Teste Anevar Buniri MOBILE

VALOAREA
Q4
Nr. 13
12.2016
OR IUNDE ESTE EA
Revist publicat de ctre ANEVAR Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia
L a pomul ludat
s nu te duci cu sacul
Adrian Vascu pag. 06
E valuatorul, ntre profesie
i responsabilitate
Monica Vucan pag. 10
Acreditarea
necesar sau nu?
Dana Ababei pag. 18
U
n an de BIG plus un indice
imobiliar ANEVAR egal doi
sau mai mult?
Irina Bene pag. 22
Descrcai revista Valoarea,

oriunde este ea, numrul
13, gratuit, pentru tablete i
smartphone, din App Store
i Google Play. O gsii sub
denumirea REVISTA VALOAREA.
Adresa redaciei: Strada Scrltescu nr. 7, Sector 1, Bucureti, 011158

Tel.: +40 21 315 65 64; +40 21 315 65 05 Fax: +40 21 311 13 40 E-mail: anevar@anevar.ro
Publisher:
ANEVAR
Coordonator proiect:
Raluca licaru
Redacia:
ANEVAR
Cu sprijinul IROVAL
DTP:
www.dtpdesign.ro
ISSN 2344 6250

ISSN- L 2344 6250
Advertising Sales:
Raluca licaru
tel.: 0722 53 44 90
raluca.slicaru@anevar.ro
Fotografii:
Timi licaru;
Dreamstime.com
TIPRIT LA ARTPRINT
Sunt interzise reproducerea, arhivarea sau transmiterea n orice form sau prin orice mijlocelectronic, mecanic, prin fotocopiere saunregistrareaconinutului acestei publicaii, integral sau parial, fr acordul prealabil scris al ANEVAR.
Punctele de vedere exprimate n revista Valoarea, oriunde este ea reprezint opinia autorilor i nu angajeaz ANEVAR. Punctul de vedere oficial al ANEVAR se exprim n documente adoptate i aprobate de ctre organele sale de conducere. ANEVAR
nu i asum responsabilitatea, nu recomand i nu garanteaz pentru produsele i/sau serviciile promovate n revista Valoarea, oriunde este ea. ANEVAR nu garanteaz corectitudinea datelor i informaiilor prezentate, chiar dac acestea au fcut
obiectul unui proces riguros de verificare. Revista Valoarea, oriunde este ea are scopuri educative i de informare, ns ANEVAR prin intermediul acestei publicaii nu furnizeaz servicii de consultan n domeniile: evaluare, contabilitate sau juridic.
ncheiem mpreu
n un an plin de
evenimente i rea
profesionale de ex
lizri
cepie. Mulumir
ile mele se ndre
aceste momente d
apt, n
e bilan i srbto
a
re
, ctre toi mem
ANEVAR, pentr
brii
u c fiecare dintr
e dumneavoastr
un motiv pentru
reprezint
care Asociaia es
te
p
u
te
rn
ic
, respectat i
orientat cu pred
ilecie ctre dezvo
ltarea profesiei.
De asemenea, mu
lumesc i staffului ANEVAR,
precum i colegil
or din IROVAL
pentru druirea
i-au desfurat
cu care
activitatea de-a
lungul acestui a
n petrecut
mpreun.
Nu n ultimul r
nd, doresc s le
mulumesc coleg
din Consiliul dir
ilor
ector, alturi de
care am luat cele
importante deciz
mai
ii n ceea ce prive
te direciile i st
rategiile
urmate de Asoci
aie n acest an.
V doresc tuturo
r un An Nou cu
mpliniri pe toate
planurile i Srb
tori fericite!

Daniel Manae,
Preedinte ANEV
AR
VALOAREA | Q4 2016
CUPRINS
05 Editorial
De RALUCA LICARU
06 La pomul ludat s nu te duci cu sacul

Aa sun un proverb romnesc care ncearc s transforme n realiste ateptrile provocate de un anumit eveniment sau zvon.
De ADRIAN VASCU
10 Evaluatorul, ntre profesie i responsabilitate

Mult mediatizata Directiv 2014/17/UE a Parlamentului
European s-a materializat n OUG 52/2016 privind contractele de credit oferite consumatorilor
De MONICA VUCAN
12 Directiva european Nr. 17/2014 privind

creditele ipotecare a fost transpus prin
Ordonan de Urgen n legislaia naional
14 Trim ntr-o lume nesigur, conchide David
Magor n analiza sa despre primele efecte
ale rezultatului referendumului din Regatul
Unit cu privire la apartenena la UE
16 Parlamentul Olandei permite folosirea
modelelor automate de evaluare, dei acest
lucru contravine dreptului european
raporteaz European Valuer Journal
18 Acreditarea necesar sau nu?

Dac pn anul acesta puteam vorbi despre acreditare
privind din exterior, acum, cnd sunt parte a comisiei de
acreditare, ndrznesc s privesc i din interior.
De DANA ABABEI
20 Al VIII-lea Congres WAVO

ntre 1 i 3 noiembrie a avut loc n Daegu, Coreea de Sud,
al VIII lea Congres al Organizaiei Mondiale a Asociaiilor de Evaluatori (WAVO)
De IOAN ADRIAN CRIVII
26 Un an de BIG plus un indice imobiliar

ANEVAR egal doi sau mai mult?
Despre BIG i evaluarea pentru garantarea mprumutului au fost publicate diverse articole n revista Valoarea
De IRINA BENE
26 Raport de analiz statistic

a Bazei Imobiliare de Garanii (BIG)
4
VALOAREA
34 Autoinstruirea continu
a evaluatorilor imobiliari
Tema acestui material a fost generat de studierea standardelor de evaluare i a ghidurilor de evaluare adiacente acestor standarde
De SORIN V. STAN
38 Evaluarea bunurilor culturale

Probabil v-ai ntlnit n activitatea dumneavoastr cu
necesitatea evalurii unor bunuri mobile care, dei ncnttoare, ridic mari dificulti n apreciere.
De CRISTIAN GAVRIL
42 ntre pasiunea pentru fotografie

i profesia de evaluator
Interviu cu Doru Dumitru, membru ANEVAR
46 Drumul spre Iad este pavat cu bune intenii!

Am trecut de primul an de la intrarea n vigoare a Noului Cod Fiscal i a Normelor sale de aplicare i ne apropiem cu pai repezi de al doilea
De ALINA RNBU
50 Dreptul de folosin al chiriaului n cazul

proprietilor imobiliare comerciale de retail
Cnd o afacere d faliment, cheia valorii este deinut
deseori de contractul de nchiriere a proprietii imobiliare comerciale.
De WILLIAM J. BARRETT
56 Evenimente
62 Informaii corelate cu evaluarea

proprietilor imobiliare
i cu evaluarea ntreprinderii
Continum s prezentm i n acest numr al revistei
Valoarea, oriunde este ea setul de informaii de pia
utile att evaluatorilor, ct i utilizatorilor rapoartelor de
evaluare.
EDITORIAL
Dragii mei,
RALUCA LICARU,
Editor coordonator
m mplinit 3 ani! Aceti 3 ani au nsemnat pentru publicaia

noastr att o provocare, ct i o deosebit implicare, ce
au avut n vedere dezvoltarea ei permanent. Ne dorim s
fim tot mai buni n viitor, s v oferim cele mai noi i mai
valoroase informaii referitoare la profesia de evaluator i
s rmnei cititorii notri fideli, muli ani de acum ncolo. Sperm c
eforturile nostre i-au atins scopul i c revista Valoarea, oriunde este
ea reprezint pentru dvs. o surs preioas de documentare i, de ce
nu, chiar un instrument de lucru.
Temele alese spre a fi dezbtute n ediia de fa urmeaz direcia
descris n cteva cuvinte mai sus. Astfel, putei citi n acest numr
despre: transpunerea Directivei europene Nr. 17/2014 n legislaia
autohton prin OUG Nr. 52/2016 i implicaiile acesteia n relaia banc
- evaluator, sesiunea de Acreditare 2016, primul Indice imobiliar
ANEVAR extras din BIG dup primul an de funcionare a acestei baze
de date, dou materiale preluate din European Valuer Journal editat
de TEGoVA, evaluarea bunurilor aparinnd patrimoniului cultural
naional mobil i alte cteva articole, cel puin la fel de interesante.
Cu prilejul srbtorilor, Preedintele ANEVAR - Daniel Manae - v
adreseaz tuturor un scurt mesaj, pe care l gsii n pagina 3.
La pomul ludat s nu te duci cu sacul (pag. 6) este un
articol de opinie, pe care vi-l prezentm sub semntura lui Adrian
Vascu, Preedinte ANEVAR n perioada 2014-2015. Acesta detaliaz
implicaiile alinierii legislaiei romneti la regulile europeene n ceea
ce privete procesul de creditare, dar readuce n discuie i subiectul
relaiei evaluatorilor cu bncile.
Inaugurm n acest numr al revistei o rubric nou prin intermediul
creia dorim s explorm o alt latur a personalitii celor care
practic aceast profesie, i anume partea dedicat timpului liber.
Interviul cu Adrian Vascu, din ediia precedent, despre pasiunea sa
pentru muzic a fost de fapt sursa ideii de a continua aceast cltorie
ctre universul hobby-urilor voastre. Doru Dumitru este un evaluator
care i petrece timpul liber realiznd fotografii. Descoperii povestea
sa n paginile 42-45.
Nu n ultimul rnd, lansarea oficial a primului Indice imobiliar
ANEVAR, specific pentru moment proprietilor de tipul apartamentelor
n bloc, a fost marcat printr-o conferin de pres susinut de Daniel
Manae i Adrian Vascu, n data de 29 noiembrie. Avei posibilitatea de
a viziona imagini din cadrul lansrii n paginile dedicate evenimentelor.
Iar n paginile 22-25 publicm un articol referitor la acest Indice, cu
informaii i grafice pe care vi le punem la dispoziie n premier.
V invitam, n final, s rsfoii cu atenie ntreaga revist pentru
c, dincolo de recomandrile din editorial, vei descoperi coninutul
su bogat n teme actuale i, mai ales, variate. Revista poate fi citit pe
site-ul ANEVAR, n aplicaia gratuit REVISTA VALOAREA sau n
format clasic, tiprit.
V dorim srbtori fericite, cu mpliniri, sntate i succes!
La Muli Ani, dumneavoastr i revistei Valoarea!
VALOAREA | Q4 2016
La pomul ludat
s nu te duci cu sacul
a sun un proverb romnesc

care ncearc s transforme n
realiste ateptrile provocate de
un anumit eveniment sau zvon. Nu am
ales ntmpltor acest titlu n contextul
n care n articolul de fa mi voi exprima opinia legat de apariia OG Nr.
52/2016 care a transpus Directiva european Nr. 17 a creditului ipotecar. n
cuprinsul revistei ai mai ntlnit pn
acum prevederi din acest act normativ,
fapt pentru care nu voi relua textele de
lege, ci voi aminti cteva repere importante din coninutul acesteia:
1. Directiva a fost transpus n Romnia de
ctre Autoritatea Naional Pentru Protecia

Consumatorilor.
2. Consumatorii la care face referin actul normativ
sunt persoanele fizice care solicit un credit bancar.
3. Referitor la evaluarea garaniilor aferente creditului
solicitat, aceasta poate fi realizat att de ctre

evaluatorii agreai de ctre bnci (adic aflai pe lista
propus de acestea clienilor lor), ct i de ctre orice
alt evaluator autorizat, la alegerea consumatorului.
4. Operaiunea de la punctul 3 este precedat de
punerea la dispoziia consumatorului de ctre banc

a unei liste de cel puin 15 evaluatori.
VALOAREA
ADRIAN VASCU,
Preedinte ANEVAR 2014-2015,
Senior Partner Veridio
5. n situaia n care consumatorul
va ncheia contract cu un
evaluator autorizat care
nu se afl pe lista bncilor,
acestea vor pune la dispoziia
acestora cerinele specifice
sau eventualele rapoarte tip,
privind realizarea rapoartelor de
evaluare.
Transpunerea acestei directive a

readus n discuie un subiect ntlnit
destul de frecvent referitor la relaia
dintre evaluatorii autorizai i bnci,
respectiv de ce nu toi evaluatorii
autorizai se afl pe listele agreate de
bnci.
Articolul de fa este structurat n
dou pri.
Prima reprezint opinia mea privind efectele msurilor incluse n
directiva transpus asupra principa-
lilor actori implicai: consumatorii, bncile i evaluatorii

autorizai.
A doua conine informaii referitoare la relaia actual bnci - evaluatori pe care le-am cules de la reprezentani ai ambelor tabere.
1. Efectul directivei transpuse asupra

consumatorilor, bncilor i, nu n ultimul
rnd, asupra evaluatorilor autorizai
Efectele la care m voi referi n continuare au n vedere partea din directiva transpus care are legtur cu
bncile i cu evaluatorii.
Consumatorii
Actul normativ care le este adresat, le permite ca n procesul de acordare al creditului pe care l solicit, s
poat alege cine s le realizeze raportul de evaluare: un evaluator agreat
de ctre banc sau oricare alt evaluator autorizat. Ce cred c nu trebuie s ne scape din vedere este c cei
aflai n postura de consumatori nu
sunt interesai n primul rnd de cine
le realizeaz raportul de evaluare, ci
sunt interesai de a li se acorda creditul solicitat. n aceste condiii m
ntreb care ar fi motivele principale
pentru care un consumator ar ncheia un contract cu un evaluator autorizat care nu se afl pe lista unei bnci.
Rspunsurile ar putea fi: pentru c au
acces facil la un evaluator autorizat
sau pentru c tariful pe care l au de
achitat este mai redus dect la banc
ori pentru c au credina c dac pltesc ei direct, evaluatorul va obine o
valoare mai avantajoas. Mai pot
exista i alte motive? Probabil c da.
Eu m opresc la acestea trei i analizndu-le spun c: prima variant este
una posibil i poate fi benefic att
pentru consumator, ct i pentru evaluator, dar i pentru banc. A doua
variant este mai puin consistent
avnd n vedere c, tiindu-se faptul
c tarifele pltite de ctre bnci sunt
foarte reduse, este puin probabil s
poat fi obinut un onorariu semnificativ mai redus. Totui nu a subestima aceast ipotez n situaia n care
pentru unii evaluatori ar putea reprezenta o cale prin care s dovedeasc
creditorilor nivelul calitativ ridicat
al rapoartelor de evaluare pe care le
realizeaz i, de ce nu, s identifice
o cale prin care s lucreze ca evaluatori agreai de ctre acetia. A treia
variant este ns mrul otrvit.
Chiar dac este posibil, din pcate,
ca unii consumatori s gndeasc
n aceast manier, niciun evaluator autorizat care se respect pe el n
VALOAREA | Q4 2016
primul rnd i apoi profesia din care face parte, nu poate

accepta un asemenea raionament. Motivele pentru care
ateptarea unui anumit nivel al valorii de ctre client ar
trebui s fie respinse din start, cu argumente, de ctre evaluator, sunt evidente. Nu intenionez s le reiau aici dar
atrag nc odat atenia evaluatorilor aflai ntr-o asemenea situaie c trebuie s reacioneze ferm n a combate o
asemenea posibil ateptare din partea unui client.
Prin urmare, consumatorii au prilejul s gseasc cea
mai bun soluie n ceea ce i privete, soluie care s-ar
putea s nu fie cea a refuzului de a le fi realizat raportul
de evaluare de ctre evaluatorii agreai de ctre bnci.
Bncile
Au avut o reacie de neacceptare a unora dintre prevederile rezultate din transpunerea Directivei 17 care,
n ceea ce le privete, au fost mult mai ample dect acest
capitol legat de evaluarea bunurilor aduse ca garanii de
ctre consumatorii persoane fizice. Principalul argument
a fost cel legat de faptul c sistemul de lucru actual cu
evaluatorii este unul care respect cerinele BNR privind
subcontractorii. De fapt, acest act normativ a adus din
nou n discuie relaia evaluatorilor autorizai cu bncile
i modul de agreere al acestora, aspect prezentat n partea a doua a acestui articol. Ce este cert, este faptul c
odat cu apariia OUG Nr. 52/2016 bncile i-au stabilit
un mod de lucru, care poate diferi de la banc la banc,
privind rapoartele de evaluare pe care le vor primi de la
consumatori, dar care n esen va respecta cam aceleai
principii. Astfel, nu poate fi refuzat niciun consumator
care dorete s prezinte un raport de evaluare pe care l-a
obinut pe baza unui contract ncheiat de ctre el cu un
evaluator autorizat. Prezentarea raportului la banc nu
nseamn ns i acceptarea calitativ a acestuia. Astfel,
raportul de evaluare va fi supus procedurii de verificare intern, aplicat i n cazul rapoartelor de evaluare pe
care bncile le primesc de la evaluatorii agreai. Sarcina n
plus a bncii este ns ca atunci cnd un raport de evaluare nu este acceptat, s i prezinte clientului argumentele
profesionale care au stat la baza neacceptrii raportului,
adic s i prezinte concluziile verificrii evalurii, care
va trebui realizat de ctre un verificator de evaluri autorizat (VE). Din practica de pn acum am aflat c bncile au admis rapoarte de evaluare, au i respins rapoarte
de evaluare, iar n anumite cazuri au sesizat Comisia de
Etic i Disciplin considernd inacceptabile rapoartele
de evaluare pe care le-au primit. Referitor la nscrierea
raportului de evaluare n BIG, procedura fireasc ar fi ca
dup analiza raportului de evaluare draft de ctre banc
i acceptarea acestuia, banca s solicite nregistrarea tem8
VALOAREA
porar n BIG a evaluatorului, iar varianta final a raportului de evaluare

pregtit de acesta s prezinte i dovada nregistrrii n BIG (recipisa).
Evaluatorii autorizai
Din practica de
pn acum am
aflat c bncile
au admis
rapoarte de
evaluare, au i
respins rapoarte
de evaluare,
iar n anumite
cazuri au
sesizat Comisia
de Etic i
Disciplin
considernd
inacceptabile
rapoartele de
evaluare pe care
le-au primit.
Odat ce au aflat despre noua reglementare au avut reacii diferite n

funcie de interesul pe care l manifestau privind evaluarea pentru garantarea mprumuturilor i lucrul
pentru sistemul bancar. Cei care au
ncercat n trecut s fie agreai de ctre bnci i nu au reuit acest lucru,
au vzut n noile prevederi rezolvarea problemei. Lucrurile nu au stat i
nu stau chiar aa dac inem seama
de cele prezentate mai sus privind
poziiile consumatorilor i ale bncilor. Desigur c privind partea plin
a paharului respectarea noilor reguli
poate reprezenta o oportunitate pentru unii dintre evaluatorii autorizai
care pot avea ca obiectiv final s se
gseasc pe listele de agreere ale
bncilor. O categorie dintre evaluatorii autorizai, care a privit cu optimism noile reguli, a fost a celor care
lucreaz ca i subcontractori pentru
cei care au ncheiat contracte directe cu bncile. Avnd n vedere c de
multe ori, att relaia cu reprezentanii locali ai bncilor, ct i realizarea raportului de evaluare le revenea
ca sarcin n cea mai mare msur,
s-a ivit oportunitatea ca, avnd un
nivel calitativ ridicat al rapoartelor
de evaluare, s poat lucra direct cu
instituiile de credit. Indiferent care
sunt ns argumentele pentru care
consumatorii apeleaz la evaluatori
autorizai, alii dect cei de pe listele agreate de ctre bnci, evaluatorii
trebuie sa fie contieni c rapoartele
de evaluare pe care le realizeaz trebuie s fie cele mai bune de pn
acum. S dovedeasc prin calitatea
acestora c i merit oricnd statutul de evaluatori agreai de ctre
bnci i c a fost o greeal neaccep-
tarea lor pn atunci. Din nefericire, dintre rapoartele

depuse deja conform OUG Nr. 52/2016 de ctre evaluatori care nu se aflau pe listele bncilor, au fost unele al
cror nivel calitativ este inadmisibil. Pline de copy paste,
cu texte vechi, referiri la standarde care nu mai sunt valabile, termeni neconformi i argumente care nu respectau
prevederile standardelor de evaluare privind garantarea
mprumuturilor, au dat toate argumentele bncilor s le
resping, chiar s direcioneze spre comisia de etic aceste rapoarte. Nu n ultimul rnd, existena unor asemenea
rapoarte, le-a convins nc o dat c necesitatea sistemului de agreere punctual este nu numai necesar dar i
benefic, atta vreme ct denumirea uniform de evaluator autorizat, care confer aceleai drepturi tuturor evaluatorilor, nu s-a materializat i n uniformizarea obligaiilor acestora, respectiv n a realiza rapoarte de evaluare
de acelai nivel calitativ. i tim bine c nu sunt necesare
dect foarte puine rapoarte neconforme care s menin
nencrederea i asupra celor care, n numr din ce n ce
mai mare, sunt conforme.
2. Relaia actual a evaluatorilor

cu sistemul bancar
Unul dintre colegii notri mi-a scris
zilele trecute urmtoarele:
Din pcate (..) sistemul bancar nu dorete s Accepte ali Evaluatori ANEVAR. Toi am fcut aceeai coal. Suntem Membri ANEVAR pregtii conform Meseriei.
De ce se accept aceast situaie? Modificarea aprut prin
OUG 52 nu nseamn NIMIC Statisticile vor arta c
ce am spus este adevrat.
Avnd n minte cele precizate mai sus despre relaia
actual a bncilor cu evaluatorii i citind i mesajul colegului nostru, m-am ntrebat:
Oare ce ar rspunde bncile astzi dac le-am adresa
urmtoarele ntrebri:
1. De ce banca pe care o reprezentai nu lucreaz cu
orice evaluator autorizat i are implementat propriul
sistem de agreere?
2. Modalitatea de agreere se realizeaz continuu i au

acces toi evaluatorii autorizai?
Am adresat deci cele dou ntrebri colegilor notri

responsabili cu departamentul de evaluare din cteva
bnci (BT, BCR, BRD, Alpha Bank, ING, Raiffeisen) i
rspunsurile lor, pentru care le mulumesc foarte mult,
avnd n vedere i timpul scurt pe care l-au avut la dispoziie au coninut n esen urmtoarele.
Cred cu trie
c ne aflm pe
un drum care
duce ctre progrese vizibile
i c nivelul de
contien al
evaluatorilor
n ceea ce
privete rolul,
responsabilitatea i poziia
lor n societate
este din ce n
ce mai ridicat.
La ntrebarea 1, motivele principale erau date att de reglementarea

naional (BNR), ct i de reglementrile de grup i, nu n ultimul rnd, de
reglementrile interne. Cuvintele sau
sintagmele cel mai des utilizate au fost:
administrarea riscurilor, nevoia de siguran, nevoia de ncredere, timp de
rspuns foarte rapid, nevoia unui nivel calitativ constant al rapoartelor de
evaluare chiar n condiiile unui volumul ridicat de rapoarte de evaluare,
evitarea evaluatorilor care n trecut au
provocat prejudicii bncilor, existena
problemelor de neuniformitate calitativ a rapoartelor de evaluare etc.
La ntrebarea 2, la o parte dintre
bnci procesul de agreere este unul
continuu. La altele se pot agrea doar
evaluatori membri corporativi sau
procesul de agreere se realizeaz n
funcie de necesitile bncilor.
Acesta este un stop cadru al situaiei actuale.
Nu vreau s intru ntr-o stare de
judecat, de aceea v las pe dumneavoastr s tragei propriile concluzii
parcurgnd informaiile de mai sus.
Concluzie
Cred cu trie c ne aflm pe un
drum care duce ctre progrese vizibile i c nivelul de contien al
evaluatorilor n ceea ce privete rolul, responsabilitatea i poziia lor n
societate este din ce n ce mai ridicat.
Mai avem nite pai de parcurs.
Cred, totodat, c pomul ludat
reprezentat de evaluarea pentru garantarea mprumuturilor, rvnit de
ctre muli evaluatori, rmne unul
dintre pomii roditori de pe piaa evalurii din Romnia, dar nu singurul.
Prin urmare, ndemnul meu ca la
pomul ludat s nu te duci cu sacul
poate fi transpus i n varianta sacul
poate fi umplut cu fructe culese din
mai muli pomi, care au nceput s
dea rod. Trebuie doar s i vedem, s
i ngrijim i s fim pregtii s le culegem roadele.
VALOAREA | Q4 2016
Evaluatorul, ntre profesie

i responsabilitate
ult mediatizata Directiv 2014/17/UE a Parlamentului European s-a materializat n OUG

52/2016 privind contractele de credit oferite
consumatorilor pentru bunuri imobile.
Art. 83 al OUG 52/2016 prevede:
1. Consumatorul are dreptul s aleag dac evaluarea
este realizat de un evaluator angajat/remunerat de
creditor sau este realizat de un alt evaluator.
2. n cazul n care consumatorul decide ca evaluarea
s fie realizat de un evaluator ce nu este angajat/
remunerat de creditor, consumatorul are dreptul
s aleag ntre un evaluator dintr-o list propus
de creditor de cel puin 15 evaluatori i orice
alt evaluator autorizat, membru al Asociaiei
Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia.
3. n situaia prevzut la alin. (2), evaluarea se
realizeaz n baza unui contract de prestri
servicii de evaluare ncheiat cu consumatorul.
Asta nseamn c orice client care se adreseaz
unei bnci i aplic pentru un credit cu ipotec imobiliar, are dreptul legal de a refuza evaluatorul recomandat de banc i de a opta pentru un oricare alt
evaluator membru ANEVAR.
ns tot o reglementare n vigoare, respectiv Regulamentul Bncii Naionale a Romniei nr. 5/2013 privind cerine prudeniale pentru instituiile de credit
prevede obligativitatea bncii de a implementa mecanisme de monitorizare i verificare a garaniilor acceptate, precum i a valorilor de pia estimate n rapoartele de evaluare aferente.
. instituiile de credit trebuie s realizeze evaluarea garaniilor reale cu persoane care dein calificarea,
abilitile i experiena necesare pentru efectuarea unei
evaluri i care sunt independente de procesul decizional n ceea ce privete creditul.
10 VALOAREA
ING. EC. MONICA VUCAN,

Director administrare credite Banca Transilvania
- Responsabil cu activitatea de evaluare garanii
Acceptarea
raportului de
evaluare de
ctre banc
se face doar
dac acesta
este ntocmit
n conformitate
cu Standardele
ANEVAR,
respectiv
GEV 520 i
nu conine
neconformiti
majore care
s afecteze
valoarea
de pia
determinat.
Asta nseamn c DA, este adevrat, clientul PF (pentru c acesta

este beneficiarul OUG 52/2016) poate apela la orice evaluator dorete,
angajat al bncii/ agreat de banc/
recomandat de banc ntr-o list de
minimum 15 evaluatori/ sau ales
aleatoriu dintre evaluatorii membri
ANEVAR, dar, la fel de ADEVART
este c banca trece acest raport de
evaluare printr-un filtru de verficare
conform specificaiilor GEV 400 i
cerinelor Reg. BNR 5/2013.
Acceptarea raportului de evaluare de ctre banc se face doar dac
acesta este ntocmit n conformitate
cu Standardele ANEVAR, respectiv
GEV 520 i nu conine neconformiti majore care s afecteze valoarea
de pia determinat.
OUG 52/2016 d dreptul clientului, persoan fizic, s decid care
este evaluatorul n opinia cruia are
ncredere, dar nu oblig banca s
accepte o opinie nefundamentat,
interpretabil sau chiar eronat, voit
sau mai puin voit.
Responsabilitatea evaluatorului devine astfel foarte

mare. Este o tripl responsabilitate.
n primul rnd este responsabilitatea fa de profesie. Este calea prin care un evaluator independent se
poate face remarcat. n sens pozitiv, prin calitatea rapoartelor pe care le prezint. i am ntlnit n aceste
cteva sptmni, de la implementarea OUG 52/2016,
foarte multe rapoarte de evaluare impecabile, realizate
de evaluatori mai puin cunoscui i care, fr s solicite n mod special acest lucru, au devenit evaluatori
agreai ai bncii. Sau n sens negativ. i, din pcate, am
ntlnit, de asemenea, foarte multe rapoarte care nu preau a fi fost elaborate de o persoan cu noiuni, mcar
elementare, despre evaluarea proprietilor imobiliare, chiar dac tampila pus pe raport certific aceast
competen.
n al doilea rnd vorbim de responsabilitatea fa de
client, de ncrederea cu care acesta investete evaluatorul i l retribuie pentru munca prestat. Clientul are
nevoie de o opinie certificat care s susin nevoia sa
de finanare.
i de aici rezult cea de-a treia responsabilitate. Cea
fa de propria contiin. Fa de lipsa interesului direct
sau indirect n exprimarea opiniei privind valoarea de pia-
, aa cum se declar n raportul de

evaluare la capitolul Responsabilitatea fa de teri. n ultimele sptmni am vzut rapoarte de evaluare
cu valori dictate parc de trecerea
de la creditul Prima Cas la creditul
Imobiliar/Ipotecar, de la avans 5%
la avans 20%. mi place s cred c
aceste situaii s-au datorat lipsei de
experien sau necunoaterii pieei
sau poate unor erori de redactare i
nicidecum unui interes meschin.
Nu ntmpltor am intitulat articolul Evaluatorul, ntre profesie
i responsabilitate.
OUG 52/2016 a deschis porile
pentru practicarea acestei profesii
liberale n mod deschis, transparent i onest.
De noi, evaluatorii, de calitatea
muncii noastre i atitudinea noastr constructiv i echilibrat depinde CUM i DAC trecem prin
aceste pori deschise.
VALOAREA | Q4 2016 11
Directiva european Nr. 17/2014 privind creditele ipotecare a

fost transpus prin Ordonan de Urgen n legislaia naional.
UG Nr. 52 din 14.09.2016

conine, printre altele, i
prevederea conform creia: la Capitolul XIV,
Articolul 83(1) Consumatorul are dreptul s
aleag dac evaluarea este realizat
de un evaluator angajat/remunerat
de creditor sau este realizat de un
alt evaluator. (2) n cazul n care consumatorul decide ca evaluarea s fie
realizat de un evaluator ce nu este
angajat/remunerat de creditor, consumatorul are dreptul s aleag ntre
un evaluator dintr-o list propus de
creditor de cel puin 15 evaluatori i
orice alt evaluator autorizat, membru
al Asociaiei Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia.
Pentru realizarea mateialului de
mai jos am solicitat tuturor reprezentanilor bncilor nscrise n BIG
(Baza Imobiliar de Garanii) s ne
rspund la urmtoarea ntrebare:
Care este procedura i de ce ar
trebui s in seama un evaluator,
dup adoptarea OUG 52/2016, pentru a realiza rapoarte de evaluare
pentru banca dvs.?
Toate rspunsurile primite pot fi
consultate mai jos:
Banca Comercial Romn
V transmitem mai jos fluxul BCR
(n continuare denumit Banca)
pentru rapoartele de evaluare ntocmite de evaluatori care nu sunt remunerai de ctre Banc, n conformitate cu OUG Nr. 52 din 14.09.2016:
n situaia n care clientul nu opteaz pentru un raport de evalu12 VALOAREA
are realizat de ctre un evaluator

remunerat de ctre Banc, aceasta i comunic clientului cerinele minime i coninutul cadru al
raportului de evaluare, conform
Standardelor de evaluare ANEVAR i Ghidului de evaluare
GEV 520 Evaluarea pentru garantarea imprumutului.
n acelai timp, Banca pune la
dispoziia clientului o list cu
evaluatorii agreai, iar clientul
poate opta pentru unul dintre
acetia sau pentru orice alt
evaluator autorizat, membru
ANEVAR, n ambele cazuri
clientul urmnd s ncheie un
contract individual de prestri
servicii de evaluare cu acesta.
Raportul de evaluare va fi predat
Bncii de ctre client pe suport
hrtie n format original.
Dac raportul este acceptat
de ctre Banc, clientul va fi
informat pentru a lua legtura
cu evaluatorul, n vederea
emiterii recipisei ANEVAR i
transmiterii ei ctre Banc.
n concluzie:
Clientul are opiunea de a alege
dac evaluarea va fi realizat de
ctre un evaluator remunerat de
ctre Banc sau de ctre un alt
evaluator.
Procesul de evaluare cu un evaluator neremunerat de ctre
Banc poate fi considerat dificil
ntruct presupune efectuarea
a dou vizite la Banc de ctre
client.
Procesul ofer evaluatorilor

oportunitatea de a lucra cu Banca i de a-i face cunoscut activitatea prin intermediul lucrrilor realizate.
Totodat, aceast oportunitate
ar trebui s constituie un stimulator etic pentru evaluatori, de a
aciona cu integritate i profesionalism, astfel nct s nu se regseasc pe listele gri ale Bncii.
Banca Transilvania
n primul rnd trebuie subliniat faptul c OUG 52/2016 se refer
strict la persoane fizice i reglementeaz dreptul consumatorului de a-i
alege furnizorul de servicii de evaluare pentru garantarea mprumutului
imobiliar sau ipotecar.
Banca Transilvania vine n ntmpinarea clienilor si cu informaii privind plaja de evaluatori creia
se poate adresa clientul:
Evaluatori interni, angajai ai
bncii;
Evaluatori externi agreai de
banc prin conveniile de
furnizare servicii;
O list cu evaluatori la care
clientul se poate adresa i unde
sunt inclui evaluatori (PFA sau
membri corporativi ANEVAR)
fa de care banca nu prezint
rezerve privind calitatea
serviciilor de evaluare, chiar
dac acetia nu sunt neaprat
evaluatori agreai de banc
prin convenii de furnizare de
servicii;
Orice evaluator membru activ
ANEVAR, care are cel puin

calificarea de evaluator de
proprieti imobiliare (EPI).
Totodat, Banca Transilvania informeaz clienii si cu privire la
procesul de verificare prin care trece
raportul de evaluare, conform prevederilor Reg. BNR 5/2013 i a GEV
400 (Verificarea evalurii), parte a
Standardelor de evaluare a bunurilor 2016
n cazul n care raportul de evaluare nu prezint neconformiti, raportul este acceptat fr rezerve i se
solicit accesul de raportare temporar n BIG ANEVAR.
Dac raportul prezint neconformiti, acesta este refuzat. Refuzul
se exprim n scris i este transmis
imediat, att clientului ct i evaluatorului, banca rezervndu-i dreptul
de a informa ANEVAR cu privire la
refuzul formulat.
Ca i o concluzie, putem spune
c Banca Transilvania vede OUG
52/2016, din perspectiva evalurii de
bunuri, ca pe o oportunitate de vizibilizare a evaluatorilor.
i aici m refer n special la PFA
sau la membrii corporativi cu o politic de marketing mai domoal, sau
care nu sunt parte a unei corporaii
internaionale de profil.
ns vreau s subliniez c trebuie
pus mare accent pe calitatea raportului de evaluare.
O calitate ridicat a raportului
prezentat bncii, nemijlocit deschide
ua unei colaborri pe termen lung.
La fel cum un raport neconform o
nchide.
Garanti Bank
n urma alinierii procedurilor interne cu OUG 52/14.09.2016 exist urmtoarele reglementri interne,
ce trebuie cunoscute de cei care vor
efectua rapoarte de evaluare pentru
Garanti Bank.
n cazul n care un evaluator,
membru titular ANEVAR, este contactat de ctre un client n vederea
efecturii unui raport de evaluare ce
va fi folosit de ctre Garanti Bank,

acesta va trebui s solicite clientului
lista proprietilor pe care banca nu
le admite ca i garanii la acordarea
unui credit, lista este pus la dispoziie n momentul n care clientul a
primit FAIS din partea bncii.
Dac n urma studierii listei cu
proprieti neacceptate de banc, ca
i garanii, evaluatorul constat c
proprietatea ce urmeaz a fi evaluat
nu corespunde cerinelor bncii, va
informa clientul c proprietatea nu
se ncadreaz n standardele de garanii ale bncii i c aceasta nu va fi
admis ca i garanie de ctre banc.
n cazul n care proprietatea evaluat se ncadreaz n condiiile de
acceptare ale bncii i nu se regsete n lista proprietilor pe care
banca nu le admite ca i garanii la
acordarea unui credit, evaluatorul va
furniza clientului un raport de evaluare corespunztor Standardelor de
evaluare a bunurilor 2016, publicate
de ANEVAR, precum i cu respectarea GEV 520.
n cadrul raportului de evaluare
valoarea proprietii va fi exprimat ntotdeauna prin abordarea prin
pia.
De asemenea, rapoartele de evaluare trebuie s conin urmtoarele:
Se va prezenta n cadrul raportului o hart cu amplasarea proprietii i a comparabilelor.
Se va descrie lichiditatea pieei
specific proprietii subiect i, ca
o concluzie, se vor stabili 3 trepte
de lichiditate n care trebuie ncadrat aceasta: mare (numr mare
de tranzacii, marketabilitate n
decurs de 1 lun); medie (numr
moderat de tranzacii,marketabilitate n decurs de 1-5 luni); sczut
(numr mic de tranzacii, marketabilitate n decurs de 6-12 luni).
Toate coreciile vor fi justificate
conform standardelor, reglementrilor i practicilor n vigoare.
Pozele proprietii trebuie s releve att exteriorul, ct i interiorul,
precum i vecintile proprietii

subiect.
Calea de acces se va identifica i
va fi specificat n cadrul raportului de evaluare.
n cazul n care exist modificri
n structura proprietii (perei/
ui/ferestre demolate, compartimentri, modificri structurale
etc) banca va fi informat i se
vor atepta instruciunii din partea acesteia.
n cazul n care configuraia
proprietii la faa locului nu
corespunde ntocmai planurilor
cadastrale furnizate de client
banca va fi informat i se vor
atepta instruciunii din partea
acesteia.
Raportul de evaluare trebuie
s conin anexat toat
documentaia conform punct 38
din GEV 520.
n cazul n care documentaia
este incomplet nu se va efectua
raportul de evaluare, clientul va fi
informat de imposibilitatea efecturii raportului de evaluare i
evaluatorul va trebui s i explice
de ce nu poate efectua evaluarea.
ING
Conform OUG 52/2016, clientul
bncii este cel care poate s aleag
cine va face evaluarea imobilului pe
care l aduce n garanie. El poate alege dintre evaluatorii agreai de banc
sau orice alt evaluator autorizat care
ndeplinete condiiile legale.
Aadar, orice evaluator autorizat
(membru titular sau membru corporativ ANEVAR) care ndeplinete
condiiile Ordonanei 24/2011 poate
realiza evaluri pentru bnci, n cazul clienilor persoane fizice.
Banca i va solicita s se conformeze unor cerine specifice, n funcie de necesitile interne de integrare n procesul de creditare pentru
acest segment de clieni.
Rapoartele de evaluare primite la
banc sunt verificate de ctre evaluatorii interni ai bncii.
European Valuer Journal
Trim ntr-o lume nesigur, conchide

David Magor n analiza sa despre primele
efecte ale rezultatului referendumului
din Regatul Unit cu privire la apartenena la UE
up cum tim cu toii, Regatul Unit a ales s prseasc Uniunea European. Este o decizie istoric
pentru Regatul Unit i pentru Europa. Dup 43 de
ani de apartenen la UE, poporul britanic a hotrt s taie
legturile cu Uniunea. Indiferent de modul n care privim
lucrurile, rezultatul este un oc care va schimba profund
peisajul politic, economic i financiar al Regatului Unit i al
Uniunii Europene. Fr nicio ndoial, aceast micare va
avea consecine profunde asupra profesiei de evaluare, pe
termen scurt i pe termen lung. Ne aflm acum n perioada imediat urmtoare votului i vedem deja transformri
nepredictibile ale economiei, care vor afecta procesul de
evaluare. Dei aceste unde iniiale de oc sunt limitate, perspectiva pe termen lung rmne nesigur. Chiar dac ne
aflm ntr-o situaie fr precedent, exist prevederi n tratate care s permit o tranziie stabil ctre ieirea din Uniune. Desigur, este totodat important s recunoatem situaiile speciale care primeaz n Scoia i n Irlanda precum
i frustrarea prin care trec aceste administraii descentralizate, mai ales pentru c au votat pentru rmnerea n UE.
14 VALOAREA
Sunt multe aspecte legate de procesul de ieire din UE care vor afecta
activitatea de zi cu zi a evaluatorului,
att n sectorul public, ct i n sectorul privat. De exemplu, sunt 80.000
de pagini de legislaie european i,
dei directivele europene nu vor mai
fi obligatorii, noi le-am transpus deja
n legislaia naional. Mare parte
din normele i reglementrile n prezent n vigoare n Regatul Unit deriv din legislaia european. Aceste
norme i reglementri vor rmne n
vigoare pn la amendarea lor, ceea
ce depinde de Parlament. Evaluatorii trebuie s continue s-i respecte
obligaiile care le revin conform legislaiei britanice, inclusiv cele derivate din dreptul european.
Drepturile consumatorului i
protecia acestor drepturi, inclusiv
cele derivate din legislaia european, nu sunt afectate de rezultatul
referendumului i vor rmne neschimbate, pn cnd i dac guvernul nu modific normele aplicabile
n Regatul Unit.
Trebuie acum s ncepem s privim ctre viitor i spre procesul de retragere din Uniunea European. Cum
sunt convins c tii deja, rezultatul
referendumului nu are for obligatorie, deci, teoretic vorbind, Parlamentul ar putea ignora voina popular
i ar putea decide rmnerea n UE.
Aceasta deoarece votul la referendum

a fost un vot consultativ, diferit de
un vot binar, care reprezint un vot
cu rezultate fixe. Spre deosebire de
acesta, legea care a reglementat referendumul anterior, cel din 2011, ar
fi forat Guvernul s schimbe legislaia, dac voina popular ar fi optat pentru un nou sistem de vot, n
timp ce referendumul cu privire la
UE nu prevede obligaia ca Guvernul
s scoat automat Regatul Unit din
UE. n ciuda acestor diferene, realitatea politic ne arat c Guvernul nu
are de ales dect s urmeze dorina
electoratului, indiferent de nevoia de
a obine un vot pozitiv n Parlament
pentru a putea activa articolul 50. Nu
exist o prevedere care s stipuleze la
ce interval dup referendum se activeaz articolul 50. Guvernul este ns
suspus presiunii de a ncepe procesul
ct mai repede, pentru a pune astfel
capt unei nesigurane care a cuprins
Europa. Articolul 50 este cuprins n
Tratatul de la Lisabona i reprezint
mecanismul legal prin care un stat
se poate retrage din UE. Activarea
articolului 50 va porni cronometrul
unui proces de doi ani de negocieri n
vederea ieirii din UE, care va marca
divorul politic al Regatului Unit de
blocul celor 28 de state membre. La
finele perioadei de doi ani, Regatul
Unit poate s fie exclus din UE, dac
statele membre nu decid n unanimitate prelungirea perioadei.
De la anunarea rezultatului referendumului, am putut ncepe s
msurm efectele pe termen lung
ale acestei decizii asupra evalurii
terenurilor i cldirilor n raport cu
tranzaciile de pe pia. Este util faptul c cele mai recente Standarde de
Europene de Evaluare ale TEGoVA,
EVS 2016, se refer i la pieele nesigure, aducnd recunoatere faptului
c acolo unde piaa este volatil evaluarea poate avea un grad mai mic de
siguran. Este o recunoatere a faptului c este dificil s se emit o judecat ferm atunci cnd reacia sau
micrile viitoare ale pieei rmn
David Magor OBE

IRRV (Hons) este
Director General
al Institute of
Revenues Rating
and Valuation
necunoscute. Indiferent de aceste provocri, evaluatorul

tot trebuie s emit acea judecat profesional.
Ghidurile confirm faptul c evaluatorul trebuie s
includ n raport comentarii despre orice aspecte care
afecteaz gradul de siguran al evalurii. Evaluatorul
Drepturile
consumatorului trebuie s se asigure c a luat n considerare contextul
concluziei asupra valorii i c aceast concluzie este exi protecia
acestor drepturi, primat i argumentat deplin i clar n raport.
Mare parte din normele i reglementrile n prezent
inclusiv cele
n
vigoare
n Regatul Unit deriv din legislaia europeaderivate din
n. Aceste norme i reglementri vor rmne n vigoare
legislaia
pn la amendarea lor, ceea ce depinde de Parlament.
european, nu
Calendarul de ieire din UE poate s nsemne cel pusunt afectate
in cinci ani, iar pieele vor rmne nesigure n aceast
de rezultatul
perioad. Evaluatorul trebuie, prin urmare, s continue
referendumului
s fie prudent cu privire la rezultatul pe termen lung al
i vor rmne
unor piee volatile.
neschimbate,
Este de la sine neles c aceste cteva paragrafe doar
pn cnd i
au schiat numeroasele probleme care se vor acumula de-a
dac guvernul
lungul urmtorilor cinci ani. Numerele urmtoare ale punu modific
blicaiei vor cuprinde cu siguran ncercri de a explora
normele
problemele mai largi cu care se vor confrunta n mod speaplicabile n
cial evaluatorii. Articolele viitoare vor include o analiz deRegatul Unit.
taliat a impactului Brexit-ului asupra evalurii proprietii
imobiliare pentru impozitare i a posibilelor aspecte dificile.
Revista va prezenta de asemenea comentarii cu privire la chestiuni bine definite, cum sunt ajutorul de stat, regenerarea proprietii imobiliare, achiziiile publice, protecia datelor, partajarea datelor i drepturile angajailor,
pentru a da doar cteva exemple!
Preluat / tradus cu permisiunea TEGoVA
Revista Valoarea va prelua trimestrial, din publicaia European Valuer Journal, editat
de TEGoVA, articole ce abordeaz teme de interes pentru profesia de evaluator.
Parlamentul Olandei permite folosirea modelelor automate

de evaluare, dei acest lucru contravine dreptului european
raporteaz European Valuer Journal
n numrul din aprilie (nr. 3) al

revistei European Valuer, Pat
Davitt, preedinte al Institute of
Professional Auctioneers and
Valuers), a prezentat o sintez a constatrilor din raportul
Comisiei Parlamentare irlandeze cu
privire la criza bancar. Printre multe
alte constatri, comisia a acuzat bncile de ncredere excesiv n evaluarea informal de tip desktop sau
rapid, adic fr inspecia fizic a
proprietii. La ase luni dup publicarea acestui raport, s-ar prea c nu
am nvat nimic, deoarece n varianta revizuit a legii de transpunere a
Directivei privind creditele ipotecare,
Parlamentul Olandei a permis bncilor s acorde credite ipotecare pe baza
valorii determinate exclusiv cu ajutorul modelelor automate de evaluare
(AVM-uri), fr nicio contribuie din
partea unui evaluator autorizat. Dei
legea prevede c, atunci cnd evaluarea proprietii imobiliare se bazeaz pe un model automat, raportul
credit-valoare nu poate depi 90%,
o astfel de lege contravine dreptului
european, aa cum se arat n opinia
juridic comandat mpreun cu toate organizaiile din Olanda membre
ale TEGoVA, NVM, VBO Makelaar
i VastogedPRO.
Un aspect important al Directivei
privind creditele ipotecare (17/2014/
UE) din 4 februarie 2014 privete
obligaia statelor membre de a asigura aplicarea unor standarde de
16 VALOAREA
ncredere la evaluarea proprietilor imobiliare rezideniale n scopul

acordrii creditelor ipotecare.
n dezbaterea din plenul Parlamentului Olandei din luna martie
s-a depus o moiune care susinea
interpretarea directivei n sensul c
aceasta oferea posibilitatea de a se
evalua proprietatea imobiliar prin
alte mijloace dect un raport de evaluare costisitor.
Prin aceast moiune se cerea guvernului s adopte o hotrre prin
care s se permit evaluarea proprietii imobiliare rezideniale pe baz
de AVM sau, n cazul creditelor ipotecare cu grad sczut de risc, pe baza
preului de achiziie. n consecin,
cabinetul premierului a elaborat un
proiect de hotrre de guvern pentru
a permite evaluarea pe baz de AVM
i, n pofida protestelor TEGoVA
Olanda, hotrrea a fost semnat de
rege i a fost publicat la 13 iulie 2013.
Opinia juridic transmis ctre
TEGoVA prezint o analiz detaliat
a msurii n care evaluarea exclusiv
cu ajutorul AVM-urilor este confor-
m cu cadrul legislativ european, inclusiv o analiz a Directivei privind

creditul ipotecar, a Regulamentului
privind cerinele de capital (UE) nr.
575/2013 din 26 iunie 2013 i a standardelor de evaluare recunoscute la
nivel internaional, inclusiv a Standardelor Europene de Evaluare.
Opinia juridic face referire la
raportul Comisiei Parlamentare din
27 ianuarie 2016 cu privire la criza
bancar din Irlanda. Printre multe
alte constatri, raportul subliniaz
faptul c unul dintre motivele acestei crize a fost utilizarea exclusiv a
AVM-urilor:
Mai mult dect att, cererea
pentru evaluri de bunuri a crescut
semnificativ, n paralel cu boom-ul
imobiliar i a nceput s prevaleze
ncrederea n standarde de evaluare
informale, cum ar fi cele pentru evaluarea de tip desktop sau rapid.
Acestea nu au presupus inspecia fizic a proprietii, ci reprezentau un
proces limitat (i uneori complet automatizat sau generat de calculator)
de determinare a valorii.

Directiva privind creditele ipotecare stabilete cerina ca orice evaluare s fie efectuat de un evaluator calificat i independent, pe baza
unor standarde de ncredere i c
aceste evaluri trebuie reflectate ntr-un raport de evaluare argumentat,
elaborat cu competen profesional i diligena cuvenit. Utilizarea
AVM-urilor n absena unei verificri a rezultatelor efectuat de ctre
un evaluator calificat nu ndeplinete
cerinele cuprinse n Directiva privind creditele ipotecare.
Acest punct de vedere se sprijin,
de asemenea, pe comentariul nr. 26
din Directiva privind creditele ipotecare care face trimitere explicit
la standardele de evaluare recunoscute la nivel internaional elaborate
de IVSC, TEGoVA i RICS. Aceste
instituii au elaborat ghiduri care exclud utilizarea metodelor AVM fr
aplicarea unor mecanisme de control
al acestora prin verificarea rezultatelor de ctre un evaluator calificat sau
prin inspecia fizic a proprietii.
n mod special, EVS 2016 prevd c
aplicarea exclusiv a AVM nu garanteaz corectitudinea evalurii.
Nevoia ca evaluarea s fie elaborat de ctre un evaluator autorizat
rezult i mai clar din Regulamentul
privind cerinele de capital (CRR).
Astfel, articolul 229 din regulament
prevede n mod expres i lipsit de
ambiguitate necesitatea interveniei unui evaluator independent n
evaluarea garaniilor imobiliare, n
contextul sistemului intern de rating
bazat pe abordarea IRB:
n statele membre care au stabilit, prin dispoziii legislative sau de
reglementare, criterii riguroase de
estimare a valorii pe termen lung,
proprietatea poate fi evaluat de un
evaluator independent la o valoare mai mic sau egal cu valoarea
pe termen lung. Instituiile trebuie
s solicite evaluatorului independent
s nu ia n considerare elemente-
le speculative n estimarea valorii

pe termen lung i s argumenteze
aceast valoare ntr-un mod clar i
transparent.
Valoarea colateralului va fi valoarea de pia sau valoarea pe termen
lung, redus corespunztor pentru a
reflecta rezultatele monitorizrii solicitate la articolul 208 alineatul (3)
i pentru a ine seama de existena
oricror creane cu rang prioritar
asupra proprietii.
Articolul 208 (3) din Regulamentul privind cerinele de capital stipuleaz cerine suplimentare privind
monitorizarea valorii proprietilor
imobiliare i evaluarea proprietilor imobiliare:
(a) instituiile trebuie s monitorizeze valoarea proprietilor
imobiliare n mod frecvent, i
anume cel puin anual n cazul
proprietilor imobiliare comerciale i cel puin o dat la trei ani
n cazul proprietilor imobiliare
rezideniale. Frecvena monitorizrii trebuie s creasc n cazul
n care condiiile de pia sufer
modificri semnificative;
(b) proprietile imobiliare
trebuie reevaluate atunci cnd
informaiile de care dispun instituiile indic faptul c valoarea proprietilor imobiliare ar
fi putut s scad semnificativ n
comparaie cu nivelul general
al preurilor de pe pia; aceast reevaluare trebuie efectuat
de ctre un evaluator care are
calificarea, abilitile i experiena necesare pentru a efectua o
evaluare i este independent de
procesul de luare a deciziei de
acordare a creditului. Pentru mprumuturi care depesc 3 milioane EUR sau 5 % din valoarea
fondurilor proprii ale unei instituii, evaluarea proprietii imobiliare trebuie realizat de ctre
un astfel de evaluator cel puin o
dat la fiecare trei ani.
Conform prevederilor de mai

sus, metodele statistice (inclusiv
AVM-urile) nu se pot aplica dect
pentru a monitoriza valoarea proprietilor imobiliare i pentru a identifica acele proprieti imobiliare care
trebuie reevaluate. Utilizarea acestor
metode nu este ns permis la evaluarea propriu-zis a proprietilor
imobiliare. Bineneles, acest fapt se
refer la evaluarea iniial, unde nc
nu s-a determinat o valoare care s
poat fi monitorizat.
Concluzie
Opinia juridic conchide c
dei modelele AVM nu sunt
interzise, folosirea exclusiv a
AVM, fr nicio intervenie sau
supraveghere din partea unui
evaluator calificat, nu corespunde cerinelor stipulate n
Directiva privind creditele ipotecare i n Regulamentul privind cerinele de capital.
Mai mult dect att, aceast concluzie este susinut prin
standardele de evaluare recunoscute la nivel internaional
i ghidurile elaborate de alte
instituii. Rezult de aici c nu
este permis utilizarea AVM
fr nici un fel de verificare
uman sau fr inspecie fizic
a proprietilor imobiliare.
n lumina celor prezentate,
la data de 29 septembrie, TEGoVA a transmis Comisiei Europene o sesizare oficial, n
scopul anulrii unei legi defectuoase. Dac aceast lege nu
este anulat, riscm un efect
de corupere a legislaiei din
ale state membre ale Uniunii
Europene. Urmrii-ne n continuare!
Preluat / tradus cu permisiunea TEGoVA
Revista Valoarea va prelua trimestrial, din publicaia

European Valuer Journal, editat de TEGoVA, articole ce
abordeaz teme de interes pentru profesia de evaluator.
Acreditarea
necesar sau nu?
ac pn anul acesta puteam vorbi

despre acreditare privind din exterior,
acum, cnd sunt parte a comisiei de
acreditare, ndrznesc s privesc i din interior.
Ce este acreditarea?
Pe site-ul ANEVAR este scris foarte simplu:
Acreditarea - un nivel superior de competen
profesional!
Art. 17 din Ordonana 24 privind unele msuri n domeniul evalurii bunurilor precizeaz:
(1) Poate dobndi calitatea de membru acreditat orice
membru titular cu o vechime n profesia de evaluator de
cel puin 3 ani, care a promovat un examen n conformitate cu normele specifice de acreditare stabilite prin regulamentul de acreditare, aprobat de Consiliul director.
Aadar, acreditarea este o calitate obinut n urma
promovrii unui examen.
La ce folosete acreditarea?
Dac ar fi s reproduc spusele unui candidat la examenul de acreditare din anul acesta, rspunsul ar fi: la
nimic, dar nu pot fi de acord cu acest rspuns. Pentru c
dac acest candidat a ales s se nscrie la examen, a fcut
cel puin urmtoarele:
a achitat o tax de verificare a dosarului (250 lei anul
acesta);
a trimis 3 rapoarte de evaluare reprezentative, pentru
a fi verificate de ctre colegii notri, verificatori EPI
cu experien, nsoite de alte documente (raport de
activitate, CV i altele).
Deci a investit timp i bani, ceea ce demonstreaz c
acreditarea nseamn ceva chiar i pentru acest candidat.
Nu investeti energie, timp i bani, nu-i rupi din timpul
liber s citeti Regulamentul de acreditare, dac nu crezi
n acest lucru.
Candidatul mi-a mai spus ceva: nu MAA aduce clieni.
18 VALOAREA
DANA ABABEI,
Prim-vicepreedinte ANEVAR
Director executiv CMF CONSULTING S.A.
La prima vedere i aceast propoziie

pare adevrat, dar privind dincolo de
cele 3 litere sunt absolut sigur c ne
aduce clieni, pentru c ce nseamn
n fond aceste 3 litere? nseamn experien, nseamn competen uneori
peste medie, nseamn dorina de a te
perfeciona i de a fi la curent cu tot
ceea ce este nou n profesie, nseamn curajul de a demonstra tuturor c
exiti n profesie, c poi i tii s realizezi lucrri ce pot fi oricnd verificate.
i dac nu aceste aspecte aduc clieni,
atunci cine sau ce? n mod cert, evaluarea este o profesie unde un client
mulumit aduce ali clieni, iar simpla
deinere a calitii de evaluator autorizat aduce rareori clieni, dac nu ai argumente de ce s faci tu lucrarea i nu
alt coleg. Vorbesc de argumente, nu de
pre. Cnd discutm despre acreditare nu putem vorbi n aceeai fraz de
criteriul preului cel mai sczut n alegerea furnizorului. nvnd pentru
acest examen mi-am dat seama ct de
complicate sunt lucrurile care par simple la prima vedere.

n fond nu examenul conteaz, ci dorina de autoperfecionare pentru care acest examen este doar un mijloc, doar un motiv declarat.
Ce rmne dup examenul

de acreditare?
Rmn cele trei litere, MAA1, i multe,

multe cunotine acumulate n perioada de
pregtire i nainte de aceasta, ordonarea cunotinelor preexistente i, n mod cert, siguran n realizarea lucrrilor i n discuiile cu
verificatorii.
Da, n mod cert rmne un sentiment
de siguran c ceea ce facem zi
de zi este corect. Mai mult
dect att, tim i cum
s demonstrm c este
corect, tim unde s
gsim n manual, n
cri consacrate din
domeniu, n culegerile de
standarde, frazele care ne
pot susine argumentaia.
Da, cred cu trie c acest examen este doar un
mijloc pentru autoperfecionare, autoperfecionare
care ar trebui s fie cuvntul de ordine pentru toi
cei care triesc din aceast profesie. Ar trebuie s fie
pasul firesc al tuturor celor care au acumulat 3 ani de
experien n profesie i care i doresc s continue
realiznd zi de zi lucrri din ce n ce mai complexe.
Da, cred cu trie c acest examen ar trebui s fie
trecut cu note mari de majoritatea colegilor notri
care practic aceast meserie.
Da, cred cu trie c acest examen ar trebui trecut de
toi cei care ne verific intern sau extern lucrrile.
Nu, nu este suficient s fi absolvit un curs de formare n
urm cu 5-10-15 ani i apoi s te perfecionezi anual n limitele a 20 de ore obinute la conferine i din seminarul inclus
n cotizaie. Nu este suficient pentru Asociaie, deoarece dorim ca nivelul profesional s fie peste media din alte sectoare, dar n mod sigur nu este suficient pentru fiecare dintre
noi. S nu uitm de responsabilitatea pe care o avem atunci
cnd semnm fiecare lucrare. Este opozabil cuiva ideea c
aa se fcea pe vremea cnd am fcut eu curs? Nu, nu este
opozabil, deoarece trebuie s respectm normele legale n
vigoare la data emiterii raportului, aadar dac nu tim cum
a evoluat profesia, de unde am ti cum este corect s realizezi un raport de evaluare?
Astfel contientizm c examenul de acreditare nu poate
fi un scop, ci este un mijloc:
pentru obinerea linitii noastre;

pentru ctigarea i fundamentarea ncrederii n noi;
pentru a ti i a nelege ce nu
tim;
pentru a avea curajul de a realiza
lucrri mai complexe;
pentru obinerea siguranei n
argumentarea lucrrilor n faa
diverilor verificatori.
Sunt puini cei care pentru a nva ceva nou n profesie i gsesc timp,
energie i minte limpede n vremurile acestea marcate de stres i alergare
continu.
Examenul este un motiv pentru
a gsi timp pentru noi, nu pentru
alii!
1 Care, conform acordurilor ncheiate cu TEGoVA (The European Group of Valuers Association) i cu RICS (Royal Institute of Chartered
Surveyors), instituii care recunosc examenul de
acreditare, mai aduc doritorilor nc trei litere
(REV-Recognised European Valuer) + nc cinci
litere (MRICS - member of Royal institute of
Chartered Surveyors).
Al VIII-lea Congres WAVO
ntre 1 i 3 noiembrie a avut loc n Daegu, Coreea de

Sud, al VIII lea Congres al Organizaiei Mondiale a Asociaiilor de Evaluatori (WAVO), la care am
luat parte n calitate de membru n comitetului executiv al organizaiei. Tot atunci a avut loc i o edina
a board-ului organizaiei, n cadrul creia s-a discutat
relaia WAVO IVSC, precum i o propunere pentru
o acreditare profesional la nivel global.
ING. DR. IOAN ADRIAN CRIVII,
despgubiri i mprumut garantat cu

titluri de valoare.
S-a subliniat c Forumul pentru
stabilitatea financiar, G-20, a identificat faptul c o contribuie semnificativ la criza financiar din 2008
au avut-o i evalurile de calitate
ndoielnic, utilizate de ctre instituiile financiare, n relaiile internaionale. Sir. Tweedie a fost, anterior
funciei actuale, preedinte al organismului profesiunii contabile IASB,
venind cu o experien remarcabil
din zona standardelor de contabilitate n care s-au fcut pai notabili. Prin aceast legtur s-au creat premizele de apropiere ntre cele
dou seturi de standarde, respectiv
de contabilitate i de evaluare.
De aici a rezultat importana
Ageniilor de Reglementare i a participanilor la piaa financiar n estimarea corect a adecvrii capitalului. Activitatea de evaluare constituie
parte integrant a activitii de management al riscului.
n continuare voi prezenta cteva evoluii notabile, dac la nceput
ambele standarde s-au dezvoltat naional, companiile i investitorii m-
prumutndu-se n rile lor, odat cu

evoluia globalizrii, a fcut ca acestea s devin perimate.
Corporaiile au nevoie de standarde internaionale pentru a-i consolida reeaua de operaiuni la nivel
global, iar investitorii caut diversificare i ctiguri crescndu-i expunerea n afara pieelor naionale.
Implementarea IVSC pe plan global prezint avantaje pentru toi participanii la pia. Aceste avantaje ar
fi: creterea ncrederii i stabilitii
pieelor financiare, facilitarea afacerilor pe plan global. Iar evaluatorii vor
putea lucra pentru corporaii sau pe
plan internaional, crescndu-i astfel
vizibilitatea, ca o profesie de calibru.
Avnd n vedere contextul internaional, n faa evalurii apar
probleme de clarificat i de rezolvat, cum ar fi: dezvoltarea n cadrul
profesiei de evaluator a unei a doua
specializri, n alte tipuri de active,
evitarea fragmentrii pe un singur
tip, nelegerea legislaiei i o vedere
de ansamblu, nu numai a tehnicilor,
ci i a profesiei n general.
Cu acest prilej a avut loc un moment important n evoluia profesiei noastre, respectiv, semnarea unui
Memorandum de Cooperare ntre
WAVO i Consiliul Internaional pentru Standarde de Evaluare (IVSC).
Acest eveniment, o piatr de hotar n colaborarea dintre cele dou
organizaii mondiale ale evaluatorilor, pune bazele promovrii n comun a standardelor internaionale
de evaluare.
WAVO va depune eforturi pentru a ncuraja i sprijini asociaiile
membre n a adopta, educa i instrui
evaluatorii, n concordan cu aceste
standarde, care vor fi promovate n
comun de cele dou organizaii. n
principiu, este vorba de stabilirea i
actualizarea unor seturi de standarde internaionale recunoscute, iar
accentul se va pune pe creterea profesionalismului i a educaiei.
n discursul su, Sir. David Tweedie, preedintele Consiliului de Supraveghere al IVSC, a subliniat importana standardelor de evaluare n
domenii cum ar fi: creditare, impozitare, fuziuni i achiziii, raportri financiare, litigii, compensaii pentru
20 VALOAREA
MAA, FRICS, Membru WAVO,

Administrator SC DARIAN DRS SA
Globalizarea crete numrul
Un alt aspect important pentru

evaluatorul imobiliar l constituie faptul c trebuie s-i nsueasc
acum mai multe cunotine n domeniul financiar contabil i evaluarea de
business, pentru a face fa provocrilor profesiei aduse de globalizare.
S-a dezbtut, de asemenea, care
sunt abilitile necesare evaluatorilor,
recunoaterea calificrilor i nu n ultimul rnd, lipsa de recunoatere din
partea Ageniilor de Reglementare i
a celorlalte profesiuni conexe.
Un alt subiect discutat, pe care l
consider de importan vital pentru viitorul profesiei, este cu privire
la relaia dintre valoarea de pia,
cum este ea neleas de evaluatori,
standarde i fair value, aa cum este
perceput de contabil i standarde,
respectiv IFRS 13. S-a recunoscut
faptul c definiia fair value a creat
confuzie ntre evaluatorii imobiliari
care erau familiarizai cu termenul
de valoare de pia. Ca o concluzie ce
s-a desprins din discuii, a fost faptul
c fiecare dintre cele dou profesii
trebuie s se comporte responsabil
i s colaboreze de asemenea natur,
nct auditorul s neleag corect i

fr neclariti aceaste aspecte.
Pentru o mai bun nelegere a
acestui subiect este important s se
ngusteze intervalul de valori care se
poate obine numai dac:
Estimarea unei valori obiective
nu se poate face cu o evaluare
superficial cu doz mare de
subiectivism;
Este responsabilitatea att a
clientului, ct i a evaluatorului
pentru a reduce ecartul
intervalului de valori;
Trebuie mbuntite tehnicile de
evaluare, cutate cele mai exacte
informaii i, nu n ultimul
rnd, cunoaterea i aplicarea
standardelor de evaluare.
De asemenea, o judecat obiectiv i experiena evaluatorului pot fi
factori cheie de succes n estimarea
valorii.
Necesitatea standardelor internaionale este subliniat i de urmtoarele aspecte:
Ele sunt nite bariere obligatorii
ce trebuie atinse n activitatea
de evaluare;
Cum privesc valoarea, contabilul i evaluatorul de proprieti imobiliare

Contabilul
Evaluatorul de proprieti imobiliare
Contabilul urmrete o valoare
Evaluatorul lucreaz cu o gam de valori
punctual, de precizie
Toate conturile din balan trebuie
Valoarea este corect att timp
s se echilibreze
ct avem un interval ngust
Lucreaz cu obiectivitate
Lucreaz cu subiectivitate
Lucreaz cu msurare exact
Lucreaz cu estimarea valorii
tranzaciilor cross border

i a investiiilor directe,
crete astfel responsabilitatea
evalurii i a standardelor;
Trebuie s ofere consistena
i ntelegerea evalurii cross
border, cel puin ca termen i
metodologie.
Pentru creterea calitii rapoartelor de evaluare este necesar de urmrit i alte aspecte, cum ar fi:
S se ia n considerare, pe
lng rigorile academice, i
faptul c evaluarea are n
esen un caracter practic
i este nevoie de experiena
acumulat n industrie.
Cunotinele practice sunt
critice, de asemenea i n
managementul procesului de
evaluare.
Ca nite concluzii ce s-au desprins din discuii, cu relevan asupra viitorului profesiei, a
sublinia:
Evaluarea va avea un rol
important n dezvoltarea
afacerilor la nivel global i
asupra mediului nconjurtor.
Cerinele pieei cer calificare
i competene nalte
pentru evaluatorii care
vor s performeze la nivel
internaional;
Inovarea i utilizarea celor
mai performante tehnologii
constituie un factor
important pentru succesul i
profesionalizarea evalurii;
Pregtirea continu, i confer
evaluatorului abiliti pentru
a face fa cerinelor unui
business tot mai global;
Standardele nalte i cea mai
bun practic, confer o
acuratee i calitate optim,
cerute de investitori;
Evaluatorii trebuie s priveasc
nainte n mod flexibil i
adaptai pentru a face fa
cerinelor viitorului.
Un an de BIG plus un indice imobiliar

ANEVAR egal doi sau mai mult?
IRINA BENE,
IROVAL Cercetri n evaluare
espre BIG i evaluarea pentru garantarea mprumutului au fost publicate diverse

articole n revista Valoarea,
oriunde este ea, de la lansarea bazei de date, la 30
iunie 2015 pn n prezent,
articole prin care s-a realizat o radiografiere explicit a ceea ce nseamn acest
tip de evaluare pentru toi
actorii implicai n acest
proces.
nceputul lunii iulie 2016 a marcat 1 an de colaborare a evaluatorilor
din Romnia - care au realizat evaluri n scopul amintit - cu clienii lor,
cu bncile i cu ANEVAR, ntr-o formul nou care clarific foarte bine o
serie de aspecte. Aceast formul este
ghidul de evaluare GEV 520 Evaluarea pentru garantarea mprumutului,
reeditat pentru ntmpinarea erei
BIG n 2015 i apoi n 2016.
n ghid se precizeaz, printre altele, c Identificarea problemelor de
natur juridic [] nu este de competena evaluatorului autorizat i nu
i va angaja rspunderea (para. 7),
22 VALOAREA
Concluzia asupra valorii, [], trebuie s fie independent de orice presiune din partea clientului sau a unei tere
pri (para. 8), Instituia de credit stabilete dac bunul
evaluat este corespunztor pentru a fi acceptat ca garanie
a unui credit i reprezint responsabilitatea acesteia (para.
9), Rapoartele de evaluare finale [], trebuie s conin
dovada scris c au transmis informaiile n baza de date
Baza Imobiliar de Garanii (BIG) a ANEVAR [] (para.
70). Acestea sunt cteva dintre mbuntirile aduse n
mod succesiv ghidului, binecunoscute cititorului evaluator, care asigur un proces de evaluare pentru garantarea
mprumutului mai facil i mai transparent, dezambiguizat
pentru contextul BIG acolo unde se impunea acest lucru.
n urma nregistrrii diverselor date din rapoartele de
evaluare n baza de date, a fost posibil publicarea n revista
Valoarea, oriunde este ea, ncepnd cu nr. 8 din septembrie
2015, a unei selecii de date extrase din BIG care comunic
o serie de statistici generale pentru toate tipurile i subtipurile de proprieti imobiliare, precum i valori de pia pe
metru ptrat de suprafa specific subtipului de proprietate
analizat, pentru municipii/orae reedin de jude, pentru
sectoarele Bucuretiului sau pentru diferite judee, dup caz.
Aceste valori de pia, unitare, au fost determinate n
primele dou trimestre de la lansarea BIG (Q3/2015 i
Q4/2015) ca medii ale valorilor de pia ale proprietilor
din seriile de date analizate, verificate n prealabil din punct
de vedere al relevanei statistice (volum suficient de date,
coeficient de variaie rezonabil, valori extreme excluse etc.).
ncepnd cu trimestrul 1/2016, valorile de pia unitare prezentate au fost calculate pe baza medianei valorilor de pia.
Atunci cnd, ntr-un anumit interval de timp (trimestru, semestru, an), se cumuleaz n BIG suficiente date, relevante din punct de vedere statistic pentru a se putea determina valori de pia pe metru ptrat pentru un anumit
subtip de proprietate dintr-un ora, jude etc., pot fi calculai i indici imobiliari. Indicii imobiliari ilustreaz modificrile (creterea, descreterea) sau chiar stagnarea valori-
lor de pia ale proprietilor imobiliare de la o perioad

analizat la alta, de exemplu de la un trimestru la altul.
Indicele imobiliar ANEVAR este calculat prin raportarea valorii de pia pe metru ptrat, determinat pentru
perioada curent, la cea aferent perioadei anterioare. Rezultatul poate fi subunitar, marcnd astfel o scdere a valorii de pia unitare ori, bineneles, supraunitar, indicnd o
cretere a acesteia pentru tipul/subtipul de proprietate analizat sau, dac indicele este egal cu 1, o stagnare. Ceea ce este
foarte util cu privire la forma de livrare a indicelui imobiliar ANEVAR este faptul c acesta nglobeaz i informaia
privind modificarea procentual a valorii de pia pe metru
ptrat, ce poate fi uor determinat de utilizator.
n urma analizelor ntreprinse s-a concluzionat faptul
c la nivel trimestrial se poate calcula un indice imobiliar
rezidenial pentru apartamente amplasate n bloc, pentru
toate cele 41 de orae reedin de jude (inclusiv Bucureti), precum i defalcat pentru sectoarele Bucuretiului.
Lansarea acestui indice trimestrial a avut loc n data de 29
noiembrie i st la dispoziia entitilor interesate.
Scurt analiz a evoluiei valorilor de

pia pentru apartamentele amplasate
n bloc pe baza indicelui imobiliar
rezidenial
Orae reedin de jude analiz la nivel
trimestrial
n cazul primului interval de timp analizat (Q3/2015
Q4/ 2015) topul modificrilor valorilor de pia analizate indic faptul c dintre cele 41 orae reedin de jude,
au existat 28 (inclusiv capitala) unde valorile de pia pe
metru ptrat de suprafa util au crescut de la Q3/2015
la Q4/2015, restul de 13 orae nregistrnd o scdere a
acestora.
Pe primul loc n acest top se afl oraul Clrai (cretere cu 12,73%), urmat de Vaslui (+6,54%) i Brila (+5,31%).
Oraele principale ale rii prezint i ele creteri, ns nu
substaniale, plasndu-se n topul amintit astfel: Iai locul
7 (cretere cu 3,18%), Cluj-Napoca locul 9 (+2,30%), Timioara locul 15 (+2,02%), Bucureti locul 21 (+1,19%),
Constana locul 22 (+0,68%). Pe ultimul loc se afl Miercurea Ciuc, care prezint o diminuare cu 4,88% a valorilor de
pia unitare ale apartamentelor amplasate n bloc.
Din analiza celui de-al doilea interval (Q4/2015
Q1/2016) reiese c numrul oraelor reedin de jude care
au nregistrat creteri ale valorilor de pia unitare s-a majorat la 33 (inclusiv Bucureti), iar pentru restul de 8 municipii
s-a nregistrat o scdere a acestora.
Astfel, pe primul loc n topul realizat pentru acest
interval s-a situat oraul Baia Mare care a prezentat o
cretere cu 9,5% a valorilor de pia unitare, urmat de Zalu (+7,93%)

i Trgu Mure (+7,61%). n ceea
ce privete oraele principale ale rii, acestea s-au situat n top astfel:
Cluj-Napoca locul 9 (+3,95%), Bucureti locul 10 (+3,52%), Timioara
locul 17 (+2,64%), Constana locul 18
(+2,41%), Iai locul 33 (+0,12%). Pe
ultimul loc, cu cea mai important diminuare a valorilor de pia unitare, se
plaseaz municipiul Giurgiu (-4,51%).
n cazul celui de-al treilea interval analizat (Q1/2016 Q2/2016)
au fost 38 de municipii reedin de
jude (inclusiv Bucureti) unde valorile de pia pe metru ptrat au crescut, n celelalte trei orae valorile de
pia unitare diminundu-se.
Pe primul loc n topul realizat
pentru acest interval a fost oraul Miercurea Ciuc (+10,13%), urmat de Focani (+9,38%) i Deva
(+8,86%). Niciunul dintre oraele
principale ale rii nu se plaseaz
n top 10: Cluj-Napoca ocup locul 15 (+3,97%), Timioara locul 20
(+3,57%), Iai locul 22 (3,48%), Constana locul 29 (+1,55%), Bucureti
locul 30 (+1,42%). Pe ultimul loc se
situeaz municipiul Alexandria cu o
scdere a valorilor unitare cu 1,56%.
Sectoare Bucureti
analiz la nivel trimestrial
Pentru Bucureti, cea mai mare
cretere a valorilor de pia pe metru
ptrat de la Q3/2015 la Q4/2015 s-a
nregistrat n Sectorul 1 (+3,56%),
iar cea mai semnificativ diminuare
n Sectorul 3 (-2,18%); cea mai mare
cretere n urmtorul interval analizat (Q4/2015 la Q1/2016) a fost n
Sectorul 5 (+5,89%), cea mai mic
cretere n Sectorul 4 (+1,10%); iar
de la Q1/2016 la Q2/2016, cea mai
mare cretere a valorilor de pia
unitare s-a nregistrat n Sectorul 6
(+2,36%) i cea mai mare scdere a
acestora n Sectorul 4 (-0,43%).
24 VALOAREA
Orae reedin de jude

analiz pe 1 an
Analiznd indicele imobiliar i la
nivelul primului an de BIG, pentru
orae reedin de jude rezult c ntre primul trimestru (Q3/2015) i ultimul (Q2/2016) valorile de pia pe
metru ptrat pentru apartamentele
amplasate n bloc au crescut n majoritatea oraelor reedin de jude,
cea mai mare cretere fiind cu 16,55%
n Clrai, iar dintre oraele principale ale rii Cluj-Napoca a nregistrat o cretere maxim cu 10,56%,
urmat de Timioara (+8,45%), Iai
(+6,90%), Bucureti (+6,24%) i Constana (+4,71%). Cele mai mari diminuri ale valorilor de pia unitare au
avut loc n Alexandria (-3,55%).
Sectoare Bucureti
analiz pe 1 an
Analiza pentru primul an de raportare n BIG la nivelul municipiului Bucureti relev faptul c cea
mai mare cretere a valorilor de pia
unitare s-a nregistrat n Sectorul 6
(+9,17%), similar cu evoluia nregistrat n Sectorul 5 (+9,10%), iar
cea mai mic cretere a avut loc n
Sectorul 3 (+1,98%), neavnd loc o
diminuare a acestora n niciun sector.
Mai mult va urma

Pe msur ce BIG ctig amploare, cumulnd mai multe date din
rapoartele de evaluare, pot fi realizate analize la nivel semestrial i anual,
astfel nct s se poat elabora indici
imobiliari i pentru celelalte tipuri i
subtipuri de proprieti imobiliare.
Sub acest aspect, avnd n vedere
ncheierea a dou semestre de nregistrare n BIG, anunm c se afl
n curs de analiz posibilitatea determinrii a cte unui indice imobiliar
semestrial pentru celelalte subtipuri
de proprieti rezideniale, precum
i pentru subtipuri de proprieti comerciale. Analiza are n vedere de-
terminarea oraelor reedin de jude i a sectoarelor

Bucuretiului pentru care n fiecare semestru vor putea fi
determinate valori de pia pe metru ptrat, astfel nct n
baza acestora s putem oferi n mod continuu celor interesai i indici imobiliari semestriali.
n plus fa de indicii imobiliari ANEVAR, pot fi furnizate intervale de valori de pia/mp pentru subtipuri
de proprieti imobiliare pe baza cuartilelor Q1 i Q3.
Exemplul urmtor se refer la intervalele de valori de
pia unitare determinate la nivelul trimestrului Q2/2016
pentru apartamente amplasate n bloc n cteva orae reedin de jude.
Municipiu/ ora
Valoare de pia
(/ mp) Q1
Valoare de pia
(/ mp) Q3
Braov
804
882
Bucureti
936
1.049
Cluj-Napoca
1.007
1.105
Constana
859
919
Iai
818
903
Timioara
891
974
1 Suprafaa specific luat n calcul n analiza statistic a BIG n cazul apartamentelor amplasate
n bloc.
2 Cuartilele ce definesc o serie de date (inferioar - Q1, mediana - Q2 i superioar - Q3) mpart
seria de date n patru intervale egale. Reprezint indicatori de poziie robuti, mai semnificativi
dect valorile minime i maxime absolute ale seriei de date analizate.
Raport de analiz statistic

a Bazei Imobiliare de Garanii (BIG)
Q3 2016
A. STATISTICI GENERALE PE TIPURI
I SUBTIPURI DE PROPRIETI IMOBILIARE
1. Rapoarte de evaluare introduse distribuie pe tipuri de proprieti imobiliare
Tip
proprietate
Sum valori
de pia
(milioane )1
Procentaj
valoric (%)
Comercial
2.246,12
38,26
2.243
8,58
Rezidenial
1.375,39
23,43
19.302
73,83
Industrial
1.203,94
20,51
1.672
6,40
Teren
534,86
9,11
2.416
9,24
Mixt
251,03
4,28
245
0,94
Agricol
203,01
3,46
221
0,85
Alte tipuri
56,56
0,96
45
0,17
Total
5.870,92
100,00
26.144
100,00
Numr
Procentaj
rapoarte cantitativ (%)
Sum valori de pia - (milioane )

Tipuri de proprieti
Ordine descresctoare a sumei valorilor de pia
2. Rapoarte de evaluare introduse distribuie pe judee i Bucureti

Distribuie rapoarte de evaluare - Judee
26 VALOAREA
Distribuie rapoarte de evaluare

- Sectoare Bucureti
3. Rapoarte de evaluare introduse

distribuie pe subtipuri de proprieti imobiliare
a. Proprieti de tip rezidenial
Tip proprietate
Rezidenial
Subtip proprietate
Sum valori de
pia (milioane )
Procentaj
valoric (%)
Numr
rapoarte
Procentaj
cantitativ (%)
Apartament n bloc
688,40
50,05
13.822
71,61
Cas cu teren
489,38
35,58
4.788
24,81
Ansamblu rezidenial
97,78
7,11
29
0,15
Bloc de apartamente
52,36
3,81
38
0,20
Apartament n cas
47,47
3,45
625
3,24
1.375,39
100,00
19.302
100,00
Total
Sum valori de pia (milioane )

Proprieti comerciale

Proprieti rezideniale
b. Proprieti de tip comercial

Subtip proprietate
Sum valori
de pia (milioane )
Procentaj
valoric (%)
Numr
rapoarte
Procentaj
cantitativ (%)
Spaiu comercial - cldire independent
944,56
42,05
867
38,65
Spaiu de birouri - cldire independent
872,55
38,85
267
11,90
Unitate cazare
243,50
10,84
148
6,60
Spaiu comercial - parte dintr-o cldire
143,93
6,41
848
37,81
Spaiu de birouri - parte dintr-o cldire
37,84
1,68
107
4,77
Spaiu de agrement
3,73
0,17
0,27
2.246,12
100,00
2.243
100,00
Tip proprietate
Comercial
Total
c. Proprieti de tip industrial

Tip proprietate
Industrial
Subtip proprietate
Sum valori
de pia (milioane )
Procentaj
valoric (%)
Numr rapoarte
Procentaj cantitativ (%)
Spaiu de producie
765,27
63,56
895
53,53
Spaiu de depozitare i logistic
438,67
36,44
777
46,47
1.203,94
100,00
1.672
100,00
Total

Proprieti industriale

- Proprieti agricole
d. Proprieti de tip agricol

Tip proprietate
Subtip proprietate
Sum valori de pia

(milioane )
Procentaj valoric (%)
Numr rapoarte
Procentaj cantitativ (%)
Ferm zootehnic
84,77
41,76
98
44,34
Siloz
47,60
23,45
37
16,74
Ferm avicol
28,05
13,82
26
11,76
Ferm agricol de cultur
11,06
5,45
32
14,48
FNC
8,18
4,03
1,36
Moar
6,06
2,99
2,71
Ferm piscicol
5,24
2,58
2,26
Staiune de cercetare
3,95
1,95
0,45
Cram/ Centru de vinificaie
3,13
1,54
1,81
Ser legumicol / floricol
1,92
0,95
0,90
Livad
1,55
0,77
1,36
Abator
1,50
0,74
1,81
203,01
100,00
221
100,00
Agricol
Total
e. Proprieti de tip mixt

Tip proprietate
Mixt
Subtip proprietate
Sum valori
de pia (milioane )
Procentaj
valoric (%)
Numr
rapoarte
Procentaj
cantitativ (%)
Proprietate multifuncional (mai mult de dou utilizri)
119,61
47,65
149
60,82
Spaii de birouri cu spaii comerciale (retail)
51,87
20,66
3,27
Spaiu de producie i depozitare
44,26
17,63
46
18,78
Spaii comerciale i birouri
19,01
7,57
29
11,84
Bloc de apartamente cu spaii comerciale (retail)
16,27
6,48
13
5,31
251,03
100,00
245
100,00
Total
28 VALOAREA
Sum valori de pia

(milioane ) Terenuri
Sum valori de pia

(milioane ) Proprieti mixte
f. Proprieti de tip teren

Tip proprietate
Teren
Subtip proprietate
Sum valori
de pia (milioane )
Procentaj valoric (%)
Numr rapoarte
Procentaj
cantitativ (%)
Intravilan construcii
Intravilan arabil
381,47
71,32
1.247
51,61
57,17
10,69
458
18,96
Extravilan
47,27
8,84
487
20,16
Cu destinaie agricol
44,07
8,24
215
8,90
Cu destinaie special
4,43
0,83
0,29
Cu destinaie forestier
0,44
0,08
0,08
Aflat permanent sub ape
0,00
0,00
0,00
534,86
100,00
2.416
100,00
Total
g. Alte tipuri de proprieti

Tip proprietate
Alte tipuri
Subtip proprietate
Sum valori
de pia (milioane )
Procentaj
valoric (%)
Numr
rapoarte
Procentaj
cantitativ (%)
Central electric fotovoltaic
32,26
57,03
20,00
Staie distribuie carburani
13,44
23,76
34
75,56
Central hidroelectric
5,85
10,35
2,22
Central electric eolian
5,01
8,86
2,22
Total
56,56
100,00
45
100,00
Sum valori de pia (milioane ) - Alte tipuri de proprieti
B. INDICATORI STATISTICI PE TIPURI DE PROPRIETI IMOBILIARE

Pentru calculul valorii de pia/mp pe tip i subtip de proprietate, pe sectoare ale municipiului Bucureti,
respectiv pe orae sau pe judee, se utilizeaz mediana valorilor din seria de date analizat.
a. Proprieti de tip rezidenial

Valori de pia (/ mp) Municipii/ orae
Municipiu/ ora
Subtip proprietate
Valoare de pia (/ mp)
Alba Iulia
Apartament n bloc
667
Alexandria
Apartament n bloc
555
Apartament n bloc
670
Cas cu teren*
639
Apartament n cas
613
Apartament n bloc
687
Apartament n bloc
630
Cas cu teren
536
Bistria
Apartament n bloc
582
Botoani
Apartament n bloc
600
Apartament n bloc
866
Cas cu teren
764
Apartament n cas
877
Apartament n bloc
561
Apartament n bloc
1.014
Apartament n cas
1.162
Apartament n bloc
612
Cas cu teren
593
Apartament n bloc
470
Apartament n bloc
1.099
Cas cu teren
1.041
Apartament n cas
1.092
Apartament n bloc
915
Apartament n bloc
806
Cas cu teren
646
Apartament n bloc
599
Cas cu teren
615
Apartament n bloc
500
Arad
Bacu
Baia Mare
Braov
Brila
Bucureti
Buzu
Clrai
Cluj-Napoca
Constana
Craiova
Deva
Drobeta-Turnu Severin
30 VALOAREA
Municipiu/ ora
Subtip proprietate
Apartament n bloc
586
Cas cu teren
551
Galai
Apartament n bloc
667
Giurgiu
Apartament n bloc
481
Iai
Apartament n bloc
903
Miercurea-Ciuc
Apartament n bloc
521
Apartament n bloc
697
Cas cu teren
630
Apartament n cas
703
Apartament n bloc
625
Apartament n bloc
773
Cas cu teren
797
Apartament n bloc
737
Cas cu teren
603
Rmnicu Vlcea
Apartament n bloc
657
Reia
Apartament n bloc
448
Satu Mare
Apartament n bloc
525
Sfntu Gheorghe
Apartament n bloc
491
Apartament n bloc
765
Apartament n cas
739
Slatina
Apartament n bloc
620
Slobozia
Apartament n bloc
600
Suceava
Apartament n bloc
701
Trgovite
Apartament n bloc
548
Apartament n bloc
716
Cas cu teren
594
Apartament n bloc
745
Apartament n bloc
942
Cas cu teren
859
Apartament n cas
897
Tulcea
Apartament n bloc
780
Vaslui
Apartament n bloc
591
Apartament n bloc
492
Cas cu teren
453
Focani
Oradea
Piatra-Neam
Piteti
Ploieti
Sibiu
Trgu Jiu
Trgu Mure
Timioara
Zalu
* Valoare de pia (/ mpsu)


Apartament n bloc Top 10 valoare de pia/ mp
Nr. crt.
Municipiu/ Ora
Cluj-Napoca
1.099
Bucureti
1.014
Timioara
942
Constana
915
Iai
903
Braov
866
Craiova
806
Tulcea
780
Piteti
773
10
Sibiu
765
Cas cu teren Top 10 valoare de pia/ mp

Nr. crt.
Municipiu/ Ora
Cluj-Napoca
1.041
Timioara
859
Piteti
797
Braov
764
Craiova
646
Arad
639
Oradea
630
Deva
615
Ploieti
603
10
Trgu Jiu
594
Valoare de pia/ mp
- Cas cu teren
Municipii/ orae
Valoare de pia/ mp
- Apartament n cas
Municipii/ orae
32 VALOAREA
Valoare de pia - Apartament n bloc Municipii/ orae
Apartament n cas Top valoare de pia/ mp

Nr. crt.
Municipiu/ Ora
Bucureti
1.162
Cluj-Napoca
1.092
Timioara
897
Braov
877
Sibiu
739
Oradea
703
Arad
613
Valori de pia (/ mp) Sectoare Bucureti

Bucureti - Apartament n bloc
Valoare de pia - Apartament n bloc
Nr. crt.
Sector Bucureti
Sector 1
1.270
Sector 3
1.075
Sector 2
1.039
Sector 6
989
Sector 4
958
Sector 5
930
Bucureti - Apartament n cas

Nr. crt.
1
Sector Bucureti
Bucureti - Cas cu teren
Sector 1
1.533
Nr. crt.
Sector Bucureti
Sector 3
1.162
Sector 6
1.007
Sector 2
955
b. PROPRIETI DE TIP COMERCIAL

Spaiu comercial - parte dintr-o cldire
Spaiu comercial - cldire independent
Nr. crt.
Municipiu/ Ora
Nr. crt.
Municipiu/ Ora
Cluj-Napoca
1.287
Constana
848
Suceava
876
c. PROPRIETI DE TIP INDUSTRIAL

Valori de pia (/ mp) Judee
Spaiu de producie
Nr. crt.
Jude
Ilfov
332
Maramure
193
Autoinstruirea continu
a evaluatorilor imobiliari
ema acestui material a fost generat de studierea standardelor de evaluare i a ghidurilor

de evaluare adiacente acestor standarde, emise de mai multe organizaii de
evaluare naionale din SUA, Canada,
Marea Britanie, Australia i Noua Zeeland, cu larg audien internaional. Aceast analiz a fost necesar
pentru a cunoate ct mai multe detalii despre teoria i metodologia evalurii hotelurilor i restaurantelor i a
alocrii valorii de pia a acestora pe
categoriile de active deinute. La nivel
de principii, cunotinele mele erau
limitate la referinele date SEV 232,
Evaluarea proprietii generatoare de
afaceri (coninut n Standardele de
evaluare a bunurilor 2016). De asemenea, cunoteam i prevederea din
IAS 40, Investiii imobiliare (BC, paragrafele B37 B39), respectiv c tratamentul contabil al hotelurilor este
diferit n funcie de clasificarea acestora n cele dou categorii de proprieti imobiliare, adic proprieti
imobiliare ocupate de proprietar sau
investiii imobiliare.
34 VALOAREA
DR. EC. SORIN V. STAN,

IROVAL Cercetri n evaluare
Dac a fi acceptat o solicitare

de a elabora un raport de evaluare
pentru un hotel, fr a avea o experien n evaluarea acestui tip de proprietate imobiliar, i bazndu-m
numai pe cunotinele dobndite la
cursul de formare i la seminariile
de pregtire continu, cu siguran
c rezultatul raportat ar fi fost pus
sub semnul ntrebrii. Cauza unei
astfel de ratri este exprimat n toate standardele i ghidurile de evaluare emise de organizaii de evaluare recunoscute (a se vedea citatul de
mai jos).
Fiecare evaluator imobiliar a fost
pus n situaia de a face pentru prima dat un raport de evaluare pentru o proprietate complex i nou
pentru el. Primul pas care trebuie
fcut, ntr-o astfel de situaie, este
colaborarea cu unii evaluatori experimentai n evaluarea unor proprieti similare ca dimensiune i complexitate. Este cazul evalurii unor
hoteluri, care sunt cele mai complexe proprieti generatoare de afaceri
(PGA), cnd este necesar analiza i
prelucrarea a sute, dac nu a mii de
informaii. De altfel, n mai multe
standarde, ghiduri i ndrumare de
aplicare a standardelor de evaluare
se prevede n mod expres necesitatea
participrii mai multor evaluatori cu
specializri diferite, la evaluarea proprietilor complexe. De exemplu, n
Appraisal Institute Guide Note 5 se
precizeaz c:
Proprietatea imobiliar este asociat uneori cu anumite bunuri mobile, afacerea derulat n aceasta, sau
cu active necorporale. Aceast asociere este specific cazurilor n care
proprietatea imobiliar este o component esenial a unei entiti de
afaceri aflat n funciune, cum ar fi
un restaurant fast-food, un magazin
mic din incinta benzinriilor, un hotel sau un sanatoriu particular (printre altele). Evaluatorii de proprieti
imobiliare pot fi solicitai s evalueze activele neimobiliare

existente n cadrul unei proprieti imobiliare. Evaluarea
bunurilor mobile, a afacerii derulate n proprietatea imobiliar sau a activelor necorporale necesit o expertiz
specific. nainte de a accepta o misiune de evaluare sau
de verificare a unei evaluri, care implic astfel de active,
un evaluator imobiliar trebuie s constate mai nti dac
are expertiza necesar pentru a efectua n mod competent
misiunea de evaluare/verificare a evalurii. n astfel de situaii poate fi necesar expertiza evaluatorilor cu specializarea n evaluarea bunurilor mobile i a ntreprinderilor.
Acest prim pas al evaluatorului imobiliar nu presupune implicit c a dobndit cunotinele teoretice i metodologice necesare pentru evaluarea, de exemplu, a unui
hotel sau restaurant, cunotine care pot fi dobndite pe
o singur cale, numit autoinstruire continu.
Punndu-m n postura unui astfel de evaluator (cu
specializarea EPI), care a acceptat o solicitare a unui patron de a evalua hotelul acestuia, aflat n funciune, dar
cu rentabilitate sczut, am plecat de la analiza cunotinelor accesibile pe aceast tem, ncepnd cu prevederile standardului de evaluare ANEVAR despre evaluarea
unui hotel i altor PGA.
Analiznd prevederile SEV 232, rein cteva idei generale despre metodologia evalurii unui hotel, pe care
trebuie s le respect, i anume:
abordarea prin venit este abordarea principal,

abordarea prin pia este abordare secundar, iar
abordarea prin cost n general nu este aplicabil;
forma profitului utilizat n abordarea prin venit este

EBITDA obtenabil de ctre un operator de eficien
rezonabil;
din actualizarea/capitalizarea EBITDA rezult

valoarea unei entiti aflat n funciune dotat
complet;
dac n evaluare nu sunt incluse unele active i/

sau datorii, valoarea acestora trebuie sczut din
valoarea obinut prin actualizarea/capitalizarea
EBITDA;
valoarea unui hotel este compus din valoarea

proprietii imobiliare, valoarea bunurilor mobile i
valoarea afacerii desfurat n respectiva proprietate
imobiliar;
n cazul n care proprietatea imobiliar aparine
36 VALOAREA
unei persoane, iar afacerea este

derulat de o alt persoan
(operator, chiria) profitul
total se mparte ntre cele dou
persoane, rezultnd astfel chiria
maxim care poate fi solicitat
operatorului;
Acest prim pas

al evaluatorului
imobiliar nu
presupune
implicit c
a dobndit
cunotinele
teoretice i
metodologice
necesare pentru
evaluarea, de
exemplu, a
unui hotel sau
restaurant,
cunotine care
pot fi dobndite
pe o singur
cale, numit
autoinstruire
continu.
alocarea valorii de pia

totale pe activele componente
nu nseamn c valoarea
acestora este valoarea lor de
pia, deoarece nu se folosesc
informaii de pia.
Aceste informaii sunt de natura

principiilor i orientrilor generale
despre evaluarea unei PGA, fr a
reda, conform paradigmei unui standard de evaluare, i explicarea metodelor i procedurilor de evaluare. Ca
urmare, trebuie s-mi completez cunotinele prin autoinstruire. Calea
cea mai rapid de a afla detalii despre metodologia evalurii hotelurilor
este cutarea pe internet. Rezultatul
cutrii este surprinztor de bogat,
redat n documentele de mai jos:
RICS VPGA 4 Valuation of

Individual Trade Related
Properties, inclus n RICS
Valuation Professional
Standards;
RICS Practice Standards, UK The Capital and Rental Valuation

of Public Houses, Bars,
Restaurants and Nightclubs in
England and Wales, 1st edition,
guidance note, dec. 2010;
RICS Information Paper Capital and Rental Valuation

of Hotels in Asia, RICS
information paper, 1st edition,
2014;
Guide Note 5 - Appraisals

of Real Estate with Related
Personal Property, Business
Property, or Intangible Assets, inclus n Guide Notes

to the Standards of Professional Appraisal Practice of
the Appraisal Institute, effective jully 2013;
ANZ Valuation Guidance Note 6, Valuations

of Accommodation Hotels, coninut n ANZ
VALUATION AND PROPERTY STANDARDS;
USPAP Advisory Opinions 2010-2011.
De asemenea, pe internet sunt expuse i alte documente interesante pentru orice evaluator imobiliar, respectiv
articole, documentare, rapoarte de evaluare de hoteluri i
restaurante, precum i dou cri cu tema evaluarea hotelurilor i una cu evaluarea restaurantelor. Un exemplu de
documentar despre indicatorii economici i financiari ai
hotelurilor din Europa a fost editat recent, inclusiv pentru Romnia (cu participarea i a unor evaluatori din ara
noastr), numit: TEGoVA, HypZert, Valuation Parameters of Hotels Properties, aprilie 2015.
Din parcurgerea acestui scurt expozeu pot fi reinute dou concluzii:

1. Prevederile Standardelor de evaluare a bunurilor 2016 trebuie respectate cu strictee, dar nu i fetiizate, n sensul c n afara acestora
nu mai exist i alte orientri, prevederi mai detaliate, explicaii i/sau
ntrebri i rspunsuri referitoare la
aspectele mai delicate ale evalurii
unor proprieti imobiliare specifi-
ce, cum este cazul PGA.

Cum la cursurile de formare i la
seminariile de pregtire continu nu
pot fi abordate toate particularitile
de evaluare ale tuturor tipurilor de
proprieti imobiliare, este necesar cunoaterea i a altor standarde
similare i documente, pentru a se
evita confuziile posibile, mai ales c
standardele de evaluare adoptate de
asociaiile naionale sunt armonizate ntre ele n foarte mare msur; i
2. Continuarea elaborrii ndrumarelor i ghidurilor de evaluare, care
au rolul de a adnci cunoaterea aspectelor cele mai delicate ale standardelor, ndeosebi a metodelor de
evaluare specifice diferitelor categorii de active, este o orientare benefic
pentru autoinstruirea evaluatorilor,
membri ANEVAR.
Evaluarea bunurilor culturale
robabil v-ai ntlnit n activitatea dumneavoastr cu necesitatea

evalurii unor bunuri mobile care,
dei ncnttoare, ridic mari dificulti
n apreciere. Vorbim, desigur, despre
bunurile culturale, a cror valoare este,
de cele mai multe ori, dependent de
nite factori greu de neles.
38 VALOAREA
CRISTIAN GAVRIL,
EBM, Director Operaiuni SINEVA EVALURI ART
Bunurile culturale, oficial intitulate bunuri aparinnd

patrimoniului cultural naional mobil, sunt acele bunuri
cu valoare istoric, arheologic, documentar, etnografic, artistic, tiinific i tehnic, literar, cinematografic,
numismatic, filatelic, heraldic, bibliofil, cartografic
i epigrafic, reprezentnd mrturii ale evoluiei mediului
natural i ale relaiilor omului cu acesta, ale potenialului
creator uman i ale contribuiei romneti, precum i a
minoritilor naionale, la civilizaia universal.
Ne propunem n acest articol s facem o succint
prezentare a particularitilor evalurii acestui tip de bunuri mobile, propunnd, mai degrab dect explicnd, o
abordare care, cu siguran, necesit dezbateri ulterioare.
Cadru legislativ
Nemo legem ignorare censetur (necunoaterea legii
nu te absolv de rspundere), iar de aceea este important
s nelegem care sunt regulile jocului. Bunurile culturale
mobile fac obiectul Legii nr. 182/2000 privind protejarea
patrimoniului cultural naional mobil, lege care definete
att activitile de cercetare, autentificare, inventariere, clasare etc, ct i circulaia i vnzarea acestui tip de bunuri.
Importana acestei legi n activitatea de evaluare este
resimit n mai multe feluri. n primul rnd, vnzarea
bunurilor culturale se face doar prin intermediul operatorilor economici special autorizai de Ministerul Culturii. Dei nu n totalitate respectat, aceast prevedere
legal ne oblig s inem seama de costurile aferente
comercializrii acestor bunuri atunci cnd stabilim, de
exemplu, valoarea de lichidare sau valoarea just minus
costurile de vnzare.
n al doilea rnd, legea prevede un mecanism al clasrii bunurilor culturale n bunuri comune, bunuri clasate la categoria fond i bunuri clasate la categoria tezaur.
Aceast clasare impune cteva condiii n comercializarea bunurilor culturale.
Vorbim, pe de o parte, de o restricie teritorial. Bunurile culturale pot circula n afara Romniei doar pe
baza unui certificat de export, emis de Direcia de Patrimoniu. Acest certificat poate fi de export definitiv, n
cazul bunurilor neclasate, sau doar temporar, pentru bunurile clasate la categoriile fond i tezaur.
i vorbim apoi de dreptul de preempiune al statului
romn pentru achiziionarea bunurilor clasate la categoria tezaur, fiind obligatorie notificarea Ministerului Culturii cu privire la intenia de vnzare.
Aceste condiii afecteaz, firete, valoarea bunului
evaluat. Lund un exemplu la ndemn, Cuminenia Pmntului a lui Brncui, oper clasat la categoria tezaur,
nu poate fi exportat definitiv, deci interesul internaional
pentru achiziia ei se diminueaz considerabil prin prisma ngrdirii posesiei i uzufructului, scznd astfel i
valoarea ei comparativ cu alte opere

ale artistului, libere s circule n lume
i vndute de marile case de licitaii.
Intuind interesul slab al colecionarilor pentru clasarea bunurilor deinute, legea prevede clasarea din oficiu n cazul vnzrii sau a solicitrii
exportului. Astfel, operatorii economici autorizai pentru comerul cu
bunuri culturale au obligaia de a ine
un registru al tuturor bunurilor spre
comercializare i s notifice Ministerul Culturii cu privire la susceptibilitatea de clasare a oricruia dintre
bunurile spre vnzare n vederea declanrii procedurii de clasare.
Categorii de bunuri
Am vzut la nceputul articolului o
definiie foarte larg a bunurilor culturale. Totui, practica de cercetare ne
ajut s le clasificm n cteva categorii, fiecare avnd specificul ei, abordri
i metode de cercetare proprii i criterii de evaluare diferite. Spre exemplificare, s ne gndim ct de veche este
o main de 100 de ani i ct de nou
este o moned de aceeai vrst.
Din acest motiv, n practica muzeal s-au definit 9 categorii: arheologie, numismatic, istorie-tiin-tehnic, documente, etnografie, art,
tiinele naturii, carte, instrumente
muzicale. Fiecare dintre aceste categorii are o metodologie de evaluare
aparte, pornind de la aspectele comune importante ale bunurilor.
Se impune o deviere a discuiei.
n numrul 7 al revistei Valoarea, din
2015, domnul Pavel uar face o paralel necesar ntre valoarea artistic i
valoarea comercial. n lumea cultural, valoarea este una singur i nemonetizat. i tot n lumea cultural, multe
lucruri sunt inestimabile. Este sarcina
noastr, a evaluatorilor, s traducem
inestimabilul n valoare contabil. Deja
celebrul caz al Sarmizegetusei, al crei
viitor depinde de o sum nscris n
analiza cost-beneficiu, ne arat cu vrf
i ndesat stringena unui dicionar,
dac dorii, cultural-monetar.
n acest articol, fr nicio intenie de minimizare a

dimensiunii artistice sau, mai larg, culturale, ale acestei
categorii de bunuri, ne propunem s fim avocatul diavolului i s vorbim strict despre bani, cu riscul, poate,
de a trivializa.
Diversitatea bunurilor culturale ridic, ns, o problem spinoas: autenticitatea bunului, sau, mai popular,
dac bunul este ceea ce pare a fi. Pentru c o pnz pictat de oricare dintre noi are o valoare diferit de o pnz
pictat de un artist celebru, chiar dac de multe ori arta
contemporan, cel puin, pare foarte facil. Pstrnd firul discuiei despre Cuminenia Pmntului, cu siguran exist sculptori care ar putea face lucrri similare, dar
valoarea lucrrilor lor nu ar putea fi aceeai, pentru c
momentul nu este acelai.
Acest proces de stabilire, sau confirmare, a autenticitii nu mai ine de piaa de art. El ine de cercetarea
n domeniul istoriei artei, de nelegerea foarte detaliat
a domeniului i de capacitatea de a recunoate mesajul
artistic de calitate n opera unui artist. Sau, ca s dm
importana cuvenit domeniilor obiectelor de colecie,
de capacitatea de a discerne dac un obiect aparine unei
anumite epoci, personaliti, culturi etc.
Acest proces de cercetare este, la rndul su, prevzut n Legea nr. 182/2000 i intr n atribuiile experilor
acreditai de Comisia Naional a Muzeelor i Coleciilor
din cadrul Ministerului Culturii. De aceea munca evaluatorului, n general nespecializat n istoria artei, este
dependent de rezultatul cercetrii expertului. Riscm
altfel prejudicii mari, similare supraevalurii, de cteva
zeci sau chiar sute de ori, sau, la fel de ru, subevalurii
bunului cultural evaluat.
n acest moment statutul evaluatorului de bunuri
culturale este neclar, n lipsa unui standard de evaluare
dedicat domeniului. La fel de neclar este ns i statutul
expertului acreditat de Ministerul Culturii, iar aceast
neclaritate vine dintr-o prea larg arie de expertiz, datorat numrului extrem de mic de specialiti. Dar ceea ce
se contureaz este nevoia unei simbioze ntre cele dou
profesii pentru a putea face fa cu profesionalism provocrilor estimrii unei valori pentru un bun inestimabil.
Pentru scopul acestui articol vom presupune autenticitatea ca fiind o condiie deja confirmat. Avnd astfel
un bun cultural autentic, urmtorul pas este stabilirea
unei metodologii de evaluare pretabile.
Abordare
Standardele de evaluare sunt destul de srace cnd
vine vorba de evaluarea bunurilor mobile. Totui, cele 3
abordri generale, prin pia, venit i cost, sunt aplicabile imobilizrilor corporale mobile. Specificitatea bunurilor culturale mobile face ns neaplicabile dou dintre
40 VALOAREA
cele trei abordri. Astfel, abordarea

prin venit nu este n general aplicabil, bunurile culturale care nu fac
obiectul unei expoziii sau, poate, al
unei nchirieri, nu genereaz venit,
scopul lor principal fiind acela de a fi
colecionate, fie pentru cercetare-documentare, fie pentru transmiterea
unui mesaj ctre generaiile viitoare,
Diversitatea
fie pur i simplu pentru manifestarea
bunurilor
unui statut. Nici abordarea prin cost
culturale ridic,
ns, o problem nu este aplicabil, simplul gnd al
nlocuirii unui bun cultural presupuspinoas:
nnd ignorarea unor criterii precum
autenticitatea
autenticitatea, raritatea, vechimea i
bunului, sau,
importana artistic i/sau istoric.
mai popular,
Rmne astfel la ndemn abordac bunul este
darea prin pia, cu ale sale comceea ce pare a
parabile i ajustri. Dificultile pot
fi. Pentru c o
aprea n identificarea unor tranzacpnz pictat
ii cu bunuri culturale similare, mai
de oricare
ales datorit faptului c piaa de art
dintre noi are o
din Romnia este nc ntr-un stadiu
valoare diferit
incipient. Cea mai prolific arie de
de o pnz
interes este cea a picturii, care este
pictat de un
i cea mai bine consemnat i arhiartist celebru,
vat. Date despre istoricul tranzacichiar dac de
ilor cu opere ale pictorilor romni se
gsesc att pe site-uri internaionale
multe ori arta
contemporan, ce monitorizeaz piaa de art, ct i
pe agregatoare autohtone. Cnd vine
cel puin, pare
ns vorba de art decorativ sau
foarte facil.
obiecte de colecie, tranzaciile acestora sunt mai greu de gsit centralizat
n spaiul romnesc, ci mai degrab
internaional i de cele mai multe ori
n istoricul diverselor case de licitaii.
Avantajul bunurilor mobile, fie ele
i culturale, este c pot fi vndute n
orice col al lumii, fapt care aduce preurile la un numitor comun. Chiar
dac puterea de cumprare difer n
funcie de ar, vnztorii nu se grbesc
s vnd n pierdere doar pentru confortul unei tranzacii locale, iar platformele internaionale le vin n ajutor.
Cu toate c legea spune clar c
este nevoie de un certificat de export, controalele sunt cvasi-inexistente i se rezum la anumite tipologii de obiecte, precum icoanele sau
monedele.
Considerm astfel c reperele din piaa internaional

constituie o surs bun de informaii pentru compararea
bunurilor culturale de evaluat.
O alt metod de evaluare a fost definit n 1980, cu
ocazia publicrii Normelor de evaluare a bunurilor din
Patrimoniul Cultural Naional. Aceast culegere de norme, segmentat n funcie de categoriile de bunuri, similare celor utilizate astzi, propune diverse abordri mai
degrab statistice n evaluarea bunurilor mobile. Astfel,
pentru documente se propune o ajustare n funcie de
vechime, acordnd un punctaj pentru fiecare secol. Iar
pentru arheologie se propune o comparare cu un obiect
similar nou, a crui valoare s fie apoi ajustat n funcie
de starea de conservare, calitatea materialului, raritate i
importana istoric.
Aceast metod constituie un interesant punct de plecare, pentru c ia n calcul dimensiunea cultural a bunurilor evaluate. Dar totala ei separare de realitatea pieei
o face inutilizabil pentru scopurile evalurii contemporane. Un alt dezavantaj al acestei abordri l constituie i
plafonarea valorii, n ambele sensuri. Din aceste motive,
abordarea prin aplicarea normelor din 1980 nu poate
constitui o metod potrivit misiunii de evaluare, cel puin nu n sens general.
Continund mai departe firul nostru rou, Cuminenia Pmntului, am putea identifica trei lucrri comparabile vndute n piaa internaional de art. Istoria recent ne arat Pasrea n vzduh, vndut cu 25,09 milioane
EUR, Doamna L.R., vndut cu 33,98 milioane EUR i
Danaida, vndut cu 16,63 milioane EUR.
Mai este nevoie s nelegem, ns, diferenele i asemnrile dintre bunul nostru de evaluat i bunurile comparabile, fie ele create de aceeai persoan i poate chiar
n aceeai perioad. Aici intervin elemente de comparaie i ale lor ajustri, similar cu metodologia standard a
abordrii prin pia. Diferena vine, ns, din subiectivismul aplicrii acestor ajustri, pentru c frumosul are
valene individuale, iar importana artistic ine mult de
pregtirea celui care analizeaz bunul.
Comparabile
Practica cercetrii culturale ne arat criterii de evaluare diferite, dup cum spuneam, n funcie de categoria de bunuri culturale. Alegnd, de dragul exemplului,
creaia artistic, putem vorbi de importana factorilor
vechime, frecven i stare de conservare, iar mai apoi
valoare istoric, valoare memorial, autenticitate, autor i
calitate formal a operei. Aceste criterii sunt cele indicate
de Legea nr. 182/2000 i sunt utilizate pentru a discerne
importana unui bun din punct de vedere al clasrii lui
n una din categoriile Patrimoniului Naional Cultural
Mobil.
... singura
concluzie
pe care o
putem trage la
sfritul acestui
articol este
c evaluarea
bunurilor
culturale este
un proces
mai complex,
ce implic
de obicei o
echip mixt,
de experi,
ce pot stabili
autenticitatea
i calitatea
unui bun, i
de evaluatori,
ce pot traduce
opinia experilor
n termeni
de valoare i
scripte.
Dar practica pieei de art ne

arat i alte criterii, precum dimensiunea, tehnica, materialul, tematica,
perioada (din cariera artistului), estetica, proveniena, reproducerea n
cataloage sau participarea la expoziii, toate acestea influennd comportamentul cumprtorului de bunuri culturale.
Ajustri
Ce ar trebui s determinm acum
este cu ct este necesar s ponderm
valorile bunurilor comparabile ca s
le apropiem de valoarea bunului de
evaluat. De obicei, o oper de art mai
mare este mai scump, dar se ntmpl ca, dac opera este prea mare, preul ei s fie mai mic pentru c interesul
pentru o oper care nu poate fi expus
n locuina cumprtorului este mai
mic. Estetica este iar un factor extrem
de subiectiv, pentru c un cumprtor
poate fi micat de o estetic care unui
expert, cunosctor apropiat al operei
unui artist, nu i trezete interesul.
Este nevoie de un foarte fin discernmnt i de o cunoatere ct mai
detaliat a pieei bunurilor culturale
pentru a estima corect importana
fiecrui factor n construirea preului, pe baza cruia putem estima valoarea bunului nostru. Iar cnd bunul respectiv este clasat la categoriile
fond sau tezaur, adic piaa lui real
este practic limitat la teritoriul Romniei, abisul ntre ateptri i realitate se mrete vertiginos.
V vom lsa plcerea unei concluzii personale legate de exemplul
nostru, Cuminenia Pmntului, ca
un mic exerciiu al aplicrii unei
grile de ajustri. Pentru c singura
concluzie pe care o putem trage la
sfritul acestui articol este c evaluarea bunurilor culturale este un
proces mai complex, ce implic de
obicei o echip mixt, de experi, ce
pot stabili autenticitatea i calitatea
unui bun, i de evaluatori, ce pot traduce opinia experilor n termeni de
valoare i scripte.
Hobby
ntre pasiunea pentru

fotografie i profesia
de evaluator
Interviu cu Doru Dumitru,
membru ANEVAR EPI, EI, EBM, VE, MAA
Un interviu de Raluca licaru
Ce a fost mai nti,

evaluarea sau fotografia?
Pasiunea pentru fotografie exist nc din adolescen dar nu am practicat-o atunci i abia acum apte
ani am decis c este momentul s i dau curs i s fac i
ce mi place, pe lng activitatea curent pe care o presupune job-ul. n ordinea aceasta a lucrurilor, a putea
spune c profesia de evaluator a fost prima. Dup facultate am lucrat la firma unui fost profesor, unde realizam diverse proiecte de finanare. El fcea evaluri i
astfel am avut primul contact cu profesia. n anul 2003
am plecat la o alt firm pe funcia de director de investiii i m-am ocupat exclusiv de investiii mari, primele investiii din Reia, de unde sunt. n acelai timp
am urmat cursul de evaluator. Mi-a plcut ce lucrasem
anterior. Am nceput s fac evaluri n paralel. n timp
ce eram angajat la o companie mare am nfiinat i firma proprie. Am dezvoltat partea de evaluare i am renunat la primul job. A coincis cu venirea crizei, cnd
au sczut investiiile i am rmas exclusiv pe evaluare.
Acum apte ani mi-am cumprat prima camer foto,
entry level, Canon 100D. Acum folosesc un Canon EOS
42 VALOAREA
5D Mark III, full frame. Am ales

Canon doar pentru c aveam
mai multe cunotine care utilizeaz truse Canon i astfel
puteam mprumuta obiective
de la ei. Am schimbat prima camer foto dup un an, cnd am
simit c posibilitile tehnice m
in pe loc. Atunci am cumprat
camera Canon EOS 7D i primele
obiective performante. Anul acesta
am investit n Canon 5D Mark III.
Este foarte bine s ai o camer de
backup, mai ales cnd merg la edinele foto wild, la psri n special, pentru c pun pe trepied aparatul foto cu un obiectiv fix cu focal
400 cu 2,8 diafragm i, dat fiind
greutatea lui, l folosesc numai fixat pe trepied. Pe cealalt camer
am un zoom 70-300 mm cu care
fotografiez din mn. Cnd zboar
psrile din lateral sau din spate,
mobilitatea mi este asigurat de
aceast a doua camer.
Hobby
De ce peisaje
i natur/wild?
Primul workshop l-am fcut la
Braov, cu tema natur i portret
outdoor. Am nceput de atunci s
urmresc rsriturile i apusurile. Lucrurile pe care le observi la
orele acelea, lucruri pe care restul
lumii nu le vede, sunt abolut spectaculoase! M-am ndrgostit de
muni, de ape, de pduri i am
descoperit un alt mod de a le vedea. i nu vorbesc din cri,
chiar asta e realitatea i ceea ce
simt. Vara trecut am fcut un
experiment: am mers pe cheile
Caraului, n pdure, m-am aezat pe o buturug i am rmas
10 minute fr s fac nimic. ncet-ncet am nceput s observ
micro-universul din jurul meu.
Am fost uimit de ceea ce descopeream: o ciuperc mic pe care
cdea o raz de soare, nite fructe
de pdure sub o frunz, luminate
ntr-un anume fel, o mic brndu ntr-un spot de lumin, un
melc, tot felul de lucruri mrunte pe care nu le observi de obicei,
dar care sunt absolut minunate.
Este fascinant cnd reueti s i
faci timp s observi toate aceste
lucruri i s uii de problemele
cotidiene.
Ce pregtire
avei n domeniu?
Mai nti am studiat fotografia pe internet, pe anumite site-uri de profil. Am vzut milioane de fotografii, am citit milioane
de comentarii i articole, mi-am
cumprat cri. Stilul meu este
acesta, cnd m intereseaz un
subiect, l exploatez pn la epuizare. Dar fr exerciiu nu faci nimic. Am descoperit pe net un fotograf, Belu Gheorghe din Braov,
ale crui fotografii mi-au plcut
Hobby
foarte mult, iar cnd a aprut anunul c organizeaz

un workshop la Braov, nu am ezitat. L-am contactat i acolo ne-am i mprietenit. Mergem mpreun
acum pe teren. Atunci am nvat primele noiuni
practice de fotografie.
M-am ntors de la curs, am nceput s pun n practic cele nvate i am urmat un alt workshop la Iai,
de fotografie de studio - portret i nud. Profesor era
un fotograf pe care l admiram i pe care l urmream
pe Facebook, Onofra Ionel.
De atunci suntem prieteni. Cu el am plecat apoi
n Himalaya i Nepal. El a fost unul din cei trei care
compuneau echipa, al treilea fiind tot un evaluator i
anume, Havrileti Smetana Cristian, din Reia. Abia
anul trecut am urmat un curs la Timioara recunoscut de Ministerul Muncii pentru a avea o diplom i a
putea practica fotografia oficial. Momentan am evitat
partea comercial pentru c, urmrind ali fotografi,
am remarcat c, intrnd pe comercial, realizeaz
strict ce cere piaa i pierd din partea artistic. Pentru
mine fotografia este exclusiv pasiune i nu vreau s fiu
influenat de aspectele comerciale.
Cum mbinai pasiunea pentru

fotografie cu activitatea de evaluare?
De regul, weekend-urile sunt rezervate pentru fotografie. ns gsesc timp i n restul sptmnii pentru c, dac de exemplu mi intr o lucrare de evaluare la Moldova Nou, mi programez inspecia la orele
10-11 dimineaa, eu plec la ora 5 din Reia, m duc la
Dunre, fotografiez rsritul, mai petrec o or fotografiind psri, dup care mi strng aparatele, ajung n 10
minute la inspecie i apoi la birou. Foarte des fac astfel
de combinaii. Spre norocul meu, judeul Cara-Severin este unul dintre cele mai frumoase din ar din
punct de vedere al naturii i al ofertei turistice. Astfel
reuesc s mbin activitatea pe care o presupune job-ul
cu hobby-ul meu. n ultimii trei ani nu prea am mai
cltorit n afara rii pentru c a aprut n viaa noastr al doilea copil i a trebuit s rmn acas. Vreau s
subliniez c n toat activitatea mea fotografic am fost
i sunt susinut de soia mea, drept pentru care i mulumesc din suflet pentru c mi este alturi.
n anul 2012 am fost n India. Am parcurs 5.000
de km. timp de 3 sptmni. De la Calcutta la New
Delhi. Cu trenuri, autobuze, rice... Am vizitat multe
locuri n care de obicei nu merg turitii. M-am ndrgostit efectiv de India. Am plecat pentru fotografie,
dar am descoperit acolo o lume i o cultur fascinante. Am fost n locurile n care a fost i Eliade.
44 VALOAREA
Ai refcut deci drumul

lui Mircea Eliade?
Exact. Cnd m-am ntors am
organizat la Caransebe o expoziie, singura mea expoziie de
altfel, care s-a numit Pe urmele
lui Eliade. Din India Darjeeling
- am o fotografie excepional
pe care tocmai mi-a cumprat-o
Hobby
a durat patru zile, iar din Kathmandu am mers direct n jungl.

Alte patru zile. Am fotografiat
n habitatul lor natural, dintr-o
lotc, crocodili, rinoceri i alte
animale.
Aveam de gnd s urc pe Kilimanjaro i s continui cu un safari n Kenya. Dar soia mea era
nsrcinat i am fost nevoit s
amn toate aceste planuri. Am o
groaz de proiecte n minte, cum
ar fi Mongolia, dar momentan m
rezum s cltoresc prin ar.
Din ce loc de pe
mapamond s ne
ateptm s vedem
urmtoarele fotografii?
mi doresc foarte mult s merg
n Mongolia i Kazahstan. Ar mai
fi Africa, partea de sud a Indiei i
multe altele.
Prelucrai imaginile,
de regul?
Da, folosesc numai formatul
Raw, tocmai n ideea de a putea fi
prelucrate ulterior.
Numii un aspect pe
care l considerai
comun fotografiei i
profesiei de evaluator.
National Geographic Spania pentru ediia din decembrie i care va aprea pe o pagin ntreag, ntr-un tiraj de 50.000 de exemplare.
A urmat cltoria n Nepal?

n Nepal am petrecut tot trei sptmni, am fcut
traseul Everest Base Camp. Am urcat pn la 5.540
m. altitudine, de unde am fotografiat apusul peste
Everest. A fost o experien extraordinar. Coborrea
Dac i place s faci fotografie

de arhitectur, ceea ce nu este i
cazul meu, ar fi o surs grozav
pentru documentarea lucrrilor.
Ce proiecte
de viitor avei?
S mi creez un studio foto
propriu, strict pentru experimente i proiecte personale.
* Imaginile surprinse de Doru Dumitru pot fi urmrite pe pagina lui personal de Facebook.
Drumul spre Iad

este pavat cu bune intenii!
m trecut de primul an de la intrarea n vigoare a Noului Cod Fiscal

i a Normelor sale de aplicare i
ne apropiem cu pai repezi de al doilea, n
care, nc se stabilizeaz noile reguli impuse prin impozitarea cldirilor n funcie
de destinaia acestora.
Dup o perioad de nceput greoaie, cu o multitudine de

neclariti i termene limit, care par a se fi rezolvat n termen, o parte prin modificrile aduse la Norme, o parte prin
adoptarea unei practici unitare i o parte prin poziia adoptat de contribuabili, am nvat din greeli i din practic i
ne pregtim pentru al doilea val de raportare i sperm cu
toii c lucrurile sunt clare i nu se vor mai ntmpina att
de multe stngcii ca n primul an.
Pentru impozitarea cldirilor cu destinaie nerezidenial aparinnd persoanelor fizice evaluatorii s-au pregtit, s-au informat i au fost ntiinai att despre legislaie
i metodologie, ct i despre diversele situaii aprute n
practic. Autoritile locale sunt n tem cu ce au de fcut n viitor, iar contribuabilii, n mare parte, au neles
ce atribuii i rspunderi
le cad n sarcin, cu
privire la declararea cldirilor
46 VALOAREA
Pentru impozitarea cldirilor cu

destinaie nerezidenial aparinnd persoanelor
fizice evaluatorii
s-au pregtit,
s-au informat i
au fost ntiinai
att despre
legislaie i metodologie, ct i
despre diversele
situaii aprute n
practic.
ALINA RNBU,
EPI, EBM, Vicepreedinte al Asociaiei
Naionale a Topografilor Autorizai
nerezideniale sau mixte, pe care le

dein. Toat lumea este pregtit! Ori
aa ne-ar plcea s credem.
tim cu toii deja, c cele mai mari
probleme au fost ntmpinate n ceea
ce privete cldirile cu destinaie mixt
care, dei au avut o pondere redus n
valoarea impozabil a cldirilor aparinnd persoanelor fizice, au ridicat
cele mai multe semne de ntrebare i
au necesitat variate soluii de rezolvare.
Nu vreau s prezint legislaie i metodologie, cci sunt ferm convins c
aceste lucruri au fost deja spuse i toat
lumea este lmurit asupra acestor aspecte, ce vreau ns s subliniez sunt
dou aspecte care au lsat n continuare loc de interpretri i care pot
genera situaii discutabile.
1. Primul aspect este suprafaa construit desfurat a construciilor,
fa de care se calculeaz costul/
mp unitar al
construciei.
De ce este important acest aspect?

Pentru simplul motiv c, n cazul unei suprafee
determinate sau calculate greit, cineva are de pierdut,
ori statul, pentru c ncaseaz mai puini bani la buget, ori
contribuabilul pentru c pltete o sum mai mare dect ar
trebui. n oricare dintre variantele prezentate, cineva are de
pierdut. Iar dac exist i cea mai mic urm de nemulumire, exist posibilitatea s se caute un responsabil i s se
recupereze eventualul prejudiciu de la acesta.
Aceast ipotez nu face dect s deschid o posibil vulnerabilitate a evaluatorilor n ceea ce privete responsabilitatea pentru rapoartele de evaluare predate.
i dac acest lucru nu ar fi suficient de serios pentru a
v atrage atenia, cred c i mai serioas ar fi situaia n care
doi evaluatori ar evalua aceeai construcie i n cele dou
rapoarte de evaluare s-ar regsi suprafee diferite. Aceast
situaie fiind posibil doar n ipoteza n care din documentele imobilului nu rezult nici suprafaa util, nici suprafaa
construit desfurat.
Un asemenea lucru este teoretic, imposibil, ntruct
construcia este ct este, i nu poate avea dou suprafee
construite desfurate diferite. i cu toate acestea, n practic, acest lucru se poate ntmpla. i o asemenea anormalitate este posibil datorit unui cadru legislativ contrar i
datorit unor practici diferite la nivel naional din punct de
vedere al actelor cadastrale ale proprietii.
Astfel, cu titlu de exemplu, menionez dou articole de
lege care dau definiia Suprafeei construite desfurate:
Art. 251 alin. 4 din Codul Fiscal spune: Suprafaa construit desfurat a unei cldiri se determin prin nsumarea suprafeelor seciunilor tuturor nivelurilor cldirii,
inclusiv ale balcoanelor, logiilor sau ale celor situate la subsol, exceptnd suprafeele podurilor care nu sunt utilizate
ca locuin i suprafeele scrilor i teraselor neacoperite.
Legea 350/2001- spune c: Suprafaa construit desfurat (SCD) este suma suprafeelor desfurate a tuturor planeelor. Nu se iau n calculul suprafeei construite
desfurate: suprafaa subsolurilor cu nlimea liber
de pn la 1,80 m, suprafaa subsolurilor cu destinaie
strict pentru gararea autovehiculelor, spaiile tehnice
sau spaiile destinate proteciei civile, suprafaa balcoanelor, logiilor, teraselor deschise i neacoperite, teraselor
i copertinelor necirculabile, precum i a podurilor neamenajabile, aleile de acces pietonal/carosabil din incint,
scrile exterioare, trotuarele de protecie.
Nimic nemaintlnit pn aici, dou articole de lege care
spun lucruri diferite, dar pentru c vorbim de impozitare,
evident c trebuie s luam n calcul ce spune Codul Fiscal.
Pentru ntocmirea documentaiilor cadastrale i nscrierea
n cartea funciar a datelor tehnice ale imobilului, nu este
neaprat obligatoriu respectarea aceluiai articol de lege i
Un asemenea
lucru este
teoretic,
imposibil,
ntruct
construcia este
ct este, i nu
poate avea
dou suprafee
construite
desfurate
diferite. i cu
toate acestea,
n practic,
acest lucru se
poate ntmpla.
fac aceast meniune doar pentru a

mai sublinia nc o dat c o cldire
nu poate avea dou suprafee construite desfurate!
Unde intervine totui

problema cu suprafaa?
Intervine atunci cnd pentru evaluarea cldirii pentru impozitare nu

se poate determina sau nu se cunoate
suprafaa construit desfurat. Aici
fiind vorba n mod special de apartamentele n bloc sau de unitile individuale dintr-un condominiu.
Soluia gsit de legiuitor n Codul
Fiscal este ca suprafaa util, care se
cunoate, s fie nmulit cu coeficientul de 1.4. n Codul Fiscal ns, nu
se regsete i definiia suprafeei utile,
lsnd astfel loc de i mai multe interpretri. Se precizeaz totui c vorbim
de suprafaa util a ncperilor.
Dac ne uitm n Legea locuinei, constatam c suprafaa util
este suprafaa desfurat,
mai puin suprafaa aferent
S-au ntlnit astfel

urmtoarele situaii:
pereilor. Suprafaa util a locuinei este suma tuturor suprafeelor utile
ale ncperilor. Ea cuprinde: camera de zi, dormitoarele, bile, duul, buctriile,
spaiile de depozitare i de circulaie din interiorul locuinei. Nu
se cuprinde: suprafaa logiilor i a balcoanelor, pragurile
golurilor de ui, ale trecerilor cu deschideri pn la 1,00 m,
niele de radiatoare, precum i suprafeele ocupate de sobe
i cazane de baie (cte 0,50 m2 pentru fiecare sob i cazan
de baie), n cazul n care nclzirea se face cu sobe.
n practic apare i noiunea de suprafa util total
(nedefinit n Legea locuinei) ca suma dintre suprafaa
util i suprafaa logiilor i a balcoanelor.
Ce nu gsim niciunde precizat n lege, i a generat o
mulime de discuii, este rspunsul la ntrebarea pe care din
cele dou suprafee utile o nmulim cu coeficientul 1.4?
Dac analizm precizrile legislative, respectiv definiiile menionate, sunt tentat s spun c n situaia n care
suprafaa construit desfurat nu se poate determina
prin msurtori pe conturul exterior, aceasta se va determina nmulind coeficientul precizat n Codul Fiscal cu
suprafaa util, fr a include n aceasta suprafaa balcoanelor i a logiilor, dei conform definiiei Codului Fiscal,
se poate nelege c SCD se determin nmulind suprafaa util total cu coeficientul de 1.4.
n concluzie, atunci cnd suprafaa util trebuie calculat de ctre evaluator nefiind transmis acestuia ca o
ipotez de lucru de ctre contribuabil, ne putem afla n
situaia existenei a dou suprafee n acelai timp. Va
trebui precizat n raportul de evaluare sursa utilizat
pentru SCD.
2. Al doilea aspect este modalitatea de tratament a
valorii impozabile pentru cldirile mixte aparinnd persoanelor fizice prin introducerea separat a noiunilor de
documentaie cadastral i suprafee rezultate distinct,
aa cum sunt prevzute n articolele 44-46 din Normele
Codului Fiscal.
Aceste articole au creat o mulime de confuzii i au
risipit energii inutile provocnd att evaluatorii, ct mai
ales autoritile locale s disting ce variant este corect
aplicat de ctre evaluator n cazul unei utilizri mixte,
respectiv, dac acesta a procedat corect evalund ntreaga cldire ca avnd utilizare nerezidenial sau trebuia s
evalueze doar partea nerezidenial a cldirii.
48 VALOAREA
1. Apartament n bloc/cas n care

una dintre camere avea utilizarea
de birou conform declaraiei
contribuabilului;
2. Apartament n bloc/cas n
care utilizarea nerezidenial
era cuantificata procentual
din suprafaa total a
apartamentului, tot prin
n concluzie,
declaraia contribuabilului;
atunci cnd
3. Apartament n bloc/cas n care
suprafaa
una dintre camere avea utilizarea
util trebuie
de birou conform schiei
calculat de
apartamentului;
ctre evaluator
4. Cas unifamilial, n care la
nefiind transmis
parter figureaz dou birouri
acestuia ca
i celelalte ncperi sunt
o ipotez de
rezideniale, acestea rezultnd
lucru de ctre
din schia pus la dispoziie de
contribuabil,
ctre contribuabil;
ne putem
5. Cas la care parterul reprezint
afla n situaia
un spaiu comercial care deine
existenei a dou
schi i documentaie cadastral
suprafee n
individual, iar etajul, cu acces
acelai timp. Va
distinct, reprezint utilizarea
rezidenial ale crei suprafee
trebui precizat
rezult din documentaie
n raportul de
cadastral distinct;
evaluare sursa
6. Altele.
utilizat pentru
i, pentru lmurire, v propun s
SCD.
analizm noiunile individual.
Ce este de fapt
documentaia cadastral?
Documentaia cadastral este

acel dosar recepionat de OCPI/ANCPI prin care imobilul a primit un
identificator cadastral unic, ale crui informaii tehnice sunt determinate pe baza unor msurtori topografice i care reflect situaia real a
imobilului, de la momentul ntocmirii documentaiei.
Situaia ideal pentru evaluatori
este aceea de a avea o documentaie
cadastral ntocmit recent, beneficiind astfel de toate informaiile actualizate i corespondente situaiei actuale.
Putem folosi datele imobilului din

documentaia cadastral realizat la
orice moment?
Documentaia cadastral nu are termen de valabilitate,
dar aa cum precizam anterior, documentele cuprinse n
aceasta trebuie s corespund realitii. Dac se constat o neconcordan ntre situaia real i documentaia cadastral,
pentru acel imobil trebuie actualizate informaiile n sistemul
de cadastru i publicitate imobiliar, conform art. 461 alin. 9
din Codul Fiscal pentru determinarea sarcinii fiscale se au n
vedere suprafeele care corespund situaiei reale, dovedite prin
lucrri de cadastru. Rspunderea pentru actualizarea datelor
imobilului cade n sarcina proprietarului, iar persoanele abilitate s fac acest lucru sunt persoanele fizice i juridice autorizate de ANCPI s ntocmeasc lucrri de specialitate.
n ceea ce privete evidenierea distinct a suprafeelor rezultate din documentaia cadastral n funcie
de destinaia rezidenial sau nerezidenial, acest lucru
este posibil doar dac n autorizaia de construire sau n
certificatul de atestare a edificrii construciei este precizat expres acest lucru. De exemplu, s-a autorizat execuia
unei case de locuit i sediu de firm, ns sunt i situaii
n care autorizarea s-a fcut pentru cas unifamilial i
una din camere a fost denumit birou, neavnd destinaie
nerezidenial. Astfel de situaii dau natere unor posibile
discuii i interpretri nefavorabile i din pcate sunt ct
se poate de ntlnite n practic.
Existena unei schie a unui apartament sau a unei case
unifamiliale n care este prevzut suprafaa unei camere denumit birou, nu nseamn c reprezint suprafaa
identificat distinct din documentaie cadastral.
Pentru clarificare, cele dou articole

pot fi interpretate astfel:
Ne gsim de fapt n situaia n care o cldire poate fi o

unitate individual sau un condominiu. Prin unitate individual se nelege unitate funcional, component a
unui condominiu, format din una sau mai multe camere
de locuit i/sau spaii cu alt destinaie situate la acelai nivel al cldirii sau la niveluri diferite, cu dependinele, dotrile i utilitile necesare, avnd acces direct i intrare separat, i care a fost construit sau transformat n scopul
de a fi folosit, de regul, de o singur gospodrie.
izolat, niruit sau cuplat,

n care proprietile individuale
sunt interdependente printr-o proprietate comun forat i perpetu.
Astfel,
Documentaia
1. Cnd o cldire mixt deine o sincadastral nu
gur unitate individual, evaluatoare termen de
rii vor estima valoarea impozabil
valabilitate, dar
a suprafeei nerezideniale prin
aa cum preevaluarea ntregii cldiri ca avnd
cizam anterior,
utilizare nerezidenial conform
documentele
algoritmului prevzut la art. 458.
cuprinse n
2. Cnd cldirea mixt deine mai
aceasta trebuie
multe uniti individuale, evalus corespund
atorul va estima valoarea celor
realitii. Dac
nerezideniale lund n calcul
se constat o
doar suprafeele rezultate din
neconcordan
documentaiile individuale ale
ntre situaia
acestor uniti.
real i docuUn lucru pe care nu l-am meniomentaia cadas- nat i pe care l consider necesar de titral, pentru acel ut, este acela c este posibil ca n cazul
imobil trebuie
n care se constat, ulterior declaraiei
actualizate infor- proprietarului, c a existat o neconformaiile n sistemitate n suprafeele declarate de acesmul de cadastru ta la calculul impozitului, autoritatea
local s i impun acestuia diferena
i publicitate
de impozit constatat, putnd opta
imobiliar, conpentru recuperarea acestei diferene
form art. 461
alin. 9 din Codul pe o perioad de pn la 5 ani n urma
constatrii acestei neconformiti.
Fiscal pentru
Prin urmare, plecnd de la titlul ardeterminarea
ticolului,
este posibil ca o aciune fcusarcinii fiscale
t cu cele mai bune intenii, fr s se
se au n vedere
suprafeele care prevad finalitatea, poate duce la consecine negative, iar pentru a face ca un
corespund situsistem unitar s se cldeasc i s funcaiei reale, doveioneze corect, avnd la baz mai multe
dite prin lucrri
sisteme neunitare i neactualizate, este
de cadastru.
necesar s apelm la contiena, contiina i responsabilitatea noastr, a fiecruia, cei care jucm un rol n aceast activitate.
Prin condominiu se nelege:

- un corp de cldire multietajat sau, n condiiile n care
se poate delimita proprietatea comun, fiecare tronson cu
una sau mai multe scri din cadrul acestuia;
- un ansamblu rezidenial format din locuine i construcii cu alt destinaie, individuale, amplasate
Dreptul de folosin al
chiriaului n cazul proprietilor
imobiliare comerciale de retail
Cnd o afacere d faliment, cheia valorii este deinut
deseori de contractul de nchiriere a proprietii imobiliare
comerciale. Iat ce trebuie s cunoasc evaluatorul.
laborarea unei concluzii privind

valoarea dreptului asupra proprietii imobiliare este un teritoriu familiar majoritii evaluatorilor.
Dificultile apar la evaluarea drepturilor ce rezult din nchiriere sau la
evaluarea unei proprieti nchiriate pe
termen lung, deoarece nchirierea garanteaz dreptul de folosin a proprietii i creeaz un numr de obligaii
personale. Spre deosebire de dreptul absolut de proprietate asupra proprietii
imobiliare, reprezentnd un drept durabil care, n mod normal, supravieuiete
falimentului proprietarului, drepturile
rezultate n urma nchirierii sunt mai
sensibile, iar de existena lor poate depinde continuarea contractului sau solvabilitatea chiriaului.
50 VALOAREA
n contextul
acestui articol
folosim termenul
de drept de
folosin al
chiriaului n
sensul su
juridic obinuit:
dreptul unei
pri (respectiv
chiria sau
locatar) de
a ocupa
proprietatea
imobiliar
deinut de
cealalt parte
n schimbul
unei chirii pltite
regulat pe
parcursul unui
anumit interval
de timp.
WILLIAM J. BARRETT
este partener la firma Barack Ferrazzano
Kirschbaum & Nagelberg din Chicago
i preedinte al diviziei privind drepturile
creditorilor i falimentul din cadrul firmei
Astfel, procedurile de insolven

i faliment vin cu provocri unice n
evaluarea dreptului de folosin al
chiriaului unei proprietii imobiliare comerciale, mai ales cnd este
vorba de spaii de retail. n contextul
acestui articol folosim termenul de
drept de folosin al chiriaului n
sensul su juridic obinuit: dreptul
unei pri (respectiv chiria sau locatar) de a ocupa proprietatea imobiliar deinut de cealalt parte n
schimbul unei chirii pltite regulat
pe parcursul unui anumit interval
de timp. Cu alte cuvinte, dreptul
de folosin al chiriaului reprezint
dreptul de proprietate de care se bucur chiriaul, aa cum rezult acesta dintr-un contract de nchiriere.
Evaluarea dreptului de folosin al

chiriaului este mai rar ntlnit dect evaluarea dreptului de proprietate
afectat de locaiune, deoarece primul
dintre acestea nu poate fi tranzacionat n acelai mod n care proprietarul poate s-i vnd dreptul de
proprietate afectat de locaiune. Este
posibil ca dreptul de folosin al chiriaului s fie uor de tranzacionat
din cauza duratei limitate a contractului de nchiriere aferent sau a constrngerilor prevzute n contractul
de nchiriere, ori pentru c acest drept
nu este atractiv din perspectiv economic, cum ar fi cazul n care chiria contractual este mai mare dect
chiria de pia. Adeseori contractul
de nchiriere interzice sau restrnge
posibilitatea chiriaului de a transfera
altei pri dreptul de proprietate afectat de locaiune. n afar de situaia
falimentului, clauzele de interzicere
a subnchirierii pot transforma dreptul de folosin al chiriaului ntr-un
drept lipsit de valoare din punctul de
vedere al capacitii sale de a fi tranzacionat; dreptul de folosin poate
avea pentru chiria o valoare de utilizare, dar aceast valoare contribuie,
de regul, la valoarea ntreprinderii
i, n mod normal, nu este tratat n
evaluarea drepturilor de proprietate
asupra proprietii imobiliare.
Falimentul poate schimba complet situaia, deoarece procedura permite chiriaului s vnd i s transfere altei pri dreptul su de folosin,
cnd acestea nu ar fi permise prin
contractul de nchiriere. Desigur c
un contract de nchiriere, altfel imposibil de transferat, nu se transform
n ceva de mare valoare dac clauzele
sale principale (economice, de utilizare, de durat i referitoare la dreptul
de rennoire) sunt neatractive pentru ali chiriai poteniali. Clauzele
contractului de nchiriere nu se pot
schimba odat cu intrarea n faliment,
astfel nct proprietarul s fie obligat
s accepte altele dect cele negociVALOAREA | Q4 2016 51
ate de la bun nceput. De ce interzice legea falimentului

schimbarea clauzelor economice i de utilizare, ns permite transferul dreptului de folosin al chiriaului, chiar
i atunci cnd termenii negociai de proprietar mpiedic
acest lucru? Pn la urm, proprietarul a negociat dreptul
de a rezilia contractul de nchiriere n cazul n care chiriaul nu i ndeplinete obligaiile. Clauza de reziliere a contractului i permite proprietarului s redobndeasc ntreaga valoare de pia a proprietii i s evite situaia de a se
trezi cu un nou chiria, ales de vechiul chiria, care se afl
n imposibilitatea de a-i ndeplini obligaiile contractuale.
Atunci cnd a fost conceput, legea privind falimentul a pus n balan drepturile proprietarilor i drepturile
creditorilor chiriailor acestora. Aceast lege nu creeaz
un avantaj pentru chiriai atunci cnd le permite acestora s-i transfere dreptul de folosin a proprietii, ci
ofer creditorilor chiriailor o surs potenial de recuperare a creanelor i anume, pe baza valorii dreptului de
folosin al chiriaului creat de chiria contractual mai
mic dect chiria de pia.
Aproape toi comercianii de tip retail i lichideaz
activele prin procedura falimentului. n ianuarie 2009,
cu aprobarea judectorului sindic, Circuit City a putut
trece de la o procedur de faliment la alta (de la Capitolul 11 la Capitolul 7) i a transmis mesaje publicitare
de tip nchidem afacerea, dup care a nceput s-i
nchid magazinele.
Atta vreme ct noul chiria poate demonstra n faa
judectorului sindic c are resursele i dorina de a-i
desfura activitatea n condiiile stipulate de clauzele
contractului de nchiriere ce urmeaz s-i fie ncredinat,
proprietarul nu are de suferit ca urmare a cedrii contractului, deoarece va continua s primeasc beneficiile
contractului pe care l-a negociat.
Care este efectul posibilitii de transfer al dreptului
de folosin al chiriaului n cazul falimentului?
Aceast posibilitate poate crea o valoare a dreptului
de folosin al chiriaului (i, indirect, i pentru creditorii acestuia) atunci cnd clauzele contractului de nchiriere nu ar permite crearea acestei valori. ns, pentru a
realiza aceast valoare, chiriaul trebuie s declare faliment. Dac este solvabil, chiriaul va fi reinut de clauzele contractului de nchiriere i nu are la dispoziie niciun
instrument legal care s-i permit s realizeze valoarea
aferent unei chirii contractuale sub nivelul de pia n
cazul n care contractul de nchiriere i interzice transferul dreptului de folosin al chiriaului.
n procedura de reorganizare n caz de faliment
(Capitolul 11), compania Kmart a cerut aprobarea in52 VALOAREA
Atunci cnd a
fost conceput,
legea privind
falimentul a
pus n balan
drepturile
proprietarilor
i drepturile
creditorilor
chiriailor
acestora.
stanei pentru a rezilia contractele

de nchiriere a sute de magazine
deja nchise.
Ce efect au toate acestea asupra evaluatorului? S ne gndim la
o afacere de tip retail care funcioneaz n mai multe spaii nchiriate.
Orice creditor va acorda un mprumut pe baza a dou elemente:
1. Creditorul va trebui s determine
dac activitatea respectiv poate
genera un flux de numerar
suficient de mare pentru a
acoperi serviciul datoriei. n
scopul acestei analize, creditorul
probabil c nu va avea n vedere
magazine de echipamente
electronice RadioShack, n cazul
cruia licitaia a atras mai muli
ofertani care au oferit sume de
ordinul milioanelor pentru un
portofoliu important de magazine
deinute cu chirie de RadioShack.
nicio ipotez privind posibilitatea ca solicitantul

mprumutului s obin valoarea dreptului de
folosin al chiriaului aferent unui contract de
nchiriere cu o chirie sub nivelul chiriei de pia.
2. n cazul n care situaia retailerului se deterioreaz,
creditorul va dori s determine dac activele

companiei au o valoare de lichidare suficient de mare
pentru a acoperi mprumutul. Aproape toi retailerii
care se confrunt cu dificulti i lichideaz activele
prin procedura falimentului, ceea ce le permite s-i
vnd dreptul de folosin, altfel netranzacionabil,
sub valoarea pieei. De altfel, n cazul falimentului
afacerilor de tip retail, transferul dreptului de folosin
al chiriaului poate reprezenta cea mai important
surs de recuperare a sumelor datorate creditorilor.
Un exemplu recent este falimentul lanului de
De altfel,
n cazul
falimentului
afacerilor de tip
retail, transferul
dreptului de
folosin al
chiriaului poate
reprezenta cea
mai important
surs de
recuperare
a sumelor
datorate
creditorilor.
Orice potenial creditor al unei

firme de tip retail va dori s tie care
dintre contractele de nchiriere ofer clauze economice mai avantajoase
dect condiiile curente de pia. n
cazul chiriilor contractuale sub nivelul chiriei de pia, creditorii vor dori
s tie i care este valoarea dat de diferena dintre cele dou tipuri de chirii, diferen care depinde de chiria
efectiv anual, de numrul de ani rmai din contractul de nchiriere i de
rata de actualizare folosit n calcul.
Acest tip de analiz se efectueaz de
evaluatorii de proprieti imobiliare.
Evaluarea dreptului de folosin al
chiriaului poate s intereseze i alte
pri, nu numai instituiile de credit.
n toate de cazurile de faliment al
unei afaceri de tip retail, instana numete un comitet al creditorilor care
stabilete modul n care activele ntreprinderii urmeaz s fie transformate n lichiditi. O atribuie semnificativ a comitetului creditorilor
este aceea de a determina (sau de a se
asigura c retailerul falimentar a determinat deja acest lucru, n calitatea
sa de debitor n posesie) care sunt
spaiile nchiriate pe baza unei chirii contractuale sub nivelul chiriei de
pia i care ar putea fi vndute.
n 2010, cnd a cerut intrarea
n faliment, Blockbuster a nchis
mii de spaii de retail. Urmare a
achiziiei companiei de ctre Dish
Network n anul urmtor, s-au pstrat numai 500 dintre spaiile nchiriate, ns i acestea au fost n
cele din urm nchise.
Cnd se stabilete c pentru un
anumit spaiu se pltete o chirie sub
nivelul chiriei de pia, comitetul creditorilor urmrete ca

retailerul falimentar s pstreze spaiului respectiv suficient de mult timp (continund s plteasc chirie), astfel
nct s atrag cele mai bune oferte la licitaie. Comitetul
creditorilor dorete s rezilieze repede contractele de nchiriere n care chiria contractual depete nivelul chiriei de pia, astfel nct s nceteze plata unor sume pentru
un drept de folosin al chiriaului care nu are valoare de
vnzare (n situaia falimentului, chiriaul poate rezilia un
contract de nchiriere i poate returna proprietatea imobiliar proprietarului su. Proprietarul poate i el rezilia
contractul de nchiriere, ns acest fapt nu duce la anularea dreptului de folosin al chiriaului atta vreme ct
acesta pltete chiria). Evaluarea dreptului de folosin al
chiriaului din portofoliul retailerului este necesar pentru
precizia determinrilor efectuate de comitetul creditorilor.
S lum n considerare ceea ce s-a ntmplat n cazurile recente de faliment ale unor firme de retail importante
cum ar fi Kmart, Cache, RadioShack, Circuit City i Blockbuster. Toate situaiile au presupus vnzarea dreptului de
folosin al chiriaului pentru care chiria contractual era
sub nivelul chiriei de pia, un drept netransferabil n alte
condiii. Pentru a determina care erau spaiile comerciale
pentru care chiria se situa sub nivelul pieei i unde dreptul
de folosin al chiriaului putea fi aadar vndut, evaluatorii au trebuit s analizeze chiria de pia caz cu caz.
Reversul medaliei: Evaluarea

dreptului de proprietate afectat de
locaiune rezultat dintr-un contract
de nchiriere pe termen lung
Discuia din acest articol nu ar fi complet fr s lum
n considerare felul n care aceleai reguli i alte reguli
din cadrul procedurii de faliment influeneaz evaluarea
unui drept de proprietate afectat de locaiune, atunci cnd
contractul de nchiriere se ncheie pe termen lung.
Evaluarea unei proprieti imobiliare nchiriate este,
de regul, un proces simplu, dac aceasta se bazeaz pe
ipoteza c pe ntreaga durat a nchirierii chiriaul i va
ndeplini obligaiile. Concluzia asupra valorii ar putea
indica o valoare mai mare sau mai mic dect ar valora
proprietatea n situaia n care aceasta nu ar fi nchiriat,
n special n funcie de clauzele economice ale contractului de nchiriere, respectiv dac chiria contractual se
situeaz sub sau peste nivelul chiriei de pia.
Dac se permite ca la evaluarea unei proprieti imobiliare nchiriate s se considere c pe ntreaga durat a
nchirierii chiriaul i va ndeplini obligaiile contractuale,
o astfel de ipotez ar elimina nevoia de a lua n considerare ceea ce s-ar putea ntmpla n cazul falimentului chi54 VALOAREA
Pentru a
determina care
erau spaiile
comerciale
pentru care
chiria se situa
sub nivelul pieei
i unde dreptul
de folosin al
chiriaului putea
fi aadar vndut,
evaluatorii
au trebuit s
analizeze chiria
de pia caz cu
caz.
riaului. ns dac evaluarea include

analiza probabilitii i a impactului
pe care l-ar avea intrarea chiriaului
n insolven, atunci, pentru o chirie
contractual sub nivelul chiriei de pia, evaluatorul ar putea dori s ia n
considerare probabilitatea foarte mare
ca respectivul contract de nchiriere
s continue pe ntreaga sa durat, inclusiv pe perioada de rennoire, fie c
este vorba de chiriaul originar sau de
un alt chiria cruia i-a fost transferat
contractul de nchiriere, ulterior aprobrii acestui transfer de ctre instana
competent n cazuri de faliment.
Acolo unde chiria contractual
este peste nivelul pieei, evaluatorul
ar putea lua n considerare rezilie-
s elaboreze o concluzie asupra valorii dreptului de folosin al chiriaului

sau a unei proprieti imobiliare nchiriate pe termen lung, ar trebui s se
specifice n cadrul termenilor de referin ai evalurii n ce msur se aplic ipoteza c locatarul se va achita de
obligaiile care i revin conform contractului de nchiriere, pe ntreaga durat a acestuia. Utilizatorul raportului
de evaluare s-ar putea s doreasc
aplicarea ipotezei continurii relaiilor contractuale n cazul chiriilor contractuale situate sub nivelul chiriei de
pia (pentru a reflecta faptul c locatarul nu va renuna niciodat la valoarea unei chirii sub nivelul pieei), dar
nu i n cazul chiriilor contractuale
peste nivelul chiriei de pia (pentru
a reflecta riscul inerent ca retailerul s
intre n insolven i probabilitatea ca,
n condiiile procedurii de insolven,
s se procedeze la rezilierea contractelor de nchiriere n care chiria este
peste nivelul pieei).
rea contractului n cadrul procedurii de faliment. Nu se

pune problema ca un chiria s intre n faliment doar
pentru a rezilia un contract de nchiriere, ns multe firme de retail nu reuesc s se menin la suprafa i nu
este nerezonabil s ne gndim c un retailer important,
care pltete un numr semnificativ de chirii peste nivelul chiriei de pia i se confrunt deja cu dificulti
financiare, nu va profita de legea falimentului pentru a
crea valoare pentru o categorie fundamental de active
(contractele de nchiriere sub nivelul pieei), care altfel
nu ar prezenta nicio valoare sau ar prezenta o valoare
mic n alte condiii dect cele prevzute de procedura
falimentului.
Un sfat util pentru evaluatori

Dac ar fi s desprindem un sfat practic din aceast
prezentare, acesta ar fi c atunci cnd evaluatorul trebuie
Dac la evaluarea unei proprieti nchiriate se accept ipoteza

ca locatarul s se achite de obligaiile care decurg din contractul de
nchiriere pe ntreaga perioad a
acestuia, o astfel de ipotez elimin nevoia de a lua n considerare
ce s-ar putea ntmpla n situaia
n care chiriaul intr n faliment.
Preluat / tradus cu permisiune.
Acest text a fost publicat iniial n limba
englez. ANEVAR a tradus textul n limba
romn i este singurul responsabil pentru
acurateea acestei traduceri.
Copyright Appraisal Institute 2013
de ctre Appraisal Institute. Toate drepturile
rezervate.
Textul original a fost publicat pentru
utilizare n Statele Unite n conformitate cu
legislaia, reglementrile i standardele de
bun practic n evalurile din Statele Unite.
Definiiile, metodologiile i conceptele din
acest text tradus pot fi sau nu pot fi aplicabile
n Romnia. Appraisal Institute i declin n
mod expres orice rspundere pentru orice
pierderi sau daune care pot aprea din
utilizarea textului tradus.
EVENIMENTE
Conferina Evaluarea bunurilor

din patrimoniul cultural - istoric
8 octombrie 2016 Gura Humorului
n data de 8 octombrie 2016 a avut loc, la
Gura Humorului, cea de-a aptea ediie a
conferinei cu tema Evaluarea bunurilor din
patrimoniul cultural - istoric.
Invitaii notri, specialiti n evaluarea bunurilor de art, muzeografi i critici de art, au
abordat teme deosebit de interesante, precum:
Daniel Manae - Preedinte ANEVAR

56 VALOAREA
Cuminenia Pmntului ntre valoare i pre

Analiza evalurii pentru Sarmizegetusa Regia
i nscrierea n patrimoniu
Valoarea cultural a patrimoniului
Particulariti ale evalurii bunurilor de art
Patrimoniul artistic al Sudului Romniei
Dana Ababei - Prim-vicepreedinte ANEVAR
EVENIMENTE
Dalina Bdescu - Evaluator i Drd.

Facultatea de Istorie Bucureti, secia Istoria Artei
Pavel uar - Preedinte Asociaia Experilor

i Evaluatorilor de Art din Romnia
Dan Victor Kisilewicz - Consilier Superior

Ministerul Culturii, Direcia Patrimoniu Cultural
Doina Pulean - Director General

al Muzeului de Art din Constana
Clin Ardeu - Arhitect SC ASAR 1991 SRL
Marian Constantin - ef secia de Art

a Muzeului Municipiului Bucureti
Dumitru Armescu - Arhitect SC

DELTA DUMAR PROIECT SRL
Aurelian Dumitru Sencule - Specialist

atestat Ministerul Culturii
Cristian Gavril - Director Operaiuni

SINEVA EVALURI ART SRL
EVENIMENTE
Lansare Indice imobiliar ANEVAR

29 noiembrie 2016
Asociaia a lansat Indicele imobiliar ANEVAR

n cadrul unei conferine de pres organizat la
sediul central n data de 29 noiembrie. Analiza
statistic a fost prezentat jurnalitilor invitai
de Preedintele ANEVAR, Daniel Manae i de
Adrian Vascu, Preedinte ANEVAR 2014-2015.
Acest indice a fost obinut pe baza informaiilor introduse de evaluatori n Baza Imobiliar
de Garanii BIG n intervalul 1 iulie 2015 30
iunie 2016, este deocamdat specific numai
proprietilor de tipul apartamentelor n bloc,
iar concluziile analizei pentru aceast perioad
sunt disponibile n aceast ediie a revistei Valoarea, oriunde este ea.
Ziua Profesiilor Liberale din Romnia - 4 noiembrie 2016

Vocaia antreprenorial a membrilor profesiilor liberale
Vineri, 4 noiembrie 2016, Uniunea Profesiilor Liberale din Romnia a organizat la
Hotelul Marshal Garden, cea de a IX - a ediie a Conferinei Ziua Profesiilor Liberale din
Romnia.
58 VALOAREA
Tema evenimentului a fost: Vocaia antreprenorial a membrilor profesiilor liberale

La Conferin au participat reprezentani
ai asociaiilor profesiilor liberale, printre care i
membri ANEVAR, precum i ai unor autoriti
publice, instituii i organizaii relevante pe plan
naional i internaional.
EVENIMENTE
ntlnire ANEVAR Administraii publice locale

23 noiembrie 2016
ANEVAR a organizat o nou ntlnire cu administraiile publice locale n data de 23 noiembrie 2016, la Bucureti.
Din cadrul Ministerului Finanelor Publice au
participat, n calitate de invitai, urmtorii: Gheorghe Marinescu, ef Serviciu Taxe i Impozite Locale, Emilia Iordache, Director General
Adjunct Direcia General Legislaie Cod Fiscal
i Reglementri Fiscale, Anca Popescu, Consilier superior i Irina Culeu, Consilier superior.
ntlnirea de lucru a debutat cu cuvntul de
deschidere adresat de preedintele ANEVAR Daniel Manae, a continuat cu o retrospectiv a

anului 2016 cu privire la ntregul proces de evaluare pentru impozitare, prezentat de Adrian Vascu - preedinte ANEVAR 2014-2015 i s-a ncheiat cu o sesiune de discuii cu privire la acest prim
an de aplicare a prevederilor noului Cod fiscal.
Din partea Asociaiei au mai participat: Dana
Ababei - Prim-vicepreedinte ANEVAR, Laureniu Lazr Vicepreedinte ANEVAR i Anua
Stan fost membru n board-ul ANEVAR.
EVENIMENTE
ntlnirea membrilor corporativi ANEVAR

10 decembrie 2016 - Poiana Braov
Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia a organizat tradiionala
ntlnire anual a membrilor corporativi, smbt, 10
decembrie 2016, la Hotelul
Sport din Poiana Braov.
n cadrul acestui eveniment
au fost abordate subiecte de
interes legate de profesie i
Daniel Manae - Preedinte ANEVAR
60 VALOAREA
de evoluia acesteia, dintre

care amintim: monitorizarea
activitii de evaluare, rezultatele sesiunii de acreditare/reacreditare i raportul de activitate pentru anul 2016.
Invitata noastr, Elena Badea - Partner & Senior Consultant la Sfera Business, a
vorbit despre un instrument
extrem de util pentru business n era Facebook:

Marketingul serviciilor profesionale n social media.
Am srbtorit sfritul
acestui an mpreun cu Trupa
TVA (Teo Boar, Vlady Cnejevici i Adrian Vascu), invitaii
notri speciali la cina festiv
de smbt, 10 decembrie.
Adrian Vascu - Preedinte ANEVAR 2014-2015
EVENIMENTE
Ileana Guu - Vicepreedinte ANEVAR
Dana Ababei - Prim-vicepreedinte ANEVAR
Elena Badea - Partner Sfera Business
Cristian Gavril - SINEVA
nmnarea certificatelor de Membri Acreditai/ Reacreditai
Adrian Vascu
Trupa TVA - Teo Boar, Adrian Vascu, Vlady Cnejevici

INFORMAII DIN PIA
Informaii corelate cu evaluarea proprietilor

imobiliare i cu evaluarea ntreprinderii
ontinum s prezentm i
n acest numr al revistei
Valoarea, oriunde este ea
setul de informaii de pia
utile att evaluatorilor, ct i
utilizatorilor rapoartelor de
evaluare. Prezentarea are dou pri.
Prima parte este legat de informaii corelate cu evaluarea proprietilor
imobiliare iar partea a doua este legat de informaii corelate cu evaluarea
ntreprinderii.
Vor fi prezentate sursele de informaii n fiecare caz n parte, astfel nct evaluatorii care vor utiliza aceste
informaii s citeze concret n raportul
de evaluare sursa pe care au utilizat-o.
Facem precizarea c aceste informaii
sunt asumate de ctre furnizorii acestora, singurii care pot fi citai n rapoartele de evaluare. Altfel spus, sursa de
informaii care trebuie citat nu este
revista Valoarea, oriunde este ea, ci
sursa este furnizorul informaiei.
Gsii mai jos premisele avute n
vedere la prezentarea informaiilor privind spaiile de birouri, centrele comerciale i spaiile industriale. Informaiile din tabelele anexate trebuie
interpretate strict n corelaie cu aceste premise.
n cazul informaiilor referitoare la
piaa imobiliar, pentru localitile la
care nu se fac referiri n coninutul tabelelor anexate, unde foarte probabil
volumul tranzaciilor imobiliare este
mai redus, evaluatorii vor avea n vedere informaiile locale i le vor corela
cu datele din tabelele de mai jos. De
exemplu, nivelul ratelor de capitalizare
nu poate fi mai mic dect valorile minime ale ratelor prezentate n aceste
tabele, cel mai probabil situndu-se
n jurul nivelului superior al intervalelor
referitoare la aceste rate.
62 VALOAREA
Capitolul 1: Premise i Definiii

1. BIROURI
Colliers: Pentru piaa din Bucureti, informaiile
se bazeaz pe cldirile de birouri de Clasa A din
punctul de vedere al calitii cldirii, indiferent
de locaie i care au mai mult de 3.000 mp
nchiriabili.
DTZ: Pentru piaa de birouri, att din Bucureti,

ct i din ar, informaiile sunt despre cldirile
cu cele mai bune specificaii tehnice, unde s-a
raportat cea mai mare chirie obtenabil.
Knight Frank: Pentru piaa din Bucureti,

informaiile se bazeaz pe cldirile de birouri de
Clasa A din punctul de vedere al calitii cldirii,
indiferent de locaie i care au mai mult de 2.000
mp suprafa nchiriabil.
JLL: Pentru piaa de birouri, s-a raportat cea mai

mare chirie obtenabil, n cea mai bun cldire
din tipul de locaie, n condiii de pia.
CBRE: S-a raportat Chiria prime, care reprezint

chiria de pia care poate fi obinut pentru o unitate de dimensiuni standard (n concordan cu cererea pentru fiecare pia n parte - 1.000 mp pentru birouri), de cea mai bun calitate i n cea mai
bun locaie din pia, la data raportrii. Chiria
prime ar trebui s reflecte nivelul la care tranzaciile relevante sunt finalizate n pia la momentul
respectiv, dar nu trebuie s fie identice cu oricare
dintre ele, n special n cazul n care nivelul tranzaciilor este limitat sau exist doar cteva oferte.
n cazul oraelor primare, informaiile se bazeaz

pe cldirile de birouri moderne din fiecare ora,
indiferent de locaie. n timp ce Timioara, ClujNapoca, Iai i Braov ofer i cldiri moderne de
birouri, n Constana, oferta de cldiri de birouri
este compus din spaii de calitate slab.
n cazul oraelor secundare, informaiile se bazeaz

pe cldirile de birouri moderne din fiecare ora,
indiferent de locaie.
INFORMAII DIN PIA
Colliers, Knight Frank, JLL,

DTZ: Chiriile raportate sunt de
tip triplu net - toate cheltuielile
sunt suportate de ctre
chiria (impozitele, utilitile
i reparaiile sau cheltuielile
aferente spaiilor comune i
alte cheltuieli necesare pentru
meninerea i exploatarea
proprietii nchiriate).
Acestea pot fi pltite de ctre
proprietar, dar sunt refacturate
chiriailor prin service charge
(incluznd, dar fr a fi limitate
la, categoriile listate mai sus).
Nota bene: cheltuielile de capital
rmn n sarcina proprietarului.
tiv la cel mai bun randament (cea

mai mic rat) estimat a fi obtenabil
pentru o proprietate de tip birouri
de cea mai bun calitate, n cea mai
bun locaie din pia, nchiriat la
nivelul chiriei de pia, cu chiriai de
prim clas.
Ratele de capitalizare raportate
nu iau n considerare niciun cost
de realizare a tranzaciei, sau impozit aferent, ci reflect preul
raportat.
Colliers, Knight Frank, JLL,

DTZ, Darian: Chiriile raportate
sunt de tip contractual, astfel nu
se iau n considerare facilitile
acordate de ctre proprietar (luni
de chirie gratuit, contribuia
proprietarului la amenajarea
spaiului).
CBRE: Chiriile raportate sunt

brute, urmnd s se analizeze
ct se recupereaz prin service
charge i totalul facilitilor
(luni fr chirie, contribuia
spaiului).
Pentru piaa de birouri din

Bucureti, intervalele de chirii au
fost estimate astfel:

se refer la produse primare, respecLocaie
Estimrile ratelor de capitalizare

sunt bazate att pe tranzaciile
nchise n ultimii ani, ct i pe
negocierile avansate.
Rata de capitalizare este
estimat ca fiind raportul dintre
Venitul Net din Exploatare
(dup deducerea din Venitul
Brut Potenial a cheltuielilor
de exploatare i a pierderilor
cauzate de gradul de neocupare)
i preul de tranzacionare/
preuri negociate.
n cazul oraelor primare, doar
cldirile moderne sunt atractive
pentru investitori. Rata de capitalizare pentru aceste produse a
fost estimat avnd n vedere ateptrile investitorilor care ar fi
interesai de achiziia unor astfel
de proprieti n oraele analizate, precum i tranzaciile nregistrate n ultimii ani.
n cazul oraelor secundare, au
fost destul de puine tranzacii
central
Piaa Victoriei
semicentral
Floreasca, Barbu Vcrescu,

Piaa Presei, Politehnica, Lujerului
periferic
Bneasa, Pcii, Pipera
transparente n ultimii ani,

prin urmare este dificil de
estimat o rat de capitalizare
pentru acestea.
2. CENTRE COMERCIALE
Pentru estimarea de chirii i rate

de capitalizare, au fost luate n
considerare centrele comerciale
care ofer o galerie comercial
de cel puin 5.000 mp i o ancor
alimentar (supermarket sau
hipermarket).
Colliers: Att pentru Bucureti,

ct i pentru oraele principale
din ar, centrele comerciale au
fost mprite n dou categorii (produse primare i secundare) n funcie de performana
acestora.
JLL: Att pentru Bucureti, ct

i pentru oraele principale din
ar, s-au luat n considerare
doar produsele primare.
DTZ: Pentru Bucureti i oraele

principale din ar s-au luat
n considerare doar produsele
moderne (minim 5.000 de mp
suprafaa nchiriabil, unde
suprafaa supermarketului/
hipermarketului nu depete
suprafaa galeriei comerciale).
Chiriile estimate sunt de tip

triplu net - toate cheltuielile
alte cheltuieli cerute pentru
proprietii nchiriate). Acestea
pot fi pltite de ctre proprietar,
dar sunt refacturate chiriailor
prin service charge (incluznd,
dar fr a fi limitate la,
categoriile listate mai sus).
INFORMAII DIN PIA

Chiriile raportate sunt de tip

contractual, astfel nu se iau n
considerare facilitile acordate
de ctre proprietar (luni de
chirie gratuit, contribuia
spaiului).
Chiriile estimate pentru centre

comerciale reprezint chirii
medii pentru spaii de 100 mp
amplasate la parter, ocupate
de magazine de mod. Aceste
valori nu sunt suficiente pentru
a estima chiria medie pentru un
centru comercial.
De asemenea, este important s

se in cont de faptul c aceste
chirii variaz mult de la ora la
ora n funcie de: puterea de
cumprare existent, competiia
i vadul comercial pentru fiecare
centru comercial n parte.
Ratele de capitalizare raportate se
refer la produse primare, respectiv la cel mai bun randament (cea
mai mic rat) estimat a fi obtenabil pentru o proprietate de tip comercial de cea mai bun calitate,
n cea mai bun locaie din pia,
nchiriat la nivelul chiriei de pia, cu chiriai de prim clas.
Pentru Bucureti, dat fiind c

nu au fost tranzacii clasice de
investiii cu produse primare,
ratele de capitalizare au fost
estimate lund n calcul att
ateptrile vnztorilor, ct i
cele ale investitorilor care ar fi
interesai s cumpere un astfel
de produs, precum i tranzacii
din regiune (Europa Central i
de Est), n orae comparabile.
Att pentru oraele primare,

ct i pentru oraele secundare,
ratele de capitalizare au
fost estimate pornind de la
tranzaciile nchise n ultimii
ani, precum i avnd n vedere
ateptrile vnztorilor i
cumprtorilor poteniali.
64 VALOAREA

se refer la produse primare,
respectiv la cel mai bun
randament (cea mai mic rat)
estimat a fi obtenabil pentru o
proprietate de tip industrial de
cea mai bun calitate, n cea mai
bun locaie din pia, nchiriat
la nivelul chiriei de pia, cu
chiriai de prim clas.

de realizare a tranzaciei, sau
impozit aferent, ci reflect preul
raportat.
Att pentru Bucureti, ct i

pentru oraele din ar, ratele
de capitalizare au fost estimate
innd cont de ateptrile
vnztorilor i ale investitorilor
care ar fi interesai s
achiziioneze asemenea produse,
precum i de tranzaciile din
regiune (Europa Central i de
Est), n orae comparabile.

preuri negociate.
Colliers: n cazul urmtoarelor

orae (Constana, Iai i ClujNapoca), spaiile industriale de
calitate existente sunt limitate.
Chiriile specificate pentru aceste
orae sunt valabile pentru soluii
built-to-suit.
3. SPAII INDUSTRIALE
Au fost luate n calcul doar

spaiile logistice de calitate
din Bucureti i din oraele
menionate.
Chiriile estimate sunt de tip

triplu net - toate cheltuielile
alte cheltuieli cerute pentru
proprietii nchiriate).
Acestea pot fi pltite de ctre
proprietar, dar sunt refacturate
chiriailor prin service charge
(incluznd, dar fr a fi limitate
la, categoriile listate mai sus).

de realizare a tranzaciei, sau
impozit aferent, ci reflect preul
raportat.
de ctre proprietar (luni de chirie gratuit, contribuia proprietarului la amenajarea spaiului).
preuri negociate.
Chiriile raportate sunt de tip

contractual, astfel nu se iau n
considerare facilitile acordate
Urmeaz tabele cu date la Q3 2016:
INFORMAII DIN PIA
CBRE Romnia
Segment de pia
Orae primare
(Iai, Cluj Napoca, Braov,
Timioara, Constana)
Bucureti
Orae secundare
(Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Ploieti, Piteti, Arad)
Spaii de birouri
central: 18,5
semicentral: 14,5-16,5
periferie: 10
11 - 14
9 - 11
Rata medie de neocupare (%)
12,3%
Iai: 8%
Cluj Napoca: 12%
Braov: 12%
Timioara: 8%
Constana: 25%
13%-18%
Rata de capitalizare (%) *
7,5%
8,75 - 9,25%
9,5%
Chirie contractual cldire

clasa A (eur/mp/lun)
Centre comerciale
Chirie cerut pentru un spaiu

de 100 mp la parter, moda
(eur/mp/lun)
60
35 - 40
20 - 25
7,25%
8,00%
9,00%
Industrial
Chirie medie clasa A

(eur/mp/lun)
3,9 pentru suprafee

< 10.000 mp
3 - 3,60 pentru suprafee
> 10.000 mp
2,80 - 3,80 n funcie

de suprafa
2,5 - 3,3 n funcie

de suprafa
2,0%
2 - 6%
0 - 10%
8,75%
10 - 11%
10,5 - 11,5%
* Rata de capitalizare pentru proprieti prime

INFORMAII DIN PIA
Colliers International
Segment
de pia
Indicatori
Chirie contractual
cldire clasa A
(eur/mp/lun)
Bucureti
central
16 - 18
semicentral
14 - 16
periferic
8 - 13
Orae primare
Timioara, Constana)
Orae secundare (Sibiu,

Craiova, Trgu Mure, Ploieti,
Piteti, Arad)
12 - 14
8 - 12
Timioara, Iai
Spaii de
birouri
Rata medie de
neocupare (%)
medie pia
Rata
de capitalizare (%)
Chirie contractual
pentru un spaiu de
100 mp la parter,
moda (eur/mp/lun)
Rata
de capitalizare (%)
Chirie contractual
medie clasa A
(eur/mp/lun)
Spaii
industriale
Rata medie
de neocupare (%)
Rata
de capitalizare (%)
66 VALOAREA
n.a.
Sibiu & Trgu

Mure
n.a.
produse
primare n Iai,
Cluj Napoca,
Timioara
8.5% - 9%
interes foarte
limitat din partea
investitorilor i
transparen redus
a tranzaciilor
n.a.
media pe centrele
din ar
15 - 20
media pe centrele
din ar
8.5%
- 9.5%
Sibiu, Craiova,
Trgu Mure
3.75
- 4.25
Sibiu, Craiova,
Trgu Mure
n.a.
Sibiu, Craiova,
Trgu Mure
10-11%
Cluj Napoca
Braov
produse
primare
Centre
comerciale
14.00%
7.50%
produse
secundare
8.5%
- 10%
produse
primare
55 - 70
produse
primare
20 - 40
produse
secundare
45 - 55
produse
secundare
15 - 20
produse
primare
8% - 9%
3.5 - 4
produse
primare
produse
secundare
7 - 7.25%
7.5 - 8%
< 3,000 mp
3.8 - 4.25
Braov,
Timioara,
Ploieti, Arad,
Piteti
> 3,000 mp
3.75 - 4.1
Constana, Iai,
Cluj Napoca
3.5 - 4.25
Braov
1%
Cluj Napoca,
Timioara
6-10%
Iai, Constana
n.a.
produse
primare
9.5%-10%
medie pia
medie pia
<2%
8.75-9%
INFORMAII DIN PIA
Darian DRS
Segment de pia
Orae primare
Timioara, Constana)
Bucureti
Orae secundare
Spaii de birouri

Rata medie
de neocupare (%)
Rata de capitalizare (%)
ultracentral: 15 - 18
central: 14 - 17
semicentral: 13 - 16
Iai: 7 - 10
Cluj Napoca: 12 - 14
Braov: 10 - 13
Timioara: 12.5 - 14
Constana: 7.5 - 13
Sibiu: 7 - 11.5
Craiova: 8 - 10
Trgu Mure: 7 - 10
Ploieti: 6 - 12
Piteti: 6 - 11
Arad: 8 - 12
15%
Iai: 14%
Cluj Napoca: 10%
Braov: 8%
Timioara: 5%
Constana: 20 - 22%"
Sibiu: 12%
Craiova: 10%
Trgu Mure: 10%
Ploieti: 15%
Piteti: 10%
Arad: 10%
clasa A: 7 - 8%
clasa A: 7.50 - 9.00%
clasa A: 8.50 - 10%
clasa B: 8 - 9%
clasa B: 8.50 - 9.50%
clasa B: 9.25 - 10.50%
Centre comerciale
Chirie cerut,
pentru un spaiu de 100
mp la parter, moda
(eur/mp/lun)
ultracentral: 30 - 60
central: 25 - 40
median i periferic: 15 - 23
Iai: 7 - 12
Cluj Napoca: 14 - 25
Braov: 12 - 20
Timioara: 15 - 22
Constana: 8.5 - 13
Sibiu: 12 - 23
Craiova: 12 - 16
Trgu Mure: 7 - 14
Ploieti: 12 - 17
Piteti: 6 - 12
Arad: 6 - 9
Artere comerciale principale:

7.5 - 8.5%

8.00 - 9.25%

9.00 - 10.25%
Artere comerciale secundare:

9 - 10 %

9 - 10%

9.75 - 11.00%
Industrial

(eur/mp/lun)
3.25 - 4.50 pentru suprafee

< 3.000 mp
cuprinse ntre
3.000 i 10.000 mp
> 10.000 mp
Rata medie
de neocupare (%)
10%
9.25 - 10.25%
9.25% - 10.5%
10.25% - 11.5%
Nota: Ratele de capitalizare considerate n prezenta analiz sunt estimate la nivelul Veniturilor Nete Efective
INFORMAII DIN PIA
DTZ Echinox
Segment de pia
Orae primare (Iai, Cluj

Napoca, Braov, Timioara,
Constana)
Bucureti
Orae secundare (Sibiu,

Craiova, Trgu Mure, Ploieti,
Piteti, Arad)
Spaii de birouri
central: 17 - 18.5
semicentral: 12 - 16.5
periferie: 8 - 11
11 - 15
9 - 11
12.0%
Iai: 8%
Cluj Napoca: 5%
Braov: 8%
Timioara: 3%
n/a
7.50%
8 - 8.5%
9.50%

Centre comerciale
Chirie cerut, pentru un spaiu

(eur/mp/lun)
65 - 75
32 - 35
22 - 27
7.00%
7.25%
8.00%
Industrial
Chirie medie clasa

A (eur/mp/lun)
4 - 4.25 pentru suprafee

< 5,000 mp;
3.85 - 4 pentru suprafee >
5,000 mp
3.5 - 4.25 n funcie de

suprafa
3 - 4 n funcie de suprafa
4%
4%
n/a
9.00%
9.75%
10.25 - 10.50%
68 VALOAREA
INFORMAII DIN PIA
Jones Lang LaSalle

Segment de pia
Orae Primare (Iai, Cluj,

Timioara, Braov)
Bucureti
Orae secundare
Spaii de birouri
Central: 18.5
Semicentral: 14 16
Periferie: 10 - 12
10 14
9 - 11
12.9%
Cluj: 6 7%
Iai: 6 7%
Braov: 8 9%
Timioara: 5 6%
Constana: n/a
n/a
Rata de capitalizare
7.5%
8.5 9.0%
9.0 9.5%

de clasa A (eur/mp/lun)
Spaii comerciale
Chirie cerut pentru un spaiu
(eur/mp/lun)
65 - 75
30- 35
20 -25
7.25%
8.00 8.50%
8.50 9.50%
Industrial

(eur/mp/lun)
3.5 4.1
(suprafee < 10,000)
3 - 3.5 (suprafee
> 10,000)
2.8 4.1 n funcie

de suprafaa
2.5 3.2 n funcie

de suprafaa
Rata medie de neocupare
5%
10%
n/a
9.0%
9.50 10.0%
10.0 11.0%
INFORMAII DIN PIA
Knight Frank
Segment de pia
Orae primare
Timioara, Constana)
Bucureti
Orae secundare
Spaii de birouri
central: 16-18
semicentral: 13-15
periferic: 8-11
10-14
7-10
Rata medie de neocupare (%),

media pe pia
12%
Iai: n.a.
Cluj Napoca: n.a.
Braov: n.a.
Timioara: n.a.
Constana: n.a.
n.a.
Rata de capitalizare (%),

produse primare
7.50%
8.5-9%
9.5-10.5%

Centre comerciale
Chirie contractual, pentru un
spaiu de 100 mp la parter,
moda (eur/mp/lun)
50-60
25-35
18-20

produse primare
7.75%
8.75-9.25%
9.25-9.75%
Chirie contractual clasa A

(eur/mp/lun)
4-4.2 (suprafee
mai mici de 3.000 mp);
3.75-4.0 (suprafee ntre
3.000 i 10.000 mp);
3.3-3.75 (suprafee mai mari
de 10.000 mp)
3.8-4 (suprafee
3.5-3.8 (suprafee
ntre 3.000 i 10.000 mp);
3-3.2 (suprafee
mai mari de 10.000 mp)
3.5-4 (suprafee
3-3.3 (suprafee
ntre 3.000 i 10.000 mp);
3-3.5 (suprafee
mai mari de 10.000 mp)
Rata medie de neocupare (%),

media pe pia
7%
n.a.
n.a.

produse primare
9%
9.5-10.5%
10-11%
Spaii industriale
70 VALOAREA
INFORMAII DIN PIA
Capitolul 2:
Informaii de pia utile pentru estimarea ratei de actualizare

Evaluarea ntreprinderilor prin
aplicarea metodei fluxurilor de numerar actualizate implic fundamentarea
ratei de actualizare corespunztoare
fluxurilor de numerar previzionate. n
determinarea ratei de actualizare sunt
necesare informaii privind nivelul ratei fr risc, prima de risc de ar i
alte prime de risc pe care evaluatorul
le consider ca fiind adecvate i le ia
n considerare n calculul acestei rate.
Cel mai adesea, referina privind
nivelul ratei fr risc este reprezentat
de randamentul oferit de obligaiunile
de stat cu rating AAA i cu scaden 10 ani emise n moneda n care au
fost previzionate fluxurile de numerar.
Randamentul oferit de obligaiunile
de stat romneti ce au un rating BB+
compenseaz investitorii att pentru
valoarea timp a banilor la nivelul corespunztor ratei fr risc, ct i pentru riscul de neplat la nivelul marjei
de risc de credit rezultat din tranzacii. Ca urmare, dac pentru calculul
ratei de actualizare, se consider c
rata fr risc este reprezentat de randamentul oferit de obligaiunile de stat
YTM RO, 9y, RON
2.94%
Ri 2016, RON
-0.40%
YTM RO, 8y, EUR
1.98%
Ri 2016, EUR
0.80%
YTM RO, 8y, USD
3.83%
Ri 2016, USD
1.40%
romneti, nu se recomand luarea n

considerare i a unei prime de risc de
ar. Marja de risc de credit aferent
obligaiunilor de stat romneti poate
fi o referin privind nivelul primei de
risc de ar. Nivelul marjei de risc de
credit poate fi aproximat prin luarea ca
referin cotaiilor CDS (Credit Default Swap instrumente derivate pentru transferul riscului de credit) pentru investiiile n euroobligaiunile de
stat romneti sau diferena existent
ntre randamentele obligaiunilor cu
rating AAA i randamentele obligaiunilor romneti emise n aceeai moned i avnd aceeai maturitate.
Pentru a avea o referina privind
nivelul acestor indicatori va prezentm datele privind nivelul randamentelor la scaden ale obligaiunilor de
stat romneti, germane i americane,
cotaia CDS pentru obligaiunile de
stat romneti emise n euro cu maturitate 5 ani i rata inflaiei previzionate
pentru anul 2016 pentru RON, Euro
i USD ce au fost colectate din surse
de date publice credibile i sunt valabile la data de de 29 noiembrie 2016.
Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat germane emise n Euro

i cu maturitate 10 ani (YTM GER, 10y,
EUR), precum i randamentul la scaden al obligaiunilor de stat americane emise n USD i cu maturitate 10 ani
(YTM SUA, 10y, USD) au fost preluate
de pe site-ul Bloomberg. Randamentul
la scaden al obligaiunilor de stat romneti emise n RON cu maturitate
rmas 9 ani (YTM RO, 9y, RON) a
fost preluat de pe site-ul Bncii Centrale Europene. Randamentele la scaden ale obligaiunilor de stat romneti
emise n Euro i n USD cu maturitate
rmas 8 ani (YTM RO, 8y, EUR), respectiv (YTM RO, 8y, USD) au fost preluate de pe site-ul Bursei din Frankfurt.
Cotaia CDS corespunztoare
obligaiunilor de stat romneti emise n EUR cu maturitate 5 ani au fost
preluate de pe site-ul Deutsche Bank
Research. Previziunile privind rata
inflaiei (Ri) pentru anul 2016 pentru
lei sunt furnizate de Banca Naional a Romniei (BNR), pentru Euro i
pentru USD sunt furnizate de European Intelligence Unit (EIU).
Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat romneti i rata inflaiei estimat pentru anul 2016
4.50%
4.00%
3.50%
3.00%
2.50%
2.00%
1.50%
1.00%
0.50%
0.00%
-0.50%
-1.00%
Series1
YTM RO, 9y, RON
Ri 2016, RON
YTM RO, 8y, EUR
Ri 2016, EUR
YTM RO, 8y, USD
Ri 2016, USD
2.94%
-0.40%
1.98%
0.80%
3.83%
1.40%
Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat germane i americane. CDS Romnia

2.50%
2.00%
YTM GER,10y, EUR
0.22%
YTM USA,10y, USD
2.33%
CDS RO, 5y, EUR
1.13%
1.50%
1.00%
0.50%
0.00%
Series1
YTM GER,10y, EUR
YTM USA,10y, USD
CDS RO, 5y, EUR
0.22%
2.33%
1.13%
ANEVAR a organizat n luna noiembrie un curs de formare a lectorilor, ce

s-a desfurat la Bucureti pe parcursul a trei zile i a fost susinut de
trainer-ul Nineta Ceau. La curs au participat 22 de membri ANEVAR. Mai jos
sunt cteva gnduri culese la debutul cursului, de la civa dintre acetia.
Niculae Skokan - EPI, EBM, EI, EIF
Horia Sfren - EPI, EBM, VE, MAA
De ce lector?
n acest moment, cu experiena i cunotintele acumulate de mine, consider c a putea transmite noilor generaii de evaluatori nouti i informaii deosebite cu privire la
profesia de evaluator.
Ce ateptri avei de la cursul acesta?
M-am nscris la acest curs n ideea de a fi instruit adecvat
n domeniul comunicrii, a transmiterii acestor cunotine.
Ce atuuri trebuie s aib un bun lector?
S aib experien, capacitate de comunicare i s se fac
plcut, agreabil celor care l ascult.
Avei un model printre lectorii actuali?
Da, pe cel care mi-a fost primul profesor cnd am debutat n aceast profesie, pe dl. Gheorghe Bdescu.
De ce lector?
mi doresc s transmit din cunotinele mele
i celor care se afl la nceput de drum n profesie.
M atept s descopr ct mai multe aspecte
noi care s mi fie de folos cnd m voi afla n faa
cursanilor, s m ajute s m fac ct mai bine neles de acetia i s depesc bariera emoiilor.
S fie charismatic, s empatizeze ct mai bine
cu cursanii i s nu se arate superior, n niciun fel
i n niciun moment, slii.
Pe dl. Laureniu Stan.
Alina Rnbu - EPI, EBM

De ce lector?
Consider c experiena mea profesional poate aduce un plus de valoare celor care
vin ca i membri noi, iar membrilor deja
existeni le poate aduce acel plus de valoare
prin schimbul de experien implicit.
Ce ateptri avei de la cursul
acesta?
S mi aduc mie un plus de valoare, s
mi mbuntesc cunotinele i s m ajute s devin acel trainer ideal.
Ce atuuri trebuie s aib un bun
lector?
S fie un pedagog bun, s stpneasc foarte bine materia pe care o pred
mai departe i s transmit informaia
corespunztor.
Avei un model printre lectorii
actuali?
Cred c toi lectorii actuali sunt extraordinar de buni, fiecare pe domeniul su de
activitate. Toi sunt un model pentru noi,
cei care venim din urm.
72 VALOAREA
Adrian Trandafir - EPI, EBM, EI

De ce lector?
Vreau s mprtesc din cunotinele acumulate pn n acest moment actualilor i viitorilor mei colegi.
Doresc s mi mbuntesc tehnicile de comunicare i astfel s reuesc s mi depesc emoiile i s pot vorbi liber n faa colegilor pe care
urmeaz s i instruiesc la rndul meu.
S fie un bun specialist cu abiliti deosebite de comunicare.
Pe dl. Gheorghe Bdescu i pe dl. Adrian Popa Bochi.

Teste Anevar Buniri MOBILE

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Teste Anevar Buniri MOBILE

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

VALOAREA

Descrcai revista Valoarea,

Adresa redaciei: Strada Scrltescu nr. 7, Sector 1, Bucureti, 011158

ISSN 2344 6250

06 La pomul ludat s nu te duci cu sacul

10 Evaluatorul, ntre profesie i responsabilitate

12 Directiva european Nr. 17/2014 privind

18 Acreditarea necesar sau nu?

20 Al VIII-lea Congres WAVO

26 Un an de BIG plus un indice imobiliar

26 Raport de analiz statistic

38 Evaluarea bunurilor culturale

42 ntre pasiunea pentru fotografie

46 Drumul spre Iad este pavat cu bune intenii!

50 Dreptul de folosin al chiriaului n cazul

62 Informaii corelate cu evaluarea

m mplinit 3 ani! Aceti 3 ani au nsemnat pentru publicaia

a sun un proverb romnesc

ctre Autoritatea Naional Pentru Protecia

2. Consumatorii la care face referin actul normativ

sunt persoanele fizice care solicit un credit bancar.

3. Referitor la evaluarea garaniilor aferente creditului

solicitat, aceasta poate fi realizat att de ctre

4. Operaiunea de la punctul 3 este precedat de

punerea la dispoziia consumatorului de ctre banc

5. n situaia n care consumatorul

Transpunerea acestei directive a

lilor actori implicai: consumatorii, bncile i evaluatorii

1. Efectul directivei transpuse asupra

primul rnd i apoi profesia din care face parte, nu poate

porar n BIG a evaluatorului, iar varianta final a raportului de evaluare

Odat ce au aflat despre noua reglementare au avut reacii diferite n

tarea lor pn atunci. Din nefericire, dintre rapoartele

2. Relaia actual a evaluatorilor

2. Modalitatea de agreere se realizeaz continuu i au

Am adresat deci cele dou ntrebri colegilor notri

La ntrebarea 1, motivele principale erau date att de reglementarea

Evaluatorul, ntre profesie

ult mediatizata Directiv 2014/17/UE a Parlamentului European s-a materializat n OUG

ING. EC. MONICA VUCAN,

Asta nseamn c DA, este adevrat, clientul PF (pentru c acesta

Responsabilitatea evaluatorului devine astfel foarte

, aa cum se declar n raportul de

Directiva european Nr. 17/2014 privind creditele ipotecare a

UG Nr. 52 din 14.09.2016

are realizat de ctre un evaluator

Procesul ofer evaluatorilor

ANEVAR, care are cel puin

va fi folosit de ctre Garanti Bank,

precum i vecintile proprietii

European Valuer Journal

Trim ntr-o lume nesigur, conchide

European Valuer Journal

David Magor OBE

necunoscute. Indiferent de aceste provocri, evaluatorul

European Valuer Journal

Parlamentul Olandei permite folosirea modelelor automate

n numrul din aprilie (nr. 3) al

ncredere la evaluarea proprietilor imobiliare rezideniale n scopul

m cu cadrul legislativ european, inclusiv o analiz a Directivei privind

European Valuer Journal

le speculative n estimarea valorii

Conform prevederilor de mai

06 La pomul ludat s nu te duci cu sacul

10 Evaluatorul, ntre profesie i responsabilitate

12 Directiva european Nr. 17/2014 privind

18 Acreditarea necesar sau nu?

20 Al VIII-lea Congres WAVO

26 Un an de BIG plus un indice imobiliar

26 Raport de analiz statistic

42 ntre pasiunea pentru fotografie

46 Drumul spre Iad este pavat cu bune intenii!

50 Dreptul de folosin al chiriaului n cazul

62 Informaii corelate cu evaluarea