PROBLEMA NR.

Să se calculeze care este suma maximă care se poate plăti pentru un teren de construcţie ştiind că:
• Există autorizaţie de a construi pe acest teren patru clădiri, fiecare cu o suprafaţă utilă de 160 mp
• Construcţia clădirilor durează un an, iar preţul construcţiei este de 800.000 lei/mp util.
• Investitorul ia în acest scop un credit cu o dobândă de 45% pe an
• Onorariile consultanţilor, proiectul, supravegherea şi alte cheltuieli care nu sunt cuprinse în cei 800
mii lei/mp reprezintă 10% din costul construcţiei.
• Alte costuri (intermediere, reclamă, asistenţă juridică) reprezintă 3% din valoarea finală a construcţiei
• Profitul investitorului la fiecare clădire vândută va fi de 15 mil lei
• Întreaga investiţiei împreună cu terenul va fi vândută după construire cu 1.55 mil lei/mp fiecare
clădire.

REZOLVARE (1):

Vconst = 800.000 lei/mp util x 160 mp x 4 buc = 512.000.000 lei

V’const = 512 mil lei x (1+0,1) = 563.200.000 lei
V’’const = 563.2 mil lei x (1+0,03) = 580.096.000 lei
Cost const+credit = 580.096.000 lei x (1+0,45) = 841.139.200 lei
Pret vanzare = 1,55 mil lei/mp x 160 mp x 4 buc =992.000.000 lei
Profit investitor = 15 mil lei x 4 = 60 mil lei
Valoare teren = 992 mil lei – 841,14 mil lei – 60 mil lei = 90,86 milioane lei

1
 PROBLEMA NR. 2

Evaluaţi valoarea clădirii destinate vânzării pe baza datelor din tabel.

Observaţie: caracterizarea “mai bun” / “mai rău” / “aceiaşi” se referă la compararea cu imobilul de evaluat.

Imobile vândute Imobil de

vânzare
I II III IV
Preţ, mil lei 113 87 95 137
Data vânzării Acelaşi an Un an mai Jumătate Acelaşi an
devreme de an
Suprafaţa teren aceiaşi aceiaşi aceiaşi dublă
Arhitectura (forma, mai bună mai bună mai rea aceiaşi
funcţia)
Număr camere 5 6 6 7 6
Canalizare externă Nu Nu Da Da Nu
Stare tehnică mai bună mai rea aceiaşi mai bună
Telefon da da nu da da

Informaţii suplimentare:
• Se consideră o creştere anuală de preţ de 30%
• Valoarea suplimentară pentru o suprafaţă dublă de teren este de 14 mil lei
• Diferenţa datorată canalizării exterioare este evaluată la la 10 mil lei
• Celelalte diferenţe au fost estimate (plus-minus) la 5 mil lei fiecare

REZOLVARE (2):

Imobile vândute Imobil de

vânzare
I II III IV
Preţ, mil lei 113 87 95 137
2
Data vânzării Acelaşi an Un an mai Jumătate Acelaşi an
devreme de an
Corectie 0 26 14 0
Pret corectat 113 113 109 137
Suprafaţa teren Aceiaşi Aceiaşi aceiaşi Dublă
Corectie 0 0 0 -14
Pret corectat 113 113 109 123
Arhitectura (forma, mai bună mai bună mai rea Aceiaşi
funcţia)
Corectie -5 -5 +5 0
Pret corectat 108 108 114 123
Număr camere 5 6 6 7 6
Corectie 5 0 0 -5
Pret corectat 113 108 114 118
Canalizare externă Nu Nu Da Da Nu
Corectie 0 0 -10 -10
Pret corectat 113 108 104 108
Stare tehnică mai bună Mai rea aceiaşi mai bună
Corectie -5 5 0 -5
Pret corectat 108 113 104 103
telefon Da Da nu Da da
Corectie 0 0 5 0
Pret corectat 108 113 109 103
Corectia totala neta -5 26 14 -34
% 4,4 29,9 14,7 24,8
Corectie tot. bruta 15 36 34 34
% 13,3 41,4 35,8 24,8

Corectia bruta minima este pentru proprietatea I (13,3%). Vimobil = 108 milioane lei

3
 PROBLEMA NR. 3

Să se calculeze valoarea unei proprietăţi imobiliare (teren+construcţie) pe baza următorelor date:

• Venitul brut lunar (chiria obţinută) este de 1 mil lei şi nu se prevede modificarea sa
• Chiria este plătită la începutul fiecărui an
• Costurile de întreţinere sunt de 25% din venituri
• Un evaluator a stabilit valoarea terenului de 3420 mii lei
• Starea tehnică a construcţiei permite utilizarea sa încă 10 ani
• Rata de capitalizare a veniturilor nete este de 10% în cazul terenului şi de 12% în cazul clădirii
• Valoarea materialelor din demolare acoperă costurile de demolare şi de sistematizare a terenului

REZOLVARE (3):

Venit brut anual = 1 mil lei/luna x 12 luni = 12 mil lei

Chelt.intretinere = 12 mil lei x 0,25 = 3 mil lei
Venit net = 9 mil lei
Profit anual teren = 3,42 mil lei x 0,10 = 0,342 mil lei
Valoare proprietate = (9 – 0,342)/ 0,12 + 3,42 = 75,57 mil lei

4
PROBLEMA NR. 4

Un investitor este proprietarul unui teren destinat construirii. El este localizat într-o zonă atractivă a
localităţii. Investitorul are de ales între următoarele variante:

1. Un pavilion comercial cu un singur nivel cu o suprafaţă utilă de 900 mp al cărui cost ar fi de 680 mii
lei/mp suprafaţă utilă. Chiria lunară previzionată la închirierea pavilionului va fi de 50 mii lei/mp
suprafaţă utilă. Costurile de exploatare vor fi de 25% din venitul planificat.
2. Un pavilion comercial cu două nivele, cu o suprafaţă utilă de 1300 mp al cărui cost ar fi de 820 mii
lei/mp suprafaţă utilă. Costurile de exploatare vor fi de 30% din venitul planificat.

Rata de capitalizare în ambele cazuri este acceptată la nivelul de 12%. Pe baza analizei, să se determine care
variantă este de preferat.

REZOLVARE (4):

Pavilion 1:
Cost = 900 mp x 680 mii lei/mp = 612 mil lei
Vchirie = 50 mii lei/mp luna x 900 mp x 12 luni = 540 mil lei/an
Ch.exploatare = 540 mil lei x 0,25 = 135 mil lei/an
Vnet = 405 mil lei/an
405 mil lei / 0,12 – 612 mil lei = 2763 mil lei

Pavilion I1:
Cost = 1300 mp x 820 mii lei/mp = 1066 mil lei
Vchirie = 40 mii lei/mp luna x 1300 mp x 12 luni = 624 mil lei/an
Ch.exploatare = 624 mil lei x 0,30 = 187,2 mil lei/an
Vnet = 436,8 mil lei/an
436,8 mil lei / 0,12 – 1066 mil lei = 2574 mil lei

Raspuns: varianta nr.1 (2763 mil lei)

5
 PROBLEMA NR. 5

În anexa 1 se găsesc date din vânzări comparabile (case pentru o familie).

Pe baza acestor date să se calculeze:

1. pe baza tranzacţiilor 1 şi 6 să se stabilească creşterea procentuală a preţurilor pe piaţa imobiliară, cu

precizie de 1%
2. pe baza tranzacţiilor 2 şi 6 să se stabilească creşterea procentuală a preţurilor pe piaţa imobiliară între
cele două tranzacţii, cu precizie de 1%
3. pe baza tranzacţiilor 4 şi 8 să se stabilească corecţia procentuală în funcţie de felul construcţiei, cu
precizie de 1%
4. pe baza tranzacţiilor 5 şi 9 să se stabilească corecţia procentuală datorată climatizării, cu o precizie de 1%
5. să se aleagă din tabel tranzacţiile pe baza cărora se poate stabili corecţia procentuală datorată garajului şi
să se calculeze această diferenţă cu o exactitate de 100 mii lei

Nr. Preţ mil Când a Felul Vechimea garaj Instalaţie Număr

lei avut loc construcţei construcţiei climatizare camere
1 200 Curent Cărămidă 10 Da Nu 6
2 165,25 Acum 2 Cărămidă 10 Da Nu 6
ani
3 180 Curent Cărămidă 6 Nu Da 7
4 167,50 Curent lemn 8 Nu Da 7
5 192,50 Acum 1 an lemn 4 Da Nu 8
6 181,75 Acum 1 an Cărămidă 10 Da Nu 6
7 190 Curent Cărămidă 6 Da Da 7
8 182,50 Curent Cărămidă 8 Nu Da 7
9 200 Acum 1 an lemn 4 Da da 8

REZOLVARE:
200 − 181,75
1. × 100 = 10,04%
181.75
181,75 − 165,25
2. × 100 = 9,98%
165,25
182,5 − 167,5
3. × 100 = 8,95%
167,5
4. 200 − 192.5
× 100 = 3,89%
192.5

5. Tranzactia nr.7 si nr.3 = 190 – 180 = 10 milioane lei

6
 PROBLEMA NR. 6

Un investitor este interesat să achiziţioneze un teren construibil. Terenul este localizat în centrul unei
localităţi dintr-o regiune turistică atractivă. Suprafaţa terenului este de 12800 mp. Pe baza analizei celei mai
bune utilizări, să se stabilească preţul maxim pe care îl poate plăti investitorul proprietarului. Planul local de
sistematizare permite următoarele posibilităţi:
1. zona de agrement: restaurant, sala de club, teren de tenis
2. zona de expoziţie: suprafeţe de expunere, anexe tehnice, teren de prezentare în aer liber

Datele necesare evaluării sunt:

1. Zona de agrement:
• venituri anuale 1055 mil lei
• costuri de exploatare 35% din venituri
• costul de amenajare 2835 mil lei
• rata de capitalizare a veniturilor 16%
• profitul investitorului 15% din valoarea proprietăţii

2. Zona de expoziţie:
• Suprafaţă utilă 2700 mp
• Chirie medie lunară 25 mii lei/mp
• Pierderi datorită neînchirierii 10%
• Costuri de exploatare 25% din chirie
• Rata de capitalizare a veniturilor 12%
• Costuri de amenajare 2625 mil lei
• Profitul investuitorului 15% din valoarea proprietăţii

REZOLVARE (6):
1. zona de agrement:
Vnet = 1055 mil lei x (1 – 0,35) = 685,75 mil lei/an
Valoare proprietate.
685,75
= 4285,9 mil lei
0.16
Valoare teren = 4285,9 mil lei x (1 – 0,15) – 2835 mil lei = 808 mil lei

2. zona de expozitie
Vchirii = 2700 mp x 25 mii lei/mp/luna x 12 luni = 810 mil lei/an
Vchirii scazand pierderile = 810 mil lei x (1 –0,1) = 729 mil lei/an
Vnet = 729 mil lei x (1 – 0,25) = 546,75 mil lei/an
546,75
= 4556,25 mil lei
0.12
Valoare teren = 4556,259 mil lei x (1 – 0,15) – 2625 mil lei = 1247,81 mil lei
Valoare maxima teren = 1247,81 mil lei

7
 PROBLEMA NR. 7

1. Pe baza datelor din anexă, să se calculeze:

• Corecţia valorică datorată localizării
• Corecţia valorică datorată dotării cu garaj
• Corecţia valorică datorată dotării cu canalizare exterioară
• Corecţia valorică datorată felului construcţiei

Tabelul anexat se referă la vânzarea unor locuinţe uni-familiale comparabile (inclusiv terenul).

Nr. Preţ Data Localizare Tip constr garaj Dotare Canal.ext Supraf
mil lei tranz. telefon utilă
mp
1 198 1/95 Bună Cărămidă Da Da Da 110
2 175 12/94 Bună Lemn Da Nu Nu 110
3 211 1/95 Bună Cărămidă Da Nu Da 145
4 168 5/94 Rea Lemn Da Da Da 145
5 199,5 1/95 Bună Cărămidă Da Nu Nu 145
6 183 1/95 Rea Cărămidă Da Da Da 110
7 166,5 12/94 Bună Lemn Nu Nu Nu 110
8 180,5 5/94 Rea Cărămidă Da Da Da 145
9 182,5 12/94 Bună Cărămidă Nu Da Nu 130
10 169 5/94 Bună Lemn Da Nu Da 125

REZOLVARE (7):

Corectia valorica datorata localizarii (propriet. 1 si 6) = 198 – 183 = 15 mil lei

Corectia valorica datorata dotarii cu garaj (propriet. 2 si 7) = 175 – 166.5 = 8,5 mil lei

Corectia valorica datorata dotarii cu canalizare exterioara (propriet. 3 si 5) =

= 211 – 199,5 = 11,5 mil lei

Corectia valorica datorata felului constructiei (propriet. 8 si 4) =

= 180,5 – 168 = 12,5 mil lei

8
 PROBLEMA NR. 8

Un investitor care dispune de capitalul necesar a primit propunerea de a cumpära un imobil cu suma de 200
mil lei.

Pe baza analizei efectelor economice de până la aceastä dată şi pe baza prognozei privind
dezvoltarea în următorii 3 ani, s-a stabilit:
• venitul anual în următorii 3 ani va fi constant de 53 mil lei
• costurile anuale vor fi de 20 mil lei în primul an, 23 mil lei în al doilea an şi de 25 mil lei în al treilea an
• rata de actualizare preliminată va fi aceiaşi în cei trei ani de 12% pe an, respectiv coeficienţii de
actualizare sunt de: 0,887 în primul an, de 0,788 în al doilea an şi de 0,701 în al treilea an

Prin alegerea metodei corespunzătoare, să se determine dacă este eficientă cumpărarea acestei proprietăţi.
Valoarea rezidualä a proprietăţii se stabi1eşte pe baza fluxului financiar din cel de al treilea an al prognozei,
la o rată de capitalizare de 15%

REZOLVARE (8):

An 1 An 2 An 3
Venit anual (mil lei) 53 53 53
Ch. anuale (mil lei) 20 23 25
Venit net (mil lei) 33 30 28
Rata de actualizare (%) 12 12 12
Coef de actualizare 0.893 0.797 0.712
Venit actualizat 29.469 23.91 19.936
Valoare reziduala 132.907
(c =15%)

Vcf = 29,469 + 23,91 + 19,936 + 132,907 = 206,222 mil lei

Raspuns: DA

9
 PROBLEMA NR 9

În scopul construirii unei şcoli generale, s-a luat hotărârea expropierii proprietăţii d-lui X. care constă dintr-
un teren cu o suprafaţă de 1000 mp şi o clădire destinată prestării de servicii şi locuirii, cu o suprafaţă utilă
de 250 mp.

Să se determine suma despăgubirii pentru expropiere, pe baza următoarelor date:

• acţiunea de expropiere a fost iniţiată în 1994

• decizia de despăgubire s-a luat la 1 decembrie 1995
• despăgubirea a fost plătită la 20 decembrie 1995
• valoarea de piaţă a terenului a fost în 1994 de 10 mii lei/mp
• costul de reconstruire în stare nouă a clădirii era în 1994 de 420 mii lei/mp suprafaţă utilă
• clădirea a fost construită în 1972 şi durata sa prevăzută de viaţă este de 50 ani
• preţu1 de piaţă a terenurilor de construcţie cu caracteristici asemănătoare a fost în 1995 de 12 mii lei/mp
• coeficientul de creştere a preţurilor construcţiilor 1995/1994 este de 1,4

REZOLVARE (9):

Vteren95 = 12 mii lei/mp x 1000 mp = 12 mil lei

Vcladire_noua95 = 250 mp x 420 mii lei/mp x 1,4 = 147 mil lei
Uzura = 23/50 = 46%
Vdespagubire_cladire 95 = 147 mil lei x (1 - 0,46) = 79,38 mil lei
Vdespagubire proprietate = 79,38 + 12 = 91,38 mil lei

10
 PROBLEMA NR. 10

Fo1osind corecţiile determinate în anexa 1, să se stabilească prin metoda comparaţiei directe valoarea
proprietăţii, pe baza datelor din anexa 2 pentru proprietăţi comparabile:
Anexa 1
1. Creşterea preţurilor: 9%/an
2. Felul construcţiei: 8%
3. Instalaţii de climatizare: 4%
4. Garaj: 10 milioane lei
Anexa 2
PROPRIETATEA
A B de evaluat
Vechime, ani 5 5 5
Data tranzacţiei acum acum un an în urmă
Felul construcţiei lemn caramidă cărămidă
Garaj da nu nu
Inst.climatizare nu da da
Număr camere 6 6 6
Preţ mil lei 197,5 176,7 ?

REZOLVARE (10):
PROPRIETATEA
A B de evaluat
Vechime, ani 5 5 5
Preţ mil lei 197,5 176,7 ?
Data tranzacţiei acum acum un an în urmă
Corectie (9%an) -17,8 -15,9
Pret corectaa 179,7 160,8
Felul construcţiei Lemn caramidă cărămidă
Corectie (8%) +14,4 0
Pret corectat 194,1 160,8
Garaj Da nu Nu
Corectie -10 0
Pret corectat 184,1 160,8
Inst.climatizare Nu da da
Corectie(4%) +7,4 0
Pret corectat 191,5 160,8
Număr camere 6 6 6
Corectia totala neta -6 -15,9
% 3 9
Corectie tot. bruta 49,6 15,9
% 25 9
Valoarea proprietatii de evaluat = 160,8 mil lei

11
 PROBLEMA NR. 11

Stabiliţi care este valoarea actuală de piaţă a unei clădiri cu o suprafaţă utilă de 120 mp, ştiind că în
acel cartier:

• în urmă cu 14 luni, o clădire cu o suprafaţă utilă de 160 mp cu caracteristici tehnice şi de utilizare

asemănătoare a fost vândută cu 192 mil lei;
• în urmă cu 4 luni o clădire cu o suprafaţă utilă de 180 mp, dar cu caracteristici tehnice şi de utilizare
inferioare cu 15% faţä de clădirea analizată, s-a vândut cu 143 mil lei.

REZOLVARE (11):

Pret_propriet.B (pt. corectie caracteristici tehnice si de utilizare similare) =

= 143 mil. x (1+ 0,15) = 164,45 mil lei
Pret_unitar_propriet.A= 192 mil / 160 mp = 1,2 mil lei/mp
Pret_unitar_propriet.B= 164,45 mil / 180 mp = 0.913 mil lei/mp
Pierdere pe 10 luni/mp (A si B) = 1,2 – 0,913 = 0.287 mil lei/mp
Pierdere pe 4 luni/mp = 4 : 10 x 0,287 mil lei/mp = 0.1148 mil lei/mp
Vproprietate = 120 mp x (0,913 – 0,1148) = 95,78 mil lei

12
 PROBLEMA NR. 12

Cu ajutorul metodei de actualizare a valorii fluxurilor financiare viitoare s-a stabilit la data de 1
ianuarie 1997 valoarea unei proprietăţi comerciale, pe baza următoarelor date:
• suprafaţa localului s = 212 mp
• proprietarul va închiria localul pe o perioadä care, în aeest moment, este planificată de 3 ani
• se consideră că venitul constant al proprietarului în cei trei ani (nu se ia în considerare inflaţia) este v1 =
1.060.000 lei lunar
• în cel de al treilea an proprietarul executä pe spezele sale schimbarea şi modernizarea instalaţiilor; costul
estimat va fi de c = 12 mil lei
• după modernizare, din cel de al patrulea an, chiria lunară constantă va fi v2 = 1.500.000 lei lunar
• rata de actualizare a veniturilor a1 = 15%
• rata de actualizare a costului modernizării a2 = 20%
• valoarea clădirii la finele perioadei de prognoză se va stabili prin actualizarea valorii capitalizate a
venitului anual dupa modernizare în ultimul (al treilea) an al prognozei

Calculele se fac în mii lei.

REZOLVARE (12):
- Mii lei -
AN 1 AN 2 AN 3 Din AN 4
Venit lunar chirii 1060 1060 1060 1500
Venit anual chirii 12720 12720 12720 18000
Cost modernizare 12000
Venit actualizat (15%) 11060.87 9618.15 8363.60
=Vanual/(1+0,15)an
Cost actualiz moderniz. 6944.44
=Cost modern/(1,2) 3
Venit net actualizat
Valoare reziduală( rată 120000
de capitalizara 15%)
V rez actualiz 78901.95
Flux+V.Rez. 11060.87 9618.15 1419.16 78901.95

Valoarea actuala a proprietatii = 11060.87 + 9618.15 + 8363.60 - 6944.44 + 78901.95 =

Valoarea actuala a proprietatii = 101.000 mii lei

13
 PROBLEMA NR. 13

Există oportunitatea dobândirii unui imobil, care necesită reparaţii şi modemizare după cumpărare.
Să se stabilească care este preţul maxim pe care îi poate plăti investitorul, pe baza următoarelor date:

• după reparare şi modemizare, clădirea va adăposti 180 mp birouri şi 2 magazine fiecare de 60 mp

• costul lucrărilor de reparaţie şi modernizare este de 60 mil lei
• după modernizare, chiria lunară care se obţine este de 7.000 lei/mp birou şi 25.000 lei/mp magazin
• costul aferent proprietăţii (impozit, asigurare, altele) este de 30%
• rata de capitalizare în cazul activităţilor desfăşurate în clădire este de 10%
• investitorul care achiziţionează imobilul doreşte obţinerea a 20% profit
• pierderea preliminată datorită neocupării chiriaşi este estimată la 10%
• reparaţia şi modernizarea durează un an iar dobânda pentru creditul preluat pentru reparaţie este de 45%

REZOLVARE (13):

Chiria anuala = 12 luni x (180 mp x 7000 lei/mp/luna + 2 x 60 mp x 25000 lei/mp/luna) =

= 51.120.000 lei
Chiria anuala efectiva = 51.120.000 lei x (1- 0,1) = 46.008.000 lei
Ch. exploatare = 46.008.000 lei x 0,3 = 13.802.400 lei
Venit net = 46.008.000 lei – 13.802.400 lei = 32.205.600 lei
Valoare proprietate = 32.205.600/0,1 = 322.056.000 lei
Cost reparatii+dobanda = 60.000.000 lei x (1+0,45) =87.000.000 lei
Profit investitor = 322.056.000 lei x 20% = 64.411.200 lei
Pret maxim = 322.056.000 lei – 64.411.200 lei – 87.000.000 lei = 170.644.800 lei

14
 PROBLEMA NR. 14

Administraţia locală a concesionat unei persoane juridice un teren. Suprafaţa terenului este de 10.000
mp şi este destinat unei construcţii industriale.

Să se stabilească valoarea actuală a redevenţei anuale pentru folosirea terenului care va fi plătită
autorităţilor locale în cel de al patrulea an, pe baza datelor:
• rata de actualizare este acum (în primul an) de 13%
• rata de actualizare scade anual cu 0,5%
• valoarea de piaţă acum (în primul an) este de 3.000 lei/mp
• în următorii 4 ani nu au loc modificări ale infrastructurii tehnice care ar modifica valoarea terenului
• datorită cererii importante pentru teren industrial în zona amplasării terenului, se consideră o creştere
naturală a valorii terenului de 5% anual.
Notă: Calculele se fac în moneda constantä

REZOLVARE (14):

Vpiata teren in an4 = 10000mp x 3000lei/mp an1 x 1,05 (an2) x 1,05 (an3) x 1,05 (an4) =
= 34.728.750 lei
Redeventa = Vpiata x rata de capitalizare
Rata de capitalizare = a – g
a – rata de actualizare an 4
g – rata de crestere fata de an precedent (in cazul nostru cresterea in an 4 fata de an 3)
rata de capitalizare = 11,5% - 5% = 6,5%
Redeventa anuala platita in cel de-al patrulea an =
= 34.728.750 lei x 6,5% = 2.257.369 lei
Redeventa anuala actuala care va fi platita in cel de-al patrulea an =
= 2.257.369 lei / [(1+ 13%) x (1+12,5%) x (1+12%) x (1+11,5%)] = 1.421.932 lei

15
 PROBLEMA NR. 15

Să se stabilească valoarea proprietăţii care se compune dintr-un magazin sătesc şi un teren, localizate în satul
X. Proprietarul clădirii este cooperativă sătească, iar terenul este concesionat de către autoritatea locală. Date
suplimentare:
• suprafaţa utilă a clădirii - 510 mp
• suprafaţa clădirilor auxiliare - 250 mp
• suprafaţa terenului - 2200 mp
• chiria lunară pentru suprafaţa utilă - 12.000 lei/mp
• chiria lunară pentru suprafaţa auxiliarp – 2. 500 lei/mp
• impozit imobiliar - anual 1,25 mil lei
• asigurare - 2 mil lei anual
• valoarea terenului 8,4 mil lei
• costunile curente - 20% din venitul brut
• venitul datorat terenului - 7% din valoarea terenului
• rata de capitalizare – 15% anual

REZOLVARE (15):

• Venituri din chirii anuale brute:

Vcladiri = 510 mp x 12.000 lei/mp x 12 luni + 250 mp x 2500 lei/mp x 12 luni =
= 80.940 mii lei
Vteren = 8.400.000 x 7% = 588 mii lei
Total venit anual brut = 81.528 mii lei
• Cheltuieli anuale
Impozite = 1.250 mii lei
Asigurare = 2.000 mii lei
Costuri curente = 20% x 81.528 mii lei = 16.306 lei
Total cheltuieli anuale = 19.556 lei
Venit net anual = 81528 lei – 19556 lei = 61.972 lei
Valoare proprietate = venit net anual / rata de capitalizare = 61.972 lei/an / 15% =
= 413.147 mii lei

16
 PROBLEMA NR. 16

O societate este proprietarul unui teren pe care se găseşte un imobil administrativ construit în 1964.
În afara obiectului său de activitate de bază, firma doreşte să închirieze o parte a suprafeţei pentru birouri cu
o suprafaţă totală de 4500 mp.

Un evaluator a stabilit valoarea totalä a proprietăţii (teren şi imobil) de 5,6 miliarde lei. În actuala stare
tehnică firma primeşte o chirie de 18.000 lei/mp. Costunile totale de exploatare a clădirii sunt de 240 mil lei
pe an. Pierderile prin neînchirierea parţială a clädirii sunt în medie de 5% din suprafaţa destinată închirierii.
Pe baza analizei economice s-a stabilit că, prin modernizarea clădirii (aer condiţionat, telecomunicaţii) s-ar
creşte chiria lunară la 22.000 lei/mp suprafaţă închiriatä. Costurile de modernizare sunt estimate la 70 mil
lei. După modenizare costurile totale de exploatare a clădirii vor fi de 270 mil lei pe an. Şi după
modernizare, pierderile prin neînchiriere parţială a clădirii sunt în medie de 5% din suprafaţa destinată
închirierii.
Pe baza datelor de mai sus, să se stabilească fezabilitatea modemizării (nu se ia în considerare impozitul pe
profit).

REZOLVARE (16):

1. Spatiu inchiriat nemodernizat

Vbrut anual= 4500mp x 18000 lei/mp x 12 luni = 972 mil lei

V brut anual realizat = 972 mil lei x (1 – 5%) = 923,4 mil lei
Ch.expl = 240 mil lei
Vnet anual = 683,4 mil lei
Val propriet = 5,6 miliarde lei
Rata capitalizare = venit net anual / Val propr = 683,4 / 5600 = 12,2%

2. Spatiu inchiriat modernizat

Vbrut anual= 4500mp x 22000 lei/mp x 12 luni = 1.188 mil lei

V brut anual realizat = 1.188 mil lei x (1 – 5%) = 1.128,6 mil lei
Ch.expl = 270 mil lei
Vnet anual = 858,6 mil lei
Ch.moderniz = 70 mil

Valoare proprietate dupa modernizare = Vnet anual dupa moderniz / rata capitalizare –
- ch.moderniz =
=858,6 mil lei /12,2% - 70 mil lei = 6,967 miliarde lei

17
 PROBLEMA NR. 17

Un investitor dobândeşte de la un proprietar 8 ha la un preţ negociat de 24 mil lei/ha. Pe acest teren,

în conformitate cu noul plan de sistematizare, se poate construi un cartier de locuinţe individuale.
Investitorul execută amenajarea terenului şi promoţionarea în scopul vânzării. Să se stabilească care va fi
preţul minim de vânzare pentru un mp, pe baza următoarelor date:

• costul lucrărilor pentru instalaţii, drumuri şi altele este în totalitate de 1,3 mil lei/ha, din care:
• 10% vor fi costuri de amenajare de suprafeţe verzi general accesibile, cu o suprafaţă totală de 0,96 ha
• 25% reprezintă costul drumurilor şi trotuarelor care acoperă în total 23% din întreaga suprafaţă de teren
• 65% o reprezintă costurile de utilare care acoperă 5% din întreaga suprafaţă de teren (gaz, energie
electrică, telefon)
• costul proiectelor, supravegherii şi altele reprezintă 7% din costurile lucrărilor de mai sus costurile de
intermediere, reclamă, juridice, reprezintă 2,5% din costurile totale, respectiv inclusiv costul cumpărării
terenului
• ‘realizarea durează un an, investitorul preia un credit pe termen scurt şi plăteşte o dobândă de 45% pe an
• ‘profitul investitorului este de 13% din costurile totale (fără costul creditului)

REZOLVARE (17):

Valoare teren neamenajat = 8 ha x 24 mil lei = 192 mil lei

Costuri amenajari:
Spatii verzi = 0,1 x 1,3 mil lei/ha x 0,96 ha = 0,125 mil lei
Drumuri = 0,25 x 1,3 mil lei/ha x 0,23 x 8 ha = 0,598 mil lei
Utilitati = 0,65 x 1,3 mil lei/ha x 0,05 x 8 ha = 0,338 mil lei
Total costuri = 1,061 mil lei

Cost proiecte = 7% x 1,061 mil lei = 0,074 mil lei

Cost diverse = 2,5% x (192 + 1,061 + 0,074) = 4,828 mil lei
Cost total 192 + 1,061 + 0,074=193,135 mil.
Cost credit = 45% x (192 +1,061 + 0,074) = 86,911 mil lei
Profit inv = 13% x (192 + 1,061 + 0,074) = 25,108 mil lei
Pret mimim = (192 + 1,061 + 0,074 + 4,828 + 86,911 + 25,108) mil lei / 80.000 mp =
Pret mimim = 3.875 lei/mp

18
 PROBLEMA NR. 18

O societate comercială cu profil de comerţ-prestare servicii intenţionează să cumpere clădire a cărui

valoare de piaţă este actualmente de 218 mil lei. După modemizarea acestei clădiri, firma intenţionează sä
desfăşoare o activitate aducătoare de profit.

Să se estimeze oportunitatea achiziţionärii clădirii în următoarele douä variante de utilizare:

1. activitate comercială:
• costuri modernizare 20 mil lei
• venit net anual preliminat 100 mil lei
• perioada de prognoză a venitului 5 ani
• valoarea reziduală preliminată 160 mil lei
• rata de actualizare 13%
2. birouri:
• costuri modernizare 30 mil lei
• venit net anual preliminat 102 mil lei
• perioada de prognoză a venitului 5 ani
• valoarea reziduală preliminată 164 mil lei
• rata de actualizare 13%

REZOLVARE (18):
Activitate comerciala:
An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 Val Rez
Venit net 100 100 100 100 100 160
Fact. 0.885 0.783 0.693 0.613 0.543 0.543
Actualizare
(13%)
Venit 88,5 78,3 69,3 61,3 54,3 86,88
actualizat

Valoare = ΣVact – cost modernizare = 438,58 – 20 = 418,58 mil lei

Birouri:
An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 Val Rez
Venit net 102 102 102 102 102 164
Fact. 0.885 0.783 0.693 0.613 0.543 0.543
Actualizare
(13%)
Venit 90,27 79,86 70,69 62,53 55,39 89,05
actualizat

Valoare = ΣVact – cost modernizare = 447,79 – 30 = 417,79 mil lei

Raspuns: activitate comerciala

19
 PROBLEMA NR. 19

Un investitor a achiziţionat un teren atractiv de 2600 mp pe care este situată o clădire pentru birouri
cu o suprafaţă construită de 920 mp, stare tehnică medie. Investitorul a plătit separat:

• pentru teren 96 mil lei

• pentru clădire 199 mil lei

Investitorul intenţionează să construiască un pavilion pentru comerţ şi prestări servicii şi apoi să vândă în
câştig întreaga proprietate. Din anatiza pieţei locale au rezultat următoarele date:

• venituri lunare prognozate din activitatea comercială şi de prestare servicii 10,6 mil lei
• costuri lunare preliminate (constante sau variabile; nu se consideră impozitul) 4,6 mil lei
• durata preliminată de exptoatare a acestui pavilion 3 ani pentru care nu se prevăd modificări ale
veniturilor şi costurilor
• rate preliminate:
• rata de actualizare a veniturilor 14%
• rata de capitalizare a veniturilor din ultimul an al prognozei 20%
• rata de capitalizare pentru teren 12%
• profitul investitorului 15%

Pe baza analizei datetor de mai sus, să se determine care este suma maximă care poate fi investită în
construirea pavilionului.

REZOLVARE (19):

An 1 An 2 An 3 Rezidual
Venit lunar 10,6 10,6 10,6
Venit an 127,2 127,2 127,2
Cost lunar 4,6 4,6 4,6
Cost an 55,2 55,2 55,2
Venit net an 72 72 72
Fact.act (14%) 0.877 0.769 0.675
Venit net act 63.14 55.37 48.6 48.6
Rata capitaliz 0.2
Valoare act.rez 243

Venit actualiz total = 63.14+55.37+48.6+243 = 410,11 mil lei

Investitie maxima = 410,11 x (1-15%profit) – (199+96) = 53,593 mil lei

20
 PROBLEMA NR. 20

Proprietarul unui teren construit, localizat în centru oraşului, solicită unei bănci un credit pentru o
investiţie. În componenţa proprietăţii intră:

1. un lot de teren amenajat cu o suprafaţă de 450 mp

2. o clădire cu 4 etaje cu un volum de 7720 mc, în care se află:

• 4 apartamente care pot fi in mod liber închiriate, cu o suprafaţă utilă totală de 180 mp
• 13 apartamente care nu pot fi in mod liber închiriate cu o suprafaţă utilă totală de 750 mp
• un magazin cu o suprafaţă utilă de 150 mp

Să se determine care este valoarea proprietăţii care va constitui garanţia bancară pentru creditul acordat,
ştiind că:

• chiria lunară pentru spaţiile din clădire, calculate pe mp suprafaţä utilă, sunt:
• pentru apartamentele care pot fi în mod liber închiriate - 9.000 lei/mp suprafaţă utilă
• pentru apartamentele care nu pot fi în mod liber închiriate - 700 lei/mp suprafaţă utilă
• pentru magazin - 34.000 lei/mp suprafaţă utilă

• costurile anuale suportate de proprietarul clădirii pentru întreţinerea acesteia sunt:

• costuri administrative 10,8 mil lei
• ridicarea gunoiului 840 mii lei
• reparaţii curente 600 mii lei
• impozit pe clădire 4,2 mil lei

• în ultimul trimestru au avut loc pe piaţa locală mai multe tranzacţii de vânzare-cumpărare a unor
proprietăţi asemănătoare, cu următoarele rezultate:

Tranzacţia Volum Venit net Preţ

mc mil lei/an mil lei
1 7500 68,9 890
2 7230 71,3 874
3 7650 69,3 955,8
4 7230 70,3 880
5 7580 62,1 980,1

21
REZOLVARE (20):

Venituri anuale = 12 luni x (9000 lei/mp x 180 mp + 700 lei/mp x 750 mp + 34000 lei/mp
x 150 mp) = 86.940 mii lei
Costuri anuale = 10800 mii lei + 840 mii lei + 600 mii lei + 4200 mii lei = 16.440 mii lei
Venit net anual = 70.500 mii lei

Venit unitar = 70500 mii lei/ 7720 mc = 9,132 mii lei/mc

tarnzactie Volum (mc) Venit net Pret (mii lei) Pret unitar Venit unitar
(mii lei/an) (mii lei/mc) (mii lei/mc)
1 7500 68900 890000 119 9,19
2 7230 71300 874000 121 9,86
3 7650 69300 955800 125 9,06
4 7230 70300 880000 122 9,72
5 7580 62100 980100 129 8,19
Propriet.de 7720 70500 9,13
evaluat

Proprietatea 3 cu volum mc (7650) cel mai apropiat de proprietatea evaluata (7720) si cel mai apropiat venit
unitar (9,06 mii lei/mc) este comparabila aleasa.

Valoare proprietate = 125 mii lei/mc x 7720 mc = 965 milioane lei

22
 PROBLEMA NR. 21

Prin metoda costului să se stabilească valoarea unui pavilion comercial şi de prestări servicii.
Descrierea tehnică a pavilionului: suprafaţă utilă 2500 mp, volum 15600 mc, fărä subsol, etajat
parţial, tehnologie tradiţională, fundaţii beton armat turnat, pereţi din cărămidă, tavan beton armat monolit,
acoperiş din lemn acoperit cu carton asfaltat, tâmplăria tradiţională din lemn, tencuieli exterioare şi interioare
de ciment şi var.
Starea tehnică:
pondere în Uzura fizică Uzură fizică
Element costurile clădirii (mil. lei)
1. Fundaţii 10,1 4,6 ?
2. Pereţi 26,3 10,0 ?
3. Planşee şi scări 14,6 8,4 ?
4. Acoperiş, c onstr. 3,1 6,2 ?
5. Acoperiş, acoperire 2,8 12,6 ?
6. Tâmplărie 19,6 23,5 ?
7. Tencuieli interioare inclus. vops. 6,1 18,2 ?
8.Tencuieli exterioare 5,2 10,3 ?
9. Podele şi pardoseli 10,2 16,9 ?
Total 98% fără lucrări X ?
pământ

Deprecierea funcţională a fost stabilită la data vizitării la 17,5% din costul de reconstrucţie.
Costuri instalaţii constituie 18,5% din costul de reconstrucţie.
Indicatorul costurilor de lucrări de construcţie se stabileşte pe baza datelor de mai jos, conform
catalogului actual de preţuri al firmei SERCON din localitate:
• obiectul A: pavilion comerţ-prestare servicii: suprafaţă utilă 2340 mp, volum 14250 mc, fără subsol,
parţial etajat, construcţie portantă din profile trase la rece din oţel, planşeu cu grinzi metalice, acopeniş
din ferme metalice acoperit cu tablă zincată, pereţi din cărămidă, tâmplărie din aluminiu, tencuieli
interioare uscate
costul unitar: 840 mii lei/mp suprafaţă utilă; 136 mii lei/mc
• obiectul B: pavilion comerţ-prestare servicii: suprafaţă utilă 2250 mp, volum 13560 mc, fără subsol,
parţial etajat, tehnologie tradiţională, fundaţii din beton armat, pereţi parţial din cărămizi cu goluri, paţia1
din cărămidă, planşee din beton armat turnate, acopeniş din plăci fibro-lemnoase acoperit cu carton
asfaltat, tîmplarie parţial din lemn, parţial din metal, tencuieli interioare şi exterioare din ciment si var.
costul unitar: 906 mii lei/mp suprafaţă utilă; 148 mii lei/mc
• obiectul C: pavilion multifuncţional: suprafaţă utilă 2450 mp, volum 15400 mc, fară subsol, paţia1 etajat,
tehnologie industrială, construcţie din prefabricate de beton armat, planşeu din plăci beton, acopeniş din
elemente prefabricate de beton, pereţi din blocuri BCA, tâmplărie tradiţională din lemn, tencuieli
interioare şi exterioare din ciment şi var.
costul unitar: 874 mii lei/mp suprafaţă utilă; 141 mii lei/mc

23
REZOLVARE (21):

Elemente A B C Proprietatea de
evaluat
Tipul cladirii Comercial Comercial Pavilion Comercial
prest.serv. prest.serv. multifunctional prest.serv.
Su/Vol (mp/mc) 2340/14250 2250/13560 2450/15400 2500/15600
Subsol fara fara fara Fara
Etaj partial partial partial Partial
Tehnologie Constr. Portanta traditionala industriala Traditionala
prof otel
Fundatii - Beton armat Pref. B. armat Beton armat tur
Pereti caramida caramida Pref. B. armat Caramida
Plansee Grinzi metalice Beton armat Placi de beton Beton armat
turnat turnat
Acoperis Ferme Placi fibro- Prefabr. beton Lemn + carton
metalice+tabla lemnoase+ asf
zincata carton asf.
Tamplarie al Lemn+metal lemn Lemn
Tencuieli int. si Int. uscate Ciment+var Ciment+var Ciment+var
ext.
Cost unitar
Mii lei/mp Su 840 906 874
Mii lei/mc 136 148 141
Proprietatea de evaluat este asemanatoare cu propriet. B, avand costurile unitare:
906 mii lei/mp Au
148 mii lei/mc
Costul de reconstructie minim= 906 mii lei/mp x 2500 mp = 2.265 mil lei

pondere în Uzura fizică Uzură fizică

Element costurile clădirii (mil. lei)
1. Fundaţii 10,1 4,6 10.5
2. Pereţi 26,3 10,0 59.57
3. Planşee şi scări 14,6 8,4 27.78
4. Acoperiş, c onstr. 3,1 6,2 4.35
5. Acoperiş, acoperire 2,8 12,6 7.99
6. Tâmplărie 19,6 23,5 104.33
7. Tencuieli interioare inclus. vops. 6,1 18,2 25.15
8.Tencuieli exterioare 5,2 10,3 12.13
9. Podele şi pardoseli 10,2 16,9 39.04
Total 98% fără lucrări X 290.86
pământ

Valoare = 2265 / (1 – 18,5%) – 2265 / (1-18,5%) x 17,5% - 290,86 = 2.002 milioane lei

24
 PROBLEMA NR. 22

Să se calculeze valoarea de reconstrucţie, redusă cu gradul de uzură tehnicä a clădirii din desen,
executată cu tehnologie tradiţională, cu finisare standard, fără subsol, ştiind că în ziua evaluării se încheiase
înlocuirea ferestrelor exterioare din lemn cu ferestre din PVC şi s-au izolat termic pereţii exteriori.
Gradul mediu de uzură al elementelor clădirii (cu excepţia ferestrelor din plastic şi izolaţiei termice)
se ia de 25%. Valoarea se va calcula pe baza datelor de mai jos ale unor clădiri comparabile. (La comparare
se vor utiliza caracteristicile tehnice şi raportul dintre volumul şi suprafaţa construită).

Informaţii:

1. Clădirea A, construită cu tehnologie tradiţională, volum 1066 mc, suprafaţa construită 260 mp, cu ferestre
din lemn, pereţi neizolaţi termic. Costul 240 mii lei/mc. Conform structurii procentuale a costurilor,
ponderea ferestrelor din lemn ţn preţ este de 5%. Nivelul local de preţuri este mai redus cu 10%.

2. Clädirea B, construită cu tehnologie tradiţionalä, volum 1680 mc, suprafaţa construită 240 mp, cu ferestre
din plastic, pereţi neizolaţi termic. Costul 230 mii lei/mc. Nivelul de preţuri corespunde condiţiilor locale.

3. Clädirea C, volum 1100 mc, suprafaţa construită 255 mp, cu subsol parţial, la un standard care
corespunde clădirii de evaluat. Costul 280 mii lei/mc. Nivelul local de preţuri este mai redus cu 15%.

4. Preţurile unitare pe elemente de lucrări pe piata locală sunt:

• ferestre din plastic 900 mii lei/mp
• izolare termică a pereţilor 110 mii lei/mp

2 m x 1,5m

10 m 4m

25 m

25
REZOLVARE (22):

Elemente Cladire de evaluat A B C

Supraf. constr 250 260 240 255
Val.constr. 1000 1066 1680 1100
Cost.unitar ? 240 230 280
Pret (mil lei) ? 255.8 386.4 308
Nivel de preturi <10% La fel <15%
Corectie nivel +25.58 0 +46.2
Pret corectat 281.4 386.4 354.2
Tehnologie traditionala traditionala traditionala traditionala
Ferestre PVC lemn PVC PVC
Pereti Iz.termic Neiz.termic Neiz.termic Iz.termic
Subsol fara fara fara Partial
Finisaj standard - - Standard
Inaltime constr 4 4,1 7 4,3
S pereti (mp) 253 264 434 275,5
4x radical (Sc)xH
S ferestre (mp) 42 42 42 42
Costuri ferestre
PVC 900 mii/mp
Costuri iz. termica
110 mii/mp
Corectie - +24,4 +43 0
pt.iz.termica
Pret corectat 305.8 429.4 354.2
Pondere val 5%
ferestre lemn 5%
Corectie ferestre 12.8 0 0
lemn
Pret corectat +28.3 429.4 354.2
Corectie bruta 78.3 43 46.2
% 31% 11% 16.5%

Corectia minima bruta este 11%, deci proprietatea B este aleasa ca si comparabila.

Val reconstructie = 429,4 milioane lei / 1680 mc x 1000 mc = 255,6 milioane lei
Valoare ramasa = Valoare reconstructie – uzura
Uzura = (255,6 – Vferestre – Vizol) x 0,25 = [255,6-37,8-(253-42)x0,11] x 0,25 = 48,6
Valoare ramasa = 255,6 – 48,6 = 207 milioane lei

26
 PROBLEMA NR. 23

Să se stabilească prin metoda comparaţiei directe valoarea unui teren agricol pe baza următoarelor
informaţii:

Preţuri Teren de evaluat Terenuri vândute în ultima lună

comparabile clasa aria 1 2 3
Suprafaţa pe Vn.III – 2 ha Fn.III - 2ha Vn.III – 2 ha Li.II -3 ha
clase (ha) Fn.IV – 2,7 ha Vn.III – 1 ha Fn.IV – 3 ha Ps.IV – 3 ha
Ps.V – 3 ha Ps.V – 2 ha Fn.IV – 2 ha
Li.III – 2 ha
Aria fizică 9,7 ha 3 ha 7 ha 8 ha
Preţ vânzare ? 7400 mii lei 10800 mii lei 11000 mii lei
Situare Zona IV Zona III Zona III Zona IV
Număr ha echiv
Preţ/ha, mii lei
Acces teren Bun Rău 10% Mediu 5% Bun 0%
Nivelul culturii Ridicat Jos 10% Mediu 5% Mediu 5%
agricole
Starea medie Bună 5% Medie 0% Rea 5%
ecologică
Sumă corecţii
Valoare/ha
corectată
Preţ(mii/ha)
Valoare teren
(mii)

Coeficienţii pe clase de calitate:

• zona IV: Vn.III – 0,80; Fn.IV – 0,60; Ps.V – 0,35; Li.II – 0,55; Li.III – 0,25; Ps.IV – 0,55
• zona III: Fn.III – 1,15; Vn.III – 0,90; Fn.IV – 0,65; Ps.V – 0,40

27
REZOLVARE (23):

Preţuri Teren de evaluat Terenuri vândute în ultima lună

comparabile clasa aria 1 2 3
Suprafaţa pe Vn.III – 2ha (0,8) Fn.III - 2ha Vn.III – 2 ha Li.II -3 ha
clase (ha) Fn.IV– 2,7ha (0,6) (1,15) (0,9) (0,55)
Ps.V – 3 ha (0,35) Vn.III – 1ha Fn.IV – 3 ha Ps.IV – 3 ha
Li.III – 2 ha (0,25) (0,9) (0,65) (0,55)
Ps.V – 2 ha Fn.IV – 2 ha
(0,4) (0,60)
Aria fizică 9,7 ha 3 ha 7 ha 8 ha
Preţ vânzare ? 7400 mii lei 10800 mii lei 11000 mii lei
Situare Zona IV Zona III Zona III Zona IV
Număr ha 4,7 3,2 4,55 4,5
echiv
Preţ/ha, mii lei 2312.5 2373.6 2444.4
Acces teren Bun Rău 10% Mediu 5% Bun 0%
Nivelul Ridicat Jos 10% Mediu 5% Mediu 5%
culturii
agricole
Starea medie Bună 5% Medie 0% Rea 5%
ecologică
Sumă corecţii +15% +10% +10%
Valoare/ha 2659 2611 2689
corectată
Preţ(mii/ha) 2689
Valoare teren 12.826 Se alege valoarea teren 3 fiind incadrat tot in zona
(mii) IV si corectie minima 10%

28
 PROBLEMA NR. 24

Să se stabilească prin folosirea metodei costurilor, valoarea tehnică actuală a clădirii caracterizată prin
următoarele date:
Înălţimi: subsol 2,30 m; parter 3,25 m; etaj 3,15 m; acoperiş neutilizat 4 m
Descriere:imobil de locuit, o familie, cu subsol, cu pod fără utilizare; acoperiş din lemn în două ape.

1. Stare tehnică actuală este:

Elementul de construcţie % pondere a elem. – Stare/uzura Uzura clădirii
clădire 2 familii elementului (mii lei)
clădire o familie
Lucrări pământ – fundare 12,57 10,50% ?
8,44
Pereţi subterani 31,19 Bună ?
21,26
Plafoane şi scări 15,03 12% ?
9,90
Acoperiş – constr.şi acoperire 5,51 Bună ?
3,79
Pardoseli 5,61 15% ?
9,68
Tâmplărie 10,32 18% ?
13,44
Tencuieli interioare, 8,55 12% ?
vopsitorie 7,61
Elevaţie şi lucrări exterioare 3,49 22% ?
8,66
Instalaţii sanitare 4,89 40% ?
12,28
Instalaţii electrice 2,92 35% ?
4,92
Uzură tehnică 100 ?
2. S-a stabilit că acest imobil este analog din punct de vedere funcţional şi utilitate, constructiv sau ca
execuţie şi finisare cu imobilele de două familii şi pentru o familie pentru care se dau mai jos preţurile
unitare în funcţie de unitatea de măsură (perţuri conform catalog):
3. Schiţa imobilului este dată mai jos
10,9 m 10,9 m 10,9 m
12,0 m 4,5 m 12,0 m

4,0 m
6,4 m
secţiune oriz. subsol/parter/etaj secţiune oriz.acoperiş secţiune verticală acoperiş

29
REZOLVARE (24):

VOL = Vsubsol + Vparter + Vetaj + Vacoperit

Vsubsol = (12 x 6,4 + 4,5 x 4,4) x 2,3 = 223 mc
Vparter = (10,9 x 12) x 3,25 = 425 mc
Vetaj = (10,9 x 12) x 3,15 = 412 mc
Vacoperis = (10,9 x 4 / 2) x 12 = 262 mc
VOL = 1322 mc
Valoare imobil 2 familii = 135 mii lei/mc x 1322 mc =178.470 mii lei
Valoare imobil 1 familie = 160 mii lei/mc x 1322 mc =211.520 mii lei
Elementul de construcţie % pondere a elem. – Stare/uzura Uzura clădirii
clădire 2 familii elementului (mii lei)
clădire o familie
Lucrări pământ – fundare 12,57 10,50%
8,44 1874
Pereţi subterani 31,19 Bună
21,26 0
Plafoane şi scări 15,03 12%
9,90 2513
Acoperiş – constr.şi acoperire 5,51 Bună
3,79 0
Pardoseli 5,61 15%
9,68 3071
Tâmplărie 10,32 18%
13,44 5117
Tencuieli interioare, 8,55 12%
vopsitorie 7,61 1932
Elevaţie şi lucrări exterioare 3,49 22%
8,66 4030
Instalaţii sanitare 4,89 40%
12,28 10390
Instalaţii electrice 2,92 35%
4,92 3642
Uzură tehnică 100 32569

Valoare de piata imobil = Valoare reconstr – Uzura = 211520 – 32569 = 178.951 mii lei

30
 PROBLEMA NR. 25

Dl. X este proprietarul unui teren cu o suprafaţă de 2000 mp care, în planul local de sistematizare,
este destinată agriculturii, fără a se putea construi pe el. În luna mai 1996 consiliul local aprobă noul plan de
sistematizare, care schirnbă destinaţia terenului, pe acest putându-se construi case uni-familiale. În acest
scop, proprietarul a divizat terenul în patru loturi fiecare de câte 500 mp şi a vândut trei, cea de patra oprind-
o pentru sine. Să se stabiliească care este câştigul obţinut datorită creşterii valorii terenului prin schirnbarea
funcţiei în planul de sistematizare. Se ştie că:

• în septernbrie 1996 un teren agricol în aceiaşi localitate s-a vândut cu un preţ de 2000 lei/mp,
creşterile de preţ fiind de 5% pe lună;
• loturi de construcţie cu parametri asemănători s-au vândut astfel:
- în ianuarie 1996 – 8000 lei/mp
- în martie 1996 – 8500 lei/mp
- în mai 1996 – 9000 lei/mp
- în iulie 1996 – 9500 lei/mp

REZOLVARE (25):

Valoare teren agricol luna mai = 2000 mp x 2000 lei / (1,05)4 = 3,3 milioane lei
Valoare loturi constructie luna mai = 9000 lei/mp x 4 loturi x 500 mp = 18 mil lei
Castig obtinut = 18 milioane lei – 3,3 milioane lei = 14,7 milioane lei

31
PROBLEMA NR. 26

Un evaluator a primit comanda de a stabili valoarea de reconstrucţie a unei clădiri unifamiliale.

Evaluarea se va face prin tehnica costurilor segregate, pe baza informaţiilor din tabel:

Element U/M Preţ Cantitatea Valoare Pondere Uzura Uzura

unitar elemente element elem % elem. % (mil lei)
(mii lei) (mil. lei)
Lucrări 100 mp 12156,2 1,1 30%=0
pământ, constr 70%=5%
fundaţii,
pereţi
pivniţă,
planşeu pe
pivniţă
Pereţi 100 mc 24915,2 1,08 10%
zid
Planşee şi 100 mp 4610,7 2,44 12%
scări
Acoperiş: 100 mp 6333,8 0,93 15%
constr,
izolaţie,
acoperire
Pardoseli 100 mp 6230,3 2,65 15%
Tâmplărie, 100 mp 9246,6 2,65 20%
lăcătuşerie
Tenc.int. şi 100 mc 13828,6 0,87 20%
vopsit.
Elevaţie şi 100 mp 6158,4 1,88 35%
lucrări ext.
Instalaţii 100 mc 21910 0,87 45%
sanitare*
Instalaţie 100 mc 8476,1 0,87 50%
electrică

*inclusiv: instalaţie apă-canal şi apă caldă, inst. încălzire, inst. gaz

Misiunea evaluatorului este:

• calcularea valoarea elementelor integrate
• stabilirea ponderii fiecărui element în întreaga clădire (%)
• determinarea uzurii fizice a clădirii;
• stabilirea valorii actuale de reconstrucţie ştiind că:lucrările necuprinse în preţurile unitare reprezintă 6%,
indicatorul de preţuri local 0,80;

32
REZOLVARE (26):

Element U/M Preţ Cantitatea Valoare Pondere Uzura Uzura

unitar elemente element elem % elem. % (mil lei)
(mii lei) (mil. lei)
Lucrări 100 mp 12156,2 1,1 1337,2 9 30%=0 46,8
pământ, constr 70%=5%
fundaţii,
pereţi
pivniţă,
planşeu pe
pivniţă
Pereţi 100 mc 24915,2 1,08 2690,8 18 10% 269,1
zid
Planşee şi 100 mp 4610,7 2,44 1122,8 7,6 12% 134,7
scări
Acoperiş: 100 mp 6333,8 0,93 589 4 15% 88,7
constr,
izolaţie,
acoperire
Pardoseli 100 mp 6230,3 2,65 1651 11 15% 247,6
Tâmplărie, 100 mp 9246,6 2,65 2450,3 16,5 20% 490
lăcătuşerie
Tenc.int. şi 100 mc 13828,6 0,87 1203,1 8 20% 240,6
vopsit.
Elevaţie şi 100 mp 6158,4 1,88 1157,8 7,8 35% 405,2
lucrări ext.
Instalaţii 100 mc 21910 0,87 1906,2 13 45% 857,8
sanitare*
Instalaţie 100 mc 8476,1 0,87 737,4 5 50% 368,7
electrică
TOTAL 14845,6 3148,8

Valoarea elementelor integrate = 14845,6 mil lei

Uzura fizica a cladirii = 3148,8 mil lei
Valoarea actuala de reconstructie = 14845,6 x (1+6%) x 0,80 = 12589 milioane lei

33
 PROBLEMA NR. 27

Să se stabilească mărimea câştigului prin creşterea valorii terenului datorită introducerii reţelei de
apă care a avut loc în 1996. Pe baza analizei pieţei, evaluatorul a stabilit că preţurile terenurilor neamenajate
sunt:

• cu 6 luni în urmă – 4.800 lei/mp

• cu 4 luni în urmă – 5.200 lei/mp
• cu o lună în urmă – 5.800 lei/mp
• preţ actual – lipsă date

În acelaşi timp, preţul unui teren comparabil, cu reţea de apă, se vinde acum pe piaţă cu 11.600 lei/mp.

Proprietarul a participat la costurile reţelei de apă cu suma de un milion lei în 1995. Coeficientul de
reevaluare a acestei sume în 1996 se ia 1,4. Suprafaţa terenului este de 500 mp.

REZOLVARE (27):

Variatia preturilor acum 4-6 luni = (5200 lei/mp – 4800 lei/mp) / 2 luni = 200 lei/mp/luna
Variatia preturilor acum 1-3 luni = (5800 lei/mp – 5200 lei/mp) / 3 luni = 200 lei/mp/luna
Pret actual = 5800 lei/mp + 200 lei/mp/luna = 6000 lei/mp
Costuri retea = 1.000.000 lei x 1,4 = 1.400.000 lei
Castig = (11600 lei/mp – 6000 lei/mp) x 500 mp – 1.400.000 lei = 1.400.000 lei

34
PROBLEMA NR. 28

Să se stabilească valoarea câştigului de un proprietar privat a cărui proprietate este cuprinsă într-un program
de divizare în terenuri de construire, pe baza următoarelor date:
• suprafaţa totală a terenului cuprins de program – 10 ha
• suprafaţa unui lot de construire – 2000 mp
• suprafaţa drumurilor proiectate – 2000 mp
• valoarea terenului înainte de divizare – 2000 lei/mp
• valoarea terenului după de divizare – 6000 lei/mp

REZOLVARE (28):

Suprafata cuprinsa in divizare = 100.000 mp – 2.000 mp drumuri = 98.000 mp teren pt.

parcelare
Valoare teren dupa divizare = 6.000 lei/mp x 98.000 mp = 588 milioane lei
Valoare teren inainte de divizare = 2.000 lei/mp x 100.000 mp = 200 milioane lei
Valoarea castig proprietar dupa divizare = 588 – 200 = 388 milioane lei

35
 PROBLEMA NR. 29

În vederea construirii unei staţii de epurare a apelor, consiliul local a luat decizia de naţionalizare a
unei proprietăţi care constă dintr-un lot de 300 mp şi un imobil destinat locuirii şi prestării de servicii cu
suprafaţă utilă de 160 mp.

Să se stabilească valoarea despăgubirii, având în vedere următoarele:

• acţiunea de naţionalizare a fost iniţiată în 1995
• decizia de naţionalizare şi despăgubire a fost luată la 30 iunie 1996
• despăgubirea s-a plătit la 30 septembrie 1996
• mărimea despăgubirii în cazul altor două proprietăţi comparabile a fost de:
• proprietatea 1 – despăgubire 20 mil lei, în care 25% ponderea terenului iar uzura fizică a clădirii a
fost de 20%
• proprietatea 2 – despăgubire 18 mil lei, în care 30% ponderea terenului iar uzura fizică a clădirii a
fost de 30%
• indicele de creştere preţurilor bunurilor de consum şi a serviciilor în perioada iunie 1996 – septembrie
1996 a fost de 1,058; preţurile terenurilor au rămas la acelaşi nivel
• uzura fizică a clădirii naţionalizate este de 15%.

REZOLVARE (29):

1.)
Vdespagubire proprietate = 20 mil lei
Vteren = 0,25 x 20 = 5 mil lei
Vcladire actuala = 15 mil lei (uzura 20%)
Vcladire = 15 / 0,8 = 18,75 mil lei
Vproprietate = 18,75 + 5 = 23,75 mil lei
2.)
Vdespagubire proprietate = 18 mil lei
Vteren = 0,30 x 18 = 5,4 mil lei
Vcladire actuala = 12,6 mil lei (uzura 30%)
Vcladire = 12,6 / 0,7 = 18 mil lei
Vproprietate = 18 + 5,4 = 23,4 mil lei

Proprietatea 1 este cu grad de uzura apropiat de cel al proprietatii de evaluat, deci valoarea de reconstructie
este 23,75 mil lei
Valoarea de reconstructie corectata = 18,75 x 1,058 = 19,84 mil lei
Valoare despagubire = 5 + 19,84 x 0,85 = 21,86 mil lei

36
PROBLEMA nr. 30

Un evaluator a primit misiunea să evalueze un teren situat într-o vecinătate industrială în zona 3 a
oraşului, cu acces la linia de centură.
Din analiza pieţii imobiliare se cunosc 4 tranzacţii de terenuri asemănătoare şi cu acceaşi suprafaţă:
• tranzacţie recentă la 475 mil lei, pentru un teren cu acces la linia de centură situat în zona 2;
• tranzacţie ce a avut loc cu un an în urmă, la 445 mil lei, pentru un teren cu acces la linia de centură, situat
în zona 2;
• tranzacţie recentă, la 400 mil lei, pentru un teren fără acces la linia de centură, situat în zona 2;
• tranzacţie cu un an în urmă, la 345 mil lei, pentru un teren fără acces la linia de centură, situat în zona 3.
Ce rezultat va da evaluatorul ?

REZOLVARE (30):

Corectie tranzactie recenta-un an in urma = 475 – 445 = 30 milioane lei

Corectie teren fara acces la centura = 475 – 400 = 75 milioane lei
Valoare teren evaluat = 345 +30 + 75 = 450 milioane lei

37
 PROBLEMA NR. 31

Să se estimeze venitul brut potenţial anual pentru o proprietate industrială ce reprezintă o clădire
depozit de 1000 mp util, având două uşi de încărcare şi 20% din suprafaţă birouri.
Investigaţia de piaţă a arătat:
• proprietatea A cu o singură uşă de acces şi 10% din suprafaţă amenajată ca birouri s-a
închiriat recent cu 8400 lei/mp lunar;
• proprietatea B cu o singură uşă de acces şi 20% din suprafaţă amenajată ca birouri s-a închiriat
acum 6 luni cu 8700 lei/mp lunar;
• proprietatea C, cu două uşi de acces şi 10% din suprafaţă amenajată ca birouri, s-a închiriat
recent cu 8900 lei/mp lunar;
• preţul chiriei a crescut cu 20% anual.

REZOLVARE (31):

Corectie 2 usi A-C = 8900 – 8400 = 500 lei/mp lunar

Corectie B recent = 8700 x 20%/2 = 9570 lei/mp lunar
Venit brut anual = (9570 + 500) x 12 luni x 1000 mp = 120,84 milioane lei

38
 PROBLEMA NR. 32

Să se evalueze un depozit de 1000 mp arie desfăşurată construită. Costul de reconstrucţie se

estimează la 760 mil lei.
Clădirea are vârsta de 13 ani şi se apreciază că pentru acest tip de construcţie, durata de viaţă fizică
este de 70 ani.
Sistemul de încălzire cu aeroterme este original şi cartea tehnică arată că durata de viaţă este 20 ani.
Sistemele electrice de deschidere a uşilor au fost înlocuite acum 5 ani şi după 3 ani trebuie înlocuite din nou.
Învelitoarea este originală şi are o durată garantată de 15 ani.
Costul de înlocuire a sistemului de încălzire este estimat acum la 20 mil lei. Costul de înlocuire a
sistemelor de deschidere a celor 6 uşi este de 500 mii lei pentru o uşă. Costul de înlocuire a învelitorii este de
70 mil lei.

Care este uzura fizică nerecuperabilă ?

REZOLVARE (32):

Durata Durata Cost Uzura

consumata normala nou DC/DN
de viata mil lei mil lei
INCALZIRE 13 20 20 13
USI 6 buc 5 8 3 1,875
INVELITOARE 13 15 70 60,667
CLADIRE 13 70 667 123,871
TOTAL 760 199,413

Uzura fizica nerecuperabila = 199,413 mil lei

39
 PROBLEMA NR. 33

Există oportunitatea de a cumpăra un teren într-o localitate de munte cu o privelişte minunată. Pare a
fi eficient să se lotizeze terenul în 7 parcele şi să se vândă după amenajare, în termen scurt astfel: 4 parcele
cu 125 mil lei/buc şi 3 parcele cu 110 mil lei/buc.
Se estimează următoarele cheltuieli:
• autorizare şi rezonare 12 mil lei
• lucrări de amenajare 119 mil lei
• autorizări şi documenatţii 9 mil lei
• lucrări de arhitect., proiectare şi supervizare şantier =5% din cost de amenajare
• cheltuieli de vânzare =7% din preţul de vânzare
• profitul antreprenorului =22 % din preţul de vânzare

Cât se poate oferi pentru a cumpăra terenul ?

REZOLVARE (33):

Venituri din vanzare 7 parcele = 4 x 125 + 3 x 110 = 830 milioane lei

Cheltuieli arhitect = 5% x 119 = 5,95 mil lei
Cheltuieli vanzare = 7% x 830 = 58,1 mil lei
Profit antreprenor = 22% x 830 = 182,6 mil lei
Total cheltuieli = 12 + 119 + 9 + 5,95 + 58,1 + 182,6 = 386,65 milioane lei
Pret maxim oferit pe teren = 830 – 386,65 = 443,35 milioane lei

40
PROBLEMA NR. 34

Proprietatea de evaluat este situată pe colţ şi are acces la apă curentă.

Proprietatea A este amplasată în interior şi are acces la apă şi s-a vândut acum un an cu 12 milioane
lei.
Proprietatea B are acces la apă, este situată pe pe colţ şi s-a vândut acum o săptămână cu 9 milioane
lei.
Proprietatea C este amplasată în interior, nu are acces la apă şi s-a vândut săptămâna trecută cu 8
milioane lei.
În ultimul an preţul terenului a scăzut cu 10% în zonă datorită poluării.

1. Care este corecţia de amplasare ?

a) +3 milioane lei
b) –3 milioane lei
c) –1,8 milioane lei
d) +1,8 milioane lei

2. Care este corecţia pentru acces la apă curentă ?

a) +4 milioane lei
b) –4 milioane lei
c) –2,8 milioane lei
d) +2,8 milioane lei

3. Care este valoarea corectată pentru proprietate A ?

a) 9 milioane lei
b) 15 milioane lei
c) 10,8 milioane lei
d) 12 milioane lei

REZOLVARE (34):

Corectie conditiile piete pt. propriet. vandute cu 1 an in urma (propr A) = (1-10%) x 12 =

= 10,8 milioane lei
Corectia pt. amplasare (B-A) = 9 – 10,8 = - 1,8 milioane lei
Corectia pt. acces la apa curenta (A-C) = 8 - 10,8 = -2,8 milioane lei
Valoare corectata proprietatea A = 10,8 – 1,8 = 9 milioane

Raspuns: 1c, 2c, 3a

41
 PROBLEMA NR. 35

Proprietatea analizată este o clădire comercială pentru comerţ en gross cu 200 mp arie utilă de
închiriat, chiria lunară pe piaţă este de 40 mii lei/mp şi se prevede o creştere cu 4%/an în anii următori.
Gradul de neocupare a standurilor este de 3%. Taxele de proprietate sunt 10 mil lei/an, iar asigurarea costă
1,5 mil lei/an. Administrarea reprezintă 2,5% din venitul brut efectiv, iar celealtele cheltuieli sunt la nivelul
de 16 mil lei/an şi se prevede o creştere cu 5%/an.
Valoarea de revânzare se estimează cu un multiplicator al venitului brut de 10. Rata de actualizare
este de 12%.

Să se calculeze:
a) venitul brut potenţial în anul 3
b) venitul brut efectiv în anul 6
c) costul administrării în anul 2
d) cheltuielile variabile (fără administraţie) în anul 4
e) valoarea de revânzare anticipată
f) valoarea proprietăţii

REZOLVARE (35):

VBP = 40000 lei/mp x 200 mp x 12 luni = 96 mil lei/an

-mil lei-
AN VBP VBE Cost adm Ch. Alte Total VNE Fact. Val.
x4%/an x(1-3%) 2,5%VBE var ch. cost actual actual
An 96 93,12 2,33 16 11,5 29,83 63,29 0,892 56,45
1
An 99,84 96,84 2,42 16,8 11,5 30,72 66,12 0,797 52,70
2
An 103,83 100,72 2,52 17,64 11,5 31,66 69,06 0,712 49,17
3
An 107,98 104,74 2,62 18,52 11,5 32,64 72,1 0,636 45,86
4
An 112.30 108,93 2,72 19,45 11,5 33,67 75,26 0,567 42,67
5
An 116,79 113,29 2,83 20,42 11,5 34,75 78,54 0,507 39,82
6
286,67

Valoare reziduala = VBP an6 x Multiplicator = 116,79 x 10 = 1167,9 milioane lei

42
 PROBLEMA NR. 36

Costul de reproduţie al unei clădiri industriale cu vârsta de 10 ani este de 425 mil lei. Durata de viaţă
estimată este de 80 ani. Terenul are suprafaţa de 1000 mp. Costul lucrărilor de întreţinere curente neefectuate
la termen este de 10 mil.lei. Acoperişul este original, este garantat 20 de ani şi costul de înlocuire este acum
70 mil. lei. Clădirea are un surplus de înălţime faţă de cele comparabile pe piaţă care reprezintă un cost
suplimentar de 50 mil lei (inclus în costul de reconstrucţie). Clădirea nu are uşă de acces corespunzătoare.
Dacă uşa se executa de la început ar fi costat 7 mil lei (în preţuri curente). Cu toate că modificarea pentru
instalare acum costă 17 mil lei, analiza arată că este fezabilă. Clădirea este închiriată cu o chirie de 5 mil
lei/an, mai mică din cauza amplasării departe de căile de comunicaţii faţă de alte clădiri comparabile care au
un multiplicator al chiriei brute de 8. Valoarea terenului în vecinătate este de 65 mii lei/mp.

Să se estimeze:
a) uzura fizică nerecuperabilă pentru elementele cu viaţă lungă;
b) uzura fizică totală;
c) neadecvarea funcţională recuperabilă din cauza unor deficienţe;
d) neadecvarea funcţională nerecuperabilă din cauza unor supradimensionări;
e) deprecierea din cauze externe;
f) valoarea proprietăţii.

REZOLVARE (36):
a) uzură fizică nerecup pt elem viata lunga = (425 – 70-(17-7)) x 10/80 = 43,125 mil lei
b) uzură fizică totală = 43,125 + 10 + 70x 10/20 = 88,125 mil lei
c) neadecvare funcţionala recuperabila din cauza unor deficiente = 17 – 7 = 10 mil lei
d) neadecvare funcţionala nerecuperabila din cauza unor supradimensionari =
=50 x (1-10/80) = 43,75 mil lei
e) depreciere din cauze externe = 5 x 8 = 40 mil lei
f) valoare proprietatii =425 + 1000x0,65 – 88,125 – 10 – 43,75 – 40 = 308,125 mil lei

43
 PROBLEMA NR. 37

Proprietatea de evaluat este un bloc de 8 apartamente. Valoarea reparaţiilor urgente este de 12,5 mil
lei. Elementele de viaţă scurtă reprezintă cca. 45 mil lei din costul de reconstrucţie total de 675 mil lei. Toate
elementele cu viaţă scurtă au vechimea de 5 ani şi au durată de serviciu de 5 ani. Clădirea are vârsta de 15
ani, o viaţă economică rămasă estimată la 25 ani şi o viaţă fizică rămasă de 65 ani. Din cauza unor deficenţe
nerezolvabile, chiria este mai mică cu 9,25 mil lei/an, iar cauzele externe provoacă o pierdere de 32 mil lei.
Valoarea terenului se estimează fundamentat la 66 mil lei. Rata globală de capitalizare este de 10%, iar rata
de capitalizare pentru clădiri este de 12,5%.

Să se calculeze:
a) deprecierea folosind metoda duratei de viaţă economică;
b) uzura fizică totală;
c) neadecvarea totală;
d) deprecierea totală obţinută prin metoda segregării;
e) valoarea proprietăţii.

REZOLVARE (37):

a) durata de viata economica = vechime + viata economica ramasa = 15 + 25 = 40 ani

deprecierea = 15/40 x 675 = 253,125 milioane lei
b) durata de viata fizica = vechime + viata fizica ramasa = 15 + 65 = 80 ani
uzura fizica totala = (675 – 12,5 – 45) x 15/80 + 45 + 12,5 = 173,281 milioane lei
c) neadecvare totala = deficente nerezolvabile / rata capitalizare cladiri = 9,25 / 0,125 =
= 74 milioane lei
d) depreciere totala = 173,281 + 74 + 32 = 279,281 milioane lei
e) valoarea proprietatii = 675 – 279,281 + 66 = 461,719 milioane lei

44