RAPORT DE EVALUARE

Proprietate imobiliară de tip teren intravilan situat pe Bulevardul 1 Mai Vechi,

Zona Farului din Județul Constanța

Student evaluator: Gorcea Lavinia

Facultatea de Management - Academia de Studii Economice din București

Master - Managementul Afacerilor prin Proiecte

INTRODUCERE
1. PARTEA I. TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII
1.1. Identificarea și competența evaluatorului
1.2. Identificarea clientului și a altor utilizatori desemnați
1.3. Identificarea activului supus evaluării
1.4. Moneda evaluării
1.5. Scopul evaluării
1.6. Tipul valorii
1.7. Data evaluării
1.8. Natura și amploarea activităților evaluatorului și oricare limitări ale acestora
1.9. Natura și sursa informațiilor
1.10. Ipoteze
1.11. Tipul raportului
1.12. Restricții de utilizare, difuzare și publicare a raportului
1.13. Declararea conformității evaluării cu SEV
2. PARTEA II. CULEGEREA ȘI PREZENTAREA DATELOR
2.1. Identificarea proprietății imobiliare subiect
2.2. Identificarea eventualelor bunuri mobile evaluate
2.3. Date privind zona, vecinătățile și amplasarea
3. PARTEA III. ANALIZA DATELOR
3.1. Analiza juridică
3.2. Analiza tehnică
3.3. Analiza pieței imobiliare
4. PARTEA IV. APLICAREA ABORDĂRILOR ÎN EVALUARE
4.1. Abordarea prin piață
4.2. Abordarea prin venit
4.3. Abordarea prin cost
4.4. Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii
5. ANEXE
 INTRODUCERE

Către: S.C. TECH VERO S.R.L.

Referitor la: Teren intravilan liber de construcție situat pe Bulevardul 1 Mai Vechi, Zona Farului
din Județul Constanța.

Data: 23.01.2023

Stimate doamne/ Stimați domni,

În urma solicitării dumneavoastră, am procedat la evaluarea proprietății indicate mai sus.

Prezentul raport de evaluare a fost întocmit de către Gorcea Lavinia, în calitate de student
evaluator, fiind întocmit în concordanță cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, ANEVAR,
ediția 2022.

În baza documentației disponibile, a analizelor și metodelor de evaluare aplicate, a

rezultat faptul că valoarea de vânzare a dreptului de proprietate asupra proprietății imobiliare
descrise în prezentul raport, la data de 23.01.2023, este:

Valoare de piață 155 €/mp, 300.390 €, echivalent a 1.479.481 lei.

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele și aprecierile exprimate în

prezentul raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport.
 1. PARTEA I. TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

1.1. Identificarea și competența evaluatorului

Nume și prenume: Gorcea Lavinia
Student grupa 179, seria A, Master Managementul Afacerilor prin Proiecte, Facultatea de
Management, Academia de Studii Economice din București
În limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, susținem următoarele:

o Afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte;

o Analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi

ipotezele speciale specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind
nepărtinitoare din punct de vedere profesional;

o Evaluatorul nu are nici un interes legat de proprietatea imobiliară ce face subiectul

prezentului raport de evaluare sau orice alt interes care ar putea conduce către un conflict de
interese;

o Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor Standardelor de

Evaluare a Bunurilor, ANEVAR, ediția 2020;

o Evaluatorul a respectat codul deontologic;

o În elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea nici unei
alte persoane în afara evaluatorului care semnează mai jos.

1.2. Identificarea clientului și a altor utilizatori desemnați

Client: S.C. TECH VERO S.R.L.

Utilizator desemnat: S.C. TECH VERO S.R.L.

Proprietar: S.C. TECH VERO S.R.L.

1.3. Identificarea activului supus evaluării

Proprietatea imobiliară supusă evaluării este de tip teren intravilan liber de construcție cu
localizarea pe Bulevardul 1 Mai Vechi, Zona Farului din Județul Constanța.

1.4. Moneda evaluării

Evaluarea a fost realizată în lei și euro. Cursul de schimb valutar a fost cel furnizat de către
BNR la data de 21.01.2023: 4,9252 lei/euro.

1.5. Scopul evaluării

Scopul evaluării îl reprezintă stabilirea valorii proprietății imobiliare de tip teren intravilan
și procedura de vânzare-cumpărare a acestuia.

1.6. Tipul valorii

Evaluarea efectuată pe baza acestui raport, la solicitarea clientului, reprezintă o

estimare a valorii de piață, așa cum este definită de Standardul de Evaluare a Activelor,
ANEVAR, Ediția 2020 – SEV 104 Tipuri de valoare.
Standardul SEV 104 Tipuri ale valorii definește valoarea de piață astfel:

„Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi
schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție
nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de
cauză, prudent și fără constrângere.”

Valoarea estimată înseamnă prețul în unități monetare care ar fi plătit pentru activ într-o
tranzacție de piață în condiții de concurență. Valoarea de piață se referă la prețul cel mai
rezonabil care poate fi obținut în mod rezonabil pe piață la data evaluării conform definiției
valorii de piață.
1.7. Data evaluării

Data emiterii raportului: 23.01.2023

Data evaluării: 21.01.2023

Informațiile utilizate în analiza pieței, respectiv prețurile, au fost culese în intervalul de timp
decembrie 2022 – ianuarie 2023.

1.8. Natura și amploarea activităților evaluatorului și oricare limitări ale acestora

Documentele de evaluare sunt completate dintr-o listă de verificare a informațiilor și o

inspecție virtuală a proprietății. Inspecția proprietății a fost făcută de Gorcea Lavinia. Au fost
primite fotografii ale amplasamentului, au fost preluate informații despre proprietatea evaluată,
cu condiția analizării documentelor.

1.9. Natura și sursa informațiilor

Documentele, schițele, informațiile și fotografiile au fost puse la dispoziție de către proprietarul

terenului. Principalul document este reprezentat de Certificatul de Urbanism Nr. 2006/ 26843 din
01.11.2022 eliberat de Primăria Constanța.

Au fost utilizate și alte informații specifice domeniului de evaluare, respectiv:

 Informații despre vecinătatea proprietății evaluate, despre localitate și zonă;

 Informații despre piața imobiliară locală, prețuri;
 Cursul de schimb valutar afișat de BNR;
 Standarde de Evaluare a Bunurilor, ANEVAR, ediția 2022;
 Site-uri de specialitate: www.imobiliare.ro, www.olx.ro, www.imobiliare24.ro.

1.10. Ipoteze
Principalele ipoteze luate în considerare la întocmirea acestui raport de evaluare sunt:

 Valorile prezentate în raportul de evaluare sunt estimate în următoarele condiții ipotetice

de realizare. În special, următoarele circumstanțe sunt estimate în ipoteza că ele nu
 produc alte limitări decât cele menționate în mod explicit în raport și ale căror efecte sunt
menționate în mod explicit că se ia în considerare.
 Evaluatorul nu deține informații că o rețea majoră de utilități sau o zonă restrânsă care
restricționează dezvoltarea acesteia traversează proprietatea, altele decât cele menționate
în raport. Acesta nu a efectuat investigații suplimentare pentru a determina dacă există
restricții și nici nu este posibil să investigheze pentru a confirma dacă proprietatea este
supusă restricțiilor de construcție.
 Se consideră că proprietatea respectă toate reglementările și restricțiile de zonare,
urbanism, mediu și utilizare.
 Nu a fost realizata nici un fel de investigație pentru a detecta existența substanțelor
nocive. Se presupune că nu există caracteristici ascunse sau neevidente ale terenului,
solului sau structurilor care să îi afecteze valoarea. Experții nu își asumă răspunderea
pentru astfel de condiții sau pentru obținerea cercetărilor necesare pentru a le descoperi.
Nu au fost efectuate investigații suplimentare pentru a determina prezența altor
contaminanți.
 Se presupune utilizarea terenului şi a îmbunătaţirilor terenului în interiorul limitelor şi
graniţelor proprietăţii aşa cum sunt descrise în acest raport.
 Baza pentru selectarea metodei de evaluare utilizată și a modului în care aceasta a fost
aplicată a fost starea actuală a proprietății care a făcut obiectul evaluării curente, astfel
încât valoarea rezultată a fost cea mai probabilă estimare a valorii proprietății în
condițiile tipului de valoare selectat.
 În estimarea valorii, expertul a folosit doar informațiile și documentele disponibile și
este posibil să fi existat alte informații și documente de care expertul nu avea cunoștință.
 Această evaluare a fost întocmită în scopurile indicate în raport și a fost obținută dintr-
un contract de servicii încheiat între evaluator și beneficiarul/utilizatorul vizat. Acest
raport de evaluare nu poate fi utilizat în alt scop decât cel menționat.
 Evaluatorii nu măsoară proprietățile. Dimensiunile proprietății au fost obținute din
informațiile și documentația primite de la reprezentanții proprietari/ocupatorilor
desemnați. Sunt singurii responsabili pentru acuratețea informațiilor.
  Evaluatorul a obținut informații, opinii și estimări din surse considerate a fi corecte și de
încredere, dar nu își asumă nicio răspundere în cazul în care acestea se dovedesc a fi
inexacte.
 Evaluarea raportului este pentru proprietatea în ansamblu și orice distribuire sau
împărțire a valorii va anula evaluarea, cu excepția cazului în care o astfel de distribuție
este prevăzută în evaluare.

1.11. Tipul raportului

Raportul de evaluare este unul narativ, detaliat, întocmit în conformitate cu SEV 103, și
cuprinde descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor și judecăților relevante pe care
s-a bazat opinia privitoare la indicația asupra valorii raportate, nefiind necesară nicio excludere
sau abatere de la respectivul Standard.

1.12. Restricții de utilizare, difuzare și publicare a raportului

Clauza de nepublicare: Prezentul raport de evaluare nu poate fi publicat, parțial sau în

întregime, în diferite publicații, declarații sau alte asemenea, în lipsa unui acord în scris al
evaluatorului.

Responsabilitatea față de terți: Raportul de evaluare a fost intocmit in urma analizei

informatiilor furnizate de proprietarul/reprezentantul imobilului in cauza. Acuratețea, relevanța și
conformitatea acestora cu legile în vigoare sunt deci responsabilitatea
proprietarului/reprezentantului proprietății.

1.13. Declararea conformității evaluării cu SEV

Definițiile și conceptele pe care se bazează acest raport sunt cele din SEV 100 – Cadru
general (IVS – Cadru general) și SEV 101 – Termenii de referință ai evaluării (IVS 101).

Misiunea de evaluare a fost condusă în acord cu prevederile SEV 102 – Documentare și

conformare (IVS 102), prezentul raport de evaluare fiind întocmit cu respectarea cerințelor SEV
103 – Raportare (IVS 103).
 Obiectul raportului de evaluare fiind o proprietate imobiliară, procesul de evaluare a ținut
cont și de prevederile SEV 230 – Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 400) și GEV 630 –
Evaluarea bunurilor imobile.
Scopul unei evaluări este de a determina valoarea unui imobil de tip parcelă cu scopul de a
iniția procesul de cumpărare-cumpărare.

2. PARTEA II. CULEGEREA ȘI PREZENTAREA DATELOR

2.1. Identificarea proprietății imobiliare subiect

Proprietatea imobiliară de tip teren intravilan publicată pe pagina web de specialitate

destinată activităților de vânzare-cumpărare este descrisă de către proprietar/ reprezentant astfel:
2.2. Identificarea eventualelor bunuri mobile evaluate

În cadrul proprietății evaluate nu există bunuri mobile.

2.3. Date privind zona, vecinătățile și amplasarea

Prezenta proprietate imobiliară ce face obiectul raportului de evaluare este localizată pe

Bulevardul 1 Mai Vechi, Zona Farului din Județul Constanța.
 În vecinătatea proprietății imobiliare se regăsesc spații comerciale – Auchan, Lidl, Peny; o
piață agroalimentară; Școala Generală 16; restuarante; cabinete veterinare; Rompetrol; parc.

Principalele caracteristici fizice:

 Suprafață teren: 1420 mp;

 Tip teren: construcții;
 Clasificare teren: intravilan;
 Topografie: plană;
 Amenajări ale terenului: liber de construcții;
 Regim de înălțime: maxim P+8;
 Front stradal: 25 m;
 Vedere: mare și port.

Drumul de acces este asfaltat, iar la limita de proprietate există utilități de tipul: energie
electrică, gaze naturale, apă și canalizare.

Caracteristici juridice:

 Teren intravilan;
 Utilizare legală: destinația terenului: construcții.

Alte caracteristici:

 Parcelabil;
 Amenajare străzi: asfaltate;
 Acces mijloace de transport;
 Iluminat stradal;
 Acces auto;
 3. PARTEA III. ANALIZA DATELOR

3.1. Analiza juridică

Evaluarea imobiliară pune accentul pe evaluarea dreptului de proprietate asupra terenului.
Acestea se referă la drepturile de utilizare a terenurilor în anumite limite, împrejmuiri, utilizări
agricole, modificări ale terenului, subdiviziuni etc.

Valoarea impozitelor și taxelor locale și/sau a anumitor alte taxe sunt stabilite conform
prevederilor legale.

Evaluatorul nu are un contract de cumpărare anterior, un litigiu sau un alt acord ce au

menirea să schimbe dreptul de proprietate.

Avize:

 Procentul de ocupare al terenului (POT): 45%

 Coeficientul de utilizare al terenului (CUT): 2,75

3.2. Analiza tehnică

Prezentul raport de evaluare prevede analizarea următoarelor elemente tehnice, respectiv:

1. Geodez

 Dimensiuni: 1420 mp;

 Forma terenului: neregulată;
 Coordonate geografice: 44.154297, 28.631282;
 Amenajări interne: posibilitatea rapidă de racordare la rețelele de alimentare cu apă, gaz,
electricitate;
 Amenajări externe: străzi, canalizare și liniile de racordare la rețelele de utilități;

2. Geograf

 Condiții climatice locale: climă temperat-continentală, ierni blânde și veri călduroase;

 Relief: Câmpie.
3. Geolog

 Structura terenului: Categoria III – cu pietriș.

4. Geofizician

 Stare seismică: risc seismic scăzut; printre cele mai sigure orașe din țară în caz de
cutremur.

5. Geotehnician

 Nu este cazul.
3.3. Analiza pieței imobiliare

„Piața imobiliară se definește drept un grup de persoane sau firme care intră în contact în
scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la această piață schimbă drepturi de
proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.”

Fiecare proprietate este unică și are o locație fixă. Piața imobiliară nu este o piață eficientă,
deoarece numărul vânzătorilor și cumpărătorilor implicați este relativ mic, iar bunurile imobiliare
au o valoare mare care necesită multă putere de cumpărare, aceste piețe sunt renumite pentru
stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelurilor salariale și disponibilitatea bunurilor imobiliare,
spre deosebire de un piață eficientă. Piețele sunt adesea supuse reglementărilor de stat și locale
mai degrabă decât autoreglementării.

Analiza a fost efectuată pe bunuri imobiliare urbane de tip lot pe piețe specifice dezvăluite.
După observarea ofertelor competitive de pe piață, prețul variază foarte mult în funcție de dotări
(cum ar fi accesul la drumuri publice asfaltate și linii de serviciu) și suprafața parcelei, deci în
cadrul aceleiași zone de oraș, prețul variază de la 100 la 500 €/mp.

Prognozele pentru 2023, întocmite de analiștii și experții pieței imobiliare, arată evoluții
pozitive ale pieței, în special pe piața regională relevantă a imobiliare, care este teritoriul
Județului Constanța. În ciuda evenimentelor din ultimii ani care ar fi putut încetini piața,
rezultatele în acest județ au fost contrare, indicând faptul că piața este în creștere.
 4. PARTEA IV. APLICAREA ABORDĂRILOR ÎN EVALUARE

Etapele evaluării sunt:

 definirea problemei de evaluare;

 stabilirea termenilor de referință ai evaluării;
 colectarea datelor și descrierea proprietății;
 analiza de piață;
 aplicarea abordărilor în evaluare;
 analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii;
 raportarea.

Pentru a ajunge la o concluzie despre valoarea unui bun, evaluarea utilizează metode
specifice care se încadrează în cele trei abordări de evaluare permise de standardele de
evaluare aplicabile:

 abordarea prin piață;

 abordarea prin venit;
 abordarea prin cost.
4.1. Abordarea prin piață

În abordarea pieței, concluzia evaluatorului cu privire la valoarea de piață se formează prin

compararea proprietăților care au fost recent vândute sau scoase la vânzare care sunt similare cu
proprietatea evaluată.

Metoda de evaluare a acestei proprietăți este o comparație directă folosind o metodă

cantitativă de analiză a datelor pereche. Folosind această metodă, vânzările de terenuri și alte
date de loturi similare sunt colectate, analizate, comparate și ajustate pentru a estima valoarea
unui astfel de teren.

Procesul de comparare ia în considerare asemănările și diferențele dintre proprietăți similare

și proprietatea în cauză. Factorii de comparație includ proprietatea, condițiile de finanțare,
condițiile de vânzare, costurile post-cumpărare, condițiile pieței, locația, caracteristicile fizice,
utilitățile disponibile și zonarea.
FIȘA DE COLECTARE A INFORMAȚIILOR DE PIAȚĂ RELEVANTĂ - TEREN LIBER

Subiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D

Suprafața (mp) 1.420 700 1.500 1.500 1.900

Preț (€/mp) - 183,57 200 217,65 235,29
Tipul comparabilei
- Ofertă Ofertă Ofertă Ofertă
(tranzacție/ofertă)
Drept de proprietate transmis Drept absolut Drept absolut Drept absolut Drept absolut Drept absolut
Restricții legale
Nu sunt Nu sunt Nu sunt Nu sunt Nu sunt
(reglementarea urbanistică)
Condiții de finanțare Numerar Numerar Numerar Numerar Numerar
Condiții de vânzare Nepărtinitoare Nepărtinitoare Nepărtinitoare Nepărtinitoare Nepărtinitoare
Condiții de piață Curente Curente Curente Curente Curente
Județul Constanța, Județul Constanța, Județul Constanța, Județul Constanța, Județul Constanța,
Localizare
zona Far zona Far zona Far zona Far zona Far
Destinația (utilizarea
Intravilan Intravilan Intravilan Intravilan Intravilan
terenului)
Amenajări exterioare
(străzi/trotuare)
Strada asfaltată Strada asfaltată Strada neamenajată Strada neamenajată Strada asfaltată
Topografie/Relief Plan/ câmpie Plan/ câmpie Plan/ câmpie Plan/ câmpie Plan/ câmpie
Electricitate/ gaz/ apă/ Electricitate/ gaz/ apă/ Electricitate/ gaz/ apă/ Electricitate/ gaz/ apă/ Electricitate/ gaz/
Utilități disponibile
canalizare canalizare canalizare canalizare apă/ canalizare
Forma în plan și deschidere Neregulată Alungită Regulată Regulată Alungită
 EVALUAREA TERENULUI - ANALIZA DE PERECHI DE DATE
Comparabila
Subiect Comparabila B Comparabila C Comparabila D
A
Suprafața (mp) 1.420 700 1.500 1.500 1.900
Preț (€/mp) - 183,57 200,00 226,67 231,58
ELEMENTE SPECIFICE TRANZACȚIONĂRII
TIPUL COMPARABILEI - Ofertă Ofertă Ofertă Ofertă
Marja de negociere -10% -10% -10% -10% -10%
Cuantum ajustare (€/mp) - -18,36 -20,00 -22.67 -23,16
Preț estimat de tranzacție
- 165,21 180,00 204,00 208,42
(€/mp)
DREPTUL DE
Drept absolut Drept absolut Drept absolut Drept absolut Drept absolut
PROPRIETATE
Cuantum ajustare % 0% 0% 0% 0% 0%
Cuantum ajustare (€/mp) €/mp €/mp €/mp €/mp €/mp
Preț ajustat (€/mp) - 165,21 180,00 204,00 208,42
RESTRICȚII LEGALE Nu sunt Nu sunt Nu sunt Nu sunt Nu sunt
Cuantum ajustare % - 0% 0% 0% 0%
Cuantum ajustare (€/mp) - €/mp €/mp €/mp €/mp
Preț ajustat (€/mp) - 165,21 180,00 204,00 208,42
CONDIȚII DE FINANȚARE Numerar Numerar Numerar Numerar Numerar
Cuantum ajustare % - 0% 0% 0% 0%
Cuantum ajustare (€/mp) - €/mp €/mp €/mp €/mp
Preț ajustat (€/mp) - 165,21 180,00 204,00 208,42
CONDIȚII DE VÂNZARE Nepărtinitoare Nepărtinitoare Nepărtinitoare Nepărtinitoare Nepărtinitoare
Cuantum ajustare % - 0% 0% 0% 0%
Cuantum ajustare (€/mp) - €/mp €/mp €/mp €/mp
Preț ajustat (€/mp) - 165,21 180,00 204,00 208,42
CONDIȚII DE PIAȚĂ Curente Curente Curente Curente Curente
Cuantum ajustare % - 0% 0% 0% 0%
Cuantum ajustare (€/mp) - €/mp €/mp €/mp €/mp
Preț ajustat (€/mp) - 165,21 180,00 204,00 208,42
ELEMENTE SPECIFICE PROPRIETĂȚII
Localizare Zona Far Zona Far Zona Far Zona Far Zona Far
Comparativ cu subiectul - Locație similară Locație similară Locație similară Locație similară
Cuantum ajustare % - 0% 0% 0% 0%
Cuantum ajustare (€/mp) - €/mp €/mp €/mp €/mp
Preț ajustat (€/mp) - 165,21 180,00 204,00 208,42
CARACTERISTICI FIZICE
SUPRAFAȚA 1.420 700 1.500 1.500 1.900
Cuantum ajustare % - 9% -10% -10% -14%
Cuantum €/mp - 14,79 -18,00 -20,40 -28,42
DESTINAȚIA Intravlian Intravlian Intravlian Intravlian Intravlian
Cuantum ajustare % - 0% 0% 0% 0%
Cuantum ajustare (€/mp) - 0.00 0.00 0.00 0.00
1 Strada
AMENAJARI EXTERIOARE Strada asfaltată Strada asfaltată neamenajată + 1 Strada neamenajată Strada asfaltată
asfaltată
Cuantum ajustare % - 0% 9% -12% 0%
Cuantum ajustare (€/mp) - 0.00 16,11 -24,00 0.00
RELIEF Plan/câmpie Plan/câmpie Plan/câmpie Plan/câmpie Plan/câmpie
Cuantum ajustare % - 0% 0% 0% 0%
Cuantum ajustare (€/mp) - 0.00 0.00 0.00 0.00
Electricitate/ Electricitate/ Electricitate/
Electricitate/apă/ Electricitate/apă/
UTILITATI apă/gaz/ apă/gaz/ apă/gaz/
gaz/canalizare gaz/canalizare
canalizare canalizare canalizare
Cuantum ajustare % - 0% 0% 0% 0%
Cuantum ajustare (€/mp) - 0.00 0.00 0.00 0.00
FORMA ÎN PLAN Neregulată Alungită Regulată Regulată Alungită
Cuantum ajustare % - 9% 0% 0% 16%
Cuantum ajustare (€/mp) - 14,79 0.00 0.00 32,91
TOTAL ajustare caracteristici
- 18% -1% -22% 2%
fizice %
TOTAL ajustare caracteristici
- 29,57 -1,89 -44,40 4,49
fizice €/mp
PREȚ AJUSTAT - 194,79 178,11 159,60 212,91
Cheltuieli pt aducere la stadiul
NU NU NU NU NU
de teren construibil
Cuantum ajustare (%) - 0% 0% 0% 0%
Cuantum ajustare (€/mp) - 0.00 0.00 0.00 0.00
PREȚ AJUSTAT - 194,79 181,89 248,40 208,42
Ajustare T brută absolută € 29,57 1,89 44,40 0.00
Ajustare T procent absolută % 18% -1% -22% 2%
Nr ajustări buc 2 2 2 2
Valoare de piață 155 €/mp 300.390 €, echivalent a 1.479.481 lei
Explicații:

Imobilul care trebuie comparat și imobilul care trebuie comparat diferă în ceea ce privește
suprafața, designul exterior și forma planului. O analiză a perechii de date a fost utilizată pentru a
determina valoarea de piață a proprietății în cauză. În consecință, explicația de mai jos se referă
la determinarea și aplicarea ajustărilor pentru diferențele dintre proprietate și proprietăți
comparabile:

1. Ajustarea pentru suprafață

Proprietățile B și C au aceeași suprafață, respectiv 1.700 mp, astfel pentru ambele s-a folosit
o ajustare de -10%.

Proprietatea A este cea mai mică dintre cele 4 comparabile. Astfel în urma calculului a
rezultat o ajustare în plus pentru A de 9%.

2. Ajustarea pentru amenajări exterioare

Proprietățile A și D au amenajări exterioare similare între ele și similare cu proprietatea

subiect, astfel pentru acestea nu s-a prevăzut nici o ajustare.

În ceea ce privește proprietatea B, s-a observat prezenta unei străzi suplimentare față de
celelalte proprietăți, astfel a fost calculată o ajustare pozitivă de 9%.

3. Ajustarea pentru forma în plan

Proprietățile B și C au forma cea mai apropiată de proprietatea subiect, astfel ajustarea

pentru acestea a fost de 0%.

Proprietățile A și D, au forma alungită, astfel pentru A a fost calculată o ajustare de 9%, iar
pentru D o ajustare de 16%.

Deoarece există o diferență mare între proprietățile care trebuie comparate, diferența
datorată luării în considerare a proprietăților cu aceeași suprafață a amplasamentului este
considerată a fi cel mai important factor. Valorile pentru parcela în cauză au fost determinate
folosind cele mai relevante parcele echivalente A și B, dar ținând cont de forma neregulată a
parcelelor. Prin urmare, valoarea de piață a proprietății în cauză este:
 Valoare de piață 155 €/mp, 300.390 €, echivalent a 1.479.481 lei
4.2. Abordarea prin venit

Analiza fluxului de numerar actualizat: Metoda parcelării și dezvoltării

„Metoda parcelării și dezvoltării este utilizată pentru evaluarea terenurilor libere, ce au

potențial de parcelare și dezvoltare, prin aplicarea analizei fluxului de numerar actualizat.”

Proprietatea în cauză are o suprafață de 1.420 de metri pătrați și se presupune următorul

scenariu: Un dezvoltator imobiliar care a achiziționat terenul intravilan, dorește să o împartă în 4
loturi de 355 mp2 fiecare. Valoarea totală brută estimată a parcelelor este de 480.000 de €.

Dezvoltarea terenului presupune următoarele costuri:

CATEGORIE COST SUMĂ
Costuri de dezvoltare pentru nivelare, curățare, pavare și 100.000
bordurare; rețele de apă canal, proiectare
Management și supervizare 8.000
Regia și profitul antreprenorului 46.000
Cheltuieli cu vânzarea 15.100
Impozite 9.000
Profitul dezvoltatorului 19.000
TOTAL 197.100

Presupunând că toate vânzările și cheltuielile au fost efectuate în același timp, valoarea

terenului ar putea reprezenta diferența dintre prețul total de vânzare estimat și costurile de
dezvoltare așteptate, cheltuielile de vânzare și profitul dezvoltatorului:

480.000 € – 197.100 € = 282.900 €

4.3. Abordarea prin cost

Metoda extracției
 „Extracția este o metodă prin care valoarea terenului este extrasă din prețul unei proprietăți
construite, prin scăderea valorii contribuției construcțiilor estimată prin metoda costului de
înlocuire net.”
COMP 1 COMP 2 COMP 3
SE CUNOSC:
Preț vânzare propr. Imob. 480.000 600.000 370.000
Constr. (€)
Arie teren (mp) 1.700 1.850 1.580
Arie construcție (mp) 401 493 378
SE ESTIMEAZĂ:
Cost de înlocuire de nou 1.520 1.630 1.456
(€/mp)
Depreciere totală 10% 20% 25%
SE CALCULEAZĂ:
Cost de înlocuire net (€) 59.000 67.000 48.000
Valoare teren (€) 420.000 521.000 310.000
Valoare teren (€/mp) 247 281 196
Se pot deduce următoarele concluzii:

 Un teren pentru construcție casă, de cca 1.710 mp, poate fi tranzacționat la un preț
cuprins între 300.000 – 540.000 €.
 Prețul unitar al terenului poate fi cuprins între 196-281 €/ mp.
 Se arată existența pe piață a două criterii de comparație: preț/teren, respectiv preț/mp de
teren.
 Există rezerve cu privire la aplicabilitatea tehnicii extracției.

4.4. Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii

Valorile rezultate în urma aplicării metodelor de evaluare selectate sunt următoarele:

 Abordarea prin piață - Analiza pe perechi de date = 300.390 €

 Abordarea prin venit - Metoda parcelării și dezvoltării = 282.000 €
 Abordarea prin cost - Metoda extracției = 300.000 – 540.000 €

Raționamentul profesional care stă la baza selecției randamentelor și pregătirii concluziilor

valorice va lua în considerare, în conformitate cu obiectivul evaluării, fiabilitatea, relevanța și
caracterul adecvat al informațiilor și ipotezelor luate în considerare în aplicarea tehnicilor de
evaluare.

Din acest motiv, au fost utilizate trei metode de evaluare. După analizarea informațiilor
publice pe piață, caracteristicile specifice fiecărei proprietăți sunt comparabile, mai ales după
analizarea fiecărei metode în mod individual.

Metoda extracției este cea mai puțin fiabilă metodă datorită informațiilor scurte și
incomplete, de aceea nu este recomandată evaluarea valorii estimate a proprietății prin această
metodă.

Metoda parcelării și dezvoltării este, de asemenea, o metodă incertă, mai ales din cauza
formei în plan a proprietății. Evaluarea terenului este, de asemenea, scurtă și nefavorabilă,
întrucât forma neregulată a parcelei nu oferă 100% posibilități chiar de împărțire. De asemenea,
puteți vedea că această metodă are ca rezultat cele mai mici prețuri ale terenurilor.

Analiza pe perechi de date este prezentată ca varianta cea mai ieftină, atât din punct de
vedere al complexității analizei și al perspicacității, cât și din punct de vedere al valorii finale.
Analiza pe perechi de date este deci considerată optimă, mai ales în scopuri de evaluare, adică
procese de vânzare-cumpărare.
Așadar, opinia evaluatorului este că valoarea de piață a propietății imobiliare subiect, de tip
teren intravilan este de 300.390 €, echivalent a 1.479.481 lei.
 5. ANEXE

Anexa 1.

Anexa 2.
Anexa 3.