciunilor prefereniale;

Dap dividendul total aferent pachetului de aciuni prefereniale deinut la un
emitent;
c rata adecvat de capitalizare.
Titlurile de credit, sub forma obligaiunilor corporatiste sau emise de unitile
centrale i locale, cu scaden mai mare de una an, achiziionate n scop investiional, pentru
deinere n vederea realizrii unor venituri financiare sub forma dobnzilor i cupoanelor, se
evalueaz folosind tehnica de actualizare. De regul, se iau n considerare la valoarea
contabil rmas, corecii aprnd doar n cazul n care dobnzile nu se situeaz la nivelul
celor practicate pe pia.
Evaluarea datoriilor

123

Prin datorie, se nelege o obligaie actual a ntreprinderii care decurge din evenimentele
trecute i prin decontarea creia se ateapt s rezulte o ieire de resurse care ncorporeaz
beneficiile economice.
Evaluatorul are obligaia de a constata datoriile nregistrate n bilan, la data evalurii, dar mai
ales datoriile nenregistrate n bilan. Acestea, se grupeaz n trei categorii i se evalueaz distinct:

Datorii precis determinabile, care sunt evaluate i nregistrate n bilan la suma de bani
necesar pentru aplicarea obligaiilor existente sau la valoarea de pia a bunurilor i
serviciilor de prestat n contrapartid pentru stingerea unor obligaii. Aici se ncadreaz:
datoriile comerciale (ctre furnizori); credite bancare; dividende de pltit; impozite i
taxe de pltit; datorii legate de personal.

Datorii certe care trebuie estimate. Acestea reprezint obligaii certe de pltit dar a cror
mrime nu poate fi cunoscute dect la o dat viitoare i se estimeaz pe baza respectrii
reglementrilor legale i a obligaiilor contractuale. Aici se ncadreaz: impozitul pe
profit; impozitul pe cldiri, teren, mijloace de transport etc.; garaniile acordate clienilor
pentru perioada de garanie, datorii ctre salariai (indemnizaia de concediu de odihn)
sau ctre consultani profesionali, cnd plile prevzute n contractele semnate se fac cu
o anumit periodicitate.

Datorii poteniale, numite i contingente, care reprezint o obligaie viitoare posibil,

neprevzut (plata unor despgubiri sau daune n urma unor sentine judectoreti,
obligaii de mediu etc.). Evaluatorul trebuie informat cu privire la existena unor
asemenea datorii.

TEST DE EVALUARE

1. Menionai cele dou principii de baz care stau la baza evalurii construciilor

La baza evalurii construciilor stau dou principii de baz i anume:

-

stabilirea valorii construciei noi (valoarea de nlocuire sau valoarea de reconstrucie);

estimarea deprecierii acumulate.

Prin scderea acestora , rezult valoarea rmas actualizat a construciei la data

evalurii. Datorit complexitii i diversitii construciilor, fiecare construcie trebuie tratat
separat.
124

2. Ce reprezint deprecierea, indiferent de cauzele generatoare

Exerciii:
Exemplu rezolvat:
1. La o ntreprindere industrial care nregistreaz o cretere a stocurilor de produse finite i
producie neterminat de dimensiuni mari, cifra de afaceri fa de veniturile de exploatare
este:
a) egal;
b) mai mare;
c) mai mic;
d) sunt posibile toate variantele de mai sus.
Rezolvare: c

De rezolvat:
In abordarea pe baz de costuri a unei proprieti imobiliare (teren + cldire) din cadrul unei
afaceri reprezentnd o cas de vacan:
a) valoarea proprietii se obine prin adugarea valorii estimative la CIN al cldirii plus profitul
antreprenorului;
b) valoarea proprietii se obine prin adugarea valorii estimative a terenului la CIN al cldirii;
c) valoarea proprietii se obine prin adugarea valorii estimative a terenului la costul de
reconstrucie a cldirii, fiind vorba de un activ redundant;
d)valoarea proprietii se determin pe baza valorii nete de realizare pe pia, fiind vorba de un activ
redundant.

REZUMATUL TEMEI
Abordarea pe baz de active, care mai este cunoscut i sub denumirile de abordarea
patrimonial, abordarea pe baz de costuri i abordarea prin costul de nlocuire, const n ajustarea
valorilor contabile ale activelor individuale i datoriilor ntreprinderii n sensul transformrii acestora
n valori de pia.

Pe parcursul capitolului s-a urmrit prezentarea aspectelor de baz, a esenei abordrii

pe baz de active.
Sunt tratate, n ordine, metodologia specific evalurii terenurilor, a construciilor, a
mijloacelor fixe mobile. De asemenea este prezentat evaluarea stocurilor, creanelor i
disponibilitilor, a imobilizrilor financiare i a datoriilor.

125

Tema nr. 7

EVALUAREA ACTIVELOR NECORPORALE

Uniti de nvare:

Clasificri, principii de evaluare;

Metode de evaluare

Obiectivele temei:

Cunoaterea categoriilor de active necorporale i a principiilor care stau la baza evalurii

acestora;
nsuirea metodelor de evaluare utilizate n cazul activelor necorporale.

Timpul alocat temei: 2 ore

Bibliografie recomandat:
Deaconu Adela, Diagnosticul i evaluarea ntreprinderii, Ed. Intelcredo S.A., 2000
Ifnescu, A., Serban Claudia, Stnoiu Andreea Carolina, Evaluarea ntreprinderii, Ed.
Universitar, Bucureti,, 2003
Stancu Ion, Finane, Ediia a III-a, Editura Economic, Bucureti, 2002
Stan S. (coord), Evaluarea ntreprinderii, Editura IROVAL, Bucureti,2003

7.1 Clasificri, principii de evaluare

Activele necorporale fiind analizate n mai multe discipline (contabilitate, management, evaluarea
ntreprinderii etc.) sunt definite n moduri diferite.
Standardul Internaional de Evaluare definete activele necorporale astfel : Active care se
manifest prin caracteristicile lor economice ; ele nu au o substan fizic ; ele genereaz drepturi i
avantaje pentru proprietarul lor ; n mod obinuit genereaz venit pentru proprietarul lor .
In baza acestui standard, activele necorporale pot fi clasificate n patru categorii, n funcie de
proveniena lor :
a.

drepturi rezultate din termenii unui contract, respectiv din beneficiul economic pentru
pri :
- contracte de aprovizionare;
- contracte de distribuie;
- contracte de vnzare;
- licene sau permise de operare.
b.
relaii dintre pri de natur necontractual : for de munc instruit ; relaii cu clienii ;
relaii cu distribuitorii ; relaii cu furnizorii etc.
c.
active necorporale nedifereniate (goodwill)
126

prprietatea intelectual, care cuprinde active necorporale protejate prin lege mpotriva
utilizrii neautorizate de ctre alii: mrci de fabric, mrci comerciale de produs, brevete
de invenie, drepturi de autor, secrete comerciale, know-how.
Identificarea activelor necorporale ale unei ntreprinderi constituie o problem delicat, indiferent
dac acestea sunt sau nu evideniate n bilan.
d.

Exist dou direcii de ncadrare a evalurii activelor necorporale (nregistrate sau nenregistrate
n bilan), acestea fiind:

exploatarea direct, n activitatea proprie; n aceast situaie activele necorporale sunt

considerate ca i componente ale capitalului investit i se evalueaz mpreun cu celelalte
active ale ntreprinderii. Astfel valoarea total a ntreprinderii, calculat mai ales, prin
metoda DCF, va reflecta valoarea nsumat a activelor pe care le deine ntreprinderea,
inclusiv activele necorporale;
exploatarea indirect, care constituie un transfer al unui atribut sau a tuturor atributelor
dreptului de proprietate altei persoane. Acest transfer este posibil prin: vnzarea
(cesiunea) tuturor drepturilor asupra activului necorporal; contracte de licen, contracte
de franiz; contract de joint-venture.
Indiferent de direciile de utilizare, n funcie de provenien a beneficiilor economice viitoare
(intern i respectiv extern) exist cteva principii de evaluare a activelor necorporale:
evaluarea activului necorporal sau a pachetului de active necorporale se face, de regul,
concomitent cu evaluarea ntreprinderii care le utilizeaz;
- se precizeaz tipul de valoare (de pia, de achiziie, de investiie, de asigurare, de ipotecare,
de vnzare forat) i definiia respectiv;
- selectarea i precizarea n mod expres a uneia din cele patru premise ale valorii, valabile n
cazul evalurii tuturor activelor necorporale evaluabile n mod distinct
Premisele valorii se refer la circumstanele n care activele necorporale vor fi tranzacionate i
care sunt:
-

premisa valorii de continuare a utilizrii activului necorporal;

premisa valorii n funciune (dar nu i n utilizare);
premisa valorii de schimb n procesul de vnzare normal;
premisa valorii n procesul de vnzare forat.

TEST DE EVALUARE
1. Cum definete Standardul Internaional de Evaluare activele necorporale ?

Standardul Internaional de Evaluare definete activele necorporale astfel : Active care se

manifest prin caracteristicile lor economice ; ele nu au o substan fizic ; ele genereaz drepturi i
avantaje pentru proprietarul lor ; n mod obinuit genereaz venit pentru proprietarul lor .
2. Exist dou direcii de ncadrare a evalurii activelor necorporale (nregistrate sau
nenregistrate n bilan). Care sunt acestea?

127

Exerciii:
Exemplu rezolvat:
1. Premisele valorii se refer la circumstanele n care activele necorporale vor fi tranzacionate i
care sunt:
a) premisa valorii de continuare a utilizrii activului necorporal; premisa valorii n funciune;
premisa valorii de schimb n procesul de vnzare normal
b)premisa valorii n funciune (dar nu i n utilizare);
c)premisa valorii de schimb n procesul de vnzare normal;
d) premisa valorii de continuare a utilizrii activului necorporal; premisa valorii n funciune (dar
nu i n utilizare); premisa valorii de schimb n procesul de vnzare normal; premisa valorii n
procesul de vnzare forat.

De rezolvat:
Care dintre urmtoarele sunt principii de evaluare a activelor necorporale:
a) evaluarea activului necorporal sau a pachetului de active necorporale se face, de regul,
concomitent cu evaluarea ntreprinderii care le utilizeaz;
b)se precizeaz tipul de valoare (de pia, de achiziie, de investiie, de asigurare, de ipotecare, de
vnzare forat) i definiia respectiv;
c)selectarea i precizarea n mod expres a uneia dintre premisele valorii, valabile n cazul
evalurii tuturor activelor necorporale evaluabile n mod distinct
d)toate cele enunate

7.2 Metode de evaluare

Metodele de evaluare ale activelor necorporale se nscriu n cele trei abordri clasice ale evalurii
oricrui tip de proprietate cu unele particulariti de aplicare a metodelor de evaluare a activelor
necorporale distincte:
-

relevana metodelor de evaluare este diferit, n cazul evalurii unui activ necorporal distinct.
Astfel, este posibil apariia unor valori diferite substanial, motiv pentru care este necesar
implicarea judecii evaluatorului n selectarea valorii finale;

exist active necorporale care pot fi evaluate numai printr-o singur metod de evaluare. De
exemplu: avantajul de contract (de nchiriere, de aprovizionare etc.), acordul de necompetiie
128

(neconcuren) i contractul de concesiune etc. pot fi evaluate numai prin abordarea pe baz
de venit, iar fora de munc instruit poate fi evaluat numai pe baz de cost
Metodele i procedurile uzuale de evaluare ale activelor necorporale sunt clasificate n trei mari
categorii:

Metode bazate pe costul realizrii activelor necorporale se poate utiliza pentru

evaluarea mai multor active necorporale i poate constitui un reper pentru valorile
calculate prin alte metode (exemple de utilizare: programe de calculator; baze de date;
documentaii tehnice i proiecte; biblioteca tehnic; formule chimice);
Metode bazate pe venit, respectiv metode care analizeaz avantajul deinerii acestor
active prin prisma efectului favorabil pentru ntreprindere (profit);
Metode bazate pe comparaia vnzrilor, respectiv pe tranzacii trecute, ncheiate n
condiii i pentru active similare se utilizeaz, de regul, cnd scopul evalurii este
stabilirea preului de vnzare al unui activ necorporal distinct .
Abordarea prin cost nu este recomandat pentru evaluarea unor active necorporale cu
caracter de unicitate i cu vechime mare (ex: mrci de produs), precum i n situaia n care
scopul evalurii este vnzarea ordonat a unui activ necorporal individual. n aceast
abordare se utilizeaz metoda costului de reproducie i metoda costului de nlocuire.
Elementele de cheltuieli incluse n cele dou tipuri de costuri sunt: materialele
(circuite integrate, dischete, modele, prototipuri, componente, hrtie etc.), salariile (i alte
costuri legate de personalul angajat n mod direct n generarea activului necorporal),
cheltuielile de regie necesare pentru generarea activului, profitul aferent cheltuielilor pentru
generarea activului necorporal.
Dup estimarea costului de reconstrucie sau a costului de nlocuire este necesar
estimarea deprecierii activului necorporal. Dintre cele patru tipuri de depreciere (fizic,
funcional, tehnologic i economic), primele trei pot fi recuperabile sau nerecuperabile.
Abordarea pe baz de venit, n aplicarea metodelor specifice, are n vedere forma de
venit care poate fi utilizat i anume: cash-flow brut sau net; profit brut sau net; redevena
brut sau net; economia de redeven ipotetic brut sau net; economia de costuri.
Economia de redeven i de costuri sunt privite ca substitute ale profitului brut sau net
(proprietarul unui drept de proprietate intelectual poate permite i altora s foloseasc acest
activ contra unei redevene care cel mai adesea este un procent , 5-7%, aplicat la volumul
vnzrilor generate de folosirea proprietii intelectuale).
129

Durata de via util al unui activ necorporal distinct poate fi definit ca fiind:
perioada de timp de-a lungul creia se ateapt ca activul s fie utilizat de
ntreprindere, sau ;
- numrul de produse sau uniti similare care se ateapt s fie obinute de ctre
ntreprindere prin folosirea activului respectiv.
Stabilirea duratei de via util al unui activ necorporal este important pentru: stabilirea
-

duratei de previziune explicit i a mrimii valorii reziduale a activului necorporal, n cazul

aplicrii analizei DCF n evaluare sau stabilirea factorului de actualizare (factorul valorii
actuale al unui flux de venit), necesar n cazul aplicrii metodei capitalizrii venitului.
Rata de actualizare sau capitalizare selectat pentru aplicarea metodelor bazate pe venit
trebuie s reflecte costul capitalului adecvat pentru o investiie ntr-un anumit activ
necorporal.
n metoda capitalizrii, formulele capitalizrii venitului, bazate pe premisa obinerii la
infinit a acestuia, fie ca o anuitate constant, fie ca o anuitate cresctoare cu o rat constant
(g) nu sunt aplicabile n evaluarea unui activ necorporal (AN). Explicaia const n realitatea
economic al unei durate de via economic finit al unui AN i nu infinit, cum este cazul
unei ntreprinderi viabile. Din aceste considerente, formula capitalizrii venitului atribuibil
unui activ necorporal distinct, cu o durat de via economic finit, este:
Vo = V x FC, n care:
Vo = valoarea prezent al activului necorporal;
V = venitul periodic atribuibil activului necorporal;
FC = factorul valorii prezente al unui flux de venit periodic (factor de capitalizare).
Calcularea factorului FC se face cu ajutorul relaiilor:
n

FC =

(1 c)
p 1

n cazul cnd se consider c venitul se va ncasa numai la sfritul

anului,

sau

n m

FC =

1
c
p 1
(1 ) p m
m

cnd venitul se va ncasa la termene mai mici de un an,

n care:
p = numrul total de perioade de compunere;
c = rata de capitalizare;
m = numrul de subdiviziuni anuale n care se va ncasa venitului (semestrial, m=2; trimestrial, m=4,
lunar, m=12) ;
130

n = numrul total de ani;

c = K, atunci cnd venitul este anuitate constant;
c = (k g), atunci cnd g este pozitiv;
c = (k + g), atunci cnd g este negativ.
Factorul FC poate fi preluat din tabele financiare sau poate fi calculat pentru situaii clasice de
compunere (sau de ncasare) a venitului, adic: anual, semestrial, trimestrial, lunar.

Metode bazate pe comparaia vnzrilor, respectiv:Metoda costului de cumprare.

Ocazional, un activ intangibil poate fi cumprat de pe pia la un pre considerat echivalent
valorii sale economice. Preul de cumprare poate fi testat prin metode ca economia de
costuri, costul crerii, avantajul profitului. Costul de cumprare poate fi util ca un test pentru
valoarea licenelor i franizelor.
Metoda asimilrii. Este o metod n care evaluatorul ine seama de tranzacii
ncheiate n condiii apropiate de cazul pe care l analizeaz lund n calcul corecii (pozitive
sau negative, pe baza experienei proprii) fa de condiiile n care s-au ncheiat tranzaciile
considerate ca baz de comparaie.

TEST DE EVALUARE

1. Care sunt cele trei mari categorii n care se clasific activele necorporale ?
Metodele i procedurile uzuale de evaluare ale activelor necorporale sunt clasificate n trei mari
categorii:

Metode bazate pe costul realizrii activelor necorporale;

Metode bazate pe venit, respectiv metode care analizeaz avantajul deinerii acestor
active prin prisma efectului favorabil pentru ntreprindere (profit);
Metode bazate pe comparaia vnzrilor, respectiv pe tranzacii trecute, ncheiate n
condiii i pentru active similare
2. n ce const abordarea pe baz de venit n cazul evalurii activelor necorporale ?

Exerciii:
Exemplu rezolvat:

131

1. O invenie este protejat printr-un brevet care aduce o ncasare anual de 40 mii. lei.
Durata de via este de 6 ani. Dac impozitul pe profit este de 25% i se utilizeaz o rat de
actualizare de 15%, valoarea brevetului este:
B = 40 (1 0,25) = 30 mii. lei;
1

V = 30 x

1
(1 0,15) 6
= 30 x 3,7844 = 113,5 mii. lei
0,15

De rezolvat:

Un brevet are ca efect:

- reducerea unor elemente de cheltuieli materiale cu 4%;
- reducerea cheltuielilor cu personalul cu 2,5%;
- durata estimat de via economic este de 5 ani;
- rata de actualizare 20%;
S se determine valoarea brevetului utiliznd metoda economiei de costuri.
REZUMATUL TEMEI
n cadrul acestei teme sunt definite i clasificate activele necorporale. De asemenea,
sunt prezentate principiile de evaluare a activelor necorporale, precum i particularitile de
aplicare a metodelor de evaluare a activelor necorporale distincte

132

Tema nr.8

PRIMA DE CONTROL I DISCOUNTURILE APLICATE N EVALUAREA

NTREPRINDERII

Uniti de nvare:
Prima de control i discounturile pentru lipsa de control i pentru nelichiditate
Obiectivele temei:

Cunoaterea aspectelor legate de efectuarea unor corecii asupra valorii capitalului

Timpul alocat temei: 1 or

Bibliografie recomandat:
Deaconu Adela, Diagnosticul i evaluarea ntreprinderii, Ed. Intelcredo S.A., 2000
Stancu Ion, Finane, Ediia a III-a, Editura Economic, Bucureti, 2002
Ifnescu, A., Serban Claudia, Stnoiu Andreea Carolina, Evaluarea ntreprinderii, Ed.
Universitar, Bucureti,, 2003

8.1 Prima de control

Prima de control se poate calcula, n anumite condiii, atunci cnd se evalueaz un pachet
majoritar de aciuni, care asigur o poziie de control proprietarilor acestui pachet.
Controlul poate fi executat dac un acionar deine:

Un numr de aciuni care reprezint mpreun 50% din numrul total de voturi plus un vot;

Un numr de aciuni care asigur mai puin de 50% din numrul total de voturi, dar care,
datorit gradului mare de dispersare al aciunilor, asigur exercitarea controlului (de facto
control).
Justificarea calculrii unei prime de control adiionale (la valoarea de baz al unei aciuni) se

justific prin:

Puterea de a lua decizii la strategiile de exploatare i financiare ale ntreprinderii;

133

Puterea de a stabili nivelul salariilor i a altor compensaii pentru proprietari;

Dreptul exclusiv de a dispune dac se distribuie dividende ca i mrimea dividendelor

distribuibile;

Dreptul de a vinde pachetul de control al ntreprinderii, precum i cel de a declana procedura

de faliment al ntreprinderii;

Dreptul de a hotr vnzarea i rscumprarea aciunilor etc.

Evaluarea mrimii primei de control este subiectul a numeroase comentarii, decizii ale

justiiei, analize statistice i implicit a unor puncte de vedere diferite. n plus disputele, se desfoar
i pe terenul a fi sau a nu fi, adic dac s se calculeze sau nu o astfel de prim.
Valoarea de pia a capitalului acionarilor (VCA) poate fi calculat prin metode diferite,
nscrise n cele trei abordri. Din aplicarea unor metode diferite de evaluare pot rezulta:
a.VCA calculat pe baz de control sau
b.VCA calculat pe baz minoritar.
(a) Metodele de evaluare prin care se poate calcula VCA pe baz de control sunt:

Metoda ANC ;

Metoda actualizrii cash-flow-ului net a crui previziune se face plecndu-se de la un cont de

profit i pierdere corectat (normalizat);

Metoda capitalizrii venitului corectat (normalizat);

Metoda comparaiei cu achiziii de ntreprinderi relevante i similare.

n aceast situaie, nu este justificat calcularea unei prime de control, n cazul n care

obiectul evalurii este calcularea valorii unui pachet de aciuni de control. n schimb, dac obiectul
evalurii este calcularea valorii unui pachet minoritar de aciuni, se va aplica un discont pentru lipsa
de control.
(b) Metodele de evaluare prin care se poate calcula VCA pe baz minoritar sunt:

Metoda capitalizrii dividendelor;

Metoda actualizrii cash-flow-ului net n care previziunea se face pornindu-se de la contul de

profit i pierdere necorectat;

Metoda capitalizrii venitului necorectat (deci cel contabil);

Metoda comparaiei cu cursul de tranzacionare al aciunilor ntreprinderilor similare i

relevante cotate.
n aceast situaie se justific aplicarea unei prime de control asupra unei VCA calculat pe

baz minoritar. Mrimea primei de control nu poate fi stabilit cu precizie, ci este necesar o analiz
detaliat asupra avantajelor posibile care ar rezulta din preluarea controlului asupra ntreprinderii
evaluate.
134

n SUA, ca puncte de reper importante pentru estimarea mrimii primei de control, sunt des
utilizate rezultatele unor studii specializate asupra acestui subiect. Aceste studii analizeaz i
prelucreaz statistic diferena pozitiv dintre preuri de ofert de preluare a aciunilor ntreprinderilor
fa de cursul acestora, nregistrat cu cinci zile naintea lansrii ofertei de preluare.
Prima de control (PC) fiind o reflectare a mrimii beneficiilor viitoare care ar pute4a reveni
proprietarilor majoritari se poate estima i pe baza cuantificrii excesului de compensare a
proprietarilor majoritari, derivat din poziia de control.
Excesul de compensare se refer la surplusul de venituri fa de cele considerate a fi normale,
realizate de proprietari din salarii mari, bonusuri, avantaje n natur. Calculul VCA prin luarea n
considerare a excesului de compensare, introdus n una din cele dou metode bazate pe veniturile
viitoare, trebuie s se nscrie ntr-o anumit succesiune, redat n continuare:
Profit net curent corectat fr corecia aferent excesului de
compensare (minoritar)
plus Exces net de compensare

8.000 u.m
2.000 u.m

egal Profit net corectat i cu exces de compensare (control) 10.000 um

Dac rata de capitalizare este 16%:
Rezult VCAcontrol =10.000 um / 0,16 = 62.500 um
VCAminoritar =8.000 um/ 0,16 = 50.000 um
Rezult PC = [(62.500 um 50.000 um) / 62.500 um] x 100 = 20%

8.2 Discont pentru lipsa de control (pachet minoritar de aciuni)

Investitorii care intenioneaz s achiziioneze un pachet minoritar de aciuni se afl ntr-o

poziie dezavantajoas fa de cei care cumpr cel puin 50% plus un vot din totalul aciunilor
ordinare ale unei ntreprinderi.
Mrimea dividendelor pe care acetia le obin este n funcie de deciziile la care ei nu au
acces. De aici rezult i faptul c, din punctul de vedere al investitorului, o aciune dintr-un pachet
minoritar are o valoare mai mic dect aceeai aciune inclus ntr-un pachet majoritar.

135

Se menioneaz faptul c, aplicarea discontului pentru un pachet minoritar trebuie fcut pe

baza unei analize atente ntruct pot exista o serie de situaii sau prevederi care pot prevedea o prim
de control i nu un discont pentru pachetul minoritar (de exemplu, ntr-un contract de asociere n
participaiune se prevede exercitarea controlului asupra afacerii de ctre acionarul minoritar).
n analiza privind stabilirea mrimii discontului pentru lipsa de control trebuie analizai o
serie de factori precum:

Clauzele acordurilor cu caracter de obligativitate, care se semneaz ntre acionari, pentru ale
proteja investiiile i sperana de ctig;

Relaiile dintre acionari

Preurile la care s-au tranzacionat aciunile ntre salariaii ntreprinderii evaluate .a.
Sub aspect metodologic, discontul pentru lipsa de control se deduce numai din VCA calculat

pe baz de control
Estimarea mrimii discontului pentru lipsa de control se poate face numai pe baza unor
referine rezultate din studiile specializate asupra preurilor de tranzacionare a aciunilor pe piaa
bursier.
Discontul pentru lips de control (DLC), se calculeaz, indirect, plecndu-se de la mrimea
primei de control (relevat n studii statistice) cu ajutorul relaiei:

DLC = 1 -

1
,
1 PC

n care: PC reprezint prima de control median.

8.3 Discont pentru nelichiditate

Datorit faptului c lichiditatea reprezint rapiditatea cu care un activ poate fi transformat n

numerar, acest discount reflect o diminuare a valorii unei fraciuni a capitalului acionarilor cauzat
de lipsa capacitii acesteia de a fi convertit cu promptitudine n numerar.
Mrimea discontului pentru nelichiditate (DN) poate fi estimat n funcie de o serie de
factori:

Structura capitalului investit n ntreprindere (cu ct ponderea capitalului de lucru

net, respectiv al fondului de rulment net, n totalul capitalului investit este mai mare,
cu att posibilitatea transformrii activelor curente n lichiditi este mai ridicat);
136

Mrimea ntreprinderii, exprimat prin valoarea total a capitalului investit i prin

cifra de afaceri realizat;

Situaia financiar a ntreprinderilor evaluate;

Mrimea pachetului de aciuni supus tranzacionrii.

Mrimea DN poate fi stabilit, de asemenea, n mod orientativ, pe baza informaiilor furnizate

de studiile realizate cu acest subiect.

8.4 Alte disconturi

Discontul din ANC

Acest discont poate fi explicat prin riscul de nencasare, a valorii recuperabile rezultate prin
vnzarea unor categorii de active. Riscul acesta exist, n special pentru creane i pentru activele
imobilizate de natura mijloacelor fixe. Ca urmare, discontul pentru ANC reflect o marj (n general
de 20 30%) din preul estimat prin evaluare a celor dou categorii de active. Dar, se va avea n
vedere, de asemenea, faptul c, mrimea maxim permis a acestui tip de discont este dat de
mrimea ANL (activul net de lichidare).
Discontul pentru pachetul minoritar fiind controversat, unii teoreticieni nu utilizeaz termenii
de discont pentru pachet minoritar i pentru nelichiditate, ci discont din ANC.

Discontul pentru o persoan cheie

Persoana cheie este reprezentat de un manager sau un proprietar de ntreprindere mic sau
mijlocie necotat, care are o influen cuantificabil important supra valorii unei ntreprinderi.
Dispariia unei asemenea persoane are un impact direct asupra valorii ntreprinderii, prin diminuarea
ei.
Mrimea discontului se poate calcula prin estimarea impactului pierderii persoanei cheie
asupra diminurii profitului/cash-flow-ului viitor, pe durata necesar nlocuirii acesteia i capitalizarea
acestei pierderi.

137

TEST DE EVALUARE

1. Prin ce metode de evaluare se poate calcula VCA ( valoarea de pia a capitalului

acionarilor ) pe baz de control

Metoda ANC ;

Metoda actualizrii cash-flow-ului net a crui previziune se face plecndu-se de la un cont de

profit i pierdere corectat (normalizat);

Metoda capitalizrii venitului corectat (normalizat);

Metoda comparaiei cu achiziii de ntreprinderi relevante i similare.

2. Prin ce se justific calcularea unei prime de control adiionale (la valoarea de baz al unei
aciuni) ?

REZUMATUL TEMEI

Pentru aplicarea primei i/sau disconturilor, respectiv pentru efectuarea unei corecii asupra
valorii capitalului acionarilor, punctul de plecare l constituie identificarea naturii valorii, calculat
prin metode de evaluare. Prim de control i disconturi sunt denumite uzual aceste corecii finale.

n afara aspectelor referitoare la prima de control a plicat n evaluarea ntreprinderii,

se mai prezint aspecte referitoare la discontul pentru lipsa de control, precum i la discontul
pentru nelichiditate.

138