elemente de comparatie de evaluat C1 C2

pret tranzactie/oferta EURO ? 72,000 70,000

Su mp 53 50 55

ajustare marja negociere % -3 -3

pret ajustat EURO 69,840 67,900
pret unitar 1,397 1,235

elemente generale
drept de proprietate integral integral integral
ajustare dr prop % 0 0 0
pret ajustat 1 EURO 69,840 67,900

conditii de finantare
ajustare cond fin % 0 0 0
pret ajustat 2 EURO 69,840 67,900

elemente tehnico-economice
localizare marasti marasti, + marasti, =
ajustare pt localizare % -3 0
pret ajustat 3 EURO 67,745 67,900

Su mp 53 50 55
ajustare pt Su EURO 3,000 -2,000
pret ajustat 4 EURO 70,745 65,900

finisaje superioare superioare medii

ajustare pentru finisaje % 0 10
pret ajustat 5 EURO 70,745 72,490

an PIF

anexe (loc parcare, garaj, boxa, terase)

Utilizare - CMBU rezidentiala rezidentiala rezidentiala

Ajustare pt utilizare % 0 0
pret ajustat X EURO 70,745 72,490

pret final rotunjit EURO 70,700 72,500

Ajustare totală netă EURO

Ajustare totală netă (%) %
Ajustare totală brută EURO
Ajustare totală brută (%) %
Nr. de ajustari

alegerea V finale = V p EURO 70,700

 C3
68,000
52

-3
65,960
1,268

integral
0
65,960

0
65,960

marasti, -
3
67,939

52
1,000
68,939

medii
10
75,833

rezidentiala
0
75,833

75,800

adunare cu semn a ajustarilor efective

=ATN/PFR
adunare cu ABS a ajustarilor efective
=ATB/PFR
 Elemente de comparaţie
Preț (EURO)
Tranzacție / ofertă
Marja de negociere (% +/-)
Ajustări (efectiv)
Argumentare ajustări
Preț ajustat (1)
Drept de proprietate transmis
Ajustări pentru drept de proprietate (% +/-)
Ajustări pentru drept de proprietate (efectiv)
Argumentare ajustări
Preț ajustat (2)
Condiții de finanțare
Ajustări pentru condiții de finanțare (% +/-)
Ajustări pentru condiții de finanțare (efectiv)
Argumentare ajustări
Preț ajustat (3)
Condiții de vânzare
Ajustări pentru condiții de vânzare (% +/-)
Ajustări pentru condiții de vânzare (efectiv)
Argumentare ajustări
Preț ajustat (4)
Cheltuieli necesare imediat după cumpărare
Ajustări pentru chelt. necesare imediat după cumpărare (% +/-)
Ajustări pentru chelt. necesare imediat după cumpărare (efectiv)
Argumentare ajustări
Preț ajustat (5)
Condiţii de piaţă (data tranzacţionării)
Ajustări pentru condiţii de piaţă (% +/-)
Ajustări pentru condiţii de piaţă (efectiv)
Argumentare ajustări
Preț ajustat (6)
Localizare
Ajustări pentru localizare (% +/-)
Ajustări pentru localizare (efectiv)
Argumentare ajustări
Caracteristici fizice: suprafață utilă (mp)
Ajustări pentru caracteristici fizice (% +/-)
Ajustări pentru caracteristici fizice (efectiv)

Argumentare ajustări
Caracteristici fizice: etaj
Ajustări pentru caracteristici fizice (% +/-)
Ajustări pentru caracteristici fizice (efectiv)
Argumentare ajustări
Caracteristici fizice: finisaje
Ajustări pentru caracteristici fizice (% +/-)
Ajustări pentru caracteristici fizice (efectiv)
Argumentare ajustări
Caracteristici fizice: compartimentare
Ajustări pentru caracteristici fizice (% +/-)
Ajustări pentru caracteristici fizice (efectiv)
Argumentare ajustări
Caracteristici fizice: centrală termică / termoficare
Ajustări pentru caracteristici fizice (% +/-)
Ajustări pentru caracteristici fizice (efectiv)
Argumentare ajustări
Caracteristici fizice: garaj, locuri de parcare, pivniță
Ajustări pentru caracteristici fizice (% +/-)
Ajustări pentru caracteristici fizice (efectiv)

Argumentare ajustări
Caracteristici fizice: an PIF
Ajustări pentru caracteristici fizice (% +/-)
Ajustări pentru caracteristici fizice (efectiv)
Argumentare ajustări
Utilizare
Ajustări pentru utilizare (% +/-)
Ajustări pentru utilizare (efectiv)
Argumentare ajustări
Componente non-imobiliare (elem. de personalitate)
Ajustări pentru componente non-imobiliare (% +/-)
Ajustări pentru componente non-imobiliare (efectiv)

Argumentare ajustări
Preț ajustat (7)
Valoare proprietate imobiliară (EURO)
Valoare proprietate imobiliară (LEI)
Ajustare totală netă
Ajustare totală netă (%)
Ajustare totală brută
Ajustare totală brută (%)
Numărul de ajustări
Notă: S-a ales comparabila cu cea mai mică ajustare totală brută, considerându-se că are caracteristicile cele mai apropiate de

Abordarea prin piaţă (folosind metoda comparaţiei vânzărilor) poate fi definită ca o procedură care utilizează Prețurile de tranz
va plăti mai mult pentru achiziţionarea unei proprietăţi, decât ar fi dispus să plătească pentru o proprietate comparabilă cu o uti
Metoda comparaţiilor de piaţă se bazează pe analiza pieţei imobiliare specifice şi utilizează procedee de analiză comparativ
tranzacţionare este în corelaţie directă cu atributele proprietăţii imobiliare).
Metoda este una globală şi este puternic influenţată de credibilitatea (exactitatea) surselor de informare.
 ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

Proprietatea comparabilă
De evaluat C1
52,500
ofertă
-3
-1,313
marja de negociere la data evaluării
51,188
absolut absolut
0
0
nu este cazul
51,188
normale normale
0
0
nu este cazul
51,188
obiective obiective
0
0
nu este cazul
51,188
nu este cazul nu este cazul
0
0
nu este cazul
51,188
data evaluării data evaluării
0
0
nu este cazul
51,188
str. Bocskai Istvan, nr. XXX zonă similară
0
0
nu este cazul
38.06 37.00
3
1,466
ajustare unitară direct proporțională pentru diferența
de suprafață utilă
1 / S+P+4E et. 1 /P+3E
0
0
 nu este cazul
finisaje medii finisaje medii
0
0
nu este cazul
decomandat decomandat
0
0
nu este cazul
CT proprie CT proprie
0
0
nu este cazul
nu este cazul nu este cazul
0
0
nu este cazul
2005 2018
-1
-512
ajustare pentru diferenta de vechime a imobilului
rezidențială rezidențială
0
0
nu este cazul
nu este cazul nu este cazul
0
0
nu este cazul
52,142.08
rotunjit 52,000.00
247,260.00
955
2
1,978
4
2
brută, considerându-se că are caracteristicile cele mai apropiate de proprietatea subiect.

or) poate fi definită ca o procedură care utilizează Prețurile de tranzacţionare (sau chiriile) proprietăţilor imobiliare similare cu cea supusă e
ât ar fi dispus să plătească pentru o proprietate comparabilă cu o utilitate similară).
ei imobiliare specifice şi utilizează procedee de analiză comparativă, estimarea valorii proprietăţii imobiliare în speţă făcându-se prin co
tăţii imobiliare).
dibilitatea (exactitatea) surselor de informare.

calcul rată capitalizare

valoare de piață ajustată 51,188
chirie (la data evaluării) 250
venit net din exploatare 2,550
rata de capitalizare specifică (%) 5.0
rata de capitalizare relevantă (%)
 Anexa nr.1a

4.7550 LEI / EURO

rietatea comparabilă
C2 C3
80,000 63,900
ofertă ofertă
-3 -3
-2,000 -1,598
marja de negociere la data evaluării marja de negociere la data evaluării
78,000 62,303
absolut absolut
0 0
0 0
nu este cazul nu este cazul
78,000 62,303
normale normale
0 0
0 0
nu este cazul nu este cazul
78,000 62,303
obiective obiective
0 0
0 0
nu este cazul nu este cazul
78,000 62,303
nu este cazul nu este cazul
0 0
0 0
nu este cazul nu este cazul
78,000 62,303
data evaluării data evaluării
0 0
0 0
nu este cazul nu este cazul
78,000 62,303
zonă similară zonă similară
0 0
0 0
nu este cazul nu este cazul
52.40 36.00
-27 6
-21,346 3,565
ajustare unitară direct proporțională pentru diferența ajustare unitară direct proporțională pentru diferența
de suprafață utilă de suprafață utilă
et. 1 / P+4E 1/ P+4E
0 0
0 0
 nu este cazul nu este cazul
finisaje medii finisaje medii
0 0
0 0
nu este cazul nu este cazul
decomandat decomandat
0 0
0 0
nu este cazul nu este cazul
CT proprie CT proprie
0 0
0 0
nu este cazul nu este cazul
nu este cazul loc de parcare la subsol
0 -10
0 -6,000
ajustare de aprox -6.000 euro pentru existenta unui
nu este cazul
loc de parcare la subsol
2010 2017
0 -1
0 -623
nu este cazul ajustare pentru diferenta de vechime a imobilului
rezidențială rezidențială
0 0
0 0
nu este cazul nu este cazul
mobilat si utilat mobilat si utilat
-3 -3
-2,000 -2,000
ajustare pentru componentele nonimoblilare cu care ajustare pentru componentele nonimoblilare cu care
se vinde proprietatea se vinde proprietatea
54,654.20 57,244.56
55,000.00 57,000.00
261,525.00 271,035.00
-23,346 -5,058
-30 -8
23,346 12,188
30 20
2 4

imilare cu cea supusă evaluării, ca bază pentru estimarea valorii de piaţă a acesteia (se presupune că un investitor nu

peţă făcându-se prin compararea atributelor proprii cu cele ale proprietăţilor imobiliare similare identificate (Prețul de

cul rată capitalizare

78,000 62,303
400 300
3,888 3,096
 5.0 5.0
5.0
1,419 1,527 1,775

1 -14 2
1,466 -21,346 3,565
2.86 -27.37 5.72
1515.979

35.64 250 8910

10000 8403.361
10000 8403.361