V mulumesc pentru c

participai la acest curs!

1
nti trebuie s vezi sfritul lucrurilor, apoi s te
apuci de ele.

Esop

2
 Prof. univ. dr. Victor Dragot
E-mail: victor.dragota@fin.ase.ro

n prezent
Profesor universitar doctor, conductor de doctorat n domeniul Finane
Membru ANEVAR din 2002 (din 2002, evaluator de ntreprinderi; din 2004, evaluator de proprieti
imobiliare, din 2007 evaluator de active financiare).
Membru al European Working Group for Financial Modelling Rotterdam din 1999.
Editor-ef la Review of Finance and Banking http://www.rfb.ase.ro/

http://www.researcherid.com/rid/B-9076-2011
https://www.researchgate.net/profile/Victor_Dragota/
http://ideas.repec.org/e/pdr59.html
http://www.linkedin.com/pub/victor-dragota/5/b8/83b

3
4
 CURSUL1
Noiuni generale
Concepte fundamentale n evaluare

5
 Ce tim despre
domeniul EVALURII
PROPRIETILOR
IMOBILIARE?

6
Bibliografie general (cri):
Andrei, Tudorel; Stelian Stancu, Daniel Traian Pele, Statistic: teorie i
aplicaii, Editura Economic, ediia a doua, 2002
ANEVAR, Standarde de evaluare (curente)
Appraisal Institute, Evaluarea proprietatii imobiliare, editia a doua
canadiana, editia in limba romana, 2004
Bene, I. A-M, Evaluarea bunurilor imobile, Editura Conspress, 2012
Dragot, V.; u, L., Stoian, A.; Dragot, M., Gestiune imobiliar, Ed.
ASE, Bucureti, 2005.

7
Asociaia Naional a Evaluatorilor
Autorizai din Romnia
Site ANEVAR

Willis Tower, US

8
Codul de Etic
Codul de etic al profesiei de evaluator
autorizat

Willis Tower, US

9
Legislaie
Pentru anumite aspecte cu caracter legal legate
de domeniul evalurii conform legislaiei din
Romnia, recomandm acest site:
Legislaie aplicabil domeniului

10
Modalitatea de examinare
20%: rspunsuri la cursuri i seminarii
10%: test gril (seminar)
40%: ntocmirea i susinerea raportului de
evaluare - PROIECT
30%: examinare final

11
 Recomandri
Cursuri atenie la aspectele discutate, nu (numai) la notie
scrise frumos (de aceea, prezena este util celor interesai
s tie ct mai multe aspecte utile! Pe de alt parte, merit
realizat o analiz cost-beneficii a aciunii de copiere a
notielor!)
Seminarii atenie la problemele rezolvate la seminarii (de
aceea, prezena este util celor interesai s tie ct mai
multe aspecte utile!), dar i la cele din bibliografia
recomandat!
Bibliografie pentru mai multe perspective i pentru o
viziune mai profund
Seminariile, lectura bibliografiei i cursurile sunt
complementare, nu substituibile!
Suporturi de curs s nu supralicitm schemele generale!
prof. univ. dr. Victor Dragot 12
Departamentul de Finane
ASE Bucureti
 1. Definiii i concepte generale de evaluare

Proprietate imobiliar i proprietate mobiliar

DEFINIIE: Proprietatea imobiliar = terenul i toate elementele care sunt

o parte natural a acestuia, elementele care au fost ataate terenului i toate
elementele permanent ataate cldirilor aflate att n subsol, ct i deasupra
solului. Sursa: Standardele Internaionale de Evaluare
Elemente-parte natural a terenului = bogii naturale aflate n sol - gaze
naturale, petrol, crbune, ape minerale, i la suprafa - pduri, ape, puni i
fnee naturale

Elemente ataate terenului = construcii i cldiri

Elemente permanent ataate cldirilor = instalaia electric, de alimentare

cu gaze, sistemul de canalizare, de ventilaie i altele asemenea, care
deservesc o cldire.

13
13
Proprietatea mobiliar - proprietatea asupra altor tipuri de bunuri dect
cele imobiliare:

bunuri mobile corporale: mobilierul, coleciile de art, echipamentele

speciale industriale, stocurile de materiale, de materii prime etc.,

bunuri mobile necorporale: o licen, un brevet de invenie, un soft, o

marc nregistrat, know-how, un proces tehnologic etc.

14
14
 Pre = ?
Cost = ?
Valoare = ?

15
 Pre vs. cost vs. valoare

Preul - o sum de bani cerut, oferit sau pltit pentru un activ (bun sau serviciu),
dup efectuarea plii, preul devenind un fapt concret.

Costul - sum de bani necesar pentru a achiziiona sau produce un activ. Din
momentul achiziionrii sau producerii activului, costul devine i el un fapt concret,
ca i preul.

Valoarea - nu reprezint un fapt concret, ci este o opinie privind fie cel mai
probabil pre care ar fi pltit pentru un activ n cadrul unui schimb, fie beneficiile
economice care decurg din deinerea unui activ.

16

16
Ce nseamn valoare?

Cum definii urmtoarele concepte?

VALOARE
VALOARE DE PIA
VALOARE INTRINSEC

17
Valoarea abordri istorice (1)
Xenophon, aprox. 380 .e.n.:

the same things are wealth or not wealth, according as

one understands how to use them. For example, a flute
may be wealth to one who is capable to play, but for an
incapable person it is no better than useless stones. We
can see that to persons who dont understand its use, a
flute is wealth if they sell it, but not wealth if they keep
it instead of selling.

Valoarea = utilitate
Valoarea = mijloc de schimb
18
Valoarea abordri istorice (2)
Xenophon, around 380 BCE: the same things are wealth or not wealth,
according as one understands how to use them. For example, a flute may be
wealth to one who is capable to play, but for an incapable person it is no better
than useless stones. We can see that to persons who dont understand its use,
a flute is wealth if they sell it, but not wealth if they keep it instead of selling.
Valoarea = utilitate
Valoarea = mijloc de schimb

Fiziocraii (sec. XVIII):

Valoarea = utilitate
Valoarea = raritate

19
Valoarea abordri istorice (3)
Xenophon, around 380 BC: the same things are wealth or not wealth,
according as one understands how to use them. For example, a flute may be
wealth to one who is capable to play, but for an incapable person it is no better
than useless stones. We can see that to persons who dont understand its use,
a flute is wealth if they sell it, but not wealth if they keep it instead of selling.
Valoarea = utilitate
Valoarea = mijloc de schimb
Fiziocraii (sec. XVIII):
Valoarea = utilitate
Valoarea = raritate

Teoria obiectiv a valorii - Adam Smith

(1776), David Ricardo, Karl Marx, Friedrich
Engels, Vladimir Ilici Lenin etc.
Valoarea = munc incorporat
Valoarea activelor = suma costurilor necesare pentru a crea
aceste active

20
Valoarea abordri istorice (4)
Xenophon, around 380 BC: the same things are wealth or not wealth,
according as one understands how to use them. For example, a flute may be
wealth to one who is capable to play, but for an incapable person it is no better
than useless stones. We can see that to persons who dont understand its use,
a flute is wealth if they sell it, but not wealth if they keep it instead of selling.
Valoarea = utilitate
Valoarea = mijloc de schimb
Fiziocraii (sec. XVIII):
Valoarea = utilitate
Valoarea = raritate
Teoria obiectiv a valorii - Adam Smith (1776), David Ricardo, Karl Marx,
Friedrich Engels, Vladimir Ilici Lenin etc.
Valoarea = munc incorporat
Valoarea activelor = suma costurilor necesare pentru a crea aceste active

Teoria subiectiv a valorii - Stanley

Jevons, Leon Walras, Carl Menger
Valoarea = utilitate. Valoarea aceluiai bun poate fi diferit
de la persoan la persoan.
Valoare de utilitate i valoare de schimb
21
OBSERVAIE:

Cuvntul valoare nu este de sine stttor, ci ntotdeauna este

utilizat de ctre evaluatori mpreun cu alte cuvinte definitorii,
precum de pia, just, de investiie, special, reflectnd n
acest mod scopul evalurii i contextul n care se face evaluarea, de
exemplu:
-se face o evaluare a valorii de pia n scopul vnzrii proprietii
sau pentru obinerea unui credit imobiliar,
-se face o evaluare a valorii de investiie n scopul lurii unor
decizii de investiie .a.

22

22
 Factorii determinani ai valorii

Utilitatea - gradul de utilitate pe care l poate avea un bun pentru un anumit

cumprtor, chiria, investitor. Influena acestui factor asupra valorii depinde
de caracteristicile proprietii, precum amplasamentul, suprafaa util a
apartamentului, suprafaa terenului, dotrile edilitare, capacitatea productiv
.a., n funcie de tipul proprietii.

Raritatea - raritatea unei proprieti poate determina o cretere a valorii

acesteia, deoarece cererea poate s depeasc oferta, interesul de
achiziionare fiind crescut pentru o astfel de proprietate cu caracteristici rare,
deosebite.

Dorina - visul unui cumprtor de a deine un bun care s i satisfac

nevoile sau, chiar mai mult, imaginaia.

Puterea efectiv de cumprare - posibilitatea pe care o are o persoan

sau un grup de persoane de a participa pe pia prin achiziionarea de
bunuri sau servicii.
23

23
 Factorii determinani ai valorii

UTILITATEA RARITATEA

PUTEREA
EFECTIV DE DORINA
CUMPRARE

24
Valoare de pia
Trei abordri:
Pe baz de active (patrimonial, prin costuri) -
TRECUT
Pe baz de comparaie - PREZENT

Pe baz de ctiguri - VIITOR

prof. univ. dr. Victor Dragot 25

Departamentul Finane
ASE Bucuresti
Fair market value
Valoarea din perspectiva unui individ
Un pictor amator poate fi convins c este cel mai mare artist, dar
aceast opinie nu l va face s fac picturile sale valoroase. Dac
nimeni nu le va cumpra, ele nu vor avea un pre.
Cu toate acestea, s presupunem c exist cineva care va cumpra
aceste picturi, pltind un anumit pre (ca pe un tablou de van Gogh).
Este aceasta o valoare de pia (fair market value)?

DEFINIIA VALORII DE PIA!

26
Valoarea intrinsec
Concept
Operaionalizare

27
Eficiena pieei
Fama (1970): Fair market value equals price only if market is
efficient.
A market is called efficient if and only if the price reflects all the
available information.

28
Piaa eficient:
Eficiena alocativ
Eficiena operaional
Eficiena informaional

29
Eficiena informaional forme
(Fama, 1970):
Slab
Semi-forte
Forte

30
 Pret, Valoare de piata

0
500
1000
1500
1
27
53
79
105
131
157
183
209
235
261

Momentul
287
313
Pret si valoare de piata (1)

339
365
391
417
443
469
495

Pret, Valoare de piata

0
500
1000
1500

1
27
53
79
105
131
157
Valoare de pia versus pre

183
209
235
261
Momentul

287
313
Pret si valoare de piata (2)

339
365
391
417
443
469
495
31
Eficiena pieei
Abordare direct: preul reflect valoarea
intrinsec a activului financiar. Echivalent:
investitorii evalueaz mcar ca tendin titlurile
ntr-o manier corect.
Abordare indirect: niciun investitor nu poate
obine ctiguri anormale n mod sistematic

32
Eficiena pieei
Care credei c este situaia, pe pieele
imobiliare din Romnia?

33
Valoare de pia versus valoare
contabil
Valoare contabil
Valoare de pia

34
 Cererea i oferta pieei imobiliare

Cererea = numrul potenialilor cumprtori sau chiriai care caut drepturi

reale imobiliare, la diferite preuri, pe o anumit pia, ntr-o anumit
perioada de timp, n situaia n care ali factori precum populaia, venitul,
preurile viitoare i preferinele consumatorilor rmn constante.
Oferta = totalitatea drepturilor reale imobiliare disponibile pentru vnzare
sau nchiriere, la diferite preuri, n cadrul unei anumite piee, ntr-un anumit
interval de timp, n situaia n care costurile cu fora de munc i costurile de
producie rmn constante.

Cea mai bun utilizare - CMBU

Cea mai bun utilizare - utilizarea probabil, rezonabil i legal a

unui teren liber sau a unei proprieti construite, care este fizic posibil,
fundamentat n mod adecvat, fezabil financiar i care determin cea
mai mare valoare.

35
35
 Valoarea de pia i alte tipuri ale valorii

Valoarea de pia este cel mai utilizat tip al valorii i conform standardului
IVSC ediia 2011, IVS - Cadrul general, ea reprezint:

Suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat la

data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor
hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing
adecvat, n care prile au acionat fiecare n cunotin de
cauz, prudent i fr constrngere.

36
36
Valoarea de investiie - conform standardului IVSC ediia 2011, IVS - Cadrul
general, ea reprezint:

Valoarea unui activ pentru proprietar sau pentru un

proprietar potenial, pentru o anumit investiie sau n scopuri
de exploatare.

37
37
Valoarea just - conform standardului IVSC ediia 2011, IVS - Cadrul
general, ea reprezint:

Preul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii

ntre pri identificate, aflate n cunotin de cauz i
hotrte, care reflect interesele acelor pri.

38
38
Valoarea special - conform standardului IVSC ediia 2011, IVS - Cadrul
general, ea reprezint:

O sum de bani care reflect caracteristicile particulare ale

unui activ, care au valoare numai pentru un cumprtor
special.

39
39
 Principiile evalurii proprietilor imobiliare

Principiile de evaluare
1. Principiul substituiei
2. Principiul anticiprii
3. Principiul schimbrii
4. Principiul cererii i ofertei
5. Principiul concurenei
6. Principiul contribuiei
7. Principiul conformitii
8. Principiul echilibrului
9. Principiul factorilor externi

40
 Principiul substituiei
un cumprtor prudent i informat nu va plti pentru o
proprietate un pre mai mare dect ar plti pentru o alt
proprietate care are aceleai caracteristici sau care are
caracteristici asemntoare cu prima.

Exist trei posibiliti de a substitui proprietatea evaluat:

s se cumpere o proprietate cu o utilitate egal cu cea a proprietii

n cauz - baza abordrii prin pia

s se cumpere un teren i s se construiasc pe el o construcie cu

utilitate egal cu cea a proprietii evaluate - baza abordrii prin cost

s se cumpere o proprietate care aduce venituri egale i la acelai

risc cu cele aduse de proprietatea subiect - baza abordrii prin venit.

41
 Principiul anticiprii
valoarea unei proprieti este creat de beneficiile (fluxurile de
venit) viitoare anticipate ce decurg din deinerea dreptului de
proprietate asupra proprietii.

Constituie fundamentul abordrii prin venit.

42
 Principiul schimbrii
cere ca evaluatorul s analizeze cauzele i efectele forelor cererii i
ofertei care determin dinamica (schimbarea) valorii unei proprieti.

Acest principiu solicit evaluatorul s precizeze n raportul su de

evaluare data evalurii, tocmai datorit faptului c valoarea de pia a unei
proprieti are o valabilitate limitat, i acest principiu fundamenteaz
abordarea prin venit.

43
 Principiul cererii i ofertei
preul unei proprieti imobiliare variaz n relaie direct cu cererea
i invers cu oferta, dar nu neaprat proporional.

Astfel, o cerere mare sau o ofert mic pe piaa unui anumit tip de
proprietate imobiliar ridic preul de vnzare (sau valoarea), n timp ce o
ofert mare sau o cerere mic l reduce.
Valoarea de pia, preul i costul ajung la egalitate numai n cazul, foarte
rar de altfel, n care cererea i oferta se afl n echilibru.

Acest principiu st la baza tuturor abordrilor n evaluarea proprietilor

imobiliare.

44
 Principiul concurenei
preurile i valoarea sunt stabilite i susinute n condiii de
concuren ntre participanii de pe piaa imobiliar.

Acest principiu este important pentru evaluarea proprietii prin

metodele abordrii prin venit.

45
 Principiul contribuiei
valoarea unei componente a proprietii este cuantificat n funcie
de contribuia ei la valoarea ntregii proprieti sau prin suma cu care
este diminuat valoarea proprietii (pierdere de valoare) dac acea
component ar lipsi.

Principiul contribuiei este folosit n stabilirea unor corecii n cadrul

abordrii prin comparaie i la calculul deprecierilor n abordarea prin cost.

46
 Principiul conformitii
valoarea unei proprieti imobiliare este creat i susinut atunci
cnd proprietatea este n conformitate cu standardele create pe
piaa imobiliar prin cerere.

Are influen asupra abordrilor prin pia i prin cost.

47
 Principiul echilibrului
valoarea unei proprieti este determinat de i susinut atunci cnd
cei patru factori de producie care creeaz bunul imobiliar - terenul,
munca, capitalul i managementul - se afl n echilibru, deci atunci
cnd un surplus al oricrui element din cele patru nu mai aduce un
surplus de beneficiu pentru proprietar.

Acest principiu constituie baza abordrii prin pia (comparaie).

48
 Principiul factorilor externi
factorii care nu in neaprat de proprietatea n sine pot avea influene
pozitive sau negative asupra valorii acesteia.

Factori externi pozitivi: proximitatea unui parc, a unei staii de metrou sau
a unei coli

Factor extern negativ: vecintatea cu un atelier de reparaii maini sau cu

un teren liber pe care se depoziteaz deeuri menajere.

Acest principiu este fundamentul abordrilor prin pia i prin cost.

49
Aplicaie 1
O familie dorete s cumpere un apartament situat ntr-un
bloc de locuine aflat n apropierea unui parc de
distracii, pentru care este dispus s plteasc o sum
mai mare cu 2.000 Euro dect preul mediu de pe piaa
imobiliar respectiv, de 45.000 Euro.
Vnztorul imobilului i propune s vnd cu un pre de
minim 46.000 Euro.
n cazul n care suntei angajat de ctre vnztor, ce
valoare de pia a apartamentului estimai pe baza
informaiilor de care dispunei?

50
Aplicaie 2
O familie de tineri cstorii dorete s cumpere un
apartament situat ntr-un bloc de locuine aflat pe acelai
palier cu apartamentul unde locuiete mama doamnei
din acea familie. Preul mediu de pe piaa imobiliar
respectiv, de 45.000 Euro.
Cunoscnd intenia familiei, vnztorul imobilului i
propune s vnd cu un pre de minim 46.000 Euro.
Ce valoare de pia a apartamentului estimai pe baza
informaiilor de care dispunei?

51
 2. Valoarea n timp a banilor

COMPUNERE

Prezent Anul t-j Anul t-1 Anul t Viitor

CAPITALIZARE / ACTUALIZARE

52
52
Compunerea - transfom valoarea viitoare a unei sume deinut n prezent,
la un anumit nivel al ratei de rentabilitate sau al dobnzii.

Formula utilizat n acest scop este:

V t V o (1 k ) t

Vt - valoarea viitoare
V0 - valoarea prezent
k - rat de actualizare
(1+k)t - factorul de compunere

53
53
Actualizarea - transform veniturile viitoare din mai muli ani de previzionare
n valoare prezent.
Are la baz aceeai formul ca a compunerii:

Vt 1
V0 t
Vt
(1 k) (1 k)t

1
(1 k)t factor de actualizare

54
54
Capitalizarea - transform un venit viitor dintr-un singur an n valoare
prezent, cu condiia ca acest venit s fie perpetuu (constant), ori
cresctor sau descresctor cu o rat anual constant (g).

Formula utilizat este simplificat fa de cele prezentate anterior:

V 1
V0 V
c c
c - rata de capitalizare
1 - inversul ratei de capitalizare = coeficient multiplicator
c
Dac venitul care se capitalizeaz va crete la infinit cu o rat anual
constant g, atunci se aplic formula Gordon-Shapiro:

V
V0
k g
55
55
 Tem pentru seminarii

Valoarea n timp a
banilor:
aplicaii diverse
56
Aplicaie
La acest moment, v-ai decis s cumprai un autoturism.
Avei de ales ntre dou variante, duratele de via
estimate ale celor dou autoturisme fiind egale, de 5 ani.
Prima variant este un autoturism care cost 20.000
EUR, precum i cheltuieli de ntreinere i funcionare
de 1.000 EUR pe an. Cel de al doilea autoturism cost
numai 15.000 EUR, dar presupune cheltuieli de
ntreinere i funcionare anuale egale cu 2.000 EUR. Ce
variant considerai a fi optim din perspectiva
costurilor?
57
Termeni reali versus termeni nominali
Termeni nominali date Termeni reali preuri
pe baza documentelor constante, dup eliminarea
financiar-contabile bilan, impactului inflaiei
cont de rezultate, balan
de verificare

prof. univ. dr. Victor Dragot 58

Departamentul de Finane
ASE Bucureti
 Rate nominale versus rate reale
Rate nominale rate pe Rate reale dup
baza documentelor eliminarea impactului
financiar-contabile bilan, inflaiei
cont de rezultate, balan
de verificare

prof. univ. dr. Victor Dragot 59

Departamentul de Finane
ASE Bucureti
 Rate nominale versus rate reale
Relaia lui Irving Fisher:

(1 + Rnominal) = (1 + Rreal) (1 + Rinflaiei)

prof. univ. dr. Victor Dragot 60

Departamentul de Finane
ASE Bucureti
 Rate nominale versus rate reale
Legenda lui sub 10% (aproximare):
Rnominal = Rreal + Rinflaiei

Relaia de calcul corect (Relaia lui Irving

Fisher):
Rnominal = Rreal + Rinflaiei + Rreal Rinflaiei

prof. univ. dr. Victor Dragot 61

Departamentul de Finane
ASE Bucureti
Bibliografie:
ANEVAR, Standarde de evaluare (curente)
Appraisal Institute, Evaluarea proprietatii imobiliare, editia a doua
canadiana, editia in limba romana, 2004
Bene, I. A-M, Evaluarea bunurilor imobile, Editura Conspress, 2012
Dragot, Victor; Obreja Braoveanu, Laura; Dragot, Ingrid-Mihaela,
Management financiar, Ed. Economic, Bucureti, 2012, vol. I (cap.
1).
Dragot, Victor; u, Lucian, Stoian, Andreea; Dragot, Mihaela,
Gestiune imobiliar, Ed. ASE, Bucureti, 2005.

62