Sunteți pe pagina 1din 9

Raport de evaluare al proprietatii imobiliare: Cladire birouri/ Spatiu comercial Bd.

Carol I

1.Evaluator: Ludovic Cosmin Trifu


Legitimatie ANEVAR: Nr. 10786/2012 Parafa: Nr. 10786 valabila 2012 Firma: SC TRIFU IMOB SA Adresa evaluatorului: Orasul: Bucuresti Strada: Veteranilor Nr. 6 Telefon: 0721544760 E-mail: ludovic_trifu@yahoo.com

2.Client: Persoana fizica: John Doe


Adresa: Orasul: Bucuresti Strada: Partzanilor Nr. 1 Telefon: 0722333444

3. Proprietatea evaluata: Cladire de birouri si spatii comerciale in regim de P+5E


Proprietari: John Doe asupra intregii cladiri Adresa proprietatii: Bucuresti, Bulevardul Carol I, Nr.61 .

4. Declararea valorii Valoarea de piata estimata prin abordarea prin comparatii: 14.850.000 EUR (65.000.000 RON)

5. Ipoteze si conditii limitative


Prezentul raport este intocmit la cererea clientului si in scopul precizat. Nu este permisa folosirea raportului de catre o terta persoana fara obtinerea, in prealabil a acordului scris al clientului, autorului evaluarii si evaluatorului verificator, asa cum se precizeaza mai jos. Nu se asuma responsabilitatea fata de nici o alta persoana in afara clientului, destinatarului evaluarii si celor care au obtinut acordul scris si nu se accepta responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoana, pagube rezultate in urma deciziilor sau actiunilor intreprinse pe baza acestui raport de evaluare. Raportul de evaluare isi pastreaza valabilitatea numai in situatia in care conditiile de piata, reprezentate de factorii economici, sociali si politici, raman nemodificate in raport cu cele existente la data intocmirii raportului de evaluare. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natura legala, care afecteaza fie proprietatea imobiliara evaluata, fie dreptul de proprietate asupra acesteia si care nu sunt cunoscute de catre evaluator. In acest sens se precizeaza ca nu au fost facute cercetari specifice la arhive, iar evaluatorul presupune ca titlul de proprietate este valabil si se poate tranzactiona, ca nu exista datorii care au legatura cu proprietatea evaluata si aceasta nu este ipotecata sau inchiriata. In cazul in care exista o asemenea situatie si este cunoscuta, aceasta este mentionata in raport. Proprietatea imobiliara se evalueaza pe baza premisei ca aceasta se afla in posesie legala (titlul de proprietate este valabil) si responsabila. Se presupune ca proprietatea imobiliara in cauza respecta reglementarile privind documentatiile de urbanism, legile de constructie si regulamentele sanitare, iar in cazul in care nu sunt respectate aceste cerinte, valoare de piata va fi afectata. Proprietatea nu a fost expertizata detaliat. Orice schita din raportul de evaluare prezinta dimensiunile aproximative ale proprietatii si este realizata pentru a ajuta cititorul raportului sa vizualizeze proprietatea. In cazul in care exista documente relevante (masuratori de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate. Daca nu se arata altfel in raport, se intelege ca evaluatorul nu are cunostinta asupra starii ascunse sau invizibile a proprietatii (inclusiv, dar fara a se limita doar la acestea, starea si structura solului, structura fizica, sistemele mecanice si alte sisteme de functionare, fundatia, etc.), care pot majora sau micsora valoarea proprietatii. Se presupune ca nu exista astfel de conditii daca ele nu au fost observate, la data inspectiei, sau nu au devenit vizibile in perioada

efectuarii analzei obisnuite, necesara pentru intocmirea raportului de evaluare. Raportul de evaluare prezentat nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau raport detaliat al starii proprietatii, astfel de informatii depasind sfera acestui raport si/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu ofera garantii explicite sau implicite in privinta starii in care se afla proprietatea si nu este responsabil pentru existenta unor astfel de situatii si a eventualelor lor consecinte si nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor. Evaluatorul obtine informatii, estimari si opinii necesare intocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le considera ca acestea sunt adevarate si corecte. Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea in privinta acuratetei informatiilor furnizate de terte parti. Continutul acestui raport este confidential pentru client si destinatar si autorul nu il va dezvalui unei terte persoane, cu exceptia situatiilor prevazute de Standardele Internationale de Evaluare si /sau atunci cand proprietatea a intrat in atentia unui corp judiciar calificat. Evaluatorul a fost de acord sa-si asume realizarea misiunii incredintate de catre clientul numit in raport, in scopul utilizarii precizate de catre client si in scopul precizat in raport. Consimtamantul scris al evaluatorului si al evaluatorului verificator (daca al acestuia din urma este necesar), trebuie obtinut inainte ca oricare parte a raportului de evaluare sa poata fi utilizata in orice scop de catre orice persoana, cu exceptia clientului si al destinatarilor care au fost precizati in raport. Consimtamantul scris si aprobarea trebuie obtinute inainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) sa poata fi modificat sau transmis unei terte parti, inclusiv altor creditori ipotecate, altii decat clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relatii publice, informatii, vanzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietatii evaluate, iar valoare prezentata in raportul de evaluare nu are legatura cu valoarea de asigurare.

6.Obiectul evaluarii
Obiectul evaluarii il constituie proprietatea imobiliara cladire de birouri/ spatiu comercial situata in Bulevardul Carol I, Nr.61, Bucuresti, sector 3, intersectia cu Strada Latina. Proprietatea se compune din cladire de birouri P+5E. Terenul aferent proprietatii este de 1200 mp cu o deschidere la Bulevardul Carol I de 15m.

7. Scopul evaluarii
Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare prezentate mai sus in vederea vanzarii acesteia. Prezentul raport de evaluare se adreseaza persoanei fizice John Doe in calitate de client.

8. Bazele Evaluarii
Metodologia de calcul a valorii de piata a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatii evaluate si de prevederile Standardelor Internationale de Evaluare IVS, si anume IVS 1 Valoarea de piata baza de evaluare si IVS 3 Raportarea evaluarii.

9. Tipul valorii estimate


Metodologia aplicata a luat in considerare toate posibilitatile de dezvoltare viitoare a proprietatii (cladire de birouri si teren aferent) si s-a putut estima valoarea de piata a proprietatii, asa cum este ea definita in standardele ANEVAR similare cu standardele internationale de evaluare IVS 1: Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate va putea fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu un pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Metodologia de evaluare aplicata include abordarea prin comparatie si prin metode bazate pe venit. Abordarea prin comparatie se bazeaza pe analiza comparativa a proprietatii de evaluat cu proprietati similare care au fost tranzactionate, luand in considerare o serie de criterii de comparatie, in functie de care se realizeaza corectii ale valorilor.

Abordarea pe baza de venit este importanta pentru proprietatile care sunt cumparate si vandute pe baza capacitatii si caracteristicilor lor de a genera castiguri, daca exista informatii de piata credibile pentru sustinerea elementelor analizate.

10. Moneda raportului


Opinia finala a evaluarii este prezentata in LEI si in EUR, pentru expimarea in EUR utilizandu-se cursul de schimb comunicat de BNR la data evaluarii, si anume 1EUR = 4.3753 RON la 10.01.2013.

11. Descrierea proprietatii imobiliare


Proprietatea imobiliara cladire de birouri evaluata in prezentul raport este situata in Bd. Carol I, Nr.61, Bucuresti, sector 3. Cladirea este amplasata in Bucuresti, relativ central, concret in apropierea pietei Universitatii. Decizia investitorilor a fost construirea unei cladiri de birouri clasa A, intr-o zona de clasa A minus, ceea ce ofera clientilor un spatiu aproape de centru cu un cost relativ scazut. Cladirea este construita pe un teren de 1200 mp cu deschidere spre Bd. Carol I si este format din parter si cinci etaje.

12. Evaluarea proprietatii imobiliare


Cea mai buna utilizarea este definita astfel: utilizarea probabil raional i utilizarea legal a unui teren liber sau a unei proprieti construite, care este fizic posibil, fundamentat adecvat, realizabil financiar i care rezult ntr-o valoare maxim. A) Cea mai buna utilizarea a terenului considerat a fi liber Nu este cea a terenului liber pentru ca valoarea de piata proprietatii imobiliare este superioara valorii de piata a terenului liber. VPtl < VPpi B) Pentru proprietatea imobiliara analizata se considera cea mai buna utilizare a terenului construit n doua variante posibile: Varianta 1 - Utilizarea actuala a proprietii imobiliare cladire de birouri si spatii comerciale parter. Varianta 2 Utilizarea proprietii imobiliare ca imobil de locuine. Ambele destinaii sunt fizic posibile, fiind necesare anumite costuri de conversie pentru varianta 2. De asemenea, ambele variante de utilizare sunt permise legal, avnd avizele necesare, fezabile financiar i profitabile n condiiile unei exploatri corecte. 12.1 Evaluarea proprietatii imobiliare prin metoda comparatiei Metoda comparatiei directe este o metoda prin care se estimeaza valoarea unei proprietati similare tranzactionate sau oferite spre tranzactionare recent aplicand corectiile necesare aferente elementelor de comparatie alese ca reprezentative. Premiza majora de la care se porneste in aplicarea metodei este ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si comparabile. Pentru efectuarea analizei s-a studiat piata imobiliara cu specific asemanator proprietatii de evaluat. S-au cercetat preturile, la oferte de vanzare, amplasamentul, starea si dimensiunile proprietatii, precum si aspecte particulare ale fiecarei proprietati luate in considerare ca si element comparabil.

In tabelul urmator se pot observa corectiile efectuate pentru a estima valoare de piata a imobilului:
ELEMENTE DE COMPARAIE Pre total (EUR) Pre vnzare (EURO/mp) Tipul Corectie % Corecie (EUR) 1 PRE CORECTAT (EURO) Dreptul de proprietate transmis Corecie (EUR) PRE CORECTAT (EURO) 2 Condiii de finantare Corectie (EUR) PRE CORECTAT (EURO) 3 Condiii de vnzare Corectie (EUR) PRE CORECTAT (EURO) 4 Condiii de pia (data) Corectie % Corecie (EUR) PRE CORECTAT (EURO) 5 Localizare Corectie % Corecie (EUR) PRE CORECTAT (EURO) Caracteristici fizice Vechime construcie uzare fizica Corectie - depreciere fizica % Corecie (EUR) PRE CORECTAT (EURO) 7 Aria util (Au) mp Diferen arie util Corectie (%) Corecie (EUR) PRE CORECTAT (EURO) 5600 An 2010 Bd. Carol I prezent independent numerar PROPRIETI IMOBILIARE COMPARABILE SUBIECT 1 27000000 3600 ofert -20% -5400000 21600000 integral integral 0 21600000 numerar 0 21600000 independent 0 21600000 prezent 0% 0 21600000 Alba Iulia. Unirii -10% -2160000 19440000 2008 0% 0 19440000 7500 -1900 -24% -4665600 14774400 2 19800000 2475 ofert -20% -3960000 15840000 integral 0 15840000 numerar 0 15840000 independent 0 15840000 prezent 0% 0 15840000 Unirii -10% -1584000 14256000 2009 0% 0 14256000 8000 -2400 -30% -4276800 9979200 3 20200000 3880 oferta -20% -4040000 16160000 integral 0 16160000 numerar 0 16160000 independent 0 16160000 prezent 0% 0 16160000 Piata Rosetti -15% -2424000 13736000 2010 0% 0 13736000 5200 400 8% 1098880 14834880

Nr. crt. 0

Finisaje Corecie (EUR) PRE CORECTAT (EURO)

SUPERIOARE

SUPERIOARE 0 14774400

SUPERIOARE 0 9979200 1 strad 0% 0 9979200 toate 0 9979200 -9820000 -60%

SUPERIOARE 0 14834880 1 strad 0% 0 14834880 toate 0 14834880 -5365000 -27%

Acces la proprietate Corectie % Corecie (EUR) PRE CORECTAT (EURO)

1 strad

rond -5% -738720 14035680

10

Utilitati Corecie PRE CORECTAT (EURO)

toate

toate 0 14035680 -12960000 -59%

Corecie total (EUR) Corecie total % VALOAREA PROPUS EUR VALOAREA PROPUS lei Rotunjit: 14834880 64907050.46 65000000 RON

Curs 1EUR=4.3753RON 14850000 EUR

Explicatia corectiilor: Intrucat piata vanzarilor de imobile cu scopul de spatii comerciale/cladiri de birouri este o piata restransa mi-am permis sa las o marja de negociere a cumparatorului de pana la 20% din pretul afisat de cele 3 proprietati comparabile. In cazul criteriilor 1, 2, 3, 4, 6, 8, 10 nu au fost nevoie de corectii deoarece cladirile sunt similare. Am efectuat corectii in cazul localizarii proprietatilor comparabile intrucat se afla in zone intens circulate, cu vad mai bun si in principiu cu o pozitionare strategica foarte buna pentru activitatile ce se pot de catre firmele care inchiriaza spatii in cladirile acestea. Au fost efectuate si corectii cu privire la suprafata utila astfel incat cladirile comparabile sa fie ajustate la suprafata imobilului de evaluat. Ultima ajustare a fost efectuata la nivelu accesului pe proprietate si a fost scazut pretul cu 5% pentru prima cladire comparabila fiindca aceasta fiind pozitionata intr-un rond faciliteaza accesul in incinta acesteia.

12.2 Evaluarea proprietatii imobiliare prin metoda capitalizarii venitului


Suprafata terenului (mp) Suprafata inchiriabila (mp) Chirie lunara(EUR/luna) la 11EUR/luna Venituri brute potentiale VBP (EUR/an) Total VBP (EUR/an) Grad de ocupare Venituri brute efective -VBE (EUR/an) Cheltuieli de exploatare anuale 12% Venit net din exploatare - VNE (EUR/an) Rata de capitalizare-c Valoarea de pia prin capitalizarea direct-VNE/c (EUR) Valoare de pia (rotunjit) 1200 5600 61600 739200 739200 95% 702240 84268.8 617971.2 8.90% 6943497 6950000

Din pacate la acest calcul ne-a iesit o valoare foarte mica, probabil un semn ca spatiile comerciale au un pret prea mic pentru inchiriat. Pretul ar trebui sa fie mai mult decat dublu pentru a ajung in jurul valorii pe care am concluzionat-o prin evaluarea prin metoda comparatiei.