CURSUL NR.

7
53. Garantarea creanei preului. Art. 1.723 C.civ. prevede c Pentru garantarea obligaiei de plat a
preului, n cazurile prevzute de lege vnztorul beneficiaz de un privilegiu sau, dup caz, de o ipotec legal
asupra bunului vndut. Le vom analiza pe rnd:
a) n ceea ce privete privilegiul, acesta este recunoscut n cazul n care bunul vndut este mobil. Potrivit
art. 2.333 C.civ., privilegiul este preferina acordat de lege unui creditor n considerarea creanei sale. El acord
creditorului privilegiat doar dreptul de a fi pltit cu prioritate din preul obinut n urma vnzrii bunului grevat.
Privilegiul este indivizibil, ceea ce nseamn c ntregul bun (fiecare parte a acestuia) este afectat garantrii
creanei privilegiate n totalitatea ei. De exemplu, dac bunul este nstrinat parial, poriunea nenstrinat
continu s fie afectat garantrii ntregii creane privilegiate1.
a.1. Privilegiul special prevzut de art. 2.339 alin. (1) lit. a) C.civ. Potrivit acestui text de lege,
Creanele privilegiate asupra anumitor bunuri mobile sunt urmtoarele: a) creana vnztorului nepltit pentru
preul bunului mobil vndut unei persoane fizice este privilegiat cu privire la bunul vndut, cu excepia cazului
n care cumprtorul dobndete bunul pentru serviciul sau exploatarea unei ntreprinderi; Acest privilegiu a
fost consacrat de lege n favoarea vnztorului nepltit de bunuri mobile pornindu-se de la realitatea potrivit cu
care prin ncheierea contractului de vnzare patrimoniul cumprtorului a sporit cu acest bun, patrimoniul
vnztorului s-a diminuat cu valoarea acestui bun i nu ar fi normal ca bunul vndut s poat fi urmrit de ctre
ali creditori ai cumprtorului ct timp vnztorul nu a fost pltit. De aceea, vnztorul este preferat celorlali
creditori ai cumprtorului.
Privilegiul vnztorului unui bun mobil exist numai n ipoteza n care cumprtorul este o persoan
fizic care nu dobndete bunul pentru serviciul sau exploatarea unei ntreprinderi. Conform art. 3 alin. (3)
C.civ., constituie exploatarea unei ntreprinderi exercitarea sistematic, de ctre una ori mai multe persoane, a
unei activiti organizate ce const n producerea, administrarea sau nstrinarea de bunuri ori n prestarea de
servicii, indiferent dac are ori nu un scop lucrativ. n cazul n care cumprtorul este o persoan juridic ori
bunul mobil este dobndit pentru serviciul sau exploatarea unei ntreprinderi, privilegiul nu mai exist. Aceast
norm juridic are drept scop protejarea creditorilor acelei ntreprinderi (fiscul, salariaii, ali creditori). Dac
bunul mobil a fost cumprat de ctre o persoan fizic, iar ulterior bunul este afectat exploatrii unei
ntreprinderi (de exemplu, autoturism ce urmeaz a fi folosit de cabinetul de avocatur al cumprtorului),
privilegiul subzist deoarece la data dobndirii cumprtorul avea statutul de simpl persoan fizic i n
aceast calitate a ncheiat contractul.
Art. 2.334 C.civ. dispune c privilegiile sunt opozabile terilor fr s fie necesar nscrierea lor n
registrele de publicitate, dac prin lege nu se prevede altfel. Potrivit art. 2.342 C.civ. (1) n caz de concurs ntre
privilegii sau ntre acestea i ipoteci, creanele se satisfac n ordinea urmtoare: 1. creanele privilegiate asupra
unor bunuri mobile, prevzute la art. 2.339; 2. creanele garantate cu ipotec sau gaj. (2) Creditorul care
beneficiaz de un privilegiu special este preferat titularului unei ipoteci mobiliare perfecte dac i nscrie
privilegiul la arhiv nainte ca ipoteca s fi devenit perfect2.
Dac prin lege nu se prevede altfel, privilegiul special se stinge prin nstrinarea, transformarea sau
pieirea bunului. De asemenea, privilegiul se stinge odat cu stingerea creanei garantate. n materia privilegiului
vnztorului bunului mobil nepltit, exist o excepie: art. 2.341 C.civ. dispune c atunci cnd cumprtorul
vinde la rndul su bunul, privilegiul vnztorului nepltit se exercit asupra bunului revndut, chiar dac preul
celei de-a doua vnzri este nc nepltit de cel de-al doilea cumprtor, cu preferin fa de privilegiul de care
1
A se vedea, L. Pop, I.- F. Popa, S.-I. Vidu, op.cit., p. 801.
2
Potrivit art. 2.409 C.civ. (1) Ipoteca este perfect atunci cnd produce efecte potrivit dispoziiilor art. 2.387 C.civ.
[Ipoteca mobiliar se constituie prin ncheierea contractului de ipotec, ns ea produce efecte de la data la care obligaia
garantat ia natere, iar constituitorul dobndete drepturi asupra bunurilor mobile ipotecate], iar formalitile cerute de
lege pentru publicitatea sa au fost ndeplinite. (2) Publicitatea ipotecilor mobiliare se asigur prin nscrierea acestora n
arhiv, dac prin lege nu se prevede altfel. (3) Ipoteca perfect este opozabil celorlali creditori ai constituitorului, celor
care dobndesc ulterior drepturi asupra bunului ipotecat, precum i tuturor celorlalte persoane.
1
s-ar bucura primul cumprtor. De exemplu, dac A i-a vndut un bun lui B, iar B nu i-a pltit preul, dar i-a
vndut acel bun lui C, iar C nu i-a pltit preul lui B, atunci A poate cere vnzarea silit a bunului cumprat de C
i nepltit, iar din preul obinut ca urmare a acestei vnzri silite se va plti mai nti preul pe care B i-l datora
lui A. n cazul n care preul obinut n cadrul vnzrii silite este mai mare dect cel datorat de B lui A, acea
diferen i va fi atribuit lui B (ca reprezentnd o parte din preul pe care C l datoreaz lui B).
a.2. Privilegiul celui care exercit un drept de retenie - art. 2.339 alin. 1 lit. b) C.civ. Presupunnd c n
momentul realizrii acordului de voin dreptul de proprietate asupra bunului mobil s-a strmutat n mod
automat din patrimoniul vnztorului n cel al cumprtorului, acesta din urm trebuie s plteasc preul i
ulterior vnztorul trebuie s predea bunul (art. 1.693 C.civ.). n cazul n care cumprtorul nu pltete preul,
vnztorul are un drept de retenie asupra bunului, putnd s rein acel bun ct timp cumprtorul nu pltete
preul. Art. 2.339 alin. 1 lit. b) C.civ., cu referire la bunurile mobile, prevede: creana celui care exercit un
drept de retenie este privilegiat cu privire la bunul asupra cruia se exercit dreptul de retenie, att timp ct
acest drept subzist.
Trsturile privilegiului vnztorului - retentor sunt urmtoarele:
i) se aplic i n cazul n care cumprtorul este o persoan juridic sau o persoan fizic care
dobndete bunul pentru serviciul sau exploatarea unei ntreprinderi;
ii) alin. (2) al art. 2.339 C.civ. dispune c n caz de concurs cu privilegiul vnztorului nepltit pentru
preul bunului mobil vndut (adic privilegiul consacrat de art. 2.339 alin. (1) lit. a) C.civ.), va avea prioritate
acesta din urm, orice stipulaie contrar fiind considerat nescris. De exemplu, A i-a vndut un bun mobil lui
B, acesta din urm nu i-a pltit preul lui A i i-a vndut bunul lui C, ns C nu a pltit preul, iar B nu a predat
bunul. n acest caz va avea prioritate A, iar nu B, chiar dac B este titularul dreptului de retenie;
iii) privilegiul vnztorului - retentor are prioritate n raport cu o ipotec mobiliar, ns numai dac se
nscrie cu prioritate la Arhiva Electronic de Garanii Reale Mobiliare nainte ca ipoteca s fi devenit perfect:
iv) i n acest caz privilegiul se stinge prin nstrinarea, transformarea sau pieirea bunului. De asemenea,
privilegiul se stinge odat cu stingerea creanei garantate.
b) n ceea ce privete ipoteca legal, art. 2.386 pct. 1 teza I C.civ. prevede c beneficiaz de ipotec
legal vnztorul, asupra bunului imobil vndut, pentru preul datorat, iar potrivit art. 2.346 C.civ. dac prin
lege nu se prevede altfel, ipoteca nu este opozabil terilor dect din ziua nscrierii sale n registrele de
publicitate.
Potrivit art. 37 alin. (6) i (8) din Legea nr. 7/1996, n toate cazurile cnd prin lege se acord un
privilegiu imobiliar sau o ipotec legal pentru garantarea vreunui drept sau creane, acestea se vor nscrie din
oficiu n cartea funciar, cu excepia situaiei n care prile renun n mod expres la acest beneficiu; nscrierea
privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regul, n temeiul nscrisului din care rezult creana privilegiat
sau care confer dreptul de a lua o inscripie ipotecar. Privilegiile sau ipotecile legale se vor nscrie pentru
suma prevzut n nscris; dac creana nu este determinat, pentru suma maxim artat n cerere, precum i
cuantumul dobnzii.
54. Sanciunea neplii preului. Potrivit art. 1.724 C.civ., Cnd cumprtorul nu a pltit, vnztorul este
ndreptit s obin fie executarea silit a obligaiei de plat, fie rezoluiunea vnzrii, precum i, n ambele
situaii, daune-interese, dac este cazul. Aadar, n caz de neexecutare, total sau parial, a obligaiei de plat a
preului de ctre cumprtor, vnztorul poate alege ntre mai multe posibiliti:
54.1. Vnztorul poate cere obligarea cumprtorului la executarea n natur a obligaiei, care este
totdeauna posibil (dac debitorul este solvabil), deoarece are ca obiect o sum de bani. Aciunea n plata
preului - avnd un asemenea obiect - are caracter personal i se prescrie n termenul general de 3 ani.

2
Vnztorul poate solicita obligarea cumprtorului i la plata daunelor-interese moratorii, care se acord potrivit
regulilor consacrate de art. 1.535 C.civ.3
n practica judiciar4 s-a statuat n sensul c pentru repararea integral a prejudiciului este posibil cumulul
actualizrii cu rata inflaiei a preului nepltit la scaden cu dobnda legal moratorie. n timp ce dobnda
moratorie reprezint o sanciune pentru neexecutarea obligaiei de plat, actualizarea cu rata inflaiei reprezint
valoarea real a obligaiei bneti la data efecturii plii.
54.2. Vnztorul nu este ns obligat s cear executarea silit. El poate, renunnd la aceast posibilitate, s
invoce excepia de neexecutare a contractului, dac bunul vndut nu a fost predat cumprtorului. Dup cum
am artat n cele ce preced (a se vedea supra nr. 31), potrivit art. 1.693 C.civ. n lipsa unui termen,
cumprtorul poate cere predarea bunului de ndat ce preul este pltit. Aadar, dac preul nu a fost pltit,
vnztorul poate refuza predarea bunului, invocnd excepia de neexecutare a contractului.
Dac obligaia de plat a preului este afectat de un termen, vnztorul nu mai poate invoca excepia de
neexecutare, ci trebuie s predea bunul. Cu toate acestea, dac, dup vnzare, cumprtorul a devenit insolvabil
ori garaniile acordate vnztorului s-au diminuat (construcia ipotecat s-a deteriorat ori valoarea sa de pia a
sczut, fideiusorul a devenit insolvabil ori situaia lui patrimonial s-a nrutit etc.), vnztorul poate
suspenda executarea obligaiei de predare ct timp cumprtorul nu acord garanii ndestultoare c va plti
preul la termenul stabilit. Dac ns, la data ncheierii contractului, vnztorul cunotea insolvabilitatea
cumprtorului, atunci acesta din urm pstreaz beneficiul termenului, dac starea sa de insolvabilitate nu s-a
agravat n mod substanial (art. 1.694 C.civ.). Starea de insolvabilitate rezult din inferioritatea activului
patrimonial ce poate fi supus, potrivit legii, executrii silite, fa de valoarea total a datoriilor exigibile.
54.3. Vnztorul poate obine rezoluiunea contractului de vnzare potrivit regulilor generale, cumprtorul
putnd fi obligat i la plata daunelor-interese. Noul Cod civil prevede i unele reguli speciale:
a) n materia vnzrii de bunuri mobile, art. 1.727 C.civ. prevede c (1) Atunci cnd vnzarea s-a fcut fr
termen de plat, iar cumprtorul nu a pltit preul, vnztorul poate ca, n cel mult 15 zile de la data predrii, s
declare rezoluiunea fr punere n ntrziere i s cear restituirea bunului mobil vndut, ct timp bunul este
nc n posesia cumprtorului i nu a suferit transformri. (2) n cazul prevzut la alin. (1), dac aciunea n
restituire nu a fost introdus n condiiile stabilite de acesta, vnztorul nu mai poate opune celorlali creditori ai
cumprtorului efectele rezoluiunii ulterioare a contractului pentru neplata preului. Dispoziiile art. 1.648 sau
ale art. 1.649, dup caz, rmn aplicabile.
Dup cum este cunoscut, vnzarea unui bun mobil nsoit de predarea acestuia cumprtorului poate deveni
extrem de periculoas pentru vnztor atunci cnd cumprtorul nu a pltit preul. Cum n materia bunurilor
mobile posesia reprezint cea mai bun dovad a dreptului de proprietate, exist riscul ca bunul s fie vndut de
ctre cumprtor unui ter de bun-credin, iar vnztorul s intre n concurs cu ali creditori ai cumprtorului.
innd seama de aceste realiti, legiuitorul a urmrit s l protejeze pe vnztor prin consacrarea unui caz de
rezoluiune unilateral a contractului de vnzare, fr punere n ntrziere.
Pentru ca vnztorul s poat declara rezoluiunea fr punere n ntrziere i s cear restituirea
bunului mobil vndut (vnztorul fiind astfel preferat celorlali creditori ai cumprtorului) trebuie s fie
ndeplinite n mod cumulativ urmtoarele condiii:

3
Art. 1.535 C.civ. prevede: (1) n cazul n care o sum de bani nu este pltit la scaden, creditorul are dreptul la
daune moratorii, de la scaden pn n momentul plii, n cuantumul convenit de pri sau, n lips, n cel prevzut de
lege, fr a trebui s dovedeasc vreun prejudiciu. n acest caz, debitorul nu are dreptul s fac dovada c prejudiciul
suferit de creditor ca urmare a ntrzierii plii ar fi mai mic. (2) Dac, nainte de scaden, debitorul datora dobnzi mai
mari dect dobnda legal, daunele moratorii sunt datorate la nivelul aplicabil nainte de scaden. (3) Dac nu sunt
datorate dobnzi moratorii mai mari dect dobnda legal, creditorul are dreptul, n afara dobnzii legale, la daune-
interese pentru repararea integral a prejudiciului suferit.
4
A se vedea CCJ-Secia a II-a Civil, dec. nr. 4426/2013, publicat pe www.scj.ro.
3
 i) vnzarea s-a fcut fr termen de plat. Dac a fost stabilit un termen, vnztorul nu poate declara
rezoluiunea pentru c obligaia cumprtorului nu a ajuns la scaden. Stabilind un termen de plat, vnztorul
i-a asumat riscurile care decurg din deteriorarea situaiei patrimoniale a cumprtorului;
ii) cumprtorul s nu fi pltit preul. Dac preul a fost pltit integral, nu mai exist motive pentru
declararea rezoluiunii. n schimb, dac preul a fost pltit doar parial, se poate declara rezoluiunea;
iii) declararea rezoluiunii trebuie s intervin n termen de cel mult 15 zile de la data predrii. Termenul
este de decdere i legiuitorul a dorit s l stimuleze pe vnztor s traneze ct mai rapid aceast situaie
anormal n care cumprtorul are calitatea de proprietar al bunului mobil (putnd exercita toate atributele
acestui drept), dar nu a pltit preul;
iv) bunul s se afle n posesia cumprtorului. Dac bunul a fost nstrinat, textul nu mai poate primi
aplicare;
v) bunul s nu fi suferit transformri. De exemplu, un animal a fost sacrificat, iar carnea a fost preparat;
grul a fost transformat n fin pentru patiserie; materialele de construcie au fost ncorporate ntr-o cldire
realizat de ctre cumprtor.
Dac aceste condiii nu sunt ndeplinite, sanciunea este aceea c vnztorul nu mai poate opune celorlali
creditori ai cumprtorului efectele rezoluiunii ulterioare a contractului pentru neplata preului. Aadar,
vnztorul poate obine rezoluiunea vnzrii i dup expirarea termenului de 15 zile i chiar dac nu sunt
ndeplinite celelalte condiii, dar el nu se va mai bucura de statutul privilegiat de a obine restituirea bunului
vndut n natur, ci restituirea se va face n condiiile prevzute de art. 1.648-1.649 C.civ. relative la restituirea
prestaiile atunci cnd au fost ncheiate cu terii acte juridice cu privire la bunul vndut. De exemplu, atunci
cnd cumprtorul a nstrinat, cu titlu oneros, bunul mobil nepltit unui ter dobnditor de bun-credin,
acesta din urm poate invoca dispoziiile art. 937 alin. (1) C.civ., care i confer statutul de proprietar al bunului
mobil din momentul n care el (terul) a luat bunul mobil n posesie efectiv.
b) n materia vnzrii bunurilor imobile, sunt incidente, n primul rnd, prevederile art. 1.728 C.civ.,
potrivit cu care Atunci cnd vnzarea are ca obiect un bun imobil i s-a stipulat c n cazul n care nu se
pltete preul la termenul convenit cumprtorul este de drept n ntrziere, acesta din urm poate s plteasc
i dup expirarea termenului ct timp nu a primit declaraia de rezoluiune din partea vnztorului. Legiuitorul
a avut n vedere faptul c pentru vnztor poate fi mai avantajos s primeasc preul - fie i cu o oarecare
ntrziere - dect s obin rezoluiunea vnzrii, cu toate inconvenientele generate de aceasta. Soluia nu este de
natur a-l prejudicia pe vnztor, care amn momentul emiterii declaraiei de rezoluiune, atitudine care uneori
este generat i de angajamentul cumprtorului de a plti preul n cel mai scurt timp, chiar dac termenul
prevzut n contract a fost depit. n schimb, dac plata preului s-a realizat dup ce cumprtorul a primit
declaraia de rezoluiune, contractul de vnzare este desfiinat, fiind incidente prevederile art. 1.554 C.civ.
relative la efectele rezoluiunii. Prile pot s ncheie ulterior un nou contract de vnzare, ns cel iniial este
desfiinat.
n al doilea rnd, cu privire la efectele rezoluiunii fa de teri, art. 1.729 C.civ. dispune c
Rezoluiunea vnzrii unui imobil are efecte fa de teri n condiiile stabilite la art. 909 i 910. Problema
care se pune este aceea de a ti care vor fi efectele contractului de vnzare n situaia n care cumprtorul a
ncheiat acte juridice cu terii i ulterior intervine rezoluiunea contractului de vnzare avnd ca obiect un
imobil.
Deosebim urmtoarele situaii:
i) n lumina art. 909 alin. (1) C.civ., dac n cartea funciar existau meniuni cu privire la faptul c nu a
fost pltit preul de ctre cumprtor (de exemplu, a fost nscris ipoteca legal pe care o are vnztorul, asupra
bunului imobil vndut, pentru preul datorat, potrivit art. 2.386 pct. 1 teza I C.civ.; alt exemplu - a fost notat,
conform art. 902 alin. (2) pct. 19 C.civ., aciunea n rezoluiunea vnzrii pentru neplata preului; alt situaie -
terul a cunoscut pe alt cale - de pild, fiind informat de ctre vnztor printr-o notificare expediat prin
4
intermediul unui executor c nu a fost pltit preul), iar terul a ncheiat contractul translativ de proprietate
privind imobilul n aceste condiii, vnztorul va putea obine rectificarea crii funciare 5. Admiterea aciunii n
rectificare va avea ca efect radierea dreptului de proprietate al terului, iar vnztorul va fi menionat n calitatea
sa de proprietar ca o consecin a admiterii aciunii n rezoluiune, ce produce efecte retroactive.
ii) Rectificarea intabulrii ca urmare a rezoluiunii contractului de vnzare se face n temeiul art. 908 pct.
3 C.civ., care prevede c orice persoan interesat poate cere rectificarea unei intabulri dac nu mai sunt
ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a
fcut nscrierea. Nu se poate introduce o aciune n rectificare mpotriva terului de bun-credin care a
dobndit cu titlu oneros un drept tabular de la cumprtor, chiar dac ulterior se desfiineaz contractul de
vnzare din cauza neplii preului. n schimb, conform art. 909 alin. (2) C.civ., fa de terele persoane care au
dobndit cu bun-credin un drept real prin donaie sau legat cu titlu particular, aciunea n rectificare, sub
rezerva prescripiei dreptului la aciunea de fond, nu se va putea introduce dect n termenul de decdere de 5
ani, socotii de la nregistrarea cererii lor de nscriere.
Buna sau reaua-credin a terului dobnditor se apreciaz lundu-se n considerare prevederile art. 901 alin.
(2) C.civ.6
Art. 910 C.civ. dispune c (1) Hotrrea prin care se admite rectificarea unei nscrieri nu va aduce atingere
drepturilor nscrise n folosul celor care nu au fost pri n cauz. (2) Dac ns aciunea n rectificare a fost
notat n cartea funciar, hotrrea judectoreasc de admitere se va nscrie, din oficiu, i mpotriva acelora care
au dobndit vreun drept tabular dup notare, care se va radia odat cu dreptul autorului lor. Aceast dispoziie
legal este deosebit de util pentru vnztor i l scutete pe acesta s formuleze o nou aciune n contradictoriu
cu cel care a dobndit un drept tabular dup notarea n cartea funciar a aciunii n rectificare. De exemplu, dac
aciunea n rectificare a fost introdus mpotriva dobnditorului A i a fost notat n cartea funciar, hotrrea
judectoreasc prin care s-a admis aceast aciune va produce efecte i mpotriva subdobnditorului B (cruia A
i-a vndut imobilul dup notarea aciunii n rectificare). Dreptul lui B se va radia odat cu dreptul lui A, chiar
dac B nu a fost parte n procesul derulat ntre vnztor i A.

B. Luarea n primire a bunului vndut

55. Reguli aplicabile. Corelativ cu obligaia de predare a vnztorului, cumprtorul este obligat s ia n
primire bunul vndut la locul i la termenul la care vnztorul este obligat s-l predea. Potrivit art. 1.666 alin.
(2) C.civ., cheltuielile de preluare i transport de la locul executrii sunt n sarcina cumprtorului, dac nu s-a
convenit altfel.
n privina bunurilor mobile, exist i unele reguli speciale:
55.1. Punerea de drept n ntrziere a cumprtorului. Potrivit art. 1.725 alin. (1) C.civ., n cazul
vnzrii bunurilor mobile, cumprtorul este de drept n ntrziere cu privire la ndeplinirea obligaiilor sale
dac, la scaden, nici nu a pltit preul i nici nu a preluat bunul.
Atitudinea cumprtorului este de natur a-l prejudicia pe vnztor, care trebuie s conserve bunul n
continuare (suportnd eventualele cheltuieli de depozitare, paz, cazare, transport etc.) i, n plus, l priveaz pe
vnztor de preul bunului vndut. Dup cum se observ, cumprtorul este de drept n ntrziere dac nu i-a
ndeplinit niciuna dintre cele dou obligaii. Deoarece cumprtorul este de drept n ntrziere:
i) vnztorul poate emite declaraia unilateral de rezoluiune, conform art. 1.552 alin. (1) C.civ.
(Rezoluiunea sau rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scris a debitorului atunci cnd prile

5
Potrivit art. 907 alin. (2) C.civ. Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau corectarea oricrei nscrieri
inexacte efectuate n cartea funciar.
6
Terul dobnditor este considerat de bun-credin numai dac, la data nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n
folosul su, sunt ndeplinite urmtoarele condiii: a) nu a fost nregistrat nicio aciune prin care se contest cuprinsul
crii funciare; b) din cuprinsul crii funciare nu rezult nicio cauz care s justifice rectificarea acesteia n favoarea unei
alte persoane; i c) nu a cunoscut, pe alt cale, inexactitatea cuprinsului crii funciare
5
au convenit astfel, cnd debitorul se afl de drept n ntrziere ori cnd acesta nu a executat obligaia n
termenul fixat prin punerea n ntrziere).
ii) devin aplicabile prevederile art. 1.274 alin. (2) C.civ. relative la suportarea riscului contractului. Astfel,
cumprtorul (creditorul obligaiei de predare) pus n ntrziere preia riscul pierii fortuite a bunului i el nu se
poate libera chiar dac ar dovedi c bunul ar fi pierit i dac obligaia de predare (preluare) ar fi fost executat la
timp.
Art. 1.725 alin. (2) C.civ. prevede c n cazul bunurilor mobile supuse deteriorrii rapide sau deselor
schimbri de valoare, cumprtorul este de drept n ntrziere n privina prelurii lor, atunci cnd nu le-a preluat
n termenul convenit, chiar dac preul a fost pltit, sau atunci cnd a solicitat predarea, fr s fi pltit preul.
Textul are n vedere, pe de o parte, bunurilor mobile supuse deteriorrii rapide (cum ar fi, legumele, fructele
etc.), iar pe de alt parte, bunurilor mobile supuse deselor schimbri de valoare (cum ar fi, aciunile la diverse
societi, cerealele, petrolul, aurul etc.). Cumprtorul debitor al obligaiei de preluare - suport riscul pierii
fortuite a bunului, poate fi obligat la plata daunelor-interese, iar vnztorul poate emite declaraia unilateral de
rezoluiune.
55.2. Executarea direct. n trecut, n doctrina de drept comercial, executarea direct a fost cunoscut sub
denumirea de vnzare coactiv, fiind reglementat n art. 68 din Codul comercial (n prezent abrogat). Cu
ocazia elaborrii noului Cod civil s-a apreciat c este mai potrivit denumirea de executare direct.
Vnztorul sau cumprtorul, dup caz, poate obine executarea obligaiei corelative dreptului su din partea
unei alte persoane. Aceast figur juridic urmrete s protejeze pe una dintre prile contractului de vnzare,
n condiiile n care cealalt parte nu i-a executat obligaiile care i incumb. n plus, bunurile sunt valorificate
n mod corespunztor, evitndu-se pierderi suplimentare. Astfel:
a) Cnd cumprtorul unui bun mobil nu i ndeplinete obligaia de preluare sau de plat, vnztorul are
facultatea de a depune lucrul vndut ntr-un depozit, la dispoziia i pe cheltuiala cumprtorului, sau de a-l
vinde. Vnzarea se va face prin licitaie public sau chiar pe preul curent, dac lucrul are un pre la burs sau n
trg ori stabilit de lege, de ctre o persoan autorizat de lege pentru asemenea acte i cu dreptul pentru vnztor
la plata diferenei dintre preul convenit la prima vnzare i cel efectiv obinut, precum i la daune-interese.
Dac preul obinut de ctre vnztor este mai mare dect cel pe care trebuia s l plteasc cumprtorul, acesta
din urm nu va avea dreptul la diferen pentru c norma juridic urmrete s l protejeze exclusiv pe vnztor.
Daunele-interese pot consta n plata serviciilor avocaiale (consultaiile juridice care i s-au acordat pentru
salvgardarea dreptului su), plata cheltuielilor de executare (de exemplu, onorariul care i s-a pltit executorului
judectoresc sau celui autorizat s vnd bunurile) i orice alte cheltuieli ocazionate de vnzare. Practic, n cazul
n care vnztorul vinde bunul mobil unui ter, ne aflm n prezena unei rezoluiuni atipice, implicite a
contractului de vnzare iniial, urmat de ncheierea unui nou contract de vnzare cu terul.
b) Dac vnzarea are ca obiect bunuri fungibile (adic bunurile determinabile dup numr, msur sau
greutate, astfel nct pot fi nlocuite unele prin altele n executarea unei obligaii- art. 543 alin. 2 C.civ.) supuse
unui pre curent (adic un pre la burs sau n trg ori stabilit de lege), iar contractul nu a fost executat din culpa
vnztorului, cumprtorul are dreptul de a cumpra bunuri de acelai gen pe cheltuiala vnztorului, prin
intermediul unei persoane autorizate. Cumprtorul are dreptul de a pretinde diferena dintre suma ce reprezint
cheltuielile achiziionrii bunurilor i preul convenit cu vnztorul, precum i la daune-interese, dac este
cazul. Daunele-interese pot consta n cheltuielile noii vnzri, cele de preluare i transport a bunurilor, onorariul
persoanei autorizate s cumpere etc.
Art. 1.726 alin. (5) C.civ. prevede c partea (vnztor sau cumprtor, dup caz) care va exercita dreptul
prevzut de prezentul articol are obligaia de a ncunotina de ndat cealalt parte despre aceasta. Aadar,
ncunotinarea trebuie s se realizeze de ndat ce partea contractant a luat decizia de a vinde (sau depozita)
sau, dup caz, de a cumpra bunuri n condiiile descrise mai sus, iar nu dup ce ntreaga operaiune a fost
derulat. Legiuitorul a urmrit inclusiv stimularea celui care nu i-a executat obligaia de a cuta cele mai
potrivite soluii n aa fel nct pierderile s fie minime (de exemplu, vnztorul i recomand cumprtorului o
anumit persoan autorizat, care poate procura cu promptitudine bunuri la un pre similar; sau, vnztorul i
6
folosete cunotinele i relaiile de afaceri pentru a indica un alt potenial vnztor, care s ofere n cel mai
scurt timp cumprtorului bunuri corespunztoare).

C. Suportarea cheltuielilor vnzrii

56. Reglementare. Potrivit art. 1.666 alin. (1) C.civ., n lips de stipulaie contrar, cheltuielile pentru
ncheierea contractului de vnzare sunt n sarcina cumprtorului.
n afar de cele dou obligaii analizate (plata preului i preluarea bunului), cumprtorul mai este obligat -
n lips de stipulaie contrar - s plteasc, ca accesoriu al preului, cheltuielile vnzrii (cheltuielile propriu-
zise ale actului, taxele de timbru i de autentificare, onorariul notarial, onorariu de avocat etc.) 7. Dac
cumprtorul pretinde c, dei n actul ce constat condiiile vnzrii nu s-a stipulat nimic n aceast privin,
totui nelegerea a fost ca vnztorul s plteasc parte din cheltuieli, el va trebui s fac dovada acelei
nelegeri netrecute n contractul de vnzare8. Cheltuielile vnzrii nu pot fi puse n sarcina vnztorului pe baz
de simple prezumii.
Seciunea a III-a

Varieti de vnzare
57. Precizri prealabile. Regulile analizate mai sus constituie dreptul comun n materia contractului de
vnzare. Pentru unele varieti de vnzare ns, Codul civil sau alte acte normative prevd anumite reguli
speciale. Astfel sunt vnzrile de bunuri care se fac dintr-un gen limitat (vnzarea dup greutate, numr sau
msur), vnzrile afectate de condiie sau termen (vnzarea pe ncercate, vnzarea cu opiune de rscumprare,
vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii), vnzrile n care natura obiectului vndut determin
unele reguli speciale (vnzarea unei moteniri i vnzarea bunurilor imobile).
1. Vnzarea dup greutate, numr sau msur i vnzarea n bloc (cu grmada)
Vnzarea dup greutate, numr sau msur
58. Noiune. ncheiere. Aceast varietate de vnzare (pe unitate de msur) are ca obiect lucruri de gen, dar
dintr-un lot determinat, deci dintr-un gen limitat (genus limitatum) i este necesar s se procedeze la cntrire,
numrare sau msurare fie pentru individualizarea cantitii vndute din lot (de exemplu, se vnd 1.000 kg
cartofi cu 2 lei/kg dintr-o cantitate mai mare), fie pentru determinarea preului (se vinde tot lotul cu 2 lei/kg).
n ambele ipoteze, vnzarea este perfect din momentul n care prile au czut de acord asupra bunului i
asupra preului i, deci, n caz de neexecutare din partea vnztorului cumprtorul este n drept s cear fie
executarea contractului, fie rezoluiunea cu daune-interese.
59. Efecte. Potrivit art. 1.678 C.civ., Atunci cnd vnzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri
dintr-un gen limitat, proprietatea se transfer cumprtorului la data individualizrii acestora prin predare,
numrare, cntrire, msurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului.
Pn la predare, cntrire, numrare sau msurare proprietatea nu se transmite 9, pentru c nu este
individualizat bunul vndut sau nu este determinat preul, iar n caz de pieire determinarea nici nu ar fi posibil.
Dac bunul piere nainte de predare, riscul este suportat de ctre vnztor, care va trebui s individualizeze alte
bunuri de gen din acel lot i s le predea cumprtorului.
60. Delimitarea fa de vnzarea n bloc (cu grmada). Vnzarea dup greutate, numr sau msur nu
trebuie s fie confundat cu vnzarea n bloc (cu grmada). Aceast vnzare are ca obiect o cantitate

7
Cheltuielile de radiere a meniunilor din cartea funciar, fiind un accesoriu al obligaiei de garanie contra eviciunii,
sunt n sarcina vnztorului (a se vedea Mazeaud, op.cit., p.833, nr.1018).
8
A se vedea TS, s.civ., dec. nr. 2459/1972, n Repertoriu... 1969-1975, p.128.
9
ntruct vnztorul rmne proprietar, creditorii lui pot urmri marfa vndut pn n momentul cntririi, numrrii
sau msurrii.
7
determinat prin masa ei (de exemplu, grul aflat ntr-un hambar, o grmad de ceap aflat pe tarab). n acest
caz i preul este determinat global, pentru ntreaga cantitate.
Cu toate c este vorba de bunuri de gen care nu sunt cntrite, numrate sau msurate n momentul ncheierii
contractului, totui potrivit art. 1.679 C.civ. Dac ns mai multe bunuri sunt vndute n bloc i pentru un pre
unic i global, proprietatea se strmut cumprtorului ndat ce contractul s-a ncheiat, chiar dac bunurile nu
au fost individualizate.
n privina riscurilor, avnd n vedere faptul c nc din momentul ncheierii valabile a contractului de
vnzare proprietatea se strmut n patrimoniul cumprtorului, riscurile trec asupra cumprtorului din
momentul predrii. Dac bunurile vndute n bloc pier n intervalul cuprins ntre ncheierea contractului i
predare, riscul pierii lor va fi suportat de ctre vnztor, n calitate de debitor al obligaiei de predare imposibil
de executat (art. 1.274 alin. 1 C.civ.).
2. Vnzarea pe ncercate i vnzarea pe gustate
Vnzarea pe ncercate
61. Noiune. Vnzarea pe ncercate este un contract ncheiat din momentul realizrii acordului de voin, dar
care este afectat de condiia suspensiv ca, n urma ncercrii, bunul s corespund criteriilor stabilite la
ncheierea contractului10 ori, n lipsa acestora, destinaiei bunului, potrivit naturii sale (art. 1.681 alin. 1 C.civ.).
Pot forma obiectul vnzrii pe ncercate autoturismele, motocicletele, bunurile electrocasnice, computerele,
telefoanele mobile, ceasurile, animalele, obiectele de vestimentaie, nclmintea etc. Cumprtorul nu poate
refuza obiectul pe simplul motiv c nu-i place; n acest caz vnztorul poate cere expertiz. Deci bunul poate fi
refuzat numai dac n mod obiectiv este necorespunztor n raport de criteriile stabilite la ncheierea contractului
sau, n lipsa acestora, destinaiei bunului, potrivit naturii sale. Dac bunul ar putea fi refuzat de ctre cumprtor
n mod discreionar, condiia ar fi pur potestativ (cumpr dac vreau) i vnzarea ar fi nul n baza art.1.403
C.civ. -obligaia contractat sub o condiie suspensiv ce depinde exclusiv de voina debitorului nu produce
niciun efect. Dac durata ncercrii nu a fost convenit i din uzane nu rezult altfel, condiia se consider
ndeplinit n cazul n care cumprtorul nu a declarat c bunul este nesatisfctor n termen de 30 de zile de la
predarea bunului11.
Art. 1.681 alin. (3) C.civ. consacr o prezumie legal relativ, n sensul c, n cazul n care prin contractul
de vnzare prile au prevzut c bunul vndut urmeaz s fie ncercat, se prezum c s-a ncheiat o vnzare pe
ncercate. Aadar, chiar dac prile nu au intitulat contractul ca fiind o vnzare pe ncercate, dar din
lecturarea clauzelor rezult c au convenit ncercarea bunului de ctre cumprtor pentru a se verifica nsuirile
acestuia, se vor aplica regulile ce guverneaz vnzarea pe ncercate.
62. Efecte. Fiind vorba de o condiie suspensiv, pn la ndeplinirea condiiei (rspuns pozitiv) - dei
contractul este ncheiat din momentul realizrii acordului de voin12 nu se transmite proprietatea. Potrivit art.
1.407 alin. (1) C.civ. condiia ndeplinit este prezumat a produce efecte retroactiv, din momentul ncheierii
contractului, dac din voina prilor, natura contractului ori dispoziiile legale nu rezult contrariul. Dac
10
De exemplu, prile convin s ncerce un autoturism pentru a verifica nivelul consumului de carburant la 100 km sau
timpul n care autoturismul atinge viteza de 100 km/h. Chiar dac autoturismul se afl n perfect stare de funcionare, el
va fi necorespunztor dac n urma ncercrii - se constat c nu corespunde cerinelor cumprtorului exprimate la
momentul ncheierii contractului.
ntr-o spe, dei vnztorul a fcut dovada c produsele corespund standardelor europene, cumprtorul a fcut
dovada c solvenii testai nu sunt eficieni procesului tehnologic folosit de acesta i a pus produsele la dispoziia
vnztorului (CSJ, s.co., dec. nr. 1769/2003, citat de V.Terzea, op.cit., p. 739).
11
Cumprtorul trebuie s efectueze ncercarea cu bun-credin; el are, n general, pe durata ncercrii, drepturile i
obligaiile unui comodatar (Ph. Malaurie, L. Aynes, P.-Y. Gautier, op.cit., p. 64).
12
Trebuie accentuat faptul c vnzarea pe ncercate este un act juridic (contract) afectat de o condiie i nu poate exista
condiie fr act juridic. De aceea, este greit s se afirme c actul juridic se ncheie dup ncercarea bunului de ctre
cumprtor, adic dup mplinirea condiiei.
8
vnzarea este afectat de condiia suspensiv a ncercrii bunului de ctre cumprtor (de exemplu, cumpr
autoturismul cu condiia ca pe autostrad, la o vitez de 130 km/or, s consume sub 10 l de motorin la 100 km
parcuri), vnztorul are calitatea de proprietar sub condiie rezolutorie, iar cumprtorul are calitatea de
proprietar sub condiie suspensiv. Dup ndeplinirea condiiei, cumprtorul devine proprietar al lucrului n
mod retroactiv, adic din ziua ncheierii contractului.
63. Delimitarea fa de vnzarea pe gustate. Vnzarea pe ncercate nu trebuie confundat cu vnzarea pe
gustate. Sunt mrfuri (de exemplu, vinul, uleiul, brnza), pe care cumprtorul le gust nainte de a le cumpra.
Aceast vnzare se ncheie numai atunci cnd cumprtorul a fcut cunoscut acordul su n termenul convenit
ori statornicit prin uzane. n cazul n care un asemenea termen nu exist, se aplic termenul de 30 de zile care
curge de la data predrii bunului n vederea gustrii. Dac bunul vndut se afl la cumprtor, iar acesta nu se
pronun n termenul de 30 de zile, vnzarea se consider ncheiat la expirarea termenului (art. 1.682 C.civ.).
Legea prezum c tcerea cumprtorului nseamn n acest caz acordul su la ncheierea contractului de
vnzare.
Dup gustare cumprtorul poate refuza ncheierea contractului de vnzare pentru simplul motiv c nu-i
place. De exemplu, este posibil ca vnztorul s i pun la dispoziie cumprtorului un vin rou sec de foarte
bun calitate, care a obinut premii la concursuri interne i/sau internaionale, dar cumprtorului s nu-i plac
din cauz c vinul este prea aspru. Ne aflm n prezena unei confirmri a adagiului latin de gustibus non est
disputandum.
Pot forma obiectul vnzrii pe gustate nu numai bunurile care n mod obinuit se gust nainte de vnzare, ci
i alte bunuri. n art. 1.682 alin. (1), Codul civil folosete sintagma bunul s corespund gusturilor
cumprtorului. De exemplu, o hain poate forma obiectul vnzrii pe gustate, cumprtorul refuznd
ncheierea contractului pe motiv c nu i se potrivete, c nu i place. La fel, un parfum, un deodorant etc.
Important este ca determinante pentru ncheierea contractului s fie aprecierile subiective ale cumprtorului,
iar nu nsuirile bunului.
Vnzarea pe gustate nu este o vnzare sub condiie, deoarece n acest caz condiia care ar afecta vnzarea ar
fi pur potestativ (cumpr dac mi place) i vnzarea ar fi nul n totalitatea ei. De aceea vnzarea pe gustate
nu exist nainte de a-i fi dat acordul cumprtorul, dup gustare, iar proprietatea se transmite n momentul
ncheierii contractului (dac bunul este individual determinat) ori dup individualizarea bunului (dac bunul
este de gen). Riscurile se transmit n momentul predrii.
3. Vnzarea unei moteniri (de drepturi succesorale)
64. Noiune i form. Vnzarea unei moteniri (art. 1.747-1.754 C.civ.) este un contract prin care titularul
unui drept succesoral nstrineaz cu titlu oneros acest drept altei persoane. Ea poate avea loc numai dup
deschiderea motenirii (motenirea unei persoane se deschide n momentul decesului acesteia- art. 954 alin.1
C.civ.). Motenirea nedeschis, sub sanciunea nulitii absolute, nu poate fi nstrinat (nulla est viventis
hereditas motenirea unei persoane n via este nul, ceea ce are semnificaia c nu poate fi motenit un
om viu), nici chiar cu consimmntul persoanei despre a crei motenire este vorba (art. 965 C.civ.), ntruct
poate trezi dorina morii (votum mortis) unei alte persoane.
Vnzarea are ca obiect motenirea dobndit de vnztor: fie dreptul asupra unei universaliti (patrimoniul
persoanei decedate), dac este singurul motenitor, fie cota-parte indiviz asupra universalitii, dac sunt mai
muli motenitori (fraciune de patrimoniu)13. Dac motenitorul (sau motenitorii, n caz de pluralitate)
nstrineaz drepturi (bunuri) determinate din motenirea deschis se aplic regulile generale ale vnzrii,
nefiind vorba de o motenire, de drepturi asupra unei universaliti (de exemplu, dac motenitorul vinde o cas
pe care a motenit-o, nu se aplic regulile speciale care guverneaz vnzarea unei moteniri). Tot astfel, nici
legatarul cu titlu particular nu poate fi vnztorul unei moteniri, cci dei este motenitor testamentar nu

13
n caz de vnzare a cotei succesorale cumprtorul se subrog n drepturile coindivizarului vnztor (CSJ, s.civ., dec.
nr.1199/1991, n Deciziile CSJ 1990-1992, p.148-151).
9
dobndete o universalitate sau o fraciune dintr-o universalitate (avut n vedere de art. 1.747 alin.1 C.civ.), ci
bunuri determinate14.
n ceea ce privete forma, art. 1.747 alin. (2) C.civ. prevede c sub sanciunea nulitii absolute a
contractului, vnzarea unei moteniri se ncheie n form autentic. Rezult c vnzarea unei moteniri este un
contract solemn, forma autentic fiind cerut ad validitatem.
65. Efecte. a) ntruct vnzarea are ca obiect o universalitate, ea cuprinde tot activul motenirii (respectiv,
cota-parte); n consecin, dac nu s-a convenit altfel, vnztorul este obligat s predea cumprtorului toate
fructele pe care le-a cules i toate plile primite pentru creanele motenirii pn la momentul ncheierii
contractului, preul bunurilor vndute din masa succesoral i orice bun care nlocuiete un bun al motenirii
(art.1.749 C.civ.). Renasc prin efectul vnzrii i datoriile vnztorului fa de motenire stinse prin confuziune
(Dispariia cauzei care a determinat confuziunea face s renasc obligaia cu efect retroactiv - art. 1.628
C.civ.).
b) n schimb, dac nu s-a convenit altfel, i cumprtorul - deoarece dobndete n cadrul universalitii i
pasivul motenirii - este inut s ramburseze vnztorului sumele pltite de acesta din urm pentru datoriile i
sarcinile motenirii, precum i sumele pe care motenirea i le datoreaz vnztorului (art.1.750 C.civ.). Aadar,
renasc prin efectul vnzrii unei moteniri i creanele vnztorului fa de motenire stinse prin confuziune.
c) n ceea ce privete datoriile motenirii fa de ali creditori dect vnztorul, precizm c aceste datorii
trec asupra cumprtorului n cadrul universalitii dobndite. Dar aceast transmitere nu produce efecte fa de
creditorii motenirii pentru c cesiunea de datorie ntre vii (spre deosebire de cesiunea de creane) nu este
admis de Codul civil, iar debitorul nu poate s-i substituie o alt persoan fr consimmntul creditorului
(substituirea este prevzut de lege numai pentru cazul transmisiunii mortis causa, cnd o alt soluie nu este de
conceput). n consecin, conform art. 1.751 C.civ., creditorii vor putea urmri pentru datoriile motenirii pe
vnztorul care a putut nstrina numai drepturile succesorale, dar nu i calitatea sa de motenitor (semel heres,
semper heres odat ce eti motenitor, rmi pentru totdeauna motenitor).
d) n ceea ce privete obligaia de garanie 15, dac nu specific bunurile asupra crora se ntind drepturile
sale, vnztorul garanteaz numai calitatea sa de motenitor (al universalitii sau al unei cote-pri din
universalitate), nu i de coninutul universalitii transmise (garanie de drept). Aceast garanie poate fi
modificat prin convenia dintre pri (garanie convenional), specificndu-se (n sensul agravrii ei) cu
amnuntul obiectele cuprinse n motenire16 sau nlturndu-se n mod expres garania. Iar exonerarea de
garanie (de exemplu, pentru micorarea drepturilor succesorale ale vnztorului prin apariia unui alt
motenitor) poate fi stipulat n limitele permise n materie de eviciune (art. 1.698-1.699 C.civ.).
e) Un regim special este stabilit pentru bunurile de familie, cum ar fi nscrisurile de familie (corespondena
purtat de membrii familiei, arhivele familiale, testamente olografe, manuscrise etc.), portretele de familie,
decoraiile i orice alte bunuri care nu au valoare patrimonial nsemnat, dar care au pentru vnztor o valoare
afectiv. Aceste bunuri sunt prezumate a nu fi cuprinse n motenirea vndut pentru c ele ar fi inutile
cumprtorului, dar nseamn foarte mult pentru vnztor, stnd mrturie istoriei familiei acestuia.
Dac aceste bunuri au valoare patrimonial nsemnat (de exemplu, bijuteriile de familie, portretele unor
membrii cunoscui ai familiei, manuscrisele unui scriitor valoros din acea familie) , vnztorul care nu i le-a
rezervat expres datoreaz cumprtorului preul lor la data vnzrii (art. 1.752 alin. 2 C.civ.). Dovada faptului c

14
Datorit faptului c vnzarea are ca obiect, n acest caz, o universalitate sau cot-parte din universalitate, ea
reprezint un caz special n care cumprtorul (sau dobnditorul n general, de exemplu, donatarul) - succesor cu titlu
particular al vnztorului (nstrintorului) - devine succesor universal sau cu titlu universal al defunctului care a lsat
motenirea n cauz (pentru c dobndete i drepturile i obligaiile care au aparinut defunctului).
15
Dac nstrinarea motenirii se face cu titlu gratuit, se aplic regulile privitoare la garanie prevzute pentru donaii.
16
Se pare c o asemenea garanie convenional (contra eviciunii) a fost dedus din stabilirea preului vnzrii n
funcie de ntinderea drepturilor succesorale cumprate (T.Jud. Constana, dec.civ. nr.455/1973, n RRD nr.12, 1973, p.
155-156).
10
bunurile de familie au valoare patrimonial nsemnat trebuie s fie fcut de ctre cumprtor, acesta avnd
posibilitatea s rstoarne prezumia legal potrivit creia bunurile de familie nu au fost cuprinse n motenirea
vndut. n caz de litigiu, instana urmeaz s se pronune lund n considerare toate circumstanele cauzei. n
orice caz, pentru evitarea unor nenelegeri, este recomandabil ca vnztorul s fac oferta de vnzare a
motenirii excluznd toate acele bunuri care au o valoare afectiv pentru el i pe care vrea s le pstreze.
f) n privina formalitilor de publicitate, art. 1.753 alin. (1) C.civ. prevede: Cumprtorul unei moteniri
nu dobndete drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n motenire dect potrivit regulilor privitoare la
cartea funciar. Potrivit art. 887 C.civ. drepturile reale se dobndesc fr nscriere n cartea funciar cnd
provin din motenire[]. Aadar, vnztorul dobndete drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n
motenire fr nscriere n cartea funciar. ns, el nu va putea dispune de drepturile reale prin cartea funciar
dect dup ce s-a fcut nscrierea. Rezult c dup finalizarea lucrrilor de cadastru cumprtorul unei moteniri
va dobndi drepturile reale numai prin nscrierea lor n cartea funciar, iar n prezent nscrierea se face numai n
scop de opozabilitate fa de teri.
De asemenea, cumprtorul unei moteniri nu poate opune terelor persoane dobndirea altor drepturi
cuprinse n motenire dect dac a ndeplinit formalitile cerute de lege pentru a face opozabil dobndirea
fiecruia dintre aceste drepturi (de exemplu, dac din motenire fac parte drepturi de crean, drepturi de
proprietate industrial, cum ar fi dreptul asupra unei mrci, invenii, desen sau model etc.).
g) Potrivit art. 1.754 C.civ., Dispoziiile prezentei seciuni se aplic i altor forme de nstrinare, fie cu titlu
oneros, fie cu titlu gratuit, a unei moteniri. n privina nstrinrilor cu titlu gratuit se aplic n mod
corespunztor i dispoziiile privitoare la donaii. Aceasta nseamn c regulile descrise mai sus se aplic i n
cazul n care motenirea se nstrineaz n schimbul rentei viagere sau ntreinerii ori intervine un schimb sau o
tranzacie translativ de proprietate (motenirea fiind dreptul transmis). Tot astfel, este cunoscut i donaia
unei moteniri, figur juridic guvernat i de regulile din materia contractului de donaie (de exemplu,
principiul irevocabilitii donaiilor, revocarea pentru ingratitudine sau pentru neexecutarea sarcinii etc.).
4. Vnzarea cu opiune de rscumprare
66. Noiune, scurt istoric i utilitate. Vnzarea cu opiune de rscumprare este o vnzare afectat de o
condiie rezolutorie expres prin care vnztorul i rezerv dreptul de a rscumpra bunul sau dreptul transmis
cumprtorului, restituind ntr-un anumit termen (care nu poate fi mai mare de 5 ani) preul i cheltuielile fcute
de cumprtor.
Prin ncheierea contractului, cumprtorul devine proprietar sub condiie rezolutorie, iar vnztorul
proprietar sub condiie suspensiv. Dac vnztorul rscumpr bunul n termen nu nseamn c ntre pri s-a
ncheiat un nou contract de vnzare n care prile ar avea caliti inverse, ci nseamn c s-a ndeplinit condiia
i bunul se ntoarce n patrimoniul vnztorului.
O astfel de varietate de vnzare a fost reglementat i de Codul civil de la 1864, n art.1.371-1.387, fiind
cunoscut sub denumirea de vnzare cu pact de rscumprare. Textele din vechiul Cod civil au fost abrogate
prin art. 4 din Legea contra cametei nr. 61/1931, prevzndu-se totodat c erau nule de drept contractele de
vnzare cu pact de rscumprare ce s-ar fi ncheiat dup data promulgrii acelei legi. Opiunea legiuitorului din
anul 1931 de a interzice vnzrile cu pact de rscumprare a fost determinat de faptul c de cele mai multe ori
ascundeau mprumuturi cu dobnzi cmtreti (garantate real cu bunul vndut), mprumuttorul impunnd
stipularea n contractul de vnzare, drept pre, a unei sume disproporionat de mari fa de suma mprumutat,
diferena reprezentnd dobnda. n plus, dac mprumutatul nu reuea s plteasc la termenul convenit suma
trecut n contract drept pre, pierdea definitiv bunul respectiv pentru o sum care, de regul, era mult inferioar
valorii lui. Dar, ntruct contractul era lovit de nulitate, mprumutatul redobndea bunul, urmnd s restituie
suma dovedit a fi fost mprumutat, cu dobnzile legale.
Pentru a ilustra mecanismul de acordare a mprumuturilor cu dobnzi cmtreti folosind vnzarea cu pact
de rscumprare, un exemplu este edificator. Bunoar, A dorea s mprumute suma de 20.000 de lei de la B,
pentru o perioad de un an. B era dispus s acorde acest mprumut, dar cu o dobnd de 50%/an, care era mult
11
mai mare dect dobnda maxim admis de lege. n plus, B dorea ca mprumutul s fie garantat cu un bun, de
exemplu o bijuterie (sau un teren, un apartament, un autoturism, un utilaj etc.) n valoare de 40.000 de lei, astfel
nct, dac la scaden A nu pltea, B s devin automat proprietar al bunului. Pentru a evita interdicia
mprumuturilor cmtreti, B impunea ncheierea unui contract de vnzare cu opiune (pact) de rscumprare.
Prin acest contract, A i vindea lui B bunul pentru un pre de 30.000 de lei pltibili imediat, ns n realitate A
primea doar 20.000 de lei (10.000 de lei reprezent dobnda cmtreasc). Vnzarea era ncheiat sub condiia
rezolutorie a rscumprrii bunului de ctre A, n termen de un an, pentru un pre de 30.000 de lei. n
consecin, dac la scaden (adic la expirarea termenului de un an), A pltea suma de 30.000 de lei, B i
restituia bunul, profitnd astfel de dobnda cmtreasc de 50%/an. Dimpotriv, dac la scaden A nu reuea
s plteasc suma de 30.000 de lei, dreptul de proprietate al lui B asupra bunului (care, prin ipotez, avea o
valoare de 40.000 de lei, deci mult mai mare dect suma mprumutat) se consolida.
Dei pericolul acordrii mprumuturilor cu dobnzi cmtreti exist i n prezent, cu ocazia elaborrii
noului Cod civil legiuitorul a optat pentru reintroducerea acestei varieti de vnzare pentru c ea prezint
avantaje incontestabile. n acelai timp, s-a urmrit s se creeze cadrul legal adecvat pentru contracararea
practicilor de a folosi aceast figur juridic n scopuri ilicite (a se vedea art. 351 C. pen., care reglementeaz
infraciunea de Camt- Darea de bani cu dobnd, ca ndeletnicire, de ctre o persoan neautorizat, se
pedepsete cu nchisoarea de la 6 luni la 5 ani. i art. 1.762 C.civ. (1) n cazul n care diferena dintre preul
rscumprrii i preul pltit pentru vnzare depete nivelul maxim stabilit de lege pentru dobnzi, preul
rscumprrii va fi redus la preul pltit pentru vnzare. (2) Prevederile alin. (1) se aplic i vnzrilor n care
vnztorul se oblig s rscumpere bunul vndut).
n privina avantajelor pe care le confer vnzarea cu opiune de rscumprare, trebuie menionat faptul c
aceasta reprezint un instrument util de credit i garanie, care permite celor interesai s obin cu rapiditate
sumele de bani de care au nevoie, n condiiile n care cei care pun la dispoziie acele sume de bani s nu fie
pui n situaia ca, n cazul n care nu vor primi banii la scaden, s treac la declanarea mecanismelor
judiciare de lung durat i costisitoare (formularea unor aciuni n justiie, declanarea executrii silite etc.).
De exemplu, A are nevoie urgent de o sum de bani pentru a acorda sprijin unui membru al familiei sau
pentru a face o investiie profitabil. n condiiile n care nu dispune de lichiditi, iar contractarea unui credit
ipotecar constituie o operaiune de durat (iar creditul se acord numai celor care ndeplinesc condiiile cerute
de instituia de credit), A prefer s vnd un bun al su (de exemplu, un apartament) lui B, rezervndu-i
dreptul de a rscumpra acel bun nuntrul unui termen (de cel mult 5 ani), restituindu-i lui B preul (la care se
poate aduga i dobnda legal) i cheltuielile pe care le-a fcut B n legtur cu acel bun. n cadrul termenului
stabilit n contractul de vnzare A poate obine suma necesar rscumprrii bunului, iar dac nu reuete acest
lucru sau nu dorete s rscumpere bunul, dreptul de proprietate al lui B se consolideaz, acesta din urm
nefiind pus n situaia de a mai ntreprinde vreun demers pentru a deveni proprietar al acelui bun.
n schimb, dac B ar fi acordat un mprumut garantat cu dreptul de ipotec asupra terenului, deveneau
incidente dispoziiile art. 2.433 C.civ., cu denumirea marginal Interdicia pactului comisoriu, potrivit cu care
Orice clauz potrivit creia, pentru a garanta executarea obligaiei debitorului su, creditorul i rezerv dreptul
s devin proprietarul irevocabil al bunului sau s dispun de acesta fr formalitile impuse de lege se
consider nescris. Diferena dintre cele dou situaii este evident.
Care ar fi motivele pentru care B (cumprtorul) ar fi interesat s ncheie o vnzare cu opiune de
rscumprare?
i) De regul, fr a fi lezionar, preul contractului de vnzare este mai mic dect cel pe care A
(vnztorul) l-ar fi putut obine dac nu s-ar fi aflat n situaia de a recurge la aceast varietate de vnzare. Este
firesc s se stabileasc un pre mai mic i pentru c B accept s ncheie o vnzare afectat de o condiie
rezolutorie, care nu i confer aceeai siguran cu privire la bunul cumprat precum o vnzare pur i simpl; i
proiectele lui B cu privire la bun (eventualele investiii, mbuntiri, nstrinri, alte acte juridice etc.) au de
suferit cel puin n cadrul termenului n care vnztorul poate rscumpra bunul. Dac vnztorul nu va putea

12
sau nu va voi s rscumpere bunul, cumprtorul i va consolida dreptul de proprietate ce poart asupra unui
bun, care are, prin ipotez, o valoare mai mare dect preul pltit.
ii) De asemenea, chiar dac vnztorul ar exercita opiunea de rscumprare, cumprtorul are mai
multe avantaje: 1) are dreptul de a culege fructele bunului pn la exercitarea opiunii de rscumprare; 2)
poate primi dobnda legal aferent preului pltit la nivelul maxim stabilit de lege pentru dobnzi; 3) are
sigurana c i se va restitui preul (la care se pot aduga dobnzi) mpreun cu cheltuielile prevzute de lege
pentru c, dac vnztorul nu i execut aceste obligaii de restituire, opiunea nu va produce efectul
redobndirii bunului de ctre vnztor. 4) nu n ultimul rnd, vnzarea cu opiune de rscumprare i d
posibilitatea cumprtorului de a-l ajuta pe vnztor ntr-un moment dificil pentru acesta din urm, creditndu-l
n condiii de siguran patrimonial pentru cumprtor (bunul cumprat reprezentnd garania).
67. Exercitarea opiunii. Opiunea de rscumprare nu poate fi stipulat n contractul de vnzare pentru un
termen mai mare de 5 ani. Dac s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la 5 ani. Raiunea
pentru care s-a stabilit un termen de cel mult 5 ani a fost aceea ca dreptul de proprietate asupra bunului vndut
s nu rmn prea mult timp ntr-o stare de incertitudine pentru c aceasta ar contraveni imperativului potrivit
cu care bunurile trebuie s fie puse n valoare n mod corespunztor, n folosul proprietarului i al societii.
Dac prile au stipulat un anumit termen, vnztorul poate exercita opiunea n orice moment anterior mplinirii
termenului, nefiind inut s atepte ajungerea la termen. Dreptul de opiune al vnztorului este un drept
potestativ.
Dup cum se observ din textul legii, dac termenul stipulat ar fi mai mare de 5 ani, nu ar fi nul nici
vnzarea n ansamblul su i nici clauza relativ la rscumprare, ci termenul se va reduce de drept (n mod
automat, fr o manifestare de voin a vreuneia dintre pri) la 5 ani. Aceast soluie armonizeaz interesele
prilor cu interesul public. Dac prile au ncheiat o vnzare cu opiune de rscumprare, dar nu au stipulat
niciun termen, se va aplica termenul de 5 ani, prile fiind presupuse a fi admis termenul cel mai lung pe care l
permite legea17
ntruct norma relativ la termenul de exercitare a opiunii de rscumprare este imperativ, considerm c
nici instana de judecat i nici prile nu pot prelungi termenul de 5 ani. n cazul n care termenul stipulat este
mai scurt de 5 ani, apreciem c prile ar putea s l prelungeasc, fr a depi ns termenul de 5 ani. Termenul
se calculeaz potrivit art. 2.552 alin. (1) C.civ. (se mplinete n ziua corespunztoare din ultimul an de
exemplu, dac s-a ncheiat contractul pe 5 noiembrie 2011, termenul de 3 ani se mplinete pe 5 noiembrie
2014), fiind aplicabile i prevederile art. 2.554 C.civ. (Dac ultima zi a termenului este o zi nelucrtoare,
termenul se consider mplinit la sfritul primei zile lucrtoare care i urmeaz).
Exercitarea opiunii de rscumprare de ctre vnztor se poate face numai dac acesta restituie
cumprtorului preul primit i cheltuielile pentru ncheierea contractului de vnzare i realizarea formalitilor
de publicitate. Alturi de preul primit, vnztorul va trebui s restituie i dobnda legal, dar numai dac n
contract exist o astfel de stipulaie. Legea permite stipularea unei dobnzi aferente preului, dar numai cu
condiia ca ea s nu depeasc nivelul maxim al dobnzii legale, astfel cum aceasta este reglementat n O.G.
nr. 13/2011. Dac dobnda stipulat este mai mare dect cea legal, vnztorul va fi inut s restituie doar preul
pltit pentru vnzare, nu i dobnda legal. Vnztorul trebuie s restituie i cheltuielile pentru ncheierea
contractului de vnzare (cheltuielile propriu-zise ale actului, taxele de timbru i de autentificare, onorariul
notarial, onorariu de avocat etc.), ns numai cu condiia ca aceste cheltuieli s fi fost suportate de ctre
cumprtor. De asemenea, vnztorul va trebui s restituie i cheltuielile pentru realizarea formalitilor de
publicitate (cum ar fi, intabularea dreptului tabular n cartea funciar sau nscrierea cesiunii mrcii ori inveniei
la OSIM) deoarece aceste cheltuieli se suport de ctre cumprtor. Dup cum se observ, legiuitorul a
intenionat ca vnzarea cu opiune de rscumprare s nu produc pierderi cumprtorului.
Potrivit art. 1.759 alin. 2 C.civ., Exercitarea opiunii l oblig pe vnztor la restituirea ctre cumprtor a
cheltuielilor pentru ridicarea i transportul bunului, a cheltuielilor necesare, precum i a celor utile, ns n acest
din urm caz numai n limita sporului de valoare. Cteva precizri sunt necesare:
17
D. Alexandresco, Explicaiunea teoretic i practic a dreptului civil romn, tomul VIII, partea I, 1925, p. 461.
13
 i) potrivit art. 1.666 alin. 2 teza a II-a C.civ., cheltuielile de preluare (ridicare) i transport de la locul
executrii sunt n sarcina cumprtorului, dac nu s-a convenit altfel. Aceasta nseamn c, de regul,
cumprtorul suport aceste cheltuieli i atunci cnd se rscumpr bunul trebuie s i se restituie cheltuielile.
Este evident c dac vnztorul a suportat aceste cheltuieli, cumprtorul nu are dreptul la restituirea lor;
ii) cheltuielile sunt necesare atunci cnd n lipsa acestora bunul ar pieri sau s-ar deteriora. De aceea, atunci
cnd bunul este redobndit de ctre vnztor este firesc ca acesta din urm s restituie cumprtorului astfel de
cheltuieli;
iii) cheltuielile utile sunt cele care determin un spor de valoare a bunului. Ele trebuie restituite numai n
limita sporului de valoare a bunului pentru c numai n aceast msur profit vnztorului. Astfel, ntr-o zon
rural unde oferta de bunuri (imobile) este foarte mare, iar cererea este redus, efectuarea unor cheltuieli utile
(confecionarea instalaiei termice pentru nclzirea cu gaze, amenajarea interiorului locuinei montarea de
parchet, gresie, faian etc.) nu determin o sporire a valorii economice a bunului imobil care s acopere
ntreaga investiie (materiale i manoper). Dac vor exista nenelegeri ntre pri cu privire la cuantumul
cheltuielilor utile n limita sporului de valoare, litigiul va fi soluionat de instana de judecat, care - pentru o
just soluionare a cauzei - va putea recurge la prerea unor experi;
iv) cumprtorul nu are dreptul la restituirea cheltuielilor voluptuare, fcute pentru simpla plcere a celui
care le-a realizat, fr a spori valoarea economic a bunului. Cumprtorul poate s ridice lucrrile voluptuare
nainte de restituirea bunului ctre vnztor, cu condiia de a readuce bunul n situaia anterioar;
v) n ceea ce privete fructele (naturale, industriale, civile), cumprtorul pstreaz aceste fructe. Soluia se
impune n temeiul art. 1.410 C.civ. (n lips de stipulaie sau prevedere legal contrar, fructele culese ori
ncasate naintea ndeplinirii condiiei se cuvin proprietarului sub condiie rezolutorie), este echitabil (pentru
c i vnztorul se bucur de suma de bani primit cu titlu de pre) i reprezint unul dintre argumentele care l
pot determina pe cumprtor s ncheie o vnzare cu opiune de rscumprare;
vi) dac bunul a fost deteriorat din culpa cumprtorului, vnztorul va avea dreptul la despgubiri, iar
acestea se vor scdea din sumele de bani pe care vnztorul trebuie s i le plteasc cumprtorului la
exercitarea opiunii de rscumprare.
n cazul n care vnztorul nu exercit opiunea n termenul stabilit prin contract sau de lege (5 ani), condiia
rezolutorie care afecta vnzarea este considerat a nu se fi ndeplinit, iar dreptul cumprtorului se
consolideaz. Din acest moment vnztorul nu mai poate rscumpra bunul, dar n cazul n care cumprtorul
decide s l vnd, poate cumpra bunul n condiiile dreptului comun (la preul convenit cu cumprtorul, n
condiiile solicitate de acesta etc.).
68. Efecte. a) Efectele vnzrii cu opiune de rscumprare se stabilesc potrivit dispoziiilor privitoare la
condiia rezolutorie, care se aplic n mod corespunztor. Aceasta nseamn c fructele vor fi culese de ctre
cumprtor, acesta va putea s ncheie acte juridice privind bunul (acte de conservare, de administrare, de
dispoziie), dar terul dobnditor de la cumprtor nu va fi un proprietar pur i simplu, ci dreptul su de
proprietate va fi afectat tot de o condiie rezolutorie.
b) n principiu, actele de conservare i de administrare rmn valabile i dup mplinirea condiiei pentru c
ele profit vnztorului. Actele de dispoziie vor fi desfiinate retroactiv n msura n care terii au avut
cunotin de existena condiiei rezolutorii (au fost de rea-credin), cum se ntmpl n cazul bunurilor pentru
care au fost ndeplinite formalitile de publicitate. Dac terul a fost de bun-credin (nu a cunoscut condiia
rezolutorie), el va putea invoca, n favoarea sa, posesia de bun-credin prevzut de art. 937 alin. 1 C.civ., n
cazul bunurilor mobile.
Cu toate acestea, vnztorul este inut de locaiunile ncheiate de cumprtor naintea exercitrii opiunii,
dac au fost supuse formalitilor de publicitate (de exemplu, locaiunile au fost notate n cartea funciar
potrivit art. 902 alin. 2 pct. 6 C.civ.), dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitrii. Prin locaiuni
nelegem att locaiunea de drept comun, ct i nchirierea locuinei i arendarea. Aceast excepie referitoare la
14
contractele de locaiune a fost fcut de ctre legiuitor pentru ca bunul s fie pus n valoare n mod
corespunztor de ctre cumprtor i s se asigure o stabilitate a dreptului de folosin pentru locatar (chiria,
arenda). Din momentul n care exercitarea opiunii de rscumprare produce efecte, chiria (arenda) se va plti
vnztorului.
c) Vnztorul care intenioneaz s exercite opiunea de rscumprare trebuie s i notifice pe cumprtor,
precum i pe orice subdobnditor cruia dreptul de opiune i este opozabil i fa de care dorete s i exercite
acest drept. n termen de o lun de la data notificrii, vnztorul trebuie s consemneze preul (mpreun cu
dobnda convenit, dac este cazul), cheltuielile contractului de vnzare i cele pentru realizarea formalitilor
de publicitate, la dispoziia cumprtorului sau, dup caz, a terului subdobnditor, sub sanciunea decderii din
dreptul de a exercita opiunea de rscumprare. n cazul n care cumprtorul a nstrinat bunul unui ter,
opiunea de rscumprare se va exercita mpotriva acestuia, care va trebui s se mulumeasc doar cu sumele de
bani menionate mai sus, neavnd importan faptul c terul a pltit cumprtorului o sum mai mare dect cea
pe care trebuie s i-o restituie vnztorul.
d) Potrivit art. 1.761 C.civ. (1) n cazul vnzrii cu opiune de rscumprare ce are ca obiect o cot dintr-un
bun (adic dreptul de proprietate comun pe cote-pri, n.ns), partajul trebuie cerut i n raport cu vnztorul
dac acesta nu i-a exercitat nc opiunea. (2) Vnztorul care nu i-a exercitat opiunea de rscumprare n
cadrul partajului decade din dreptul de opiune, chiar i atunci cnd bunul este atribuit, n tot sau n parte,
cumprtorului. Situaia pe care a avut-o n vedere legiuitorul este urmtoarea: s presupunem c vnztorul a
transmis cota sa parte de 1/2 din dreptul ce poart asupra unei case, cu opiunea de rscumprare ntr-un termen
de 4 ani. Dac peste un an cellalt coproprietar solicit ieirea din indiviziune, iar pn la data solicitrii
partajului vnztorul nu i exercitase opiunea, partajul care se poate realiza prin bun nvoial sau prin
hotrre judectoreasc trebuie cerut i n raport cu vnztorul. Cu acest prilej, vnztorul trebuie s i
exercite opiunea, fr a mai putea atepta mplinirea termenului de 4 ani.
Dac vnztorul i exercit opiunea potrivit legii, partajul va continua ntre cellalt coproprietar i vnztor.
Dac, dimpotriv, vnztorul nu i exercit opiunea pn la finalizarea partajului, el va fi deczut din dreptul
de opiune, iar dreptul de coproprietar al cumprtorului se va consolida. Bunul se poate atribui celuilalt
coproprietar ori cumprtorului sau se va partaja n natur ori se va vinde unui ter.
Nici n situaia n care bunul se va atribui n materialitatea lui, n tot sau n parte, cumprtorului, vnztorul
nu va mai putea exercita ulterior opiunea de rscumprare. De fapt, ca urmare a partajului, dreptul de
proprietate comun pe cote-pri (pe care vnztorul i l-a transmis anterior cumprtorului) s-a transformat ntr-
un drept pur i simplu asupra ntregului bun, al unei fraciuni materiale din bun sau asupra unei sume de bani. n
cazul n care i s-ar fi permis exercitarea opiunii de rscumprare i dup partaj - chiar dac cumprtorului i s-
ar fi atribuit bunul sau o parte din bun oricum vnztorul nu mai putea, obiectiv vorbind, s obin ceea ce a
transmis prin contractul de vnzare. Partajul a rezolvat complet raporturile dintre cellalt coproprietar i
cumprtor, iar exercitarea opiunii de rscumprare de ctre vnztor nu ar fi fcut altceva dect s
nesocoteasc efectele partajului.
69. Sanciune. Art. 1.762 C.civ. dispune: (1) n cazul n care diferena dintre preul rscumprrii i preul
pltit pentru vnzare depete nivelul maxim stabilit de lege pentru dobnzi, preul rscumprrii va fi redus la
preul pltit pentru vnzare. (2) Prevederile alin. (1) se aplic i vnzrilor n care vnztorul se oblig s
rscumpere bunul vndut.
Urmtoarele observaii se impun:
a) n contractul de vnzare se poate stipula faptul c la exercitarea opiunii vnztorul trebuie s restituie, pe
lng pre i cheltuielile vnzrii i cele de publicitate, i dobnda legal, ns cel mult dobnda legal maxim
admis potrivit legii. Nu este nevoie ca dobnda s fie prevzut n cifre absolute ntruct poate fi calculat la
exercitarea opiunii (de altfel, dac prile au prevzut un termen pentru rscumprare mai ndelungat i au
stipulat o dobnd la nivel maxim permis de lege, ar fi imposibil s se determine anticipat suma care reprezint

15
dobnda pentru c factorul de referin - rata dobnzii de politic monetar stabilit prin hotrre a Consiliului
de administraie al Bncii Naionale a Romniei - se modific periodic).
Dobnda legal se calculeaz potrivit O.G. nr. 13/2011. Astfel, art. 3 alin. (1) prevede c Rata dobnzii
legale remuneratorii se stabilete la nivelul ratei dobnzii de referin a Bncii Naionale a Romniei, care este
rata dobnzii de politic monetar stabilit prin hotrre a Consiliului de administraie al Bncii Naionale a
Romniei (n prezent, rata dobnzii de politic monetar este de 1,75.). [] (3) n raporturile juridice care nu
decurg din exploatarea unei ntreprinderi cu scop lucrativ [], rata dobnzii legale se stabilete potrivit
prevederilor alin. (1) [], diminuat cu 20%.. Art. 5 dispune c (1) n raporturile juridice care nu decurg din
exploatarea unei ntreprinderi cu scop lucrativ [], dobnda nu poate depi dobnda legal cu mai mult de
50% pe an. Aceasta nseamn c n prezent nivelul maxim al dobnzii legale n ceea ce privete raporturile
juridice care nu decurg din exploatarea unei ntreprinderi cu scop lucrativ (de exemplu, ntre persoanele fizice)
este de 2,10% pe an [1,75 0,35 (adic 1,75 x 0,2) + 0,70 (adic 1,40 x 0,5)].
b) Dac se stipuleaz o dobnd mai mare dect cea legal la nivelul maxim stabilit de lege, sanciunea este
aceea c vnztorul va fi inut s restituie doar preul i cheltuielile vnzrii i cele de publicitate, nu i dobnzi.
Aadar, cumprtorul pierde dreptul la orice dobnd, independent de aplicarea unor eventuale sanciuni
penale. Contractul de vnzare cu opiune de rscumprare nu este afectat, ci obligaiile prilor se vor executa ca
i cnd nu s-ar fi stipulat nicio dobnd.
c) Pentru a se descuraja practicile de acordare a mprumuturilor cu dobnzi cmtreti, legea prevede c
preul rscumprrii va fi redus la preul pltit pentru vnzare i atunci cnd s-a ncheiat un contract de vnzare
prin care s-a stipulat obligaia (iar nu dreptul) vnztorului de a rscumpra bunul vndut. Aceasta s-ar putea
denumi vnzare cu obligaia rscumprrii.
5. Vnzarea bunurilor imobile
70. Preliminarii. n cele ce urmeaz vom nfia trei probleme privitoare la vnzarea imobilelor: I. Reguli
speciale prevzute de noul Cod civil aplicabile vnzrii imobilelor (art. 1.741-1.745); II. Reguli speciale privind
vnzarea locuinelor; III. Reguli speciale prevzute de Legea nr. 17/2014 privind vnzarea terenurilor agricole
situate n extravilan.
I. Reguli speciale aplicabile vnzrii imobilelor prevzute de noul Cod civil (art. 1.741-1.745).
71. Noul Cod civil consacr cteva reguli speciale pentru ipoteza n care vnztorul pred imobilul prevzut
n contract, dar suprafaa lui este diferit fa de aceea specificat n contract ori fa de aceea pe care prile au
considerat-o a corespunde realitii. Aceste reguli vizeaz de regul terenurile, dar pot fi aplicabile i
construciilor (de exemplu, o hal, un depozit, un spaiu comercial etc.).
71.1. Vnzarea imobilelor fr indicarea suprafeei. Art. 1.741 C.civ. dispune c Atunci cnd se vinde un
imobil determinat, fr indicarea suprafeei, pentru un pre total, nici cumprtorul i nici vnztorul nu pot cere
rezoluiunea ori modificarea preului pe motiv c suprafaa este mai mic ori mai mare dect au crezut. Textul
are n vedere situaia n care, de exemplu, se vinde un loc de cas situat n cu preul de 20.000 de lei; sau, se
vinde o hal situat n cu preul de 50.000 de lei; tot astfel, se vinde un teren din zona montan avnd o form
neregulat cu preul de 30.000 de lei. n astfel de situaii esenial este bunul astfel cum este perceput de ctre
cumprtor, suprafaa exact a acestuia nefiind determinant n formarea acordului de voin. Preul se stabilete
n mod global, iar nu pe unitatea de msur. Chiar dac prile au considerat c imobilul are o anumit
suprafa, iar dup ncheierea contractului se efectueaz msurtori care conduc la concluzia c suprafaa este
mai mare sau mai mic dect au crezut prile la ncheierea contractului, niciuna dintre ele nu poate cere
majorarea sau, dup caz, reducerea preului i nici rezoluiunea contractului. Situaia este asemntoare cu aceea
a vnzrii n bloc, unde att bunul vndut ct i preul sunt determinate, fr a fi nevoie ca pentru stabilirea
preului s se procedeze la msurarea bunului.
71.2. Vnzarea unei suprafee dintr-un teren mai mare. Art. 1.742 C. civ. dispune c Atunci cnd se
vinde, cu un anumit pre pe unitatea de msur, o anumit suprafa dintr-un teren mai mare, a crei ntindere
16
sau amplasare nu este determinat, cumprtorul poate cere strmutarea proprietii numai dup msurarea i
delimitarea suprafeei vndute. Textul are n vedere situaia n care, de pild, A este proprietarul unui teren n
suprafa de 2.000 mp situat n localitatea Neptun i i vinde lui B, cu preul de 500 de lei metrul ptrat, un teren
n suprafa de 400 mp. Preul contractului este determinat din momentul realizrii acordului de voin (20.000
de lei), dar proprietatea nu se poate strmuta mai nainte de a se stabili n concret care este terenul ce formeaz
obiectul derivat al vnzrii. Pn n momentul msurrii i delimitrii, bunul vndut nu este determinat pentru
c nu se poate cunoate care este lotul de 400 mp din terenul de 2.000 mp care se vinde.
Din punct de vedere practic, se procedeaz ntr-o prim faz la dezmembrarea terenului de 2.000 mp n dou
loturi18, unul n suprafa de 1.600 mp, iar cellalt n suprafa de 400 mp (cu indicarea dimensiunilor i a
vecintilor ambelor loturi), celor dou loturi li se atribuie numere cadastrale diferite i apoi ambele loturi se
intabuleaz pe numele proprietarului A19. Dup aceea se strmut n favoarea cumprtorului B dreptul de
proprietate ce poart asupra lotului de 400 mp.
71.3. Vnzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeei. Se pune problema de a ti ce anume se
ntmpl n ipoteza n care la vnzarea unui imobil cu indicarea suprafeei i a preului pe unitatea de msur
(de exemplu, se vinde un teren n suprafa de 500 mp cu preul de 400 de lei metrul ptrat), suprafaa real este
mai mic sau mai mare dect cea indicat n contract. Deosebim dou situaii, reglementate de art. 1.743 C.civ.:
a) dac suprafaa real este mai mic dect cea indicat n contract (de exemplu, este de 490 mp),
cumprtorul poate cere vnztorului s i dea suprafaa convenit, adic s i asigure exact 500 mp. Este posibil
ns ca vnztorul s nu mai dispun de teren cu care s completeze suprafaa de 490 mp (sau, dei dispune de
teren, nu poate s i pun la dispoziie diferena de teren pentru c lotul din care ar lua cei 10 mp devine
inutilizabil pentru c, bunoar, nu ar mai avea deschiderea minim necesar) sau cumprtorul s nu cear
completarea (de exemplu, cumprtorul a edificat un gard mprejmuitor din beton prilej cu care a constatat c
terenul avea doar 490 mp - i nu mai are interesul s l demoleze pentru a-i ntregi proprietatea cu cei 10 mp).
n aceste cazuri, cumprtorul poate obine fie reducerea corespunztoare a preului (vnztorul urmnd s i
restituie 4.000 de lei), fie rezoluiunea contractului dac, din cauza diferenei de suprafa, bunul nu mai poate fi
folosit n scopul pentru care a fost cumprat (de exemplu, terenul trebuie s aib suprafaa stipulat n contract
deoarece pe el urmeaz s se amenajeze o piscin olimpic ce are dimensiuni standard).
Pentru stabilirea scopului avut n vedere de ctre cumprtor se vor avea n vedere clauzele contractului, iar
dac n contract nu se precizeaz nimic, se va ine seama de orice mprejurri relevante; cumprtorul poate
folosi orice mijloc de prob pentru a dovedi scopul pentru care a cumprat imobilul (se pot avea n vedere
discuiile anterioare ncheierii contractului purtate cu vnztorul sau cu agentul imobiliar, depunerea unor cereri
de ctre cumprtor pentru obinerea unor avize sau autorizaii etc.).
b) dac suprafaa real este mai mare dect cea indicat n contract, legea are n vedere dou ipoteze:
i) excedentul depete a douzecea parte din suprafaa convenit (de exemplu, prin contract a fost
vndut un teren de 100 ha cu 10.000 de lei hectarul, preul terenului fiind de 1.000.000 de lei, iar suprafaa real
a terenului este de 106 ha). n acest caz, cumprtorul va plti suplimentul de pre corespunztor (adic 60.000
de lei) sau va putea obine rezoluiunea contractului. Acest din urm remediu este prevzut de lege pentru c
este posibil ca cel care a cumprat bunul s nu dispun de preul suplimentar sau s nu fie dispus s l plteasc
i de aceea poate obine rezoluiunea contractului.
ii) excedentul nu depete a douzecea parte din suprafaa convenit (de exemplu, prin contract a fost
vndut un teren de 100 ha cu 10.000 de lei hectarul, preul fiind de 1.000.000 de lei, iar suprafaa real a
terenului este de 104 ha). n acest caz, cumprtorul nu poate obine rezoluiunea, dar nici nu este dator s
plteasc preul excedentului. Dei cumprtorul ar putea avea interesul s obin rezoluiunea (de exemplu,
18
Avem n vedere situaia n care terenul de 400 mp este poziionat la periferia lotului principal, iar nu n
centrul acestuia.
19
Fr ndoial c proprietarul A poate, cu ocazia efecturii dezmembrrii, s mpart terenul de 2.000 mp n
mai multe loturi, pe care ulterior s le vnd.
17
pentru c proprietarul unui teren agricol de peste 100 ha ar fi obligat s plteasc un impozit mult mai mare
dect cel care are un teren de cel mult 100 ha), n aceast ipotez n care excedentul este foarte mic nu este
posibil rezoluiunea, ci eventual desfiinarea contractului prin acordul prilor. Cumprtorul nu va fi inut s
plteasc preul celor 4 ha (40.000 de lei), legiuitorul apreciind c diferena de suprafee este imputabil
vnztorului, astfel nct, atunci cnd ea este de importan redus (mai mic de 5%), nu se justific instituirea
n sarcina cumprtorului a unei obligaii pe care nu i-a asumat-o i pe care nu o poate n niciun fel nltura,
nici mcar prin rezoluiune. Vnztorul cunoate bunul imobil vndut, l-a avut la dispoziie anterior emiterii
ofertei de vnzare i trebuie s efectueze msurtorile corespunztoare pentru ca preul vnzrii s fie stabilit
din momentul ncheierii contractului n concordan cu suprafaa real a imobilului. Aadar, vnztorul este
sancionat pentru lipsa lui de diligen n efectuarea unor msurtori corecte.
72. Termenul de exercitare a aciunii estimatorii sau n rezoluiune. Potrivit art. 1.744 C.civ. aciunea
vnztorului pentru suplimentul de pre i aceea a cumprtorului pentru reducerea preului (pe care legea o
intituleaz aciunea estimatorie) sau pentru rezoluiunea contractului trebuie s fie intentate, sub sanciunea
decderii din drept, n termen de un an de la ncheierea contractului, afar de cazul n care prile au fixat o
dat pentru msurarea imobilului, caz n care termenul de un an curge de la acea dat.
Spre deosebire de Codul civil de la 1864 care califica termenul de un an ca fiind de prescripie, noul Cod
civil prevede expres c termenul este de decdere, ceea ce are ca efect pierderea dreptului subiectiv neexercitat
nuntrul acestui termen. Intenia legiuitorului a fost aceea de a mobiliza prile s limpezeasc ct mai repede
raporturile dintre ele, mai ales c nu exist dificulti majore n a observa diferenele de suprafa. n plus,
termenul de decdere nu este supus cauzelor de suspendare, ntrerupere sau repunere n termen, care sunt
specifice termenelor de prescripie extinctiv.
73. Vnzarea a dou fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia. Art. 1.745 C.civ. prevede c atunci
cnd prin acelai contract s-au vndut dou fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia i pentru un singur pre,
dac ntinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mic, se va face compensaia ntre valoarea surplusului
i valoarea lipsei, iar aciunea, fie pentru suplimentul de pre, fie pentru scderea sa, nu poate fi introdus dect
potrivit regulilor prevzute la art. 1.743 i 1.744. Rezoluiunea contractului este supus n acest caz dreptului
comun.
Sunt necesare cteva observaii: a) textul are n vedere, de exemplu, ipoteza n care A i vinde lui B
terenul n suprafa de 5 ha situat n zona x i terenul n suprafa de 10 ha situat n zona y pentru preul unic de
130.000 de lei. n acest caz, neexistnd dect un singur pre, nu va exista dect o singur vnzare. Dac ar fi fost
stabilit un pre deosebit pentru fiecare teren, atunci ar fi existat dou contracte de vnzare (n sens de operaiuni
juridice - negotium iuris), chiar dac ele erau constatate printr-un singur nscris (instrumentum probationis) i s-
ar fi aplicat, dup caz, regulile pe care le-am analizat la pct. 71.1. -71.3 supra; b) dac, de pild, terenul de 5 ha
are n realitate 5,2 ha, iar terenul de 10 ha are n realitate 9,6 ha, se va face compensaia ntre valoarea terenului
de 0,2 ha din zona x i valoarea terenului de 0,4 ha din zona y. ntruct Codul civil se refer la valoarea
surplusului, respectiv a lipsei, este posibil ca terenul de 0,2 ha din zona x s valoreze mai mult dect terenul de
0,4 ha din zona y pentru c, bunoar, n zona x sunt terenuri agricole mult mai fertile, irigabile, accesul se face
mai uor etc., n timp ce terenurile din zona y sunt mai puin fertile, fr posibilitatea de a fi irigate, situate n
pant, supuse eroziunii etc.; c) dac valoarea surplusului nu coincide cu valoarea lipsei, partea interesat
(vnztor sau cumprtor) poate formula o aciune estimatorie n termenul de decdere de un an, potrivit
regulilor pe care le-am prezentat la pct. 71.3. supra, cu deosebirea c nu se vor aplica acele cazuri speciale de
rezoluiune, ci acest remediu poate interveni potrivit dreptului comun.
74. Regul special privind vnzarea terenurilor forestiere 20. Potrivit art. 1.746 C.civ., terenurile din
fondul forestier aflate n proprietate privat se pot vinde cu respectarea, n ordine, a dreptului de preempiune al
20
Potrivit art. 1 alin. 1 din Codul silvic (republicat n M.Of. nr. 611/12.08.2015) Totalitatea pdurilor, a
terenurilor destinate mpduririi, a celor care servesc nevoilor de cultur, producie sau administraie silvic, a iazurilor,
a albiilor praielor, a altor terenuri cu destinaie forestier i neproductive, cuprinse n amenajamente silvice la data de 1
ianuarie 1990 sau incluse n acestea ulterior, n condiiile legii, constituie, indiferent de natura dreptului de proprietate,
fondul forestier naional.
18
coproprietarilor sau vecinilor. Numai vecinii care sunt proprietari de fond forestier beneficiaz de dreptul de
preempiune (art. 1231 din Legea nr. 71/2011).

19