CURS (27.10.

2017)

Contractul de locațiune- În economia de piață spațiile comerciale

folosite de profesioniști se obâin în mare parte prin intremediul contractului de
locuțiune. Art. 1777 Cod Civil definește locațiunea ca fiind contractul prin care
o parte numită locator se obligă să asigure celeilalte părți numite locatar
folosința unui bun pentru o anumită perioadă în schimbul unui preț numit chirie.
Codul Civil reglementează obiectul locațiunii prin următoarele varietăți de
contracte:
a) Contractul de închiriere a locuinței;
b) Contractul de închiriere a spațiilor comerciale a clădirilor de birouri și
hale industriale;
c) Contractul de arendare care are ca obiect bunuri de destinație agricolă.

Caractere juridice:
a) Sinalarmatic
b) Oneros
c) Comutativ
d) Consensual
e) Cu executare succesivă

Condiții de validitate:

a) Art. 1653 prevede că profesioniștii din justiție nu pot lua în

locațiune bunuri asupra cărora există litigii începute de competența
instanței unde își desfășoară activitatea;
b) Mandatarii pentru bunurile pentru care sunt împuterniciți să le dea
în locațiune
c) Părinții , tutorele, curatorul, administratorul pentru bunurile
persoanelor care le reprezintă
d) Funcționarii publici, practicienii în insolvență care ar putea
influența condițiile locațiunii făcute prin intemediul lor.

Obiectul contractului:
Bunuri moblie sau imobile, corporale sau necorporale. Locațiunea poate
avea ca obiect și o universalitate de fapt (Ex. O turmă de oi pentru 10 ani)
Locatarul poate folosi universalitatea inclusiv prin înstrăinarea unor bunuri
asigurând însă regenerarea în scopul împedicării diminuării.Pentru a putea
asigura unei alte persoane folosința unui bun locatarul trebuie să aibă dreptul de
a folosi bunul. Dreptul de a folosi bunul inclusiv prin altul îl au: proprietarul,
coproprietarul, uzufructuarul, locatarul. Atunci când bunul este deținut în
coproprietate locațiune atrebuie făcută cu acordul coproprietarilor ale căror cote
însumate depășesc jumătate din dreptul de proprietate asupra bunului. Dacă
locațiunea se închie pe o perioadă mia mare de 3 ani este necesar acordul tuturor
proprietarilor conform art. 641. După expirarea celor 3 ani coproprietarii care nu
au consimțit la încheierea contractului de locațiune pot cere evacuarea
locatarului. Uzufructuarul poate încheia contracte de locațiune asupra bunului
dat în uzufruct.
Când obiectul locațiunii este un bun imobil și uzufructuarul decedează
contractul rămâne opozabil proprietarului 3 ani de la stingerea uzufructului.

Obligațiile locatorului:
a) Să asigure locatarului folosința bunului dat în locațiune
b) Să predea bunul
c) Să mențină bunul în stare de folosință
d) Să garanteze pe locatar contra evicțiunii

Obligațiile locatarului:
a) Să ia în primire bunul
b) Să plătească chiria
c) Să dovedească grijă în folosirea și întreținerea bunului
d) Să restituie bunul la încetarea contractului

Cesiunea contractului de locațiune

Prin noțiunea de cesiune înțelegem înlocuirea unei părți contractante de
către un terț. Cesiunea contractului de către locatar se face numai cu acordul
locatorului.
Subiectele în cadrul acestor raporturi juridice contractante sunt:
1. Cedentul, adică locatarul care transmite drepturile și obligațiile sale în
contractul de locațiune.
2. Cesionarul, adică terțul căruia i se cedează contractul și se subrogă în
drepturile și obligațiile locatarului
3. Cedatul, adică locatorul care va intra în raporturi juridice directe cu
cesionarul ca urmare a înlocuirii locatarului.

Cesiunea poate fi:

a) Parțială, atunci când locatarul își păstrează o parte din drepturile și
obligațiile contractante cu locatorul situație când apre un locator și 2
locatori
b) Totală, când nu-și păstrează drepturi și obligații
c) Legală, în cazurile prevăzute de lege
d) Convențională, prin convenția părților.
 Consecințele cesionării locațiunii:

Cesionarea locațiunii de către locatar are drept consecință principală

modificarea raportului de locațiune prin schimbarea persoanei locatarului cu
cesionarul care dobândește drepturile și obligațiile locatarului.
Cesiunea locațiunii și acceptarea acesteia de către contractantul cedat
trebuie încheiate în forma cerută de lege pentru validitatea contractului cedat.
Sublocațiunea este un contract de locațiune prin care locatarul inițial îl încheie
în calitate de locator cu un nou locatar. Părțile în acest contract pot fi numite
sublocator pentru locatarul inițial și sublocatar pentru noul locatar.
Sublocațiunea nu poate:
a) Să cuprindă o durată mai lungă decât a locațiunii inițiale
b) Să prevadă o altă destinație a bunului
c) Să cuprindă îmbunătățiri pe care sublocatorul nu avea voie să le facă.

Contractul încetează:
1. La decesul părților
2. Denunțare unilaterală
3. Expirarea termenului locațiunii
4. Reziliere
5. Imposibilitatea folosirii bunului
6. Înstrăinarea de către locator a dreptului de a folosi bunul

Politica comunitară în domeniul protecției consumatorului:

A fost reglementată prin tratatul de la Mastricht 1992 . Necesitatea

reglementărilor a fost impusă de dezechilibrele în relațiile dintre producător și
consumator în defavoarea consumatorilor precum:

a) Mărfuri necorespunzătoare calitativ

b) Publicitate mincinoasă pentru inducerea în eroare a consumatorilor

Protecția consumatorilor ca drept fundamental a fost inclus în Carta

drepturilor fundamentale UE art. 38. S-a considerat că interesele consumatorilor
sunt protejate mai eficient prin constituirea asociațiilor naționale, iar în 1962
mai multe asociații din statele membre sau grupat în Biroul European al
Consumatorilor cu sediul la Bruxelles cu rolul dea informa și coordona
activitatea consumatorilor. Ridicarea la rangul de politică comunitară s-a făcut
în 1973 când prin decizia comisiei 73/306 s-a constituit un Consiliu Consultativ
al Consumatorului format din 48 de membri, 20 din partea organizațiilor
europene ale consumatorilor, 22 din partea organizațiilor naționale și regionale,
6 specialiști în domeniu. În 1995 s-a constituit un comitet al consumatorilor
alcătuit din 15 membri, numiți de comisie pe o perioadă de 3 ani.

Obiectivele constau în:

- Protecția sănătății, securității și interesele economice ale

consumatorilor.
- Dreptul la apărarea daunelor
- Dreptul la informare și publicitate

În ceea ce privește protecția sănătății aceasta se concretiza în informarea

asupra calității produselor, controlul și verificarea produselor.

În ceea ce privește repararea daunelor directiva 85/374 reglementează

accesul consumatorilor la justiție arătând condițiile răsounderii personale care au
calitate procesuală, efectele acțiunii în răspundere și daunele interese.

În privința informării directiva stabilește obligația producătorului de a

indica denumirea produsului, valabilitate, compoziție și publicitate mincinoasă.

România adoptă prin legea 296/2004 Codul Consumatorului care

definește consumatorul ca fiind orice persoană sau grup care cumpără,
dobândește , utilizează ori consumă produse sau servicii în afara activității
profesionale.

Tot în acest sens sunt adoptate și alte acte normative ca: Legea 240/2004
privind răspunderea producătorilor pentru pagubele generate de produsele
defecte, iar printre drepturile enumerate se află și cel de a fi protejat împotriva
riscului de a achiziționa un produs sau a presta un serviciu care ar putea să
afceteze drepturile și interesele legitime. Aplicarea legislației se face prin
intermediul Autorității Naționale pentru Protecția Consumatorilor aflată în
subordinea Guvernului. Un domeniu de actualitate cu un număr mare de
consumatori care trebuie reglementat este furnizarea serviciilor de internet care
pot cauza prejudicii persoanelor fizice și juridice. Preocuprea de reglementare a
acestui domeniu o aflăm în SUA și în Directiva europeană în materie care
impune următoarele principii:

- enumeră ipotezele în care comportamentul ar putea fi considerat greșit

- exclude posibilitatea de a căuta efectuv fapte sau circumstanțe care

indică activități ilicite.
 Sancțiuni pentru încălcarea drepturilor consumatorilor:

Ordonanța de guvern 21/1992 prevede măsuri de sancțiune pentru

limitarea prejudiciilor astfel agentul constator poate dispune aplicarea sancțiunii,
amenzii contravențioanle și măsuri suplimentare . În situația când
contravenientul nu achită amenda în termen de 30 de zile neexistând nici
posibilitatea executării silite ANPC va sesiza instanța de judecată în vederea
înlocuirii amenzii cu sancțiunea obligării contravenientului la prestarea unei
activități în folosul comunității. Agentul constatator are posibilitatea să dispună
și oprirea definitivă a comercializării și retragerea din circuitul consumului a
produselor, oprirea temporară a prestării serviciilor, importului, fabricației, iar
ca măsuri suplimentare , închidera unității pe o perioadă de 6-12 luni, retragerea
avizului sau autorizației, propunerea sancțiunilor suplimentare se face către
conducătorii autorităților publice conform art.54 din O.G. 21/1992.