Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
RAPORT EVALUARE Bacau1
RAPORT EVALUARE Bacau1
al proprietii imobiliare:
Apartament cu 2 camere
NREGISTRARE LA NREGISTRARE LA
Nr. ... / 01-04-2011 Nr.
EVALUATOR BANC
1. EVALUATOR
Legitimaie ANEVAR ......
Parafa Nr. .... valabil 2011
Firma .... S.A.
Adresa evaluatorului Oraul: Bacau
Strada ...
Telefon: ....
Fax: ...
E-mail:
2. CLIENT Persoan fizica : ST
Adresa .....
DESTINATARUL
Banca ... Sucursala Bacau
RAPORTULUI
4. DECLARAREA VALORII
VALOAREA DE PIA ESTIMAT 44.400 EUR
PRIN ABORDAREA PRIN COMPARAII echivalent 183.669 RON
VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR SPECIFIC
CONCLUZIE PRIVIND Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidentiala, ...., zona
ZONA DE AMPLASARE mediana a municipiului cunoscuta sub denumirea de Zona Nord;
n zon sunt amplasate preponderent blocuri cu regimul de nlime
P+4E
Dotri i reele edilitare satisfactoare.
Ambient civilizat.
Conceptul de cea mai buna utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii selectata din diferite variante posibile care
va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare in capitolele urmtoare
ale lucrrii.
Cea mai buna utilizare - este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care este fizic
posibila, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare.
Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii:
o cea mai bun utilizare a terenului liber
o cea mai bun utilizare a terenului construit.
Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii. Ea trebuie sa fie:
o permisibil legal
o posibila fizic
o fezabil financiar
o maxim productiv
Practic, innd cont de tipul cldirii i de amplasarea acesteia, cea mai bun alternativ posibil pentru proprietatea evaluat
este cea de proprietate imobiliar rezidenial.
rezidenial. Prin prisma criteriilor care definesc noiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:
o este permisibil legal;
o ndeplinete condiia de fizic posibil.
posibil.
o este fezabil financiar.
financiar.
o este maxim productiv se refera la valoarea proprietii imobiliare in condiiile celei mai bune utilizri (destinaii).
14. EVALUARE
Metoda este o abordare global, care aplic informaiile culese urmrind raportul cerere-ofert pe pia,
reflectate n mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se bazeaz pe valoarea unitar rezultat
n urma tranzaciilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate n zon, sau zone comparabile
satisfctor.
S-a aplicat ca metod analiza comparativ prin exprimarea unor corecii cantitative pentru fiecare element
de comparaie. Evaluatorul a analizat astfel vnzrile i ofertele comparabile pentru a determina dac
acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietii de analizat. Coreciile au fost exprimate procentual
sau n valoare absolut. Criteriul de selecie a valorii a fost corecia totala brut ca procent din preul de
vnzare cea mai mic.
Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniile
imobiliare colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii.
Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluarii a fost estimata ca fiind asimiliabila valorii corectate a
proprietatii comparabile 2 deoarece proprietatii 2 i-au fost aduse cele mai putine corectii (corectia bruta
procentuala cea mai mica) avand in vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata prin
abordarea prin comparatii de piata este:
Evaluatorul a apelat la Metoda Multiplicatorului Venitului Brut Potenial (MVBp), aplicarea acesteia fiind
recomandat i de literatura de specialitate.
Astfel:
A. Venitul brut potenial (lunar) pentru proprietatea n cauz se bazeaz pe chiria potenial lunar.
Din analiza
datelor pieei rezult c pentru acest tip de proprietate chiriile variaz ntre 160 i 200 EUR, uneori
i mai
ridicat, dar tendina general a pieei este n scdere. Avnd in vedere i c cererea cea mai
mare la
nchiriere este pentru proprietile mici, chiria selectat este de 190 EUR/lun.
B. Multiplicatorul venitului brut potenial a fost selectat din intervalul valorilor obinute de pe pia:
Intervalul obinut este de 238 265 pentru MVBp. Proprietatea fiind mai apropiat de comparabila 2, pentru
scopul evalurii s-a optat pentru un multiplicator de 254.
Nu s-a aplicat, fiind nerelevant pentru aceste tipuri de imobil i la dezvoltarea actual a pieei imobiliare.
16. DEFINIII
Ipoteze:
Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile si documentele furnizate de ctre client si au
fost prezentate fr a se ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare. Dreptul de proprietate
este considerat valabil si marketabil;
Evaluatorul nu a avut la dispozitie un Extras de Carte Funciara actualizat. Proprietatea a fost
evaluat i considerat ca fiind liber de sarcini. Orice diferen ntre situaia luat n calcul de
evaluator i cea prezentat finanatorului impune invalidarea prezentului raport.
Se presupune ca proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare si
utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descris i luata in
considerare in prezentul raport;
Presupunem c nu exist nici un fel de contaminani i costul activitilor de decontaminare nu
afecteaz valoarea; nu am fost informai de nici o inspecie sau raport care sa indice prezenta
contaminanilor sau a materialelor periculoase;
Situaia actual a proprietii imobiliare si scopul prezentei evaluri au stat la baza selectrii
metodelor de evaluare utilizate si a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate
sa conduc la estimarea cea mai probabila a valorii proprietii n condiiile tipului valorii selectate;
In cadrul inspeciei nu s-au fcut sondaje pentru identificarea defectelor ascunse ale cldirii i
acest raport nu valideaz starea tehnic a cldirii;
Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost
rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evalurii;
Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie existnd
posibilitatea existenei i a altor informaii de care evaluatorul nu avea cunotin.
Condiii limitative:
Suprafeele considerate se bazeaz pe valorile nscrise n documentele puse la dispoziia
evaluatorului;
Valorile estimate in EUR sunt valabile att timp ct condiiile in care s-a realizat evaluarea (starea
pieei, nivelul cererii si ofertei, inflaie, evoluia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ.
Pe pieele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si
variaia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara);
Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizrii prezentate in raport.
Valori separate alocate nu trebuie folosite in legtur cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt
astfel utilizate;
Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa
depun mrturie in instan relativ la proprietatea in chestiune;
Nici prezentul raport, nici pri ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea
evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fr acordul prealabil al evaluatorului;
Orice valori estimate in raport se aplica ntregii proprieti si orice divizare sau distribuire a valorii
pe interese fracionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire
a fost prevzut in raport.
Valoarea a fost exprimata innd seama exclusiv de ipotezele, condiiile limitative si aprecierile
exprimate n raport si este valabil n condiiile generale si specifice aferente perioadei Martie
2011;
Valoarea prezentata include cea a cotelor prii indivize din spatiile auxiliare;
Valoarea nu tine seama de responsabilitile de mediu si de costurile implicate de conformarea la
cerinele legale;
Valoarea este o predicie; valoarea este subiectiva; evaluarea este o opinie asupra unei valori;
Valoarea exprimat n prezentul raport nu reprezint valoarea pentru asigurare.
18. INFORMAII UTILIZATE
Situaia juridic a proprietii imobiliare i suprafeele apartamentului;
Informaii privind piaa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.);
Alte informaii necesare existente in bibliografia de specialitate;
Proprietarul imobilului - pentru informaiile legate de proprietatea imobiliar evaluat (situaie
juridica, istoric precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea
informaiilor furnizate;
presa de specialitate si evaluatori care i desfoar activitatea pe piaa locala;
baza de date a evaluatorului;
informaii furnizate de ctre agenii imobiliare (Finocasa , Erra Properties , Apollon , Vilamax ,
Prohouse , Casa Elena) privind tranzacii similare;
informaii existente pe site-urile www.bacaul.ro , www.imobiliare.ro ,
www.bacauimobiliare.ro , www.prohouse.ro;
revistele de profil: Cotidianul local Desteptarea , Ziarul de Case , s.a.;
Piaa imobiliar referitoare la oferte si cereri de proprieti imobiliare similare din municipiul Bacau
i din zona n care se situeaz apartamentul supus evalurii.
Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip Apartament cu 2 camere .
Proprietatea imobiliara subiect se preteaz ca i garanie bancar i nu are restricii de forma i dimensiune,
de calitatea imobilelor vecine sau a locuitorilor.
n aceast ipostaz, s-a putut apela la estimarea unei valori de pia aa cum este ea definit n
standardul internaional de evaluare IVS 1.
Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si
destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul
declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstan.