Printre reticența investitorului imobiliar se numără teama de gestionare a chiriilor.

Un pic ca textele
antice misterioase scrise într-o limbă necunoscută, rămâne opacă în ochii majorității solicitanților de
investiții în chirie.

Cu toate acestea, managementul închirierii nu este atât de complex cum pare, cel puțin pentru al
înțelege.

Să înțeleagă problemele legate de administrarea proprietății imobiliare, să ia în considerare cele mai

importante puncte, să cântărească costul unui management delegat cu privire la serviciul propus sau
dificultatea și timpul petrecut în cazul administrării directe.

Acestea sunt chestiuni de acest fel care vin în minte atunci când vă apropiați mai întâi de țărmurile unei
achiziții de bunuri de închiriat. Deci, atât mergeți în jur și cunoașteți vocabularul și noțiunile cele mai
obișnuite: chiriaș, chitanță, garanții de închiriere.

Evaluarea investiției prin gestionarea proprietății

Gestiunea chiriei, gestionarea proprietății, gestionarea proprietății: toate denumirile care privesc un
singur obiectiv, cel al evaluării obiectului de locuință al unei investiții de închiriere de către proprietar.

De fapt, managementul chiriilor este miza care va ancora investiția în realitate, încercând să
îmbunătățească teoria inițială și simulările financiare care au condus la decizia de cumpărare.

Și asta, pe termen lung!

Clarificați termenii principali

Dialogurile splendide ale persoanelor surde care uneori sunt autorizate să asiste în timpul livrării
locuințelor provin adesea dintr-o neînțelegere a vocabularului de bază al managementului de închiriere.

Chiria

"Închirierea" pare a fi un cuvânt banal în vocabularul curent. Dar feriți-vă ... în spatele acestui aspect
nesemnificativ, cuvântul are caracter și mai multe personalități.

Pentru că dacă vi se spune "chiria brută", "chiria netă", "chiria plătită", credeți că este același lucru? Nu,
și asta eo sursă de eroare. Să eliminăm orice neînțelegere:

chiria: fără alte detalii, chiria este, prin urmare, chiria fără taxe, și anume suma solicitată de chiriaș
pentru chirie singură. Este, de asemenea, uneori numită chirie brută

chiria brută: prin urmare, este chiria (cf de mai sus) înainte de a adăuga sau a scăpa ceva

chiria percepută: este suma chiriei la care a fost adăugată suma taxelor de închiriere plătibile chiriașului

chiria netă: acest termen este o facilitate lingvistică care acoperă, în principiu, fracțiunea chiriei pe care
proprietarul o va primi efectiv în fiecare lună, minus deducerile și alte cheltuieli

Cheltuielile
Aproximativ, cheltuielile sunt costurile de exploatare ale complexului de locuințe, defalcate pe locuințe
în conformitate cu regulile stabilite în regulamentul privind coproprietatea sau în statutul asociației
libere.

Aceste cheltuieli includ costul contractelor de întreținere de orice fel, consumul de energie electrică al
părților comune, contractele de asigurare, comisioanele mandatarului (atunci când există unul) și uneori
și prevederile privind consumul de lichide (apă și încălzire + apă caldă atunci când sistemul este colectiv).

Trebuie să știți că numai o parte din aceste taxe (marea majoritate) pot fi transferate chiriașului, în
funcție de natura lor.

Prin urmare, în detrimentul proprietarului, rămâne o mică parte din tarifele de închiriere.

Chitantarea

Pur și simplu, valoarea plății (într-un fel factura proprietarului față de chiriaș) este suma chiriilor și a
cheltuielilor atribuite chiriașului.

Această noțiune de plată este adesea folosită de administratorii de proprietăți sau asigurători ca bază
pentru calcularea comisioanelor sau contribuțiilor (conceptul de "încasări de numerar" este, de
asemenea, utilizat ca echivalent de plată).

Relația locatorului locatar

Proprietarul nu doar căscă ... și se îmbogățește în timpul somnului!

Imobiliarul nu este într-adevăr un mediu inert, iar aspectul uman al relației dintre un proprietar (sau
profesionistul care îl conduce în locul lui) și chiriașul său ocupă un loc important.

Alegerea unui chiriaș solvabil și a unei bune compoziții nu face nimic pentru succesul investiției sale de
închiriere.

Este important să dedicați timp acestei căutări de închiriere și să tratați solicitările chiriașului cu toată
atenția și diligența. Nu trebuie să uităm niciodată că închirierea unei case este un serviciu și că, în acest
sens, clientul are dreptul să respecte și chiar și recunoașterea proprietarului său atunci când se
comportă onorabil.

Pe de altă parte, este uneori necesar să plătească pentru sine și să aducă oiile pierdute înapoi pe calea
cea bună atunci când comportamentul locatarului pune probleme de vecinătate sau când regularitatea
plăților devine aleatorie.

O intervenție rapidă și diplomatică umană este deseori cea mai bună soluție pentru rectificarea
împușcăturii înainte de orice schimb scris. Aici, disponibilitatea și capacitatea de reacție sunt calități
esențiale ale managerului față de chiriaș.

Gestionarea tehnică a proprietății

Acest domeniu a managementului proprietății nu este cea mai dificilă atunci când cumpărați o
proprietate nouă, cel puțin în primii ani. Dar există improbabile ale vieții unei case la care trebuie să fie
capabil să răspundă.

Că povara financiară a acestei lucrări este pentru chiriaș sau proprietar (în funcție de natura lor, pentru a
simplifica întreținerea de rutină pentru chiriaș și munca grea pentru proprietar), nu strică să aibă o listă
meșteșugari sau companii să aibă o soluție de reparare în orice moment.
Acesta este un confort prețios, deoarece, de exemplu, rămâne fără apă caldă, este rareori un motiv de
bucurie.

Nu uita fazele de relocare cu declarațiile de locuri de ieșire a locatarului anterior, noua intrare, orice
lucrări de renovare, precum și componenta administrativă, care merge cu ea (ținând cont de vârsta, în
special) .

În mod evident, gestionarea tehnică a unei locuințe nu se întâmplă de la sine și susținută de un manager
profesionist explică de ce el o taxă de noi plătim.

Fluxurile financiare ale gestionării chiriilor

Aritmetică de bază a managementului de închiriere este pentru managerul de proprietate pentru a

descompune și recompune conceptele de chirie și costuri pentru a solicita chiriaș să plătească prețul
corect și pentru a restabili proprietarului fracțiunea din cauza el după Rambursare și din acuzațiile sale.

Chiriașul va plăti atunci suma pe care se cere confirmarea de primire, adică suma taxelor de chirie cu
excepția și furnizarea de cheltuieli de închiriere.

Proprietarul va returna valoarea taxelor de chirie cu excepția, mai puțin ponderea costurilor care pot fi
atribuite proprietarului, ca cel puțin suma de alte costuri (taxe de către manager, contribuții de
asigurare în cazul în care garanțiile de închiriere de abonament ...).

În viața de zi cu zi, un manager profesionist va trebui, prin urmare, pentru a finaliza sarcini, cum ar fi
setarea confirmarea de primire, de strângere de fonduri, de ștergere, descrieri detaliate, plăți diverse
(mandatar, potențialii asigurători), etc ...

Peste gestionarea oricăror anomalii asociate acestor fluxuri, cum ar fi plățile de monitorizare și de
recuperare sau de gestionare a oricăror înregistrări neplătite.

Garanții de închiriere

Unele companii de asigurări oferă produse (sub formă de contracte) pentru a pune la dispoziția
locatorului un număr de garanții de închiriere.

Aceasta este de a proteja (în anumite limite) proprietarii împotriva riscurilor identificate: neplătite,
daune materiale, protecție juridică, lipsă de chiriaș.

Limitele garanțiilor sunt variabile, să luăm un exemplu:

neplătite: plafoanele posibile pentru plata lunară (2.000 de euro pe unitate), pentru durata totală a
creanței (24 de luni), pentru valoarea totală a creanței (40.000 de euro). Suma totală garantată poate fi
invariantă sau reîncărcabilă în funcție de contract. Reîncărcabilă înseamnă că suma disponibilă este
reconstituită în momentul în care arieratele sunt recuperate de la chiriaș.

deteriorarea: stabilirea unui plafon relativ sau absolut pe revendicare (exemplu: plafonul relativ de 12
luni de la primire sau 7000 de euro din plafonul absolut)

protecție juridică: garanția nelimitată a apărării și recursul legal în procedura dintre locator și chiriaș.
Sau dimpotrivă, fixarea unui plafon.

nici un chiriaș: există două tipuri de absență a chiriașului. Absența unui chiriaș în momentul închirierii
unei case noi pentru prima dată este adesea numită "deficiență de închiriere". Doar câțiva asigurători
oferă acest tip de garanție, oricum, în condiții financiare acceptabile, deoarece riscul de apreciere este
important pentru aceștia.

Pe de altă parte, absența chiriașilor între două chirii - numită vacanță de închiriere "- este mai ușor să le
prețuiască din punct de vedere statistic, iar ofertele de contracte sunt mai numeroase și mai accesibile.

Ratele aplicabile sunt foarte diferite în funcție de perioade și de operatori. În continuare, de asemenea,
că contractul subscris este un contract individual sau aderarea la un contract de grup propus prin
intermediul managerului de proprietate aprobat de compania de asigurări.

Ordinele de mărime de 2% doar pentru o garanție neplătită (contract de grup), până la 4 sau 5% din
plată pentru o acoperire multi-colaterală sunt relativ frecvente (în pofida unei volatilități în funcție de
contextul economic al momentului).

GRL: garanție pentru riscul de închiriere

Ca o "cultură generală" cu privire la garanții, trebuie să cunoaștem existența LRM, o încercare a

autorităților publice de a institui un sistem de asigurări de închiriere, în special pentru a lărgi spectrul
beneficiarilor cu o regulă de solvabilitate relaxată (venitul net de două ori chiria + taxe, cel puțin în loc
de "ori 3" în general).

Acest GRL, care a existat începând cu anul 2007, cu o modificare în 2010, dovedește un eșec relativ, în
special din cauza lipsei de interes pe care societățile de asigurări au cerut să le dea organismului.

GURL: garanție universală a riscurilor de închiriere

În mod logic, deoarece GRL nu a reușit, vom găsi un succesor!

Toate glumele, ambiția ministrului Cécile Duflot de a pune în aplicare în 2013 cadrul unui nou tip de
garanție GRL.

GURL, cu un "universal", vrea să fie mijlocul de a asigura, în ceea ce privește proprietarii, plata chiriilor,
care, în mod indirect, oferă chiriașilor o posibilitate mai mare de acces la locuințe, deoarece proprietarii
mai puțin tensionați în legătură cu riscul facturilor neplătite.

Cadrul acestui GURL rămâne la nivel global pentru a dezvolta și valida: costul, responsabilitatea, nivelul
de garanții, nivelul cerințelor față de chiriași, articularea cu sistemul de depozit al unei treimi ...
Închirierea de produse imobiliare pe chirie Directă

Dezvoltatorii imobiliari profesioniști sunt obișnuiți cu investiții în chirie și scheme de scutire de impozite.

Aproape toți au dezvoltat un serviciu integrat de gestiune a chiriei pentru clienții lor de ani de zile, fie
prin crearea de filiale sau departamente dedicate, fie prin stabilirea de parteneriate cu profesioniștii din
management.

Trebuie remarcat faptul că activitatea de administrare în numele terților necesită ca profesioniștii să

obțină un card de management eliberat de Prefectură.

Un exemplu de mandat de leasing - management

Deci, ca să nu vorbim într-un vid, vom putea să aruncăm o privire asupra câtorva elemente ale cadrului
acestui exemplu de fișier PDF. Pentru comentarii:

este un mandat de închiriere și gestionare. Cele două componente (chirie și management) pot fi perfect
separate, unii proprietari uneori doresc să participe la căutarea de închiriere, dar este mai confortabil în
sensul nostru de a avea toate avantajele într-un singur document

există două tipuri de remunerații; unul pentru managementul închirierii și celălalt pentru căutarea
chiriașului. În ambele cazuri, remunerația va depinde de un procentaj și de baza acestui procent
(atenția: cel mai adesea procentul se bazează pe eliberare, dar uneori pe chirie, care este mai favorabil
procentului echivalent)

nivelul taxelor de închiriere variază în funcție de tarifele agenției imobile sau de managerul proprietății
în cauză. Principiul legal este că chiriașul și proprietarul plătesc aceeași sumă. În practică, această sumă
rar depășește o chirie de 1 lună pentru fiecare parte (proprietar și chiriaș) sau 8,33% din chiria anuală și
este rareori mai mică de 4%, cu excepția unei formule particulare

nivelul taxelor de gestionare este adesea de ordinul a 7-8% din încasările (încasările) pentru o locuință
de dimensiuni medii. Acest preț poate fi mai mare pentru o locuință mică, cum ar fi un studio, de
exemplu. Structurile de management asociate activității promotorilor oferă adesea condiții preferențiale
(ordinea de mărime: uneori până la 6%, excluzând impozitele pe valoarea chiriei fără taxe) pentru a-și
păstra și mulțumi investitorilor clienților lor.

depozitul de securitate este limitat din punct de vedere legal la o chirie de 1 lună, fără taxe

o clauză referitoare la subscrierea unui contract de asigurare privind garanțiile de închiriere poate fi
adăugată la sfârșitul mandatului (descrierea sumară a serviciului și costul, cu semnătura separată a
formularului de membru cel mai des)