ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE BUCURETI

Evaluarea organizaiilor
(sintez)
 1. Bazele metodologice ale evalurii organizaiilor

Conceptul de organizaie

Organizaia este constituit din dou sau mai multe persoane care desfoar activiti
comune n vederea realizrii unuia sau mai multor obiective. Aadar, nfiinarea unei
organizaii i are logica n realizarea unor obiective. n acest scop organizaia i
desfoar activitatea pe baza unui plan folosind resurse umane, financiare, materiale i
informaionale, i este administrat de o echip managerial.
Toate aceste forme organizatorice dispun de un patrimoniu alctuit din active
corporale i necorporale a cror valoare sufer modificri n timp.

Conceptul de evaluare a organizaiilor

n practica evalurii se folosesc trei moduri de abordare crora le corespund metode i

proceduri specifice: abordarea pe baz de activ (patrimonial), pe baz de venit, prin
comparaie de pia. Metodele sunt de esen contabil (activul net) sau financiar
(metodele bazate pe venituri, cash flow, bursiere). n cazul evalurii prin comparaii de
pia, informaiile pentru gsirea organizaiilor cu care se va opera se culeg din
tranzaciile anterioare, cu uniti similare celei care se evalueaz, de pe pieele de valori
mobiliare etc.
n ceea ce privete primatul n contribuia pe care o au elementele la formarea valorii,
exist dou concepii:
o concepie static, de esen contabil, potrivit creia valoarea unei organizaii este
dat de valoarea net corectat a activelor ce o compun, aa cum a fost nregistrat n
documentele contabile, din care se scad datoriile;
o concepie dinamic, de esen financiar, conform creia organizaia este o
investiie i, ca urmare, valoarea acesteia este determinat de efectele (profit,
dividende, cash flow, goodwill) ce vor fi realizate ntr-o perioad de timp i actualizate
la momentul evalurii.
Practica evalurii a demonstrat c valoarea unei organizaii este asigurat att de
activele componente, ct i de randamentul cu care sunt folosite.

Trsturi specifice valorii organizaiilor

n elaborarea studiilor de evaluare a organizaiilor, specialistul se bazeaz pe teoria

valorii, a crei esen poate fi redat prin urmtoarele trsturi:
Organizaia nu are o valoare intrinsec.
Valoarea se manifest n cadrul unui raport, a unei relaii ce se stabilete ntre
subiect i obiect. Existena acestui raport se bazeaz pe un interes de natur
material (obiectiv) sau ideal (subiectiv). Corespunztor acestei teorii, imaginea
produsului, n cazul unei analize, este reprezentat de caracteristicile acestuia.
Valoarea este rezultatul interaciunii mai multor factori.
Acetia sunt: utilitatea, care exprim capacitatea bunului de a satisface o nevoie
individual sau social; raritatea, respectiv nivelul ofertei unui bun n raport cu
cererea; dorina de a vinde i de a cumpra manifestat pe piaa bunului
 (vnztor cumprtor); puterea de cumprare a celor interesai s-i nsueasc
bunul.
Valoarea se manifest numai n cazul bunurilor care mbrac forma de marf.
Deoarece manifestarea valorii bunurilor se realizeaz numai pe pia, n procesul
vnzrii-cumprrii, rezult c nu orice produs al muncii omeneti are valoare, ci
numai acelea care sunt mrfuri, adic sunt destinate vnzrii-cumprrii pe o pia
a crei funcionare se afl sub incidena legii cererii i ofertei.

Conceptele i principiile metodologice ale evalurii

Principalele concepte utilizate n evaluare sunt proprietatea, preul, costul, piaa,

valoarea.
Proprietatea reprezint puterea sau prerogativa recunoscut titularului de
Constituie i de reglementrile legale n materie, de a poseda, folosi i dispune de bunul
care face obiectul dreptului n limite legale.
Preul este un indicator general al valorii bunurilor tranzacionate, reprezentnd
suma de bani cerut, oferit sau pltit pentru bunuri sau servicii de ctre un anumit
vnztor, respectiv cumprtor, n anumite condiii.
Costul este fie preul pltit pentru bunuri sau servicii, fie suma necesar pentru a
crea sau produce bunul, sau serviciul respectiv.
Piaa organizaiilor este locul n care se vnd i se cumpr obiecte ale proprietii,
se manifest raportul dintre cerere i ofert, acioneaz mecanismele de formare a
preurilor.
Valoarea are la baz relaia monetar dintre o persoan sau un grup de persoane i
bunul pe care acetia doresc s-l dein n proprietate.

Standardele internaionale i naionale folosite n evaluarea organizaiilor

n schemele urmtoare sunt prezentate structura standardelor de evaluare i de

practic n evaluare:
 Data intrrii n Introducere
vigoare

Cerine referitoare Arie de

la abaterile de la aplicabilitate
standarde

STANDARDE Definiii
Cerine de INTERNAIONALE
prezentare a DE EVALUARE
informaiei
Relaia cu
standardele de
Comentarii Coninutul contabilitate
standardului

Formatul standardelor de evaluare (IVS) schem adaptat dup IVSC 2003

Introducere
Data intrrii
n vigoare

Arie de
aplicabilitate
STANDARDE DE
PRACTIC N
EVALUZARE
Definiii

Relaia cu standardele
Instruciuni de aplicare de contabilitate

Formatul standardelor de practic n evaluare

 Profesia de evaluator

Profesia de evaluator n Romnia

Primii evaluatori romni au fost formai prin cursuri de pregtire organizate de
Agenia Romn de Privatizare n 1992, n cadrul unor programe finanate de Uniunea
European i Fundaia British Know How.

Necesitatea evalurii organizaiilor

Principalele procese specifice economiei de pia, i mai cu seam perioadei de

tranziie, care fac necesar reevaluarea organizaiilor, sunt:
a) Schimbarea proprietii organizaiei, n totalitate sau a unor pri
componente, prin procesul de vnzare-cumprare. ntr-o asemenea situaie
proprietarul trebuie s fixeze un pre de pornire, care se poate stabili numai
printr-un studiu de evaluare.
b) Divizarea i fuziunea organizaiilor.
c) Creterea capitalului prin investiii sau aport n natur.
d) Cotarea la burs.
e) Angajarea unui credit bancar.

2. Etapele studiului de evaluare a organizaiilor

Evaluarea este un proces de estimare sau determinare a valorii organizaiei printr-o

analiz detaliat, n care se utilizeaz abordri, metode i proceduri de evaluare.
Abordarea patrimonial se bazeaz pe costul de nlocuire a activelor ce compun
organizaia.
Abordarea pe baz de venit presupune o estimare a valorii organizaiei prin
determinarea valorii actualizate i nsumate a veniturilor previzionate pe orizontul ales.
Veniturile folosite n cadrul metodelor care aparin acestui mod de abordare sunt:
dividendele, profitul, goodwill-ul, cash-flow-ul etc.
Abordarea prim comparaie, se aplic atunci cnd este posibil asigurarea unei
baze de comparaie acceptabil ntre mai multe organizaii care au fost tranzacionate.
Metodele de evaluare utilizate n abordri reprezint modaliti specifice de estimare
a valorii, cum sunt: metode patrimoniale, metode bazate pe rentabilitate, metode bursiere
etc. Metodele folosite de evaluator se afl sub incidena modului de abordare a evalurii,
tipul i mrimea organizaiei, scopul evalurii etc.
Procedurile de evaluare reprezint actul, modalitatea sau tehnica de realizare a
etapelor ce trebuie parcurse n cadrul metodelor de evaluare.

Etapa pregtitoare

ncheierea contractului de evaluare

n baza comenzii lansate de organizaia interesat, se prezint la licitaie ofertani
care pot fi persoane fizice sau societi specializate.
 Principiile pe care se bazeaz forma i condiiile ncheierii contractului de evaluare
sunt prezentate n SEV 0.3 4.
Informare pentru cunoaterea preliminar a organizaiei
Are ca obiect cunoaterea cadrului organizatoric, specificului activitii, competena
profesional a echipei manageriale i a salariailor.
Tot n aceast etap se pun la dispoziia echipei de evaluatori informaiile i
documentele convenite la ncheierea contractului de evaluare i prevzute n anexele
acestuia, dintre care nu trebuie s lipseasc bilanul, balanele lunare, contul de profit i
pierderi, inventarul activelor fixe.

Diagnosticarea organizaiei

Orice investitor este interesat s cunoasc riscurile afacerii n care i plaseaz

capitalul i nivelul de profitabilitate. De aceea, studiul de evaluare trebuie s conin att
o prezentare general a organizaiei, ct i informaii n legtur cu situaia prezent i
evoluia n urmtorii 3-5 ani a sectorului din care face parte agentul economic i locul pe
care l ocup n cadrul acestuia.
Aceast analiz se realizeaz pe baza informaiilor obinute din interiorul organizaiei
i din mediul ambiant n care activeaz. Pentru a realiza ns un studiu cu un grad
corespunztor de credibilitate este necesar, aa cum se prevede i n SEV 5 din 2001, ca
evaluatorul s verifice n prealabil corectitudinea informaiilor.

Sinteza diagnosticului general de evaluare

Este o prezentare coerent, ordonat dup o anumit logic, a informaiilor stabilite

prin diagnosticarea funciunilor organizaiei i constituie instrumentul pe care se sprijin
evaluarea propriu-zis dup metodele ce vor fi alese.

Determinarea potenialului de viabilitate economic i managerial al

organizaiei

Se realizeaza cu ajutorul metodelor econometrice, dintre care menionm Modelul lui

Altman, Modelul matricelor de evaluare a factorilor interni i externi, Modelul criteriilor
de evaluare.

Analiza perspectivelor de dezvoltare a organizaiei

Conducerea organizaiei ofer echipei de evaluare i informaii cu privire la evoluia

previzional a patrimoniului i a principalilor indicatori economico-financiari pentru
urmtorii cinci ani, informaii care vor fi utilizate n etapa a treia, la calcului valorii
organizaiei prin metodele alese.
 3. Evaluarea organizaiilor

Evaluarea unei organizaii presupune, n primul rnd, determinarea valorii

patrimoniului acesteia, format din mai multe elemente denumite active.
Pornind de la aceast concepie noile standarde de evaluare a ntreprinderii (SEV5)
clasific metodele de evaluare n trei categorii (corespunztor celor trei tipuri de abordare
a evalurii prezentate anterior), astfel: metode de evaluare pe baz de active, pe baz de
venit, prin comparaie.
n prima grup sunt incluse: metoda activului net corectat (ANC) i metoda activului
net de lichidare (ANL). n categoria metodelor de evaluare bazate pe venituri ntlnim:
metoda de evaluare prin dividende, prin profit, prin goodwill, prin cash flow.
n grupa metodelor de evaluare prin comparaie se includ: metoda de evaluare prin
comparaie a organizaiilor cotate le burs i metoda de evaluare prin comparaie a
organizaiilor necotate la burs.
Cea de a doua metod vizeaz evaluarea organizaiilor necotate la burs prin
comparaii cu altele cotate la burs i se bazeaz pe faptul c tranzaciile realizate cu
organizaii similare ofer date de comparaie pentru stabilirea valorii organizaiei ce
trebuie evaluat.

Abordarea bazat pe active

Abordarea bazat pe active permite stabilirea valorii organizaiei sau a unei aciuni
utiliznd metode care folosesc valoarea de pia a activelor organizaiei, din care se scad
datoriile. n acest scop, sunt preluate valorile nete ale activelor din bilanul organizaiei
care sunt apoi corectate la preul zilei i prin scderea datoriei totale se determin activul
net corectat (ANC).

Abordarea pe baz de venit

Adepii acestei abordri consider c valoarea organizaiei nu este determinat doar

de patrimoniul acesteia, ci mai cu seam, de capacitatea de a realiza profit, dividende i,
eventual, supraprofit (goodwill). n aceast concepie, valoarea organizaiei corespunde
valorii actuale a fluxului reproductibil pe care cumprtorul l va obine ntr-o perioad
determinat de timp.

Abordarea prin comparaii de pia

Pentru acest mod de abordare n practica evalurii sunt folosite metodele bursiere a
cror esen este comparabil cu a celor utilizate n abordarea pe baz de venituri.

Evaluarea titlurilor financiare

Titlurile financiare constituie active necorporale din patrimoniul organizaiei i pot fi

obligaiuni i aciuni.
 4. Evaluarea proprietii intelectuale

n conformitate cu standardele internaionale IVSC-GN 4, activele necorporale pot fi

grupate n: drepturi, relaii, active necorporale difereniate denumite i goodwill sau
fond comercial i proprietatea intelectual.

Evaluarea mrcilor

Importana mrcii n activitatea economic

n cadrul activelor necorporale, mrcile, ca form de proprietate intelectual, au o
importan deosebit prin imaginea pe care i-o creeaz organizaia pe pia pentru
calitatea produselor i serviciilor oferite.
Marc sau brand?
Unii autori (G.V. Smith, R.L. Parr, C. Pettis) acrediteaz ideea c trebuie remarcat
diferena dintre marc (vzut ca un simbol comercial) i brand reprezentnd un cumul de
active.

BRAND
MARC COMERCIAL
(Trade mark) simbolul, denumirea

IMAGINE PUBLICITAR
(FOTOGRAFIA, FONOGRAMA, VIDEOGRAMA

PRODUSUL SERVICIUL OFERIT CALITATEA FIABILITATEA

PRODUSULUI

BREVETUL SAU COPYRIGHT POZIIA

MODELUL PE PIA

MEDIUL INOVATIV ORGANIZAREA EFICIENT

Componentele brand-ului

Regimul juridic al transmisibilitii mrcii

Mrcile pot face obiectul unor tranzacii comerciale ntre persoane, firme sau alte
entiti economice. Forma uzual de transmitere a unui drept de posesie i de utilizare a
mrcii este contractul. Deosebim 3 tipuri de contracte:
1. Contractul de cesiune
2. Contractul de licen
3. Contractul de franciz (franchise)
 Contractul de cesiune
Evaluarea efectelor economice ale contractelor de cesiune/vnzare a mrcii asupra
activitii organizaiilor este important n urmtoarele situaii: achiziia sau vnzarea
unei afaceri, sau a unei mrci, fuziuni, preluri, privatizri.
Contractul de licen
Prin intermediul unui contract de licen de marc, titularul unei mrci transmite unei
persoane fizice sau juridice dreptul de a utiliza marca la produsele pe care le fabric sau
le comercializeaz.
Contractul de franciz
Contractul de franciz este acordul prin care un productor sau ofertant de servicii
(francizorul) d dreptul unui alt productor sau comerciant (beneficiarul) s utilizeze
marca de comer, producie sau servicii n schimbul unei sume de bani total sau
periodic (redevene).

Evaluarea inveniilor

Condiii de brevetare a inveniilor

n conformitate cu art. 7 din Legea nr. 64/1991, o invenie este brevetabil dac
ndeplinete trei condiii eseniale:
este nou;
rezult dintr-o activitate inventiv;
este susceptibil de aplicare industrial.
Abordri n evaluarea brevetelor de invenii
Principalele abordri utilizate la evaluarea brevetelor sunt:
a) Abordarea pe comparaii de pia a brevetelor
b) Abordarea pe capitalizarea veniturilor din brevete
c) Abordarea bazat pe costuri.

5. Evaluarea sistemelor infomatice i de telecomunicaii

Evaluarea sistemelor informatice

Fa de alte domenii, tehnologiile informaionale prezint o particularitate, de care

trebuie s se in seama n activitatea de evaluare, i anume, aceea a unei rate a nnoirii
foarte ridicat i, n consecin, a unei uzuri morale accelerate. Cele dou componente de
baz ale sistemului informatic, componenta fizic, denumit n limbajul de specialitate
hardware i componenta virtual (programul), denumit software au rata nnoirii de
aproximativ ase luni, n unele cazuri chiar mai mic.

Evaluarea sistemelor de telecomunicaii

Un sistem tehnico-economic telematic este alctuit n principal din:

construcii speciale pentru telecomunicaii
 sistemul telematic hardware
sistemul telematic software
reeaua (sistemul) de emitori-receptori-antene;
reeaua de satelii.

Metoda costurilor de realizare sau evaluarea dimensional a programelor de

calculator (software)
Metoda LOC sau KLOC
Are la baz determinarea costurilor de realizare i a efectelor de tip produs
software/unitate de timp, pornind de la calculul numrului liniilor de cod (LOC lines of
code) sau KLOC (Kilo Lines of Code) cuantificat n mii de linii de cod scrise. n
analiz se au n vedere, de asemenea, urmtorii factori: viteza de execuie, dimensiunea
memoriei alocate i numrul de defecte raportat ntr-un anumit interval de timp (de
exemplu, un an), pagini documentate, numrul de programatori care au lucrat la
dezvoltarea produsului software eventual n programatori pe luna sau programatori pe
an.
Cu ajutorul acestor date se determin:

Productivitatea = KLOC ,
Programatori pe lun

Calitatea = Num de erori

KLOC

Documentaie = Pagini de documentaie

KLOC

6. Evaluarea proprietii imobiliare

Proprietatea imobiliar

Proprietatea imobiliar fizic este reprezentat de teren i tot ceea ce este fixat de el,
pe el i n el n mod natural i care se constituie n elemente din categoria regnului
mineral i vegetal precum i de tot ceea ce este fixat pe el i n mod artificial din
categoria construciilor realizate de om.
Proprietatea real sau proprietatea imobiliar real cuprinde toate interesele,
beneficiile i drepturile aferente deinerii unei proprieti fizice imobiliare.
 Tipologia proprietilor imobiliare

PROPRIETATEA

PROPRIETATEA REL
(necorporal)
Drepturi asociate proprietii:
posesie, coproprietate, utilizare,
vnzare, nchiriere, arend,
denumiri de origine, goodwill (fond PROPRIETATEA IMOBILIAR
comercial) exprimat prin denumire (corporal)
de origine, contracte etc.

PROPRIETATE PERSONAL
- detaabil (mobil, aparate)
- fix (utilaje, echipamente)
PROPRIU-ZIS
- Terenuri
- Construcii, structuri
- Instalaii pentru construcii (fixe)
- Mediul natural (arbori, lacuri)

Tipologia proprietii imobiliare

Abordri i metode n evaluarea cldirilor

Principalele abordri n evaluare utilizate pe piaa imobiliar sunt:

Abordarea prin comparaii de pia
Abordri pe baza costurilor (de deviz, de nlocuire, de reconstrucie, de
consolidare, reabilitare)
Abordri pe baz de venit denumite i abordri cu ajutorul metodelor de
randament (fluxul de numerar cash flow din chirii)
Metoda bonitrii (a coeficienilor de corecie) pentru construciile realizate nainte
de 1990.

7. Modele de evaluare imobiliar pentru creditul ipotecar

Ipoteca este un document legal cu rolul de garanie la solicitarea creditului pentru

achiziia sau dezvoltarea unei proprieti imobiliare.
Creditul ipotecar caracterizeaz un credit cu rambursare treptat n rate periodice
(care include suma creditului i dobnda ce pot fi variabile n timp), avnd drept garanie
o proprietate (de obicei imobiliar).
 Componentele creditului ipotecar

Componentele creditului ipotecar sunt plata periodic (lunar, trimestrial,

semestrial, anual), serviciul anual al datoriei, rentabilitatea creditului. Relaia de calcul
al serviciului anual al datoriei este dat de produsul dintre creditul principal i constanta
creditului. Reciproc, constanta creditului rezult din raportul serviciului anual al datoriei
i creditul principal.
Valoarea actualizat la rata dobnzii a serviciului datoriei pentru perioada rmas este
exprimat de soldul rmas al creditului (SRCr). Se determin ca raport ntre factorul
valorii prezente pe termen rmas i factorul valorii prezente pe termen ntreg.
Ratele procentuale de plat a creditului (Pcr) se stabilesc cu relaia: Pcr = 1 SRCr
sau ca raport ntre factorul fondului de amortizare pentru termenul complet i factorul
termenului de amortizare pentru perioada de previziune.

8. Evaluarea terenurilor

Analiza tehnic a terenului

n activitatea de evaluare a sistemelor tehnico-economice imobiliare este util a se face

delimitarea dintre construcie (sistemul cldire) i terenul (sistemul teren).
La evaluarea unui teren sau amplasament se au n vedere urmtoarele elemente:
Caracteristicile fizice;
Valoarea economic dat de cea mai bun utilizare;
Piaa local de terenuri;
Perspectivele de dezvoltare locale i regionale;
Impactul asupra mediului al viitoarelor construcii ce vor fi amplasate pe
terenul supus evalurii;
Metodele aadecvate de evaluare economic a terenurilor.

Metode de evaluare economic a terenului

Profesionitii n evaluarea imobiliar au la dispoziie o metod general i ase

metode specifice de evaluare a terenurilor. Acestea sunt:
Metoda celei mai bune utilizri ca metod general poate fi utilizat att la
evaluarea terenurilor, ct i la evaluarea cldirilor.
Cele specifice sunt metodele: comparaiei directe, proporiei (alocrii), extraciei,
parcelrii, capitalizrii rentei de baz, rezidual.
 9. Perfecionarea evalurii elementelor de goodwill cu ajutorul
mulimilor subtile

Evaluarea relaiilor organizaiilor cu mediul de afaceri

Una dintre componentele care intervin n evaluarea goodwill-ului (respectiv badwill-

ului) o constituie relaiile organizaiei cu mediul de afaceri. n cele ce urmeaz se
consider ca relevante relaiile cu: furnizorii de materii prime i materiale, clienii,
sistemul bancar i sistemul de asigurri.