Sunteți pe pagina 1din 78

VALOAREA OR IUNDE ESTE EA

Nr. 16 
Q3

09.2017

Revistă publicată de către ANEVAR – Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România

 Insolvența,
noul teatru de
manifestare a forței
conjugate a trei Evaluarea
pentru
profesii liberale:
practician în
insolvență, evaluator
autorizat și avocat
Daniel Manațe 8 insolvenţă

 Despre evaluări pentru  Rolul evaluării


insolvență pentru bănci, și al evaluatorului în
respect și încredere procedurile de insolvență
Adrian Vascu 10 și de pre-insolvență
Speranța Munteanu 14
CUPRINS

05 Editorial 34 „Evaluarea: motor al insolvenței”


De RALUCA ȘLICARU În cadrul procedurii insolvenței evaluarea trebu-
ie să determine, odată cu derularea procedurilor spe-
06 Viziune, Vibrație, Percepție cifice, luarea acelor decizii care să conducă la ma-
Viziunea oricărei organizații reprezin- ximizarea averii debitorului într-un timp rezonabil.
tă o componentă esențială a strategiei sale... De FLORIN BĂLESCU
De DANIEL MANAȚE
40 Statistica, subiectul fierbinte al verii 2017
08 Insolvența, noul teatru de manifestare Fără îndoială, cel mai fierbinte subiect
a forței conjugate a trei profesii din evaluare din această vară a fost uti-
liberale: practician în insolvență, lizarea metodelor statistice de evaluare.
evaluator autorizat și avocat De KRZYSZTOF GRZESIK
La confluența mai multor profesii liberale, între care
42 Mic eseu despre limite și competență
numesc practicianul în insolvență, evaluatorul auto-
rizat sau avocatul, se găsește procedura insolvenței. Scriam cu ceva timp în urmă despre ris-
curi și limite și cum acestea din urmă aju-
De DANIEL MANAȚE
tă la asumarea unor riscuri calculate.
10 Despre evaluări pentru insolvență De CRISTINA GRIGORESCU
pentru bănci, respect și încredere
44 Profesia de evaluator din România –
Evaluarea în procedurile de prevenire a insolvenței și model pentru viitoarea reglementare
în insolvență, este o activitate a cărei importanță ar tre-
a profesiei în statul Georgia
bui reevaluată în portofoliul de servicii al evaluatorilor.
Interviu cu Nino Beraia şi Yuri Dolidze
De ADRIAN VASCU
De RALUCA ȘLICARU
14 Rolul evaluării și al evaluatorului
în procedurile de insolvență 46 Raport de analiză statistică a
și de pre-insolvență Bazei Imobiliare de Garanții (BIG)
În ultimii zece ani s-a putut constata o modifi- 54 Raport de activitate persoane
care a modului de formare a deciziei creditori- fizice și firme ANEVAR 2016
lor privind acordarea unor șanse de redresare...
De SPERANȚA MUNTEANU 58 Evenimente

22 Evaluarea bunurilor din averea 66 Informaţii corelate cu evaluarea


debitorului aflat în procedura insolvenţei proprietăţilor imobiliare şi
Averea debitorului este definită, în art. 5 pct. 5 din
cu evaluarea întreprinderii
Legea nr. 85/2014, ca reprezentând totalitatea bu- Continuăm să prezentăm şi în acest număr al revistei
nurilor şi drepturilor patrimoniale ale acestuia... „Valoarea, oriunde este ea“ setul de informaţii de piaţă
utile atât evaluatorilor, cât și utilizatorilor rapoartelor de
De CSABA BELA NÁSZ
evaluare.
28 Riscul omologării rapoartelor 76 Autoritatea Bancară Europeană limitează
care nu respectă standardele utilizarea metodelor statistice de evaluare
Cu siguranță, Standardele de evaluare a bunurilor trebuie Așa cum am relatat în numărul din octombrie 2016 al
să ajungă să fie utilizate/aplicate și în rapoartele din revistei European Valuer, anul trecut, Parlamentul din
cadrul procedurilor de insolvență. Țările de Jos a revizuit legea națională de transpunere a
De RADU CĂLIN TIMBUȘ Directivei privind creditele ipotecare

VALOAREA | Q3 2017 3
Descărcaţi revista „Valoarea,
oriunde este ea”, numărul
16, gratuit, pentru tablete şi
smartphone, din App Store
şi Google Play. O găsiţi sub
denumirea REVISTA VALOAREA.

Adresa redacției: Strada Scărlătescu nr. 7, Sector 1, Bucureşti, 011158


Tel.: +40 21 315 65 64; +40 21 315 65 05 Fax: +40 21 311 13 40 E-mail: anevar@anevar.ro

Publisher: Coordonator proiect: Advertising Sales: Fotografii:


ANEVAR Raluca Șlicaru Raluca Șlicaru Timi Șlicaru;
tel.: 0722 53 44 90 Dreamstime.com
Redacția:
raluca.slicaru@anevar.ro
ANEVAR DTP:
Cu sprijinul IROVAL www.dtpdesign.ro
ISSN 2344 – 6250
TIPĂRIT LA ARTPRINT
ISSN- L 2344 – 6250
Sunt interzise reproducerea, arhivarea sau transmiterea în orice formă sau prin orice mijloc – electronic, mecanic, prin fotocopiere sau înregistrare – a conținutului acestei publicații, integral sau parțial, fără acordul prealabil scris al ANEVAR.
Punctele de vedere exprimate în revista „Valoarea, oriunde este ea„ reprezintă opinia autorilor și nu angajează ANEVAR. Punctul de vedere oficial al ANEVAR se exprimă în documente adoptate și aprobate de către organele sale de conducere. ANEVAR
nu îşi asumă responsabilitatea, nu recomandă şi nu garantează pentru produsele şi/sau serviciile promovate în revista „Valoarea, oriunde este ea„. ANEVAR nu garantează corectitudinea datelor și informațiilor prezentate, chiar dacă acestea au făcut
obiectul unui proces riguros de verificare. Revista „Valoarea, oriunde este ea„ are scopuri educative și de informare, însă ANEVAR prin intermediul acestei publicații nu furnizează servicii de consultanță în domeniile: evaluare, contabilitate sau juridic.
EDITORIAL

Dragii mei,
E
valuarea pentru insolvență a constituit tema principală
pentru o serie de evenimente organizate de ANEVAR
în ultimul trimestru. Astfel, cele două conferințe
organizate de Asociație, la Iași în data de 1 iulie și
cea de la București, din data de 8 septembrie, la
care am invitat reprezentanți ai TEGoVA, Appraisal Institute,
ATASA, RICS ș.a., au fost dedicate Evaluării pentru insolvență.
Complexitatea acestui tip de evaluare a crescut în ultima
perioadă, ivindu-se necesitatea tot mai mare de a se lucra la un
set de practici profesionale comune tuturor experților implicați
ŰŰRALUCA ȘLICARU, în aplicarea legii insolvenței. De aceea, ANEVAR, împreună
Editor coordonator cu UNPIR și INPPI, s-au reunit într-un grup de lucru care va
elabora un standard și un ghid al Evaluării pentru insolvență.
Articolele pe care le-am adunat în această ediție specială sunt
dedicate și ele acestui tip de evaluare. Autorii sunt reprezentanți
ai Asociației, cu experiență în acest domeniu, dar și alții precum:
Csaba Bela Nasz, judecător dr. Curtea de Apel Timișoara; Florin
Bălescu, lector INPPI sau Speranța Munteanu, Partner KPMG.
Articolul președintelui ANEVAR, Daniel Manațe, este intitulat
„Insolvența, noul teatru de manifestare a forței conjugate a trei
profesii liberale: practician în insolvență, evaluator autorizat și
avocat” și îl puteți parcurge în paginile 8-9. Într-un material
suplimentar, pe care îl găsiți în paginile 6-7, autorul vă prezintă
câteva aspecte care au stat la baza unui proiect intitulat
„Strategia ANEVAR pentru 20 de ani”.
Un alt material pe tema Evaluării pentru insolvență este cel
ce poartă semnătura lui Adrian Vascu, președinte ANEVAR
2014-2015. Vă recomandăm să citiți cu atenție acest articol
despre respect și încredere în contextul activității de evaluare în
general și, aplicat, pentru evaluarea pentru insolvență.
Tot în acest număr veți putea consulta raportul de activitate al
membrilor ANEVAR pentru anul 2016, raportul trimestrial din
BIG și informațiile din piață actualizate pentru Q2 2017.
Un alt material de interes este cel intitulat „Statistica, subiectul
fierbinte al verii 2017”, scris de Krzysztof Grzesik, președinte
TEGoVA, în care veți putea citi despre controversele ridicate
de utilizarea AVM-urilor, subiect fierbinte pe agenda TEGoVA
din această perioadă.
Așteptăm cu mare interes feedback-ul vostru pe adresa de
e-mail valoarea@anevar.ro.
Nu uitați că revista vă stă la dispoziție în print, PDF – pe site-ul
www.anevar.ro, sau în aplicația gratuită REVISTA VALOAREA,
disponibilă pentru sistemele iOS și Android.
 Pe curând!

VALOAREA | Q3 2017 5
Viziune,
Vibrație, ŰŰDANIEL MANAȚE,
Președinte ANEVAR, MAA, MRICS, REV

Percepție

V
iziunea oricărei organizații reprezintă o cel care are Percepția asupra orga-
componentă esențială a strategiei sale și, tot- nizației este Publicul.
odată, o cheie care deschide atât ușa internă Pentru că suntem o asociație pro-
a loialității și angajamentului membrilor săi, fesională care are treabă cu valoarea
dar și pe cea externă, a recunoașterii de că- (oriunde ar fi ea) voi folosi o analogie
tre public. de transfer și transformare a Valorii
Ca să avem succes în definirea, comunicarea și imple- ŰŰPentru că în cele trei etape descrise mai sus.
mentarea viziunii vă propun o abordare laterală manage- suntem o Valoarea, intrinsecă, a unei vizi-
mentului strategic tradițional dar care, prin prospețime, asociație uni se naște din câteva atribute:
este mai incitantă. Și anume, să acționăm ținând cont de profesională
adevărurile evidente care sunt ascunse (!) în următoarele ŰŰ să fie clară,
care are treabă
trei axiome:
cu valoarea
ŰŰ să fie mobilizatoare,
(oriunde ar fi
ŰŰ Viziunea este a liderilor,
ea) voi folosi
ŰŰ să inspire,
ŰŰ Vibrația este a membrilor, o analogie
de transfer și ŰŰ să conțină un set de valori
ŰŰ Percepția este a publicului1. transformare a supreme, altfel spus ADN-ul
Valorii în cele trei organizației.
După o primă trecere vedem că fiecare axiomă etape descrise
este de fapt o etapă în acest proces delicat de creație mai sus. Aceste calități, combinate, comu-
organizațională. nicate adecvat, îi conferă puterea de
La început viziunea se formează în mintea și inimile a face membrii:
liderilor.
Vibrația Viziunii este transmisă membrilor care își ŰŰ să vibreze,
ajustează Comportamentul – singurul element real al co-
municării - în direcția definită de viziune. ŰŰ să simtă emoția, să înțeleagă și să
Însă indiferent de credințele liderilor sau membrilor, accepte valorile,

6 VALOAREA
ŰŰ să vrea să aparțină, să fie parte a întregului, ŰŰAsociația nit liniile directoare ale unei strategii
noastră nu ANEVAR pentru 20 de ani.
ŰŰ să își dorească să evolueze continuu înspre valorile s-a sfiit să-și Exercițiul intelectual a avut loc în
acceptate ale întregului, a doua jumătate a lunii septembrie
stabilească
și i-a concentrat împreună pe foștii
Standarde
ŰŰ în fine, să aibă comportamente care reflectă valorile președinți ai Asociației și membrii
înalte,
întregului iar acestea să ajungă să fie și propriile Consiliului director. Documentul fi-
adevărate ținte
convingeri. nal va fi prezentat și supus aprobării
provocatoare Conferinței Naționale în decembrie.
Ceea ce urmează este un proces alchimic de trans- prin performanță Le mulțumesc tuturor partici-
mutație în care Vibrațiile pozitive generate de Viziune se și finalitate panților pentru dedicația și sufletul
transformă în Comportamente adecvate (etic, profesio- în beneficiul pus în această acțiune, pe care o per-
nal, educațional, relațional). Iar acestea sunt cele ce dau Profesiei de cep ca fiind o nouă treaptă în trans-
valoare intrinsecă întregului, respectiv Asociației. evaluator formarea ANEVAR într-o familie
Comportamentele membrilor, individuale și agregate autorizat în pentru personalul și membrii săi, în-
la nivelul Asociației sunt Percepute de Public prin pris- acțiunea de tr-un model pentru alte asociații ale
ma propriilor matrice de experiențe, convingeri și valori. excepție prin profesiilor liberale, într-un stâlp al
Doar un șir continuu de experiențe pozitive în relație cu care s-au încrederii Publicului în Profesia de
Asociația, cu personalul sau membrii acesteia se materi- identificat și evaluator autorizat, generând respect
alizează într-o percepție favorabilă, dând naștere încre- definit liniile pentru Reprezentanții profesiei.
derii și respectului în Profesie, în Membri, în ANEVAR. directoare ale
Asociația noastră nu s-a sfiit să-și stabilească Standar- unei strategii 1. Publicul Asociației este format din parteneri,
de înalte, adevărate ținte provocatoare prin performanță ANEVAR pentru autorități, presă și orice comunitate sau ori-
ce cetățean care este direct sau indirect afec-
și finalitate în beneficiul Profesiei de evaluator autorizat 20 de ani. tat de acțiunile Asociației, personalului sau
în acțiunea de excepție prin care s-au identificat și defi- membrilor acesteia.

VALOAREA | Q3 2017 7
Insolvența, noul teatru de manifestare a forței
conjugate a trei profesii liberale: practician
în insolvență, evaluator autorizat și avocat

L
a confluența mai multor profesii liberale, între
care numesc practicianul în insolvență, evalu-
atorul autorizat sau avocatul, se găsește proce-
dura insolvenței. ŰŰDANIEL MANAȚE,
Președinte ANEVAR, MAA, MRICS, REV
Știu, sună urât, dar în realitate nu este decât
o normalitate într-o ipotetică economie de pia-
ță funcțională. O modalitate de asanare a mediului eco-
nomic de povara jucătorilor bolnavi, fie prin eliminarea
lor efectivă, prin lichidare, fie prin vindecarea lor, totală
sau parțială, prin reorganizare.
Ca tot acest proces, complicat și îndelungat, să fie în-
cheiat eficient și eficace, toți actorii implicați trebuie să
performeze la potențialul maxim. Și nu mă refer doar la
excelența fiecărui profesionist în parte, cât, mai ales, la
cooperarea armonioasă și onestă între aceștia.
Știu, sună frumos, dar ca să nu fie doar un cuvânt gol,
vibrând din coadă fără finalitate, cooperarea ipotetică în-
seamnă conștientizare, pregătire și exersare.
Cum putem materializa astfel de comportamente do-
rite ?
Simplu, creând premisele corecte pentru a se putea
manifesta.
▶ Premisa 1: fiecare breaslă dezvoltă corpul de cunoș-
tințe profesionale adecvate provocărilor „live” din te-
ren privind insolvența;
▶ Premisa 2: fiecare profesionist în parte, pune mai pre-
sus interesul general al procesului față de interesul
(meschin?) al uneia sau mai multor părți;
▶ Premisa 3: profesioniștii colaborează pentru a avea un
proces coerent, cu finalitate pozitivă pentru majorita-
tea, dacă nu chiar pentru toate părțile implicate;
▶ Premisa 4: există o relație corectă, funcțională, bazată

8 VALOAREA
pe respect reciproc și cunoaștere exersare - între evaluatorii autorizați
cel puțin la nivel de principii în- și practicienii în insolvență. Găsind
tre profesiile liberale implicate în la prietenii din UNPIR și INPPI
procesul insolvenței și autoritate, porți larg deschise, ANEVAR a par-
reprezentată de judecători, astfel ticipat la o lungă serie de evenimen-
încât interesul general să fie cel te de pregătire continuă ale acestora
care primează. – șase în total, creând totodată reci-
Prima premisă e treaba exclusivă procitate vizavi de acțiunile proprii
a fiecărei profesii. Prin transfer logic, de pregătire continuă1.
de fapt cade în sarcina asociațiilor Un aspect cheie, la toate aceste
profesionale care compun profesiile manifestări au participat activ și ju-
liberale de interes în tematica noastră, decători sindici sau avocați, contu-
respectiv practicianul în insolvență, rând astfel, pentru prima dată, un
avocatul și evaluatorul autorizat. cadru bine organizat și repetitiv de
Despre cea de a doua, nu putem inter-cooperare profesională, inclu-
decât să ne dorim ca să prindă con- siv cu judecătorii sindici precum și
tur în viitorul nu prea îndepărtat, de cunoaștere a aspectelor profesi-
deoarece în prezent e clar că mai e onale sau procedurale implicate în
mult de cizelat și retușat la nivel de procedura insolvenței. De altfel, cele
indivizi. mai multe întrebări și dialoguri des-
Cele mai interesante sunt, de de- chise la prezentările pe care le-am
parte, premisele trei și patru, care susținut la evenimentele UNPIR au
presupun atât cooperarea efectivă venit din partea judecătorilor sindici
inter-profesională, cât și cea dintre și avocaților prezenți în sală.
profesiile liberale implicate și auto- Bomboana roșie de pe tortul co-
ritatea reprezentată de judecători în operării a venit însă prin forma-
interesul binelui general, acel cele- rea unui colectiv comun ANEVAR
bru „the greater good” în engleză. – UNPIR – INPPI – alți specialiști cu
Fiecare are libertatea să înțeleagă misiunea de a redacta un standard
în felul său binele general. și un ghid privind evaluarea pentru
Eu îl definesc, în insolvență și alte aspecte procedu-
contextul acestui rale de interes pentru toate părțile
mini-articol de opinie, implicate.
ca fiind rezultatul proce- Cred cu tărie că această coope-
durii insolvenței care satisface rare a venit la momentul potrivit
în măsura cea mai mare atât inte- într-un context prea puțin favorabil
resul public, cât și interesele private profesiilor liberale și că, extinsă spre
concurente. Evidențele existente la Premisa 4 poate favoriza Binele ge-
nivel european arată, fără putință neral, în modul descris mai sus, și
de tăgadă, că o insolvență finalizată profesiile liberale în mod particular.
cu o reorganizare și continuarea ac- Acestea fiind spuse, închei așter-
tivității într-o formă nouă, eficien- nerea pe hârtie a opiniilor personale
tizată, prezintă cele mai numeroase privind procesul insolvenței cu fina
beneficii pentru toate părțile im- observație a lui Alexandr Dovjenco:
plicate: proprietarii afacerii, salari- „Scopurile înalte formează carac-
ați și manageri, creditori, autorități, tere mari”.
consultanți.
Având acest țel în minte, în anul 1. Evenimente UNPIR: București – împreună
cu ziarul Bursa, Timișoara, Sovata, Geoagiu
curent, Asociația s-a dedicat con- Băi și Buzău; evenimente ANEVAR: Confe-
cretizării comandamentelor de co- rințele cu tema Evaluarea pentru Insolvență
de la Iași (națională), respectiv cea de la Bu-
operare - conștientizare, pregătire și curești (internațională).

VALOAREA | Q3 2017 9
Despre evaluări pentru insolvență
pentru bănci, respect și încredere

E
valuarea în procedurile de prevenire a insol-
venței și în insolvență este o activitate a cărei
importanță ar trebui reevaluată în portofoliul
de servicii al evaluatorilor.
Îmi este din ce în ce mai clar că încrederea
și respectul clienților reprezintă niște valori
care trebuie urmărite și atinse de fiecare din noi, pe de
o parte, și de profesia de evaluator în general, pe de altă
parte. În aparență ne aflăm într-o situaţie de tipul „oul
ŰŰADRIAN VASCU,
și găina“ care cred că în acest caz va trebui să înceapă cu Președinte ANEVAR 2014-2015,
câștigarea respectului individual care ulterior se va putea Senior Partner Veridio
extrapola la întregul grup.

Analizând prin comparație evaluarea pentru garan-


tarea împrumutului (ca fiind activitatea cu volumul cel
mai ridicat de rapoarte de evaluare pe parcursul unui an)
și evaluarea pentru insolvență, din perspectiva încrede-
rii, respectului, complexității misiunilor de evaluare și
nu în ultimul rând al tarifelor, am ajuns la următoarele
concluzii:

1. Respectul și încrederea - în zona evaluării pentru


garantarea împrumuturilor, cel puțin în zona evaluării
pentru acordarea creditelor, chiar dacă percepția asupra
activității de evaluare se află pe un trend crescător, nive-
lul la care se află este încă redus. Dacă ar fi să îndrăznesc
o estimare pe o scală de la 1 la 10, nu cred că trece de
nivelul 4-5. Explicațiile pot fi multiple. În primul rând
este percepția istorică legată de faptul că evaluatorii și
evaluarea trebuie să răspundă intereselor creditorilor de
a acorda credite, deci de a face vânzări, prin urmare va-
loarea garanției nu ar trebui să reprezinte un obstacol.
Adică, dacă mai era nevoie de încă 10.000 de euro în plus
la valoarea apartamentului, îi cerem evaluatorului acest

10 VALOAREA
lucru, și el se va conforma pentru că altfel nu îi mai so- Din perspectiva evaluării pentru
licitam serviciile. O altă explicație o reprezintă faptul că insolvență lucrurile stau diferit. Ra-
s-a pus o etichetă cum că este foarte simplu să evaluezi poartele de evaluare au un rol care este
un apartament (poate orice student să facă acest lucru, recunoscut ca fiind foarte important
spuneau unii) ceea ce a condus ca și termenele pen- în etapele procedurale și de aceea aș-
tru realizarea evaluărilor și tarifele să fie foarte reduse. teptările creditorilor și ale practicieni-
Eticheta a fost greșit pusă dar vad că de ani de zile este lor în insolvență, sunt de identificare a
foarte greu de dezlipit. A avut un adeziv puternic care nu unor parteneri care să înțeleagă scopul
se lasă desprins și oricum lasă urme. Un alt argument îl evaluării și să realizeze rapoartele de
reprezintă modalitatea în care au fost investiți cu încre- evaluare în maniera în care acestea să
dere și respect evaluatorii care lucrează în instituțiile de îi sprijine în derularea procedurilor.
credit. După părerea mea „ratingul“ nu îl depășește pe Dacă aș îndrăzni un rating al încrede-
cel prezentat anterior de 4-5 pe o scală de la 1 la 10, ceea rii pe aceeași scală de la 1 la 10 m-aș
ce face dificil ca această activitate să fie pusă la locul ei. opri undeva pe la 8-9. De multe ori,
Adică, locul în care niște profesioniști acționează inde- rapoartele de evaluare pentru insol-
pendent (chiar dacă sunt angajați!) și estimează valori, vență nu se ridică la nivelul calitativ
care pentru același bun trebuie să fie aceleași pentru ori- care ar fi necesar în procedură, neexis-
ce instituție de credit. Adică, mai clar, nu se poate realiza tând un mecanism de verificare
un avantaj competitiv al unei bănci pentru că „valorile și de avizare al lor oda-
de piață“ pe care le estimează evaluatorii ei sunt „mai tă cu depunerea
bune“ decât cele ale competitorilor, evident raportului. În-
pentru același obiect al evaluării, în crederea în acest
aceiași termeni de referință. Una caz este ridicată
peste alta, este ceva mai și ea este urmată
și de respect atâta
vreme cât părțile im-
plicate (creditori, debitori și alți
utilizatori desemnați) nu ridică
obiecțiuni pertinente profesional
care să necesite refacerea sau ajus-
tarea evaluării. În unele situații
evaluatorii nu au confirmat
bine decât în trecut dar ratingul de mai sus. În
mai este drum, până departe. Trebuie cazul acestor evaluări
să fim realiști și să vedem ce se va putea obține nu se pune problema
în această direcție, a respectului față de individ în con- sistemelor automa-
dițiile în care în unele țări din Europa se discută despre te de evaluare, ci
introducerea sistemelor automate de evaluare care
înseamnă că cel puțin dintr-un anumit punct de
vedere persoanele nu reprezintă ceva distinct.
Unii gândesc, din rațiuni de productivitate și de
costuri, că oamenii pot fi înlocuiți de software.
Olanda este țara care a încercat să implemen-
teze un asemenea model și o întreagă Europă
a evaluatorilor încearcă să combată, explicând
reglementatorilor europeni că s-au încălcat re-
guli comunitare. Pentru România, acesta nu este
un pericol. Model automat înseamnă în primul rând
baze de date și apoi un soft care ajută la creșterea pro-
ductivității. În condiții normale, oamenii implicați nu
pot fi înlocuiți.

VALOAREA | Q3 2017 11
se caută evaluatori care să înțeleagă încât să facă parte din piețe active care să le permită
care este scopul evaluării și care să băncilor eventuala valorificare în cazul nedorit al unui
cunoască particularitățile unei misi- credit neperformant. În acest context și regulile privind
uni de evaluare pentru insolvență. Mă selectarea garanțiilor și metodele de evaluare sunt destul
refer aici la tipurile de valori estimate, de clar stabilite. O dovadă o reprezintă faptul că abor-
la faptul că se realizează raportarea va- darea prin cost nu este adecvată în evaluarea pentru ga-
lorii atât pe fiecare activ, cât și pe fie-
care creditor, la faptul că se evaluează
în continuitatea activității (going con-
cern) ansamblul de active și nu capi-
talurile proprii, că rezultatele evaluării
pot fi estimate și individual și în bloc,
și multe alte lucruri specifice. Misiuni-
le de evaluare în acest caz nu seamănă
una cu cealaltă, de aceea fiecare va tre-
bui să fie tratată în mod individual.
În cazul acestor tipuri de evaluări
evaluatorul face parte din an-
samblul persoanelor implicate
în procedură și ar fi benefic ca
acesta să fie implicat în a înțe-
lege strategia de valorificare
care urmează a fi aprobată
de către creditori, astfel în-
cât raportul de evaluare să
fie un sprijin în aplicarea
acestei strategii. De multe
ori miza este de a salva o
companie prin reorganiza-
re, care înseamnă menține-
rea activității cu toate avan-
tajele ei de la locuri de muncă
până la plata de impozite și
taxe și obținerea de profit. Din
toate aceste considerente evalu-
atorii beneficiază din start de un
capital important de încredere, care,
dacă este fructificat, se completează și
cu respect. Adăugarea respectului va
asigura cel puțin premisele, dacă nu
garanția în joburi viitoare.

2. Complexitatea misiunilor de
evaluare
În niciuna dintre cele două situ-
ații nu trebuie subevaluată comple-
xitatea misiunii de evaluare. Există rantarea împrumuturilor. Și de aici rezultă faptul că vor
totuși niște diferențe. Astfel, în eva- trebui aplicate celelalte două abordări (prin piața și/sau
luarea pentru garantarea împru- venit), prin urmare bunurile evaluate trebuie să aparțină
muturilor bunurile supuse evaluării unor piețe active. Aceasta înseamnă că ar trebui să existe
sunt, cel puțin teoretic, alese astfel informații de piață, deci munca evaluatorului să fie mai

12 VALOAREA
simplă. În practică știm însă bine că luării pentru garantarea împrumuturilor, la faza acordării
nu se întâmplă întotdeauna așa, deși creditelor și pentru proprietăți tip, au fost stabilite tarife
solicitanții evaluărilor se pare că nu de către instituțiile de credit, tarife care au fost acceptate
înțeleg acest lucru. Doar se pare. de către evaluatori. După părerea mea, acceptul nu a avut
la bază criteriile reale de rentabilitate, ci mai degrabă un
În cazul evaluării pentru insol- instinct de supraviețuire. Care a fost alimentat și de către
vență se evaluează toate activele care bănci sub forma ofertei de „volume“. Am auzit frecvent
există în patrimoniul debitoarei, in- ŰŰA încasa afirmația că nu contează că sunt tarife mici dar se câștigă
diferent care sunt acestea. Spectrul pentru un raport din volum. Este încă o dovadă de superioritate nejusti-
de active supuse evaluării este unul de evaluare al ficată după părerea mea, dar care, să fim realiști, a fost
foarte larg și de aici rezultă în primul unui apartament alimentată de către cei care au acceptat condițiile impuse
rând creșterea complexității misiu- 60-70 Euro și de instituțiile de credit. Prin urmare, tarifele în acest do-
nilor de evaluare de acest tip. Supli- apoi să dai mai meniu sunt foarte reduse. A încasa pentru un raport de
mentar mai trebuie avut în vedere că departe unui evaluare al unui apartament 60-70 Euro și apoi să dai mai
se așteaptă atât valoarea de piață cât subcontractor departe unui subcontractor (40-50-60% - această formă
și valoarea de lichidare și că speci- (40-50-60% - de sclavagism modern) nu poate conduce decât la supra-
ficul de raportare al rezultatelor viețuire, nu la dezvoltare, nu la pregătire continuă, nu la
această formă
evaluării trebuie adaptat de la creșterea nivelului profesional care să permită abordarea
de sclavagism
caz la caz în funcție de tipurile unor misiuni de evaluare de complexitate mai ridicată. În
modern) nu
de active și repartizarea lor pe concluzie în acest domeniu tarifele au rămas inadmisibil
poate conduce
fiecare creditor acolo unde de mici din perspectiva unei activități respectate. Atâta
decât la
activele au reprezentat ga- vreme însă cât evaluatorii acceptă acest lucru, în acest
ranții. Din păcate, până în supraviețuire, moment nu mai este nimic de adăugat.
prezent, în majoritatea situ- nu la dezvoltare,
ațiilor practicienii în insol- nu la pregătire În ceea ce privește tarifele din sfera evaluării pentru
vență au oferit informații continuă, nu insolvență, în primul rând ele sunt rezultatul competi-
insuficiente evaluatorilor la creșterea ției directe dintre evaluatori, pe o piața liberă, fără a fi
în faza de ofertare pentru nivelului plafonate sau impuse de către părțile implicate. Direc-
a se face o estimare corectă profesional ta proporționalitate între muncă și onorariu își găsește
a volumului și complexită- care să permită locul mult mai bine în acest caz decât în cel al evaluării
ții activității ce urmează a abordarea pentru bănci. O problemă specifică însă aici o reprezintă
fi realizate. În acest caz reco- unor misiuni momentul încasării onorariului. Sunt destule situații în
mand evaluatorilor să adrese- de evaluare de care i se cere evaluatorului să își încaseze banii după va-
ze toate întrebările lămuritoare complexitate lorificare activelor. Dar dacă acestea nu se valorifică nici-
înainte de a-și transmite oferta mai ridicată. odată? Aici ar trebui să se înțeleagă că așa cum firmele în
pentru o asemenea misiune. În În concluzie în insolvență își plătesc la pompă benzina pe care o folosesc
perioada următoare, odată cu apa- acest domeniu în singura mașina care le-a rămas, dar o folosesc, și ben-
riția unui standard de evaluare re- tarifele au rămas zinarii nu așteaptă să fie vândut următorul activ pentru
feritor la acest tip de evaluare (aflat inadmisibil a-și încasa banii, așa și în cazul evaluărilor trebuie asigu-
în dezbatere în cadrul unui grup de rate resursele pentru a fi plătit onorariul într-un termen
de mici din
lucru în aceasta perioadă), va apărea rezonabil. Evaluatorii nu dețin din această activitate re-
perspectiva
și o propunere de cerere de ofertă, surse care să le permită să finanțeze pe termen nedefinit
unei activități
care să conțină capitolele necesare desfășurarea activității specifice.
respectate.
înțelegerii misiunii de evaluare, pe
care să o poată utiliza practicienii în Subiectele care pot fi atinse sunt multe, dar mă opresc
insolvență în procedura de selecție a aici din respect pentru încadrarea în spațiul acordat și cu
evaluatorilor. încrederea că cele scrise sunt lucruri cunoscute de către
noi toți, poate nespuse în așa fel până cum. Până la res-
3. Din punct de vedere al tarife- pect și încredere din partea publicului, nu mai avem mul-
lor este o diferență certă între cele ți pași de parcurs de acum încolo. Primul este însă, să ni
două tipuri de evaluări. În cazul eva- le acordam, fiecare, nouă înșine!

VALOAREA | Q3 2017 13
Rolul evaluării și al evaluatorului
în procedurile de insolvență și de pre-insolvență

Motto: „Una dintre cele mai importante lecții pe care le-am învățat, în timpul luptei de a veni cu
răspunsuri la întrebările despre evaluare, a fost că evaluarea, care nu este susținută de o poveste
bine spusă, este atât lipsită de suflet, cât și îndoielnică și că, totodată, ne rămân în amintire mult
mai bine povestirile decât foile de calcul.” [t.n.]– A. Damodaran – Narrative and Numbers (2017)

Introducere
În ultimii zece ani s-a putut constata o modificare a mo-
dului de formare a deciziei creditorilor privind acordarea
unor șanse de redresare, sau, după caz, de recuperare a cre-
anțelor asupra unor societăți comerciale aflate în dificultate ŰŰO consecință
financiară, în sensul mutării accentului asupra rapoartelor de a faptului că
evaluare prevăzute explicit sau implicit de Legea 85/2014 pri- procedurile
vind procedurile de prevenire a insolvenței și de insolvență. de insolvență ŰŰSPERANȚA MUNTEANU,
Rezolvarea situațiilor de dificultate financiară asumată au devenit Partner KPMG
de această lege presupune o abordare pluridisciplinară a mai complexe
subiectului. În cadrul grupului de profesioniști care inter- pe parcursul
acționează pentru fundamentarea unei soluții, evaluato- maturizării pieței analize și opinii legate de proceduri-
rii sunt cei adesea chemați să exprime o opinie în același le de pre-insolvență și de insolvență.
și a câștigării
timp, atât societății comerciale debitoare – ca afacere, cât
de experiență 1. Există o gamă largă de
și asupra valorii participațiilor la capitalul acesteia, înain-
de către
te sau după restructurare, asupra participațiilor deținute servicii pe care experții
participanți, a
în alte întreprinderi în care debitoarea este acționar, a in- evaluatori le pot oferi în
strumentelor financiare, creanțelor, sau altor active necor- fost că acestea
au devenit cadrul materiei insolvenței
porale, și, atunci când este cazul, proprietăților imobiliare
de diverse tipuri – toate acestea într-un context special, al și mult mai O consecință a faptului că proce-
riscului specific al continuării activității debitoarei. confruntaționale durile de insolvență au devenit mai
Aceste evaluări diferite pot induce cititorului mai pu- și, uneori, chiar complexe pe parcursul maturizării
țin avizat o stare de confuzie cu privire la multitudinea controversate. pieței și a câștigării de experiență de
seturilor de valori rezultate. Din aceste considerente vă către participanți, a fost că acestea au
propun o discuție care să rezume o parte din problemele devenit și mult mai confruntaționale
de actualitate cu care se confruntă un evaluator autori- și, uneori, chiar controversate.
zat experimentat în realizarea acestui tip de evaluări și să Deoarece principalul obiectiv al
sugereze orientări practice pentru evaluatorii care oferă procedurilor de insolventă este să fa-

14 VALOAREA
ciliteze o maximizare a recuperării creanțelor existente la
data deschiderii procedurii asupra patrimoniului debito-
rului insolvent, în timp ce debitorului i se oferă posibilita-
tea redresării activității sale, cele două perspective părând
a fi, de cele mai multe ori, potențial opuse, rolul rapoarte-
lor de evaluare de a oferi instrumentul în baza căruia să se
facă comparația între cele două, este central.
În situația în care soluția vizată este un plan de reor-
ganizare, activele și activitățile evaluate, nu ajung pe par-
cursul procedurii să fie efectiv valorificate, motiv pentru
care raportul de evaluare este singura sursă de informa-
ție adusă în procedură care permite o justificare a even-
tualelor diminuări în nivelul de recuperare a creanțelor
(“haircut”), sau modificări ale condițiilor contractuale și
ale nivelului de deținere a participațiilor, cu respectarea
unui tratament echitabil și corect. Este de la sine înțeles, în
acest caz, atenția pe care diverșii participanți la procedură
o acordă rapoartelor de evaluare.

VALOAREA | Q3 2017 15
de documentare, atât asupra istoricului recent al activită- pentru situațiile de insolvență
ții debitoarei și a premiselor care au condus la instalarea că premisa continuării utilizării
stării de dificultate financiară, cât și asupra strategiei de existente a patrimoniului să
restructurare avută în vedere de debitor, prin administra- fie, mai degrabă, excepția decât
torul special, dacă nu i s-a ridicat dreptul de administra- regula. Multă atenție trebuie
re, sau, alternativ, prin administratorul judiciar. Similar, acordată elementelor de cea mai
evaluatorul trebuie să aibă o înțelegere comprehensivă a ŰŰAșa cum bună utilizare a patrimoniului,
strategiei de valorificare a activelor, în diferitele momente voi arata în precum și distincției, dată de
ale procedurii, când o astfel de valorificare este posibilă. continuare, particularitățile cazului, între
Așa cum voi arata în continuare, între limbajul con- între limbajul premisa vânzării ordonate și cea
sacrat al domeniului insolvenței și cel al evaluării există consacrat al a vânzării forțate.
termeni omonimi, motiv pentru care, pornind de la de- domeniului ŰŰ Data evaluării corespunzătoare
finirea termenilor de referință, până la prezentarea con- insolvenței și - pentru anumite tipuri de
cluziilor în raport, evaluatorul trebuie să solicite debito- cel al evaluării evaluări, data evaluării este
rului toate informațiile necesare și specifice cazului (este există termeni stabilită prin lege (ex: evaluarea
de subliniat aici vocația administratorului judiciar sau a garanțiilor au data de referință
omonimi,
lichidatorului, după caz, de a cenzura și valida informația data deschiderii procedurii
motiv pentru
care îi este pusă la dispoziție evaluatorului). de insolvență), în timp ce
care, pornind
pentru toate celelalte contexte
2. Aspecte privind înțelegerea și de la definirea
evaluatorul trebuie să înțeleagă
termenilor de
documentarea pentru stabilirea de ce data selectată este relevantă
referință, până
termenilor de referință ai evaluării la prezentarea
pentru procedura de insolvență.
Aceste elemente sunt furnizate,
Pentru corecta definire a termenilor de referință ai concluziilor de obicei, evaluatorului de către cli-
evaluării, în context de pre-insolvență sau insolvență în raport, ent (prin administratorul special,
a societății comerciale, subiect al evaluării – debitorul, evaluatorul administratorul judiciar sau lichi-
chiar înainte de începerea angajamentului, evaluatorul trebuie dator), dar în toate cazurile trebuie
trebuie să înțeleagă fără limitare, următoarele elemente: să solicite validate de administratorul judiciar/
ŰŰ Subiectul evaluării: perimetrul existent și cel debitorului toate lichidator, care trebuie să facă repre-
potențial al activității debitorului și efectele informațiile zentări cu privire la surse, măsura în
deschiderii procedurii asupra activității sale necesare care au fost verificate și de specialiști
curente; natura și transferabilitatea drepturilor și specifice independenți și gradul de încrede-
evaluate în cazul valorilor mobiliare sau al activelor cazului (este re în ipotezele strategice, elemente
necorporale ce fac obiectul analizei, modul în de subliniat ce sunt, în general, documentate în
care se intenționează, din perspectivă strategică, aici vocația scrisoarea de angajament (contrac-
valorificarea activelor sau a unor activități, care ar administratorului tul) încheiată cu evaluatorul.
urma să fie încetate. judiciar sau a
ŰŰ Tipul dreptului de proprietate care urmează să fie 3. Documentarea
lichidatorului,
transferat, și efectul asupra evaluării a condiției
după caz, de în birou și pe teren
specifice că toate activele se vând libere de sarcini. Evaluatorii efectuează în mod
a cenzura și
ŰŰ Tipul valorii să fie în concordanță, după caz, fie cu valida informația
obișnuit proceduri de colectare și
etapa procedurală, fie cu strategia de reorganizare/ analiză a datelor înainte de a efectua
care îi este pusă
lichidare. Aceasta este de obicei, dar nu întotdeauna, analize cantitative sau calitative. Îna-
o valoare de piață. Există însă situații când valoarea
la dispoziție inte de a se baza pe orice documente
echitabilă, cea subiectivă sau cea de lichidare, evaluatorului). sau date, evaluatorul trebuie să în-
trebuie să fie armonizate situației și trebuie ținut țeleagă, ținând cont și de disconti-
cont de faptul că Legea 85/2014 folosește sintagmele nuitățile și incertitudinile inerente
„valoare de lichidare” și chiar „valoare de piață” cu insolvenței, măsura în care docu-
sensuri care nu sunt perfect suprapuse peste cele din mentul analizat este unul complet,
Standardele de Evaluare adoptate de ANEVAR. un proiect sau un document final,
ŰŰ Premisa adecvată a valorii – este caracteristic un document dintr-un lanț de docu-

16 VALOAREA
mente și altele asemenea. Evaluato- ▶ Pentru debitorii care sunt listați pe piețe de capital,
rul trebuie întotdeauna să ia în con- reglementările specifice, corespunzătoare pieței pe
siderare, de asemenea, dacă: care este listat debitorul
ŰŰ documentul a fost întocmit
contemporan cu evenimentele Evaluatorul va putea emite o opinie, numai în măsu-
care au condus la starea ra în care consideră că poate să aibă suficientă încredere
analizată de dificultate în informațiile primite. Alternativ, ar trebui să informeze
financiară, sau dacă administratorul judiciar/ lichidatorul și Comitetul Cre-
ŰŰ documentul a fost pregătit ŰŰAsociația ditorilor cu privire la neajunsurile cu care se confruntă.
(reconstituit) după data Națională a
deschiderii procedurii. Evaluatorilor 4. U
 nde găsim informații despre
În sensul celor de mai sus, evalua- Autorizați din abordări, metode și proceduri
torul va examina dacă documentul este România – de evaluare general acceptate
recunoscut ca existând la data lui de re- ANEVAR se în procedurile de insolvență?
ferință de către terțe părți care nu sunt
găsește acum
afiliate cu debitorul și dacă acesta a fost Răspunsul la această întrebare nu este încurajator în
în momentul
revizuit vreodată de un auditor, de o au- mediul economic românesc. Deși înregistrăm o istorie de
în care a
toritate de reglementare sau de o terță 20 de ani împliniți de când piața românească se confrun-
conștientizat
parte independentă. tă cu tratarea problemelor societăților comerciale aflate
O atenție deosebită trebuie acor-
nevoia în dificultate financiară, prin aplicarea unor proceduri
dată rezonabilității tuturor informa- dezvoltării reglementate prin lege (cronologic, legea privatizării și
țiilor financiare previzionate ale so- unor astfel de apoi cea a insolvenței, mai recent aplicabilă și regiilor au-
cietății debitoare (IFP). Acest tip de abordări, motiv tonome), totuși încă nu s-au cristalizat abordări, metode
informații include orice plan de afa- pentru care în și proceduri general acceptate cu privire la evaluarea afa-
ceri al companiei debitoare, bugete acest an, un cerilor, a drepturilor de proprietate ale societății comer-
de funcționare, previziuni strategice număr important ciale, a valorilor mobiliare sau a imobilizărilor necorpo-
sau proiecții financiare. de evenimente rale ale companiilor aflate în dificultate financiară și care
În situația unor debitori insol- s-au circumscris apelează la protecția legii insolvenței.
venți este recomandabilă verificarea acestei teme. Există, este adevărat, literatură de specialitate în spa-
robusteții unor astfel de IFP în ceea Această situație țiul internațional, așa cum există și abordări, metode și
ce privește, cel puțin, următoarele: va genera în proceduri general acceptate, care sunt dezvoltate de di-
mod cert o ferite organizații profesionale de evaluare din străinătate,
▶ Abilitatea istorică a companiei coagulare a cu precădere din Statele Unite, unde legislația specifică
debitoare de a previziona abordărilor este foarte matură.
rezultate financiare specifice. Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din Ro-
mânia – ANEVAR se găsește acum în momentul în care
▶ Rezultatele curente (din timpul a conștientizat nevoia dezvoltării unor astfel de abordări,
procedurii) ale operațiunilor motiv pentru care în acest an, un număr important de
societății debitoare evenimente s-au circumscris acestei teme. Această situa-
ție va genera în mod cert o coagulare a abordărilor spe-
▶ Rezultatele operaționale curente cifice. În final, ceea ce face ca o metodă de evaluare să fie
ale debitorului cu descrierea general acceptată este faptul că ea este general utilizată în
existenței unor eventuale profesia de evaluator.
constrângeri de capacitate sau de Experiența internațională ne arată că abordările ge-
finanțare datorate procedurii neral valabile, rămân valabile și pentru debitorii aflați
în stare de insolvență. Singurele îndepărtări de la normă
▶ Poziția societății debitoare în se pot datora constrângerilor anumitor prevederi legale
industrie, la data deschiderii specifice insolvenței. Atunci când acestea conduc la devi-
procedurii și implicațiile ații sistematice sau interpretări cu risc de confuzie, o so-
deschiderii procedurii asupra luție ar fi producerea de seturi de standarde sau ghiduri
acesteia de evaluare care să adreseze acea specificitate.

VALOAREA | Q3 2017 17
Pe parcursul cristalizării unei bune
practici, evaluatorii ar trebui să fie
conștienți de variațiile la care trebu-
ie să apeleze, în cazul debitorilor in-
solvenți, față de ceea ce aplică atunci
când angajează metodele general ac-
ceptate pentru societăți comerciale, în
bună stare de funcționare și capacita-
te satisfăcătoare de a atrage finanțare
atât de capital, cât și împrumuturi sau
credit furnizor. Totodată, ei trebuie să
explice motivul (și rațiunea din spate-
le) îndepărtării de la abordările și me-
todele general acceptate, plecând de la
premisa că, în evaluare, nu se apelează
la metodele general acceptate pur și
simplu pentru că acestea sunt docu-
mentate de standarde și promovate de
literatura profesională, ci mai degrabă
deoarece aceste metode se bazează pe
principiile economice fundamentale
și pe teoria evaluări.

5. Nevoia de stabilizare a
unui vocabular general
acceptat
Majoritatea profesiilor folosesc
jargonul tehnic specific acelei pro-
fesii. Scopul unui astfel de jargon
tehnic în cazul evaluării nu este de
a obtura accesul nespecialiștilor la
probleme complexe, ci el trebuie
adaptat pentru a clarifica neechivoc
problemele și pentru aceștia.
Același lucru este valabil și pen-
tru materia insolvenței, unde prac-
ticienii în insolvență și-au dezvol-
tat propriul jargon, pe care experții
evaluatori trebuie, pe de o parte, să
și-l clarifice și, apoi, să stabilească și
să explice și participanților la proce-
dură modul în care l-au transpus în
abordările de evaluare utilizate. Pe
de altă parte, acolo unde se folosesc
termeni omonimi sau al căror înțeles
general poate conduce la confuzii,
spre exemplu: „valoare de piață”, „va-
loare de lichidare”, „bloc funcțional
de active”, „continuarea activității”
evaluatorii trebuie să dezvolte glosa-

18 VALOAREA
re comune, sau să dea echivalențe în capitolul de definiții re, odată ce procesul de vânzare se
și abrevieri al raportului. prelungește, dar și că ultimativ, debi-
torul trebuie să vândă, indiferent de
6. Aplicabilitatea standardelor de evaluare tendințele pieței.
în contextul insolvenței
Standardele ANEVAR în vigoare sunt standardele pe 7. Considerarea
care Legea 85/2014 le consideră ca fiind cele aplicabile la ŰŰStandardele implicațiilor fiscale
realizarea rapoartelor de evaluare prevăzute a fi utiliza- ANEVAR în
în cazul evaluărilor
te în aplicarea prevederilor legii, pentru toate situațiile vigoare sunt
standardele
legate de faliment
guvernate de această lege și care asumă, implicit sau ex-
plicit, decizii luate având ca suport o opinie de evaluare. pe care Legea (dar și de reorganizare)
Similar și consistent, experții evaluatori angajați pen- 85/2014 le Nu toți evaluatorii sunt specialiști
tru a emite aceste opinii, trebuie să fie membrii ANEVAR consideră în aspectele fiscale și, de regulă, im-
cu o certificare adecvată pentru evaluarea respectivă. ca fiind cele pactul fiscal este analizat separat, de
La o analiză atentă, practica acumulată până acum a aplicabile la către un consultant cu această specia-
relevat necesitatea introducerii în structura standardelor realizarea litate. Cu toate acestea, există impli-
de evaluare ANEVAR a unui standard dedicat și a unuia rapoartelor cații fiscale și contabile semnificative
sau a mai multor ghiduri de evaluare, care să suplinească de evaluare atât pentru debitor, cât și pentru cre-
zona gri existentă în prezent în practică, cu elemente care prevăzute ditorii săi, în cazul în care împotriva
să ducă la armonizarea acesteia din urmă. a fi utilizate debitorului s-ar deschide o procedu-
Procesul de pregătire a unui proiect de standard pen- în aplicarea ră de faliment. Aceste implicații pot
tru insolvență este, în prezent, în curs de desfășurare. prevederilor privi atât TVA-ul, cât și impozitul pe
O zonă importantă, care necesită clarificări venite pe profit, elemente care pot să încline
legii, pentru
calea conținutului colecției de standarde, pentru buna uti- semnificativ balanța între faliment și
toate situațiile
lizare și înțelegere a rezultatelor evaluării, în contextul în reorganizare, în favoarea falimentu-
guvernate de
care 97% (numeric) din procedurile încheiate s-au finali- lui, și de aceea debitorul, creditorii și
această lege
zat ca falimente și doar 3% ca reorganizări reușite, o re- experții implicați tind să ia în consi-
prezintă clarificarea a ceea ce Legea 85/2014 înțelege prin și care asumă, derare impozitarea și implicațiile ei
valoare de lichidare (respectiv valorificare la lichidare). implicit sau contabile ca fiind o parte intrinsecă a
Discuția ar merita singură un articol, așa că mă voi explicit, decizii deciziei privind tratamentul echitabil
limita la a arăta că, raportat la tipul valorii, Valoarea de luate având ca și corect al creditorilor și strategia de
Lichidare, în sensul lui SEV 104 și premisele valorii, re- suport o opinie reorganizare, raportată la avantajele
glementate de același standard (cu accent pe Cea mai de evaluare. totale pe care unii creditori le pot avea
bună utilizare, Utilizare existentă, Vânzare ordonată și în caz de faliment.
Vânzarea forțată), premisa utilizării tipului valorii „Va- Este adevărat, aspectele fiscale nu
loare de Lichidare” este, mai de grabă, o situație cu apa- impactează valoarea, în sine, dar pot
riție excepțională. să creeze, din perspectiva creditori-
În schimb, legea prevede posibilitatea transferului de lor argumente care să fie relevante în
activitate, inclusiv cu recunoaștere fiscală, în timpul fa- comparația dintre nivelul real de re-
limentului sau valorificarea ca active în stare de funcți- cuperare a creanțelor la care aceștia
onare. De asemenea, nu este neobișnuită prevederea, în vor avea acces în scenariul de reor-
strategia de valorificare, a negocierii directe (uneori cu ganizare, raportat la cel de faliment.
investitor cunoscut), ceea ce poate asuma anumite ca- Prin urmare, evaluatorii, atunci când
racteristici specifice astfel: în modul în care premisa celei vor descrie piața aferentă tranzacții-
mai bune utilizări, spre exemplu, este utilizată în fali- lor cu active aparținând debitorilor
ment, sau în care este relevanța conceptului expunerii su- insolvenți, ar trebui să fie conștienți
ficiente la piață, în premisa Vânzării ordonate, versus cea de aceste implicații fiscale și conta-
Forțată, a activelor vândute în proceduri de faliment, atâ- bile și, ori de câte ori este cazul, ar
ta vreme cât, potențialii investitori (formând piața acestui trebui să includă astfel de implicații
gen de active) știu că strategiile de vânzare la lichidare în evaluările lor de faliment. Impli-
prevăd reduceri ale prețului de pornire sau de negocie- cațiile impozitului pe venit, dar și al

VALOAREA | Q3 2017 19
taxelor indirecte, în caz de insolvență, pot fi complexe. rale mobile constituie zona cea mai
Acestea pot afecta valorificarea activelor unei societăți uzuală a evaluărilor pentru insol-
debitoare și pot influența valoarea tranzacțiilor în situa- vență, acest tip de evaluare interve-
ția falimentului, încheiate sau propuse. În plus, astfel de nind în aproape orice tip de evaluare
implicații privind impozitul pe venit pot afecta rezonabi- aferentă insolvenței, de la evaluarea
litatea unui plan de reorganizare propus. garanțiilor pentru tabelele de cre-
În realizarea acestor analize, în timpul procesului de anțe, până la evaluarea pentru sub-
evaluare, evaluatorii se bazează în mod obișnuit pe si- stanțierea planului de reorganizare
tuațiile financiare ale societății debitoare. Prin urmare, ŰŰAbordările și, bineînțeles, pentru documentarea
evaluatorii ar trebui să înțeleagă principiile contabile general strategiei și a deciziei de valorificare.
financiare pe care sunt pregătite situațiile financiare ale acceptate Valoarea activelor corporale ale so-
societății debitoare. Ei ar trebui să înțeleagă, de aseme- aplicate evaluării cietății debitoare ar putea influența
nea, orice efecte contabile și financiare asupra tranzacției activelor dimensionarea:
pe care o analizează sau asupra evaluării pe care o pregă- necorporale,
tesc. În acest sens, ar fi indicat ca evaluatorii ce nu dis-
precum și ▶ Accesului la finanțare a
pun de cunoștințe suficiente și adecvate de contabilitate debitorului căruia nu i s-a ridicat
metodele
fiscală sau expertiză contabilă financiară să se consulte dreptul de administrare (inclusiv
de evaluare
cu colegi calificați corespunzător sau cu terți specialiști vânzare/ leaseback);
corespunzătoare
în contabilitate.
cunoscute, se
▶ Cuantificarea unor oportunități
8. Câteva considerente privind evaluarea aplică similar, de finanțare datorate
imobilizărilor necorporale în procedura nemodificat proprietăților imobiliare
și în contextul
de insolvență generatoare de numerar, sau de
insolvenței. posibilitatea izolării în vederea
Evaluarea activelor necorporale ale societății debitoa- divizării unor sub-activități
re, fie (1) ca un interes de afaceri independent, fie (2) ca atașate unor proprietăți, precum
parte a analizei activității debitoarei sub premisa conti- și a
nuării activității, pot constitui o componentă a analizei
de solvabilitate a societății debitoare, stabilirea valorii ▶ Necesarului de resurse pentru ca
de piață pentru înregistrare în situațiile financiare, ana- echipamentele evaluate să poată
liza valorii garanției, sau alte analize legate de insolvență. participa la punerea în aplicare
Imobilizările necorporale pot constitui, de asemenea, o a unui plan de reorganizare
componentă a unei tranzacții de vânzare a activelor sub propus.
diverse prevederi ale legii (în perioada de observație pen-
tru risc de perisabilitate sau pentru nevoie imediată de 9. C
 ontestarea rapoartelor
numerar, ca activ redundant care poate fi vândut în be- de evaluare în procedura
neficiul creditorului garantat, la faliment etc.). de insolvență
În plus, debitorii, prin administratorul judiciar tre-
buie, de multe ori, să analizeze dacă se impune sau nu Modalitatea în care se decide an-
aplicarea prevederilor legii insolvenței pentru a desfiin- gajarea consultanței de evaluare, și
ța contracte de licență privind proprietatea intelectuală apoi se utilizează rezultatele evaluă-
(IP). Similar, furnizorii de licențele IP trebuie să analize- rii în procedura insolvenței, a suferit
ze consecințele financiare ale desființării de către debitor modificări continue, pe parcursul a
a acestor licențe IP și să analizeze dacă se consideră în- 20 de ani de existență a acesteia, re-
dreptățiți la daune. flectând o tendință a legiuitorului pe
Abordările general acceptate aplicate evaluării active- care am descrie-o astfel:
lor necorporale, precum și metodele de evaluare cores-
punzătoare cunoscute, se aplică similar, nemodificat și în ▶ Decizia de oportunitate
contextul insolvenței. referitoare la mijloacele de
Pentru toți participanții la procedura insolvenței, realizare a dezideratului
evaluarea proprietăților imobiliare și a bunurilor corpo- maximizării valorii averii

20 VALOAREA
debitorului, în vederea unei recuperări optime a blicarea în BPI a raportului pentru
creanțelor, s-a mutat de la judecătorul sindic către a depune obiecțiuni, procedura pro-
creditori, care desemnează și evaluatorul autorizat. priu-zisă de consultare a creditorilor
cu privire la varianta raportului însu-
▶ Competența de a întocmi rapoartele de evaluare șită de administratorul judiciar/lichi-
necesare în procedură s-a transferat pe parcursul dator trebuie realizată de acesta ante-
modificărilor legislative de la corpul experților rior publicării în BPI și cu respectarea
judiciari către evaluatorii autorizaţi membri ai standardelor ANEVAR cu privire la
ANEVAR, care trebuie să întocmească rapoartele de ŰŰRolul raportare și verificarea rapoartelor.
evaluare în conformitate cu standardele de evaluare evaluatorului În alte cuvinte, faza de contestație
în vigoare la data evaluării. este să asiste a raportului, descrisă de art. 62, se
administratorul referă la eventualele contestații izo-
▶ Selecția expertului în evaluare aparține în judiciar/ late, a unor creditori aflați în minori-
forma actuală a legii administratorului judiciar/ lichidatorul în tate față de opinia majoritară și fiind
lichidatorului, care o prezintă comitetului adresată judecătorului sindic, care nu
îndeplinirea
creditorilor și care decid asupra numirii, pe baza are în procedura insolvenței atribuți-
atribuțiilor sale
propunerilor făcute de acesta. uni de verificare a aspectelor legate
(art. 61 din
de oportunitate, ci doar de legalitate,
Legea 85/2014),
▶ În cazul în care comitetul creditorilor nu ajunge la respectiv
nu se pot referi decât la contestarea
o concluzie, administratorul judiciar/ lichidatorul unor aspecte care țin de defectuoasa
numește, dintre propunerile sale, expertul care a îndeplinirea aplicare a legii sau a standardelor de
oferit onorariul cel mai mic. analizelor și evaluare, și nu la valoarea propriu-zis
strategiilor cuprinsă în rapoarte, decât dacă,
Rolul evaluatorului este să asiste administratorul ju- prevăzute de pentru aceasta, contestatarul prezin-
diciar/ lichidatorul în îndeplinirea atribuțiilor sale (art. lege, care tă un raport de verificare relevant.
61 din Legea 85/2014), respectiv îndeplinirea analizelor implică, rapoarte
și strategiilor prevăzute de lege, care implică, rapoarte de de evaluare, ca În loc de concluzii
evaluare, ca suport. suport. În decursul ultimului deceniu,
În consecință, evaluatorii trebuie să comunice rezul- se constată o creștere a profesio-
tatele evaluărilor lor privind afacerile societății debitoare, nalismului în rândul evaluatorilor
drepturile de proprietate asupra activelor, valorile mobi- autorizați, ca și al celorlalți experți,
liare sau activele necorporale, administratorului judiciar/ cu privire la procedura insolvenței.
lichidatorului, care le primește, le analizează și și le însu- Această creștere a profesionalismu-
șește pe seama debitorului, înainte de a le depune la do- lui a survenit ca răspuns la crește-
sar pentru a fi consultate de creditori. rea așteptărilor creditorilor și ale
Această comunicare trebuie să respecte standardele și practicienilor în insolvență, dar și
bunele practici aprobate de ANEVAR. creșterii gradului de complexitate al
Un element care nu a fost rezolvat de legiuitor odată instanțelor. Poate că tocmai de ace-
cu transferul dinspre expertiza judiciară spre raportarea ea corpul profesional al experților
pe standardele ANEVAR cu privire la evaluările care se evaluatori trebuie să capitalizeze pe
referă la diferite părți ale patrimoniului debitorului insol- experiența acumulată, și să propună
vent, este aceea a procedurii de contestație, la dispoziția atât mediului de afaceri relevant, dar
creditorilor, față de raportul/rapoartele de evaluare folo- și instanțelor, standarde și ghiduri
site în procedura insolvenței. de bună practică concentrate pe do-
Descrierea făcută de lege asupra acestui proces pare meniul insolvenței, care să conducă
o îndepărtare, cel puțin aparentă, de la standarde, fiind la uniformizarea practicii și evitarea
introdusă în ultima formă a legii (în art. 62), în sensul situațiilor riscante sau care induc
că gestionarea obiecțiunilor este transferată înapoi jude- elemente de perturbare în piața în
cătorului sindic, aducând aminte de expertiza judiciară. care funcționează debitorii aflați în
În opinia mea, coroborând cu faptul că art. 62 alin. dificultate financiară ce apelează la
2 alocă creditorilor un termen de numai 5 zile de la pu- protecția legii insolvenței.

VALOAREA | Q3 2017 21
Evaluarea bunurilor din averea
debitorului aflat în procedura insolvenţei

A
verea debitorului este definită, în art. 5 pct.
5 din Legea nr. 85/20141, ca reprezentând
totalitatea bunurilor şi drepturilor patrimo-
niale ale acestuia, inclusiv cele dobândite în
cursul procedurii insolvenţei, care pot face
obiectul executării silite potrivit Codului de
procedură civilă2.
Având în vedere definiţia legală a noţiunii de „avere
a debitorului”, precum şi faptul că procedura instituită de
ŰŰJUD. DR. CSABA BELA NÁSZ,
acest act normativ reprezintă o procedură colectivă, con- Curtea de Apel Timişoara
cursuală şi egalitară, prin care se urmăreşte acoperirea
pasivului debitorului aflat în insolvenţă, putem să conchi-
dem că obiectul procedurii insolvenţei îl constituie averea art. 163, art. 210, art. 235, art. 237, art.
debitorului, subiect pasiv al acestei proceduri3. 238, art. 2501, art. 252, art. 253).
Deşi legiuitorul utilizează în cuprinsul Codului insol- Ca atare, doctrina a definit patri-
venţei atât noţiunea de „avere a debitorului” (spre ex., în moniul ca fiind totalitatea drepturi-
art. 5 pct. 12 şi 54, art. 20, art. 39, art. 45, art. 58, art. 59, lor şi obligaţiilor care au valoare eco-
ŰŰCa atare,
art. 61, art. 64, art. 70, art. 77 etc.), cât şi pe aceea de „patri- nomică, aparţinând unui subiect de
doctrina a definit
moniu” (spre ex., în art. 5 pct. 15, 20, 29 şi 65, art. 38, art. drept. Altfel spus, patrimoniul repre-
patrimoniul ca
39, art. 58, art. 153, art. 161, art. 176 etc.), doar cea dintâi a zintă ceea ce un creditor poate urmări
fiind totalitatea
primit o definiţie legală, după cum am arătat deja mai sus. pentru recuperarea datoriei, ceea ce o
În schimb, patrimoniul, deşi reprezintă o noţiune im-
drepturilor şi persoană fizică lasă în urma decesului
portantă în dreptul civil, până de curând nu a fost definit obligaţiilor care moştenitorilor săi, ceea ce un tutore
de legislaţia în materie, Codul civil din 1864 făcând nu- au valoare administrează în numele minorului
mai referiri explicite sau implicite la el în cuprinsul art. economică, sau interzisului judecătoresc, ceea ce
781, 784 şi 1743 – privitor la separaţia de patrimonii şi aparţinând se transmite prin comasare (absorbţie
art. 1718 – referitor la garantarea îndeplinirii obligaţiilor unui subiect de sau fuziune) ori divizare către persoa-
asumate faţă de creditor cu toate bunurile prezente sau vi- drept. na juridică absorbantă ori cea nou în-
itoare ale debitorului. De asemenea, Decretul nr. 31/1954 fiinţată, respectiv persoanele juridice
privitor la persoanele fizice şi persoanele juridice4, printre dobânditoare.
elementele constitutive ale persoanei juridice, alături de o Noul Cod civil7, în art. 31, având
organizare de sine stătătoare şi un scop propriu, determi- titlul marginal – „Patrimoniul. Mase
nat şi în acord cu interesul obştesc (general), pretindea şi patrimoniale şi patrimonii de afec-
cerinţa existenţei unui patrimoniu propriu [art. 26 lit. e)]5, taţiune” – statuează că „(1) Orice
iar Legea nr. 31/1990, republicată, cu modificările ulteri- persoană fizică sau persoană juridică
oare6, face mai multe referiri la patrimoniul social (art. 3, este titulară a unui patrimoniu care

22 VALOAREA
include toate drepturile şi datoriile ce pot fi evaluate în pentru cei care, fie în calitate de cre-
bani şi aparţin acesteia. (2) Acesta poate face obiectul unei ditor, fie în calitate de debitor, ajung
diviziuni sau unei afectaţiuni numai în cazurile şi condiţi- să participe la o procedură concursu-
ile prevăzute de lege. (3) Patrimoniile de afectaţiune sunt ală, ci şi pentru corpul profesional al
masele patrimoniale fiduciare, constituite potrivit dispo- evaluatorilor autorizaţi din România,
ziţiilor titlului IV al cărţii a III-a, cele afectate exercitării ŰŰO speţă în condiţiile în care legăturile pe care
unei profesii autorizate, precum şi alte patrimonii deter- relativ recentă, aceştia le au cu procedura insolvenţei
minate potrivit legii” (sbl.ns.). soluţionată de sunt din ce în ce mai strânse.
Codul insolvenţei a reglementat pentru prima dată in Curtea de Apel Prin încheierea civilă din data
concreto modalitatea în care pot fi contestate rapoartele Timişoara, ne-a de 02.06.2016 pronunţată în dosarul
de evaluare întocmite în cadrul procedurii de executare nr. 7832/30/2015 judecătorul-sindic
determinat
colectivă. din cadrul Tribunalului Timiş a res-
să realizăm
Articolul 62 din acest act normativ are următorul pins obiecţiunile împotriva raportu-
prezentul studiu,
cuprins: lui de evaluare cu privire la activul
problematica
„(1) Administratorul judiciar, precum şi oricare dintre patrimonial al debitoarei Societatea
creditori pot formula obiecţiuni împotriva rapoartelor de analizată fiind L S.R.L., formulate de creditoarea
evaluare întocmite în cauză. de un real Banca C S.A., reţinând, în esenţă, că
(2) Obiecţiunile se formulează în termen de maxi- interes nu doar raportul a fost întocmit de un eva-
mum 5 zile de la publicarea în BPI a unui anunţ cu privi- pentru cei care, luator autorizat, membru ANEVAR,
re la depunerea raportului de evaluare la dosarul cauzei. fie în calitate care a stabilit valoarea de piaţă a
(3) Judecătorul-sindic va soluţiona obiecţiunile în ter- de creditor, fie proprietăţii imobiliare, ţinând cont
men de maximum 15 zile de la înregistrarea lor, cu citarea în calitate de de toate standardele de evaluare şi
celui care a formulat obiecţiunile, a administratorului ju- debitor, ajung cu utilizarea metodelor prevăzute de
diciar şi a membrilor comitetului creditorilor. să participe la acestea, în scopul de a obţine, în
(4) Judecătorul-sindic, admiţând cererea, va obliga o procedură urma valorificării bunurilor evalua-
evaluatorul, sub sancţiunea amenzii, să răspundă la obiec- concursuală, ci te, ca un ansamblu cum sunt, cel mai
ţiunile încuviinţate în termen de maximum 5 zile de la şi pentru corpul bun preţ, în vederea maximizării ave-
primirea, din partea instanţei de judecată, a unei adrese profesional al rii debitoarei, creditoarea neaducând
în acest sens. evaluatorilor critici concrete în ceea ce priveşte
(5) Pentru motive temeinice, precum şi în cazul în autorizaţi din lucrarea contestată, neprecizând ce
care răspunsul la obiecţiuni nu este satisfăcător, judecăto- România, în anume consideră că este greşit sau
rul-sindic va putea dispune, la cerere sau din oficiu, efec- condiţiile în care necorespunzător, care sunt erorile de
tuarea unei noi evaluări. Judecătorul-sindic va omologa legăturile pe raţionament sau de aplicare a nor-
unul dintre rapoartele de evaluare. melor reţinute de expert, făcând doar
care aceştia le
(6) În cazul în care operaţiunile pentru care este ne- consideraţii cu privire la ceea ce ar fi
au cu procedura
cesară angajarea de specialişti sunt operaţiuni impuse de trebuit, în opinia sa, să conţină eva-
insolvenţei sunt
lege, cum ar fi, dar nu limitat la acestea, arhivarea docu- luarea. Or, din lectura raportului de
din ce în ce mai
mentelor, bilanţurile obligatorii de mediu, audit şi alte evaluare depus la dosar se constată că
asemenea, dacă propunerile administratorului judiciar/ strânse. acesta conţine toate referirile şi preci-
lichidatorului judiciar sunt respinse de către comitetul zările necesare şi la care face trimite-
creditorilor, acesta va convoca din nou comitetul în ter- re creditoarea contestatoare.
men de maximum 7 zile, în care membrii comitetului vor Împotriva acestei încheieri a de-
propune şi vor desemna un specialist, aprobându-i şi ono- clarat apel creditoarea Banca C S.A.,
rariul. În cazul în care în cele două şedinţe ale comitetului solicitând schimbarea ei în tot, în
creditorilor nu s-a decis numirea unui specialist, practici- sensul admiterii cererii sale şi de-
anul în insolvenţă va putea desemna specialistul cu oferta semnarea unui evaluator autorizat
tehnică şi financiară cea mai bună, dintre cele depuse pen- ANEVAR, specializat pentru dome-
tru cele două comitete”. niul „verificări de rapoarte de evalua-
O speţă relativ recentă, soluţionată de Curtea de Apel re” de pe lista experților tehnici judi-
Timişoara8, ne-a determinat să realizăm prezentul studiu, ciari Timiş sau de pe lista ANEVAR,
problematica analizată fiind de un real interes nu doar cu următoarele obiective: a) emiterea

VALOAREA | Q3 2017 23
unei opinii cu privire la conformitatea raportului de eva- evaluare a bunurilor debitoarei poate
luare suspus verificării cu standardele de evaluare şi pre- fi utilă numai din perspectiva unei
vederile legale aplicabile (obiectiv primar); b) concluzia eventuale lichidări, totale sau parţiale,
evaluatorului privind valoarea bunurilor evaluate, estima- a patrimoniului, pentru că, din per-
tă în raportul supus verificării (obiectiv extins). spectiva unei eventuale reorganizări a
Prin decizia civilă nr. 788/13.10.2016 pronunţată în activităţii, ceea ce prevalează este va-
dosarul nr. 7832/30/2015/a7, Curtea de Apel Timişoara a loarea bunurilor privite ca un ansam-
admis apelul declarat de creditoarea Banca C S.A. împotri- blu funcţional, respectiv ca o afacere.
va încheierii tribunalului, în contradictoriu cu debitoarea ŰŰOr, raportat la Or, raportat la stadiul actual al
Societatea L S.R.L., reprezentată prin administratorul judi- stadiul actual procedurii şi la obiectul de activitate
ciar E S.P.R.L. şi creditorii debitoarei, pe care a schimbat-o, al procedurii al debitorului, Curtea a apreciat că o
în sensul că a admis obiecţiunile formulate de banca credi- şi la obiectul evaluare a afacerii este cel puţin la fel
toare împotriva Raportului de evaluare a bunurilor aflate de activitate de necesară ca o evaluare a fiecărui
în patrimoniul debitoarei Societatea L S.R.L., întocmit de al debitorului, bun în particular, cu atât mai mult cu
Societatea de evaluări C S.R.L., prin evaluatorul M.V., tri- Curtea a cât garanţia băncii creditoare se întin-
miţând cauza la judecătorul-sindic, în vederea efectuării apreciat că de asupra întregului activ patrimoni-
unei noi evaluări. o evaluare a al, ceea ce o îndreptăţeşte la a cunoaş-
Pentru a decide astfel, instanţa de control judiciar a re- te în mod clar şi neechivoc situaţia
afacerii este
ţinut că deşi prima şi principala neconformitate a Raportu- reală a acestuia.
cel puţin la fel
lui de evaluare a bunurilor aflate în patrimoniul debitoarei În ceea ce priveşte, însă, solicita-
de necesară
Societatea L S.R.L., întocmit de Societatea de evaluări C rea creditoarei apelante de verificare
ca o evaluare
S.R.L., invocată de creditoarea apelantă prin obiecţiunile a conformităţii raportului de evaluare
înregistrate la Tribunalul Timiş în data de 06.04.2016, a fost a fiecărui bun cu standardele de evaluare şi cu pre-
aceea că la estimarea valorii de piaţă a celor mai importante în particular, vederile legale aplicabile în cauză,
bunuri din averea debitoarei, respectiv a centralelor eoliene, cu atât mai Curtea a considerat că această so-
nu s-a respectat şi nu s-a aplicat standardul de evaluare SEV mult cu cât licitare nu constituie, în realitate, o
232 – Evaluarea proprietăţii generatoare de afaceri, judecă- garanţia băncii obiecţiune la raportul de evaluare, ci
torul-sindic nu s-a pronunţat asupra acesteia, limitându-se creditoare se trebuie privită ca o măsură de sigu-
la a susţine că raportul contestat răspunde exigenţelor le- întinde asupra ranţă suplimentară pentru contesta-
gale, de vreme ce a fost întocmit de un evaluator membru întregului activ toare, care doreşte, astfel, să se asi-
ANEVAR, iar valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare s-a patrimonial, gure că raportul iniţial a fost corect
stabilit ţinând cont de toate standardele de evaluare. ceea ce o întocmit. Consecinţa este aceea că o
Maniera de soluţionare a obiecţiunilor creditoarei – îndreptăţeşte asemenea solicitare, deşi pertinentă,
fără examinarea reală a principalei neconformităţi invo- la a cunoaşte nu justifică suportarea costurilor lu-
cate în susţinerea acestora – contravine, însă, dispoziţiilor în mod clar crării din averea debitoarei, ci urmea-
art. 22 alin. (6) noul Cod de procedură civilă [„Judecătorul şi neechivoc ză a se efectua pe cheltuiala exclusivă
trebuie să se pronunţe asupra a tot ceea ce s-a cerut (...)”] situaţia reală a a băncii creditoare.
şi este de natură să-i provoace acesteia o vătămare care nu acestuia. În considerarea celor ce preced,
poate fi înlăturată decât prin desfiinţarea încheierii con- în temeiul dispoziţiilor art. 480 noul
testate, potrivit art. 175 alin. (1) din acelaşi cod („Actul Cod de procedură civilă şi a art. 62
de procedură este lovit de nulitate dacă prin nerespectarea din Legea nr. 85/2014, apelul decla-
cerinţei legale s-a adus părţii o vătămare care nu poate fi rat de creditoarea Banca C S.A. a fost
înlăturată decât prin desfiinţarea acestuia”). admis, fiind găsit întemeiat, cu con-
Reevaluând – ca urmare a efectului devolutiv al ape- secinţa schimbării încheierii atacate,
lului şi în considerarea solicitării exprese a creditoarei – în sensul admiterii obiecţiunilor for-
obiecţiunile ridicate de aceasta împotriva raportului de mulate de creditoare împotriva Ra-
evaluare criticat, Curtea a constatat că, într-adevăr, eva- portului de evaluare a bunurilor aflate
luatorul M.V. a procedat la stabilirea valorii elementelor în patrimoniul debitoarei Societatea L
patrimoniale identificate în averea debitoarei Societatea L S.R.L., întocmit de Societatea de eva-
S.R.L. prin determinarea preţului de piaţă al fiecăruia din- luări C S.R.L., şi trimiterii cauzei la ju-
tre acestea – privite ut singuli; însă, o atare modalitate de decătorul-sindic în vederea efectuării

24 VALOAREA
unei noi evaluări. Cu această ocazie, judecătorul-sindic va formulat, a administratorului judiciar
ordona şi urmări completarea raportului iniţial de evaluare şi a membrilor comitetului creditori-
cu un nou obiectiv, respectiv evaluarea bunurilor din pa- lor (din analiza deciziei de apel reise
trimoniul debitoarei ca un ansamblu funcţional, conform că instanţa de control judiciar a citat
standardului de evaluare SEV 232 – Evaluarea proprietăţii toţi creditorii înscrişi la masa credală,
generatoare de afaceri, urmând, totodată, să pună în dis- ŰŰOr, de vreme nu doar pe cei care compun comitetul
cuţia creditoarei Banca C S.A. necesitatea suportării costu- ce termenul creditorilor).
rilor pe care le implică verificarea conformităţii raportului maxim pentru În al cincilea rând, se poate con-
de evaluare de către un evaluator autorizat ANEVAR speci- soluţionarea stata că termenul limită pentru solu-
alizat pentru domeniul „verificări de rapoarte de evaluare”, obiecţiunilor ţionarea obiecţiunilor la raportul de
iar în situaţia în care creditoarea contestatoare îşi va asuma este de 15 evaluare nu este corelat cu termenul
obligaţia de plată aferentă, să dispună efectuarea unei ase- zile de la procedural prevăzut de art. 41 alin. (4)
menea verificări. înregistrarea din Codul insolvenţei. Acest din urmă
Din analiza prevederilor art. 62 din Codul insolvenţei lor, nu vedem text prevede că „(4) Toate cererile,
rezultă mai multe concluzii: cum ar fi în contestaţiile, acţiunile întemeiate pe
În primul rând, se poate observa că nu doar creditorii măsură intimaţii dispoziţiile prezentului capitol se ju-
participanţi la procedura insolvenţei, ci şi administratorul decă potrivit prevederilor Codului de
să depună
judiciar [iar, potrivit art. 63 alin. (1) din acelaşi act norma- procedură civilă cu privire la judeca-
întâmpinarea în
tiv, şi lichidatorul judiciar], au dreptul să formuleze obiec- ta în primă instanţă, cu menţiunea că
acelaşi termen,
ţiuni la rapoartele de evaluare întocmite în cadrul unui termenul pentru depunerea întâmpi-
de cel mult
dosar de insolvenţă. nării este de maximum 15 zile de la co-
În al doilea rând, evaluatorii trebuie să fie membri ai 15 zile de la municare, răspunsul la întâmpinare nu
Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizați din Ro- comunicarea este obligatoriu, iar judecătorul-sindic
mânia, iar evaluarea trebuie efectuată în conformitate cu obiecţiunilor fixează, prin rezoluţie, în termen de
Standardele Internaţionale de Evaluare (a se vedea, în acest formulate de maximum 5 zile de la data depunerii
sens, prevederile art. 154 din Codul insolvenţei). participantul întâmpinării, primul termen de jude-
În al treilea rând, legea nu obligă publicarea în Buletinul nemulţumit cată, care va fi de cel mult 30 de zile
Procedurilor de Insolvenţă9 (BPI) a întregului conţinut al de concluziile de la data rezoluţiei. În ceea ce priveşte
raportului de evaluare, tocmai pentru faptul că, fiind vor- evaluatorului, cererile de deschidere a procedurii de
ba de un document tehnic, acesta poate să aibă o întindere iar judecătorul- insolvenţă ori în alte cazuri în care le-
considerabilă, mai ales dacă avem de a face cu un debitor sindic să fixeze, gea prevede termene speciale se va ţine
care deţine bunuri semnificative şi numeroase în patrimo- prin rezoluţie, cont de aceste termene speciale. În ca-
niu. De aceea, este obligatorie publicarea în BPI numai a în termen de zul cererii de deschidere a procedurii
unui anunţ privitor la depunerea raportului de evaluare, în- maximum 5 insolvenţei nu sunt aplicabile dispozi-
soţit de un extras cuprinzând o sinteză a acestui document. zile de la data ţiile art. 200 din Codul de procedură
Însă, este obligatorie depunerea raportului de evaluare la depunerii civilă privind regularizarea cererii”.
dosarul cauzei, creditorii având dreptul de a-l consulta în lo- întâmpinării, Or, de vreme ce termenul maxim
caţia indicată prin anunţ de către practicianul în insolvenţă, primul termen pentru soluţionarea obiecţiunilor este
care poate să fie, după caz, sediul tribunalului, sediul profe- de judecată, de 15 zile de la înregistrarea lor, nu
sional al administratorului/lichidatorului judiciar sau chiar vedem cum ar fi în măsură intimaţii
care, la rândul
sediul social al debitorului (dacă acesta are un sediu stabil). să depună întâmpinarea în acelaşi ter-
său, să nu
În al patrulea rând, legea stabileşte, similar procedurii men, de cel mult 15 zile de la comuni-
depăşească
de soluţionare a contestaţiilor la tabelul preliminar [art. 111 carea obiecţiunilor formulate de par-
cele 15 zile de
alin. (6), raportat la art. 100 alin. (1) lit. c) din Codul insol- ticipantul nemulţumit de concluziile
venţei], un termen limită în care judecătorul-sindic trebuie la înregistrarea evaluatorului, iar judecătorul-sindic
să soluţioneze obiecţiunile formulate de creditori sau de obiecţiunilor. să fixeze, prin rezoluţie, în termen de
administratorul judiciar împotriva raportului de evaluare maximum 5 zile de la data depunerii
– cel mult 15 zile de la înregistrarea obiecţiunilor, care este întâmpinării, primul termen de jude-
de maximum 5 zile de la publicarea în BPI a anunţului cu cată, care, la rândul său, să nu depă-
privire la depunerea raportului de evaluare la dosarul cau- şească cele 15 zile de la înregistrarea
zei. Obiecţiunile vor fi soluţionate cu citarea celui care le-a obiecţiunilor.

VALOAREA | Q3 2017 25
În aceste condiţii, apreciem că sin- al ori ca un ansamblu/subansamblu consacrate (evaluarea proprietăţilor
gura soluţie legală aflată la îndemâna funcţional10. imobiliare, evaluarea întreprinderilor,
judecătorului-sindic este aceea de a Valoarea de lichidare a lipsit, până evaluarea bunurilor mobile, evaluarea
reduce termenul pentru depunerea de curând, din Standardele Internațio- instrumentelor financiare şi evaluarea
întâmpinării la cel mult 5 zile de la co- nale de Evaluare (a se vedea, în acest fondurilor de comerţ şi a altor active
municarea obiecţiunilor, concomitent sens, Standardele Internaționale de necorporale) – art. 3 din ordonanţă.
cu luarea măsurilor legale care se im- Evaluare 2011 – IVS 2011 şi 2013 – Standardele ANEVAR se apro-
pun pentru ca această comunicare să IVS 2013, precum şi Standardele Eu- bă anual de Conferinţa naţională, la
se facă în procedură de urgenţă [spre ropene de Evaluare 2012 – EVS 2012 propunerea Consiliului director, şi
ex., prin agent procedural sau telefax, şi 2016 – EVS 2016, care nu conți- conţin prevederile Standardelor In-
poştă electronică ori prin alte mijloace neau valoarea de lichidare; în schimb, ternaţionale de Evaluare (IVS), pre-
care asigură transmiterea textului ac- Standardele Internaționale de Evalua- vederile Standardelor Europene de
tului şi confirmarea primirii acestuia, re 2017 – IVS 2017 au reintrodus va- Evaluare (EVS), precum şi Ghidu-
dacă partea a indicat instanţei datele loarea de lichidare11). rile de Evaluare (GEV) realizate de
corespunzătoare în acest scop – art. În conformitate cu paragr. 80 secţi- ANEVAR şi care adaptează aplicarea
154 alin. (6) noul Cod de procedu- unea 80.1 din Standardele de evaluare standardelor de evaluare la specificul
ră civilă], astfel încât, după depune- a bunurilor, ediția 2017, valoarea de li- pieţei şi legislaţiei din România, aces-
rea întâmpinării sau după expirarea chidare reprezintă suma care s-ar reali- te standarde fiind obligatorii pentru
termenului de depunere, judecăto- za prin vânzarea unui activ sau grup de întreaga activitate de evaluare din
rul-sindic să fie în măsură să stabileas- active în mod individual (element cu ţara noastră, inclusiv pentru realiza-
că termen pentru soluţionarea lor în element). Valoarea de lichidare trebuie rea expertizelor judiciare.
cel mult 15 zile de la data înregistrării să ia în considerare costurile necesare Este fără îndoială că soluţia de
obiecţiunilor la raportul de evaluare. aducerii activelor în starea de vanda- admitere a obiecţiunilor creditorului
În ceea ce priveşte raportul de bilitate, precum şi costurile generate apelant a fost una justă, în condiţiile
evaluare în procedura insolvenţei se de cedarea lor. Valoarea de lichidare în care prima instanţă, deşi le-a res-
impune menţionat faptul că evalua- se poate determina în două ipoteze pins ca neîntemeiate, în realitate, nu a
torul independent trebuie să aibă în de evaluare diferite: a) vânzarea ordo- procedat la o analiză concretă a aces-
vedere ambele perspective: atât reor- nată, în urma unei activităţi adecvate tora, contrar exigenţelor impuse de
ganizarea judiciară (planul de reorga- de marketing; b) vânzarea forţată cu o dispoziţiile art. 22 alin. (6) noul Cod
nizare, prognoze, active care rămân şi perioadă limitată pentru activitatea de de procedură civilă, potrivit cărora
active care vor fi valorificate separat), marketing. În toate cazurile, evaluato- judecătorul trebuie să se pronunţe
cât şi lichidarea judiciară (care să pri- rul trebuie să prezinte ipoteza pe care asupra a tot ceea ce s-a cerut, prin
vească toate bunurile debitorului, po- se sprijină valoarea. aceasta cauzând creditorului contes-
trivit procesului-verbal de inventarie- Profesia de evaluator autori- tator o vătămare care nu a putut fi
re şi premise de valorificare). zat a fost reglementată prin O.G. nr. înlăturată decât prin desfiinţarea în-
În acest context, trebuie făcută 24/2011 privind unele măsuri în do- cheierii apelate, în condiţiile art. 175
distincţie între valoarea de piață şi va- meniul evaluării bunurilor12, apro- alin. (1) din acelaşi cod.
loarea de lichidare. Astfel, valoarea de bată prin Legea nr. 99/201313, adău- Însă, tot în mod judicios, instanţa
piață reprezintă suma estimată pentru gându-se, astfel, altor profesii liberale de control judiciar a statuat că, în ceea
care un activ sau o datorie ar putea care au la bază o lege de organizare ce priveşte solicitarea băncii creditoa-
fi schimbat(ă) la data evaluării, între şi funcţionare, cum ar fi cea a prac- re de verificare a conformităţii rapor-
un cumpărător hotărât şi un vânzător ticienilor în insolvenţă, a auditorilor tului de evaluare cu standardele de
hotărât, într-o tranzacţie nepărtini- financiari, a experţilor contabili, a evaluare şi cu prevederile legale apli-
toare, după un marketing adecvat şi consultanţilor fiscali etc14. cabile în cauză, cererea trebuie privită
în care părţile au acţionat fiecare în În esenţă, acest act normativ regle- ca o măsură de siguranţă suplimenta-
cunoştinţă de cauză, prudent şi fără mentează atât activitatea de evaluare, ră pentru creditor, care doreşte, prin
constrângere, în timp ce valoarea de cât şi profesia de evaluator autorizat, aceasta, să se asigure că raportul ini-
lichidare este dată de suma netă care printre noutăţile aduse fiind şi intro- ţial a fost corect întocmit, dar o ase-
ar putea fi obţinută dacă activitatea ducerea unei noi specializări a evalu- menea solicitare, deşi pertinentă, nu
unei întreprinderi ar fi întreruptă, iar atorilor, aceea de verificare a rapoar- justifică suportarea costurilor lucrării
activele sale ar fi vândute individu- telor de evaluare, pe lângă cele deja din averea debitorului, ea urmând a

26 VALOAREA
solvenţei aplicabilă altor entităţi juridice (a se torii pentru desfăşurarea activităţii de evalua-
se efectua pe cheltuiala exclusivă a vedea, spre exemplu, O.U.G. nr. 46/2013 pri- re; potrivit art. 1 alin. (2) din această hotărâre,
persoanei interesate. vind criza financiară şi insolvenţa unităţilor „Standardele de evaluare a bunurilor” sunt în
administrativ-teritoriale). conformitate cu Standardele internaţionale de
Într-adevăr, în cazul procedurii re- 2. Noul Cod de procedură civilă a fost adoptat evaluare IVS (International Valuation Stan-
glementate de Legea nr. 85/2014 este prin Legea nr. 134/2010, publicată în M.O. al dards) şi cu Standardele europene de evaluare
României, Partea I, nr. 485 din 15 iulie 2010, (EVS); prin urmare, orice trimitere din legisla-
posibilă utilizarea verificatorilor atunci fiind modificat şi completat prin Legea nr. ţia în vigoare la Standardele internaţionale de
când, spre ex., participanţii la proce- 76/2012 pentru punerea în aplicare a Legii nr. evaluare sau la Standardele europene de eva-
134/2010 privind Codul de procedură civilă luare se consideră trimitere la „Standardele de
dura insolvenţei formulează obiecţii/ (M.O. al României, Partea I, nr. 365 din 30 mai evaluare a bunurilor“ aprobate prin Hotărârea
observaţii cu privire la rapoartele de 2012) şi rectificat în M.O. al României, Partea ANEVAR nr. 2/2017.
I, nr. 542 din 3 august 2012; ulterior, a fost re- 12. O.G. nr. 24/2011 a fost publicată în M.O. al
evaluare întocmite în cauză. publicat în M.O. al României, Partea I, nr. 545 României, Partea I, nr. 628 din 2 septembrie
Aceste observaţii pot avea la bază din 3 august 2012, iar după o serie întreagă de 2011.
modificări şi completări, a fost din nou repu- 13. Legea nr. 99/2013 a fost publicată în M.O. al
un raport de verificare, ceea ce va re- blicat în M.O. al României, Partea I, nr. 247 din României, Partea I, nr. 213 din 15 aprilie 2013.
zolva principalele neclarităţi, întrucât: 10 aprilie 2015. 14. Pentru detalii, a se vedea A. Vascu, Evaluarea
3. În acelaşi sens, a se vedea: I. Turcu, Tratat de bunurilor şi Codul insolvenţei, în Revista Pho-
insolvenţă, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2006, enix nr. 53, iulie-septembrie 2015, pp. 28-31,
ŰŰ vor fi realizate în limbajul tehnic pp. 276-277; idem, Tratat teoretic şi practic de la adresa http://www.unpir.ro/phoenix/pdf/
al standardelor de evaluare drept comercial, vol. I, Ed. C.H. Beck, Bucu- revista53.pdf.
reşti, 2008, pp. 668-669. 15. Ibidem, op. cit, p. 31.
aprobate de ANEVAR; 4. Decretul nr. 31/1954 a fost publicat în B. Of. al 16. În conformitate cu dispoziţiile art. 4 din Co-
R.S.R. nr. 8 din 30 ianuarie 1954. dul insolvenţei, „Prevederile prezentei legi se
5. Pentru o analiză a elementelor personalităţii bazează pe următoarele principii: 1. maximi-
ŰŰ vor fi întocmite de către un juridice a unei societăţi comerciale, a se vedea zarea gradului de valorificare a activelor şi de
evaluator supraspecializat, care S. Bodu, Capacitatea juridică a societăţii co- recuperare a creanţelor; 2. acordarea unei şan-
merciale, în RRDA nr. 1/2007, pp. 45-49. se debitorilor de redresare eficientă şi efectivă
este independent faţă de toate 6. Legea nr. 31/1990 privind societăţile (M.O. al a afacerii, fie prin intermediul procedurilor
părţile implicate în respectiva României, Partea I, nr. 126-127 din 17 noiem- de prevenire a insolvenţei, fie prin procedura
brie 1990), a fost republicată, succesiv, în M.O. de reorganizare judiciară; 3. asigurarea unei
procedură judiciară; al României, Partea I, nr. 33 din 29 ianuarie proceduri eficiente, inclusiv prin mecanisme
1998 şi în M.O. al României, Partea I, nr. 1066 adecvate de comunicare şi derulare a proce-
din 17 noiembrie 2004; după ultima republi- durii într-un timp util şi rezonabil, într-o ma-
ŰŰ verificatorul îşi va asuma care a fost modificată prin numeroase acte nieră obiectivă şi imparţială, cu un minim de
responsabilitatea asupra normative. costuri; 4. asigurarea unui tratament egal al
7. Noul Cod civil a fost adoptat prin Legea nr. creditorilor de acelaşi rang; 5. asigurarea unui
opiniei, oferind justificările 287/2009, publicată în M.O. al României, Par- grad ridicat de transparenţă şi previzibilitate în
necesare atât evaluatorului tea I, nr. 511 din 24 iulie 2009, fiind modificat procedură; 6. recunoaşterea drepturilor exis-
iniţial, care a realizat raportul prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea în apli- tente ale creditorilor şi respectarea ordinii de
care a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil prioritate a creanţelor, având la bază un set de
de evaluare verificat, cât şi (M.O. al României, Partea I, nr. 409 din 10 reguli clar determinate şi uniform aplicabile; 7.
administratorului/lichidatorului iunie 2011) şi rectificat în M.O. al României, limitarea riscului de credit şi a riscului sistemic
Partea I, nr. 427 din 17 iunie 2011 şi în M.O. asociat tranzacţiilor cu instrumente financia-
judiciar, creditorilor şi al României, Partea I, nr. 489 din 8 iulie 2011; re derivate prin recunoaşterea compensării cu
judecătorului-sindic15. ulterior, a fost republicat în M.O. al României, exigibilitate imediată în cazul insolvenţei sau al
Partea I, nr. 505 din 15 iulie 2011. unei proceduri de prevenire a insolvenţei unui
8. A se vedea în acest sens, decizia civilă nr. 788 cocontractant, având ca efect reducerea riscu-
Cu toate acestea, pentru respecta- din 13 octombrie 2016 pronunţată de Curtea lui de credit la o sumă netă datorată între părţi
de Apel Timişoara în dosarul nr. 7832/30/2015/ sau chiar la zero atunci când, pentru acoperi-
rea principiului egalităţii creditorilor16, a7, nepublicată. rea expunerii nete, au fost transferate garanţii
averea debitorului nu trebuie să fie 9. Buletinul procedurilor de insolvenţă (BPI) financiare; 8. asigurarea accesului la surse de
este publicaţia editată de Oficiul Naţional al finanţare în procedurile de prevenire a insol-
afectată de costul unei asemenea lu- Registrului Comerţului, care are drept scop venţei, în perioada de observaţie şi de reorga-
crări de specialitate, onorariul evalua- publicarea citaţiilor, convocărilor, notificărilor nizare, cu crearea unui regim adecvat pentru
şi comunicărilor actelor de procedură efectu- protejarea acestor creanţe; 9. fundamentarea
torului urmând să fie suportat exclusiv ate de instanţele judecătoreşti, administratorul votului pentru aprobarea planului de reor-
de cel care solicită verificarea. judiciar/lichidatorul judiciar după deschiderea ganizare pe criterii clare, cu asigurarea unui
procedurii de insolvenţă prevăzute de Legea tratament egal între creditorii de acelaşi rang,
nr. 85/2014, precum şi a altor acte care, potrivit a recunoaşterii priorităţilor comparative şi a
Bibliografie legii, trebuie publicate (art. 5 pct. 6 din Codul acceptării unei decizii a majorităţii, urmând să
1. Legea nr. 85/2014 a fost publicată în M.O. al insolvenţei). se ofere celorlalţi creditori plăţi egale sau mai
României, Partea I, nr. 466 din 25 iunie 2014; 10. Potrivit pct. 65 al art. 5 din Codul insolvenţei, mari decât ar primi în faliment; 10. favoriza-
deşi denumirea oficială a acestui din urmă subansamblul funcţional reprezintă un grup de rea, în procedurile de prevenire a insolvenţei, a
act normativ este „Legea privind procedurile bunuri ale debitorului care asigură realizarea negocierii/renegocierii amiabile a creanţelor şi
de prevenire a insolvenţei şi de insolvenţă”, în unui produs finit, de sine stătător, sau permite a încheierii unui concordat preventiv; 11. valo-
practică i se spune Codul insolvenţei, motiv desfăşurarea unei afaceri independente. rificarea în timp util şi într-o manieră cât mai
pentru care şi noi vom folosi această sintag- 11. Prin Hotărârea nr. 2/2017, publicată în M.O. eficientă a activelor; 12. în cazul grupului de
mă; precizăm, totuşi, că nu este vorba de un al României, Partea I, nr. 257 din 13 aprilie societăţi, coordonarea procedurilor de insol-
veritabil cod, pentru cel puţin două motive: 2017, ANEVAR a adoptat, în cadrul conferin- venţă, în scopul abordării integrate a acestora;
a) în cuprinsul noii legi nu este reglementată ței naționale care a avut loc în data de 7 aprilie 13. administrarea procedurilor de prevenire a
şi insolvenţa persoanei fizice care nu este pro- 2017, Standardele de evaluare a bunurilor, edi- insolvenţei şi de insolvenţă de către practicieni
fesionist; b) există, în continuare, şi alte acte ția 2017; aceste standarde au intrat în vigoare în insolvenţă şi desfăşurarea acestora sub con-
normative care reglementează procedura in- la data de 1 mai 2017 şi, ca atare, sunt obliga- trolul instanţei de judecată (sbl.ns.)”.

VALOAREA | Q3 2017 27
Riscul omologării rapoartelor
care nu respectă standardele

Necesitatea standardelor
Cu siguranță, Standardele de evaluare a bunurilor
trebuie să ajungă să fie utilizate/aplicate și în rapoartele
din cadrul procedurilor de insolvență. Vorbim la viitor
pentru că, în situații încă des întâlnite, sunt omologate
rapoarte de evaluare care efectiv nu au nimic de-a face cu
standardele de evaluare.
În fapt, într-un singur dosar (de curând analizat) am
avut de-a face cu punerea la zid (invocate ca fiind subiec- ŰŰRADU CĂLIN TIMBUȘ,
tive…) a principiilor clare de evaluare (din SEV și/sau Director Eval Transilvania Consulting S.R.L.,
SIE) lăsate de-o parte și, totodată, cu ridicarea la rang de MAA, EPI, EBM, EI, VE

„exactitate matematică” a pseudo evaluării „VT x Kc”, prin


logica valorii de circulație. Autorul = „Evaluatorul Kc”. ŰŰExemplul va pentru că autorii erorilor au arătat
Spun asta și voi exemplifica prin „piesele” de evalua- evidenția erori dispreț total față de aceste standarde,
re depuse pentru un proiect imobiliar mixt dezvoltat și dar … un „dispreț omologat”).
după erori,
tranzacționat de o firmă, actualmente în faliment. Ra- Desigur, lucrarea (speța) nu era
care puteau fi
poartele au fost cerute pentru a se face o analiză a pro- ușor de rezolvat decât de către un
evitate dacă
misiunilor bilaterale de vânzare cu dată certă, anterioare evaluator autorizat cu experiență pe
standardele
deschiderii procedurii, respectiv să se verifice dacă „pre- piața specifică, cu cunoașterea (stă-
țul a fost, sau nu, inferior valorii de piață a bunului”. erau cunoscute pânirea informației și a percepțiilor
Cu mare surprindere, am urmărit cum erori fatale și și respectate participanților de pe piață) peri-
evidente (clare neconformități majore cu efect direct asu- (aici vorbesc și oadei la care se face trimitere (anii
pra valorii, fără logică și argumentare a unui raționament despre respect boom-ului imobiliar și apoi a ani-
profesional și de departe fără nicio ancorare în piață) au în sine și despre lor 2009-2010, perioade cu specifi-
fost propuse spre omologare nu doar prin unul, ci prin mai aplicare a lor, citate). Ca să nu mai spunem că tre-
multe rapoarte de „tip Kc”; Aceste rapoarte au fost ridicate pentru că autorii buiau analizate contracte încheiate
la rang de bună practică și concluzie valorică. În baza lor, erorilor au arătat pe diferite perioade de dezvoltare a
zeci de contracte (cumulate valoric în milioane bune de dispreț total imobilului, de la faza de proiect la
euro tranzacționate) stau acum sub semnul întrebării, iar față de aceste cea de pre-finalizare.
beneficiarii rapoartelor sunt bulversați, neînțelegând de ce standarde, dar Mai mult, la sutele de apartamen-
sunt considerați părți în tranzacții „suspicionate a fi viciate”. … un „dispreț te de la etaje, în proiect erau atașate
Exemplul va evidenția erori după erori, care puteau fi omologat”). spații comerciale la parter și meza-
evitate dacă standardele erau cunoscute și respectate (aici nin și parcări la două niveluri de
vorbesc și despre respect în sine și despre aplicare a lor, subsol. Accesul la partea comercială

28 VALOAREA
este numai pietonal, iar cel auto era asigurat doar spre cu facilități urbane dedicate, cu efect
subsolul clădirii de tip „lamă”, cu deschiderea îngustă de susținere și mărire a utilității) a
spre un bulevard al unui municipiu important din țară. fost considerată un avantaj cu „co-
În această situație, nu mulți evaluatori autorizați și-ar eficient pozitiv de circulație”. Adică
ŰŰStandardul
fi asumat o certificare a competenței. exact invers de cum piața o dovedea
impune ca atunci și, culmea, o păstra (deci pu-
Necunoașterea evaluările să tea fi dedusă) și la momentul când se
pieței de la data de referință fie efectuate elaborau rapoartele (data raportului).
Un prim aspect remarcat a fost cel al unei certificări de către o Deci, evaluatorul Kc avea și șansa de
(doar) scriptice pentru că, practic, evaluatorul Kc nu a cu- persoană a afla, dacă… profesional și-ar fi pus
noscut zona și nici particularitățile pieței de la acel moment. care posedă problema unei analize.
Să zicem că a avut elemente tehnice preluate din proiect (dar abilitățile tehnice Nu am văzut multe rapoarte rea-
nici aici nu a avut finețea de a analiza deprecieri funcționa- adecvate, lizate cu respectarea standardelor în
le, limitări de utilitate și chiar unele vicii tehnice evidente). experiență care să-ți declari competența și ea să nu
Standardul impune ca evaluările să fie efectuate de către o și cunoștințe existe de fapt pe niciun palier din cele
persoană care posedă abilitățile tehnice adecvate, experiență despre subiectul necesare. La „Evaluatorul Kc”, oricum
și cunoștințe despre subiectul evaluării, despre piața pe care evaluării, despre nu se pune problema, „calculul Kc” fi-
acesta se tranzacționează și despre scopul evaluării. piața pe care ind considerat panaceul universal (mai
În cazul de față, evaluatorii Kc, care nu erau din localita- acesta se ales când este „din burtă”, pentru că …
te (municipiu important, care a avut o dinamică interesantă tranzacționează de acolo pornesc toate bolile).
și total diferențiată pe fiecare piață specifică), nu au avut cu- și despre scopul
noștință despre aspecte de bază și degeaba și-au etalat legiti- Lipsa analizei CMBU
evaluării.
mațiile, pentru că… ele nu rezolvă de la sine speța. O altă greșeală este cea generată de
În fapt, în perioada respectivă a datelor de referință, lipsa analizei CMBU (instrument de
urbanismul obliga dezvoltatorii să utilizeze parterul și bază și care impune un raționament
mezaninul pentru comercial, deci interziceau rezidenția- comparativ și trece în revistă toate as-
lul dorit de toți antreprenorii, care ar fi fructificat cel mai pectele cu spirit de rezonabilitate, fun-
bine spațiul pentru locuințe (deci CMBU, dacă nu erau damentat ca atare). Pe lângă faptul că,
restricții legale, era clar rezidențial). În zona imediată, de în ceea ce privește spațiile comerciale,

concentrarea comercială tradițională de cartier, era de no-


torietate gradul mare de neocupare, precum și concurența
celor 3 supermarketuri date în folosință nu de mult. Pe lân-
gă aceasta, deschiderea cu puțin timp înainte a două mall-
uri a afectat atât piața comercială centrală, cât și pe cea de
cartiere. Evaluatorul, total necunoscător al pieței specifice,
nu a ținut cont de acest context și de cererea solvabilă co-
roborat cu oferta competitivă și… apropierea de alte spații
puternic și net concurente (cu vad comercial tradițional și

VALOAREA | Q3 2017 29
evaluatorul Kc nu și-a pus problema centuată, dar a cumpărătorului. Asta
Necunoașterea
CMBU, la spațiile de la subsol, denu- pe rezidențial, pentru că pe comerci-
mite „Anexe comerciale, tehnice și al amplitudinea a fost mult mai mică influenței proprietăților
parcări”, limitarea gândirii s-a „oprit” și graficul evoluției diferit, chiar dacă complementare și/sau a
doar la prima parte a titulaturii, adică „studiile rezidențiale” erau extrapolate facilităților de sprijin
întreg spațiul a fost considerat „comer- (de mulți și vocali necunoscători) în-
cial secundar”. tregii piețe imobiliare. Am regăsit în, deja, „credibilul ra-
Realitatea, dacă se analiza și fizic Revenind, dacă tot s-a aplicat nu- port Kc” o serie de factori de ajustare
posibilitatea și chiar fezabilitatea, era mai costul, cel puțin o analiză mini- din „familia Kc” foarte importanți (toți
că: doar 10% reprezentau anexă la spa- mală legată de lipsa de utilitate, de supraunitari): apropierea de biserici
ții (strict cu acces pietonal), 30% fiind evidente deprecieri funcționale (să zi- și școli, de magazine… dar, cel mai
spații tehnice (care, la inspecție, capete cem că cele externe nu erau prezente „drăguț”, existența locurilor de parca-
de coloană fiind… reieșea necesitatea la acel moment pe acea piață) trebuia re (proprietate exclusivă a concuren-
unei lanterne pentru a se ocoli „peri- să existe. Este de notorietate faptul că ței de peste drum). Deci „setul Kc” de
colele” care oricum erau evidențiate și un proiect poate să nu fie așa de „fe- rezidențial extrapolat („bun este!” Kc)
olfactiv). Restul era strict spațiu de ac- ricit elaborat” și chiar dacă pe hârtie și la comercial și… la minusul față de
ces și cu parcări. Dar, nu… totul a fost nu se vede așa de bine, în teren nu ai concurență (lipsa parcărilor de la su-
evaluat drept un „depozit anexă co- cum să nu observi lipsa suprafețelor biect) nici nu știu cum să-l informez,
mercială, ușor de aprovizionat și bine vitrate, accesul limitat, imposibilita- că a fost tratată ca ajustare cu plus la
definit spațiului”. Adică, nu o analiză tea aprovizionării directe, pierderi de (favorabil pentru) subiect.
CMBU pe baza criteriilor clar defini- spații active șamd. Acestea erau evi- Desigur, faptul că spațiul era dis-
te, ci preluarea parțială din denumirea dente și pentru un simplu utilizator/ pus exact la mijlocul distanței dintre
contractuală (din Cartea funciară). cumpărător, dar un evaluator autori- stațiile de transport în comun (stații
Acesta este un rateu mare, dar ne- zat mergea mai departe și le califica unde se regăsesc și sigurele zebre pen-
sesizat la modelul „Kc”. în categoria nerecuperabilelor. Repet, tru traversare) nu s-a luat în calcul,
La drept vorbind, și în alte rapoarte nicio analiză legată de neadecvări fiind considerate neesențiale (mai ales
analizate, tendința unor evaluatori este funcționale, în contextul metodologic că automobilele nu au posibilitatea
aceea de a descrie generic imobilele în care nu se aplică nici piață, nici ve- de acces la subiectul comercial, există
după cum sunt ele definite în Cartea nit. Desigur, situația este una departe doar acces pietonal).
funciară și nu după ceea ce CMBU de standarde și chiar de alfabetul eva- Nu știu dacă în cadrul acestui ca-
denotă. (Atât timp cât rezultatul este luării, deci nu este o eroare de „reglaj pitol își găsește locul, dar un „Kc eloc-
totuși coerent cu CMBU, nu este o fin”, ci de bază. vent” pentru comercial este reprezentat
eroare, dar definind activul greșit, poți Totuși, în speță, un aspect (de mare de faptul că blocul de locuințe are lift și
induce în eroare, sau chiar să îți scape finețe) poate fi identificat de un bun interfon…, influența în valoarea spa-
adevărata lui utilitate și piață). evaluator: Care a fost momentul achi- țiului care nu are aceeași intrare, fiind
ziției? Pe hârtie, când totul pare OK și de 5%. Aberație care se amplifică prin
Lipsa analizei arată frumos desenat, sau când vezi cu faptul că ulterior se adaugă și alte câtva
și a raționamentelor ochii tăi și verifici practic utilitatea? procente pentru existența internetului
legate de utilitate Percepțiile investitorului pot fi sem- și telefoniei, „raritate” a municipiului
nificativ diferite! Oricum în speța de prin interpretarea Kc. Absurdul ridicat
În viziunea Kc, musai costul tre- față, pentru spațiile comerciale, data la rang de „regulă omologată”.
buia aplicat, deși tranzacțiile făceau de referință era la un moment în care Evident că, dacă se urmărea res-
trimitere la un bun definit într-o stare spațiul era deja fizic dezvoltat, deci in- pectarea standardelor nu se ajungea
de nou, finalizare viitoare, iar informa- vestitorul (potențial, inclusiv cel im- aici. Este de notorietate că există cerin-
țiile de piață existau. (Acum, la drept plicat în tranzacție) avea la dispoziție ța ca toate ajustările aplicate prețurilor
vorbind, un evaluator competent știa informarea concretă în teren. proprietăților comparabile trebuie ar-
că trebuia să filtreze informația, pen- La drept vorbind… și la „case gumentate, necesară fiind și prezen-
tru că mai toate datele de tranzacție se mari” se confundă uneori costul in- tarea modului de estimare a acestora.
regăseau în intervalul, istoric cunos- vestițional cu valoarea de piață și se Măcar semnul/sensul ajustării să fi fost
cut, în care de la o accentuată piață a uită, din alfabetul evaluării, că „Inves- gândit, pentru că, ajustările utilizate
vânzătorului s-a trecut spre una tot ac- tiția nu garantează valoarea”. invers, duc la dublarea erorii.

30 VALOAREA
Necunoașterea clară sau poți garanta cu bunul dorit a rul nu putea să vândă direct, mai ieftin,
mecanismului pieței fi achiziționat”. (Incompetența și lipsa fără să apeleze la comision. O fi „cultul
de interes este cu atât mai mare cu cât, comisionului”, și mai ales al celui al Kc,
și a formării prețurilor chiar în perioada când se redacta ra- des utilizat și în „tarifarea la valoare”
Mă așteptam ca din „jobenul Kc” portul, se publicau studii care demon- (evidentă problemă de etică).
să iasă totuși o diferențiere între „pla- strau statistic diferența între cotații cu Cât despre TVA = 5%, viziunea
ta integrală” și cea în „rate, fără do- banii jos și cele cu apelare la creditare, este categorică pentru autorul rapor-
bândă” și mai ales dacă analizăm în iar exemplele legate de dezvoltări in- tului: dacă pentru unele apartamente
avans/plată integral/ă, în faza de pro- certe juridic și urbanistic erau prezen- dezvoltatorul a fructificat TVA de 5%
iect. Dar nu, principiul valorii banilor tate foarte des). în favoarea sa, înseamnă că și pentru
în timp, al aranjamentelor financiare Așteptări au fost, totuși, cel puțin cele cu TVA de 19% putea să trans-
și/sau condițiilor de finanțare nu a la o diferențiere de „preț unitar” la mită creșterea, direct și integral, plă-
apărut și, ca urmare, toate tranzacții- apartamentele de 40 mp față de cele titorului final, persoană fizică… deci
le, indiferent cum au fost plătite și în de 90 mp, dar nu am identificat-o. totul trebuia vândut după acel reper
ce moment de dezvoltare a proiectu- Fapt pentru care, chiar nu mi-am mai de cumpărător care se încadra într-o
lui, au avut un Kc unitar. pus speranță în „dragul de Kc” pentru fiscalitatea aparte. Kc-ul nu-i spunea,
Atunci, dacă lucruri evidente și ajustări de puncte cardinale, etaje, inti- dar a ridicat o limită cu 14%, așa după
cunoscute (ca cele de mai sus) nu sunt mitate, vecinătăți șamd. Consecvent și „normalitatea pieței, prin propria sa
reliefate, nu am mai căutat (oricum stăpân pe sine, Kc nu are în vedere dis- viziune”. Concret, din comparabile de
nu găseam) aspecte legate de faptul count-uri nici pentru mai multe unități pe piață preț final apartament întabu-
că imobilul nu este nici până astăzi locative achiziționate de același investi- lat, a scăzut TVA de 5% și a obținut o
întabulat, iar cumpărătorii nu puteau tor, că doar „nu dă de la el” și regula de bază la care trebuie adăugat 19%.
apela credite imobiliare (deci cererea trei simplă este ușor de înțeles, față de Nu a mai fost o surpriză faptul
solvabilă, potențialii investitori, toate principiul cost-capacitate. (eroarea) că atât la rezidențial, cât și
acestea erau limitate, fiind eliminați Evident că dacă au existat vânzări pentru spațiile nerezidențiale, s-a avut
cei care erau nevoiți să apeleze la cre- directe făcute de cel aflat în faliment, în vedere valoarea... fără a se analiza
dite ipotecare - exact majoritatea de Kc a fost insensibil, obișnuit cu plata dacă cifrele de cost erau cu TVA inclus
pe piața specifică rezidențială). Și… de 2-3% la intermediari. Deci pentru și ... s-a mai adăugat încă o dată taxa.
evaluatorul Kc a aplicat aceeași „linia- el nu contează net-ul. Și toată lumea Nu mă așteptam, dar chiar este
ritate”, că doar prin Kc „nu are impor- trebuia să vândă cu prețul barem +2% dificil să explici cuiva care nu citește
tanță dacă ai sau nu situația juridică comision plătit la terți, deci dezvoltato- standardul SEV și nu înțelege spiritul

VALOAREA | Q3 2017 31
lui și nici nu cunoaște alte tipuri de va- cumpărătorului, s-a avizat practicarea contextul economic, motivația părți-
loare, decât pe cea „de circulație” (re- unui planșeu intermediar și s-a obținut lor, aranjamente financiare echivalente
zultanta lui Kc) că… există și situații de o mărire a ariei și reconversia pentru cu plata normal contractuală, riscul
compensare între dezvoltator și con- scop administrativ și auxiliar lui. Totul investițional pentru un imobil neînta-
structor, între dezvoltator și furnizorii ulterior, pe baza altor avize și pe spe- bulat (nici până acum).
principali de materiale, iar aici trebuia zele cumpărătorului la 2-3 ani după Standardele trebuie să contribuie
analizat și explicat dacă există justețea achiziția analizată. Evaluatorul Kc, deși la sprijinirea procesului și procedu-
valorii/tranzacției. a primit informații despre stadiul și ca- rii, la transparența și justețea decizii-
Cu siguranță, Kc ar fi foarte „bul- racteristicile tehnice avizate de la data lor, dar atât timp cât evaluatorii Kc le
versat” de înlocuirea definiției „valorii achiziției, nu a luat în calcul bunul iau în derâdere, acest lucru nu se va
juste” cu cea a „valorii echitabile”. Dar, tranzacționat ci pe cel regăsit la data întâmpla. Pe de altă parte, tupeul Kc
cum oricum nu știa istoricul standar- inspecției (după 6-7 ani), eliminând, merge până acolo, încât invocă utili-
delor, nu are probleme nici cu necu- ce-i drept, finisajele... atribuite cumpă- zarea și aplicarea standardelor și/sau a
noscutul prezent al lor, că doar „Kc rătorului. În fapt, a luat o valoare teh- metodologiei recomandate de acestea,
circulă omologat”. nică aliniată dimensiunii înalte și apoi totul pentru a da o credibilitate mai
a aplicat și un Kc pentru „înălțimea mare lucrării lor. Când vine contro-
Utilizarea de informații mare”. Deci... dublă ajustare pentru lul și/sau verificarea acestor pseudo
care nu erau disponibile la aceeași caracteristică/ același element . rapoarte, brusc nu mai există acordul
data evaluării Evident a preferat fotografiile cu- și nici susținerea și confirmarea cum
rente, deci nu pe cele de la data a achi- că au aplicat standardele, ci se invocă
Deși cumpărătorii au pus la dispo- ziției... Deși listate „alb-negru”, ele au statutul de Kc-ist. Aici este o problemă
ziția evaluatorului Kc fotografii de la generat „roșu în fața ochilor” cumpă- ce trebuie tranșată, pentru etica activi-
data de referință și au prezentat clar rătorului, cu banii blocați încă din faza tății de evaluare.
stadiul tehnic, juridic, urbanistic, eco- de proiect și acum trimis să-și plătească
nomic și contractual de la data evaluă- propriile investiții. Devierea de la obiectivitate
rii, evaluatorul Kc, prin nerespectarea Întâmplător, cumpărătorul era be- și imparțialitate
logicii evaluării la o dată anterioară, a neficiar de servicii de evaluare pentru Un alt aspect negativ și evident
considerat situația de la data raportu- raportare financiară și garanție, deci la evaluatorul Kc, pe care trebuie să-l
lui (după cca. 8 ani) ca fiind extrapo- o persoană care a mai văzut rapoarte analizăm și să-l evităm și noi: tendin-
lată celei de referință a contractelor. de evaluare. A invocat automat neuti- ța, dacă suntem angajați de o parte,
Astfel, modificări legislative, eveni- lizarea standardelor de evaluare. Deci de a-i ține isonul, deci să deviem de
mente și evoluții ulterioare au fost lua- efortul nostru de promovare a standar- la opiniile imparțiale și să-i argumen-
te în calcul ca și cum ar fi fost normale delor nu a fost în zadar și publicul de- tăm lui, mai degrabă, poziția, deseori
a fi anticipate/cunoscute de părți, o vine cunoscător. subiectivă.
altă mare eroare principială, din alfa- Ne putem regăsi obiectivitatea ur-
betul evaluării. (SEV definesc: Majo- Fructificarea raportului mând pregătirea continuă pentru do-
ritatea tipurilor valorii interzic luarea Și, uite așa, cu toate susținerile meniul verificării, unde calibrarea și
în considerare a informațiilor sau a (adică „sus ține” valoarea de către Kc) echilibrul sunt bine definite. Dezvolta-
atitudinii pieței care nu ar fi cunoscu- raportul a dat peste cap toate contrac- rea secțiunii de verificare este un lucru
te sau care nu ar putea fi cunoscute, tele, a invalidat o serie de tranzacții (în bine-venit și din acest punct de vedere
prin analize rezonabile, de către parti- special pentru cei care au plătit inte- și, chiar dacă nu dobândim specializa-
cipanții de pe piață, la data evaluării.) gral în fază de proiect), a blocat furni- rea, măcar seminarul ar trebui urmat.
O situație de „omologare dublă”... a zorii de materiale și constructorii, care Nu în ultimul rând, finanțatori con-
fost chiar hazlie (dar enervant de) ilo- în lipsă de bani s-au mulțumit cu uni- sacrați au și ei aport în presiunea pusă
gică și ea a condus la catalogarea unui tăți imobiliare echivalente (compensa- pe evaluatorii interni în a le „susține”
contract ca fiind „sub piață”. În fapt, un re/barter)… Un aport de normalitate valorile ce le convin. Și aceasta este o
spațiu cu înălțime generoasă de 6 m a cu contraargumente a venit din partea problemă de evaluare și poate discredi-
fost achiziționat în fază de proiect. Ul- evaluatorilor consultați, solicitați de ta profesia de evaluator, mai ales că…
terior, printr-o nouă avizare permisă cei păgubiți de Kc, de avocații acesto- ar fi culmea ca atunci să fi opinat o va-
de apariția noilor reglementări, prin ra și chiar de cei implicați, cu toții to- loare și acum, pentru aceeași dată și cu
grija și cu efortul material exclusiv al tal mirați că un evaluator nu cunoaște aceeași termeni de referință, să susții

32 VALOAREA
altceva. Aceste spețe, cu siguranță sunt 7. Cesionarea contractelor; analizează și decid în baza unor astfel
sesizate și taxate corespunzător de Eti- 8. Alte situații în care pe lângă definiția de rapoarte de evaluare.
că, existând instrumentul de prevenție valorii se impuneau comentarii le- Poate că din cele de mai sus, așa
și de sancționare în cadrul Asociației. gate de părți, tranzacție șamd. cum s-au regăsit cumulate într-un sin-
gur raport („încărcat” pe site, între alte
Efecte indirecte Aspecte pozitive documente procesuale), am putea con-
Cât despre penalități de întârzi- Am căutat și un lucru bun al ra- cluziona ceea ce ar trebui să nu uităm
ere, se pare că cumpărătorii nu au portului Kc și… l-am găsit: tarifarea. într-o speță ca cea de mai sus:
dreptul la ele, deși au finanțat inte- Desigur, bună pentru autor. Da, bine ŰŰ Dialogul cu solicitantul/utilizato-
gral debitorul (prin plata în avans a argumentată... ore inspecții, docu- rul desemnat, pentru a înțelege ce
sumelor), ci doar finanțatorii consa- mentare, corespondență. Bun, tari- se dorește de la evaluator și cum se
crați. Dar aceasta nu este o problemă ful - triplu față de cât ar fi obținut un fructifică raportul;
de evaluare, în schimb vine să pună evaluator autorizat (pentru un efort ŰŰ Analiza obiectivă a propriei com-
sare pe rana făcută prin erorile sale mult mai mare). Cam cât 4-5 parcări petențe prin suma tuturor aspec-
de către Kc și totul se revarsă ca un subterane supraevaluate de el. telor care se impun a fi îndeplinite
stigmat asupra profesiei de evaluator. pentru o reală certificare a compe-
Concluzia speței tenței (piață specifică la data evalu-
Dialogul cu cei care În fapt, trecând în revistă erori- ării, cunoașterea mecanismelor de
fructifică raportul le, îmi dau seama că am atras aten- formare a prețurilor pentru întreg
Ne punem problema dacă o fi exis- ția asupra particularităților evaluării sistemul de părți implicate, tip de
tat un dialog cu lichidatorul, care să pentru acest scop, în cadrul proce- activ, scop șamd.);
precizeze instrucțiuni și ipoteze de lu- durii specifice. ŰŰ Analiza tranzacțiilor cu părți defi-
cru, ce se dorește de la lucrare și cum Îmi asum criticile, pentru că ar- nite, contracte cu clauze stabilite;
se fructifică aceasta în cadrul proce- ticolul sună de genul „așa nu!”, dar Tranzacții încheiate la diferite sta-
durii? Și… dacă dinspre solicitant nu vizualizând „raportul Kc” chiar nu dii de dezvoltare și informare asu-
a venit o astfel de inițiativă, de ce nu a puteam să fiu pozitiv, mai ales că în- pra activelor; Motivații și limitări
făcut evaluatorul primul pas, pentru a treg raportul Kc îl consider o sfidare ale investitorilor, parte din cererea
se asigura că a definit bine termenii de la adresa profesiei de evaluator. solvabilă bine definită;
referință, așa cum prevăd standardele. ŰŰ Analiza tranzacțiilor prin prisma
Spre exemplu, chiar și situații ati- Final tuturor (și numai a) elementelor
pice (departe de a fi înțelese și evident Acum… am vorbit despre omolo- cunoscute; Utilizarea informațiilor
neluate în calcul de Kc) trebuiau anali- garea celor de mai sus, într-o singură de la data evaluării și doar a datelor
zate prin logica evaluării și fructificarea speță, reală și recentă. disponibile părților și participanți-
concluziilor, opiniilor: Nu știu dacă decizia omologării lor pe piață;
1. Compensarea/ barterul construc- este finală, dar dacă rapoarte întocmite ŰŰ Definirea corectă a tipului de va-
tor/ dezvoltator; cu respectarea standardelor vor fi veri- loare atașat fiecărei tranzacții în
2. Stingerea penalităților de întârzie- ficate cu instrumentul de calcul mai sus parte, cu comentariile legate de în-
re prin atribuirea compensatorie a definit este o mare problemă și pentru deplinirea/interpretarea cerințelor
unui loc de parcare; noi și pentru mediul de afaceri. Totuși, din definiție;
3. Renegocierea unui contract prin în ultima perioadă, ANEVAR a avut ŰŰ Stabilirea și agrearea ipotezelor de
prezentarea unui discount pentru inițiative multiple și bine structurate lucru cele mai adecvate fiecărei si-
plata imediată; profesional de definire a particulari- tuații în parte;
4. Renegocierea unui contract la tăților de evaluare pentru insolvență. ŰŰ Alte aspecte deduse din și în spiri-
schimbarea regimului și nivelului Ca urmare, cred că pe lângă noi, eva- tul standardelor, utilizabile rezona-
TVA; luatorii, vor fi mai informați și ancorați bil chiar și în lipsa unui ghid dedi-
5. Vânzarea imediată pentru obține- în ceea ce este normal (standarde, ipo- cat acestui scop;
rea de fonduri pentru plăți restan- teze, mod de tranzacționare și întreg (Cât despre Evaluatorul Kc, este clar
te către buget și pentru finalizarea procesul de solicitare/fructificare de că trebuie să beneficieze de „om_o_lo-
proiectului; evaluări) atât creditorii și debitorii, cât gare”, dar spre http://nou.anevar.ro/
6. Discount-uri pentru mai multe și practicienii în insolvență și avocații, sites/default/files/page-files/standar-
contracte; instanțele în întregul lor, ca entități care de_2017_pt_site_0.pdf )

VALOAREA | Q3 2017 33
„Evaluarea: motor al insolvenței”

evaluării, mai ales în cazul în care piața în care se face transferul aces-
entitatea se află în insolvență, să tor drepturi de proprietate.
înțeleagă: Entitatea aflată în insolvență, ca
a. serviciile ce vor fi furnizate obiect al evaluării, trebuie analizată
b. limitările asupra utilizării din două puncte de vedere diferite:
acestora, înainte de finalizarea a. ca o sumă de active, deci ca o
evaluării și de raportare. sumă de valori patrimoniale,
Evaluarea este deci o estimare b. din punct de vedere al capacitații
și nu un calcul exact al unei va- de a genera profit.
ŰŰEC. FLORIN BĂLESCU
Lector INPPI lori printr-o formulă matematică sau Un aspect important pentru eva-
printr-o cuantificare precisă. Evalua- luarea de entități aflate în insolvență
rea implică aplicarea raționamentu- este capacitatea acestora de a genera
I. EVALUAREA - PROCES lui profesional al evaluatorului auto- profit, respectiv fluxuri de numerar
DE ESTIMARE A VALORII rizat în conformitate cu standardele care să susțină planul de reorganiza-
ÎN INSOLVENȚĂ profesionale de evaluare. Raționa- re formulat, acesta fiind aspectul cel
mentul profesional trebuie să fie mai important pe care îl urmărește
În cadrul procedurii insolven- aplicat în mod obiectiv și nu ar tre- un creditor înscris la masa credală
ței evaluarea trebuie să determine, bui să fie folosit pentru a supraevalua și care dorește recuperarea într-un
odată cu derularea procedurilor spe- sau subevalua valoarea rezultată. procentaj cât mai mare a creanței de-
cifice, luarea acelor decizii care să În evaluarea pentru diferitele ținute, într-un timp rezonabil.
conducă la maximizarea averii debi- scopuri ale procedurii insolvenței Totodată, evaluarea entității afla-
torului într-un timp rezonabil. tipul valorii trebuie să fie adecvat cu te în insolvență în ansamblu și pe
Potrivit standardelor de evalua- scopul evaluării. Trebuie citată sursa active componente trebuie să dea
re adoptate, există mai multe tipuri definiției oricărui tip al valorii utili- posibilitatea utilizatorului desemnat
și niveluri de servicii de evaluare ce zat sau acesta trebuie să fie explicat. să realizeze o comparație între capa-
pot fi furnizate, din care o parte se Finalizarea activității de evaluare citatea de a genera profit și valoarea
potrivesc pentru evaluarea în caz de printr-un raport de evaluare, elabo- obținută în cazul lichidării activelor/
insolvență. Standardele Internațio- rat în urma unui proces complex, are valorificarea afacerii ca ansamblu.
nale de Evaluare sunt elaborate pen- ca rezultat determinarea tipului spe- Pentru atingerea unui astfel de dezi-
tru a fi aplicate unui spectru larg de cific al valorii, pentru scopul conve- derat este foarte important să se re-
evaluări, inclusiv pentru o verificare nit, unor drepturi de proprietate asu- alizeze de comun acord cu practici-
a evaluării. Cu precădere în cazul in- pra entității aflate în insolvență luată anul în insolvență stabilirea scopului
solvenței toate serviciile de evaluare, în ansamblu și/sau asupra activelor evaluării pentru bunurile societății
precum și întreg demersul, trebuie să componente, proprietăți imobiliare, aflate în insolvență, care trebuie să
fie adecvate pentru scopul desemnat. bunuri mobile, active financiare, pe aibă în vedere următoarele aspecte:
Este important ca utilizatorul baza informațiilor relevante de pe a. Prezentarea în mod clar a

34 VALOAREA
scopului pentru care este
efectuată evaluarea,
b. Scopul unei evaluări va
determina tipul valorii,
c. Evaluarea nu trebuie să fie
utilizată în afara contextului sau
pentru alte scopuri decât cel
prezentat.
Calitatea unui raport de evaluare
constă în precizia prin care evalua-
torul reușește, prin opinia sa asupra
valorii, să se apropie de prețul tran-
ziției, preț ce apare pe piața caracte-
ristică. Apropierea sau depărtarea de
prețul existent pe piața caracteristi-
că, în condițiile procedurii insolven-
ței, va determina:
a. durata procedurii de valorificare
(când procedura prevede vânza-
rea de active/lichidarea activelor),
în cadrul procedurii insolvenței;
b. modul de reflectare a creanțelor
beneficiare ale unei cauze de pre-
ferință potrivit art. 103 din Legea
85/2014;
c. calitatea testului creditorului pri-
vat diligent, în vederea „atestării
faptului că distribuirile pe care
le-ar primi un creditor bugetar în
cazul unei proceduri de preveni-
re a insolvenței sau reorganizare
sunt superioare celor pe care le-
ar primi creditorul într-o proce-
dură de faliment” potrivit art. 5,
pct. 71 Legea nr. 85/2014;
d. nivelul de îndestulare a creanțe-
lor înscrise la masa credală;
e. posibilitatea de realizare corectă
a comparației valorilor ce pot fi
generate de entitatea în insolven-
ță prin reorganizarea activității,
față de valorile ce pot fi obținute
în caz de lichidare.
Pentru obținerea unui nivel înalt
de calitate al raportului de valoare
este impetuos necesar ca evaluarea
să fie efectuată de evaluatori pro-
fesioniști autorizați, cu respectarea
principiilor, metodelor și a standar-
delor profesionale și de etică speci-

VALOAREA | Q3 2017 35
fice, prin care să se estimeze o va- rat în principal condițiilor în care evaluare diferite:
loare pentru dreptul de proprietate entitatea în insolvență își deru- a. vânzarea ordonată, în urma unei
respectiv (asupra întreprinderii, pro- lează activitatea. activități adecvate de marketing
prietății imobiliare, bunurilor mobi- Tipurile valorii în insolvență de- și
le, activelor financiare), care să fie cât scriu ipotezele fundamentale pe care b. vânzarea forțată cu o perioa-
mai apropiată de valoarea pe care o se vor baza valorile raportate. Este dă limitată pentru activitatea de
recunoaște piața în urma tranzițiilor. esențial ca tipul (sau tipurile) valorii marketing.
să fie adecvate termenilor de referin- Având în vedere modul specific
II. VALOAREA ță și scopului evaluării. și condițiile particulare de derulare
ÎN INSOLVENȚĂ În cadrul procedurii insolvenței a procedurii insolvenței, care depind
„Valoarea este o opinie asupra ce- pot fi determinate, cu precădere, în de la caz la caz, este recomandabil să
lui mai probabil preț care ar pu- funcție de scopul evaluării și faza se aibă în vedere determinarea valo-
tea fi plătit pentru un activ, în ca- procedurală în care se află entitatea : rii în ambele ipoteze, urmând ca de-
drul valorificării potrivit procedurii a. Valoarea de piață cizia asupra condițiilor de vânzare să
insolvenței”. b. Valoarea de lichidare aparțină creditorilor.
„Valoarea este o opinie asupra be- Valoarea de piață reprezintă Vânzarea ordonată descrie va-
neficiilor economice viitoare așteptate suma estimată pentru care un activ loarea care s-ar putea realiza prin
a rezulta din utilizarea unui activ/ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) vânzarea unui grup de active, în ca-
grup de active pe parcursul derulării la data evaluării, între un cumpărător drul procesului de lichidare, având
planului de reorganizare”. hotărât și un vânzător hotărât, într-o la dispoziție o perioadă de timp re-
Analiza cea mai pertinentă care tranzacție nepărtinitoare, după un zonabilă pentru a găsi un cumpără-
se realizează în cadrul procedurii de marketing adecvat și în care părțile tor (sau cumpărători), vânzare unde
insolvență este comparația între va- au acționat în cunoștință de cauză, există constrângerea să se vândă ac-
loarea care ar putea fi plătită pentru prudent și fără constrângere. tivele în starea în care se află și în
activele entității în cazul lichidării, Valoarea de piață a unui activ locul în care se află acestea. Perioada
față de beneficiile economice vii- ce este supus procedurii insolvenței rezonabilă variază în funcție de tipul
toare așteptate a rezulta din utiliza- va reflecta cea mai bună utilizare a activului și condițiile de piață.
rea activelor în cazul reorganizării. acestuia în condițiile date. Cea mai Vânzarea forțată este determina-
Această comparație determină posi- bună utilizare este utilizarea unui tă în faliment în conformitate cu Le-
bilitatea de reorganizare a activității activ care îi maximizează potențialul gea nr. 85/2014 în situația când există
entității cu menținerea în circuitul și care este posibilă, permisă legal și o constrângere pentru vânzarea acti-
economic, cu toate implicațiile exis- fezabilă financiar, având în vedere velor, respectiv valorificarea activelor
tente economice și sociale, versus și procedura insolvenței în care en- prin licitație publică fără posibilita-
lichidarea entității, care presupune titatea își propune fie continuarea tea negocierii cu cumpărătorul și nu
încetarea activității și părăsirea cir- activității pe baza unui plan de re- există o perioadă de marketing adec-
cuitului economic, cu toate implica- organizare, fie lichidarea parțială și/ vată și cumpărătorii ar putea să nu
țiile negative aferente. sau totală a activului pentru a reuși realizeze analizele proprii necesare.
În cazul exprimării unei opinii îndestularea masei credale. Valoarea este creată și susținută
asupra beneficiilor economice vii- Valoarea de lichidare reprezintă de interacțiunea unor factori
toare așteptate a rezulta din utiliza- suma care s-ar realiza prin vânzarea precum:
rea unui activ, este de o importanță unui activ sau grup de active în mod c. utilitatea, respectiv capacitatea
covârșitoare: individual (element cu element). Va- unui bun economic de a satisface
a. cuantificarea mărimii și eșalo- loarea de lichidare trebuie să ia în o anumită nevoie, trebuință sau
nării în timp a beneficiilor eco- considerare costurile necesare adu- dorință;
nomice obtenabile din utilizarea cerii activelor în starea de vandabili- d. raritatea, care exprimă oferta
activelor entității aflate în insol- tate, precum și costurile generate de curentă sau anticipată a unui
vență, pe durata de viață utilă ră- cedarea lor. bun economic, raportată la
masă a acestora, În cadrul procedurii insolvenței cererea pentru acel bun;
b. riscul de nerealizare a acestor be- este indicat ca valoarea de lichidare e. dorința (preferința) exprimată
neficii economice așteptate, dato- să se determine în două ipoteze de de intensitatea satisfacției pe

36 VALOAREA
care un bun economic o produce în situațiile curente sau că aceasta re- insolvență care se aplică debitorului
celui care nu-l posedă, dar care flectă un punct de vedere care nu ar în vederea lichidării averii acestuia
are nevoie de acesta; fi luat în considerare de participanții pentru acoperirea pasivului, fiind
f. puterea de cumpărare, de pe piață, la data evaluării. urmată de radierea debitorului din
exprimată de capacitatea unui Orice instrucțiuni sau ipoteze registrul în care este înmatriculat.
individ sau grup de indivizi speciale primite de evaluator din Practic, întreprinderea nu mai există
- participanți pe piață, de partea administratorului/lichidato- ca afacere din moment ce juridic se
a cumpăra bunurile oferite rului judiciar sau din partea credi- află în faliment și este dizolvată.
prin plata în numerar sau în torilor, pot fi luate în calcul numai
echivalente de numerar. dacă acestea pot fi considerate, în Etapele procedurii insolvenței
În cadrul procedurii insolvenței, mod rezonabil, ca fiind realiste, rele- în care intervine evaluarea sunt:
un factor important care poate de- vante și adecvate situațiilor particu- a. Efectuarea inventarului
termina vânzarea cu o perioadă limi- lare ale evaluării. patrimoniului, conform art.
tată pentru activitatea de marketing, Pentru evaluarea entității aflată 101 din Legea 85/2014 si
este lipsa capacității de asigurare a în procedura insolvenței vor fi avute O.M.F.P. nr. 2.861/2009 privind
conservării și securității activelor ce în vedere ipoteze în corelație cu sco- inventarierea.
sunt supuse procedurii de lichidare. pul evaluării. Cu ocazia inventarierii patrimo-
În afara situației în care vânzarea Trebuie precizate ipotezele eva- niului (la momentul deschiderii pro-
trebuie făcută până la o dată limi- luării, precum și ipotezele specia- cedurii insolvenței în termen de 60
tă, fapt ce împiedică existența unui le care descriu starea și situația în de zile), evaluarea activelor se face în
marketing adecvat, vânzătorul va fi care se află activele evaluate, inclusiv funcție de utilitatea bunului, starea
un vânzător hotărât, conform defini- când inspecția este limitată datori- acestuia și prețul pieței. Fac obiectul
ției valorii de piață. tă stării în care se află societatea în evaluării și imobilizările în curs de
insolvență. execuție. Corectarea valorii activelor
III. IPOTEZE ALE VALORll În cadrul procedurii insolvenței și aducerea lor la nivelul valorii de
ESTIMATE vor fi avute în vedere ambele ipoteze inventar se efectuează, în funcție de
Prin definiție, o ipoteză uzua- respectiv: vânzarea ordonată și vân- tipul de depreciere existentă, fie prin
lă este o presupunere considerată a zarea forțată. înregistrarea unei amortizări supli-
fi adevărată. Conține fapte, condiții mentare, în cazul în care se consta-
sau situații care afectează subiectul IV. MOMENTELE EVALUĂRII tă o depreciere ireversibilă, fie prin
evaluării sau abordarea valorii și care ÎN ETAPELE PROCEDURII constituirea sau suplimentarea ajus-
nu este necesar a fi verificate de eva- INSOLVENȚEI tărilor pentru depreciere, în cazul în
luator, ca parte a procesului de eva- care se constată o depreciere reversi-
luare, pentru a demonstra că ceva Procedura insolvenței este o pro- bilă a acestora.
este adevărat. cedură „umbrelă” care include și pro- Importanță: Se realizează o ra-
O ipoteză specială este o ipoteză cedura de reorganizare și/sau pe cea diografie completă a patrimoniului
care presupune fie date care diferă de de faliment. Prin urmare, relația din- entității aflate în insolvență care va
datele reale existente la data evaluă- tre celelalte două sub-proceduri (fali- servi ca element de analiză partici-
rii, fie date care nu ar fi presupuse de ment și reorganizare), pe de o parte, panților la procedură pentru a lua
către un participant tipic de pe piață și procedura insolvenței, pe de altă decizii importante.
într-o tranzacție, la data evaluării. parte, este cea de la parte la întreg. b. Vânzarea în perioada de
Ipotezele speciale sunt utilizate Falimentul este, practic, ultima observație pentru cheltuieli de
adesea în special în cadrul evaluării soluție atunci când, în mod cert, re- procedură conform art. 39 alin.
în condiții de insolvență, pentru a dresarea unei societăți comerciale 6 din Legea nr. 85/2014
descrie efectul unor schimbări posi- nu mai este posibilă, singura cale de În scopul și în limitele necesare
bile asupra valorii unui activ. Aces- a achita toate sau o parte din datori- acoperirii cheltuielilor de procedu-
tea sunt desemnate ca fiind speciale ile sale comerciale fiind lichidarea în ră, oricând pe parcursul procedurii,
-pentru a sublinia utilizatorului eva- întregime a activului. în lipsă de lichidități în patrimoniul
luării faptul că o concluzie asupra va- Prin faliment se înțelege deci, debitorului, administratorul judiciar/
lorii este condiționată de o schimbare acea etapă din cadrul procedurii de lichidatorul judiciar va identifica bu-

VALOAREA | Q3 2017 37
nuri valorificabile libere de sarcini, stabilească dacă este posibilă reorga- tenței tratamentului corect și echita-
care nu sunt esențiale pentru reorga- nizarea activității. bil prevăzute de art. 139 alin (2) din
nizare și va proceda la valorificarea de e. Realizarea testului creditorului legea 85/2014 respectiv:
urgență, la minim valoarea de lichida- privat diligent, în vederea ŰŰ niciuna dintre categoriile care
re a acestora, stabilită de un evaluator. „atestării faptului că resping planul și nicio creanță
Evaluarea se face în condițiile distribuirile pe care le-ar primi care respinge planul nu primesc
stipulate de art. 39 alin 6 din Legea un creditor bugetar în cazul mai puțin decât ar fi primit în
85/2014, estimându-se valoarea de unei proceduri de prevenire a cazul falimentului;
lichidare, fiind recomandabilă de- insolvenței sau reorganizare ŰŰ nicio categorie sau nicio creanță
terminarea valorii de lichidare în sunt superioare celor pe aparținând unei categorii
ambele ipoteze: vânzarea ordonată și care le-ar primi creditorul nu primește mai mult decât
vânzarea forțată. într-o procedură de faliment” valoarea totală a creanței sale;
c. Reflectarea creanțelor potrivit art. 5, pct. 71 Legea nr. ŰŰ în cazul în care o categorie
beneficiare ale unei cauze de 85/2014 defavorizată respinge planul,
preferință potrivit art. 103 din Analiza are la bază un raport de nicio categorie de creanțe
Legea 85/2014. evaluare întocmit de către un eva- cu rang inferior categoriei
Creanțele beneficiare ale unei ca- luator autorizat membru ANEVAR, defavorizate neacceptate,
uze de preferință se înscriu în tabelul desemnat de creditorul bugetar și astfel cum rezultă din ierarhia
definitiv până la valoarea de piață a se raportează inclusiv la durata unei prevăzută la art. 138 alin. (3), nu
garanției stabilită prin evaluare, dis- proceduri de faliment comparativ cu primește mai mult decât ar primi
pusă de administratorul judiciar sau programul de plăți propus. în cazul falimentului;
de lichidatorul judiciar, efectuată de f. Întocmirea planului de ŰŰ planul prevede același tratament
un evaluator desemnat potrivit pre- reorganizare și stabilirea pentru fiecare creanță în cadrul
vederilor art. 61. valorilor generate de activele unei categorii distincte, cu
Se realizează reprezentarea unei din patrimoniu pe perioada excepția rangului diferit al celor
creanțe în funcție de valoarea garan- reorganizării, precum și/sau în beneficiare ale unor cauze de
ției, fără a se stabilii definitiv câtimea caz de lichidare. preferință, precum și în cazul
părții de creanțe garantate și câtimea Planul de reorganizare poate să în care deținătorul unei creanțe
părții de creanțe chirografare. Prin prevadă ca măsură de redresare a consimte la un tratament mai
aplicarea art. 103 nu se poate stinge o activității valorificarea parțială sau puțin favorabil pentru creanța sa.
garanție, ci doar se reprezintă mate- totală a activelor precum și valori- g. Anularea actelor frauduloase
matic creanța unui creditor garantat. ficarea afacerii, sens în care valorile conform art. 117 și urm. din
d. Examinarea situației propuse prin plan trebuie argumen- legea 85/2014
economice a debitorului și tate printr-un raport de evaluare. Potrivit art. 117 din Legea
întocmirea unui raport prin Totodată, planul de reorganizare 85/2014 administratorul judiciar/li-
care administratorul judiciar poate să prevadă ca măsură de re- chidatorul judiciar poate introduce
să propună fie intrarea în dresare fuziunea sau divizarea, sens la judecătorul-sindic acțiuni pentru
procedura simplificată, fie în care se va realiza evaluarea pen- anularea actelor sau operațiunilor
continuarea perioadei de tru întocmirea proiectului de fuzi- frauduloase ale debitorului în dauna
observație în cadrul procedurii une/divizare propus prin planul de drepturilor creditorilor, în cei 2 ani
generale, conform art. 58 alin 1 reorganizare. anteriori deschiderii procedurii.
lit. a din Legea 85/2014. În cazul în care pentru derularea Premergător introducerii acțiu-
Pentru ca administratorul judici- activității planului de reorganizare nii prevăzute de art. 117 din Legea
ar să poată întocmi un raport amă- este necesară obținerea de finanțări 85/2014 administratorul judiciar/
nunțit prin care să propună fie in- se va realiza evaluarea pentru garan- lichidatorul, în cazul transferurilor
trarea în procedura simplificată, fie tarea unui împrumut. patrimoniale, trebuie să realizeze
continuarea perioadei de observație, În cuprinsul planului de reorga- o analiză asupra valorii tranzacți-
are nevoie ca analiza sa să se bazeze nizare trebuie argumentat pe baza ei identificate pentru care intențio-
pe un raport de evaluare al entității unui raport de evaluare că sunt în- nează să introducă acțiuni în anula-
aflate în insolvență, pe baza căruia să deplinite cumulativ condițiile exis- re respectiv să solicite un raport de

38 VALOAREA
evaluare pentru a compara valoarea rate creditorilor aflați pe ordinele de cauză, sens în care este necesară verifi-
tranzacționată a activelor. În cadrul prioritate anterioare, precum și celor carea evaluării potrivit SEV 400.
raportului de evaluare se va estima de pe aceeași ordine de prioritate. În Judecătorul sindic, în soluționarea
atât valoarea de piață, cât și valoarea toate cazurile, prețul bunurilor dis- obiecțiunii împotriva raportului de
de lichidare (în ambele ipoteze), atât tribuite creditorilor în contul crean- evaluare, va putea obliga evaluatorul,
la momentul realizării tranzacției, cât țelor nu va fi mai mic decât valoarea sub sancțiunea amenzii, să răspundă
și la momentul deschiderii procedu- stabilită prin raportul de evaluare. la obiecțiunile încuviințate în termen
rii/solicitării raportului de evaluare. j. Distribuirea bunurilor rămase de maximum 5 zile. Totodată, va pu-
h. Efectuarea lichidării, potrivit nelichidate asociaților potrivit tea dispune, la cerere sau din oficiu,
art. 154 -158 din Legea art. 176 lit. a din Legea efectuarea unei noi evaluări. Va fi
85/2014 85/2014 omologat de către instanță unul din-
Lichidarea bunurilor din averea Dacă creanțele au fost complet tre rapoartele de evaluare.
debitorului va fi efectuată de lichida- acoperite prin distribuirile făcute, ju-
torul judiciar sub controlul judecă- decătorul sindic va pronunța o sen- V. CONCLUZII
torului sindic. Pentru maximizarea tință de închidere a procedurii fali- În condițiile unei evaluări neco-
valorii averii debitorului, lichidato- mentului și de radiere a debitorului respunzătoare, procedura insolven-
rul judiciar va face toate demersurile din registrul în care este înmatriculat ței va eșua și va merge într-o direcție
de expunere pe piață, într-o formă chiar înainte ca bunurile din averea contrară cu scopul declarat, respec-
adecvată, a acestora. debitorului să fi fost lichidate în în- tiv maximizarea averii pentru acope-
Lichidarea va începe îndată după tregime, în cazul în care toți asociații rirea masei credale.
finalizarea de către lichidatorul judi- persoanei juridice sau persoană fi- Principalul scop al legii insolven-
ciar a inventarierii și depunerea ra- zică, după caz, solicită acest lucru în ței este de a institui criterii corecte de
portului de evaluare. Bunurile vor pu- termen de 30 de zile de la notificarea operare și tratament față de entitatea
tea fi vândute în bloc sau individual. lichidatorului judiciar făcută adminis- aflată în insolvență, una din funcțiile
În vederea evaluării bunurilor tratorului special, urmând ca bunurile procedurii insolvenței fiind și cea de
din averea debitorului, cu acordul să treacă în coproprietatea asociaților/ evaluare economică a averii entității
comitetului creditorilor, lichidatorul acționarilor, corespunzător cotelor de supusă procedurii insolvenței.
judiciar poate să angajeze, în numele participare la capitalul social; Procedura de lichidare a averii
debitorului, un evaluator și să îi sta- În cazul distribuirii bunurilor ră- debitorului, deși în cele mai multe
bilească onorariul. Evaluatorii trebu- mase nelichidate asociaților este nece- cazuri este varianta mai rapidă de
ie să fie membri ai Asociației Nați- sară evaluarea pentru stabilirea valorii recuperare într-o oarecare măsură a
onale a Evaluatorilor Autorizați din de piață individuală a fiecărui bun ce sumelor datorate de debitor, nu sati-
România, iar evaluarea trebuie efec- se atribuie asociațiilor pentru a se pu- sface întotdeauna funcția de evalu-
tuată în conformitate cu Standardele tea stabili valoarea de transfer pe baza are economică a averii debitorului.
Internaționale de Evaluare. căreia să fie calculate impozitele și ta- În aceste condiții, nu trebuie ignorat
Bunurile din averea debitorului xele datorate bugetului de stat. scopul procedurii de insolvență care
vor fi evaluate atât în bloc, cât și indi- k. Obiecțiuni împotriva raportului presupune alegerea acelei proceduri
vidual. Evaluarea în bloc are în vede- de evaluare potrivit art. 62 din care va determina acoperirea în cea
re fie evaluarea totalității bunurilor Legea 85/2016 mai mare măsură a masei credale.
din averea debitorului, fie evaluarea Administratorul judiciar, precum Insolvența nu este o problemă,
subansamblurilor funcționale. și oricare dintre creditori, pot for- este rezolvarea unei situații com-
i. Atribuirea bunurilor creditorilor mula obiecțiuni împotriva rapoar- plicate. Succesul procedurii insol-
potrivit art. 175 alin (3) din telor de evaluare întocmite în cauză. venței depinde de evaluarea poten-
Legea 85/2014 În vederea soluționării de către ju- țialului de redresare al debitorului
Bunurile vor putea fi distribuite decătorul sindic a obiecțiunilor împo- și de identificarea opțiunilor avute
creditorilor în contul creanțelor pe triva raportului de evaluare, formula- la dispoziție. În condițiile unei ana-
care le dețin împotriva averii debito- te potrivit art. 62 din Legea 85/2016, lize obiective care să realizeze în-
rului, în urma unei propuneri a cre- este necesar să își formeze o opinie țelegerea principalilor factori care
ditorului, cu obligația acestuia de a obiectivă privind modul de întocmire influențează mediul în care ope-
achita toate sumele ce ar fi fost dato- a raportului de evaluare contestat în rează debitorul.

VALOAREA | Q3 2017 39
Statistica,
subiectul fierbinte
 al verii 2017

F
ără îndoială, cel mai fier- (AVM). TEGoVA încearcă să anu-
binte subiect din evalua- leze legea din Ţările de Jos prin di-
re, din această vară, a fost alogul cu Comisia Europeană. Mo-
utilizarea metodelor sta- tivul este acela că, deşi progresul
tistice de evaluare. Deşi tehnologic din sfera instrumentelor
dezbaterea despre adecva- de evaluare se cuvine încurajat, lip-
rea acestor metode nu este nouă, ea sesc dovezile care să demonstreze
a revenit recent în prim-plan odată că instrumentele AVM oferă în Eu-
cu dezvoltarea rapidă a modelelor ropa gradul de acurateţe necesar în ŰŰKRZYSZTOF GRZESIK,
automate de evaluare (AVM) în mai evaluare. FRICS, REV, Președinte TEGoVA

multe ţări europene şi cu comuni- Într-adevăr, aşa cum se arată în-


catul Autorităţii Bancare Europene tr-un raport al Profesorului George zări sunt extrem de greu de obţinut?
privind modul de interpretare a le- Matysiak, o autoritate în domeniul Dacă evaluatorii şi, în egală măsură,
gislaţiei europene care reglemen- preciziei în evaluare, industria eu- consumatorii ar fi să adopte tehnolo-
tează utilizarea metodelor statisti- ropeană a modelelor automate de gia AVM, atunci trebuie să fie siguri
ce în evaluarea pentru garantarea evaluare este învăluită în mister. Este de acurateţea acestora şi că sunt su-
împrumutului. dificil să se evalueze acurateţea in- puse aceloraşi rigori la care sunt su-
Dezbaterea a repornit anul tre- strumentelor care se comercializează puşi, justificat, evaluatorii.
cut, când Parlamentul din Ţările de în prezent ca modele de evaluare su- Profesorul Matysiak observă în
Jos a încălcat legislaţia europeană, per-sofisticate. Se mai pune totodată raport că „există puţine date publice
permiţând băncilor ca în anumite întrebarea: pot modelele automate imparţiale şi solide care să se refere
situaţii să acorde credite ipotecare de evaluare să conducă la rezultate la modelele AVM. Firmele europene
pe baza valorilor estimate cu ajuto- precise în numeroasele ţări europe- care le dezvoltă nu se arată dornice
rul modelelor automate de evaluare ne în care informaţiile despre vân- să publice detalii.”

40 VALOAREA
Profesorul Matysiak remarcă fap- Afirmaţiile TEGoVA privind pe termen lung, proprietatea poate
tul că în afară de faptul că transmit faptul că legislaţia din Ţările de Jos fi evaluată de un evaluator indepen-
informaţii agenţiilor de rating, ope- încalcă legislaţia europeană sunt dent la o valoare mai mică sau egală
ratorii AVM din Europa nu doresc ca susţinute de un aviz juridic care cu valoarea pe termen lung… Valoa-
datele∕ metodologiile lor să fie expuse conchide că, potrivit Directivei pri- rea garanției este valoarea de piață
unor analize independente extinse. vind creditele ipotecare, nu este per- sau valoarea pe termen lung, redusă
Spre deosebire de lipsa de trans- misă utilizarea modelelor AVM fără corespunzător pentru a reflecta rezul-
parenţă a industriei AVM din Eu- ca evaluarea să implice un evaluator tatele monitorizării solicitate la arti-
ropa, raportul subliniază faptul că şi că, în orice caz, potrivit Regula- colul 208 alineatul (3) și pentru a ține
datele privind acurateţea modelelor mentului privind cerinţele de capital seama de existența oricăror creanțe
sunt disponibile în SUA, de exem- (EU) No 575/2013 „metodele statis- cu rang prioritar asupra proprietății.”
plu, acestea fiind oferite de House- tice (inclusiv AVM) pot fi aplicate Articolul 208 (3) al Regulamen-
Canary şi Zillow. Aceste date oferă numai pentru a monitoriza valoa- tului privind cerinţele de capital sta-
un punct de referinţă. rea proprietăţii şi pentru a identifica bileşte criteriile pentru „monitori-
Astfel, pe baza analizei a 666 de proprietăţile care trebuie reevaluate. zarea valorii proprietăţii” şi pentru
regiuni din SUA din baza de date Zi- Totuşi, utilizarea acestor metode nu „evaluarea proprietăţii”. Acest articol
llow, considerând că +/- 10% este „o este permisă la evaluarea propriu-zi- se încheie cu următoarea formulare:
marjă de eroare acceptabilă”, se con- să a bunurilor imobiliare.” Instituţiile pot folosi metodele sta-
stată că, în medie, aproximativ 70% Avizul citat mai sus a provocat un tistice pentru a monitoriza valoarea
dintre evaluările AVM corespund val de nelinişte în mediul bancar şi, proprietăţii şi pentru a identifica pro-
acestei marje. Raportul sugerează că la începutul acestui an, o bancă al că- prietăţile care trebuie reevaluate.
această marjă „ar reprezenta limita rei nume nu dorim să-l facem public La data de 12 mai 2017, EBA s-a
superioară pentru modelele AVM a solicitat o interpretare detaliată a pronunţat, stabilind că „Articolul
din Europa”. Cu toate acestea, în Articolelor 229 şi 208 (3) din partea 208(3)(b) din Regulamentul pri-
funcţie de locaţie, distribuţia evaluă- Autorităţii Bancare Europene. vind cerinţele de capital nu permi-
rilor care corespund acestui interval Articolul 229 din Regulamentul te utilizarea modelului statistic ca
este cuprinsă între 20% şi 92%. privind cerinţele de capital stipulea- mijloc unic de verificare a valorii
Profesorul Matysiak crede, de ză că în contextul evaluărilor interne proprietăţii imobiliare. Acelaşi lu-
asemenea, că „în ciuda nivelurilor bazate pe abordarea IRB (Internal cru este valabil şi pentru articolul
medii ridicate de acurateţe, evaluă- rating-based): „… garanția trebuie 229 (1) al Regulamentului.”
rile bazate pe date statistice pot evi- evaluată de un evaluator indepen- Interpretarea oficială citată mai
denția abateri semnificative de la dent la valoarea de piață sau la o sus ar trebui să întărească poziţia
aceste niveluri şi este nevoie să fie valoare mai mică. Instituția trebuie TEGoVA în eforturile sale de a con-
susţinute prin raţionamentul profe- să solicite evaluatorului independent vinge Comisia Europeană să pună
sional. Marja de eroare, de regulă, să documenteze valoarea de piață în presiune asupra guvernului din Ţă-
variază considerabil în funcţie de mod clar și transparent. În schimb, rile de Jos, astfel încât acesta să mo-
condiţiile de piaţă, tipurile de pro- în statele membre care au stabilit cri- difice legislaţia prost concepută cu
prietate şi ţară.” terii riguroase de evaluare a valorii privire la AVM.

VALOAREA | Q3 2017 41
și competență
„Educația nu e cât de mult ai memorat sau cât știi. E capacitatea de a
face diferența între ce știi și ce nu știi.”  Anatole France

S
criam cu ceva timp în urmă despre riscuri
și limite și cum acestea din urmă ajută la
asumarea unor riscuri calculate. Promiteam
atunci un „va urma” care s-a lăsat neașteptat
de mult așteptat. Și totuși, promisiunile făcu-
te trebuie onorate, așa încât, iată-mă în fața
foii goale cu intenția (destul de hotărâtă) să o umplu cu
ceva idei, sper eu, folositoare și altora.
Pornind de la motto-ul articolului, adaug întrebarea:
ŰŰCRISTINA GRIGORESCU,
este educația într-un domeniu suficientă pentru a declara Vicepreședinte ANEVAR
competența? Cu alte cuvinte, unul dintre absolvenții cur-
surilor de formare profesională este competent să facă o
evaluare de a doua zi după absolvire? La întrebarea ce reprezintă aceas-
În ciuda bunului renume al variantei actuale a cursului tă formulă, pot fi trei categorii mari
de EPI și a reacțiilor pozitive venite din partea cursanților de reacții:
și lectorilor, un evaluator cu experiență ar spune NU, cate- Categoria „dat din umeri”: „nu
goric. Unul începător ar spune DA - cu siguranță, pentru știu și nu mă interesează, căci eu nu
că abia așteaptă să pună în aplicare ceea ce a învățat. folosesc”, cu variații până la „nu este
Numai că celui de-al doilea îi mai lipsește ceva: prac- un calcul utilizat în evaluare”.
tica, ceea ce în evaluare s-ar transpune în adaptarea rațio- Categoria „întreabă un prieten”:
namentelor învățate la curs la alte situații și aplicarea abor- adică cititorul se repede la prietenul
dărilor în evaluare prin crearea propriilor raționamente și Google, prietena Wikipedia sau la
corelații. Adică ceea ce reprezintă de fapt „meseria” și des- biblioteca IROVAL sau la cea a RICS
parte evaluatorul autorizat de ceilalți cunoscători ai dome- (după posibilități și apetit anglosa-
niului imobiliar (agenții imobiliari de exemplu). xon) și citește, judecă în speranța de
S-ar putea spune deci, că suma dintre cunoștințe și expe- a înțelege și eventual ține minte și,
riență ar trebui să fie competența. Dar în sensul motto-ului dacă are ocazia, aplică în practică.
de mai sus - dublat de conștiința propriei neștiințe. Așa în- Printre aceștia mă aflu și eu.
cât, dacă educația este fundația, competența se construieș- Categoria „DCF în ADN”: per-
te, pe măsură ce se acumulează bune practici și experiență. soana, absolut admirabilă, care se
În continuarea pledoariei, să facem un test. Iată o luminează la față și începe să poves-
formulă: tească despre CAPM (Capital Asset
a = Rf + ß (Rm – Rf) Pricing Model) pentru firme cotate,

42 VALOAREA
despre prima de risc, despre rata de speranța că instinctul de conservare ajută neștiutorul să
bază fără risc, despre varianta CAPM deprindă mai repede mișcările salvatoare nu ajută la ni-
pentru firme nelistate, trecând apoi mic dacă lecția are loc într-un râu potrivit pentru rafting
nonșalant la valoarea unui stoc de și nu într-un bazin, sub supravegherea unei competențe
acțiuni ca fiind valoarea dividende- în domeniu (profesorul de înot).
lor viitoare actualizate după modelul Și mă întorc la pledoaria privind existența unei misiuni
Gordon-Shapiro, povestind lejer des- de evaluare înțeleasă de ambele părți: evaluator autorizat și
pre istoria pornită în 1956 de cei doi client și a unui contract. Odată înțeleasă misiunea de eva-
la Universitatea din Toronto. luare, urmează să îți exerciți „capacitatea de a face diferen-
Explicând despre prima de risc, ța între ce știi și ce nu știi” și să recunoști limitele compe-
trece natural către prima de risc a tențelor tale (iar limite…) cu sinceritate și curaj, căpătând
României, despre care revista „Ca- astfel libertatea fie de a te asocia cu o competență mai mare
pital” în varianta sa online, din 2 decât a ta, fie de a refuza contractul, ambele având ca rezul-
februarie 2017, declara: „Prima de tat un somn liniștit.
risc a României a crescut! Investi-
torii străini împrumută mai scump
statul”. Și de aici…
Revenind la întrebarea - test, oda-
tă ce tu, cititorule, te-ai încadrat în-
tr-una dintre categorii, poți răspunde
cu mâna pe inima dacă ești compe-
tent să evaluezi pentru aplicarea le-
gii nr. 151/2014 „privind clarificarea
statutului juridic al acțiunilor care se
tranzacționează pe Piața RASDAQ
sau pe piața valorilor mobiliare ne-
cotate”? Și dacă accepți misiunea
de evaluare, este competența pe
care o ai suficientă ca să dimi-
nueze riscurile la care te expui?
Sau este venitul adus sufici-
ent încât să acopere riscul
asumat? Dar te rog să fii
sincer, oricum e o între-
bare retorică și dacă răs-
punzi nu aude nimeni.
Dar știți ceva, toți
am fost la început în
evaluare, iar dacă
nu începeam să lu-
crăm, de unde
practică? Deci
de unde com-
petență? De
acord, com-
plet de acord.
Însă sunt si-
tuații în care
tehnica utilizată
câteodată în înot:
aruncatul în apă în

VALOAREA | Q3 2017 43
Interviu

Profesia de evaluator din România


– model pentru viitoarea reglementare
a profesiei în statul Georgia

ŰŰUn interviu de Raluca Șlicaru Momentul protocolar în care s-a rezultatele mi-au depăşit aşteptările.

O
semnat un Memorandum de colabo- De fapt, am avut întâlniri cu o serie de
delegație a statului rare între ANEVAR și Asociația Eva- reprezentanți ai autorităților, cu diferi-
Georgia, formată din: luatorilor Independenți din Geor- te părţi interesate şi am ajuns să înţe-
Nino Beraia - reprezen- gia, a întărit legăturile profesionale leg foarte bine cum decurg lucrurile în
tanta Asociației Evalu- strânse dintre cel două organizații. ţara dumneavoastră. Aş remarca faptul
atorilor Independenți În timpul acestei vizite de lucru că aceasta este o situaţie ideală, deoa-
din Georgia (AEIG), am stat de vorbă cu doi dintre cei trei rece sunteți o organizaţie profesională
Yuri Dolidze - Head of Service for reprezentanți ai statului Georgia, în puternică şi există încredere între au-
Accounting and Auditing Supervi- încercarea de a culege câteva impresii torităţile statului şi practicienii profe-
sion, Guvernul Georgiei și Tengiz despre cum au decurs întâlnirile, cât siei. Însă, cu ajutorul dumneavoastră,
Gelashvili - Specialist, Valuation Re- de utile consideră aceștia informațiile am avut reuniuni şi cu reprezentanţii
viewer of Specialised Groups and obținute și cu ce rezultate se vor în- şi organizaţiile naţionale ale altor ţări şi
Supervisory Policy Department of toarce în țară. am aflat care le sunt practicile şi consi-
National Bank of Georgia, a vizitat der că, prin comparaţie cu momentul
România în vederea documentării Yuri Dolidze, Head of de dinaintea acestui eveniment (n.r.
cu privire la viitoarea reglementare Service for Accounting Ziua Evaluatorului) acum dispun de
a profesiei de evaluator în Georgia. and Auditing Supervision, mult mai multe informaţii pe care le
Delegația a beneficiat de supor- voi analiza în perioada imediat urmă-
Guvernul Georgiei
tul ANEVAR în demersurile sale de toare, referitoare la principalele aspec-
a identifica cele mai bune practici ale Vă rog să ne spuneți dacă aţi te legate de acestă profesie și care sunt
asociației profesionale din România în găsit răspunsuri la întrebările aplicate peste tot în lume.
relația cu autoritățile statului și cu alți referitoare la viitoarea
parteneri importanți, cum sunt insti- Aveţi un termen pentru
reglementare a profesiei în implementarea legilor
tuțiile finaciare.
Astfel, Asociația a organizat întâl-
țara dvs., în urma întâlnirilor acestora în Georgia?
niri la sediul Ministerului Finanțelor cu cei de la Ministerul
Publice și la cel al Asociației Române Finanțelor Publice, cu Yuri Dolidze: Avem termenele
a Băncilor, precum și cu reprezentanți Asociația Română a Băncilor noastre fixate în Georgia, este vorba
ai unor organizații profesionale străi- și cu reprezentanții ANEVAR. de sfârşitul acestui an. Nişte termene
ne: Appraisal Institute - SUA, The Eu- destul de strânse. Însă, chiar dacă nu
ropean Group of Valuers Associati- Yuri Dolidze: Da. Sunt mulţumit, vom redacta până atunci documentul
ons (TEGoVA), ATASA – Spania etc. mai mult decât mulţumit, pentru că final, cred că vom avea cel puţin un

44 VALOAREA
Interviu

draft, care va conţine un punct de ve-


dere foarte echilibrat şi care va fi foarte
potrivit cu mediul nostru economic,
pentru moment.

Ce credeţi despre ANEVAR,


despre modul în care este
organizată Asociaţia? Daniel Manațe, Președinte ANEVAR și Nino Beraia,
Asociația Evaluatorilor Independenți din Georgia

Yuri Dolidze: Am vizitat sediul


ANEVAR şi m-au impresionat foarte
mult realizările acestei organizaţii pro-
fesionale. Cred că este cel mai edifica-
tor exemplu de cele mai bune practici
întâlnit până în prezent. Am avut dis-
cuţii prelungite cu câţiva dintre repre-
zentanții Consiliului director și cu dl. Tengiz Gelashvili, Dana Ababei, Yuri Dolidze,
Nino Beraia, Yuri Dolidze, Dana Ababei Nino Beraia, Gheorghe Bădescu
Gheorghe Bădescu şi am descoperit o
serie de aspecte importante cu privire
la organizare. Pot să spun că reprezintă
un model clasic de organizare a acestui
tip de entitate. Cel puţin asta cred până
în momentul de faţă. Organizaţia îşi
are propria strategie, obiective pe ter-
men lung, puncte de vedere, deţine au- Întâlnirea dintre delegația din Georgia și
toritate, aşa că sunt foarte impresionat. Întâlnire la sediul ANEVAR cu reprezentanții
delegației din Georgia
reprezentanții ANEVAR, TEGoVA, Appraisal
Institute, ATASA

Nino Beraia, reprezentanta că aceasta este calea pe care trebuie să facem diviziunea dintre cele două
Asociației Evaluatorilor s-o urmăm şi noi. Poate că mişcarea profesii şi să spunem, uite, ei sunt au-
Independenți din dumneavoastră şi-a găsit forma ideală ditorii, iar aceştia sunt evaluatorii. Și
pentru ţara dumneavoastră, noi, însă, publicaţiile celor două profesii sunt cu
Georgia (AEIG)
trebuie să beneficiem de experienţa totul şi cu totul diferite, la fel ca şi do-
Care sunt concluziile dvs. dumneavoastră şi să introducem în meniile de activitate. Iar această situa-
după întâlnirile pe care același timp anumite aspecte specifi- ţie nu mai poate dura prea mult, pen-
le-ați avut în România, ală- ce contextului economic din Georgia, tru că reglementarea va fi una foarte
esenţiale pentru noi. Prin urmare, încă dură. În altă ordine de idei, le sun-
turi de reprezentanții noștri?
mai avem de lucrat la consolidarea în- tem recunoscători omologilor români
Nino Beraia: Am sosit la Bucureşti crederii în profesie. La noi există mai pentru întâlnirea extrem de utilă de la
la invitaţia dlui. Gheorghe Bădescu, multe asociaţii de profil, iar ce am re- Ministerul Finanţelor Publice şi pen-
pentru a ne consulta în ceea ce pri- marcat este că implicarea statului în tru cea de la Asociaţia Română a Băn-
vește viitoarea lege ce va reglementa activitatea acestei profesii în Româ- cilor. Concluzia este că educarea celor
profesia de evaluator și în Georgia. Ne nia este minimă, ceea ce e minunat implicați în acest domeniu al evaluării
aşteaptă un proces foarte dur de adop- şi, poate, cea mai bună cale de urmat. este crucială. Educația se realizează, la
tare a acestei legi. Dumneavoastră deja Însă, în cazul nostru, autorităţile sta- voi, și prin intermediul cele două mi-
aţi acumulat peste douăzeci de ani de tului consideră că noi nu ne bucurăm nunate reviste pe care le editați. Deci
experienţă în profesie şi aţi construit o de aceeași încredere. Suntem, de altfel, aceasta este calea pe care trebuie s-o
asociaţie minunată şi foarte puternică. o ţară foarte mică. La fel şi asociația urmăm și noi. Pot spune, deci, că am
Iar ceea ce este cel mai important este noastră de evaluatori este, de aseme- găsit unele răspunsuri. Dar trebuie să
faptul că profesia se bucură în Româ- nea, mică. Suntem confundați ade- analizăm şi experienţa altor ţări euro-
nia de încrederea pe care aţi conso- sea cu auditorii şi aceasta reprezintă pene, ale căror situaţii sunt mult mai
lidat-o de-a lungul timpului şi cred problema principală. Aşa că, trebuie asemănătoare cu a noastră.

VALOAREA | Q3 2017 45
Raport de analiză statistică
a Bazei Imobiliare de Garanții (BIG)
Q2 2017

A. STATISTICI GENERALE PE TIPURI ȘI SUBTIPURI


DE PROPRIETĂȚI IMOBILIARE
1. Rapoarte de evaluare introduse – distribuție pe tipuri de proprietăți imobiliare

Sumă valori
Tip
de piață
Procentaj Număr Procentaj Sumă valori de piață - (milioane €)
proprietate valoric (%) rapoarte cantitativ (%)
(milioane €)1 Tipuri de proprietăți
Rezidențială 1.931,66 29,16 28.243 78,13

Comercială 1.886,49 28,48 2.760 7,64

Industrială 1.502,57 22,68 1.881 5,20

Teren 602,52 9,10 2.686 7,43

Mixtă 403,25 6,09 278 0,77

Agricolă 202,09 3,05 240 0,66

Alte tipuri 95,85 1,45 59 0,16

Total 6.624,44 100,00 36.147 100,00


1
Ordine descrescătoare a sumei valorilor de piață

2. Rapoarte de evaluare introduse – distribuție pe județe și București

Distribuție rapoarte de evaluare


Distribuție rapoarte de evaluare - Județe - Sectoare București

46 VALOAREA
3. Rapoarte de evaluare introduse
– distribuție pe subtipuri de proprietăți imobiliare
a. Proprietăți de tip rezidențial
Sumă valori de Procentaj Număr Procentaj
Tip proprietate Subtip proprietate
piață (milioane €) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Apartament în bloc 1.118,08 57,88 21.546 76,29

Casă cu teren 610,81 31,62 5.827 20,63

Rezidențială Bloc de apartamente 86,46 4,48 49 0,17

Apartament în casă 58,45 3,03 798 2,83

Ansamblu rezidențial 57,87 3,00 23 0,08

Total 1.931,66 100,00 28.243 100,00

Sumă valori de piață (milioane €) Sumă valori de piață (milioane €)


– Proprietăți rezidențiale – Proprietăți comerciale

b. Proprietăți de tip comercial

Sumă valori de piață Procentaj Număr Procentaj


Tip proprietate Subtip proprietate
(milioane €) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Spațiu comercial - clădire independentă 762,93 40,44 1.005 36,41

Spațiu de birouri - clădire independentă 639,71 33,91 317 11,49

Unitate cazare 235,33 12,47 219 7,93


Comercială
Spațiu comercial - parte dintr-o clădire 208,10 11,03 1.070 38,77

Spațiu de birouri - parte dintr-o clădire 35,65 1,89 145 5,25

Spațiu de agrement 4,78 0,25 4 0,14

Total 1.886,49 100,00 2.760 100,00

VALOAREA | Q3 2017 47
c. Proprietăți de tip industrial
Sumă valori de piață Procentaj valoric
Tip proprietate Subtip proprietate Număr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
(milioane €) (%)
Spațiu de producție 864,80 57,55 1.008 53,59
Industrială
Spațiu de depozitare și logistică 637,77 42,45 873 46,41

Total 1.502,57 100,00 1.881 100,00

Sumă valori de piață (milioane €) Sumă valori de piață (milioane €) - Proprietăți agricole
– Proprietăți industriale

d. Proprietăți de tip agricol


Sumă valori de piață
Tip proprietate Subtip proprietate Procentaj valoric (%) Număr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
(milioane €)

Siloz 79,81 39,49 48 20,00


Fermă zootehnică 69,61 34,45 111 46,25
Fermă avicolă 24,97 12,36 26 10,83
Fermă agricolă de cultură 11,92 5,90 30 12,50
Cramă/ Centru de vinificație 5,72 2,83 3 1,25
FNC 4,32 2,14 4 1,67
Agricolă
Abator 2,61 1,29 3 1,25
Moară 1,51 0,75 7 2,92
Fermă piscicolă 1,19 0,59 4 1,67
Seră legumicolă / Floricolă 0,23 0,12 2 0,83
Livadă 0,20 0,10 2 0,83
Stațiune de cercetare 0 0,00 0 0,00

Total 202,09 100,00 240 100,00

e. Proprietăți de tip mixt


Sumă valori de piață Procentaj Număr Procentaj
Tip proprietate Subtip proprietate
(milioane €) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Spațiu comercial și de birouri 255,71 63,41 63 22,66

Proprietate multifuncțională (mai mult de două utilizări) 94,36 23,40 148 53,24

Mixtă Spațiu de producție și depozitare 34,19 8,48 44 15,83

Bloc apartamente cu spații comerciale (retail) 15,09 3,74 13 4,68

Spațiu de birouri cu spații comerciale (retail) 3,89 0,96 10 3,60

Total 403,25 100,00 278 100,00

48 VALOAREA
Sumă valori de piață Sumă valori de piață
(milioane €) – Proprietăți mixte (milioane €) – Terenuri

f. Proprietăți de tip teren


Sumă valori de piață
Tip proprietate Subtip proprietate Procentaj valoric (%) Număr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
(milioane €)

Intravilan construcții 406,95 67,54 1.431 53,28


Intravilan arabil 69,03 11,46 467 17,39
Cu destinație agricolă 66,93 11,11 317 11,80
Teren Extravilan 59,11 9,81 464 17,27
Cu destinație forestieră 0,39 0,06 3 0,11
Cu destinație specială 0,11 0,02 4 0,15
Aflat permanent sub ape 0 0,00 0 0,00
Total 602,52 100,00 2.686 100,00

g. Alte tipuri de proprietăți


Sumă valori de piață Procentaj valoric Procentaj cantitativ
Tip proprietate Subtip proprietate Număr rapoarte
(milioane €) (%) (%)

Centrală electrică fotovoltaică 43,53 45,41 12 20,34

Centrală hidroelectrică 39,58 41,29 7 11,86


Alte tipuri
Stație distribuție carburanți 12,75 13,30 40 67,80

Centrală electrică eoliană 0 0,00 0 0,00

Total 95,85 100,00 59 100,00

Sumă valori de piață (milioane €) - Alte tipuri de proprietăți

VALOAREA | Q3 2017 49
B. INDICATORI STATISTICI PE TIPURI DE PROPRIETĂȚI IMOBILIARE
Pentru calculul valorii de piață/mp pe tip și subtip de proprietate, pe sectoare ale municipiului București,
respectiv pe orașe sau pe județe, se utilizează mediana valorilor din seria de date analizată.
a. Proprietăți de tip rezidențial
Valori de piață (€/ mp) – Municipii/ orașe

Municipiu/ oraș Subtip proprietate Valoare de piață (€/ mp)


Alba Iulia Apartament în bloc 738
Alexandria Apartament în bloc 535
Apartament în bloc 732
Arad
Casă cu teren 659
Apartament în bloc 729
Bacău
Casă cu teren 601
Apartament în bloc 747
Baia Mare
Casă cu teren 691
Apartament în bloc 654
Bistriţa
Casă cu teren 545
Botoşani Apartament în bloc 677
Apartament în bloc 916
Braşov
Casă cu teren 764
Apartament în bloc 642
Brăila
Casă cu teren 595
Apartament în bloc 1.089
București
Apartament în casă 1.136
Buzău Apartament în bloc 758
Călăraşi Apartament în bloc 557
Apartament în bloc 1.261
Cluj-Napoca Apartament în casă 1.351
Casă cu teren 1.078
Apartament în bloc 958
Constanţa
Casă cu teren 926
Craiova Apartament în bloc 930
Deva Apartament în bloc 678
Drobeta-Turnu Severin Apartament în bloc 529
Focşani Apartament în bloc 673
Galaţi Apartament în bloc 745
Giurgiu Apartament în bloc 465
Apartament în bloc 950
Iaşi
Casă cu teren 764
Miercurea-Ciuc Apartament în bloc 598
Apartament în bloc 800
Oradea Apartament în casă 777
Casă cu teren 676
Piatra-Neamţ Apartament în bloc 656
Piteşti Apartament în bloc 870
Apartament în bloc 805
Ploieşti
Casă cu teren 722
Râmnicu Vâlcea Apartament în bloc 677

50 VALOAREA
Municipiu/ oraș Subtip proprietate Valoare de piață (€/ mp)
Reşiţa Apartament în bloc 507
Apartament în bloc 585
Satu Mare
Casă cu teren 548
Sfântu Gheorghe Apartament în bloc 541
Apartament în bloc 828
Sibiu
Apartament în casă 800
Slatina Apartament în bloc 691
Slobozia Apartament în bloc 610
Suceava Apartament în bloc 735
Târgovişte Apartament în bloc 568
Târgu Jiu Apartament în bloc 786
Apartament în bloc 858
Târgu Mureş
Casă cu teren 707
Apartament în bloc 1.048
Timişoara
Apartament în casă 894
Tulcea Apartament în bloc 825
Vaslui Apartament în bloc 651
Zalău Apartament în bloc 551

Valori de piață (€/ mp) – Municipii/ orașe


Apartament în bloc – Top 10 valoare de piață/ mp Valoare de piaţă/ mp - Apartament în bloc
Nr. crt. Municipiu/ Oraș Valoare de piață (€/ mp)
1 Cluj-Napoca 1.261
2 București 1.089
3 Timişoara 1.048
4 Constanţa 958
5 Iaşi 950
6 Craiova 930
7 Braşov 916
8 Piteşti 870
9 Târgu Mureş 858
10 Sibiu 828

Casă cu teren – Top 10 valoare de piață/ mp Apartament în casă – Top valoare de piață/ mp

Nr. crt. Municipiu/ Oraș Valoare de piață (€/ mp) Nr. crt. Municipiu/ Oraș Valoare de piață (€/ mp)
1 Cluj-Napoca 1.078
1 Cluj-Napoca 1.351
2 Constanţa 926
3 Timişoara 920
2 București 1.136
4 Iaşi 764
5 Braşov 764 3 Timişoara 894
6 Ploieşti 722
7 Târgu Mureş 707 4 Sibiu 800

8 Baia Mare 691


5 Oradea 777
9 Oradea 676
10 Arad 659

VALOAREA | Q3 2017 51
Valoare de piață/ mp - Casă cu teren Valoare de piață/ mp - Apartament în casă

Valori de piață (€/ mp) – Sectoare București


Sector București Subtip proprietate Valoare de piață (€/ mp)

Apartament în bloc 1.361


Sector 1
Apartament în casă 1.404

Apartament în bloc 1.102


Sector 2
Casă cu teren 1.053

Sector 3 Apartament în bloc 1.139

Apartament în bloc 1.020


Sector 4
Casă cu teren 1.122

Sector 5 Apartament în bloc 970

Sector 6 Apartament în bloc 1.067

Apartament în bloc – Top valoare de piață/ mp Valoare de piață/ mp - Apartament în bloc

Nr. crt. Sector București Valoare de piață (€/ mp)

1 Sector 1 1.361

2 Sector 3 1.139

3 Sector 2 1.102

4 Sector 6 1.067

5 Sector 4 1.020

6 Sector 5 970

52 VALOAREA
b. PROPRIETĂȚI DE TIP COMERCIAL
Valori de piață (€/ mp) – Municipii/ orașe

Spațiu comercial - parte dintr-o clădire


Nr. crt. Municipiu/ Oraș Valoare de piață (€/ mp)

1 Galaţi 841

2 Oradea 835

c. PROPRIETĂȚI DE TIP INDUSTRIAL


Valori de piață (€/ mp) – Județe

Spațiu de producție
Nr. crt. Județ Valoare de piață (€/ mp)

1 Harghita 134

2 Maramureş 217

d. TEREN
Valori de piață (€/ mp) – Județe

Extravilan
Nr. crt. Județ Valoare de piață (€/ mp)

1 Călăraşi 0,53

2 Constanţa 0,48

Cu destinație agricolă
Nr. crt. Județ Valoare de piață (€/ mp)

1 Călăraşi 0,52

2 Constanţa 0,47

3 Ialomiţa 0,55

VALOAREA | Q3 2017 53
Raport de activitate persoane fizice și firme
ANEVAR 2016

C
ontinuăm să publicăm raportul pri- de afaceri realizată pe parcursul anului 2016,
vind activitatea de evaluare desfășu- ponderea lucrărilor de evaluare în funcție de
rată de membrii ANEVAR, persoane specializare și de scopul evaluării, precum și
fizice și juridice. cifra de afaceri în funcție de specializare și în
Acesta conține informații referitoare la: cifra funcție de scopul evaluării.

A. Statistici generale pe țară


Indicatori PERSOANE FIZICE FIRME

Număr total persoane fizice/firme raportoare 1.934 426

Număr total lucrări de evaluare 117.716 135.156

Cifră de afaceri (LEI) 66.937.878 125.767.276

Cifră de afaceri (EURO*) 14.592.953 27.419.198

Total cifră de afaceri (LEI) 192.705.154

Total cifră de afaceri (EURO*) 42.012.151


* 1 Euro = 4.5870 lei – curs BNR la 7 august 2017
54 VALOAREA
B. Statistici generale pe București şi județe
Persoane fizice – TOP 10 CIFRĂ AFACERI - București și județe
București/ Cifră Cifră de afaceri Cifră Nr. persoane Număr lucrări Pondere
Nr. crt.
Județ de afaceri (LEI) (EURO) de afaceri (%) fizice evaluare lucrări (%)
1 București 9.019.746 1.966.371 13,5 270 12.883 10,9
2 Cluj 3.929.068 856.566 5,9 103 6.047 5,1
3 Timiș 3.671.960 800.514 5,5 91 6.452 5,5
4 Constanța 3.613.204 787.705 5,4 82 5.767 4,9
5 Brașov 3.216.117 701.137 4,8 95 5.085 4,3
6 Dolj 2.329.096 507.760 3,5 79 4.236 3,6
7 Arad 2.258.545 492.380 3,4 41 3.040 2,6
8 Prahova 2.067.289 450.684 3,1 70 3.979 3,4
9 Sibiu 2.019.789 440.329 3,0 50 3.385 2,9
10 Iași 1.845.827 402.404 2,8 70 3.257 2,8
Total 33.970.641 7.405.852 50,7 951 54.131 46,0

Persoane fizice – TOP CIFRĂ AFACERI – Sectoare București


Sectoare Cifră de Cifră de afaceri Nr. persoane Număr lucrări Pondere lucrări
Cifră de afaceri (LEI)
București afaceri (EURO) (%) fizice evaluare (%)
Sector 3 1.837.227 400.529 20,4 55 2.614 20,3
Sector 1 1.811.456 394.911 20,1 43 2.928 22,7
Sector 6 1.721.923 375.392 19,1 49 2.205 17,1
Sector 2 1.511.971 329.621 16,8 60 2.107 16,4
Sector 5 1.111.168 242.243 12,3 24 1.593 12,4
Sector 4 1.026.001 223.676 11,4 39 1.436 11,1
Total 9.019.746 1.966.371 100,0 270 12.883 100,0

Firme – TOP 10 CIFRĂ AFACERI - București și județe


București/ Cifră de afaceri Cifră de afaceri Cifră de afaceri Număr lucrări Pondere
Nr. crt. Nr. firme
Județ (LEI) (EURO) (%) evaluare lucrări (%)
1 București 74.690.911 16.283.172 59,4 139 70.764 52,4
2 Cluj 14.272.870 3.111.591 11,3 20 8.186 6,1
3 Brașov 3.926.986 856.112 3,1 15 2.407 1,8
4 Constanța 3.588.957 782.419 2,9 19 5.273 3,9
5 Timiș 3.182.721 693.857 2,5 22 3.728 2,8
6 Dolj 2.606.103 568.150 2,1 20 5.406 4,0
7 Vaslui 1.963.051 427.960 1,6 8 1.500 1,1
8 Iași 1.782.550 388.609 1,4 15 3.941 2,9
9 Argeș 1.664.026 362.770 1,3 13 2.930 2,2
10 Arad 1.624.782 354.215 1,3 9 2.006 1,5
Total 109.302.957 23.828.855 86,9 280 106.141 78,5

VALOAREA | Q3 2017 55
Firme – TOP CIFRĂ AFACERI – Sectoare București
Sectoare Cifră de Cifră de afaceri Număr lucrări Pondere lucrări
Cifră de afaceri (LEI) Nr. firme
București afaceri (EURO) (%) evaluare (%)
Sector 1 33.186.921 7.234.995 26,4% 40 17.270 12,8%
Sector 2 18.070.329 3.939.466 14,4% 33 26.516 19,6%
Sector 6 9.106.771 1.985.344 7,2% 32 7.160 5,3%
Sector 3 1.952.602 425.682 1,6% 12 2.098 1,6%
Sector 4 1.532.929 334.190 1,2% 9 1.329 1,0%
Sector 5 10.841.359 2.363.497 8,6% 13 16.391 12,1%
Total 74.690.911 16.283.172 59,4% 139 70.764 52,4%

C. Ponderea lucrărilor de evaluare în funcție de specializare


Persoane fizice Firme
Specializare
Număr lucrări Număr lucrări
Ponderea lucrărilor (%) Ponderea lucrărilor (%)
de evaluare de evaluare
EPI 94,0 110.675 92,1 124.508

EI 0,5 632 1,0 1.289

EBM 4,9 5.814 6,5 8.789

EIF 0,5 594 0,4 570

Total 100,0 117.716 100,0 135.156

Notă: EPI – evaluarea proprietății imobiliare; EI – evaluarea întreprinderii; EBM – evaluarea bunurilor
mobile; EIF – evaluarea instrumentelor financiare

D. Cifra de afaceri în funcție de specializare


Persoane fizice Firme
Specializare
Cifra de afaceri Cifra de afaceri Cifra de afaceri Cifra de afaceri Cifra de afaceri Cifra de afaceri
(%) (lei) (EURO) (%) (lei) (EURO)

EPI 90,8 60.786.610 13.251.932 77,9 97.960.519 21.356.119

EI 2,1 1.408.258 307.011 12,2 15.361.598 3.348.942

EBM 6,7 4.452.595 970.699 9,3 11.702.847 2.551.307

EIF 0,4 290.414 63.313 0,6 742.312 161.829

Total 100,0 66.937.878 14.592.954 100,0 125.767.276 27.418.198

56 VALOAREA
E. Ponderea lucrărilor de evaluare în funcție de scopul evaluării
Persoane fizice Firme
Scopul evaluării Ponderea lucrărilor Număr lucrări Ponderea lucrărilor Număr lucrări
(%) de evaluare (%) de evaluare
Raportare financiară 5,1 5.963 4,5 6.070
Garantarea împrumuturilor 11,5 13.554 65,6 88.655
Pentru instanțe judecătorești 3,7 4.374 0,3 379
Fuziuni, achiziții, delistare 0,1 155 0,5 724
Impozitare 66,1 77.766 19,6 26.491
Stabilirea despăgubirilor în caz de expropriere 0,3 347 0,2 253
Proceduri de insolvență sau faliment 2,4 2.854 2,4 3.280
Pentru autorități publice 3,1 3.674 1,7 2.266
Garantarea și reeșalonarea datoriilor către stat 1,0 1.142 1,0 1.338
Alte scopuri 6,7 7.886 4,2 5.699
Total 100,0 117.716 100,0 135.156

F. Cifra de afaceri în funcție de scopul evaluării


Persoane fizice Firme
Scopul evaluării Cifră de Cifră de Cifră de Cifră de Cifră de Cifră de
afaceri (%) afaceri (lei) afaceri (EURO) afaceri (%) afaceri (lei) afaceri (EURO)

Raportare financiară 8,6 5.758.695 1.255.438 15,1 19.028.989 4.148.461

Garantarea împrumuturilor 8,0 5.382.782 1.173.486 41,5 52.154.111 11.369.983

Pentru instanțe
6,6 4.391.454 957.370 0,6 730.389 159.230
judecătorești

Fuziuni, achiziții, delistare 0,7 472.228 102.949 6,4 8.083.218 1.762.201

Impozitare 55,8 37.384.589 8.150.118 17,7 22.284.796 4.858.251

Stabilirea despăgubirilor în
0,5 305.559 66.614 0,4 443.309 96.645
caz de expropriere

Pentru proceduri de
4,9 3.271.599 713.233 4,8 6.045.606 1.317.987
insolvență sau faliment

Pentru autorități publice 4,6 3.107.338 677.423 3,4 4.271.482 931.215

Garantarea și reeșalonarea
1,3 859.656 187.411 0,9 1.109.561 241.893
datoriilor către stat

Alte scopuri 9,0 6.003.978 1.308.912 9,2 11.615.815 2.532.334

Total 100,0 66.937.878 14.592.954 100,0 125.767.276 27.418.198

VALOAREA | Q3 2017 57
EVENIMENTE

Conferința „Evaluarea pentru insolvență”


Iași – 1 iulie 2017

Conferinţa „Evaluarea pen- • Evaluarea pentru insolven- • Consideraţii cu privire


tru insolvenţă”, a avut loc la ţă. Relaţia cu practicianul în la evaluare în procedura
Hotel Unirea din Iași, sala insolvenţă insolvenţei
Cuza, în data de 1 iulie 2017. • Particularităţi ale evaluării în • Evaluarea întreprinderii în in-
Dezbaterea acestui subiect, procedura insolvenţei solvenţă – reorganizare ver-
pe parcursul celor două sesi- • Evaluarea în diferite etape sus faliment
uni, s-a făcut atât din prisma ale procedurii insolvenţei • Evaluarea pentru insolven-
evaluatorilor, cât și prin cea a • Evaluarea în procedura de ţă. Experienţe inter-profe-
practicienilor în insolvenţă și a insolvenţă - Abordarea con- sionale din expertize (extra)
judecătorilor sindici. form Standardelor de evalu- judiciare
Dintre temele prezen- are a bunurilor 2017
tate în cadrul conferinţei • Testul creditorului privat.
amintim: Concept și aplicabilitate

Adrian VASCU – Președinte ANEVAR 2008-2009 și 2014-2015


Daniel MANAŢE – Președinte ANEVAR Senior Partner VERIDIO S.R.L

Csaba Bela NASZ – Președinte instanţă Judecătoria Sânnicolau Mare Anuţa STAN – Director General FAIRVALUE CONSULTING SRL

58 VALOAREA
EVENIMENTE

Dana ABABEI - Prim-viceprședinte ANEVAR, moderator panelul doi

Florin BĂLESCU – Dr. în economie, Alexandru ŢUGUI – Profesor universitar la Facultatea de Economie și
membru în Consiliul Știinţific INPPI Lector INPPI Administrare a Afacerilor din Iaşi Președinte Filiala Nord-Est ANEVAR

Mihail BOJINCĂ – Președinte ANEVAR 2004-2005


Speranţa MUNTEANU - Partner KPMG (2) Membru Comisia de Etică și Disciplină ANEVAR

VALOAREA | Q3 2017 59
EVENIMENTE

Conferinţa „Evaluarea pentru insolvenţă”


București – 8 septembrie

ANEVAR a organizat în data • Probleme de actualitate în • Evaluarea: motor al


de 8 septembrie, la Hotel In- legătură cu profesia de eva- insolvenţei
tercontinental – Sala Ronda, luator la nivel european • Capcanele evaluării la
conferinţa internaţională „Eva- • Rolul Standardelor lichidare
luarea pentru insolvenţă”. Internaţionale de Evaluare • Să pașim cu dreptul în exe-
Temele prezentate în cadrul • Provocări ale evaluării pentru cutarea silită. Rolul evaluato-
conferinţei au fost: insolvenţă în România rului ANEVAR în etapa iniţia-
• Metodologia de evaluare • Particularităţi ale evaluării lă a executării silite în relaţia
pentru Capitolul 11 pentru insolvenţă în România bancă-executor-client.

„Când călătoresc și lumea întreabă care sunt Bădescu, Adrian Vascu, Daniel Manaţe, aici
cele mai mari branduri în evaluare din lume, de față. Cheia succesului dvs. este aceea că
aud des nume precum RICS, Appraisal In- acești lideri au fost deschiși activității interna-
stitute sau TEGoVA. Dar trebuie să spun că ționale. Majoritatea asociațiilor rămân închise
lumea rostește tot mai des numele ANEVAR. în zona lor de comfort. Sunt atenți la legile
ANEVAR a devenit un brand recunoscut in- autohtone și nu privesc la ce se întamplă în
ternațional în evaluare. Am avut privilegiul să afara țărilor lor. ANEVAR este diferită și de
urmăresc acestă evolutie a asociației dum- aceea ați devenit un brand important pe plan
neavoastră din ultimii 25 de ani. Și totul se international.”
datorează calității liderilor voștri: Gheorghe  Krzysztof Grzesik, Președinte TEGoVA

Adrian VASCU - Președinte ANEVAR 2008-2009 și 2014-2015,


Daniel MANAŢE - Președinte ANEVAR Senior Partner VERIDIO S.R.L

60 VALOAREA
EVENIMENTE

Florin BĂLESCU - Dr. în economie, membru în Consiliul Știinţific INPPI,


Lector INPPI

J. Scott ROBINSON - Fost Președinte al APPRAISAL INSTITUTE Krzysztof GRZESIK - Președinte TEGoVA

Tim WILKINSON - Președinte RICS România Speranţa MUNTEANU - Partner KPMG

Simona MILOȘ - Președinte INPPI Mihai RĂUŢĂ - Director Executiv Retail Risc Raiffeisen Bank

VALOAREA | Q3 2017 61
EVENIMENTE

Gala Premiilor ANEVAR 2017


În seara de 8 septem- Premiul pentru o carie- 8 septembrie, dna. Ioana Mi-
brie, începând cu ora 19:00, ră de valoare - Gheorghe trea, Director Adjunct, Depar-
ANEVAR a organizat cea Bădescu tamentul Administrarea Riscu-
de-a doua ediţie a Galei Pre- Premiul pentru colabora- lui Rezidual)
miilor ANEVAR, eveniment rea remarcabilă cu ANEVAR Premiul pentru cel mai
ce a marcat anul acesta 25 - UNPIR valoros articol din revista
de ani de valoare și evaluare. Premiul pentru sprijinirea „Valoarea, oriunde este ea”
În cadrul Galei au fost decer- profesiei de evaluator - Tri- în anul 2016 - Dana Ababei
nate premii unor personalităţi fon Belacurencu şi Veronica Premiul președintelui
din cadrul Asociaţiei și din Gruzsniczki Asociaţiei - Olga Jalobă şi
alte organizaţii de profil, dar și Premiul pentru cel mai Mihaela Kocsis
unor susţinători ai profesiei de apreciat speaker ANEVAR Seara s-a încheiat cu un
evaluator. în anul 2016 - Radu Călin cocert susținut de Irina Sârbu
Premiile decernate în cadrul Timbuş (Acest premiu a fost Band.
galei din acest an și câștigă- înmânat de reprezentanta Alături de noi au fost și cei
torii sunt: Băncii Transilvania, partene- trei partneri: Banca Transilva-
Premiul „Alexandru Ghe- rul principal ce a sprijinit or- nia, KPMG și Eurobank Pro-
orghiu” - Corneliu Şchiopu ganizarea evenimentelor din perty Services.

Premiul pentru cel mai valoros articol din revista


Premiul pentru o carieră de valoare - Gheorghe Bădescu „Valoarea, oriunde este ea” în anul 2016 - Dana Ababei

Premiul pentru cel mai apreciat speaker ANEVAR în anul 2016


- Radu Călin Timbuş Premiul pentru colaborarea remarcabilă cu ANEVAR - UNPIR

62 VALOAREA
EVENIMENTE

Premiul pentru sprijinirea profesiei de evaluator - Trifon Belacurencu Premiul pentru sprijinirea profesiei de evaluator - Veronica Gruzsniczki

Premiul președintelui Asociaţiei - Olga Jalobă şi Mihaela Kocsis Premiul „Alexandru Gheorghiu” - Corneliu Şchiopu

Irina Sârbu Irina Sârbu Band

VALOAREA | Q3 2017 63
EVENIMENTE

Conferinţa „Subiecte de interes în evaluare”


30 septembrie 2017 – Timișoara

Conferinţa „Subiecte de interes în evalua- • Evaluarea de la garantare la lichidare. Studiu


re” a avut loc în data de 30 septembrie 2017, de caz bunuri mobile
la Timișoara. Temele dezbătute în cadrul • Analiza statistică a Bazei Imobiliare de Ga-
evenimentului au fost: ranții - BIG
• Utilizarea multiplicatorilor în evaluarea între- • Aplicarea metodelor și instrumentelor statisti-
prinderii. Studiu de caz ce în evaluarea activelor necorporale. Studiu
• Aspecte privind evaluarea în procedura de de caz
insolvență • Utilizarea statisticii în evaluarea proprietăților
• Statistica în evaluarea activelor necorporale imobiliare în Olanda

Elena APOSTOLESCU – Vicepreședinte


Daniel MANAȚE - Președinte ANEVAR ANEVAR, Director General CMF Consulting S.A.

Radu TIMBUȘ – Director EVAL TRANSILVANIA


Dree Op ’t VELD – Director Momentum CONSULTING S.R.L., Președinte Mihail BOJINCĂ - Președinte ANEVAR 2004-2005,
Technologies Olanda Comisia de Etică și Disciplină ANEVAR Membru în Comisia de Etică și Disciplină ANEVAR

Cecilia DAN – Senior Valuer CMF


Consulting S.A., Lector ANEVAR Pavel FĂRCAȘ - Matematician Doctor Bogdan RUSE – Evaluator Fairvalue Consulting

64 VALOAREA
EVENIMENTE

Evenimente - trimestrul III 2017


▶▶ Acordul de colaborare din- septembrie, s-a semnat un precum cea de evaluator.
tre ANEVAR și Appraisal Memorandum de colabora- ANEVAR a sprijinit organi-
Institute a fost reînnoit în re între ANEVAR și Asoci- zarea evenimentului în cali-
data de 8 septembrie, la Bu- ația Evaluatorilor Indepen- tatea sa de partener.
curești. Documentul a fost denți din Georgia.
semnat de J. Scott Robin- Astfel, Asociația a participat la
son - Fost Președinte Ap- ▶▶ În perioada 14-15 septem- lucrările simpozionului cu pre-
praisal Institute și Daniel brie a avut loc la București zentările a trei Keynote spea-
Manațe - Președinte ANE- Simpozionul științific inter- keri, în cadrul unei secțiuni
VAR, în prezența doamnei național GeoPreVi 2017, ce denumite: Valuation and the
Dana Ababei - Prim-vice- a avut ca scop promova- Management of Real Estate.
președinte ANEVAR. rea ideilor și a soluțiilor din Cei trei reprezentanți ANEVAR
domeniul geodeziei, dar și au fost:
▶▶ În programul vizitei delega- schimbul de experiență cu
ției statului Georgia la Bu- reprezentanți ai altor profe- • Daniel Manațe – președinte
curești, din data de 7-8 sii conexe acestui domeniu, ANEVAR, cu lucrarea
Quantitative Techics
in Land Valuation;

• Adrian Vascu - președinte


ANEVAR 2014-2015, cu o
prezentare intitulată The
Correlation between „The
Market Value Test“ and
the Sale Prices of the
Real Estate Properties

• Alina Rânbu – lector


ANEVAR, cu cea de a
treia lucrare: The Mutual
Benefit of the Correlation
between Cadaster System
and Real Estate Valuation.

Daniel Manațe - Președinte ANEVAR J. Scott Robinson - Fost Președinte Appraisal Insitute
și Nino Beraia - Asociația Evaluatorilor Independenți din Georgia și Daniel Manațe - Președinte ANEVAR

VALOAREA | Q3 2017 65
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

Informaţii corelate cu evaluarea proprietăţilor


imobiliare şi cu evaluarea întreprinderii

C
ontinuăm să prezentăm şi Capitolul 1: Premise și Definiții
în acest număr al revistei
„Valoarea, oriunde este ea“ 1. BIROURI
setul de informaţii de piaţă
utile atât evaluatorilor, cât a. Colliers: Pentru piața din București, informațiile
și utilizatorilor rapoartelor se bazează pe clădirile de birouri de Clasa A din
de evaluare. Prezentarea are două punctul de vedere al calității clădirii, indiferent de
părți. Prima parte este legată de in- locație și care au mai mult de 3.000 mp închiriabili.
formații corelate cu evaluarea propri-
etăților imobiliare iar partea a doua b. DTZ: Pentru piaţa de birouri, atât din Bucureşti,
este legată de informații corelate cu cât şi din ţară, informaţiile sunt despre clădirile cu
evaluarea întreprinderii. cele mai bune specificaţii tehnice, unde s-a rapor-
Vor fi prezentate sursele de informa- tat cea mai mare chirie obtenabilă.
ții în fiecare caz în parte, astfel încât
evaluatorii care vor utiliza aceste in- c. Knight Frank: Pentru piața din București, infor-
formații să citeze concret în raportul mațiile se bazează pe clădirile de birouri de Clasa
de evaluare sursa pe care au utilizat-o. A din punctul de vedere al calității clădirii, indife-
Facem precizarea că aceste informații rent de locație și care au mai mult de 2.000 mp su-
sunt asumate de către furnizorii aces- prafață închiriabilă.
tora, singurii care pot fi citați în rapoar-
d. JLL: Pentru piața de birouri, s-a raportat cea mai
tele de evaluare. Altfel spus, sursa de
mare chirie obtenabilă, în cea mai bună clădire
informații care trebuie citată nu este
din tipul de locație, în condiții de piață.
revista „Valoarea, oriunde este ea”, ci
sursa este furnizorul informației.
e. CBRE: S-a raportat „Chiria prime”, care reprezintă
Găsiți mai jos premisele avute în
chiria de piață care poate fi obținută pentru o uni-
vedere la prezentarea informațiilor
tate de dimensiuni standard (în concordanță cu ce-
privind spațiile de birouri, centrele rerea pentru fiecare piață în parte - 1.000 mp pen-
comerciale și spațiile industriale. In- tru birouri), de cea mai bună calitate și în cea mai
formațiile din tabelele anexate tre- bună locație din piață, la data raportării. „Chiria
buie interpretate strict în corelație cu prime” ar trebui să reflecte nivelul la care tranzac-
aceste premise. țiile relevante sunt finalizate în piață la momentul
În cazul informațiilor referitoare la respectiv, dar nu trebuie să fie identice cu oricare
piața imobiliară, pentru localitățile la dintre ele, în special în cazul în care nivelul tran-
care nu se fac referiri în conținutul zacțiilor este limitat sau există doar câteva oferte.
tabelelor anexate, unde foarte pro-
babil volumul tranzacțiilor imobiliare f. În cazul orașelor primare, informațiile se bazea-
este mai redus, evaluatorii vor avea ză pe clădirile de birouri moderne din fiecare
în vedere informațiile locale și le vor oraș, indiferent de locație. În timp ce Timișoara,
corela cu datele din tabelele de mai Cluj-Napoca, Iași și Brașov oferă și clădiri moder-
jos. De exemplu, nivelul ratelor de ne de birouri, în Constanța, oferta de clădiri de bi-
capitalizare nu poate fi mai mic decât rouri este compusă din spații de calitate slabă.
valorile minime ale ratelor prezentate
în aceste tabele, cel mai probabil si- g. În cazul orașelor secundare, informațiile se bazează
tuându-se în jurul nivelului superior al pe clădirile de birouri moderne din fiecare oraș, in-
intervalelor referitoare la aceste rate. diferent de locație.

66 VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

h. Colliers, Knight Frank, JLL, cel mai bun randament (cea mai mică transparente în ultimii ani,
DTZ: Chiriile raportate sunt de rată) estimat a fi obtenabil pentru o prin urmare este dificil de
tip triplu net - toate cheltuielile proprietate de tip birouri de cea mai estimat o rată de capitalizare
sunt suportate de către bună calitate, în cea mai bună locație pentru acestea.
chiriaș (impozitele, utilitățile din piață, închiriată la nivelul chiriei
și reparațiile sau cheltuielile de piață, cu chiriași de primă clasă. 2. CENTRE COMERCIALE
aferente spațiilor comune și
alte cheltuieli necesare pentru l. Ratele de capitalizare raportate q. Pentru estimarea de chirii și rate
menținerea și exploatarea nu iau în considerare niciun cost de capitalizare, au fost luate în
proprietății închiriate). de realizare a tranzacției, sau im- considerare centrele comerciale
Acestea pot fi plătite de către pozit aferent, ci reflectă prețul care oferă o galerie comercială
proprietar, dar sunt refacturate raportat. de cel puțin 5.000 mp și o ancoră
chiriașilor prin „service charge” alimentară (supermarket sau
(incluzând, dar fără a fi limitate m. Estimările ratelor de capitalizare hipermarket).
la, categoriile listate mai sus). sunt bazate atât pe tranzacțiile
Nota bene: cheltuielile de capital închise în ultimii ani, cât și pe r. Colliers: Atât pentru București,
rămân în sarcina proprietarului. negocierile avansate. cât și pentru orașele principale
din țară, centrele comerciale au
i. Colliers, Knight Frank, JLL, n. Rata de capitalizare este fost împărțite în două catego-
DTZ, Darian: Chiriile raportate estimată ca fiind raportul dintre rii (produse primare și secun-
sunt de tip contractual, astfel nu Venitul Net din Exploatare dare) în funcție de performanța
se iau în considerare facilitățile (după deducerea din Venitul acestora.
acordate de către proprietar (luni Brut Potențial a cheltuielilor
de chirie gratuită, contribuția de exploatare și a pierderilor s. JLL: Atât pentru București, cât
proprietarului la amenajarea cauzate de gradul de neocupare) și pentru orașele principale din
spațiului). și prețul de tranzacționare/ țară, s-au luat în considerare
prețuri negociate. doar produsele primare.
j. CBRE: Chiriile raportate sunt
brute, urmând să se analizeze o. În cazul orașelor primare, doar t. DTZ: Pentru Bucureşti şi oraşele
cât se recuperează prin „service clădirile moderne sunt atractive principale din ţară s-au luat
charge” și totalul facilităților pentru investitori. Rata de capi- în considerare doar produsele
(luni fără chirie, contribuția talizare pentru aceste produse a moderne (minim 5.000 de mp
proprietarului la amenajarea fost estimată având în vedere aș- suprafaţa închiriabilă, unde
spațiului). teptările investitorilor care ar fi suprafaţa supermarketului/
interesați de achiziția unor astfel hipermarketului nu depăşeşte
k. Pentru piața de birouri din de proprietăți în orașele analiza- suprafaţa galeriei comerciale).
București, intervalele de chirii au te, precum și tranzacțiile înregis-
fost estimate astfel: trate în ultimii ani. u. Chiriile estimate sunt de tip
triplu net - toate cheltuielile
Ratele de capitalizare raportate se p. În cazul orașelor secundare, au sunt suportate de către
referă la produse primare, respectiv la fost destul de puține tranzacții chiriaș (impozitele, utilitățile
și reparațiile sau cheltuielile
aferente spațiilor comune și
Locație central Piața Victoriei alte cheltuieli cerute pentru
menținerea și exploatarea
Floreasca, Barbu Văcărescu, proprietății închiriate). Acestea
semicentral pot fi plătite de către proprietar,
Piața Presei, Politehnica, Lujerului
dar sunt refacturate chiriașilor
prin „service charge” (incluzând,
periferic Băneasa, Păcii, Pipera dar fără a fi limitate la,
categoriile listate mai sus).

VALOAREA | Q3 2017 67
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

Nota bene: cheltuielile de capital și prețul de tranzacționare/ de către proprietar (luni de chi-
rămân în sarcina proprietarului. prețuri negociate. rie gratuită, contribuția proprie-
tarului la amenajarea spațiului).
a. Chiriile raportate sunt de tip g. Pentru București, dat fiind că
contractual, astfel nu se iau în nu au fost tranzacții clasice de l. Ratele de capitalizare raportate
considerare facilitățile acordate investiții cu produse primare, se referă la produse primare,
de către proprietar (luni de ratele de capitalizare au fost respectiv la cel mai bun
chirie gratuită, contribuția estimate luând în calcul atât randament (cea mai mică rată)
proprietarului la amenajarea așteptările vânzătorilor, cât și estimat a fi obtenabil pentru o
spațiului). cele ale investitorilor care ar fi proprietate de tip industrial de
interesați să cumpere un astfel cea mai bună calitate, în cea mai
b. Chiriile estimate pentru centre de produs, precum și tranzacții bună locație din piață, închiriată
comerciale reprezintă chirii din regiune (Europa Centrală și la nivelul chiriei de piață, cu
medii pentru spații de 100 mp de Est), în orașe comparabile. chiriași de primă clasă.
amplasate la parter, ocupate
de magazine de modă. Aceste h. Atât pentru orașele primare, m. Ratele de capitalizare raportate
valori nu sunt suficiente pentru cât și pentru orașele secundare, nu iau în considerare niciun cost
a estima chiria medie pentru un ratele de capitalizare au de realizare a tranzacției, sau
centru comercial. fost estimate pornind de la impozit aferent, ci reflectă prețul
tranzacțiile închise în ultimii raportat.
c. De asemenea, este important să ani, precum și având în vedere
se țină cont de faptul că aceste așteptările vânzătorilor și n. Atât pentru București, cât și
chirii variază mult de la oraș la cumpărătorilor potențiali. pentru orașele din țară, ratele
oraș în funcție de: puterea de de capitalizare au fost estimate
cumpărare existentă, competiția 3. SPAȚII INDUSTRIALE ținând cont de așteptările
și vadul comercial pentru fiecare vânzătorilor și ale investitorilor
centru comercial în parte. i. Au fost luate în calcul doar care ar fi interesați să
spațiile logistice de calitate achiziționeze asemenea produse,
d. Ratele de capitalizare raportate se din București și din orașele precum și de tranzacțiile din
referă la produse primare, respec- menționate. regiune (Europa Centrală și de
tiv la cel mai bun randament (cea Est), în orașe comparabile.
mai mică rată) estimat a fi obtena- j. Chiriile estimate sunt de tip
bil pentru o proprietate de tip co- triplu net - toate cheltuielile o. Rata de capitalizare este
mercial de cea mai bună calitate, sunt suportate de către estimată ca fiind raportul dintre
în cea mai bună locație din piață, chiriaș (impozitele, utilitățile Venitul Net din Exploatare
închiriată la nivelul chiriei de pia- și reparațiile sau cheltuielile (după deducerea din Venitul
ță, cu chiriași de primă clasă. aferente spațiilor comune și Brut Potențial a cheltuielilor
alte cheltuieli cerute pentru de exploatare și a pierderilor
e. Ratele de capitalizare raportate menținerea și exploatarea cauzate de gradul de neocupare)
nu iau în considerare niciun cost proprietății închiriate). și prețul de tranzacționare/
de realizare a tranzacției, sau Acestea pot fi plătite de către prețuri negociate.
impozit aferent, ci reflectă prețul proprietar, dar sunt refacturate
raportat. chiriașilor prin „service charge” p. Colliers: În cazul următoarelor
(incluzând, dar fără a fi limitate orașe (Constanța, Iași și Cluj-
f. Rata de capitalizare este la, categoriile listate mai sus). Napoca), spațiile industriale de
estimată ca fiind raportul dintre Nota bene: cheltuielile de capital calitate existente sunt limitate.
Venitul Net din Exploatare rămân în sarcina proprietarului. Chiriile specificate pentru aceste
(după deducerea din Venitul orașe sunt valabile pentru soluții
Brut Potențial a cheltuielilor k. Chiriile raportate sunt de tip built-to-suit.
de exploatare și a pierderilor contractual, astfel nu se iau în
cauzate de gradul de neocupare) considerare facilitățile acordate Urmează tabele cu date la Q2 2017:

68 VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

ŰŰCBRE România
Oraşe primare Oraşe secundare
Segment de piaţă Bucureşti (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, (Sibiu, Craiova, Târgu Mureş,
Timişoara, Constanţa) Ploieşti, Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri

Prime rent: 18,5


Chirie contractuală clădire central: 14.5 -17
11 - 14 8 - 12
clasa A (eur/mp/lună) semicentral: 13.5-16.5
periferie: 9-12

Rata medie de neocupare (%) 11.0% 5 - 10% n/a

Rata de capitalizare (%) * 7,5% 8,5- 9,5% 9,5%

Centre comerciale

Chirie cerută pentru un spațiu


de 100 mp la parter, moda 60 35 - 40 20 - 25
(eur/mp/lună)

Rata de capitalizare (%) * 7.00% 8,00% 9,00%

Industrial

4 -4.25 pentru suprafețe


Chirie medie clasa A < 10.000 mp 3,3 - 4 2,60 - 3,50
(eur/mp/lună) 3,5 - 4 pentru suprafețe în funcție de suprafață în funcție de suprafață
> 10.000 mp

Rata medie de neocupare (%) 2,0% 2 - 5% n/a

Rata de capitalizare (%) * 8,5% 8,5% - 9,5% 9,5 - 10,5%

* Rata de capitalizare pentru proprietăţi prime

VALOAREA | Q3 2017 69
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

ŰŰColliers International
Oraşe primare Oraşe secundare (Sibiu,
Segment
Indicatori Bucureşti (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, Craiova, Târgu Mureş, Ploieşti,
de piaţă
Timişoara, Constanţa) Piteşti, Arad)

central 16 - 18
Chirie contractuală
clădire clasa A semicentral 14 - 16 12 - 14 8 - 12
(eur/mp/lună)
periferic 8 - 13

Timişoara, Iaşi
Rata medie de Sibiu & Târgu
medie piaţă 12.00% Cluj Napoca n.a. n.a.
Spaţii de neocupare (%) Mureș
birouri
Braşov

produse interes foarte


7.25-7.5%
primare produse limitat din partea
Rata primare în Iaşi, investitorilor și
8% - 9% n.a.
de capitalizare (%) Cluj Napoca, transparență
produse Timişoara redusă a
8.5% - 9.5%
secundare tranzacțiilor

produse produse
Chirie contractuală 55 - 70 20 - 40
primare primare
pentru un spaţiu de media pe
15 - 20
100 mp la parter, produse produse centrele din țară
moda (eur/mp/lună) 45 - 55 15 - 20
Centre secundare secundare
comerciale
produse
6.5 - 7.25%
Rata primare produse media pe
7.5% - 8% 8% - 9%
de capitalizare (%) produse primare centrele din țară
7.5 - 8%
secundare
Braşov,
Timişoara,
Chirie contractuală < 3,000 mp 3.8 - 4.25 3.5 - 4
Ploieşti, Arad, Sibiu, Craiova,
medie clasa A Piteşti 3.75 - 4.25
Târgu Mureș
(eur/mp/lună)
Constanţa, Iaşi,
> 3,000 mp 3.75 - 4.1 3.5 - 4.25
Cluj Napoca
Braşov 1%
Spaţii
industriale Rata medie Cluj Napoca, Sibiu, Craiova,
medie piaţă <2% 6-10% n.a.
de neocupare (%) Timişoara Târgu Mureș

Iaşi, Constanţa n.a.

Rata produse Sibiu, Craiova,


medie piaţă 8.75-9% 9%-9.5% 9.5-10.5%
de capitalizare (%) primare Târgu Mureș

70 VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

ŰŰ Darian DRS
Oraşe primare Oraşe secundare
Segment de piaţă Bucureşti (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, (Sibiu, Craiova, Târgu Mureş,
Timişoara, Constanţa) Ploieşti, Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri
Sibiu: 7 - 11.5
Iași: 8 - 13
Craiova: 8 - 10.5
ultracentral: 15 - 18 Cluj Napoca: 14 - 16
Chirie contractuală clădire Târgu Mureş: 7 - 10
central: 14 - 17 Brașov: 10 - 14
clasa A (eur/mp/lună) Ploieşti: 8 - 12
semicentral: 12 - 16 Timișoara: 12.5 - 16
Piteşti: 6 - 11
Constanța: 8 - 13
Arad: 8 - 11
Sibiu: 12%
Iași: 10%
Craiova: 10%
Cluj Napoca: 10%
Rata medie Târgu Mureş: 10%
14% Brașov: 8%
de neocupare (%) Ploieşti: 15%
Timișoara: 5%
Piteşti: 10%
Constanța: 15%
Arad: 10%
clasa A: 7.00 - 8.00% clasa A: 8.00 - 9.00% clasa A: 8.50 - 9.50%
Rata de capitalizare (%)
clasa B: 8.00 - 9.00% clasa B: 8.50 - 9.50% clasa B: 9 - 10.00%

Centre comerciale
Sibiu: 12 - 23
Iași: 7 - 12
Chirie cerută, Craiova: 12 - 20
ultracentral: 30 - 60 Cluj Napoca: 15 - 30
pentru un spaţiu de 100 Târgu Mureş: 7 - 14
central: 25 - 40 Brașov: 12 - 20
mp la parter, moda Ploieşti: 12 - 17
median si periferic: 15 - 23 Timișoara: 15 - 22
(eur/mp/lună) Piteşti: 6 - 12
Constanța: 10 - 15
Arad: 6 - 11
Artere comerciale principale: Artere comerciale principale: Artere comerciale principale:
7.50 - 8.50% 8.00 - 9.00% 9.00 - 10.00%
Rata de capitalizare (%)
Artere comerciale secundare: Artere comerciale secundare: Artere comerciale secundare:
8.50 - 9.50% 9.00 - 10.00% 9.50 - 10.50%
Industrial

Sibiu: 2.5 - 3.5


Iași: 2.5 - 3.5
Craiova: 2.5 - 4
Cluj Napoca: 3 - 4.5
Chirie medie clasa A Târgu Mureş: 2.5 - 3.5
3 - 4.5 Brașov: 3 - 4.5
(eur/mp/lună) Ploieşti: 3 - 4
Timișoara: 3 - 4.5
Piteşti: 3 - 4
Constanța: 2 - 4.5
Arad: 2.8 - 3.5

Sibiu: 12 - 15%
Iași: 12 - 17%
Craiova: 10 - 15%
Cluj Napoca: 10%
Rata medie Târgu Mureş: 12 - 15%
10% Brașov: 10 - 15%
de neocupare (%) Ploieşti: 10%
Timișoara: 10 - 15%
Piteşti: 15%
Constanța: 12 - 17%
Arad: 15 - 20%
Rata de capitalizare (%) 8.50 - 10.00% 9.75% - 10.50% 10% - 11%

Nota: Ratele de capitalizare considerate în prezenta analiză sunt estimate la nivelul Veniturilor Nete Efective

VALOAREA | Q3 2017 71
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

ŰŰ Cushman & Wakefield Echinox

Oraşe primare (Iaşi, Cluj Oraşe secundare (Sibiu,


Segment de piaţă Bucureşti Napoca, Braşov, Timişoara, Craiova, Târgu Mureş, Ploieşti,
Constanţa) Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri

central: 17 - 18.5
Chirie contractuală clădire
semicentral: 12 - 16.5 11 - 15 9 - 11
clasa A (eur/mp/lună)
periferie: 8 - 11

Iași: 4%
Cluj Napoca: 3%
Rata medie de neocupare (%) 9.3% n/a
Braşov: 9%
Timișoara: 1%

Rata de capitalizare (%) 7.25% 8 - 8.25% 9.25%

Centre comerciale

Chirie cerută, pentru un spaţiu


de 100 mp la parter, moda 70 - 80 32 - 35 22 - 27
(eur/mp/lună)

Rata de capitalizare (%) 6.75% 7.25% 8.00%

Industrial

> 4.25 pentru suprafețe


Chirie medie clasa < 5,000 mp; 3.65 - 4 în funcție 3.4 - 3.95 în funcție
A (eur/mp/lună) 3.85 - 4.25 pentru suprafețe de suprafață de suprafață
> 5,000 mp

Rata medie de neocupare (%) 2% 3% n/a

Rata de capitalizare (%) 8.75% 9.25% 9.5 - 9.75%

72 VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

ŰŰ Jones Lang LaSalle

Oraşe Primare (Iaşi, Cluj,


Segment de piaţă Bucureşti Oraşe secundare
Timişoara, Braşov)

Spaţii de birouri

Central: 18.5
Chirie contractuală clădire
Semicentral: 14 – 16 10 – 14 9 - 11
de clasa A (eur/mp/lună)
Periferie: 10 - 12

Cluj: 6 – 7%
Iași: 7 – 8%
Rata medie de neocupare (%) 9% Braşov: 7 – 8% n/a
Timișoara: 6 – 7%
Constanța: n/a

Rata de capitalizare 7.5% 8.5 – 9.0% 9.0 – 9.5%

Spaţii comerciale

Chirie cerută pentru un spaţiu


de 100 mp la parter, moda 65 - 75 30- 35 20 -25
(eur/mp/lună)

Rata de capitalizare 7.25% 8.00 – 8.50% 8.50 – 9.50%

Industrial

3.5 – 4.1 (suprafețe


Chirie medie clasa A < 10,000) 2.8 – 4.1 în funcție 2.5 – 3.2 în funcție
(eur/mp/lună) 3 - 3.5 (suprafețe de suprafață de suprafață
> 10,000)

Rata medie de neocupare 5% 10% n/a

Rata de capitalizare 8.75% 9.50 – 10.0% 10.0 – 11.0%

VALOAREA | Q3 2017 73
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

ŰŰ Knight Frank
Oraşe primare Oraşe secundare
Segment de piaţă Bucureşti (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, (Sibiu, Craiova, Târgu Mureş,
Timişoara, Constanţa) Ploieşti, Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri

central: 16-19
Chirie contractuală clădire
semicentral: 13-16 10-14 7-11
clasa A (eur/mp/lună)
periferic: 8-11

Iași: 4-6
Rata medie de neocupare (%), Cluj Napoca: 5-6
14.8% n.a.
media pe piaţă Braşov: 10-12
Timișoara: 8-9

Rata de capitalizare (%),


7.50% 8.5-9% 9.5-10.5%
produse primare

Centre comerciale

Chirie contractuală, pentru un


spaţiu de 100 mp la parter, 60-65 25-35 20-25
moda (eur/mp/lună)

Rata de capitalizare (%),


7.25% 8.00%-8.50% 9.00%-10.00%
produse primare

Spaţii industriale

4-4.2 (suprafețe 3.8-4 (suprafețe 3.5-4 (suprafețe


mai mici de 3.000 mp); mai mici de 3.000 mp); mai mici de 3.000 mp);
Chirie contractuală clasa A 3.75-4.0 (suprafețe 3.5-3.8 (suprafețe 3-3.3 (suprafețe între 3.000
(eur/mp/lună) între 3.000 și 10.000 mp); între 3.000 și 10.000 mp); și 10.000 mp);
3.3-3.75 (suprafețe 3-3.5 (suprafețe 3-3.5 (suprafețe
mai mari de 10.000 mp) mai mari de 10.000 mp) mai mari de 10.000 mp)

Rata medie de neocupare (%),


5% 10% n.a.
media pe piaţă

Rata de capitalizare (%),


8.75% 9.5-10.5% 10-11%
produse primare

74 VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

Capitolul 2:
Informații de piață utile pentru estimarea ratei de actualizare
Evaluarea întreprinderilor prin luarea în considerare și a unei prime de țiunilor de stat germane emise în Euro
aplicarea metodei fluxurilor de nume- risc de țară. Marja de risc de credit afe- și cu maturitate 10 ani (YTM GER, 10y,
rar actualizate implică fundamentarea rentă obligațiunilor de stat românești EUR), precum și randamentul la sca-
ratei de actualizare corespunzătoare poate fi o referință privind nivelul pri- dență al obligațiunilor de stat america-
fluxurilor de numerar previzionate. În mei de risc de țară. Nivelul marjei de ne emise în USD și cu maturitate 10 ani
determinarea ratei de actualizare sunt risc de credit poate fi aproximat prin (YTM SUA, 10y, USD) au fost preluate
necesare informații privind nivelul ra- luarea ca referinţă cotaţiilor CDS (Cre- de pe site-ul Bloomberg. Randamentul
tei fără risc, prima de risc de țară și dit Default Swap – instrumente deriva- la scadență al obligațiunilor de stat ro-
alte prime de risc pe care evaluatorul te pentru transferul riscului de credit) mânești emise în RON cu maturitate
le consideră ca fiind adecvate și le ia pentru investiţiile în euroobligaţiunile rămasă 9 ani (YTM RO, 9y, RON) a
în considerare în calculul acestei rate. de stat româneşti sau diferența existentă fost preluat de pe site-ul Băncii Centra-
Cel mai adesea, referinţa privind ni- între randamentele obligațiunilor cu ra- le Europene. Randamentele la scaden-
velul ratei fără risc este reprezentată de ting AAA și randamentele obligațiuni- ță ale obligațiunilor de stat românești
randamentul oferit de obligaţiunile de lor românești emise în aceeași monedă emise în Euro și în USD cu maturitate
stat cu rating AAA și cu scadență 10 ani și având aceeași maturitate. rămasă 10 ani (YTM RO, 10y, EUR),
emise în moneda în care au fost previzi- Pentru a avea o referința privind respectiv 26 ani (YTM RO, 26y, USD)
onate fluxurile de numerar. Randamen- nivelul acestor indicatori va prezen- au fost preluate de pe site-ul Bursei din
tul oferit de obligațiunile de stat româ- tăm datele privind nivelul randamen- Frankfurt.
nești ce au un rating BB+ compensează telor la scadență ale obligațiunilor de Cotația CDS corespunzătoare
investitorii atât pentru valoarea timp a stat românești, germane și americane, obligațiunilor de stat românești emi-
banilor la nivelul corespunzător ratei cotația CDS pentru obligațiunile de se în EUR cu maturitate 5 ani au fost
fără risc, cât și pentru riscul de neplată stat românești emise în euro cu matu- preluate de pe site-ul Deutsche Bank
la nivelul marjei de risc de credit re- ritate 5 ani și rata inflației previzionate Research. Previziunile privind rata
zultată din tranzacții. Ca urmare, dacă pentru anul 2017 pentru RON, Euro inflației (Ri) pentru anul 2017 pentru
pentru calculul ratei de actualizare, se și USD ce au fost colectate din surse lei sunt furnizate de Banca Naționa-
consideră că rata fără risc este reprezen- de date publice credibile și sunt vala- lă a României (BNR), pentru Euro și
tată de randamentul oferit de obligațiu- bile la data de 30 august 2017. pentru USD sunt furnizate de Euro-
nile de stat românești, nu se recomandă Randamentul la scadență al obliga- pean Intelligence Unit (EIU).

YTM RO, 9y, RON 3.84% Randamentul la scadență al obligațiunilor de stat românești și rata inflației estimată pentru anul 2017

Ri 2017, RON 1.90% 5.00%


4.50%
4.00%
3.50%

YTM RO, 10y, EUR 2.36%


3.00%
2.50%
2.00%
1.50%
1.00%

Ri 2017, EUR 1.50% 0.50%


0.00%
YTM RO, 9y, RON Ri 2017, RON YTM RO, 10y, EUR Ri 2017, EUR YTM RO, 26y, USD Ri 2017, USD
Series1 3.84% 1.90% 2.36% 1.50% 4.34% 1.70%

YTM RO, 26y, USD 4.34%

Ri 2017, USD 1.70%


Randamentul la scadență al obligațiunilor de stat germane și americane. CDS România
2.50%

2.00%

YTM GER,10y, EUR 0.34% 1.50%

1.00%

YTM USA,10y, USD 2.07% 0.50%

0.00%
YTM GER,10y, EUR YTM USA,10y, USD CDS RO, 5y, EUR
CDS RO, 5y, EUR 1.04% Series1 0.34% 2.07% 1.04%

VALOAREA | Q3 2017 75
European Valuer Journal

Autoritatea Bancară Europeană limitează


utilizarea metodelor statistice de evaluare

Așa cum am relatat în numărul din contextul abordării bazate pe modele- este independent de procesul de luare a
octombrie 2016 al revistei European le interne de rating, „...garanția trebuie deciziei de acordare a creditului. Pentru
Valuer, anul trecut, Parlamentul din Ță- evaluată de un evaluator independent împrumuturi care depășesc 3 milioane
rile de Jos a revizuit legea națională de la valoarea de piață sau la o valoare mai EUR sau 5% din valoarea fondurilor
transpunere a Directivei privind credi- mică. Instituția trebuie să solicite evalua- proprii ale unei instituții, evaluarea pro-
tele ipotecare (2014/17/UE), permițând torului independent să formalizeze valoa- prietății imobiliare trebuie revizuită de
băncilor ca, în situațiile în care raportul rea de piață în mod clar și transparent. În către un astfel de evaluator cel puțin o
împrumut-valoare nu depășește 90%, schimb, în statele membre care au stabilit, dată la fiecare trei ani.”
să acorde credite ipotecare numai pe prin dispoziții legislative sau de reglemen- La data de 12 mai 2017, EBA a răs-
baza valorilor estimate cu ajutorul mo- tare, criterii riguroase de evaluare a valo- puns următoarele:
delelor automate de evaluare (AVM), rii pe termen lung, proprietatea poate fi „Conform articolului 208 (3), ulti-
fără o evaluare realizată de un evalua- evaluată de un evaluator independent la mul alineat, modelele statistice pot fi
tor specializat. Obiecțiunile formula- o valoare mai mică sau egală cu valoarea utilizate «pentru a monitoriza valoarea
te de TEGoVA, respectiv că o astfel pe termen lung... Valoarea garanției este proprietăților imobiliare și a identifica
de lege încalcă dreptul european, sunt valoarea de piață sau valoarea pe termen proprietățile imobiliare care trebuie ree-
susținute de un aviz juridic care afirmă lung, redusă corespunzător pentru a re- valuate». Acest ultim alineat clarifică
că, potrivit Directivei privind creditele flecta rezultatele monitorizării solicitate modul în care instituțiile ar putea mo-
ipotecare, nu este permisă utilizarea in- la articolul 208 alineatul (3) și pentru a nitoriza valoarea proprietății, conform
strumentelor AVM fără implicarea unui ține seama de existența oricăror creanțe articolului 208(3)(a).
evaluator și că, potrivit Regulamen- cu rang prioritar asupra proprietății.” Pe de altă parte, Articolul 208(3)(b)
tului privind cerințele de capital (UE În ceea ce privește „monitoriza- stipulează că în anumite situații „eva-
575/2013), metodele statistice (inclusiv rea valorilor proprietății” și „evaluarea luarea proprietăților imobiliare trebuie
instrumentele AVM) nu se pot aplica proprietății”, Articolul 208 (3) al regu- revizuită” și că „această revizuire trebu-
decât pentru a monitoriza valoarea pro- lamentului privind cerințele de capital ie efectuată de către un evaluator care
prietății imobiliare și pentru a identifica stabilește cerințe suplimentare: are calificarea, abilitățile și experiența
proprietățile pentru care se impune ree- „(a) instituțiile trebuie să monito- necesare pentru a efectua o evaluare și
valuarea. Utilizarea acestui tip de meto- rizeze valoarea proprietăților imobilia- este independent de procesul de luare a
de nu este însă permisă pentru evalua- re în mod frecvent, și anume cel puțin deciziei de acordare a creditului”.
rea propriu-zisă a bunurilor imobile. anual în cazul proprietăților imobiliare Articolul 208(3)(b) din Regulamentul
„Obiecțiunile formulate de TEGoVA, comerciale și cel puțin o dată la trei ani privind cerințele de capital nu permite
respectiv că o astfel de lege încalcă drep- în cazul proprietăților imobiliare locati- utilizarea unui model statistic ca mijloc
tul european, sunt susținute de un aviz ve. Frecvența de monitorizare trebuie să unic de revizuire a evaluării proprietății
juridic care afirmă că nu este permisă crească în cazul în care condițiile de pia- imobiliare. Acest fapt este valabil și pentru
utilizarea instrumentelor AVM fără im- ță suferă modificări semnificative; Articolul 229(1) al aceluiași regulament.”
plicarea unui evaluator.” (b) evaluarea proprietăților imobili- Interpretarea oficială prezentată mai
Acest aviz juridic a stârnit o oare- are trebuie revizuită atunci când infor- sus ar trebui cu siguranță să inspire Co-
care îngrijorare în mediul bancar și, la mațiile de care dispun instituțiile indică misia Europeană să pună presiune asu-
începutul acestui an, o bancă (pe care faptul că valoarea proprietăților imobi- pra guvernului astfel încât Țările de Jos
nu dorim să o numim) a sesizat Au- liare ar fi putut să scadă semnificativ în să aducă amendamente legislației prost
toritatea Bancară Europeană pentru a comparație cu nivelul general al prețuri- concepute privind instrumentele AVM.
oferi o interpretare detaliată a articole- lor de pe piață; această revizuire trebu-
lor 229 și 208 (3). ie efectuată de către un evaluator care Preluat / tradus
Articolul 229 al Regulamentului pri- are calificarea, abilitățile și experiența cu permisiunea TEGoVA
Acest articol a fost preluat din ediția din luna iulie a
vind cerințele de capital afirmă că în necesare pentru a efectua o evaluare și publicației European Valuer Journal, editată de TEGoVA

76 VALOAREA