EPI ANALIZA DE PIA

1. Analiza preliminar, culegerea i selectarea informaiilor/datelor

Analiza pieei
procesul de identificare i studiere a pieei unui anumit bun sau serviciu.
constituie baza pentru a determina cea mai bun utilizare1 a unei proprieti2.

Pentru a evidenia conformrile pieei pentru o anumit utilizare a unei proprieti, analistul trebuie
s identifice relaia dintre cerere i oferta concurenial de pe piaa analizat curent i n
viitoare. Aceast relaie arat gradul de echilibru (sau dezechilibru) care caracterizeaz piaa
curent i condiiile ce ar caracteriza piaa dup o perioad de prognoz.
Valoarea de pia a unei proprieti este n mare msur dependent de poziia sa competitiv 3 pe
piaa sa.
o Populaia, utilizarea forei de munc i veniturile servesc ca indicatori ai cererii zonei;
o datele referitoare la spaiul disponibil n prezent, spaiile n construcie sau n faza de proiect dau
o msur a ofertei competitive.
o Comparnd cererea cu oferta competitiv se identific situaia prezent I n perspectiv a
echilibrului (sau a dezechilibrului).

1 O construcie existent sau propus pentru o anumit utilizare poate fi analizat n funcie de criteriile
fezabilitii financiare i productivitii maxime numai dup ce s-a demonstrat c exist o conformare
corespunztoare pe pia pentru existena acelei utilizri.
2
Dup analiza cererii i ofertei, analitii studiaz utilizrile alternative probabile i estimeaz valorile
asociate acestor utilizri. Ei iau n considerare atributele fizice, legale i de amplasament ale proprietii
analizate i ajung n final la o concluzie referitoare la cea mai bun utilizare
3 Cunoscnd caracteristicile proprietii evaluate, evaluatorul va putea identifica proprietile competitive

(oferta) i va putea nelege avantajele comparative pe care proprietatea le ofer potenialilor cumprtori
Page1

(cererea). mpreun cu nelegerea condiiilor economice i efectului lor asupra pieelor imobiliare,
evaluatorul va putea aprecia mai bine influenele externe ce afecteaz proprietatea.
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
 EPI ANALIZA DE PIA

2. Caracteristicile pieelor imobiliare

Pieele imobiliare nu au aceleai caracteristici precum pieele mai eficiente de alte bunuri sau servicii.
Eficiena unei piee este bazat pe ipotezele privind comportamentul cumprtorilor i vnztorilor i pe
caracteristicile produselor tranzacionate.
Bunurile sau serviciile pe o pia eficient sunt omogene, care deci pot fi nlocuite imediat unele cu altele
(bunuri fungibile). n contrast, fiecare lot imobiliar este unic i amplasamentul lui este fix.

Pieele imobiliare nu sunt eficiente, din cauza i a inexistenei standardizrii produsului i a timpului
necesar producerii lui i este dificil s se previzioneze precis comportamentul acestor piee.
n acest caz, evaluatorii i ndreapt atenia ctre
o motivaia, atitudinile i interaciunea participanilor pe pia,
o n msura n care ei rspund caracteristicilor particulare ale proprietii imobiliare i influenelor
externe ce afecteaz valoarea.

3. Tipuri de piee imobiliare

Diferitele piee imobiliare sunt create de necesitile, dorinele, motivaiile, localizarea i vrsta
participanilor de pe pia i de tipurile, amplasarea, designul i restriciile urbanistice ale proprietii.

Se pot identifica cinci tipuri de piee:

1. rezideniale (case pentru o familie sau duplex, bloc de apartamente, ir de case legate)
2. comerciale (cldiri administrative, centre comerciale, hoteluri i moteluri, magazine)
3. industriale (fabrici, depozite, cldiri ale institutelor de cercetare)
4. agricole (ferme, livezi, vii, puni, pduri)
5. speciale (proprieti cu design unic sau construcie ce limiteaz utilizarea numai la scopul
iniial; de exemplu coli, cldiri publice, aeroporturi, sli de sport, de spectacole, parcuri de
distracii, terenuri de golf, cimitire, case de rugciuni, etc.)

Fiecare pia a unui anumit tip de proprietate

o se poate subdiviza
o n piee mai mici, mai specializate
o numite subpiee4.

O subpia poate fi creat de schimbri aprute n cerere.

Procesul de identificare i de analiz a subpieelor n cadrul unei piee mai largi:

o se numete segmentarea pieei5.

4 Subpieele pentru proprieti rezideniale urbane, suburbane sau rurale pot fi mai departe mprite n
funcie de preferinele cumprtorilor: proprieti ieftine, medii i de lux.
Page2

5
Evaluatorii imobiliari identific i studiaz segmentele pieei lund n considerare caracteristicile localitii:
demografice, socio-economice, psihologice i legate de produs.
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
 EPI ANALIZA DE PIA

4. Definirea PIEEI SPECIFICE

O pia imobiliar este
o un grup de persoane sau firme care se afl n contact unii cu alii n scopul de a efectua tranzacii
imobiliare.
o alctuit din participanii pe pia angajai n tranzacii imobiliare.
Participanii pe pia pot fi
o cumprtorii, vnztorii, chiriaii, proprietarii, creditorii, debitorii, antreprenorii, constructorii,
administratorii, investitorii i intermediarii.

Pentru a delimita/identifica o PIA IMOBILIAR SPECIFIC, se examineaz urmtorii factori:

1. TIPUL PROPRIETII (rezideniale, comerciale, de birouri);

2. CARACTERISTICILE PROPRIETII cum ar fi:

a. gradul de ocupare - un chiria sau mai muli chiriai (case, apartamente, birouri, magazine)

b. baza de clieni - cei mai probabil utilizatori (se analizeaz date despre populaie, utilizarea
forei de munc, veniturile i tipurile de activitate. Pentru pieele rezideniale, datele sunt separate
n funcie de profilul eventualului proprietar sau chiria; pentru pieele comerciale datele sunt
segmentate n funcie de eventualii utilizatori ai spaiului; pentru piaa magazinelor baza de clieni
va fi clientela atras de chiriaii prospectivi; pentru piaa birourilor, baza de clieni reflect
necesarul de spaiu al firmelor ce vor nchiria spaiile respective)

c. calitatea construciei se refer la tipul de cldire;

d. proiectul i mbuntirile.

3. ARIA PIEEI - definit din punct de vedere geografic (O pia poate fi local, regional, naional
sau internaional; poate fi urban sau suburban; poate corespunde unui cartier sau o vecintate
a unui ora. Pieele comerciale sau rezideniale sunt deseori delimitate de relaia timp-distan)

4. PROPRIETI SIMILARE/COMPARABILE DISPONIBILE,

o proprieti cu o atractivitate egal la concuren/competiie cu cea analizat n aria pieei.

5. PROPRIETI COMPLEMENTARE6,
o alte proprieti sau tipuri de proprieti imobiliare ce sunt complementare celei analizate/subiect

Segmentul de pia cuprinde

o att proprietatea analizat, ct i
o proprietile competitive i
o complementare.
Page3

6O proprietate sau un tip de proprietate care este complementar subiectului; cumprtorii proprietii n
cauz trebuie s aib acces la proprietile complementare; se mai numesc faciliti de sprijin
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
 EPI ANALIZA DE PIA

5. Analiza CERERII
Cererea7 reflect

nevoile,

dorinele,

puterea de cumprare i

preferinele consumatorilor.

Analiza cererii

se axeaz pe identificarea utilizatorilor poteniali (cumprtori, chiriai) i, , analiza

urmrete produsul sau serviciul final pe care l asigur proprietatea ( de un anumit tip8).

Factori importani n analiza cererii de pe PIAA LOCUINELOR:

populaia din aria de pia - mrimea i numrul familiilor, rata de cretere sau descretere n formarea
familiilor, compoziia i distribuia pe vrste a lor;

veniturile i salariile;

tipologia locurilor de munc i rata omajului;

raportul ntre spaiile locuite de proprietari i chiriai;

consideraii financiare, cum ar fi nivelul economiilor, condiiile de creditare (dobnzi, raportul

credit/valoare, comisioane i taxe, disponibilitatea asigurrilor);

planul de urbanism i direciile de dezvoltare urbanistic;

factorii ce afecteaz atractivitatea fizic a vecintii adic geografia/geologia (climatul, topografia,

drenajul, stratul de fundaie i bariere naturale sau artificiale);

structura taxelor locale i a administraiei;

disponibilitatea facilitilor i serviciilor comunale (instituii de cultur, de nvmnt i calitatea colilor,

faciliti sanitare i medicale, servicii de pompieri i poliie).

Factori importani n analiza cererii de pe piaa SPAIILOR COMERCIALE:

populaia din ariile comerciale mrimea i numrul familiilor ce locuiesc n zon, rata de cretere sau
descretere a acestora, compoziia i distribuia pe vrste a lor;

venituri pe cap de locuitor i pe familie (medie);

procentajul de venit pe familie cheltuit pentru cumprturi i procentajul de venit disponibil (putere de
cumprare) cheltuit pe diferite categorii de produse sau servicii;

volumul minim de vnzri pentru ca spaiul comercial s fie exploatat profitabil i volumul existent de
vnzri pe mp;

gradul de ocupare a spaiilor comerciale pe pia;

procentajul de cumprturi fcute de persoane din afara ariei de pia;

planul de urbanism i direciile de dezvoltare urbanistic;

accesibilitatea (facilitile de transport i sistemul stradal) i costul transportului;

factorii ce afecteaz atractivitatea centrului comercial (imaginea, calitatea bunurilor i reputaia

operatorului).

Factori importani n analiza cererii de pe piaa SPAIILOR DE BIROURI sunt importani urmtorii factori:

angajatorii din aria de pia i salariailor care lucreaz n spaii de birouri; necesarul de personal
curent i cel estimat n viitor;

7
cererea solvabil, cererea probabil
Page4

8 Astfel, analiza cererii de spaii comerciale va ncerca s determine cererea de servicii comerciale,
generat de potenialii clieni din aria de pia.

UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare

 EPI ANALIZA DE PIA

suprafaa medie de spaiu de birouri necesar pentru o persoan (cerinele variaz n funcie de
categoria lucrrilor, de poziia lucrtorului n firm i de localizare - n centru sau suburbii;

gradul de ocupare pentru categoria specific a cldirii;

creterea sau scderea cererii de categorii de cldiri;

planul de urbanism i direciile de dezvoltare urbanistic;

accesibilitatea (facilitile de transport i sistemul stradal) i costul transportului;

factorii care afecteaz atractivitatea cldirii de birouri (calitatea construciei, managementul i chiriaii)
i disponibilitatea facilitilor complementare (magazine, restaurante, centre de recreere).

Page5

UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare

 EPI ANALIZA DE PIA

6. Oferta competitiv
Oferta se refer la

disponibilitatea produsului imobiliar.

Pentru a analiza oferta, trebuie s fac un inventar de proprieti competitive, care include

stocul de proprieti existente,

cele aflate n construcie i precum i

cele aflate n stadiul de proiect9.
Evaluatorul trebuie s determine i numrul de uniti

pierdute prin demolare i

adugat sau sczut prin transformare.

Datele pot fi colectate prin

inspectarea cldirilor,

consultarea autorizaiilor de construire,

discuiile cu antreprenorii i

discuiile cu planificatori urbanistici.

Pentru a analiza oferta competitiv se vor studia urmtorii factori:

cantitatea i calitatea proprietilor disponibile;

volumul construciilor noi (concurente i complementare) - proiecte aflate n construcie sau propuneri;

disponibilitatea i preul terenului liber;

costurile de construcie i dezvoltare;

proprietile oferite curent (vechi i noi);

gradul de ocupare de ctre proprietari i de ctre chiriai;

cauzele i numrul de proprieti vacante;

conversia spre utilizri alternative;

condiiile economice i circumstanele speciale;

disponibilitatea creditelor pentru construcii i a finanrii;

impactul normativelor de construcii, documentaiilor de urbanism i altor reglementri asupra volumului

i costului construciilor. Page6

9
atenie deosebit proprietilor aflate n stadiul de proiect i celor aflate n faza de propuneri pentru c

unele ar putea s nu se materializeze
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
 EPI ANALIZA DE PIA

7. Echilibrul pieei
Pe termen scurt,

oferta imobiliar este relativ fix i preul rspunde la cerere.

Dac cererea este neobinuit de mare, preurile i chiriile vor ncepe s creasc nainte ca s nceap
noua construcie.
Finalizarea cldirii i nchirierea poate s fie decalat n timp fa de cerere i deci:

n general pe termen scurt, pieele se afl n dezechilibru.

Analitii i participanii pe pia descriu activitatea pieelor imobiliare n diferite moduri.

O pia activ

pia caracterizat prin cerere n cretere, o rmnere n urm a ofertei i preuri n cretere; o
pia activ este uneori numit pia a vnztorilor pentru c vnztorii pot obine preuri mai mari
pe proprietile disponibile.

O pia n declin

pia n care diminuarea cererii este nsoit de o supraofert relativ i o scdere a preurilor;
aceast pia se numete i piaa cumprtorilor pentru c au avantaj cumprtorii.

Activitatea pieei imobiliare este ciclic10.

Totui ciclul imobiliar nu este sincronizat cu ciclul afacerilor iar activitatea imobiliar rspunde la dou
seturi de stimuli, unul care acioneaz pe termen lung i altul pe termen scurt.

Ciclul pe termen lung sau secular depinde de schimbrile n caracteristicile populaiei existente i n
veniturile sale.
Dac economia local poate asigura o utilizare stabil a forei de munc i s genereze noi locuri de
munc, populaia existent va rmne n zon i vor veni persoane din afara zonei n cutare de lucru.
Tipul specific de locuri de munc oferite va determina nivelul de venituri n localitate.

Ciclul pe termen scurt depinde, n principal, de disponibilitatea i costul creditului.

Demararea de noi construcii depinde mult de fluctuaiile n rata dobnzii i de aceea activitatea imobiliar
devanseaz ciclul afacerilor.
Gradul de ocupare i rata de absorbie pot fi considerai indicatori ai ciclului imobiliar pe termen scurt.

Indicatorii pe termen lung includ baza economic i infrastructura planificat.

Indicatorii pe termen scurt reflect numai viitorul imediat11.

10 La fel ca i ciclul afacerilor, ciclul imobiliar este caracterizat prin perioade succesive de expansiune,
vrfuri, restrngeri si epuizare.
Page7

11
Rata dobnzii este foarte schimbtoare, iar gradul de ocupare i rata de absorbie pot fi mai greu
previzionate pe mai mult de 2-3 ani
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
 EPI ANALIZA DE PIA

8. Cele ase etape ale analizei de pia

Cele ase etape ale analizei12 de pia sunt13

Etapa 1 Analiza caracteristicilor legale, fizice i de localizare ale proprietii

imobiliare n cauz i ale proprietii imobiliare competitive, ca de ex.:
Analiza productivitii
infrastructura, zonarea, parcarea, documentaiile de urbanism,
proprietii imobiliare topografia, utilitile, mprejurimi, amenajri, tendinele
populaiei, veniturilor i economiilor, etc.

Etapa 2 Analiza relaiei timp distan ntre locul de munc i de odihn, pentru

recreere i pentru cumprturi, limitele sociale, graniele
Delimitarea pieei naturale, reputaia chiriailor, localizarea.

Etapa 3 Evaluatorul studiaz datele privind populaia total din aria de pia,
numrul de familii i veniturile acestora, tendinele de cretere a
Analiza i previziunea construciilor, ratele istorice de absorbie, numrul de chiriai, gradul de
cererii ocupare, cu scopul de a analiza i previziona cererea.

Etapa 4 Identificarea numrului de proprieti similare existente, celor n curs de

Analiza i previziunea construire, celor n stadiu de proiect, celor demolate, renovate i
ofertei competitive adaptabile pentru alte utilizri

Etapa 5 Evaluatorul investigheaz interaciunea dintre cerere i ofert pentru a

determina dac exist un exces sau o lips de proprieti i apoi pentru
Studiul echilibrului dintre a face previziuni asupra evoluiei acestui raport.
cerere i ofert

Etapa 6 Comparnd atributele proprietii imobiliare n cauz cu cele ale

proprietilor imobiliare competitive, analistul poate determina
Previziunea atractivitii
segmentul de pia pe care este probabil ca proprietatea
proprietii imobiliare n imobiliar n cauz l va atrage, n condiiile date de pia:
cauz cerere i oferta competitiv.

12 Sursa: APPRAISAL INSTITUTE Evaluarea proprietii imobiliare, ediia a doua canadian, Ed.
ANEVAR-IROVAL, 2004
13 n cazul proprietilor imobiliare aflate n stadiul de proiect sau propuneri, mai poate fi adugat o a
Page8

aptea etap, numit fezabilitatea financiar a utilizrilor alternative i determinarea pragului de

rentabilitate, utilizndu-se adesea testul pragului de rentabilitate al investiiei.
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
 EPI ANALIZA DE PIA

9. CULEGEREA I ANALIZA DATELOR14

Introducere

n procesul de evaluare, calitatea i cantitatea informaiilor/datelor disponibile pentru analiz sunt la fel de
importante ca i metodele/tehnicile/procedurile de evaluare15.
O importan esenial n activitatea de evaluare o are capacitatea

de a culege i selecta informaiile cele mai credibile,

de a le organiza/sistematiza i

de a le analiza,

pentru a le transforma n final n indicatori valorici necesari pentru aplicarea calculelor
matematice de calcul a valorii.

nainte de a se face analiza datele existente, evaluatorul trebuie s sistematizeze multitudinea de informaii
colectate n cursul cercetrii. Ca instrumente de sistematizare a datelor pot fi folosite:

tabele de costuri de pia (normale, corectate),
o folosite n abordarea prin costul de nlocuire net;

grile cu corecii absolute i/sau relative,
o folosite n abordarea prin comparaia vnzrilor;

situaia corectat a exploatrii,
o utilizat n abordarea prin venit.

Tipuri de date necesare pentru evaluarea unei proprieti imobiliare

Conform GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare, pentru derularea procesului de evaluare este necesar colectarea
a trei tipuri de date/informaii:

Date generale

Date specifice (particulare)

Date despre cererea i oferta concurenial
Aceste date pot fi obinute fie din surse primare, fie din surse secundare.

Datele/informaiile generale
Datele generale sunt colectate la nivel de vecintate, ora, regiune i chiar la nivel naional i internaional,
n funcie de proprietatea imobiliar implicat.
Sunt examinai factorii sociali, economici, guvernamentali i de mediu, ce pot influena valoarea 16.

Tabelul de mai jos enumer civa din indicatorii economici utili, avute n vedere de ctre evaluatori cnd
analizeaz tendinele economice.

14 Susinere practic
15 folosite pentru a le prelucra i transforma n mrimi ale valorii
16 Sunt investigate n detaliu i alte fore specifice, cum este interaciunea dintre cele patru fore: sociale,
Page9

economice, administrative i de mediu, care acioneaz asupra valorii proprietilor imobiliare i

manifestrii unor tendine economice care afecteaz valoarea proprietii imobiliare.
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
 EPI ANALIZA DE PIA

Tendinele economice i indicatorii economici utili

Sursa:
Appraisal Institute Evaluarea proprietii imobiliare, ediia a doua canadian, Ed. ANEVAR-IROVAL, 2004, pag. 7.4

Tendinele
Indicatorii economici utili
economice

INTERNAIONALE Schimbri suferite de:

Soldul comerului exterior

Cursurile de schimb valutar

Preurile bunurilor de consum

Salariile

Nivelul dobnzilor

Producia industrial

Volumul de desfacere cu amnuntul

NAIONALE I Schimbri suferite de:

REGIONALE
Produsul naional brut

Produsul intern brut

Venitul naional

Balana de pli extern

Indicii preurilor

Ratele dobnzii

Gradul de ocupare i cel de neocupare al forei de munc

Numrul autorizaiilor de construire emise i al construciilor n curs

Valoarea investiiilor n construcii

Alte date generale

LOCALE Schimbri suferite de:

Populaie

Numrul net de gospodrii noi

Diversitatea bazei economice a localitii

Gradul de ocupare i stabilitatea forei de munc

Nivelul salariilor

Venitul pe gospodrie sau pe familie

Tendinele economice Schimbri suferite de:

care influeneaz Anvergura i complexitatea activitii economice din fermele agricole,
terenul din mediul rural fermele zootehnice, exploataiile forestiere, din exploatrile petroliere i
miniere

Gradul de mecanizare i/sau de dependen de fora de munc

Gradul de dependen de subveniile de stat i/sau de terenurile
concesionate de la stat

Eventuala concuren a produselor de import
Page10

UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare

 EPI ANALIZA DE PIA

Surse uzuale de date generale

Sursele datelor generale sunt diversele publicaii editate de instituiile de stat, de organizaiile profesionale i de
firmele private
Institutul Naional de Informaii i analize despre locuine n curs de construire i despre informaii
Statistic financiare cu privire la:

Total producie, venit, cheltuieli

Locuri de munc, omaj, salarii

Activiti de producie i comer

Preuri

Bani, credite i piee de valori mobiliare

Finane federale

Statistic internaional

Banca Naional a Informaii referitoare la:

Romniei
Produsul naional brut

Produsul intern brut

Venitul naional

Piaa ipotecar

Ratele dobnzilor

Creditele cu rambursarea n rate

Sursele de finanare

Activitatea de afaceri

Fora de munc, ocuparea, producia industrial

Locuine i construcii

Finane internaionale
Publicaii Publicaii care conin date utile evaluatorilor:

Presa local de publicitate imobiliara

Pagini INTERNET specializate

Rapoarte de pia specializate

Rapoarte oficiale i rapoarte de cercetare
Surse private: bnci, furnizori de servicii comunale, centre de cercetare universitare, firme de
consultan private, anuare, servicii de costuri.
Informaii disponibile Informaii referitoare la:

Datorii bancare

Vnzri ale magazinelor universale

Indicatori ai ocuprii forei de munc

Preul terenurilor

Indicatori economici ai ntreprinderilor

Costurile banilor mprumutai

Salarizare

Costuri de construcie

Documente de transfer de proprietate
Page11

UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare

 EPI ANALIZA DE PIA

Datele/informaiile specifice
Datele/informaiile specifice constau din detalii despre:

proprietatea care se analizeaz,

despre vnzrile de proprieti comparabile,

despre proprietile nchiriate i

despre caracteristicile pieei locale.
Aceste informaii includ informaii despre amplasament, amenajri i construcii, informaii despre costuri i
depreciere, date despre venituri i cheltuieli, informaii privind ratele de capitalizare i de actualizare,
istoricul proprietii i utilizrii acesteia i alte informaii semnificative pe care cumprtori i vnztori le
consider a fi importante n negocierile i tranzaciile lor.
Sursele datelor specifice sunt variate. Cele mai uzuale sunt:

tirile de pres. Majoritatea ziarelor ca i multe din publicaiile economice, au rubrici imobiliare de
cuprindere local, regional sau naional. Chiar dac unele informaii nu sunt tocmai complete
sau corecte, evaluatorii pot folosi aceast surs secundar pentru confirmarea detaliilor, deoarece,
de regul, se public i numele intermediarilor i ale prilor la tranzacie.

Participanii pe piaa imobiliar: intermediarii, ali evaluatori, administratorii, bancherii. Chiar dac
participanii pe piaa imobiliar sunt profesioniti ai domeniului, informaiile oferite de acetia
trebuie s fie verificate.

Cataloagele i ofertele. Anunurile de la mica publicitate imobiliar arat ct de activ sau inactiv
este piaa local a unui anumit tip de proprietate i activitatea imobiliar, n general. Date despre
proprietile oferite la vnzare se pot obine i de la intermediari i de la manageri. Cataloagele cu
vnzri, care reflect optica proprietarului despre valoarea casei sale, conin valori la limita
superioar, n timp ce ofertele de cumprare, care reflect optica cumprtorului, conin valorile de
la limita inferioar.

Datele/informaiile despre cererea i oferta de proprieti competitive

Informaiile privind cererea i oferta, caracteristice celei mai probabile piee pentru proprietate, sunt
analizate n scopul ntocmirii unui inventar al proprietilor concurente cu proprietatea evaluat, pentru
segmentul de pia, precum i unui inventar al proprietilor existente, care pot fi adaptate ca i al noilor
proprieti aflate n construcie, care vor majora oferta concurenial.
Pieele sunt analizate pentru a determina tendinele pieei, relaiile ntre cerere i ofert, ratele de absorbie
i alte informaii specifice de pia.
Inventarul ofertelor cuprinde toate proprietile concurente, respectiv:

uniti locative nchiriate;

proprieti vndute;

proprieti oferite la vnzare;

proprieti care vor fi scoase pe pia.

Cererea poate fi estimat cu ajutorul datelor demografice (numrul locuitorilor i datele de stare civil) i
datelor economice (locuri de munc, venituri) valabile pentru zona de pia studiat17.

Pentru a estima cererea de pe piaa local sunt utile i observaiile personale.

Page12

17 Institutul National de Statistic sistematizeaz i public date statistice.

UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
 EPI ANALIZA DE PIA

Selectarea datelor comparabile i stabilirea gradului de comparabilitate

Selectarea proprietilor comparabile este influenat de existena unor date disponibile despre tranzacii
recente cu proprieti similare, din aria de pia n care este amplasat proprietatea subiect.
Cnd exist o pia activ, se pot gsi suficiente tranzacii, att ca reprezentativitate ct i ca numr,
pentru a se putea selecta un numr suficient de proprieti comparabile.
Informaiile despre caracteristicile vnzrilor se refer la:

numrul vnzrilor;

intervalul de timp n care au avut loc vnzrile;

oferta de proprieti scoase la vnzare;

rata de absorbie;

volumul vnzrilor i nivelul activitii;

caracteristicile i motivaiile cumprtorilor i vnztorilor;

condiiile i clauzele vnzrilor;

utilizarea proprietii nainte i dup vnzarea ei.

Informaiile necesare pentru aplicarea abordrilor prin cost i prin venit trebuie deseori obinute din alte
surse de pia dect vnzrile.
Odat cu analiza datelor generale i a celor despre aria vizat, evaluatorul culege informaii despre
tendinele care caracterizeaz:

costurile de construcie;

termenele de nchiriere;

cheltuielile curente;

ratele de neocupare.

Cnd, n aria din imediata apropriere a proprietii analizate, exist date insuficiente despre proprieti
comparabile, sfera de cutare a proprietilor comparabile poate fi extins spre pieele nvecinate
sau localitile asemntoare, cu condiia ca evaluatorul s stabileasc gradul de comparabilitate al
pieei alternative, n termeni de similitudini ale valorii terenului, nivelului chiriei i nivelului veniturilor.

Cnd selectarea datelor are o baz restrns de informaii de pia, evaluatorul poate drept comparabile
vnzrile mai puin frecvente sau poate sta de vorb cu intermediari, cumprtori, vnztori, proprietari sau
chiriai ai unor proprieti asemntoare, din aceeai arie, pentru a colecta dovezile unei posibile activiti
pe piaa respectiv, de exemplu preuri de catalog sau oferte de cumprare.

Pentru UTILIZAREA datele colectate pentru evaluare, evaluatorul trebuie s ia n considerare:

gradul de comparabilitate;

cantitatea de informaii disponibile;

autenticitatea i credibilitatea acestor date;

Page13

UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare

 EPI ANALIZA DE PIA

Organizarea datelor

Instrumentele uzuale de organizare a datelor selectate pentru evaluare sunt

grilele cu datele de pia.
ntr-o gril cu date de baz, pe rnduri separate se nscriu caracteristicile de baz

ale proprietii analizate i

ale celor comparabile,

Astfel

sunt sintetizate datele prezentate i

se permite evaluatorului s identifice acele elemente care ar putea explica diferenele18 de valoare.

ajut de asemenea la identificarea categoriile de date ce nu sunt adecvate i date ce sunt nc
incomplete

Grila cu datele de pia trebuie s cuprind19:

preul total de vnzare al fiecrei proprieti comparabile;

data fiecrei vnzri;

date despre drepturile de proprietate transferate;

date despre aspectele financiare ale vnzri;

motivele neobinuite ale cumprtorului sau ale vnztorului, care ar fi putut duce la un avantaj n
cursul negocierilor;

caracteristici ale proprietii analizate i ale celor comparabile;

informaii despre vnzri; i

orice alte informaii pertinente din alte surse.

Grila cu datele de pia20 are numai rolul de a prezenta datele.

O alt gril, numit grila cu corecii ale preurilor de vnzare ale proprietilor comparabile, se face
comparaia efectiv, prin corecii succesive ale preurilor de vnzare ale acestora, pentru a se determina
valoarea de pia a proprietii subiect.

18 Evaluatorii trebuie s vad n grila cu date de pia un instrument care permite stabilirea unor indicatori
pe baza crora se determin valoarea proprietii analizate.
19 Din analiza grilei cu date de pia, evaluatorul va putea constata c are nevoie de informaii suplimentare

i va trebui s ntocmeasc i alte grile pentru a aduga alte informaii, sau pentru a separa datele ce-i vor
fi necesare n abordrile specifice.
De cele mai multe ori un evaluator folosete dou sau mai multe grile ale datelor de pia.

Prima gril poate conine doar date despre vnzri, n timp ce

a doua gril poate include date determinate din alte surse.
Cu aceast metod de organizare a informaiei, aspectele importante ale vnzrii individuale i piaa total
pot fi identificate..
20 O gril a datelor de pia

reprezint un tabel construit cu grij ce conine o reprezentare a datelor de pia organizate n
categorii msurabile.

listeaz urmtoarele informaii pentru fiecare comparabil: preul de vnzare, data vnzrii,
drepturile de proprietate, aranjamentele financiare, motivaiile vnztorului i ale cumprtorului,
caracteristicile fizice i ale locaiei, costul de nlocuire i deprecierea cumulat, ratele de apreciere
Page14

a valorii terenului, venitul i caracteristicile economice, i ratele de capitalizare.

este folosit pentru a identifica caracteristicile diferite ale proprietii subiect i ale proprietilor de
comparaie i de a interpreta influena lor asupra valorii.
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare