REEVALUARE CLADIRI

Dintre multiplele modificri aduse Codului fiscal, una dintre cele foarte puin mediatizate este
determinarea bazei de calcul pentru impozitul pe cldiri deinute de persoanele juridice.

n acest sens, pentru a vedea ct de mari sunt diferenele, amintim faptul c n anul 2015 impozitul
pe construcii se aplica la valoarea de nregistrare n contabilitate a acelei contrucii, valoare ce era
dat fie de costul de achiziie sau de construcie, fie de valoarea reevaluat a acelei construcii,
evaluare fcndu-se la valoarea de pia, aa cum putea fi stabilit ea de ctre un evaluator
autorizat.

ncepnd cu anul 2016 vom reine c impozitul pe construcii nerezideniale deinute de persoanele
juridice nu se mai calculeaz la valoarea contabil, ci la o valoare impozabil. Prin urmare, ntrebarea
fireasc este: ce reprezint valoarea impozabil a unei cldiri din perspectiva taxelor locale, conform
noului Cod fiscal?

RAspunsul este dat de art. din Codul fiscal, dup cum urmeaz:

(5) Pentru stabilirea impozitului/taxei pe cldiri, valoarea impozabil a cldirilor aflate n

proprietatea persoanelor juridice este valoarea de la 31 decembrie a anului anterior celui pentru care
se datoreaz impozitul/taxa i poate fi:

a) ultima valoare impozabil nregistrat n evidenele organului fiscal;

b) valoarea rezultat dintr-un raport de evaluare ntocmit de un evaluator autorizat n conformitate

cu standardele de evaluare a bunurilor aflate n vigoare la data evalurii;

c) valoarea final a lucrrilor de construcii, n cazul cldirilor noi, construite n cursul anului fiscal
anterior;

d) valoarea cldirilor care rezult din actul prin care se transfer dreptul de proprietate, n cazul
cldirilor dobndite n cursul anului fiscal anterior;

e) n cazul cldirilor care sunt finanate n baza unui contract de leasing financiar, valoarea rezultat
dintr-un raport de evaluare ntocmit de un evaluator autorizat n conformitate cu standardele de
evaluare a bunurilor aflate n vigoare la data evalurii;

f) n cazul cldirilor pentru care se datoreaz taxa pe cldiri, valoarea nscris n contabilitatea
proprietarului cldirii i comunicat concesionarului, locatarului, titularului dreptului de administrare
sau de folosin, dup caz.

(6) Valoarea impozabil a cldirii se actualizeaz o dat la 3 ani pe baza unui raport de evaluare a
cldirii ntocmit de un evaluator autorizat n conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor
aflate n vigoare la data evalurii..

Dac analizm cu maxim atenie temeiul normativ, observm c valoarea impozabil a unei
construcii este egal cu valoarea contabil a acesteia doar dac achiziia sau construcia respectivei
cldiri s-a efectuat n anul anterior. Practic, toate societile ce au achiziionat sau construit o cldire
n anul 2015 pot folosi valoarea de nregistrare n contabilitate ca valoare impozabil iar toate
celelalte societi ce au dobndit construcii anterior anului 2015 vor trebui s apeleze la un
evaluator autorizat pentru a stabili valoarea impozabil a respectivelor construcii.
Reamintim faptul c toate societile ce au n proprietate o construcie la data de 31 decembrie 2015
au obligaia s depun declaraii de impunere la direcia de specialitate a primriei cu valoarea de
impozitare pn la data de 31 martie 2016.Reamintim faptul c toate societile ce au n proprietate
o construcie la data de 31 decembrie 2015 au obligaia s depun declaraii de impunere la direcia
de specialitate a primriei cu valoarea de impozitare pn la data de 31 martie 2016.

Cum se stabilete de ctre evaluator valoarea impozabil a unei construcii pentru primrie? Este una
i aceeai cu valoarea de pia?

Recent, ANEVAR a finalizat metodologia de determinare a valorii impozabile pentru cldirile

nerezideniale deinute de persoane fizice sau juridice.

n determinarea valorii impozabile se poate aplica doar o singur abordare n evaluare, n condiiile n
care nu exist informaii suficiente pentru aplicarea celorlalte abordri, dintre urmtoarele:

-abordarea prin cost,

-abordarea prin venit,

-abordarea prin pia.

Abordarea prin cost const n estimarea costului de nou din care se vor deduce uzura fizic i/sau
deprecierea funcional, dup caz. Nu se vor aplica deprecieri economice/ externe. Se recomand
aplicarea costului de nlocuire, iar dac nu este posibil, se aplic costul de reconstruire, argumentnd
de ce a fost luat n considerare acest cost.

Abordarea prin venit se aplic numai n cazul n care terenul aferent proprietii imobiliare, din care
face parte cldirea evaluat pentru impozitare, nu este n cota indiviz i dac contribuabilul a pus la
dispoziia evaluatorului informaii documentate privind suprafaa terenului corespunztoare cldirii
subiect. Abordarea prin venit va fi aplicat pentru evaluarea proprietilor imobiliare nchiriate i
pentru proprietile imobiliare pentru care exist o pia activ a nchirierilor.

Abordarea prin pia se aplic numai n cazul n care terenul aferent proprietii imobiliare, din care
face parte cldirea evaluat pentru impozitare, nu este n cot indiviz i contribuabilul a pus la
dispoziia evaluatorului informaii privind suprafaa terenului. Abordarea prin pia aplicat att
pentru ntreaga proprietate imobiliar ct i doar pentru teren, va avea n vedere comparabile
identificabile din punct de vedere fizic.

Observm c cea mai simpl i cea mai des folosit metod va fi abordarea pe costuri. Pentru
celelalte abordri procedurile sunt mai complicate i ar presupune i furnizarea de ctre societate a
unor date suplimentare, date inexistente mai ales dac cldirile nu sunt destinate vnzrii.

n aceast situaie, prin metoda prin cost este posibil ca baza de impozitare a cldirilor s fie mai
mare dect valoarea contabil a acestora de la acel moment, avnd n vedere c sunt luate n
considerare doar elemente fizice de depreciere i nu toate elementele concrete ce ar influena o
valoare just. Doar d-asta adopt legiuitorul metode difereniate de calcul al valorii mai muli bani
la bugetul local nseamn mai muli bani la bugetul general consolidat i mai multe pensii speciale!

De aici se nasc cteva ntrebri:

1.Aceast valoare impozabil va fi nregistrat n contabilitatea societii?

Opinia unanim - dar nu neaprat i cea corect -, n lipsa altor prevederi normative, a fost c aceast
valoare nu se nregistreaz n contabilitate.

2.Dac societatea decide s reevalueze construciile la valoarea de pia avnd acest drept conform
reglementrilor contabile n vederea prezentrii activelor imobilizate la valoarea corect, are aceast
posibilitate?

Rspunsul este cu siguran da, iar aceast valoare reevaluat se va nregistra n contabilitate.
Practic, aici vor fi dou rapoarte de reevaluare cu privire la aceeai construcie: evaluarea pentru
primrie i evaluarea pentru situaiile financiare anuale.

Pentru anul 2016, pentru cldirile cu destinaie nerezidenial, impozitul se calculeaz ntr-un
procent de 0,2-1,3% din valoarea impozabil dac cldirile sunt reevaluate n ultimii 3 ani i cu un
procent de 5% dac acestea nu sunt reevaluate n ultimii 3 ani.