EVALUAREA BUNURILOR

IMOBILE
- NOTE DE CURS -
 SCURT ISTORIC AL ACTVlTĂŢlI DE EVALUARE ÎN ROMÂNIA

Profesia de evaluator a apărut în România pe fondul deciziilor de privatizare a

întreprinderilor în perioada post decembristă, când s-a simţit necesitatea înfiinţării unui organism
care să reglementeze şi să promoveze această profesie, în anul 1992 semnându-se convenţia de
înfiinţare a ANEVAR - asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România şi Statutul acesteia. Sub
egida Asociaţiei au fost organizate primele cursuri de pregătire a evaluatorilor în domeniul
evaluării întreprinderii, în colaborare cu ANP - Agenţia Naţională pentru Privatizare şi
Dezvoltarea Întreprinderilor Mici şi Mijlocii, finalizate prin acordarea de diplome de absolvire
de către ANP. Tot în acest an a început şi înfiinţarea Centrelor teritoriale ANEVAR, în oraşe
importante din ţară.
În decursul următorului an a fost organizat şi susţinut primul curs de evaluare a
întreprinderilor cu asistenţă internaţională din partea unor instituţii de competenţă din Marea
Britanie şi Franţa, curs finanţat de Comunitatea Europeană prin programul PHARE.
În anul 1994, ANEVAR a aderat la TEGOVOFA, actuala TEGOVA - Grupul European
al Asociaţiilor de Evaluatori.

Institutul Român de Cercetări în Evaluare - IROVAL ia fiinţă în 1995, obiectivele

acestuia fiind: cercetări fundamentale şi aplicative interdisciplinare în domeniile de diagnostic şi
evaluare, editarea de cărţi, publicaţii de specialitate, lucrări de sinteză, studii documentare în
domeniul evaluării.

Tot în această perioadă ANEVAR, stabileşte relaţii de colaborare cu Appraisal Institute,

cu Institutul Canadian al Evaluatorilor de Întreprinderi, cu TEGOVA şi alte asociaţii de profil
din Marea Britanie, Germania, Ungaria.

Anul 1996 reprezintă un an cu multe realizări şi noutăţi în activitatea Asociaţiei: este

organizat primul curs de evaluare a proprietăţilor imobiliare, în colaborare cu Institutul Român
de Cercetări Economico-Sociale şi Sondaje - IRECSON, este editat primului număr al
Buletinului Informativ al ANEVAR, sunt aprobate primele standarde proprii - SEV, iar din acest
an Asociaţia devine membru titular în Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare –
IVSC.

Anul următor cunoaşte o expansiune a activităţilor desfăşurate de către ANEVAR: este

înregistrată marca ANEVAR, sunt publicate standardele SEV, sunt traduse pentru prima dată
standardele europene ale TEGOVA, este editat manualul calităţii pentru asigurarea calităţii în
cadrul firmelor Asociate ANEVAR - membrii corporativi, este introdusă obligativitatea

1
asigurării de răspundere profesională şi debutează cursul de pregătire a lectorilor ANEVAR, cu
ajutorul unor specialişti din SUA.
Anul 1998 a reprezentat anul introducerii Standardelor Profesionale Europene — EVS,
realizate de către TEGOVA, ANEVAR a contribuit la crearea Ordinului nr. 288/1998 privind
unificarea şi reglementarea activităţii de elaborare a rapoartelor de evaluare pentru societăţile
comerciale supuse procesului de privatizare, în care se prevede obligativitatea utilizării
standardelor profesionale de evaluare adoptate de către ANEVAR.
Începând cu anul 2000, este introdusă obligativitatea pregătirii continue a membrilor
ANEAR, şi are loc primul examen pentru obţinerea titlului de membru acreditat ANEVAR.

Volumul „Evaluarea proprietăţilor imobiliare" al Appraisal Institute, o sursă foarte

importantă de informaţii pentru formarea evaluatorilor şi pentru pregătirea continuă a acestora,
este tradus şi editat.

În anul 2002 Asociaţia devine membru fondator al WAVO - Asociaţia Mondială a

Organizaţiilor de Evaluatori.

Este tradusă şi editată ediţia a şasea 2003 a Standardelor Internaţionale de Evaluare şi

sunt organizate cursuri pentru formarea de evaluatori de bunuri mobile, în colaborare cu ASA -
American Society of Appraisers.

Anul 2004 a reprezentat anul introducerii obligativităţii respectării de către toţi membrii
ANEVAR a standardelor IVSC, care înlocuiesc astfel standardele SEV, iar în anul următor este
editată ediţia a şaptea a acestor standarde. Un pas important constă în faptul că ocupaţia de
expert evaluator este introdusă şi recunoscută în COR.

În 2006 este lansată „Revista de evaluare”, redactată în limbile română şi engleză cu

apariţie bianuală, iar în 2007 se trece la ediţia a opta a standardelor IVSC şi este introdus cursul
de evaluare a activelor financiare.

În prezent, activitatea ANEVAR este desfăşurată în 11 centre din Bucureşti şi 40 de

centre teritoriale din ţară şi sunt susţinute patru tipuri de cursuri de formare profesională:
Evaluarea Întreprinderilor - EI, Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare - EPI, Evaluarea Bunurilor
Mobile - EBM şi Evaluarea Instrumentelor Financiare. Asociaţia are peste 5.000 membri titulari
şi 260 membri corporativi.

La 1 ianuarie 2012 a intrarat în vigoare a cea mai nouă ediţie a Standardelor

Internaţionale de Evaluare, care sunt prezentate în capitolul 3.

2
 Capitolul 1

NOŢIUNI DE BAZĂ PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE

Obiectivul capitolului

Scopul acestui capitol este acela de a aduce în atenţia studenţilor noţiunile

fundamentale ce privesc dreptul de proprietate, aşa cum se exercită acesta în ţara
noastră, noţiuni pe care fiecare evaluator de proprietăţi imobiliare trebuie să şi le
însuşească, având în vedere faptul că din punct de vedere juridic, un evaluator
estimează valoarea dreptului de proprietate asupra proprietăţii imobiliare. Acesta se
poate regăsi în postura de a evalua o proprietate asupra căreia se exercită un tip de
drept de proprietate, în timp ce are la dispoziţie informaţii despre proprietăţi
comparabile asupra cărora se exercită alte tipuri de drepturi de proprietate.

Parcurgând acest capitol vă veţi aminti de la cursurile frecventate anterior,

modul de clasificare a drepturilor reale şi ce reprezintă fiecare dintre acestea, ce
reprezintă dreptul de proprietate şi dezmembrămintele acestuia, care sunt atributele
dreptului de proprietate, care sunt caracterele juridice ale dreptului de proprietate
privată şi cele ale dreptului de proprietate publică ş.a.

1.1. Dreptul real şi dreptul de proprietate

Abordarea prin piaţă (prin comparaţie), una din cele trei abordări în
evaluare, aşa cum se va vedea în capitolul 5, menţionează foarte clar faptul că
primul element de comparaţie care trebuie stabilit în grila de piaţă de către
evaluator este chiar tipul dreptului de proprietate asupra proprietăţii subiect -
proprietatea imobiliară care trebuie evaluată, cât şi drepturile de proprietate asupra
proprietăţilor comparabile. Dacă dreptul de proprietate asupra proprietăţii subiect
diferă de cele ale proprietăţilor comparabile, atunci evaluatorul trebuie să
determine şi să aplice corecţii preţurilor cu care au fost tranzacţionate proprietăţile
comparabile respective.

3
 Dreptul real reprezintă un drept subiectiv patrimonial, în baza căruia
titularul său poate să exercite anumite prerogative asupra unui bun, în mod direct,
fără intervenţia altei persoane.
Sistemul juridic din România, prin Codul Civil, clasifică drepturile reale
din două puncte de vedere:

1. fie după natura existenţei lor (fig. 1.1):

- independentă faţă de drepturile de creanţă, acestea numindu-se drepturi
reale principale,
- dependentă de drepturile de creanţă, numindu-se drepturi reale accesorii,

2. fie după natura bunurilor care constituie obiectul lor (fig.1.2):

- drepturi reale imobiliare, ce se constituie asupra proprietăţilor imobiliare;
- drepturi reale mobiliare, constituite asupra bunurilor mobile.

Fig. 1.1. Clasificarea drepturilor reale în România după natura existenţei lor

Astfel, drepturile reale principale sunt acele drepturi care au o existenţă

independentă, de sine stătătoare, în raport cu alte drepturi reale sau de creanţă. Cel
mai important drept real principal este dreptul de proprietate. Alte drepturi reale
principale sunt cele derivate din acesta, precum drepturile de: uzufruct, uz, abitaţie,
servitute, superficie şi dreptul de folosinţă, prezentate în acest capitol.
Drepturile reale accesorii sunt constituite pentru garantarea drepturilor de
creanţă, acestea fiind dreptul de retenţie, dreptul de ipotecă şi dreptul de gaj.

4
 Drepturile reale imobiliare reprezintă acele drepturi care se exercită asupra
bunurilor imobiliare (terenuri libere şi terenuri construite).
Drepturile reale mobiliare sunt acele drepturi exercitate asupra bunurilor
mobile corporale (mijloace fixe mobile) precum echipamentele şi instalaţiile
tehnologice, maşini, mobilier, colecţii de bijuterii, de tablouri etc, sau asupra
bunurilor mobile necorporale, precum brevetele de invenţie, mărcile de produse,
soft-urile, băncile de date, drepturile de autor, know-how.
Notă:
Dreptul de creanţă este un drept civil de care beneficiază un creditor, prin care
acesta poate pretinde debitorului îndeplinirea obligaţiei asumate.
Dreptul de retenţie conferă titularului (creditor) posibilitatea de a refuza restituirea
bunului ce aparţine altei persoane (debitor), atâta timp cât aceasta nu îi plăteşte
sumele pe care le-a cheltuit cu întreţinerea, îmbunătăţirea sau conservarea acelui
bun.

Fig.1.2. Clasificarea drepturilor reale după natura bunurilor

Dreptul de proprietate este cel mai important drept real principal, iar în
Constituţia României (Art. 136) sunt recunoscute două forme ale acestuia:
1. drept de proprietate privată, care poate avea două forme:
- drept de proprietate privată particulară, atribuit persoanelor fizice şi juridice
particulare;
- drept de proprietate privată a statului, acordat unităţilor administrativ-
teritoriale, autorităţilor locale etc;
2. drept de proprietate publică, care este atribuibil statului şi autorităţilor
administrativ-teritoriale.
Care sunt atributele dreptului de proprietate şi ce reprezintă acestea?

5
 Dreptul de proprietate este un drept real principal, singurul drept care îi
permite titularului său să posede, să folosească şi în acelaşi timp, să dispună în
mod exclusiv, absolut şi perpetuu de obiectul respectiv, în limitele stabilite de lege.
Aceste trei prerogative constituie atributele dreptului de proprietate privată şi
publică:

- posesia reprezintă prerogativa titularului de a stăpâni în fapt bunul său;

- folosinţa este un privilegiu acordat titularului de a exploata bunul respectiv,
de a-i culege fructele (naturale, civile, industriale);
- dispoziţia reprezintă prerogativa titularului de a decide asupra stării
proprietăţii atât din punct de vedere material, putând modifica forma
bunului, distruge bunul respectiv sau consuma substanţa acestuia, cât şi din
punct de vedere juridic, proprietarul putând înstrăina total sau parţial acel
bun, în limitele legii.

Fig.1.3. Atributele dreptului de proprietate

Care sunt caracterele juridice ale dreptului de proprietate privată şi ce

reprezintă acestea?
Dreptul de proprietate privată are următoarele caractere juridice:
- este absolut şi inviolabil, adică acest drept îi este recunoscut titularului în
raport cu alte persoane care sunt obligate să nu întreprindă nicio acţiune de
încălcare a acestuia; caracterul de inviolabilitate întăreşte caracterul absolut,
conform Art. 135, pct. 6 din Constituţie: „Proprietatea privată este, în condiţiile
legii, inviolabilă". Excepţie fac cazurile (în condiţiile legii) de expropriere şi de

6
exploatare a subsolului proprietăţii în interes general, ambele contra unei
despăgubiri acordate proprietarului;
- este deplin şi exclusiv, deplin datorită celor trei atribute ale sale (posesia,
folosinţa şi dispoziţia) şi exclusiv în sensul că aceste atribute sunt independente de
puterea unei terţe persoane. Excepţie face cazul în care o proprietate este
dezmembrată, deci unele atribute sunt exercitate de către alte persoane pe baza
dezmembrămintelor dreptului de proprietate (drepturi derivate), reprezentate de
drepturile de uzufruct, de uz, de abitaţie, de servitute sau de superficie;
- este perpetuu şi transmisibil, însemnând că dreptul de proprietate are o
durată în timp nelimitată, putând fi exercitat atâta timp cât există bunul ce face
obiectul său, că există independent de exercitarea lui, nu se pierde prin neuz, şi de
asemenea, poate fi transmis prin acte între vii, în condiţiile legii.

Limitările dreptului de proprietate privată

Deşi permite titularului să posede, să folosească şi să dispună în mod
absolut, exclusiv şi perpetuu de bunul său, dreptul de proprietate privată se poate
exercita în anumite limite, ce pot fi de ordin fizic sau de ordin juridic.
Limitele fizice se referă la limitele suprafeţei terenului, specificate în
dosarul de cadastru prin coordonate geodezice, şi la limitele construcţiilor sau
clădirilor, definite prin suprafeţele construită, desfăşurat construită, utilă etc.
corespunzătoare (vezi cap. 6). De asemenea, limitările fizice se referă şi la faptul
că proprietarul deţine şi poate utiliza doar spaţiul aflat deasupra terenului (suprapus
acestuia) până la limita inferioară a spaţiului aerian Român, iar în ceea ce priveşte
subsolul, statul este cel ce deţine dreptul de proprietate asupra tuturor tipurilor de
bogăţii naturale aflate în acesta.
Limitele juridice se stabilesc prin legi, reglementări, ordonanţe de urgenţă,
hotărâri guvernamentale, norme metodologice, într-o instanţă judecătorească sau
de către proprietar printr-un act juridic.
Exemple de limite juridice sunt:
- Planul Urbanistic General (PUG), Planul Urbanistic Zonal (PUZ) şi

7
Planul Urbanistic de Detaliu (PUD), care reglementează şi limitează din punct de
vedere juridic modul de construire şi de dezvoltare a oraşelor, comunelor,
municipiilor (prin CUT, POT, Rl şi altele).
- clasarea unor proprietăţi ca monumente istorice din patrimoniul cultural
naţional sau universal (Legea 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice)
asupra cărora nu se poate interveni decât cu avizul Ministerului Culturii şi Cultelor.
Care sunt caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică şi ce
reprezintă acestea?
Dreptul de proprietate publică are următoarele caractere juridice:
- este un drept inalienabil, adică obiectul acestui drept nu poate fi
înstrăinat, ci poate fi dat doar în administrare, concesionat sau închiriat pe o
perioadă de timp stabilită prin lege;
- este un drept insesizabil, adică obiectul acestui tip de drept nu poate fi
executat silit;
- este un drept imprescriptibil, adică bunurile ce fac obiectul proprietăţii
publice nu pot fi dobândite de terţe părţi prin uzucapiune.
Notă:
Concesiunea este o convenţie între stat şi concesionar prin care ultimul capătă dreptul de a
exploata bunurile proprietate publică ce aparţin statului (terenuri petroliere, miniere, întreprinderi,
căi de comunicaţie, marea teritorială etc.) pe o perioadă de cel mult 49 de ani în schimbul unei
redevenţe (Art. 135 din Constituţia României).
Uzucapiunea (sau prescripţia achizitivă) reprezintă o modalitate de obţinere a dreptului de
proprietate asupra unei proprietăţi imobiliare sau a altui drept real, prin posedarea neîntreruptă a
acesteia în intervalul de timp fixat de lege.

Limitările dreptului de proprietate publică

Dreptul asupra bunurilor aflate în proprietate publică nu poate fi obţinut
prin uzucapiune, aşa cum este cazul proprietăţii private, ci prin achiziţie publică,
expropriere, donaţie şi alte modalităţi, şi nu se stinge prin neuz.

Drepturile reale corespunzătoare proprietăţii publice

Acestea sunt dreptul de administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de
folosinţă cu titlu gratuit.
Dreptul de administrare este atribuit regiilor autonome, autorităţilor

8
administraţiilor publice sau locale şi altor instituţii, care pot folosi şi dispune de
bunul administrat.
Dreptul de concesiune permite şi obligă concesionarul - persoană fizică sau
juridică, să exploateze bunul în schimbul unei redevenţe. Acesta nu poate înstrăina
sau greva bunul concesionat. Dreptul de folosinţă cu titlu gratuit se conferă pe
termen limitat instituţiilor de utilitate publică.

Clasificarea proprietăţilor imobiliare din punct de vedere juridic

La evaluarea proprietăţilor imobiliare trebuie făcută distincţia clară între
termenul de „proprietate imobiliară” şi cel de „drept real imobiliar”. Din punct de
vedere juridic, proprietatea este văzută ca un drept de proprietate, mai mult decât
ca o entitate fizică. Este extrem de important pentru evaluator, pentru a putea
realiza o evaluare credibilă, să determine care este dreptul de proprietate evaluat şi
dacă acesta este un drept absolut sau este un drept grevat de sarcini
(dezmembrământ).
Proprietatea imobiliară constă din teren, clădirile aflate pe acesta şi
îmbunătăţirile aduse acestuia. Dreptul real imobiliar se referă la cotele de
participare, la avantajele şi drepturile ce decurg din posesia fizică a bunului imobil.
În figura 1.4 sunt prezentate tipurile de proprietăţi imobiliare private şi
publice, recunoscute de către statul Român.
Proprietăţile imobiliare private individuale sunt proprietăţile formate din
locuinţă, părţi din clădire şi terenuri, rezervate folosinţei exclusive a unui singur
proprietar. Proprietăţile imobiliare private deţinute în coproprietate sunt
proprietăţile formate din părţi de clădire şi din terenuri, destinate folosirii şi
utilităţii tuturor proprietarilor sau a unei părţi dintre aceştia:
- proprietatea pe cote-părţi egale (coproprietate) - proprietate deţinută
simultan de mai multe persoane, divizată pe cote-părţi egale, dar fără ca
bunul respectiv să fie fracţionat din punct de vedere fizic, ci doar juridic într-
un contract;
- proprietatea indiviză - proprietate deţinută simultan de mai multe

9
 persoane, pe cote-părţi inegale, dar fără ca bunul respectiv să fie fracţionat
din punct de vedere fizic, ci doar juridic printr-un contract; cota indiviză se
calculează ca raport între suprafaţa desfăşurată construită a proprietăţii
individuale şi suma suprafeţelor desfăşurate construite ale tuturor
proprietăţilor individuale;

Fig. 1.4. Tipuri de proprietăţi imobiliare

- proprietatea devălmaşă (devălmăşia) - proprietate deţinută simultan de

mai multe persoane (devălmaşi), în care nici dreptul, nici bunul comun nu
sunt împărţite pe cote-părţi.
Notă:
Coproprietatea este un drept de proprietate deţinut de două sau mai multe persoane,
simultan şi concurent, a căror proprietate este divizată între ele în cote-părţi, fără ca bunul
respectiv să fie fracţionat din punct de vedere material. Ceea ce este fracţionat este numai
dreptul de proprietate.

Exemple de elemente care constituie părţi comune proprietarilor unei

clădiri sau ansamblu de clădiri sunt: terenul pe care se află clădirea, curtea
interioară, acoperişul şi terasele, scările şi casa scării, holurile, pivniţele,
ascensoarele, instalaţiile de apă, canalizare, spălătorii şi uscătorii, ş.a.

1.2. Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată

În activitatea unui evaluator pot apare situaţii dificile în care acestuia îi
revine misiunea de a estima valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare grevată
de sarcini sau a unei părţi a acesteia, motiv pentru care evaluatorii au obligaţia de

10
a stăpâni termenii şi noţiunile fundamentale legate de tipurile de dezmembrăminte
ale dreptului de proprietate privată, precum dreptul de uzufruct, de uz, de abitaţie
sau dreptul de superficie.
Potrivit Codului Civil, o proprietate imobiliară este grevată de sarcini în
cazul în care unul sau două din cele trei atribute ale dreptului de proprietate -
posesia, folosinţa şi dispoziţia, recunoscute prin lege titularului dreptului de
proprietate - sunt scoase din conţinutul juridic al dreptului său. Astfel, ia naştere
un alt drept real principal, derivat, în favoarea altei persoane (denumită titular),
care este independent şi opozabil terţilor.
Aceste tipuri de drepturi derivate nu anulează dreptul de proprietate, ci
doar îl restrâng şi se pot obţine, prin act juridic sau prin uzucapiune, asupra
bunurilor aflate în proprietate privată, nu şi pentru cele aflate în proprietate
publică.

Care sunt dezmembrămintele dreptului de proprietate privată şi ce

reprezintă acestea?
Există mai multe tipuri de dezmembrăminte, aşa cum se specifică în
Codul Civil, Cartea a III-a, Titlul III: uzufruct, uz, abitaţie, servitute, superficie.
Dreptul de uzufruct conferă titularului său, denumit uzufructuar, o parte
din atributul de posesie precum şi atributul de folosinţă a proprietăţii, cu
constituirea obligativităţii pentru titular de a conserva substanţa proprietăţii şi de a
o restitui proprietarului (denumit nud proprietar) la încetarea uzufructului.
Proprietarul păstrează astfel doar o parte din atributul de posesie şi atributul de
dispoziţie juridică. Acest drept derivat este un drept temporar şi intransmisibil,
care se constituie în favoarea unei persoane.
Atât dreptul de uz cât şi dreptul de abitaţie sunt tipuri ale dreptului de
uzufruct ce au însă cu caracter mai restrâns. Dreptul de uz se constituie asupra
proprietăţilor mobile şi asupra proprietăţilor imobile, cu excepţia locuinţelor, în
timp ce dreptul de abitaţie se constituie asupra locuinţelor. Titularului unuia din
aceste drepturi derivate îi sunt recunoscute atributele de posesie şi de folosinţă

11
asupra bunului altei persoane, în limitele satisfacerii doar a necesităţilor lui şi ale
familiei sale. Acestea sunt drepturi temporare care se constituie în favoarea unei
persoane şi nu pot fi cedate prin închirierea sau arendarea bunului.
Dreptul de servitute este un drept constituit asupra unui imobil numit fond
aservit sau dominat, pentru uzul şi utilitatea altui imobil, numit fond dominant, cu
condiţia ca imobilele implicate să fie vecine şi să aparţină unor proprietari diferiţi.
Este un drept imobiliar perpetuu şi indivizibil. Există servituţi naturale şi servituţi
legale precum servitutea de trecere, servitutea de vedere, servitutea privind
picătura streşinilor, servitutea de a nu construi.
Dreptul de superficie constituie dreptul de proprietate conferit unei
persoane numită superficiar, asupra construcţiilor, plantaţiilor sau a altor lucrări
care se află pe un teren aflat în proprietatea altei persoane, teren asupra căruia
superficiarul are drept de folosinţă. Acesta conferă deci titularului atributul de
folosinţă şi parţial atributele de posesie şi dispoziţie (privind doar substanţa
terenului, nu şi juridic) şi este un drept perpetuu. Acest drept se poate obţine pe o
perioadă de maxim 99 de ani.

Care sunt modalităţile de obţinere a dreptului de proprietate privată?

Dreptul de proprietate privată asupra unui bun poate fi obţinut prin mai
multe mijloace în afara convenţiei/contractului:
- prin accesiune (încorporaţiune) - modalitate prin care proprietarul unui
bun mai important devine proprietar al bunului încorporat, mai puţin
important; accesiunea poate fi de tip imobiliară naturală, adică fără
intervenţia omului sau imobiliară artificială, cu intervenţia omului sau de
tip mobiliară;
- prin uzucapiune (prescripţie achizitivă) - modalitate de dobândire de către
uzucapant a dreptului de proprietate asupra unui bun (sau a altui drept real)
prin posedarea neîntreruptă a acestui bun pe perioada de timp stabilită prin
lege (10, 20 sau 30 ani);
- alte modalităţi: hotărâre judecătorească, tradiţiune, ocupaţiune.

12
 Capitolul 2

FUNDAMENTELE EVALUĂRII PROPRIETĂŢILOR

IMOBILIARE

Obiectivul capitolului
Acest capitol face o prezentare introductivă esenţială pentru înţelegerea şi
însuşirea corectă a unor concepte fundamentale în evaluare. Este vorba de
terminologia specifică acestui domeniu care, uneori, cuprinde cuvinte sau expresii
ce pot părea la prima vedere identice ca semnificaţie, precum „valoare”, „cost” sau
„preţ”, utilizate în vorbirea curentă de cele mai multe ori ca sinonime, dar care în
evaluare au semnificaţii distincte, important a fi sesizate şi utilizate corect.
Tot aici sunt definite, printre altele, noţiunile de proprietate imobiliară şi
proprietate mobiliară, sunt clasificate pieţele imobiliare corespunzător celor cinci
tipuri de proprietăţi imobiliare, sunt explicaţi cei patru factori determinanţi ai
valorii - utilitatea, raritatea, dorinţa şi puterea efectivă de cumpărare, este definită
valoarea de piaţă, sunt prezentate cele nouă principii care guvernează metodologia
şi practica evaluării, este explicat modul în care banii îşi modifică în timp valoarea.

2.1. Definiţii şi concepte generale de evaluare

Proprietatea imobiliară, prin care înţelegem teren liber sau teren construit,
este una dintre cele mai importante surse de venit în economia globală. Datorită
acestui fapt, este extrem de important ca proprietarii de terenuri libere sau
construite - fie că sunt persoane fizice, firme, administraţiile statului şi alte
organisme care deţin, vând, cumpără, închiriază, investesc în proprietăţi imobiliare
sau sunt implicate în alte activităţi legate de acestea, să aibă acces direct la opinii

13
clare asupra valorii proprietăţilor, la informaţii credibile şi relevante, la analize
solide, precum şi dreptul de a primi consiliere cu privire la o gamă largă de
probleme ce vizează atât bunurile imobiliare, cât şi celelalte tipuri de proprietăţi
(întreprinderi, bunuri mobile corporale şi necorporale).
În condiţiile atât ale unei economii de piaţă funcţionale, cât şi ale unei
economii în curs de dezvoltare, activitatea de evaluare a proprietăţilor imobiliare
constituie un suport deosebit de important, ea putând furniza informaţii necesare în
diferite acţiuni cum sunt: tranzacţii ce implică transferuri ale drepturilor de
proprietate (vânzare, cumpărare, închiriere), estimarea valorii pentru garanţii
bancare imobiliare sau ipotecare, stabilirea taxelor datorate statului (pentru
moşteniri, donaţii, impozite), determinarea sumelor pentru compensări în cazul
diverselor calamităţi sau pentru exproprieri, consultanţă în decizii de investiţii, în
probleme de litigiu, de lichidări, raportări financiare, analize cu privire la situaţia
pieţelor imobiliare şi evoluţia lor, la fezabilitatea unor proiecte de investiţii, la
rentabilitatea reorganizării sau fuzionării unor afaceri/întreprinderi etc.

Proprietate imobiliară şi proprietate mobiliară

Proprietatea imobiliară reprezintă terenul şi toate elementele care sunt o
parte naturală a acestuia, elementele care au fost ataşate terenului şi toate
elementele permanent ataşate clădirilor aflate atât în subsol, cât şi deasupra
solului.
Prin elemente-parte naturală a terenului înţelegem bogăţiile naturale aflate
în sol, de exemplu gaze naturale, petrol, cărbune, ape minerale, şi la suprafaţă
precum păduri, ape, păşuni şi fâneţe naturale, prin elemente ataşate terenului
înţelegem construcţii şi clădiri, iar elementele permanent ataşate clădirilor se
referă la reţeaua electrică, sistemul de canalizare, de ventilaţie şi altele asemenea,
care permit unei clădiri să funcţioneze.
Prin urmare, se consideră proprietate imobiliară terenul liber (neconstruit)
şi terenul construit, adică terenul cu toate clădirile şi amenajările aflate pe acesta.

14
 Proprietatea mobiliară reprezintă proprietatea asupra altor tipuri de bunuri
decât cele imobiliare, acestea putând fi:
- bunuri mobile corporale, ca de exemplu, mobilierul, colecţiile de artă,
echipamentele speciale industriale, stocurile de materiale, de materii prime
etc., sau;
- bunuri mobile necorporale, precum o licenţă, un brevet de invenţie, un
soft, o marcă înregistrată, know-how, un proces tehnologic, etc.
Trebuie făcută distincţia clară între termenul de proprietate imobiliară, care
reprezintă o entitate fizică şi cel de drept de proprietate asupra proprietăţii
imobiliare, ce reprezintă un concept juridic, prezentat în capitolul anterior.

Piaţa imobiliară şi tipuri de pieţe imobiliare

Piaţa, ca definiţie generală, este mediul în care bunurile şi serviciile sunt
comercializate între cumpărători şi vânzători prin mecanismul pieţei. Pentru a fi
considerat piaţă, acest mediu trebuie să permită tranzacţionarea fără restricţii, atât
pentru cumpărători, cât şi pentru vânzători, a acestor bunuri sau servicii. Aceştia
acţionează pe piaţă potrivit raportului dintre cererea şi oferta pentru bunul/serviciul
căutat/oferit, şi celor patru factori determinanţi ai valorii - utilitatea, raritatea,
puterea efectivă de cumpărare şi dorinţa, prezentaţi mai jos.
Bunurile şi serviciile au pieţe de comercializare diferite, clasificându-se în
funcţie de tipul lor, de limitările posibilităţii de distribuţie sau pur şi simplu
geografic. Astfel, din punct de vedere geografic pieţele pot fi locale, regionale,
naţionale şi internaţionale.
Piaţa imobiliară cuprinde un grup de persoane sau de firme aflate în
contact pe piaţa corespunzătoare, în vederea efectuării de tranzacţii imobiliare;
există cinci tipuri de pieţe imobiliare:
- piaţa proprietăţilor rezidenţiale: apartamente, case, vile, terenuri libere
case de vacanţă etc.;

15
 - piaţa proprietăţilor comerciale: clădiri administrative, centre comerciale,
magazine, hoteluri, supermarket-uri, mall-uri etc.;
- piaţa proprietăţilor industriale: fabrici, depozite, benzinării, uzine etc.;
- piaţa proprietăţilor agricole: ferme de animale, pepiniere, livezi, vii,
păduri, păşuni etc.;
- piaţa proprietăţilor speciale: şcoli, clădiri publice, aeroporturi, săli de
spectacol, parcuri de distracţii, biserici; aceste proprietăţi specializate se
vând foarte rar sau chiar nu se vând pe piaţă (liberă), cu excepţia cazurilor
în care se vând ca părţi din întreprinderea în care sunt parte componentă, şi
aceasta din cauza unicităţii lor, proiectării lor specializate, configuraţiei
deosebite, dimensiunii sau localizării.
De exemplu, în contextul clasificării pieţelor din punct de vedere geografic,
o proprietate imobiliară comercială, un hotel, de exemplu, poate să nu aibă o piaţă
locală, ci una regională, iar o proprietate imobiliară specializată, precum un castel,
sau nu aibă o piaţă regională şi nici chiar una naţională, dar să poată fi evaluată
prin abordarea prin piaţă, comparând-o cu proprietăţi imobiliare de aceeaşi factură
tranzacţionate la nivel internaţional, având astfel o piaţă internaţională.

Preţ vs. cost vs. valoare

Există câţiva termeni folosiţi în limbajul zilnic care, la prima vedere, ar
putea fi consideraţi echivalenţi, dar care, în contextul evaluărilor, au înţelesuri
diferite, clar prezentate în Standardele Internaţionale de Evaluare. Aceştia trebuie
înţeleşi şi corect utilizaţi de către evaluatori conform definiţiilor prezentate mai jos.
Preţul reprezintă o sumă de bani cerută, oferită sau plătită pentru un activ
(bun sau serviciu), după efectuarea plăţii, preţul devenind un fapt concret.
Costul este o sumă de bani necesară pentru a achiziţiona sau produce un
activ. Din momentul achiziţionării sau producerii activului, costul devine şi el un
fapt concret, ca şi preţul. În evaluare se utilizează noţiunile de cost de înlocuire şi
cost de reproducere.

16
 Notă: Costul de reproducere reprezintă costul estimat pentru a construi la preţurile
curente de la data evaluării, o replică exactă a construcţiei evaluate, folosind pe cât
posibil aceleaşi materiale, standarde de construcţie, proiect arhitectural, dispunere în
spaţiu şi calitate a manoperei şi înglobând toate tipurile de deprecieri ale construcţiei
evaluate.
Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la data
evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale
moderne şi tehnici curente, normativele curente, arhitectură şi planuri moderne

Spre deosebire de cele două noţiuni anterioare. Valoarea nu reprezintă un

fapt concret, ci este o opinie privind fie cel mai probabil preţ care ar fi plătit pentru
un activ în cadrul unui schimb, fie beneficiile economice care decurg din deţinerea
unui activ.
O observaţie foarte importantă este aceea că, aşa cum se va vedea pe tot
parcursul cursului, cuvântul „valoare" nu este de sine stătător, ci întotdeauna este
utilizat de către evaluatori împreună cu alte cuvinte definitorii, precum „de piaţă",
„justă", „de investiţie", „specială", reflectând în acest mod scopul evaluării şi
contextul în care se face evaluarea, de exemplu: se face o evaluare a „valorii de
piaţă" în scopul vânzării proprietăţii sau pentru obţinerea unui credit imobiliar, se
face o evaluare a „valorii de investiţie" în scopul luării unor decizii de investiţie.
De fapt scopul evaluării, cerinţele specifice ale utilizatorului desemnat al
evaluării şi disponibilitatea datelor necesare evaluării trebuie să se coreleze cu şi
determină tipul valorii care trebuie utilizat mai departe într-o evaluare.
Mai multe informaţii despre tipurile valorii şi despre valoarea de piaţă se
regăsesc în capitolul 3.3.2.

Factorii determinanţi ai valorii

Valoarea este un concept care se formează în mintea celor ce activează pe
piaţa imobiliară, după cum menţionam mai sus că valoarea este o opinie; aceasta
este creată de şi depinde de interacţiunea a patru factori: utilitatea, raritatea, dorinţa
şi puterea efectivă de cumpărare.
Utilitatea - se referă la gradul de utilitate pe care îl poate avea un bun
pentru un anumit cumpărător, chiriaş, investitor. Influenţa acestui factor asupra

17
valorii depinde de caracteristicile proprietăţii, precum amplasamentul, suprafaţa
utilă a apartamentului, suprafaţa terenului, dotările edilitare, capacitatea productivă
ş.a., în funcţie de tipul proprietăţii.

Fig. 2.1. Factorii determinanţi ai valorii

Raritatea - raritatea unei proprietăţi poate determina o creştere a valorii

acesteia, deoarece cererea poate să depăşească oferta, interesul de achiziţionare
fiind crescut pentru o astfel de proprietate cu caracteristici rare, deosebite.
Dorinţa - este visul unui cumpărător de a deţine un bun care să îi satisfacă
nevoile sau, chiar mai mult, imaginaţia.
Puterea efectivă de cumpărare - posibilitatea pe care o are o persoană sau
un grup de persoane de a participa pe piaţă prin achiziţionarea de bunuri sau
servicii.
Notă: Puterea de cumpărare reprezintă valoarea unei monede exprimată prin cantitatea
de bunuri sau servicii ce poate fi achiziţionată cu o unitate din acea monedă.

Cererea şi oferta pieţei imobiliare

Cererea constituie numărul potenţialilor cumpărători sau chiriaşi care caută
drepturi reale imobiliare, la diferite preţuri, pe o anumită piaţă, într-o anumită
perioadă de timp, în situaţia în care alţi factori precum populaţia, venitul, preţurile
viitoare şi preferinţele consumatorilor rămân constante.
Oferta reprezintă totalitatea drepturilor reale imobiliare disponibile pentru
vânzare sau închiriere, la diferite preţuri, în cadrul unei anumite pieţe, într-un
anumit interval de timp, în situaţia în care costurile cu forţa de muncă şi costurile

18
de producţie rămân constante.

Cea mai bună utilizare – CMBU

Modul în care o proprietate poate fi utilizată optim reprezintă fundamentul
pentru determinarea valorii sale de piaţă.
Cea mai bună utilizare este definită ca utilizarea probabilă, rezonabilă şi
legală a unui teren liber sau a unei proprietăţi construite, care este fizic posibilă,
fundamentată în mod adecvat, fezabilă financiar şi care determină cea mai mare
valoare.

Valoarea de piaţă şi alte tipuri ale valorii

În practica evaluării proprietăţilor se pot utiliza diferite tipuri ale valorii,
fiecare cu definiţia sa specifică prezentată în Standardele Internaţionale de
Evaluare; anumite tipuri ale valorii sunt utilizate frecvent, precum valoarea de
piaţă, altele sunt utilizate în situaţii deosebite şi în circumstanţe atent identificate şi
explicate, de exemplu valoarea specială.
Tipul valorii pe baza căruia urmează să se facă evaluarea se alege cu mare
atenţie în funcţie de scopul evaluării, sau la cererea beneficiarului acesteia, iar
definirea în raportul de evaluare a tipului valorii utilizat este obligatorie.
Valoarea de piaţă este cel mai utilizat tip al valorii şi conform standardului
IVSC ediţia 2011, IVS - Cadrul general, ea reprezintă „suma estimată pentru care
un activ ar putea fi schimbat la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un
vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat, în
care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără
constrângere".
Fiecare din termenii subliniaţi în definiţia prezentată anterior are un cadru
conceptual propriu şi este în corelaţie cu ceilalţi termeni subliniaţi. O modificare a
înţelesului intrinsec al unui termen sau nerespectarea/excluderea acestuia din
definiţia valorii de piaţă, va avea un efect neaşteptat asupra valorii de piaţă a
proprietăţii, sau va conduce la estimarea unui al tip al valorii.

19
 2.2. Valoarea în timp a banilor
Acest concept este fundament al abordării prin venit, prin care, aşa cum se
va vedea în capitolele următoare, venitul generat din deţinerea unei proprietăţi se
transformă în valoarea acestei proprietăţi.
În această abordare se lucrează cu trei termeni diferiţi care permit:
a) estimarea fie a valorii viitoare a banilor deţinuţi în prezent;
b) fie valoarea prezentă a banilor care se estimează că vor fi disponibili în
viitor, iar aceşti termeni sunt:
- compunerea;
- actualizarea;
- capitalizarea.

Fig. 2.2. Valoarea în timp a banilor

Prin compunere se calculează valoarea viitoare a unei sume deţinută în

prezent, la un anumit nivel al ratei de rentabilitate sau al dobânzii. Formula
utilizată în acest scop este:

vi = v 0 (1 + k )
i

în care s-au făcut notaţiile:

vi - valoarea viitoare
vo - valoarea prezentă

20
 k - rata de rentabilitate, rată de actualizare
(1 + k )i - factorul de compunere sau factor de dobândă compusă

Prin actualizare se transformă veniturile viitoare în valoare prezentă, şi are la

bază aceeaşi formulă:

vi 1
v0 = = vi
(1 + k )i
(1 + K )i

1
în care
(1 + k )i reprezintă inversul factorului de dobândă compusa, denumit şi

factor de actualizare
Capitalizarea transformă tot un venit viitor în valoare prezentă, dar
diferenţa constă în faptul că acest venit trebuie să fie perpetuu, adică o sumă
constantă, ori crescător sau descrescător cu o rată anuală constantă (g). Formula
utilizată este simplificată faţă de cele prezentate anterior:

v 1
v0 = =v
c c

în care:
c - rata de capitalizare
1
- inversul ratei de capitalizare, denumit coeficient multiplicator.
c
Dacă venitul care se capitalizează va creşte la infinit cu o rată anuală
constantă g, atunci se aplică formula Gordon-Shapiro:

v
v0 =
k −g

21
 2.3. Principiile evaluării proprietăţilor imobiliare
Estimarea valorii unei proprietăţi imobiliare se face prin intermediul
procesului de evaluare care se compune dintr-un set de proceduri coerente şi
ordonate. Aceste proceduri sunt ordonate în sens logic prin intermediul a nouă
principii de evaluare.

Care sunt principiile de evaluare ce guvernează activitatea de evaluare a

proprietăţilor imobiliare?
Principiile de evaluare sunt următoarele:
- principiul substituţiei;
- principiul anticipării;
- principiul schimbării;
- principiul cererii şi ofertei;
- principiul concurenţei;
- principiul contribuţiei;
- principiul conformităţii;
- principiul echilibrului;
- principiul factorilor externi.

Principiul substituţiei este aplicabil în toate cele trei abordări în evaluare şi

spune că un cumpărător prudent şi informat nu va plăti pentru o proprietate un preţ
mai mare decât ar plăti pentru o altă proprietate care are aceleaşi caracteristici sau
care are caracteristici asemănătoare cu prima. Astfel, cumpărătorul are trei
posibilităţi de a substitui proprietatea evaluată:
1. să cumpere o proprietate cu o utilitate egală cu cea a proprietăţii în
cauză, această posibilitate constituind baza abordării prin comparaţia
vânzărilor;
2. să cumpere un teren şi să construiască pe el o construcţie cu utilitate
egală cu cea a proprietăţii evaluate, aceasta reprezentând baza abordării prin

22
 cost;
3. cea de-a treia posibilitate este aceea de a cumpăra o proprietate care
aduce venituri egale şi la acelaşi risc cu cele aduse de proprietatea subiect,
această opţiune constituind baza abordării prin venit.
Principiul anticipării susţine că valoarea unei proprietăţi este creată de
beneficiile (fluxurile de venit) viitoare anticipate ce decurg din deţinerea dreptului
de proprietate asupra proprietăţii şi constituie fundamentul abordării prin venit.
Principiul schimbării cere ca evaluatorul să analizeze cauzele şi efectele
forţelor cererii şi ofertei care determină dinamica (schimbarea) valorii unei
proprietăţi. Acest principiu solicită evaluatorul să precizeze în raportul său de
evaluare data evaluării, tocmai datorită faptului că valoarea de piaţă a unei
proprietăţi are o valabilitate limitată, şi acest principiu fundamentează abordarea
prin venit.
Tab.2.1. Aplicabilitatea principiilor de evaluare a abordării

Principiul cererii şi ofertei spune că preţul unei proprietăţi imobiliare

variază în relaţie directă cu cererea şi inversă cu oferta, dar nu neapărat
proporţional. Astfel, o cerere mare sau o ofertă mică pe piaţa unui anumit tip de
proprietate imobiliară ridică preţul de vânzare (sau valoarea), în timp ce o ofertă
mare sau o cerere mică îl reduce. Valoarea de piaţă, preţul şi costul ajung la
egalitate numai în cazul, foarte rar de altfel, în care cererea şi oferta se află în
echilibru. Acest principiu stă la baza tuturor abordărilor în evaluarea proprietăţilor
imobiliare.

23
 Principiul contribuţiei precizează că valoarea unei componente a
proprietăţii este cuantificată în funcţie de contribuţia ei la valoarea întregii
proprietăţi sau prin suma cu care este diminuată valoarea proprietăţii (pierdere de
valoare) dacă acea componentă ar lipsi. Principiul contribuţiei este folosit în
stabilirea unor corecţii în cadrul abordării prin comparaţie şi la calculul
deprecierilor în abordarea prin cost.
Principiul conformităţii susţine faptul ca valoarea unei proprietăţi
imobiliare este creată şi susţinută atunci când proprietatea este în conformitate cu
standardele create pe piaţa imobiliară prin cerere. Are influenţă asupra abordărilor
prin piaţă şi prin cost.
Principiul echilibrului spune că valoarea unei proprietăţi este determinată
de şi susţinută atunci când cei patru factori de producţie care creează bunul
imobiliar - terenul, munca, capitalul şi managementul - se află în echilibru, deci
atunci când un surplus al oricărui element din cele patru nu mai aduce un surplus
de beneficiu pentru proprietar. Acest principiu constituie baza abordării prin piaţă
(comparaţie).
Principiul factorilor externi precizează că factorii care nu ţin neapărat de
proprietatea în sine pot avea atât influenţe pozitive, cât şi negative asupra valorii
acesteia. Factori pozitivi pot fi, de exemplu, proximitatea unui parc, a unei staţii de
metrou sau a unei şcoli, iar un factor extern negativ poate fi considerat vecinătatea
cu un atelier de reparaţii maşini sau cu un teren liber pe care se depozitează deşeuri
menajere. Acest principiu este fundamentul abordărilor prin piaţă şi prin cost.

2.4. Conduita etică şi profesională a evaluatorului

Codul deontologic al evaluatorilor vine în completarea regulilor, statutelor
şi regulamentelor asociaţiilor naţionale sau organizaţiilor care controlează sau
monitorizează activităţile evaluatorilor. Acest cod nu are autoritate legală, însă
defineşte cadrul etic în care trebuie să se desfăşoare activitatea evaluatorilor. Este o
completare a statutelor asociaţiilor naţionale şi a regulamentelor organizaţiilor care
monitorizează activităţile evaluatorilor.

24
 Conform acestui cod, evaluatorul trebuie să fie o persoană integră, cu
bună reputaţie, care a absolvit un curs de pregătire în această profesie în cadrul
unui centru recunoscut şi urmează un program de instruire continuă în
domeniu, are competenţa şi experienţa necesară pentru efectuarea de evaluări în
categoria pentru care s-a pregătit, cunoaşte, înţelege şi aplică standardele,
principiile, metodele şi tehnicile de evaluare, este membru al unui organism
naţional profesional şi respectă Codul deontologic al evaluatorilor.
În cod sunt cuprinse indicaţii cu privire la comportamentul evaluatorilor în
timpul misiunii lor, condiţiile în care pot sau nu pot accepta o lucrare, modul de
întocmire a raportului de evaluare. Astfel:
• evaluatorul trebuie să acţioneze legal şi să respecte legile şi
reglementările ţării în care îşi desfăşoară activitatea sau în care
îndeplineşte o anumită activitate;
• evaluatorul nu trebuie să acţioneze pentru una sau mai multe părţi în
aceeaşi problemă, cu excepţia unui consimţământ în scris al celor
implicaţi; evaluatorul nu trebuie să accepte o misiune care presupune
raportarea unor concluzii sau opinii predeterminate;
• evaluatorul va face verificări şi investigaţii laborioase pentru a se asigura
că datele pentru analiza în evaluare sunt corecte şi demne de încredere;
• raportul de evaluare va trebui să facă o descriere clară şi precisă a ariei de
aplicabilitate a misiunii şi scopul acesteia, prezentând orice ipoteze,
scenarii sau condiţii limitative care afectează direct evaluarea, şi acolo
unde este cazul, indicând efectul lor asupra valorii;
• evaluatorul nu trebuie să redacteze şi să comunice în mod conştient un
raport care conţine opinii şi analize false, inexacte sau părtinitoare;
• la verificarea raportului unui alt evaluator, evaluatorul va raţiona în mod
imparţial şi îşi va justifica motivele pentru care este de acord sau nu cu
concluziile raportului;
• onorariile aferente unei misiuni de evaluare nu trebuie să depindă de

25
 rezultatul predeterminat al oricărei evaluări.
În ţările în care pentru profesia de evaluator nu există calificări academice
adecvate, evaluatorul trebuie să aibă un nivel de pregătire suficient şi experienţă în
evaluare şi este, fie membru al unui organism naţional profesional de evaluare
recunoscut, fie are autorizaţie din partea guvernului sau numire din partea justiţiei
sau a unei autorităţi cu un statut echivalent.
Evaluatorii se pot clasifica în evaluatori interni, care sunt evaluatorii
angajaţi în cadrul diferitelor firme de contabilitate, bănci, agenţii de tranzacţii
imobiliare, întreprinderi care deţin activele, şi evaluatori externi, care sunt
evaluatori ce nu au legături importante cu clientul evaluării, cu un agent care
acţionează în numele acestuia sau cu proprietatea supusă evaluării.

Care sunt principiile Codului deontologic?

Principiile ce stau la baza Codului deontologic expus în IVS ediţia 2007,
sunt: integritatea, competenţa, eficienţa, conştiinciozitatea, imparţialitatea
evaluatorului şi confidenţialitatea informaţiilor cuprinse în raport.
Integritatea presupune obligativitatea de a nu acţiona în mod fraudulos, de
a nu redacta sau comunica în mod conştient un raport cu conţinut fals, inexact sau
părtinitor; un evaluator nu trebuie să prezinte denaturat calificările sale
profesionale sau să sugereze o astfel de prezentare; specialistul evaluator este
obligat să acţioneze legal prin respectarea legilor şi reglementărilor ţării în care îşi
desfăşoară activitatea sau în care îndeplineşte o anumită misiune şi va avea grijă ca
orice salariat sau colaborator subordonat să respecte Codul deontologic.
Specialistul evaluator trebuie să posede cunoştinţele, competenţa şi
experienţa necesare pentru a îndeplini, în mod eficient, misiunea sa în conexiune
cu Standardele Internaţionale de Evaluare; numai acei evaluatori capabili să
respecte definiţia evaluatorului au dreptul să desfăşoare activităţi în conformitate
cu aceste standarde.
Condiţiile de imparţialitate şi confidenţialitate impun specialistului să
acţioneze independent, obiectiv şi imparţial când realizează lucrări de evaluare, el

26
nu trebuie să accepte misiuni care presupun raportarea unor opinii şi concluzii
predeterminate, impuse sau „negociate"
Codul specifică, de asemenea, faptul că plata aferentă unei misiuni nu
trebuie să depindă de valoarea proprietăţii, şi în cazul în care onorariul
evaluatorului este sau nu condiţionat de orice aspect al raportului, acest lucru
trebuie să fie precizat în raport. Un evaluator nu trebuie să utilizeze şi nu se va
baza pe prejudecăţi de orice natură sau să emită concluzii fără suport.
Specialistul evaluator trebuie să trateze problemele clientului cu toată
discreţia şi confidenţialitatea necesare, nefiindu-i permis să împărtăşească
informaţiile obţinute de la un client sau rezultatele unei lucrări realizate pentru
client, unor terţe persoane decât celor autorizate chiar de către client, exceptând
situaţia în care se solicită acest lucru în mod legal.
Eficienţa şi conştiinciozitatea se referă la modul în care specialistul trebuie
să acţioneze pentru îndeplinirea instrucţiunilor clientului, având obligaţia să îşi
informeze clientul asupra stadiilor procesului de evaluare.
Se impune refuzul evaluatorului pentru contractarea unei lucrări în situaţia
în care circumstanţele împiedică efectuarea investigaţiilor necesare, care să asigure
date corecte şi credibile pentru analiză, atunci când finalizarea evaluării într-un
timp rezonabil nu este posibilă sau în orice condiţii în care sunt diminuate şansele
de a obţine o calitate bună a lucrării.
În cadrul Codului deontologic este precizată modalitatea de prezentare a
informaţiilor şi ceea ce trebuie să conţină un raport de evaluare, ca si cerinţe
minime, acesta putând fi adaptat în funcţie de specificul misiunii, de utilitatea
raportului, complexitatea proprietăţii şi de nevoile clientului.
Raportul de evaluare trebuie sa includă descrierea clară şi exactă a ariei
sale de aplicabilitate, a scopului şi destinaţiei sale, să prezinte toate ipotezele sau
condiţiile limitative care ar afecta în mod direct evaluarea, iar când este cazul să
explice şi efectul lor asupra valorii, să furnizeze suficiente informaţii pentru a
descrie activitatea desfăşurată, concluziile finale şi contextul în care au luat formă.

27
 Trebuie să fie prezentată orice relaţie personală, directă sau indirectă, cu
proprietatea sau cu compania care este subiectul misiunii desfăşurate şi care ar
putea duce la un posibil conflict de interese; trebuie să se definească în raport orice
limitare privind calitatea serviciului pe care îl oferă, fie ca aceasta se datorează
unor constrângeri externe impuse, fie însuşi evaluatorului sau misiunii sale.

Specialistul evaluator trebuie să stabilească restricţii cu privire la

publicarea raportului de evaluare sau a părţilor, concluziilor obţinute, fără un acord
prealabil al clientului; el este obligat să prezinte orice deviere de la Standardele
Internaţionale de Evaluare, dar în cazul în care este necesar să se facă o astfel de
deviere, din cauza naturii speciale a misiunii evaluatorului, această deviere trebuie
să fie în limitele rezonabilului, eticii şi competenţei şi să fie prezentată o motivare
raţională a devierii de la standarde.

Care sunt cerinţele minime, obligatorii, cu privire la conţinutul

raportului de evaluare?
- identitatea evaluatorului şi data raportului;
- identitatea clientului;
- instrucţiunile, data efectivă a valorii estimate, scopul şi utilizarea evaluării;
- baza de evaluare, cu specificarea tipului de valoare utilizat precum şi
definiţia acesteia;
- identitatea, situaţia juridică şi locaţia proprietăţii care va fi evaluată;
- data şi amploarea inspecţiei;
- aria de aplicabilitate şi amploarea activităţii în misiunea de evaluare;
- orice ipoteze şi condiţii limitative şi orice ipoteze speciale, neobişnuite sau
extraordinare;
- o declaraţie de conformitate prin care se arată că evaluarea a fost făcută prin
respectarea standardelor şi altor cerinţe de prezentare;
- calificarea profesională şi semnătura evaluatorului.

28
 Capitolul 3

STANDARDE SPECIFICE ACTIVITĂŢII DE EVALUARE

Obiectivul capitolului

Având la bază noţiunile introductive din capitolele precedente, se impune

prezentarea standardelor adoptate în România începând cu anul 2004, Standardele
Internaţionale de Evaluare elaborate de către WSC (International Valuation
Standards Council) - Consiliul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare.
Ultima ediţie a acestora, ediţia 2011, şi a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2012.

Standardele de evaluare ale IVSC reprezintă un suport profesional esenţial

pentru evaluatorii din România şi trebuie asumate în detaliu şi aplicate corect în
fiecare misiune de evaluare.
Tot în cadrul acestui capitol sunt prezentate pe scurt istoricul IVSC,
activitatea de evaluare din ţări cu o bogată experienţă în acest domeniu-SUA şi
Marea Britanie, precum şi standardele de evaluare utilizate de către acestea,
USPAP, respectiv standardele RICS (Cartea Roşie).

3.1. Scurt istoric al IVSC

Standardele Internaţionale de Evaluare au luat naştere ca un feedback la

nevoile şi problemele cu care s-au confruntat şi se confruntă în permanenţă
evaluatorii din întreaga lume şi comunitatea economică, probleme privind
coerenţa şi cea mai bună practică în domeniul evaluării proprietăţilor. Acestea
sunt standarde de practică profesională şi constituie un model de cea mai bună
practică pentru domeniul evaluării.
Un factor decisiv în activitatea de evaluare a proprietăţilor, care a devenit
în timp o problemă globală, a fost realizarea unui fundament comun pentru

29
organizaţiile naţionale şi internaţionale şi pentru persoanele implicate în această
activitate, care, prin transparenţă, să asigure înţelegerea unitară a principiilor şi
conceptelor evaluării, a metodologiei de aplicare a tehnicilor de evaluare şi a
modului de raportare a evaluării.

Pornind de la această cerinţă stringentă, o comisie tehnică a RICS - Royal

Institution of Chartered Surveyors din Marea Britanie, împreună cu reprezentanţi
ai diverselor organisme activând în domeniul evaluării în Statele Unite, au
înfiinţat în anul 1981 un nou organism profesional recunoscut pe plan
internaţional, delegat să se ocupe cu elaborarea unor standarde de evaluare a
proprietăţilor care să poată acoperi necesităţile cât mai multor state. Organizaţia a
primit denumirea de Consiliul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare a
Activelor - TIAVSC, în prezent Consiliul pentru Standarde Internaţionale de
Evaluare - IVSC.

Care sunt obiectivele Consiliului pentru Standarde Internaţionale de

Evaluare?
IVSC este o asociaţie non-profit cu sediul internaţional la Londra, ale
cărei obiective, conform Actului Constitutiv elaborat în 1981 şi revizuit, sunt:

• dezvoltarea de standarde internaţionale de evaluare şi raportare care

satisfac cerinţele de raportare financiară, cele ale pieţelor internaţionale
şi ale mediului internaţional de afaceri;

• dezvoltarea de standarde internaţionale de evaluare şi raportare care

satisfac necesităţile ţărilor în dezvoltare şi în curs de industrializare şi
acordarea de consultanţă în implementarea acestora;

• identificarea şi prezentarea situaţiilor în care standardele naţionale diferă

de cele internaţionale şi desfăşurarea de activităţi specifice în scopul
îmbunătăţirii compatibilităţii şi armonizării reglementarilor specifice
fiecărei ţări cu Standardele Internaţionale de Evaluare - IVS.

30
 IVSC, înfiinţat iniţial de 20 de asociaţii profesionale naţionale, a continuat
să se dezvolte, fiind constituit în prezent din 52 de asociaţii naţionale cu statut de
membru deplin sau de observator. Asociaţiile membre din aceste ţări, printre care
şi ţara noastră, subscriu la obiectivele IVSC în domeniul evaluării, una din
condiţii fiind aceea să întrunească un număr suficient de membri capabili să
elaboreze lucrări de evaluare conform acestor standarde. Asociaţiile membre
sprijină standardele publicate de IVSC şi depun eforturi pentru recunoaşterea lor
la nivel naţional şi sunt încurajate să informeze IVSC cu privire la orice diferenţe
semnificative între standardele naţionale şi cele internaţionale, astfel încât acestea
să fie prezentate comunităţii internaţionale şi supuse dezbaterii.
IVSC admite că evaluatorii trebuie să îşi desfăşoare activitatea într-un
cadru legal, în conformitate cu prevederile legale şi cu reglementările specifice
ţărilor în care îşi desfăşoară activitatea. Asociaţiile membre, atât în baza statutului
lor, cât şi voluntar, cooperează cu autorităţile de control şi reglementare şi cu alte
organizaţii profesionale, pentru a se asigura că evaluările respectă prevederile
standardelor elaborate de IVSC. De asemenea, la nivelul ţărilor în care activează,
aceste asociaţii naţionale joacă un rol educativ şi consultativ în privinţa
standardelor de evaluare.
Până în prezent IVSC a elaborat, publicat şi revizuit mai multe ediţii ale
Standardelor Internaţionale de Evaluare - IVS, conform Proiectului de Standarde
al Comisiei; ediţia care a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2012 este ediţia 2011,
mult revizuită faţă de ediţia precedentă din 2007.

Care sunt obiectivele Standardelor Internaţionale de Evaluare?

Sunt urmărite trei obiective principale:

• să asigure un etalon profesional pentru evaluatorii din întreaga lume,

permiţându-le acestora să răspundă cererilor pieţelor internaţionale de
proprietăţi, prin evaluări credibile şi, în acelaşi timp, să satisfacă

31
 cerinţele pentru raportări financiare ale comunităţii internaţionale de
afaceri;

• să furnizeze standarde de evaluare şi de raportare financiară care să

satisfacă cerinţele ţărilor în dezvoltare sau în curs de industrializare;

• să înlesnească tranzacţiile internaţionale şi să contribuie la

viabilitatea pieţelor internaţionale prin promovarea transparenţei în
raportările financiare precum şi la creşterea încrederii în evaluările
realizate pentru garantarea împrumuturilor, pentru tranzacţii care
implică transferul dreptului de proprietate, pentru soluţionarea
litigiilor şi pentru stabilirea impozitelor asupra proprietăţii.

Pentru a răspunde în mod eficient cerinţelor economice, comerciale şi

financiare internaţionale, IVSC colaborează cu diverse organisme precum:
Organizaţia pentru Cooperare şi Dezvoltare Economică - OECD, Banca
Mondială, Fondul Monetar Internaţional - FMI, Banca pentru Reglementări
Internaţionale - BIS, Consiliul pentru Standarde Internaţionale de Contabilitate -
IASB, Federaţia Internaţională a Contabililor - IFAC, Comisia Uniunii
Europene. Alte organizaţii similare importante sunt, la nivel internaţional,
Institutul de Evaluare al SUA - Al, pe plan european Grupul European al
Asociaţiilor de Evaluatori - TEGoVA şi Consiliul Evaluatorilor din Europa
Centrală şi de Est, iar în România Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din
România - ANEVAR şi Institutul Român de Cercetări în Evaluare -IROVAL.

3.2. Structura Standardelor Internaţionale de Evaluare

Standardele Internaţionale de Evaluare reprezintă un compendiu cu cele
mai bune practici acceptate în evaluare şi, pentru coerenţă în înţelegere şi
aplicare, trebuie studiate ca un întreg şi nu doar standardul dedicat tipului de
misiune de evaluare în care este implicat evaluatorul la un anumit moment.

32
 Structura Standardelor Internaţionale de evaluare ediţia 2007
Ediţia 2007 a standardelor a cuprins 21 de standarde, organizate în trei
secţiuni, după cum urmează:
• 3 Standarde Internaţionale de Evaluare - denumite IVS:
- IVS 1 - Valoarea de piaţă - tip de valoare;
- IVS 2 - Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă;
- IVS 3 - Raportarea evaluării.
Cele trei Standarde Internaţionale de Evaluare (IVS) formau standardele
de bază pentru toate tipurile de evaluări şi pentru toate celelalte standarde. IVS 1,
respectiv IVS 2 tratau valoarea de piaţă ca tip de valoare, respectiv tipurile de
valoare diferite de valoarea de piaţă, iar standardul IVS 3 se referea la cerinţele de
prezentare a rapoartelor de evaluare.
• 3 Standarde Internaţionale de Aplicaţie în Evaluare - denumite IVA:
- IVA 1 - Evaluarea pentru raportarea financiară;
- IVA 2 - Evaluarea pentru garantarea împrumutului;
- IVA 3 - Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea
financiară.

Tab.3.1. Structura IVS ediţia 2007

Standardele Internaţionale de Aplicaţie în Evaluare (IVA) descriau

modalităţile de realizare a evaluărilor de active aparţinând sectorului public sau

33
privat, în scopul utilizării acestora în cadrul raportărilor financiare sau pentru
adoptarea deciziilor de acordare a împrumuturilor garantate.

• 15 Standarde Internaţionale de Practică în Evaluare - denumite GN:

- GN 1 - Evaluarea proprietăţii imobiliare;
- GN 2 - Evaluarea drepturilor de închiriere/leasing;
- GN 3 - Evaluarea mijloacelor fixe mobile;
- GN 4 - Evaluarea activelor necorporale;
- GN 5 - Evaluarea bunurilor mobile;
- GN 6 - Evaluarea întreprinderii;
- GN 7 - Consideraţii privind substanţele periculoase sau toxice în
evaluare;
- GN 8 - Abordarea prin cost pentru raportarea financiară (CIN);
- GN 9 - Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evaluările
bazate pe piaţă şi pentru analiza investiţiei;
- GN 10 - Evaluarea proprietăţilor agricole;
- GN 11 - Verificarea evaluărilor;
- GN 12 - Evaluarea proprietăţii generatoare de afaceri;
- GN 13 - Evaluarea globală pentru impozitarea proprietăţii;
- GN 14 - Evaluarea proprietăţilor din industria extractivă;
- GN 15 - Evaluarea proprietăţii istorice.
Standardele Internaţionale de Practică în Evaluare (GN) furnizau
instrucţiuni referitoare la probleme specifice de evaluare şi la modalităţile de
aplicare a standardelor în diverse situaţii şi domenii de activitate specifice. Ele
completau şi dezvoltau cele 3 IVS-uri şi cele 3 IVA-uri, având aceeaşi importanţă
ca şi acestea.
Structura Standardelor Internaţionale de Evaluare ediţia 2011

Structura standardelor din ediţia 2011 este mult modificată comparativ cu

structura standardelor din ediţia precedentă. Scopul reducerii semnificative a

34
volumului standardelor este acela de creştere a accesibilităţii lor, iar cauzele şi
modalităţile de rezolvare a problemelor sunt expuse într-un capitol separat al
standardelor: repetarea unor concepte şi noţiuni, motiv pentru care a fost inclus
doar un mic capitol cu definiţii pentru acele noţiuni care se folosesc frecvent în
standarde; s-au eliminat informaţiile privind metodologia de evaluare,
metodologie care va fi abordată în diverse Technical Information Papers; s-a
eliminat Codul deontologic, dar există în lucru un model de Cod deontologic ce
va putea fi utilizat în ţările cu economie emergentă; glosarul de termeni a fost
eliminat din cuprinsul standardelor, dar este în lucru un astfel de glosar, separat
de standarde.
Fiecare secţiune a fost modificată, au fost păstrate anumite standarde,
altele au fost comasate, altele excluse total. La anumite standarde există anexe cu
informaţii mai detaliate.
Iată care este structura ediţiei 2011 a Standardelor Internaţionale de
Evaluare:
• Introducere
• Modificări principale
• Definiţii IVS
• IVS - Cadrul general
• 3 Standarde generale:
- IVS 101 - Sfera misiunii de evaluare
- IVS 102 - Implementare
- IVS 103 - Raportarea evaluării
• 6 Standarde referitoare la active:
- IVS 200 - întreprinderi şi participaţii la întreprinderi
- IVS 210 - Imobilizări necorporale
- IVS 220 - Imobilizări corporale mobile
- IVS 230 - Drepturi asupra proprietăţii imobiliare. Anexă - Proprietatea

35
 imobiliară istorică
- IVS 233 - Investiţia imobiliară în curs de execuţie
- IVS 250 - Instrumente financiare
• 2 Aplicaţii ale evaluării:
- IVS 300 - Evaluări pentru raportarea financiară. Anexă -Evaluarea
imobilizărilor corporale din sectorul public

- IVS 310 - Evaluări ale drepturilor asupra proprietăţii imobiliare

pentru garantarea împrumutului

IVS - Cadrul general şi Standardele generale trebuie percepute ca
fundamente pentru Standardele referitoare la active şi pentru Aplicaţii ale
evaluării.
Fiecare standard din această ediţie este prezentat, mai mult sau mai puţin
detaliat, în funcţie de importanţa lui de aplicare în evaluarea proprietăţilor
imobiliare, în cadrul acestui capitol.

3.3. Prevederile standardelor IVSC

Standardele de evaluare sunt elaborate în scopul de a-l ghida pe

specialistul evaluator în munca sa, de a-i sugera şi chiar impune modalităţi de
abordare a diferitelor situaţii care pot apare datorită diversităţii şi complexităţii
naturii proprietăţilor ce fac obiectul misiunii de evaluare, de a uşura înţelegerea
unui raport de evaluare de către orice utilizator nefamiliarizat cu terminologia sau
metodologia specifică.
Chiar dacă standardele sunt prezentate separat pe secţiuni, un raport de
evaluare nu poate fi întocmit pe baza unui singur standard, deci evaluatorului îi
revine obligaţia de a cunoaşte prevederile fiecăruia, de a face legătura între ele şi
de a respecta şi aplica instrucţiunile tuturor standardelor implicate, în funcţie de
obiectul lucrării.

36
 3.3.1. Standardele IVSC ediţia 2007

Capitolul Introducere oferea o privire de ansamblu asupra originii

Standardelor Internaţionale de Evaluare, asupra activităţii Consiliului pentru
Standarde Internaţionale de Evaluare şi asupra contextului general al
standardelor. Explică modul de organizare a standardelor şi aria de aplicabilitate a
acestora.

Conceptele fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate

(GAVP) reprezenta o secţiune care furniza comentarii referitoare la cadrul juridic,
economic şi conceptual pe care se bazează disciplina evaluării şi standardele sale,
pentru a veni în sprijinul înţelegerii acestor standarde de către alte discipline şi
pentru a diminua dificultăţile generate de barierele lingvistice. Se explicau cele
mai importante noţiuni fundamentale, precum conceptele de teren, proprietate,
proprietate imobiliară, preţ, cost, valoare, valoare de piaţă, CMBU şi altele.

Codul deontologic prezenta cerinţele de etică şi competenţă solicitate

evaluatorilor în practica lor profesională (vezi cap. 2.4). Conduita etică serveşte
interesului general, stă la baza încrederii instituţiilor financiare şi a tuturor
utilizatorilor în serviciile de evaluare şi lucrează în beneficiul profesiei de
evaluator. Conduita etică garantează că rezultatele evaluărilor sunt credibile,
consecvente şi imparţiale.
Capitolul dedicat tipurilor de proprietate prezenta detaliat cele patru tipuri
de proprietăţi recunoscute pe plan internaţional - proprietatea imobiliară, bunurile
mobile corporale şi necorporale, întreprinderile şi activele financiare, şi reliefa
diferenţele dintre ele.

IVS 1 - Valoarea de piaţă - tip de valoare

Este decisiv ca în debutul analizei de evaluare să se stabilească pe ce bază
se va efectua evaluarea, în funcţie de scopul şi tipul lucrării, de cerinţele
beneficiarului, de tipul proprietăţii şi de cantitatea şi calitatea informaţiilor ce pot

37
fi obţinute de pe segmentul de piaţă aferent. Cel mai frecvent utilizat tip de
valoare este valoarea de piaţă.

Ce reprezentă valoarea de piaţă conform IVS 2007?

Conform IVS 1, valoarea de piaţă reprezentă „suma estimată pentru
care o proprietate ar fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător decis şi
un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o
activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în
cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere".
Fiecare termen din definiţie are un înţeles în strânsă legătură cu piaţa, cu
momentul evaluării, cu percepţiile cumpărătorilor/vânzătorilor. Orice modificare,
abatere de la definiţia valorii de piaţă poate duce la o valoare diferită de cea de
piaţă.

IVS 2 - Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă

Obiectivul acestui standard era acela de a defini alte tipuri de valoare
decât valoarea de piaţă - valori nefundamentate de piaţă, având în vedere că o
proprietate poate fi transferată şi la preţuri care nu iau naştere pe piaţă (în
condiţiile pieţei/raport cerere-ofertă), ci reflectă poate utilitatea bunului, alte
funcţiuni decât vandabilitatea sa sau condiţiile atipice existente în afara pieţei;
stabilea cazurile concrete în care să se utilizeze aceste tipuri de valoare şi explica
diferenţele conceptuale vis-á-vis de valoarea de piaţă definită anterior.
IVSC încadra tipurile de valoare nefundamentate de piaţă în trei categorii
principale.
În prima categorie intra acel tip de valoare nefundamentată pe piaţă, care
reflectă beneficiile pe care o entitate (adică fie o firmă, fie o persoană) le poate
obţine din deţinerea unei proprietăţi. Valoarea respectivă este specifică doar
acelei entităţi. Deşi, în anumite condiţii, valoarea specifică pentru acea entitate ar
putea fi identică cu suma care ar putea fi obţinută din vânzarea bunului, această

38
valoare reflectă beneficiile încasabile din deţinerea acestuia şi, ca urmare, nu
presupune în mod necesar un schimb ipotetic. Din această categorie face parte
doar valoarea de investiţie.
Astfel, conform IVS 2007, valoarea de investiţie (sau valoare subiectivă)
reprezenta acea „valoare a unei proprietăţi care este relevantă pentru un anumit
investitor sau pentru un anumit grup de investitori care au obiective şi criterii de
investiţie identificabile".
În a doua categorie intrau tipurile de valori nefundamentate pe piaţă ce
reflectă preţul care, în mod rezonabil, ar fi convenit între două părţi care
tranzacţionează o proprietate.
Deşi părţile implicate în tranzacţie pot fi independente şi negociază în
condiţii nepărtinitoare (deci, iată că două din condiţiile valorii de piaţă sunt
respectate), nu este necesar ca proprietatea să fie prezentată pe piaţă (nu există
neapărat activitate de marketing), preţul convenit putând să reflecte mai degrabă
avantajele sau dezavantajele specifice ale proprietăţii pentru părţile implicate,
decât piaţa în ansamblul ei. Din această categorie făceau parte valoarea justă,
valoarea specială şi valoarea sinergiei.
În IVS 2007, valoarea justă era definită ca „suma pentru care un activ ar
fi schimbat de bunăvoie între două părţi interesate, aflate în cunoştinţă de cauză,
într-o tranzacţie în care preţul este determinat în mod obiectiv".
Valoarea specială reprezentă o valoare mai mare ca valoarea de piaţă, în
care se reflectă atributele/caracteristicile particulare ale unei proprietăţi (fizice,
economice, de localizare, de natură legislativă) din punctul de vedere al unui
cumpărător special sau al unei categorii limitate de cumpărători.
În cea de-a treia categorie intrau tipurile de valori nefundamentate de piaţă
care sunt determinate conform unor definiţii prezentate în diverse contracte sau
statute.

39
 Valoarea sinergiei rezultă în urma combinării sau fuzionării a două sau
mai multe proprietăţi. Valoarea proprietăţii rezultată în urma fuzionării este
întotdeauna mai mare decât suma valorilor proprietăţilor individuale înainte de
fuzionare.

IVS 3 Raportarea evaluării

Acest standard se utiliza în faza finală a procesului de evaluare, în etapa de
întocmire/redactare a rapoartelor de evaluare. Conţinea indicaţii pentru
organizarea rapoartelor de evaluare, cerinţele cu privire la conţinutul minim
obligatoriu al acestora, definiţii pentru diverşi termeni, prezenta relaţia cu
standardele de contabilitate şi prevederi aplicabile în cazul devierilor de la
standard.

IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiară

I V A1, elaborat în conformitate cu Standardele Internaţionale de
Raportare Financiară IFRS, avea ca obiectiv stabilirea principiilor fundamentale
necesare în activitatea de evaluare a activelor din sectorul privat, ale cărei
rezultate sunt utilizate în situaţiile financiare şi în conturile întreprinderilor. În
principal, în evaluarea pentru raportare financiară se determină valoarea de piaţă,
dar pentru proprietăţile specializate evaluarea se face prin metoda CIN - metoda
costului de înlocuire net, deoarece pentru acestea nu există suficiente date de
piaţă. În acest caz se avea în vedere şi standardul GN 8.

IVA 2 Evaluarea pentru garantarea împrumutului

I V A 2 stabilea cadrul de lucru pentru evaluatorii de proprietăţi oferite ca
garanţii pentru împrumuturi. Baza de evaluare este, în mod curent, valoarea de
piaţă, dar poate fi şi valoarea de exploatare continuă, valoarea de lichidare şi alte
valori nefundamentate de piaţă, în funcţie de cerinţele beneficiarului,
circumstanţe sau legislaţie.

40
 IVA 3 Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea

financiară
Acest standard se utiliza în lucrările de evaluare a tuturor tipurilor de
active aflate în sectorul public, în scopul raportării financiare, planificării
privatizării, iniţierii unui credit, sau realizării de analize cost-beneficiu sau
economice. Aceste active includ: clădiri şi construcţii publice, reţele de utilităţi
publice, active recreaţionale, active de infrastructură, active de patrimoniu şi
active protejate.

GN 1 Evaluarea proprietăţii imobiliare

Este extrem de important ca specialistul evaluator să înţeleagă el însuşi şi
să promoveze fără echivoc noţiunea de proprietate imobiliară, diferenţele dintre
tipurile de proprietăţi, să cunoască complexitatea pieţelor de proprietăţi
imobiliare, pentru a nu crea situaţii care să ducă la raportarea unor valori
supraevaluate sau subevaluate pentru proprietăţile în cauză.
În acest sens, IVS 2007 conţinea un standard - GN 1 - care formula
cerinţele de aplicare a metodelor general acceptate utilizate pentru evaluarea
proprietăţii imobiliare. Totuşi, acest standard nu făcea obiectul prezentării în
detaliu a procedurilor şi tehnicilor de evaluare a proprietăţilor imobiliare, ci erau
prezentate instrucţiuni de aplicare a standardului, termeni generali şi definiţii
legate de metodele de evaluare, sinteza procesului de evaluare şi logica sa,
cerinţele legate de raportarea evaluării şi de prezentare a informaţiilor.
Procesul de evaluare prezentat în IVS 2007 consta în şapte etape
principale:
- definirea problemei de evaluare;
- analiza preliminară, culegerea şi selectarea informaţiilor;
- analiza celei mai bune utilizări;
- estimarea valorii terenului,

41
 - aplicarea abordărilor în evaluare: prin comparaţie, prin cost şi prin
venit,
- reconcilierea rezultatelor şi estimarea valorii finale, şi
- raportarea valorii definite.
Aceste etape sunt explicate în detaliu în capitolul următor.

GN 2 Evaluarea drepturilor de închiriere/leasing

În evaluare se face distincţia între proprietate imobiliară şi drepturile reale
imobiliare, precum dreptul de închiriere. Drepturile principale de închiriere sunt
evaluate în mod uzual pe baza valorii de piaţă şi după aceleaşi principii ca şi
dreptul absolut de proprietate, ţinându-se însă cont de limitările sau diferenţele
create prin contractul de închiriere.
Notă: Diferenţa dintre închiriere şi leasing constă în faptul că prin leasing, la sfârşitul
perioadei de deţinere prin această formă, locatorul/finanţatorul se obligă să respecte
dreptul locatarului/utilizatorului de a cumpăra imobilul/bunul respectiv.

GN 3 Evaluarea mijloacelor fixe mobile

Acest standard stabilea bazele evaluării mijloacelor fixe mobile. Acestea
sunt reprezentate de instalaţii în general, de maşinile şi echipamentele din diferite
întreprinderi şi pot fi evaluate pe baza valorii de piaţă pentru cazurile de raportare
financiară sau pe baza altor tipuri de valori diferite de cea de piaţă, cum sunt
valoarea de utilizare sau cea de lichidare, pentru raportări nefinanciare.

GN 4 Evaluarea activelor necorporale

Acest standard cuprindea definiţii şi instrucţiuni foarte utile pentru
evaluatorii şi utilizatorii rapoartelor de evaluare a activelor necorporale. Conform
GN 4, activul necorporal este un activ fără substanţă fizică, cu proprietăţi
economice şi care aduce venituri proprietarului: mărci, brevete, drepturi de autor,
baze de date, softuri pentru calculator etc. Se solicită evaluări de active

42
necorporale în cazuri precum achiziţii sau vânzări de întreprinderi sau părţi din
acestea, fuziuni sau vânzări de active necorporale.

GN 5 Evaluarea bunurilor mobile

Scopul standardului GN 5 era acela de a furniza definiţii şi indicaţii clare
necesare în activitatea de evaluare a bunurilor mobile. Conform acestui standard,
bunuri mobile pot fi considerate atât elementele corporale mobile, care nu sunt în
mod permanent fixate în structura proprietăţii imobiliare (instalaţii, maşini şi
echipamente, stocuri de mărfuri, animale, obiecte de artă, mobilier, etc), cât şi
elemente necorporale (creanţe, brevete, mărci, etc).

GN 6 Evaluarea întreprinderii:
GN 6 a fost conceput de către IVSC în vederea stabilirii cadrului de
evaluare pentru specialiştii evaluatori de întreprinderi. Astfel de evaluări sunt
solicitate la vânzarea/cumpărarea de întreprinderi, sau în cazul fuziunilor.

GN 7 Consideraţii privind substanţele periculoase şi toxice în cadrul

evaluării
Acest standard venea în ajutorul evaluatorilor care estimau valoarea
proprietăţilor ce au intrat în contact cu diverse tipuri de substanţe periculoase şi
toxice, deoarece acestea influenţează negativ valoarea proprietăţii respective.
Astfel de substanţe, conform definiţiei din standard, pot fi încorporate în
construcţiile proprietăţii evaluate, pot fi găsite în sau pe suprafaţa terenului sau în
imediata vecinătate a proprietăţii. Trebuia studiat şi aplicat acest standard în orice
lucrare de evaluare atunci când se presupunea sau se cunoştea cu certitudine
existenţa unor astfel de substanţe în interiorul limitelor proprietăţii evaluate sau în
apropierea acesteia.

43
 GN 8 Abordarea prin cost pentru raportarea financiară - (CIN)
Conform acestui standard, metoda CIN (cost de înlocuire net) este o
metodă care se utilizează în evaluarea pentru raportare financiară, cu ajutorul
căreia se obţine un „surogat" al valorii de piaţă pentru proprietăţi specializate
(cele care se vând rar) şi pentru cele cu piaţă limitată (proprietăţi care atrag un
număr mic de cumpărători) pentru care nu există informaţii suficiente pe piaţă.

GN 9 Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evaluările bazate

pe piaţă şi pentru analiza investiţiei
Tehnica de evaluare DCF (Discount Cash Flow) reprezintă una din
tehnicile utilizate în cadrul abordării prin capitalizarea venitului şi este bazată pe
ipotezele privitoare la veniturile, cheltuielile şi potenţialul de risc previzionate,
aferente unei proprietăţi funcţionale sau în dezvoltare. Baza de evaluare poate fi
valoarea de piaţă sau altă valoare nefundamentată de piaţă.

GN 10 Evaluarea proprietăţilor agricole

Evaluatorul trebuie să deţină cunoştinţe suficiente care să-i permită să
înţeleagă caracteristicile fizice şi economice ale proprietăţii agricole şi modul în
care acestea influenţează capacitatea de producţie.
Conform acestui standard, activele unei proprietăţi agricole se împart în 6
categorii: terenuri, construcţii şi amenajări, instalaţii şi utilaje ataşate terenului,
instalaţii şi utilaje neataşate terenului, active biologice ataşate terenului, active
biologice neataşate terenului.
Proprietăţile evaluate pot fi combinaţii diferite între activele enumerate
mai sus iar evaluatorului îi revine obligaţia de a stabili dacă evaluarea se va face
separat sau în comun. Ca bază a evaluării poate fi folosită atât valoarea de piaţă
cât şi alte tipuri de valori nebazate pe piaţă.

44
 GN 11 Verificarea evaluărilor
Verificarea unui raport de evaluare se face în scopul de a stabili
credibilitatea şi calitatea conţinutului întregului raport, urmărindu-se relevanţa şi
veridicitatea datelor utilizate în procesul evaluării, corectitudinea utilizării
metodelor şi tehnicilor de evaluare, justeţea analizelor necesare realizate în timpul
procesului evaluării. Acest control este realizat de către un alt specialist evaluator
(evaluator imparţial) decât cel ce a întocmit raportul, rezultatul putând veni în
sprijinul concluziei raportului sau, din contră, în defavoarea acesteia.

Verificarea rapoartelor de evaluare, conform IVS 2007, se poate cere în

diferite cazuri, precum:

• cazul în care evaluarea a fost solicitată în procesul de creditare

garantat cu ipotecă, şi mai ales în cazul ipotecilor asigurate sau
reglementate de guvern, pentru a stabili faptul că respectivul raport
respectă cerinţele reglementate;

• când este necesar să se verifice dacă evaluatorul a respectat

standardele şi cerinţele de reglementare din jurisdicţia sa;

• în cazul în care se cere mărturie de expert judiciar în procedurile şi

circumstanţele legale;

• cazul în care se cere precauţia necesară solicitată pentru raportarea

financiară şi managementul activelor.
Există mai multe tipuri de verificări care se pot aplica rapoartelor de
evaluare, în funcţie de cerinţe şi necesităţi:
• verificarea de birou - verificare a unui raport de evaluare limitată la
datele prezentate în raport, care pot fi confirmate independent sau nu.
Se poate utiliza o listă de verificare a elementelor, specialistul care
verifică raportul având datoria de a analiza corectitudinea calculelor şi a
datelor, gradul de adecvare a metodologiei, dacă au fost respectate

45
 instrucţiunile clientului, cerinţele de reglementare şi standardele
profesionale;

• verificarea în teren - se referă la inspecţia proprietăţii evaluate, la

exterior şi/sau în interior, eventual inspecţia proprietăţilor comparabile,
pentru confirmarea datelor prezentate în raport. Şi aici se poate utiliza o
listă de verificare, care acoperă elementele examinate într-o verificare
de birou şi poate include, de asemenea, confirmarea datelor de piaţă;

• verificarea administrativă (sau de conformitate) - poate fi făcută de

către un client sau un utilizator al serviciilor de evaluare atunci când
evaluarea serveşte în scopul luării de decizii precum ipotecarea,
achiziţionarea sau vânzarea proprietăţii; mai poate fi realizată de către
un evaluator pentru a ajuta clientul să ia aceste decizii; de asemenea,
mai poate fi realizată în vederea asigurării că evaluarea a respectat
cerinţele de conformitate sau instrucţiunile pentru o anumită piaţă şi că
este conformă cu Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP).

GN 12 Evaluarea proprietăţii generatoare de afaceri

Proprietăţile generatoare de afaceri, cunoscute ca PGA, sunt proprietăţi
individuale (hoteluri, benzinării, restaurante) care se tranzacţionează pe piaţă ca
entităţi în funcţiune, şi ele includ teren şi clădiri, mijloace fixe mobile precum
mobilier, instalaţii şi echipamente, stocuri, active necorporale şi licenţe.

GN 13 Evaluarea globală pentru impozitarea proprietăţilor

Standardul GN 13 avea ca obiectiv realizarea suportului pentru efectuarea
lucrărilor de evaluare globală în vederea impozitării ad-valorem a proprietăţilor
imobiliare. Procesul de evaluare globală poate fi, de asemenea, suport pentru
studii statistice şi economice necesare dezvoltării programelor de administrare
financiară.

46
 GN 14 Evaluarea proprietăţilor din industria extractivă
Acest standard oferea instrucţiuni pentru evaluarea activelor din industria
extractivă şi se referea doar la industria minieră şi industria petrolieră.

GN15 Evaluarea proprietăţii istorice

Proprietăţile istorice sunt active din patrimoniul cultural, istoric sau
arhitectural, iar acest standard se aplica atât proprietăţilor aflate pe domeniul
public, cât şi pe domeniul privat.

3.3.2. Standardele IVSC ediţia 2011

Definiţii

În acest capitol sunt prezentate definiţii ale acelor termeni care apar
frecvent în toate cele 12 standarde ale ediţiei curente, definiţiile termenilor
utilizaţi doar într-un singur standard fiind expuse la începutul standardului
respectiv. Aici regăsim de exemplu, definiţiile unor termeni precum chiria de
piaţă, imobilizare necorporală, proprietate imobiliară, valoare de piaţă etc.

IVS - Cadrul general

Cadrul general cuprinde conceptele şi principiile de evaluare general
acceptate, reportate din ediţia anterioară IVS 2007 - Concepte fundamentale ale
principiilor de evaluare general acceptate (GAVP), tot aici fiind comasate şi
definiţii din standardele IVS 1 şi IVS 2 privitoare la valoarea de piaţă, respectiv la
valorile nefundamentate de piaţă. Astfel, sunt prezentate, printre altele, conceptele
de independenţă, obiectivitate şi competenţă (etica evaluatorului), preţ, cost şi
valoare, piaţa şi activitatea pieţei, tipul valorii, ipotezele în evaluare, abordările
evaluării.
Conform IVS 2011, tipul valorii se referă la şi descrie ipotezele pe care
se bazează valoarea estimată în procesul de evaluare, adică ipotezele referitoare la
natura tranzacţiei, relaţia dintre cumpărător şi vânzător, motivaţia participanţilor

47
la tranzacţie, timpul de expunere pe piaţă a proprietăţii, deci acele elemente care
fac diferenţa între valoarea de piaţă şi tipurile de valori diferite de valoarea de
piaţă.
Tipurile de valori sunt încadrate în trei categorii:

- prima categorie cuprinde doar valoarea de piaţă;

- a doua categorie reflectă beneficiile care pot fi obţinute de o
entitate din deţinerea unui activ şi cuprinde valoarea de investiţie şi
valoarea specială;
- a treia categorie reflectă preţul convenit între două entităţi şi
cuprinde valoarea justă.
Valoarea de piaţă reprezintă „suma estimată pentru care un activ ar
putea fi schimbat la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un
vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing
adecvat, în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi
fără constrângere".

Fiecare noţiune subliniată aici are un anume înţeles în contextul

respectării celorlalţi termeni din definiţie:
- suma estimată - este cel mai probabil preţ, exprimat într-o unitate
monetară, care poate fi obţinut în mod rezonabil pe piaţă, la data evaluării,
atunci când se respectă toate condiţiile din definiţie;
- un activ ar putea fi schimbat - subliniază faptul că valoarea de piaţă a
activului evaluat este o sumă estimată şi nu predeterminată sau
prestabilită, sau că este preţul efectiv de vânzare;
- data evaluării - deoarece orice evaluare se face la un anumit moment din
timp, valoarea obţinută reflectă condiţiile pieţei şi circumstanţele reale din
acel moment, şi nu pe cele existente la o dată din trecut sau din viitor;

48
 - cumpărător hotărât - este un cumpărător serios şi motivat să
achiziţioneze proprietatea, dar care nu este nerăbdător sau constrâns de
nicio situaţie personală să facă această achiziţie la orice preţ, în condiţii
dificile pentru el; acesta ia decizia în conformitate cu aşteptările sale şi cu
cunoştinţele sale privind realitatea de pe piaţa imobiliară corespunzătoare,
după o studiere adecvată a acesteia (engl. due diligence);

- vânzător hotărât - este un vânzător serios care doreşte să vândă

proprietatea, dar care nu se simte obligat să o facă la un preţ considerat
nerealist pe piaţă; el ia decizia de a vinde după ce a cântărit suficient
ofertele;

- tranzacţie nepărtinitoare - tranzacţie care are loc între vânzătorul hotărât şi

cumpărătorul hotărât, între care nu există relaţii speciale cum sunt cele dintre
o companie mamă şi filiala sa, dintre un proprietar şi chiriaşul său sau dintre
un părinte şi copil, relaţii ce ar determina ca valoarea să nu mai fie în
concordanţă cu piaţa liberă;
- marketing adecvat - este o condiţie ce impune ca proprietatea să fie
prezentată pe piaţă o perioadă de timp suficient de lungă pentru ca aceasta să
capteze atenţia unui număr suficient de mare de potenţiali cumpărători şi să
poată fi tranzacţionată pe piaţă la preţul ei cel mai bun, în concordanţă cu
definiţia valorii de piaţă;
- în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără
constrângere - atât vânzătorul cât şi cumpărătorul au dat dovadă de prudenţă
întreprinzând separat activităţi de cercetare a pieţei, astfel încât la momentul
tranzacţiei ei deţin informaţii suficiente despre natura şi caracteristicile
proprietăţii, precum şi despre situaţia pieţei la data evaluării, iar în
consecinţă, luarea deciziei finale se face în condiţii normale, fără
constrângeri de orice natură (bani, timp, relaţii speciale).

49
 Toate metodele, tehnicile şi procedurile de cuantificare a valorii de piaţă
vor conduce la reflectarea valorii de piaţă, cu condiţia să se bazeze pe informaţii
pertinente de piaţă şi să fie aplicate corect şi adecvat.
Acest tip de valoare este corespunzătoare majorităţii lucrărilor de
evaluare, când există suficiente date de piaţă despre proprietăţi comparabile, în
caz contrar se poate utiliza metoda CIN (metoda costului de înlocuire net), care
este o metodă acceptată în anumite situaţii.

Valoarea justă Valoarea de piaţă

Fig.3.1. Valoarea justă versus valoarea de piaţă

Valoarea de piaţă este înţeleasă ca fiind valoarea proprietăţii evaluate,

estimată fără a lua în considerare costurile de tranzacţionare între vânzător şi
cumpărător şi fără a include taxele sau impozitele asociate acesteia. Conceptul de
valoare de piaţă presupune existenţa unei pieţe libere şi concurenţiale. Piaţa poate
fi constituită din cumpărători şi vânzători numeroşi (piaţă activă), sau poate fi
caracterizată printr-un număr limitat de participanţi (piaţă inactivă).

Valoarea de investiţie reprezintă „valoarea unui activ pentru proprietar

sau pentru un proprietar potenţial, pentru o anumită investiţie sau în scopuri
de exploatare".
Această valoare poate fi mai mare sau mai mică decât valoarea de piaţă şi,

50
în unele situaţii, chiar egală cu aceasta. Dacă comparăm definiţia valorii de piaţă
cu cea a valorii de investiţie, observăm ca valoarea de investiţie nu presupune
neapărat o tranzacţie, un transfer al dreptului, ci reflectă beneficiile pe care le-ar
obţine o entitate din deţinerea proprietăţii respective.
Valoarea justă este „preţul estimat pentru transferul unui activ sau a
unei datorii între părţi identificate, aflate în cunoştinţă de cauză şi hotărâte,
care reflectă interesele acelor părţi".
În figura 3.1 este prezentat cazul în care valoarea justă poate fi egală cu
valoarea de piaţă.
Deşi, în anumite cazuri, preţul care ar fi corect între cele două părţi poate
fi egal cu cel obtenabil pe piaţă (adică valoarea justă să fie egală cu valoarea de
piaţă) - cazul raportării financiare, pot să existe şi cazuri când estimarea valorii
juste ar presupune luarea în considerare a unor elemente care nu fac parte din cele
specifice estimării valorii de piaţă.
Valoarea specială este „o sumă de bani care reflectă caracteristicile
particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumpărător
special".
Definiţiile acestor tipuri ale valorii sunt modificate, completate,
îmbunătăţite faţă de definiţiile prezentate în IVS 2007. Iată câteva exemple de
modificări în definiţiile din IVS 2011:
• pentru toate tipurile de valoare se utilizează termenul de „activ" în locul
termenului de „proprietate", deoarece primul este mai cuprinzător, se referă
la toate tipurile de bunuri (vezi cap.2.1), iar prin „proprietate" se poate
înţelege greşit doar proprietatea imobiliară;

• termenul „tranzacţie nepărtinitoare" din definiţia valorii de piaţă este mult

mai edificator ca „tranzacţie cu preţ determinat obiectiv";

• în definiţia valorii juste, noua expresie „reflectă interesele acelor părţi"

subliniază natura acestui tip de valoare.

51
 IVS 101 - Sfera misiunii de evaluare
Sfera misiunii de evaluare se referă la stabilirea, fie în debutul procesului
de evaluare, fie pe parcursul acestuia, a scopului evaluării, a amplorii analizelor şi
investigaţiilor necesare, a ipotezelor pe care se va baza evaluarea şi a limitelor
acesteia. În acest scop se identifică/stabilesc următoarele: evaluatorul şi
competenţa acestuia; clientul şi orice alţi utilizatori desemnaţi (cei ce pot să
utilizeze raportul de evaluare); scopul evaluării; activul/proprietatea ce va fi
evaluată; tipul valorii; data evaluării; amploarea investigaţiilor; natura şi sursa
informaţiilor utilizate; ipotezele; restricţiile; confirmarea respectării standardelor
IVS; descrierea raportului.

IVS 102 – Implementare

Subliniază faptul că toate elementele care compun o misiune de evaluare
trebuie să fie în concordanţă unele cu celelalte: investigaţiile întreprinse trebuie să
fie în concordanţă cu scopul evaluării şi cu tipul de valoare estimat, abordările în
evaluare trebuie să fie adecvate tipului de valoare estimat, disponibilităţii datelor.
IVS 103 - Raportarea evaluării
Conţine principiile din IVS 2007 ale standardului IVS 3 Raportarea
evaluării.
IVS 200 - Întreprinderi şi participaţii la întreprinderi
La baza acestui standard stă standardul din ediţia 2007, GN 6 Evaluarea
întreprinderii, dar şi părţi din GN 12 Evaluarea proprietăţii generatoare de
afaceri. Conform IVS 200, valoarea întreprinderii este „valoarea totală a
capitalurilor proprii ale unei întreprinderi plus valoarea creditelor sale sau a
datoriilor purtătoare de dobânzi, minus orice numerar sau echivalente de numerar
disponibile pentru a plăti acele datorii".

IVS 210 - Imobilizări necorporale

52
 Acest standard se bazează pe standardul anterior, GN 4 Evaluarea
activelor necorporale. Conform IVS 210, imobilizările necorporale reprezintă
„active nemonetare care se manifestă prin proprietăţile lor economice". Evaluări
de imobilizări necorporale sunt cerute în cazul achiziţiei, fuziunii sau vânzării de
(părţi de) întreprinderi, pentru raportări fiscale şi raportări financiare, în caz de
litigii, insolvenţă.

IVS 220 - Imobilizări corporale mobile

Conţine principiile din standardul GN 3 Evaluarea mijloacelor fixe mobile
din ediţia precedentă. IVS 220 defineşte imobilizările corporale mobile ca fiind
„imobilizări corporale deţinute de o entitate pentru a fi utilizate în producţia de
bunuri sau pentru prestarea de servicii, pentru a fi închiriate terţilor, folosite în
scop administrativ, utilizate pe o perioadă de timp". De exemplu, instalaţiile
electrice, pentru gaze naturale, aer condiţionat, apă curentă şi echipamentele
precum lifturile, reprezintă imobilizări corporale mobile.

IVS 230 - Drepturi asupra proprietăţii imobiliare. Anexă -

Proprietatea imobiliară istorică
IVS 230 cuprinde elemente din trei standarde ale ediţiei 2007, şi anume,
GN 1 Evaluarea proprietăţii imobiliare, GN 2 Evaluarea drepturilor de
închiriere/leasing, şi GN 12 Evaluarea proprietăţii generatoare de afaceri, iar ca
anexă conţine prevederile din GN 15 Evaluarea proprietăţii istorice.
Sunt prezentate tipurile de drepturi asupra proprietăţii imobiliare (a se
vedea capitolul 1), sunt descrise pe scurt cele trei abordări în evaluare (a se vedea
capitolul 5) şi sunt redate îndrumări suplimentare pentru cazurile de evaluare a
proprietăţilor imobiliare istorice.
IVS 233 - Investiţia imobiliară în curs de execuţie
Cuprinde standardul publicat în februarie 2010. Conform acestuia,
investiţia imobiliară este „o proprietate imobiliară, un teren sau o clădire, sau o

53
parte a unei clădiri, sau ambele, deţinută de proprietar pentru a obţine venituri din
chirii, sau pentru creşterea valorii capitalului, sau ambele, mai degrabă decât
pentru:

a) utilizarea în producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau în

scopuri administrative, sau;
b) vânzarea pe parcursul desfăşurării normale a activităţii.

IVS 250 - Instrumente financiare

Acesta reprezintă un standard nou. Un instrument financiar reprezintă „un
contract care generează drepturi sau obligaţii între anumite părţi de a încasa sau
plăti
IVS 300 - Evaluări pentru raportarea financiară. Anexă - Evaluarea
imobilizărilor corporale din sectorul public
Include conceptele din IVS 2007, standardul IVA 1 Evaluarea pentru
raportarea financiară, iar anexa cuprinde standardul IVA 3 Evaluarea activelor din
sectorul public pentru raportarea financiară.

IVS 310 - Evaluări ale drepturilor asupra proprietăţii imobiliare

pentru garantarea împrumutului
Cuprinde conceptele prezentate în standardul din ediţia anterioară, IVA 2
Evaluarea pentru garantarea împrumutului şi se referă doar la cazul
proprietăţilor imobiliare.

3.4. Standardele TEGoVA

Grupul European al Asociaţiilor de Evaluatori (TEGoVA) este

organizaţia care reuneşte asociaţiile naţionale ale evaluatorilor şi alte organisme
profesionale din 24 de ţări europene. Unul din obiectivele principale ale sale este
acela de a elabora şi promova norme comune pentru reglementarea activităţii de
evaluare a proprietăţilor imobiliare, utilizabile de către asociaţiile profesionale de

54
experţi evaluatori imobiliari de pe teritoriul Uniunii Europene, compatibile cu
standardele internaţionale ale IVSC şi cu legile UE.
Standardele TEGoVA sunt elaborate printr-o colaborare strânsă cu IVSC,
asigurându-se astfel o corelare a acestora în multe aspecte. O dovadă a acestui
fapt este definiţia valorii de piaţă (cel mai utilizat tip de valoare) promovată de
TEGoVA, identică cu cea a IVSC, ca şi alte definiţii ale tipurilor de valori diferite
de valoarea de piaţă (valoarea justă, valoarea de investiţie), foarte asemănătoare
cu cele din standardul IVS 2, prezentat în capitolul 3.3.1.
Conform EVS 1, valoarea de piaţă este suma estimată pentru care
proprietatea poate fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un
vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţul determinat obiectiv, după o activitate
de marketing adecvată, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de
cauză, prudent şi fără constrângere.
Definiţia valorii juste, conform EVS 2, este completată faţă de definiţia
din IVS 2 cu termenul „datorie decontată", aşa cum apare ea în IAS 16: suma
pentru care un activ ar putea fi schimbat sau o datorie decontată, de bună voie,
între două părţi interesate, aflate în cunoştinţă de cauză, în cadrul unei tranzacţii
desfăşurate în condiţii obiective, cu preţul determinat obiectiv.
În ediţia a 6-a 2009 a Standardelor Europene de Evaluare, cunoscute şi ca
Blue Book, sunt prezentate 5 standarde de evaluare: EVS 1 - Valoarea de piaţă,
EVS 2 - Baze de evaluare diferite de valoarea de piaţă, EVS 3 -Evaluatorul
calificat, EVS 4 - Procesul de evaluare, EVS 5 - Raportarea evaluărilor, şi 5
standarde de practică în evaluare (EVA) care le dezvoltă pe primele: EVA 1 -
Evaluarea pentru raportarea financiară, EVA 2 - Evaluarea pentru garantarea
împrumutului, EVA 3 - Evaluarea proprietăţii în scopul securitizării, EVA 4 -
Estimarea valorii de asigurare şi EVA 5 - Aplicarea valorii de investiţie pentru
investitori individuali.

3.5. Standardele USPAP

55
 Sistemul de reglementare a activităţii de evaluare a proprietăţilor din
Statele Unite ale Americii este unul dintre cele mai bine organizate şi eficiente
din lume. Această profesie este supervizată şi reglementată prin intermediul mai
multor instituţii care activează în domenii conexe.
Appraisal Institute (Al) este cea mai renumită asociaţie profesională de
evaluatori din SUA, o autoritate recunoscută şi pe plan internaţional, având o
tradiţie de 78 de ani. Scopul acestui institut este acela de a-şi susţine şi ghida
membrii în munca lor de obţinere a celor mai bune soluţii de evaluare, de a
promova un nivel ridicat de încredere profesională în evaluatori, de a crea şi
perfecţiona în mod continuu standardele de practică profesională (USPAP) şi
codul etic.
În acest sens organizează cursuri de formare şi de perfecţionare continuă a
profesioniştilor evaluatori, punând la dispoziţia membrilor o serie de pachete de
curs, în funcţie de gradul de cunoştinţe deţinut de către cursant şi de categoria
profesională în care doreşte să se încadreze.

Appraisal Institute elaborează standardele USPAP care reprezintă

standardele de practică profesională în evaluare general acceptate în America de
Nord şi stabilesc cerinţele şi regulile de realizare, raportare şi verificare a tuturor
tipurilor de misiuni de evaluare.
Ediţia 2008-2009 cuprinde o serie de 10 standarde utile nu numai
evaluatorilor, ci şi clienţilor acestora: standardele 1 şi 2 tratează realizarea,
respectiv raportarea evaluărilor de proprietăţi imobiliare; standardul 3 este
destinat lucrărilor de verificare a rapoartelor de evaluare şi de raportare a acestor
verificări; standardele 4 şi 5 cuprind reglementări pentru realizarea şi respectiv
raportarea misiunilor de consultare pe probleme ce privesc proprietăţile
imobiliare; standardul 6 pentru realizarea şi raportarea misiunilor de evaluare
globală a proprietăţilor imobiliare; standardele 7 şi 8 pentru realizarea şi respectiv

56
raportarea evaluărilor de bunuri mobile; standardele 9 şi 10 pentru realizarea şi
respectiv raportarea misiunilor de evaluare a întreprinderilor.
USPAP include şi un număr de cinci Comentarii asupra standardelor de
evaluare (SMT) care detaliază, clarifică şi interpretează aceste standarde
(comentariile SMT 1, 5, 7, 8 şi 10 din ediţia anterioară fiind retrase de către
Appraisal Standards Board): SMT 2 - analiza DCF, SMT 3 - opinii retrospective
asupra valorii, SMT 4 - opinii prospective asupra valorii, SMT 6 - timpul
rezonabil de expunere pe piaţă a proprietăţilor imobiliare şi a bunurilor mobile,
necesar pentru dezvoltarea unei opinii asupra valorii de piaţă a acestora, SMT 9 -
identificarea scopului utilizării de către client.
Standardele USPAP prevăd trei tipuri de servicii de evaluare care pot fi
asigurate în SUA:
- servicii de evaluare prin care se formează şi se prezintă o opinie cu
caracter oficial asupravalorii proprietăţii evaluate, opinie formulată în urma
unui proces complex de cercetare, selectare, analiza datelor şi aplicarea
metodelor de evaluare;
- servicii de verificare a rapoartelor de evaluare prin care se analizează şi
se comunică o opinie ce priveşte calitatea raportului de evaluare întocmit
de un alt evaluator;
- servicii de consultanţă prin care se analizează datele referitoare la
proprietate, se exprimă concluzii şi/sau recomandări asupra unor aspecte
legate de proprietate, altele decât valoarea; se poate apela la serviciul de
consultanţă pentru studii de fezabilitate economică, cea mai bună utilizare a
terenurilor, studii de piaţă, analiza capacităţii de absorbţie.

3.6. Standardele RICS

Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) joacă un rol educativ şi
organizatoric foarte important pentru întreaga activitate de evaluare a
proprietăţilor din Marea Britanie dar şi în întreaga lume, stabilind standarde de

57
intrare în profesia de evaluator pentru orice persoană care doreşte să practice
această profesie, standarde pentru îndeplinirea corectă a misiunilor de evaluare,
precum şi standarde de etică profesională.
Standardele britanice de realizare a lucrărilor de evaluare, cuprinse sub
denumirea RICS Valuation Standards sau aşa numita Red Book, au preluat părţi
din standardele IVSC. Conform celei de-a şasea ediţii apărută în martie 2009,
aceasta este structurată în următoarele secţiuni:
• Introducerea explică scopul manualului încurajând evaluatorii să
înţeleagă foarte bine necesităţile şi cerinţele clienţilor şi promovând
selectarea celor mai bune baze şi ipoteze de evaluare care să
satisfacă necesităţile clientului şi finalitatea misiunii de evaluare;
• Glosar de termeni şi noţiuni utile;
• 6 Practice Statement (PS) şi anexe la acestea, fac referire la cerinţele
etice, scopul evaluărilor, bazele de evaluare, inspecţia proprietăţilor
şi la rapoartele de evaluare;
• 6 Guidance Note (GN) vin în completarea PS-urilor şi fac referire,
printre altele, la evaluarea proprietăţilor comerciale, a
echipamentelor şi maşinilor, a portofoliilor şi grupurilor de
proprietăţi;
• 5 UK Practice Statements (UKPS) cuprind standarde naţionale
pentru raportarea financiară, pentru acordarea împrumuturilor şi
pentru evaluarea proprietăţilor rezidenţiale.
• 5 UK Guidance Note (UKGN) sunt standarde pentru stabilirea
diferitelor tipuri de taxe şi impozite care se percep în Marea
Britanie.

58
 Capitolul 4

PROCESUL DE EVALUARE A PROPRIETĂŢILOR

IMOBILIARE

Obiectivul capitolului

În cadrul acestui capitol sunt prezentate toate etapele procesului de

evaluare a proprietăţilor imobiliare, în succesiunea logică a acestuia. Orice tip de
misiune de evaluare a unei proprietăţi imobiliare se subscrie procesului prezentat
în cadrul capitolului.
În scopul uşurării parcurgerii acestui capitol, prezentarea detaliată a celor
trei abordări în evaluare este rezervată capitolului cinci.
Procesul de evaluare a proprietăţilor imobiliare este un proces deosebit de
complex care necesită dobândirea, îmbunătăţirea continuă şi utilizarea de
cunoştinţe din diverse domenii şi, nu în ultimul rând, experienţă pentru a putea
răspunde la întrebările clientului cu privire la valoarea proprietăţii sale.

Pentru a sublinia diferenţa dintre procesul de evaluare în sine şi un raport

de evaluare, trebuie spus că primul serveşte în special evaluatorului pentru a putea
finaliza corect misiunea de evaluare, iar raportul de evaluare are rolul de a
comunica clientului şi utilizatorului desemnat concluzia la care a ajuns
evaluatorul în urma aplicării procesului de evaluare, dar şi alte informaţii care vin
ca suport pentru susţinerea concluziei prezentate. Astfel, procesul de evaluare
cuprinde toate analizele, cercetările, informaţiile, raţionamentele şi concluziile
formulate pentru a obţine valoarea estimată, aşa cum se va vedea în cele ce
urmează, iar raportul de evaluare prezintă paşii urmaţi de către evaluator şi

59
concluziile sale, şi poate lua diferite forme, aşa cum se poate urmări în capitolul
3.3.1.
Etapele procesului de estimare a valorii proprietăţii imobiliare sunt
prezentate în standardul dedicat, GN 1 Evaluarea proprietăţii imobiliare, din
ediţia 2007 a IVS şi în ediţiile precedente şi cea mai nouă a cărţii Evaluarea
proprietăţii imobiliare elaborată de către Appraisal Institute. Ediţia 2011 a
standardelor nu mai cuprinde explicaţii detaliate privind procesul de evaluare.

Fig.4.1. Procesul de evaluare

Figura 4.1. evidenţiază logica procesului de evaluare şi prezintă structurat

paşii care trebuie urmaţi de evaluatori pentru a avea certitudinea că au luat în

60
calcul toate informaţiile şi datele relevante şi că valoarea obţinută în urma
aplicării metodologiei este corectă.
Acest model al procesului de evaluare este un cadru exhaustiv şi răspunde
oricărui tip de misiune de evaluare a oricărui tip de proprietate imobiliară,
indiferent dacă evaluatorul are ca sarcină doar efectuarea analizei pieţei,
estimarea doar a valorii terenului sau evaluarea unei proprietăţi imobiliare
complexe.

4.1. Identificarea problemei evaluării

Identificarea problemei evaluării constituie prima etapă din cadrul acestui

proces complex şi laborios: evaluatorul are obligaţia să îşi clarifice foarte bine, în
urma discuţiei cu proprietarul sau cu reprezentantul acestuia, care sunt datele
concrete necesare în evaluare, pentru a se putea decide dacă este suficient de
competent pentru misiunea respectivă sau dacă cererea clientului se încadrează în
specificaţiile codului deontologic al evaluatorilor.

Evaluatorul trebuie să:

• identifice clientul şi utilizatorii desemnaţi, clientul fiind persoana fizică

sau juridică ce a angajat evaluatorul, utilizatorii desemnaţi fiind persoanele
fizice sau juridice care vor folosi concluzia evaluării; se poate ca
utilizatorul desemnat şi clientul să fie una şi aceeaşi persoană sau clientul
să fie o persoană fizică, iar utilizatorul desemnat să fie o instituţie bancară
la care această persoană solicită un credit imobiliar sau ipotecar.
Evaluatorul îşi asumă responsabilitatea faţă de utilizatorii desemnaţi, nu şi
faţă de alţi potenţiali utilizatori/cititori ai raportului de evaluare.

• stabilească utilizarea desemnată a evaluării, adică motivul pentru care este

necesară evaluarea proprietăţii:
- ca bază pentru stabilirea impozitului pe proprietate;
- pentru vânzarea sau cumpărarea proprietăţii;

61
 - pentru a determina valoarea unui credit imobiliar sau ipotecar;
- ca bază pentru despăgubire în caz de expropriere sau în cazul unor
calamităţi specificate într-un contract de asigurare a imobilului;
- ca bază pentru luarea unei decizii de fuziune sau de preluare a unei
companii etc.

• stabilească şi să definească scopul evaluării, adică tipul valorii ce va fi

bază pentru evaluare (valoarea de piaţă sau alt tip de valoare diferită de
valoarea de piaţă, descrise în capitolul 3.3.2), în funcţie de tipul
proprietăţii, de cerinţele clientului şi/sau ale utilizatorului desemnat, de
sfera evaluării; cel mai întâlnit caz este acela când se solicită valoarea de
piaţă, însă, de exemplu, pentru un investitor poate fi mult mai relevantă
valoarea de investiţie.

• specifice data efectivă a opiniei asupra valorii deoarece, aşa cum arată şi
definiţia valorii de piaţă, opinia asupra valorii este valabilă la data la care
s-a formulat aceasta. Condiţiile pieţei (vezi cap. 5.1) se pot schimba rapid,
existând un complex de forţe ce poate influenţa valoarea.
În majoritatea cazurilor se cere estimarea valorii la data curentă, însă se
pot efectua şi evaluări retrospective, denumite şi retroactive, în situaţii precum:
stabilirea drepturilor succesorale la data decesului proprietarului, stabilirea
drepturilor de despăgubire prin asigurare la data accidentului, stabilirea
impozitului pe proprietate la data achiziţionării sau la data adoptării unor
prevederi fiscale, în caz de proces, respectiv la data pierderii procesului.
De asemenea, se pot efectua şi evaluări prospective, adică la o dată
viitoare, în perspectiva unei investiţii, de exemplu valoarea de piaţă la finele unui
contract de leasing imobiliar.

• identifice caracteristicile relevante ale proprietăţii, precum dreptul de

proprietate ce va fi evaluat (tipurile de drepturi de proprietate au fost
clasificate şi explicate în capitolul 1), specificat în documentul ce atestă

62
 dreptul respectiv de proprietate sau în cartea funciară a imobilului,
caracteristicile fizice sau economice. Acestea sunt pe larg prezentate în
cadrul capitolului 5.1 referitor la abordarea prin comparaţie.

• stabilească ipotezele extraordinar şi condiţiile ipotetice pe care se va baza

evaluarea:

- ipotezele extraordinare permit evaluatorului să plece de la o anumită

premisă, ca de exemplu aceea că o proprietate nu are probleme de mediu,
deşi în realitate evaluatorul nu are această certitudine;
- condiţiile ipotetice specifică, de exemplu, faptul că o proprietate nu are
probleme de mediu, deşi în realitate se ştie că există cu siguranţă astfel de
probleme; condiţiile limitative sunt restricţii impuse evaluărilor de către
clienţi, de evaluatori sau de legislaţie. Un exemplu de restricţie impusă de
client este aceea de a nu permite evaluatorului să investigheze complet
unul sau mai mulţi factori care au un efect asupra proprietăţii. Evaluatorul
poate impune o restricţie clientului prin care nu-i permite acestuia să
publice parţial sau total raportul de evaluare fără acordul prealabil scris al
evaluatorului.
Aceste condiţii limitative au de fapt rolul de a proteja evaluatorul şi
clientul şi de a informa clienţii de limitele în care poate fi folosit un raport, ca de
exemplu: faptul că nu s-a procedat la analiza geologică a solului pe care este
amplasată o clădire, că se presupune că o proprietate închiriată este liberă la data
evaluării ş.a.

4.2. Determinarea sferei misiunii de evaluare

Această etapă se referă la stabilirea tipurilor de analize care urmează a fi

întreprinse de către evaluator şi la gradul de detaliere, de aprofundare a acestora.
Pentru exemplificare, dacă clientul şi utilizatorul raportului de evaluare sunt una

63
şi aceeaşi persoană fizică ce doreşte să vândă proprietatea, aceasta are nevoie de
un grad de detaliere a raportului de evaluare (şi implicit, al analizelor întreprinse
de către evaluator) mai mic decât ar necesita un raport de evaluare ce stă la baza
luării unei decizii de investiţie pe care trebuie să o ia un investitor persoană
juridică.
Capitolul din raportul de evaluare destinat prezentării sferei misiunii de
evaluare trebuie să reflecte circumstanţele misiunii respective şi trebuie să fie
suficient de clar prezentat încât utilizatorii desemnaţi să înţeleagă munca
efectuată de către evaluator, iar acesta trebuie să poată susţine prin analizele
ulterioare din cadrul procesului, ceea ce a prezentat în acest capitol.

Aici, cititorul raportului trebuie să poată găsi informaţii clare privind:

- măsura în care proprietatea a fost identificată - doar în baza actului ce
atestă dreptul de proprietate sau completând această sursă de date cu
informaţii din alte surse (dosar cadastral, extras de carte funciară etc.);
- măsura în care proprietatea a fost inspectată - de exemplu, inspecţie
personală detaliată a fiecărui nivel al clădirii şi a terenului sau o inspecţie
de la distanţă;

- tipul datelor analizate;

- tipul analizelor aplicate în timpul procesului şi amploarea acestora; dacă
s-a omis aplicarea unei abordări sau a unei metode de evaluare, trebuie să
fie explicat motivul acestei decizii.

4.3.Culegerea informaţiilor şi descrierea proprietăţii imobiliare

Evaluatorul trebuie în continuare să strângă informaţii pertinente despre

piaţa specifică proprietăţii subiect, despre proprietatea în sine şi despre
proprietăţile competitive şi să le analizeze foarte bine pentru a stabili tendinţele
pieţei.

64
 Aceste informaţii au fost grupate în trei clase:

• informaţii despre aria de piaţă sunt informaţii generale cu privire la

factorii sociali, economici, guvernamentali şi de mediu care influenţează
tipul de valoare definită anterior, informaţii corespunzătoare regiunii,
oraşului şi vecinătăţii proprietăţii subiect;
• informaţii despre proprietatea subiect sunt informaţii specifice cu
privire la utilizarea terenului şi construcţiilor, particularităţile juridice,
localizare, amenajări şi construcţii, costuri, deprecieri, venituri şi
cheltuieli, rate de capitalizare şi de actualizare pentru proprietatea
evaluată;

• informaţii despre proprietăţi comparabile trebuie să cuprindă

informaţii despre vânzări, cotaţii, oferte, grade de neocupare, cost şi
depreciere, venit şi cheltuieli, rate de capitalizare pentru proprietăţile
comparabile.

Sursele de informaţii pentru aceasta analiză sunt:

- documentele solicitate de evaluator de la proprietar sau client;

- observaţii directe în teren ale proprietăţii cu ocazia inspecţiei acesteia;

- discuţii cu proprietarii sau cu managerii;
- discuţii cu vecinii;
- discuţii cu constructori, cu antreprenori, cu arhitecţi;
- publicaţiile de specialitate referitoare la tendinţele şi situaţia pieţei, atât la
nivel naţional, regional, cât şi la nivel local;

- agenţiile de rating de specialitate;

- licitaţii publice;
- banca de date a evaluatorului şi bănci de date ale altor evaluatori etc.
Datele culese trebuie să aibă sens şi să fie relevante pentru misiunea de
evaluare respectivă.

65
 4.4. Analiza informaţiilor
4.4.1 Analiza de piaţă
Analiza de piaţă este o etapă a procesului de evaluare fără de care acesta
nu poate funcţiona, deoarece evaluatorul nu poate şti sau înţelege ceea ce se
întâmplă pe piaţa proprietăţii subiect sau cum evoluează raportul dintre cerere şi
ofertă. Informaţiile pe care acesta le obţine în etapa de analiză a pieţei sunt
fundamentale pentru toate etapele care urmează în procesul de evaluare: costuri,
niveluri ale deprecierilor proprietăţilor comparabile, cheltuieli, venituri, rate şi
multe altele.
Analiza de piaţă constituie ea însăşi un proces în sine, compus din şase
paşi: (1) analiza productivităţii proprietăţii imobiliare, (2) delimitarea pieţei, (3)
analiza şi previziunea cererii, (4) analiza şi previziunea ofertei, (5) analiza
interacţiunii dintre cerere şi ofertă şi (6) previziunea atractivităţii pe piaţă a
proprietăţii subiect.

La primul pas, evaluatorul trebuie să se familiarizeze cu caracteristicile

fizico-juridico-economice ale proprietăţii subiect şi ale proprietăţilor comparabile.

Delimitarea pieţei înseamnă poziţionarea pieţei proprietăţii subiect în timp

şi spaţiu, de exemplu, ca interval aproximativ de timp necesar pentru parcurgerea
distanţei de la proprietatea subiect la locurile de muncă, care sunt arterele
principale de circulaţie, unde sunt amplasate şcolile, spitalele, parcurile etc. faţă
de aceasta.
A treia etapă implică analiza datelor demografice şi a datelor despre
ocuparea forţei de muncă pentru a previziona cererea. În funcţie de numărul de
gospodării ocupate de proprietari, clasificate după nivelurile de venit ale acestora,
evaluatorul estimează procentajul de gospodării care au sau vor avea capacitatea
să plătească ratele şi dobânzile aferente unui credit ipotecar, dar şi costurile cu
întreţinerea, cu asigurări şi impozite. Ajustând acest număr cu rata de neocupare

66
de pe piaţă, evaluatorul cuantifică cererea existentă şi anticipată pentru
proprietatea imobiliară subiect.
Previziunea ofertei se realizează prin identificarea numărului de
proprietăţi comparabile existente, al proprietăţilor în curs de construire, al celor
aflate în plan de construire şi al celor propuse pentru a fi construite în viitor în
limitele pieţei delimitată la pasul doi.
În continuare evaluatorul compară cererea existentă sau previzionată la
etapa a treia cu oferta competitivă curentă sau previzionată la etapa anterioară
pentru a estima excesul sau deficitul de proprietăţi imobiliare comparabile.

La ultimul pas, prin compararea atributelor productive ale proprietăţii

subiect cu cele ale proprietăţilor competitive, evaluatorul poate stabili cota de
piaţă a proprietăţii subiect.

4.4.2. Analiza celei mai bune utilizări

Înainte de a estima valoarea terenului, evaluatorul stabileşte care este cea

mai bună utilizare (CMBU) a terenului considerat liber sau construit, un concept
extrem de important şi influent, fundament al opiniei finale asupra valorii de piaţă
a proprietăţii.

Ce reprezintă CMBU?
Cea mai bună utilizare este definită ca utilizarea probabilă, rezonabilă şi
legală a unui teren liber sau a unei proprietăţi construite, care este fizic posibilă,
fundamentată în mod adecvat, fezabilă financiar şi care determină cea mai mare
valoare.
Conceptul CMBU se bazează pe ideea că atunci când sunt comparate două
parcele de teren care, din punct de vedere fizic, sunt similare şi sunt localizate în
vecinătate, de fapt acestea pot diferi substanţial din punct de vedere al utilizărilor
pe care le pot avea, iar acest lucru poate afecta valoarea.

Pentru a determina CMBU a proprietăţii evaluate, se parcurg două etape:

67
 - se determină CMBU pentru terenul considerat liber, concluzie care va fi
utilă în decizia de selectare a proprietăţilor comparabile, şi;
- se determină CMBU pentru terenul considerat construit, concluzie
necesară pentru a decide dacă se vor păstra construcţiile şi amenajările aşa
cum sunt ele la momentul evaluării, sau dacă se vor repara, modifica sau
chiar demola.
În 90% din cazuri, determinarea CMBU pentru o proprietate nu este o
sarcină dificilă, dar în restul cazurilor rezultatul analizei poate fi o revelaţie sau
poate descoperi o greşeală.

În ce constă analiza CMBU?

Criteriul de testare în analiza CMBU a proprietăţii evaluate constă în
găsirea răspunsurilor la următoarele întrebări (teste), de altfel cuprinse în
definiţie, în ordinea expusă mai jos:

• dacă proprietatea este fizic adecvată pentru utilizarea propusă - trebuie

luat în calcul ca orice utilizare pertinentă să poată fi susţinută, din punct
de vedere fizic, de către proprietate, adică să permită
construirea/modificarea clădirii pe acel teren din punct de vedere
topografic (panta terenului, forma şi mărimea parcelei, deschiderea la
stradă etc), geologic (structura solului, tipul de fundaţie necesară - vezi
capitolul 7), al gradului de risc pentru producerea unor dezastre naturale
(cutremure, inundaţii), al accesibilităţii terenului (drumuri de acces,
trotuare, poduri), al existenţei utilităţilor publice necesare pentru
desfăşurarea activităţii propuse (apă, electricitate, gaze naturale, internet
etc);

• dacă este permisă din punct de vedere legal - CMBU propusă şi care a
trecut primul test, al posibilităţii fizice, trebuie să fie conformă cu
documentaţia urbanistică (PUZ, PUD) din acea zonă, cu normele de

68
 construcţie în vigoare, cu reglementările privind utilizarea zonelor
istorice, privind mediul înconjurător; această etapă este cea mai dificilă
şi consumatoare de timp, necesitând deplasarea la primărie şi la alte
instituţii abilitate pentru analiza problemei;
• dacă este fezabilă financiar - CMBU propusă, fizic adecvată şi permisă
legal, trebuie să aducă şi un profit proprietarului; adică trebuie să
producă un venit suficient de mare încât să depăşească suma tuturor
costurilor. Practic, se determină venitul net din exploatare (vezi
capitolul 5.3.1) pentru fiecare utilizare propusă şi, dacă acesta satisface
rata rentabilităţii luată de pe piaţa de investiţii, atunci utilizarea se
consideră fezabilă din punct de vedere financiar;

• dacă produce cea mai mare valoare - se determină care din CMBU
propuse iniţial şi care au trecut testul întrebărilor anterioare va aduce şi
cel mai mare profit dintre toate; se consideră a fi CMBU a proprietăţii
acea utilizare care a trecut de testele anterioare şi care produce cea mai
mare valoare a proprietăţii. Aceasta poate fi aflată aplicând următoarea
procedură (detaliată în capitolul 5.3.1) pentru fiecare utilizare propusă şi
care a trecut testele anterioare:

- se calculează venitul brut potenţial al proprietăţii în ipoteza fiecărei

utilizări

- se determină venitul brut efectiv;

- se estimează venitul net din exploatare;

- se estimează rata de capitalizare c sau factorul de multiplicare a
venitului f ;

- se calculează valoarea de piaţă.

Ca şi ordine de aplicare a testelor, criteriile de permisibilitate legală şi de
posibilitate fizică pot fi testate în orice ordine, dar neapărat înaintea criteriului de

69
fezabilitate financiară şi de productivitate maximă. De exemplu, chiar dacă o
utilizare se dovedeşte a fi fezabilă financiar şi ar aduce suficient profit
investitorului, aceasta nu poate fi realizată dacă planurile şi reglementările
urbanistice ale zonei nu permit ridicarea clădirii cu 10 etaje propusă, sau dacă
terenul are o formă dificilă sau o pantă prea mare care nu permit construirea
acelei clădiri.
În concluzie, dacă la una (sau mai multe) din aceste întrebări cheie există
probleme sau răspunsul este negativ, atunci acea utilizare nu va constitui CMBU
a proprietăţii.

4.5. Opinia asupra valorii terenului

Abordarea prin cost (capitolul 5.2) este singura care face distincţia între
valoarea construcţiei şi valoarea terenului, în sensul că cele două componente ale
proprietăţii imobiliare se evaluează separat prin tehnici şi metode specifice şi
apoi se însumează cele două rezultate şi valoarea amenajărilor pentru a obţine
valoarea proprietăţii ca întreg. Evaluarea terenului se face în ipoteza celei mai
bune utilizări a acestuia.

Care sunt metodele de evaluare a terenurilor?

Ca metode de estimare a valorii terenului există: tehnica comparaţiei

vânzărilor, tehnica parcelării şi dezvoltării, tehnica proporţiei (alocării), tehnica
extracţiei, tehnica reziduală, metoda capitalizării rentei funciare.

4.5.1. Tehnica comparaţiei vânzărilor

Această metodă este de preferat atunci când există suficiente date cu

tranzacţii similare, elementele de comparaţie fiind, ca şi în cadrul abordării prin
comparaţia vânzărilor: drepturile de proprietate transmise, condiţiile de finanţare,
condiţiile de vânzare, cheltuielile imediate după cumpărare, condiţiile pieţei,

70
localizare, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizare şi
componentele non-imobiliare ale valorii.
Caracteristicile fizice sunt date de mărimea, forma, deschiderea şi
topografia parcelei de teren, de localizare şi privelişte.
Se utilizează grila datelor de piaţă pentru a stabili, calcula şi aplica
corecţiile necesare (vezi capitolul 5.1).

Fig.4.2. Clasificarea metodelor şi tehnicilor de evaluare a terenutilor

4.5.2.Tehnica parcelării şi dezvoltării

Se aplică atunci când împărţirea pe loturi reprezintă cea mai bună utilizare
a terenului evaluat şi dacă există informaţii de piaţă cu privire la vânzări cu
terenuri parcelate. În prealabil, evaluatorul trebuie să facă o analiză complexă a
parcelării şi dezvoltării optime a terenului subiect, analiză care implică: calculul
numărului de loturi şi al dimensiunilor acestora, astfel încât acestea să fie în
conformitate cu reglementările urbanistice şi cu cerinţele de pe piaţă, să estimeze
costurile pentru obţinerea aprobărilor necesare şi de dezvoltare a proiectului, să
previzioneze rata de absorbţie a loturilor, să aprecieze cuantumul cheltuielilor de
comercializare şi deţinere a proprietăţilor şi al impozitelor anuale pe proprietate.

71
 În principiu, metoda constă în estimarea celui mai probabil preţ de
vânzare al lotului de teren, deducerea costurilor directe şi indirecte, obţinând
astfel fluxurile de venituri generate de proprietate, care apoi vor fi actualizate cu o
rată ce ţine cont de riscul aferent dezvoltării proprietăţii.

4.5.3.Tehnica repartizării (alocării)

Se aplică atunci când numărul de vânzări de terenuri libere comparabile
este insuficient pentru a aplica direct metoda comparaţiei, însă există informaţii
de piaţă cu privire la tranzacţii în zonă cu terenuri construite comparabile.

Este o combinaţie între abordările prin comparaţie şi prin cost, dar nu este
o tehnică de precizie; elementele necesare sunt valoarea terenului comparabilei,
suprafaţa lui şi valoarea întregii proprietăţi comparabile. Pe baza principiilor
echilibrului şi al contribuţiei, se consideră că între valoarea terenului şi valoarea
întregii proprietăţi există un raport tipic ce se poate stabili.

Procedura constă în următoarele etape:

• se calculează raportul dintre valoarea terenului proprietăţii comparabile şi

valoarea întregii proprietăţi comparabile:

comp
V a
T
comp
=
V PR b

• se calculează valoarea terenului proprietăţii comparabile:

a
VTcomp = VPR
COMP
b
• se determină preţul unitar pe metru pătrat de teren al proprietăţii
comparabile:

VTcomp
Pu = comp
ST

72
 • se estimează valoarea terenului evaluat:

VTevaluat = PuSevaluat
T

4.5.4. Tehnica extracţiei

Se foloseşte pentru a determina valoarea terenurilor construite atunci
când valoarea construcţiei este relativ mică şi se poate estima cu precizie.
Dacă proprietatea evaluată a fost recent vândută, atunci valoarea terenului
se estimează prin deducerea contribuţiei construcţiei din preţul de vânzare,
contribuţie care se estimează prin costul de nou al construcţiei minus deprecierile;
dacă proprietatea nu a fost recent tranzacţionată, dar este generatoare de venituri,
valoarea proprietăţii se determină prin abordarea prin venit şi apoi se deduce din
aceasta contribuţia construcţiei.
VT = Preţ Vânzare Proprietate - (CostNou - Depreciere)construcţie
sau VT = Valoare Proprietate - (CostNou - Depreciere )construcţie

4.5.5. Tehnica reziduală

Este aplicabilă în cazul proprietăţilor imobiliare generatoare de venituri şi
noi, pentru analiza fezabilităţii unor utilizări alternative în cadrul analizei CMBU.
Pentru a aplica această tehnică, evaluatorul estimează venitul net din
exploatare al întregii proprietăţi aplicând metoda capitalizării, scade din rezultat
venitul net din exploatare aferent construcţiilor (estimat prin capitalizarea costului
de înlocuire net al acestora), obţinând astfel venitul net rezidual (atribuit
terenului), care este apoi capitalizat cu o rată adecvată de capitalizare a terenului,
dedusă în baza informaţiilor de pe piaţă.

VŢ =c T (VNEproprietate -VNEconstrucţii)

4.5.6. Metoda capitalizării rentei funciare

73
 Se utilizează când se pot obţine informaţiile necesare privind diferite
forme de venit pe care îl poate genera un teren - chiria curentă de pe piaţă,
redevenţa, arenda - şi ratele de capitalizare corespunzătoare acestora.

Renta de bază reprezintă suma plătită pentru dreptul de utilizare şi

ocupare a terenului în conformitate cu reglementările de închiriere a terenului;
dacă renta corespunde celei de pe piaţă, se va aplica rata de capitalizare de piaţă
pentru a o converti în valoare, iar dacă nu corespunde, se vor aplica iniţial corecţii
şi apoi se va capitaliza corespunzător. Determinarea rentei de piaţă şi a ratei de
capitalizare de piaţă corespunzătoare se face prin analiza datelor de piaţă privind
terenuri comparabile cu terenul evaluat.

R anuală
VT =
CT

4.6. Aplicarea abordărilor în evaluare

În cadrul celei de-a cincea etape, evaluatorul aplică metodele şi tehnicile

din cadrul celor trei abordări în evaluare: abordarea prin comparaţia vânzărilor,
abordarea prin cost şi abordarea prin venit. Toate abordările se bazează pe date
de piaţă şi pe comparaţii.
Evaluatorul se poate găsi în diferite situaţii care îi permit sau nu aplicarea
uneia sau a altei abordări, atât din cauza gradului de disponibilitate a
informaţiilor, cât şi a posibilelor reglementări. În cazul în care există date
suficiente de piaţă, atunci abordarea prin comparaţie este considerată a fi cea mai
directă şi sistematică, dar dacă aceste informaţii nu sunt suficiente sau lipsesc,
atunci este utilizată abordarea prin cost şi/sau abordarea prin capitalizarea
venitului.

Explicarea detaliată a situaţiilor în care se recomandă aplicarea uneia sau

a altei abordări, se găseşte în cadrul capitolului destinat abordării respective.

74
 Pentru uşurinţă în urmărirea întregului proces de evaluare prezentat în
acest capitol, am rezervat capitolul 5 prezentării în detaliu a abordărilor în
evaluare.

Fig.4.2. Clasificarea metodelor şi tehniciior de evaluare a terenurilor

4.7. Reconcilierea indicaţiilor de valoare şi opinia finală asupra

valorii
Corespunzător numărului de abordări utilizate, evaluatorul obţine tot
atâtea valori ale proprietăţii evaluate, care ar trebui să fie cât mai apropiate între
ele pentru a sublinia acurateţea rezultatelor, iar apoi trebuie să reconcilieze aceste
rezultate.

Această etapă este, de altfel, un proces în sine, prin care evaluatorul

reexaminează toate etapele procesului, toate raţionamentele şi judecăţile sale,
reface calculele, pentru a se asigura de justeţea concluziilor, aplicând mai multe
criterii de reconciliere şi punând diverse întrebări cheie, precum:
- S-a asumat aceeaşi cea mai bună utilizare în aplicarea celor trei abordări
în evaluare?

75
 - Abordările în evaluare utilizate au la bază acelaşi tip de valoare definită
în prima etapă a procesului?
- Analiza ariei de piaţă este coerentă cu toate abordările în evaluare
aplicate?

De regulă, modul de exprimare a opiniei finale asupra valorii definite este

ca o valoare singulară. Însă, există posibilitatea de a fi exprimată şi ca un interval
de valori sau ca o valoare "mai mare ca" sau "mai mică ca" o sumă luată drept
referinţă.

4.8 Raportarea valorii definite

Raportarea valorii reprezintă ultima etapă a procesului de evaluare şi se

materializează printr-un raport de evaluare, care poate lua mai multe forme.
Cerinţele de raportare a evaluării sunt prezentate în Standardul Internaţional de
Evaluare IVS 103 Raportarea evaluării, şi sunt aplicabile tuturor tipurilor de
rapoarte.

Ce reprezintă raportul de evaluare?

Raportul de evaluare este documentul care prezintă clientului/
utilizatorului desemnat al lucrării, într-o manieră transparentă, logica procesului
de evaluare, opiniile specialistului şi concluzia finală.
Acesta trebuie să cuprindă obligatoriu:
- date de identificare a evaluatorului şi a competenţei acestuia;
- date de identificare a clientului şi a utilizatorului desemnat;
- scopul evaluării;
- date de identificare a proprieţii subiect;
- tipul valorii estimate;
- data evaluării;
- amploarea investigaţiilor;
- natura şi sursa informaţiilor utilizate;

76
 - ipotezele şi ipotezele speciale;
- restricţii de utilizare, distribuţie şi publicare;
- declaraţie de conformitate cu IVS;
- abordările în evaluare aplicate şi raţionamentul implicat;
- valoarea sau valorile obţinute;
- data raportului de evaluare.
Mai poate să includă o descriere a datelor utilizate, analiza de piaţă,
prezentarea modului în care s-au aplicat metodele şi tehnicile de evaluare,
argumentele care susţin toate alegerile şi concluziile evaluatorului.
Raportul poate fi verbal sau scris, sub formă analogică sau digitală, şi
trebuie să fie astfel prezentat încât să poată fi uşor de urmărit şi de înţeles pentru
orice persoană autorizată să îl studieze sau să îl utilizeze, chiar dacă nu are
cunoştinţe specifice acestui domeniu.
Într-un raport de evaluare specialistul poate să includă şi explicaţii
detaliate cu privire la metodele şi tehnicile care au fost utilizate în cursul
evaluării, precum şi informaţii semnificative care au fost folosite în analiză.

77
 Capitolul 5

ABORDĂRI ÎN EVALUARE

Obiectivul capitolului

În cadrul acestui capitol sunt prezentate structurat şi în detaliu cele trei

abordări în evaluare - abordarea prin piaţă, abordarea prin cost, respectiv
abordarea prin venit, precum şi situaţiile în care se recomandă aplicarea fiecăreia
dintre acestea.
Evaluatorul se poate găsi în diferite situaţii care îi permit sau nu aplicarea
uneia sau a altei abordări, atât din cauza gradului de disponibilitate a
informaţiilor, cât şi a posibilelor reglementări.
Explicaţii detaliate privind situaţiile în care se recomandă aplicarea uneia
sau a altei abordări, se regăsesc în cadrul capitolului destinat abordării respective.

5.1. ABORDAREA PRIN COMPARAŢIE

Logica ce fundamentează această abordare este simplă, şi susţine faptul că
dacă o proprietate comparabilă cu proprietatea evaluată a fost vândută cu suma
„x”, atunci proprietatea evaluată ar trebui să valoreze „x” sau „x” plus/minus o
diferenţă cuantificabilă.

În ce cazuri se recomandă aplicarea abordării prin comparaţie?

Această abordare se poate utiliza pentru evaluarea oricărui tip de
proprietate imobiliară (a se vedea clasificarea din cap. 2.1), însă în condiţiile
existenţei datelor de piaţă cu privire la tranzacţii cu proprietăţi imobiliare
comparabile, suficiente ca număr şi pe care evaluatorul, în urma unei analize
temeinice, le poate considera corecte, reale şi relevante. În aceste condiţii,

78
abordarea prin comparaţie este cea mai sigură şi eficientă dintre toate cele trei
abordări în evaluare, oferind valori de piaţă relevante. însă, în cazurile în care nu
există suficiente informaţii de piaţă privitoare la tranzacţii cu comparabile, sau nu
există deloc, cum este cazul proprietăţilor specializate (proprietăţi cu design,
localizare, utilizare speciale - muzee, biserici, rafinării, clădiri istorice, palate
regale, etc.), această metodă nu poate conduce la rezultate plauzibile şi atunci se
optează pentru una din celelalte două abordări.
În vederea însuşirii corecte a metodologiei abordării prin comparaţie, este
necesar să se înţeleagă o serie de termeni specifici acesteia.

Ce reprezintă proprietatea comparabilă?

Proprietatea imobiliară comparabilă este acea proprietate care prezintă
caracteristici fizice, economice şi juridice cât mai apropiate de cele ale
proprietăţii subiect, care a fost tranzacţionată recent şi care este situată în aceeaşi
arie de piaţă cu proprietatea evaluată - proprietatea subiect.
Din cauza faptului că nicio proprietate nu este perfect identică cu alta,
diferind cel puţin prin poziţia unică a lotului de teren, vor exista întotdeauna
diferenţe între comparabile şi proprietatea subiect, diferenţe ce pot fi eliminate
prin aplicarea unor corecţii (pozitive sau negative, procentuale sau în suma
monetară, nete sau brute) la preţurile de tranzacţionare ale comparabilelor, pentru
a le face echivalente cu proprietatea subiect, la data evaluării.

Ce principii stau la baza abordării prin comparaţie directă?

Această abordare este guvernată de patru din cele nouă principii expuse în
cadrul capitolului 2: principiul cererii şi ofertei, principiul substituţiei, principiul
echilibrului şi principiul factorilor externi.
Abordarea prin comparaţie directă este cea mai sensibilă la schimbările de
pe piaţă privind cererea şi oferta. Cererea este reprezentată de numărul de
potenţiali utilizatori sau cumpărători ai unui tip de proprietate, iar oferta este

79
reprezentată de numărul proprietăţilor de acel tip oferite pentru închiriere,
respectiv spre vânzare. De asemenea, această abordare se bazează pe existenţa
unor proprietăţi comparabile în funcţie de care să se poată determina valoarea
proprietăţii subiect.
Principiul echilibrului spune că forţele cererii şi ofertei tind spre echilibru,
în realitate acest echilibru este greu de atins pe pieţele imobiliare, însă evaluatorul
trebuie să urmărească dezechilibrele de pe piaţă sau dintre proprietăţi, deoarece
acestea determină preţuri diferite pentru comparabile. De asemenea, el trebuie să
urmărească şi forţele externe care pot influenţa preţurile acestor comparabile în
sens negativ sau pozitiv.
Abordarea prin comparaţie directă, care a apărut de-a lungul timpului în
publicaţiile de specialitate şi sub denumirea de comparaţia vânzărilor sau
comparaţia de piaţă, are o procedură complexă şi necesită parcurgerea mai multor
etape.

1. Prima etapă o reprezintă obţinerea datelor de piaţă cu privire la tranzacţii

cu proprietăţi comparabile aflate în aceeaşi arie de piaţă cu proprietatea
subiect, verificarea şi analizarea acestor date în vederea selectării
proprietăţilor similare şi a celor mai corecte şi relevante informaţii cu privire
la acestea.

2. Selectarea unităţilor de comparaţie corespunzătoare proprietăţii evaluate,

ca de exemplu, pentru terenurile agricole se poate alege ca unitate de
comparaţie preţul pe metru pătrat, pentru hoteluri preţul pe cameră, pentru
parcări preţul pe loc de parcare, pentru clădirile de birouri preţul pe metru
pătrat de suprafaţă închiriabilă, ş.a.

3. A treia etapă include stabilirea diferenţelor dintre proprietăţile

comparabile şi proprietatea subiect şi corectarea acestora. În acest demers,
evaluatorul analizează asemănările şi diferenţele dintre drepturile de
proprietate transmise, condiţiile de finanţare, condiţiile de vânzare,

80
 cheltuielile imediate după cumpărare, condiţiile pieţei, localizare,
caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizare şi componentele
non-imobiliare ale valorii.

Ce reprezintă elementele de comparaţie?

Acestea reprezintă caracteristici ale proprietăţilor şi tranzacţiilor
imobiliare care au drept consecinţă variaţii ale preţurilor plătite pe piaţa
imobiliară. Evaluatorul trebuie să identifice elementele de comparaţie care
afectează valoarea proprietăţii pe piaţa specifică acesteia şi să aplice corecţii,
într-o anumită ordine:

• drepturile imobiliare transmise - primul pas înaintea introducerii în grila

de piaţă (tabelul 5.1) a preţului de tranzacţionare al unei comparabile,
constă în identificarea de către evaluator a tipului de drept de proprietate
transmis de aceasta şi compararea cu dreptul de proprietate al proprietăţii
subiect; dacă acestea diferă, va fi necesară aplicarea unei corecţii la preţul
de tranzacţionare al comparabilei.

Tipurile de drepturi de proprietate sunt descrise în capitolul 1 şi sunt

clasificate în: drept absolut de proprietate, drepturi de proprietate derivate
sau drepturi de proprietate accesorii.

• condiţiile de finanţare - se referă la modalitatea de finanţare a proprietăţii

comparabile; aceasta poate să fi fost cumpărată (finanţată), de exemplu, pe
bază de numerar, pe baza de credit sau printr-o combinaţie de avans în
numerar şi credit.

Stabilirea condiţiilor de finanţare implică cunoaşterea tipului de credit

contractat (imobiliar sau ipotecar), cuantumul avansului, a dobânzii şi ratei
aferente creditului, precum şi alte aranjamente financiare care pot influenţa
valoarea finală a proprietăţii.

• condiţiile de vânzare - derivă din motivaţiile vânzătorului sau ale

cumpărătorului de a vinde, respectiv de a cumpăra o proprietate; dacă

81
 aceştia au interese deosebite să vândă/să cumpere proprietatea - de
exemplu vânzătorul este nevoit să vândă rapid pentru a face rost de o sumă
de bani sau cumpărătorul se află într-o relaţie specială de afaceri sau
familială cu vânzătorul - se creează condiţii de vânzare incompatibile cu
definiţia valorii de piaţă prezentată şi comentată în capitolul 2. Exemplele
prezentate mai sus sunt denumite condiţii non-piaţă şi influenţează
valoarea proprietăţii evaluate.
În primul exemplu, nu este îndeplinită condiţia de marketing adecvat,
deoarece vânzătorul nu şi-a prezentat proprietatea spre vânzare pe piaţă o
perioadă de timp suficientă astfel încât orice posibil cumpărător să fie informat; în
al doilea exemplu nu este respectată condiţia de tranzacţie cu preţ determinat
obiectiv, deoarece există o relaţie specială între vânzător şi cumpărător, o relaţie
familială care îi determină să încheie tranzacţia la un preţ mai mic decât cel
vehiculat pe piaţă.

• cheltuielile imediate după achiziţie - există proprietăţi care necesită

reparaţii sau modificări imediate după cumpărare, mai mici sau mai mari,
în funcţie de vechimea acesteia şi de gusturile noului proprietar. Aceste
cheltuieli sunt reprezentate de diverse costuri pe care cumpărătorul ar
putea să le negocieze în contractul de vânzare/cumpărare: costuri de
reparaţie, de înlocuire, de decontaminare a proprietăţii, de demolare.

• condiţiile pieţei - se referă la datele de tranzacţie ale proprietăţilor

comparabile, deoarece între data de tranzacţionare şi data efectivă a
evaluării proprietăţii subiect pot avea loc modificări ale inflaţiei,
legislaţiei, nivelului cererii şi ofertei etc, care impun corecţii asupra
preţurilor de tranzacţionare a comparabilelor; condiţiile pieţei reflectă
schimbările din piaţă între momentul tranzacţiei şi cel al evaluării.

• localizarea - este foarte de importantă atât pentru proprietăţile imobiliare

rezidenţiale, cât şi pentru cele ne-rezidenţiale; se aplică corecţii din cauza

82
 amplasării diferite în zonă a proprietăţilor comparabile faţă de proprietatea
subiect.

• caracteristicile fizice - fiecare caracteristică fizică (şi relevantă) diferită de

cea a proprietăţii subiect (calitate, suprafaţă teren, suprafaţă construită,
utilă, desfăşurată, volum, materiale de construcţie, finisaj, instalaţii etc.) va
impune realizarea de corecţii asupra preţurilor de tranzacţie a
comparabilelor.
• caracteristicile economice - se referă la corecţiile care se aplică în general
proprietăţilor generatoare de venituri, pentru cheltuieli de exploatare,
pentru structura diferită a chiriaşilor, pentru nivelul chiriilor practicate etc.
Tab.5.1. Model al grilei de piaţă

83
 • utilizare/zonare - dacă utilizarea curentă şi cea mai bună utilizare
(CMBU) ale proprietăţii comparabile diferă de cele ale proprietăţii subiect,
atunci sunt aplicate corecţii.
• componentele non-imobiliare ale valorii - includ bunuri mobile şi active
necorporale care fac parte din proprietăţile analizate şi care trebuie tratate
separat de proprietatea imobiliară.

Cu datele de piaţă obţinute prin studiul pieţei imobiliare specifice,

evaluatorul întocmeşte grila datelor de piaţă (tabelul 5.1) - un instrument ce
centralizează atât datele despre proprietatea evaluată, cât şi toate informaţiile
relevante culese de evaluator de pe piaţă pentru comparabile - cu ajutorul căreia
se analizează datele cumulate, se determină şi se aplică corecţiile în scopul
aducerii comparabilelor la "nivelul" proprietăţii subiect, la momentul evaluării,
obţinând astfel valoarea proprietăţii evaluate.

Cum se determină corecţiile pentru elementele de comparaţie?

Corecţia pentru dreptul de proprietate - există câteva situaţii: cel mai
întâlnit caz, în care asupra proprietăţii subiect şi asupra comparabilei se exercită
acelaşi tip de drept de proprietate, de exemplu drept deplin de proprietate sau
drept de uzufruct, în acest caz nefiind necesară aplicarea unei corecţii.
A doua situaţie apare când asupra proprietăţii subiect se exercită un drept
de proprietate deplin şi comparabila este închiriată (sau invers), caz în care
trebuie să se acorde o atenţie deosebită în calculul corecţiei, care se va determina
cunoscând chiria contractuală, chiria de piaţă, gradul de neocupare al proprietăţii,
rata de capitalizare, rata de actualizare şi alte elemente.
O altă situaţie apare în cazul în care una din proprietăţi (subiectul sau
comparabila) sau ambele, au drepturi de proprietate grevate de sarcini.
Corecţia pentru condiţii de finanţare - proprietăţile, şi cea evaluată şi
comparabilele, pot fi achiziţionate în baza unor aranjamente financiare diferite.

84
 De exemplu, pentru o comparabilă, jumătate din sumă poate fi plătită cu
cash şi jumătate printr-un contract de leasing imobiliar. Într-un astfel de caz,
corecţia aplicată va fi dată de diferenţa dintre două sume:

c = S1 − S 2 = (N + VC + VR ) − (N + VT ) = (VC − VT ) − VT

în care:
VC - valoarea actualizată (la data evaluării) a creditului;
VR - valoarea reziduală actualizată (la data evaluării);
N - suma plătită cash;
VT - valoarea totală a contractului de leasing.
Corecţia pentru condiţii de vânzare - teoretic se poate determina prin
intervievarea participanţilor la tranzacţie (interviuri personale), aflând astfel care
a fost suma negociată în sus sau în jos faţă de preţul de piaţă. În realitate este
dificil să determini participanţii la tranzacţie să furnizeze astfel de detalii, de
aceea se încearcă evitarea alegerii comparabilelor de acest tip.

Corecţia pentru cheltuielile imediate după achiziţionare - se poate

cuantifica în baza informaţiilor primite în urma discuţiilor cu cumpărătorul şi
vânzătorul şi compararea acestora cu situaţia de pe piaţă (interviuri personale).
Costul pentru a face o reparaţie sau pentru a trata o deficienţă a proprietăţii se
poate determina astfel cu destulă uşurinţă.
Corecţia pentru condiţii de piaţă - pentru a determina această corecţie
este necesar să se obţină indicele anual de modificare a preţurilor proprietăţilor
imobiliare, prezentat în diferite publicaţii şi site-uri de specialitate, sau dedus din
vânzarea şi revânzarea într-un interval scurt de timp a aceleiaşi proprietăţi.
Corecţia pentru localizare - evaluatorul trebuie să analizeze impresia
subiectivă a potenţialilor cumpărători/chiriaşi cu privire la locaţia proprietăţii,
ceea ce nu este uşor. Dacă pentru ambele proprietăţi (subiect şi comparabilă)
utilizarea curentă este conformă cu CMBU, atunci se compară valoarea terenului
subiectului cu valoarea terenului comparabilei şi se aplică corecţia.

85
 Corecţia pentru caracteristici fizice - se determină pe baza datelor de
piaţă pentru perechi de proprietăţi comparabile sau prin analiza costurilor.
Corecţia pentru caracteristicile economice - se poate determina prin
analiza fluxurilor de venituri ale proprietăţilor comparabile sau prin analiza pe
perechi de date. Unele din caracteristicile economice pot fi deja reflectate în
corecţia pentru localizare.

Corecţia pentru utilizare - se cuantifică folosind analiza pe perechi de

date, în cazul în care diferenţele de utilizare sau zonare ale proprietăţilor sunt
mici. Nu este acceptabilă folosirea comparabilelor din piaţa proprietăţilor
rezidenţiale pentru evaluarea unei proprietăţi industriale, de exemplu.
Corecţia pentru componente non-imobiliare - determinarea acestei
corecţii se poate baza pe costul de înlocuire net, CIN, sau pe interviuri cu
proprietarii.

Cum se alege valoarea de piaţă a proprietăţii subiect după aplicarea

tuturor corecţiilor?

După aplicarea corecţiilor necesare, se alege ca valoare de piaţă pentru

proprietatea subiect preţul final corectat al comparabilei care a suferit cele mai
puţine corecţii şi care a avut cea mai mică corecţie totală brută.
Corecţia totală netă reprezintă suma tuturor corecţiilor aplicate unei
comparabile iar corecţia totală brută este suma aceloraşi corecţii, fără a se ţine
cont de semnul lor, pozitiv sau negativ.
Reconcilierea valorilor obţinute în cadrul acestei abordări reprezintă ultima
etapă în abordarea prin comparaţia vânzărilor şi constă în revederea întregului
proces al abordării prin comparaţie, reverificarea cantităţii şi calităţii datelor şi a
modului de gândire.

86
 5.2. ABORDAREA PRIN COST

În mintea participanţilor de pe piaţa proprietăţilor imobiliare se formează o

legătură incontestabilă între noţiunea de cost şi cea de valoare, în sensul că dacă
costurile pentru ridicarea unei construcţii sunt consistente, atunci şi valoarea
proprietăţii ar trebui să fie mare, sau dacă costurile sunt reduse atunci şi valoarea
acesteia ar fi mai mică. Pe ipoteza privind aceasta dependenţă se fundamentează
abordarea prin cost.

Care sunt principiile ce guvernează abordarea prin cost?

Principiile care stau la baza abordării prin cost sunt principiul substituţiei,
principiul cererii şi ofertei, principiul contribuţiei şi principiul factorilor externi.
Principiul substituţiei spune că un cumpărător prudent nu va plăti pentru
achiziţionarea unei proprietăţi imobiliare o sumă mai mare decât costul de achiziţie
a unei parcele de teren similară şi de ridicare a unei construcţii noi cu utilitate
echivalentă cu cea a proprietăţii evaluate.
Principiul contribuţiei spune că trebuie să existe un echilibru între costul de
construcţie şi valoarea terenului. Un exces sau o deficienţă în contribuţie a uneia
din cele două componente ale proprietăţii duce la o pierdere de valoare în raport cu
costul acestora.
Condiţiile externe influenţează de asemenea valoarea proprietăţii
imobiliare, ca de exemplu inflaţia, recesiunea economică sau modificări ale
vecinătăţii.

În ce cazuri se aplică abordarea prin cost?

Această metodă se pretează cel mai bine pentru evaluarea construcţiilor noi
sau relativ noi, din motivul că pentru acestea valoarea de piaţă este apropiată de
costul de construcţie, de asemenea, pentru construcţii aflate în proiect sau

87
nefinalizate, pentru proprietăţi care nu furnizează venituri sau care nu sunt
tranzacţionate frecvent pe piaţă.

Fig.5.4 procedura abordării prin cost

88
 Se poate folosi şi în cazul construcţiilor mai vechi (nu foarte vechi), însă
numai cu condiţia să existe date de piaţă suficiente pentru a putea fi determinate
corect toate tipurile de deprecieri cumulate între timp de construcţie.

Abordarea prin cost este utilă, de asemenea, în evaluările realizate în scopul

asigurării proprietăţilor, deoarece permite departajarea între elementele asigurabile
şi cele neasigurabile sau în studii de fezabilitate în care se estimează costurile
probabile de construire şi amenajare.

Pentru aplicarea acestei abordări este necesar ca evaluatorul să aibă

suficiente cunoştinţe despre tehnici de construcţie, părţi componente ale clădirilor,
costuri de construire, ş.a.
Procedura de determinare a valorii proprietăţii imobiliare prin aceasta
abordare, conform schemei de mai sus, constă în:

• determinarea costului de nou al construcţiei, ce poate fi ori cost de

reproducere ori cost de înlocuire;

• adăugarea valorii de piaţă a terenului la valoarea de piaţă a construcţiei;

• în cazul în care mai există şi alte amenajări ale terenului (alei, garduri,
garaje de sine stătătoare, construcţii anexe cu diferite utilităţi, ş.a), acestea
vor fi evaluate prin costul lor net, iar valoarea de piaţă obţinută este
adăugată la rezultatul anterior.

Val. Propr. = (Cost Nou Constr. - Depreciere Totala Constr.) + Val. Teren + Val. Amenajări

5.2.1. Determinarea costului construcţiilor

Trebuie făcută o distincţie clară între noţiunea de cost de reproducere
(reconstrucţie) şi cea de cost de înlocuire, iar specialistul evaluator trebuie să
decidă când va folosi un tip de cost sau pe celalalt ca bază în evaluarea sa.

Cost de reproducere vs. cost de înlocuire

Costul de reproducere reprezintă costul estimat pentru a construi la
preţurile curente de la data evaluării, o replică exactă a construcţiei evaluate,
89
folosind pe cât posibil aceleaşi materiale, standarde de construcţie, proiect
arhitectural, dispunere în spaţiu şi calitate a manoperei, şi înglobând toate tipurile
de deprecieri ale construcţiei evaluate.
Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la preţurile
curente de la data evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii
evaluate, folosind materiale moderne şi tehnici curente, normativele curente,
arhitectură şi planuri moderne. Se mai numeşte şi activ modern echivalent.

După cum se observă, termenul cost de reproducere şi termenul cost de

înlocuire nu sunt similari, primul implicând structura fizică a construcţiei evaluate,
al doilea termen implicând utilitatea ei. Astfel, decizia de a utiliza în abordare una
din cele două baze de cost este foarte importantă şi este influenţată de diverşi
factori, precum vârsta construcţiei, unicitatea acesteia, cea mai bună utilizare la
momentul construirii şi cea din prezent, indicaţia clientului sau scopul evaluării.
De exemplu, utilizarea costului de reproducere poate să îngreuneze
procesul de evaluare a unei construcţii vechi, deoarece la momentul evaluării este
posibil să nu mai fie disponibile materialele utilizate în trecut, sau să se fi
modificat între timp standardele de construcţie, însă pentru o construcţie nouă
poate fi aplicat mai uşor. Pe de altă parte, folosirea costului de înlocuire pentru o
clădire nouă poate elimina necesitatea estimării câtorva forme ale neadecvării
funcţionale, cum sunt cele influenţate de design sau de standardele de construcţie,
dar ar putea să nu asigure o precizie de determinare a valorii de piaţă aşa cum o
poate face costul de reproducţie.

Cost de dezvoltare

Piaţa imobiliară recunoaşte trei tipuri de costuri: costuri directe, costuri

indirecte şi profitul dezvoltatorului (investitorului).
Costurile directe sunt reprezentate de costurile:
• de obţinere a autorizaţiilor de construire;
• cu asigurări;

90
 • materialelor de construcţie, a produselor şi echipamentelor;
• cu manopera;
• cu transportul;
• cu paza şantierului;
• cu managementul lucrărilor;
• profitul contractorului etc.
Costurile indirecte sunt reprezentate de:
• onorariile arhitecţilor;
• onorariile pentru verificarea planurilor;
• onorariile pentru consultanţă, contabilitate, consiliere juridică;
• asigurările de risc şi taxe etc.

Profitul dezvoltatorului nu trebuie confundat cu cel al contractorului, dar

dacă investitorul devine şi contractor, atunci acesta va obţine ambele tipuri de
profituri.
Indiferent de baza aleasă pentru aplicarea abordării prin cost, pentru etapa
de cuantificare a costului de nou se pot utiliza trei metode: metoda devizului,
metoda costurilor segregate sau metoda comparaţiilor unitare. Decizia de
utilizare a uneia sau a altei tehnici o ia evaluatorul în funcţie de scopul evaluării, de
cererea clientului, de informaţiile ce pot fi obţinute de pe piaţă.

a. Metoda devizului
Avantajul acestei metode constă în faptul că asigură cel mai înalt grad de
precizie şi detaliere, deoarece utilizează devizul întocmit pentru construcţie la
momentul ridicării acesteia şi deci sunt luate în calcul cantităţile de materiale
folosite cu calitatea lor şi cu manopera specifică. La suma rezultată se adaugă
regia, profitul şi alte costuri complementare.
Pe de altă parte, această metodă poate fi greoaie din cauza aceluiaşi grad
ridicat de detaliere, cauză ce poate duce la omiterea costurilor unor componente ale

91
construcţiei, timpul necesar pentru strângerea şi prelucrarea informaţiilor este mai
mare decât pentru celelalte metode, iar costurile pot fi mai ridicate, deoarece este
nevoie de specialişti în devize de construcţie.

b. Metoda costurilor segregate

Este o metodă suficient de precisă care se poate aplica atunci când nu există
deviz estimativ pentru construcţia evaluată sau nu este fezabilă posibilitatea de a
plăti specialişti pentru întocmirea unui astfel de deviz.

Sunt utilizate costuri pentru fiecare componentă diferită a clădirii,

exprimate în unităţi de măsură adecvate. De exemplu, se poate aplica costul pe
metru pătrat de suprafaţă de pardoseală sau pe metru cub de volum de excavaţii
necesare pentru o fundaţie. Informaţiile privind aceste costuri pot fi luate din
cataloage de costuri, din datele deţinute de evaluator, de la servicii specializate de
estimare a costurilor, firme de construcţii sau de arhitectură.

c. Metoda comparaţiilor unitare

Costul total este obţinut prin compararea clădirii evaluate cu clădiri
similare pentru care se cunosc costurile, prin urmare este o tehnică de comparaţie.
Sunt folosite costuri pe unitate de suprafaţă desfăşurată construită sau de volum
total construit ale unor clădiri similare, corectate pentru condiţiile pieţei (diferenţă
între data construcţiei clădirii comparabile şi data evaluării) şi pentru diferenţe
fizice.
În cazul în care nu există informaţii cu privire la aceste costuri pentru
proprietăţi similare, se pot utiliza valorile de piaţă ale proprietăţilor similare, însă
cu condiţia ca cererea şi oferta să se afle în echilibru, construcţiile să reflecte cea
mai bună utilizare a amplasamentului şi să prezinte grad maxim de ocupare. Se
scade valoarea terenului din valoarea proprietăţii, obţinându-se costul
construcţiilor.

92
 5.2.2. Clasificarea deprecierilor
Ce reprezintă deprecierea?
Deprecierea este o pierdere de valoare faţă de costul de nou al construcţiei
şi este dată de diferenţa dintre costul de reproducere şi valoarea de piaţă cu care
contribuie construcţia la valoarea întregii proprietăţi, la data evaluării.

Poate fi clasificată în trei tipuri, în funcţie de cauzele deprecierii:

deteriorare fizică, depreciere funcţională (tehnologică) şi depreciere economică
(externă) (fig.5.5). Deteriorarea fizică şi deprecierea funcţională sunt determinate
de factori „interni" proprietăţii, iar deprecierea economică este determinată de
factori ce nu ţin de proprietate.

A. Deteriorarea fizică
Construcţiile răspund diferit la trecerea anilor sau la evenimente
neprevăzute precum cutremure, alunecări de teren, inundaţii. Comportamentul lor
depinde de calitatea materialelor utilizate, de precizia cu care a fost ridicată
construcţia, de întreţinerea ulterioară a acesteia. În această ordine de idei, este
posibil ca o construcţie nouă dar prost construită să prezinte deteriorări fizice mai
mari decât o clădire veche bine construită şi întreţinută.
Deteriorarea fizică este un tip de depreciere care se constată relativ uşor
deoarece este vizibilă şi constă în defecte apărute în structura construcţiei: fisuri,
crăpături, căzături, rosături, rupturi ale diferitelor elemente ce compun construcţia
(dar care nu fac parte din structura de rezistenţă), clasificându-se în recuperabilă şi
nerecuperabilă.
Se consideră deteriorare fizică recuperabilă acea uzură pentru care costul
de aducere la condiţia de nou a elementului uzat, plus un profit, este mai mic decât
creşterea rezultată în valoarea proprietăţii; se referă la acele elemente uzate în
proporţie de 100% şi care pot fi reparate la data evaluării, cuantificându-se prin
costul de aducere a acestora la starea de nou.

93
 Este considerată deteriorare fizică nerecuperabilă acea deteriorare sub
100% care nu poate fi reparată la momentul evaluării din motive practice sau
economice. Deteriorare fizică nerecuperabilă se estimează defalcat pe elemente
cu viaţă scurtă şi elemente cu viaţă lungă.

Fig.5.5. Deprecieri ale construcţiilor

Elementele cu viaţă scurtă sunt acele elemente a căror durată rămasă de

viaţă economică este mai mică decât durata rămasă de viaţă economică a întregii
construcţii, aşa cum sunt acoperişul, finisajele interioare şi exterioare, centrala
termică etc, pe când durata rămasă de viaţă economică a elementelor cu viaţă
lungă este de aşteptat să fie cât cea a întregii construcţii - stâlpii de rezistenţă,
fundaţia, izolaţia, ţevile subterane ş.a. Deprecierea elementelor cu viaţă lungă se
tratează împreună, deoarece se presupune că vârsta şi durata de viaţă sunt aceleaşi
ca şi cele ale întregii construcţii.

B. Deprecierea funcţională

94
 Deprecierea funcţională constă într-o pierdere de valoare a proprietăţii,
cauzată de deficienţe de proiectare sau de concepţie a clădirii, de modificarea în
timp a standardelor de construcţie, demodării etc. Nu există o corelaţie directă, în
toate cazurile, între acest tip de depreciere şi variabila timp. De exemplu, chiar o
clădire nouă poate prezenta o depreciere funcţională cauzată de o deficienţă de
proiectare, sau la o clădire ce nu prezintă depreciere funcţională, la un moment
dat, din anumite motive (poate economico-financiare) se constată această
depreciere, ca după un timp, aceasta să dispară.

Fig.5.6. Tipuri de deprecieri funcţionale

Deprecierea funcţională poate fi:

- recuperabilă, atunci când costul de înlocuire a aspectului considerat neadecvat
este mai mic decât creşterea anticipată în valoare a proprietăţii (adică induce un
surplus de valoare) şi poate fi determinată de (fig. 5.6.): necesitatea adăugării unui
nou element în construcţie, deoarece acesteia îi lipseşte, în timp ce proprietăţile
comparabile din aria de piaţă îl au (instalaţie de aer condiţionat, dressing etc),
necesitatea modernizării sau înlocuirii unui element, care nu se încadrează în
standardele actuale, ori este defect (centrala termică, instalaţie şi aparat de aer

95
condiţionat), o supraadecvare, adică un element care în aria respectivă de piaţă
este superior standardelor (piscină, teren de golf, ş.a).
- nerecuperabilă, atunci când nu este fezabil economic ca deprecierea
respectivă să fie recuperată la momentul evaluării (adică nu aduce un surplus de
valoare) şi este determinată de o deficienţă (lipsă) sau de o supraadecvare.

C. Deprecierea economică
Deprecierea externă poate fi economică şi reprezintă efectul condiţiilor
economice (schimbări pe piaţa imobiliară), sau se poate datora localizării şi
constă în scăderea utilităţii unei clădiri/proprietate din cauza unor influenţe
negative ale vecinătăţii. Se cuantifică prin capitalizarea pierderii de venit net
cauzată de această depreciere sau prin analiza informaţiilor de piaţă.

Fig.5.7. Deprecierea în timp

Însă schimbările care au loc pe piaţa imobiliară (cerere/ofertă) nu sunt neapărat

negative, ci pot fi şi pozitive, în consecinţă deprecierea externă poate fi şi
pozitivă, contribuind deci la valoarea proprietăţii, cel puţin o perioadă de timp.

De asemenea, un aspect important este faptul că nu numai construcţiile

pot fi afectate de deprecierea externă, ci şi amplasamentul pe care se află acestea,
astfel încât la costul de nou al construcţiei se va aplica doar deprecierea externă
aferentă acesteia. După cuantificarea deprecierii externe totale, defalcarea

96
acesteia în cele două componente, pentru construcţie şi pentru teren, se face pe
baza procentului de ocupare a terenului (POT - vezi cap. 5).
Din punct de vedere al corelaţiei existente între fiecare din cele trei forme
de depreciere şi vârsta construcţiei, se poate spune că deteriorarea fizică depinde
cel mai mult de aceasta, urmată de deprecierea funcţională şi apoi de deprecierea
externă. Aşa cum am precizat, această dependenţă este descrisă întotdeauna de o
relaţie directă, dar în general această relaţie poate fi prezentată conform figurii 5.7
în care deprecierea „încorporată" reprezintă deprecierea existentă la momentul
„zero", adică momentul finalizării construcţiei.

5.2.3. Metode de estimare a deprecierilor construcţiilor

Cuantificarea deprecierilor este cea mai dificilă etapă din cadrul abordării
prin cost. Pentru a putea aplica corect metodele prezentate în cele ce urmează,
este importantă înţelegerea termenilor legaţi de vârstele şi duratele de viaţă ale
unei construcţii şi a relaţiilor dintre acestea.
Durate de viaţă şi vârstele unei construcţii
În literatura de specialitate sunt definiţi următorii termeni:

• Vârsta efectivă - este vârsta dată de starea tehnică şi de utilitatea

construcţiei, dedusă prin comparaţie cu proprietăţi competitive.

• Vârsta scriptică (vârsta calendaristică sau vârsta istorică) - constituie

numărul de ani trecuţi de la terminarea construcţiei până la momentul
evaluării.

• Durata de viaţă economică - este perioada de timp de-a lungul căreia se

estimează că un bun este utilizabil din punct de vedere economic de către
unul sau mai mulţi utilizatori; este perioada de timp în care construcţia
contribuie la valoarea proprietăţii:
durata de viaţă economică = 1/ rata anuală a deprecierii

97
 • Durata de viaţă economică rămasă - reprezintă perioada estimată de timp în
care construcţia mai poate contribui la valoarea întregii proprietăţi:
durata de viaţă economică rămasă = durata de viaţă economică - vârsta efectivă
• Durata de viaţă utilă - perioada de timp în care se preconizează utilizarea,
din punct de vedere funcţional, a bunului respectiv.

• Durata de viaţă utilă rămasă - perioada de timp rămasă în care se

preconizează că mai poate fi utilizat, din punct de vedere funcţional, un
bun; depinde de design, de durabilitatea şi utilitatea componentei
respective.

• Durata de viaţă fizică - este perioada de timp în care construcţia va exista

din punct de vedere fizic.
• Durata de viaţă fizică rămasă - perioada estimată în care se presupune că o
proprietate, cu o anumită vârstă efectivă, mai poate funcţiona fizic.

F
Fig.5.8. Relaţii între vârstele şi duratele de viaţă ale construcţiei

Se poate prelungi durata de viaţă economică dacă se aduc îmbunătăţiri

construcţiei, dacă este modernizată sau reparată la timp, însă aceasta nu va putea
să depăşească durata de viaţă fizică.
Durata de viaţă utilă rămasă a unei componente sau a unei construcţii
poate fi egală cu sau mai mare decât durata de viaţă economică rămasă.

98
 Se poate prelungi durata de viaţă economică dacă se aduc îmbunătăţiri
construcţiei, dacă este modernizată sau reparată la timp, însă aceasta nu va putea
să depăşească durata de viaţă fizică.
Durata de viaţă utilă rămasă a unei componente sau a unei construcţii
poate fi egală cu sau mai mare decât durata de viaţă economică rămasă.
De asemenea, datorită lucrărilor de întreţinere a construcţiei, vârsta
efectivă poate diferi de vârsta scriptică, putând fi mai mare sau mai mică: dacă o
construcţie cu vechime de 30 de ani este prost întreţinută, atunci vârsta efectivă
poate fi mai mare decât vârsta sa calendaristică, de exemplu poate fi de 40 de ani,
dar dacă proprietarul întreţine proprietatea, atunci vârsta efectivă poate fi egală cu
vârsta calendaristică sau chiar mai mică, de exemplu poate fi de 25 de ani.
Există diferite metode de cuantificare în mod global sau separat a
deprecierilor unei construcţii, prezentate în cele ce urmează.
În cadrul metodelor duratei de viaţă economică şi a metodei preluării de
pe piaţă se utilizează raportul vârstă efectivă/durată de viaţă economică, iar în
cadrul metodei segregării se utilizează raportul vârstă istorică/durată de viaţă
utilă.

A. Metoda duratei de viaţă economică

Este cea mai rapidă şi simplă metodă de determinare a pierderii de valoare
a unei construcţii, însă şi cea mai puţin precisă, deoarece prin această metodă se
cuantifică deprecierea globală a construcţiei, deci nu informează evaluatorul
despre pierderea în valoare corespunzătoare fiecărui tip de depreciere, aşa cum au
fost ele clasificate în capitolul precedent. Procedura este următoarea:
- se determină: Costul de nou al construcţiei

- rezultatul se înmulţeşte cu raportul: Vârsta efectivă

Durata de viaţă economică

Vârsta efectivă şi durata de viaţă economică sunt cele determinate pentru

construcţia aferentă proprietăţii subiect. Vârsta efectivă şi durata de viaţă

99
economică ale construcţiei sunt determinate la data evaluării, în baza informaţiilor
privind construcţii similare din aria de piaţă a proprietăţii.
Această procedură se bazează pe ipoteza schiţată în figura 5.7, conform
căreia corelaţia depreciere/vârstă construcţie este liniară.
Metoda prezintă mai multă relevanţă când se aplică în determinarea uzurilor
fizice nerecuperabile ale componentelor cu viaţă scurtă şi ale celor cu viaţă lungă
ale construcţiei, aşa cum se va vedea la metoda segregării.

B. Metoda modificată a duratei de viaţă economică

Există cazuri când se cunoaşte impactul unor tipuri de deprecieri
recuperabile asupra valorii proprietăţii şi atunci putem aplica variante ale metodei
duratei de viaţă economică pentru a determina în mod global impactul restului
tipurilor de deprecieri.
În cazul în care se cunoaşte impactul deteriorării fizice recuperabile şi cel
al deprecierii funcţionale recuperabile asupra valorii unei construcţii, atunci se
scad în prealabil aceste deprecieri din costul de nou al construcţiei şi rezultatul se
înmulţeşte cu raportul dintre vârsta efectivă şi durata de viaţă economică
determinate pentru data evaluării. în acelaşi timp evaluatorul consideră că prin
eliminarea celor două tipuri de deprecieri, vârsta efectivă va fi diminuată iar
durata de viaţă economică va creşte.

Şi această metodă estimează în mod global deprecierile.

Procedura este următoarea:
- se determină Costul de nou al construcţiei
- se scade Deteriorarea fizică recuperabilă
- se scade Deprecierea funcţională recuperabilă

- rezultatul se înmulţeşte cu raportul: Vârsta efectivă

Durata de viaţă economică
(corespunzătoare construcţiei evaluate)

O altă situaţie este aceea când proprietatea subiect este afectată de

depreciere economică, caz în care evaluatorul trebuie să determine şi să

100
folosească vârsta efectivă şi durata de viaţă economică a proprietăţilor
comparabile din aria de piaţă corespunzătoare, afectate şi ele de aceeaşi
depreciere economică. Însă, dacă nu au fost tranzacţionate proprietăţi comparabile
afectate de depreciere economică similară, atunci evaluatorul poate să estimeze
deprecierile în două etape: în mod global, mai puţin pe cea economică, folosind
metoda vârstă/durată de viaţă, iar pe cea economică o determină prin capitalizarea
pierderii de valoare (vezi metoda segregării).

C. Metoda segregării
Este cea mai precisă şi relevantă metodă de estimare a deprecierilor unei
construcţii. Deoarece este foarte migăloasă în aplicare, este utilizată în special
când se cere ca în raportul de evaluare să se argumenteze valoarea fiecărui tip de
depreciere, sau când celelalte metode nu pot fi aplicate.
Nu există o procedură standard de aplicare a acestei metode; evaluatorul
utilizează informaţiile, cunoştinţele şi experienţa sa pentru a aplica metodele
adecvate de determinare a tuturor deprecierilor construcţiei constatate în urma
efectuării inspecţiei proprietăţii: metodele vârstă-durată de viaţă, metoda
comparaţiei, capitalizarea pierderii de venit.

a) Determinarea deteriorării fizice recuperabile

Se aplică metoda duratei de viaţă economică astfel:
- se estimează Costul de aducere la starea de nou a elementului uzat

- rezultatul s-ar înmulţi cu raportul: Vârsta efectivă element

Durata de viaţă economică element

care este de fapt 1, având în vedere că elementul respectiv este total depreciat - este
100% depreciat.
Prin urmare, deteriorarea fizică recuperabilă a unui element de construcţie
se determină:
- estimând Costul de aducere la starea de nou a elementului uzat.

b) Determinarea deteriorării fizice nerecuperabile a elementelor cu

viaţă scurtă:

101
 Se poate aplica metoda duratei de viaţă economică astfel:
- se estimează Costul de nou al elementului cu viaţă scurtă depreciat

- rezultatul se înmulţeşte cu raportul: Vârsta efectivă element

Durata de viaţă economică element
Se foloseşte pentru fiecare element cu viaţă scurtă, deoarece acestea pot
avea vârste şi durate de viaţă economică diferite.

c) Determinarea deteriorării fizice nerecuperabile a elementelor cu

viaţă lungă

Se poate aplica metoda duratei de viaţă economică modificată astfel:

- se determină Costul de nou al elementelor cu viaţă lungă depreciate

- se scade Deteriorarea fizică recuperabilă

- se scade Suma deteriorărilor elementelor cu viaţă scurtă

- rezultatul se înmulţeşte cu raportul: Vârsta efectivă

Durata de viaţă economică

Această procedură se aplică în acelaşi timp pentru toate elementele cu

viaţă lungă depreciate, deoarece se consideră că acestea au aceleaşi vârstă şi
durată de viaţă ca cele ale construcţiei în sine, rezultând o estimare globală a
acestei deprecieri.

d) Determinarea deprecierii funcţionale - indiferent dacă este

recuperabilă sau nerecuperabilă, se aplică acelaşi procedeu:

- se estimează Costul de nou al elementului existent

sau Costul de reproducere al elementului existent

- se scade Deprecierea considerată anterior
- se scade Costul pentru remediere
sau Pierderea de valoare
- se scade Costul elementului dacă ar fi nou instalat

Foarte important este însă tipul deprecierii respective, dacă este creată de
necesitatea unei adăugări, înlocuiri/modernizări, de o deficienţă sau este o

102
supraadecvare, pentru că la acest nivel începe să difere aplicarea procedurii de
mai sus, după cum urmează:

1. în cazul necesităţii unei adăugări (depreciere funcţională recuperabilă)

nu există niciun cost de nou al elementului existent, pentru că elementul nu
există încă, el trebuie adăugat la data evaluării şi, de asemenea, nu există
nicio depreciere a acestuia; prin urmare, informaţiile necesare sunt costul
de remediere - adică costul curent de adăugare a elementului în construcţia
evaluată, respectiv costul necesar pentru încorporarea de la bun început a
elementului într-o construcţie nouă, la data evaluării.
2. în cazul necesităţii înlocuirii sau modernizării (depreciere funcţională
recuperabilă) sunt implicate toate costurile şi deprecierile din procedură:
costul elementului existent şi uzura sa fizică la momentul evaluării, costul
total pentru remediere (adică costul de îndepărtare a elementului plus costul
de instalare a unui element nou minus valoarea de recuperare a
elementului) şi costul elementului instalat ca nou într-o construcţie la data
evaluării.
3. în cazul unei deficienţe (depreciere funcţională nerecuperabilă) nu există
cost pentru remediere, ci pierdere de valoare, adică inversul câştigului care
ar fi fost generat prin înlocuirea/modernizarea elementului.
4. în cazul unei supraadecvări se estimează costul curent de reproducere
sau de înlocuire a elementului în loc de cost al elementului existent.

f) Determinarea deprecierii economice - se poate face utilizând oricare din

metodele de mai jos:

- capitalizarea pierderii de venit;

- analiza de piaţă pe perechi de date;
- alocarea deprecierii preluată de pe piaţă.

D. Metoda preluării de pe piaţă

103
 Este o metodă ce cuantifică deprecierea globală a unei construcţii prin
comparaţie directă cu proprietăţi vândute ce prezintă depreciere comparabilă cu
cea a proprietăţii subiect. Poate fi dificil de aplicat deoarece se găsesc greu pe
piaţă comparabile cu acelaşi grad de depreciere.

5.3. ABORDAREA PRIN VENIT

Logica ce stă la baza acestei abordări este aceea că venitul obţinut de o

proprietate imobiliară generatoare de venit creează, în mintea participanţilor pe
piaţă, valoare pentru acea proprietate. Cu cât este mai mare capacitatea de a
genera venit sau profit, cu atât este mai mare valoarea proprietăţii, cu condiţia ca
riscurile să rămână constante. Prin această abordare, venitul previzionat al
proprietăţii generatoare de venituri este transformat în valoare.

Ce reprezintă o proprietate generatoare de venit?

O proprietate generatoare de venit este o proprietate capabilă să producă
în mod regulat un venit sub formă de chirie sau/şi de alte forme de venit. Exemple
de astfel de proprietăţi sunt hotelurile, pensiunile, mall-urile, clădirile de birouri,
clădirile rezidenţiale închiriate, clădirile industriale, parcările, teatrele,
supermarket-urile şi altele. O proprietate generatoare de venit nu este numai
proprietatea deţinută în baza unui drept deplin de proprietate, ci poate fi şi o
proprietate închiriată, caz în care se evaluează separat sau împreună dreptul
proprietarului şi cel al chiriaşului.

Chirie de piaţă vs. chirie contractuală. Tipuri de chirii

Chiria de piaţă este acea chirie care se practică pe piaţa liberă, care este
plătită sau cerută pentru spaţii comparabile, cu cheltuieli comparabile, la data
evaluării.
Chiria contractuală reprezintă venitul curent din chirie, aferent
proprietarului şi este specificată în contractul de închiriere. Această chirie poate

104
să fie mai mare, mai mică sau egală cu chiria de piaţă, deoarece ea reflectă
acordul între cele două părţi, proprietar (locator) şi chiriaş (locatar).
De asemenea, chiriile pot fi fixe, variabile, crescătoare sau descrescătoare,
negociabile, procentuale. Cea fixă rămâne la acelaşi nivel, stipulat în contract, pe
toată durata contractului de închiriere; pentru cea variabilă este stipulat în contract
procentul cu care se modifică aceasta, deoarece locatorul anticipează o modificare
în viitor a chiriei de piaţă.

Ce principii fundamentează abordarea prin venit?

Dintre principiile care stau la baza abordării prin venit fac parte atât
principiul anticipării întrucât evaluatorul previzionează beneficiile posibil de
obţinut în viitor, precum şi rata de capitalizare sau rata de actualizare ce reflectă
modificarea în timp a venitului, cât şi principiul cererii şi ofertei care intervine în
previzionarea venitului viitor, prin faptul că raportul cerere-ofertă stabileşte chiria
de piaţă.
În cadrul abordării prin venit sunt utilizate două metode de convertire a
fluxurilor viitoare de venit în valoare: metoda capitalizării directe a venitului şi
metoda actualizării fluxului de numerar (metoda Discounted Cash Flow -DCF).

5.3.1. Metoda capitalizării directe

În ce cazuri se recomandă aplicarea capitalizării directe?

Capitalizarea directă se aplică ca metodă de evaluare a proprietăţilor

generatoare de venit care sunt operaţionale pe baze stabile, care au un venit
constant sau un venit care creşte sau descreşte cu o rată medie anuală constantă
(g), atunci când există informaţii suficiente despre vânzări de comparabile cu
acelaşi nivel de riscuri, de venituri şi de cheltuieli, cu aceleaşi caracteristici fizice
şi de amplasare.

105
 Relaţia dintre venitul anual al unei proprietăţi generatoare de venit şi
valoarea acesteia poate fi exprimată fie prin rata de capitalizare c, fie prin factorul
de multiplicare f, denumit şi multiplicator al venitului.

Care este fundamentul metodei capitalizării directe?

În principiu, prin această metodă venitul obţinut din chirie şi/sau din alte
venituri - previzionat pe un singur an, este transformat în valoare de piaţă prin
împărţire la rata de capitalizare corespunzătoare (utilizată în majoritatea
cazurilor), sau prin înmulţire cu factorul de multiplicare corespunzător, ambele
determinate din informaţii cu privire la proprietăţi comparabile, la data evaluării:
Venit anual
Valoare = sau Valoare = Venit • Multiplicator
Rată capitalizare

Metodologia aplicată constă în următoarele etape :

• calculul venitului brut potenţial (VBP) - acesta reprezintă suma totală a

veniturilor obţinute din chirie şi/sau din alte venituri într-un an, în
ipoteza unui grad de ocupare a proprietăţii de 100%. Această ipoteză
consideră că întreaga suprafaţă închiriabilă a proprietăţii (de exemplu o
clădire pentru birouri) este închiriată şi, mai mult, că proprietatea este
închiriată pe parcursul întregului an, neexistând astfel pierderi de venit:

VBP = ∑ chirii/an

Aceasta constituie situaţia ideală care, în condiţii reale, nu poate fi

susţinută pe o perioadă de timp îndelungată, de aceea, relevant pentru stabilirea
venitului unei proprietăţi, este venitul brut efectiv.
• determinarea venitului brut efectiv (VBE) - se obţine prin deducerea din
VBP a pierderilor de venit generate de faptul că proprietatea nu este
integral ocupată ca suprafaţă sau pe întreaga perioadă a anului, de
întârzierea şi/sau neplata chiriei pe o perioadă de timp:

VBE = VBP – pierderi din neocupare/neplata/intarziere

106
 • calculul venitului net din exploatare (VNE) - din VBE se scad
cheltuielile de exploatare inerente şi se obţine venitul net din exploatare:

VNE = VBE – ∑ cheltuieli

• estimarea ratei de capitalizare c sau a factorului de multiplicare a
venitului f utilizând informaţii privind tranzacţii recente cu proprietăţi
comparabile generatoare de venit:

 VNE   VNE 
c =   sau c= 
 Pr eţ vânzare  comparabile  Valoare  comparabile

 Pr eţ vânzare   VNE 
f =  sau c= 
 VNE  comparabile  Valoare  comparabile

• calculul valorii de piaţă a proprietăţii prin împărţirea venitul net din

exploatare previzionat pe un singur an cu rata de capitalizare, sau prin
înmulţirea acestuia cu factorul de multiplicare:

VNE
Val = sau Val = VNE ⋅ f
c

Cum se stabilesc cheltuielile?

Este important să se facă o analiză amănunţită şi atentă a cheltuielilor,
pentru a putea stabili corect veniturile proprietăţii. În această analiză este nevoie
de informaţii privind costul istoric al managementului şi al reparaţiilor
proprietăţii.
De exemplu, un nivel scăzut al costurilor pentru reparaţii efectuate în
trecut poate indica evaluatorului o eventuală cheltuială cu reparaţii în viitorul
apropiat, sau dacă a fost alocată o sumă consistentă pentru reparaţii în trecutul
apropiat, este posibil să se reducă necesitatea unor reparaţii în viitor. Evaluatorul
trebuie să îşi păstreze obiectivitatea şi important este să facă şi o analiză a

107
cheltuielilor proprietăţilor comparabile, deoarece anumite tipuri de proprietăţi tind
să aibă acelaşi model şi trend al cheltuielilor.
Cheltuielile de exploatare sunt clasificate în trei categorii:
• Cheltuielile fixe sunt acele cheltuieli care nu se modifică odată cu
modificarea nivelului de ocupare al proprietăţii subiect şi anume,
impozitul pe proprietate datorat statului şi cheltuielile cu asigurarea
proprietăţii pentru diferite situaţii precum cutremur, inundaţii, incendii,
furt.

• Cheltuielile variabile sunt cheltuielile care variază în funcţie de gradul

de ocupare al proprietăţii şi sunt estimate în raport cu venitul brut,
precum: cheltuielile cu salarii pentru portar, femeie de servici, mecanic,
contabil, administrator, dacă este vorba de proprietăţi rezidenţiale de tip
clasic, ori cheltuieli cu firme specializate în furnizarea serviciilor de
securitate, curăţenie, întreţinerea spaţiilor verzi, salubritate, dezinsecţie,
contabilitate şi altele, dacă este vorba de proprietăţi rezidenţiale în
ansambluri moderne, de spaţii comerciale, spaţii de birouri; cheltuieli de
management, cheltuieli cu reparaţii curente sau pentru întreţinerea
proprietăţii.

• Rezerve (fond de rulment) pentru reparaţii capitale: înlocuirea unor

elemente de construcţii şi amenajări la finele duratei de viaţă utilă a
acestora, precum acoperişul, zugrăvelile interioare şi exterioare şi altele.

Cum se determină c şi f?
Rata de capitalizare şi factorul de multiplicare se determină folosind
informaţii despre proprietăţi similare care sunt în corelaţie cu datele proprietăţii
evaluate privind chiria, cheltuielile, riscul investiţional etc. Rata de capitalizare
reprezintă o rată de venit ce reflectă relaţia dintre venitul net din exploatare pe un

108
singur an şi preţul de vânzare a proprietăţii sau valoarea proprietăţii, iar factorul
de multiplicare reprezintă raportul dintre preţul de vânzare şi venitul proprietăţii.
Capitalizarea poate să se bazeze pe diferite tipuri de fluxuri de venit şi pe
ratele sau factorii corespunzători acestora, evaluatorul având posibilitatea de a
aplica fie o rată totală de capitalizare pentru proprietatea considerată ca un întreg,
fie rate de capitalizare pentru fiecare componentă a proprietăţii, pentru a
determina valoarea acestora.
Componentele proprietăţii se clasifică din punct de vedere fizic, financiar
sau legal, astfel încât ratele de capitalizare utilizate sunt următoarele:

• rata totală de capitalizare c tot - pentru proprietatea considerată ca întreg;

• rata de capitalizare a terenului cteren şi rata de capitalizare a clădirilor

cclădiri- în funcţie de componentele fizice ale proprietăţii;
• rata de capitalizare a creditului ccredit şi rata de capitalizare a capitalului
propriu cCPI - în funcţie de componentele financiare ale proprietăţii;

• rata de capitalizare pentru proprietatea dată cu chirie clocatar şi rata de

capitalizare pentru dreptul de folosinţă şi posesie clocatar - în funcţie de
componentele legale ale proprietăţii (drept de proprietate).
Evaluatorul are la dispoziţie mai multe tehnici pentru determinarea acestor
rate de capitalizare, în funcţie de cantitatea şi calitatea informaţiilor de piaţă
referitoare la tranzacţii cu proprietăţi comparabile pe care poate să le obţină prin
analiza pieţei, fie utilizând comparabile, fie multiplicatori de venit sau medii
ponderate.

a. Tehnica obţinerii ratei totale de capitalizare c tot din vânzări

comparabile
Rata totală de capitalizare se poate obţine în mod direct din informaţii cu
privire la tranzacţii cu proprietăţi comparabile, cu condiţia să existe vânzări
suficiente din punct de vedere calitativ şi cantitativ. Aceste informaţii privesc

109
preţurile de vânzare, veniturile şi cheltuielile, condiţiile de finanţare, condiţiile de
piaţă, riscul asociat investiţiei pentru proprietăţile comparabile:

VNE VNE
c= sau c tot =
preţ VAL

b. Tehnica obţinerii ratei totale de capitalizare c tot utilizând

multiplicatorul venitului brut efectiv (MVBE)
MVB exprimă relaţia dintre preţul de vânzare al unei proprietăţi şi venitul
brut al acesteia. Această tehnică se aplică în cazul în care nu se pot extrage de pe
piaţă informaţii complete despre vânzări comparabile, dar se pot obţine date
despre preţul de vânzare, venitul brut efectiv, cheltuieli de exploatare:

RVN
c tot =
MVBE

În această formulă:

RVN – rata venitului net

MVBE – multiplicatorul venitului brut efectiv

VNE
RVN =
VBE

Pr eţ
şi MVBE =
VBE

VNE – venitul net din exploatare

C exp l
RVN = 1 − RCE RCE =
VBE

RCE – rata cheltuielilor de exploatare

Cexp l - cheltuieli de exploatare

110
 RCE exprimă ce procent din fiecare EURO sau $ din venitul brut efectiv
va fi folosit pentru cheltuieli de exploatare.

c. Tehnica de calculul a c tot ca medie ponderată a componentelor fizice

- rata de capitalizare a terenului c teren şi rata de capitalizare a clădirilor c clădiri

Rata de capitalizare a terenului reflectă relaţia dintre venitul net din

exploatare atribuit terenului, previzionat pe un singur an şi valoarea de piaţă a
terenului. Se utilizează pentru a transforma venitul net din exploatarea terenului
în valoare, sau invers. Această rată se obţine din vânzări comparabile, folosind
următoarea formulă:
Vteren
C teren =
VAL teren

unde:
V teren - venituri realizate din teren
VAL teren - valoarea terenului
Valoarea terenului se determină prin una din cele şase metode şi tehnici
de evaluare a terenurilor. Rata de capitalizare a clădirilor exprimă relaţia dintre
venitul net din exploatare atribuit clădirilor, previzionat pe un singur an şi
valoarea de piaţă a clădirilor. Se utilizează pentru a transforma venitul net din
exploatare al clădirilor în valoare, sau vice-versa. De asemenea, se utilizează
informaţii cu privire la tranzacţii cu comparabile pentru a aplica formula:
Vcladiri
C teren =
VAL cladiri

în care:
V clădiri - venituri realizate din clădiri
VAL clădiri - valoarea clădirilor

111
 Valoarea clădirilor se determină prin metoda costului. Cu aceste două
tipuri de rate determinate se poate aplica tehnica de obţinere a ratei totale de
capitalizare ca medie ponderată a ratelor de capitalizare a componentelor fizice
ale proprietăţii, astfel:
c tot = PRO teren . c teren + PRO cladiri . c cladiri

În această formulă:

PRO teren - ponderea valorii terenului în valoarea întregii proprietăţi:

VAL teren
PRO teren =
VAL propr

PRO cladiri - ponderea valorii clădirilor în valoarea întregii proprietăţi:

VAL cladiri
PRO cladiri =
VAL propr

PRO cladiri + PRO teren = 100%

d. Calculul ctot ca medie ponderată a componentelor financiare - rata de

capitalizare a capitalului propriu cCPI şi rata de capitalizare a creditului ccredit.

O proprietate poate fi achiziţionată cu capital împrumutat şi/sau cu capital

propriu. În această situaţie evaluatorul poate obţine informaţii despre capitalul
propriu şi creditul utilizat, pentru a le transforma în rata de capitalizare totală.

Rata de capitalizare a creditului (constanta creditului) reprezintă raportul

dintre serviciul anual al datoriei şi mărimea creditului. Se utilizează pentru a
converti serviciul datoriei pe un singur an în valoarea creditului ipotecar sau
invers. Se determină din vânzări comparabile, utilizând formula de mai jos:
SAD
c credit =
VAL credit

în care:
SAD - serviciul anual al datoriei
VAL credit - valoarea creditului

112
 Rata de capitalizare a capitalului propriu (a dividendelor) reprezintă
raportul dintre suma dividendelor anuale aferentă capitalului propriu şi investiţia
de capital propriu, sau raportul dintre fluxul de numerar net pentru capitalul
propriu (din primul an de deţinere a proprietăţii) şi valoarea iniţială a investiţiei.
Această rată transformă venitul anual atribuit dividentelor în valoare a capitalului
propriu investit. Se determină din vănzări comparabile:

D
c CPI =
VAL CPI

În această formulă:

D - dividende anuale
VAL CPI - valoarea capitalului propriu investit

Prin aplicarea mediei ponderate acestor două rate de capitalizare se poate

determina rata totală de capitalizare:

c tot = PRO credit . c credit + PRO CPI . c CPI

în care:
PROcredit - ponderea creditului în valoarea proprietăţii (raportul
credit/valoare)

PRO CPI - ponderea capitalului propriu în valoarea proprietăţii

PRO credit + PRO CPI = 100%

e. Calculul ctot ca medie ponderată a componentelor legale - rata de

capitalizare pentru proprietatea dată cu chirie c locator şi rata de capitalizare
pentru dreptul de folosinţă şi posesie c locatar.

Rata de capitalizare pentru proprietatea dată cu chirie exprimă relaţia

dintre venitul proprietarului (locator) din chirie, previzionat pe un singur an şi
valoarea dreptului proprietarului asupra proprietăţii dată cu chirie. Se utilizează
pentru a transforma venitul din chirie în valoare a dreptului proprietarului asupra

113
proprietăţii dată cu chirie sau pentru a transforma această valoare într-un flux de
venituri din chirie. Rata de capitalizare pentru dreptul de folosinţă şi posesie
stabileşte legătura dintre venitul chiriaşului din folosinţa şi posesia proprietăţii şi
valoarea dreptului de folosinţă şi posesie.
Vlocator
c locator = ,
VAL locator

Vlocator
respectiv c locator =
VAL locator

5.3.2. Metoda actualizării fluxului de numerar- metoda DCF

În ce cazuri se recomandă aplicarea metodei DCF?
Metoda DCF - Discounted Cash Flow, se aplică pentru proprietăţile
generatoare de venituri fluctuante de-a lungul perioadei de deţinere (durată de
previziune) care este limitată, nu infinită ca în cazul capitalizării.

Aceste proprietăţi generatoare de venit produc două tipuri de beneficii:

• venit periodic, care poate fi anual, semestrial, trimestrial sau lunar,

întâlnit şi sub denumirea de anuitate, şi;

• venit terminal, denumit şi venit net din revânzare sau valoare de

reversiune, care este un beneficiu pe care investitorul se aşteaptă să îl
obţină la sfârşitul perioadei de investiţie, reprezentând valoarea de
recuperare a investiţiei.

Care este metodologia actualizării fluxului de venituri?

Prin metoda DCF, fluxul de venituri viitoare previzionat pe mai mulţi ani,
precum şi valoarea terminală, sunt actualizate cu o rată de actualizare
corespunzătoare pentru a le transforma în valoare prezentă. Această valoare
prezentă este considerată a fi valoarea de piaţă a proprietăţii.
Veniturile periodice, cum sunt cele obţinute din închiriere, se numesc
anuităţi, iar caracteristica lor constă în faptul că se aşteaptă să fie obţinute la

114
intervale regulate de timp şi au valori previzibile, putând fi variabile sau
constante, crescătoare sau descrescătoare.
În vederea aplicării acestei metode, evaluatorul trebuie să cunoască
perioada de deţinere a proprietăţii, să estimeze fluxul de numerar ce se poate
obţine în viitor şi valoarea terminală a proprietăţii, să selecţioneze o rată de
actualizare adecvată şi să convertească aceste valori în valoare la momentul
evaluării. Formula clasică a actualizării prin metoda DCF este:

CFan1 CFan 2 CFank

VAL = + .... +
(1 + a ) (1 + a )
1 2
(1 + a ) k

unde:
VAL - valoarea proprietăţii evaluate
k - numărul total de perioade de deţinere a proprietăţii evaluate
CF - fluxul de numerar
a - rata de actualizare (rata rentabilităţii)
Există investitori care au un orizont de investiţie mai scurt şi deci, pentru
a evalua proprietăţile care vor fi vândute la finalul unei perioade oarecare de
deţinere (de exemplu 5 ani), formula de mai sus se completează prin însumare cu
valoarea terminală VT corespunzătoare:

k
CFan i
Val = ∑ (1 + a )
i =1
i
+ VT

Cum se estimează perioada de deţinere?

Perioada de deţinere a proprietăţii este proprie tipului de piaţă şi tipului de
proprietate evaluată. Numărul total de perioade de deţinere (k), adică perioada de
investiţie, se determină de regulă pe baza contractului de închiriere unde este
stipulată data expirării contractului, sau pe baza perioadelor tipice de deţinere a
proprietăţilor de către investitori. În România, perioada tipică de deţinere a unei

115
proprietăţi de către un investitor poate fi de 5 ani, dar poate diferi, în funcţie de
trendul pieţei.

Cum se determină rata de actualizare?

Pentru a calcula o rată de actualizare (a) adecvată, evaluatorul trebuie să
verifice şi să interpreteze atitudinile şi aşteptările participanţilor de pe piaţa
specifică proprietăţii evaluate; rata de actualizare depinde de veniturile aşteptate
în viitor, de valorile terminale previzionate şi de perioadele de deţinere ale
proprietăţilor comparabile care au aceleaşi caracteristici fizice, economice şi de
risc cu cele ale proprietăţii evaluate. Rata de actualizare este o funcţie de risc.
Astfel, cu cât este mai lungă durata de deţinere a proprietăţii generatoare de
venituri, cu atât riscul este mai mare, deci şi rata de actualizare este mai mare.
Ce reprezintă valoarea terminală?
Valoarea terminală, de exemplu pentru situaţia în care se cere evaluarea
unui drept absolut de proprietate sau a unui drept de închiriere neexpirat cedat,
este reprezentată de preţul de revânzare a proprietăţii la finele perioadei de
deţinere. De asemenea VT (în anul k) se poate determina prin capitalizarea
fluxului de numerar previzionat din anul imediat următor vânzării proprietăţii
(k+1), flux de numerar estimat de următorul proprietar/investitor (anul 1 pentru
acesta).
Formula DCF este foarte utilă în multe situaţii, ea poate fi utilizată pentru
a determina oricare din elementele componente, cu condiţia să avem informaţii
despre ceilalţi indicatori. De exemplu, pe baza ei se poate decide lansarea într-o
investiţie, achiziţionarea sau nu a unei proprietăţi, se poate fixa o ofertă de preţ, se
poate determina valoarea viitoare a unei sume deţinută în prezent sau invers.
Fluxurile de venit utilizate în metoda DCF pot fi venitul net din exploatare al
întregii proprietăţi, fluxul de numerar pentru investiţia în capital, sau serviciul
datoriei pentru venitul aferent creditului ipotecar.

116
 Capitolul 6

INSPECŢIA PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE

Obiectivul capitolului

De o mare importanţă în cadrul procesului de evaluare a proprietăţilor

imobiliare este etapa de inspecţie a proprietăţii şi de identificare cadastrală a
acesteia. Această etapă este obligatorie deoarece relevă un procent ridicat din
multitudinea de date necesare în procesul de evaluare, de la informaţii privind
amplasamentul proprietăţii şi vecinătăţile, la suprafeţe, detalii arhitecturale şi
constructive sau deprecieri ale construcţiilor şi amenajărilor.
Totodată, sunt prezentate succint sursele de informaţii pe care le are la
dispoziţie evaluatorul pentru extragerea datelor necesare în evaluare din punct de
vedere cadastral.
Inspecţia proprietăţii imobiliare în vederea evaluării joacă un rol major în
stabilirea corectă a valorii acesteia. Pe parcursul desfăşurării acestei acţiuni,
evaluatorul sau inspectorul specialist adună cele mai multe date despre
proprietate, din punct de vedere juridic, tehnic, economic, arhitectonic, al
utilităţii, precum şi date despre cartierul în care este amplasată aceasta.
O analiză superficială a proprietăţii, atât a terenului cât şi a construcţiilor
şi amenajărilor, poate conduce la o supraevaluare - în cazul în care nu au fost
observate toate deficienţele şi deprecierile proprietăţii, sau din potrivă, la o
subevaluare a acesteia, şi prin urmare, la eventuale dispute ulterioare între
participanţii la tranzacţie (vânzător, cumpărător, proprietar, chiriaş) şi evaluator.
Inspecţia proprietăţii este utilă nu numai evaluatorului în procesul de evaluare,
dar şi clientului interesat să achiziţioneze e o proprietate, aceasta reprezentând
baza deciziei sale. În acest mod cumpărătorul devine conştient de amploarea

117
reparaţiilor pe care trebuie să le efectueze ulterior şi îşi poate crea o imagine bună
asupra nivelului investiţiei necesare. Cele mai comune reparaţii pentru clădirile cu
o oarecare vechime sunt cele pentru acoperiş, pentru instalaţii şi pentru renovarea
exteriorului.
Datele obţinute în urma inspecţiei proprietăţii sunt implicate în toate
abordările din cadrul procesului de evaluare, deoarece stau la baza calculării
unor corecţii, unor costuri, sau în stabilirea cauzelor ce determină diferenţele
dintre chiria proprietăţii subiect şi cele ale proprietăţilor comparabile.
Anterior recunoaşterii în teren a proprietăţii - identificare cadastrală, se
face o recunoaştere la birou a acesteia, în baza actelor proprietăţii obţinute de la
proprietar sau reprezentantul acestuia, şi anume: copii ale extrasului de carte
funciară, documentelor cadastrale, contractului de vânzare/cumpărare sau a
oricărui document ce atestă dreptul de proprietate (certificat de moştenitor sau
act de donaţie).
Identificarea cadastrală a proprietăţii imobiliare este extrem de
importantă şi locul ei ar trebui să fie în cadrul primei etape a procesului de
evaluare, pentru că astfel evaluatorul poate fi asigurat de justeţea anumitor
informaţii necesare în evaluare, încă de la începutul procesului.
Evaluatorii utilizează o gamă variată de instrumente în timpul inspecţiei
proprietăţilor: instrumente clasice sau moderne pentru măsurat lungimi sau
distanţe, precum rulete sau aparate electronice dotate cu laser, nivelă pentru
determinarea orizontalităţii unor suprafeţe, cameră fotografică digitală, lanternă,
binoclu, magnet pentru verificarea materialelor din care sunt realizate
conductele de apă, ş.a.
Recunoaşterea în teren a proprietăţii începe prin inspectarea
amplasamentului (a terenului), a zonelor exterioare, stabilirea poziţiei şi
orientării construcţiei pe teren şi continuă prin inspectarea detaliată a zonelor
interioare ale clădirii, a tuturor elementelor de structură şi construcţie, de la

118
fundaţie până la acoperiş. Această etapă trebuie să includă în acelaşi timp şi
măsurarea clădirii sau verificarea corespondenţei dimensiunilor acesteia,
prezentate în documentaţia cadastrală (releveu şi planuri cadastrale), cu situaţia
existentă în teren la momentul inspecţiei.

6.1. Inspecţia amplasamentului

Terenul poate fi descris prin diferite elemente: suprafaţă, lăţimea
parcelei, lungimea parcelei, deschiderea la stradă - care poate fi mai mare, egală
sau mai mică decât lăţimea, iar proprietăţile amplasate pe colţ au deschidere la
două străzi - element deosebit de important în evaluare, informaţii topografice,
utilităţi (canalizare, apa potabilă, gaze naturale, electricitate, telefon, cablu TV,
internet), existenţa unui sistem de drenaj a apelor pluviale.

Prin zone exterioare se înţelege spaţiul din afara construcţiei amplasate

pe teren, împărţit în trei zone:
• zona publică este reprezentată de spaţiul din faţa casei sau a blocului
de apartamente, vizibil din stradă;

• zona de serviciu este spaţiul rezervat containerelor de gunoi, aleilor de

acces către garaj, casă, sau bloc;

• zona intimă (privată) este rezervată activităţilor recreative ale familiei

sau locatarilor din blocuri.

Poziţia şi orientarea casei pe teren sunt importante atât din punct de

vedere al confortului locatarilor, cât şi economic. Un raport al lăţimii terenului
faţă de lungime de 1/3 este preferată pentru o proprietate rezidenţială, precum şi
o formă regulată.

Poziţia ocupată de clădire pe lotul de teren este foarte importantă. Prin

documentaţiile de urbanism (PUG, PUZ, PUD) sunt reglementate distanţele
minime la care pot fi amplasate clădirile faţă de limitele proprietăţii (minim 3 m
faţă de laturile stânga şi dreapta, şi minim 5 m faţă de laturile din faţă şi spate

119
ale lotului), regimul de înălţime - Rl admis în zonă sau procentul de ocupare al
terenului - POT şi coeficientul de utilizare a terenului - CUT.
Este de preferat ca zona publică şi zona de servicii să fie mai restrânse,
însă suficient de mari pentru realizarea activităţilor desfăşurate acolo, şi o zonă
privată mai mare. Pentru o proprietate cu caracter rezidenţial, deschiderea la
două străzi poate să nu fie favorabilă, din cauza faptului că nu asigură suficientă
intimitate locatarilor, a zgomotului inerent şi al prafului venite din stradă, iar
costurile pentru construirea unui gard corespunzător şi întreţinerea lui pe cele
două laturi libere este mai ridicat.
În privinţa orientării, orientarea sudică este de preferat deoarece permite
locatarilor să beneficieze de lumina soarelui în timpul iernii, în timp ce vara
asigură mai multă umbră, deci este important ca zonele de odihnă şi recreere -
dormitoare, sufragerie/cameră de zi, să fie poziţionate în interiorul casei,
corespunzător acestui concept, iar celelalte încăperi - bucătărie, baie etc. să fie
amplasate pe latura orientată spre nord. Evident că în acest mod se face şi
economie la resursele de încălzire sau de climatizare.

Zonele interioare ale casei/apartamentului sunt:

• zona de circulaţie este reprezentată de holuri şi de scările interioare. Pe

baza acestui criteriu se diferenţiază şi tipurile de apartamente, care pot fi
decomandate - din hol se accesează direct fiecare cameră, şi
semidecomandate - cu acces intermediar, dintr-o camera în alta;

• zona de lucru (zona activă) este constituită din bucătărie, cămară,

spălătorie sau uscătorie, atelier şi birou. Dacă la majoritatea
proprietăţilor imobiliare de tip casă la curte sau vilă pot exista toate
aceste spaţii, apartamentele sunt dotate doar cu bucătărie şi cămară, iar
spălătoria sau uscătoria se pot regăsi în spaţiul comun al clădirii;
• zona de odihnă este formată din dormitoare;

• zona de recreere cuprinde sufrageria şi/sau camera de zi.

-
120
 Există şi un spaţiu nezonat, reprezentat de băi, wc-uri de serviciu, spaţii
de depozitare, garaje şi subsol sau pivniţă.

6.2. Inspecţia construcţiilor

În timpul inspecţiei clădirii la exterior şi în interior este determinat tipul
fiecărui element constructiv şi de finisaj şi sunt relevate defectele acestora,
defecte pe care le putem clasifica în trei categorii: estetice, ca de exemplu
decolorâri, pete, zgârieturi, defecte care nu au vreun efect asupra structurii,
precum umflături, îndoituri, curburi, fisuri, rupturi, căzături, mici deplasări, şi
defecte care afectează stabilitatea elementelor structurale ale clădirii, de la avarii
superficiale la avarii serioase.

• Iinspecţia exteriorului clădirii implică verificarea feţelor exterioare ale

pereţilor exteriori ai clădirii, verificarea uşilor şi ferestrelor şi verificarea
acoperişului:
- pereţii exteriori – se cercetează în vederea determinării existenţei unor
umflături, căzături, fisuri, decolorări, dacă lipsesc elemente de finisaj,
dacă există deplasări ale pereţilor etc.
- uşile şi ferestrele - controlul etanşeităţii la închidere, dacă există
crăpături şi rupturi, dacă sunt putrezite sau ruginite etc.
- acoperişurile - cele de tip terasă pot fi inspectate efectiv prin parcurgerea
lor cu atenţie, iar acoperişurile cu versanţi pot fi inspectate din exterior cu
ajutorul unui binoclu şi din interiorul podului pentru determinarea
semnelor de infiltraţii sau dacă acesta este bine ventilat; se verifică dacă
lipsesc elemente din învelitoare (ţigle, olane), dacă există găuri, crăpături,
încreţituri ale tablei, tasări ale straturilor acoperişului de tip terasă în care
se acumulează apa din precipitaţii, dacă a crescut muşchi sau dacă există
depuneri în jgheaburi, burlane sau în găurile de scurgere a apei, ş.a.

• Interiorul clădirii este inspectat încăpere cu încăpere şi element cu element,

de la pivniţă/subsol şi fundaţie, până la ultimul etaj şi pod, inspectând în

121
acelaşi timp finisajele şi reţelele de instalaţii (a se vedea capitolele
anterioare), lată câteva elemente de interes în timpul inspecţiei interiorului:
- pivniţă/subsol şi fundaţie - cele mai comune defecte sesizate sunt tasări
ale fundaţiei, ca urmare pot apărea crăpături de-a lungul pereţilor şi la
nivelul solului, crăpături care au formă orizontală pentru tasările uniforme
şi formă în trepte, dacă tasările sunt neuniforme; umezeala din interior,
creată prin condensare sau prin infiltraţii, poate fi detectată şi după
mirosul specific, nu numai vizual (pete, putrezire, umflături, cojiri etc);
este important de notat existenţa izolaţiei, a înălţimii plafonului, a tipului
de finisaj aplicat.

- băi - este important de consemnat numărul lor/casă sau apartament,

mărimea, dotările, presiunea apei, finisajele pereţilor şi a podelei, starea
acestora.

- bucătărie - importante sunt mărimea acesteia şi funcţionalitatea, dacă

este bine aerisită prin fereastră şi/sau hotă, tipul finisajelor şi starea de
degradare a acestora.

- dormitoare, sufragerie şi camera de zi - mărimea acestora, tipul de finisaj

al podelei şi pereţilor şi starea acestora, mărimea ferestrelor.

- scări - tipul şi starea acesteia.

- pod - înălţime, aerisire, izolaţie.

- instalaţie de curent electric, instalaţia de apă, reţea de gaze - capacitatea

acestora de a satisface toate necesităţile, vechimea şi starea lor.

- sistem de încălzire - tipul, vechimea, starea.

- instalaţie de aer condiţionat - numărul aparatelor/casă sau apartament şi
vechimea lor.

- canalizare - vechimea, starea.

-
122
 6.3. Surse de date în evaluare
Procesul de evaluare a unei proprietăţi imobiliare cuprinde o etapă
esenţială şi obligatorie de documentare şi informare. Alegerea corectă din punct
de vedere calitativ şi cantitativ a datelor necesare în evaluare este la fel de
importantă ca şi aplicarea corectă a metodelor şi tehnicilor de evaluare
corespunzătoare. Pentru a putea avea garanţia că rezultatele evaluărilor vor fi
corecte, acestea trebuie să se bazeze pe informaţii de piaţă relevante, pe date
specifice corecte despre proprietăţi şi proprietari.
O condiţie esenţială şi un prim pas care ar conduce către aceste rezultate
pertinente este creşterea gradului de transparenţă a pieţei şi tranzacţiilor
imobiliare, principala sursă de date în evaluare. Următorul pas aparţine
evaluatorului şi trebuie făcut în cadrul etapelor 3 şi 4 din procesul de evaluare,
astfel încât evaluatorul să aibă în final convingerea că datele sunt în corelaţie cu
subiectul evaluării din mai multe puncte de vedere. Evaluatorul trebuie să
colecteze informaţiile despre aria de piaţă, despre proprietatea subiect şi despre
comparabile, cât şi date despre cerere şi ofertă.
Evaluatorul are la dispoziţie ca surse pentru a extrage informaţia ce
priveşte dreptul de proprietate exercitat asupra proprietăţilor imobiliare în cauză,
fie actul doveditor al dreptului de proprietate (precum actul de vânzare-
cumpărare, de închiriere, de moştenire etc), fie extrasul de carte funciară în care
aceste informaţii sunt însemnate, motiv pentru care devine foarte importantă,
pentru fiecare evaluator, însuşirea un bagaj suficient de consistent de cunoştinţe
referitoare la situaţia juridică a proprietăţilor imobiliare din România, conform
legislaţiei în vigoare.

Care este rolul cadastrului în evaluarea proprietăţilor imobiliare?

Cadastrul deţine un rol foarte important în cadrul activităţii de evaluare a
proprietăţilor imobiliare, deoarece documentele cadastrale sunt sursa principală

123
de obţinere a multor date specifice despre proprietatea evaluată şi despre
proprietăţile comparabile folosite în evaluare.
Scopul cadastrului este multiplu şi constă, printre altele, în asigurarea
suportului tehnic necesar identificării şi garantării dreptului de proprietate
asupra proprietăţii imobiliare prin înscrierea în cartea funciară, garantării
creditului ipotecar, creării unui cadru funcţional pentru dezvoltarea unui sistem
unitar şi echitabil de impozitare a proprietăţilor sau soluţionării litigiilor.
Etapa de identificare cadastrală a proprietăţii este obligatorie în procesul
de evaluare, de la misiuni simple de evaluare cum sunt cele pentru
vânzare/cumpărare, la acţiuni complexe cum sunt, printre altele, evaluările
pentru acordarea creditelor ipotecare sau imobiliare, evaluarea globală în scopul
impozitării proprietăţilor, evaluarea pentru soluţionarea unor litigii, pentru
acordarea unor compensaţii în caz de expropriere.
Este esenţial ca evaluatorul să obţină documentele cadastrale de la
proprietar sau reprezentantul acestuia înainte de a trece la etapa de evaluare
propriu-zisă, fie în etapa de discuţii preliminare cu aceştia, fie în etapa de
inspecţie a proprietăţii, alături de alte documente care să facă dovada dreptului
de proprietate asupra proprietăţii, pentru a face o verificare vizuală a situaţiei din
acte faţă de realitatea din teren în scopul asigurării conformităţii.
Conform Codului Civil, dreptul real de proprietate asupra unui imobil se
dobândeşte în momentul înscrierii în cartea funciară, dar şi fără înscriere, în
cazul în care se constituie prin moştenire, accesiune naturală, expropriere,
vânzare silită.

Ce informaţii oferă extrasul de carte funciară evaluatorilor?

Cartea funciară este un registru public în care sunt evidenţiate situaţia
materială şi juridică a imobilelor, prin înscrierea tuturor actelor şi faptelor
juridice privitoare la aceste bunuri (Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii

-
124
imobiliare). Această sursă oferă date evaluatorilor cu privire la situaţia
cantitativă, calitativă şi juridică a proprietăţilor imobiliare, după cum urmează:

- Partea I este rezervată descrierii imobilului care se asigură prin

specificarea numărului cadastral al acestuia, a suprafeţei imobilului, a
destinaţiei şi categoriei de folosinţă, a construcţiilor existente, iar planul
de amplasament, vecinătăţile şi inventarul de coordonate pentru
amplasament reprezintă anexe la partea I;

- Partea a II-a se referă la dreptul de proprietate, iar datele ce se pot

consulta de către evaluator sunt: numele proprietarului, actul sau faptul
juridic care constituie titlul dreptului de proprietate şi menţionarea
înscrisului pe care se întemeiază acest drept; de asemenea, sunt specificate
strămutările proprietăţii, servitutile constituite în folosul imobilului,
faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi
acţiunile privitoare la proprietate, orice modificări, îndreptări sau
însemnări ce se fac în titlu, în partea I sau a ll-a a cărţii funciare, cu privire
la înscrierile făcute;

- Partea a III-a se referă la înscrierile privind dezmembrămintele

dreptului de proprietate şi la sarcini. Aici sunt menţionate, dacă s-au
constituit, dreptul de superficie, de uzufruct, de uz, de abitaţie, de
servitute, ipoteca, privilegiile imobiliare, locaţiunea, cesiunea de venituri
pe timp mai mare de 3 ani; de asemenea, sunt specificate faptele juridice,
drepturile personale şi alte raporturi juridice, precum şi acţiunile
privitoare la drepturile reale înscrise în această parte, sechestrul, urmărirea
imobilului sau a veniturilor din deţinerea acestuia şi orice modificări,
însemnări sau îndreptări ce se fac cu privire la înscrierile din această
secţiune.

125
 6.4. Măsurarea proprietăţilor imobiliare

Aşa cum am amintit, datele cu privire la caracteristicile fizice ale

proprietăţii evaluate sunt, în mare proporţie, înregistrate în documentele
cadastrale şi în cartea funciară. Pe lângă acestea, este posibil să fie necesar să se
determine în scopul evaluării şi alte tipuri de caracteristici fizice care nu sunt
cuprinse în aceste documente, cum ar fi înălţimea încăperilor şi volumul unui
spaţiu industrial.

Indiferent de tipul măsurătorilor, acestea trebuie să fie realizate în baza

unor standarde de măsurare. În România, standardele STAS 4908/1985 Clădiri
civile, industriale şi agrozootehnice - Arii şi volume convenţionale şi STAS
7468/1980 Calcularea gradului de ocupare al terenului la amplasarea
lucrărilor de investiţii sunt standardele în vigoare utilizate în acest scop.
Conform acestora, sunt considerate arii exterioare:

a. Aria construită Ac, ce reprezintă aria clădirii rezultată prin

secţionarea acesteia cu un plan orizontal la nivelul pardoselii finite a
parterului, fiind deci măsurată pe conturul exterior al pereţilor.
Aria construită nu include însă: rezalidurile cu aria mai mică de 40 cm2 şi
nişele cu aria mai mare de 40 cm2, treptele exterioare ale cădirii şi terasele
neacoperite, ca şi ariile curţilor interioare şi ale curţilor exterioare de lumină sau
acces (denumite şi „curţi englezeşti").

La construcţiile subterane şi la subsoluri, aria construită se măsoară la

cota finită a pardoselii şi se consideră aria secţiunii orizontale cuprinsă în
conturul exterior al pereţilor, incluzând şi grosimea zidului de protecţie a
izolaţiei.

Pentru construcţiile amplasate pe terenuri în pantă, aria construcţiei se

calculează în plane orizontale în trepte, în funcţie de teren şi de specificul
construcţiei.

-
126
 b. Aria construită a apartamentului Acap este suma ariilor utile ale
apartamentului, logiilor şi/sau balcoanelor acestuia, precum şi a cotei părţi din
suprafeţele părţilor comune ale clădirii (spălătorii, uscătorii, casa scării
inclusiv anexele pentru colectarea gunoaielor, casa liftului etc.) la care se
adaugă suprafaţa aferentă ocupată de pereţii interiori şi exteriori ai
apartamentului.
În cazul încălzirii cu combustibil solid se adaugă suprafaţa aferenta
sobelor şi cazanelor de baie.

c. Aria nivelului Aniv reprezintă aria secţiunii orizontale a clădirii la

nivelul considerat, de asemenea delimitată de conturul său exterior. Aceasta
se măsoară la înălţimea de 1 m deasupra pardoselii finite.

Aria nivelului cuprinde şi ariile nivelurilor intermediare sau ale anexelor

interioare sau exterioare, cum sunt: ariile teraselor circulabile care asigură
diferite funcţiuni, ariile subpantelor, ariile balcoanelor şi logiilor, ariile
porticelor de circulaţie şi a gangurilor de trecere (ţinând cont că dacă acestea nu
au înălţimea mai mare decât a unui etaj, se consideră aferente numai primului
nivel deservit), aria coridoarelor exterioare, aria scărilor exterioare de acces între
niveluri, aria încăperilor cu înălţime liberă mai mare de 1,80 m, aria rampelor
exterioare şi a scărilor de acces de la magazii, depozite, aria aferentă lucarnelor -
în cazul mansardelor, dacă înălţimea e mai mare de 1,80 m.

Excepţie fac următoarele suprafeţe: copertinele mai mici de 4 m2 şi cu

adâncimea mai mică de 2 m, profilele ornamentale şi cornişele, învelitoarele,
terasele necirculabile (rezultate din retragere) de peste nivelul imediat inferior,
aria aferentă lucarnelor în cazul mansardelor, dacă înălţimea este mai mică de
1,80 m.
d. Aria desfăşurată Ad este calculată ca suma ariilor tuturor nivelurilor
clădirii:

Ad = ∑A niv

127
 e. Aria desfăşurată construită, Adc:

A dc = A d − A subsol
Ariile interioare ale unei construcţii sunt reprezentate de:
a. Aria utilă Au este aria desfăşurată Ad din care se scade aria
aferentă pereţilor.
b. Aria utilă a apartamentului Auap reprezintă suma tuturor ariilor
utile ale apartamentului (camere de locuit, băi, WC, bucătării, spaţii de
depozitare şi de circulaţie din interiorul apartamentului), fără a include
următoarele:aria logiilor şi balcoanelor, pragurile golurilor de uşi ale trecerilor -
cu deschideri până la 1,00 m, nişele de radiatoare, suprafeţele ocupate de sobe şi
cazane de baie, în cazul în care încălzirea se face cu sobe.
c. Aria locuibilă a apartamentului Alap reprezintă suma ariilor
destinate locuirii: camera de zi, dormitoare, sufragerie, living etc.
d. Aria pereţilor Aper este suma ariilor proiecţiilor orizontale ale
secţiunilor pereţilor, panourilor şi stâlpilor exteriori şi interiori şi ale coşurilor.
Aria pereţilor se determină pe baza grosimii zidurilor. La calculul ariei pereţilor
nu se iau însă în considerare şi pereţii amovibili care nu întrerup continuitatea
pardoselilor.
În unele misiuni de evaluare pot fi necesare volumele specifice ale
clădirii:

a. Volumul nivelului Vniv este volumul obţinut prin înmulţirea ariei

nivelului cu înălţimea acestuia, măsurată în funcţie de poziţia nivelului în
cadrul clădirii:

- pentru un nivel intermediar, între feţele finite ale pardoselilor inferioare

şi superioare, care delimitează nivelul superior respectiv;

-
128
 - pentru ultimul nivel al clădirilor dotate cu pod, între faţa finită a
pardoselii şi faţa superioară a umpluturii, sau a pardoselii şi podului,
după caz;

- pentru podul locuit, între faţa finită a pardoselii şi conturul exterior al

învelitorii;

- pentru ultimul nivel al clădirilor fără pod, între faţa finită a pardoselii şi
conturul exterior al învelitorii.

b. Volumul total Vt reprezintă suma volumelor tuturor nivelurilor

clădirii.
La evaluarea proprietăţilor formate din teren şi clădiri, sau doar terenuri
neconstruite, este necesar să se cunoască ariile diferitelor tipuri de suprafeţe
caracteristice acestora:

a. Suprafaţa incintei, ST sau S, este suprafaţa totală delimitată a

incintei/terenului.

b. Suprafaţa construită Sc reprezintă suma suprafeţelor ocupate

definitiv cu clădiri, construcţii inginereşti şi speciale, utilaje şi construcţii
tehnologice de depozitare, de instalaţii şi de transport realizate suprateran, cu
unul sau mai multe niveluri, închise total sau parţial, sau complet deschise.
c. Suprafaţa aferentă reţelelor Sr este dată de suma suprafeţelor
ocupate de reţelele exterioare având funcţiuni tehnologice şi de instalaţii
amplasate subteran (liber sau în canale), suprateran (pe suporţi), sau aerian
(pe estacade), ca de exemplu:

- conducte de apă industrială, menajeră (potabilă), de incendiu, caldă sau

rece, tratată sau netratată;

- conducte de canalizare (ape industriale, menajere, pluviale);

- conducte pentru diverşi agenţi termici (apa, abur), agenţi tehnologici sau
de încălzire a construcţiilor;
- conducte de gaze, conducte pentru transportul fluidelor;

129
 - conducte pentru transportul pneumatic al materialelor pulverulente;
- cabluri si conducte electrice etc.
d. Suprafaţa căilor de transport St este suma suprafeţelor cailor de
transport:

- drumuri, căi ferate, pietonale (supraterane şi subterane), inclusiv

lucrările inginereşti specifice aferente acestora (lucrări de artă, taluzuri,
ramblee, deblee, diguri, îndiguiri, tunele, peroane etc.)

- amenajări funcţionale specifice (traversări, parcări, transbordări, acces

la rampe, spaţii de manevra), conducte ce deservesc rampele de
descărcare-încărcare de vagoane cisternă la liniile de garaj etc.
e. Suprafaţa liberă St reprezintă suma suprafeţelor de teren, altele decât
cele menţionate mai sus sau determinate de distanţele obligatorii între
construcţii, reţele şi instalaţii, stabilite conform reglementarilor legale în
vigoare.

f. Suprafaţa ocupată S0 este suma suprafeţelor construite, aferente

reţelelor şi căilor de transport.
Alte informaţii utile pentru diverse calcule specifice evaluării
proprietăţilor, sunt date de indicatorii calitativi si cantitativi, şi anume:
POT-ul exprimă raportul dintre suprafaţa construită la sol a clădirii (SC)
şi suprafaţa terenului (ST), exprimat în procente:

SC
POT = ⋅100
ST
CUT-ul exprimă raportul dintre suprafaţa construită desfăşurată a
clădirii (S CD) şi suprafaţa terenului (ST):

SCD
CUT =
ST

-
130
 Capitolul 7

STRUCTURI DE CLĂDIRI ŞI CONSTRUCŢII

Obiectivul capitolului

Acest capitol are scopul de reaminti studenţilor noţiunile studiate în cadrul

Cursului general de construcţii civile, industriale şi agricole - noţiuni de bază
deosebit de utile evaluatorilor atât la momentul efectuării inspecţiei proprietăţii,
când trebuie identificate toate problemele construcţiei, cât şi la momentul aplicării
abordării prin cost, când se estimează atât valoarea de nou a construcţiei cât şi
pierderile de valoare cauzate de problemele acesteia.
Clădirile reprezintă cea mai complexă componentă a unei proprietăţi
imobiliare şi, pe cât de simplă poate fi inspecţia amplasamentului pe atât de
complicată şi consumatoare de timp şi energie se poate dovedi a fi inspecţia
construcţiilor.

Pentru a evalua corect proprietatea imobiliară utilizând abordarea prin

cost, evaluatorul trebuie să stăpânească foarte bine cel puţin un minim de
cunoştinţe privind tipurile de structuri de rezistenţă, tipurile de fundaţii, de pereţi,
de planşee, materiale de construcţii utilizate în trecut cât şi soluţiile moderne,
finisaje şi izolaţii practicate. Pe baza acestor cunoştinţe, evaluatorul va putea să
obţină în timpul efectuării inspecţiei proprietăţii informaţii reale privind calitatea
şi starea actuală a construcţiei sau să estimeze corect nivelul de depreciere a
acesteia.

Majoritatea clădirilor şi construcţiilor sunt constituite din două părţi

constructive: infrastructura şi suprastructura. Prima reprezintă partea din

131
clădire aflată sub cota zero şi cuprinde fundaţia şi subsolul sau pivniţa. Partea din
construcţie situată deasupra cotei zero formează suprastructura, şi cuprinde
elementele de rezistenţă - pereţi, stâlpi, planşee, şarpantă şi scări, finisajele
acestora - izolaţii, tencuieli şi placaje, zugrăveli, vopsitorii şi tapete, pardoseli,
învelitoare şi tâmplărie, precum şi reţelele de instalaţii - electrică, gaze naturale,
apă, canalizare, termică ş.a.
NOTĂ: Cota zero este nivelul de referinţă faţă de care sunt exprimate toate cotele de nivel dintr-un proiect
de construcţii. În mod convenţional, dar nu este o regulă, cota zero se atribuie nivelului pardoselii
finite a parterului.

7.1. Tipuri de structuri de rezistenţă

După modul de alcătuire şi dispunere a elementelor lor de rezistenţă,

clădirile se clasifică după cum urmează:

• clădiri cu structură din pereţi portanţi fabricaţi din lemn, din zidărie
de diferite tipuri, din beton armat turnat monolit (denumit şi diafragme) sau
din elemente prefabricate - greutatea este preluată de planşeele din beton, care
se sprijină pe ziduri prin intermediul centurilor, zidurile pe fundaţii, iar acestea
pe pământ.

• clădiri cu structură din schelet portant (sau cadre) metalic sau din
beton, sub formă de grinzi şi stâlpi de beton armat de tip monolit sau din
elemente prefabricate din beton - la care greutatea încărcării este preluată mai
întâi de planşeele de beton, care la rândul lor se sprijină pe grinzi, acestea se
sprijină pe stâlpi, stâlpii pe fundaţii, iar fundaţiile pe pământ.

• clădiri cu structură mixtă, ce reprezintă o combinaţie de cadre şi

pereţi portanţi.

• clădiri cu structură specială, realizată pentru clădiri cu funcţiuni,

utilităţi, destinaţie şi arhitectură speciale, cum sunt clădirile ce aparţin
proprietăţilor imobiliare industriale sau agricole (silozuri, rezervoare, coşuri de
fum, turnuri de răcire s.a.).

132
 a. Structuri de rezistenţă cu pereţi portanţi din zidărie (cărămidă,
BCA)
Există trei tipuri de structuri de rezistenţă din zidărie portantă, în funcţie
de modul de compartimentare şi de dispunere a pereţilor portanţi:
- structurile cu compartimentare deasă (max. 25 m2) - au pereţii portanţi
dispuşi transversal şi pereţii de rigidizare dispuşi longitudinal sau au o
parte din pereţii portanţi dispuşi transversal şi ceilalţi dispuşi longitudinal,
- structurile cu compartimentare rară (max. 75 m2) - au pereţii portanţi
dispuşi atât la interior cât şi la exterior în lungul clădirii, cu pereţi
transversali de rigidizare,
- structurile de tip sală - permit o deschidere maximă între pereţii portanţi de
18 m.
Atenţie:
Clădirile cu maxim patru etaje pot avea structură din zidărie portantă de
cărămidă, iar zidăria portantă din BCA este utilizată doar la clădiri cu regim mic
de înălţime - parter sau parter şi un etaj.

b. Structuri de rezistenţă cu pereţi portanţi din beton armat turnat

monolit:
Aceste structuri au două componente: pereţii portanţi din beton armat
monolit, denumiţi şi diafragme verticale şi planşee din beton armat monolit sau
prefabricate, denumite diafragme orizontale, în funcţie de dispunerea
diafragmelor verticale, există următoarele tipuri de structuri:
- sisteme de tip fagure - cu diafragme verticale dese;
- sisteme de tip celular - cu diafragme verticale rare;
- sisteme combinate,
precum şi structuri realizate din celule spaţiale prefabricate. Acestea au forma
unui paralelipiped dreptunghic cu una sau mai multe feţe pline: un planşeu şi
patru stâlpi în colţurile acestuia, doi pereţi opuşi şi planşeu, cei patru pereţi şi un
planşeu ş.a.

133
 Atenţie
Acest tip de structură de rezistenţă este folosită pentru clădiri cu 30-40 niveluri.
c. Structuri de rezistenţă cu pereţi portanţi din panouri prefabricate din
beton armat
Ca şi în cazul structurilor de rezistenţă cu pereţi portanţi din beton armat,
şi aceste structuri se clasifică în funcţie de distanţa dintre pereţi:
- sisteme de tip fagure - cu diafragmele verticale (pereţi din panouri
prefabricate) dispuse des,

- sisteme de tip celular - cu diafragmele verticale dispuse rar.

d. Structuri de rezistenţă cu schelet portant (cadre) din beton armat

Prin schelet al structurii se înţelege sistemul de stâlpi şi grinzi (sau rigle)
cu rol portant. Pereţii clădirii au doar rol de compartimentare şi închidere, de
izolare termică şi fonică. Aceste structuri se clasifică în funcţie de posibilităţile
tehnologice de realizare, de condiţiile de amplasare a clădirii, de numărul de
niveluri ale clădirii:

- structuri cu cadre turnate monolit,

- structuri cu cadre integral prefabricate,

- pereţi portanţi din beton armat monolit sau din panouri prefabricate din
beton armat (fagure structuri parţial prefabricate, mixte (planşee şi grinzi
prefabricate şi stâlpi turnaţi).
Atenţie
Acest tip de structură de rezistenţă este folosită pentru clădiri cu 15-20 niveluri.

e. Structuri de rezistenţă cu schelet portant din metal

Clădirile rezidenţiale, spre deosebire de cele comerciale, industriale sau de
clădirile de birouri, au început să fie construite cu astfel de structură recent în
România, începând cu anul 2005, dar nu sunt acceptate încă pe scară largă ca

134
soluţie constructivă, deşi prezintă o multitudine de avantaje, începând de la
costuri până la confort.
În general, casele şi vilele rezidenţiale sunt realizate pe sistem de zidărie
portantă de cărămidă sau BCA, dar pot fi şi cu cadre, cu diafragme sau cu
structură mixtă.

Blocurile de apartamente cu regim mic de înălţime pot avea ca structură

de rezistenţă:

- pereţi portanţi din zidărie de cărămidă sau BCA;

- pereţi portanţi din beton armat monolit sau din panouri prefabricate din
beton armat (fagure şi celular);
- schelet portant din beton armat monolit;
- structură mixtă: stâlpi şi pereţi portanţi din zidărie sau stâlpi şi pereţi
portanţi din beton armat monolit.
Blocurile cu regim mare de înălţime pot fi construite cu structuri de
rezistenţă de tip:

- pereţi portanţi din beton armat monolit (fagure şi celular);

- schelet portant din beton armat monolit;

- structură mixtă: schelet portant (stâlpi şi grinzi) şi pereţi portanţi din
beton armat monolit dispuşi în sistem celular sau schelet portant şi pereţi
portanţi din beton armat monolit aşezaţi în nucleu central.

7.2. Elemente constitutive ale infrastructurii clădirilor

7.2.1. Fundaţii
Fundaţia este acel element al construcţiei cu rol în preluarea tuturor
încărcărilor ce acţionează asupra construcţiei - greutatea proprie a clădirii derivată
din materialele de construcţie folosite, mobilierul, echipamentele tehnologice,

135
oameni, încărcările cauzate de fenomenele meteorologice, şi de transmitere la sol
a acestora.
Pot fi realizate la diferite adâncimi în sol, din diferite materiale, sub
diferite forme în funcţie de mărimea şi greutatea suprastructurii, de caracteristicile
topografice şi geologice ale terenului.
Fundaţiile se pot clasifica:
• după forma pe care o au în plan orizontal:
- fundaţii izolate;
- fundaţii continue sub ziduri şi fundaţii în formă de tălpi continue
sub stâlpi;
- fundaţii cu reţele de grinzi - tălpi încrucişate;
- fundaţii pe radier general - placă continuă sau placă cu grinzi;
• după materiale folosite la execuţia lor:
- fundaţii rigide din piatră naturală, cărămidă, beton simplu sau
ciclopian;
- fundaţii elastice din beton armat.
• după adâncimea de fundare:
- fundaţii directe - de suprafaţă;
- fundaţii indirecte - de adâncime - pe piloţi, chesoane, coloane,
puţuri.
• după modul de execuţie faţă de nivelul apei freatice:
- fundaţii în uscat, poziţionate deasupra pânzei freatice;
- fundaţii sub apă, executate sub nivelul apei freatice.
• după tehnologia de execuţie:
- fundaţii executate la faţa locului;
- fundaţii executate din elemente prefabricate din beton sau beton
armat.

136
 Clădirile care au structură de rezistenţă de tip pereţi portanţi pot fi dotate
fie cu fundaţie continuă directă din beton simplu (cu secţiune dreptunghiulară,
evazată sau în trepte) sau din beton armat (cu secţiune dreptunghiulară, cu pante
sau în formă de grindă), cu fundaţie sub formă de grinzi care transmit încărcarea
la sol prin intermediul unor reazeme izolate, fie cu fundaţie reprezentată chiar de
placa suport a pardoselii parterului sau a subsolului.

Clădirile cu structură de rezistenţă de tip cadru sunt prevăzute cu fundaţii

izolate sub stâlpi sau, dacă fundaţia izolată ar ocupa o suprafaţă prea mare,
aceasta se poate înlocui cu o fundaţie cu talpă continuă (grindă) sub stâlpi. Mai
departe, dacă încărcătura este prea mare sau terenul este prea slab, se poate
proiecta o fundaţie cu tălpi încrucişate (reţea de grinzi), iar dacă tălpile ajung să
aibă dimensiuni prea mari, se poate utiliza radierul (placă continuă sau placă
continuă cu grinzi).
Pentru cazurile când terenul bun de fundare se găseşte la adâncime mare
sau pânza de apă freatică este poziţionată aproape de suprafaţa solului, se
construiesc fundaţii indirecte. Pot fi utilizate fundaţii pe piloţi purtători pe vârf,
care transmit încărcătura prin intermediul vârfului înfipt în stratul bun de fundare,
sau pe piloţi flotanţi, care transmit încărcătura prin frecare cu solul slab, ce pot fi
prefabricaţi din beton armat, metal sau lemn, sau se pot realiza direct la faţa
locului prin forare.
Pot fi utilizate fundaţii pe chesoane deschise sau pe chesoane închise, cu
aer comprimat.
Notă: Chesonul este o construcţie în formă de cutie (doar cu pereţi laterali) metalică, din beton armat sau
din lemn, care este introdusă în sol, treptat. Pe măsură ce se deplasează pe verticală se evacuează
pământul din interior şi apoi se toarnă beton, beton simplu sau beton ciclopian.

Coloanele sunt elemente structurale de formă tubulară, utilizate la fundaţii

indirecte, din metal sau beton armat, introduse în teren prin vibrare sau prin
metoda forare-excavare-armare-umplere cu beton.

137
 7.2.2. Subsoluri

Subsolul face parte din infrastructura clădirii şi este un spaţiu cu destinaţie

funcţională, situat total sau parţial sub nivelul terenului amenajat.
Se clasifică în subsoluri tehnice parţial circulabile, subsoluri tehnice
necirculabile (canal tehnic), subsoluri tehnice generale cu înălţime de 1,80-2,00
m, sau subsoluri tehnice obişnuite cu înălţime de 2,20-2,40 m.
Acestea din urmă pot adăposti spaţii pentru depozitare (boxe), debarale şi
cămări, spălătorii, uscătorii, garaje, camere pentru centrale termice, camere
tehnice, uzine de bloc ş.a.

La construcţia subsolurilor se folosesc aceleaşi materiale utilizate şi

pentru suprastructură, însă cu condiţia să se asigure impermeabilitatea prin
izolarea tuturor suprafeţelor aflate în contact cu solul, până la o înălţime de 30 cm
peste nivelul terenului sau a trotuarului.

7.3. Elemente constitutive ale suprastructurii clădirilor

7.3.1. Planşee
Planşeul este un element constructiv care asigură preluarea încărcăturii ce
acţionează asupra lui de la pereţii neportanţi, pardoseală, mobilier, persoane şi
transmiterea acesteia la elementele portante verticale; are rol de compartimentare
pe verticală, de izolare fonică şi termică, de închidere a construcţiei la partea sa
superioară; poate fi poziţionat în plan orizontal sau înclinat (când are şi rol de
închidere).
În funcţie de poziţia lor în cadrul clădirii, există:
- planşee intermediare (între etaje);
- planşee peste subsol;
- planşee peste ultimul etaj (planşee de pod);
- planşee-terasă (planşee acoperiş);
- planşee pentru balcoane, amfiteatre.

138
 Acestea pot fi construite din diferite materiale de construcţie:
a. planşee cu grinzi de lemn - realizate din grinzi şi duşumea, din dulapi de
lemn alăturaţi, din grinzi aparente şi izolaţie sau din grinzi mascate de
tavan, cu umplutură şi pardoseală.
b. planşee cu bolţi din zidărie de cărămidă, piatră naturală, blocuri de
beton, zidărie mixtă, având curbură simplă sau dublă.
c. planşee din beton armat monolit:

- planşee cu plăci dar fără grinzi (deschidere de maxim 5 m);

- planşee cu plăci şi grinzi pe o singură direcţie (pentru deschideri

mai mari de 5-6 m);

- planşee cu nervuri dese (deschidere de maxim 6 m şi între nervuri

de 70-80 cm);
- planşee cu plăci şi grinzi principale şi secundare, cu sau fără
reazeme intermediare, depinzând de lăţimea plăcii (lăţimea plăcii
minim 4 m până la lăţimi mai mari de 10 m);
- planşee casetate (cu reţele de grinzi) - pentru planşee cu deschideri
de 8-12 m;

- planşee ciupercă (fără grinzi) sunt rezemate pe stâlpi portanţi cu

capitel;
- planşee dală - reazemă direct pe capătul stâlpilor portanţi.
d. planşee din elemente prefabricate din beton armat:
- planşee cu grinzi dispuse alăturat;
- planşee din panouri mari prefabricate din beton armat.
e. planşee cu grinzi metalice - sunt alcătuite, ca şi planşeele cu grinzi de
lemn, din grinzi şi elemente de umplutură care pot fi din beton,
cărămidă, lemn sau metal.

139
 7.3.2. Pereţi
Pereţii sunt elemente de construcţie portante sau neportante, cu rol de
compartimentare sau de închidere la exterior a clădirilor. Pereţii exteriori şi
interiori neportanţi pot fi realizaţi dintr-o multitudine de materiale precum:

• cele utilizate în special în mediul rural: lut, piatră naturală sau lemn;

• din zidărie de cărămidă plină sau cu goluri verticale şi mortar de var-

ciment ca adeziv; golurile din interiorul cărămizilor asigură o bună
termoizolaţie a construcţiei iar acest fenomen permite micşorarea
grosimilor pereţilor realizaţi din astfel de cărămizi;

• din blocuri de BCA şi mortar de var-ciment;

• din panouri mari de beton armat utilizate la clădiri integral

prefabricate;

• din elemente prefabricate din beton cu agregate uşoare, ca argilă

expandată, zgură, tufuri vulcanice, care prezintă o densitate redusă;

• panouri din fâşii de BCA cu grosime de 25 de cm;

• pereţi cortină şi panouri de faţadă, care pot fi montate pe verticală între

planşee, iar pe orizontală între stâlpii structurii de rezistenţă, în faţă sau
în spatele acestora, pe un schelet special sau direct pe structura
construcţiei;

• din tablă de aluminiu sau oţel, ondulată sau cutată, de diferite grosimi
şi cu diferite tipuri de izolaţie termică;

• pereţi din azbociment;

• plăci/cărămidă de sticlă care permit iluminarea naturală indirectă;
• fâşii de PAL;
• fâşii de ipsos, gips carton.

140
 7.3.3. Acoperişuri
Acoperişurile sunt elemente constructive cu rol de închidere a clădirilor la
partea superioară şi de protecţie împotriva intemperiilor. Acestea au o structură
proprie de rezistenţă - şarpantă pentru acoperişurile cu versanţi, iar pentru cele tip
terasă aceasta este reprezentată de placa ultimului planşeu -învelitoare,
termoizolaţie, protecţie pentru termoizolaţie, jgheaburi, burlane, guri de scurgere
şi accesorii. Unele acoperişuri cu versanţi sunt dotate cu elemente speciale de
construcţie care permit iluminarea şi ventilarea spaţiului de sub învelitoare.
În funcţie de forma lor în plan există două tipuri de acoperişuri:

• acoperişuri cu suprafeţe plane:

- înclinate (versanţi cu pantă peste 7%), pot avea unul sau trei versanţi
în cazul în care clădirea este lipită de o alta, doi versanţi, patru versanţi
sau sunt mansardate;
- plate (cu pantă mică de 1-7%), tip terasă cu scurgere interioară sau
exterioară.

• acoperişuri cu suprafeţe curbe, cu curbură simplă sau dublă (bolţi,

cupole)
În funcţie de comportamentul higrotermic, acoperişurile pot fi:
• duble (reci) - acoperişurile cu pod ventilat;
• multistrat (calde) - acoperişuri tip terasă, circulabile sau necirculabile.
Şarpanta reprezintă elementul structural ai acoperişului cu pante, şi în
cele mai multe cazuri de clădiri civile poate fi realizată din lemn, pentru
construcţii industriale poate fi din metal, iar betonul armat se foloseşte mai rar,
pentru construcţii industriale şi agrozootehnice.
Învelitoarea are rol de protecţie şi izolare a clădirii. Există o multitudine
de materiale din care sunt realizate învelitorile pentru acoperişurile reci:

141
- plăci mici - din materiale tradiţionale precum lemnul (şiţă şi şindrilă),
ceramică (ţigle şi olane) sau ardezie, şi moderne, realizate din azbociment,
sticlă (armate sau nearmate), metal (oţel zincat, cupru) sau din beton
simplu;
- plăci mari flexibile - foi plane din tablă (de oţel zincat, de plumb, aramă,
aluminiu), foi bituminoase (pentru construcţii provizorii) sau foi din
materiale plastice;

- plăci mari rigide - din metal, poliesteri sau din azbociment;

- învelitori speciale - în straturi, sub formă de sendviş sau de panouri, cu

materialul izolator încorporat (polistiren, poliuretan, spumă de
poliizocianurat, vată minerală etc).
Acoperişurile de tip terasă au o structură multistratificată, complexă:
- strat suport - placa planşeului aflat peste ultimul etaj;
- strat de pantă;

- strat de egalizare - se aplică pentru a obţine o suprafaţă netedă şi plană;

- barieră contra vaporilor de apă - din straturi de bitum, de carton

bituminat, folii de polietilenă etc.;

- straturi şi canale de difuzie - din cartoane cutate, ondulate, perforate, folii

rigide de PVC;

- termoizolaţie - plăci de vată minerală sau polistiren expandat, plăci de

izostuf, plăci de betoane uşoare;

- strat suport al hidroizolaţiei - realizat din mortar, pentru obţinerea unui

strat neted şi rigid;

- hidroizolaţie - din materiale bituminoase;

- strat de protecţie a hidroizolaţiei - din pietriş, folii de aluminiu, plăci de

beton simplu, plăci din ceramică de exterior.

142
 Elementele de iluminare şi ventilare ale acoperişurilor pot fi de tip
tabacheră (în poziţie închisă sunt cuprinse în planul acoperişului), tip lucarnă (ies
din planul acoperişului), luminatoare (pentru clădiri industriale).

7.3.4. Scări
Scările sunt subsisteme constructive structurale care permit circulaţia pe
verticală în Interiorul clădirilor şi accesul de la exterior în clădire. Pot fi realizate
cu rampe rectilinii şi podeste, cu rampe balansate sau cu rampe curbilinii.

Elementele componente ale scărilor:

- treapta - partea orizontală pe care se aşează talpa piciorului; succesiunea
treptelor dispuse între două podeşte (sau două niveluri ale clădirii)
formează rampa;
- contratreapta - elementul vertical aflat între două trepte; înălţimea unei
trepte;

- vang - marginea liberă a rampei;

- podeste - planuri orizontale intercalate între rampe, cu rol atât în
asigurarea unui spaţiu comod pentru odihnă în timpul utilizării scării, cat şi
de schimbare a direcţiei rampei;

- balustrada - suportul vertical al mâinii curente, cu rol de protecţie

împotriva căderii în golul scării;
- mâna curentă - elementul ce asigură suportul pentru mână în timpul
utilizării scării.

• Scările din lemn prezintă atât avantaje cât şi dezavantaje: sunt relativ
uşor de realizat şi sunt estetice, asortabile multor stiluri de interioare (în
funcţie şi de materialul din care este realizată balustrada), însă lemnul
este cel mai uşor degradabil material de construcţie, putând fi afectat de

143
 incendii, umezeală, căldură, încărcătura provenită din traficul
persoanelor, insecte dăunătoare; se utilizează ca scări interioare.

• Scările din zidărie sunt realizate din:

- piatră naturală precum granit, calcar, gresie, folosite numai ca scări

exterioare;
- zidărie de cărămidă de calitate superioară, utilizate numai pentru
interioare.

• Scările din beton armat construite din:

- beton armat monolit, sunt executate la faţa locului prin turnare în cofraje
care reproduc exact forma scării; ca finisaj se foloseşte mozaic turnat,
placaj din piatră naturală, placi prefabricate, covoare PVC, lemn;
- elemente prefabricate de beton armat de dimensiuni mici sau mari care se
asamblează la faţa locului.

• Scările metalice sunt utilizate în special la construcţiile industriale şi

agrozootehnice, iar în cazul clădirilor civile sunt utilizate ca scări
secundare, pentru acces în caz de incendiu, acces spre poduri, terase sau
subsoluri.

• Scările rulante reprezintă o soluţie constructivă eficace pentru situaţii

de trafic intens de persoane în clădiri comerciale precum magazine
mari, mall-uri şi hipermarketuri, în aeroporturi şi gări, în pasaje
pietonale, hoteluri, clădiri administrative, bănci.

• Trotuarele rulante sunt folosite de asemenea în mall-uri,

hipermarketuri, în marile aeroporturi şi gări, pot fi orizontale sau cu
pantă mică de 10-12°, cu o mare varietate de finisaje din sticlă,
materiale plastice, oţel inoxidabil.

144
 7.3.5. Izolaţii
Orice clădire/construcţie trebuie protejată împotriva degradării cauzată de
diferiţi factori atmosferici şi de mediu, prin izolaţii, în funcţie de zona geografică,
climaterică şi geologică în care este localizată şi de tipul clădirii.

Umezeala din aer sau cea din sol precum şi apa provenită din precipitaţii
şi pânza freatică reprezintă unii din factorii cei mai comuni şi agresivi ce pot
acţiona direct asupra unei clădiri, provocând igrasie, mucegai, putrezirea
lemnului, coroziunea metalelor, inundaţie.
Pentru asigurarea confortului persoanelor la locul de muncă sau acasă,
este important să se ia măsuri pentru împiedicarea transferului termic excesiv, atât
în timpul iernii încât să nu iasă căldura şi să nu pătrundă frigul de la exterior, cât
şi în timpul verii astfel încât să nu pătrundă căldura de la exterior şi să se păstreze
temperatura optimă creată de sistemele de climatizare.

Tot din punct de vedere al confortului, este importantă dotarea cu izolaţie

fonică, în special a clădirilor civile poziţionate de-a lungul marilor artere ale
oraşelor, în apropierea aeroporturilor, gărilor, a clădirilor industriale etc.
În situaţii limită, precum declanşarea unui incendiu în clădire sau în
exteriorul acesteia, un element decisiv pentru siguranţa oamenilor şi a bunurilor
este existenţa izolaţiei ignifuge care poate, cel puţin, încetini propagarea acestuia
astfel încât să permită pompierilor să ajungă la locul respectiv şi să acţioneze în
timp util.

• Izolaţii hidrofuge (hidroizolaţii) - se aplică pe suprafaţa majorităţii

elementelor de construcţie: fundaţii, pereţi, planşee, acoperişuri, terase,
balcoane. Aceste izolaţii sunt formate dintr-un strat suport, stratul
izolant propriu-zis şi stratul de protecţie al acestuia.
În funcţie de materialele utilizate, se disting:
- hidroizolaţii rigide realizate din betoane şi tencuieli impermeabile, pentru
elemente de construcţie cu tasări uniforme;

145
- hidroizolaţii metalice realizate din foi de oţel, plumb, aluminiu şi strat de
protecţie împotriva coroziunii, pentru elementele de construcţie supuse la
presiuni hidrostatice mari;
- hidroizolaţii bituminoase realizate prin vopsire sau prin stratificare
multiplă, împotriva umidităţii naturale, folosite la fundaţii, subsoluri,
terase.

• Izolaţii termice şi fonice - se realizează din diferite tipuri de materiale:

- organice şi anorganice: polistiren, mase plastice, spume de poliuretan,
vată minerală, vată de sticlă, betoane uşoare, cărămizi poroase, piatră ponce
etc.

- pereţii exteriori din zidărie se izolează termic prin intercalarea unui strat
median din diverse materiale termoizolatoare sau prin placarea părţii
exterioare sau a celei interioare a peretelui cu plăci termoizolatoare; pereţii
realizaţi din beton monolit sau din mai multe straturi de panouri mari din
beton armat se izolează termic prin introducerea unui miez termoizolator;
pereţii de umplutură se izolează prin plăci termoizolatoare şi interspaţii de
aer ventilat în legătură cu exteriorul;

- pereţilor interiori li se aplică termoizolaţii în cazul în care separă două

medii cu temperaturi ce diferă cu minim 10°;
- planşeele se izolează termic la partea lor superioară sau la cea inferioară
doar daca sunt situate peste subsoluri şi pivniţe sau alte medii neîncălzite,

- acoperişuri şi terase (vezi mai sus);

- fundaţiile se izolează termic în porţiunea verticală corespunzătoare
soclului şi în cea orizontală de sub pardoseală.

7.3.6. Finisaje

- pardoselile pot fi realizate din diferite materiale precum lemnul

(duşumea, parchet), piatră naturală (plăci şi dale, mozaic veneţian, mozaic

146
roman), piatră artificială nearsă (beton, ciment sclivisit, mozaic turnat),
piatră artificială arsă (plăci de gresie ceramică, plăci ceramice din argilă
arsă, cărămidă presată plină), materiale bituminoase, materiale pe baza de
polimeri sintetici (PVC, PAV), linoleum, mochetă etc.;

- tencuielile pot fi umede, realizate din mortare pe bază de var, argilă,

ipsos, ciment sau o combinaţie a acestora şi tencuieli uscate, executate din
plăci sau panouri subţiri prefabricate;

- zugrăveli şi vopsitorii - zugrăvelile sunt realizate cu substanţe pe bază de

apă iar vopseaua este pe bază de ulei;

- tapetele sunt fâşii decorative din hârtie, carton, PVC sau diferite textile;

- placajele se aplică la exterior sau la interior şi pot fi realizate din plăci de

faianţă, plăci din cărămidă aparentă, plăci de sticlă, plăci ceramice
smălţuite, din piatră naturală precum granit, marmură, calcar, plăci de
PVC, plăci de lemn şi pe bază de lemn, etc.;

- tâmplărie (uşi şi ferestre) - variază din punct de vedere al durabilităţii şi

eficienţei; uşile pot fi realizate din lemn, metal, geam securizat şi materiale
plastice şi există o mare varietate a modalităţilor de deschidere, ele putând
fi pivotante, culisante (glisante), batante, pliante şi telescopice; ferestrele
pot fi din lemn masiv, din materiale pe bază de lemn, metal, materiale
plastice, beton, iar în funcţie de modul de deschidere ele pot fi oscilante,
pivotante, tip ghilotină, glisante şi pliante.

147