RAPORT DE EVALUARE

NUMAR DE INREGISTRARE RAPORT DE EVALUARE : 19821

DATA EVALUARII:24.03.2015

DESTINATAR (BENEFICIAR/ UTILIZATOR): Veneto Banca S.c.p.a.

AGENTIA: Craiova

CLIENT: SC Opremi Medfarm SRL

PROPRIETAR: SC Opremi Medfarm SRL
ADRESA PROPRIETATII: -.Craiova, Calea Unirii nr 26(fost 64)

TIPUL PROPRIETATII:

REZINDENTIAL COMERCIAL

INDUSTRIAL TEREN INTRAVILAN

TEREN AGRICOL

OBIECTUL EVALUARII (cu identificarea precisa a unitatilor evaluate – nr. cadastral si a

suprafetelor): nr cad 12918 inscris in CF 24108/UAT Craiova

 SUPRAFATA UTILA 477.22 m2

 SUPRAFATA TOTALA 636 m2
 SUPRAFATA TEREN 429 m2

GRADUL DE VANDABILITATE A PROPRIETATII SUPUSE EVALUARII:

INALT MEDIU SLAB

IMOBIL TRANZACTIONAT IN ULTIMELE 18 LUNI

DA NU

INTEGRITATEA FUNCTIONALA SI COMERCIALA A IMOBILULUI:

DA NU

IMOBILUL RESPECTA PREVEDERILE LEGALE IN VIGOARE

DA NU (descrierea problemelor si eventuale

posibilitati de remediere)

1
 IMOBILUL ESTE CLASIFICAT CA AVAND RISC SEISMIC RIDICAT (’’BULINA
ROSIE”)

DA NU

IMOBILUL GREVAT DE SARCINI

DA NU

Descrierea sarcinilor:

VALOAREA DIN RAPORTUL EUR

DE EVALUARE INITIAL

VALORI REZULTATE:

Valoarea de Piata: (Euro) EUR 590.000

Valoarea de Piata: (RON) RON 2.619.700

Valoare constructive+teren: EUR 590.000

(Euro)

Valoare potential obtenabila in EUR 442.500

conditii de vanzare fortata
(valoarea de lichidare in Euro)

Valoarea de asigurare a: EUR 590.000

(Euro)

Cursul de schimb utilizat 1 EUR = 4,4045 RON

METODE DE EVALUARE Comparatia vanzarilor

UTILIZATE: Capitalizarea veniturilor

Probleme cheie:

2
24 Martie 2015

Veneto Banca SCPA

Agentia Craiova

RE Calea Unirii, Nr. 26, Craiova, jud. Dolj

Stimate doamna/Stimate domn,

In urma solicitarii d-voastra din data 19.03.2015, am demarat procesul de intocmire al raportului de evaluare
al proprietatii mentionate mai sus, in beneficiul clientului SC OPREMI MEDFARM SRL l.

Pentru intocmirea prezentului raport, ce se axeaza pe standardele actuale de piata, am avut ca baza atat
informatiile furnizate de d-voastra si de catre client, cat si date furnizate de piata de sector si baza de date
proprie. In cazul in care orice informatie din cele ce urmeaza, se dovedeste a fi incorecta sau incompleta,
acuratetea prezentei evaluari poate fi afectata si, in conformitate, ne rezevam dreptul de a rectifica raportul.

Acest raport a fost intocmit de catre un Evaluator calificat sa ofere consultanta in ceea ce priveste evaluarea
unei proprietati de acest tip, in acest amplasament. Acest raport a fost realizat in conformitate cu standardele
impuse de Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati – ANEVAR si standardele internationale de evaluare,
in concordanta cu Standardele Comisiei Internationale de Evaluare (IVSC).

Luand in calcul bazele subliniate mai sus si, dupa cum este expus in acest raport, opinia noastra asupra
valorii de piata a proprietatii mentionate mai sus, la data evaluarii este de:

590.000 (Cinisutenouazecimii Euro)

Aceasta valoare se supune atat termenilor si conditiilor noastre, cat si oricaror ipoteze expuse. Deasemenea,
aceasta valoare este valida de la data intocmirii prezentului raport si poate fi reconsiderata la o data
ulterioara. Trebuie subliniat faptul ca aceasta evaluare este furnizata exclusiv destinatarului prezentei scrisori
si nu se accepta nici o responsabilitate transmisa unei terte parti. Se interzice publicarea sau expunerea, in
totalitate sau partial, fara acordul prealabil al semnatarului prezentei scrisori. In plus, certificam ca SC
Property Partners Valuation Consulting S.R.L nu are nici un interes direct cu privire la imobilele care fac
obiectul prezentului raport de evaluare si nici o influenta legata de partile implicate, asadar, avand aptitudinea
de a oferi consultanta in mod deliberat.

Avem increderea ca acest raport de evaluare corespunde cerintelor d-voastra si va stam la dispozitie pentru
eventuale informatii ulterioare.

Cu stima,
Raluca Maftei
Administrator

Property Partners Real Estate Services, Sos. Chitilei nr. 88, sector 1,
Tel: 021.667.71.05, Fax: 021.667.71.10, contact@propertypartners.ro, www.propertypartners.ro
3
 Raport de Evaluare

Client: SC Opremi Medfarm SRL

Proprietar: SC Opremi Medfarm SRL
Adresa: Craiova, Calea Unirii nr. 26 (fost nr.64), Jud Dolj
Utilizator: Veneto Banca SCPA
Tipul proprietatii: Spatiu Comercial si spatii birouri
Nr. Inregistrare: 19821
Valoare de piata : (EURO) 590.000 EUR

Valoarea de piata : (RON) 2.619.700 RON

Cursul de schimb BNR

(1 EUR= RON 4,4045)

Metode de evaluare Comparatia Vanzarilor

Valori rezultate 590.000 euro
Capitalizarea Venitului
591.000 euro

Suprafata utila 477.22 m2

Suprafata totala 636 m2
Suprafata teren 429 m2

Evaluator, Administrator, SC Property Partners

Gheorghe Marius Raluca Maftei Valuation Consulting
SRL,
Sos. Chitilei nr. 88,
Sector 1, Bucuresti

Data inspectiei: 24.03.2015

Data evaluarii: 24.03.2015

Property Partners Real Estate Services, Sos. Chitilei nr. 88, sector 1,
Tel: 021.667.71.05, Fax: 021.667.71.10, contact@propertypartners.ro, www.propertypartners.ro
4
 CERTIFICARE
Prin prezenta, în limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute în
acest raport sunt adevarate si corecte si au fost verificate, in limita posibilitatilor, din mai multe surse. De
asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele
considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind
nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de
perspectiva cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau
influenta legata de partile implicate.

Declaram pe propria raspundere ca nu ne aflam in conflict de interese cu institutia de credit, nefiind incident
niciunul din cazurile de conflict de interese enumerate expres in Contractul nr. C37/29.01.2013.

Onorariul ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu declararea în
raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care sa favorizeze clientul si nu este
influentata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate în
conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre
Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania - ANEVAR.

Evaluatorii au respectat codul deontologic al ANEVAR. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit
asistenta externa din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorilor care semneaza mai jos. Prezentul
raport a fost efectuat in concordanta cu Standardele Internationale de Evaluare IVS 2013 publicate de către
IVSC, respectiv Standardul referitor la active corporale imobiliare - SEV 230 (drepturi asupra proprietăţii
imobiliare) ce se supune normelor nationale ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere).

La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care semneaza mai jos sunt membrii ai Asociatiei Nationale a
Evaluatorilor Autorizati din Romania – ANEVAR, au indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala
continua al ANEVAR si au competenta necesara intocmirii acestui raport. De asemenea, evaluarea a fost
efectuata in conformitate cu Codul de etica al profesiei de evaluator autorizat. Firma SC Property Partners
Valuation Consulting si membrii sai au incheiate asigurari de raspundere profesionala la Omniasig SA.

Acest raport de evaluare este confidential atat pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru
scopul mentionat in prezentul raport; nu se accepta nici o responsabilitate daca este transmis altei persoane,
fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop. Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime
sau partial, in documente, circulare sau in declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris si
prealabil al evaluatorului si al clientului acestuia, cu specificatia formei si a contextului in care ar urma sa
apara.

Evaluatorii nu sunt obligati sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta referitor la
proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare, decat in baza unui angajament
special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile deontologice si de conduita ale profesiunii si
respectiv cu respectarea legislatiei in vigoare.

Prezentul raport de evaluare trebuie luat ca un intreg (scrisoare, certificare, prezentare raport evaluare,
anexe), nefiind acceptata utilizarea divizata a acestuia. A fost redactat exclusiv pentru a fi folosit de catre
destinatar si pentru scopul precizat.

Property Partners Real Estate Services, Sos. Chitilei nr. 88, sector 1,
Tel: 021.667.71.05, Fax: 021.667.71.10, contact@propertypartners.ro, www.propertypartners.ro
5
 I. PREMISELE EVALUARII

1. Scopul evaluarii Estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare in vederea

garantarii unui imprumut bancar.

2. Destinatarul Acest raport de evaluare ii este adresat Veneto Banca SCPA si nu

raportului poate fi utilizat in alte scopuri sau de catre alti destinatari.

3. Prezentarea S.C. PROPERTY PARTNERS VALUATION CONSULTING S.R.L

Consultantului Date de identificare:
Cod de Inregistrare fiscala RO 22362087
Registrul Comertilui sub nr. J40/16598/2007
Oraşul: BUCUREŞTI
Sos. Chitila, nr.88, sector 1
Telefon: 021/6677105
E-mail: contact@propertypartners.ro

4. Prezentarea Clientului
Numele clientului: SC Opremi Medfarm SRL

5. Baza de evaluare Estimarea valorii de piata in baza standardelor

 SEV 100- Cadrul general (IVS Cadrul general)
 SEV 101 - Termenii de referinta ai evaluarii (IVS 101)
 SEV 102 - Implementare (IVS 102)
 SEV 103 - Raportare (IVS 103)
 SEV 230- Drepturi asupra proprietatii imobiliare (IVS 230)
 SEV 310 - Evaluari ale drepturilor asupra proprietatii
imobiliare pentru garantarea imprumutului (IVS 310)

6. Definitia valorii de piata In conformitate cu Standardul International de Evaluare IVS cadru

general – Valoarea de piata: "Valoarea de piata este suma estimata
pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluarii, intre un
cumparator dispus sa cumpere si un vanzator dispus sa vanda, in
cadrul unei tranzactii in limitele legii, dupa un marketing
corespunzator, in care partile au actionat fiecare in cunostinta de
cauza, prudent si fara constrangere."

7. Conditii si ipoteze limitative – A se vedea Anexa 1.

8.Clauze de confidentialtate
Raportul de evaluare sau orice referire la acesta nu pot fi publicate,
nici incluse intr-un document destinat publicitatii, fara acordul scris si
prealabil al S.C. Property Partners Valuation Consulting S.R.L. cu
specificarea formei si contextului in care ar urma sa fie reprodus sau
publicat.

Property Partners Real Estate Services, Sos. Chitilei nr. 88, sector 1,
Tel: 021.667.71.05, Fax: 021.667.71.10, contact@propertypartners.ro, www.propertypartners.ro
6
 II. PREZENTAREA DATELOR

1. Adresa si Proprietarul

1.1 Adresa proprietatii si
tipul acesteia
Proprietatea este situata in Craiova, Calea Unirii, nr.26, (fost nr. 64),
jud. Dolj.
Conform actelor de proprietate aceasta este formata din:
- teren intravilan in suprafata de 429 mp din masuratori
- Constructie S+P+E cu Sc la sol 257 mp, Su=477.22 mp
Scd=636 mp[Su / 0.75].

1.2 Proprietar si SC OPREMI MEDFARM SRL .

situatia juridica
A fost supus evaluarii dreptul deplin de proprietate al SC OPREMI
MEDFARM SRL asupra proprietatii descrise mai sus, conform
documentelor puse la dispozitie si anexate prezentului raport de
evaluare (vezi Anexele 2 si 3):

Documente de proprietate:
 Contract de vanzare cumparare autentificat sub nr.
2169/10.09.2002
 Documentatie cadastrala inregistrata la ONCGC Dolj cu nr.
6744/26.03.2002,compusa din Memoriu Tehnic, Relevee, Plan de
Amplasament si delimitare aimobilului, Fisa bunului imobil
 Extras de Carte Funciara nr. 5242/19.07.2005
Documentatie cadastrala:
Nr. Cadastral apartament: 12918
Releveu
La inspectie s-a constatat faptul ca Proprietatea avea utilizarea de
proprietate comerciala si spatii birouri

1.3 Data inspectiei Inspectia proprietatii s-a efectuat de catre Dl. Gheorghe Marius,
Property Partners Valuation Consulting, in data de 24.03.2015 in
prezenta reprezentantului clientului.

1.4 Data evaluarii 24.03.2015

1.5 Asigurare Nu avem informatii cu privire la asigurarea imobilului

1.6 Ipoteci Am fost instiintati de faptul ca proprietatea este ipotecata in favoarea

1.7 Utilizarea actuala
veneto Banca SCPA..
La data inspectiei, proprietatea era utilizata astfel:
La parter functioneaza un brutarie covrigi si partial restaurant este
amenajata o terasa gen bar/restaurant
Subsolul are amenajari tip crama- restaurant .
Etajul este utilizat ca spatii de birouri, sala conferinte.

2. Analiza locatiei

Informatii generale

Amplasarea Proprietatea in cauza este situata intr-o zona centrala a Mun.

Craiova, pe CaleaUnirii, in vecinatatea Restaurantului Perinita. Zona
este preponderent formata din proprietati comerciale si spatii de
birouri. (vezi ANEXA 4).
Property Partners Real Estate Services, Sos. Chitilei nr. 88, sector 1,
Tel: 021.667.71.05, Fax: 021.667.71.10, contact@propertypartners.ro, www.propertypartners.ro
7

Strada/Accesul la
proprietate
Transportul public
Puncte de interes
2.2 Informatii specifice
Aceasta zona este considerata ca fiind o zona centrala a orasului-
zona Centrul vechi.
Zona este predominant formata din case cu regim de inaltime P, P+1
– constructii vechi renovate si readaptate pentru utilizarea de spatii
comerciale. De asemenea, in zona analizata se gasesc spatii de
birouri, restaurante, cinematograf, Centrul comercial Mercur, sediul
Romtelecom, Posta, sedii de banci
Calea Unirii este o strada care traverseaza zona centrala a
orasului, ce leaga doua artere principale : Calea Bucuresti si
Bulevardul N. Romanescu. Proprietatea analizata este situata in
arealul format de strazile M Kogalniceanu si B.dul Stirbei Voda.
Strada la care are acces proprietatea are sens unic, zona este intens
circulata atatpietonal cat si auto.
Proprietatea are acces la caile de transport in comun – statie de taxi
in imediata apropiere, linii de autobuz la cca 10 min de mers pe jos si
tramvai la cca 15 min de mers pe jos departare de proprietate
Proprietatea beneficiaza de invecinarea apropiata cu urmatoarele
puncte de interes:
- Filarmonica Oltenia
- Casa Universitarilor
- Posta Romana
- Gradina de Vara Patria
- Restaurant Perinita
- Farmacie
- Institutii Bancare

Zona Zona din imediata vecinatate a proprietatii poate fi caracterizata ca

zona cu trafic intens, datorita punctelor de interes din zona.
Amplasarea imobilului in cadrul zonei este favorabila.

3. Teren

3.1 Suprafata terenului Suprafata de teren aferenta proprietatii este de 429 mp, conform
actelor de
proprietate.
3.2 Geografia Relieful proprietatii este plat, iar forma acestuia este relativ
dreptunghiulara.

3.3 Limite Imprejmuirea este realizata cu gard din beton si ziduri constructii
vecine.
Pe teren exista o constructie anexa in suprafata de 40 mp mentionata
in CVC, neintabulata, C2 nu face obiectul evaluarii. In documentatia
cadastrala se mentioneaza ca anexa este o constructie edificata fara
AC si are un alt proprietar.
Accesul la C2 nu se face pe proprietatea analizata

4. Descrierea Proprietatii

4.1 Constructia si
Conform informatiilor furnizate, cladirea a fost edificata in anul 1905 si
structura renovataintegral in anul 1994.
Enumerarea si descrierea constructiilor s-a facut in paragraful 4.2,
conform actelor de proprietate furnizate.
Aspectul constructiei, atat cel exterior cat si cel interior se prezinta
ingrijit
Cladirea are structura de rezistenta pe zidarie portanta cu regim de
inaltime Subsol,parter si etaj. Planseele intermediare sunt alcatuite din
Property Partners Real Estate Services, Sos. Chitilei nr. 88, sector 1,
Tel: 021.667.71.05, Fax: 021.667.71.10, contact@propertypartners.ro, www.propertypartners.ro
8
 boltisoare de caramida ranforsate cu profile I de otel.

4.2 Acoperisul Cladirea este prevazuta cu un acoperis cu invelitoare din tabla zincata.

4.3 Finisajele Scara interioara este placata cu marmura si are balustrada din fier forjat
si mana
curenta din lemn.
Incalzirea se realizeaza cu Centrala termica proprie, calorifere din otel.
Compartimentari realizate din caramida.
Inatalatiile si echipamentele sanitare se aflau intr-o stare buna.
Subsolul este amenajat restaurant/crama si este format din 4 incaperi
utilizate astfel : bucatarie, magazie, sala mese si hol. Are pardoseli din
gresie si parchet laminat, zugraveli lavabile si stucaturi.
Parterul este compus din 8 incaperi, functioneaza ca si spatiu comercial
cu acces direct din Calea Unirii si terasa restaurant/bar in partea din
spate a cladirii.
Este compus din spatiu comercial, 2 magazii, 2 grupuri sanitare si 3
holuri.
Are pardoseli acoperite cu gresie si covor PVC, Peretii sunt acoperiti cu
vopsele lavabile, respectiv cu faianta cei din grupurile sanitare.
Etajul este compus din 9 incaperi utilizate astfel : o sala de conferinte, 4
birouri, 3 holuri si 1 baie, pardoseli din parchet laminat si parchet din
lemn la birouri, gresie la baie si holuri
4.4 Tamplarie Tamplaria exterioara este realizata din profile PVC si geam termopan.
Tamplaria interioara este din lemn.

4.5 Utilitati Proprietatea beneficiaza de toate utilitatile de la municipalitate.

4.6 Instalatii Incalzirea se realizeaza cu ajutorul corpurilor radiante din otel conectate
la centrala termica proprie.
Cladirea mai beneficiaza si de sobe de teracota, insa nefunctionale

4.7 Suprafete Urmatoarele suprafete utile au fost determinate utilizand actele puse la
dispozitie:

Nr. Denumire Suprafata

Crt incapere utila (mp)
1 Pivnita 77.98
2 Bucatarie 22.1
3 Magazie 8.56
4 Hol 9.99
Suprafata utila subsol 118.63

Nr. Denumire Suprafata

Crt incapere utila (mp)
1 Camera 1 98.5
2 Casa Scarilor 12.45
3 Magazie 2 11.82
4 Hol 8.12
5 Magazie 3 9.92
6 Grup Sanitar 1 2.86
7 Grup Sanitar 2 2.86
8 Hol 3.84
Property Partners Real Estate Services, Sos. Chitilei nr. 88, sector 1,
Tel: 021.667.71.05, Fax: 021.667.71.10, contact@propertypartners.ro, www.propertypartners.ro
9
 Suprafata utila parter 150.37

Nr. Denumire Suprafata

Crt incapere utila (mp)
1 Camera 2 87.17
2 Camera 3 36.75
3 Hol 4 8.88
4 Camera 4 13.64
Casa scaralilor
5 2 18.8
6 Camera 5 12.1
7 Camera 6 11.48
8 Baie 7.33
9 Hol 5 3.98
10 Hol 6 8.15
Suprafata utila etaj 208.28
TOTAL SUPRAFATA UTILA CONSTRUCTIE 477.28

5. Starea Proprietatii

 Imbunatatiri La data inspectiei proprietatea analizata se afla intr-o stare

generala buna (vezi ANEXA 5), prezentand finisajele mentionate
anterior.

In timpul inspectiei vizuale a imobilului nu am observat defecte

structurale sau mecanice.

Property Partners Real Estate Services, Sos. Chitilei nr. 88, sector 1,
Tel: 021.667.71.05, Fax: 021.667.71.10, contact@propertypartners.ro, www.propertypartners.ro
10
 III. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE
1. Generalitati Piata imobiliara din 2015 a debutat continuand trendul usor
descendent al preturilor locuintelor care s-a constatat pe toata durata
anului 2014.

Astfel, lipsa lichiditatilor cat si difcultatea de accedere la un produs de

creditare au condus la diminuari importante a valorilor de piata a
proprietatilor imobiliare si implicit a apartamentelor din Bucuresti.

Piata apartamentelor din Bucuresti este caracterizata de tranzactii

imobiliare reduse. In acest moment, pretul imobilelor continua trendul
usor descendent inregistrat in ultimele luni.

Ca urmare a evolutiei economice din ultimele 12 luni, preturile de

tranzactionare a proprietatilor precum si frecventa tranzactiilor au
scazut proportional cu puterea de cumparare.

Totusi programul Prima Casă are un efect pozitiv asupra preturilor la

apartamente, in present acest program aflandu-se in derulare.

Din analiza ofertelor de imobile asemanatoare prin intermediul

internetului si in ziarele de specialitate s-a constatat faptul ca
numarul de proprietati similare pus in vanzare sau la inchiriere este in
scadere.

2. Oferta de locuinte Relativ constanta.

similar

3. Cererea de locuinte In scadere.

similar

4. Echilibrul pietei Piata cumparatorului.

Din punct de vedere teoretic, punctul de echilibru este greu de atins
sau niciodata, ciclul imobiliar neputand fi sincronizat cu ciclul de
dezvoltare a afacerilor, datorita instabilitatii economice, activitatea
imobiliara raspunzand la stimuli pe termen lung sau scurt. Ciclul pe
termen scurt depinde de schimbarile la nivelul caracteristicilor
populatiei existente si de veniturile sale, in timp ce pe termen lung
depinde, mai ales, de disponibilitatea creditelor si conditiilor de
finantare.

5. Plaja de valori pentru Minim: cca. 6 euro/mpAu

oferte spre inchiriere Maxim: cca. 20 euro/mpAu
bunuri similare

6. Plaja de valori pentru Minim: cca. 200 euro/lmp

terenuri libere de Maxim: cca. 400 euro/mp
constructii

Property Partners Real Estate Services, Sos. Chitilei nr. 88, sector 1,
Tel: 021.667.71.05, Fax: 021.667.71.10, contact@propertypartners.ro, www.propertypartners.ro
11
 IV. CEA MAI BUNA UTILIZARE
Conceptul de cea mai buna utilizare (CMBU) reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii
selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de
lucru necesare aplicarii abordarilor de evaluare.

Cea mai buna utilizare este definita ca “ cea mai probabila utilizare a proprietatii care este fizic
posibila, justificata adecvat, permisa legal si fezabila financiar si care conduce la cea mai mare
valoare a proprietatii evaluate”

Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii:
 cea mai buna utilizare a terenului liber
 ceamai buna utilizare a terenului construit

Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii. Ea
trebuie sa fie:
 permisibila legal
 posibila fizic
 fezabila financiar
 maxim productiva

Utilizarea terenului ca fiind liber este posibila fizic. Permisibilitatea legala este posibila sub conditia
obtinerii autorizatiei de demolare, dar tinand cont de cheltuielile necesare aducerii lui in starea de
teren liber ( demolare, eliberare etc) ipoteza utilizarii terenului ca teren liber aduce o valoare mai
mica proprietatii decat varianta terenului construit.

Astfel alternativa de aducere a terenului la forma initiala de teren liber nu este fezabila. Concluzia
este ca cea mai buna utilizare va fi analizata in continuare in ipoteza terenului construit.

Avand in vedere probabilitatea foarte mica de schimbare a destinatiei imobilului analizat si a

costurilor altor alternative de dezvoltare se poate concluziona ca cea mai buna utilizare a
terenului construit este cea actuala si anume cea comercial -administrativa

Property Partners Real Estate Services, Sos. Chitilei nr. 88, sector 1,
Tel: 021.667.71.05, Fax: 021.667.71.10, contact@propertypartners.ro, www.propertypartners.ro
12
 V. EVALUAREA
1. Metodologia de Pentru determinarea valorii de piata a unei proprietati imobiliare de tipul
evaluare celei de fata, Standardele Internationale de Evaluare prevad
posibilitatea utilizarii a mai multor tehnici de evaluare si anume :
comparatia vanzarilor, metoda costurilor si metoda capitalizarii.

In cazul de fata s-a considerat oportun a se aplica metoda pe baza

comparatiei vanzarilor si pe baza metodei capitalizarii venitului.

2. Abordarea pe baza Premisa majora a abordarii prin comparatia vanzarilor este aceea ca
comparatiei vanzarilor valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu
preturile/ofertele unor proprietati competitive si comparabile. Aceasta
abordare utilizeaza analiza pietei in vederea identificarii de tranzactii ale
unor proprietati similare si compararii acestora cu subiectul de evaluat.
Astfel, valorile si informatiile referitoare la tranzactiile de apartamente
similare sunt analizate, comparate si corectate in functie de asemanari
si diferentieri.

In cazul de fata, ca tehnica de comparare, se va utiliza comparatia

directa, tehnica procentuala. Aceasta reprezinta un proces prin care se
stabilesc diferentele intre proprietatea supusa evaluarii si comparabile,
prin cuantificarea corectiilor. Corectiile procentuale care se aplica
preturilor unor tranzactii comparabile, reflecta superioritatea sau
inferioritatea proprietatii comparabile, avand in vedere elementele de
comparatie.

Instrumentul de lucru pentru efectuarea corecţiilor este grila de piata

care reprezinta un tablou ce are pe linii elementele de comparatie, pe
prima coloana proprietatea evaluata iar pe celelalte coloane,
proprietăţile comparabile. Uneori pentru fiecare element de comparatie
se alocă două linii: una pentru comparare şi alta pentru corectie.

In partea de jos a grilei există o secţiune de analiză a rezultatelor cu

două linii: total corecţii exprimate absolut şi procentual din preţul de
vânzare. Cu aceste rezultate, evaluatorul poate estima comparabilitatea
tranzacţiilor fata de proprietatea evaluata si să selecteze valoarea finală.
Tranzactiile care necesita cele mai mici corecţii vor avea ponderea cea
mai mare in alegerea valorii finale. În acelaşi timp, ponderea va reflecta
si increderea pe care o are evaluatorul in datele privind tranzactiile
comparabile.

Property Partners Real Estate Services, Sos. Chitilei nr. 88, sector 1,
Tel: 021.667.71.05, Fax: 021.667.71.10, contact@propertypartners.ro, www.propertypartners.ro
13
 Pentru a aplica aceasta metoda, evaluatorii analizeaza tranzactii
comparabile in scopul determinarii caracteristicilor diferite de cele ale
proprietatii subiect.

Ca surse de informatii s-au folosit ofertele de vanzare de apartamente

similare din zona studiata existente in ziarele/revistele de specialitate,
din paginile de web ale diferitelor firme imobiliare precum si din baza de
date proprie aferenta departamentelor de evaluare respectiv de
tranzactii imobiliare (vezi ANEXA 6).

Trebuie precizat faptul ca, pentru toate comparabilele, s-a considerat ca

dreptul de proprietate transmis este integral, iar conditiile de vanzare –
plata cash.

Grila de piata este prezentata in ANEXA 7. Din analiza efectuata a

rezultat ca cea mai apropiata comparabila de subiect este comparabila
B (are cea mai mica corectie totala bruta). Avand in vedere si celelalte
corectii, opinam ca valoarea de piata a proprietatii analizate este de

590.000Euro

3. Abordarea pe baza In cadrul acestei abordari se cuantifica valoarea prezenta (actualizata) a

capitalizarii venitului beneficiilor viitoare anticipate aduse proprietarului, obtinute din
exploatarea apartamentului.
S-a utilizat metoda bazata pe capitalizarea veniturilor. Aceasta
presupune ca un imobil, in functie de caracteristicile sale constructive si
de localizare, constituie un potential venit pe termen indelungat prin
inchiriere, renta etc. Cu alte cuvinte, apartamentul are o valoare de
randament.
Elementele necesare calculului valorii apartamentului sunt :
 Venitul brut potential VBP – veniturile anuale obtinute din inchirierea
apartamentului ;
 Grad de ocupare - s-a considerat un grad de ocupare de 90%;
 Venitul brut efectiv VBE – veniturile anuale obtinute din inchirierea
apartamentului dupa amendarea VBP cu gardul de ocupare
 Cheltuielile de exploatare – cheltuielile care sunt in sarcina
proprietarului / investitorului. Acestea se impart in cheltuieli fixe
(impozitul pe proprietate si cheltuielile cu asigurarea acesteia) si
variabile (utilitati, management, administrare, reparatii si intretinere -
daca prin contract nu se prevede a fi recuperate de la chiriasi).
Astfel : s-a considerat cheltuielile de exploatare de cca. 4% din VNE;
nu s-au luat in calcul cheltuieli cu intretinerea si reparatiile cladirii.
De asemenea, nu au fost estimate cheltuieli variabile cu utilitatile
deoarece acestea cad in sarcina chiriasilor;
 Rata de capitalizare c reprezinta relatia dintre castig si valoare,
relatie acceptata pe piata si rezultata dintr-o analiza a vanzarilor,
respectiv a chiriilor pentru proprietati comparabile. Astfel, rata de
capitalizare luata in considerare, din motive legate de diminuarea
riscului utilizatorului, a fost considerata de cca. 6,5%, fiind
determinata pe baza informatiilor de piata, conform ANEXEI 6 ;
 Venitul net din exploatare VNE – venitul rezultat din deducerea
Property Partners Real Estate Services, Sos. Chitilei nr. 88, sector 1,
Tel: 021.667.71.05, Fax: 021.667.71.10, contact@propertypartners.ro, www.propertypartners.ro
14
 cheltuielilor de exploatare din venitul brut potential;

Formula de calcul este: V = VNE / c, iar ipotezele si calcule utilizate

sunt prezentate in ANEXA 8. Astfel, opinam ca valoarea de piata a
apartamentului analizat este de:

591.000 Euro
4 . Reconcilierea
rezultatelor Prezentarea rezultatelor:

Metoda comparatiei 590.000 Euro

Metoda capitalizarii veniturilor 591.000 Euro

Avand in vedere cantitatea, calitatea informatiilor detinute ca urmarea a

analizelor noastre, adecvarea abordarilor prezentate, principiul
prudentei si conditiile limitative expuse in prezentul raport de evaluare,
evaluatorii opineaza ca valoarea de piata a prorietatii imobiliare supuse
evaluarii asa cum se prezenta la data inspectiei este estimata prin
metoda comparatiei la:

590.000 Euro

Referitor la aceasta valoare pot fi precizate urmatoarele:

 Valoarea a fost exprimata si este valabila in conditiile si

prevederile prezentului raport;
 Valoarea opinata include constructia, terenul atat cota exclusiva
cat si cea indiviza;
 Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de
costurile implicate de conformarea la cerintele legale;
 Valoarea este o estimare;
 Valoarea este subiectiva;
 Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

5. Conditii limitative In calcule, s-au utilizat suprafetele indicate in documentele de

suplimentare proprietate

6. Gradul de vandabilitate Mediu

Property Partners Real Estate Services, Sos. Chitilei nr. 88, sector 1,
Tel: 021.667.71.05, Fax: 021.667.71.10, contact@propertypartners.ro, www.propertypartners.ro
15
 Property Partners Real Estate Services, Sos. Chitilei nr. 88, sector 1,
Tel: 021.667.71.05, Fax: 021.667.71.10, contact@propertypartners.ro, www.propertypartners.ro
16