RAPORT DE EVALUARE

A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE
Apartament cu 1 odaie
Mun. Chișinău, sect. Botanica
bd. Dacia, 44/2, scara 2, et.5/5, apartement 59

Solicitant: XXXXXX
Proprietar: XXXXXX

A elaborat: st. gr. EAI-1803

Gheorghița Igor

Chișinău 2019
 CUPRINS
1. INTRODUCERE .........................................................................................................................3
1.1 Sinteza evaluării .....................................................................................................................3
1.2 Certificarea evaluatorului ......................................................................................................4
2. TERMENII DE REFERINŢĂ AI EVALUĂRII .........................................................................5
3. PREZENTAREA DATELOR .....................................................................................................9
3.1 Datele cadastrale ale proprietății imobiliare. .........................................................................9
3.2 Prezența pe teren a altor imobile, datele cadastrale. ..............................................................9
4. DETERMINAREA VALORII DE PIAȚĂ ...............................................................................14
4.1 Metoda venitului ..................................................................................................................14
4.2 Metoda analizei comparative a vânzărilor ...........................................................................16
CONCLUZII..................................................................................................................................22
BIBLIOGRAFIE ...........................................................................................................................23
ANEXA 1 Ofertele de vînzare pe piață (Decembrie) ....................................................................26
ANEXA 2 Planul ( relevul ) apartamentului .................................................................................26
ANEXA 3 Amplasarea obiectului evaluării ..................................................................................26
ANEXA 4 Fotografii ale obiectului evaluat ..................................................................................27

2
1. INTRODUCERE
1.1 Sinteza evaluării
RAPORT DE EVALUARE PENTRU:
Apartament cu 1 odaie cu suprafaţă de 36.7 mp
Tabelul nr.1 Sinteza evaluării
„Apartament cu 1 odaie cu suprafaţă de 36.7
XXXXXX mp”
Proprietar
XXXXXX situat în Mun. Chișinău, sect. Botanica,
bd.Dacia,44/2, scara 2, et.5/5, apartament 59
GHEORGHIȚA IGOR, nr.legitimaţie :18777
EVALUATOR

Expert evaluator GHEORGHIȚA IGOR , nr.legitimaţie :18777

Adresa Oraș : Chișinău, Str. Studenților, nr.1, ap.610
Telefon/fax: 069.361040 si mobil: 069361040
evaluatorului E-mail: igor.gheorghita1995@gmail.com
CLIENT XXXXXX
DESTINATARUL
XXXXXX
RAPORTULUI
PROPRIETATEA
EVALUATĂ Apartament cu 1 odaie cu suprafaţă de 36.7 mp
XXXXXX
Proprietar
Mun. Chișinău, bd.Dacia 44/2.
Adresa proprietăţii
SCOPUL EVALUARII Estimarea valorii de piaţă
DATA EVALUĂRII 10 ianuarie 2019

VALOAREA DE 17 550 euro (346 723lei)

PIAȚĂ (pentru un curs de 1 euro = 19,7563 lei la 12.01.2018)
RECOMANDATĂ Valoarea prezentată nu conţine T.V.A.

METODE DE
EVALUARE Abordarea prin piaţă
Sursa: elaborat de autor

12.01.2019 Gheorghița Igor

Nr.legitimaţie :18777

3
1.2 Certificarea evaluatorului
Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă că:
1. Afirmaţiile declarate de către mine şi cuprinse în prezentul raport sunt adevărate
şi corecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către
evaluator ca fiind adevărate şi corecte, precum şi pe concluziile inspecţiei asupra proprietăţii,
pe care am efectuat-o la data 12.12.2016.
2. Analizele, opiniile şi concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele şi ipotezele
speciale menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile mele profesionale personale,
imparţiale şi nepărtinitoare.
3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare
care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind
părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici.
4. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau
prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de
destinatarul evaluării şi legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului
în funcţie de opinia mea.
5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea
acestui raport, în concordanţă cu Standardele de Evaluare ANEVAR ediţia 2016.
6. Posed cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent.
Cu excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a
acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.
7. Am urmat programul de pregătire continuă în cadrul ANEVAR.
8. Propietatea imobiliară supusă evaluării a fost inspectată persona .
9. Prezentul raport de evaluare se supune normelor ANEVAR şi poate fi verificat, în
conformitate cu Standardele de verificare ale ANEVAR.

Membru titular,
Ec. Gheorghița Igor

4
2. TERMENII DE REFERINŢĂ AI EVALUĂRII
2.1 Identificarea evaluatorului şi competenţa acestuia
Ec. - Ing. Gheorghița Igor

- Legitimatie nr. 18777, expert evaluator proprietati imobiliare, membru titular

- Telefon/Fax: 069.361040/ 0069361040;

2.2 Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnaţi

Clientul: XXXXXX
2.3 Scopul evaluării
Scopul evaluării este de informare a clientului, prin estimarea valorii de piaţă a
proprietăţii imobiliare.
Prezentul raport de evaluare se adresează XXXXXX, în calitate de client şi destinatar,
pentru ca acesta să poată stabilii preţul de vânzare acceptabil al proprietăţii imobiliare.
Ca evaluator nu-mi asum răspunderea decât faţă de client, destinatar al lucrării.
2.4 Identificarea proprietăţii imobiliare subiect. Drepturi de proprietate evaluate.
Prezentul raport reprezintă evaluarea proprietăţii imobiliare care aparţine proprietarului
mun. Chișinău, proprietate care face parte din domeniul privat-fondul locativ, conform
documentelor anexate.
Proprietatea este situată în mun. Chişinău, sect. Rîşcani str. Calea orheiului, 115/1 ap.28,
69.8 m.p.
2.5 Tipul valorii
Evaluarea executată conform prezentului raport reprezintă o estimare a valorii de piaţă a
proprietăţii imobiliare, aşa cum este ea definită în Standardele de Evaluare ANEVAR 2018, SEV
100, “Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi
schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât, intr-o tranzacţie nepărtinitoare, după
un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără
constângere”.
2.6 Data evaluării : 12.12.2018
2.7 Data raportului: 19.12.2018
2.9 Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării
1.Am studiat extrasul de carte funciară eliberat de Oficiul de Cadastru;
2.Am avut convorbiri telefonice cu agenţi imbiliari şi vânzători;
4.Am analizat piaţa referitor la propietăţile din zonă.
2.10 Natura şi sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea

5
 Datele de identificare a proprietăţii evaluate – adresă, identificare fizică pe teren
împreuna cu chiriaşul şi cu reprezentantul beneficiarului;
Informaţii privind istoricul proprietăţii;
Suprafaţa apartamentului a fost preluată din documentele de proprietate disponibile;
Încadrarea în tipul de clădire conform utilizării;
Încadrarea clădirilor pe localităţi, rangul localităţii şi zona în cadrul localităţii. Informaţi
privind piaţa imobiliară;
Cursul valutar comunicat de B.N.M;
Standardele de evaluare ANEVAR 2018.
Nu-mi asum nici un fel de răspundere pentru datele puse la dispoziţie de către client şi
nici pentru rezultatele obţinute în cazul în care acestea sunt viciate de date incomplete sau
greşite.
2.11 Ipoteze şi ipoteze speciale
2.11.1 Situaţia juridică:
Am avut la dispoziţie numai documentele anexate, nu am facut verificări suplimentare
privind veridicitatea lor.
A fost estimată valoarea întregului drept de proprietate în ipoteza în care el este valabil,
tranzacţionabil şi neafectat de sarcini.
Conform informaţiilor puse la dispoziţia mea de catre proprietar nu există impedimente,
de ordin juridic sau de altă natură, care să afecteze dreptul de proprietate asupra imobilului
evaluat sau posibilitatea transferării acestui drept.
2.11.2 Măsurători:
Am examinat documentele puse la dispoziţie de către proprietar şi am identificat
proprietatea împreună cu beneficiarul. Suprafaţa apartamentului a fost preluată din documentele
existente, fără a efectua propriile măsurători suplimentare; locaţia indicată şi limitele
proprietăţilor indicate de beneficiar se considera a fi corecte.
Sunt evaluator şi nu topograf/topometrist/geodez şi nu am calificarea necesară pentru a
măsura şi garanta că locaţia limitele proprietătii aşa cum au fost ele indicate de proprietar şi
descrise în raport corespund cu documentele de proprietate/cadastrale.
2.11.3 Urbanism
Nu am avut autorizaţia de construire, dar am considerat că proprietatea a fost edificată cu
respectarea legii.
2.11.4 Structură

6
 Apartamentul se află într-o stare bună şi este locuibilă; clădirea este de tip nou cu proiect
individual. Vechimea blocului este de 6 ani.
2.11.5 Elemente nevăzute şi ascunse
Le-am tratat a fi în concordanţă cu starea celor văzute.
2.11.6 Mediu
Nu am avut informaţii şi nu am primit de la client indicii cum că ar exista poluare,
contaminanţi şi am tratat proprietatea ca fiind nepoluată. Nu am cunoştinţe de efectuarea unor
inspecţii sau a unor rapoarte care să indice prezenţa contaminanţilor sau materialelor periculoase
şi nici nu am efectuat investigaţii speciale în acest sens.
2.11.7 Natura terenului de fundare
Terenul pe care este dispus blocul în care se găseşte apartamentul evaluat este unul în
pantă, cu caracteristici favorabile construcţiilor înalte gen blocuri sau complexe comerciale.
2.12 Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare
Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;
Ca evaluator, prin natura muncii mele nu sunt obligat în continuare să ofer consultanţă
sau să depun mărturie în instanţă la proprietatea in chestiune, în afara cazului în care s-au
încheiat astfel de înţelegeri în prealabil;
Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la
data întocmirii sale. Dacă aceste condiţii se vor modifica, concluziile acestui raport îşi pot pierde
valabilitatea;
Orice valori estimate în raport se aplica proprietăţii evaluate, luat ca întreg şi orice
divizare sau distribuire a valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în
afara cazului în care o astfel de distribuţie a fost prevăzută în raport;
Nici prezentul raport nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea
mea ca evaluator) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului
autorizat care semnează acest raport, cu specificarea formei şi contextului în care urmează să
apară. Publicarea, parţială sau integrală precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât
clientul şi utilizatorii raportului de evaluare, atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale.
2.13 Declaraţia de conformitate
Valoarea garsonierei a fost determinată în conformitate cu standardele aplicabile acestui
tip de evaluare , respectiv:
Standardele de evaluare ANEVAR 2018;
SEV 100 – Cadrul general;
SEV 101 – Termenii de referinţă ai evaluării;

7
SEV230 – Drepturi asupre proprietăţii imobiliare;
SEV 630 – Evaluarea bunurilor imobiliare.
2.14 Moneda valorii definite. Modalităţi de plată.
Opinia finală a evaluării este prezentată în euro şi în lei.

8
3. PREZENTAREA DATELOR
3.1 Datele cadastrale ale proprietății imobiliare.
Tabelul 3.1: Estimarea bunului imobil în scopul impozitării (departament Cadastru)
Utilizarea încăperii Apartament
Numărul cadastral 0100.113.112.01.059
mun. Chişinău, sect. Botanica bd. Dacia
Adresa
44/2 ap.59
Suprafaţa conform documentului de
36.7
drept,m.p.
Suprafaţa totală,m.p 36.7
Suprafaţa balcon/logie,m.p. 1.4
Numărul etajului 5
Numărul de odăi 1
Amplasarea la colţ Nu
Gaz Da
Incălzire Casangerie locala
Apă Centrala functioneaza
Canalizare Centrala functioneaza
Baie Da
Viceu Da
Valoarea estimată a bunului imobil,lei 17 550 euro (346 723lei)
Data ultimei estimări XXXXXX
Sursa: elaborat de autor

3.2. Prezența pe teren a altor imobile, datele cadastrale.

Obiectul supus evaluării face parte dintr-un singur bloc compartimentat în 2 scări.
Amplasare
1. Starea infrastructurii sociale a raionului (grădinițe, școli, clinici, magazine)
În apropiere se află:
- Farmacia ”Orient”;
- Complexul Sportiv ZIMBRU;
- Supermarket ”Nr. 1”;
- Centru comercial ”Palmira”;
- Magazin specializat ”Romstal”;

9
 - Piață agricolă, etc.
2. Amplasare în zonă, cartier.
Obiectul supus evaluării se află într-o zonă liniștită, la periferia orașului, în apropiere de
grădina botanică și grădina zoologică.
3. Acces în curte cu transport privat.
Este prezent accesul în curte cu transportul privat.
4. Distanța până la centrul localității.
În dependență de traseul ales distanța variază de la 5 la 9 km.
5. Distanța până la drumurile principale.
Distanța până la drumul principal constituie 20 m.
6. Asigurarea cartierului cu transport public și distanța până la stațiile de transport
public.
În imediata apropiere (pînă la 400 m de la obiectul evaluat) circulă microbuzele cu nr. de
rută: 184; 154.
Iar la o distanță de 550 m de la obiectul evaluat circulă troliebuzele: 22; 30.
7. Starea ecologică.
Starea ecologică în zona dată este una mai puțin favorabilă deoarece blocul este situat la
prima linie unde strada este mereu aglomerată se emană multe gaze nocive plus la asta e și
zgomotul .
9. Vederea din fereastră.
Din fereastră se poate de observat toată regiune de jos a sect. Botanica.
Caracteristice fizice:
Casa rezidențială
1. Seria și tipul clădirii rezidențiale.
Clădirea este de tip vechi cu seria 135.
2. Anul construcției/reparației capitale a clădirii.
Construcțiile au început în 1984 și au finisat în 1986.
3. Structura tehnică a clădirii.
Construcție alcătuită din 2 scări cu 5 etaje.
4. Numărul de etaje.
5 nivele (etaje)
5. Etajul pe care se află apartamentul subiect.
Apartamentul supus evaluării se află la etajul 5.

10
6. Materialul elementelor constructive (pereților, planșeului, acoperișului, podelelor,
golurilor, finisajului, etc.).
- Construcția (carcasa)-beton armat; Blocuri de beton celular autoclavizat;
- Pereți exteriori BCA (cu grad sporit de termo și fonoizolare, ecologic, produs în
Europa);
- Pereți interiori între apartamente- placi de ipsos 7 cm;
- Pereți interiori între apartamente- BCA;
- Termoizolare pereți exteriori- polisterol cu grosimea 50 mm;
- Termoizolare coloane- vată minerală cu grosimea 100 mm;
- Tencuire decorativă Ceresit producător Henkel;
- Holul (scară)-izolare vată minerală;
- Pereții (și tavanele) tencuite, gata pentru încleierea tapetelor;
- Podeaua executată la nivel, gata pentru laminat, parchet, teracotă;
- Electricitate-ciclul I;
- Încălzire autonomă, cazane Vaillant;
- Calorifere din panou de oțel Korad(Slovacia);
- Termopane Viva Plast, 2 sticle LowE;
- Vitralii clasa Premium de profil german REHAU;
- Contoare instalate (gaz, apă, lumină);
- Ascensoare Kleemann- Grecia, rapide și fără zgomot;
- Tencuire decorativă de producere austriacă Baumit;
- Internet, televiziune, serviciul personal de exploatare.
7. Asigurarea tehnică a casei rezidențiale (ascensor)
Blocul în care se află apartamentul evaluat este fără ascensor.
8. Disponibilitatea comunicațiilor (alimentare cu apă, canalizare, încălzire, gaz)
Blocul este asigurat cu apeduct, rețele electrice, canalizare, gaz.
9. Starea tehnică a casei rezidențiale (starea elementelor constructive, rețelelor comune
de locuințe și comunicațiile)
Starea tehnică a casei rezidetțiale este ”bună”
10. Starea de intrare (scării).
Intrarea (scara) este în stare bună și îngrijită
11. Starea teritoriului adiacent a casei rezidențiale.
- Drumul de access spre obiect este asfaltat;
- Parcare pentru oaspeți.

11
 12. Îmbunătățiri în curte (prezența unor terenuri pentru jocuri și sport pentru copii).
- Terenuri pentru copii;
13. Nivel de securitate. Prezența unui serviciu de dispecer, interfon și supraveghere
video.
- Curte îngrădită.
Apartamentul subiect

1. Plan de apartament.

2. Numărul de camere.
Apartamentul e format din 1 cameră.

12
 3. Suprafața apartamentului;
- Totală (36,7m.p.); - Bucătăriei (7,4m.p.);
- Utilă 22,9 m.p.); - Loggie (1,4 m.p.).
4. Disponibilitatea unui balcon/logie.
Apartamentul evaluat dispune de o logie cu o suprafață de 1,4 m.p .
5. Nivelul și starea finisajului interior a apartamentului.
Finisajul interior e în stare satisfăcătoare, apartamentul în întregime are finisaje cosmetice, cu
geamuri termopan, parchet, gresie şi faianţă parţial;.
6. Prezența reamenajării/reutilizării/reconstrucției și de asemenea, posibilitatea
legalizării acestora.
Reamenajări, reutilizări și/sau reconstrucții nu s-au depistat.

13
4. DETERMINAREA VALORII DE PIAȚĂ
4.1 Metoda venitului
Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil în baza venitului
operaţional net ce poate fi generat de acest bun în viitor. Aplicarea metodei veniturilor se
efectuează în două etape:
a) prognozarea veniturilor viitoare;
b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Veniturile viitoare pot proveni din următoarele surse:
a) plata de arendă colectată în urma dării în arendă a bunului imobil;
b) veniturile din exploatarea comercială a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se
utilizează plata de arendă.
În scopul calculării venitului operaţional net este necesar de determinat următoarele
tipuri de venituri şi cheltuieli legate de funcţionarea bunului imobil:
a) venitul brut potenţial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil în cazul folosirii
tuturor spaţiilor disponibile;
b) venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obţinut în urma funcţionării bunului
imobil, ţinînd cont de nivelul de ocupare a spaţiilor şi eventualele pierderi la colectarea plăţii de
arendă. Formula în baza căreia se calculează venitul brut efectiv este:
VB E = (VBP - DSL) + AV (1)
unde: VBE - venitul brut efectiv, VBP - venitul brut potenţial, DSL - deducerea pentru
spaţiile libere, AV - alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea în
arendă a spaţiilor disponibile;
c) cheltuielile operaţionale - cheltuieli legate de exploatarea şi asigurarea funcţionării
normale a bunului imobil. Cheltuielile operaţionale sînt grupate în următoarele categorii:
cheltuielile operaţionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a
spaţiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil şi altele);
cheltuielile operaţionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea
exploatării bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru
plata serviciilor comunale şi altele);
cheltuieli pentru reparaţii şi menţinere, care includ cheltuielile pentru reparaţia curentă a
bunului imobil şi cheltuielile pentru întreţinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse în
această categorie poartă atît un caracter fix cît şi variabil (reparaţia ascensorului, zugrăvirea
pereţilor şi altele);

14
 cheltuielile operaţionale pentru înlocuire, care includ cheltuielile pentru înlocuirea
elementelor uzate ale bunului imobil (acoperişul, instalaţiile sanitare - inginereşti şi altele).
Venitul operaţional net se calculează după următoarea formulă:
VON = VBE - CO (2)
unde, VON - venitul operaţional net, CO - cheltuieli operaţionale.
Pentru estimarea venitului operaţional net din venitul brut efectiv se vor scădea doar
cheltuielile operaţionale care sînt suportate de proprietar. La cheltuieli operaţionale nu sînt
atribuite: deservirea creditului ipotecar, impozitul pe venit şi amortizarea mijloacelor fixe.
În cadrul metodei veniturilor sînt aplicate două metode de estimare a valorii:
a) capitalizarea directă;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.
Capitalizarea directă este o metodă de randament în evaluare, prin care se transformă
câştigul estimat pentru un singur an într-o estimare a valorii proprietăţii. Transformarea se
realizează într-o singură etapă, fie divizând venitul estimat printr-o rată adecvată de capitalizare,
fie multiplicând venitul respectiv cu un factor corespunzător.
Capitalizarea directă nu face o distincţie precisă între recuperarea şi randamentul
capitalului, întrucât această metodă nu include ipoteze explicite ale investitorului privind
perioada de deţinere, modelul de evoluţie anticipat pentru venituri şi eventuale modificări ale
valorii investiţiei iniţiale. Totuşi, o rată satisfăcătoare de randament a capitalului ca şi
recuperarea capitalului investit sunt elemente implicite, conţinute în rata de capitalizare selectată
sau în factorul de multiplicare utilizat, deoarece acestea provin din analiza unor investiţii în
proprietăţi comparabile.
Capitalizarea directă se bazează pe venitul brut potenţial, venitul brut efectiv, venitul net
din operare, profit net, venitul aferent creditului ipotecar, venitul generat de teren sau venitul
generat de clădiri.
Capitalizarea directă implică transformarea venitului obţinut pe parcursul unui singur an
de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel,
V = VON/r (3)
unde, V - valoarea estimată, r - rata de capitalizare.
Metoda capitalizarii directe
- Estimarea chiriei pe piaţă:
din datele la dispoziţie, pentru apartamente similare şi pentru dispunere similară se
percepe o chirie brută lunară cuprinsă în intervalul 90-200 USD;
- Estimarea ratei de capitalizare (metoda adiționării):
a) profitabilitatea fără risc - 7.5 %;

15
 b) durata de expunere pe piață - 2 luni;
c) rmi - lipsește;
d) ri - 5 %;
e) durata de viață economică - 90 ani;
f) durata de viață reală a construcției - 33 ani.
2luni 1
r = 7.5 + * 7.5 + + 5 = 12,6 %
12luni 57
- Venitul brut anual:
Vba = 12 luni x 150 Euro= 1.800 Euro (s-a selectat chiria lunară de 150 Euro, având în
vedere gradul de finisare şi dotările din apartamentul evaluat);
- Cheltuielile de exploatare:
din discuţiile cu proprietarul şi din datele culese de pe piaţa imobiliară rezultă că
cheltuielile anuale de exploatare (fixe şi variabile) se situează la circa 75 Euro;
- Venitul net anual:
Vna = Vba – Cheltuieli = 1.725 Euro;
- Valoarea de piaţă estimată prin metoda de randament, se calculează cu
următoarea formulă:

Vba 1.725
V= = =13 690 Euro sau 270 464 lei (19,7563)
a 0,126
4.2 Metoda analizei comparative a vânzărilor
Metoda comparaţiei directe utilizează procesul de lucru în care estimarea valorii de piaţă
se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare și comparând apoi aceste
proprietăţi cu cea în evaluare. Estimarea chiriei pe piaţă, a costurilor, uzura și alţi parametrii ai
valorii, pot fi obţinuţi prin alte metode de evaluare, folosind tehnici comparative. De multe ori,
aceste elemente sunt analizate în metoda comparaţiei directe pentru a determina corecţiile ce
trebuie făcute la preţurile de vânzare a proprietăţilor comparabile.
Premiza majoră a metodei comparaţiei directe este aceea că valoarea de piaţă a unei
proprietăţi imobiliare este direct în relaţie cu preţurile unor proprietăţi competitive și
comparabile.
Analiza comparativă se axează pe asemănările și diferenţele între proprietăţi și tranzacţii,
care influenţează valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferenţele în drepturile de proprietate
evaluate, motivaţia cumpărătorilor și a vânzătorilor, condiţiile de finanţare, situaţia pieţei la
momentul vânzării, dimensiunile, amplasamentul, caracteristicile fizice și caracteristicile

16
economice, dacă proprietăţile produc venituri. Criteriile de comparaţie sunt testate faţă de datele
pieţei pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare și cum afectează ele valoarea.
Oferta çi cererea pieţei sunt constituite de vânzători și cumpărători, iar dacă cererea
pentru o proprietate este mare, preţurile tind să crească. Deplasările în oferta unor proprietăţi
îmbunătăţite, sunt deseori în urma deplasărilor în cerere, deoarece oferta este creată de noile
construcţii ce necesită timp de realizare și este micsorată de transformarea pentru alte utilizări, în
timp ce cererea ce trebuie satisfăcută se poate schimba rapid. Analiza pieţelor imobiliare, la un
anumit moment dat, poate fi concentrată pe cerere, dar trebuie avută în vedere și oferta.
Pentru a estima cererea, evaluatorul va avea în vedere numărul de utilizatori potenţiali a
unui anumit tip de proprietate imobiliară, puterea lor de cumpărare, gusturile și preferinţele lor.
Pentru a analiza oferta, evaluatorul va considera proprietăţile existente nevândute sau libere,
precum și proprietăţile ce sunt în construcţie, transformare sau planificate a fi construite.
Modificările în oricare din aceste elemente pot duce la variaţia preţurilor proprietăţii analizate și
a proprietăţilor comparabile.
Principiul substituIiei aplicat la metoda comparaţiei directe, arată că valoarea unei
proprietăţi tinde să fie dată de preţul ce ar fi plătit pentru a achiziţiona o proprietate cu utilitate și
atractivitate similare, într-un interval de timp rezonabil. Acest principiu spune că metoda
comparaţiei directe este mai puţin adecvată dacă nu există pe piaţă proprietăţi de substituţie.
Forţele cererii și a forţei de pe piaţă tind spre echilibru, dar echilibrul absolut nu se atinge
niciodată, ci acesta se schimbă continuu. Un aspect important al principiului echilibrului este că
relaţia dintre teren și construcţii și relaţia dintre o proprietate și mediu trebuie să fie în echilibru
pentru ca proprietatea să reflecte valoarea de piaţă reală.
Evaluatorul va analiza împrejurimile proprietăţii evaluate pentru a identifica toate
influenţele externe semnificative și care se reflectă în corecţiile pe care le face proprietăţilor
competitive pentru comparabilitate. Două proprietăţi imobiliare cu caracteristici fizice identice
pot avea valori de piaţă mult diferite dacă una din proprietăţi are împrejurimi mai puţin atractive.
Factori precum: condiţiile de iluminat a străzilor, facilităţile de transport, protecţie adecvată din
partea poliţiei, respectarea reglementărilor municipale, apropierea de centrele comerciale sau de
alimentaţie publică, trebuie luaţi în considerare de evaluator pentru a determina dacă ei au efect
negativ sau pozitiv asupra valorii.
Metoda comparaţiei directe este aplicabilă la toate tipurile de proprietăţi imobiliare când
există suficiente tranzacţii recente, cu date sigure care să indice caracteristicile valorii sau
tendinţele de pe piaţă.

17
 Dacă în schimb numărul de tranzacţii este insuficient, aplicabilitatea metodei este
limitată. De exemplu, metoda comparaţiei directe se aplică rareori la proprietăţi cu destinaţie
specială, pentru că pe piaţă (chiar dacă e întinsă geografic) se vând puţine asemenea proprietăţi.
Metoda dă, de regulă, indicaţii de primă mână, referitoare la valoarea de piaţă în
evaluarea proprietăţilor imobiliare ce nu sunt cumpărate pentru caracteristicile lor de a produce
venituri (locuinţă pentru proprietar). La fel metoda poate da cele mai bune indicaţii privind
valoarea unor proprietăţi industriale sa comerciale exploatate de proprietar.
Schimbarea rapidă a condiţiilor economice și a legislaţiei, pot limita aplicabilitatea
metodei comparaţiei directe. De exemplu, schimbarea legii impozitului pe profit, a
reglementărilor de urbanism, existenţa și costulfinanţării, restricţiile de construire și de
dezvoltare a infrastructurii pot avea ca rezultat, un număr mic de vânzări comparabile recente,
fapt ce reflectă impactul unor asemenea schimbări pe un anumit interval de timp. În plus,
inflaţia rapidă poate pune sub semnul întrebării corecţiile făcute de evaluator.
Pentru a asigura credibilitatea concluziilor rezultate din aplicarea metodei comparaţiei
directe, evaluatorul trebuie să verifice datele de piaţă obţinute și să înţeleagă deplin
caracteristicile de comportament al cumpărătorilor și al vânzătorilor implicaţi în tranzacţiile
imobiliare. El va fi circumspect faţă de informaţiile oferite de terţi. În acelasi timp pot rezulta
ipoteze sau concluzii incorecte, dacă evaluatorul se bazează numai pe date statistice, fără a lua în
considerare motivarea părţilor aflate în tranzacţie.
Este absolut necesar ca evaluatorul să identifice și să analizeze punctele tari și punctele
slabe ale proprietăţii, din datele prelucrate și din analizele comparative efectuate. Toate faptele
relevante, dar și opiniile trebuie să fie scrise în raportul de evaluare. La analiza rezultatelor
obţinute prin aplicarea metodei comparaţiei directe, dar și la analiza finală a rezultatelor, trebuie
să se exprime clar opinia privind fiabilitatea datelor culese, a analizelor efectuate și a
concluziilor privind valoarea.
Metoda comparaţiilor directe constituie o parte esenţială a procesului de evaluare, chiar
când aplicabilitatea ei este limitată. De multe ori datele necesare în aplicarea altor metode (rata
de capitalizare, uzura funcţională, etc.) se obţin printr-o tehnică de analiză comparativă.
Pentru a aplica metoda comparaţiei directe, evaluatorul culege date despre tranzacţii,
contracte, oferte, refuzuri, opţiuni și liste de proprietăţi imobiliare, considerate competitive și
comparabile cu proprietatea evaluată.
La început, evaluatorul cercetează cu atenţie preţurile, drepturile de proprietate transmise,
condiţiile de finanţare, motivaţia vânzătorilor și cumpărătorilor și data efectuării tranzacţiilor.
Apoi analizează în detaliu fiecare amplasament, starea fizică și funcţională și caracteristicile
economice.

18
 Sursele primare de informaţii sunt cele legate de publicitatea imobiliară, publicaţiile
periodice cu subiect imobiliar și discuţiile cu părţile în tranzacţie, angajaţii lor, avocaţi,
consilieri, agenţi de intermediere, administratori imobiliari, proprietari și promotori. Informaţiile
din alte surse terţe trebuie privite cu atenţie pentru că ar putea fi în favoarea unei anumite părţi
implicate în tranzacţiile imobiliare și nu totdeauna au obiectivitatea necesară.
Limitele geografice ale zonei cercetate depind de natura și tipul proprietăţii evaluate și
trebuie să cuprindă suficiente proprietăţi comparabile tranzacţionate într-un trecut nu prea
îndepărtat. Proprietăţile imobiliare au piaţă locală, regională, naţională sau internaţională.
Preţurile de vânzare reflectă o serie de factori care influenţează mai mult sau mai puţin
valoarea proprietăţii; pentru a determina influenţa relativă a acestor factori, se folosesc tehnici
cantitative și calitative. Astfel de tehnici sunt: analiza comparativă relativă, analiza evoluţiei,
analiza datelor în perechi, analiză statistică și grafică, analiza sensibilităţii. Dacă nu există
suficiente date pentru a fundamenta o analizăcantitativă, evaluatorii analizează relaţiile calitative
prin comparaţie directă a datelor de piaţă și analiza evoluţiei pieţelor.
După ce au fost adunate și analizate datele de piaţă, ele pot fi ordonate în mai multe
moduri. O metodă obisnuită este să fie aranjate pe o grilă de date. Fiecare diferenţă importantă
între proprietatea analizată și proprietăţi comparabile ce ar putea influenţa valoarea e considerată
ca element de comparare; fiecare element are repartizat un rând pe grilă și preţurile totale sau
unitare ale proprietăţilor comparabile sunt corectate ca să reflecte valoarea acestor diferenţe.
Corecţiile făcute, reflectă procesul de gândire și judecată efectuat de un cumpărător,
înainte de a face oferta de cumpărare sau înainte de a cumpăra.
Etapele procedurii de bază în aplicarea metodei comparaţiei directe sunt:
⇒ Cercetarea pieţei pentru a obţine informaţii despre tranzacţii de proprietăţi imobiliare
ce sunt similare cu proprietatea evaluată în ceea ce priveste tipul de proprietate, data vânzării,
dimensiunile, localizarea și zonarea;
⇒ Verificarea informaţiilor prin confirmarea că datele obţinute sunt reale și corecte și că
tranzacţiile au fost obiective;
⇒ Alegerea unor criterii de comparaţie relevante și elaborarea unei analize comparative
pe fiecare criteriu;
⇒ Compararea proprietăţilor comparabile cu proprietatea evaluată, utilizând elementele
de comparaţie și ajustarea adecvată a preţului de vânzare a fiecărei proprietăţi comparabile sau
dacă nu e posibilă compararea se trece la scoaterea din categoria comparabile.
⇒ Analiza rezultatelor evaluării și stabilirea la o valoare sau la o marjă de valori. Într-o
piaţă nedecisă și foarte dinamică, o marjă de valori poate fi o concluzie mai bună decât o
singură valoare.

19
 Fiecare preţ de vânzare ar trebui exprimat funcţie de niste criterii de comparaIie adecvate,
adică niste componente ale proprietăţii imobiliare definite în scopul comparaţiei. Alegerea lor
depinde de scopul evaluării și de natura proprietăţii. Astfel, apartamentele sunt deseori analizate
pe baza preţului pe cameră, dar și pe baza preţului pe mp construit.
Proprietăţile industriale și depozitele se analizează pe baza preţului pe mp sau m cub.
Hotelurile de regulă sunt analizate în preţ pe cameră; restaurantele, teatrele, bisericile, sălile
polivalente în preţ/loc; terenurile de golf în preţ/hectar și gaură; campingurile în preţ pe lot;
terenurile de tenis în preţ/teren sau pe număr de membri; debarcaderele în preţ pe dană; service
auto în preţ/loc de reparaţii. Pentru case de locuit unitatea tipică de comparaţie este preţul total
sau preţul pe mp util.
Aplicarea mai multor criterii de comparaţie pot duce la rezultate diferite și evaluatorul
trebuie să analizeze și să explice diferenţele. Acest lucru îl va ajuta să aleagă cele mai adecvate
criterii de comparaţie pentru situaţia dată. Este util, dacă sunt suficiente date, să se facă analize
statistice, pe baza criteriilor pentru a obţine date cu un grad mai ridicat de obiectivitate.
Criterii de comparaţie cum ar fi, rata de capitalizare/fructificarea capitalului nu se
ajustează, dar evaluatorul trebuie să analizeze cauzele diferenţelor apărute la diferite proprietăţi
și va alege acele valori care sunt cele adecvate și fundamentate pentru comparabilitatea cu
proprietatea evaluată.
Elementele de comparație sunt caracteristici ale proprietăților şi tranzacțiilor
imobiliare care au consecință variații ale prețurilor plătite pe piața imobiliară.
Evaluatorul ia în considerare și compară toate diferenţele rezonabile între proprietăţile
comparabile, diferenţe care le influenţează valoarea. Cercetarea pieţei imobiliare va identifica
elementele variabile la care valoarea proprietăţilor imobiliare este deosebit de sensibilă.
Pe baza acestor diferenţe se fac ajustări ale preţurilor pentru fiecare proprietate
comparabilă pentru a face proprietăţile echivalente la preţul unitar sau la preţul total, dar metoda
trebuie aplicată uniform pe toată durata analizei. Totodată, evaluatorul trebuie să aibă grijă ca
ajustările datorate unei diferenţe să fie făcute o singură dată.
În metoda comparaţiei directe sunt nouă elemente de comparaţie de bază:
drepturile de proprietate transmise;
condiţiile de finanţare;
condiţiile de vânzare;
condiţiile pieţei;
localizarea;
caracteristicile fizice;
caracteristicile economice;

20
 utilizarea;
componente non-imobiliare ale valorii.
Desi în majoritatea cazurilor aceste nouă elemente acoperă toţi factorii semnificativi, se
pot considera și alte elemente, cum ar fi: accesul la proprietate, restricţii guvernamentale,
condiţii de mediu, dezvoltarea infrastructurii. Elementele de comparaţie se pot împărţi în
subcategorii pentru a face analiza mai specifică.
Tabelul 4.2 Estimarea valorii apartamentului prin metoda comparației directe a vânzărilor

Nr. Elemente de comparație Obiect Obiecte comparabile

evaluării Analog 1 Analog 2 Analog 3
1 2 Botanica Botanica Botanica Botanica
1 Preț ofertă, euro 21 700 22 200 19 500
Suprafața 37 37 37
Preț/mp. 586 600 527
2 Data vînzării(timp în urmă) 2 luni 4 luni 1 săpt.
Corecția - 36.5 - 73 -
Preț corectat 549 527 527
3 Condițiile de vânzare de piață oferta oferta oferta
Corecție, % -10% -10% -10%
Corecție, euro -54.9 -52.7 -52.7
Preț corectat 494.1 474.3 474.3
4 Amplasarea Botanica Botanica Botanica Botanica
Corecție, % 0% 0% 0%
Corecție, euro 0 0 0
Preț corectat, euro 494.1 474.3 474.3
5 Parcare deschisă deschisă deschisă deschisă
Corecție, % 0% 0% 0%
Corecție, euro 0 0 0
Preț corectat, euro 494.1 474.3 474.3
6 Starea tehnică Bună M.nefav(4%) Bună Bună
Corecție, % - 4% 0% 0%
Corecție, euro 19.77 0 0
Preț corectat, euro 474.3 474.3 474.3
7 Componente non-imobiliare mobilat mobilat mobilat mobilat
Corecție, % 0% 0% 0%
Corecție, euro/mp 0 0 0
Preț corectat, euro 474.3 474.3 474.3
Preț corectat, euro 474.3 474.3 474.3
Corecția totală netă, euro -111.7 -125.7 -52.7
Corecția totală netă, % -16% -18% -10%
Corecția totală brută absolută, euro 111.7 125.7 52.7
Corecția totală brută absolută, % 16% 18% 10%
Număr corecții 3 2 1
Valoarea adoptată euro/mp 474.3
Valoarea obiectului, euro 474.3×37= 17 550
Cursul valutar, lei (19,7563) 346 723
Sursa: elaborat de autor

21
 CONCLUZII
În urma evaluarii efectuate si a analizei informațiilor aplicabile si a factorilor relevanti,
opinia evaluatorului este ca valoarea de piata a proprietatii imobiliare descrise va trebui sa tina
seama de valoarea obtinuta prin metodele folosite, in principal datorita caracterului volatil al
echilibrului pietei, precum si sectorul de nisa in care este situat bunuril evaluat, nefiind o piata
dinamica in care sa existe o cerere activa si competitiva pentru acest tip de bunuri.
Valoare estimata = 17 550 euro (346 723lei)
valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si
aprecierile exprimate in raportul de evaluare si este valabila in conditiile economice si juridice
precizate in raport;
valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in raport;
valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a proprietatii;
valoarea este o predictie;
valoarea nu contine TVA.

22
 BIBLIOGRAFIE
1. Codul Funciar nr. 828 din 25.12.1991. M. O. al R.M. nr. 107 din 04.09.2001.
2. Legea R.M. cadastrului bunurilor imobile nr.1543 din 25.02.1998. M.O. al R.M. nr.44-46
din 21.05.1998.
3. Legea R.M. cu privire la activitatea de evaluare nr. 989 din 18.04.2002. M.O. al R.M.
nr.102 din 16.07.2002.
4. Hotărârea Guvernului R.M. despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind
evaluarea bunurilor imobile nr.958 din 04.08.2003. M.O. al R.M. nr.177-181 din
15.08.03.
5. IVS, Standardele Internaţionale de Evaluare 2011, editura ANEVAR, 2017.
6. Ghiduri de evaluare. Ghiduri metodologice de evaluare 2012, editura ANEVAR, 2017.
7. Standard Moldovean 249:2004 Sistem unic de evaluare a patrimoniului: termeni şi
definiţii. Chişinău. Departamentul „Moldova – Standard”, 2004.
8. .Ordinul nr. 01-06/1428 din 05 mai 2009 a Întreprinderii de Stat „CADASTRU”
9. Bazele evaluării. ANEVAR. IROVAL BUCUREȘTI, 2012. – 95 p.
10. Buzu Olga. Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie şi practică/Olga Buzu, Angela
Matcov.-Ch.; 2003 (F.E.P. „Tipogr. centrală”). - 258p
11. Sanduța Tatiana. Evaluarea terenurilor: Practicum. Univ. Tehn. A Moldovei, Fac.
Cadastru, Geodezie şi Construcţii, Catedra Evaluarea şi Managementul Imobilului. –
Chişinău: Tehnica-UTM, 2014. -196 p.
12. Caracteristica metodelor de evaluare conform IVS 2011, http://www.expert-
evaluator.ro/download/Ghiduri%20ANEVAR_2012_reactualizat.pdf , accesat la
27.10.2017
Ofertele bunurilor imobile către vânzare,
https://proimobil.md/ro?gclid=CjwKCAiAo8jgBRAVEiwAJUXKqFfGu3VJnRepiekd2g
duB9v-s4mOGsIqP05TnQwr4rZig_rXfJq8BxoCbw8QAvD_BwE , accesat la 14.09.2018
Amplasarea obiectului evaluării,
https://map.md/ru/map/street/47.03937055725977/28.832502365112305/16/18959109?q
=albisoara%2082/8&number=82/8, accest la data 14.09.2018
13. Metodele de evaluare a terenurilor urbane, https://cyberleninka.ru/article/n/metody-
otsenki-kachestva-gorodskih-territoriy accesat la 14.09.2018
14. Cadastrul funciar al R.Moldova
http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc&lang=1&id=366278, accesat la
08.09.2018.

23
Anexa 1 Ofertele de vînzare pe piață (Decembrie)
Nr. Adresa Prețul de Suprafața Prețul de Sursa de informare
ofertă m2 ofertă
euro euro/m2

Sectorul Botanica
1 Str.Independenței 22 500 32 703 https://999.md/ru/42104364
2 Str.Dacia,44/2 23 000 37 621 https://999.md/ru/55066198
3 Str.Prigoreni 7/1 23 000 44 523 https://999.md/ru/53819368
4 Str.Gr.Botanică 21 500 37 581 https://999.md/ru/45986302
5 Str.Trandafirilor 26 000 30 867 https://999.md/ru/43570142
6 Str.Independenței 20 200 28 721 https://999.md/ru/43316156
Sectorul Buiucani
1 Str.Liviu Deleanu 2 18 500 25 740 https://999.md/ru/55241275
2 Str.Ion Pelivan 32 25 000 33 758 https://999.md/ru/53143920
3 Str.Liviu Deleanu 3 35 000 36 972 https://999.md/ru/53166227
4 Str.Calea Ieșilor 22 700 28 810 https://999.md/ru/44309868
5 Str.Calea Ieșilor 24 500 29 845 https://999.md/ru/43876208
6 Str.V.Lupu,59 21 990 36 611 https://999.md/ru/41720334
7 Str.Calea Ieșilor 23 500 34 691 https://999.md/ru/44426790
8 Str.Calea Ieșilor 21 900 33 664 https://999.md/ru/44597618
9 Str.V.Lupu,59 22 200 37 595 https://999.md/ru/44796920
10 Str.V.Lupu 22 000 36 611 https://999.md/ru/41704751
11 Str.Calea Ieșilor 23 700 40 593 https://999.md/ru/43882186
12 Str.Calea Ieșilor 22 750 29 784 https://999.md/ru/42926277
Sectorul Rîșcani
1 Str.Florilor 22 500 35 643 https://999.md/ru/54140603
2 Str.N.Dimo 23 000 35 657 https://999.md/ru/54978024
3 Str.Mircești 8/1 14 000 22 636 https://999.md/ru/50630805
Sectorul Ciocana
1 Str.M.Sadoveanu 25 900 34 762 https://999.md/ru/29677770
2 Str.M.Sadoveanu 25 900 38 682 https://999.md/ru/36596079
3 Str.P.Zadnipru 26 500 38 697 https://999.md/ru/43938739
4 Bv.Mircea cel Bătrîn 23 500 37 635 https://999.md/ru/44205778
5 Str.P.Zadnipru,7 30 500 56 545 https://999.md/ru/42411392
6 Str.P.Zadnipru,18/1 32 000 31 1032 https://999.md/ru/14013220
7 Bv.Mircea cel 41 999 45 https://999.md/ru/44049517
Bătrîn,39
8 Bv.Mircea cel 25 000 37 676 https://999.md/ru/43830592
Bătrîn,25
9 Str.Voluntarilor,14/1 28 000 32 875 https://999.md/ru/39208530

24
ANEXA 2. Planul ( relevul ) apartamentului

25
ANEXA 3 Amplasarea obiectului evaluării

26
ANEXA 4 Fotografii ale obiectului evaluat

27
28
29