CAPITOLUL V MODALITILE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Noiunea de modalitate a dreptului de proprietate - art.555 alin.2, ar. 645

Atunci cnd dreptul de proprietate asupra unui bun privit ut singuli aparine concomitent mai multor
subiecte de drept sau ca actul prin care s-a dobndit dreptul de proprietate s fie afectat de o condiie sau
lovit de nulitate relativ, dreptul este afectat de modaliti.
Dreptul de proprietate prezint urmtoarele modaliti:
- proprietatea rezolubil;
- proprietatea anulabil;
- proprietatea comun.
Precizri:
- modalitile dreptului de proprietate nu trebuie confundate cu modalitile actului juridic i nici cu
obligaiile afectate de modaliti;
- modalitile juridice ale dreptului de proprietate nu se exclud reciproc ele putnd coexista;
- nu doar dreptul de proprietate poate fi afectat de modaliti, ci orice drept real principal;
- unele dintre modalitile se pot regsi i n cazul dreptului de proprietate public i al drepturilor
reale derivate din acesta.

2. Proprietatea rezolubil - art., art.1399-1401. 1404-1410, 898 pct.1, 912, exemple 1758, 1031,
581, 582 alin.1
Proprietatea rezolubil ia natere pe cale convenional (tipic), n temeiul legii sau ca urmare a unui
fapt juridic (atipic).
a) Proprietatea rezolubil convenional - atunci cnd actul translativ de proprietate este afectat de o
condiie (rezolutorie sau suspensiv), ntre momentul ncheierii acestuia i momentul la care condiia se
realizeaz sau devine imposibil de ndeplinit, putem vorbi de doi proprietari: un proprietar sub condiie
rezolutorie i un proprietar sub condiie suspensiv (virtualitate de drept).
Pendente conditione (anterior ndeplinirii condiiei) proprietarul sub condiie rezolutorie exercit
toate atributele dreptului de proprietate, dar transmiterea proprietii sau constituirea de drepturi reale ctre
teri se face sub aceeai condiie rezolutorie. Proprietarul sub condiie suspensiv poate transmite dreptul
su, terul dobnditor fiind tot proprietar sub condiie suspensiv, i poate lua msuri de conservare a acestei
virtualiti.
Eveniente conditione (n perioada ulterioar ndeplinirii condiiei) proprietarul sub condiie
suspensiv devine proprietar pur i simplu al bunului, cu efect retroactiv i toate actele de dispoziie fcute
de acesta se consolideaz tot retroactiv.
Actele de conservare i de administrare ncheiate de proprietarul sub condiie rezolutorie rmn, n
principiu, valabile, iar actele de dispoziie vor fi desfiinate cu efect retroactiv, cu excepia drepturilor
dobndite de terul de bun-credin care poate invoca, dup caz, fie uzucapiunea, fie dispoziiile art. 937
alin. 1 C.civ. Fructele percepute, acestea rmn ale proprietarului sub condiie rezolutorie.
Hotrrile judectoreti date mpotriva proprietarului sub condiie rezolutorie nu sunt opozabile
proprietarului sub condiie suspensiv dect dac a fost introdus n cauz, iar cele date n favoarea
proprietarului sub condiie rezolutorie n contra terilor i vor profita celui din urm.
n cazul bunurilor imobile trebuie avute n vedere prevederile art.898 i 912 C.civ., din materia crilor
funciare se poate cere nscrierea provizorie produce efecte sub condiia justificrii (nejustificarea atrage
radierea:
- proprietii sub condiie suspensiv - n termen de 5 ani de la nscrierea provizorie dac nu se
dovedete ndeplinirea condiiei
- condiiei rezolutorii - n termen de 5 ani de la nscrierea provizorie dac nu s-a cerut radierea
dreptului.

b) Situaiile n care proprietatea este rezolubil n temeiul legii de exemplu, n condiiile prevzute de
art.. 1031 C.civ. (donaiile ntre soi), respectiv 1758 C.civ. (vnzarea cu pact de rscumprare)
c) Fapt juridic - situaiile n care este posibil desfiinarea cu efect retroactiv a contractului
sinalagmatic translativ de proprietate ca urmare a neexecutrii culpabile sau fortuite a obligaiilor uneia
dintre pri, precum i acelea n care opereaz prevederile art. 581 i art. 582 alin.(1) C.civ. potrivit crora

1
proprietarul imobilului asupra cruia au fost realizate lucrri autonome cu caracter durabil are un drept de
opiune ntre nscrierea sa n cartea funciar ca proprietar al lucrrii, obligarea autorului lucrrii s cumpere
imobilul i desfiinarea lucrrii (ultima numai n cazul n care autorul lucrrii a fost de rea-credin).

3. Proprietatea anulabil - art. 1223, 1246, 1248-1249, 1261, 1265, 2157, 2529
Proprietatea este anulabil atunci cnd dreptul de proprietate asupra unui bun a fost dobndit printr-
un act juridic translativ de proprietate lovit de nulitate relativ. n perioada ct exist incertitudinea privind
invocarea nulitii relative de ctre cel ndreptit, respectiv posibilitatea confirmrii actului juridic anulabil,
suntem n prezena a doi titulari ai dreptului de proprietate asupra aceluiai bun, avnd caliti diferite.
Transmitorul se comport ca un proprietar sub condiie suspensiv, iar dobnditorul ca un
proprietar sub condiie rezolutorie.

4. Proprietatea comun Art. 355, 356 i 631-632

Proprietatea comun este acea modalitate a dreptului de proprietate privat ce se caracterizeaz prin
faptul c dreptul de proprietate, asupra aceluiai bun, aparine concomitent, mai multor titulari.
Proprietatea comun prezint dou forme: proprietatea pe cote pri (coproprietatea) i proprietatea
comun n devlmie (devlmia).

4.1. Proprietatea comun pe cote pri (coproprietatea) art.634-645, 1683 alin.5 C.civ.
Proprietatea pe cote pri se caracterizeaz prin aceea c un bun nefracionat n materialitatea
sa aparine concomitent mai multor proprietari, fiecare dintre acetia avnd o cot parte ideal i
abstract din dreptul de proprietate asupra acelui bun fr a fi titular exclusiv al unei fraciuni
materiale din bun.
Cotele pri ideale i abstracte pot fi egale sau inegale i pot fi exprimate prin procente, prin fracii i,
n mod excepional, prin unitile de timp n care titularii dreptului au acces la folosina bunului.
Avnd n vedere posibilitatea ncetrii coproprietii prin partaj judiciar, acesta poate fi:
a) proprietate comun pe cote-pri obinuit;
b) proprietate comun pe cote-pri forat n cazuri excepionale, aceasta poate nceta prin partaj
voluntar.

4.1.1. Proprietatea comun pe cote pri obinuit

Coproprietatea obinuit reprezint acea form a coproprietii care se caracterizeaz prin acea c
fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-pri din dreptul de proprietate i poate dispune n
mod liber de aceasta n lips de stipulaie contrar (art.634 alin.1 C.civ.)
Cotele pri sunt prezumate a fi egale pn la proba contrarie (art.634 alin.2 teza I-a C.civ.) i pot fi
determinate sau determinabile.

b. Drepturile coproprietarilor
n materia coproprietii, regula care guverneaz modul de exercitare a drepturilor coproprietarilor
este regula unanimitii care necesit unele nuanri:
- actele de conservare - cele care au drept scop evitarea diminurii valorii sau pierderii unui bun - pot
fi fcute de ctre unul singur dintre coproprietari, cu privire la ntregul bun, pentru c sunt profitabile
tuturor, prin excepie de la regula unanimitii (art.640 C.civ.).
Sub imperiul codului civil anterior, n ceea ce privete introducerea aciunii n revendicare, aceasta
fiind privit ca un act de dispoziie, n principiu, aceasta trebuia fcut cu respectarea principiului
unanimitii, dar se admitea c atunci cnd este imposibil atragerea tuturor coproprietarilor n cadrul
procesual din cauze obiective, aciunea poate fi introdus i doar de un singur coproprietar. Astfel, CEDO, n
cauza Lupa i alii c/Romniei a statuat c respectarea regulii unanimitii, cu consecina respingerii ca
inadmisibil a unei aciuni n revendicarea bunului comun, exercitat de un singur coproprietar, atunci cnd,
din motive obiective, cum sunt imposibilitatea identificrii unora dintre coproprietari sau refuzul nejustificat
al unora de a lua parte la procedur, nu a fost posibil formularea sa de ctre toi coproprietarii, constituie o
nclcare a dreptului la un proces echitabil, garantat de art. 6 din Convenie
Art.643 alin.1 i 3 C.civ. clarific aceast problem, stabilind c fiecare coproprietar poate sta
singur n justiie, indiferent de calitatea procesual, n orice aciune privitoare la coproprietate, inclusiv n

2
cazul aciunii n revendicare, supunnd asemenea aciuni regimului juridic aplicabil actelor de conservare.
Cnd aciunea nu este introdus de toi coproprietarii, prtul poate cere instanei de judecat introducerea n
cauz a celorlali coproprietari n calitate de reclamani.
Hotrrile judectoreti pronunate n folosul coproprietii profit tuturor coproprietarilor. Hotrrile
judectoreti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlali coproprietari (art.643 alin.3 C.civ.);
-ACTELE DE ADMINISTRARE se fac numai cu acordul coproprietarilor ce dein majoritatea
cotelor-pri - regula unanimitii fiind nlocuit cu regula majoritii.
Prin excepie, atunci cnd prin actele de administrare se limiteaz n mod substanial posibilitatea
unui coproprietar de a folosi bunul comun n raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcin
excesiv prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de ctre ceilali coproprietari este necesar
acordul acestuia (art.641 alin.2 C.civ.) chiar dac majoritatea s-a realizat i fr acest acord.
- fiecare dintre coproprietari poate dispune liber i nengrdit de cota sa parte ideal i abstract din
drept. Aceasta poate fi nstrinat, dobnditorul substituindu-se transmitorului, i poate fi grevat cu
sarcini, aceste acte de dispoziie nemodificnd situaia bunului n materialitatea sa. (soarta garaniilor este
dat de soluia partajului, garaniile strmutndu-se asupra bunului sau asupra sumelor primite cu titlu de
sult sau pre).
Dac unul singur dintre coproprietari nstrineaz dreptul de proprietate asupra ntregului bun, se
aplic regulile din materia vnzrii bunului altuia. Potrivit alin.5 al art.1683 C.civ., atunci cnd un
coproprietar a vndut bunul proprietate comun i ulterior nu asigur transmiterea proprietii ntregului
bun ctre cumprtor, acesta din urm poate cere, pe lng daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea
preului proporional cu cota-parte pe care nu a dobndit-o, fie rezoluiunea contractului n cazul n care nu
ar fi cumprat dac ar fi tiut c nu va dobndi proprietatea ntregului bun.
- folosina bunului comun, realizat prin acte materiale, este reglementat de art. 636, situaia actelor
juridice fiind reglementat de art. 640 i art. 641 C.civ. Astfel, fiecare coproprietar are dreptul de a folosi
bunul comun n msura n care nu schimb destinaia i nu aduce atingere drepturilor celorlali
coproprietari. Actele de folosin material se exercit concomitent sau succesiv i pot fi fcute de fiecare
dintre coproprietari, sub condiia ca prin acestea s fie respectate drepturile celorlali i s nu duc la
schimbarea destinaiei bunului sau la transformarea modului obinuit de utilizare. Dar schimbarea destinaiei
sau transformarea utilizrii obinuite a bunului trebuie realizate cu respectarea regulii unanimitii.
Dac nu a fost ncheiat o asemenea nelegere, nu este necesar i nici nu ar fi posibil ca pentru fiecare
act de folosire material a bunului, svrit de unul dintre coproprietari, acesta s fie nevoit s cear acordul
celorlali, fiind suficient i simpla toleran din partea acestora.
Obligaia de a nu schimba destinaia bunului comun, implic i meninerea modului de utilizare iar
obligaia de a nu schimba destinaia bunului comun atrage interdicia efecturii oricror lucrri care ar putea
conduce la un asemenea rezultat, dar i a unor lucrri de transformare sau renovare, dac nu exist acordul
tuturor coproprietarilor. Soluia se justific prin aceea c toate aceste aciuni sunt manifestri ale dreptului de
dispoziie material, n privina cruia opereaz regula unanimitii.
Cel care, mpotriva voinei celorlali proprietari, exercit n mod exclusiv folosina bunului comun
poate fi obligat la despgubiri. Este necesar ca folosina exclusiv s fi fost exercitat mpotriva voinei
celorlali coproprietari. Dezacordul coproprietarilor se poate manifestat fie prin ncercarea de a folosi i ei
bunul comun, oprit de refuzul coproprietarului care exercit aceast folosin exclusiv, fie prin aducerea la
cunotina acestuia din urm, n orie alt mod, a voinei lor de a nu ngdui aceast situaie . Aciunea n
despgubiri este prescriptibil n temeiul general de prescripie de 3 ani.
- modul de folosire a bunului comun (art.639 C.civ.) se stabilete prin acordul coproprietarilor, iar
n caz de nenelegere, prin hotrre judectoreasc. Alturi de regula unanimitii i s-a acordat instanei de
judecat dreptul de a dispune, la cererea oricrui coproprietar, asupra partajul folosinei bunului comun,
chestiune care a constituit obiect de controvers sub imperiul vechii reglementri. mprirea utilizrii se va
face n raport cu anumite pri materiale din bun sau prin mprirea pe uniti de timp.
- productele i fructele bunului (beneficiile, n exprimarea art.635 C.civ., deci i fructele despre care
face vorbire art.637 C.civ.) se cuvin tuturor coproprietarilor, proporional cu cota-parte ideal din drept,
indiferent dac munca necesar obinerii acestora a fost prestat de ctre toi, numai unul dintre coproprietari
sau un ter. Acestea vor face obiect tot al coproprietii obinuite, fiecare dintre ei fiind titular al unei cote-
pri din dreptul de proprietate asupra fructelor sau productelor. Astfel, potrivit alin.2 al art.638 C.civ.,
fructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun nsuite de un coproprietar fac parte din masa

3
partajabil ct timp ele nu au fost consumate ori nstrinate sau nu au pierit i pot fi identificate distinct . n
caz contrar, coproprietarul interesat are dreptul la despgubiri, cu excepia cazului n care fructele au pierit n
mod fortuit. Dar beneficiile care-i revin fiecrui coproprietar cuprind posibilitatea de a poseda bunul, de-al
folosi i de a-i culege fructele i de a participa la exercitarea dreptului de dispoziie.
Dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun nsuite de un coproprietar este supus
prescripiei, potrivit dreptului comun (art.638 alin.3 C.civ.) 3 ani.
Cheltuielile pentru obinerea fructelor se mpart ntre coproprietari tot n funcie de cotele pri ideale
ale acestora. Coproprietarul care a suportat singur cheltuielile producerii sau culegerii fructelor are dreptul la
restituirea acestor cheltuieli de ctre coproprietari, n proporie cu cotele lor pri (art.638 alin.1 C.civ.) n
termen de 3 ani. - retenie
- nerespectarea regulii unanimitii atrage inopozabilitatea fa de coproprietarul care nu i-a
manifestat acordul a actelor juridice de administrare i de dispoziie pentru ncheierea crora art. 641 NCC
cere existena acordului tuturor coproprietarilor (art.642 C.civ.);
- coproprietarii pot ncheia contracte de administrare a coproprietii (art. 644 C.civ.) prin care
derog de la regimul legal al coproprietii, acestea avnd ca obiect: modul de mprire a beneficiilor i de
suportare a sarcinilor coproprietii, care se pot face i n funcie de alte criterii dect cel prevzut de art. 635
NCC (adic altfel dect prin raportare la cota-parte din dreptul de proprietate a fiecrui coproprietar);
exercitarea dreptului de folosin a bunului comun (art. 636 NCC); ncheierea actelor de administrare (art.
641 NCC); nlturarea sanciunii inopozabilitii actelor juridice la care se refer art. 642 alin. (1) NCC.
Deoarece dobndirea fructelor este strns legat de folosina bunului comun i face parte din beneficiile
coproprietii, apreciem c, prin contractul de administrare, se va putea deroga i de la prevederile art. 637
NCC, referitor la modul de repartizare a fructelor bunului comun.
c. Obligaiile coproprietarilor
Fiecare coproprietar este inut a contribui, proporional cu cota sa parte ideal i abstract din drept, la
cheltuielile privind ntreinerea, conservarea i administrarea bunului aflat n coproprietate obligaiile cu un
asemenea obiect fiind, n lips de stipulaie contrar, divizibile ntre coproprietari i se ncadreaz n
categoria sarcinilor coproprietii. De asemenea, ei sunt inui proporional cu cota lor parte din drept la
respectarea tuturor sarcinilor coproprietii, inclusiv a obligaiilor reale (propter rem i scriptae in rem)
care privesc bunul.

d. ncetarea proprietii comune pe cote pri obinuit

Modurile de ncetare a coproprietii temporare sunt: partajul, dobndirea (indiferent de modul n
care se realizeaz aceasta: succesiune, vnzare, donaie, rent viager, uzucapiune .a.) de ctre o singur
persoan a dreptului de proprietate (unul dintre coproprietari sau un ter) i distrugerea bunului.
Modul specific de ncetare a coproprietii temporare este partajul. Prin partaj se nelege operaiunea
juridic prin care se pune capt strii de coproprietate sau de indiviziune, bunul sau bunurile stpnite n
comun fiind mprite, n sens material, ntre coproprietari sau coindivizari, fiecare dintre acetia devenind
proprietarul exclusiv al unei pri materiale din bunul ce forma obiectul coproprietii sau al unui anume bun
din masa de bunuri ce fcea obiectul indiviziunii.
Partajul - voluntar sau judiciar
Acesta poate fi suspendat 5 ani pe cale convenional (imobile nscriere n CF + forma autentic)
- 1 an pe cale judiciar
Dac una dintre prile partajului voluntar nu are capacitate deplin de exerciiu este obligatorie
autorizarea instanei de tutel.
Partajul se concretizeaz n mprirea n natur a bunului sau, atunci cnd bunul este indivizibil sau
nu e comod partajabil n natur, n atribuirea bunului unuia dintre coproprietari + sult sau vnzare.
Este imprescriptibil i constitutiv de drepturi, producnd efecte numai pentru viitor.
!!!!! art. 617 C.civ. vorbete despre imposibilitatea ncetrii prin partaj judiciar a coproprietii
forate i a devlmiei, ns n ceea ce privete devlmia apreciem c este vorba de o eroare !!!

4.1.2. Proprietatea comun pe cote-pri forat art. 646-666, 687, 1141, 1142
Dup cum am artat, regula n materie este c proprietatea comun pe cote-pri este temporar.
Excepia de la aceast regul o constituie proprietatea comun pe cote-pri forat, care se caracterizeaz

4
prin faptul c n determinarea ei este relevant, de regul, natura sau destinaia bunurilor care fac obiectul
acestei modaliti juridice, iar nu voina coproprietarilor i nu poate nceta prin partaj judiciar.
Bunurile care fac obiectul dreptului de proprietate comun pe cote-pri forat sunt, de regul,
bunuri accesorii ale unor bunuri principale, aflate n proprietatea exclusiv a titularilor. Consecina imediat
const n faptul c numai nstrinarea bunului principal va duce la nstrinarea cotei-pri ideale i abstracte
din dreptul asupra bunului accesoriu. Practic, ne aflm n prezena a dou drepturi distincte: dreptul de
proprietate exclusiv asupra bunului principal i dreptul de proprietate comun pe cote-pri i forat asupra
bunurilor accesorii.

Cazurile de coproprietate forat

Se afl n coproprietate forat ( art. 646):
1. - prile comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente art. 649
- despriturilor comune art. 660
- proprietatea periodic art. 687
- amintirile de familie art. 1.141, 1142 (tablouri de familie, scrisori, hrtii de familie, morminte,
construcii funerare .a.m.d.);
2. bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine, situate pe linia de hotar
ntre acestea, cum ar fi potecile, fntnile, drumurile i izvoarele;
3. bunurile comune afectate utilizrii a dou sau a mai multor fonduri, cum ar fi o central termic
sau alte instalaii care deservesc dou sau mai multe cldiri, un drum comun ntr-un cartier de locuine sau
alte asemenea bunuri;
4. orice alt bun comun prevzut de lege.
Fiecare coproprietar are dreptul de a exercita acte de folosin asupra tuturor bunurilor care formeaz
obiectul coproprietii forate, chiar n integralitatea lor, ca i cum fiecare coproprietar ar fi proprietarul lor
exclusiv, cu condiia s respecte destinaia acestuia i s permit exercitarea folosinei de ctre ceilali
coproprietari (art.647 alin.1 C.civ.).
Cnd bunul comun are caracter accesoriu n raport cu un bun principal, fiecare coproprietar poate s
dispun cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odat cu
exercitarea dreptului de dispoziie asupra bunului principal (art.647 alin.2 C.civ.).Din interpretarea per a
contrario a prevederilor art. 647 alin. (2) NCC rezult c dreptul de dispoziie asupra cotei pri poate fi
nstrinat i separat cnd bunul care face obiectul coproprietii forate nu este accesoriu, dac nu exist
stipulaie contrar.
Cheltuielile pentru ntreinerea i conservarea bunului comun se suport n mod proporional cu cota-
parte din drept a fiecrui coproprietar. Cnd bunul comun are caracter accesoriu, n absena unei convenii
contrare, cota-parte din drept a fiecrui coproprietar se stabilete n funcie de ntinderea bunului principal.

a) Coproprietatea asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente
Dreptul comun n materie este reprezentat de Codul civil, Legea nr. 114/1996 legea locuinei,
Legea nr. 230/2007 privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari i de Hotrrea Guvernului
nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice privind organizarea i funcionarea asociaiilor de
proprietari.
Dispoziii speciale sunt n Decretul-lege nr. 61/1990 privind vnzarea de locuine construite din
fondurile statului ctre populaie i Legea nr. 85/1992 privind vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie
construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat.
n cldirile cu mai multe apartamente cu destinaie de locuin sau spaii cu alte destinaii aflate n
proprietatea unor titulari diferii, prile i dotrile comune din cadrul acestora fac obiectul proprietii
comune pe cote-pri forate i perpetue.
Art.648 C.civ. definete prile comune ca fiind acele pri din cldire care nu pot fi folosite dect n
comun deoarece sunt destinate ntrebuinrii spaiilor, dintr-o cldire sau dintr-un ansamblu rezidenial, cu
destinaie de locuin sau cu alt destinaie avnd proprietari diferii (prile comune fiind accesorii n raport
cu spaiile locative).
Proprietarii, prin act juridic, pot sustrage regimului juridic specific coproprietii unele din prile
enumerate n cuprinsul acestui text. Desigur, exist i bunuri care, prin natura lor, sunt indispensabile

5
ntrebuinrii spaiilor proprietate privat, motiv pentru care voina prilor nu poate deroga de la prevederile
legale.
Att prin lege, ct i prin voina prilor i altor bunuri li se va putea acorda statutul de bunuri de
folosin comun.
Art. 650 C.civ. admite o derogare de la aceast regul, permind atribuirea folosinei exclusive a
unor pri comune unuia sau unora dintre coproprietari.
Coproprietarii lipsii de folosina respectivei pri comune i pstreaz calitatea de titulari ai
coproprietii forate i pot ataca n justiie hotrrea de atribuire care le lezeaz drepturile.
Hotrre (decizie n terminologia textului citat), care se adopt cu o dubl majoritate.
Actele juridice privind cotele pri - art. 651 C.civ. fac o aplicaie a prevederilor art. 647 alin. (2)
C.civ.
Mrimea cotelor pri din dreptul de proprietate asupra prilor comune din imobil poate fi determinat
prin actele juridice de dobndire a dreptului de proprietate asupra bunurilor principale, care constituie
titlurile proprietarilor, sau, n lips, prin raportarea suprafeei utile a fiecrui spaiu locativ la totalul
suprafeei utile a spaiilor locative din cldire.
Regulile aplicabile n cazul distrugerii cldirii
Dac distrugerea cldirii e mai mare de din valoare --- vnzarea la licitaie a terenului i
materialelor.
Obligaia de vnzare nu privete i acea parte din cldire care ar fi rmas funcional, chiar dac
aceasta are o valoare mai mic de jumtate din valoarea ntregii cldiri i nici poriunea de teren aferent
acesteia.
Dac distrugerea cldirii e mai mic de din valoare --- coproprietarii vor contribui la refacerea
prilor comune, proporional cu cotele-pri. Dac unul sau mai muli coproprietari refuz sau nu pot s
participe la refacere, ei sunt obligai s cedeze celorlali coproprietari cotele lor pri din dreptul de
proprietate. Preul se stabilete de pri ori, n caz de nenelegere, de ctre instana judectoreasc.
Va fi dificil de gsit coproprietari doritori s cumpere
Dreptul pe care l va avea n viitor proprietarul apartamentului sau al spaiului cu alt destinaie dect
locuina asupra terenului pe care este situat cldirea. Ea se va afla n situaia proprietarului unei construcii
situate pe terenul proprietatea altuia, aa c ar trebui s i se recunoasc un drept de superficie. Desigur, un
asemenea drept poate fi constituit i cu titlu oneros, numai c, potrivit art. 13 din Legea nr. 230/2007.
Textul citat se refer expres la obligaia de cedare a cotei pri, iar aceasta are ca obiect numai prile
comune.

ncetarea destinaiei folosinei comune poate avea loc numai n acele situaii n care au disprut
temeiurile care au condus la naterea sa, prin hotrre motivat. Hotrrea de ncetare a destinaiei de
folosin comun nu poate fi arbitrar, ci justificat de lipsa efectelor asupra normalei folosiri a bunurilor
principale ca urmare a dezafectrii respectivelor pri comune.
ncetarea destinaiei de folosin comun a prilor nu conduce i la ncetarea strii de coproprietate,
care se transform din coproprietate forat n n coproprietate obinuit i temporar.

b) Coproprietatea asupra unor bunuri comune necesare sau utile folosinei a dou imobile vecine
Fac obiectul acestei coproprieti bunurile care se afl pe linia de hotar a dou fonduri, proprieti
vecine (drumurile, potecile, fntnile, izvoarele). Dac aceste bunuri s-ar afla situate pe unul dintre fonduri
i ar servi pentru utilitatea celuilalt fond nu mai suntem n situaia unei coproprieti, ci n situaia unui drept
de servitute sau a unei limitri legale.
Acest caz de coproprietate forat ntrunete elementele caracteristice acestei modaliti: bunurile
sunt necesare pentru exploatarea fondurilor nvecinate i, prin aceast destinaie au caracter accesoriu fa de
acestea din urm.

c) Coproprietatea asupra despriturilor comune

Prezumie relativ de comunitate - fundamentat pe obligaia proprietarilor vecini de a participa la
construirea despriturilor comune
Unul dintre proprietari poate dobndi dreptul de proprietate exclusiv asupra despriturii comune,
dac proprietarul vecin a renunat la dreptul su, n condiiile art. 663 alin. (2) C.civ.

6
 Despriturile comune dintre fonduri sunt bunuri accesorii n raport cu cele dinti.
Numai dac despritura este situat chiar pe linia de hotar dintre cele dou proprieti vecine. Dac ea
este situat pe unul dintre cele dou fonduri, va fi proprietatea exclusiv a proprietarului acelui fond.

Art. 663 Cheltuielile de ntreinere i reparare a despriturilor comune

Renunarea la drept este un act juridic unilateral
Cu titlu gratuit

d) Coproprietatea asupra bunurilor de familie

Bunurile de familie sunt acelea ce au aparinut membrilor familiei i stau mrturie istoriei acesteia,
fiind asemenea bunuri: corespondena purtat de membrii familiei, arhivele familiale, decoraiile, armele de
colecie, portretele de familie, documentele, precum i orice alte bunuri cu semnificaie moral deosebit
pentru respectiva familie (art.1141 C.civ.). Acestea constituie o excepie de la caracterul de bun accesoriu
specific coproprietii forate, dar cu pstrarea ideii de destinaie .
Ieirea din indiviziune cu privire la bunurile care constituie amintiri de familie se poate realiza
numai prin partaj voluntar, n caz contrar acestea rmnnd n indiviziune, situaie n care prin acordul
motenitorilor sau, n lipsa acestuia, prin hotrrea instanei, sunt depozitate n interesul familiei la unul ori
mai muli dintre motenitori sau n locul convenit de ei [art.1142 alin.(1)-(3) C.civ.]. Fiind depozitar dar i
coproprietar, motenitorul desemnat ca depozitar poate revendica bunurile care constituie amintiri de familie
de la cel care le deine pe nedrept, dar nu le poate nstrina, mprumuta sau da n locaiune fr acordul
unanim al coindivizarilor [alin.(4)].
n ce privete mormintele, ca parte a cimitirelor care sunt proprietatea unitilor administrativ-
teritoriale sau a cultelor cu personalitate juridic, acestea se concesioneaz particularilor , concesiunea
funerar familial fiind inalienabil i nepartajabil .
ncetarea dreptului de proprietate comun pe cote pri forat. Modurile de ncetare: ncetarea
coproprietii forate prin voina prilor n cazul n care bunul comun poate fi divizat fr a leza interesele
coproprietarilor, utilitatea sau destinaia bunului;
dobndirea dreptului de proprietate exclusiv asupra bunurilor comune de ctre un singur titular;
expropriere;
pieirea total a bunului care formeaz obiectul proprietii forate.

4.2. Proprietatea n devlmie art.667, 668, 339-357

Proprietatea comun n devlmie este forma proprietii comune ce se caracterizeaz prin aceea c
bunul aparine concomitent mai multor proprietari fr ca acetia s aib o cot-parte ideal i abstract
din drept. Altfel spus, acetia nu cunosc nici cota-parte material din bun i nici cota-parte ideal i abstract
din drept ce aparine fiecruia dintre ei.
Art.667 C.civ. definete proprietatea devlma ca fiind dreptul de proprietate ce aparine
concomitent mai multor persoane fr ca vreuna dintre acestea s fie titularul unei cote-pri determinate din
dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune.
Aceasta poate lua natere prin efectul legii sau n temeiul unui act juridic. Proprietatea n devlmie
este asociat, ca regul, relaiilor patrimoniale dintre soi n cadrul comunitii matrimoniale legale i a celei
convenionale.
Dreptul comun n materie l constituie regimul comunitii legale reglementat de art.339-357 C.civ.,
iar n cazul n care aceasta ia natere prin efectul unei legi speciale, este supus dispoziiilor acelei legi care
se completeaz cu cele de drept comun (art.668 C.civ.).
Bunurile dobndite n timpul regimului comunitii legale de oricare dintre soi sunt, de la data
dobndirii lor, bunuri comune n devlmie ale soilor.
Nu sunt bunuri comune, ci bunuri proprii ale fiecrui so:
a) bunurile dobndite prin motenire legal, legat sau donaie, cu excepia cazului n care
dispuntorul a prevzut, n mod expres, c ele vor fi comune;
b) bunurile de uz personal;
c) bunurile destinate exercitrii profesiei unuia dintre soi, dac nu sunt elemente ale unui fond de
comer care face parte din comunitatea de bunuri;

7
 d) drepturile patrimoniale de proprietate intelectual asupra creaiilor sale i asupra semnelor
distinctive pe care le-a nregistrat;
e) bunurile dobndite cu titlu de premiu sau recompens, manuscrisele tiinifice sau literare,
schiele i proiectele artistice, proiectele de invenii i alte asemenea bunuri;
f) indemnizaia de asigurare i despgubirile pentru orice prejudiciu material sau moral adus unuia
dintre soi;
g) bunurile, sumele de bani sau orice valori care nlocuiesc un bun propriu, precum i bunul
dobndit n schimbul acestora;
h) fructele bunurilor proprii.
Veniturile din munc, sumele de bani cuvenite cu titlu de pensie n cadrul asigurrilor sociale i
altele asemenea, precum i veniturile cuvenite n temeiul unui drept de proprietate intelectual sunt bunuri
comune, indiferent de data dobndirii lor, ns numai n cazul n care creana privind ncasarea lor devine
scadent n timpul comunitii.
Fiecare so are dreptul de a folosi bunul comun fr consimmntul expres al celuilalt so. Cu toate
acestea, schimbarea destinaiei bunului comun nu se poate face dect prin acordul soilor.
De asemenea, fiecare so poate ncheia singur acte de conservare, acte de administrare cu privire la
oricare dintre bunurile comune, precum i acte de dobndire a bunurilor comune.
n msura n care interesele sale legate de comunitatea de bunuri au fost prejudiciate printr-un act
juridic, soul care nu a participat la ncheierea actului nu poate pretinde dect daune-interese de la cellalt
so, fr a fi afectate drepturile dobndite de terii de bun-credin.
Actele de nstrinare sau de grevare cu drepturi reale avnd ca obiect bunurile comune nu pot fi
ncheiate dect cu acordul ambilor soi. Cu toate acestea, oricare dintre soi poate dispune singur, cu titlu
oneros, de bunurile mobile comune a cror nstrinare nu este supus, potrivit legii, anumitor formaliti de
publicitate. Sunt, de asemenea, exceptate de la regula acordului expres i darurile obinuite.
Actul ncheiat fr consimmntul expres al celuilalt so, atunci cnd el este necesar potrivit legii,
este anulabil. Terul dobnditor care a depus diligena necesar pentru a se informa cu privire la natura
bunului este aprat de efectele nulitii.
Dac regimul comunitii de bunuri nceteaz prin desfacerea cstoriei, fotii soi rmn
coproprietari n devlmie asupra bunurilor comune pn la stabilirea cotei-pri ce revine fiecruia.
n cadrul lichidrii comunitii, fiecare dintre soi preia bunurile sale proprii, dup care se va proceda
la partajul bunurilor comune i la regularizarea datoriilor. n acest scop, se determin mai nti cota-parte ce
revine fiecrui so, pe baza contribuiei sale att la dobndirea bunurilor comune, ct i la ndeplinirea
obligaiilor comune. Pn la proba contrar, se prezum c soii au avut o contribuie egal.
n timpul regimului comunitii, bunurile comune pot fi mprite, n tot sau n parte, prin act ncheiat
n form autentic notarial, n caz de bun nvoial, ori pe cale judectoreasc, n caz de nenelegere.
Bunurile atribuite fiecrui so prin partaj devin bunuri proprii, iar bunurile nemprite rmn bunuri
comune.
Regimul comunitii nu nceteaz dect n condiiile legii, chiar dac toate bunurile comune au fost
mprite n timpul comunitii.