Revista Valoarea Oriunde Este Ea NR 09

VALOAREA
Q4
Nr. 9
12.2015
OR IUNDE ESTE EA
Revist publicat de ctre ANEVAR Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia
Raport de analiz statistic

a Bazei Imobiliare de Garanii (BIG)
trimestrul III 2015 pag. 12
ANEVAR peste 20 de ani:
vd Asociaia ca pe un lider
european n evaluare
interviu cu Daniel Manae,
Prim-vicepreedinte ANEVAR
pag. 24
Competen - nu,
responsabilitate - da?
Dana Ababei pag. 28
Determinarea valorii impozabile
pentru cldirile nerezideniale
Anua Stan, Gheorghe Bdescu pag. 30
Evaluarea
la zi a evalurii
Adrian Vascu pag. 6
CUPRINS
36 Conferina Naional Braov,
11 decembrie 2015
n data de 11 decembrie a.c., la Braov, a avut loc Conferina Naional a ANEVAR.
38 ntlnirea anual a membrilor

corporativi ANEVAR
ntlnirea membrilor corporativi de la Braov, din data
de 12 decembrie...
05 Editorial
Ne aflm la finalul unui an cu activitate extrem de intens a Asociaiei i la ncheierea unor mandate din conducerea acesteia....
De RALUCA LICARU
06 Evaluarea la zi a evalurii
Pentru c ne apropiem de sfritul acestui an, n care se
ncheie i mandatul Consiliului director care i-a desfurat activitatea n anii 2014 i 2015...
De ADRIAN VASCU
40 Conferina de pres:
lansarea primului raport de analiz
statistic din BIG (Q3 2015)
La sediul central al Asociaiei, n data de 8 decembrie
a.c., a avut loc o conferina de pres cu reprezentanii
celor mai importante publicaii de profil.
42 Club Business Magazin - Valoarea

impozabil a cldirilor n contextul
noului Cod fiscal
12
Raport de analiz statistic a Bazei
Imobiliare de Garanii (BIG)
ANEVAR a fost partener oficial al Clubului Business

Magazin cu tema Impozitarea cldirilor i noul Cod
fiscal, n data de 3 noiembrie, locaia aleas fiind Hotelul Intercontinental.
24 ANEVAR peste 20 de ani: vd Asociaia

ca pe un lider european n evaluare
44 Evaluarea proprietilor din agricultur,

silvicultur i industria alimentar
Interviu cu Daniel Manae,

Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia a organizat n 24 octombrie, la Universitatea din
Craiova...
28
Competen - nu, responsabilitate - da?
Cu ceva ani n urm am citit un articol al crui coninut
nu pot s mi-l scot din minte: un evaluator de bunuri
mobile a evaluat cteva tablouri...
De DANA ABABEI
30
Iat c, dup atia ani n care s-a pus accent n special
pe abordarea prin pia i pe abordarea prin venit, ne ntoarcem la prima noastr dragoste, abordarea prin cost.
De ANUA STAN, GHEORGHE BDESCU
32
Impactul certificrii Green Homes
asupra imobilelor de tip rezidenial
Spre deosebire de sectorul comercial, unde s-a observat
un trend al ultimilor ani, de construire bazat pe principiile de reducere a consumului de energie...
De ANDREI BOTI, LAURA AMAIEI
46
ASIGURAI-V LINITEA protejndu-v
afacerea i propria persoan
Lecii cheie referitoare la asigurarea profesional a evaluatorilor, decantate dintr-un torent de litigii.
De PETER T. CHRISTENSEN
48 Mereu mpreun
Relaia dintre verificatorii interni ai bncilor i evaluatori este crucial, dar adesea greit neleas.
De CHERYL WINOKUR MUNK
52 Informaii corelate cu evaluarea

proprietilor imobiliare i cu evaluarea
ntreprinderii
Continum s prezentm i n acest numr al revistei
Valoarea, oriunde este ea setul de informaii de pia
utile att evaluatorilor, ct i utilizatorilor rapoartelor
de evaluare.
VALOAREA | Q4 2015
ANUNURI
Descrcai revista Valoarea,

oriunde este ea, numrul
9, gratuit, pentru tablete i
smartphone, din App Store
i Google Play. O gsii sub
denumirea REVISTA VALOAREA.
Adresa redaciei: Strada Scrltescu nr. 7, Sector 1, Bucureti, 011158

Tel.: +40 21 315 65 64; +40 21 315 65 05 Fax: +40 21 311 13 40 E-mail: anevar@anevar.ro
Publisher:
ANEVAR
Coordonatori proiect:
Raluca licaru
Redacia:
ANEVAR
Cu sprijinul IROVAL
DTP:
www.dtpdesign.ro
ISSN 2344 6250

ISSN- L 2344 6250
Advertising Sales:
Raluca licaru
tel.: 0722 53 44 90
raluca.slicaru@anevar.ro
Fotografii:
Timi licaru;
Dreamstime.com
TIPRIT LA CN POTA ROMN - FABRICA DE TIMBRE
Sunt interzise reproducerea, arhivarea sau transmiterea n orice form sau prin orice mijlocelectronic, mecanic, prin fotocopiere saunregistrareaconinutului acestei publicaii, integral sau parial, fr acordul prealabil scris al ANEVAR.
Punctele de vedere exprimate n revista Valoarea, oriunde este ea reprezint opinia autorilor i nu angajeaz ANEVAR. Punctul de vedere oficial al ANEVAR se exprim n documente adoptate i aprobate de ctre organele sale de conducere. ANEVAR
nu i asum responsabilitatea i nu garanteaz pentru produsele i/sau serviciile promovate n revista Valoarea, oriunde este ea. ANEVAR nu garanteaz corectitudinea datelor i informaiilor prezentate, chiar dac acestea au fcut obiectul unui
proces riguros de verificare. Revista Valoarea, oriunde este ea are scopuri educative i de informare, ns ANEVAR prin intermediul acestei publicaii nu furnizeaz servicii de consultan n domeniile: evaluare, contabilitate sau juridic.
VALOAREA
EDITORIAL
Dragii mei,
N
RALUCA LICARU,
Editor coordonator
e aflm la finalul unui an cu activitate extrem de intens a Asociaiei

i la ncheierea unor mandate din conducerea acesteia. Dar nu
vreau s v vorbesc despre sfrit pentru c, n opinia mea, acesta
nu exist. Sfritul este de fapt un nceput att pentru cei care au
ncheiat o etap, ct i pentru cei care vor reprezenta Asociaia
n urmtorii doi ani. Perspectiva pe care v-o propun este una optimist i
constructiv n acelai timp. Sfritul trebuie privit doar ca un pretext pentru
noi nceputuri.
Aa c voi ncepe acest nou paragraf povestindu-v despre nceputul de
an 2016, an ce se anun nc de pe acum ca fiind unul cu provocri majore
pentru profesie i pentru noua conducere a ANEVAR. n cadrul Conferinei
naionale, din data de 11 decembrie a.c., au fost alei membrii Consiliului
director. n paginile 36-37 v este prezentat componena noului CD i
o fotografie a echipei complete a celor care vor coordona proiectele deja
ncepute dar i pe cele ce bat la u, cum ar fi BIF-ul (Baza de Informaii
Fiscale) sau mprirea specializrii EPI n EPI Comercial i EPI Rezidenial.
Aspecte de actualitate acut sunt prezentate de preedintele Adrian
Vascu (pag. 6-11) n materialul intitulat Evaluarea la zi a evalurii.
Tot n acest articol este cuprins i opinia sa despre viitorul apropiat al
profesiei.
Baza de date BIG se afl la prima raportare complet, pentru Q3 2015
(pag. 12-23). Pentru a comunica cifrele rezultate din BIG, caracteristicile
i calitile acesteia tuturor juctorilor de pe piaa imobiliar, ANEVAR a
organizat n data de 8 decembrie o conferin de pres.
Descoperii n interviul acordat de dl. Daniel Manae (pag. 24-27)
cteva dintre responsabilitile pe care i le-a asumat odat cu preluarea
mandatului de preedinte al ANEVAR i o parte din planurile sale n ceea
ce privete evoluia Asociaiei.
n paginile 30-31 gsii informaii care v vor ghida n cea mai grea
a ncercare a nceputului de an: evaluarea pentru impozitare a cldirilor,
conform noului Cod fiscal. Articolul este semnat de Anua Stan i
Gheorghe Bdescu, doi dintre cei care au fcut parte din grupul de lucru
pentru actualizarea Ghidului GEV 500, dedicat acestui tip de evaluare,
aplicabil ncepnd cu 1 ianuarie 2016.
O alt recomandare din sumarul acestei ediii este articolul Danei
Ababei care v invit s ne trimitei materiale pe tema competena:
cunotine i experien, cu recompensarea celui mai reuit dintre ele. Mai
multe detalii, n paginile 28-29.
Sunt sigur c abonaii notri fideli la reelele de social media au
remarcat o noutate: articolele cele mai importante din numrul curent
i din numerele anterioare sunt extrase i publicate inclusiv n spaiul
virtual. Rmnei alturi de noi, fie c rsfoii revista tiprit, fie c o citii
din aplicaia mobil (la data la care primii acest numr al revistei, vei
descoperi c aplicaia a fost mbuntit ca i operabilitate i design), fie c
alegei s urmrii seleciile de pe paginile oficiale de Facebook i Twitter!
Ateptm cu interes propuneri, observaii i recomandri pe adresa de
email valoarea@anevar.ro.
Nu uitai c sfritul anului 2015 nu este un final, conform exerciiului
pe care vi-l propuneam, ci reprezint punctul de start al noului an.
Fie ca anul 2016 s reprezinte nceputul unei noi perioade benefice
pentru Asociaie dar i pentru fiecare dintre voi!
VALOAREA | Q4 2015
Evaluarea
la zi a evalurii
entru c ne apropiem de sfritul acestui an, n care se ncheie i

mandatul Consiliului director care i-a desfurat activitatea n anii
2014 i 2015, mi propun s v supun ateniei cteva teme pe care
le consider importante i demne de a face parte dintr-o evaluare la zi a
evalurii. Nu am pretenia c am epuizat toate temele posibile dar, n acelai timp, nu am lsat deoparte subiectele de interes sau pe cele sensibile.
VALOAREA
Despre situaia intern a evalurii

Standardele de evaluare suntem n al doilea an consecutiv n care Standardele de evaluare aplicabile n Romnia
se regsesc sub denumirea de Standardele ANEVAR. Acestea sunt conforme cu Standardele internaionale i europene,
cuprinznd n acelai timp standarde naionale care fac ca
ntreaga colecie de standarde s fie ct mai adaptat la realitile din Romnia. Acest mod de organizare i de adoptare a
acestora n cadrul Conferinei Naionale a ANEVAR ne asigur gradul integral de autonomie n aprobarea standardelor
i ne confer toate prghiile moderne ca aceste standarde s
reprezinte un reper att n Romnia, ct i un exemplu pentru alte state europene. Aceste puncte tari ale Standardelor
de evaluare din Romnia nu sunt cunoscute integral de ctre
toate autoritile din ara noastr. Este nevoie de timp i de
continuarea eforturilor de promovare a lor.
Bazele de date suntem mai documentai pentru c
am nceput s colectm informaii care in de activitatea
noastr i care ne fac att pe noi, ct i pe autoritile interesate i, nu n ultimul rnd, pe partenerii de afaceri, s
nelegem mult mai bine unde ne aflm i ncotro mergem.
Amintesc aici rapoartele de activitate utilizate n procesul de
monitorizare. Cifrele din aceste rapoarte au fost prezentate
Bazele de date
suntem mai
documentai
pentru c
am nceput
s colectam
informaii care
in de activitatea
noastr i care
ne fac att
pe noi, ct i
pe autoritile
interesate i, nu
n ultimul rnd,
pe partenerii
de afaceri, s
nelegem mult
mai bine unde
ne aflm i
ncotro mergem.
ADRIAN VASCU,
Preedinte ANEVAR 2014-2015,
MAA, MRICS, REV, Senior Partner VERIDIO
n revista Valoarea i se regsesc acolo; de exemplu, volumul de rapoarte de

evaluare dintr-un an de zile, structura
pieei evalurii n funcie de scopul
evalurii, precum i cifra de afaceri
global care apare a fi crescut n anul
2015 fa de anul 2014 cu cca. 10-15%.
O alt baz de date o reprezint deja
(sper) binecunoscuta BIG, ale crei
nregistrri pe primul trimestru sunt
prezentate pe larg n paginile acestui numr al revistei Valoarea. Cifre
VALOAREA | Q4 2015
precum numrul total de rapoarte de evaluare realizate n

primul trimestru de via al BIG (iulie - septembrie 2015)
pentru sistemul bancar (cca. 26.000), precum i numrul total de rapoarte de evaluare de proprieti rezideniale (peste
70% din total) i altele, ne prezint o realitate pe care nu am
cunoscut-o cu exactitate, i care ne poate fi extrem de util
n viitor. Rezult din aceast baz de date inclusiv valorile
de pia medii unitare ale apartamentelor n toate reedinele de jude din Romnia ceea ce ne va permite s lansm
n curnd cel mai curat indice de evoluie din piaa imobiliar din Romnia, pe care l vom putea numi Indexul
ANEVAR. O alt baz de date ce va fi lansat la nceputul
anului 2016 este baza de date cu informaii fiscale (BIF) n
care vor fi nregistrate informaii din toate rapoartele de
evaluare realizate n scopul impozitrii. Toate aceste baze de
date au necesitat investiii n crearea i mai ales n dezvoltarea lor. Investiiile vor continua, astfel nct bazele de date
s fie interogabile i de ctre evaluatorii interesai de datele
nregistrate n acestea.
Evaluatorii i legea penal ncepnd cu toamna anului
2014 au aprut n spaiul public primele informaii i nume
de evaluatori care sunt suspeci sau inculpai n dosare penale din cauza unor rapoarte de evaluare considerate ca nerespectnd Standardele internaionale de evaluare. Exist poate
i situaii n care cercetrile penale au nceput, dar ele nu au
devenit publice. Aa cum spune legea penal, aceste situaii
nu pot s nfrng principiul prezumiei de nevinovie, ns
aplicarea msurii arestului preventiv a artat c activitatea de
evaluare nu este deloc lipsit de riscuri. Din contr. Cred, sau
sper, c semnalul pentru toi evaluatorii este unul foarte clar
din perspectiva riscurilor asumate n exercitarea profesiei i
c principiul independenei este cel care i cluzete pe toi
cei implicai n aceast profesie. Bazele de date cu informaii
legate de rapoartele de evaluare i valorile estimate n cadrul
acestora precum i adaptarea standardelor de evaluare la realitile din Romnia i, bineneles, respectarea acestor standarde, vor reprezenta instrumente care s i fereasc pe evaluatori de suspiciunea de subevaluare sau supraevaluare.
Evaluarea i nchiderea RASDAQ a reprezentat o piatr de ncercare grea a anului 2015 n condiiile n care prevederile Legii 151 nu au stipulat cu acuratee ndatoririle
ONRC, ale evaluatorilor i ale reglementatorului ASF, astfel nct s-au creat multe disfuncionaliti chiar din modul de punere n practic al legii i al normelor ei de aplicare. Ce vreau s subliniez n mod special este c, n urma
rezultatului monitorizrii realizate de ctre ANEVAR, un
numr mare de rapoarte de evaluare au fost clasificate ca
nesatisfctoare sau chiar inacceptabile, ceea ce a condus
la refacerea acestora. Iar n unele cazuri i rezultatul refacerii a fost unul nesatisfctor. Sper ca evaluatorii implicai
n aceste situaii s fi tras nvmintele necesare prin eva8
VALOAREA
Noul Cod
fiscal, evaluarea
i impozitul pe
cldiri este
subiectul
fierbinte al
anului 2016,
despre care se
discut intens
la acest sfrit
de an. Codul
fiscal va intra
n vigoare la 1
ianuarie 2016,
iar normele de
aplicare nc nu
au aprut.
luarea viitoare corect a competenei

i experienei n corelaie cu misiunile
de evaluare pe care i le asum. Dup
cum am precizat deja i o voi mai face
n rndurile care urmeaz, ateptrile
publicului de la activitatea evaluatorilor sunt foarte ridicate i nu ine dect de noi s ne protejm, protejnd i
publicul n acelai timp.
Noul Cod fiscal, evaluarea i
impozitul pe cldiri este subiectul
fierbinte al anului 2016, despre care
se discut intens la acest sfrit de an.
Codul fiscal va intra n vigoare la 1
ianuarie 2016, iar normele de aplicare nc nu au aprut. Au aprut ns o
mulime de ntrebri i n acelai timp
o mulime de preri, care dintre care
mai neavizate i mai panicarde, care
ns i-au gsit loc repede n discur-
sul public. Evaluatorii trebuie s tie c exist un standard

special de evaluare, GEV 500 i c acesta a intenionat s fie
suficient de restrictiv i de clar, astfel nct s minimizeze
echivocul i s asigure ca prin aplicarea corespunztoare,
orice evaluatori competeni i oricnd n timp, dac vor
evalua aceeai cldire, vor obine un rezultat asemntor.
Aceasta este cheia demersului despre care am vorbit, din
care evaluatorii pot iei cu fruntea sus infirmnd toate temerile publice curente, care sunt i de cele mai multe ori
foarte puin fundamentate. Dac va fi necesar ca anumite
aspecte din standardul GEV 500 s fie clarificate, st n puterea legal a profesiei s fac ajustrile necesare, astfel nct
regulile s fie ct mai clare pentru toat lumea. Una dintre
modificrile eseniale ale noilor reguli este determinat de
faptul c valoarea impozabil rezult direct din rapoartele
de evaluare, fr a mai trece prin situaiile financiare ale
companiilor. De aici rezult i responsabilitatea direct a
evaluatorilor asupra bugetelor locale. Mai urmeaz contientizarea deplin a acestei responsabiliti. Sunt convins
c bugetele locale i implicit evalurile care au stat la baza
Una dintre
modificrile
eseniale ale
noilor reguli este
determinat
de faptul
c valoarea
impozabil
rezult direct
din rapoartele
de evaluare,
fr a mai trece
prin situaiile
financiare ale
companiilor.
acestora vor face obiectul verificrilor

viitoare. Peste doi, cinci sau zece ani
se va testa nivelul valorilor obinute
ncepnd cu anul viitor. Cu ct aceste
verificri vor fi realizate de persoane competente i autorizate i cu ct
Standardele de evaluare actuale vor fi
aplicate corect, i acum i la data verificrii, cu att ateptarea este ca, oricnd n timp vor fi refcute aceste evaluri, s rezulte valori asemntoare.
Verificarea evalurii a fost o
alt noutate a anului 2015 i s-a nscut
ca o necesitate a utilizatorilor serviciilor de evaluare n a cpta un grad
suplimentar de confort referitor la rapoartele de evaluare pe care le utilizeaz n diverse scopuri. O nuan a
verificrii pe care s-a pus accentul n
prezent a fost posibilitatea ca verificatorul s i exprime i propria opinie
privind valoarea rezultat n raportul
de evaluare supus verificrii. Astfel,
utilizatorii au gsit c acest demers este
unul corespunztor ateptrilor. Rolul verificrii este unul preponderent
de prevenie. Existena acestui mecanism are darul de a contientiza evaluatorii s i pun la punct sistemele
interne de asigurare a calitii care s
minimizeze riscurile la care se expun.
Un alt rol al verificrii este de a crete
nivelul de ncredere pe care clienii i
utilizatorii desemnai ai serviciilor de
evaluare l au n rapoartele de evaluare pe care le utilizeaz. Un domeniu
n care acest lucru ncepe s dea roade
este n zona activitii de garantare a
mprumuturilor prin utilizarea de ctre bnci, la solicitarea BNR, a unor
rapoarte de verficare necesare unui
control suplimentar al nivelului provizioanelor. Sunt convins c verificarea
i va arta rolul ei important n viitorul exerciiu de AQR (Asset Quality
Review) pe care l vor parcurge bncile n anul 2016. De asemenea rolul
verificrii se va regsi i n punerea n
aplicare a GEV 500 i a noului Cod
fiscal n ceea ce privete impozitul pe
cldiri, situaie n care autoritile loVALOAREA | Q4 2015
cale pot contesta rapoartele de evaluare doar dac opinia

va fi exprimat de ctre un evaluator autorizat care deine
specializarea Verificarea evalurii VE. Un alt domeniu n
care cred cu trie c este necesar activitatea de verificare a
evalurilor, este expertiza judiciar. Din pcate, dup prerea mea bazat pe corespondena purtat cu departamentul
de specialitate din cadrul Ministerului de Justiie, nc este
departe momentul n care acest domeniu al expertizei i va
gsi locul n nomenclatorul expertizei judiciare din Romnia. Acest lucru l cred eu astzi, la sfrit de an 2015. Dac
se va schimba ceva n viitor, mi voi adapta opinia, pentru
c am convingerea c verificarea profesionist a evalurii va
putea s aduc un plus semnificativ actului de justiie i implicit tuturor actorilor implicai n acesta.
Expertiza judiciar este acel domeniu larg, binecunoscut tuturor celor familiarizai cu procedurile judiciare.
10 VALOAREA
n numrul 3 din revista Valoarea,

am tratat pe larg acest subiect. Nu mai
reiau aceleai elemente, dar precizez
c nu s-a consemnat nicio modificare
Un alt domeniu
semnificativ a activitii de expertin care cred
z judiciar n ultimii doi ani. Vreau
cu trie c
s m fac bine neles. M refer n
este necesar
primul rnd la expertiza judiciar n
activitatea
care au fost implicai evaluatorii autode verificare
rizai care dein i calitatea de experi
a evalurilor,
judiciari i m mai refer la expertizeeste expertiza
le judiciare realizate de ctre experii
judiciar.
judiciari, n aceast calitate a lor, i
care au avut la baz Standardele de
evaluare n vigoare. n ambele situaii,
din legislaia expertizei judiciare din
Romnia, lipsete setul de prevederi care s asigure verificarea calitii rapoartelor de expertiz. Practica a dovedit,
din nefericire, c mai multe rapoarte de evaluare realizate
pentru acelai bun, n acelai scop, la aceeai dat de referin, au condus la rezultate ale evalurii foarte diferite.
Dac aceast situaie prea o normalitate, rmnnd sarcina judectorilor s mpart dreptatea, eu vin i spun c
nu este firesc ca mai multe rapoarte de evaluare realizate
n aceiai termeni de referin ai evalurii s conduc la
rezultate diferite semnificativ. n alte domenii ale expertizei judiciare opinia experilor poate s difere semnificativ,
dar n cazul evalurii nu este firesc ca valoarea unui bun s
fie diferit doar pentru c expertul este diferit sau poziia
experilor n cauza respectiv i situeaz pe poziii adverse. Expertul parte care realizeaz o evaluare trebuie s in
partea independenei profesiei i nu partea prii. Aceasta este normalitatea care ar trebui s domine expertiza judiciar n zona evalurii bunurilor i pentru acest lucru ar
trebui s fie create att mecanismele de verificare a evalurii ct i aplicarea unor msuri disciplinare care s fereasc
actul de justiie de opinii greite, care utilizate cu bun credin, pot s genereze adevrate drame. Atept momentul
reformei justiiei care s ating i expertiza judiciar din
perspectivele prezentate mai sus. Sper ca n acel moment
s fie o practic generalizat ca diferena dintre rezultatele
a dou sau mai multe evaluri, ale aceluiai bun, s fie foarte redus sau chiar inexistent.
Diferena (20%) dintre dou evaluri dup cum arat i paranteza, n ultimii doi ani, n mediul profesional s-a
admis public c o diferen de 20% dintre dou evaluri realizate n aceleai condiii este acceptabil. Eu cred c trebuie nuanat acest procent astzi, la sfrit de an 2015. Cu ct
tehnicile au devenit mai sofisticate, cu ct publicul este mai
educat i mai informat i cu ct riscurile la care sunt supui
evaluatorii sunt mai mari, cu att procentul acceptabil dintre dou evaluri trebuie s fie ct mai redus. Este absurd s
pretindem c toate evalurile trebuie s fie exacte, la virgul,
aa cum e absurd ca procentul de 20% s fie generalizat, indiferent de dimensiunea rezultatului evalurii. Ce este foarte
delicat cnd se vorbete de aceste diferene dintre dou evaluri este asigurarea c cele dou au fost realizate cu aceeai
corectitudine. Dac nivelul calitativ al celor dou difer, este
eronat orice fel de comparaie, pentru c aceasta de fapt
compar mere cu pere, adic este imposibil de realizat.
Astfel, dup ce s-a convenit c poate exista o toleran ntre
dou rezultate, trebuie s fie asigurat realizarea evalurilor
cu aceleai standarde de evaluare, la fel de corect aplicate.
Abia apoi poate fi discutat de marja acceptabil. Altfel, marjele mari pot fi interesante mediatic i pot produce consecine din cele mai grave asupra evaluatorilor i a celor care
i-au bazat deciziile pe utilizarea unor evaluri. Prin urmare,
nu este imposibil, ci doar un obiectiv ctre care am putea s
Vreau s
amintesc doar
c nceputul
de an va fi
marcat de
evalurile pentru
impozitare n
conformitate cu
GEV 500, odat
cu intrarea n
vigoare a noului
Cod fiscal.
Modul n care
acestea se vor
derula n primul
trimestru va fi
definitoriu pentru
perioadele
urmtoare
i pentru
justificarea
echidistanei
susinute de
noul sistem de
impozitare.
tindem i s coborm nivelul public de

ateptare a diferenei dintre dou evaluri, la o marj chiar de 10% pe care
s o analizm cu elasticitatea necesar
de la caz la caz. i evident s ne uitm
ce se ntmpl i pe piaa internaional a evalurii din care facem parte cu
acte n regul.
Gnduri despre viitor

Noul Consiliul director (20162017), ales n 11 decembrie 2015, i a
crui componen o gsii n paginile
acestei reviste, i va stabili n perioada
urmtoare prioritile pentru cei doi
ani de mandat.
Astfel, nu vreau s m antepronun, ci alturi de Preedintele
ANEVAR, dl. Daniel Manae i mpreun cu noii colegi din CD vom
analiza i apoi vom propune membrilor ANEVAR proiectele pentru
perioada care urmeaz.
Vreau s amintesc doar c nceputul de an va fi marcat de evalurile
pentru impozitare n conformitate cu
GEV 500, odat cu intrarea n vigoare a
noului Cod fiscal. Modul n care acestea se vor derula n primul trimestru va
fi definitoriu pentru perioadele urmtoare i pentru justificarea echidistanei
susinute de noul sistem de impozitare.
Sunt convins c vor exista diverse reacii ale contribuabililor, respectiv ale autoritilor locale i chiar ale evaluatorilor, generate de schimbrile care i vor
arta complexitatea odat cu punerea
n aplicare a noilor reguli. Dup aceast perioad se va ajunge la un sistem
de impozitare, corect, echitabil i predictibil. nceputul ns nu va fi lipsit de
semnele de ntrebare inerente demarrii unui proiect de asemenea complexitate. Sunt ns convins c toate ntrebrile i vor avea rspuns, toate excepiile
i vor gsi soluii dac exist rbdare,
ncredere i buncredin. Att.
V doresc ca buncredina, ncrederea, gndurile bune i, bineneles, o sntate fr cusur, s v
domine n anul care st s vin!
VALOAREA | Q4 2015 11
Raport de analiz statistic

a Bazei Imobiliare de Garanii (BIG)
TRIMESTRUL III IULIE - SEPTEMBRIE 2015
A. STATISTICI GENERALE PE TIPURI
I SUBTIPURI DE PROPRIETI IMOBILIARE
A 1. Rapoarte de evaluare introduse distribuie pe tipuri de proprieti imobiliare
Tip
proprietate
Sum valori
de pia
(milioane )
Comercial
1.207,6
29,33
2.283
8,82
Rezidenial
1.178,6
28,63
18.905
73,05
Industrial
940,9
22,85
1.432
5,53
Teren
335,9
8,16
2.745
10,61
Mixt
262,9
6,39
287
1,11
Agricol
162,2
3,94
192
0,74
Alte tipuri
28,6
0,69
37
0,14
Total
4.116,7
100,00
25.881
100,00
Procentaj
Numr
valoric (%) rapoarte
Procentaj
cantitativ
(%)
Sum valori de pia - Tipuri de proprieti
A 2. Rapoarte de evaluare introduse distribuie pe judee i Bucureti

Distribuie rapoarte de evaluare - Judee
12 VALOAREA
Distribuie rapoarte de evaluare

- Sectoare Bucureti
A 3. Rapoarte de evaluare introduse

distribuie pe subtipuri de proprieti
Proprieti de tip rezidenial
Rezidenial
Tip proprietate
Subtip proprietate
Sum valori de
pia (milioane )
Procentaj
valoric (%)
Numr
apoarte
Procentaj
cantitativ (%)
Apartament n bloc
633,0
53,70
14.152
74,86
Cas cu teren
433,4
36,77
4.257
22,52
Ansamblu rezidenial
45,1
3,83
33
0,17
Bloc de apartamente
38,9
3,30
34
0,18
Apartament n cas
28,3
2,40
429
2,27
1.178,6
100,00
18.905
100,00
Total
Sum valori de pia

Proprieti rezideniale
Sum valori de pia

Proprieti comerciale
Proprieti de tip comercial
Comercial
Tip proprietate
Subtip proprietate
Sum valori
de pia (milioane )
Procentaj
valoric (%)
Numr
rapoarte
Procentaj
cantitativ (%)
Spaiu de birouri - cldire independent
474,1
39,26
258
11,30
Spaiu comercial - cldire independent
371,0
30,72
790
34,60
Unitate cazare
200,7
16,62
160
7,01
Spaiu comercial - parte dintr-o cldire
135,2
11,20
948
41,52
Spaiu de birouri - parte dintr-o cldire
25,2
2,08
121
5,30
Spaiu de agrement
1,4
0,12
0,26
1.207,6
100,00
2.283
100,00
Total
Proprieti de tip industrial

Tip
proprietate
Industrial
Subtip proprietate
Sum valori
de pia (milioane )
Procentaj
valoric (%)
Numr rapoarte
Procentaj cantitativ (%)
Spaiu de producie
572,4
60,84
787
54,96
Spaiu de depozitare
i logistic
368,4
39,16
645
45,04
Total
940,9
100,00
1.432
100,00
Sum valori de pia

Proprieti industriale
Sum valori de pia

- Proprieti agricole
Proprieti de tip agricol

Subtip
proprietate
Sum valori
de pia (milioane )
Procentaj valoric (%)
Numr
rapoarte
Procentaj
cantitativ (%)
Ferm zootehnic
59,8
36,88
98
51,04
Siloz
34,3
21,12
20
10,42
Ferm avicol
32,7
20,16
28
14,58
Cram/ Centru
de vinificaie
17,6
10,88
0,52
Ferm agricol
de cultur
7,4
4,54
30
15,63
FNC
5,2
3,18
0,52
Abator
2,0
1,26
2,08
Ferm piscicol
1,3
0,82
2,08
Moar
1,2
0,76
1,04
Ser legumicol
/floricol
0,55
0,34
1,04
Staiune
de cercetare
0,08
0,05
0,52
Livad
0,03
0,02
0,52
162,2
100,00
192
100,00
Tip proprietate
Agricol
Total
14 VALOAREA
Proprieti de tip teren

Tip
proprietate
Teren
Subtip proprietate
Sum valori
de pia (milioane )
Procentaj valoric (%)
Numr rapoarte
Procentaj
cantitativ (%)
Intravilan construcii
204,7
60,93
1.345
49,00
Intravilan arabil
75,7
22,54
735
26,78
Extravilan
31,5
9,37
479
17,45
Cu destinaie agricol
18,7
5,57
156
5,68
Cu destinaie special
5,3
1,59
29
1,06
Cu destinaie forestier
0,01
0,00
0,04
Aflat permanent sub ape
0,00
0,00
0,00
335,9
100,00
2.745
100,00
Total
Sum valori de pia

Proprieti mixte
Sum valori de pia

Terenuri
Proprieti de tip mixt

Tip proprietate
Mixt
Subtip proprietate
Sum valori
de pia (milioane )
Procentaj
valoric (%)
Numr
rapoarte
Procentaj
cantitativ (%)
Proprietate multifuncional
(mai mult de dou utilizri)
131,8
50,15
152
52,96
Spaii comerciale i birouri
72,3
27,50
57
19,86
Spaii de birouri
cu spaii de comerciale (retail)
33,6
12,79
17
5,92
Spaiu de producie i depozitare
24,9
9,47
58
20,21
Bloc apartamente
cu spaii comerciale (retail)
0,2
0,08
1,05
262,9
139,16
287
145,04
Total
Alte tipuri de proprieti

Tip
proprietate
Subtip proprietate
Sum valori
de pia (milioane )
Procentaj
valoric (%)
Numr
rapoarte
Procentaj
cantitativ (%)
Staie distribuie carburani
8,3
28,94
29
78,38
Central electric eolian
7,5
26,12
13,51
Central hidroelectric
7,0
24,47
2,70
Central electric fotovoltaic
5,9
20,47
5,41
28,6
100,00
37
100,00
Alte tipuri
Total
Sum valori de pia Alte tipuri de proprieti
B. INDICATORI STATISTICI PE TIPURI DE PROPRIETI IMOBILIARE

PROPRIETI DE TIP REZIDENIAL - Valori medii de pia (/ mp)
Valori medii de pia (/ mp) Municipii/ orae
Municipiu/ ora
Subtip proprietate
Valoare medie
de pia (/ mp)
Valoare min.
de pia (/ mp)
Valoare max.
de pia (/ mp)
Alba Iulia
Apartament n bloc
598
404
772
Alexandria
Apartament n bloc
530
319
656
Apartament n bloc
650
378
907
Casa cu teren
635
224
1.037
Apartament n bloc
643
386
861
Apartament n bloc
581
380
845
Casa cu teren
525
278
911
Bistria
Apartament n bloc
568
435
720
Botoani
Apartament n bloc
592
396
788
Apartament n bloc
832
600
1.077
Casa cu teren
734
335
1.236
Arad
Bacu
Baia Mare
Braov
16 VALOAREA
Municipiu/ ora
Subtip proprietate
Valoare medie
de pia (/ mp)
Valoare min.
de pia (/ mp)
Valoare max.
de pia (/ mp)
Brila
Apartament n bloc
547
320
830
Apartament n bloc
1.013
505
2.039
Apartament n cas
1.136
474
2.163
Buzu
Apartament n bloc
627
340
926
Clrai
Apartament n bloc
494
278
710
Apartament n bloc
997
656
1.335
Casa cu teren
898
463
1.639
Constana
Apartament n bloc
869
560
1.184
Craiova
Apartament n bloc
745
523
991
Deva
Apartament n bloc
599
425
812
Drobeta-Turnu Severin
Apartament n bloc
490
375
666
Focani
Apartament n bloc
549
315
793
Galai
Apartament n bloc
645
412
902
Giurgiu
Apartament n bloc
459
307
585
Apartament n bloc
849
550
1.162
Casa cu teren
692
351
1.125
Oradea
Apartament n bloc
636
460
880
Piteti
Apartament n bloc
703
445
979
Ploieti
Apartament n bloc
740
536
1.015
Rmnicu Vlcea
Apartament n bloc
608
412
790
Reia
Apartament n bloc
462
348
579
Apartament n bloc
498
317
671
Casa cu teren
448
216
817
Sibiu
Apartament n bloc
727
511
918
Slatina
Apartament n bloc
604
440
778
Slobozia
Apartament n bloc
593
375
847
Suceava
Apartament n bloc
648
431
854
Trgovite
Apartament n bloc
546
374
761
Trgu Jiu
Apartament n bloc
682
408
968
Trgu Mure
Apartament n bloc
696
517
929
Apartament n bloc
897
572
1.207
Casa cu teren
795
201
1.478
Tulcea
Apartament n bloc
719
440
1.022
Vaslui
Apartament n bloc
567
424
698
Zalu
Apartament n bloc
478
265
675
Bucureti
Cluj-Napoca
Iai
Satu Mare
Timioara
Apartament n bloc Top valoare medie de pia

Nr. crt.
Municipiu/ ora
Valoare medie de pia (/ mp)
Bucureti
1.013
Cluj-Napoca
997
Timioara
897
Constana
869
Iai
849
Braov
832
Craiova
745
Ploieti
740
Sibiu
727
10
Tulcea
719
Valoare medie de pia/ mp - Apartament n bloc

Municipii/orae
Valori medii de pia (/ mp) Sectoare Bucureti

Subtip proprietate
Valoare medie
de pia (/ mp)
Valoare min.
de pia (/ mp)
Valoare max.
de pia (/ mp)
Apartament n bloc
1.226
536
2.039
Apartament n cas
1.211
661
2.163
Cas cu teren
1.107
344
1.867
Sector 2
Apartament n bloc
1.019
654
1.471
Sector 3
Apartament n bloc
1.079
591
1.558
Apartament n bloc
920
633
1.234
Cas cu teren
921
549
1.405
Apartament n bloc
871
505
1.228
Apartament n bloc
956
650
1.277
Cas cu teren
822
353
1.294
Sector
Sector 1
Sector 4
Sector 5
Sector 6
18 VALOAREA
PROPRIETI DE TIP REZIDENIAL - Valori minime i maxime de pia (/ mp)

Valori min. i max. de pia (/ mp) Municipii/ orae
Municipiu/ ora
Subtip proprietate
Valoare min. de pia (/ mp)
Valoare max. de pia (/ mp)
Alba Iulia
Cas cu teren
320
865
Arad
Apartament n cas
228
923
Bacu
Cas cu teren
437
737
Bistria
Cas cu teren
306
600
Botoani
Cas cu teren
331
788
Braov
Apartament n cas
578
1.217
Bucureti
Cas cu teren
344
2.207
Cluj-Napoca
Apartament n cas
465
1.410
Constana
Cas cu teren
297
1.575
Craiova
Cas cu teren
295
1.308
Oradea
Apartament n cas
428
892
Ploieti
Cas cu teren
406
1.167
Rmnicu Vlcea
Cas cu teren
299
1.058
Sibiu
Apartament n cas
471
919
Suceava
Cas cu teren
280
748
Trgovite
Cas cu teren
404
1.028
Timioara
Apartament n cas
338
1.036
Vaslui
Cas cu teren
344
527
Apartament n cas Top valori minim i maxim de pia1

Nr. crt.
Municipiu/ ora
Braov
578
1.217
Sibiu
471
919
Cluj-Napoca
465
1.410
Oradea
428
892
Timioara
338
1.036
Arad
228
923
1 n ordine descresctoare a valorii minime de pia pe metru ptrat de suprafa specific

Valoare min. i max. de pia (/mp)- Apartament n cas

Municipii/orae
PROPRIETI DE TIP COMERCIAL - Valori minime i maxime de pia (/ mp)

Valori de pia min. i max. (/ mp) Municipii/ orae
Municipiu/ ora
Subtip proprietate
Valoare min.
de pia (/ mp)
Valoare max.
de pia (/ mp)
Alba Iulia
451
1.144
Bistria
538
996
Botoani
404
1.101
Braov
457
957
Brila
666
884
Bucureti
654
1.490
587
1.197
Spaiu de birouri - cldire independenta
428
1.423
512
1.966
Constana
486
1.121
Galai
712
1.122
Piteti
541
1.065
Cluj-Napoca
20 VALOAREA
Valori de pia min. i max. (/ mp) - Sectoare Bucureti

Sector
Sector 1
Sector 4
Subtip proprietate
Spaiu de birouri - cldire independenta
589
1.344
735
1.552
838
1.764
Spaiu comercial parte dintr-o cldire

Top valori minim i maxim de pia
Nr. crt.
Municipiu/ ora
Galai
712
1.122
Brila
666
884
Piteti
541
1.065
Bistria
538
996
Cluj-Napoca
512
1.966
Constana
486
1.121
Alba Iulia
451
1.144
Botoani
404
1.101
Timioara
296
1.405
Valoare min. i max. de pia (/mp) - Spaiu comercial, parte dintr-o cldire
Municipii/ orae
PROPRIETI DE TIP INDUSTRIAL - Valori minime i maxime de pia (/ mp)

Valori de pia min. i max. (/ mp) Judee
Jude
Subtip proprietate
Bistria-Nsud
Spaiu de producie
107
262
Botoani
Spaiu de producie
109
270
Bucureti
Spaiu de depozitare i
logistic
361
501
Spaiu de depozitare i
logistic
175
378
Spaiu de producie
125
444
Maramure
Spaiu de producie
166
250
Timi
Spaiu de producie
180
457
Cluj
22 VALOAREA
Valoare min. i max. de pia (/mp) - Spaiu de producie

Judee
PROPRIETI DE TIP TEREN - Valori minime i maxime de pia (/ mp)

Valori medii de pia (/ mp) Judee
Jude
Subtip proprietate
Valoare medie de pia (/ mp)
Clrai
Extravilan
0,52
Ialomia
Extravilan
0,50
Valori de pia min. i max. (/ mp) Judee

Jude
Subtip proprietate
Ialomia
Cu destinaie agricol
0,44
1,11
Interviu
ANEVAR peste 20 de ani:

vd Asociaia ca pe un lider
european n evaluare
Ideea de a v nscrie la
cursul de EI, la Arad, n
1992 a venit de la mama
dvs., dup cum am citit cu
toii n articolul semnat
de dvs. Viitorul unei profesii, din primul numr
al revistei Valoarea. Acela
a fost primul dvs. contact
cu profesia de evaluator?
Desigur, pe vremea aceea nu se
tia mai nimic despre profesia de evaluator iar mama avea un spirit vizionar, pentru c ea ntotdeauna a neles care sunt trendurile. i se pare c
a avut dreptate, ea lucrnd n banc.
A intuit c o economie de pia nu se
poate dezvolta fr activitatea de evaluare a proprietilor sau a afacerilor
i a insistat s merg, n ideea c este o
ocupaie de viitor i interesant prin
faptul c nu mai existase pn atunci.
Cum au evoluat lucrurile?

Care este parcursul dvs.
profesional de atunci i
pn astzi?
INTERVIU cu Daniel Manae,

24 VALOAREA
Parcursul meu pn n ziua de

astzi este identic cu cel al Asociaiei. Am nceput ca evaluator de ntreprinderi, n august 1992, primul curs
fiind n primvara aceluiai an. Am
Interviu
continuat cu evaluri de ntreprinderi i cu verificri de rapoarte, pregtind argumentele care s faciliteze
negocierile. Asta s-a ntmplat mult
vreme, pn cnd Asociaia a decis
s nfiineze o seciune pentru proprietile imobiliare ca un rspuns
la cererea din pia. Aceast cerere
a fost alimentat n primul rnd de
bnci, care n procesul de creditare
aveau nevoie de estimarea valorilor
de pia ale garaniilor imobiliare.
Pn atunci evaluarea imobilelor reprezenta doar o parte din ceea ce se
nva la cursul de EI, fr a beneficia de o abordare exhaustiv. Cursul
de EPI a fost foarte bine organizat
pentru c s-a nceput cu dreptul realizarea sa: s-au cumprat drepturile de copyright pentru una din cele
mai bune cri de evaluare din lume,
ediia canadian a Evalurii proprietilor imobiliare. Astfel ANEVAR
a intrat pe un culoar care a fost tot
timpul i continu i astzi s fie
ascendent.
A urmat apoi specializarea Evaluarea bunurilor mobile (EBM) unde
s-a debutat tot cu dreptul, Asociaia fiind sprijinit n realizarea cursului de ctre American Society of
Appraisers (ASA). ASA a trimis doi
dintre cei mai buni lectori ai lor n
evaluarea mainilor i echipamentelor. Acetia au pregtit un grup pilot
ce a devenit apoi nucleul de lectori
care au mijlocit transmiterea acestor cunotine preioase n rndul
membrilor notri. ANEVAR a colaborat ntotdeauna cu cei mai buni.
Mai trziu, piaa a solicitat i specializarea denumit, pe vremea aceea,
Evaluarea activelor financiare (EIF).
Se fceau o mulime de tranzacii,
lumea era preocupat de investiii.
Ne aflam naintea crizei din 2007.
Interesul fiind mare, s-a creat aceast nou seciune. Am avut onoarea
s coordonez realizarea unui curs
ANEVAR pentru specializarea EIF,
colabornd cu o echip de specialiti
din care au fcut parte, ntre alii: Ion
Anghel, Doru Puiu Tiberiu, Adina

Ababei, Mihai Cruntu, Anamaria
Ciobanu, Dan Cecilia i Victor Dragot. n 2007 a ieit prima variant
a cursului. Iar n anul 2009 am avut
o a doua, mbuntit. Dup criza
financiar interesul pentru aceast
specializare a sczut, numrul de
membri cu pregtire n acest domeniu fiind destul de redus. n prezent,
cursul EIF se ine la cerere, onornd
solicitri punctuale. Cele mai multe
solicitri sunt pentru cursul de EPI,
urmate de cel de EI i EBM.
Citez din acelai articol,

menionat mai sus: tiu
c ceea ce este valoros
este greu de atins, dar
sunt pregtit s experimentez. Suntei deschis
experienelor noi sau mai
degrab suntei un spirit
conservator?
ntotdeauna voi fi deschis experienelor noi, att timp ct putem, prin
ele, s conservm ceea ce ne dorim
din punct de vedere strategic i politic. i m refer la politic organizaional, desigur. Sau legat de obiectivele pe termen scurt ale Asociaiei.
Deci, da, de ce s nu experimentm
dac este n beneficiul membrilor
Asociaiei, profesiei, publicului.
Ce v atrage mai mult din

punct de vedere profesional: pedagogia sau activitatea de evaluare?
n primul rnd activitatea de evaluare. Dar, n special, cea care este
adresat evalurilor de afaceri, mai
complex. Faptul c predau ntr-o
Universitate ncepnd din anul 1995
i sunt lector i n alte instituii, nu
numai n cadrul ANEVAR, este o
latur personal prin care mi manifest plcerea de a preda. i dai seama
foarte repede c dac predai i acti-
vezi n acelai domeniu eti uor de

neles i ai, practic, o eficien extrem
de mare n procesul de transmitere a
informaiilor. Poi exemplifica n permanen, din experiena proprie.
Avnd sarcina de a pregti generaiile viitoare

de evaluatori, spunei-mi
dac studenii dvs. de astzi sunt diferii de generaia dvs. i n ce sens.
Viaa i societatea evolueaz i sigur c i ei sunt diferii, innd cont
de aceste aspecte i de altele, cum ar fi
impactul internetului i accesul la informaii. Referindu-m acum la medie: poate c i exigenele din unele
lcauri de educaie s-au mai evaporat, pe ici-colo. Din cte mi amintesc
eu, acum 20 de ani, tacheta era mai
ridicat, nu mai spun ca acum 30 de
ani era sus de tot. Dar ntotdeauna
sunt bucuros s-i ntlnesc pe aceia
care au ndeplinit cu brio cerinele
specifice disciplinelor adiacente evalurii. Sunt ambiioi i dornici s se
perfecioneze nvnd ct mai multe lucruri. Acetia sunt cei pe care i
urmresc cu interes pentru c ei ar
putea deveni evaluatori foarte buni,
manageri buni sau conductori de
organizaii publice cu putere de influen, care s fie benefici rii prin
activitatea lor profesional.
Ce avei n plan pentru

cei doi ani de mandat la
preedinia Asociaiei?
Exact ce am susinut atunci cnd
mi-am prezentat candidatura. Lucrurile nu s-au schimbat. n primul
rnd vreau s consolidm poziia
foarte bun n care ne gsim n acest
moment i pe care o datorm nu numai excelenilor preedini pe care
i-a avut Asociaia, ci i membrilor
si. Un singur om nu poate s schimbe rezultatul unei btlii. Este nevoie
de soldai, locoteneni, generali, care
Interviu
mpreun creeaz acea cntare care
ncnt auditoriul, ca s fac un joc
de cuvinte. Desigur c poate s mai
apar i cte un afon care stric armonia. Dar profesia trebuie s mearg nainte onorat de cei dedicai i
oneti. Aceasta ar fi ideea central.
Desigur c urmresc obiective
specifice, cum ar fi reorganizarea
specializrii Evaluarea Proprietilor
Imobiliare n Evaluarea Proprietilor Rezideniale, care va fi probabil apanajul celor mai muli dintre
membrii notri, i Evaluarea Proprietilor Comerciale, care implic
o calificare ceva mai pretenioas i
care se adreseaz unor proprieti
complexe, cum ar fi cldirile de birouri, centrele comerciale, ansamblurile industriale, etc. Aceast reorganizare este cerut, din nou, de pia.
Este promovat n principal de ctre
TEGoVA (The European Group of
Valuers Associations), n cadrul creia ANEVAR este un membru extrem de activ.
n alt ordine de idei, mi-am
propus mbuntirea comunicrii
cu membrii. Vreau s cresc gradul
de implicare al Consiliilor filialelor.
Ei sunt interfaa direct cu membrii
notri. Aceasta va fi o alt direcie
n care voi ncerca s acionez mpreun cu membrii i cu Consiliile
filialelor.
i am lsat la urm un lucru la
care in foarte mult: a vrea, mpreun cu urmtorul Consiliu director,
care va fi parial ales n decembrie
i care se va altura celor care rmn pe poziii, mpreun i cu fotii
preedini i cu cine ar mai putea fi
interesat i ar avea un cuvnt valoros de spus, s elaborm o strategie
pe termen lung, care s plece de la
tema ANEVAR peste 20 de ani. Eu
vd Asociaia ca pe un lider regional
n evaluare. O organizaie n spatele creia s se ncoloneze disciplinat
asociaiile din Balcani, n primul
rnd. Doresc creterea rolului internaional al ANEVAR. Modelul de
26 VALOAREA
succes organizaional al ANEVAR,

cu structura de conducere care se
rotete - fost preedinte, actual i
viitor, s l exportam cu succes, precum i alte aspecte cheie organizaionale ale ANEVAR, cum ar fi partea
de monitorizare, Comisia de etic i,
de ce nu, fora profesional care are
capacitatea de a crea cursuri i de a
scrie seminarii de pregtire continu. Putem deveni un lider regional
sau chiar european exportnd knowhow-ul n domeniul Standardelor,
iscusina cu care reuim s completm firavul suport dat de IVSC. Felicit specialitii din ANEVAR care
au scris acele ghiduri pur romneti, care nu sunt copiate de nicieri. Acesta este un model de urmat
i de Serbia i de Republica Moldova
sau Bulgaria. Aceasta este viziunea,
avem nite obiective pe termen lung
de la care plecm n sens invers i le
construim pe cele pe termen mediu
i scurt. Facem procedura de alocare
de resurse i stabilim responsabilitile. Toate acestea ar trebui realizate
n 2 ani, apoi proiectul de Strategie
s fie prezentat i aprobat n ultima
Conferin naional din mandatul
pe care-l voi ncepe n ianuarie 2016.
Care este rolul

preedintelui Asociaiei,
n viziunea dvs.?
Staff-ul ANEVAR reprezint o
echip omogen, n care fiecare i
cunoate foarte bine atribuiile, sunt
loiali organizaiei, sunt dedicai i nu
se pune problema s plece la finalul programului de lucru dac mai
este ceva de fcut pentru Asociaie.
Bazndu-se pe valoarea staff-ului i
avnd nchegat strategia, preedintelui nu i mai rmne dect rolul
de reprezentare. Dar mai este puin
pn s ajungem acolo. S urmm
aceti pai mai nti, s consolidm
partea de staff, s tim exact unde
vrem s ajungem i care sunt obiectivele, dup care va fi tot mai uor s
fii preedinte al ANEVAR. mi aduc

aminte c n primii ani era foarte greu s fii preedinte, sarcin de
care s-a achitat cu atta iscusin dl.
Bdescu, dar i cei care i-au urmat.
Dorim s transformm acest task
ntr-unul de rutin.
Vei fi un lider care i

adapteaz strategiile n
funcie de feedback-ul
primit de la echipa pe
care o coordoneaz sau
unul care se ghideaz
dup intuiia proprie?
Depinde de situaie. Poate o
combinaie ntre acestea dou. Feedback-ul este valoros. l voi avea
ntotdeauna n vedere, dar asta nu
nseamn c voi ine seama exclusiv
de el. Este important s gseti calea
de mijloc ntre ceea ce i propui, ce
consideri c trebuie fcut i prerea celorlali care i sunt alturi la
conducere.
Ct de important
credei c este imaginea
Asociaiei n percepia
propriilor membri dar
i n cea a publicului?
Este important din ambele
puncte de vedere. Dac publicul nu
are ncredere n ANEVAR, rezultatul poate fi extrem de dureros pentru profesie. i cnd spun public,
m refer la toate categoriile: de la
autoriti la persoanele fizice care se
intersecteaz cu activitatea de evaluare numai pentru scurt timp. Pe de
alt parte, n opinia mea, este la fel
de important imaginea pe care o
avem noi despre noi nine. Cu ct
aceast imagine, n mintea noastr,
n inima noastr, este mai puternic
i mai frumoas, ceea ce vom crea
toi va fi fr ndoial ceva benefic
societii. Dac am avea despre noi o
imagine proast, ar fi nu numai trist,
ci i nociv. Trirea noastr interioar
Interviu
La acest capitol consider c stm
bine. Cred c am putea primeni corpul
de lectori. Nu vreau s spun c cei pe
care i avem acum nu sunt buni, dar l
putem mprospta prin atragerea tinerilor de valoare. Dup principiul vaselor comunicante, dac faci evaluri
capei experien, poi transmite informaiile mai departe i eti mai bine
neles. Pe de alt parte, strduindu-te
s i nvei pe alii i formezi o gndire
organizat care, ca i practician, poate nu o ai. Cu alte cuvinte, beneficiile
sunt de ambele pri. Aa c tinerii
practicieni, prednd, vor deveni n
acelai timp evaluatori mai buni.
ANEVAR i rescrie permanent
suporturile de curs, traduce texte relevante din domeniu. Conferinele
sunt un excelent mijloc pentru mbuntirea calitii pregtirii profesionale a membrilor notri.
Avei un mesaj pentru

cei care v-au ales s i
reprezentai n urmtorii
doi ani?
trebuie s fie una de mndrie i responsabilitate. Atunci acesta va genera o percepie din afar n consecin, una n oglind, adic cea pe care
ne-o dorim.
Cum v gndii s contribuii la consolidarea ei?

Acel document despre care vorbeam, a crui menire este s ne ghideze n viitor, nu le va lsa celor care
vor veni dect s fac anumite reglaje n funcie de conjunctura vremurilor. Putem crea un mecanism de
autoreglare proactiv. Ca s poat s
fie proactiv, haidei s transformm
Asociaia ntr-un organism viu. Asta
se va realiza cu ajutorul staff-ului i
al structurilor temporare: preedinii
(fost, prezent i viitor), toi cei din

Consiliul director, membrii Comisiilor cu care lucreaz vicepreedinii
din CD. Implicarea celor din Comisii trebuie s fie pe msura implicrii
membrilor CD. S nu uitm c toate
aceste activiti sunt neremunerate.
S aspire cineva la aceste funcii doar
dac dorete cu adevrat s slujeasc
ANEVAR, profesia i interesul membrilor. S fie clar de la bun nceput c
un post ntr-o comisie, o poziie n
Consiliul director, nu i aduce bani
n plus. Este doar oportunitatea de a
pune umrul la ntrirea imaginii i
progresului Asociaiei.
Avei o strategie pentru

dezvoltarea prii de
pregtire profesional?
M atept la comunicare sincer

ntre membri i structurile de conducere ale ANEVAR; implicare n viaa
organizaiei, participarea la aciunile
pe care filialele le vor organiza; i, nu
n ultimul rnd, responsabilizare. Cei
care doresc s se implice trebuie s
ne informeze pentru ca noi s tim
pe cine vom numi n Comisii. Poate c uneori o poziie ntr-o Comisie
nu se ocup pentru c nu i-ai exprimat disponibilitatea. O s parafrazez
pe cineva i o s spun c raportul de
evaluare odat predat e ca i cum i-a
zburat porumbelul din mn. Trebuie
s poi s dormi linitit dup ce ai dat
un raport. Asta nseamn c el trebuie
s stea n picioare indiferent cine l
citete, n orice context este analizat,
n raport cu standardele de evaluare.
Comunicare, implicare i responsabilizare. Acestea sunt cuvintele cheie de
care, v invit, s inem seama cu toii
n perioada urmtoare.
Competen - nu,
responsabilitate - da?
u ceva ani n urm am citit un articol al crui coninut nu

pot s mi-l scot din minte: un evaluator de bunuri mobile a evaluat cteva tablouri aflate n proprietatea unei firme utiliznd metoda costurilor. n ndeplinirea misiunii sale el a
adunat valoarea de pia a pnzei cu valoarea de pia a vopselei
utilizate, cu numrul de ore estimat (numai el tie cum) a fi necesare realizrii picturii, multiplicat cu salariul mediu pe or al
unui pictor (fr a preciza dac era vorba de un pictor de vagoane
sau de Picasso) i ghicii ce a rezultat: evident valoarea de pia.
M-am ngrozit i nu mi vine s cred c acest lucru a fost posibil,
dar n ultimii doi ani am fost martorii unei nemaintlnite situaii:
persoane care probabil au uitat noiunile de baz ale profesiei iau asumat responsabilitatea realizrii unor lucrri pe una dintre
cele mai litigioase piee: cea a aplicrii Legii 151/2014 privind clarificarea statutului juridic al aciunilor care se tranzacioneaz pe
piaa RASDAQ sau pe piaa valorilor mobiliare necotate1. Avnd
n vedere abundena reclamaiilor primite de Asociaie i a semnalelor de alarm trase n media, ANEVAR a luat decizia ca toate
rapoartele realizate pentru acest scop s fie colectate i analizate.
Urmare a acestui
demers, ce s vezi?
Rapoarte al cror scop era aplicarea

legii 151/2014, realizate cu ignorarea
acestei legi. Adic ce conteaz c n
cadrul raportului scopul declarat
era aplicarea legii, cnd n interior
nimeni nu a bgat de seam c legea
solicit estimarea unei valori speciale
de natur administrativ?
Rapoarte care se bazau numai pe
informaiile primite de la conducerea
companiilor (conducere angajat, n
mod firesc, de acionarii majoritari
care erau interesai direct de valoarea
estimat i nu aveau absolut niciun
28 VALOAREA
interes ca activitatea s se realizeze n

termenul prevzut de lege).
Rapoarte bazate pe rapoarte
de evaluare realizate de ctre
ali evaluatori, fr ca persoana
desemnat (ce a acceptat fr
rezerve responsabilitatea realizrii
lucrrii) s fac o minim
verificare.
Trebuie s menionez c rapoartele
analizate se nscriu n ntreaga
palet a categoriilor n care poate fi
clasificat un raport:
Complet raportul de evaluare conine toate informaiile necesare susinerii
opiniei selectate i are un nivel ridicat de
credibilitate
DANA ABABEI,
Vicepreedinte ANEVAR Preedinte
al Comisiei Juridice, Director executiv
CMF CONSULTING S.A.
Acceptabil raportul de evaluare nu

conine toate informaiile necesare unui
raport complet dar neconformitile sunt
de natur formal i nu au influenat rezultatele evalurii i opinia selectat. Nivelul
de credibilitate este bun.
Satisfctor raportul de evaluare
este incomplet i conine neconformiti care ns nu au afectat opinia selectat. Nivelul de credibilitate este la limita minim admisibil.
Nesatisfctor raportul de evaluare
este incomplet i conine neconformiti
care au afectat rezultatele evalurii. Neconformitile pot fi nlturate prin completarea raportului de evaluare de ctre
autorul acestuia. Nivelul de credibilitate
este sub limita minim admisibil i raportul trebuie refcut.
Inacceptabil neconformitile raportului de evaluare sunt multiple astfel
nct acesta nu mai poate fi refcut de
ctre autorul acestuia. Se recomand refacerea raportului de evaluare de ctre
un alt evaluator. Nivelul de credibilitate
este zero.
Bineneles c nu am ales s vorbesc

despre rapoartele care au fost clasificate n
categoria complet pentru c mi se pare
firesc ca noi toi s emitem rapoarte ce
pot fi ncadrate n aceast categorie. Doar
este profesia noastr!
Mi-au atras atenia rapoartele din categoriile inacceptabil i nesatisfctor.
Ce au uitat colegii notri care
au emis astfel de rapoarte i pe ce
s-au bazat n aplicarea cunotinelor (sau, mai bine zis, a lipsei lor de
cunotine)?
S-au bazat pe un paragraf al codului
etic al profesiei de evaluator autorizat:
Evaluatorul autorizat va presta acele servicii de evaluare pentru care are
competene i calificri, conform Tabloului evaluatorilor autorizai, dobndite
prin pregtire profesional specific.
Aceast regul a fost ndeplinit, cu
mici excepii, de toate rapoartele reclamate pentru c indiferent ct s-a strduit
Asociaia s colaboreze i s informeze
instituiile implicate asupra modului de
organizare i desfurare a activitii de
evaluare n ara noastr, aplicarea Legii
151/2014 a nceput prin numirea de ctre
ONRC a unei persoane neautorizate s
realizeze evaluarea uneia dintre cele mai
mari companii listate la burs. Numirea a
generat un val de nemulumiri n rndul
acionarilor minoritari i s-a finalizat cu
numirea unei alte persoane, autorizat,
de aceast dat, s efectueze lucrarea.
Ce au uitat evaluatorii n realizarea lucrrilor asumate? Au uitat alte
paragrafe foarte importante ale codului etic al profesiei de evaluator autorizat, paragrafe din sfera competenei
profesionale:
Principiul competenei profesionale implic urmtoarele obligaii din
partea evaluatorului autorizat:
meninerea cunotinelor
profesionale i a abilitilor la nivelul
necesar astfel nct angajatorul sau
clienii s beneficieze de servicii
profesionale competente;
realizarea serviciilor profesionale
n conformitate cu standardele
de evaluare obligatorii pentru
membrii Asociaiei.
Competena profesional implic exercitarea judecii n utilizarea
cunotinelor i a abilitilor profesionale pentru realizarea serviciilor de
evaluare i presupune:
dobndirea de cunotine
profesionale adecvate;
meninerea nivelului de cunotine
profesionale prin programele de
pregtire continu.
Astfel, pentru a realiza un raport de
evaluare nu este suficient s fi dobndit
autorizarea pe o seciune precizat de
OG nr. 24/2011, dac nu i-ai meninut nivelul de cunotine profesionale.
Amintesc aici c profesia noastr este o
profesie nou n peisajul naional, profesie n continu dezvoltare i adaptare la
evoluia mediului economic, profesie a
cror cunotine trebuie mereu actualizate nu numai prin intermediul programelor ANEVAR, ci i prin intermediul
altor programe i, nu n ultimul rnd,
prin studiul individual. Dac nu ne adaptm la schimbrile legislaiei interne i
europene, cum pot rapoartele emise de
noi s respecte legislaia naional? Nu
este suficient s fi absolvit acum 10-15
ani un curs de formare n domeniul evalurii dac nu ne actualizm cunotinele
permanent. Cum pot fi clienii mulumii cu rapoarte realizate pe baza unor
metodologii valabile acum 15 ani, metodologii mbuntite n mod constant?
Trebuie menionat i alt paragraf
din sfera competenei profesionale,
uitat de unii colegi:
Evaluatorul autorizat va lua toate msurile rezonabile pentru a se asigura c
cei care i desfoar activitatea de evaluare sub coordonarea sa, acioneaz n
conformitate cu standardele de evaluare
obligatorii pentru membrii Asociaiei.
Altfel spus: chiar dac lucrezi cu colaboratori pe care te bazezi n realizarea raportului asumat, responsabilitatea
este a persoanei care a contractat lucrarea i nemulumiii se vor ndrepta, n
primul rnd, mpotriva acesteia. Prin
urmare, cei ce contracteaz lucrarea i
i asum responsabilitatea (insist cu
acest aspect pentru c se pare c muli

dintre colegii notri uit s se gndeasc la el atunci cnd realizez oferte i
stabilesc tarife) trebuie s aib cunotine mai mult dect minime pentru a
nelege dac lucrrile subcontractate
ndeplinesc condiiile legale i au nivelul
profesional adecvat. Niciun client nu va
fi de acord s exonereze de vin evaluatorul contractant i s se ndrepte numai
mpotriva subcontractantului.
Un alt aspect este cel al obligativitii realizrii unor lucrri pentru care nu
avem cunotine i experiena necesar.
Putem noi, evaluatorii, s fim obligai s facem ce nu tim s facem?
n mod cert NU. Sigur c nimnui
nu-i place s refuze o lucrare i caut
mijloacele necesare pentru a o realiza.
Totui, trebuie s ne gndim de mai
multe ori nainte de a spune DA, pot s
o fac!. De ce de mai multe ori? Pentru
c urmrile unui raport nesatisfctor
livrat pe pia pot fi inimaginabile. Chiar
dac nu ne place i includem n raport
clauze, responsabilitatea noastr nu este
numai n limita tarifului perceput. Ct
ar trebui s fie un tarif pentru livrarea
unui raport realizat defectuos? Cel puin suma estimat pentru traiul zilnic
pentru durata de via rmas a evaluatorului, pentru c mai devreme sau mai
trziu acestuia i va fi greu s gseasc
altceva de munc avnd n vedere faptul c autorizaia de evaluator se pierde
atunci cnd acesta este condamnat definitiv pentru o infraciune cu intenie.
n finalul articolului meu lansez o
tem de gndire i, de ce nu, pentru un
articol viitor: competen: cunotine
i experien2?
1. De ce cred eu c este una dintre cele mai litigioase? Pentru c n situaia aplicrii acestei legi au
ajuns numai companiile n care exist o situaie
tensionat ntre acionarii majoritari i cei minoritari, companiile aflate n dificultate sau cele ale
cror acionari majoritari consider c acionarii
minoritari nu merit nimic i prin urmare apeleaz la toate mijloacele (ortodoxe sau nu) pentru a-i
atinge scopul.
2. Cine ne surprinde cu o aprofundare a acestui
subiect, pn n data de 10 ianuarie 2016, va fi
fericitul ctigtor al unei invitaii la una dintre
conferinele organizate de ANEVAR anul viitor (la
alegere). Articolul ctigtor va fi ales de membrii
Consiliului Director n luna ianuarie 2016.

at c, dup atia ani n care s-a pus accent n special pe abordarea prin
pia i pe abordarea prin venit, ne ntoarcem la prima noastr dragoste,
abordarea prin cost. Cei care suntem cu mai mult experien, ca s nu
zic altfel, ne amintim de acea perioad n care costul era prima abordare i
tim ct de important este s gseti o surs de ncredere de la care s porneti.
Am nceput s povestesc despre
determinarea costului de nou, lsnd la
urm partea de determinare a uzurii fizice, deoarece, dac pentru determinarea
uzurii fizice lucrurile sunt destul de bine
fixate, devine din ce n ce mai important
de la ce anume pornim, astfel nct, dac
doi evaluatori estimeaz valoarea impozabil pentru aceeai cldire, s ajung
la rezultate identice sau foarte apropiate.
Legat de cost, v reamintesc faptul
c n GEV 500 - Determinarea valorii
impozabile a cldirilor se precizeaz c:
Evaluatorul trebuie s aleag ntre cele
dou tipuri de cost de nou costul de
nlocuire sau costul de reconstruire.
Se recomand aplicarea costului de
nlocuire, iar dac nu este posibil,
se aplic costul de reconstruire,
argumentnd de ce a fost luat n
considerare acest tip de cost.
La para. 17 se mai precizeaz i c:
datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie s fie
preluate din surse credibile care vor fi
prezentate n raportul de evaluare. Ori
de cte ori este posibil, datele de intrare
utilizate pentru estimarea costului de
nou vor trebui verificate din dou surse
de date credibile, diferite, nainte de a fi
utilizate n raport.
Deci, dac pn acum civa ani
utilizam o singur surs pentru determinarea costului de nou, dup intrarea n vigoare a Standardelor ANEVAR
2015, n GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile la para. 70 se precizeaz c
30 VALOAREA
trebuie s verificm aceast surs cu informaii obinute dintr-o a doua surs.
Zis i fcut, dar unde

gsim aceste surse?
Avem cataloagele editate de Iroval,
Costuri de reconstrucie costuri de
nlocuire pentru cldiri rezideniale, industriale, comerciale i agricole (construciile speciale nu fac obiectul acestor evaluri, avnd n vedere c scopul
este determinarea valorii impozabile a
cldirilor). Mai avem ca surse posibilie
cataloagele Matrix Rom, colecia Evaluarea rapid a construciilor cu nivelul
preurilor 01.01.1965 i, tot de la editura Matrix Rom, ndreptar tehnic pentru evaluarea imediat, la preul zilei, a
costurilor elementelor i construciilor
procentual i valoric, ultimul dintre
acestea fiind editat n septembrie 2015.
Alte posibile surse sunt devizele
personalizate. Bineneles c acestea
trebuie ntocmite de o firm care are ca
obiect de activitate constuirea de cldiri
sau ntocmirea de devize de cost.
Practic, recomandarea este ca indiferent de sursa pe care decidei s o
utilizai, s verificai rezultatul obinut
cu o alt surs.
Pentru cldirile construite relativ
recent (dup 1990) cu siguran vei
gsi o surs pentru determinarea costului de nou, utiliznd cataloagele Iroval sau ndreptarul pentru evaluarea
imediat la preul zilei de la Matrix
ANUA STAN,
Vicepreedinte ANEVAR, MAA, MRICS,
REV, Preedinte al Comisiei de eviden
a membrilor, Director Fairvalue Consulting
GHEORGHE BDESCU,
Preedinte ANEVAR 1992-2001, FRICS,
REV, MAA, Fondator CMF Consulting S.A.
Rom i putem face o verificare a acestei

surse cu ajutorul unui deviz obinut de
la o firm de construcii.
Spun cu siguran deoarece n aceste cataloage se regsesc fie pentru cldiri care au fost realizate cu materiale
i folosind tehnologii asemntoare cu
cele utilizate i astzi.
Dac ns pentru un anumit tip de
proprietate nu reuii s identificai o fi
care s corespund ca i caracteristici
cldirii de evaluat - lucru posibil n cazul
construciilor mai vechi (realizate nainte
de 1990), care au fost construite cu materiale i tehnologii care astzi nu mai sunt
utilizate -, motiv pentru care nu putei
utiliza costul de nlocuire i utilizai costul de reconstruire (posibil c va trebui s
pornii de la Cataloagele Matrix Rom cu

preurile din 1965) atunci trebuie s avei
foarte mare grij la indicii de actualizare
adecvai pentru aceste preuri.
i n cazul acestor cldiri, o a doua
surs poate fi un deviz fcut de o firm
de construcii, iar decizia privind sursa
pe care o vei folosi pentru opinia asupra valorii v aparine.
Logic ar fi ca dup verificarea cu o
a doua surs de cost, diferenele ntre
cele dou rezultate s fie mici, altfel
nu se mai ndeplinete criteriul de verificare. De aceea, este de preferat s
lucrai independent cu fiecare dintre
surse i la final s analizai rezultatele.
Uzura fizic este o pierdere de valoare ce apare pe durata utilizrii cldirii
din cauza trecerii timpului dar i ca urmare a efectelor lucrrilor de ntreinere,
reparaii curente i capitale. Uzura fizic
mai depinde i de o serie de ali factori:
materialele de construcie folosite, soluiile constructive, activitile desfurate
n interiorul cldirii. Metoda de determinare a uzurii fizice este relaia vrsta
efectiv/durata de via a cldirii.
Vrsta efectiv este aceeai cu vrsta
cronologic n cazul n care s-au efectuat la timp lucrrile de ntreinere, reparaii curente i capitale, iar n interiorul cldirii nu s-au desfurat activiti
care s creeze un mediu agresiv fa de
cldire. Vrsta cronologic (vechimea)
este cea declarat de ctre proprietar i
preluat din procesul verbal de recepie final a cldirii, din certificatul de
performan energetic aferent acesteia
sau din extrasul de carte funciar.
Atunci cnd dup punerea n funciune a cldirii s-au efectuat lucrri de
modernizare i/sau extindere, vrsta
efectiv se reduce. Numai c aceste lucrri vor fi luate n considerare dac au
dus la creterea duratei de via a cldirii sau la creterea capacitii de exploatare. Nu vor fi considerate lucrrile de
ntreinere, reparaii curente i capital
pentru c efectul lor este considerat la
determinarea strii tehnice a cldirii.
n cazul n care exist lucrri de modernizare/extindere vrsta efectiv se cal-
culeaz ca medie ponderat a elementelor componente. Cheia de ponderare este

n general costul de nou de la data evalurii sau suprafeele construite dac extinderea este de acelai tip de construcie.
Situaia efecturii lucrrilor de ntreinere, reparaii curente i capital este
considerat n descrierea strii tehnice a
cldirii pe urmtoarele categorii:
Foarte bun (FB) situaie n care
s-au efectuat la timp i n bune
condiii lucrrile de ntreinere,
reparaii curente, reparaii capitale.
Bun (B) situaie n care s-au
efectuat lucrri de ntreinere i
de reparaii curente, la timp i n
condiii acceptabile, dar nu s-au
efectuat reparaii capitale.
Satisfctoare (S) situaie n
care s-au efectuat cel mult unele
lucrri de ntreinere, neglijnduse complet lucrrile de reparaii
curente i capitale.
n cazul existenei unor deprecieri fizice accidentale produse prin acte de vandalism, calamiti (cutremure, inundaii
catastrofale, explozii, incendii, furtuni,
alunecri de teren, etc.) i/sau deteriorri
structurale grave, aceste deprecieri se determin prin costul lucrrilor ce trebuie
executate imediat pentru a readuce cldirea la nivelul la care ar putea fi ncadrat
n una din strile tehnice definite mai sus.
Durata de via normal a unei cldiri n cazul efecturii la timp a lucrrilor de ntreinere, reparaii curente
i capital depinde i de mediul creat
de activitile desfurate n interiorul
cldirii. Mediul este clasificat n:
mediu normal
mediu agresiv (cu umiditate, cu
temperaturi nalte, coroziv obinuit)
mediu puternic agresiv combinat
(cu umiditate i temperaturi nalte,
cu umiditate i mediu coroziv,
cu temperaturi nalte i mediu
coroziv, mediu puternic coroziv).
Cunoscnd vrsta efectiv, folosina i tipul construciei, starea tehnic i
mediul de folosin se determin uzura
fizic folosind tabelele din cadrul Anexei
2 a Ghidului de evaluare GEV 500. La
determinarea deprecierii pentru vrste
(vechimi) necuprinse n tabele se va folosi interpolarea.
Impactul certificrii Green Homes

asupra imobilelor de tip rezidenial
pre deosebire de sectorul comercial, unde s-a observat un trend al

ultimilor ani, de construire bazat
pe principiile de reducere a consumului
de energie, de cretere a performanei
energetice a cldirilor i de utilizare i
producere, n anumite cazuri, a energiei
regenerabile, n sectorul rezidenial din
Romnia aceste aspecte constituie nc
un concept relativ nou, dar care semnaleaz o direcie ascendent de dezvoltare
prin implementarea unei noi metode de
certificare energetic de ctre Consiliul
Romn pentru Cldiri Verzi (RoGBC),
i anume, programul Green Homes.
La nivel european, crearea de consilii naionale pentru cldiri verzi a determinat o orientare a bazelor de date
mai mult ctre investitori i dezvoltatori. Astfel, Consiliul
Romn pentru Cldiri Verzi reprezint o punte de legtur pentru informare i consiliere n domeniul acestui tip
de construcii. Programul de certificare energetic Green Homes (Case Verzi) prezint un set de criterii ce ofer
investitorilor i dezvoltatorilor din domeniul rezidenial
oportunitatea de a atinge o calitate difereniat a proiectelor lor prin performana energetic a cldirilor aferente, nregistrate n acesta. Misiunea acestei organizaii este
de a promova i a ghida construciile de tip sustenabil i
responsabile din punct de vedere al mediului, iar metoda
de a obine acest deziderat este prin administrarea unui
proces eficient i credibil de evaluare i recompensare a
proiectelor rezideniale nregistrate n acest program. Preedintele Consiliului Romn pentru Cldiri Verzi, Steven
32 VALOAREA
ANDREI BOTI,
Vicepreedinte ROGBC,
Partener Fondator NAI Romnia
LAURA AMAIEI,
LEED Green Associate NAI Romnia
Borncamp, menioneaz ntr-un discurs al su din cadrul

RoGBC: A fost interesant s observ n cadrul acestui program motivaia dezvoltatorilor de a se diferenia pe pia
cu un produs nou i recunoscut prin certificarea Green
Homes; entuziasmul de a fi diferii, de a se remarca, a condus ctre un interes ridicat din partea acestora n ceea ce
privete colaborarea n cadrul organizaiei noastre.
Programul Green Homes creeaz o conexiune ntre
componentele cheie ale construciei rezideniale sustenabile, astfel nct fiecare parte implicat n proiect s beneficieze de un parteneriat inteligent i profitabil. Prin urmare,
acestui consoriu important compus din sursa de finanare
(bncile, care vin cu avantajul acordrii creditelor Green
Mortgage), dezvoltator i consumator, i se adaug un liant
de informare, educare i consiliere, dar i mai important,
de creditare, sub umbrela programului Green Homes. Astfel, Consiliul Romn pentru Cldiri Verzi devine cel de-al
patrulea membru al consoriului. Scopul final al programului Green Homes este de a ncuraja construirea de imobile rezideniale caracterizate de o reducere semnificativ spre net zero a consumului de energie, de o reducere a
necesitii reparaiilor i de o reducere a costurilor pentru
sntate a ocupanilor, precum i de un impact un pozitiv
asupra mediului, datorate calitii superioare a construciei, conducnd n final spre o performan energetic ridicat a acestora i o mbuntire a calitii vieii utilizatorilor lor. n concluzie, beneficiile unui astfel de program de
certificare sunt de tip social, financiar i de mediu.
Costurile din ce n ce mai ridicate ale energiei i impactul negativ al acestora asupra eficienei cldirilor determin
dezvoltatorii din sectorul rezidenial s se orienteze ctre o
transformare rapid i profitabil n modul de adoptare a
noi standarde de performan a construciilor oferite prin
programul de certificare Green Homes. Aa cum s-a observat n cazul cldirilor comerciale i n cazul cldirilor rezideniale o serie de precedente de succes vor putea conduce n viitor ctre creterea acestor tendine, implicarea ct
mai multor dezvoltatori i consumatori, i ctre o cerere
i ofert ascendente. Totodat, legislaia european
viitoare, din ce n ce mai stringent, care va trebui
implementat n scopul creterii perfomanei energetice a cldirilor din Romnia, va ridica drastic
standardele metodologiei de construire i astfel, programe de tipul Green Homes sau Green Mortgage vor
pregti domeniul imobiliar pentru tranziie.
Procesul de certificare const n asigurarea c proiectul dezvoltatorului n-
Costurile
din ce n ce
mai ridicate
ale energiei i
impactul negativ
al acestora
asupra eficienei
cldirilor
determin
dezvoltatorii
din sectorul
rezidenial s se
orienteze ctre
o transformare
rapid i
profitabil
n modul de
adoptare a noi
standarde de
performan a
construciilor
oferite prin
programul de
certificare Green
Homes.
deplinete toate condiiile programului

Green Homes (Case Verzi), verificndu-se astfel atingerea performanei dorite. Programul asigur o colaborare
eficient i o ndeplinire a condiiilor
prestabilite mpreun cu dezvoltatorul
n etapa analizei preliminare, sugernd
nceperea consultanei cu acesta i cu
echipa de proiectare chiar dinaintea
selectrii terenului i promovnd astfel un proces integrat i un grad mai
mare de eficien. Pentru a mri ansele de vnzare rapid, produsul poate
fi promovat pe pia chiar dinaintea
obinerii acestei certificri, cu scopul
de a informa potenialii cumprtori.
Pe perioada fazei de proiectare, construcie i ofertare, RoGBC ofer permanent consultan i monitorizare
alturi de un auditor energetic, la final
construcia primind scorul i, respectiv, certificarea dorit, dac toate condiiile prestabilite au fost ndeplinite.
Monitorizarea programului implic o
permanent colaborare dintre RoGBC
i utilizator, cu scopul de a crea precedente utile n informarea viitorilor investitori cu privire la beneficiul pe termen lung al reducerii costurilor, ct i
al amortizrii investiiei iniiale ntr-un
interval scurt timp.
Dezvoltatorii promoveaz totodat posibillior cumprtori opiunea
atractiv i inteligent de finanare,
avantajoas pentru fiecare parte implicat - programul Green Mortgage
(Ipoteca Verde). n urma lansrii acestuia de ctre diverse bnci din Romnia, s-a stimulat o abordare pozitiv a
creditelor imobiliare pentru o investiie inteligent nc de la nceputul
procesului de concepie.
Beneficiarul i poate
permite investi-
de transport public, materialele eficiente i naturale, eficiena consumului redus de ap, utilizarea eficient a
energiei pentru iluminare, nclzire
i rcire a imobilului, performana
reelelor inteligente de gestiune i
control i informarea consumatorilor pentru o utilizare responsabil a
imobilului. Acestea sunt principalele
teme abordate pentru obinerea certificrii Green Homes.
One Herastrau Park
Cteva exemple
de referin realizate
prin programul
Green Homes includ
urmtoarele proiecte:
Amber Gardens
rea ntr-o construcie superioar din punct de vedere al calitii care, n timp, prin eficien i/sau performan energetic reduce costurile de operare i amortizeaz astfel costul
de investiie iniial, conducnd spre o rat lunar a dobnzii mai sczut. Pe de alt parte, banca i menine profitul,
reducnd riscul de nerambursare a ipotecilor i sporind valoarea imobilelor pe care le finaneaz. Nu n ultimul rnd,
dezvoltatorul este stimulat s investeasc n astfel de imobile cu o valoare crescut, deoarece acestea devin mult mai
atractive pe pia, cumprtorul avnd o mai mare putere de
cumprare prin acest tip de credit ipotecar.
Criteriile pentru creditare au n vedere amplasamentele sustenabile, amplasarea n zone cu acces la sistemul
34 VALOAREA
Beneficiarul i
poate permite
investirea ntr-o
construcie
superioar din
punct de vedere
al calitii care,
n timp, prin
eficien i/sau
performan
energetic
reduce costurile
de operare i
amortizeaz
astfel costul de
investiie iniial,
conducnd spre
o rat lunar a
dobnzii mai
sczut.
One Herastrau Park (One United

Development) din Bucureti, un proiect ce cuprinde 106 de apartamente
i ndeplinete criteriile necesare Precertificrii Green Homes, implementnd din faza de concept diverse strategii sustenabile, care includ reducerea
semnificativ a deeurilor depozitate
la ramp pe perioada etapei de construcie, strategii inovatoare precum
crearea unei infrastructuri pentru colectarea la surs pe trei fracii (biodegradabil, reciclabil, rezidual), la nivelul
fiecrui spaiu locativ, ct i implementarea de programe de educare a locatarilor cu privire la utilizarea strategiilor
sustenabile, n vederea optimizrii i
eficientizrii tuturor consumurilor pe
durata de via a cldirii;
VISION (Studium Green) din
Cluj-Napoca, un proiect ce include
177 de apartamente i care a reuit
s obin o reducere cu 40% a consumului de energie fa de un proiect
standard; acest proiect este primul
certificat Green Homes acordat de
ctre Consiliul Romn pentru Cldiri Verzi (RoGBC);
Lake District (American Eco Homes SRL) din Iai, un proiect ce cuprinde 600 de case ce utilizeaz un
design pasiv, demonstrnd o per-
energie. Proiectul a nceput n primvara anului 2015 i include metode de construire att tradiionale, ct
i sustenabile, de provenien local.
Casa Solaris (Casa Solaris SRL)
din Bucureti, o cas cu un design
activ, ce produce mai mult energie
dect necesarul de consum al su,
datorit celor 72 m2 de panouri fotovoltaice, asigurnd astfel un surplus
de energie ce intr n reeaua public.
The EFden Home (Team EfdeN)
din Bucureti, o cas proiectat de o
echip de studeni ce au inclus acest
proiect ntr-un prestigios concurs
european n 2014 i devenit astfel
prototip prin elementul central de
ser multifunional.
Pe lng aceste exemple, 25 ali
investitori din domeniul rezindenial
sunt n prezent implicai n proiecte
conforme cu cerinele programului
de certificare Green Homes. n concluzie, crearea unui sistem inteligent
de consiliere i certificare, precum
programul Green Homes, ct i o sensibilizare a dezvoltatorilor i a consumatorilor, conduc treptat ctre o observabil cretere de tip cerere-ofert
n ceea ce privete construciile performante din punct de vedere energetic n domeniul rezidenial. Acest
lucru nu poate fi obinut fr o stimulare n lan a prilor interesate, prin
sublinierea beneficiilor finale de tip
financiar, social, de mediu i legislativ,
observabile n timp.
Valley 21
Casa Solaris
forman superioar n ceea ce privete accesibilitatea ca

pre, consumul de energie, ventilaia natural, rezistena
la seisme, materiale de construire inteligente, eficiena
utilizrii apei;
Floreasca 1 (1 Development) din Bucureti, un proiect pentru 22 de apartamente de lux, ce ofer o performan ridicat din punct de vedere al consumului de
energie i al confortului termic i care ncorporeaz materiale de construire i elemente de amenajare a teritoriului sustenabile;
Amber Gardens (Alesonosor) din localitatea Tunari,
Ilfov, o locuin de lux ce servete drept model ntr-un
complex rezidenial de 60 de case de acest tip, trstura principal fiind obinerea standardului Energie Net
Zero al directivei europene 2020;
Valley 21 (Dalghias Development & Building the
Future) din Vama Buzului, un proiect ce include 60 de
case verzi cu un impact minim asupra mediului, ncorpornd principii bioclimatice i de consum eficient de
The EFden Home
EVENIMENTE
Conferina Naional
Braov, 11 decembrie 2015
n data de 11 decembrie a.c., la Braov, a avut loc Conferina Naional a ANEVAR.
n cadrul acesteia a fost ales noul Consiliu director, cu urmtoarea componen:
Consiliul director ANEVAR 2016-2017
Preedinte
Prim-vicepreedinte
Fost preedinte
Trezorier
Vicepreedinte - preedinte al Comisiei de calificare i atestare profesional
Vicepreedinte - preedinte al Comisiei tiinifice i de standarde
Vicepreedinte - preedinte al Comisiei de eviden a membrilor
Vicepreedinte - preedinte al Comisiei de verificare i monitorizare
Vicepreedinte - preedinte al Comisiei de relaii interne i internaionale
Vicepreedinte - preedinte al Comisiei juridice
Secretar general
36 VALOAREA
Daniel MANAE
Dana ABABEI
Adrian VASCU
Adrian Ioan POPA-BOCHI
Laureniu Adrian STAN
Elena APOSTOLESCU
Delia Voichia BRATU
Ileana GUU
Laureniu Aurelian LAZR
Cristina GRIGORESCU
Marian Ilie SIMINIC
EVENIMENTE
Adrian Vascu, Daniel Manae
Daniel Manae
Adrian Vascu
Gheorghe Bdescu. Preedinte de onoare al ANEVAR
EVENIMENTE
ntlnirea anual
a membrilor corporativi ANEVAR
ntlnirea membrilor corporativi de la Braov, din data de 12 decembrie, a avut
pe ordinea de zi urmtoarele teme i activiti:
Rolul i competenele ONPCSB - Mihaela DRGOI, Director Direcia Supraveghere i
Control O.N.P.C.S.B.
Dezbaterea cadrului legal n domeniul prevenirii i combaterii splarii banilor Laureniu ROBU, Analist Financiar Serviciul Juridic O.N.P.C.S.B.
Prezentare privind tipologii/scheme de splare a banilor - Carmen BABICIU, Analist
financiar Direcia Analiz i Prelucrare a Informaiilor O.N.P.C.S.B.
Impactul prevederilor noului Cod fiscal asupra activitii profesiilor liberale - Irina
NISTOR, Senior Manager PricewaterhouseCoopers
Raportul de activitate ANEVAR. Structura bazei de date BIF. Ultimele nouti din Codul
Fiscal - Adrian VASCU, Preedinte ANEVAR 2014-2015 | Senior Partner VERIDIO S.R.L.
Monitorizarea activitii de evaluare. Alegerea firmelor care urmeaz s fie monitorizate
n anul 2016 - Sorin PETRE, Director Valuation & Strategy PricewaterhouseCoopers
Rezultatele sesiunii de acreditare. nmnarea nsemnelor de MAA - Adrian VASCU,
Preedinte ANEVAR 2014-2015 | Senior Partner VERIDIO S.R.L.
38 VALOAREA
EVENIMENTE
Daniel Manae
Irina Nistor
Mihaela DRGOI, Carmen BABICIU
Sorin Petre
Adrian Vascu
Laureniu Robu
Radu Dimitriu
nmnarea nsemnelor de MAA

EVENIMENTE
Conferina de pres:
lansarea primului raport de analiz
statistic din BIG (Q3 2015)
a sediul central al Asociaiei, n data de 8 decembrie a.c., a avut loc

o conferina de pres
cu reprezentanii celor
mai importante publicaii de profil. Preedintele Adrian Vascu i Prim-vicepreedintele Daniel Manae au prezentat
primele informaii extrase din
Raportul de analiz statistic
a Bazei Imobiliare de Garanii
(BIG), pentru Q3 2015.
Astfel, valoarea garaniilor imobiliare pentru creditele
acordate n perioada iulie-septembrie 2015 se ridic la peste
4 miliarde de euro.
Baza Imobiliar de Garanii
(BIG), gestionat de Asociaia
Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia (ANEVAR)
prin Institutul Romn de Cercetare n Evaluare (IROVAL),
a strns peste 25.000 de rapoarte de evaluare n Q3 2015.
Valorile colateralelor estimate de ctre evaluatori n aceast perioad se ridic la 4,116
miliarde de Euro. Cele mai multe proprieti evaluate pentru
creditele acordate sunt cele
rezideniale, 18.905 de uniti,
reprezentnd 73,05% din total, urmate la mare distan de
cele 2.745 de terenuri, care reprezint 10,61% din totalul numeric. Cele mai valoroase proprieti evaluate sunt ns din
zona comercial. Cele 2.283
de proprieti comerciale eva40 VALOAREA
luate pentru creditare s-au ridicat la peste 1,2 miliarde de

euro n cele 3 luni analizate.
Dintre proprietile rezideniale evaluate, cele mai multe
au fost apartamente de bloc
(14.152), reprezentnd cca.
75% din totalul numeric i cca.
54% din cel valoric. Valoarea
nsumat a acestora a fost de

aproximativ 633 de milioane de
euro. Casele cu teren evaluate
(4.257 de proprieti) au reprezentat 22,5 % din totalul numeric i 36,77% din totalul valoric.
Conform datelor din BIG,
cele mai multe rapoarte de
evaluare au fost realizate pen-
EVENIMENTE
tru proprietile din Bucureti

(2.278 rapoarte), urmate de
cele din Cluj (1.652 rapoarte),
Constana (1.561 de rapoarte), Timi (1.185 de rapoarte)
i Braov (1.011 rapoarte). Din
Capital, cel mai activ sector
pentru creditarea imobiliar a
fost, n perioada analizat, Sectorul 3, cu 1.021 de rapoarte.
Topul pe orae al celor mai
scumpe proprieti pe metru
ptrat plaseaz tot Bucuretiul n fruntea listei, urmat de
Cluj, Timioara, Constana,
Iai, Braov, Craiova, Ploieti,
Sibiu i Tulcea. Cele mai ieftine apartamente de bloc pot fi
gsite n Giurgiu, unde valoarea medie de pia pe metru
ptrat ajunge la 459 de euro.
n Bucureti, cele mai scumpe proprieti se regsesc n
Sectorul 1, unde valorile medii pe metru ptrat se ridic la
1.226 Euro pentru apartamentele de bloc i 1.107 Euro pentru
casele cu teren. Cel mai ieftin
sector pentru bucuretenii care
vor s locuiasc la cas pare a fi
Sectorul 6, unde valoarea medie
pe metru ptrat se ridic la 822
Euro, iar pentru cei care prefer
apartamentele de bloc, Sectorul
5, cu o valoare medie pe metru
ptrat de 871 de Euro.
Avem deja i primii indici
imobiliari extrai din BIG, deocamdat lunari, respectiv august fa de iulie i septembrie fa de august, a anunat
Preedintele ANEVAR, Adrian
Vascu. Valorile nu au oscilat
foarte mult n aceast perioad, care a fost ns una destul
de scurt pentru a fi foarte relevant. Va fi interesant cnd
vom putea compara trimestre
i apoi ani, i intenionm s
publicm periodic, pe msur
ce intrm n posesia datelor,
indexul imobiliar ANEVAR.
EVENIMENTE
Club Business Magazin

- Valoarea impozabil a cldirilor
n contextul noului Cod fiscal
ANEVAR a fost partener
oficial al Clubului Business
Magazin cu tema Impozitarea cldirilor i noul Cod fiscal, n data de 3 noiembrie,
locaia aleas fiind Hotelul
Intercontinental.
Contextul n care a avut
loc dezbaterea organizat de ANEVAR i Business
Magazin, pe tema impozitrii cldirilor aa cum se
regsete reglementat n
noul Cod fiscal care intr n

vigoare la data de 1 ianuarie 2016, este urmtorul:
Legea nr 227/2015 privind
Codul fiscal a fost publicat n Monitorul Oficial n
data de 10 septembrie a.c.,
normele de aplicare sunt n
lucru la autoritatea fiscal,
iar OUG 50/2015 care modific anumite prevederi
din forma iniial a noului
Cod fiscal a fost publicat
Daniel Manae
Adrian Vascu
42 VALOAREA
n MO exact pe 3 noiembrie, data la care erau n

plin desfurare discuiile participanilor la Club
Business Magazin. Nu n
ultimul rnd, ghidul dedicat stabilirii valorii impozabile a cldirilor (publicat
n Standardele de evaluare
ANEVAR - ediia din 2014
i republicat n ediia din
2015 sub denumirea GEV
500, cu aplicare din mo-
EVENIMENTE
Ramona Jurubi
Mihaela Mitroi, Ruxandra Grinzeanu
mentul intrrii n vigoare a

noului Cod fiscal), se afla
n lucru pentru a i se aduce
completri ce includ i cele
4 anexe necesare evalurii
pentru impozitare.
La eveniment au participat doi reprezentani ai consultanilor fiscali: Ramona
Jurubi - Partner, Head of
Taxation, KPMG Romnia i
Mihaela Mitroi - Partener,

Lider Servicii de Consultan
Fiscal i Juridic, PwC Romnia i Europa de Sud-Est;
un reprezentant al contribuabililor: Ruxandra Grinzeanu
- Director General, Sky Tower
Building, Raiffeisen Property
International; i, din partea
ANEVAR, preedintele Adrian Vascu i prim-vicepree-
dintele Daniel Manae.

Aceste discuii au avut ca
scop principal informarea tuturor celor implicai n aplicarea noilor dispoziii dar i
identificarea unor soluii de
clarificare a situaiilor rmase
nc nelmurite i transmiterea lor ctre autoritile care
elaboreaz normele noului
Cod fiscal.
EVENIMENTE
Evaluarea proprietilor din agricultur,

silvicultur i industria alimentar
Craiova 24 octombrie
Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia a organizat n 24 octombrie, la Universitatea din Craiova, a cincea ediie a conferinei Evaluarea proprietilor
din agricultur, silvicultur i industria alimentar. Evenimentul a avut ca tem principal Evaluarea tuturor tipurilor de terenuri.
Printre subiectele abordate

s-au regsit urmtoarele:
Evaluarea terenurilor i GEV 500;
E
rori frecvente n evaluarea
terenurilor;
E
valuarea terenurilor prin metoda
extraciei de pe pia;
A
naliz calitativ. Evaluarea
terenurilor prin metoda comparaiei
relative;
E
valuarea terenului prin metoda
parcelrii i dezvoltrii. Aspecte
practice i principii de aplicare;
Aplicaie evaluare teren agricol;
Piaa agricol din Romnia;
valuarea plantaiilor de vi de vie n
E
Republica Moldova.
44 VALOAREA
Adrian VASCU, Anua STAN
EVENIMENTE
Speakerii evenimentului au fost:

Adrian VASCU - Preedinte ANEVAR | Senior Partner VERIDIO S.R.L.
Radu TIMBU - Vicepreedinte ANEVAR | Director EUROEVAL S.R.L.
Cristian DEMETRESCU - Director ROMNIVAL S.R.L.
Laureniu STAN - Director Executiv FAIRVALUE CONSULTING S.R.L.
Adrian NICOLESCU - Evaluator Independent ANEVAR
Eugen DUMITRESCU - Manager DARIAN DRS S.A.
Andrei BOTI - Partener Fondator NAI Romnia
Revetchi VEACESLAV - Asociat Actimob Consulting SRL Republica Moldova
Revetchi VEACESLAV
Andrei BOTI
Cristian DEMETRESCU
Adrian VASCU
Eugen DUMITRESCU
Adrian NICOLESCU
Laureniu STAN
Radu TIMBU
ASIGURAI-V LINITEA protejndu-v

afacerea i propria persoan
ecii cheie referitoare la asigurarea profesional a evaluatorilor, decantate dintr-un

torent de litigii.
Un val de litigii judiciare s-a abtut
asupra Floridei, fcnd ravagii n rndul
evaluatorilor tri n furtun i scond la iveal, n aceast rupere de nori,
deficienele de acoperire ale asigurrii
profesionale.
Furtuna s-a dezlnuit cnd creditorii au transferat investitorilor dreptul
de a intenta proces evaluatorilor pentru
ipotecile executate.
Majoritatea evalurilor, care fac
obiectul acestor procese n curs de nscriere pe rol, se refer la ipotecile puse
de Impac Funding Corporation, o filial a unei mari societi de credit ipotecar. Pentru fiecare credit executat silit,
se pare c Impac a semnat un Contract
de cesiune crean prin care se acord
investitorilor toate drepturile de a soluiona orice reclamaie (conform contractului sau dreptului de rspundere
civil delictual) mpotriva evaluatorului/ evaluatorilor i/ sau a companiei de
evaluare a bunurilor imobile.
n doar dou luni, Liano Financing
Group, entitatea investitoare care a depus majoritatea reclamaiilor, a cerut trimiterea n instan a peste 175 evaluatori
i firme de evaluare din Florida, iar acest
uragan al distrugerii ncepe s loveasc
i alte state. n scopul prezentului articol
voi face abstracie de frivolitatea acestor
reclamaii; totui este greu de ignorat
46 VALOAREA
faptul c se face uz n acestea de un limbaj generic, identic pentru a descrie pretinsa neglijen a evaluatorilor acuzai,
indiferent de faptele reale sau de calitatea
evalurilor care fac obiectul plngerilor.
S sperm ca Impac va hotr s nceteze
cesiunea de creane ctre investitorii implicai n litigii firma poate lua decizia
imediat ce descoper c propriile practici de creditare vor fi acionate n justiie
n aceeai msur ca i presupusele greeli comise de evaluatori.
Acoperire complet
ntre timp, evaluatorii pot nva
dou lecii importante n legtur cu
necesitatea de a avea polie de asigurare
profesional cu acoperirea corespunztoare, pentru a fi aprai n cazul n care
orizontul se ntunec sub ameninarea
unei furtuni:
1. Probleme legate de asigurarea

profesional cu caracter exclusiv
individual
Multe din evalurile care fac obiectul reclamaiilor din cadrul litigiilor n
care este implicat Impac au fost efectuate de evaluatori stagiari care lucreaz sub supravegherea unor evaluatori
autorizai. n numeroase cazuri, stagiarii i-au schimbat locul de munc i
nu apar ca acuzai, pe cnd evaluatorii
care au semnat rapoartele ca supervizori sunt acuzai, la fel ca firmele lor
de evaluare. Acoperirea pentru unele
dintre aceste reclamaii mpotriva evaluatorilor supervizori nu sunt acceptate
de asiguratori deoarece evaluatorii au
PETER T. CHRISTENSEN
Consilier General, UA Administrators &
Insurance Services. Peter Christensen este
consilier general n cadrul LIA Administrators
& Insurance Services. Absolvent al
Universitii din California, coala de Drept
Berkeleys Boalt Hall School, ndeplinete
funcia de avocat din 1993 i are blogul
www.appraiserlawblog.com. ncepnd din
1977, LIA ofer profesionitilor din domeniul
evalurii informaii referitoare la asigurare
profesional i la prevenirea pierderilor.
avut asigurare profesional cu caracter

exclusiv individual. (Acest tip de acoperire limitat nu se vinde n programul de asigurri profesionale aprobat de
Appraisal Institute). Poliele cu caracter
exclusiv individual se bucur de popularitate pentru c ofer un sistem care se
poate obine rapid i adesea au un pre
mai mic dect cele care asigur acoperire complet. Totui, majoritatea polielor
cu caracter exclusiv individual prezint
dezavantajul a dou limitri majore: exclud acoperirea pentru evaluatorul asigurat cnd i se intenteaz proces pentru
lucrarea efectuat de un alt evaluator
i exclud reclamaiile legate de evaluri
n cazul n care un evaluator asigurat a
semnat ca supervizor. Dac ai avut vreodat un angajat evaluator, ai semnat
rapoarte n calitate de supervizor sau ai
subcontractat o lucrare, este posibil ca
acest tip de poli de asigurare s nu v
furnizeze acoperirea necesar.
Adesea auzim din partea proprietarilor de firme de evaluare comentarii de
genul Nu am nevoie de o poli care s
m acopere indiferent dac este vorba
de mine, ca persoan, sau de firma mea
n cazul unor reclamaii referitoare la
lucrrile efectuate de ali evaluatori, deoarece ntotdeauna am cerut evaluatorilor mei s aib propria lor asigurare.
Totui, nu v putei baza pe o poli a
evaluatorilor stagiari sau a angajailor
dumneavoastr care s v acopere, pentru c, probabil, nu suntei menionat ca
i coasigurat pe poliele lor i chiar dac
suntei, nu exist o modalitate practic
de a va asigura c respectiva acoperire se
va menine ani de zile, astfel nct s fie
valabil i pentru o viitoare reclamaie
mpotriva dumneavoastr. De asemenea, dac unuia din evaluatorii pe care
i angajai i se intenteaz proces pentru
o evaluare presupus a fi neglijen, se
va considera, conform majoritii legilor,
c, n calitate de angajator, avei obligaia
legal de a plti aprarea acestuia i orice
daune pentru care acesta este rspunztor. Dac avei acoperire cu caracter
exclusiv individual, aceast sarcin v va
reveni dumneavoastr.
2. nelegerea faptelor prealabile

i a acoperirii prevzute de poli
la data nceperii litigiului
Numeroi evaluatori, firme i companii de management al evalurii nu neleg faptul c asigurarea profesional a
evaluatorilor (i pentru aproape toi cei-
lali profesioniti din domeniu) are acoperire pe durata asigurrii, indiferent de

momentul comiterii faptei care a generat
reclamaia. Aceasta nseamn c polia
de asigurare care va acoperi reclamaia
nu este polia evaluatorului la data efecturii evalurii, ci polia curent la momentul depunerii cererii de despgubire
sau pronunrii reclamaiei. Ceea ce este
foarte important este c polia curent a
evaluatorului va asigura acoperire pentru evaluri prealabile sau pentru data retroactiv respectivei polie, dat care, n
majoritatea cazurilor, ar trebui s fie cea
de la care evaluatorul i/ sau firma au/ are
asigurarea profesional fr ntrerupere.
Numeroase evaluri vizate de torentul de procese care a lovit Florida se refer la cele efectuate n 2005 i 2006 i,
din nefericire, destul de muli evaluatori
au aflat c poliele lor nu acoper lucrrile din acei ani, pentru c, fie au fcut
o ntrerupere la un moment dat, fie au
cumprat o poli care nu are acoperire
retroactiv dei ar fi existat condiii de
eligibilitate, aa cum se ntmpl cteodat cnd un evaluator completeaz
o cerere de asigurare cu caracter exclusiv individual n care nu este inclus
acoperirea pentru fapte prealabile. Ali
evaluatori constat c nu au acoperire
deoarece au plecat din domeniu sau au

poliele expirate, sau nu au mai pltit o
diferen pentru prelungirea perioadei
de asigurare pentru acoperirea daunelor aferente reclamaiilor ce fac referire
la evaluari realizate n perioada anterioar. Lecie de reinut: importana
meninerii asigurrii pentru situaii de
revendicare de despgubiri rezultate din
evaluri realizate n perioade anterioare,
indiferent de modificarea care se face n
ceea ce privete acoperirea. Dac suntei
eligibil pentru acoperire retroactiv, ar
trebui verificat dac polia de asigurare
ofer acoperire pentru un numr corespunztor de ani. i, dac renunai la a
mai lucra n domeniu, discutai cu brokerul dvs. facilitatea de prelungire a perioadei de acoperire la pensie, polia
de asigurare poate fi gratuit.
Privind spre viitor

Evaluatorii tri n furtuna din Florida ca acuzai n procesele intentate
indiferent de situaia asigurrilor lor
profesionale trebuie s trateze aceast chestiune cu seriozitate, s apeleze la
consiliere juridic i s conceap o aprare legal. Reclamaiile trebuie soluionate, iar pe termen lung, toi evaluatorii
trebuie s-i cntreasc atent decizia de
a lucra pentru creditori care transfer
dreptul de a intenta proces pentru reclamaii neconfirmate mpotriva lor.
Preluat / tradus cu permisiune.

Acest text a fost publicat iniial n limba
englez. ANEVAR a tradus textul n limba
romn i este singurul responsabil pentru
acurateea acestei traduceri.
Copyright Appraisal Institute 2013
de ctre Appraisal Institute. Toate drepturile
rezervate.
Textul original a fost publicat pentru
utilizare n Statele Unite n conformitate cu
legislaia, reglementrile i standardele de
bun practic n evalurile din Statele Unite.
Definiiile, metodologiile i conceptele din
acest text tradus pot fi sau nu pot fi aplicabile
n Romnia. Appraisal Institute i declin n
mod expres orice rspundere pentru orice
pierderi sau daune care pot aprea din
utilizarea textului tradus.
Mereu mpreun
elaia dintre verificatorii interni ai bncilor i

evaluatori este crucial,
dar adesea greit neleas.
CHERYL WINOKUR MUNK
Atenie, evaluatori n cutare de

lucrri n cadrul instituiilor bancare:
verificatorii au nevoie de rapoarte clare, bine documentate i livrate la timp.
De asemenea, au nevoie de evaluatori
care pot furniza informaii suplimentare i clarificri, dup cum e necesar.
Dac evaluatorii realizeaz toate
acestea n mod constant, vor primi
mult de lucru, declar Michael D.
Sullivan Membru al Appraisal Institute (MAI), SRA, AI-GRS, evaluator
comercial principal care i desfoar activitatea n sediul din Denver al
Bncii de Vest.
n mod tipic, verificatorii dau
aceste sarcini n lucru unui numr de
trei sau patru profesioniti selectai
dintr-o list de evaluatori aprobat de
banc, list care adesea include sute
de nume. La luarea deciziei referitoare la acceptarea ofertelor, verificatorii
interni ai bncilor tind s se adreseze evaluatorilor pe care i consider
profesioniti, lund n consideraie i
factori precum competena n ceea ce
privete un anumit tip de proprietate
i localizarea efectiv a proprietii.
Dac de la bun nceput avem cel
mai bun evaluator, nseamn c evaluarea va avea o baz solid, spune
Curt R. Kolell - MAI, AI-GRS, funcionar superior, membru al Comitetului pe probleme de evaluare din cadrul
Associated Bank of Green Bay, Wisconsin.

Verificatorii spun c prefer s acorde un interval
de timp de lucru de trei sptmni sau mai mult, atunci
cnd acest lucru este posibil. Totui, uneori este necesar
un interval de timp mai mic, n funcie de factori cum
ar fi scopul evalurii, zona din ar n care este amplasat proprietatea respectiv, anotimpul i competiia. Cnd
verificatorii interni ai bncilor impun un timp neobinuit
de scurt pentru primirea rezultatelor, spun c de multe ori
evaluatorii cer un onorariu mai mare.
48 VALOAREA
Cheryl Winokur Munk este scriitor liber profesionist i editor din West
Orange, New Jersey. Articolele sale sunt axate pe teme din domeniul
serviciilor financiare.
De asemenea,
verificatorii
apreciaz
colaborarea cu
acei evaluatori
care ofer lucrri
de calitate de
la bun nceput
i care neleg
necesitatea de
a face corecii
sau de a aduce
clarificri atunci
cnd este
necesar.
Elementul cheie l constituie calitatea

Cerinele variaz n funcie de ofert i, dei verificatorii spun c, n mod tipic, procesul de evaluare nu prezint
niciun fel de complicaii, evaluatorii care primesc respectivele solicitri de evaluare i exprim uneori nemulumirea
de a fi nevoii s se adapteze la cerinele diferitelor sisteme.
Verificatorii spun c apreciaz feedback-urile primite referitor la procesele lor i c sunt fericii s rspund ntrebrilor evaluatorilor oricnd pe parcursul demersului.
Apreciem cnd ni se adreseaz o ntrebare. Cteodat este n legtur cu un aspect la care nici nu ne-am
gndit, spune Justin D. Slack - MAI, SRA, AI-GRIS,
AI-RRS, manager pentru evaluri comerciale n cadrul
Home Street Bank din Seattle.
Evaluatorii manifest interes pentru bncile a cror
preferin pare s se ndrepte ntotdeauna spre oferta cu
cel mai mic pre, dar verificatorii intervievai n scopul
acestui articol declar c oferta cu preul cel mai mic nu
este ntotdeauna i cea ctigtoare. Ei spun c preul cel
mai mic este doar un element de departajare care nclin
balana cnd toate celelalte elemente luate n calcul sunt la
egalitate. Dar verificatorii dau note mari i pentru calitate,
consecven, experiena anterioar n

colaborarea cu respectivul evaluator,
precum i pentru competena acestuia ntr-un anumit domeniu sau n privina unui anumit tip de proprietate.
Dac alegem evaluatorul cu onorariul cel mai mic, dar despre care tim
c a avut probleme n trecut, nseamn
c acesta este un fals avantaj i c tre-
care ofer lucrri de calitate de la bun nceput i care neleg necesitatea de a face corecii sau de a aduce clarificri
atunci cnd este necesar. Ei spun c se arat dispui s
treac cu vederea chestiuni minore (greeli de ortografie
sau de tipar), dar nu i pe cele mai importante, cum ar fi
valori inconsecvente utilizate pe parcursul raportului, sau
concluzii bazate pe informaii incorecte sau depite.
A lucra mpreun sau nu

Potrivit opiniei lui Melanie Sieger - MAI, Vice-Preedint a Unitii de Servicii Imobiliare din
cadrul Pacific Wesern Bank din Chevy Chase, Maryland, n cazuri rare,
relaiile trebuie ntrerupte atunci
cnd exist prea multe chestiuni
controversate. De exemplu, a renunat la un evaluator care a evaluat o parcel de teren din Florida
ca i cum ar fi fost imediat posibil aplicarea unui plan urbanistic,
n condiiile n care
buie s se renune la
aceast variant pentru ca
la final s nu avem mai mult de pierdut, spune Slack.
De asemenea, verificatorii apreciaz colaborarea cu acei evaluatori
acest lucru nu
era fezabil. Dup cteva ncercri de
revizuire euate, a respins raportul i nu a mai continuat
colaborarea cu respectivul evaluator.
Verificatorii apreciaz evaluatorii care ntocmesc rapoarte bazate pe date de pia aplicabile. Dac ai datele n
fiierul de lucru, dureaz doar un minut s le introduci, dar
raportul va fi cu mult mai bun, spune Sieger.
Pe scurt, exist o probabilitate mai mare ca evaluatorii
care dezvolt o bun relaie de lucru cu verificatorii din instituiile bancare s primeasc o nou solicitare de lucru.
Vrei s lucrezi cu cineva care e dispus s lucreze cu tine i
d cele mai bune rezultate, spune Julie R. Battaglia - MAI, AI-GRS, verificator principal n cadrul BMO Harris
Bank din Tampa, Florida.
N CENTRUL RELAIEI
De cele mai multe ori, verificatorii
spun c au relaii bune cu evaluatorii.
Iat cteva sfaturi pentru ca procesul
s decurg n condiii mai bune:
Citirea cu atenie a
contractului de prestri
servicii de evaluare
Citirea cu neatenie a scrisorii de
angajament este ceva ce categoric nu
trebuie fcut, dup prerea lui Justin D. Stack - MAI, SRA, AL+GRS,
AI+RRS, manager de evaluare comercial n cadrul HomeStreet Bank
din Seattle.
Acesta a lucrat recent cu un evaluator al crui raport includea o concluzie asupra valorii pe care banca nu
o solicitase. Un alt evaluator a trebuit
s solicite o prelungire de dou sptmni, pentru c, la momentul predrii, evaluarea s nu includ nimic din
ceea ce banca solicitase.
Slack este dispus s fie indulgent
dar pn la un punct. Totui, dac
evaluatorii nu respect instruciunile
n mod repetat, Slack nu i va mai solicita pentru o nou colaborare, dac
are alte opiuni.
Dac exist dubii,

acestea trebuie clarificate
Atunci cnd termenii de referin
ai evalurii nu sunt pe deplin nelei,
n special n situaia n care evaluarea
implic aspecte atipice, pot aprea
i se pot chiar acumula probleme.
Andy P. Mantis - MAI, SRA, AI-GRS,
vicepreedinte la departamentul de
evaluri imobiliare din cadrul BankUnited din New York - i sftuiete
pe evaluatori s discute mai nti cu
50 VALOAREA
Verificatorii
neleg c pot
aprea ntrzieri
neateptate,
dar dac
rapoartele vor
fi predate dup
termenul limit,
verificatorii
trebuie anunai,
ca s tie la ce
s se atepte
i s nu i mai
urmreasc pe
ntrziai
el, ca ei s neleag la ce se ateapt banca din partea lor.

Unul din lucrurile cele mai importante n legtura dintre banc i evaluator este comunicarea, spune el.
Julie R. Battaglia - MAI, AI-GRS - i amintete de o
evaluare complex pe care banca sa a realizat-o recent.
Iniial nu a avut multe informaii despre proprietate, dar
a lucrat cu un evaluator cu care a inut frecvent legtura
prin e-mail i telefonic. n calitate de evaluator verificator
principal n cadrul BMO Harris Bank din Tampa, Florida,
Battaglia a apreciat acel permanent dialog, pentru c astfel
a tiut la ce anume s se atepte. Ar fi fost mult mai greu
ca verificarea s fie efectuat altfel, declar ea.
Trimiterea de rapoarte clare i concise

Nici verificatorii interni ai bncilor nu cunosc ntotdea
-una o anumit amplasare sau un tip de proprietate specific, aadar, chiar dac raportul poate fi precis, poate fi dificil
de urmrit n cazul n care concluzia privind valoarea nu
este bazat pe date de pia, explic Curt R. Kolell - MAI,
AI-GRS, evaluator principal n cadrul Associated Bank of
Green Bay, Wisconsin. Cel care citete raportul de evaluare
trebuie s poat urmri logica acestuia, spune el.

Acest aspect este deosebit de important, din moment ce un verificator nu reuete s viziteze proprietatea
aa cum o face evaluatorul. Ar trebui s pot lua raportul,
s-l citesc i s neleg c este o concluzie rezonabil privind
valoarea, spune Battaglia de la BMO Harris Bank.
Verificarea de dou ori a lucrrii

Acest sfat sun banal i de la sine neles, dar, firete, se
pot strecura mici greeli, iar scopul ar trebui s fie ca rapoartele s fie aduse ntr-o form ct mai apropiat de cea
perfect, nainte de a fi depuse.
Cnd (evaluatorii) nu recitesc rapoartele, le fac moral, spune Mantis de la BankUnited. n acelai timp, el
nelege c e firesc s apar greeli pe parcursul i n pregtirea unui raport de evaluare, aadar tinde s lase deoparte
lucrurile mrunte. Toat lumea greete. De aceea exist
gume i creioane, spune el.
Punctualitatea conteaz
Verificatorii neleg c pot aprea ntrzieri neateptate,
dar dac rapoartele vor fi predate dup termenul limit, verificatorii trebuie anunai, ca s tie la ce s se atepte i s
nu i mai urmreasc pe ntrziai.
Dac nerespectarea termenelor devine o obinuin,
este posibil ca evaluatorul s fie ters de pe list pentru colaborrile viitoare. Dac sunt disponibili ali evaluatori, este
foarte probabil s alegem pe altcineva,

spune Kalell de la Associated Bank.
A figura pe list
Lista cu evaluatorii autorizai ai
unei bnci este periodic actualizat.
Numele noi se adaug de obicei din
recomandri. nainte de a aduga
un nume nou pe list, bncile iau de
obicei n consideraie recomandrile
evaluatorului, mostre de lucrri, analize regionale, proiecte tipice i nivelul de complexitate pe care l abordeaz n mod obinuit.
De reinut c sunt nume care
pot fi terse de pe list, sau clasate
pe poziii inferioare dac evaluatorii
respectivi obin din partea verificatorilor calificative mici pentru pres
-taia lor.
De reinut c
sunt nume care
pot fi terse
de pe list,
sau clasate pe
poziii inferioare
dac evaluatorii
respectivi obin
din partea
verificatorilor
calificative
mici pentru
prestaia lor.
Odat ce figurezi pe o list aprobat, trebuie s faci

tot posibilul s menii calitatea i serviciile la un nivel
ridicat, pentru c acestea sunt criterii importante, spune Michael D. Sullivan - MAI, SRA, AI-GRS, evaluator
principal comercial n cadrul biroului din Denver al Bncii de Vest.
Vrei s lucrezi cu cineva care, la rndul su, e dispus
s lucreze cu tine si realizeaz cel mai bun produs.
Julie R. Battaglia - MAI, AI-GRS, Verificator principal
n cadrul BMO Harris Bank.
Preluat / tradus cu permisiune.
Acest text a fost publicat iniial n limba englez. ANEVAR a tradus
textul n limba romn i este singurul responsabil pentru acurateea
acestei traduceri.
Copyright Appraisal Institute 2013 de ctre Appraisal Institute.
Toate drepturile rezervate.
Textul original a fost publicat pentru utilizare n Statele Unite n
conformitate cu legislaia, reglementrile i standardele de bun practic
n evalurile din Statele Unite. Definiiile, metodologiile i conceptele din
acest text tradus pot fi sau nu pot fi aplicabile n Romnia. Appraisal
Institute i declin n mod expres orice rspundere pentru orice pierderi
sau daune care pot aprea din utilizarea textului tradus.
INFORMAII DIN PIA
Informaii corelate cu evaluarea proprietilor

imobiliare i cu evaluarea ntreprinderii
ontinum s prezentm i
n acest numr al revistei
Valoarea, oriunde este ea
setul de informaii de pia
utile att evaluatorilor, ct i
utilizatorilor rapoartelor de
evaluare. Prezentarea are dou pri.
Prima parte este legat de informaii corelate cu evaluarea proprietilor
imobiliare iar partea a doua este legat de informaii corelate cu evaluarea
ntreprinderii.
Vor fi prezentate sursele de informaii n fiecare caz n parte, astfel nct evaluatorii care vor utiliza aceste
informaii s citeze concret n raportul
de evaluare sursa pe care au utilizat-o.
Facem precizarea c aceste informaii
sunt asumate de ctre furnizorii acestora, singurii care pot fi citai n rapoartele de evaluare. Altfel spus, sursa de
informaii care trebuie citat nu este
revista Valoarea, oriunde este ea, ci
sursa este furnizorul informaiei.
Gsii mai jos premisele avute n
vedere la prezentarea informaiilor privind spaiile de birouri, centrele comerciale i spaiile industriale. Informaiile din tabelele anexate trebuie
interpretate strict n corelaie cu aceste premise.
n cazul informaiilor referitoare la
piaa imobiliar, pentru localitile la
care nu se fac referiri n coninutul tabelelor anexate, unde foarte probabil
volumul tranzaciilor imobiliare este
mai redus, evaluatorii vor avea n vedere informaiile locale i le vor corela
cu datele din tabelele de mai jos. De
exemplu, nivelul ratelor de capitalizare
nu poate fi mai mic dect valorile minime ale ratelor prezentate n aceste
tabele, cel mai probabil situndu-se
n jurul nivelului superior al intervalelor
referitoare la aceste rate.
52 VALOAREA
Capitolul 1: Premise i Definiii

1. BIROURI
Colliers: Pentru piaa din Bucureti, informaiile
se bazeaz pe cldirile de birouri de Clasa A din
punctul de vedere al calitii cldirii, indiferent
de locaie i care au mai mult de 3.000 mp
nchiriabili.
DTZ: Pentru piaa de birouri, att din Bucureti,

ct i din ar, informaiile sunt despre cldirile
cu cele mai bune specificaii tehnice, unde s-a
raportat cea mai mare chirie obtenabil.
Knight Frank: Pentru piaa din Bucureti,

informaiile se bazeaz pe cldirile de birouri de
Clasa A din punctul de vedere al calitii cldirii,
indiferent de locaie i care au mai mult de 2.000
mp suprafa nchiriabil.
JLL: Pentru piaa de birouri, s-a raportat cea mai

mare chirie obtenabil, n cea mai bun cldire
din tipul de locaie, n condiii de pia.
CBRE: S-a raportat Chiria prime, care reprezint

chiria de pia care poate fi obinut pentru o unitate de dimensiuni standard (n concordan cu cererea pentru fiecare pia n parte - 1.000 mp pentru birouri), de cea mai bun calitate i n cea mai
bun locaie din pia, la data raportrii. Chiria
prime ar trebui s reflecte nivelul la care tranzaciile relevante sunt finalizate n pia la momentul
respectiv, dar nu trebuie s fie identice cu oricare
dintre ele, n special n cazul n care nivelul tranzaciilor este limitat sau exist doar cteva oferte.
n cazul oraelor primare, informaiile se bazeaz

pe cldirile de birouri moderne din fiecare ora,
indiferent de locaie. n timp ce Timioara, ClujNapoca, Iai i Braov ofer i cldiri moderne de
birouri, n Constana, oferta de cldiri de birouri
este compus din spaii de calitate slab.
n cazul oraelor secundare, informaiile se bazeaz

pe cldirile de birouri moderne din fiecare ora,
indiferent de locaie.
INFORMAII DIN PIA
Colliers, Knight Frank, JLL,

DTZ: Chiriile raportate sunt de
tip triplu net - toate cheltuielile
sunt suportate de ctre
chiria (impozitele, utilitile
i reparaiile sau cheltuielile
aferente spaiilor comune i
alte cheltuieli necesare pentru
meninerea i exploatarea
proprietii nchiriate).
Acestea pot fi pltite de ctre
proprietar, dar sunt refacturate
chiriailor prin service charge
(incluznd, dar fr a fi limitate
la, categoriile listate mai sus).
Nota bene: cheltuielile de capital
rmn n sarcina proprietarului.
tiv la cel mai bun randament (cea

mai mic rat) estimat a fi obtenabil
pentru o proprietate de tip birouri
de cea mai bun calitate, n cea mai
bun locaie din pia, nchiriat la
nivelul chiriei de pia, cu chiriai de
prim clas.
Ratele de capitalizare raportate
nu iau n considerare niciun cost
de realizare a tranzaciei, sau impozit aferent, ci reflect preul
raportat.
Colliers, Knight Frank, JLL,

DTZ, Darian: Chiriile raportate
sunt de tip contractual, astfel nu
se iau n considerare facilitile
acordate de ctre proprietar (luni
de chirie gratuit, contribuia
proprietarului la amenajarea
spaiului).
CBRE: Chiriile raportate sunt

brute, urmnd s se analizeze
ct se recupereaz prin service
charge i totalul facilitilor
(luni fr chirie, contribuia
spaiului).
Pentru piaa de birouri din

Bucureti, intervalele de chirii au
fost estimate astfel:

se refer la produse primare, respecLocaie
Estimrile ratelor de capitalizare

sunt bazate att pe tranzaciile
nchise n ultimii ani, ct i pe
negocierile avansate.
Rata de capitalizare este
estimat ca fiind raportul dintre
Venitul Net din Exploatare
(dup deducerea din Venitul
Brut Potenial a cheltuielilor
de exploatare i a pierderilor
cauzate de gradul de neocupare)
i preul de tranzacionare/
preuri negociate.
n cazul oraelor primare, doar
cldirile moderne sunt atractive
pentru investitori. Rata de capitalizare pentru aceste produse a
fost estimat avnd n vedere ateptrile investitorilor care ar fi
interesai de achiziia unor astfel
de proprieti n oraele analizate, precum i tranzaciile nregistrate n ultimii ani.
n cazul oraelor secundare, au
fost destul de puine tranzacii
central
Piaa Victoriei
semicentral
Floreasca, Barbu Vcrescu,

Piaa Presei, Politehnica, Lujerului
periferic
Bneasa, Pcii, Pipera
transparente n ultimii ani,

prin urmare este dificil de
estimat o rat de capitalizare
pentru acestea.
2. CENTRE COMERCIALE
Pentru estimarea de chirii i rate

de capitalizare, au fost luate n
considerare centrele comerciale
care ofer o galerie comercial
de cel puin 5.000 mp i o ancor
alimentar (supermarket sau
hipermarket).
Colliers: Att pentru Bucureti,

ct i pentru oraele principale
din ar, centrele comerciale au
fost mprite n dou categorii (produse primare i secundare) n funcie de performana
acestora.
JLL: Att pentru Bucureti, ct

i pentru oraele principale din
ar, s-au luat n considerare
doar produsele primare.
DTZ: Pentru Bucureti i oraele

principale din ar s-au luat
n considerare doar produsele
moderne (minim 5.000 de mp
suprafaa nchiriabil, unde
suprafaa supermarketului/
hipermarketului nu depete
suprafaa galeriei comerciale).
Chiriile estimate sunt de tip

triplu net - toate cheltuielile
alte cheltuieli cerute pentru
proprietii nchiriate). Acestea
pot fi pltite de ctre proprietar,
dar sunt refacturate chiriailor
prin service charge (incluznd,
dar fr a fi limitate la,
categoriile listate mai sus).
INFORMAII DIN PIA

Chiriile raportate sunt de tip

contractual, astfel nu se iau n
considerare facilitile acordate
de ctre proprietar (luni de
chirie gratuit, contribuia
spaiului).
Chiriile estimate pentru centre

comerciale reprezint chirii
medii pentru spaii de 100 mp
amplasate la parter, ocupate
de magazine de mod. Aceste
valori nu sunt suficiente pentru
a estima chiria medie pentru un
centru comercial.
De asemenea, este important s

se in cont de faptul c aceste
chirii variaz mult de la ora la
ora n funcie de: puterea de
cumprare existent, competiia
i vadul comercial pentru fiecare
centru comercial n parte.
Ratele de capitalizare raportate se
refer la produse primare, respectiv la cel mai bun randament (cea
mai mic rat) estimat a fi obtenabil pentru o proprietate de tip comercial de cea mai bun calitate,
n cea mai bun locaie din pia,
nchiriat la nivelul chiriei de pia, cu chiriai de prim clas.
Pentru Bucureti, dat fiind c

nu au fost tranzacii clasice de
investiii cu produse primare,
ratele de capitalizare au fost
estimate lund n calcul att
ateptrile vnztorilor, ct i
cele ale investitorilor care ar fi
interesai s cumpere un astfel
de produs, precum i tranzacii
din regiune (Europa Central i
de Est), n orae comparabile.
Att pentru oraele primare,

ct i pentru oraele secundare,
ratele de capitalizare au
fost estimate pornind de la
tranzaciile nchise n ultimii
ani, precum i avnd n vedere
ateptrile vnztorilor i
cumprtorilor poteniali.
54 VALOAREA

se refer la produse primare,
respectiv la cel mai bun
randament (cea mai mic rat)
estimat a fi obtenabil pentru o
proprietate de tip industrial de
cea mai bun calitate, n cea mai
bun locaie din pia, nchiriat
la nivelul chiriei de pia, cu
chiriai de prim clas.

de realizare a tranzaciei, sau
impozit aferent, ci reflect preul
raportat.
Att pentru Bucureti, ct i

pentru oraele din ar, ratele
de capitalizare au fost estimate
innd cont de ateptrile
vnztorilor i ale investitorilor
care ar fi interesai s
achiziioneze asemenea produse,
precum i de tranzaciile din
regiune (Europa Central i de
Est), n orae comparabile.

preuri negociate.
Colliers: n cazul urmtoarelor

orae (Constana, Iai i ClujNapoca), spaiile industriale de
calitate existente sunt limitate.
Chiriile specificate pentru aceste
orae sunt valabile pentru soluii
built-to-suit.
3. SPAII INDUSTRIALE
Au fost luate n calcul doar

spaiile logistice de calitate
din Bucureti i din oraele
menionate.
Chiriile estimate sunt de tip

triplu net - toate cheltuielile
alte cheltuieli cerute pentru
proprietii nchiriate).
Acestea pot fi pltite de ctre
proprietar, dar sunt refacturate
chiriailor prin service charge
(incluznd, dar fr a fi limitate
la, categoriile listate mai sus).

de realizare a tranzaciei, sau
impozit aferent, ci reflect preul
raportat.
de ctre proprietar (luni de chirie gratuit, contribuia proprietarului la amenajarea spaiului).
preuri negociate.
Chiriile raportate sunt de tip

contractual, astfel nu se iau n
considerare facilitile acordate
Urmeaz tabele cu date la Q3 2015:
INFORMAII DIN PIA
CBRE Romnia
Segment de pia
Orae primare
(Iai, Cluj Napoca, Braov,
Timioara, Constana)
Bucureti
Orae secundare
(Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Ploieti, Piteti, Arad)
Spaii de birouri
-central: 18.5
-semicentral: 14.5-16.5
-periferie: 10
11 - 14
9 - 11
Rata medie de neocupare (%)
13,1%
Iai: 8%
Cluj Napoca: 12%
Braov: 12%
Timioara: 8%
Constanta: 25%
13%-18%
Rata de capitalizare (%) *
7.50%
8,75 - 9,25%
9,5%
Chirie contractual cldire

clasa A (eur/mp/lun)
Centre comerciale
Chirie cerut, pentru un spaiu

de 100 mp la parter, mod
(eur/mp/lun)
60
35 - 40
20 - 25
7.75%
8.75%
9 - 9,5%
Industrial
Chirie medie clasa A

(eur/mp/lun)
3,8 pentru suprafete

< 10.000 mp
3 - 3,50 pentru suprafete
> 10.000 mp
2,80 - 3,80 in functie

de suprafata
2,5 - 3 in functie
de suprafata
7.80%
10 - 12%
n/a
8.75%
10 - 11%
10,5 - 11,5%
* Rata de capitalizare pentru proprieti prime

INFORMAII DIN PIA
Colliers International
Segment
de pia
Indicatori
Chirie contractual
cldire clasa A
(eur/mp/lun)
Spaii de
birouri
Rata medie de
neocupare (%)
Bucureti
central
16 - 18
semicentral
14 - 16
periferic
8 - 13
medie pia
produse
primare
Rata de capitalizare
(%)
Centre
comerciale
Chirie contractual
pentru un spaiu de
100 mp la parter,
mod (eur/mp/lun)
(%)
Chirie contractual
medie clasa A (eur/
mp/lun)
Spaii
industriale
Rata medie de
neocupare (%)
(%)
56 VALOAREA
14,00%
7.5
- 7.75%
Orae primare
Timioara, Constana)
Orae secundare (Sibiu,

Craiova, Trgu Mure, Ploieti,
Piteti, Arad)
10 - 14
9 - 13
Timioara, Iai
n/a
Cluj Napoca
n/a
Braov
n/a
Sibiu & Trgu Mure
n/a
interes foarte
limitat din partea
investitorilor i
transparent redus
a tranzaciilor
n/a
media pe centrele
din ar
15 - 20
media pe centrele
din ar
9%
- 9,5%
Sibiu, Craiova, Trgu

Mure, Piteti
3,75
- 4,25
Sibiu, Craiova, Trgu

Mure, Piteti
n/a
Sibiu, Craiova,
9,75% - 10,5% Trgu Mure, Piteti,
Ploieti, Arad
11%
produse
primare n Iai,
Cluj Napoca,
Timioara
9% - 10%
produse
secundare
9.5%
- 11%
produse
primare
60 - 70
produse
primare
20 - 25
produse
secundare
45 - 55
produse
secundare
15 - 20
produse
primare
7.5 - 8%
produse
secundare
8,75% - 9,25%
9% - 10%
produse
primare
< 3,000 mp
3,6 - 4,15
Braov,
Timioara,
Ploieti, Arad
3,5 - 4
Constana, Iai,
Cluj Napoca
3,6 - 4,25
Braov
1%
Cluj Napoca,
Timioara
6-10%
Iai, Constana
n/a
> 3,000 mp
medie pia
medie pia
3.75 - 4
<5%
9-9.5%
produse
primare
INFORMAII DIN PIA
Darian DRS
Segment de pia
Orae primare
Timioara, Constana)
Bucureti
Orae secundare
(Sibiu, Craiova, Trgu
Mure, Ploieti, Piteti,
Arad)
Spaii de birouri
-ultracentral: 13 - 17
-central: 12 - 16
-semi-central: 11 - 15
10 - 15
8 - 13
15%-17%
Iai: 12%-15%
Cluj Napoca: 7%-10%
Braov: 7%-10%
Timioara: 5%-7%
Constanta: 20%
12% - 17%
Rata de capitalizare (%)
8.00% - 9.25%
8.25% - 9.50%
8.75% - 10.00%

Centre comerciale
(eur/mp/lun)
-ultracentral: 30 - 43
-central: 25 - 40
-median si periferic: 18 - 25
20 - 30
10 - 15
8.25% - 9.50%
8.75% - 9.50%
9.00% - 10.25%
2 - 3.75
in functie de suprafata
1.75 - 3.25 in functie

de suprafata
Industrial

(eur/mp/lun)
3.25 - 4.25 pentru suprafete <

3.000 mp
3.00 - 4.00 pentru suprafete
cuprinse intre 3.000 si
10.000 mp
2.75 - 3.25 pentru suprafete >
10.000 mp
15%
9% - 10.5%
10% - 15%
9.50% - 10.75%
9.50% - 10.75%
Nota: Ratele de capitalizare considerate n prezenta analiz sunt estimate la nivelul Veniturilor Nete Efective
INFORMAII DIN PIA
DTZ Echinox
Segment de pia
Orae primare (Iai, Cluj

Napoca, Braov, Timioara,
Constana)
Bucureti
Orae secundare (Sibiu,

Craiova, Trgu Mure, Ploieti,
Piteti, Arad)
Spaii de birouri
-central: 16 - 18.5
-semicentral: 13 - 15
-periferie: 9 - 11
12 - 15
9 - 11
12.7%
Iai: 7%
Cluj Napoca: 7%
Braov: 10%
Timioara: 5%
Constanta: n/a
n/a
7.50%
8 - 8.5%
9.50%

Centre comerciale

(eur/mp/lun)
60 - 70
30 - 35
20 - 25
7.75%
8.50%
9 - 10%
Industrial
Chirie medie clasa

A (eur/mp/lun)
3.50 - 4
3 - 3.5
2.75 - 3.5
6%
4%
n/a
9.50%
9.75%
10.50%
58 VALOAREA
INFORMAII DIN PIA
Jones Lang LaSalle

Segment de pia
Orae Primare (Iai, Cluj,

Timioara, Braov)
Bucureti
Orae secundare
Spaii de birouri
Central: 18.5
Semicentral: 14 - 15.5
Periferie: 10 - 12
10 - 14
9 - 11
13.1%
Cluj: 9 - 12%
Iai: 7 - 10%
Braov: 9 - 12%
Timioara: 5 - 8%
Constanta: n/a
n/a
7.5%
8.75%
9.5%

de clasa A (eur/mp/lun)
Spaii comerciale
Chirie cerut pentru un spaiu
(eur/mp/lun)
60 - 70
30 - 35
20 - 25
7.5%
8.5 - 9%
9 - 9.5%
Industrial

(eur/mp/lun)
3.5 - 4.0 (suprafete

< 10,000)
3 - 3.5 (suprafete
> 10,000)
2.8 - 4.0 in functie

de suprafata
2.5 - 3.2 in functie de

suprafata
Rata medie de neocupare
sub 5%
10 - 12.5%
n/a
9.0%
10 - 10.5%
10.5 - 11.5%
INFORMAII DIN PIA
Knight Frank
Segment de pia
Orae primare
Timioara, Constana)
Bucureti
Orae secundare
(Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Ploieti, Piteti, Arad)
Spaii de birouri
-central: 16-18
-semicentral: 13-16
-periferic: 8-13
10-13
7-10
Rata medie de neocupare (%),

media pe pia
14-15%
Iai: n.a.
Cluj Napoca: n.a.
Braov: n.a.
Timioara: n.a.
Constanta: n.a.
n.a.
Rata de capitalizare (%),

produse primare
7.25%
8.5-9%
9.5-10.5%

Centre comerciale
Chirie contractual, pentru un
spaiu de 100 mp la parter,
mod (eur/mp/lun)
50-60
20-30
18-20

produse primare
7.50%
8.75-9.25%
9.25-9.75%
Chirie contractual clasa A

(eur/mp/lun)
3.9-4.2 (suprafete
mai mici de 3.000 mp);
3.75-4.0 (suprafete intre
3.000 si 10.000 mp);
3.3-3.6 (suprafete
mai mari de 10.000 mp)
3.5-3.9 (suprafete
3-3.5 (suprafete
intre 3.000 si 10.000 mp);
2.5-3.0 (suprafete
3.2-3.5 (suprafete
2.5-3.3 (suprafete
intre 3.000 si 10.000 mp);
2-3.5(suprafete
Rata medie de neocupare (%),

media pe pia
8%
n.a.
n.a.

produse primare
9%
9.5-10.5%
10-11%
Spaii industriale
60 VALOAREA
INFORMAII DIN PIA
Capitolul 2:
Informaii de pia utile pentru estimarea ratei de actualizare

Evaluarea ntreprinderilor prin
aplicarea metodei fluxurilor de numerar actualizate implic fundamentarea
ratei de actualizare corespunztoare
fluxurilor de numerar previzionate. n
determinarea ratei de actualizare sunt
necesare informaii privind nivelul ratei fr risc, prima de risc de ar i
alte prime de risc pe care evaluatorul
le consider ca fiind adecvate i le ia
n considerare n calculul acestei rate.
Cel mai adesea, referina privind
nivelul ratei fr risc este reprezentat
de randamentul oferit de obligaiunile
de stat cu rating AAA i cu scaden 10 ani emise n moneda n care au
fost previzionate fluxurile de numerar.
Randamentul oferit de obligaiunile
de stat romneti ce au un rating BB+
compenseaz investitorii att pentru
valoarea timp a banilor la nivelul corespunztor ratei fr risc, ct i pentru
riscul de neplat la nivelul marjei de
risc de credit rezultate din tranzacii.
Ca urmare, dac pentru calculul ratei
de actualizare se consider c rata fr
risc este reprezentat de randamentul
oferit de obligaiunile de stat romYTM RO, 9y, RON
3.47%
Ri 2015, RON
-0.70%
YTM RO, 9y, EUR
2.46%
Ri 2015, EUR
0.30%
YTM RO, 9y, USD
3.76%
Ri 2015, USD
0.20%
neti, nu se recomand luarea n considerare i a unei prime de risc de ar.

Marja de risc de credit aferent obligaiunilor de stat romneti poate fi o
referin privind nivelul primei de risc
de ar. Nivelul marjei de risc de credit
poate fi aproximat prin luarea ca referin a cotaiilor CDS (Credit Default
Swap instrumente derivate pentru
transferul riscului de credit) pentru
investiiile n euroobligaiunile de stat
romneti sau diferena existent ntre
randamentele obligaiunilor cu rating
AAA i randamentele obligaiunilor
romneti emise n aceeai moned i
avnd aceeai maturitate.
Pentru a avea o referin privind
nivelul acestor indicatori, v prezentm datele privind nivelul randamentelor la scaden ale obligaiunilor de
stat romneti, germane i americane,
cotaia CDS pentru obligaiunile de
stat romneti emise n euro cu maturitate 5 ani i rata inflaiei previzionate
pentru anul 2015 pentru RON, Euro i
USD ce au fost colectate din surse de
date publice credibile i sunt valabile
la data de 12 decembrie 2015.
Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat germane emise n Euro

i cu maturitate 10 ani (YTM GER,
10y, EUR), precum i randamentul la
scaden al obligaiunilor de stat americane emise n USD i cu maturitate
10 ani (YTM SUA, 10y, USD) au fost
preluate de pe site-ul Bloomberg. Randamentul la scaden al obligaiunilor
de stat romneti emise n RON cu
maturitate rmas 9 ani (YTM RO, 9y,
RON) a fost preluat de pe site-ul Bncii Centrale Europene. Randamentele
la scaden ale obligaiunilor de stat
romneti emise n Euro i n USD cu
maturitate rmas 9 ani (YTM RO, 9y,
EUR), respectiv (YTM RO, 9y, USD)
au fost preluate de pe site-ul Bursei din
Frankfurt.
Cotaia CDS corespunztoare obligaiunilor de stat romneti emise n
EUR cu maturitate 5 ani a fost preluat
de pe site-ul Deutsche Bank Research.
Previziunile privind rata inflaiei (Ri)
pentru anul 2014 pentru lei sunt furnizate de Banca Naional a Romniei
(BNR), pentru Euro i pentru USD de
Economist Intelligence Unit (EIU).
Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat romneti i rata inflaiei estimat pentru anul 2015
Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat germane i americane. CDS Romnia
YTM GER,10y, EUR
0.67%
YTM USA,10y, USD
2.28%
CDS RO, 5y, EUR
1.32%
www.facebook.com/ANEVAR.oficial
www.twitter.com/AnevarRomania
Mark your B2B opportunity
www.business-mark.ro
business events - B2B communication business development

Revista Valoarea Oriunde Este Ea NR 09

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Revista Valoarea Oriunde Este Ea NR 09

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

VALOAREA

Raport de analiz statistic

38 ntlnirea anual a membrilor

42 Club Business Magazin - Valoarea

ANEVAR a fost partener oficial al Clubului Business

24 ANEVAR peste 20 de ani: vd Asociaia

44 Evaluarea proprietilor din agricultur,

Interviu cu Daniel Manae,

52 Informaii corelate cu evaluarea

Descrcai revista Valoarea,

Adresa redaciei: Strada Scrltescu nr. 7, Sector 1, Bucureti, 011158

ISSN 2344 6250

TIPRIT LA CN POTA ROMN - FABRICA DE TIMBRE

e aflm la finalul unui an cu activitate extrem de intens a Asociaiei

entru c ne apropiem de sfritul acestui an, n care se ncheie i

Despre situaia intern a evalurii

n revista Valoarea i se regsesc acolo; de exemplu, volumul de rapoarte de

precum numrul total de rapoarte de evaluare realizate n

luarea viitoare corect a competenei

sul public. Evaluatorii trebuie s tie c exist un standard

acestora vor face obiectul verificrilor

cale pot contesta rapoartele de evaluare doar dac opinia

n numrul 3 din revista Valoarea,

tindem i s coborm nivelul public de

Gnduri despre viitor

Raport de analiz statistic

Sum valori de pia - Tipuri de proprieti

A 2. Rapoarte de evaluare introduse distribuie pe judee i Bucureti

Distribuie rapoarte de evaluare

A 3. Rapoarte de evaluare introduse

Sum valori de pia

Sum valori de pia

Proprieti de tip comercial

Spaiu de birouri - cldire independent

Spaiu comercial - cldire independent

Spaiu comercial - parte dintr-o cldire

Spaiu de birouri - parte dintr-o cldire

Proprieti de tip industrial

Procentaj cantitativ (%)

Sum valori de pia

Sum valori de pia

Proprieti de tip agricol

Procentaj valoric (%)

Proprieti de tip teren

Procentaj valoric (%)

Aflat permanent sub ape

Sum valori de pia

Sum valori de pia

Proprieti de tip mixt

Spaii comerciale i birouri

Spaiu de producie i depozitare

Alte tipuri de proprieti

Staie distribuie carburani

Central electric eolian

Central electric fotovoltaic

Sum valori de pia Alte tipuri de proprieti

B. INDICATORI STATISTICI PE TIPURI DE PROPRIETI IMOBILIARE

Apartament n bloc Top valoare medie de pia

Valoare medie de pia (/ mp)

Valoare medie de pia/ mp - Apartament n bloc

Valori medii de pia (/ mp) Sectoare Bucureti

PROPRIETI DE TIP REZIDENIAL - Valori minime i maxime de pia (/ mp)

Valoare min. de pia (/ mp)

Raport de analiz statistic

38 ntlnirea anual a membrilor

42 Club Business Magazin - Valoarea

24 ANEVAR peste 20 de ani: vd Asociaia

44 Evaluarea proprietilor din agricultur,

52 Informaii corelate cu evaluarea