V mulumesc pentru c

participai la acest curs!

1
CURSUL 2
PROCESUL DE EVALUARE
 Procesul de evaluare cuprinde toate analizele,
cercetrile, informaiile, raionamentele i concluziile
formulate pentru a obine valoarea estimat.

- 8 pai -

PASUL 1 Identificarea problemei

Identificare Identificare Condiiile evalurii
a Identificarea
Identificare a Identificarea
clientului a caracteristicilo
scopului datei Ipoteze
r Condiii
i utilizrii evalurii efective extraordinar
relevante ipotetice
utilizatorilor desemnate (tipul a opiniei e
ale proprietii
desemnai valorii)
PASUL 2 Determinarea sferei misiunii de evaluare
PASUL 3 Culegerea informaiilor i descrierea proprietii
imobiliare
Informaii despre aria Informaii despre Informaii despre proprieti
proprietatea subiect comparabile
de pia
Caracteristici specifice ale utilizrii terenului i
Caracteristici generale ale regiunii, oraului i Vnzri, cotaii, oferte, neocupri, cost i depreciere, venit i
construciilor, bunurilor mobile, activelor
vecintii cheltuieli, rate de capitalizare, etc.
ntreprinderii, etc.
PASUL 4
Analiza de pia
Studii ale cererii
Studii ale ofertei
Studii ale vandabilitii
Analiza informaiilor
Analiza celei mai bune utilizri
Terenul ca fiind liber
Construcia ideal
Proprietatea ca fiind construit

PASUL 5 Opinia asupra valorii terenului

PASUL 6 Aplicarea abordrilor valorii
Comparaia direct/ Pia Cost Venit

PASUL 7 Reconcilierea indicaiilor de valoare

i opinia final asupra valorii

PASUL 8 Raportarea valorii definite

Pasul 1. Identificarea problemei evalurii

a) identificare client i utilizatori desemnai ai raportului de

evaluare (persoan fizic, persoan juridic)

b) stabilirea utilizrii desemnate a evalurii baz pentru:

stabilirea impozitului pe proprietate
vnzare/ cumprare proprietate
a determina valoarea unui credit imobiliar sau ipotecar
despgubire n caz de expropriere sau n cazul unor calamiti
specificate ntr-un contract de asigurare a imobilului
luarea unei decizii de fuziune sau de preluare a unei companii

c) stabilire/definire scop evaluare - tipul valorii:

valoare de pia
valoare just

d) specificare data efectiv a opiniei asupra valorii
evaluare la data curent
evaluri retrospective
evaluri prospective

e) identificare caracteristici relevante ale proprietii

drept proprietate
caracteristici fizice
caracteristici economice
..

f) stabilire ipoteze extraordinare i condiii ipotetice

Pasul 2. Determinarea sferei misiunii de evaluare

Stabilire::
Stabilire

tipuri de analize care urmeaz a fi ntreprinse de ctre

evaluator

grad de detaliere/aprofundare a acestor analize

Pasul 3. Culegerea informaiilor i descrierea proprietii imobiliare

3 clase de informaii
informaii::

informaii despre aria de pia - informaii generale: factorii sociali, economici,

guvernamentali i de mediu care influeneaz tipul de valoare definit la pasul 2, informaii

corespunztoare regiunii, oraului i vecintii proprietii subiect

informaii despre proprietatea subiect - informaii specifice: utilizarea terenului i

construciilor, particularitile juridice, localizare, amenajri i construcii, costuri,

deprecieri, venituri i cheltuieli, rate de capitalizare i de actualizare pentru proprietatea

evaluat

informaii despre proprieti comparabile: informaii despre vnzri, cotaii, oferte,

grade de neocupare, cost i depreciere, venit i cheltuieli, rate de capitalizare pentru

proprietile comparabile
 Pasul 4. Analiza informaiilor

4.1. Analiza de pia

Util pentru determinare:

costuri
niveluri ale deprecierilor proprietilor comparabile
cheltuieli
venituri
rate capitalizare
rate actualizare Analiz n 6 etape:
(1) analiza productivitii proprietii imobiliare
(2) delimitarea pieei (timp/spaiu)
(3) analiza i previziunea cererii
(4) analiza i previziunea ofertei
(5) analiza interaciunii dintre cerere i ofert
(6) previziunea atractivitii pe pia a proprietii subiect
 4.2. Analiza celei mai bune utilizri

CMBU = utilizarea probabil, rezonabil i legal a unui teren

liber sau a unei proprieti construite, care este fizic posibil,
fundamentat n mod adecvat, fezabil financiar i care determin
cea mai mare valoare
Criteriul de testare n analiza CMBU

4 ntrebri (conform definiiei):

(1) Proprietatea este fizic adecvat pentru utilizarea propus?

(2) Utilizarea propus este fundamentat adecvat (permis din punct
de vedere legal)?
(3) Utilizarea propus este fezabil financiar?
(4) Utilizarea propus produce cea mai mare valoare?
Pasul 5. Opinia asupra valorii terenului

METODE I TEHNICI DE EVALUARE

A TERENURILOR

Metode i tehnici Metode i tehnici de

comparative capitalizare/ actualizare

Comparaie

Capitalizare
Actualizare
direct
Alocare

Tehnica Analiza fluxului

Extracie rezidual de numerar
(metoda parcelrii)
Capitalizarea rentei
funciare
Pasul 6. Aplicarea abordrilor n evaluare
 Etapa 7. Reconcilierea indicaiilor de valoare i opinia final
asupra valorii

Este un proces n sine, prin care evaluatorul reexamineaz toate etapele

procesului, toate raionamentele i judecile sale, reface calculele, pentru a
se asigura de justeea concluziilor, aplicnd mai multe criterii de reconciliere
i punnd diverse ntrebri cheie, precum:

S-a asumat aceeai CMBU n aplicarea celor trei abordri n

evaluare?

Abordrile n evaluare utilizate au la baz acelai tip de valoare

definit n prima etap a procesului?

Analiza ariei de pia este coerent cu toate abordrile n evaluare

aplicate?
Etapa 8. Raportarea valorii definite

Raportul de evaluare este documentul care prezint clientului/

utilizatorului desemnat al lucrrii, ntr-o manier transparent, logica
procesului de evaluare, opiniile specialistului i concluzia final.
Cuprinde obligatoriu
obligatoriu::
date de identificare a evaluatorului i a competenei acestuia
date de identificare a clientului i a utilizatorului desemnat
scopul evalurii
date de identificare a proprietii subiect
tipul valorii estimate
data evalurii
amploarea investigaiilor
natura i sursa informaiilor utilizate
ipotezele i ipotezele speciale
restricii de utilizare, distribuie i publicare
declaraie de conformitate cu IVS,
abordrile n evaluare aplicate i raionamentul implicat
valoarea sau valorile obinute
data raportului de evaluare.
Bibliografie:
ANEVAR, Standarde de evaluare (curente)
Appraisal Institute, Evaluarea proprietatii imobiliare, editia a doua
canadiana, editia in limba romana, 2004
Bene, I. A-M, Evaluarea bunurilor imobile, Editura Conspress, 2012
Dragot, Victor; u, Lucian, Stoian, Andreea; Dragot, Mihaela,
Gestiune imobiliar, Ed. ASE, Bucureti, 2005.

16