Decizia ICCJ - RIL nr. 12 din 8.06.

2015

NALTA CURTE DE CASAIE I JUSTIIE

COMPLETUL COMPETENT S JUDECE RECURSUL N INTERESUL LEGII

DECIZIA

Nr. 12

din 8 iunie 2015

Dosar nr. 6/2015

Iulia Cristina Tarcea - vicepreedintele naltei Curi de Casaie i Justiie, preedintele completului

Lavinia Curelea - preedintele Seciei I civile

Roxana Popa - preedintele delegat al Seciei a II-a civile

Ionel Barb - preedintele Seciei de contencios administrativ i fiscal

Mirela Sorina Popescu - preedintele Seciei penale

Aurelia Rusu - judector la Secia I civil, judector-raportor

Nicoleta ndreanu - judector la Secia I civil

Raluca Moglan - judector la Secia I civil

Doina Popescu - judector la Secia I civil

Mirela Vian - judector la Secia I civil

Adina Georgeta Nicolae - judector la Secia I civil

Laura-Mihaela Ivanovici - judector la Secia I civil, judector-raportor

Alina Iuliana uca - judector la Secia I civil

Eugenia Voicheci - judector la Secia a II-a civil

Veronica Magdalena Dnil - judector la Secia a II-a civil

1 / 14
Decizia ICCJ - RIL nr. 12 din 8.06.2015

Constantin Brnzan - judector la Secia a II-a civil

Mirela Polieanu - judector la Secia a II-a civil, judector-raportor

Marian Bud - judector la Secia a II-a civil

Cosmin Horia Mihianu - judector la Secia a II-a civil

Carmen Trnica Teau - judector la Secia a II-a civil

Mrioara Isail - judector la Secia a II-a civil

Carmen Maria Ilie - judector la Secia de contencios administrativ i fiscal

Rodica Florica Voicu - judector la Secia de contencios administrativ i fiscal

tefan Pistol - judector la Secia penal

Lucia Tatiana Rog - judector la Secia penal

Completul competent s judece recursul n interesul legii este legal constituit conform dispoziiilor art. 516
alin. (2) din Codul de procedur civil i ale art. 272 alin. (2) lit. a) din Regulamentul privind organizarea i
funcionarea administrativ a naltei Curi de Casaie i Justiie, republicat, cu modificrile i completrile
ulterioare.

edina este prezidat de doamna judector Iulia Cristina Tarcea, vicepreedintele naltei Curi de Casaie
i Justiie.

Procurorul general al Parchetului de pe lng nalta Curte de Casaie i Justiie este reprezentat de doamna
Antonia Constantin, procuror ef adjunct al Seciei judiciare.

La edina de judecat particip doamna Mihaela Lorena Mitroi, magistrat-asistent desemnat n

conformitate cu dispoziiile art. 273 din Regulamentul privind organizarea i funcionarea administrativ a
naltei Curi de Casaie i Justiie, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare.

nalta Curte de Casaie i Justiie - Completul competent s judece recursul n interesul legii a luat n
examinare recursul n interesul legii formulat de Colegiul de conducere al Curii de Apel Suceava referitor
la admisibilitatea aciunii privind validarea promisiunii de vnzare-cumprare a unui bun imobil
determinat, n situaia n care promitentul-vnztor are doar o cot-parte ideal din dreptul de proprietate
asupra acestuia.

Magistratul-asistent prezint referatul cauzei, artnd c la dosarul cauzei au fost depuse raportul ntocmit
de judectorii-raportori, precum i punctul de vedere formulat de Ministerul Public - Parchetul de pe lng
nalta Curte de Casaie i Justiie.

Doamna judector Iulia Cristina Tarcea, preedintele completului de judecat, acord cuvntul

2 / 14
Decizia ICCJ - RIL nr. 12 din 8.06.2015

reprezentantului procurorului general asupra recursului n interesul legii.

Doamna procuror Antonia Constantin, reprezentantul procurorului general al Parchetului de pe lng nalta
Curte de Casaie i Justiie, solicit admiterea recursului n interesul legii i pronunarea unei decizii prin
care s se asigure interpretarea i aplicarea unitar a legii. Potrivit punctului de vedere formulat n scris,
apreciaz c instanele de judecat nu pot pronuna o hotrre judectoreasc care s in loc de act
autentic de vnzare, avnd ca efect transmiterea imediat a dreptului de proprietate asupra ntregului bun,
ca efect al acestei hotrri judectoreti, atunci cnd promitentul-vnztor nu este titularul exclusiv al
dreptului de proprietate asupra bunului imobil determinat, ci are doar o cot ideal i abstract din acest
drept, iar ceilali coproprietari nu consimt la vnzare.

Preedintele completului, doamna judector Iulia Cristina Tarcea, a declarat dezbaterile nchise, iar
completul de judecat a rmas n pronunare asupra recursului n interesul legii.

NALTA CURTE,

delibernd asupra recursului n interesul legii, constat urmtoarele:

1. Problema de drept care a generat practica neunitar

Prin sesizarea Colegiului de conducere al Curii de Apel Suceava s-a artat c nu exist un punct de vedere
unitar n practica judiciar cu referire la interpretarea i aplicarea dispoziiilor art. 948,art. 969 alin. 1, art.
1073 i art. 1077 din Codul civil de la 1864, art. 2 alin. (1) i art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr.
247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente, cu
modificrile i completrile ulterioare, art. 1.179 i art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, n legtur cu
urmtoarea problem de drept: admisibilitatea aciunii privind validarea promisiunii de vnzare-cumprare
a unui bun imobil determinat, n situaia n care promitentul-vnztor are doar o cot-parte ideal din
dreptul de proprietate asupra acestuia.

2. Examenul jurisprudenial

Prin recursul n interesul legii s-a artat c n practica judiciar problema de drept enunat a fost
soluionat neunitar.

Iniiatorul sesizrii a identificat urmtoarele soluii jurisprudeniale:

2.1. Unele instane au admis aceste aciuni, reinnd, din interpretarea dispoziiilor art. 1073 i art. 1077
din Codul civil de la 1864 i ale art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005, cu modificrile i
completrile ulterioare, c partea care i-a executat obligaia de plat a preului are posibilitatea de a
solicita pronunarea unei hotrri care s in loc de contract autentic de vnzare-cumprare, ct vreme
antecontractul/ promisiunea de vnzare-cumprare ndeplinete cerinele generale de valabilitate, prevzute
de art. 948 din Codul civil de la 1864.

Convenia ncheiat de pri, nendeplinind condiia ad validitatem a formei autentice, este nul ca act de
vnzare-cumprare, ns are valoare de antecontract de vnzare-cumprare, n baza principiului
conversiunii actelor juridice, genernd n sarcina ambelor pri o obligaie de a face, de a perfecta n viitor

3 / 14
Decizia ICCJ - RIL nr. 12 din 8.06.2015

contractul de vnzare-cumprare n form autentic.

n ceea ce privete condiia calitii de proprietar a promitentului-vnztor, s-a apreciat c aceasta este
ndeplinit i n cazul n care convenia a fost ncheiat doar de unul dintre coproprietarii aflai n
indiviziune asupra bunului imobil nstrinat, vnzarea fiind n acest caz afectat de o condiie rezolutorie.

2.2. Alte instane au admis n parte astfel de aciuni, constatnd intervenit vnzarea-cumprarea n
limitele cotelor indivize ce se cuveneau promitenilor-vnztori din dreptul de proprietate asupra bunului.

2.3. ntr-o alt orientare, aciunile au fost respinse, cu motivarea c vnzarea-cumprarea este un contract
translativ de proprietate, iar pronunarea unei hotrri care s suplineasc voina promitentului-vnztor
impune condiia ca acesta s fie proprietarul exclusiv al bunului vndut.

Hotrrea care ine loc de contract de vnzare-cumprare are caracter constitutiv de drepturi, astfel nct
condiia esenial pentru a putea fi pronunat este ca, la momentul judecii, partea din patrimoniul creia
urmeaz a fi transmis dreptul de proprietate s aib calitatea de unic proprietar al bunului vndut.

n acord cu principiul nemo dat quod non habet, dac o astfel de dovad nu a fost fcut, nu este posibil a
se valida o astfel de promisiune.

Soluia ar fi aceeai i n cazul comotenitorilor, i aceasta independent de regula aplicabil n materia

vnzrii bunurilor aflate n indiviziune, deoarece, n principiu, nu se poate pronuna o hotrre
judectoreasc condiional, astfel nct o parte dintre efectele acesteia s depind de voina promitentului-
vnztor.

2.4. n sensul aceleiai soluii, alte instane au respins aceste aciuni cu motivarea c practica i doctrina n
materie s-au pronunat constant n sensul c instana suplinete exclusiv refuzul nejustificat al uneia dintre
pri de a mai contracta, celelalte condiii pentru validitatea ncheierii contractului trebuind s fie
ndeplinite.

Prin urmare, promitentul-vnztor trebuie s fie proprietarul exclusiv al imobilului ce formeaz obiectul
vnzrii.

n lipsa efecturii partajului ntre motenitorii proprietarului imobilului (titular al titlului de proprietate),
niciunul dintre acetia nu este proprietar exclusiv al bunului promis spre vnzare, iar n lipsa ndeplinirii
acestei condiii, eseniale, de valabilitate a vnzrii-cumprrii nu se poate pronuna o hotrre care s in
loc de act de vnzare-cumprare.

Este real c vnzarea bunului indiviz de ctre un coprta nu este nul, c este supus unei condiii
rezolutorii, valabilitatea contractului depinznd de soluia partajului, ns, ntr-o astfel de spe, nu se pune
problema desfiinrii sau meninerii unui contract deja ncheiat, ci a concursului dat de ctre autoriti n
vederea ncheierii unui contract.

2.5. n cadrul aceleiai orientri jurisprudeniale, alte instane au respins astfel de aciuni ca prematur
formulate, cu motivarea c, ntruct nu s-a fcut dovada sistrii strii de indiviziune i atribuirii terenului
n lotul promitentului-vnztor, interesul reclamantului de a solicita pronunarea unei hotrri care s in

4 / 14
Decizia ICCJ - RIL nr. 12 din 8.06.2015

loc de act de vnzare-cumprare nu este nici nscut, nici actual, ci doar eventual. Or, hotrrile
judectoreti nu pot avea ca obiect pretenii eventuale, n scopuri preventive, dect n cazuri strict
reglementate de lege.

2.6. Opinia Colegiului de conducere al Curii de Apel Suceava Colegiul de conducere al Curii de Apel
Suceava, cel care a constatat existena unei practici judiciare neunitare la nivelul instanelor naionale i,
prin Hotrrea nr. 6 din 11 martie 2015, a dispus sesizarea naltei Curi de Casaie i Justiie n vederea
pronunrii asupra problemei de drept deduse judecii, nu i-a exprimat prin actul de sesizare punctul de
vedere cu privire la orientarea jurisprudenial pe care o consider legal.

3. Opinia procurorului general

Procurorul general al Parchetului de pe lng nalta Curte de Casaie i Justiie a apreciat c, n

interpretarea i aplicarea dispoziiilor art. 1073,art. 1077,art. 969 i art. 948 din Codul civil de la 1864, art.
2 alin. (1) i art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005, cu modificrile i completrile ulterioare, art.
1.179,art. 1.669 alin. (1) i art. 1.683 alin. (1)-(3) din Codul civil, instanele de judecat nu pot pronuna o
hotrre judectoreasc care s in loc de act autentic de vnzare, avnd ca efect transmiterea imediat a
dreptului de proprietate asupra ntregului bun, ca efect al acestei hotrri judectoreti, atunci cnd
promitentul-vnztor nu este titularul exclusiv al dreptului de proprietate asupra bunului imobil determinat,
ci are doar o cot ideal i abstract din acest drept, iar ceilali coproprietari nu consimt la vnzare.

n prezentarea acestui punct de vedere s-a artat c examenul jurisprudenei ataate sesizrii de recurs n
interesul legii indic faptul c problema de drept s-a ridicat n litigiile avnd ca obiect pronunarea unor
hotrri care s in loc de acte autentice de vnzare privind bunuri imobile determinate, n situaiile n
care, prin promisiuni sinalagmatice de vnzare, ncheiate fie anterior, fie ulterior intrrii n vigoare a
actualului Cod civil, constatate fie prin nscrisuri sub semntur privat care, ca efect al conversiunii,
valorau astfel de promisiuni, fie prin acte autentice notariale, promitenii-vnztori, avnd doar o cot-
parte ideal din dreptul de proprietate asupra bunului, au promis vnzarea ntregului bun, iar prile au
executat anticipat unele dintre obligaiile viitorului contract, respectiv: promitentul-cumprtor a pltit
preul i a intrat n posesia imobilului, acest ultim act de executare anticipativ avnd valoarea juridic a
unei

recunoateri din partea celui mpotriva cruia curge prescripia extinctiv - promitent-vnztor i
constituind o cauz de ntrerupere a termenului de prescripie.

n litigiile iniiate de promitenii-cumprtori pentru pronunarea unor hotrri judectoreti care s in

loc de contract de vnzare, cu efecte constitutive de drepturi, pentru viitor, ceilali coproprietari, pri n
litigiu, nu au consimit la vnzare, pn la data pronunrii hotrrii, i nici nu a fost sistat starea de
indiviziune, astfel nct se ridic problema unui conflict ntre regulile aplicabile executrii silite n natur a
obligaiilor de a face rezultate din aceste promisiuni, regimul juridic al coproprietii i regulile instituite
prin actualul Cod civil, sub imperiul cruia au fost pronunate hotrrile, n ceea ce privete vnzarea
bunului altuia.

n argumentarea opiniei procurorului general s-a evocat particularitatea contractului de vnzare-cumprare,

aceea de a fi, n acelai timp, izvor de obligaii, dar i surs a drepturilor reale, artndu-se c, dei cele
dou aspecte sunt cuprinse n acelai act juridic, efectul real i efectul obligatoriu trebuie observate i

5 / 14
Decizia ICCJ - RIL nr. 12 din 8.06.2015

separat, fiind posibil ca, din punctul de vedere al drepturilor reale, actul s fie ineficace, dar s fie valabil
ca un raport obligaional.

De aceea, n analiza acestei probleme de drept a fost adoptat o abordare bivalent.

Un prim palier de discuii vizeaz efectele obligaionale ale promisiunii bilaterale de vnzare.

Din aceast perspectiv s-a observat c promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare, contract

comutativ, consensual, numit, cu executare uno ictu, d natere unor obligaii de a face, n sarcina ambelor
pri, adic de a reitera consimmntul pentru vnzare, n forma prevzut de lege ad validitatem, pentru
contractul promis, form apt s asigure transmiterea proprietii, potrivit art. 1.244 din Codul civil.

n optica legiuitorului romn, ncheierea unei promisiuni de vnzare nu conduce implicit la ncheierea
contractului dorit de pri, ntruct prin acest contract preparatoriu se prefigureaz doar contractul viitor,
prile fiind de acord asupra elementelor eseniale ale vnzrii (bunul i preul). Pentru ncheierea
contractului este necesar un nou consimmnt, n forma prevzut de lege pentru contractul promis i care
va crea nsui acest contract.

Fa de principiul pacta sunt servanda, rzgndirea uneia dintre prile acestei promisiuni sinalagmatice nu
este admisibil, astfel nct, n situaia n care una dintre pri refuz n mod nejustificat ncheierea
contractului promis, obligaia de a face a prii recalcitrante poate fi executat silit n natur prin
pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de contract, n condiiile art. 1.669 din Codul civil,
text care, n materia special a vnzrii, consacr o situaie de aplicare a regulii generale nscrise n art.
1.279 din acelai act normativ.

Din interpretarea coroborat a dispoziiilor art. 1.279 i art. 1.669 din Codul civil s-a considerat c, pentru
pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de contract, trebuie ca partea care cere instanei
pronunarea acestei hotrri s i fi executat propriile obligaii rezultate din promisiune, ca natura
contractului s permit pronunarea unei astfel de hotrri i ca promisiunea de a contracta s respecte
condiiile legii pentru validitatea contractului promis.

Prin hotrrea instanei este suplinit consimmntul uneia dintre pri i actul de jurisdicie are caracter
constitutiv de drepturi, n sensul c se transfer dreptul de la promitentul-vnztor la promitentul-
cumprtor. Pe de alt parte, hotrrea judectoreasc avnd fora unui act solemn, prin intermediul su
este ndeplinit condiia de form, ad validitatem, pentru vnzarea promis i, n situaiile n care bunul se
afl, la data pronunrii hotrrii, n patrimoniul promitentului-vnztor, ca efect al acesteia se produce i
transferul dreptului n patrimoniul cumprtorului, cu amendamentul c transferul proprietii nu se
produce prin voina judectorului, ci n temeiul conveniei prilor i al legii.

Esenial este ns faptul c, prin efectul lor, aceste hotrri judectoreti constituie o situaie juridic nou.

n planul raporturilor juridice obligaionale, sancionnd pe aceast cale atitudinea culpabil a

promitentului-cumprtor, ele asigur executarea silit n natur a obligaiei de a face.

Situaia juridic nou-creat mbrac forma unui contract de vnzare solemn, ale crui efecte sunt supuse
legii sub imperiul creia a fost pronunat hotrrea.

6 / 14
Decizia ICCJ - RIL nr. 12 din 8.06.2015

n situaiile particulare analizate de practica judiciar care a determinat formularea recursului n interesul
legii, spre deosebire de situaiile tipice, n care la data pronunrii hotrrii promitentul-vnztor este i
proprietarul exclusiv al bunului, s-a considerat c, drept urmare a efectului constitutiv al acestor hotrri
judectoreti, se nate n patrimoniul fostului promitent-vnztor, devenit vnztor, o nou obligaie avnd
un alt obiect, acela de a da, de a transfera dreptul de proprietate ctre cumprtor, n una dintre
modalitile prevzute de art. 1.683 din Codul civil, iar aceasta constituie o obligaie de rezultat.

Prin prisma drepturilor reale ce ar fi transmise, s-a observat c, potrivit art. 557 alin. (1) din Codul civil,
dreptul de proprietate poate fi dobndit i prin hotrre judectoreasc, atunci cnd aceasta este translativ
de proprietate prin ea nsi.

Cu titlu prealabil, s-a considerat c, din perspectiva celorlali coproprietari care, fiind chemai n judecat
de promitentul-cumprtor i care nu i-au exprimat acordul expres pentru ncheierea vnzrii, hotrrea
judectoreasc pronunat, n sensul de negotium, nu le este opozabil, indiferent de prezena acestora n
proces, ntruct nu le creeaz drepturi i obligaii, fiind aadar teri fa de efectele create n plan
substanial de hotrrea pronunat potrivit art. 1.669 din Codul civil.

S-a apreciat c, i n noua reglementare, dac unul dintre coproprietari, n loc s dispun numai cu privire
la cota-parte ideal din dreptul su (ceea ce poate face fr acordul celorlali coindivizari), nstrineaz
bunul indiviz n materialitatea lui, n tot sau n parte, vnzarea nu este nul, ci supune dreptul dobndit de
cumprtor condiiei suspensive, n sensul ca la partaj bunul s fie atribuit vnztorului sau ca ulterior
acesta s dobndeasc proprietatea exclusiv ori ca vnzarea s fie ratificat de ctre ceilali coproprietari.

Aceast construcie juridic corespunde tipologiei proprietii condiionale, ca modalitate a dreptului de

proprietate, dreptul cumprtorului n aceste condiii fiind, ntocmai dreptului vnztorului, un drept de
proprietate condiional, afectat de condiia suspensiv ca vnztorul s dobndeasc proprietatea
ntregului bun.

Simetric, n situaia n care bunul vndut nu este atribuit la partaj n lotul vnztorului, vnzarea nu mai
produce niciun efect, ceea ce, transpus n planul raporturilor obligaionale, nseamn c vnztorul nu i
mai poate executa obligaia de a da, adic de a transmite deplina proprietate a bunului vndut.

Prin urmare, condiia, fie suspensiv, fie rezolutorie, dup caz, nu va afecta dect dreptul transmis
cumprtorului, iar nu hotrrea judectoreasc.

Fiind un drept de proprietate condiional, acesta poate fi nscris provizoriu n cartea funciar, potrivit art.
882 din Codul civil. Proprietatea se consider transmis numai dac se realizeaz evenimentul cu valoare
de condiie (atribuirea bunului la partaj n lotul coproprietarului nstrintor sau dobndirea de ctre
acesta, n alt modalitate, a cotelor celorlali coproprietari, ratificarea vnzrii de ctre ceilali coprtai),
iar nscrierea provizorie asigur opozabilitatea fa de teri a operaiunii juridice i corespunde securitii
dinamice a raporturilor juridice oglindite de cartea funciar.

4. Raportul asupra recursului n interesul legii

Prin raportul ntocmit de judectorii-raportori s-a propus soluia de admitere a recursului n interesul legii
i pronunrii unei decizii n sensul c, n aplicarea dispoziiilor art. 1073 i art. 1077 din Codul civil de la

7 / 14
Decizia ICCJ - RIL nr. 12 din 8.06.2015

1864, art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei,
precum i unele msuri adiacente, cu modificrile i completrile ulterioare, art. 1.279 alin. (3) teza I i
art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, n situaia n care promitentul-vnztor a promis vnzarea ntregului
imobil, dei nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vnzare nu poate fi
executat n natur sub forma pronunrii unei hotrri judectoreti care s in loc de contract de vnzare
pentru ntregul bun, n lipsa acordului celorlali coproprietari.

5. nalta Curte de Casaie i Justiie

Examinnd sesizarea cu recurs n interesul legii, raportul ntocmit de judectorii-raportori, precum i

dispoziiile legale ce se solicit a fi interpretate n mod unitar, se constat urmtoarele:

nalta Curte a fost legal sesizat, iar recursul n interesul legii este admisibil, fiind ndeplinite cumulativ
cerinele impuse de dispoziiile art. 514 i 515 din Codul de procedur civil, referitoare la autorul sesizrii
i existena unei practici neunitare n ceea ce privete interpretarea i aplicarea dispoziiilor legale ce
formeaz obiectul judecii, aa cum rezult din hotrrile judectoreti depuse la dosar.

Problema de drept care a fost soluionat diferit de instanele judectoreti vizeaz aciunile avnd ca
obiect pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de vnzare-cumprare pentru un bun imobil
individual determinat, n situaia n care promitentul-vnztor nu este titularul exclusiv al dreptului de
proprietate asupra bunului, iar ceilali coproprietari se opun vnzrii.

Dispoziiile legale ce formeaz obiectul recursului n interesul legii sunt urmtoarele:

- art. 1073 i art. 1077 din Codul civil de la 1864, conform crora:

"Art. 1073. - Creditorul are dreptul de a dobndi ndeplinirea exact a obligaiei, i n caz contrar are dreptul
la dezdunare.";

"Art. 1077. - Nefiind ndeplinit obligaia de a face, creditorul poate asemenea s fie autorizat de a o aduce
el la ndeplinire, cu cheltuiala debitorului.";

- art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei,
precum i unele msuri adiacente, cu modificrile i completrile ulterioare:

"(2) n situaia n care dup ncheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fr construcii, una
dintre pri refuz ulterior s ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instana
competent care poate pronuna o hotrre care s in loc de contract.";

- art. 1.279 alin. (3) teza I i art. 1.669 alin. (1) din Codul civil:

art. 1.279 alin. (3 teza I): "(3) De asemenea, dac promitentul refuz s ncheie contractul promis, instana,
la cererea prii care i-a ndeplinit propriile obligaii, poate s pronune o hotrre care s in loc de
contract, atunci cnd natura contractului o permite, iar cerinele legii pentru validitatea acestuia sunt
ndeplinite.";

8 / 14
Decizia ICCJ - RIL nr. 12 din 8.06.2015

art. 1.669 alin. (1): "(1) Cnd una dintre prile care au ncheiat o promisiune bilateral de vnzare refuz,
nejustificat, s ncheie contractul promis, cealalt parte poate cere pronunarea unei hotrri care s in loc
de contract, dac toate celelalte condiii de validitate sunt ndeplinite."

Alte dispoziii legale incidente sunt urmtoarele:

- art. 948 i art. 969 alin. 1 din Codul civil de la 1864, conform crora:

"Art. 948. - Condiiile eseniale pentru validitatea unei convenii sunt:

1. capacitatea de a contracta;

2. consimmntul valabil al prii ce se oblig;

3. un obiect determinat;

4. o cauz licit.";

"Art. 969. - Conveniile legal fcute au putere de lege ntre prile contractante.";

- art. 1.179 din Codul civil, care prevede c:

"Art. 1.179. - (1) Condiiile eseniale pentru validitatea unui contract sunt:

1. capacitatea de a contracta;

2. consimmntul prilor;

3. un obiect determinat i licit;

4. o cauz licit i moral.

(2) n msura n care legea prevede o anumit form a contractului, aceasta trebuie respectat, sub
sanciunea prevzut de dispoziiile legale aplicabile."

Pentru nceput, trebuie subliniat c problema de drept ce urmeaz a fi examinat nu implic verificarea
unei condiii de admisibilitate a aciunii, n sens procesual. Aprecierea de ctre instana de judecat a
ndeplinirii cerinei ca promitentul-vnztor s fie pe deplin proprietar la momentul pronunrii hotrrii
care ine loc de contract se face cu ocazia verificrii ndeplinirii condiiilor de validitate a contractului
promis, operaiune care presupune examinarea pe fond a litigiului.

De asemenea, din examinarea practicii judiciare anexate recursului n interesul legii se constat c n
jurispruden s-au cristalizat dou opinii divergente, respectiv: cea privind admiterea aciunii i
pronunarea unei hotrri care ine loc de contract de vnzare-cumprare sub condiie rezolutorie i cea de
respingere a aciunii.

9 / 14
Decizia ICCJ - RIL nr. 12 din 8.06.2015

Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare este un contract n temeiul cruia prile se oblig s ncheie
n viitor contractul de vnzare-cumprare, n condiiile i cu coninutul determinat deja n nscrisul
constatator al promisiunii. Prile cad de acord nu numai asupra angajamentului de a contracta, dar
prestabilesc i coninutul esenial al contractului ce urmeaz s se ncheie (natura contractului, obiectul la
care se refer i preul).

Cu toate acestea, cele dou acte juridice nu se confund. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare nu
este act de nstrinare i nu produce efecte translative de proprietate, ci genereaz obligaia personal de a
face, respectiv de a ncheia contractul de vnzare-cumprare promis.

Condiiile de exercitare a aciunii au fost reglementate iniial prin art. 12 din Decretul nr. 144/1958 privind
reglementarea eliberrii autorizaiilor de construire, reparare i desfiinare a construciilor, precum i a
celor referitoare la nstrinrile i mprelile terenurilor cu sau fr construcii, cu modificrile ulterioare.
Pe calea acestei aciuni, prile unui antecontract de vnzare-cumprare, n sarcina crora s-au nscut, n
principal, obligaii de a face - de a-i da fiecare consimmntul la ncheierea contractului autentic
translativ de proprietate - au avut posibilitatea de a obine executarea acestora n natura lor specific, prin
pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de act autentic.

Abrogarea Decretului nr. 144/1958 prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de
construcii, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, a generat numeroase controverse cu
privire la temeiul de drept al promovrii n continuare a unor astfel de aciuni. n final, doctrina majoritar
i practica judiciar au recunoscut posibilitatea pronunrii unei hotrri judectoreti care s in loc de
act autentic, dac se face dovada ncheierii unei promisiuni sinalagmatice de vnzare-cumprare,
invocndu-se ca fundament juridic dispoziiile art. 1073,art. 1077 i art. 970 alin. 2 din Codul civil de la
1864. Soluia propus a avut la baz natura juridic a obligaiei asumate prin antecontract, aceea de a face,
care, n cazul n care nu este executat de bunvoie, poate fi executat direct, dar atipic, prin hotrre care
s in loc de act autentic de vnzare-cumprare. Aceast soluie a fost criticat, cu motivarea c este
inadmisibil pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de act autentic, pe baza unei
promisiuni consensuale ncheiate prin nscris sub semntur privat sau chiar verbal, atunci cnd, pentru
ncheierea contractului de vnzare-cumprare promis, legea impune forma autentic ad validitatem.
Totodat, s-a susinut c se ignor principiul executrii prin echivalent a obligaiilor de a face.

ntr-o critic mai nuanat s-a considerat c nu este posibil pronunarea unei hotrri judectoreti care s
in loc de contract de vnzare-cumprare, deoarece se ncalc principiul libertii contractuale; partea
neculpabil are posibilitatea s se adreseze instanei pentru a-l obliga pe prt s se prezinte n faa
notarului n vederea definitivrii conveniei, sub sanciunea daunelor cominatorii, precum i a-l obliga la
plata de despgubiri constnd n diferena de valoare a imobilului, calculat ntre momentul n care s-a
ncheiat antecontractul, cnd s-a convenit i asupra preului, i valoarea actual a imobilului, pe care
reclamantul ar trebui s o plteasc dac ar inteniona s cumpere un imobil de acelai fel.

Disputa a fost, oarecum, curmat prin Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i
justiiei, precum i unele msuri adiacente, cu modificrile i completrile ulterioare, care a nlturat
aceast lacun legislativ, prevznd la art. 5 alin. (2) din titlul X posibilitatea sesizrii instanei de ctre
partea care i-a executat propria obligaie, pentru a se pronuna o hotrre care s in loc de contract, n
situaia n care, dup ncheierea unui antecontract cu privire la un teren cu sau fr construcii, cealalt
parte refuz s ncheie contractul.

10 / 14
Decizia ICCJ - RIL nr. 12 din 8.06.2015

Titlul X "Circulaia juridic a terenurilor" al Legii nr. 247/2005, cu modificrile i completrile ulterioare,
a fost abrogat prin art. 230 lit. aa) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009
privind Codul civil, cu modificrile i completrile ulterioare. Posibilitatea pronunrii unei hotrri
judectoreti care s in loc de contract de vnzare-cumprare, ca remediu pentru neexecutarea
promisiunii sinalagmatice de vnzare, este reglementat n prezent prin Codul civil. Alin. (3) teza I al art.
1.279 din Codul civil se refer la soluia pronunrii unei hotrri care s in loc de contract n cazul
refuzului uneia dintre pri de a-i ndeplini obligaia de a reitera consimmntul su la contractul
promis: "De asemenea, dac promitentul refuz s ncheie contractul promis, instana, la cererea prii care
i-a ndeplinit propriile obligaii, poate s pronune o hotrre care s in loc de contract, atunci cnd natura
contractului o permite, iar cerinele legii pentru validitatea acestuia sunt ndeplinite." Aceeai exprimare se
regsete i n alin. (1) al art. 1.669 din Codul civil n materie de promisiuni de vnzare, care vorbete de
posibilitatea pronunrii hotrrii judectoreti care ine loc de contract "dac toate celelalte condiii de
validitate sunt ndeplinite".

n ceea ce privete cerina ca bunul promis spre vnzare s fie proprietatea exclusiv a promitentului-
vnztor la momentul formulrii unei asemenea aciuni sau cel trziu la momentul soluionrii acesteia,
nici vechea reglementare, nici reglementarea actual nu conin o soluie explicit.

Instanele care au admis aciunile avnd ca obiect pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de
vnzare-cumprare sub condiie rezolutorie au avut n vedere argumentele opiniei doctrinare majoritare,
care a recunoscut valabilitatea actului de nstrinare a bunului n materialitatea sa de ctre un coproprietar,
fr acordul celorlali, sub condiia rezolutorie ca bunul s fie inclus la partaj n lotul coproprietarului care
nu a participat la actul de nstrinare.

Or, soluia menionat privete situaia n care actul de vnzare a fost deja ncheiat, fiind analizate efectele
actului de nstrinare a bunului de ctre unul dintre coproprietari/ coindivizari, n timp ce problema de
drept ce trebuie dezlegat prin prezentul recurs n interesul legii se ivete n etapa premergtoare
momentului ncheierii contractului, cnd se pune problema executrii silite n natur a promisiunii, prin
pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de vnzare, n lipsa acordului celorlali coproprietari.

Soluia de admitere a aciunii i de pronunare a unei hotrri care s in loc de act autentic de vnzare-
cumprare pentru ntregul imobil, dei promitentul-vnztor este titularul unei cote-pri asupra bunului,
hotrre sub condiie rezolutorie, ignor faptul c hotrrea judectoreasc este un act jurisdicional
specific, pronunat de instane prevzute de lege i nvestite cu atribuii de judecat, care traneaz litigiul
dintre pri i l finalizeaz astfel nct acesta nu mai poate fi repus n discuie.

Hotrrea pronunat de o instan de judecat este fundamental diferit de un contract ncheiat ntre pri,
ndeplinind funcii diferite, dar avnd fiecare un regim juridic specific.

Contractul reprezint acordul de voin al prilor, ncheiat cu scopul de a produce efecte juridice, prile
avnd drepturi i obligaii ce pot fi afectate de termene, sarcini i condiii, inclusiv de o condiie
rezolutorie.

Or, n ceea ce privete o hotrre judectoreasc, aceasta reprezint actul jurisdicional de dispoziie al
instanei, prin care judectorul se deznvestete de soluionarea litigiului concret ce i-a fost dedus judecii.
Hotrrea judectoreasc se bucur de autoritate de lucru judecat, este executorie i traneaz definitiv

11 / 14
Decizia ICCJ - RIL nr. 12 din 8.06.2015

litigiul dintre pri, rspunznd nevoii de securitate juridic, interzicnd prilor readucerea litigiului n
faa instanei.

n acest context este de neconceput pronunarea unei hotrri a instanei sub condiie rezolutorie, pentru c
ar nsemna c litigiul dintre pri nu a fost tranat, existnd posibilitatea relurii sale la ndeplinirea
condiiei.

Pronunnd hotrrea, instana nu ncheie contractul n locul prilor, ci verific existena elementelor
acestuia n nelegerea acestora i, numai n msura n care acestea se regsesc, iar refuzul uneia dintre
pri era nejustificat, atunci instana pronun hotrrea care s suplineasc aceast cerin.

Hotrrea judectoreasc pronunat n acest caz asigur executarea silit a obligaiei de a face, legal
asumat prin promisiunea de vnzare, i nu mprumut natura juridic a contractului de vnzare-
cumprare. Prin hotrrea pronunat de instan se valorific dreptul creditorului (promitent-cumprtor)
de a obine n natur executarea obligaiei de a ncheia contractul apt s transmit dreptul de proprietate,
asumat de debitor (promitent-vnztor), hotrrea judectoreasc neputnd fi confundat cu nsui
contractul de vnzare, n sens de negotium.

Pe de alt parte, din perspectiva actualului Cod civil, prin mecanismul pronunrii hotrrii care ine loc de
contract pentru ntregul imobil, dei promisiunea de vnzare a fost fcut doar de ctre un coproprietar, se
ajunge s se creeze coproprietarilor vtmai o situaie juridic defavorabil, comparativ cu situaia n care
acetia s-ar fi aflat dac s-ar fi ncheiat nsui contractul de vnzare.

Astfel, chiar dac promisiunea nu se confund cu vnzarea propriu-zis, elementele eseniale ale acesteia
(lucrul vndut i preul) trebuie s fie convenite de pri nc de la data promisiunii. Att sub imperiul
vechii reglementri, ct i din perspectiva actualului Cod civil, promisiunea trebuie s conin toate
clauzele eseniale ale contractului promis, n lipsa crora promisiunea nu ar putea fi executat.

n situaia analizat, promitentul-vnztor i asum obligaia de a ncheia contract de vnzare-cumprare i

de a transmite proprietatea asupra ntregului imobil, dei, la momentul ncheierii promisiunii de vnzare, el
deine doar o cot-parte ideal din dreptul de proprietate.

Pentru a-i putea executa promisiunea de vnzare a ntregului bun, promitentul-vnztor ar trebui ca,
anterior ncheierii contractului promis, s devin proprietar exclusiv al bunului (fie prin partaj, fie ntr-o
alt modalitate juridic), ntruct, n situaia n care ar ncheia totui un contract de vnzare pentru ntregul
bun, dei nu este proprietar dect pe o cot-parte, ar nesocoti principiul instituit de art. 641 alin. (4) din
Codul civil (principiu recunoscut i anterior n materia coproprietii), respectiv acela potrivit cruia actele
de dispoziie cu privire la bunul comun nu se pot ncheia dect cu acordul tuturor coproprietarilor.

Conform prevederilor actualului Cod civil, sanciunea actului juridic ncheiat cu nclcarea acestui
principiu este inopozabilitatea actului fa de coproprietarul care nu a consimit, expres sau tacit, la
ncheierea acestuia [art. 642 alin. (1) din Codul civil].

Din examinarea hotrrilor judectoreti n care s-au pronunat soluii de admitere a aciunilor rezult c
reclamantul, promitent-cumprtor, i-a chemat n judecat i pe ceilali coproprietari. De altfel, chiar dac
reclamantul ar fi omis chemarea n judecat a acestora, instana ar fi trebuit s pun n discuie

12 / 14
Decizia ICCJ - RIL nr. 12 din 8.06.2015

introducerea lor forat n proces, nefiind posibil pronunarea unei hotrri care s vizeze ntregul bun n
lipsa celorlali coproprietari.

Or, n contextul acestui cadru procesual pasiv i avnd n vedere regulile care guverneaz efectele
hotrrilor judectoreti, acestea sunt obligatorii pentru prile litigante. Coproprietarii care nu au
consimit la ncheierea actului vor fi nevoii s respecte realitatea juridic statuat prin hotrrea
judectoreasc, nemaiputnd invoca inopozabilitatea actului de vnzare validat prin hotrrea pronunat
n procesul n care au avut calitate procesual pasiv. Astfel, se ajunge ca prin mecanismul pronunrii
hotrrii care s in loc de contract s se creeze coproprietarilor vtmai o situaie juridic mai grea dect
atunci cnd s-ar fi ncheiat contractul de vnzare fr concursul instanei de judecat, contrar normelor i
principiilor care guverneaz regimul coproprietii.

Nici soluia admiterii n parte a aciunii, n limita cotei de proprietate a coproprietarului promitent, nu
poate fi avut n vedere, n situaia n care instana este nvestit exclusiv cu cererea privind pronunarea
unei hotrri care s in loc de contract pentru ntregul bun. Conform principiului disponibilitii,
promitentul-cumprtor este singurul n msur s opteze ntre obinerea unei hotrri pentru o cot-parte
ideal din imobil (situaie n care promisiunea de vnzare fiind astfel valorificat, promitentul-cumprtor
nu ar mai putea s cear rezoluiunea acesteia) sau s cear rezoluiunea promisiunii, cu daune-interese, n
situaia n care nu este interesat s dobndeasc o cot-parte ideal (intenia sa la data ncheierii
promisiunii fiind aceea de a dobndi bunul individual, n ntregime).

Pentru considerentele artate, n temeiul dispoziiilor art. 517 alin. (1) cu referire la art. 514 din Codul de
procedur civil,

NALTA CURTE DE CASAIE I JUSTIIE

n numele legii

DECIDE:

Admite recursul n interesul legii formulat de Colegiul de conducere al Curii de Apel Suceava i, n
consecin, stabilete c:

n interpretarea i aplicarea dispoziiilor art. 1073 i art. 1077 din Codul civil de la 1864, art. 5 alin. (2) din
titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri
adiacente, cu modificrile i completrile ulterioare, art. 1.279 alin. (3) teza I i art. 1.669 alin. (1) din
Codul civil, n situaia n care promitentul-vnztor a promis vnzarea ntregului imobil, dei nu are
calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vnzare nu poate fi executat n natur sub
forma pronunrii unei hotrri judectoreti care s in loc de contract de vnzare pentru ntregul bun, n
lipsa acordului celorlali coproprietari.

Obligatorie, potrivit art. 517 alin. (4) din Codul de procedur civil. Pronunat n edin public, astzi, 8
iunie 2015.

13 / 14
 Decizia ICCJ - RIL nr. 12 din 8.06.2015

VICEPREEDINTELE NALTEI CURI DE CASAIE I JUSTIIE

IULIA CRISTINA TARCEA

Magistrat-asistent,

Mihaela Lorena Mitroi

LegeAZ.net

14 / 14

Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)