Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
RAPORT DE EVALUARE
active imobilizate
la 31.12.2011
aparţinând
SC LCS IMOBILIAR SA
situate in CLUJ-NAPOCA
decembrie 2011
Conţinutul informaţional al prezentului raport este confidenţial, nu poate fi copiat parţial sau integral şi nu poate fi tran smis unor terţi
fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului S.C. EUROEVAL S.R.L. şi al solicitantului SC LCS IMOBILIAR SA Cluj-Napoca.
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
Către:
SC LCS IMOBILIAR SA
Referitor la:
Evaluarea activelor imobilizate la 31.12.2011 în conformitate cu standardele Internaţionale de evaluare şi cu
reglementările naţionale în vigoare.
o Obiectul evaluării:
o Scopul prezentului raport de evaluare este raportarea financiară - estimarea valorilor juste asociate
componentelor patrimoniului societăţii, în vederea înregistrării în situaţiile contabile ale societăţii, la 31.12.2011,
în conformitate cu standardele Internaţionale de evaluare şi cu reglementările naţionale în vigoare.
Conform solicitării clientului s-a urmărit estimarea unor „valori juste”, aşa cum sunt ele definite în standardele
internaţionale.
Conform IAS 16 la capitolul “Evaluarea ulterioară recunoaşterii iniţiale”, tratamentul contabil alternativ permis – “ Ulterior
recunoaşterii iniţiale ca activ, un element de terenuri şi mijloace fixe trebuie înregistrat la valoarea reevaluată care
reprezintă valoarea justă la momentul reevaluării, mai puţin orice amortizare ulterioară cumulată aferentă şi pierderile
ulterioare cumulate din depreciere. Reevaluările trebuie efectuate cu suficienţă regularitate în aşa fel încât valoarea
contabilă să nu difere în mod semnificativ de valoarea care poate fi determinată pe baza valorii juste la data bilanţului”
Valoarea justă a terenurilor si clădirilor este de obicei, valoarea lor de piaţă. Valoarea justă a celorlalte categorii de
imobilizări corporale este valoarea lor de piaţă sau costul de înlocuire net atunci când nu există posibilităţi de a identifica o
2
valoare de piaţă, întrucât acel gen de imobilizări corporale este foarte rar vândut.
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
Raportul de evaluare care urmează, prezintă rezultatele obţinute şi baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului.
Raportul a fost pregătit în conformitate cu legislaţia în vigoare. Valorile estimate pentru fiecare poziţie, au fost stabilite pe
baza standardelor şi metodologiei de lucru recomandate de standardele Comitetului Internaţional de Standarde în
Evaluare (IVSC), precum şi pe baza Standardelor Internaţionale de contabilitate (IAS).
Nr VALOARE
NR. DENUMIRE VALOARE VALOARE
. JUSTA
Cu aleasă consideraţie,
1 „Ordinul ministrului finanţelor publice nr. 3.055/2009 cu modificările ulterioare pentru aprobarea Reglementărilor contabile
conforme cu directivele europene”
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
1.2 CERTIFICARE
4
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
1.3 CUPRINS
2 PREMISELE EVALUĂRII
IVSC consideră că un evaluator calificat trebuie să raporteze valoarea de piaţă a activului, atunci când efectuează o
evaluare cu scopul situaţiilor financiare. Orice ipoteze sau opinii exprimate în aplicarea valorii de piaţă trebuie discutate
cu reprezentanţii entităţii şi prezentate în raport.
„Dacă nu există date de piaţă privind valoarea justă, din cauza naturii specializate elementului de imobilizări
corporale, iar elementul se vinde rar, cu excepţia cazului în care reprezintă o parte a unei activităţi continue, o
entitate poate avea nevoie să estimeze valoarea justă, prin utilizarea unei abordări pe bază de venit sau prin
costul de înlocuire net” (IAS 16, paragraful 33).
o terenuri cu zăcăminte
Pagină
o terenuri cu construcţii şi
o altele.
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
2 care prin utilizare/valorificarea prezentului raport solicitantul îşi însuşeşte cele menţionate pe parcurs de evaluator ca fiind
declarate de reprezentanţii desemnaţi pentru punerea la dispoziţia a detaliilor necesare întocmirii lucrării.
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
economică, suprafeţe, centralizator costuri investiţie, ş.a.) este responsabil exclusiv pentru veridicitatea
informaţiilor furnizate.
Preluate cu ocazia inspecției/fișe inspecție
o Informații legate de piețele specifice subiect
Presa de specialitate şi specialiști care îşi desfăşoară activitatea pe piaţa specifică, articole, documente,
analize statistice, publicaţii privind nivelul şi evoluţia acestei piețe
Informații legate de costurile de edificare/realizare pe piețele specifice subiect având ca surse
publicaţii ale IROVAL – privind costurile de înlocuire la clădiri și construcții speciale
buletine şi îndreptare tehnice privind costurile elementelor construcţiilor - publicate de instituții
specializate în domeniu
baza de costuri a evaluatorului (baza de devize şi statistică a costurilor)
oferte pentru componente de clădiri și construcții preluate de pe platformele alectronice ale
producătorilor
Informaţii furnizate de către agenţii imobiliare, respectiv dezvoltatori/participanți de pe piaţa imobiliară
locală, privind tranzacţii similare cât și oferte prezentate pe site-urile specilizate în domeniu
www.imobiliare.ro
www. piata-az.ro
www.edil.ro etc.
3 PREZENTAREA DATELOR
Somesului2-12
Ploiesti 7-19
10
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
Amplasament:
Spatele Pieţei Mihai Viteazu
Acces: Direct din str. Ploieşti
Utilităţi: Imobilul este racordat la toate utilităţile necesare funcționării
Finisaje:
Parţial finisat
2 locuri de parcare subterane (46 şi 48)
Dispus la parterul unui bloc nou edificat regim P+3E
Arie utilă 258mp
Teren in proprietate: 103/1366
Constructiv:
Fundaţii din beton
Structură beton;
planşeu din beton;
Tâmplărie PVC cu geam termopan
CT proprie
Planşeu intermediar cu scară de acces interioară la partea de birouri (din spatele spaţiului)
Fără terase suplimentare ataşate;
căruia în sunt ataşate
2 parcări subterane
Teren de manevră în curte, parţial afectat de servitute
Amplasament:
Spatele Pieţei Mihai Viteazu
Acces: din str. Ploieşti prin gangul de acces, imediat după intrare prin scara blocului, respectiv balconul la nivelul
exteriorului de bloc
Utilităţi: Imobilul este racordat la toate utilităţile necesare funcționării
Dispus la parterul unui bloc nou edificat regim P+5E
2 camere şi dependinţe
Cu deprecieri funcţionale legate de utilitatea porţiunii fără acces la lumină naturală şi ventilaţie
Arie utilă 74mp
Constructiv
Fundaţii din beton
Structură beton;
planşeu din beton;
Tâmplărie PVC cu geam termopan
CT proprie
Ataşament balcon 9,39mp;
căruia îi este ataşat
1 loc parcare subterană
3.1.4.4 SPAȚIU COMERCIAL şi DE BIROURI cu deschidere şi acces din str. Someşului nr.2-12, ap.1 si 4
Teren atribuit suplimentar celui construit doar în jurul clădirii (fără posibilitate de amenajare locuri de parcări):
65mp
98mp
Constructiv:
Fundaţii din beton
Structură beton;
planşeu din beton;
Tâmplărie PVC cu geam termopan
CT colectivă situată la subsol
14
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
Situaţiile financiare trebuie întocmite pe baza principiului continuităţii activităţii, cu excepţia cazului în care conducerea fie
intenţionează să lichideze entitatea sau să înceteze activitatea, fie nu are o altă alternativă (IAS 1, paragraful 23).
Acest principiu stă la baza aplicării valorii juste pentru imobilizările corporale.
3 Terenul are valoare pentru că oferă utilitate potenţială ca amplasament pentru o structură, facilitate de recreere, exploatare agricolă sau drept de
trecere pentru căi de transport. Valoarea terenului este afectată în mod substanţial de interacţiunea dintre cerere şi ofertă, dar utilizarea economică
a unei parcele de teren determină valoarea acesteia pe o numită piaţă. Nici un obiect, inclusiv proprietatea imobiliară, nu poate avea valoare decât
dacă raritatea este însoţită de utilitate.
4 În abordarea prin comparaţie directă, opinia asupra valorii de piaţă se formează în urma comparării proprietăţilor similare cu proprietatea în
cauză, şi care au fost vândute recent, au fost oferite spre vânzare, sau sunt în fază de contractare (adică pentru care există o ofertă angajantă de
cumpărare sau pentru care s-a plătit un avans). O premisă importantă a abordării prin comparaţie directă este faptul că valoarea de piaţă a
proprietăţii este raliată la preţurile proprietăţilor comparabile concurente (competitive).
Analiza comparativă a proprietăţilor şi tranzacţiilor se concentrează pe asemănările şi diferenţele care afectează valoarea, care pot include
diferenţe în ceea ce priveşte:
Drepturile de proprietate evaluate, Condiţiile de finanţare, Motivaţiile cumpărătorilor şi vânzătorilor Condiţiile de piaţă la data evaluării Localizarea
(poziţia) Caracteristici fizice (Dimensiunea, Stare tehnică) Caracteristici economice Utilizare Elemente non imobiliare
Elementele de comparaţie sunt testate cu realitatea de pe piaţă pentru a estima care elemente sunt sensibile la schimbare şi cum această
schimbare afectează valoarea.
Metoda comparaţiei directe este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietate imobiliară pentru care există suficiente tranzacţii recente credibile, care să
indice comportamentele valorii sau tendinţele pieţei. Pentru tipurile de proprietate care sunt cumpărate sau vândute frecvent, abordarea prin
15
comparaţie directă furnizează deseori o valoare de piaţă credibilă. Atunci când există informaţii disponibile, această abordare este cea mai directă,
sistematică şi credibilă abordare în estimarea valorii. Când numărul de tranzacţii este insuficient, aplicabilitatea abordării prin comparaţie directă
Pagină
poate fi limitată. Cu toate acestea, informaţiile despre vânzări şi oferte pentru proprietăţi similare pot fi analizate pentru a stabili limitele largi pentru
valoarea proprietăţii evaluate şi pot ajuta la verificarea valorilor obţinute prin alte metode. analizate în abordarea prin comparaţie directă pentru a
estima corecţiile care trebuie făcute asupra preţurilor de vânzare ale proprietăţilor comparabile.
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
investiţiei).
Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit brut în capital se face numai în cazul în care venitul brut este de forma unei anuităţi (mărimi
anuale egale).
Calculul ratei de capitalizare se face în cel mai corect mod pornind de la informaţii concrete furnizate de piaţa imobiliară privind tranzacţii încheiate
(vânzări/cumpărări şi închirieri aferente).
8 Venitul net anual din exploatare (VNE) poate fi determinat pornind de la analiza evoluţiei nivelului şi structurii veniturilor din închiriere şi cheltuielilor aferente
16
9
În cazul de faţă s-a aplicat o abordare simplificată bazată pe informaţii (chirii,rate) brute medii
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
17
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
19
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
5 ANEXE
În cazul activelor/obiectelor evaluate piața analizată a fost cea a SPAȚIILOR CU UTILIZARE MIXTĂ –spații administrative
și comerciale în zone centrale ale municipiului Cluj-Napoca.
NIVELUL CERERII10 pe piaţa specifică este scăzut. De menţionat evoluţia negativă a pieței specifice din ultima perioadă
mai ales pe segmentul subiect.
ECHILIBRUL PIEȚEI: PIAȚA ESTE UNA A CUMPĂRĂTORULUI - oferta depășește cerearea, context de criză economică
replectat și pe piața imobiliară și cunoscut de toți participanții pe piață.
Piaţa vânzărilor
Foarte puțin activă, numarul tranzacțiilor este foarte redus și deseori în condiții apropiate de vânzarea forțată.
Piaţa chiriilor:
Piaţa terenurilor
o a fost analizată doar tangențial-terenurile subiect fiind cote părți nedelimitabile fizic
20
10
Pe pieţele imobiliare, cererea reprezintă cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifestă dorinţa
pentru cumpărare sau închiriere, la diferite preţuri, pe o anumită piaţă, într-un anumit interval de timp. Pentru ca pe o
Pagină
piaţă imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul şi tipul cererii, valoarea proprietăţilor tinde să varieze direct cu
schimbările de cerere, fiind astfel influenţată de cererea curentă.
Cererea poate fi analizată sub cele două dimensiuni ale sale: calitativ şi cantitativ.
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
6 ANEXE
6.1 Fotografii relevante ale activelor imobilizate
21
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
22
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
23
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
6.2 Documente
Ploiesti 7-19/45
24
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
25
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
26
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
27
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
Ploiesti 7-19/6
28
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
29
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
30
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
Somesului 2-12
31
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
32
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
Somesului 2-12
33
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
34
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
35
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
36
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
37
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
38
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
39
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
40
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
41
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
42
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
43
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
44
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
45
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
46
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
Corp C2
47
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
48
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
49
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
50
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
Apartament 6
51
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
52
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
Somesului 2-12
53
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
54
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
55
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
56
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
57
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
http://www.proprietaticluj.ro/detalii-i-1689
58
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
59
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
http://www.imob
iliare.ro/vanzare-spatii-comerciale/cluj-napoca/central/spatiu-comercial-de-vanzare-
X4NB14005?lista=3198818#tipareste
60
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
61
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
62
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
63
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
http://edil.ro/oferta-imobiliara-detalii.php?id=BICJ180294 64
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
65
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
66
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
67
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
68
Pagină
Evaluare active imobilizate la 31.12.2011 SC LCS IMOBILIAR SA
69
Pagină