overview
De la proiectul
totalitar, la piaţa
imobiliară
From Totalitarian
Project to Real Estate
Evoluţii sociale, economice și spaţiale ale
ansamblurilor de locuinţe din perioada
socialistă
Să punem problema. Dacă până de
curând despre blocurile socialiste se
discuta în termeni politici, identitari, so-
ciali etc., și ca despre un contramodel de
locuire, în ultima vreme, odată cu criza și
mai ales odată cu începerea programelor
naţionale de reabilitare, se vorbește par-
că numai în termeni economici și tehnici.
Vom încerca să vedem ce se ascunde în
spatele noţiunii globale de „bloc comu-
nist”: categorii urbane și arhitecturale,
dar și aspecte sociale și economice ale
situaţiei iniţiale și ale evoluţiei în ultimii
20 de ani. Vom încerca să determinăm
și un set de caracteristici esenţiale și, în
consecinţă, de priorităţi de acţiune.
16 | MAGIC BLOCKS
Socialist Housing Estates and their
Social, Economic, and Spatial Evolution
Let’s frame the issue: until recently discussi-
ons about socialist apartment blocks tackled
political, social, and identity aspects; these
blocks were the paramount counter-model
of “normal” dwelling. However the current
economic crisis and the launch of a national
rehabilitation programme shifted the focus of
the discourse, which now addresses almost
exclusively economic and technical aspects.
This is an attempt to see what hides behind
the generic term ‚communist block’. We will
look into urban and architectural categories
as well as into social and economic aspects
pertaining both to the initial situation and its
evolution during the past twenty years. We Blocuri peste tot, însă nu chiar aceleași blocuri. În spatele Blocks of flats everywhere, but not quite the same blocks
imaginii omogene se află o suprapunere de uriașe diferenţe of flats. Behind the stereotypical image of homogenity lies
will try to establish a set of essential charac- urbane, arhitecturale, sociale și economice. a superposition of huge urban, architectural, social and
teristics which can prompt an action plan. economic differences
 Modul de locuire ca efect A totalitarian project fra-
al unui proiect totalitar med a new a way of living
E foarte clar pentru oricine în România: la
oraș, stai într-o casă veche sau într-un bloc
vechi (deci, într-o construcţie antebelică)
sau, dimpotrivă, într-o vilă nouă sau un
bloc nou, deci într-o investiţie proprie sau o
așa-numită „dezvoltare rezidenţială” post-
1989; la mijloc, între ele, blocurile comu-
niste, între 1947 și 1989, adăpostind astăzi
majoritatea populaţiei urbane și având o
imagine atât de specifică, încât au devenit
unul dintre cele mai puternice simboluri ale
regimului totalitar.
În ciuda unor asemănări cu marile car-
tiere de locuinţe sociale din vestul Euro-
OVERVIEW
pei, aceste construcţii au avut o origine și
un caracter foarte diferite: ele nu au fost
destinate unor categorii defavorizate, ci
au reprezentat singurul tip de locuinţă
nouă. Aceleași locuinţe pentru toţi, într-un
sistem colectivist impus era regula, și nu
jocul dintre interese individuale și reguli
specifice unei societăţi normale. Chiar dacă
unele dintre ele erau în proprietate privată
(printr-un sistem complicat de credite și
de atribuiri dirijate), întotdeauna statul a
reprezentat singurul proiectant, investitor,
constructor și administrator. Dezvoltarea
urbană și operaţiile arhitecturale erau parte
a unui sistem de planificare generală, nu
doar economică, ci și cu scopul de a crea o
nouă societate. De aceea, ele au fost locuite
de toată lumea (cu excepţia nomenclatu-
rii), de la muncitori la intelectuali și poliţiști.
Un amestec de categorii sociale visat de
pionierii modernităţii și realizat aici doar din
cauza lipsei de alternative.
18 | MAGIC BLOCKS
Everyone in Romania is clear about this:
when it comes to cities, you either live in
an old house or apartment block (that is to
say one built before World War Two), or, on
the contrary, in a new villa or an apartment
block, that is to say in a post-1989 building,
be it an individual investment project or a real
estate development. In between them stand
the communist blocks built from 1947 until
1989 to house the vast majority of the urban
population. So telling is their perceived image
that they have become one of the totalitarian
regime’s most powerful symbols.
Despite certain similarities with big social
housing developments in Western Europe,
their origins and character differ radically.
Firstly, they were not meant for economically
disadvantaged people. They represented
quite simply the only type of new housing.
Similar dwellings for all in a given a collective
system was the norm; the interplay between
individual interests and widely applicable
rules practiced in other societies was out of
discussion. Even if some units were privately
owned through a complicated credit system
and some sort of channeled distribution,
the state was the sole designer, investor,
builder, and manager. Urban planning and
architectural developments were part of a
general planning system, one that addressed
economy as much as the creation of a new
society. Hence such blocks were inhabited by
everybody(except the establishment), from
workers to intellectuals or policemen. The Toţi la fel (imagine de la începutul anilor ’90). Mixitatea Everybody the same ( image from the early 1990’s). The
socială datorată unei planificări ideologiei și lipsei de social mix, due to ideological planning and the lack of
modernist social-mix dream thus came true alternative începe să dispară în condiţiile privatizării și alternatives tends to disappear as privatization and the free
only in the absence of any other alternative. explozei pieţei libere. market exploded.
MAGIC BLOCKS | 19
 Dincolo de identitatea
globală, o suprapunere
de diferenţe
Și totuși, așa cum știm cu toţii când
trecem de la discursul general despre
blocuri la unul particularizat despre blocul
fiecăruia, ele nu sunt deloc la fel. Dincolo
de cele enunţate mai sus, locuirea din
perioada socialistă nu a fost uniformă.
O suprapunere de diferenţe determină
caracteristice extrem de diferite. Există
mai multe tipuri de rezolvări arhitecturale
și urbane, date de perioada în care au fost
construite, de regimul de înălţime, de sis-
temul constructiv, de densitate. Localiza-
rea – în centru (vom reveni asupra acestei
OVERVIEW
specificităţi românești) sau la periferie,
într-o zonă foarte accesibilă sau, dimpo-
trivă, izolată – determină diferenţe uriașe
de valoare efectivă și percepţie între
ansambluri altfel identice ca rezolvare.
Vârsta lor declanșează discrepanţe enor-
me ale valorii economice (acum că ele se
află de 20 de ani pe piaţa liberă): gradul de
uzură al construcţiei și al echipamentelor,
gradul de rezistenţă la cutremure (din ce
în ce mai bun pe măsură ce sunt mai noi),
suprafaţa apartamentelor etc.
O privire oricât de sumară asupra hărţii
orașului ne dă imediat câteva categorii.
Avem de exemplu (puţine) locuinţe din
perioada stalinistă sau plombe în centru,
a căror scară, situaţie urbană și sisteme
constructive le apropie mai degrabă de
exemplele antebelice.
Asemănător majorităţii orașelor din estul
Europei, avem mari cartiere funcţiona-
liste, uneori de 200.000 - 400.000 de
20 | MAGIC BLOCKS
Beyond global identity -
a superposition of diffe-
rences
And yet as we all know, when the general
discourse moves from the generic level of
‚blocks’ to that of the block in which we live,
no two blocks are quite the same. The above
discussion apart, dwelling during the socialist
era was far from uniform. A superposition
of differences results in features that vary
greatly. Architectural and urban solutions vary
according to the period when they were put
into practice, to height regulations, building
systems, density. On the other hand, despite
sometimes identical architectural ensemble
solutions, location – be it central (massi-
ve operations in the center are typical for
totalitarian planning in Romania) or suburban,
readily accessible or rather isolated - yields
huge differences in value as well as in per-
ception. How old a building is constitutes
another major differentiating factor when it
comes to market value, now that such blocks
have been on the market for nearly twenty
years; the wear and tear of buildings and their
equipment is under scrutiny as is earthquake
resistance (the newer the building the better),
the size of apartments, etc.
A brief look at a city map will instantly reveal
a number of block categories. For instance
there are few housing ensembles that date
back to the Stalinist period; similarly there are
only a few central inserts whose scale, urban
context and building solutions are closer to Tipologii de cartiere
those dating from the interwar period. de blocuri din perioada
Like most other European cities, Bucharest socialistă (exemple).
Examples of socialist
has its fair share of immense functionalist neighborhood typologies
neighbourhoods which can count as many as in the city.
OVERVIEW
Balta Albă: extinderea orașului și visul funcţionalist Balta Albă: extending the city through the functionalist dream ©
locuitori (Balta Albă, Drumul Taberei etc.),
construite în anii ’60 și ’70, după prin-
cipiile urbanismului liber – mari bare și
turnuri plutind în verdeaţă (1).
Radicalizarea și personalizarea regi-
mului în epoca Ceaușescu au determinat
obsesia „modernizării” centrului. Ideea
unui „oraș nou” pentru „oamenii noi” a
dus la distrugeri fără precedent. Înce-
pute prin demolarea de-a lungul unor
axe principale (2), operaţiile au culminat
cu delirantul proiect al unei axe de 5 km,
având într-un capăt imensul palat al
dictatorului (3). Prăbușirea regimului în
decembrie ’89 a oprit nebunia, lăsând un
centru vechi brăzdat de cortine de beton
și uriașe spaţii goale. Însă, așa cum vom
vedea, poziţia ultracentrală a dus la o
creștere a valorii comerciale. De altfel,
și construcţiile sunt foarte diferite: de
22 | MAGIC BLOCKS
2.Ștefan cel Mare și Calea Moșilor: în spatele cortinelor de beton se ascunde orașul vechi
2. Ștefan cel Mare and Calea Moșilor: behind the concrete curtains lies then old city
200,000 or even 400,000 inhabitants (Balta 4. Militari: la marginea orașului, densitate, fronturi uniforme și curţi interioare
Albă, Drumul Taberei); these were built in the 4. Militari neighborhood: outside the center, dense, uniform slabs and interiour courts
’60s and ’70s based on the principles of free
urban planning, whereby slabs and towers
float amid vast expanses of greenery (1).
The regime’s radicalization during
Ceaușescu’s era when the leader took charge
of everything also entailed an obsessive
need to ,modernise’ the city centre. The idea
of a ‚new city’ for ‚new people’ led to unpre-
cedented demolitions. In the beginning both
sides of a couple of main thoroughfares were
demolished (2); the process culminated in the
delirious project of a five kilometer long axis
with the dictator’s vast palace at one end (3).
The regime’s collapse in December ’89 put
an end to this madness, leaving behind an old
city centre jagged by concrete curtains and
huge expanses of wasteland. Prime location
however boosted commercial value.
MAGIC BLOCKS | 23
 la preluarea modelelor cu prefabricare
grea aplicate și în afara centrului și până
la apartamentele foarte mari, în blocuri
pompoase și (relativ) mai bine construite.
Nu numai centrul orașului, ci și noile
extinderi din anii 1970 și 1980 au adoptat
logica unor fronturi continue și uniforme
și a incintelor. În acest caz, reprezenta-
rea regimului nu a jucat nici un rol – doar
economia și standardizarea duse până
la absurd, uneori pe arii uriașe (cum ar fi
cartierul Militari, de pildă (4). Limitarea ti-
purilor a dus la implantarea unor cartiere
practic identice; diferenţa de localizare a
adus însă după ’89 la diferenţe conside-
rabile de preţ și compoziţie socială între
ansambluri din Ferentari (5 – una dintre
cele mai sărace zone ale Capitalei) și Avi-
aţiei (6 – aflată în nord, adică principala
OVERVIEW
direcţie de dezvoltare).
Această realitate a diferenţelor urbane
3. Bulevardul Unirii: de la expresia megalomaniei la
centralitate și prestigiu
3. Unirii Boulevard: megalomania evolving now into a
prestigious downtown
24 | MAGIC BLOCKS
Buildings differ considerably, ranging și arhitecturale majore implică nevoi și and priorities – which range from bridging
from heavily prefabricated ones and which priorităţi diferite – de la rezolvarea rup- fractures in the historical old centre to de-
sprawled outside the city centre, to the rather turilor în centrul istoric la politici urbane veloping urban policies for the city’s biggest
pompous style of (better built) blocks with pentru marile cartiere. Orice strategie de neighbourhoods. Every single intervention
spacious apartments. The logic of uniform, intervenţie ar trebui să califice categorii strategy should define the main categories it
uninterrupted slabs and inner courtyards was principale (prin suprapunerea criteriilor addresses (by superposing urban planning,
adopted not only in the city centre but also in urbanistice, arhitecturale, tehnice, sociale architectural, technical, social and economic
the new neighbourhoods of the 1970s and și economice) și programe de acţiune în criteria) and by setting up action plans for all
1980s which extended the city limits. cadrul acestor categorii. of these categories.
In the latter case the representational
value for the regime was no longer an issue;
density, standardization and economy were
taken to absurd levels resulting in incredibly
vast built environments as is the case with
the Militari neighbourhood (4). The limited
typology led to the implementation of largely
identical plans; however, after 1989 loca-
tion played a major part in differentiating the
price range and further led to different social
mixes: take for instance the similar ensem-
bles in Ferentari (one of Bucharest’s poorest
areas -5) and Aviaţiei (a district to the north of
the city and a major development area - 6).
The reality of major urban and architec- 5. Ferentari și 6. Aviaţiei: structuri similare și dezvoltări sociale și economice foarte diferite
tural differences implies different needs 5. Ferentari and 6. Aviaţiei: similar structures and very different social and economic developments
MAGIC BLOCKS | 25
 Cine (mai) stă la bloc și Who (continues to) live
unde? O evoluţie socială in apartment blocks and
îngrijorătoare where? An unsettling
social evolution
După 1989, ca în toate ţările din blocul
comunist european (cu excepţia fostei
Republici Democrate Germane), aparta-
mentele au fost privatizate către locatari,
pentru sume simbolice. Aceasta a creat
imediat o piaţă liberă și, în condiţiile creșterii
economice, a apariţiei foarte târzii a inves-
tiţiilor noi și a unei cereri intense, preţurile
au crescut în mod fabulos. Prezenta criză a
dus la o scădere bruscă a preţurilor (consi-
derabil mai mare decât cea în cazul inves-
tiţiilor noi), ceea ce atrage atenţia asupra
OVERVIEW
unor probleme pe care creșterea de până
acum le ocultase.
Dincolo de dificultăţile de uzură și între-
ţinere, despre care vom vorbi mai încolo,
compoziţia socială amestecată, dată de
condiţiile regimului, se schimbă din ce în
ce mai puternic. Există o tendinţă foarte
puternică de diferenţiere între cartiere mai
bogate și altele din ce în ce mai sărace.
Din păcate, datele statistice actuale, care
nu iau în seamă categorii în funcţie de loc,
nu ne dau informaţii clare în acest sens.
Însă există un set de date care ne pot da o
imagine destul de precisă a fenomenului,
și anume preţurile în funcţie de zonă și co-
relarea acestora cu accesibilitatea zonelor
respective. Creșterea, respectiv scăderea
preţurilor într-o zonă și, mai ales, compa-
rarea lor ne dau o imagine destul de bună a
diferenţelor sociale dintre aceste zone.
E foarte interesant să analizezi împre-
ună o hartă a gradului de accesibilitate a
26 | MAGIC BLOCKS
Following the collapse of the regime in 1989,
apartments in Romania (like everywhere else
in former communist European countries,
except East Germany) were sold to the ten-
ants for a symbolical amount of money. This
instantly generated a free market; economic
growth, great demand and belated new in-
vestments in housing developments deter-
mined a steep increase in prices. The present
economic crisis forced a reverse trend with
prices of old flats dropping considerably more
than those of new ones, thus drawing atten-
tion to certain problems otherwise overlooked
during the recent period of economic growth.
We will address issues of wear and tear
later on. Let us focus for the time being on
the rapidly changing social mix, a pattern
established by the new liberal regime. There
is a marked tendency towards segrega-
tion between rich and increasingly poorer
neighbourhoods.
Present statistics do not collect data on vari-
ous categories by location and therefore a
proper analysis is impossible. However infor-
mation on prices by area and location is readily
available as is that on a particular area’s ac-
cessibility, thus giving us a pretty clear picture
of the phenomenon. The raise or fall in prices
in various areas and the ensuing differences
generate a fairly good account of social differ-
ences between areas.
It is interesting to analyse the degree
of accessibility of the city’s various social-
ist’ neighbourhoods and a map from 2007,
Gentrificare și ghettoizare ca fenomene discrete
Nu există cartări sociologice în funcţie de cartiere. Însă
evoluţia socială și economică după 1989 se poate citi foarte
bine în diferenţele de preţ ale apartamentelor în funcţie de
zone. Dincolo de acest criteriu (cel mai important) mai există
suprapuneri de diferenţe datorate vârstei și stării clădirii,
apropierii de străzi importante etc.
O cartare a accesibilităţii carterelor socialiste în București.
Intensitatea culorii marchează gradul de accesibilitate fizică.
A mapping of the accessibility of socialist neighborhoods in
Bucharest. The colour intensity corresponds to the degree of
physical accessibility.
MAGIC BLOCKS | 27
Gentrification and ghettoization as discreet phenomena
There are no sociologic mappings according to the position
of areas in the city. But the social and economic development
after 1989 can be very well read in the differences in apart-
ment prizes according to localization. Beyond these (main)
criteria there are overlapping differences according to the
age and state of buildings, their distance to main axes etc.
Comparaţia preţurilor pe zone pentru anul 2007 (cu cât o zonă
apare mai închisă, cu atât apartamentele au preţuri mai mari).
Această hartă se suprapune apropae perfect cu cea anterioară
a acccesibilităţii. Zonele centrale sau foarte accesibile devin
mai scumpe, deci tind să fie locuite de o populaţie mai înstărită.
Cercetarea integrează preţurile la vânzare și chiriile pentru
apartamente de 1, 2, 3, 4 camere în fiecare dintre zone.
Prizes comparison by areas for 2007 (darker means
more expensive). The map overlaps perfectly with
the accessibility map – showing that central and very
accessible areas are getting more expensive, therefore
tend to be aquired by a richer population. The survey
integrates selling and renting prizes for 1, 2, 3, 4 room-
apartments in each of the areas.
Comparaţia preţurilor pentru 2009, deci după cunoașterea
primelor rezultate ale crizei economice (estimare după un
studiu preliminar). Diferenţierea continuă și se accentuează.
Deși toate preţurile au căzut în valori absolute, zonele
centrale își păstrează în mare măsură valoarea de piaţă.
Prizes comparison by areas for 2009, after the first results
of the crisis (estimation after a preliminary survey). The
development of increasing differences continues. Although
all prizes fell sharply, the neighborhoods in the center keep
most of their market value.
diferitelor zone socialiste din oraș și o hartă
din 2007, comparând preţurile pe zone (ex-
primate aici prin diferenţa de intensitate a
culorii). Cele două hărţi se suprapun aproa-
pe perfect. Accesibilitatea se exprimă direct
prin atractivitate, deci preţ, așadar, pe o
perioadă mai lungă de timp, prin compoziţia
socială a locuitorilor. Mixitatea existentă se
transformă încet-încet într-o împărţire în
care în blocurile din centru încep să locuias-
că oameni din ce în ce mai înstăriţi, iar zone-
le de margine sau măcar mai izolate încep
să decadă. O hartă din 2009, deci în plină
criză, arată că această tendinţă continuă.
Privind datele propriu-zise, se observă cum
preţurile într-un cartier excentric, tip Balta
Albă, au scăzut mult mai puternic decât cele
din zone centrale, cum ar fi Bulevardul Unirii
sau Calea Moșilor.
Suntem încă foarte departe de carti-
erele-problemă, strict definite social și
chiar etnic, de la marginea metropolelor
europene, însă, dacă tendinţa actuală va
continua, ghettoizarea unor părţi uriașe din
oraș nu va putea fi evitată. O ghettoizare în
sistem privat, și nu de locuinţe sociale, ca
în Vest, însă cu rezultate probabil la fel de
înspăimântătoare. Observăm însă că toate
acţiunile de până acum – programe de rea-
bilitare termică, intervenţii asupra spaţiului
liber etc. – nu iau în nici un fel în seamă
această realitate.
Creșterea valorii unor zone, cuplată cu
declinul accelerat al altora nu mai permite
lipsa de intervenţie a administraţiei și lăsa-
rea procesului în voia mecanismelor pieţei.
În primul rând, această situaţie ne obligă la
o abordare diferenţiată a strategiilor și in-
tervenţiilor de reabilitare. În condiţiile crizei
și deci a scăderii dramatice a resurselor,
acţiunea devine extrem de urgentă.
28 | MAGIC BLOCKS
comparing prices by areas (rendered through
varying shades of colour). The superposition
Spaţiul public ca spaţiu Public space as com-
of the two maps yields an almost perfect al comunităţii. Necesita- munal space. Why we
match. Accessibility results in greater appeal, tea unui proiect urban need an urban project
hence higher prices, and from a long-term
perspective a different social mix of inhab-
itants. An existing mix slowly turns into a Dacă acceptăm faptul că locuirea înseam- If we accept that dwelling involves more
segregation pattern, whereby blocks in the nă nu doar construcţii, ci și spaţiul aferent than just buildings, that it implies the space
centre are occupied by increasingly wealthier acestora, este evidentă natura schizoidă around them, than we cannot fail to see
people while those in the suburbs or more a locuirii din perioada socialistă, pentru the schizoid nature of dwelling during the
isolated start to decay. A map from 2009 - care toate construcţiile au fost privatiza- socialist era, which led to the privatisation
that is at the peak of the crisis – shows that te, în timp ce spaţiul liber a rămas public. of all buildings whereas free space around
this tendency continues. If we look at data Dincolo de decupajele legale însă, acest them remained public property.
evidence, we notice that prices in an off-cen- „spaţiul pentru toţi” datorat proiectului Irrespective of all legal aspects involved,
tre neighbourhood like Balta Albă dropped politic și urbanistic anterior a ajuns spaţiul this type of „everybody’s space” which re-
sharply, much more than prices in central nimănui. Individualizarea extremă din sulted from the former political and urban
areas like Unirii Boulevard or Calea Moșilor. ultimii 20 de ani – o reacţie firească la projects has now become a „no-man’s
We are still a long way from the problem- colectivismul impus înainte – a dus la o land”. For the past twenty years we have
generating suburbs of major European cities, retragere în cochilia privată și la închide- witnessed a growth in individualisation
strictly defined socially and perhaps even rea faţă de spaţiul public. taken to the extreme – a natural reaction
ethnically; however should the present ten- Spaţiul liber a devenit un teren de vână- to the imposed collective spirit of yester-
dency continue we will not be able to avoid the toare. Retrocedări ale unor loturi izolate, years. This in turn led people to withdraw in
transformation of big city chunks into ghet- construcţii provizorii sau permanente their privately owned shells while taking no
tos. This will be an individually-owned type of
Spaţiul public ca spaţiu al nimănui. Porţiuni din el sunt Public space as nobody’s space. Pieces of it are taken over,
ghetto as opposed to the social housing ghet- folosite și eventual delimitate, însă el nu funcţionează ca un sometimes fenced, but as a whole it does not function as a
tos in some Western countries, but the end loc de coagulare a comunităţii. community space.
results will be no less terrifying. It is strange to
notice that up until now all programmes irre-
spective of whether they address thermo re-
habilitation or the remodeling of open spaces
etc., fail to take this reality into account.
Steep value increase in certain areas cou-
pled with sharp depreciation in other areas
should force the administration to take action
rather than dwindle hoping self-regulatory
market mechanisms will do the job. First and
foremost the current situation asks for a
differentiated strategic approach with regard
to rehabilitation. The economic crisis and a
dramatic drop in available resources make
action more necessary than ever.
MAGIC BLOCKS | 29
 incoerente, decuparea de către locuitori
a unor porţiuni din spaţiul general pen-
tru parcări, grădini individuale etc; în fine,
acţiuni izolate ale administraţiei (primării,
administraţia domeniului public) ţinând de
întreţinerea spaţiilor verzi și a căilor de ru-
lare sau a introducerii de mici echipamente
compun un puzzle dezarticulat de teritorii
și maidane.
În continuare însă, toată această colecţie
de non-locuri – o parte uriașă a teritoriu-
lui – reprezintă un potenţial extraordinar.
Nu numai pentru implantarea unor operaţii
la scara generală a orașului sau a cartie-
rului, ci și pentru a fi transformat într-un
spaţiu al locuirii.
Credem că orice strategie de reabilitare
a locuirii din perioada socialistă trebuie să
includă și spaţiul public ca parte integrantă și
OVERVIEW
că operaţiile asupra acestui teritoriu ar trebui
să facă obiectul unor proiecte urbane și nu
să devină rezultatul unor acţiuni disparate.
O logică a decupării de spaţii individuale. Pe o porţiune de
teren cu statut de proprietate incert din cartierul Militari, un
cuplu dintr-unul din blocurile din jur și-a amenajat o grădină
individuală.
30 | MAGIC BLOCKS
interest whatsoever in public space.
Free space became a hunting ground, the
domain of isolated retrocessions, incoher-
ent temporary or permanent constructions,
abusively framed parking lots, plots turned
into individual gardens, a ground for iso-
lated administrative actions by the munici-
pality or public domain department involv-
ing green areas, traffic- and public-works
maintenance, all conducive to a disjointed
puzzle of territories and wastelands.
This entire collection of non-places occu-
pies a vast territory and has huge potential,
not only with respect to large-scale opera-
tions benefiting a district or the entire city,
but also as a space for living.
A new villa pops up in the hearth of a group of blocks of
We believe that all strategies aimed O vilă nouă răsare în mijlocul unui ansamblu construit în flats that replaced an old neighborhood in the 1980’s. After
at the rehabilitation of socialist dwelling urma demolării unui cartier vechi. În cadrul spaţiului liber, 1990, some of the old plots that weren’t built over, have
o parte dintre vechile parcele au fost retrocedate și pe ele been returned to their owners. Many sold them and new
should make public space integral to all op-
încep să se construiască locuinţe individuale sau clădiri houses or commercial buildings are emerging. As a general
erations and that interventions on any such comerciale. În general, construcţia haotică și lipsa unor rule in the city, chaotic operations and the lack of urban
territory should be based on urban projects planuri urbanistice distrug potenţialul spaţiului liber. projects are destroying the potential of the free space.
rather than disparate actions.
A logic of cutting out individual spaces. On a piece of ground
with an uncertain property status in Militari neighborhood,
this couple from one of the blocks of flats nearby has built
up an individual garden.
MAGIC BLOCKS | 31
 Reabilitarea ca proiect
comunitar
OVERVIEW
O orgie a modificărilor individuale. Balcoanele devin verande
închise, extinderi ale spaţiilor interioare, curţi individuale
suprapuse, depozitări etc. Preferinţele personale și (mai
ales) statutul social sunt vizibile în materialele și tehnicile
cu care se realizează intervenţiile. Aceste schimbări sunt de
obicei ilegale și au un rezultat architectural deplorabil însă
exprimă o nevoi evidente și omniprezente și care ar trebui
luate în seamă de orice strategie de reabilitare.
32 | MAGIC BLOCKS
Rehabilitation as a
community project
An orgy of individual changes. Balconies become glazed
loggias, extensions of rooms, superposed courtyards,
storage spaces, etc. Personal taste and (particularly) social
status are expressed by the materials and techniques used.
These changes are usually illegal and their architectural
outcome is deplorable, but they express obvious and
general needs and should therefore be taken into account
by any rehabilitation strategy.
MAGIC BLOCKS | 33
 Individualismul extrem și refuzul oricărei
răspunderi colective sunt cele mai evi-
dente în evoluţia construcţiilor propriu-
zise. Combinaţia dintre foarte slaba ade-
renţă la lumea urbană a unei mari părţi a
populaţiei acestor cartiere și concentra-
rea pe spaţiul privat propriu au dus la o
transformare a fostelor structuri unifor-
me, a ceea ce a fost intenţionat ca un an-
samblu de cazărmi într-un fel de sate pe
verticală. Orice bloc este azi o colecţie de
locuri private, asupra cărora se concen-
trează acţiunile de îmbunătăţire – de la
închiderea individuală a balcoanelor până
la înlocuirea tâmplăriei, amenajarea in-
terioară și chiar acapararea unor porţiuni
din proprietatea comună, de la închiderea
unor părţi din holuri la zugrăvirea (sau
chiar placarea cu panouri termoizolante)
OVERVIEW
Extreme individualism and the refusal
of any collective responsibility become
evident in the evolution of buildings
proper. Lack of urban values coupled with
an exclusive focus on private space on
the part of a large percentage of these
neighbourhoods’ population transformed
former barrack-style uniform ensembles
into some sort of vertical villages. Today
every block has become a collection of
private spaces on which all improvement
efforts are focused – from the clos-
ing of balconies and windows renewal,
to the remodeling of one’s interior and
the appropriation of communal property
by partly closing off hallways, painting
or even lining interior or exterior walls
corresponding to one’s apartment with
insulating panels.

a pereţilor interiori sau exteriori aferenţi This is a large-scale phenomenon for

apartamentelor proprii. Fenomenul este
general la nivelul orașelor românești, însă
devine cu atât mai frapant în cazul aces-
tor ansambluri, gândite iniţial ca un întreg
de celule identice.
Foarte puţini înţeleg faptul că o clădire
colectivă ar trebui întreţinută și reabilitată
în mod global, ca un bun aparţinînd tutu-
ror proprietarilor. Numai astfel s-ar evita
problemele de degradare globală și de
siguranţă și s-ar menţine valoarea ei ca
întreg, și ca atare și a fiecărui apartament
în parte. Mecanismele de coagulare și
funcţionare a unor spaţii comune trebuie
reînvăţate la nivelul întregii societăţii, într-
un proces care va mai dura multă vreme.
Însă, chiar și acum, orice operaţie de
reabilitare de ansamblu nu poate funcţi-
ona decât dacă se reușește activarea unei
acţiuni comune.
Această activare presupune însă crearea
Romanian cities all the more evident in the
case of such ensembles initially conceived
as units made of identical cells. There is
almost no understanding of the need to
maintain the building as a piece of proper-
ty shared by all owners so, in order to avoid
damage and safety issues and to maintain
the value of the building as a whole and
with it of each single apartment.
Coalescence mechanisms and the
functioning of communal spaces need
to be learned anew by society as a whole
and the process is a lengthy one. How-
ever any overall rehabilitation project
requires some form of common action if
it is to be successfully completed. Such
activation can only be reached if a coun-
seling and communication body is set up
to bring the various partners together.
These partners can be owners’ associa-
tions, local and central administration,
Termoizolarea unui bloc prin programul naţional de
reabilitare. Operaţiile complete (incluzînd reabilitarea
instalaţiilor, echipamentelor și spaţiilor comune) nu sunt
deocamdată luate în considerare.
unui mecanism de consiliere și comunicare
între diferiţi parteneri (asociaţiile de pro-
prietari, administraţia locală și cea centrală,
instituţiile de credit, realizatorii proiectelor,
firmele de construcţii etc.).
Subvenţionarea cvasitotală a operaţii-
lor, așa cum este prevăzută acum, nu are
șanse de a fi eficientă, având în vedere
dimensiunile uriașe ale problemei.
O strategie realistă de reabilitare tre-
buie să presupună un mecanism de parti-
cipare: identificarea problemelor împreu-
nă cu locuitorii, definirea, acceptarea prin
negociere și comunicarea unui proiect
economic și tehnic și realizarea acestuia
sub forma unor acţiuni coordonate.
Thermic insulation of a block through the National
Rehabilitation program. Complete interventions (including
the rehabilitation and improvement of common installation,
equpments and spaces) are not taken into account yet.
lending institutions, project designers,
construction companies, etc. Legal provi-
sions currently stipulate that nearly all
rehabilitation-related operational costs
will be state-subsidised: given the size of
the problem this solution can hardly be
efficient.
A realist strategy should comprise a
participatory mechanism whereby prob-
lems are identified together with the in-
habitants; terms of reference are estab-
lished and accepted through a process of
negotiation; the project outline comprises
both clearly identified costs and techni-
cal solutions; project implementation is
based on coordinated actions.

34 | MAGIC BLOCKS MAGIC BLOCKS | 35

 COMMUNICATION PROBLEM 01
Medierea și organizarea comunicării dintre
administraţia locală și asociaţiile de
proprietari
Conform Legii Locuinţei din 1996, asociaţiile de proprietari
ar trebui să definească interesele comune ale acestora, să
găsească mijloace financiare pentru a întreţine și îmbunătăţi
construcţiile și să aibă expertiza juridică și tehnică necesare
pentru a superviza contractele de construcţie.
Legea cere ca autorităţile locale să sprijine asociaţiile
de proprietari însă ele nu au capacitatea managerială și
expertiza profesională necesare pentru managementul de
proiecte și pentru cerinţele economice, arhitecturale sau
juridice.
O „agenţie de reabilitare“ – un ONG sau o agenţie colaborând
cu municipalitatea și sprijinită de către aceasta - ar asigura
expertiza necesară și ar îmbunătăţi procesul de comunicare
dintre asociaţiile de proprietari și administraţia locală.
COMMUNICATION PROBLEM 01
Mediating and organising communication
between local administration and Home Owner
Associations
According to the 1996 Housing Law, home owners
associations (HOA) should define the common interests
of the owners, find financial means to repair and upgrade
the buildings, and have the legal and technical expertise to
manage construction contracts.
The law states that local authorities have to support the
HOAs, but lack managerial skills and professional expertise
for project management, economic, architectural or legal
issues.
A »Rehabilitation Agency« - a NGO or an agency
collaborating with and supported by the municipality would
help to improve the communication process between
HOAs and local administration by bringing in professional
expertise.

GUVERN GUVERN
GOVERNMENT GOVERNMENT

CADRU LEGAL LEGAL FRAMEWORK

CADRU LEGAL LEGAL FRAMEWORK

OVERVIEW

ADMINISTRAŢIA LOCALĂ ADMINISTRAŢIA LOCALĂ

LOCAL ADMINISTRATION LOCAL ADMINISTRATION

???
COMUNICARE SLABĂ AGENŢIA DE REABILITARE
WEAK COMMUNICATION AGENCY FOR REHABILITATION

ASOCIAŢIILE DE PROPRIETARI ASOCIAŢIILE DE PROPRIETARI

HOME OWNER ASSOCIATIONS HOME OWNER ASSOCIATIONS

36 | MAGIC BLOCKS MAGIC BLOCKS | 37

 Finanţarea reabilitării Financing therehabilitation

Actualul program naţional de reabilitare definește subsidiile
legale pentru reabilitarea termică: asociaţiile de proprietari
trebuie să aplice pentru finanţare, iar 80% din suma
necesară va fi asigurată de către guvern și administraţia
locală. Proprietarii trebuie să plătească restul de 20%.
Însă acest sistem pune problema capacităţii proprietarilor
individuali de a-și asigura partea lor de finanţare. Îndeosebi
proprietarii cu resurse reduse, și mai ales cei cu probleme
sociale vor avea nevoie de împrumuturi speciale, garantate
prin propriile apartamente. În schimb, printr-o astfel de
creditare și prin realizarea operaţiei de reabilitare, ei își vor
mări valoarea apartamentelor. Pentru a se realiza însă acest
proces, este obligatorie o strategie economică specifică.
PROGRAMUL NAŢIONAL DE
REABILITARE
NATIONAL REHABILITATION
PROGRAM
The present National Rehabilitation Programme defines legal achieve their part of the financing. Particularly socially less-
subsidies for thermal insulation rehabilitation: individual favoured owners will need special loans relying on the value
HOAs have to apply for it and 80 % of the amount needed of their apartments. In return, this financing together with
will be supplied by the national government and the local the rehabilitation process will increase the value of their
administration. Private owners have to pay the remaining 20%. property. But in order to achieve this, a specific economic
This conflicts with the ability of the single owners to strategy is mandatory.
PROGRAMUL NAŢIONAL DE
REABILITARE
NATIONAL REHABILITATION
PROGRAM
GUVERN
GOVERNMENT

GUVERN
GOVERNMENT ADMINISTRAŢIA LOCALĂ
OVERVIEW

LOCAL ADMINISTRATION

80% SUBSIDII 80% SUBSIDIES

ADMINISTRAŢIA LOCALĂ
80% SUBSIDII 80% SUBSIDIES

LOCAL ADMINISTRATION

AGENŢIA DE REABILITARE
AGENCY FOR REHABILITATION

INANCING
RE F
ȚA
AN
FIN
ASOCIAŢIILE DE PROPRIETARI ASOCIAŢIILE DE PROPRIETARI
HOME OWNER ASSOCIATIONS HOME OWNER ASSOCIATIONS

? ?
ÎMPRUMUTURI
SPECIALE /
MICROCREDITE
20% FINANŢARE PROPRIE 20% FINANŢARE PROPRIE SPECIAL LOANS /
20% FINANCING 20% FINANCING MICROCREDIT

38 | MAGIC BLOCKS MAGIC BLOCKS | 39

 Un factor de sprijin A supportive environment

Pentru a activa potenţialul tuturor actorilor (proprietari, The creation of a supportive environment is crucial
municipalitate, guvern…), este esenţială crearea unui „mediu to activate the potential of all stakeholders (owners,
de coagulare“. O viitoare „agenţie de reabilitare“ ar putea municipalities, government,). A future »Rehabilitation
aduce expertiza profesională, ar putea sintetiza informaţiile Agency« can bring in professional expertise, unify data,
și sprijini atât Administraţia locală, cât și Asociaţiile de and support the local administration as well as the Home
proprietari. Astfel ar fi stimulată implicarea comunităţii Owner Associations. This would empower the community
și s-ar îmbunătăţi capacităţile locale. Această agenţie ar and improve local capacity. The agency could be organized
putea fi organizată de către diferite ONG-uri și ar integra by different NGOs and could integrate professionals from
profesioniști din mai multe discipline. various disciplines.

DEZVOLTAREA DE COMPETENŢE
OVERVIEW

- COMPETENŢA ADMINISTRATIVĂ
- KNOW-HOW DE MANAGEMENT PENTRU
IMPLEMENTAREA PROGRAMELOR PUBLICE ACTIVARE COMUNITARĂ ÎMBUNĂTĂŢIREA COMPETENŢELOR
GUVERNĂRII LOCALE
- PRACTICI-MODEL ACTIVATING THE COMMUNITY IMPROVEMENT OF LOCAL GOVERNMENT
- DEZVOLTAREA CULTURII SOCIETĂŢII CIVILE / EMPOWERMENT CAPACITY

CAPACITY BUILDING
- ADMINISTRATIVE CAPACITY
- MANAGEMENT KNOW HOW FOR PUBLIC
PROGRAMS IMPLEMENTATION
- BEST PRACTICES
- IDEI IDEAS - CONSULTANŢĂ PENTRU PLANIFICARE
- SOLUŢII PRACTICE PRACTICAL SOLUTIONS STRATEGICĂ
CONSULTANCY FOR STRATEGIC PLANNING
- DIAGNOSTIC DIAGNOSIS
- COLECTARE DE DATE DATA COLLECTION

AGENŢIA DE REABILITARE - DEVELOPING CIVIL SOCIETY CULTURE

AGENCY FOR REHABILITATION

O BAZĂ DE DATE UNIFICATĂ CONTRIBUŢIE PROFESIONALĂ

- CARTAREA STRUCTURII DE PROPRIETATE - ANALIZE TEHNICE
AGENŢIA DE REABILITARE
ASUPRA TERENURILOR - SOLUŢII TEHNICE ŞI INOVAŢII
AGENCY FOR REHABILITATION
- ESTIMAREA STĂRII CLĂDIRILOR - STUDII DE FEZABILITATE
- STUDII SOCIOLOGICE - PROIECTE DE ARHITECTURĂ ŞI URBANISM
- ASPECTE ECONOMICE (IMOBILIARE) - MANAGEMENT CULTURAL
UNIFIED DATA BASE PROFESSIONAL INPUT
- MAPPING THE OWNERSHIP OF THE LAND - ENGINEERING ANALYSES
- ESTIMATION OF THE CONDITION OF THE - TECHNICAL SOLUTIONS AND INOVATIONS
BUILDINGS - FEASIBILITY STUDIES
- SOCIAL SURVEYS - ARCHTECTURE AND URBAN DESIGN
- ECONOMIC ASPECTS – REAL ESTATE - CULTURAL MANAGEMENT
PROFESIONIŞTI PROFESSIONALS
ONG-URI NGOs

40 | MAGIC BLOCKS MAGIC BLOCKS | 41

 Probleme, dar și
potenţiale
Putem încerca să esenţializam în câteva
fraze situaţia acestui fond gigantic de apar-
tamente din perioada socialistă.
Există o lipsă de know-how și de
conștientizare a problemelor globale.
Dincolo de intervenţii individuale, starea ge-
nerală a acestor clădiri, și mai ales a părţilor
comune este dezastruoasă, iar valoarea lor
pe piaţă scade neîncetat.
Individualismul exacerbat permite cu greu
conștientizarea interesului comun și a acţi-
unilor coerente.
Resursele sunt insuficiente, situaţie ce se
agravează odată cu criza.
Echilibrul social este pe cale de dispariţie
OVERVIEW
sub presiunea pieţei.
În fine, se menţine lipsa de încredere, de
iniţiativă moștenite din regimul trecut.
Și totuși, pe de altă parte
Nu avem încă ghetouri propriu-zise.
Privatizarea a creat o valoare economică,
care trebuie să fie folosită pentru activarea
reabilitării.
Rezerva de spaţiu în aceste cartiere este
încă uriașă.
Autorităţile, specialiștii și o parte a populaţie
au început să conștientizeze problema.
În capitolele următoare, vom studia mai
în detaliu trei categorii specifice de proble-
me, pornind de la trei situaţii concrete și
reprezentative și vom schiţa principii de ac-
ţiune (legale, economice, sociale și spaţiale).
Va fi vorba despre activarea spaţiilor rezi-
duale din centru, despre construirea unui
mecanism de reabilitare a construcţiilor și
despre negocierea unor spaţii comunitare.
42 | MAGIC BLOCKS
Problems as well as
potential
Let us now try to sum up the current state of
this vast stock of socialist apartment blocks.
We still lack the necessary know-how
and are unaware of global issues.
The general maintenance of these buildings
and particularly of their communal facilities
is disastrous, hence their market value is
depreciating continuously.
Exacerbated individualism hardly allows
people to become aware of common inter-
ests and the need to take coherent action.
Scarcity of resources is further enhanced by
the crisis.
Social balance is likely to disappear under
the pressure of the market.
A high level of distrust and lack of entre-
preneurship inherited from the previous
regime are still in place.
And yet, on the other hand...
There are few if any proper ghettos.
Privatisation generated an economic value
which needs to be used to activate the
rehabilitation process. Neighbourhoods still
hold a precious space reserve.
Authorities, specialists, and part of the
population are increasingly aware of the
issues at stake.
The following chapters will look closer
into three specific categories of issues and
will briefly outline action principles (legal,
economic, social, and professional), based
on three concrete and representative situ-
ations in the city. They will tackle activating
wastelands in the city centre, devising a me-
chanism for the rehabilitation of buildings,
and negotiating communal spaces.