Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Carol I
4. Declararea valorii Valoarea de piata estimata prin abordarea prin comparatii: 14.850.000 EUR (65.000.000 RON)
efectuarii analzei obisnuite, necesara pentru intocmirea raportului de evaluare. Raportul de evaluare prezentat nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau raport detaliat al starii proprietatii, astfel de informatii depasind sfera acestui raport si/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu ofera garantii explicite sau implicite in privinta starii in care se afla proprietatea si nu este responsabil pentru existenta unor astfel de situatii si a eventualelor lor consecinte si nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor. Evaluatorul obtine informatii, estimari si opinii necesare intocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le considera ca acestea sunt adevarate si corecte. Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea in privinta acuratetei informatiilor furnizate de terte parti. Continutul acestui raport este confidential pentru client si destinatar si autorul nu il va dezvalui unei terte persoane, cu exceptia situatiilor prevazute de Standardele Internationale de Evaluare si /sau atunci cand proprietatea a intrat in atentia unui corp judiciar calificat. Evaluatorul a fost de acord sa-si asume realizarea misiunii incredintate de catre clientul numit in raport, in scopul utilizarii precizate de catre client si in scopul precizat in raport. Consimtamantul scris al evaluatorului si al evaluatorului verificator (daca al acestuia din urma este necesar), trebuie obtinut inainte ca oricare parte a raportului de evaluare sa poata fi utilizata in orice scop de catre orice persoana, cu exceptia clientului si al destinatarilor care au fost precizati in raport. Consimtamantul scris si aprobarea trebuie obtinute inainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) sa poata fi modificat sau transmis unei terte parti, inclusiv altor creditori ipotecate, altii decat clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relatii publice, informatii, vanzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietatii evaluate, iar valoare prezentata in raportul de evaluare nu are legatura cu valoarea de asigurare.
6.Obiectul evaluarii
Obiectul evaluarii il constituie proprietatea imobiliara cladire de birouri/ spatiu comercial situata in Bulevardul Carol I, Nr.61, Bucuresti, sector 3, intersectia cu Strada Latina. Proprietatea se compune din cladire de birouri P+5E. Terenul aferent proprietatii este de 1200 mp cu o deschidere la Bulevardul Carol I de 15m.
7. Scopul evaluarii
Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare prezentate mai sus in vederea vanzarii acesteia. Prezentul raport de evaluare se adreseaza persoanei fizice John Doe in calitate de client.
8. Bazele Evaluarii
Metodologia de calcul a valorii de piata a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatii evaluate si de prevederile Standardelor Internationale de Evaluare IVS, si anume IVS 1 Valoarea de piata baza de evaluare si IVS 3 Raportarea evaluarii.
Abordarea pe baza de venit este importanta pentru proprietatile care sunt cumparate si vandute pe baza capacitatii si caracteristicilor lor de a genera castiguri, daca exista informatii de piata credibile pentru sustinerea elementelor analizate.
In tabelul urmator se pot observa corectiile efectuate pentru a estima valoare de piata a imobilului:
ELEMENTE DE COMPARAIE Pre total (EUR) Pre vnzare (EURO/mp) Tipul Corectie % Corecie (EUR) 1 PRE CORECTAT (EURO) Dreptul de proprietate transmis Corecie (EUR) PRE CORECTAT (EURO) 2 Condiii de finantare Corectie (EUR) PRE CORECTAT (EURO) 3 Condiii de vnzare Corectie (EUR) PRE CORECTAT (EURO) 4 Condiii de pia (data) Corectie % Corecie (EUR) PRE CORECTAT (EURO) 5 Localizare Corectie % Corecie (EUR) PRE CORECTAT (EURO) Caracteristici fizice Vechime construcie uzare fizica Corectie - depreciere fizica % Corecie (EUR) PRE CORECTAT (EURO) 7 Aria util (Au) mp Diferen arie util Corectie (%) Corecie (EUR) PRE CORECTAT (EURO) 5600 An 2010 Bd. Carol I prezent independent numerar PROPRIETI IMOBILIARE COMPARABILE SUBIECT 1 27000000 3600 ofert -20% -5400000 21600000 integral integral 0 21600000 numerar 0 21600000 independent 0 21600000 prezent 0% 0 21600000 Alba Iulia. Unirii -10% -2160000 19440000 2008 0% 0 19440000 7500 -1900 -24% -4665600 14774400 2 19800000 2475 ofert -20% -3960000 15840000 integral 0 15840000 numerar 0 15840000 independent 0 15840000 prezent 0% 0 15840000 Unirii -10% -1584000 14256000 2009 0% 0 14256000 8000 -2400 -30% -4276800 9979200 3 20200000 3880 oferta -20% -4040000 16160000 integral 0 16160000 numerar 0 16160000 independent 0 16160000 prezent 0% 0 16160000 Piata Rosetti -15% -2424000 13736000 2010 0% 0 13736000 5200 400 8% 1098880 14834880
Nr. crt. 0
SUPERIOARE
SUPERIOARE 0 14774400
1 strad
10
toate
Corecie total (EUR) Corecie total % VALOAREA PROPUS EUR VALOAREA PROPUS lei Rotunjit: 14834880 64907050.46 65000000 RON
Explicatia corectiilor: Intrucat piata vanzarilor de imobile cu scopul de spatii comerciale/cladiri de birouri este o piata restransa mi-am permis sa las o marja de negociere a cumparatorului de pana la 20% din pretul afisat de cele 3 proprietati comparabile. In cazul criteriilor 1, 2, 3, 4, 6, 8, 10 nu au fost nevoie de corectii deoarece cladirile sunt similare. Am efectuat corectii in cazul localizarii proprietatilor comparabile intrucat se afla in zone intens circulate, cu vad mai bun si in principiu cu o pozitionare strategica foarte buna pentru activitatile ce se pot de catre firmele care inchiriaza spatii in cladirile acestea. Au fost efectuate si corectii cu privire la suprafata utila astfel incat cladirile comparabile sa fie ajustate la suprafata imobilului de evaluat. Ultima ajustare a fost efectuata la nivelu accesului pe proprietate si a fost scazut pretul cu 5% pentru prima cladire comparabila fiindca aceasta fiind pozitionata intr-un rond faciliteaza accesul in incinta acesteia.
Din pacate la acest calcul ne-a iesit o valoare foarte mica, probabil un semn ca spatiile comerciale au un pret prea mic pentru inchiriat. Pretul ar trebui sa fie mai mult decat dublu pentru a ajung in jurul valorii pe care am concluzionat-o prin evaluarea prin metoda comparatiei.