DARIAN - articol

Vânzarea imobilelor: Implicații din perspectiva TVA

La vânzarea imobilelor (clădire/ teren/ clădire și teren aferent), se recomandă o analiză în detaliu a prevederilor
legale aplicabile, astfel încât să fie aplicat tratamentul de taxă pe valoarea adăugată (TVA) corect și, totodată, să
fie deținute documentele ce vor fi solicitate în cadrul unui control fiscal pentru justificarea tratamentului de TVA.

Prevederi legale

În ceea ce privește tratamentul de TVA aplicabil vânzării de imobile, notăm faptul că în conformitate cu
prevederile art. 292, alin. (2), lit. f) din Codul fiscal, regula generală este că livrarea unui bun imobil (o
construcție sau o parte a acesteia sau un teren) este scutită de TVA. Totuși, scutirea de TVA nu este aplicabilă
în cazul livrării unei construcții noi sau a unui teren construibil.

Conform Codului fiscal, următoarele construcții se clasifică drept construcții noi:

1. Construcțiile sau părți ale acestora care sunt livrate cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor
celui în care procesul-verbal final pentru terminarea lucrărilor este semnat și ștampilat pentru construcția
respectivă sau pentru o parte a acesteia;

2. Construcția transformată sau o parte a construcției transformate, a căror livrare are loc cel târziu până la data
de 31 decembrie a anului următor celui în care procesul-verbal final de recepție este semnat, iar costul
transformării este de cel puțin 50% din valoarea construcției sau părții de construcție, exclusiv valoarea
terenului, ulterior transformării, valoare a construcției ce se definește astfel:

 valoarea înregistrată în contabilitate, în cazul persoanelor care nu aplică metoda de evaluare bazată pe
cost potrivit Standardelor internaționale de raportare financiară;
 valoarea stabilită printr-un raport de evaluare în cazul altor persoane.

În cazul în care se înstrăinează doar o parte a construcției, iar valoarea acesteia și a îmbunătățirilor aferente nu
pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate în baza unui raport de
expertiză/evaluare.

Separat, conform Codului fiscal, calificarea unui teren drept teren construibil presupune posibilitatea executării
unei construcții pe acea parcela de teren. Natura terenului rezultă din certificatul de urbanism al acestuia.

În contextul în care construcția și terenul pe care este edificată construcția formează un singur corp
funciar, identificat printr-un singur număr cadastral, tratamentul TVA va fi stabilit pe baza valorilor sau
suprafețelor respectivelor elemente, după cum urmează:

1. Dacă valoarea terenului este mai mare decât valoarea construcției, regimul TVA aplicabil întregului corp va fi
cel aplicabil terenului. Prin urmare, daca terenul este construibil, întreaga tranzacție va fi taxabilă.

2. Dacă valoarea construcției este mai mare decât valoarea terenului, regimul TVA aplicabil întregului corp va fi
cel aplicat construcției. Prin urmare, dacă construcția nu este calificată ca fiind nouă, întreaga tranzacție va fi
scutită de TVA, altfel, tranzacția va fi taxabilă.

3. Dacă valoarea terenului este egală cu valoarea construcției, regimul TVA aplicabil întregului corp, va fi cel
aplicabil părții care are cea mai mare suprafață. Când se va realiza comparația între suprafața terenului și
suprafața clădirii, în ceea ce privește construcția, va fi luată în considerare suprafață construibilă desfășurată a
clădirii.

Totuși, Codul fiscal oferă posibilitatea ca tranzacțiile scutite de TVA prin efectul legii să fie taxabile, prin opțiune,
cu condiția ca acest lucru să fie notificat autorităților fiscale competente. Totodată, Codul fiscal prevede că
pentru acele situații în care vânzarea unui teren și/sau a unei construcții este taxabilă prin efectul legii sau prin
opțiune, se pot aplica măsurile de simplificare, respectiv se va realiza prin aplicarea mecanismului taxării
inverse, potrivit art. 331, alin. (2), lit. g) din Codul fiscal.
Aspecte practice

În ceea ce privește tratamentul de TVA aplicabil livrării construcției, chiar dacă aceasta nu poate fi calificată
drept construcție nouă, tranzacția putând fi efectuată în scutire de TVA, în cazul în care proprietarul a dedus
TVA la achiziția/construcția clădirii sau a efectuat lucrări de modernizare/transformare a construcției pentru care
a dedus TVA, este foarte probabil ca în practică acesta să opteze pentru taxarea tranzacției, în scopul evitării
ajustării TVA deduse anterior în ceea ce privește respectiva construcție.

În cazul în care cumpărătorul este persoană înregistrată în scopuri de TVA, poate fi aplicat mecanismul taxării
inverse, ceea ce presupune că vânzătorul va emite o factură fără TVA cu mențiunea „taxare inversă”, în timp ce
cumpărătorul va evidenția TVA aferentă atât ca taxă colectată, cât și ca taxă deductibilă. Astfel, chiar dacă
tranzacția este taxabilă din perspectiva TVA (prin efectul legii sau prin opțiune), prin aplicarea măsurilor de
simplificare, fluxul de numerar nu va fi afectat din perspectiva TVA.

În cazul în care cumpărătorul nu este înregistrat în scopuri de TVA, mecanismul taxării inverse nu poate fi
aplicat.

Separat, notăm faptul că în scopul determinării corecte a diferenței de valoare sau a diferenței de suprafață
dintre teren și clădire, este necesar ca un evaluator independent autorizat să confirme valorile și suprafețele
printr-un raport scris. În cadrul unei inspecții fiscale, autoritățile fiscale vor realiza verificarea tratamentului de
TVA aplicabil tranzacției de vânzare clădire și teren aferent în baza raportului de evaluare.

În concluzie, în cazul vânzării de imobile, trebuie analizat tratamentul de TVA aplicabil fiecărui element
transferat (clădire/teren/clădire și teren aferent), urmând ca în cazul vânzării unei clădiri împreună cu terenul
aferent să se determine proporția dintre valorile celor două, tratamentul de TVA fiind cel al elementului care are
valoarea mai mare. Ca și documentație, recomandarea este să aveți disponibil raport de evaluare care să ateste
valoarea clădirii, respectiv a terenului, precum și orice alte documente ce pot justifica tratamentul de TVA în
situația specifică (adică proces verbal de predare a imobilului, în vederea determinării dacă o construcție este
nouă, date contabile din care să reiasă valoarea transformărilor sau raport de evaluare/expertiză, în funcție de
caz).
Articol publicat prima oara pe Avocatnet.ro.