Problemele Actuale În Domeniul Studierii Cadastrului Şi Evaluării Bunurilor Imobile

STUDIA UNIVERSITATIS
Revist= [tiin\ific= a Universit=\ii de Stat din Moldova, 2010, nr.3(33)

PROBLEMELE ACTUALE N DOMENIUL STUDIERII CADASTRULUI
I EVALURII BUNURILOR IMOBILE
Olga BUZU, Vladimir Gh. GUU*, Dumitru GUU
Agenia Relaii Funciare i Cadastru
Ministerul Agriculturii i Industriei Alimentare
This article presents a wide-ranging survey of the most important land information systems researches, which were
fulfilled in different periods of time in the developed countries and in the new independent states. The authors from the
system approach positions examine the land information systems methodology evolution from the simplest cadastral
measurements to the creation of the multipurpose cadastre, which includes land cadastre, property rights register and
property assessment system. An important place in the article has the cadastre and property assessment researches,
fulfilled in Republic of Moldova. The survey shows that the researches done in this field are fragmentary, devoted only
to some cadastral systems elements, without taking into consideration of the synergetic effect, caused by the functioning
of the multifunctional cadastre system. The article concludes with the proposals of main directions of research for the
future in order to create more efficient real estate cadastre.
Ideea crerii cadastrului bunurilor imobile n Republica Moldova s-a afirmat ca un eveniment destul de
progresiv, ce reflecta tendina noii societi democratice n formare spre o dezvoltare n spiritul timpului, spre
nsuirea experienei mondiale n domeniul reglementrii relaiilor patrimoniale.
Imediat dup declararea independenei Republicii Moldova s-a iniiat o activitate ampl pentru crearea
cadrului juridic menit s reglementeze procesul de privatizare i dreptul asupra proprietii. n anul 1992, n
timpul redistribuirii masive a proprietii de stat, au fost evideniate neajunsurile eseniale ale fostului sistem
de nregistrare a bunurilor imobile.
Pe parcursul anilor 1995-1996 a fost analizat situaia ce s-a creat n domeniul cadastrului bunurilor imobile,
a fost studiat experiena mondial n acest domeniu, fiind examinate particularitile pozitive i problemele
posibile n ce privete crearea sistemului informaional unic al obiectelor imobiliare i a registrului drepturilor
asupra acestor obiecte. n acea perioad n Moldova existau diverse sisteme de eviden a obiectelor bunurilor
imobile, lipsea baza juridic n domeniul nregistrrii drepturilor asupra bunurilor imobile, din care cauz se
strecura o doz de nencredere privind sigurana drepturilor patrimoniale. Exista o procedur complicat de
transmitere a sectoarelor de pmnt n proprietate. Asemenea domenii de activitate ca geodezia i cartografia
ineau de sfera intereselor statului, de aceea aproape integral erau secretizate. Lipsea tehnologia modern de
cartografiere. Sistemul de evaluare a bunurilor imobile nu s-a dezvoltat o perioad ndelungat de timp. Pe
aa-numita pia imobiliar toate procesele legate de efectuarea tranzaciilor cu obiecte imobiliare erau executate de ntreprinderile autorizate de stat. Sectorul privat se afla la etapa iniial de dezvoltare.
n anii 1996-1997 n Moldova s-a desfurat, cu suportul financiar al Bncii Mondiale, primul proiectpilot de formare a cadastrului bunurilor imobile. O asisten consultativ ampl au acordat firmele specializate
UMA-GEOMATIC (din Canada) i ILIS (din Olanda). Acest proiect a contribuit nemijlocit la crearea
cadastrului bunurilor imobile n Moldova, la apariia unei noi direcii de activitate profesionist cadastrului
bunurilor imobile. n aceast perioad a fost elaborat proiectul Legii cu privire la cadastrul bunurilor imobile,
a fost formulat metodologia, studiate diverse variante de organizare structural a noului sistem cadastral. Un
avantaj esenial al proiectului a fost elaborarea programului automatizat de nregistrare, instruirea intens a
specialitilor din diverse domenii legate de dezvoltarea sistemului cadastral. n rezultatul activitii asupra
proiectului-pilot Parlamentul Republicii Moldova a adoptat n luna februarie 1998 Legea cu privire la
cadastrul bunurilor imobile, obiectivele principale ale creia au fost:
crearea unei piee imobiliare civilizate n Moldova, asigurarea garaniilor pentru drepturile patrimoniale
asupra obiectelor imobile;
transparena informaiei referitoare la cadastru pentru participanii la piaa imobiliar, organele administraiei publice, inclusiv pentru organele fiscale;
sporirea veniturilor n bugetele locale i mbuntirea structurii lor prin stabilirea mrimii optime a
plilor pentru folosina bunurilor imobile;
106
Seria {tiin\e sociale

Drept
ISSN 1857-2081
atragerea investiiilor n sfera imobiliar:

administrarea eficient i operativ a teritoriilor.
Obiectele de nregistrare n sistemul cadastral sunt bunurile imobile (terenurile, construciile, reelele
inginereti, alte obiecte inseparabile de pmnt) i drepturile (dreptul patrimonial, dreptul de folosin,
uzufructul, superficiile, gajul etc.). Legea stabilete c dreptul asupra lucrurilor imobile sunt supuse nregistrrii de stat obligatorii. Astfel, obiectele bunurilor imobile au natur dubl: ele sunt obiecte fizice legate
temeinic de pmnt, dar i obiecte ale dreptului. Conform Codului civil al Republicii Moldova, la lucrurile
imobile (bunurile imobile, imobiliare) se refer sectoarele de pmnt, sectoarele de subsol, obiectele acvatice
separate, plantaiile multianuale, cldirile, construciile i orice alte obiecte legate temeinic de pmnt, precum
i toate cele ce sunt incluse n mod natural sau artificial n componena lor, adic obiectele permutarea crora
fr a li se aduce prejudicii eseniale nu este posibil [1, art. 228(2)].
n anul 1998 a fost adoptat Programul de stat pentru crearea cadastrului bunurilor imobile, n care au fost
fixate urmtoarele sarcini n sfera dat:
nregistrarea de stat a bunurilor imobile i a drepturilor patrimoniale asupra lor;
evaluarea de stat i nregistrarea valorii bunurilor imobile n scopul impozitrii i taxrii lor;
schimbul informaional ntre cadastrele specializate prin intermediul bncilor de date structural i informaional interdependente;
prezentarea informaiei necesare la macro- i micronivel pentru soluionarea problemelor statului,
inclusiv a problemelor ce in de politica regional, dezvoltarea teritoriului, politica fiscal etc.;
prezentarea informaiei necesare cetenilor, ntreprinderilor i organizaiilor, conform comenzilor din
partea acestora;
crearea condiiilor pentru creditarea garantat.
Aa cum s-a prevzut n actele normative, Programul de stat se realizeaz n dou etape:
prima etap perioada anilor 1998-2006;
etapa a doua perioada anilor 2007-2011.
Prima etap a Programului prevedea realizarea primului proiect al cadastrului bunurilor imobile, ale crui
sarcini principale au fost implementarea noului sistem de nregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile,
susinerea procesului de privatizare a terenurilor, dezvoltarea pieei imobiliare. Implementarea proiectului i
finanarea lui trebuiau s fie efectuate n urmtoarele direcii:
cartografierea;
efectuarea lucrrilor cadastrale n localiti;
efectuarea lucrrilor cadastrale n afara localitilor;
dezvoltarea instituional;
crearea cadrului metodologic al noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii lor.
Dezvoltarea cadastrului i evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii n Republica Moldova au fost
precedate de o activitate ampl pentru crearea cadrului conceptual-metodologic al acestei activiti. Bazele
teoretice ale cadastrului au fost formate ntr-o perioad ndelungat de timp: uneori practica depea teoria,
uneori implementarea noului sistem al cadastrului bunurilor imobile se fcea afar analiza cuvenit a rezultatelor.
Nu toate aspectele sistemului funciar-informaional ce se crea au fost studiate n mod detaliat. Principiile
crerii cadastrului, coninutul informaiei cadastrale se schimba n permanen, ceea ce se solda cu o anumit
incertitudine i influena calitatea datelor cadastrului.
Analiza experienei internaionale privind crearea cadastrului bunurilor imobile denot c pe parcursul
mai multor decenii n majoritatea rilor lumii cadastrul era considerat doar ca un sistem de informaii referitoare la terenuri i caracteristicile lor. Cercetrile efectuate de mai muli savani strini au fost consacrate
problemelor privind crearea i perfecionarea cadastrului funciar, ce erau examinate preponderent n aspect
tehnic, ca rezultat total al executrii filmrii cadastrale i stabilirii hotarelor ntre sectoarele de teren. Concomitent, o atenie deosebit se acorda preciziei msurtorilor cadastrale, cuprinderii integrale a obiectelor
imobile, calitii informaiei tehnice. La nceput crearea cadastrului funciar nu a influenat esenial asupra
sistemului de nregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile. ns, pe msur ce sistemul cadastral
devenea tot mai complet n ce privete cantitatea informaiei pe care o coninea, a aprut necesitatea de a
introduce nsemnarea unic a sectoarelor de pmnt i n registrele drepturilor asupra bunurilor imobile. Cu
timpul, sistemul informaional s-a completat cu date despre nregistrarea obiectelor imobiliare, efectuat
107
sporadic (pe msura desfurrii tranzaciilor) sau sistematic (efectundu-se nregistrarea primar masiv a
tuturor obiectelor proprietii imobiliare).
Cadastrul, n temei, s-a dezvoltat n Europa, de aceea anume n rile europene studierea conceptualteoretic a cadastrului a avut loc mai intens. La finele anilor 70-80 au fost publicate cercetrile unui ir de
savani, consacrate problemei privind dezvoltarea concomitent a cadastrului i a sistemului de nregistrare a
drepturilor funciare. Printre acestea trebuie menionate lucrrile cercettorului suedez J.L. Henssen [2,3].
Lucrrile lui J.Henssen vizeaz, n temei, sistemul cadastral i funciar-juridic de nregistrare n Europa.
O atenie deosebit el acord deosebirilor dintre Europa de Vest i Europa de Est. Trstura caracteristic a
cadastrului funciar n Europa de Vest este faptul c acesta asigur cuprinderea sistematic a ntregului teritoriu
i c datele colectate i nregistrate se nnoiesc permanent. Tendina general rezid n faptul c rolul cadastrului ca baz a sistemului funciar-informaional general capt o importan din ce n ce mai mare.
O atenie sporit acord interaciunii dintre cadastrul funciar i nregistrarea drepturilor asupra terenurilor
i S.Simpson, care examineaz avantajele legate de folosirea cadastrului pentru dovedirea drepturilor asupra
proprietii. Dei iniial scopul principal al cadastrului a fost evaluarea sumei impozitului la bunurile imobile,
treptat sistemul cadastral a nceput s deserveasc cerinele proprietarilor individuali, pentru identificarea
sectoarelor de pmnt la efectuarea tranzaciilor funciare [4, p.122; 5]. O atenie deosebit Simpson a
acordat aspectelor privind recunoaterea dreptului asupra pmntului ca premis la nregistrarea drepturilor
asupra titlurilor.
Printre cercetrile tiinifice care au exercitat o influen mai mare asupra dezvoltrii sistemelor cadastrale
de stat i de eviden a obiectelor imobiliare n rile din CSI vom meniona lucrarea cercettorului suedez
Gherhard Larsson nregistrarea drepturilor asupra pmntului i sistemele cadastrale. Cartea este tradus n
limba rus i editat n Rusia n anul 2002 [6]. Pentru prima dat aceast carte a fost editat acum 20 de ani.
Deja atunci autorul a prevzut necesitatea aplicrii conceptului de sistem informaional complex, care s
conin date de amploare. Examinnd posibilitile largi pe care le ofer tehnologiile informaionale contemporane, autorul fundamenteaz importana coordonrii activitii n legtur cu introducerea i perfecionarea
diverselor sisteme ce conin date cu privire la pmnt. Un loc aparte n lucrarea lui Gh. Larsson este rezervat
temei interaciunii cadastrului i nregistrrii drepturilor att n aspect istoric, ct i spaial. Autorul consider
cadastrul bunurilor imobile ca fiind multiaspectual, datele cruia sunt folosite nu doar pentru evaluarea
obiectelor proprietate imobiliar i impozitarea lor. O informaie multilateral, legat de unitile funciare
convenabile, poate ajuta la planificare i gestiune, inclusiv la stabilirea contactului ntre organele centrale i
locale ale puterii i ceteni [6, p.86]. n opinia lui Gh. Larsson, avantajele ce nsoesc crearea cadastrului i a
registrului drepturilor sunt: mbuntirea ntocmirii hrilor i creterea calitii produciei cartografice,
reducerea numrului de litigii funciare, simplificarea ncheierii tranzaciilor funciare, formarea i dezvoltarea
pieei imobiliare. Un merit indiscutabil al ediiei menionate, precum i al lucrrilor precedente ale acestui
autor [7,8], l constituie analiza posibilitilor de realizare a implementrii i perfecionrii sistemelor de
cadastru funciar, precum i de nregistrare a drepturilor asupra terenurilor.
Din punctul de vedere al elaborrii bazelor unui sistem cadastral progresist o mare importan au lucrrile
cercettorului australian I.P. Williamson [9,10,11]. Savantul studiaz sistemele cadastrale i sistemele de
nregistrare ale multor ri dezvoltate n scopul elaborrii unor recomandri practice acceptabile pentru crearea
sistemelor funciar-informaionale n rile n curs de dezvoltare. Profesorul Williamson este cunoscut prin
conceptele sale nestandarde privind soluionarea problemelor practice ale cadastrului. Astfel, el consider c,
dei sistemul cadastral multiaspectual are evidente avantaje i poate fi preferat n perspectiv, totui n rile
cu resurse insuficiente poate exista i o alt soluie, mai simplificat. Nu trebuie aplicate sisteme peste
puterile acestor ri. Prin definiie, rile n curs de dezvoltare sunt ri srace. Dei e de dorit ca aici s fie
create sisteme multiaspectuale, aceast dolean mai rmne s constituie doar un ideal [10, .174]. n anul
2006 profesorul Williamson a propus aa-numitul concept ingineresc fa de studierea pieelor imobiliare
formale i neformale, examinnd n calitate de pia formal o pia a abstraciilor sub form de notificri n
registrul sistemului de administrare funciar. Aceast direcie ulterior el a dezvoltat-o ntr-o serie de lucrri i
discursuri. Cercetrile i concluziile lui Williamson i-au gsit confirmare i au fost dezvoltate n Republica
Belarus. Rezultatele cercetrilor au fost prezentate de S.A. avrov la o conferin internaional [12].
Problema existenei pieelor imobiliare neformale i a legalizrii drepturilor patrimoniale a fost ridicat i
n publicaia savantului peruan cu renume mondial Hernando de Soto, intitulat Taina capitalului: de ce
capitalismul triumf n Occident i suport nfrngere n cealalt parte a lumii [13]. Examinnd procesul de
108

Drept
ISSN 1857-2081
formare a capitalului, de Soto evideniaz ase pri componente ale proprietii, ce permit cetenilor s acumuleze capital. Prima i cea mai important concluzie, pe care a fcut-o savantul, este urmtoarea: Capitalul
apare datorit reflectrii lui n notificrile cu privire la dreptul patrimonial, gaj, n textele din contracte i n
alte hrtii de acest gen ce fixeaz caracteristicile cele mai utile social i economic ale relaiilor activelor n
comparaie cu calitile vizibile ale lucrurilor nsei. Anume la aceast etap are loc descrierea i nregistrarea
valorii poteniale a activelor [13, p.56]. Astfel, notificarea de nregistrare a dreptului asupra obiectului proprietate imobiliar reflect calitile social i economic importante ale obiectului (capacitatea de a fi folositor
pentru asigurarea creditului, de a compensa cerinele creditorilor, de a fi purttor al dreptului de servitute etc.).
O alt concluzie a savantului vizeaz necesitatea integrrii informaiei diverse. Multitudinea faptelor nu
totdeauna vorbete despre bogia informaiei, menioneaz de Soto [13, p.59]. Pentru a face cunotinele
funcionale, rile dezvoltate au fost nevoite s uneasc toate datele, diferite i mprtiate, ntr-un singur sistem
atotcuprinztor. Studierea procesului de integrare a sistemelor neuniforme de gestiune a bunurilor imobile se complic
prin faptul c acest proces este ndelungat i n multe state europene dezvoltate ine zeci i chiar sute de ani.
Urmtoarea concluzie bazat pe integrarea i unificarea sistemelor de nregistrare a bunurilor imobile
vizeaz delimitarea indivizilor purttori de drepturi i obligaii, care n limitele sistemului legal de proprietate
privat i-au pierdut anonimatul. Astfel, plata pentru asigurarea drepturilor patrimoniale const n acceptarea
diverselor obligaiuni: de a plti impozite, a restitui creditele obinute de la darea n arend a bunurilor imobile,
a asigura bunurile imobile, a ncheia contracte imobiliare etc. n rezultatul crerii sistemului de nregistrare a
drepturilor patrimoniale crete nivelul standardizrii descrierii obiectelor, ceea ce permite reducerea cheltuielilor tranzacionale pentru organizarea circuitului i utilizrii activelor. Un sistem bine organizat de proprietate
privat deschide proprietarilor posibilitatea formidabil de a-i acomoda proprietatea la orice schimbare a
situaiei economice [13, p.65]. n urma tuturor acestor transformri se creeaz infrastructura pieei, ce atrage
un numr tot mai mare de specialiti, care, la rndul lor, asigur perfecionarea interaciunii n domeniul
drepturilor patrimoniale. O particularitate nu mai puin important a sistemului perfect de nregistrare este
protecia sigur a notificrilor contra diverselor falsificri, concomitent cu reducerea general a nivelului de
cheltuieli pentru efectuarea tranzaciilor.
Pentru Republica Moldova este foarte actual concluzia lui Hernando de Soto privind faptul c programul
de creare a proprietii nu va avea succes pn atunci, pn cnd guvernele nu vor abandona iluzia precum c
pentru crearea proprietii este suficient cunoaterea obiectelor materiale. rile n curs de dezvoltare i
fostele ri socialiste arunc fr nici un sens milioane de dolari pentru cartografierea bunurilor imobile i
pentru computerizarea cadastrelor funciare, dar acest lucru nu ajut la integrarea sectoarelor lor legale i
ilegale. nc n anul 1993 specialitii Bncii Mondiale au prevenit despre tendina de a considera c reglementarea proprietii funciare constituie o problem pur tehnic. Deseori se ntmpl c lucrrile cadastrale
sunt efectuate, hrile sunt ntocmite, dar dreptul de proprietate, din cauza nesoluionriii aspectelor juridice,
rmne nedeterminat [13, p.204].
Drept confirmare a justeei acestei idei de Soto (de fapt, L.Holstein) se refer la relatrile savanilor J.D.
Laughlin i S.E. Nichols, care i-au exprimat ngrijorarea pentru faptul c unele guverne continu s considere lucrrile de msurare a pmntului i cartografierea drept piatr de temelie a sistemului de proprietate
funciar: n prezent suntem n pericol de a ne ngloda definitiv n acest mit i de a reduce sarcina gestiunii
resurselor (naturale) la problema crerii unui sistem informaional geografic. Tehnologia e destul de atractiv
i ofer rezultate palpabile. ns, aceasta e doar o parte din ceea ce trebuie... Consultanii i organizaiile ce
acord asisten adesea export sisteme bine cunoscute (deoarece au participat la elaborarea lor ori s-au deprins
s lucreze cu ele), neinnd cont n modul cuvenit de cerinele i posibilitile prii primitoare Ar fi bine
ca consultanii profesioniti s fie mai modeti i s recunoasc mcar uneori c ei nu totdeauna tiu rspunsul
sau c sistemele lor nu totdeauna sunt utile [14]. Cele sus-citate nu nseamn c munca specialitilor n domeniul tehnologiilor geoinformaionale este infim. Pentru crearea i deservirea acestor tehnologii se cheltuie
majoritatea sumelor necesare pentru reformarea sistemelor proprietii private, dar aceste cheltuieli dau randament doar atunci, cnd deja sunt soluionate problemele de ordin politic i juridic ce mpiedic legalizarea
proprietii ilegale [13, p.207].
Multe idei lansate de Hernando de Soto au fost puse la temelia reformelor politice i economice n rile din
America Latin, au devenit piloni de orientare i concepia de baz n dezvoltarea sistemelor de nregistrare a
proprietii i sunt recunoscute de mari savani laureai ai Premiului Nobel i de politicienii din ntreaga lume.
109
Cu toate acestea, revenind la problema crerii sistemului multifuncional de nregistrare i cadastru, este
necesar s recunoatem c bazele lor metodologice au fost elaborate incomplet nu numai n rile din CSI, ci
i n cele din Uniunea European.
Un exemplu de cercetare profund n scopul crerii concepiei de cadastru la nivel internaional l constituie
studiile savanilor romni Ana-Cornelia Badea i Gheorghe Badea [15]. Ei au analizat dezvoltarea sistemelor
cadastrale din diverse ri, n lumina previziunilor cu privire la cadastrul viitorului, conturate de Comisia 7
FIG i prezentate n anul 2002 la Washington, i a concepiei de cadastru, elaborat de Comisia European i
prezentat la Grenada n anul 2002.
Ideea principal a acestor cercetri const n gsirea posibilitilor pentru ca pe baza crerii noului cadastru
progresist s fie posibil integrarea mai eficient n Uniunea European. Aa-numitul Cadastru-2014
(elaborat de Comisia FIG), dei a fost prezentat n calitate de cadastru al viitorului, totui, n opinia noastr,
nu este suficient de funcional, deoarece unete numai nregistrarea drepturilor asupra obiectelor imobiliare i
partea tehnic a cadastrului. Pentru confirmare s urmrim definiia din Cadastrul-2014: Cadastrul reprezint inventarierea sistematic de ctre stat a datelor referitoare la toate obiectele legal construite, situate ntro singur regiune sau zon administrativ, bazat pe msurarea hotarelor lor. Astfel, Cadastrul-2014
presupune nregistrarea total a tuturor obiectelor situate n limitele anumitor zone sau regiuni. Cadastrul dat
trebuie s corespund urmtoarelor principii: trebuie s reflecte ct mai complet starea terenurilor, inclusiv
drepturile i restriciile la anumite drepturi; deosebirile dintre hrile i registrele respective trebuie s dispar
odat cu dezvoltarea tehnologiilor informaionale; cartografierea analogic va disprea, modelarea cartografic
are viitor; cadastrul se va ine numai n mod electronic; cheltuielile pentru Cadastrul-2014 vor fi compensate
din contul veniturilor de la activitatea cadastral.
Gh.Badea examineaz i cealalt versiune de definire a cadastrului, propus de Uiunea European n anul
2002 la Grenada. n esen, acest cadastru se bazeaz pe urmtoarele principii: cadastrul trebuie s acopere
ntregul teritoriu al Uniunii Europene; cadastrul este definit ca proprietate de stat, pe care o pot folosi toi
cetenii Uniunii Europene pe principii de egalitate, securitate a datelor i legalitate; unitatea de baz a
cadastrului este sectorul de pmnt; pentru orice sector de pmnt exist un singur cod unic ce permite a
determina locul lui n sistemul de coordonate; toate terenurile, precum i construciile i alte obiecte imobiliare
trebuie s fie descrise cu precizie n cadastru; cadastrul se dirijeaz prin baza deschis de date; datele nregistrate n cadastru i n crile funciare garanteaz drepturile patrimoniale; organele administraiei de stat
vor utiliza n activitatea lor informaia cu privire la sectoarele de pmnt, prin aceasta contribuind la consolidarea cadastrului; datele nregistrate n cadastru n fiecare stat membru al Uniunii Europene vor fi accesibile
pentru toi cetenii Europei, ntreprinderile europene i ntreprinderile de stat sau private; datele referitoare
la terenuri vor fi accesibile pentru guvernele naionale, organele regionale i locale de administrare; o valoare
deosebit va prezenta colaborarea cu sectorul privat, precum i colaborarea cu organizaiile internaionale.
Acelai autor menioneaz factorii principali ce influeneaz asupra crerii sistemului de cadastru: acest
sistem trebuie s fie flexibil i s se modifice uor odat cu modificrile ce intevin n legislaie i modificrile
de ordin tehnic; el trebuie s protejeze i s garanteze dreptul asupra proprietii; s fie simplu, clar i
accesibil; s prezinte informaie actual i sigur la preuri relativ mici.
De menionat c pn n prezent n rile din CSI i din Europa Central nu exist nici un studiu tiinific
ce ar reflecta toate aspectele cadastrului multiaspectual al bunurilor imobile. O exepie rar constituie lucrarea
cercettorilor bielorui S.A. avrov, A.S. Kozlova i Iu.V. Gudkova nregistrarea de stat a bunurilor imobiliare, a drepturilor asupra lor i a tranzaciilor cu acestea, editat n anii 2005-2006 n oraul Minsk [16].
n calitate de autor, dar i de coordonator al acestei lucrri, S.A. avrov, director general al ntreprinderii
unitare de stat Agenia naional de cadastru, studiaz de mai muli ani practica internaional de creare a
cadastrului bunurilor imobile i contribuie activ la implementarea celor mai bune realizri n crearea i dezvoltarea cadastrului bunurilor imobile al Republicii Belarus. n aceast carte pentru prima dat se examineaz,
de pe poziii sistemice, bazele teoretice i practice ale nregistrrii bunurilor imobile, a drepturilor asupra lor
i a tranzaciilor cu ele n Republica Belarus. O atenie deosebit se acord principiilor i normelor din legislaia
cu privire la nregistrare, interaciunii dintre sistemul cadastral i sistemul de nregistrare, sistemului instituional al registrului. n Republica Belarus, ca i n Letonia, rile de Jos, Moldova, resursele informaionale
ale cadastrului i registrului sunt unite ntr-un singur registru de stat al bunurilor imobile (RUSBI). n
terminologia internaional acceptat RUSBI este concomitent i cadastru al bunurilor imobiliare i registru
al drepturilor asupra acestor bunuri. Fiind o resurs informaional integrat, RUSBI ...a preluat n sine i
contradiciile ce au existat i exist ntre aceste dou resurse informaionale. Esenial este conflictul dintre
110

Drept
ISSN 1857-2081
interesele organelor administrative i subiecii dreptului civil, ce se prezint n calitate de subieci ai

nregistrrii [16, p.27]. Administraia, presat de necesitile fiscale, cerinele statisticii, ale gospodriei
comunale, n multe ri cade n ademenirea de a impune sistemului de nregistrare a drepturilor utilizarea
obligatorie a unor proceduri costisitoare de identificare a bunurilor imobile. S.A. avrov mprtete prevenirile lui de Soto i ale lui Fernando Mendes despre faptul c delimitarea foarte exact a hotarelor dintre
sectoarele de pmnt, coordonarea la faa locului a tuturor obiectelor n scopul cartografierii lor, colectarea
unui volum de informaii nejustificat de mare despre construciile capitale conduce la scumpirea excesiv a
procedurilor de nregistrare. Asemenea tendine influeneaz negativ pturile srace ale populaiei, care se
mpotrivesc cererii unor asemenea cheltuieli. De aceea, n prezent n multe ri problema const nu n caracterul
fizic, adic n reflectarea pe hart a tuturor construciilor, ceea ce, posibil, s-a fcut nu o singur dat fr a
se solda cu careva rezultate importante, ci n caracterul juridic, adic n organizarea unui sistem accesibil i
viabil de determinare, transmitere i protecie a drepturilor asupra bunurilor i a tranzaciilor cu acestea.
De menionat c, dac componenta tehnic i cea juridic ale cadastrului multifuncional i-au gsit reflectare ntr-o anumit msur n lucrrile savanilor i cercettorilor practicieni, apoi componenta economic
(evaluarea costului bunurilor imobile n cadrul cadastrului) nu are nc un cadru conceptual-metodologic. Ar
fi incorect s afirmm c aspectele evalurii bunurilor imobile n scopuri de impozitare nu au fost examinate
de ctre savanii din diverse ri ale lumii. Sunt bine cunoscute lucrrile cercettorilor americani Joseph K.
Eckert, Robert J. Gloudemans, ale savanilor de la Institutul Lincoln Jane H. Malme i Joan M. Youngman.
n multe ri dezvoltate ale lumii se folosete metodologia evalurii masive a bunurilor imobile, la a crei
elaborare n mare msur a contribuit doctorul n economie Joseph K. Eckert [17]. Fr a ne aprofunda n
istoria apariiei metodologiei de evaluare fiscal, ne vom opri asupra conceptelor actuale de evaluare a bunurilor imobile n scopul impunerii fiscale i asupra interaciunii ei cu sistemul cadastral i registrul drepturilor.
Evaluarea masiv a bunurilor imobile, efectuat cu ajutorul sistemului (sistemului computerizat de
evaluare masiv), a cptat o nou dezvoltare n anii 70-80 ai secolului XX. Joseph K. Eckert examineaz
din punctul de vedere al conceptului sistemic metodologia evalurii masive, studiaz componentele ei, examineaz algoritmul i etapele efecturii evalurii masive, funciile evalurii masive. Cercetrile poart concomitent caracter teoretic i aplicativ i includ n sine nu doar examinarea concepiilor generale privind modelarea
evalurii n mas, ci i recomandri practice pentru determinarea structurii i calibrarea modelelor de evaluare.
Cartea se dovedete a fi un instrument de lucru fundamental n ce privete evaluarea i impunerea fiscal a
bunurilor imobile i conine cunotine sistematizate ntr-un ir de probleme ample de la bazele macroeconomiei pn la particularitile de gestionare a evalurii fiscale, organizarea sistemului cartografic, problemele
ce in de expertiza calitii evalurii masive, organizarea procedurilor de apelare la relaiile cu publicul.
La examinarea evalurii bunurilor imobile n contextul cadastrului se impune ateniei o particularitate
subliniat de Joseph K. Eckert. n lucrarea sa savantul nu accentueaz interaciunea dintre sistemul de
evaluare masiv i registrul bunurilor. El doar menioneaz: Avnd atributele cuvenite, sistemul cartografic
asigur att prezentarea geografic a listei obiectelor imobiliare supuse impozitrii, ct i registrul documentelor de drept ce stabilesc hotarele ntre terenuri [17, p.177]. Aceast lips de atenie pentru interaciunea
dintre lucrrile cadastrale, registrul drepturilor i evaluarea fiscal este condiionat de faptul c n SUA
nregistrarea titlurilor de drept este benevol, iar deoarece cheltuielile pentru cutarea i stabilirea acestor
drepturi sunt foarte mari, nregistrarea nu totdeauna are loc [6, p.70]. La momentul actual n SUA se discut
despre posibilitatea utilizrii datelor companiilor de asigurare, care de cele mai multe ori efectueaz i msurtorile de pmnt, pentru crearea sistemului funciar-informaional, la baza cruia se afl sectoarele de pmnt.
Nu putem s nu menionm contribuia deosebit pe care au adus-o la dezvoltarea evalurii fiscale
reprezentanii colii tiinifice din SUA Jane H. Malme i Joan M. Youngman de la Institutul Lincoln
pentru politica funciar din SUA. Pe parcursul mai multor ani ei examineaz evaluarea n scop de impozitare
la scar internaional, comparnd politicile fiscale din diverse ri, generaliznd volumul uria de date cu
privire la organizarea activitii de evaluare n scopul impozitrii bunurilor imobile [18]. Cercettorii compar
componentele principale ale politicii de impozitare a bunurilor imobile din diverse ri, acordnd atenie
deosebit alegerii cadrului adecvat de impunere fiscal. n concluzie ei afirm c sistemul advaloric de
impozitare fiscal a bunurilor imobile predomin n majoritatea rilor dezvoltate i constituie scopul reformrii sistemului de impozitare a bunurilor imobile n rile n curs de dezvoltare i n fostele ri socialiste.
Totodat, n diferite perioade de dezvoltare guvernele diverselor ri pot stabili alte baze ale impozitrii, spre
exemplu, valoarea determinat pe baza plii de arend pentru utilizarea obiectului sau pentru terenul de
construcie i sectorul de pmnt, sau preul cu care a fost efectuat ultima tranzacie cu un obiect concret al
111
bunurilor imobiliare. n lucrare o mare atenie se acord cadrului normativ-juridic i metodelor de evaluare
fiscal, evaluatorilor fiscali i administrrii procesului de evaluare. Relaiile cu publicul, accesul cetenilor
i al agenilor economici la informaia fiscal i de evaluare constituie de asemenea obiectul cercetrilor
efectuate de Joan Iangman i Gein Malime. Este de nepreuit aportul acestor cercettori la dezvoltarea
evalurii fiscale n noile state independente, care n prezent se afl la etape diferite de creare a noului sistem
advaloric de impozitare a bunurilor imobile. Noua lucrare a savanilor Jane H. Malme i Joan M. Youngman
The Development of property taxation in economies in Transition (case Studies from Central and Eastern
Europe) conine o analiz comparativ profund a dezvoltrii evalurii fiscale n Polonia, Cehia, Slovacia,
Rusia i n alte ri. Aceast lucrare servete drept punct de orientare pentru cercettori i politicieni la
elaborarea noii concepii de impozitare fiscal a bunurilor imobile i evaluarea lor.
Printre savanii europeni, care efectueaz cercetri serioase n domeniul evalurii obiectelor imobiliare n
scop de impozitare, trebuie menionate n primul rnd lucrrile profesorului danez Anders Muller. Totodat,
este de menionat faptul c n Danemarca exist de mult timp harta cadastral complet a ntregii ri, bazat
pe sistemul general de coordonate. Cadastrul e legat strns de sistemul nregistrrii drepturilor asupra
pmntului, ce face parte din tipul de nregistrare a titlurilor de drept. Dei n Danemarca nu este creat
cadastrul multifuncional, experiena de executare a evalurii n aceast ar prezint un mare interes pentru
cercettorii din noile state independente, care se afl pe calea crerii noului sistem de evaluare fiscal sau
doar pe calea crerii sistemului multiaspectual de evaluare, similar cu din SUA. Cercetrile lui
A.Muller includ un spectru larg de probleme legate de efectuarea evalurii fiscale a bunurilor imobile la
nivel internaional, ceea ce se poate folosi de ctre rile n curs de dezvoltare i noile state independente la
elaborarea strategiei de reformare a impozitrii bunurilor imobile [19].
n rile din CSI cercetrile n domeniul evalurii bunurilor imobile n scopuri de impozitare se efectueaz
de un numr relativ mic de savani. Prima monografie consacrat analizei sistematice a problemelor de
evaluare economic (cadastral) a terenurilor urbane este lucrarea lui V.A. Prorvici [20], unde n linii generale
sunt prezentate bazele conceptuale ale evalurii economice (cadastrale) a terenurilor, sunt examinate principiile de efectuare a evalurii. Autorul consider cadastrul funciar de stat ca fiind cadastru multifuncional,
rolul i importana cruia crete n procesul de dezvoltare a politicii funciare de pia. n lucrare se face
analiza metodelor de evaluare individual, este studiat posibilitatea aplicrii lor la efectuarea evalurii
economice a terenurilor, sunt prezentate algoritmurile de efectuare a evalurii cadastrale i de difereniere pe
zone teritorial-economice. Lipsa la momentul scrierii monografiei a standardelor unice, dispersarea pe
departamente a sistemelor informaionale i pe diverse tipuri de obiecte imobiliare, bazele de date incomplete
i neverificate creau anumite obstacole n calea efecturii evalurii economice a terenurilor urbane. De aceea,
utilizarea n lucru a algoritmurilor de neuroreele n mbinare cu principiile de apropiere consecvent pentru
obinerea valorilor intervale ale costului terenurilor n diverse raioane cadastrale constituie o modalitate real
de soluionare a problemelor ce in de evaluarea economic.
De cercetri n domeniul evalurii bunurilor imobile se ocup, de asemenea, profesorul S.V. Gribovschi.
Din punct de vedere al metodologiei conceptului sistemic, el examineaz variantele sistemului centralizat i
decentralizat de impunere fiscal, domeniul lor de aplicare, avantajele i neajunsurile lor. Propune principiile
noului sistem de impozitare, bazat pe calculul sumei impozitului pe bunurile imobiliare din valoarea de pia
a bunurilor. Din punctul de vedere metodologic, S.V. Gribovschi examineaz estimarea valorii de pia ca
tiin a analizei economice aplicative, a crei sarcin de baz este stabilirea cea mai probabil a preului de
vnzare sau cumprare a activului (mrfii) pe baz de analiz a dinamicii cererii i ofertei la acest activ pe
piaa respectiv [21].
La nceputul anilor 2000 n Federaia Rus i n Republica Belarus au aprut publicaii referitoare la metodologia, tehnologia i implementarea evalurii cadastrale, printre care poate fi evideniat lucrarea cercettorilor O.L. Berezovskaia, A.V. Pavlko, V.A. Soloviova Tehnologia evalurii cadastrale a terenurilor din
localitile Republicii Belarus [22]. n lucrare este examinat concis tehnologia evalurii cadastrale i etapele
ei principale: formarea straturilor tematice ale informaiei iniiale, zonele de evaluare. Determinarea valorii
de pia a sectoarelor tipice de pmnt, documentaia de evaluare, expertiza i aprobarea documentaiei de
evaluare. Un merit al lucrrii date este orientarea ei practic, recomandrile practice i exemplele concrete de
efectuare a evalurii cadastrale. Un anumit interes prezint, de asemenea, propunerile privind utilizarea
rezultatelor evalurii cadastrale a terenurilor din localiti.
112

Drept
ISSN 1857-2081
Cercetrile n domeniul cadastrului i evalurii bunurilor imobiliare
n Republica Moldova
La momentul actual n Republica Moldova se finalizeaz crearea cdastrului multifuncional, al crui

coninut poate fi divizat convenional n componentele: tehnic, juridic i economic. Aspectele juridice ale
cadastrului bunurilor imobile n Republica Moldova pentru prima dat au fost examinate n cartea n ajutorul
registratorului [23]. Aici pentru prima dat n Moldova este prezentat coninutul registrului obiectelor
imobiliare, precum i sunt naintate recomandri practice privind nregistrarea diverselor tipuri de obiecte
imobiliare. O dezvoltare n continuare a cptat cercetarea relaiilor patrimoniale n contextul cadastrului
bunurilor imobile n lucrrile elaborate de Inga Grecu-Stvil i doctorii n tiine juridice Ilie Teac i Ala
Climova. O deosebit importan metodologic i aplicativ a avut lucrarea acestor autori Constituirea
proprietii private asupra terenurilor, crearea i funcionarea pieei funciare n Republica Moldova [24], n
care se examineaz esena i specificul reformei funciare, desfurate n Republica Moldova n contextul
reformrii ntregii economii naionale i trecerii acesteia la relaiile de pia. n lucrare pentru prima dat n
noua istorie a Republicii Moldova s-a efectuat analiza sistemic a mediului juridic i normativ ce asigur
efectuarea privatizrii terenurilor, crearea i dezvoltarea pieei mobiliare. Autorii examineaz detaliat actele
legislative i normative ale guvernului i ale diverselor departamente ce reglementeaz diverse cazuri de
privatizare a terenurilor. Descrierea succint, dar ampl a particularitilor procesului de privatizare, a tuturor
tipurilor de terenuri, n funcie de destinaia lor, la sigur, a oferit o bun asisten metodic reprezentanilor
organelor administraiei publice locale i cumprtorilor poteniali de terenuri.
Anumite aspecte ale crerii cadastrului bunurilor imobile i problema transparenei informaiei cadastrale
sunt reflectate n lucrarea de doctorat a Silviei Marian [25]. n lucrare se face analiza genezei i evoluiei
procesului de creare a cadastrului bunurilor imobile n Moldova, ca ntruchipare a sistemelor funciar-informaionale din Germania, Frana, Romnia i Rusia. A fost analizat concepia de obiect al bunurilor imobile
(obiect imobiliar) n contextul cadastrului general al cadastrelor specializate, au fost studiate problemele
privind formarea noilor obiecte imobiliare i reflectarea acestui proces n activitatea cadastral. Pentru prima
dat n Moldova autoarea a cercetat tema Cadastrul i publicitatea imobiliar, a studiat structura Registrului bunurilor imobile, bazele i procedura de introducere n el a notificrilor, modificrilor i completrilor.
Valoarea tiinific a lucrrii date const n faptul c pentru prima dat n Moldova a fost examinat, de pe
poziiile analizei sistemice, problema nregistrrii drepturilor asupra bunurilor imobile i a tranzaciilor cu
obiecte imobiliare.
Toate lucrrile menionate mai sus au contribuit ntr-o anumit msur la elaborarea practicii actuale de
aplicare a normelor juridice n sistemul cadastrului multifuncional al bunurilor imobile.
Un aport indiscutabil la dezvoltarea bazelor tiinifice ale cadastrului imobiliar n Republica Moldova l-a
adus lucrarea lui Ion Botnarenco Cadastrul n Moldova: teorie, metode, practic [26]. Aceasta e prima cercetare, n care sunt prezentate sistemic aspectele teoretice, practice i metodice ale implementrii cadastrului.
n lucrare s-a fcut ncercarea de a abstractiza tratarea pur tehnic a cadastrului i de a-l examina mai amplu,
de pe poziiile componentei juridice i ale celei economice. n lucrare sunt examinate, de asemenea, cadastrele
speciale cadastrul agricol, cadastrul localitilor, cadastrul acvatic i cel al silviculturii. Tema de cercetare e
foarte ampl, necesit studierea multilateral a tuturor aspectelor cadastrului, analiza i perfecionarea importanei lui aplicative. Continund cercetrile n acest aspect, I.Botnarenco a abordat tema privind consolidarea
terenurilor cu destinaie agricol, legat strns de problemele dezvoltrii cadastrului i a pieei funciare n
republic. n lucrarea Consolidarea terenurilor agricole n Moldova (teorie, metode, practic) [27] este
examinat istoria formrii pieei funciare n Republica Moldova, premisele consolidrii terenurilor, metodologia consolidrii i mecanismul de elaborare i implementare a metodelor de consolidare.
Evaluarea bunurilor imobile ca parte component a cadastrului, n opinia noastr, este cel mai bine
reflectat n lucrrile cercettorilor din Moldova. Aceasta se explic prin faptul c n Republica Moldova
nc de la nceputul lucrrilor de creare a cadastrului bunurilor imobile a avut loc trecerea n paralel de la
metodele vechi normative de evaluare la metodele noi de estimare conform valorii de pia.
Pe parcursul mai multor ani savanii-economiti, evaluatorii-practicieni, colaboratorii Ageniei de Stat
pentru Relaiile Funciare i Cadastru, ai ministerelor i departamentelor de ramur au lucrat intens pentru
crearea legislaiei i a metodologiei de evaluare. Un rol deosebit n studierea practicii internaionale avansate
l-au avut firmele de consultan Swedesurvey, Barrents-group, finanat de USAID, Agenia Suedez
113
pentru Dezvoltarea Internaional (SIDA), proiectele TACIS, profesorii i confereniarii de la Colegiului
Agricol mprtesc din Marea Britanie. Cu ajutorul lor au fost organizate o serie de seminare i conferine
internaionale n problemele evalurii bunurilor imobile, a fost asigurat susinerea dezvoltrii asociaiilor
profesionale ale evaluatorilor din Moldova, a fost susinut aderarea asociaiilor de evaluatori din Moldova la
Grupul European al asociaiilor de evaluatori (TEGoVA).
Drept baz teoretic, metodologic i metodic pentru dezvoltarea evalurii bunurilor imobiliare n
Republica Moldova au servit standardele europene i internaionale de evaluare, lucrrile celor mai mari savani
din lume, printre care: J.Eckert Organizarea evalurii i impozitrii bunurilor imobile (Moscova, 1997);
J.Fridman, N.Ordui Analiza i evaluarea bunurilor imobiliare care aduc venit (Moscova, 1995); Lucht
Kenneth M. Real estate valuation: principles and applications (IRWIN, 1997). Dintre lucrrile savanilor rui
trebuie menionate Evaluarea bunurilor imobile de E.I. Tarasevici (Sankt Petersburg, 1997), Evaluarea bunurilor
imobile de .G. Greaznova i M.A.Fedotova (Moscova, 2002) i Evaluarea businessului (Moscova, 2002).
La finele anilor 90 la Universitatea Tehnic din Moldova a fost introdus specialitatea Evaluarea
bunurilor imobile. Cu susinerea Ageniei de Stat pentru Relaiile Funciare i Cadastru au fost amenajate
laboratoare computerizate, a fost creat baza tehnico-material pentru noile specialiti n cadrul Universitii
Tehnice i al Universitii Agricole.
Un pas important n formarea evalurii bunurilor imobile ca activitate profesionist independent a fost
adoptarea Legii Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr.989-XV din 18 aprilie 2002.
Acest document stabilete cadrul juridic al evalurii bunurilor i drepturile asupra lor, drepturile i obligaiile
evaluatorilor n ce privete reglementarea activitii de evaluare. O particularitate a acestei legi, spre deosebire
de actele similare adoptate n alte noi state independente, constituie orientarea ei spre organizarea evalurii
bunurilor imobile n scopul impozitrii lor. ntr-un capitol aparte al Legii se examineaz organizarea evalurii
pentru impozitare a bunurilor imobile, metodologia de evaluare i soluionare a litigiilor referitoare la evaluare.
Legea stabilete c evaluarea i reevaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii lor se efectueaz de ctre
oficiile cadastrale teritoriale, iar rezultatele evalurii, nainte de a fi transmise serviciilor fiscale, n mod
obligatoriu se aduc la cunotin proprietarilor sau posesorilor obiectelor imobiliare n cauz. Metodologia de
evaluare a bunurilor imobile pentru impozitare n lege este expus n linii generale. Ideea principal n cazul
dat este trimiterea la interaciunea strns dintre evaluarea pentru impozitare i cadastrul bunurilor imobile:
Informaia cu privire la obiectele bunurilor imobiliare, necesar pentru efectuarea evalurii masive, se
acumuleaz n baza de date a cadastrului bunurilor imobile [28, art.27, pct.(4)]. Este important de asemenea
indicaia privind faptul c evaluarea masiv se efectueaz n baza datelor de la nregistrarea masiv a obiectelor imobiliare [28, art.27, pct.(3)], iar etapa final a evalurii masive este introducerea costurilor de
evaluare n registrul obiectelor imobiliare [28, art.27, pct.(3)]. Astfel, deja n primul act legislativ cu privire
la activitatea de evaluare se vizeaz dezvoltarea evalurii bunurilor imobile pentru impozitare n componena
cadastrului bunurilor imobile.
Dup apariia acestei Legi au fost adoptate un ir de acte normative ce au finalizat formarea cadrului
juridic i metodologic al evalurii bunurilor imobile. n anii 2003-2004 Guvernul Republicii Moldova adopt
unul dup altul urmtoarele documente: Regulamentul cu privire la atestarea evaluatorilor de bunuri imobiliare; Regulamentul provizoriu cu privire la evaluarea obiectelor imobiliare; Programul de msuri pentru
implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopuri de impozitare; Regulamentul despre
evaluarea obiectelor imobiliare n scopul impozitrii lor. n anul 2004 a fost elaborat i aprobat standardul
moldovenesc SM 249: 2004 Sistemul unic de evaluare a bunurilor. Termeni i definiii. Elaborarea tuturor
documentelor sus-menionate a necesitat efectuarea unui volum mare de cercetri tiinifice, analiza practicii
internaionale, studierea variantelor posibile de dezvoltare a evalurii fiscale, studierea n profunzime a
standardelor europene i internaionale de evaluare. Un rol foarte mare la elaborarea acestor documente l au
colaboratorii Oficiului pentru implementarea Primului Proiect de cadastru O.V. Buzu i A.Matcov. Concomitent
cu elaborarea proiectelor de acte normative pentru reglementarea activitii de evaluare, n ansamblu, i
evaluarea bunurilor imobile, n particular, O.V. Buzu i A.Matcov au participat nemijlocit la efectuarea
cercetrilor tiinifice n domeniul evalurii bunurilor imobile.
Dat fiind c circa 70% din obiectele imobiliare n Republica Moldova constituie terenurile cu destinaie
agricol, din punct de vedere metodologic, cel mai important a fost s fie creat metodologia de evaluare a
terenurilor agricole. O mare contribuie n dezvoltarea metodologiei de evaluare a terenurilor cu destinaie
agricol au adus-o doctorul habilitat n tiine economice T.Bajura i doctorul n economie I.Botnarenco.
114

Drept
ISSN 1857-2081
Ideile acestor i ale multor altor savani i-au cptat dezvoltare n lucrarea Metodologia de evaluare a
terenurilor cu destinaie agricol editat n anul 2002.
Unele aspecte organizatorice i metodologice de evaluare a bunurilor imobiliare sunt reflectate, de asemenea, ntr-o serie de monografii, articole, treceri n revist ale altor savani din Moldova. O contribuie important la elaborarea concepiei de evaluare a bunurilor imobile a adus monografia Organizarea activitii
de evaluare elaborat de O.V. Buzu [29]. n aceast lucrare pentru prima dat n Republica Moldova este
examinat istoria formrii i dezvoltrii pieei imobiliare, este studiat structura ei, sunt evideniate particularitile ncheierii tranzaciilor cu obiecte imobiliare. O atenie deosebit n aceast lucrare se acord pieei
serviciilor de evaluare, reglementrii i infrastructurii ei. Un loc aparte n lucrare este rezervat rolului statului
n organizarea i realizarea activitii de evaluare. Autorul examineaz metodologic corect funciile statului
n perspectiv pe termen mediu i lung privind dezvoltarea pieei de evaluare, delegarea treptat a funciilor
statului ctre organizaiile autoreglabile ale evaluatorilor.
Monografia Organizarea activitii de evaluare este prima publicaie n Moldova, n care este prezentat
sistemic experiena rilor dezvoltate i a noilor state independente n domeniul organizrii evalurii bunurilor
imobile. Aici este generalizat experiena bogat a autoarei, acumulat de ea n procesul elaborrii actelor normative importante, ce constituie n prezent cadrul legislativ i metodologic pentru evaluarea bunurilor imobile.
O dezvoltare n continuare a cptat teoria de evaluare a bunurilor imobile n Republica Moldova n
monografia Evaluarea bunurilor imobile: teorie i practic, pe care O.V. Buzu a scris-o mpreun cu
A.Matcov [30]. n ea sunt examinate n mod detaliat metodele evalurii de pia, sunt propuse recomandri
concrete privind determinarea valorii de pia a bunurilor imobile n condiiile Republicii Moldova.
Concomitent cu lucrrile menionate mai sus un loc aparte n cercetrile tiinifice i n practica de
evaluare l-a ocupat evaluarea bunurilor materiale ca parte component a cadastrului. n anul 2004 iese de sub
tipar publicaia tiinific Evaluarea bunurilor imobile: aspecte social-economice, juridice i politice [31],
consacrat problemelor privind evaluarea bunurilor imobile n componena cadastrului, eficiena economic
i social de pe urma implementrii noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopuri de impozitare.
Atenia principal n lucrare este acordat noului sistem de evaluare a bunurilor imobile pentru impozitarea
lor se examineaz experiena internaional i problemele metodologice ale evalurii. Pentru prima dat n
Moldova a fost analizat efectul economic de la trecerea la sistemul advaloric de impozitare a bunurilor
imobile. n partea consacrat cercetrii aspectelor sociale ale implementrii noului sistem de impozitare a
bunurilor imobile sunt incluse rezultatele unui sondaj sociologic, la care au participat peste 1200 de
respondeni. Studiul sociologic a urmrit nivelul de informare al populaiei cu privire la reformele
economice, atitudinea ei fa de dificultile cu care se confrunt economia, percepia cadastrului i a trecerii
la valoarea de pia a bunurilor imobiliare n scopul impozitrii lor. De asemenea, n anul 2004 O.V. Buzu,
V.G. Guu i O.V. Guu au editat monografia Evaluarea bunurilor imobile ca parte component a
cadastrului [32], unde pentru prima dat evaluarea pentru impozitare este examinat n cadrul sistemului
unic al cadastrului multifuncional al bunurilor imobile. n lucrare sunt determinate principiile i metodele
principale de efectuare a evalurii bunurilor imobile pentru impozitare, interaciunea evalurii bunurilor
imobile cu lucrrile cadastrale i evidena (nregistrarea) obiectelor imobiliare. Astfel, bazele conceptuale ale
evalurii bunurilor imobile n componena cadastrului sunt studiate la un nivel destul de nalt.
Totui, trebuie s recunoatem c bazele metodologice ale cadastrului multifuncional i ale evalurii
bunurilor imobile n componena cadastrului sunt elaborate nc incomplet nu numai n Moldova, ci i n alte
ri. Cercetrile n acest domeniu nu poart caracter sistematic. Unele componente ale cadastrului sunt
studiate neuniform. Pe baza analizei se poate conchide c evaluarea bunurilor imobile ca parte component a
cadastrului imobiliar i componenta lui juridic n Republica Moldova necesit un studiu mai detaliat.
n noile condiii se schimb i obiectivele cadastrului, care devin mai clare, orientate spre dezvoltarea
pieei imobiliare i a pieei funciare n special. Obiectivele principale ale cadastrului sunt: identificarea,
descrierea, evaluarea i nregistrarea obiectelor imobiliare i a drepturilor de posesiune a acestora; protecia
intereselor de stat i private n relaiile de drept referitoare la bunurile imobile; crearea sistemului de
protecie a posesorilor de drepturi patrimoniale asupra obiectelor imobiliare; crearea unui sistem deschis de
informare a participanilor la piaa imobiliar, a organelor administraiei publice, inclusiv a organelor fiscale.
n prezent, cadastrul bunurilor imobile devine cu adevrat multifuncional. n legtur cu trecerea la noul
sistem de impozitare a bunurilor imobile, sistemul de informare juridic LEGALCAD trebuie s fie
completat cu caracteristicile tehnice i economice ale fiecrui obiect imobiliar pentru a se stabili valoarea
115
obiectelor. Pe parcursul mai multor ani, ncepnd cu anul 2003, i cu suportul financiar al SIDA, n cadrul
ntreprinderii de stat Cadastru a fost elaborat un sistem automatizat de evaluare masiv a bunurilor imobile
ValueCad. Sistemul automatizat de evaluare masiv este compus practic din 2 module principale: unul vizeaz
colectarea i actualizarea caracteristicilor tehnice ale bunurilor imobile, iar altul calcularea valorii lor.
i n acest domeniu exist unele probleme nesoluionate, legate de elaborarea metodologiei i tehnologiei
evalurii masive, adecvate mediului juridic, pregtirii cadrelor calificate n domeniul evalurii bunurilor imobile.
Pentru rezolvarea tuturor acestor probleme este necesar efectuarea unor serioase transformri instituionale, concentrarea eforturilor pentru asigurarea stabilitii i posibilitii de autofinanare i dezvoltare a
sistemului cadastral.
Sistemul cadastrului bunurilor imobile este strns legat cu dezvoltarea pieei imobiliare, pe de o parte
asigurndu-i infrastructura i, pe de alta aflndu-se n dependen de necesitile acesteia.
Problemele dezvoltrii n continuare a cercetrilor
n procesul crerii cadastrului bunurilor imobile multe ri se confrunt cu noi probleme, n special cu
problema dezvoltrii stabile, de aceea pentru soluionarea lor se elaboreaz tehnologii ce permit accesul interactiv la datele cu privire la terenuri. Multe instituii din sfera de administrare a resurselor funciare acioneaz
n prezent n condiii comerciale, unde principala atenie se acord mai mult implementrii sistemelor, i nu
crerii lor.
Aceasta a condus multe ri din Europa la un sistem unic de cadastru funciar i de nregistrare a terenurilor,
care, fie c este gestionat de un departament de stat, a crui activitate este reglementat prin lege, fie c
funcioneaz ntr-o realitate virtual. Se observ, de asemenea, tendina ca funcionarea sistemului funciarcadastral i de nregistrare s fie parial sau inegral bazat pe principiul autorecuperrii, ceea ce i va permite
s obin venit pentru perfecionarea produselor i serviciilor sale, s-i dezvolte activitatea i s asigure o
mai bun reacionare la necesitile clienilor.
Perfecionarea n continuare a sistemului cadastral imobiliar depinde de cercetrile interdisciplinare n
problema dat, de studierea aspectelor sociale ale implementrii lui, ceea ce va asigura dezvoltarea calitativ
i stabil i funcionarea lui att de necesar n perspectiv.
Analiza cercetrilor, efectuate n domeniul cadastrului i evalurii bunurilor imobile, ne permit s facem
urmtoarele concluzii:
n toate rile lumii se dezvolt cadastrul bunurilor imobile. Practic n fiecare ar interpretarea termenului
cadastru oarecum difer. n accepie general, cadastrul este o varietate a sistemului informaional-funciar,
ce conine date cu privire la dreptul de proprietate asupra terenurilor i, posibil, asupra cldirilor, valorii i
utilitii lor, de rnd cu caracteristicile mediului ambiant i condiiile social-economice respective. Sistemul
informaional funciar nu este obligatoriu legat de sectoarele de pmnt i poate fi orientat spre gospodria
silvic, a solului sau geologie.
Aa cum s-a stabilit la edina grupului de lucru pentru gestiunea resurselor funciare al Comisiei Europene a
Organizaiei Naiunilor Unite n anul 2007 [33, p.7], tendina general n domeniul gestiunii resurselor
funciare se caracterizeaz prin reducerea rolului dominant al sectorului de stat i dezvoltarea relaiilor de
parteneriat ntre sectorul de stat i cel privat, precum i prin trecerea de la frmiare la integrare. n afar de
aceasta, o concluzie general ar mai fi faptul c cadastrele imobiliare i registrele funciare cu destinaie
multiaspectual trebuie s deschid noi posibiliti pentru obinerea unor avantaje suplimentare de la utilizarea
datelor din cadastre i registrele funciare, att la nivel naional, ct i internaional. Administratorii cadastrelor
de bunuri imobile i ai resurselor funciare trebuie s asigure accesul public la documentele i datele de care
dispun i s asigure o mai larg difuzare a informaiei (n corespundere cu legislaia naional) [33, p.9].
Cu toate c n ultimele decenii cadastrul n noile state independente se dezvolt ca sistem multifuncional
unitar, ale crui avantaje sunt reflectate destul de bine n cercetrile analizate mai sus, n multe ri mai
exist, n paralel, sistemul de nregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile i sistemul de eviden a
terenurilor. Sistemele paralele au tendina s se dezvolte n ritm diferit i pe platforme tehnice diferite.
Dificultile la reglarea fluxurilor de intrare i ieire a informaiei n cadastru i n registrul drepturilor asupra
bunurilor imobile, precum i lipsa schimbului formalizat de date ntre aceste sisteme, pot conduce la repetri
inutile i cheltuieli suplimentare, concomitent cu dublarea eforturilor i complicarea proceselor de gestiune a
resurselor funciare, ceea ce nu se ntmpl n cazul cadastrului multifuncional.
116

Drept
ISSN 1857-2081
n perspectiv, aceste sisteme independente vor trebui s fie integrate fie prin comasarea lor, fie cu ajutorul
unor variante formalizate de schimb de date ntre diverse registre. n cazul de la urm aceasta va fi o centralizare virtual a registrelor, pentru ca utilizatorul s se simt n sistem. De aceea, dup prerea noastr, par
a fi destul de actuale cercetrile n scopul apropierii bazelor de date ale cadastrului i registrului de drepturi,
al reformrii structurii instituionale a cadastrului i registrului.
n domeniul perfecionrii cadrului legislativ trebuie menionate urmtoarele direcii principale de
cercetare, ce in de sfera resurselor funciare:
ncheierea tranzaciilor cu terenuri;
privatizarea terenurilor de stat, nregistrarea terenurilor, consolidarea terenurilor;
gestiunea resurselor funciare.
Perfecionarea legislaiei n domeniul dreptului patrimonial asupra informaiei i ideilor; asupra proteciei
datelor sau drepturilor cu privire la inviolabilitatea vieii particulare [33, p.44].
n condiiile de dezvoltare a cadastrului multiaspectual o atenie deosebit trebuie acordat asigurrii accesului pentru persoanele interesate la baza de date a cadastrului. Totodat, urmeaz s fie stabilite clar drepturile
privind accesul la date, confidenialitatea informaiei i s fie asigurat protecia datelor. Dreptul cetenilor
la informaie adesea vine n contradicie cu dreptul cetenilor la inviolabilitatea vieii personale. n acest
context de idei cel mai raional ar fi studierea experienei internaionale pentru a gsi soluiile cele mai eficiente.
n domeniul dezvoltrii instituionale este necesar s se concentreze atenia asupra organizrii instituionale
a cadastrului multiaspectual. n acest caz este preferabil coordonarea interdepartamental eficient a funcionrii cadastrului, utilizarea n comun a informaiei spaiale, dezvoltarea colaborrii cu sectorul privat i
utilizatorii poteniali ai informaiei cadastrale. Chiar i atunci cnd exist cadastrul unic al bunurilor imobile
se observ o anumit concuren ntre departamente i organizaii, ce mpiedic funcionarea efectiv a
sistemului. Adesea, cu toate avantajele evidente ale sistemului unic al cadastrului multifuncional, apar opinii
privind divizarea lui n componente mai mici, acordndu-se preferin ministerelor respective. Aceasta duce
la gestiunea ineficient n ansamblu i, genernd cheltuieli suplimentare i reineri la realizarea proiectelor,
influeneaz negativ pieele funciare i creeaz incomoditi pentru clieni. Aceasta poate provoca compromiterea unor proiecte de gestiune a resurselor funciare.
O direcie actual pentru Moldova n ce privete organizarea administrrii cadastrului i estimrii bunurilor
imobile n scopuri de impozitare este, de asemenea, soluionarea problemei ce ine de centralizarea-descentralizarea cadastrului. Ambele aceste direcii au anumite avantaje i o serie de neajunsuri. Centralizarea poate
asigura economisirea mijloacelor n munca administrativ, standardizarea documentaiei i schimbul de
informaie ntre utilizatori, precum i o anumit economie din contul lucrrilor masive, n care vor fi utilizate
sisteme mari i puternice cu tehnologii de producere masive.
Pe de alt parte, descentralizarea apropie conducerea cadastrului de consumatorii informaiei. n cazurile
cnd tehnologia informaional ori relaiile sociale nc nu ofer posibilitatea accesului electronic deschis i
complet al cetenilor, amplasarea instituiilor din sfera gestiunii resurselor funciare la nivelul administraiei
publice locale poate asigura o mai mare exactitate i eficacitate.
Statul i sectorul privat constituie urmtoarea direcie a cercetrilor, propus de grupul de lucru al
Comisiei Europene a ONU [33, p.94]. Colaborarea ntre stat i sectorul privat are mai multe forme. Una din
ele rezid n faptul c statul transmite contractele de executare a lucrrilor ctre antreprenor, acesta devenind
obiect al dreptului contractual. Concomitent riscul i-l asum guvernul, iar responsabilitatea antreprenorului
se limiteaz la riscurile sale proprii de afaceri.
O alt form de colaborare este atunci, cnd statul i sectorul privat lucreaz pe baz de parteneriat, n
cazul cruia i mpart resursele, riscurile i ctigurile n legtur cu soluionarea unor anumite probleme de
stat. n cazul acestei forme de parteneriat ambele sectoare colaboreaz prin intermediul ntreprinderilor mixte
n cadrul unor proiecte, avantajoase din punct de vedere social i economic populaiei.
Dup cum arat cercetrile prealabile, efectuate n rile europene [33, p.95], din punctul de vedere al
sectorului de stat, colaborarea cu sectorul privat conduce la:
preuri mai accesibile pentru prestarea serviciilor, datorit nivelului nalt al concurenei;
o flexibilitate mai mare la planificarea sarcinilor i determinarea cheltuielilor;
o mai bun utilizare a mijloacelor statului;
alte avantaje.
117
Pentru sectorul privat avantajele colaborrii cu statul presupun o probabilitate mai mare de obinere a
profitului de la investiiile n tehnologie i fora de munc, datorit posibilitii de utilizare a experienei
tehnice i utilajelor verificate pe alte piee. Aceasta, la rndul su, ofer noi stimulente pentru inovaiile
tehnologice i utilizarea mai eficient a resurselor.
n final, colaborarea statului cu sectorul privat depinde de: obiectivele politice ale rii, n legtur cu
privatizarea, de diferenele dintre munca juridic i tehnic, de caracterul i tradiiile rii concrete, cerinele
privind accesul limitat la anumite tipuri de date i protecia dreptului la inviolabilitatea vieii particulare.
Trebuie s existe ntotdeauna delimitarea clar a sarcinilor principale ce i revin statului i sarcinilor ce vor fi
soluionate n colaborare cu sectorul privat.
n domeniul evalurii bunurilor imobile n cadrul cadastrului una dintre cele mai importante direcii de
cercetare este aprofundarea metodologiei de evaluare a bunurilor imobile n scopuri de impozitate. Urmeaz
s se stabileasc valoarea determinat la aprecierea costului bunurilor imobile n scopuri de impozitare
cadastral, estimat sau de pia. Avnd n vedere c piaa imobiliar n Republica Moldova este foarte
neomogen i se caracterizeaz prin intensitatea diferit a diverselor ei segmente, considerm c este
oportun elaborarea metodologiei de evaluare n condiiile unei piee imobiliare limitate. Aceast direcie de
cercetare pare a fi actual nu numai pentru Moldova, ci i pentru alte ri din CSI.
Specificul evalurii bunurilor imobile n scop de impozitare necesit elaborarea standardului naional n
acest domeniu. Standardele de evaluare masiv a bunurilor imobile n scopuri de impozitare, aprobate relativ
nu demult, n cadrul standardelor internaionale i europene de evaluare, arat importana practic i teoretic
mare a acestor aspecte.
O alt direcie de perspectiv este elaborarea concepiei de reevaluare a bunurilor imobile pentru
impozitare. Pn n prezent reevaluarea bunurilor nu s-a fcut, nu sunt elaborate cadrul teoretic i cadrul
normativ-juridic pentru reevaluare, nu exist o viziune clar a procesului i metodelor de reevaluare.
Autofinanarea sistemului cadastral i de evaluare a bunurilor imobile. n rile cu economie dezvoltat
sistemele de nregistrare a titlurilor funciare, de regul, se autofinaneaz, dar multe organizaii cartografice
tot mai mult depind de asistena financiar din partea statului, dect de cealalt parte a utilizatorilor. Procesul
de creare a sistemului, de obicei, este foarte costisitor. Poate trece mult timp pn cnd piaa imobiliar se va
dezvolta i se va regla fluxul veniturilor ce trebuie s justifice mijloacele investite. De regul, n noile state
independente sistemele cadastrului multifuncional se creeaz graie asistenei financiare din surse externe
(Banca Mondial, Uniunea European). Perfecionarea sistemului i ntreinerea lui n continuare pot fi efectuate din contul resurselor interne. n condiiile crizei economice globale considerm c este actual cercetarea
ctigului i a cheltuielilor cu caracter economic i social, legate de cadastrul multifuncional. Trebuie
examinate sistemic i clasificate efectele economice, care apar la nivel naional, regional i local, elaborat
metodologia de determinare a eficienei sistemului cadastrului multifuncional. n rezultatul cercetrilor n
acest domeniu trebuie s se profileze concluzia privind autofinanarea posibil a cadastrului multifuncional.
Un aport semnificativ la soluionarea problemelor teoretice i practice privind elaborarea sistemului informaional cadastral a fost adus prin teza de doctorat Contribuii la Integrarea Cadastrului General i a Registrului bunurilor imobile din Republica Moldova ntr-un sistem informatic elaborat de Nistor Livia (Bucureti, 2007, p.155).
Conform opiniei autorului, n prezent, pentru Sistemul Informaional Automatizat al cadastrului existent
n Republica Moldova este specific dezvoltarea neuniform a unor componente din cadrul sistemului.
nregistrarea bunurilor imobile reprezint o resurs informaional dezvoltat, pe cnd evaluarea bunurilor
imobile n scopul impozitrii se afl la etapa de dezvoltare. Specificul perioadei actuale const n finalizarea
nregistrrii primare a tuturor bunurilor imobile i n evaluarea acestora n scopul impozitrii. n perspectiv,
volumul nregistrrii primare va descrete esenial i vor crete nregistrrile curente, corectarea erorilor
comise, formarea bunurilor imobile, inclusiv pe calea consolidrii terenurilor agricole.
Autorul recomand ca n toate oficiile cadastrale teritoriale i n filialele din Republica Moldova s se
utilizeze produsele ArcGIS. Instruirea personalului la momentul actual este o problem critic, instituiile
responsabile trebuie s aloce resurse suficiente pentru instruire, stagieri, treninguri, mese rotunde n ar i
peste hotare. Cooperarea ntre specialiti din domeniul cadastrului la fel este o problem stringent [34, p.5].
Totodat, el menioneaz c pachetele de soft LegalCad i MapInfo acoper toate cerinele necesare pentru
procesul de nregistrare masiv a bunurilor imobile. Totui, pentru a menine softul LegalCad la nivelul
corespunztor, este necesar s fie dezvoltate continuu capacitile de elaborare i know-how-ul, ceea ce pe
termen lung se poate cu greu asigura. Pentru partea grafic a sistemului de cadastru se folosete MapInfo i,
118

Drept
ISSN 1857-2081
datorit faptului c acest produs acioneaz pe baz de fiiere i nu are funcii suficiente/majore pentru a
gestiona informaia cadastral grafic, se recomand ca acest soft s fie nlocuit cu un altul mai sofisticat, de
exemplu care s efectueze pstrarea datelor ntr-o asemenea baz de date, cum ar fi ArcGIS [34, p.6].
Practica de generalizare a experienei i problemele stringente ale implementrii cadastrului bunurilor
imobile n Republica Moldova sunt expuse competent n lucrrile specialitilor n materie Valeriu Gnju,
Vladimir Gh. Guu, Dumitru Guu Implementarea Cadastrului n Republica Moldova: probleme i perspective.
Etapa I, 1998-2003 (Ediie tiinific) [35]; Vladimir Gh. Guu, Dumitru Guu, Olga Guu Probleme politicojuridice i social-economice ale crerii cadastrului bunurilor imobile [36]. Vladimir Gh. Guu, Dumitru
Guu, Olga Guu Sociologia cadastrului bunurilor imobile [37].
De menionat c deja la finele anilor 90 n Republica Moldova o mare atenie se acorda sistematizrii
cercetrilor n domeniul aspectelor juridice i tehnice ale cadastrului bunurilor imobile. n perioada dintre
anii 1999-2003 a fost publicat lucrarea Cadastrul bunurilor imobile, n cinci volume, unde au fost incluse
actele legislative i normative, aprobate la nivel de guvern sau la nivel departamental n domeniul cadastrului,
relaiilor funciare, lucrrilor geodezice i al evalurii bunurilor imobile n cadrul cadastrului. Aceast lucrare
a avut o influen esenial asupra dezvoltrii n continuare a sistemului de cadastru imobiliar, fiind cea mai
complet colecie de acte normative i juridice n vigoare. (Cadastrul Bunurilor imobile. Volumul I.
. I / Alctuitori: Valeriu Ginju, Vladimir Guu. - Chiinu, 1998 [38]; Cadastrul
Bunurilor imobile. Volumul II. . II // Alctuitori: Ion Stratulat, Valeriu
Ginju. - Chiinu, 1999 [39]; Cadastrul Bunurilor imobile. Volumul III. .
III / Alctuitori: Valeriu Ginju, Vladimir Guu. - Chiinu, 1999 [40]; Cadastrul Bunurilor imobile.
Volumul IV. . IV / Alctuitori: Valeriu Ginju, Vladimir Guu. Chiinu, 2000 [41]; Cadastrul Bunurilor imobile. Evaluarea bunurilor imobile. Volumul V. . . V / Alctuitor. - Vladimir Guu. - Chiinu,
2003 [42]).
La mijlocul anului 2007 n Republica Moldova a fost finalizat implementarea Primului Proiect de Cadastru.
Etapa care a trecut este una foarte important pentru crearea cadastrului bunurilor imobile. Implementarea lui
va continua pn la nregistrarea n acest catastif a tuturor proprietilor imobiliare, culminnd cu evaluarea
lor. De fapt, estimarea proprietilor respective i, mai ales, impozitarea lor au fost i rmn scopul principal al
crerii cadastrului. Or, aceasta nseamn extinderea bazei impozabile i majorarea alocrilor n bugetele locale.
Chiar din start, implementarea cadastrului a nceput s fie asistat de o puternic activitate consultativ ce
a continuat i dup finalizarea Primului Proiect de Cadastru. Anume cu acest scop, n luna iunie 2006, Agenia
Internaional de Dezvoltare din Suedia (SIDA/ASDI) a lansat un nou tender Proiectul de Asisten Tehnic
pentru Primul Proiect de Cadastru din Moldova.
Obiectivul general const n a acorda asisten la instituirea unui sistem funciar i cadastral transparent,
efectiv i eficient, capabil s presteze pentru toi clienii, la un pre accesibil, servicii calitative moderne
legate de nregistrarea proprietilor imobiliare. Scopul principal rezid n susinerea creterii economice n
Republica Moldova i, n cele din urm, reducerea srciei, prin asigurarea i mbuntirea securitii proprietilor imobiliare, inclusiv a celor funciare, majorarea veniturilor obinute de stat n urma instituirii unui
sistem funcional de evaluare i impozitare a lor, facilitarea dezvoltrii pieei imobiliare prin crearea unui sistem
cadastral i de nregistrare transparent i bine operabil, prestarea efectiv a serviciilor de baz de nregistrare
public a imobilelor. Tot n cadrul acestui Proiect se acord servicii de consultan clienilor din Moldova n
vederea perfecionrii i finalizrii ntregului proces de implementare a sistemului unic de nregistrare imobiliar.
Pentru a facilita i eficientiza atingerea acestui scop, Agenia Relaii Funciare i Cadastru particip activ la
dezvoltarea i implementarea aciunilor necesare, iar echipa Proiectului se implic maximal posibil la toate
nivelurile i etapele implementrii lui, ncepnd cu participarea n grupul administrativ, continund cu asigurarea feedback-ului n sistemele de furnizare a informaiei, adic a aprecierii date de clieni calitii datelor
solicitate, i cu alte activiti de o stringent importan i necesitate pentru societate. Proiectul a fost implementat n perioada octombrie 2006 decembrie 2009. Etapa iniial a durat patru luni. n aceast perioad
echipa Proiectului, mpreun cu un grup administrativ al Ageniei, a fcut o estimare detailat a situaiei
curente i a elaborat planul de activiti pentru urmtoarele luni. Ea este urmat de etapa de implementare
propriu-zis a Proiectului. E vorba de finalizarea i modernizarea sistemului de protecie a drepturilor de
proprietate asupra bunurilor imobiliare (aspecte tehnice, materiale si organizatorice), crearea unei organizaii
financiare de susinere pentru nregistrarea proprietilor imobiliare, lrgirea accesului la informaia cadastral,
119
perfecionarea evalurii bunurilor i, desigur, implementarea i modernizarea tehnologiilor informaionale de
comunicare (ICT), fr de care este imposibil s fie creat un cadastru modern. i nc ceva. n Moldova piaa
funciar se afl la etapa incipient, din care cauz i preurile nu sunt reale. Pentru a elimina aceast discrepan,
Proiectul desfoar activiti n vederea impulsionrii pieei prin stabilirea valorii reale a tipului respectiv de
proprietate, indicator necesar pentru impozitarea, punerea n gaj sau vnzarea lor. Scopul principal al Proiectului
rezid n consolidarea convingerii clientului c serviciile prestate de ntreprinderea cadastral i vor fi de un
real folos la desfurarea diferitelor activiti, c ele, aceste servicii, sunt calitative, iar informaia credibil.
(A se vedea interviul acordat de Sjoerd Vogelzang, managerul Proiectului de Asisten Tehnic pentru
susinerea Primului Proiect de Cadastru Echipa noastr este unul din punctele forte ale proiectului. - n:
Cadastrul, nr.16-17, decembrie 2006).
Problemele dezvoltrii cadastrului n Europa, inclusiv n Republica Moldova, au fost discutate la mijlocul
lunii octombrie 2007 i n cadrul unei Conferine internaionale cu genericul Experiena european n dezvoltarea cadastrului i datelor spaiale. Specialiti i savani cu renume din 13 ri, inclusiv din Suedia, Ungaria,
Olanda, Germania, Romnia, Norvegia, Finlanda, Republica Ceh, Federaia Rus, Bielorusia, Lituania,
Letonia, Republica Moldova, precum i reprezentani ai mai multor organizaii internaionale de profil prestigioase au fcut un amplu schimb de experien privind problemele menionate.
La conferin s-a discutat n contradictoriu despre rolul notariatelor n procesul de tranzacionare a proprietilor imobiliare. Adepii participrii acestor instituii n procesul de perfectare a documentelor necesare
pentru nstrinarea proprietilor susin c notariatele nu sunt numai o tradiie, dar i un mecanism de securizare
a tranzaciilor. Oponenii acestei idei, ns, sunt de prere c antrenarea notarilor pe piaa imobiliar ngreuiaz
dezvoltarea ei, inclusiv pe motivul c perfectarea documentelor mai necesit vizitarea unei instituii.
Participanii la conferin au abordat multilateral i n cunotin de cauz i problemele legate de dezvoltarea infrastructurii datelor spaiale. Ei s-au referit la chestiunile ce in de crearea structurilor instituionale n
toate rile, standardizarea i armonizarea datelor spaiale, folosirea lor n multiplele domenii ale economiei
naionale. Toi vorbitorii s-au pronunat pentru mbuntirea colaborrii statelor n vederea dezvoltrii infrastructurii de date spaiale, integrrii hrilor ntr-un singur sistem, utilizrii informaiilor n timp real, lrgirii
accesului la informaie, utilizrii lor n diverse domenii, inclusiv pentru prevenirea calamitilor naturale,
construcia de drumuri etc.
Conferina a adoptat o rezoluie n care se subliniaz importana existenei unei informaii cadastrale
complete pentru dezvoltarea social i economic a rilor, prestarea unor servicii de nregistrare calitative i
transparente si sistematizarea datelor geoinformaionale, care s permit integrarea lor la nivel naional i
internaional. n afar de aceasta, conferina s-a pronunat pentru crearea unei infrastructuri naionale de date
spaiale, care s se bazeze pe standarde deschise, inclusiv n rile care nu sunt membre ale Uniunii Europene,
din numrul crora face parte i Republica Moldova.
O Conferin internaional, dar axat pe alte prioriti Drepturile cetenilor asupra bunurilor imobile, a
avut loc la Chiinu n perioada 30 noiembrie 1 decembrie 2009. Pe marginea problemelor abordare s-au
pronunat experi de la Banca Mondial, Comitetul permanent pentru cadastru al Uniunii Europene, ESDI,
EuroGeographics, corporaia BLOM, precum i specialiti n materie din Norvegia, Romnia, consultani
internaionali care au asistat implementarea Proiectului de Asisten Tehnic pentru Susinerea Primului
Proiect de Cadastru din Moldova. Principalele chestiuni discutate au inut de nregistrarea drepturilor de
proprietate i crearea hrilor, cadrul legal de administrare a terenurilor n Moldova, asigurarea drepturilor
asupra proprietii cetenilor, drepturile de proprietate i planificarea, importana informrii cetenilor
despre implementarea cadastrului, cadastrul i securitatea drepturilor, implementarea tehnologiilor informaionale, mbuntirea accesului cetenilor la informaie i servicii, GIS i bazele de date spaiale, instrumente de afaceri pentru dezvoltarea administrrii terenurilor etc. Altfel spus, dup circa 10 ani de implementare
a cadastrului n Moldova, s-a ajuns la o etap calitativ nou a acestui important sector al economiei naionale.
n linii mari, aceast etap ar putea fi numit gestionarea proprietilor, perfecionarea i, n primul rnd,
simplificarea modalitilor de nregistrare, evaluare i nstrinare a proprietilor. i, aa cum implementarea
cadastrului continu, conferina, contientiznd necesitatea dezvoltrii lui, a discutat i rolul organizaiilor
donatoare i tipurile de ajutoare pe care le pot acorda la implementarea cadastrului, precum i alte probleme
de importan major. Acesta este un aspect foarte important pentru Republica Moldova, ajutorul fiind
necesar, mai ales, acum, n plin recesiune economic.
120

Drept
ISSN 1857-2081
n condiiile de dezvoltare a societii crete vdit interesul pentru tiina sociologic. ntr-adevr, nsi
realitatea social, care se complic din ce n ce mai mult, devine un factor puternic al creterii interesului
pentru problematica sociologic. Sociologia creeaz o viziune aparte despre lume, despre mediul social
nconjurtor. Perceperea lumii de ctre sociologie este reglementat de structura categorial a raiunii sociologice, care genereaz un gen deosebit al intuiiei, i anume: capacitatea de a sesiza firul fin al interdependenei
sociale. Rmne s constatm doar c sociologia ca tiin despre societate, comuniti i relaii sociale,
despre om n contextul esenei sale sociale, despre contiina i comportamentul lui este, ndeosebi, solicitat
la etapa actual de dezvoltare a societii de tranziie.
n acest context, abordnd problema rolului sociologiei juridice n dezvoltarea sistemului cadastral n
Republica Moldova, constatm urmtoarele.
n legtur cu deschiderea societii spre democraie, n ultimele decenii s-au nviorat cercetrile n
domeniul sociologiei i au aprut lucrri tiinifice i didactice att n Occident, ct i n rile post-sovietice,
n cele est-europene, inclusiv n Republica Moldova i n Romnia. Trebuie de menionat c n ara noastr
ponderea lucrrilor cu direcie didactic este destul de mare, fa de investigaiile tiinifice sau fa de cele
aplicative, cu caracter de cercetri practice pe teren. Aceast necorespundere nu este n favoarea lucrrilor
didactice, care n cea mai mare parte sunt bazate pe literatura din prima jumtate a secolului trecut.
Asupra problemei apariiei i constituirii sociologiei juridice exist preri diferite, ns prea puin fondate
tiinific. Unii autori (D.Luminosu, V.Popa . a.) consider c sociologia ca teorie a societii s-a dezvoltat cu
destul de puin timp n urm, dei preocupri sociologice putem constata nc la Aristotel, Platon, Ciceron,
Montesquieu .a. [43]. Aici nu gsim vreo fondare argumentat a deosebirii dintre aceste etape ale constituirii
sociologiei, n general, i a celei juridice, n special.
A.Comte situa sociologia n clasificarea tiinelor la sfrit, considernd-o cea mai complicat, ca tiin
a tiinelor. O jumtate de secol n urm Th.Coplow afirma c cea dinti preocupare a sociologiei a fost
studiul evoluiei sociale, ns pentru ca s devin subiect de cercetare academic, ea a pus n eviden studiul
problemelor sociale viciul, crima i mizeria [44]. Nu putem fi de acord cu presupunerea dat, cum c aceste
realiti au atras atenia cercettorilor att de trziu. Problemele viciilor, criminalitii i mizeriei au fost n
atenia filosofiei sociale de la apariia ei, din antichitate, cnd ele se reflectau prin prisma nedreptii sociale.
Deci, putem vorbi despre problemele sociologiei juridice odat cu apariia filosofiei. ns, pe parcursul
dezvoltrii cunotinelor despre societate s-au produs schimbri, salturi, mbogiri calitative, care i-au adus
aportul la nelegerea specificului sociologiei ca tiin i a ramurii ei sociologiei juridice.
n ultimele decenii, n Federaia Rus au aprut lucrri didactice de anvergur sub semntura autorilor
K.Kulcear, V.N. Kudreavev, V.P. Kazimirciuk, E.V. Tadevosean, S.V. Bobotov, Ch.A. Emelianov, Gh.V.
Moskalev, Iu.I. Grevov, E.S. Konovkin, I.V. Loginova [45].
Cercetri tiinifice n acest domeniu au ntreprins V.V. Lapaeva, E.V. Tadevosean, D.A. Kerimov [46].
n Romnia prevaleaz manuale didactice care trateaz subiecte privind obiectul sociologiei juridice i
constituirea acestuia n istoria sociologiei, precum i viznd contribuia cercetrilor sociojuridice romneti [47].
Unele lucrri sunt dedicate problemelor sociologice mai specifice, cum ar fi: deviana i delincvena, acculturizarea juridic [48].
Observm c printre aceste publicaii nc nu au aprut cercetri axate pe procesul de implementare a
cadastrului bunurilor imobile i pe aspectele sociologico-juridice respective. Deci, lucrarea de fa ctig
prin prioritate n importana ei practico-tiinific.
Investigaiile sociologice efectuate denot c populaia Republicii Moldova este destul de bine informat
asupra principiilor implementrii Primului Proiect de Cadastru. Un rspuns pozitiv n aceast privin au dat
72% din respondeni, n timp ce lipsa de informaie au semnalat-o 28%, adic de 2,57 ori mai puini.
Rspunsurile pozitive se explic, n primul rnd, prin faptul c 86,7% din respondeni au studii superioare
i n aceast calitate manifest mai mult interes pentru procesele ce au loc n republic.
n al doilea rnd, este vorba despre locul pe care l ocup respondentul n sistemul economiei naionale.
Ponderea funcionarilor publici a constituit 42,7%, iar a antreprenorilor i lucrtorilor din sectorul privat 37%.
Dac primii trebuiau s tie despre implementarea proiectului de cadastru n virtutea obligaiunilor lor
directe, apoi ceilali, ca reprezentani ai noii clase sociale n virtutea posibilului impact al proiectului de
cadastru implementat asupra activitii antreprenoriale pe care o desfoar i asupra evoluiei relaiilor de
pia n economia republicii.
121
Pentru majoritatea absolut a respondenilor, drept surse de obinere a informaiei, inclusiv despre
proiectul de cadastru, au fost mijloacele informative tradiionale: televiziunea 33,8%, publicaiile din presa
central i local 29,8%, radioul 28%.
Despre obinerea informaiei din surse informaionale neoficiale au indicat 19,1% din respondeni.
Investigaia sociologic a evideniat c realizarea prevederilor PPC constituie una dintre condiiile necesare
pentru soluionarea problemelor acute existente. n domeniul reglementrii legislative este vorba despre claritatea
i sigurana n drepturile asupra imobilelor (59,1%), garaniile statului n ceea ce privete protecia drepturilor de
posesiune a acestora, stimularea eficient a produciei i a investiiilor (34,2%), inclusiv strine. n domeniul dezvoltrii active a pieei imobiliare deservirea informaional a participanilor la piaa imobiliar (32,9%),
simplificarea mecanismului de efectuare a tranzaciilor cu imobile (27,1%), folosirea imobilelor n calitate de gaj
n cazul obinerii unor credite bancare i comerciale.
Existena proiectului de cadastru se prezint drept o prghie de reglementare a relaiilor de pia n sfera
economic, contribuind la extinderea formelor de utilizare pe principii de pia a bunurilor imobiliare n procesul
de formare a pieei imobiliare i reglnd comerul cu imobile corespunztor cererii din partea consumatorilor.
Totodat, procesul nregistrrii totale nu va fi deloc simplu i, cu toate avantajele pe care le asigur, nu
pot fi excluse i numeroase probleme posibile. Avantajele principale ale nregistrrii totale, ce se efectueaz
n Republica Moldova, sunt garantarea i protecia dreptului de proprietate (50% din respondenii
chestionai), dezvoltarea i controlul asupra pieei imobiliare (46% din respondenii chestionai), dei 41% i,
respectiv, 54% din ei nu au menionat avantajele respective.
n alte variante au fost indicate avantajele posibile de la 17 pn la 28% din respondeni i nu au indicat
avantaje de la 72 la 83% respondeni, adic aproximativ de 3-5 ori mai muli. Prin ce se poate explica un decalaj att de mare? n primul rnd, procesul de formare a clasei proprietarilor formeaz i ideologia respectiv a
comportamentului n condiiile economiei de pia de care se cluzesc n activitatea lor. n procesul de creare a
pieei imobiliare principalul interes al participanilor const n asigurarea garaniilor i n protecia drepturilor
de proprietate, precum i n contribuia statului la dezvoltarea i controlul ei prin intermediul prghiilor
legislative i a normativelor respective n interesul proprietarilor. Toate celelalte variante menionate nu au o
atribuie direct la bunurile imobile. Realizarea acestora intr n funciile statului, cu ajutorul lor se efectueaz
reglementarea de stat a pieei imobiliare. Prin aceasta se suplimenteaz influena statului asupra activitii
proprietarilor de imobile n condiiile de pia.
Investigaia sociologic a demonstrat c existena avantajelor nu nseamn aciunea social-economic automat a
implementrii cadastrului asupra societii. Nu ntmpltor 22% din respondeni consider c situaia socialeconomic va continua s rmn grav, iar srcia va crete. 23% din respondeni, n virtutea gradului sczut de
informare, nu neleg procesul n desfurare. Direciile principale de influen social-economic a implementrii
cadastrului asupra societii sunt: asigurarea cadrului instituional, juridic i tehnic pentru gestionarea eficient a
pmntului (43% din respondeni); asigurarea garaniei proprietii i securitii stpnirii (38% din respondeni);
facilitarea funcionrii pieei valorilor imobiliare (32,8% din respondeni).
Trebuie s menionm c asupra acestor variante nu i-au exprimat opiniile 57%, respectiv, 62% i 68%
din respondeni.
Atitudinea fa de alte variante din partea majoritii respondenilor este incert. Considerm c aceasta
explic nu att impactul asupra consecinelor social-economice ca urmare a implementrii cadastrului, ct
reflect prghiile concrete, prin intermediul crora aceast influen poate fi asigurat. innd seama de faptul
c n componena populaiei predomin locuitori de la sate, are o deosebit importan propagarea rolului i a
consecinelor proiectului de cadastru pentru categoria dat de locuitori ai republicii. Activitatea structurilor
de stat necesit identificarea unor forme specifice de informare i instruire a diverselor categorii de populaie
n vederea soluionrii problemei de autogestiune pentru realizarea prevederilor PPC. Sistemul de evaluare a
bunurilor imobile n scopul impozitrii constituie o parte component a sistemului cadastrului bunurilor
imobile, reprezentnd un ansamblu de aciuni, norme i mijloace necesare pentru estimarea valorii bunurilor
imobile n scopul impozitrii. n conformitate cu programul de msuri de implementare a noului sistem de
evaluare, n perioada anilor 20042006, Agenia Relaii Funciare i Cadastru a evaluat n mod masiv toate
apartamentele (325 mii) i casele individuale de locuit (136,5 mii) n toate oraele rii, inclusiv n
mun.Chiinu 29000 de case. n scopul asigurrii veridicitii datelor cadastrale, a fost efectuat notificarea
proprietarilor privind valoarea bunurilor imobile.
La unele ntrebri din anchetele sociologice totalul depete 100%, deoarece respondenii puteau alege cteva variante de rspuns.
122

Drept
ISSN 1857-2081
La finele anului 2006 Agenia Relaii Funciare i Cadastru a transmis Inspectoratului Fiscal Principal de Stat
datele privind valoarea de pia a celor 802,2 mii de apartamente i case de locuit din 57 municipii i orae ale
republicii, precum i despre proprietarii acestora.
n anii 2006-2007 au fost evaluate masiv, conform valorii de pia, circa 59428 de bunuri imobile cu
destinaie comercial i industrial, care la 1 februarie 2008 au fost transmise de ctre Agenia Relaii
Funciare i Cadastru Inspectoratului Fiscal Principal de Stat. Conform situaiei de la 20 decembrie, n anul
2007 au fost evaluate peste 40000 de garaje pentru transportul individual i 25000 loturi din ntovririle
pomicole, dintre care 50% n mun. Chiinu.
n perioada anilor 20082010 vor fi evaluate n mod masiv terenurile agricole (circa 3 mln. sectoare).
Actualmente, evaluarea tuturor bunurilor imobile comerciale i industriale este problematic din cauza
neobligativitii nregistrrii lor n cadastrul bunurilor imobile.
n comun cu Inspectoratul Fiscal Principal de Stat a fost stabilit structura datelor i formatul de
prezentare a datelor despre bunurile imobile cu destinaie locativ (apartamente, case individuale de locuit)
organelor fiscale.
n unele localiti nu sunt finalizate lucrrile de corectare a erorilor comise la elaborarea proiectelor de organizare
a teritoriului. Propunem ca, odat cu evaluarea terenurilor agricole, s fie corectate erorile depistate. n acest scop
sunt necesare surse financiare suplimentare.
n perioada anilor 20092011 vor fi evaluate n mod masiv casele de locuit din localitile rurale i
grdinile din extravilan.
n prezent persist unele probleme ce in de impunerea fiscal i cile de soluionare a acestora n sfera
imobiliar n legtur cu implementarea n Republica Moldova de la 1 ianuarie 2007 a noului sistem de
impozitare a bunurilor imobile n baza valorii de pia a lor. Conform datelor investigaiilor sociologice, despre
acest sistem au auzit 56% din respondeni, 44% nu cunosc nimic despre el. De menionat c n anul 2002 cota celor
informai despre implementarea n republic a Primului Proiect de Cadastru a fost de 72%, a celor neinformai de
28%. Adic, nivelul de informare a populaiei privind implementarea noului sistem fiscal e foarte redus. n funcie de
divizarea teritorial-administrativ, rspunsurile s-au distribuit astfel: n municipii respectiv, 59% i 41%, n orae
(centre raionale) 64% i 36%, n sate (comune) 47% i 53%.
Principalele surse de obinere a informaiei despre acest sistem au fost comunicarea cu prietenii i
cunoscuii 22,8% din rspunsuri; televiziunea 20,4%; articolele din presa central i local 14,2%; buletinul informaional Cadastrul 12,8%; revistele i literatura de specialitate 11,2%; radioul 9,9%;
leciile, mesele rotunde, seminarele 6,6%; alte surse 1,9% din rspunsuri.
Implementarea noului sistem de impunere fiscal a bunurilor imobile este oportun n opinia a 51,6% din
intervievai, iar pentru 48,4% din respondeni inoportun. n componena celor de la urm, 6,1% consider
c implementarea noului sistem trebuie amnat cu 1-5 ani, 3,3% cu 11-50 ani, 5,7% pe o perioad nedeterminat, iar 28,1% au afirmat c nu este necesar implementarea unui nou sistem. Un decalaj att de mare
ntre opinii se explic, dup prerea noastr, prin pregtirea insuficient de promovare a reformei n sfera
imobiliar; nivelul sczut de informare a populaiei despre starea, tendinele de evoluie i obiectivele reformei,
locul de impunere fiscal a bunurilor imobile n baza valorii lor de pia pentru realizarea obiectivelor reformei.
Totodat, 61,1% din respondeni consider c principala i cea mai eficient cale de implementare a noului
sistem de impunere fiscal este etapizarea, cnd n fiecare an se evalueaz i se impoziteaz un anumit tip de bunuri
imobile de pe teritoriul rii. Pentru varianta unic, adic, ncepnd de la o anumit dat concret, se evalueaz i
se impoziteaz toate tipurile de bunuri imobile pe ntreg teritoriul rii, s-au pronunat 21,7% din participanii la
sondaj, adic de 2,8 ori mai puin.
Cea mai important informaie n procesul de implementare a noului sistem de impozitare a bunurilor
imobile este aprecierea posibilitilor valorii de pia a bunurilor imobile n comparaie cu valoarea lor de
inventariere (normativ) i determinarea sumei posibile a plilor fiscale la bunurile imobile aparte.
Aprecierea dat de respondeni acestor procese denot posibilitatea evoluiei urmtoarelor tendine.
Valoarea de pia, n comparaie cu cea normativ, va prevala la toate bunurile imobiliare. Drept rezultat,
sumele fiscale vor avea o tendin similar.
Intensitatea acestor procese va fi mai mare la orae i n municipii i considerabil mai redus la sate.
Aceasta nseamn c dezvoltarea relaiilor de pia n sfera imobiliar se va desfura anticipat mai nti n
orae i municipii, apoi la sate.
123
Investigaia sociologic efectuat a demonstrat c 49,1% din respondeni au menionat c odat cu majorarea cotei impozitului pe bunurile imobile ei vor respecta legislaia n vigoare i vor plti impozitele necesare.
37,9% din intervievai nu consider posibil nclcarea legislaiei n vigoare, dar n procesul creterii impozitelor nu exclud cutarea unor noi surse de obinere a veniturilor n baza bunurilor imobile (darea n arend)
pentru a plti impozitele respective (19,7%); vnzarea i procurarea altor bunuri imobile, impozitele la care vor
fi mai mici (14,8%), bunoar, care se afl pe un teritoriu cu condiii mai puin favorabile de trai etc.; participarea la manifestaii de protest (3,4%), iar 11,7% din respondeni au menionat c nu vor plti acest impozit.
Concomitent, aproximativ 62% din respondeni cunosc consecinele neachitrii impozitelor, iar 37% din
respondeni nu le cunosc.
Astfel, implementarea noului sistem de impozitare a bunurilor imobile va fi nsoit nu numai de o
eventual cretere a ncasrilor fiscale n partea de venit a bugetului, ci i de posibilitatea intervenirii unor
schimbri structurale n deinerea i dispunerea unor sau altor obiecte imobiliare, a impactului asupra
surselor de obinere a veniturilor. n afar de aceasta, nu trebuie exclus posibilitatea unor tensiuni sociale
sub form de greve mari sau ascundere a veniturilor obinute pentru a se eschiva de la plata impozitelor. De
aceea, este foarte important ca implementarea noului sistem de impozitare a bunurilor imobile s nu frneze
dezvoltarea relaiilor de pia i formele dictate de economia de pia, iar impozitele s nu fie mecanismul
principal de reformare a sectorului imobiliar al economiei naionale i de soluionare a problemelor sociale
de importan vital pentru oameni.
Interesul pentru informaia cadastral: realiti i probleme
n condiiile creterii stabile a numrului de tranzacii pe piaa proprietilor imobiliare este firesc ca i
interesul fa de informaia cadastral s sporeasc, cel puin, proporional, dac nu chiar n ritmuri mai avansate.
Potrivit datelor ntreprinderii de Stat Cadastru, numrul extraselor din registrul bunurilor imobile a crescut
de la 66,6 mii, n 2004, pn la 264,4 mii, n 2006, n primele 6 luni ale anului 2007 nregistrndu-se peste
144 mii de solicitri. Solicitani ai acestei informaii sunt diferii de la ceteni pn la diferite ntreprinderi,
instituii i organizaii, n primul rnd, bncile comerciale, notarii, firmele imobiliare, de evaluare, autoritile
publice, organele procuraturii, judectoriile, inspectoratele fiscale etc. De altfel, ctre 1 iulie 2007, ntreprinderea
de Stat Cadastru avea ncheiate contracte de furnizare a informaiei cadastrale cu 150 de consumatori.
Analiznd situaia i tendinele la acest capitol, precum i innd cont de faptul c informaiile cadastrale
utilizate judicios pot facilita soluionarea multor probleme economice, sociale, juridice i de alt natur cu
care se confrunt Republica Moldova, a fost realizat un studiu sociologic pe aceast tem.
Sondajul a fost efectuat n luna iulie 2007 pe un eantion de 250 de persoane i este primul de acest fel
desfurat n Republica Moldova. La completarea anchetei au participat 125 de angajai din cele 150 de
firme cu care ntreprinderea de Stat Cadastru are ncheiate contracte de furnizare a informaiei cadastrale,
fapt ce poate demonstra caracterul reprezentativ al sondajului, dar i gradul nalt de profesionalism al rspunsurilor la ntrebrile formulate. Cealalt jumtate de participani la sondaj sunt ntreprinztori, inclusiv fermieri,
lucrtori ai organelor publice, de drept, ai instituiilor financiare, ageniilor imobiliare, ntreprinderilor private
de prestare a serviciilor cadastrale, notari etc., care constituie grupul cel mai important de utilizatori ai
informaiei cadastrale.
Potrivit sondajului, practic toi participanii (99,1%) au apelat la serviciile oficiilor cadastrale teritoriale,
deci, obiectiv rspunsurile se bazeaz pe propria lor experien.
V-ai adresat oficiilor cadastrale teritoriale
(actualmente filiale ale ntreprinderii de Stat Cadastru)
pentru a solicita informaii cadastrale?
Da
99,1%
Nu
0,9%
124

Drept
ISSN 1857-2081
Cele mai solicitate 3 servicii, arat studiul, sunt cele legate de nregistrarea dreptului de proprietate (70,1%),
obinerea extrasului din Registrul bunurilor imobile (55,4%) i a informaiilor despre proprieti imobiliare (50%).
Urmeaz n ordine eliberarea certificatului de evaluare (39,3%), efectuarea lucrrilor cadastrale (29,9%),
nregistrarea ipotecii i a altor drepturi asupra proprietii (29,9%), perfectarea documentelor despre dreptul
de proprietate sau de folosin a sectorului distribuit de organul administraiei publice locale (24,1%), obinerea
informaiei despre proprietari, locul amplasrii sectorului i servituile (22,8%), serviciile de consultan i
expertiz (20,5%).
Referindu-se la scopul utilizrii informaiilor solicitate, participanii la sondaj l-au punctat n felul urmtor:
identificarea dreptului proprietarului (51,3%), efectuarea tranzaciei (47,3%), privatizarea proprietii
(37,5%), asigurarea garaniei securitii bunului imobil (26,8%), obinerea de credite (21%), soluionarea
litigiilor patrimoniale (15,6%), privatizarea sectoarelor adiacente (14,7%), precum i deschiderea dosarelor
penale, partajarea averii, acestea din urm fiind solicitate n temei de organele de drept.
Participanii la sondaj au fost rugai s se pronune i pe marginea chestiunii privind raportul dintre
serviciile prestate de oficiile cadastrale teritoriale i costul lor. Rezultatele au artat c 45,5 la sut din
persoanele chestionate consider preurile acceptabile, majoritatea dintre acestea declarnd c sunt mulumite
i chiar foarte mulumite de costul serviciilor.
Sintetiznd rezultatele sondajului, se poate constata c o bun parte dintre serviciile i informaiile furnizate
de oficiile cadastrale teritoriale nu-i satisface pe utilizatori din motivul c procedura obinerii lor le ia prea
mult timp, iar comenzile se ndeplinesc cu ntrziere. O soluie pentru ameliorarea situaiei la acest capitol ar
fi lrgirea reelei de recepionare a documentelor prin deschiderea unor puncte speciale n satele mari i n
toate sectoarele din Chiinu.
O alt problem abordat de participanii la sondaj ine de gama serviciilor comercializate de oficiile
cadastrale teritoriale, mai multe persoane pronunndu-se pentru completarea ei cu prestarea informaiilor
despre preurile de pia ale proprietilor imobiliare, situaia curent a circuitului imobilelor etc. n aceast
ordine de idei, sondajul a mai artat c oficiile cadastrale ar trebui s presteze i alte servicii, inclusiv de consultan, de identificare i evaluare a bunului imobil n dependen de locul amplasrii lui, de vizualizarea hrilor
digitale i a planurilor cadastrale cu posibilitatea concretizrii unor date despre proprietate i construciile auxiliare.
Alt set de propuneri viznd lrgirea gamei de servicii ine de mbuntirea colaborrii instituiilor financiare
cu oficiile cadastrale, reprezentani ai bncilor comerciale plednd pentru conectarea lor la informaia cadastral
cu acces limitat (activitatea de creditare), obinerea informaiilor despre bunurile imobile cu sechestre etc.
Ai participat la vreo tranzacie cu bunuri imobiliare?
Da: 75,9%
Nu: 22,8%
NR: 1,3%
Participanii la sondaj au formulat i alte propuneri orientate spre mbuntirea calitii serviciilor prestate
de oficiile cadastrale teritoriale.
Referine:
1. Codul Civil al Republicii Moldova, nr.1107-XV din 06.06.2002.
2. Henssen J.L. The requirements and significance of a land registration system, incliding the cadastre, for developing
countries. FIG Congress, Montreux, 1981.
3. Henssen J.L. and Williamson J.P. Land registration, cadastre and its interaction. A world perspective. FIG Congress,
Helsinki, 1990.
4. Simpson S.R. The role of maps and boundaries in land registration. Commonwealth Survey Officers Conference,
Cambridge, 1967.
125
5. Simpson S.R. Land law and Registration. - Cambridge University Press, 1976.
6. . .
. - , 2002.
7. Larsson Gh. Land registration in developing countries.Wourld cartography, XI. United Nations, 1971.
8. Larsson Gh. The evolution of the existing cadastres towards the multipurpose cadastre. FIG Congress. - Stockholm, 1977.
9. Williamson I.P. Cadstral Survey Techniques in developing countries with particular reference to Thailand // The
Australian Surveyor, 31 (7), 1983.
10. Williamson I.P. Cadastral and Land Information Systems where are we heading? Sixth Australian cartographic
Conference. - Melbourne, 1986.
11. Williamson I.P., Wallace J., Building Land Markets// Good Land Administration - Its Role in Economic Development.
International Workshop, June 27-29, 2007, Ulaanbaatar, Mongolia.
12. .. // , , .
, 28-30 2010. - : ,2010, .6-11.
13. . :
/ . . - : - , 2001.
14. Laughlin J.D., Nichols S.E. Resourse Mamagement: The Land Administration and Cadastral Systems
Component // Surveying and Mapping, vol.49, 1989, no2, p.84.
15. Badea A.C., Badea Gh. Conceptul de sistem cadastral la nivel internaional. e-mail: badeacadastru@xnet.ro.
16. .., .., .. ,
: 1. - : , 2005-2006.
17. . . / . . - :
, , 1997 ( ).
18. Youngman, Joan M. An international survey of taxes on land and buildings /Joan M. Youngman, Jane H.Malme;
Lincoln Institute of Land Policy, International association of Assessing officers, OECD. - Deventer-Boston: Kluwer
Law and Taxation Publishers, 1994.
19. . :
() ,
(,
27-28 2002 ).
20. .. . - : , 1998.
21. C.. // , 2006, 4, .26.
22. .., .., ..
. - : , 2004.
23. Climova A., Grecu-Stvil I. n ajutorul registratorului. - Chiinu: Tipografia central. - 2001.
24. Climova A., Teac I., Grecu-Stvil I. Constituirea proprietii private asupra terenurilor, crearea i funcionarea
pieei funciare n Republica Moldova. - Chiinu: UTM, 2004.
25. Marian S. Cadastrul i publicitatea imobiliar: Autoreferat al tezei de doctor n drept, specialitatea 12.00.03 (Drept
privat (civil)). - Chiinu, 2006.
26. Botnarenco I. Cadastrul n Moldova: teorie, metode, practic. - Chiinu: Pontos, 2006.
27. Botnarenco I. Consolidarea terenurilor agricole n Moldova (teorie, metode, practic). -Chiinu: Pontos, 2009.
28. Legea republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr.989-XV din 18.04.2002.
29. Buzu O. Organizarea activitii de evaluare. - Chiinu, 2002, 428 p.
30. Buzu O., Matcov A. Evaluarea bunurilor imobile: teorie i practic.- Ch., 2003.- 258 p.
31. .., .., .. : -,
. - : . - 2004.
32. .., .., ..
. - , 2004.
33.
. , 26-27 2006 .
34. Nistor L. Contribuii la integrarea Cadastrului General i a Registrului bunurilor imobile din Republica Moldova
ntr-un sistem informatic. - Bucureti, 2007, p.6.
35. Gnju V., Guu V.Gh., Guu D. Implementarea Cadastrului n Republica Moldova: probleme i perspective. Etapa I,
1998-2003 (Ediie tiinific). - Chiinu: Institutul Naional de Economie i Informaie, 2004, p.152.
36. Guu V.Gh., Guu D., Guu O. Probleme politico-juridice i socialeconomice ale crerii cadastrului bunurilor
imobile. - Chiinu: CEP. USM, 2005, p.167.
37. Guu V.Gh., Guu D., Guu O. Sociologia cadastrului bunurilor imobile. - Chiinu: CEP USM, 2006, p.168.
126

Drept
ISSN 1857-2081
38. Cadastrul Bunurilor imobile. Vol.I. - . I / Alctuitori: Valeriu Ginju,

Vladimir Guu. - Chiinu, 1998, p.206.
39. Cadastrul Bunurilor imobile. Vol.II. - . II / Alctuitori: Ion Stratulat,Valeriu
Ginju. - Chiinu, 1999, p.232.
40. Cadastrul Bunurilor imobile. Vol.III. - . III / Alctuitori: Valeriu Ginju,
41. Cadastrul Bunurilor imobile. Vol.IV. - . IV / Alctuitori: Valeriu Ginju,
42. Cadastrul Bunurilor imobile. Evaluarea bunurilor imobile. Vol.V. - .
. V / Alctuitor Vladimir Guu. - Chiinu, 2003, p.548.
43. Luminosu D.S., Popa V. Sociologie juridic. - Timioara: Helicon, 1995, p.7.
44. Coplow Th. The Sociology of Work. - Minnesota Univ., 1964, p.31.
45. . u . - , 1981; .., ..
. - , 1995; .. //
, 1988, 1; .. . - , 1978; ..,
.. : . - , 1995; ..
. - ., 1996; .. . 9: ; .14: . -
.: : . - , 2000; .. .11:
. - .: : . - , 2000.
46. .. : // , 1992, 7;
.. // , 1997, 11; ..
// , 1999, 8.
47. Popescu S. Sociologia juridic. Partea General. - Bucureti: Universitatea Romn de tiine i arte Gh. Cristea,
1993; Popa N. Prelegeri de sociologie juridic. - Bucureti: Centrul de multiplicare a Universitii, 1983; Popa N.,
Mihilescu I., Eremia M. Sociologie juridic. - Bucureti: Editura Universitii, 2000; Popescu S. Sociologia
juridic. Fasc. I-II. - Bucureti: UNEX, 1992. (ed. a 2-a 2001); Vldu I. Introducere n sociologia juridic. Bucureti: Editura Ministerului de Interne, 1994 (alt ediie: - Bucureti: Lumina LEX, 2000); Luminosu D.S., Popa V.
Sociologie juridic. - Timioara: Helicon, 1995; Albu C. Sociologie juridic. - Iai, 1993; Ciuc V.M. Lecii de
sociologia dreptului. - Iai: Polirom, 1998; Banciu D. Control social i sanciuni sociale. - Bucureti: Hiperion XXI,
1992; Idem. Sociologie juridic. - Bucureti: Hiperion, 1995; Bujdoiu N. Cunoatere i interpretare. Aplicaii n
sociologia juridic. -Lugoj: Dacia Europa Nova, 1996.
48. Rdulescu S., Banciu D. Introducere n sociologia delincvenei juvenile. - Bucureti: Editura Medical, 1990;
Lrincz L. Cunoaterea legii obiect de investigare sociologic. // Studii i cercetri juridice, 1971, nr.4, p.605-615;
Rdulescu S. Teorii sociologice n domeniul devianei i al problemelor sociale. - Bucureti: Computer Publ. Center,
1994; Voinea M. Sociologia dreptului. - Bucureti, 1994; Stanca Iustin. Sociologie juridic. - Arad: Concordia, 2000.
Prezentat la 02.06.2010
127

Problemele Actuale În Domeniul Studierii Cadastrului Şi Evaluării Bunurilor Imobile

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Problemele Actuale În Domeniul Studierii Cadastrului Şi Evaluării Bunurilor Imobile

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

STUDIA UNIVERSITATIS

Revist= [tiin\ific= a Universit=\ii de Stat din Moldova, 2010, nr.3(33)

Seria {tiin\e sociale

atragerea investiiilor n sfera imobiliar:

Seria {tiin\e sociale

Seria {tiin\e sociale

interesele organelor administrative i subiecii dreptului civil, ce se prezint n calitate de subieci ai

Seria {tiin\e sociale

La momentul actual n Republica Moldova se finalizeaz crearea cdastrului multifuncional, al crui

Seria {tiin\e sociale

Seria {tiin\e sociale

Seria {tiin\e sociale

Seria {tiin\e sociale

Seria {tiin\e sociale

Seria {tiin\e sociale

Seria {tiin\e sociale

38. Cadastrul Bunurilor imobile. Vol.I. - . I / Alctuitori: Valeriu Ginju,

S-ar putea să vă placă și